如何做好项目收尾工作
1、要提前或者说提早进入收尾状态
项目竣工验收前的分项验收内容多，如消防、电梯、强配电、供水、环保、电梯、绿化等，这些验收是要由相关政府部门来进行的，因此项目要提前进入收尾状态，正常情况下要在计划项目竣工验收前
3 至
4 个月进入收尾阶段。如遇上春节可能要更早。
2、收尾工作包括三大项
这三项工作包括实体收尾、资料收尾和工程量确认。通常的说法只包括实体与资料，但考虑到工程量的确认影响施工方的收尾积极性，因此也要作为一个大项加以重视。
3、收尾前要进行工程完成状态摸底
在确定了收尾阶段起始日后，在起始日前一周要对工程完成的状态进行全面地摸底，查清楚有哪些项目不没有完成，有哪些小项还没有开始，有哪些项目做错了要进行变更或者说是做错了，有哪些严重的施工质量缺陷。
4、收尾工程状态摸底应包括以下内容：
1）工程分部分项的完成情况，按承包单位甚至班组进行分类归纳。
2）已完成的分部分项工程的成品保护和运行状态
3）是否存在完全没开工的分部分项
4）没完成、没开工的分部分项的原因。是否材料采购困难、材料
不足？是否专业工种工人缺乏、劳动力不足？是否特种设备、配件不
足？是否特种施工工具或机械缺乏？当某些原因发生时，要考虑改设计图纸来进行。
5) 不要忽视小项目，如车库门、门锁、路牙石、门牌安装等一些小项。一些小项目由于特种工人不好找，影响后续工序，所以不能忽
视
。
6) 不要小看现场清理，这也是一个重要项目，而且在清理后要设法维持整洁状态。
7)各种边角部位的收口。在统计未收口的同时，要弄清楚未收口的原因，如还有项目没做没完成收不了口、单纯是收口没做、分包单
位做不了如弱电燃气管穿墙板管洞的封堵、施工合同的空白地带、交叉地带或扯皮地带等。
5、要注意融洽与各承包单位的关系
有些甲方常常与施工方的现场管理人员争吵，关系搞得紧张，而
且还动不动威胁要找其他的施工单位来替代，殊不知这是很难实现
的，而且很容易引起合同纠纷，最后两败俱伤。在工程管理中，一定
要约束现场管理人员的嘴，不要胡说八道。即使是真要换施工方，也
要神不知鬼不觉地进行。
6、制订消项收尾工作计划
制订收尾工作计划要注意在收尾工作与裂缝、渗漏等工作区别开来，即便是同时进行也要以完成工程内容优先。
收尾计划要采取消项计划的方式，按单元、按部位、按楼栋一项
一项地规定完成时间，完成一项消除一项。
7、备有后备劳动力或施工队
由于房地产项目的设计变更多，承包单价低，施工方在最后关头总想用拖的方式与甲方谈判从而获取补偿。如果甲方不愿意让步或者施工方狮子大开口，这时就要有后备施工队顶上。从而确保工程按期竣工和交楼。
8、通过分项验收、内部验收、联合验收来促进收尾工程
比妨说通过提前电梯验收、消防验收、规范验收来鞭策施工方，也可以搞几次验收才通过专项验收来促进收尾工作。另组织公司内部、联合监理、甲方，甚至组织没有质量监督人员的监督下的四方验收。每次验收后要把没完成的工程内容和检查发现的问题列出来，并限定完成时间。
9、专人跟踪
将收尾工作计划任务进行分工，派专人盯着和督促。
10 、即时做好工程资料和工程量确认。
工程资料在交楼前是必须完成的，工程量确认有利于提高和保证工人的工作积极性。
11 作为项目监理方要积极做好项目收尾工作。
作为监理工作周期的最后一个重要过程，在完成业主委托的质量、安全、进度、投资等目标，同时建设单位具备组织工程竣工验收条件时，就正式进入项目收尾过程。项目收尾工作是一项不可或缺的工作，虽然项目收尾是工程竣工验时的最后部分，但并不意味着项目收尾的各项活动就要拖延到此过程才开始进行。
众所周知，成立的项目监理机构是临时性，但承担项目监理公司及项目管理经验成果对建设单位和公司荣誉的影响是长期的。作为项目的总监理工程师（以下简称总监），对项目收尾工作要引起足够的重视。
、将监理服务工作坚持到底
随着工程主体结构封顶，装修工程接近尾声，监理机构需要的人员越来
越少，但总监仍然要在人数减少的同时确保高效地完成项目。
公司人事部门应会同总监对项目监理机构进行弹性管理，在项目收尾时提前考虑项目监理机构人员的安置问题。为了监理工作的连续性，公司应尽量确保总监完成项目所有工作，或确保至少一名总监副手至始至终处于项目监理机构中。
二、收集整理项目信息资料
在项目收尾过程，由于监理机构的注意力集中在完成项目任务的喜悦和期待新项目的兴奋状态，对记录、完善项目信息，进行经验和教训的总结很容易被人忽视。
工程项目历史信息是帮助公司项目管理的重要参考资料。每个公司可能对信息文件存档的要求不同，国家监理规范和其他相关建筑规范对此也作了相应要求，项目监理机构应收集保留以下，但不仅限于以下的内容：
1）项目日记：包括监理日志和旁站监理记录；
2) 项目计划：包括监理大纲、监理规划和监理细则；
3) 来住函件；
4) 项目会议记录；
5) 项目进度控制文件；
6) 项目质量控制文件；
7) 项目安全控制文件；
8) 项目投资控制文件；
9) 合同文档；
10)其它信息；
项目总监应对以上信息资料输入和保存于计算机中形成电子文本。公司工程部应建立和维护公司整体的计算机信息系统，为需要时可便捷地检索查找，也为公司其他新开项目和人员培训提供依据。
三、合同完成情况的收尾
在项目即将完成阶段，总监应组织监理机构人员重温《监理委托合同》，查找是否有为业主服务的漏项，以免引起业主的不满。合同完成的效果应达到或超过业主的期望。项目总监应积极收回项目尾款。除非公司有特别要求和说明，收回项目尾款应是总监的责任。
四、项目竣工验收
根据国家现行监理规范规定，总监应组织建设、监理、设计、勘察、施工等单位时进行工程初验收，应参与和辅助建设单位项目负责
人开展工程竣工验收工作。项目竣工验收工作至少包括以下四个方面的内容：
1）安排项目竣工验收会议的日程。
项目竣工验收会议是建设单位项目负责人组织，各参建单位项目负责人和政府相关部门负责人成立项目竣工验收委员会共同参加的会议，与会者一旦确定，就应安排会议的召开日期和时间。务必要为与会者留出充足的准备时间，让他们能够审阅相关资料。
2）分发会议材料
在会议召开之前，总监应代表监理单位签发《质量评估报告》，编制项目竣工验收方案》，并及早发至相关单位。
3）召开项目竣工验收会议
在验收会议期间，验收委员会至少应完成以下工作。
1）审查工程质量控制资料是否完整；
2）审查各分部工程是否均已验收合格；
3）审查各分部工程有关安全各功能的检测资料是否完整；
4）现场进行主要功能项目的抽检工作，应符合相关专业质量验收
规范的规定；
5）验收委员会应共同对工程观感质量进行评价。
会议结束时，验收人员应确定验收结论。项目竣工验收可能得到以下结果之一：
a.合格。工程质量达到设计和规范要求，建设单位同意接受工程。
b.有条件接受。即主要安全和功能方面合格，但必须先完成验收委员
会指定的纠正措施项目。
c.拆价接受。即工程达不到预期的使用功能，但返工处理不现实或代
价太高，甲乙双方可协调、降低使用功能拆价处理。
d.不接受。经过返修加固处理仍不能满足安全使用要求的工程，严禁验收，同时表明项目管理工作完全失败。
4）会议记录
竣工验收会议记录是项目监理机构的职责，总监应指定专人负责。在验收会议结束时应完成记录，其中需包括重要的验收意见或行动建议，以及项目验收会议的结果，验收委员会成员如有不同于总体结论的意见应予以保留。对需重新组织验收的项目，应确定再次验收的日程安排。会议记录应发于与会者进行审阅各确定，签字后即时生效。
五、财务核算
总监应配合公司财务人员对本项目进行财务分析和核算，范围应仅限于本项目，公司总部的管理费用不应在此之内。分析项目使用成本，项目收款状况，并与公司其他项目进行对比与分析，找出缺陷和不足，总结项目成本控制经验。同时也为总监的业绩考核提供财务依据，财务核算应形成报告，并至包括以下信息：
1）目前项目财务状况；2）财务偏差情况：主要与公司在项目启动前的财务计划进行对比；3）解释与建议：解释发生财务偏差的原因，说明其合理程度，并为
今后新的项目财务控制提出好的建议，完善公司相关制度；