XXXX营销推广方案
XXXX营销策划部
2013年8月27日
XXXX营销推广方案
一、推广目的
开拓XXX销售渠道，加快销售步伐，聚集人气，抢先占领市场。
二、活动时间
2013年9月1日—10月15日（活动时间可根据获取预售许可证的时间调整）
三、推广手段—五大手段，聚集销售人气
1、产品主推，标签区域
目标：强力形象面世，集中发力宣传，吸引市场关注。
产品线聚合：主推百变小户型，吸引年轻低金群体，抢占打工族市场。
新标签：“家·校园·生活+价值体系”模式。新理念打造竞争区隔，周边价值点激活市场。
配套宣传：公交车体广告、户外平面广告、微信营销（见方案一）注：户外广告突出核心价值点（大学城、文化氛围、周边环境），微信主推小户型。
广告语：文化飘香，意蕴流长，清新静怡绕学城，XXX为您提供的远远不止是住宅
2、拓展渠道、网状营销
（1）立体推广
形式：媒体投放形式多样化、定向化。户外广告、电视媒体、直
投广告（百业）、小折页、网络（精彩普洱网）
投放时间：各促销活动营销节点。
原则：节奏推进+定向扩展
（2）VIP卡认筹（见方案二）
目的：通过VIP卡的优惠方式，锁住部分游离的意向客户，同时可作宣传媒介。
形式：VIP卡直接销售，每张1000元，选房成交后，可享受VIP 卡抵3000元房款的优惠；派发公司客户、关系客户、老客户等免费VIP卡。根据不同时期制作不同优惠形式的卡，灵活配合销售。
3、跨界行动大联合
主题：“你买房，我送礼，五重好礼大放送”
目的：通过与其他客源相近的商家合作，有效扩充客源。
形式：凡成功购房者，皆可获得我公司的五重好礼。赠送樱雪厨卫、沁园净水器、星艺装饰、帆摄影优惠券，持券者可到相应商家获得相应优惠。
优惠方式：
樱雪厨卫：正价橱柜7.8折优惠；正价电器8折优惠；特价橱柜8.8折优惠；特价电器8.8折优惠。
星艺装饰：包工不包料，人工费7.8折优惠。
沁园净水器：
帆摄影：具体优惠见优惠券。
宣传配合：公交车体广告、电视广告、宣传折页
4、公关营销，顺水推舟
目的：公关活动制造吸引点，提高客户到场率和销售转化率。形式：中秋/国庆抽奖活动（见方案三）
主题：xxx，月圆梦圆/金秋圆梦
时间：9月18日晚（暂定）
地点：中心商务区大兴量贩前
5、导流入场
目的：增强客流导入机会，强化氛围。
（1）现场导流
路段：茶苑路（高家寨至公司段）、营销中心至样板房
时间：所有活动前
形式：路边广告
（2）交通配套导流
方式：高速出入口指引，公交线路、车体广告
四、推广预算
五、综合宣传推广方式
户外广告：那柯里、7#楼
直投广告：百业、DM单（兼职派单员）
宣传车：
LED：之前商榷的四个位置及1#楼
微信：公司全体员工
网络：中国普洱网、精彩普洱网
短信群发
附：方案一、方案二、方案三
方案一：微信营销方案
目的：推出主线产品，配合各阶段营销工作，聚集周边朋友，调动人气。
主要方式：
1、通过公司全体员工微信朋友圈发送楼盘信息，通过转发
等形式，吸引周边朋友的注意，发掘潜在客户。通过微信营销获取的客户，由相应员工带领至销售部进行选房并成交者，相应的员工可根据《销售提成方案》获取相应提成。
注：所需图片、文字由营销策划部统一提供，且微信发送的内容需配合每阶段的营销活动。微信内容包括楼盘户型、活动优惠、楼盘介绍、节日祝福、温馨提示等。
2、公司设立微信号，由销售部管理，操作方式同上。
3、楼盘销售前期，可与精彩普洱网合作，以团购形式售房
或售卡，并配合微信“商家推荐”等方式进行宣传，提高公司认知度。
精彩普洱网：3000元/3个月，前期宣传以全价形式标出，中、后期根据销售情况进行团购等优惠方式，开拓销售渠道。
预期效果：在年轻群体中提高认知度，增加访问量，小户型销售情况见好。
方案二：VIP卡认筹方案
一、认筹周期
2013年9月1日至9月30日（此段时间暂定，认筹结束时间根据VIP卡销售量定）
（说明：具体开盘选房日期根据销售案场客户积累情况和证件办理情况而定，10月计划则根据9月认筹情况而定）
二、认筹原则
客户交纳一千元购买VIP会员卡，持卡享受选房成功交1000元抵3000元房款优惠活动。
三、特殊政策
1、每日认筹顺序前3名，享受额外房款直减1000元奖励
券，此券为选房成功后特殊优惠；
2、付款优惠措施根据选房时方案执行。
四、活动细则：
1、每张会员卡仅限选购一套住房/商铺；
2、选房时根据VIP卡号顺序进行选房，先购先得；
3、此次优惠仅限购房，不抵现金；
4、选房前一周进行统一通知具体选房活动时间、计划；
5、当日选房不成功客户，可在选房后两周内进行补选；
6、退卡手续办理需在选房不成功后，由销售中心统一通知
进行办理；
7、活动最终解释权归。
五、办理流程
1、置业顾问进行查询VIP卡号顺序，并引导客户进行房源
意向书及VIP认筹单填写，客户、置业顾问、销售中心主任签字确认后，由销售经理审核签字；
2、置业顾问引领客户凭身份证或有效身份证件，以及销售
经理签字后的房源确认书进行财务交款每张卡1000元，由财务开具收款收据。
3、凭收款收据至办公室在房源意向书及VIP认筹协议上加
盖公章；
4、凭收款收据至销售中心主任处领取VIP卡并进行登记；
5、为客户办理礼品领用手续，并讲解产品后送客。
注：所有认筹VIP卡用户，均赠送磨砂杯一个。（礼品可在作商定）
六、销售说辞：
1、关于售卡：您好，XXX先生/女士，项目的情况您已经进行了初步了解了，目前仍属于前期咨询，如果您对这款户型很感兴趣的话，不妨先进行登记VIP，您只需要进行交纳1000元，如果选房成功了则抵3000元呢，而且项目项目优势……
2、关于价格：XXX的销售价格是根据当期市场价格而定的，且考虑到了每套住宅的户型结构、位置、楼层、方向进行一房一价出售，因此目前还没有准确价格，请您耐心等待开盘选房时再进行确定。
3、关于工程：动工时间为2013年3月份，交房时间预计为……
4、关于证件：
5、关于付款方式：一次性付款、按揭贷款。
6、关于开盘选房时间：开盘时间根据项目各项进展而定，具体时间预计在11 月份前，销售中心会提前一周进行通知。
7、关于退卡：若在正式认购时间未成交，我们将在在10个工作日之内全额退还所收款项，客户凭此认筹单、收款收据身份证到公司指定地点办理退款手续。
vip认筹单
开发商名称：
公司电话：
公司地址：
认筹方姓名：性别：
身份证号码：
通讯地址：
联系电话：
本着平等、自愿的原则，双方友好协商达成如下协议：
1、年月日，认筹住宅/商铺，现已付认筹金壹仟元。
2、所有参加认筹的客户，均享有优先购买权，持卡享受选房成功交1000元抵3000元房款优惠活动。
3、每张vip卡限选一住宅/商铺，即一张vip卡只能用于一个住宅/商铺的优惠，同时该卡只限本人购买使用，不得转让和炒作。
4、开发商将在认购前，提前以电话、短信息等形式告知持卡人，
由于持卡人之故错过机会责任自负。
5、认购当天，客户凭收款收据、身份证原件、认筹单和vip卡，排队认购。
6、如认筹方未能在开发商通知的时间内前往销售中心认购住宅/商铺，其享有的优惠将取消。
7、如认购方在开发商通知的时间内认购具体住宅/商铺，则该笔认筹金自动转为购房款。
8、正式认购时间未成交者，开发商在10个工作日之内全额退还所收款项，客户凭此认筹单、收款收据身份证到公司指定地点办理退款手续。
9、此认筹方式最终解释权归开发商所有
10、本认筹单一式两份，具有同等法律效力。
认筹方：开发商：
2013年月日2013年月日
XXX房源意向书
方案三：中秋/国庆活动方案
活动主题：xxx，月圆梦圆/金秋圆梦
活动地点：中心商务区大型量贩前
活动时间：待定
活动方式：由兼职派单员发放折扇，并引领意向客户至销售人员处，由销售人员接待并解答问题。凡进入活动场地的人员可获得抽奖机会。
兼职派单员每带一名客户至销售人员处，则可获得5元的提成奖励，底薪为30/天，共需4名。
人员配置：营销策划部全体人员及公司其他三名男员工（由办公室安排）
场地设置：2.5*2米的背景墙（印有科恩地产logo），总台（一套桌椅），两处接待区域（两套藤椅）。
奖品设置：
一等奖：购房成交优惠1万元（3名）
二等奖：购房成交优惠5千元（6名）
三等奖：购房成交优惠3千元（15名）
四等奖：礼品一份（若干名）
注：折扇内容包括logo，活动主题，抽奖活动信息，楼盘简介，户型图及小区总效果图。
活动预算
名称单价数量总额
（元）
备注奖品105000
派单员底薪
120元
/天
3天360
派单员提
成
1500
折扇/宣传
单页
场地租赁300/
天
3天900
背景墙喷
绘
帐篷2顶
营销策划部
2013年8月26日
当前文档修改密码：8362839 c:\iknow\docshare\data\cur_work\xxxx\ “紫云山庄” 五月营销推广策划执行提案
厦门夏涛房地产投资顾问有限公司 2006年4月9日 目录 【活动推广主题、目的、内容】 ....................................................................................................... 错误!未定义书签。【车房大型联合展销会】.................................................................................................................... 错误!未定义书签。【我心中的理想家园——“紫云山庄杯”儿童绘画大赛】 ......................................................... 错误!未定义书签。【紫云山庄五月文化活动月之寻宝游】 ........................................................................................... 错误!未定义书签。【紫云山庄颁奖典礼及抽奖大酬宾】 ............................................................................................... 错误!未定义书签。【五月文化活动月之活动排期一览表】 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
地产行业某项目营销推广策略提案(doc 5)
地产绿野仙居营销推广策略提案 第一部分：案名建议 绿野仙居 GREEN DREAM GARDEN 第二部分：项目分析 一、对产品内容的分析 1、地理位置比较优越。 项目位于市中心的长宁区，北kao上海市主干高架延安路边，南朝以时尚著称教育界的东华大学。向东150米是轻轨站，向西500米是长宁区办公写字楼集中区。附近还有幽雅干净的中山公园，凯旋绿地以及天山公园。可以说绿野仙居是城市中一块难得的绿色宝地。 2、产品定位为中档，并凸花房型、绿野型、普通户型区等关键元素。 项目力求通过对自然绿地进行原生态演绎，以简洁、明快的北欧建筑风格，诠释原汁原味的自然意境的品质生活，使其建设成为区域内追求绿野滨水居家生活理念的人士汇聚的高尚的居住社区。 3、项目总体规模为中等，物业形态以多层住宅为主。 本项目的多层住宅仍主要针对区域性客户，如长宁区，徐汇区，静安区等地的消费者。同期区域内并没有竞争对手，其竞争项目主要是徐汇区的多层住宅产品和二级市场上的多层住宅产品。但我们优势在于幽雅的周边环境。 二、对市场环境的分析 2001年上半年，区域商品房交易面积２７.８万平方米，交易额１５.５亿元（平均销售单价为5575元/平方米），比去年同期增长１６.２％和８.３％。交易金额增长缓于交易量的增长，而上半年主要交易基本集中在一些旧盘上，价格有所回落属于正常情况。
今年上半年，长宁区交易价格水平低于去年同期的水平，主要原因是高品质、高售价物业供应量不足。 与平静的一级市场相比，三级市场交易火爆，底部积压房源进一步得到消化，未来供应羕ao刂屏己谩Ｖ懈叻吭吹奈榷ㄒ丫晌坎谐〉闹屑崃α浚诠┯α坎蛔愕那榭鱿录鄹裼猩仙魇疲桓呒畚环吭吹娜胧薪蠓寤骷鄹裥星椋蠢词谐「窬只救啡稀?br /> 目前的市场架构可谓天时地利人和，区域房价指数将突破向上，并且在未来几年内，行情有屡创新高的可能，主要体现在底部积压房源进一步消化，其价格因素对大局影响越来越小；高档房源供应充足，市场价格逐步确认，并且为中档房源打开价格上升空间，有利于总体价格的抬高，未来的市场上升行情一触即发。 三、消费市场 （数据来源：天启消费者研究数据库） 据调查，目前上海的购房群体中“三口之家型”占总购房人群的54%、“年轻夫妻型”占购房人群的21%。上述情况可见，上海购房越来越多趋向于“小家庭”购买。 小家庭购房族大多钟情于两室两厅房。其中“三口之家型”比例是53.8%、“年轻夫妻型”购买比例是54.3%，均超过半数。他们购买两房面积大约在90-110平方米，而购买三房的比例要低一些。说明目前上海人购房面积正在趋向合理，并非越大越好。他们在购买三房时都以控制总价为基本出发点。 目前上海人购房有两大偏爱： 一是越来越多的消费者对板式小高层青睐有加。板式小高层既有高层物业的建筑结构优势，又有多层物业的高得房率和采光及通风优势。 二是消费者在选择小区规划布局时，偏向于各类物业形态相结合的形式。比如小区内有多层、高层、小高层、联体别墅等，其中尤以多层、小高层相结合的小区独占鳌头。 住宅小区的景观绿化、会所配套以及健身场等都成为消费者选择物业时的重要指标。前几年在刚开始改善居住条件的时候，上海人大多购买二室一厅房。不久为了追求一步到位，三室一厅房趋于热销。这些大都以大家庭的形式进入市场。到了2001年，又从“大家庭”向年轻“小家庭”转变，表明上海新一代年轻人已经进入购房主流。同时，购房时更加注重产品品质，功能配比以及周边环境。 最受欢迎的楼型是小高层在可以复选的情况下，有76.9%的人选择了小高层，有50.5%的人选择了多层。通过与受访者的交流，发现小高层更受有“一步到位”消费倾向人士的偏爱，他们普遍认为此类物业结构好，寿命长。在所有受访者中，选高层的比例为15.2%，而30岁以下的人选择高层的比例达到了30%，明显高于其他年龄组的人，这与
地产营销推广策划 方案 1
滨河湾营销推广策划方案 2
目录 第壹部分:市场概述第贰部分:项目定位 一、房地产现状分析一、综合定位 二、项目概况二、其它定位 三、目标客户分析三、行销方向定位 第叁部分:营销推广策略第四部分广告运作建议 一、市场推广策略一、广告策略执行计划 3
二、公关策略二、广告发放时间计划 三、销售策略三、前期广告发布计划扼要 第壹部分:市场概述 除了自然资源与地段之外,以品质和性价比为核 心的楼盘综合素质,是评判好楼盘的另一个标准 一、房地产现状分析 (一)、中国房地产市场分析 1、中国房地产市场发展风险趋势分析 是继后的又一个房地产”政策年”。从土地管制到金融信贷紧缩,从住宅供应结构调整到税费调控,调控力度进一步加大,而且针对由于市场供需结构性失衡导致的房价持续走高的现象,采取了更加严厉的调控措施。这一系列的政策经过其传导渠道,作用于中国房地产的方方面面,将对市场产生巨大而深远的影响,尽管这些影响最终还需要时间和市场来验证。 4
展望的政策走向,尽管政策调控的效果尚未充分得到体现,但作为稳定规范市场的政策,稳定价格、规范市场、防止泡沫、促进发展依然将是政策出 台的核心目标。因此,从当前的市场状况看, 在税收、金融、土地供应等方面依然存在政策出台的空间。热议中的物业税、土地市场治理、物权法出台、流动性过剩问题、逐步上升的汇率预期,依然将是政策调控房地产市场的重点。应该说的政策依然是影响市场走向的最大因素,而这种影响或将加强。 土地管理更加严格,土地增量供应控制更严,土地成本将提高,这也将加剧对于存量土地的竞争。以来国家对土地的调控政策之多为近年少有。这些 政策指向将使得土地增量供应受到更严格的控制,从而抑制房地产开发投资的过快增长,并对快速增长的国内固定资产投资起到降温的效果。从近期陆续 报道的地方土地违规违法事件以及不断从严的政策措施来看,土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限可能会上收,建设项目用地管理将 更加严格。 预计随着土地供应”闸门”的缩紧,如没有重大政策变动,则土地价格的上涨趋势短期内难以出现变化。另一方面,增量土地资源的供给紧缩,将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源的整合,对存量土地的竞争也将加剧。对于房地产开发企业来说,土地成本的提高将是必须面正确现实。 总的来说,土地供给将更加制度化、规范化、透明化和市场化,市场更加呼唤升级的专业服务。在中国房地产发展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归姿态的形势下,２００７年的房地产行业能够说正处在变革的前夜。在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等等政策导向下,房地产行业强化公司治理、注重品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期发展的房地产企业的关注重点。 2、中国房地产市场发展优势趋势分析 国家宏观调控政策逐步出台,使得房地产行业的进入门槛逐渐抬高。随着土地出让日益公开、公平,房地产行业竞争的重心将倾向融资能力,资本市场往往对大地产商青睐有加,而资金实力和开发资质弱的房地产公司前景将日益暗淡。 5
巢 NEST项目2007 年强销期营销推广方案
合富锦绣地产顾问——巢NEST项目专案组 2007年 9月 17日 前言
随着巢 NEST项目开盘工作的顺利结束，本项目即将进入紧的强销期工作阶段。我们在对巢NEST保持高度的信心的同时，也应该 随时做好迎接市场挑战的准备，下面我们就项目的市场营销与整合推广做出定性定量的安排，，从而保证高速高效高质地完成巢NEST 的销售工作。 目录 第一章蓄客——开盘营销推广工作总结 1、客户分析
2、营销推广总结 第二章强销期营销整合方案 1、强销期营销整合方案 2、强销期主要推广思路 第三章费用预算 第一章蓄客——开盘期营销推广工作总结 1、巢 NEST别墅前期客户分析 以下是根据对 2007 年 8 月 1 日至 2007 年 9 月 16 日来访的共 622 批次客户（ 8 月 355 批，9 月截止到 16 号共 267 批）进行统计后的分析结果。
结论 1：客户认识巢 NEST别墅项目的主要途径主要是通过报纸广告和户外广告八月共计来访客户共 357 批，各种媒体推广比例如下 : 来访来电广告60% 48% 短信0 20% 朋友介绍13% 16% 销使带客17% 8% 网络10% 7% 九月份共计来访客户共267 批，各种媒体推广比例如下： 来访来电广告41% 64% 短信0 17% 朋友介绍17% 7% 销使带客26% 3%
网络8% 17% 41%的客户是通过报纸广告、户外广告了解本项目，说明前期宣传达到了目的。九月份房地产产行业“金九银时”的周期已来临，此阶段销使带客明显增多。由于前期大力的推广，使得客户心理形成“巢 NEST就是高品质楼盘”的口碑效应。建议后期推广主题主要针对新地产企业品牌价值和巢 NEST给客户所带来的附加值进行宣传。 结论 2：客户购房最关心问题是价格和房屋位置 来访客户中，价格和房屋位置是客户最为关心的问题，其次为项目环境、户型、面积。但是大多数客户通过置业顾问的引导对价格和 房屋位置没有太大的异议，说明巢 NEST项目的价位与楼盘品质相匹配。 结论 3：联排客户需求面积一般在160-200 平米之间；独体别墅客户需求面积一般在250-300 平米之间 来访客户中，联排客户一般需求 4 房，独体别墅一般需求 5 房。 结论 4：多数客户普遍接受的总价为：联排在100 万以；独体别墅在250 万以 购买别墅的客户一般都不止一次置业，他们一般在市区有几套物业，大多数联排客户希望总价在100 万以，保持和市区核心地段公寓 楼总价持平。而独体别墅客户他们一般为所在行业的精英，然而在买别墅的客户他们一般都没有住过别墅，他们一般都是持着想过一种 别墅生活的想法，因此他们在选择独体别墅这种物业的时候一般先选小面积、总价相对低的别墅，面积过大总价过高他们一般比较
房地产营销推广方案 由于房地产与一般商品具有异质性如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等随着房地产竞争的日趋激烈相应的营销策划也十分火暴因此策划创新成为制胜之道对于房地产的营销策划主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新激发潜在消费需求或争夺现有顾客其创新可以体现在创造一种新产品（如规划设计方面的独特性）；提供一种服务模式（如管家式的物业服务）；倡导一种生活方式（如运动、健康、休闲、品位等）；营造一种文化等等 一、未来发展趋势 一方面是房地产已经进入品牌竞争时代房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段企业更注重对品牌的培养与利用因此应注重对品牌的不断强化输出品牌核心价值进行统一品牌之下的分品牌战略；同时广告意识要超前推广手段整合性强利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念另一方面是消费市场日趋理性和个性化近年经济持续放缓居民收入（包括预期收入）持续下降实惠性的心理占据主导地位；消费者经过长期的广告浸淫偶然性、冲动性购买行为减弱理性购买行为增强；各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好消费者对商品房的选择会更趋“个性化”会更加考虑自己的心理需求寻找更加适合自己的楼盘随着房地产市场竞争的加剧大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争的热点；针
对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗以满足不同类型消费需求的 消费群；“设计时代”开始回归发展商更加重视产品的开发对楼盘的前期规划和设计将更加重视竞争手段将会全方位、多元化如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势而中小型盘就必须以其个性化和特色需 求也在市场占据一席之地在未来的发展过程中将进一步追求境界（如历史、人文、文化等）；追求近距离（如与商务区、高效、车站等接近）；追求洁净（对光线、绿化、天然气配备等）；追求宁静（密度低、生态景观台等）等等不仅对配套设施的需求提高而且对房地产开发商的品牌高要求；不仅对设计有相应要求可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求；不仅对楼盘的品牌有要求可能对设计和制造过程中的环节比较关注在市场竞争形势进一步白热化的情况下 如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值稳定价格、吸引客源如何根据目标消费群的理性购买需求进一步深化自身楼盘的优点使目标消费群 产生“物有所值”的感觉如何继续建立自己独特的品牌个性突破强劲对手的包围在市场上继续掀起一股新的旋风如何适应“个人置业时代”的新趋势这些都迫使开发商需要进行系统的全程营销策划 二、房地产全程营销策划 一是策划为先在整个项目开发过程中从思维上应该策划在先包 括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划策划是建立在相应的市场调查的基础上调查既可以是一手的资料也可是二手的如包
山东池州某别墅工程营销推广提案 序言 通过我司对本案的分析得出，如果本工程用常规的操作手法运作将会遇到较大的阻力，我们思路是将此盘设计成为池州通过旅游面向全国的窗口工程，做成为当地周边地区和九华旅游的第一站，把工程规划成一个具有经营内容的文化景观旅游房产，并努力在这个层面上最大限度地获得政府的支持，因为： 1、本案最大的优势是中央人工湖的景观。 2、池州当地人口不多，外来人口少，经济基础薄弱，狭小的市场容量不能快速有效地消化本案大量的高档物业。 3、池州几乎没有支柱产业，在城市打造上缺乏创意和手段，唯一的经济依靠是旅游业，综合以上情况为将本案打造成城市亮点——“旅游景观房产”提供了巨大发展空间。 因此，我们认为一定要把工程提高到作为展示城市的窗口的高度，只有搭好台与政府一块儿唱戏，才能给老百姓描绘一个美好的蓝图，最终达到顺利销售、快速回款的目的。 目录 第一部分工程解读………………………………P2～P6 第二部分工程定位思路…………………………P7～P16 第三部分工程运作思路…………………………P17～P26 第四部分工程运营执行计划……………………P27～P30 第五部分归纳总结……………………………………P31 第一部分工程解读
一、池州房地产市场简况 （一）处于起步阶段 池州房地产市场处于一个萌芽阶段，投资意识有待提升。 （二）期房销售为主，少量楼盘以贵宾卡买号销售 期房销售为主。以汇景国际为例，大部分楼盘在期房阶段便销售一空。销售手段穿插贵宾卡号的购买，取得优先权利，这也表明其存在一定的炒楼花现象。 （三）专业策划认可度加强 对策划商的认同度加强，专业的楼盘操作运作得到认可，发展商对打造楼盘形象和自身的品牌愈加重视，不再单纯地为做房产而做房产。 （四）其他物业参考 在当地运作相对成功的有‘汇景国际花园’‘和泰星城’等，‘汇景国际’有部分类似于本案的高档物业，但总量较少，口碑较好。两小区以多层住宅为主，市场均价处在1800元/平方M左右，部分高档物业为2100元/平方M左右，本案可以参考二者进行价格及物业配套定位，但建筑形态始创池州之先，有着非常大的机会鼎立市场之颠。 二、工程简况 （一）基本情况 地理位置：该工程位于池州市城西，西门大桥318国道以东，新清溪河西南，规划城市环线东北方向。俯瞰呈似半岛形态，原始生态条件完好，被规划为的池州市内高尚住宅区。 周边配套：该工程与老城商业中心区仅一桥之隔，几分钟到达市中心区域，拥有齐全的生活配套；是池州市目前出则闹，进则幽的独天得厚的静谧居所。 社区配套：中心湖，湖心岛、民俗风情街、诗碑林、游船中心、商业街、大型社区会所。
金地名都
2008年9月8日 金地名都-营销推广方案 目录 前言 第一部份营销计划 一、项目优劣势分析 二、营销目标 三、对一期价格的建议 四、对一期产品的建议 五、营销策略 六、营销战术 七、销售前准备 八、销售造势 第二部份广告篇 一、广告目标 二、广告推广的总体思想 三、广告定位 四、立体化市场推广策略 五、广告执行策略 六、广告预算
前言 个案的成功并非是在最后取得的，而是在开始。当精明的发展商完美地将自身优势与外部条件有效地结合时，系统而又专业的准备工作随之而展开，一个有生命力的产品也将应运而生，它代表走向成功的第一步，也是最关键的一步。 在房地产逐步走向商品化、市场化的今天,为了使金地名都花园能在乾州这百花争艳,百舸争流的竞争环境中,占据绝大部份市场空间,本公司本着以市场为起点,以消费者的需求为中心,以整体市场营销为手段,达到开发商从用户的满足中获取丰厚利润的目的，特此针对金地名都花园对该区域市场进行系统深入细致地调查研究,客观地对金地名都花园一期的营销进行策划安排。 深圳全鑫地产作为成熟的专业营销策划公司，深知与业主合作过程中自身责任重大，不敢丝毫懈怠，公司上下无论是案前准备还是案中销售，都将兢兢业业，以专业服务贯穿始终。 在此，谨向贵公司给予我们这样的参与机会表示由衷感谢！
第一部分营销篇 通过专业的市调人员对项目及项目各项情况进行的细致深入的调查，以及我们对市场调查的研究和分析，在符合市场规律的前提下，我公司本着满足消费者需要并保证贵公司最大利益的宗旨，特拟定出以下适合金地名都花园的营销计划： 一、项目优劣势分析 1、优势 A、地段较好 对乾州略有了解的人都知道，乾州世纪广场以南为古城区,限制开发；以北为南脉,也无法开发；能作开发的只有东边和西边.西边人口多,居住比较密集，但是较大型的成熟社区较少，加之乾州市规划建设西边主要为娱乐休闲场所,另"州政府"和“州人民医院”就在附近，使西边成了居家的黄金地段。 B、社区成熟 金地名都花园本身地处西边福地，依山伴水.周边环境配套已经较为成熟，而乾州市国道因市政规划建设“餐饮娱乐休闲”，自然而然周边环境及配套也更加完善起来。本项目占地面积较大，社区环境及配套的成熟自然是不言而喻的。 C、整体规模 虽然乾州竞争楼盘众多，但仅从小区整体规模上来说，金地名都花园占地24
地产年度营销推广 方案
滨河国际年度营销推广方案 第一部分:市场分析 第二部分:项目现状分析 第三部分:项目推广思路策略第四部分:项目营销推广计划第五部分:项目媒体策略及计划
滨河国际营销部 -1 第一部分:市场分析 一、房地产市场分析 ●房地产急剧升温 ,房地产市场在国家经济刺激政策特别是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下,出现投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金充裕的市场表现。特别是进入下半年,”地王”频出,房地产销售一度出现”井喷”式行情。 ●底”新政”对房地产市场的影响 临近底,政府连续出台多个新政策,并提出”遏制”房价,打击投机行为的政府基调。但此轮调整动作有限,在确保国家经济发展向上的大前提下,政府对房地产市场的调整更加谨慎。从当前来看,”新政”对房地产市场未造成较大影响。
●房产业总结 的房产发展可概括为以下几点: √受政策影响较明显,政策一”放”就”火爆”,一”紧”就”低迷”; √地王凶猛,房价疯狂,比房价更疯狂的是地价; √房价疯狂, 房价一路”疯”涨,特别是一、二线城市; √二手房井喷,由于受营业税征收政策调整的影响,二手房销售火爆; √年底新政,”遏制”当头,给房地产市场定下基调。 二、临沂房地产市场分析 临沂房地产市场走过了艰巨而稳定发展的 ,经过底出台的25条房地产调控政策等一系列措施,临沂市的商品房交易量一直处在山东省前列,市区全年新增预售项目101个,预售面积405万㎡、46038套,分别增长了12.4%、11.9%;完成商品房网上签约301万㎡、37083套、金额94.4亿元,分别增长了19.3%、23%、20.1%。 保障性住房方面, 全年共完成保障性住房建设投资11.5亿元,开工建设保障性住房70.3万㎡。其中经济适用房60万㎡,廉租住房10.3万㎡,发放廉租住房补贴累计达2187户,解决了7300户低收入家庭的住房困难。(数据来源房产网) 临沂作为一个重要的商业城市,受市场影响也是巨大, 整个房地产虽然没有过大的涨幅,但销售情况较形式喜人,就整个临沂房地产市场的存量来看,虽然市场一路走好,可是明年的市场压力并没有减小。明年临沂的楼盘项目更多,就算是需求增长,可是分摊在每个楼盘上的销售压力依然很大。第二部分:项目现状分析
某项目营销推广提案 一、营销推广目标 项目现状： 由于本项目地理位置较偏，而目前德州的开发热点大都在东部新区和市中区，且项目前期推广还未开始，因此本案知名度较低。 项目距离市中心较远，自身的周边生活配套不齐全，会给入住居民日后的生活带来些许不便。 周边同地段物业有“华泰景园”“凤凰雅苑”，从地理位置和知名度方面都有强劲的竞争对手。 项目本身规模较大，为了辅助销售及后期房源的推出，因此要通过大量的前期推广工作为项目打开知名度。 推广目标： 1、塑造良好的楼盘形象：低价位、高性价比、富有亲和力的楼盘形象，使本项目在西部市场脱颖而出。 2、周密的销售推广打算：从准确的市场定位、精准的广告诉求、针对性的广告投放、良性销售操纵、价格策略等方面将利润最大化，做
到及时有效的为公司回拢资金，缩短运营周期。 3、树立良好的开发商品牌形象，并在百姓中形成良好的口碑宣传。 二、企划思路 1、什么是最好的房子？ 2、什么样的房子才是最适合我们的房子？ 3、什么样的建筑才能为您制造最新最舒适的生活？ 将一系列问题通过有效、高效的宣传方式和全方位的推广工作将问题一步步逼近消费者，再一一解答，强有力的吸引消费者的眼球。 向客户进行问题解答： 适合的才是最好的： 低等价位、高品质建筑质量、超前规划设计、人性化功能分区、良好的物业治理。 ××项目，陈述一系列项目优势。 三、目标客户群体分析 1、职业定位
小型私营企业主社会中低层消费者项目周各大中型企业职工 置业投资者 2、目标客户年龄层定位 目标客户职业层面及经济特征分析，本案的目标客户年龄范围较大，应在25—45岁之间。 3、目标客户家庭结构分析 尽管目标客户群体的职业和年龄不尽相同，但他们都有一共同的特性，那确实是随着房产消费市场的不断成熟，人们购房所考虑的购房因素越来越全面。居住环境、生活配套、交通是否便利、小孩教育问题、老人赡养问题等差不多上其选择楼盘的考虑因素。 4、生存内心分析 夫妻双方或单方均有较稳定且差不多能够满足生活需求的工作，事业有待进展，有定的社会地位，迫切需要改变居住环境。 当价位上能够承受的同时，又会挑剔一定的生活环境问题，而且都将会有二次置的可能性。因此，在做好项目前期建设和销售工作的同时售后服务工作，以助于在消费者中树立良好的品牌形象
文登市XXXXXX住宅小区 营销方案 （绝密）xxxxxx房产策划咨询有限公司 年月日
目录
一、总体方案 1、销售SWOT分析 （1）、优势： a.区域内目前最大、品牌最集中的建材广场 b.文登、威海现唯一全功能超级社区 c.国际化品牌导入、国际化管理 d.商住互动，并能刺激社区内部消费 e.项目内部配套齐全 f.切入辐射能力强，切有本土消费支撑 g.物流发达，为一期建材市场提供便利货物交通 h.性价比较高，投资能力强，增长潜性大 i.开发区“经营孵化器”政策指引 j.环境幽雅，山水俊秀 k.建筑形态超前，同属标志性建筑
（2）、劣势： a.人流交通尚未完善 b.区域市场尚未成熟 c.区域发展处于初期阶段 d.开发周期较长，风险极高 e.周边形象差，开发项目少周边配套不完善（3）、机会： a.政府的大力扶持帮助项目顺利进行 b.“联合国人居奖”得主威海人口迁入增大消费空间 c.旅游城市先决条件，带动商业发展 d.与外商交流贸易，直接吸引外资进入 e.房地产业的迅速发展 f.人均收入、消费水平及消费概念的提升 g.市区开发区大力发展促动业态发展 （4）、威胁： a.首次开发大型项目，市场可变性难以预计 a.周边城市市场浅抢市场份额 b.整体项目后期工程连贯性影响大
政府主观意识影响项目发展进度2、客户定位 考虑到一期建材市场的国际性定位，销售、经营辐射圈范围不仅涵盖全市，同时也吸纳着省内本土、全国和国外的投资者和经营者，此间，我们预计了项目应占各层次投资客户所项目体的份额及吸引主题。设计开盘前期本市及本省内占比50%，经历了前期的市场调研，我们发现本土消费情节严重，就拿购物大卖场来说，已有很多外地高端同类商场入住各区域，但实际经营上并没有几家可以在营业额、人流量上高于本地卖场。另根据调查中本省房地产的发展情况分析，商业物业非常之少，且商业项目本土消费率不高，可见消费者投资经历较少、意识较为淡薄，为吸引到足够的投资量，我们将以主题为“本土企业开发的超级国际型项目”增加情节延展和自毫感吸引消费者为主，同时宣传“投资群回报率大于银行利率”带动本土投资意识；而设计全国范围内投资占比35%是必然的，全国投资客户经验丰富，大部分都具有主观意识，对城市发展都期间过程和政策非常熟悉，特别是浙江、杭州、温州一带，更是群集了大量此类型的投资客户，且以前与我们有过业务来往，部分已成为我们的固定客户源，在沟通、交流上占据了已占据了人和。在对他们进行宣传和演解方面都相对易于接受，另一方面，他们由于以前的投资指向性过强，投资金额也相对居高，由此，性价比优势将成为我项目对之而言的又一大优势。总体上我们在选择全国投资客户时，目标将更多集中在了浙江、杭州、温州一带，同期城市成长率、附加值、性价比优势、国际品牌主导的体现将成为吸引他们的要点；“多国之窗”，如果离开国外投资市场，那
一、全案营销策划方案 二、公司竞争优势展示 三、公司业绩展示 四、销售代理费 全案营销策划方案目录： 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2，市场分析------ （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析 5，消费者分析： （1）购买者地域分布； （2）购买者动机 （3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性 （5）购买反应（价格、规划、地点等） （6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研 1，地块状况： （1）位置 （2）面积 （3）地形 （4）地貌 （5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述） 4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安） 5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 （2）房地产的政策法规 （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率 （2）资金投入 （3）边际成本利润 6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表 （2）股东回报率 7，同类项目成败的市场因素分析 四，营销策划 （一）市场调查 1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序） 2 建筑规模与风格 3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等） 4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯） 5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等） 6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等） 7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质） 8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整） （二）、目标客户分析 1、经济背景 ? 经济实力 ? 行业特征…… 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式） 2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、 （三）、价格定位 1 理论价格（达到销售目标） 2 成交价格 3 租金价格 4 价格策略 （四）、入市时机、入市姿态 （五）、广告策略 1广告的阶段性划分 2阶段性的广告主题 3阶段性的广告创意表现 4广告效果监控 （六）、媒介策略 1 媒介选择 2软性新闻主题 3媒介组合 4投放频率
鼎元弘毅运城分公司2012年营销中心营销方案 营销中心 2012年2月4日
目录 总则 第一部分年度目标任务及任务分解 第二部分影响销售工作的不利因素及解决思路 一、影响销售工作的不利因素 二、需要公司支持的几个方面： 第三部分解决问题具体实施方案 方案1：项目清盘方案 方案2：新市场开发及新业务经理支持方案 第四部分组织架构及薪酬 一、业务系统组织架构 二、“幸福小镇”项目组织架构 三、现有商业项目组织架构 四、银川市场拓展部组织架构 五、各部门职能 六、人员薪资待遇 第五部分 2012年营销中心重点工作
总则 为了深入贯彻总公司领导在“业务系统专题研讨会”上提出的2012年运城项目快速清盘要求，全体销售中心成员决心在公司政策的大力支持下，结合公司的会议精神，充分发挥公司群力群策的工作思路，以开发新市场，培训新人，挖掘优秀业务员为工作重心，以稳扎稳打，整合团队，全民动员为年度销售工作思路，在国家房地产政策调控严峻的形势下，迎难而上，背水一战，紧紧围绕团队建设和既定目标任务展开工作。 第一部分 年度目标任务及任务分解 2012年业务部销售目标为3.5亿元，计划完成目标任务3亿元。 目标任务分解详见《2012年各市场销售任务制定计划表》 第二部分 影响销售工作的不利因素及解决思路 一、影响销售工作的不利因素 ﹙一﹚公司外围方面 主要是当地一些房地产公司通过大幅度提升业务人员点位等一系列不正当竞争手段，诱惑、渗透、颠覆、拉弄我们市场人员，使我们市场营销人员及整体团队建设都不同程度受到一些干扰和影响。
针对这种的情况，营销中心及时调整思路，召集部门高层管理人员找思路，想办法，定策略。决定在稳定营销人员思想，激励业务人员斗志的基础上，采取“不同项目制定不同奖励政策”的策略，达到留人员，清项目的目的。具体奖励政策按照不同项目从三方面去体现，即正常销售类项目:创业城、临街底铺、财富广场采取加大奖励思路；住宅及公寓类项目:创业大厦1、2、3号楼、时尚公寓4、5、6号楼、创业城1、2号楼、丽港新居，采取转换为内部集资购房＋低价包销策略；滞销类项目：风情街、明清街、金海岸1、2、3期剩余房源，风情酒店底铺、休闲公寓底铺，采取工程抵账＋超高点位奖励办法。具体运作详见《第三部分方案1项目清盘方案》。 ﹙二﹚公司内部方面 1、运营招商目前是影响商铺销售的最大障碍，具体表现为已交工的商业项目招商不到位、已招商的商业项目仍然没有起色的现象，导致购买商铺的客户怨声道气，给后续销售工作开展带来举步维艰的局面。希望公司能在5月1日前，使金世界国际广场如期开业。同时建议金海岸三期、风情街也能在七月份前后与大型商家达成初步协议，尽量把临街门面先租出去，给公司整体项目商业运营带来起色，给客户带来前景和信心，给营销环节带来强有力的保障。 2、部分项目交房滞后，房产证办理迟缓也是影响销售方面的一个大问题。虽然公司从正面给客户做了大量的解释工作，但随着时间的推移，也陷入困惑状态。目前客户在这方面对我们公司的不满情绪一直在高涨，已经在30多个老市场产生了负面作用，给后续项目销
目录 一、项目市场竞争环境分析 1、区域市场现状及趋势 2、市场消费需求环境分析 3、结论 二、项目整体SWOT分析 1、项目SWOT分析之优势分析（S） 2、项目SWOT分析之劣势分析及化解（W） 3、项目SWOT分析之机遇点（O） 4、项目SWOT分析之威胁点（T） 5、结论 三、项目产品定位 1、产品特点定位 2、开发理念分析 3、社区文化分析 四、消费群体定位 五、项目营销推广及执行 1、总体营销目标 2、项目主推广语及主题价值延展 3、营销推广策略 4、项目一期推广阶段安排 六、销售价格策略 七、总结
一、项目市场竞争环境分析 1、区域市场现状及趋势 滨海房产市场日趋规范，整体进入理性发展趋势，在市场发展的过程中，可分为三个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下表：
综上所述: ——开发量持续增长，市场竞争日益激烈； ——宏观经济走好，消费力量分流； ——综合因素影响，房价稳中有升。 2、市场消费需求环境分析 ●XX房地产行业发展逐渐完善和规范，政府管控力度加大，房地产金融政策 可能收紧，开发成本增多； ●置业自住、改善居住条件、多次购房同时成为市场的主要消费特点； ●90~100m2的两房、小三房和111~130 m2的三房是最受购房者喜欢的面积和 房型，部分消费者有70~90 m2的小房型需求； ●多层住宅仍然是市场需求主体，小高层认同度呈上升趋势，建筑朝向仍对住 房消费有较大影响力； ●消费者对小区交通和车库要求比较高； ●明亮、清爽的外墙颜色和简洁、明快的建筑立面受到市场欢迎。 ●对于小区及周边配套设施要求完善实用； ●市场成熟程度整体不高，缺乏绝对的品牌项目和开发公司； ●楼盘宣传推广、消费者信息获取渠道相对传统，推广方式较模式化，无新意； ●“产品创新、服务创优、营销创佳”是项目开发成功的三大要素和必备条件， 但滨海房产项目营销普遍缺乏“服务创优”意识。
住宅项目大户型营销策划方案 住宅项目大户型营销策划方案提要：参赛者大多都是购房的意向客户，热闹感人的活动使他们对家庭产生了强烈的依赖性和买房、购房的热情，进而对我们的大户型房源产生了浓厚的兴趣 住宅项目大户型营销策划方案 活动目的： 1)引起全民尽孝心的社会轰动效应 ①通过家庭成员之间默契的配合、现场催人泪下的表演等环节来感染目标客户，使其从活动中体验家庭带来的天伦之乐； ②通过当地媒体及口碑宣传，使以“尽孝心”为主题的“XX孝心XX”活动深入人心，人人都有参与热情，家家都有参与热潮。 2)带动三代家庭购买大户型的热潮 参赛者大多都是购房的意向客户，热闹感人的活动使他们对家庭产生了强烈的依赖性和买房、购房的热情，进而对我们的大户型房源产生了浓厚的兴趣。结合本项目的自身优势（临近公园适合老年人晨练、安全报警联动能解决老年人突发问题、赠送意外保险为老人和孩子的健康提供了保障、鼓励业主投资社区副业为其创造了第二经济等等），大户型
销量必将上升。 活动主题： “XX孝心XX” 活动背景： XX小户型火爆畅销，大户型却出现销售停滞，客户对大户型产生了强烈的抗性。 时间安排： 报名时间：20**年2月8日—20**年2月24日 参赛时间：20**年2月28日（年后第二个周日） 报名条件： 三代同堂的家庭（最少三人）。 参赛作品： 以“家”为主题的各种文艺类节目，节目形式不限、内容不限、题材不限。表演时间限制在40分钟以内。 参赛人员： 经过初赛、复赛的选拔，最后参与决赛的三代家庭的成员。 参赛办法： 售楼处报名 1)初赛：20**年2月8日报名时简单进行筛选。 2)复赛：20**年2月27日参赛/决赛的前一天 3)决赛：20**年2月28日参赛当天
XX商业地产项目营销推广执行方案 一、我们的任务 核心目标――迅速销售一期商品交易一区二区（BC区） 发展目标――义乌商贸国际博览城成为地方最有竞争力的商业项目 兼顾目标――推进项目的招商运营 二、我们的问题 竞争激烈――销售速度和市场同类竟品放量面临极大竞争 距离最远――距离产生消费抗性，影响客户的到访 信心不足――周边配套落差及楼市调空后市不明形成投资或经营信心低落资源有限――当地人口规模和客户资源不高 三、我们的思路 突破常规，实施主动圈层围合营销 思路释意： 所谓“主动”就是区别常规的打广告等客户上门的营销思路，而是要走出营销中心，主动增加客户的接触点，推广项目，解决到访，促成交易。 所谓“圈层”就是找出与产品匹配的其消费意识、经济条件、文化审美、生活习惯和品位等方面有相通之处的人群，并针对这部分人群以匹合其消费行为和习惯的方式进行“点对点”的营销推广，促成交易。 所谓“围合”就是对圈层客户群进一步集合、整理、分划为核心意向圈层、紧密意向圈层、传播意向圈层，并对上述三个圈层客户细分为多个有利于营销推广的类似圈层，针对不同圈层分阶段实施针对性的营销推广。 主动圈层围合营销房地产营销在经历了地段、概念、产品、服务的“四季更迭”以后的“第五季”，是房地产市场竞争的白热化的产物。它建立在对目标客户进行围合细分、洞悉其消费习惯的基础上，制定相应的销售策略以达成交易的营销模式。其应用“品牌＋资源整合＋差异化的营销方式”的独特模式，能有效解决解决传统营销模式中无的放矢、接收度低、推广费用居高不下的问题，达到有针对性说话、节约成本、有效促进销售的目的。 这种营销行为能让合同签订成为新的销售的开始，而不是结束，“口碑相传圈”的层传播会不断的累积、增加客户。同时客户通过特定的“圈层”，扩大交际，
滨河国际2010年年度营销推广方案 第一部分：市场分析 第二部分：项目现状分析 第三部分：项目2010年推广思路策略 第四部分：项目2010年营销推广计划 第五部分：项目2010年媒体策略及计划
滨河国际营销部 2010-1 第一部分：市场分析 一、2009年房地产市场分析 ●2009年房地产急剧升温 2009年，房地产市场在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，出现投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金充裕的市场表现。尤其是进入09年下半年，“地王”频出，房地产销售一度出现“井喷”式行情。 ●2009年底“新政”对房地产市场的影响 临近09年底，政府连续出台多个新政策，并提出“遏制”房价，打击投机行为的政府基调。但此轮调整动作有限，在确保国家经济发展向上的大前提下，政府对房地产市场的调整更加谨慎。从目前来看，“新政”对房地产市场未造成较大影响。 ●2009年房产业总结 2009年的房产发展可概括为以下几点： √受政策影响较明显，政策一“放”就“火爆”，一“紧”就“低迷”; √地王凶猛，房价疯狂，比房价更疯狂的是地价； √房价疯狂，2009年房价一路“疯”涨，尤其是一、二线城市； √二手房井喷，由于受营业税征收政策调整的影响，二手房销售火爆； √年底新政，“遏制“当头，给2010年房地产市场定下基调。 二、2009年临沂房地产市场分析
临沂房地产市场走过了艰巨而稳定发展的2009年，通过2008年底出台的25条房地产调控政策等一系列措施，临沂市的商品房交易量一直处在山东省前列，市区全年新增预售项目101个，预售面积405万㎡、46038套，分别增长了12.4%、11.9%；完成商品房网上签约301万㎡、37083套、金额94.4亿元，分别增长了19.3%、23%、20.1%。 保障性住房方面，2009年全年共完成保障性住房建设投资11.5亿元，开工建设保障性住房70.3万㎡。其中经济适用房60万㎡，廉租住房10.3万㎡，发放廉租住房补贴累计达2187户，解决了7300户低收入家庭的住房困难。(数据来源房产网) 临沂作为一个重要的商业城市，受市场影响也是巨大，09年整个房地产虽然没有过大的涨幅，但销售情况较08年形式喜人，就整个临沂房地产市场的存量来看，虽然09年市场一路走好，但是明年的市场压力并没有减小。明年临沂的楼盘项目更多，就算是需求增长，但是分摊在每个楼盘上的销售压力依然很大。 第二部分：项目现状分析 一、销售现状分析 2009年，滨河国际项目在各方的协作努力之下，项目共完成销售物业数量189套（高层住宅157套、别墅32套），完成销售面积27799.26㎡，完成销售金额1.19755亿元。 自2009年3月进入本项目工作，我司针对项目特点及市场情况，运用卓有成效的营销手段，有效扭转了项目一度滞销的局面，实现了项目知名度的提升及项目较快销售。 二、项目现状分析 ●工程现状分析 A地块一期房源全部为现房，产品形态为小高层、高层、和叠加别墅，二期预计于2010年4、5月份动工，产品形态为独栋别墅、多层花园洋房、高层。 ●2010年可售房源分析 A地块一期可售房源： 在售剩余房源:别墅57套，高层45套（面积区间为122至220平米）； 预推房源：8、9#楼（高层）140套（拆分后将达到200余套）； 二期房源：独栋别墅、多层花园洋房、高层（暂未统计）。 ●项目营销推广现状分析 回顾整个09年的营销推广工作，由于整个市场和项目自身的原因，一直以促销为主要推广形式，营销推广运用了户外、报纸、DM直投、短信等媒介，结合活动的方式进行，在临沂
附件七：XX项目营销推广方案模板 ××项目营销推广方案 荣盛房地产发展股份有限公司 营销策划部 ××年××月××日
目录 一、前言 (3) 二、市场分析 (3) （一）、区域市场分析 (3) （二）、区位市场分析 (3) （三）、区位竞争分析 (3) 1、区位市场竞争性项目分析 (3) 2、竞争对手营销策略分析 (3) 3、区位市场竞争态势分析 (3) （四）、项目分析 (4) 1、项目地块分析 (4) 2、项目资源分析 (4) 3、项目SWOT分析 (4) 3.1、项目优势分析 (4) 3.2、项目劣势分析 (4) 3.3、项目机会分析 (4) 3.4、项目风险分析 (4) （五）、项目企划思路 (4) 1、针对项目优势和机会 (4) 2、针对本案劣势和威胁 (4) 三、项目发展定位 (4) （一）、发展商定位 (5) （二）、市场定位 (5) 1、项目主题定位 (5) 2、项目形象定位 (5) 3、客户群体定位 (5) 3.1、目标市场细分 (5) 3.2、目标市场选择 (5) 3.3、目标市场定位 (5) （三）、产品定位 (6) （四）、价格定位 (6) 1、项目总体定价原则 (6) 2、项目总体定价方法选择 (6) 3、项目总体定价方案 (6) 四、项目的营销推广 (6) （一）、营销推广体系的建立 (6) 1、项目价值体系的建立 (7) 2、实现价值体系的要素 (7) （二）、营销推广计划 (7) 1、前期铺垫期 (7) 1.1、计划时间 (7) 1.2、推广计划目的和重点 (7)
1.3、计划安排 (7) 1.4、预期效果 (7) 2、逐步导入期 (7) 2.1、计划时间 (7) 2.2、推广计划目的和重点 (7) 2.3、计划安排 (8) 2.4、预期效果 (8) 3、项目公开期 (8) 3.1、计划时间 (8) 3.2、推广计划目的和重点 (8) 3.3、计划安排 (8) 3.4、预期效果 (8) 4、持续强销期 (8) 4.1、计划时间 (8) 4.2、推广计划目的和重点 (8) 4.3、计划安排 (8) 4.4、预期效果 (8) 5、逐步降温销售期 (9) 5.1、计划时间 (9) 5.2、推广计划目的和重点 (9) 5.3、计划安排 (9) 5.4、预期效果 (9) 6、项目尾盘销售期 (9) 6.1、计划时间 (9) 6.2、推广计划目的和重点 (9) 6.3、计划安排 (9) 6.4、预期效果 (9) （三）、项目推盘方案 (9) （四）、项目销售进度目标 (9) （五）、营销推广策略 (10) 1、媒体宣传策略 (10) 1.1、媒体选择 (10) 1.2、宣传主题 (10) 1.3、广告创意及诉求 (10) 1.4、媒体组合策略 (10) 1.5、媒体宣传预算 (12) 2、营销活动策略 (12) 2.1、营销活动目的 (12) 2.2、营销活动计划 (12) 2.3、营销活动预算 (12)