附件一：中后期管理方案
一、动态抵押率方案
1、可全程落实动态抵押率管理，且动态抵押率不高于初始抵押率；
2、可全程落实动态抵押率管理，首次预售动态抵押率适当上浮，最高不超过100%；第二次预售和首次预售后三个月（孰早）时通过支付保证金、偿还借款或提供其他抵押物等方式保证动态抵押率不高于初始抵押率。
二、项目管理方案
1、公司治理：通过派驻董事及管理人员，参与重大事项表决等方式实现对项目公司的管理；
2、实质性管理项目公司章、证、照和印鉴（至少在预售后开始管理）；
3、通过预留印鉴、控制UKEY等方式实现对预售资金监管账户的监管。
资金流入方面：明确预售资金监管账户的唯一性（唯一的销售回款账户和唯一的监管户）；若因政策原则（如允许开立多个预售资金监管账户）无法落实前述要求，则须实现全部预售资金监管账户的监
1
管，确保销售回款的完整性。
资金流出方面：审查项目公司合同，对于与资金计划不符的资金支出（包括但不限于施工类支出）进行审批；确定销售返投金额上限，超出部分不得再用于后续工程支出。
4、按不低于地货比从销售进度维度设定资金沉淀/留存/还款比例；项目销售进度达到80%前须偿清信托计划全部借款。
5、通过委托第三方监管机构等方式实现上述对项目公司的管理。
2
附件二：展业区域
分类划分标准展业城市名单Ⅰ类区域一线城市北京、上海、广州、深圳
Ⅱ类区域除黑龙江、吉林、辽宁、西藏、
新疆、内蒙外的省会级城市、经
济总量较高（GDP10000亿以上）
的二线城市
天津、重庆、石家庄、太原、西安、济南、郑州、
南京、杭州、合肥、南昌、福州、武汉、长沙、成
都、贵阳、昆明、海口、兰州、西宁、南宁、银川、
苏州、无锡、青岛
Ⅲ类区域经济热点区域、上年度GDP2000
亿元以上且人口净流入城市
江苏：南通、常州、徐州、盐城、扬州、泰州、镇
江、淮安、连云港、宿迁
浙江：宁波、温州、绍兴、台州、嘉兴、金华
广东：佛山、东莞、惠州、中山、茂名、湛江、江
门、珠海、汕头、肇庆
广西：柳州、桂林
福建：泉州、厦门、漳州、龙岩、三明、莆田
河北：唐山、沧州、邯郸、廊坊、邢台
河南：洛阳、许昌、新乡、焦作、信阳、商丘
山东：烟台、潍坊、淄博、济宁、东营、泰安、威
海、德州、菏泽、滨州、枣庄、日照
陕西：宝鸡
四川：绵阳
贵州：遵义
湖北：襄阳、宜昌
湖南：岳阳、常德、株洲、湘潭
江西：九江
（注：上述GDP和人口数据口径为2017年度，开展具体项目时可依据区域划分标准结合最新GDP和人口数据确定该城市所属区域类型。）
地产项目非银行贷款融资之 一般操作流程 地产项目在四证未能办齐之前，通常无法获得银行的项目开发贷款，这就促使地产公司不得不借助于非银行性对外借款来满足项目前期的融资需求。而对外借款的形式主要有两种，一种是由信托公司向地产公司发行信托贷款产品；另一种则是由非金融机构类的一般投资人向地产公司提供委托贷款。在提供贷款的同时，无论是信托公司还是一般投资人，通常都会要求借款人提供相应的抵押担保；以地产公司的股权为标的设立股权信托（仅信托公司能够采用）或者设立股权让与担保，并以贷款的偿还情况设定相应的股权回赎条件；改组项目公司的董事会、监事会并控制公司的经营管理；对发放贷款的用途及偿还方式等作出相应的限定。现将地产项目非银行贷款融资的一般操作流程简要总结如下，以供参考。 一、前期尽职调查 贷款人决定提供贷款前，要对借款人及项目本身进行尽职调查，以判断项目的盈利前景和投资风险，确保资金顺利回收。尽职调查的范围大致包括： 1、项目公司相关组织性文件。 2、项目公司自身资产情况。 3、有关金融及财务文件。 4、项目公司的诉讼、仲裁及行政处罚情况。 5、与地产项目相关的文件。（如项目的各项批准文件/证书、项目开发成本发生状况、项目预期收益分析报告等） 6、项目公司相关财务及会计资料。 提供贷款前的尽职调查具体范围将依项目实际情况需要而定。
二、发放贷款的安排 1、提供贷款的形式 1）信托公司作为金融机构，本身具有开展贷款、投资等业务的经营资格，其向地产项目公司提供贷款可以向银行一样，直接签订《借款合同》并收取利息。 2）对于非金融机构类的一般投资人而言，为了合法地获取资金利息，其向地产公司发放贷款通常要采用委托贷款的方式，即由投资人选定一个受托贷款银行，借贷双方与受托银行签订委托贷款合同，投资人通过银行向地产公司发放贷款。为了明确借贷双方的权利义务，投资人往往还要在委托贷款合同签订之前，先行与借款人签订一份双方内部流通的《借款合同》，详细约定相关事项。 2、发放贷款的金额、期限、利息及发放方式 1）贷款金额和期限依据项目融资需求及具体情况而定，有些项目采用固定金额，有些则采用额度贷款形式，即贷款人向借款人发放额度不超过元的人民币贷款，以借款人实际提取的金额为准计算本金和利息。至于贷款期限通常最少一到二年。 2）贷款利息标准多数情况下选择固定利率，以年利率15%-18%居多。 3）贷款的发放方式，通常是一次性发放和分次发放两种。采取分次发放的，贷款人通常会对借款人每次申请放款的时间及额度作出要求或限定。 3、担保形式 1）抵押。由于地产项目的融资金额庞大，贷款人为防范资金不能回笼的风险，都会要求借款人以项目本身用地的土地使用权及其上新增建筑物作为地产公司申请借款的抵押担保。由于有些项目在申请借款时尚有部分地块没有取得土地使用权证或者已抵押给银行，贷款人往往会在合同中时约定借款人在这些地块取得土地证或者银行的抵押解除后要为贷款人提供追加抵押担保。 2）保证。对于有较多关联公司的地产项目，贷款人一般也会要求借款人的实际控制人及/ 或关联公司为其偿还借款提供连带责任保证。 3）股权信托/股权让与担保（详见第三部分）
房地产信托融资得典型模式及案例 一、贷款模式 (一)基本操作模式 1：贷款性信托得操作模式简图图关于房地产信托得债权融资模式，最为基础得就是信托贷款。同时，被视为最简单得信托贷款，通常也就是最行之有效得融资方式，操作模式参见图1。但就是，相对于银行贷款而言，无论就是从规模、资金成本，还就是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。就对房地产企业得限制而言，两者得限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%1，必须取得“四证”。对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公 厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题得通知》（简称“265号文”）得规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房 预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款得房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发得二级房地产开发资质2。
其基本融资方式参见图2、 注： 1、保障性住房与普通商品住房项目得最低资本金比例为20%，其她房地产项目得最低资本金比例为30%； 2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》期。16第 (二) A公司注册资本4、24亿元，主营房地产项目得经营与开发。B集团就是A公司得全资母公司，持有A公司100%股权。C集团就是B集团得控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达
50多万平方米，均已全部售罄。股权关系见图3。 100%控股控股 C 集团集团A公司 B 得股权关系图、B、C图3：A目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中得重要组成部分。A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。 该项目占地313、86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层得花园洋房、4幢33层得高层住宅与1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层得高层住宅与1个幼儿园。 2)政策情况 市经济社会得快速发展与国家宏观政策背景得转H随着近年来．变，以及若干重大项目得建设，为了更好地指导城市建设与发展，2011年2月，H市政府委托某城市规划设计研究院着手编制《H市空间发展战略规划》。 该规划文件表明，项目所在区域将作为H市规划得重点区域，建设以商务办公、总部经济、会议展览等功能为主导得公建中心，打造城市综合体，成为H市发展新亮点。在此同时全面推进该区域中心区外围建设，引导空间拓展与功能布局优化，使中心区优化整合与新城开发建设联动并进。
企业技术改造类操作规程 一、政策依据及资助标准 政策依据：《龙华区产业发展专项资金制造业分项实施细则》第七条支持企业加大制造业投资，引导企业加快技术改造，推动企业“机器换人”，鼓励企业采用先进适用技术和高新技术提高生产效率和产品质量，增强企业创新能力和核心竞争力。 （一）已完工的企业技术改造项目，两年内可以申请龙华区技术改造项目资助： 1、对技术改造项目投资总额1亿元以下的，按企业技术改造投资总额的50%给予资助，最高500万元； 2、对技术改造项目投资总额1亿元以上的（含1亿元），按企业技术改造投资总额的10%给予资助，最高2000万元。 （二）对采用融资租赁方式开展的技术改造项目，按企业上年度所缴纳融资租赁利息总额的50%给予贴息，贴息年限最长3年；单个企业累计最高资助100万元。 资助标准： （一）本项目为事后补贴制，企业技术改造项目完工后两年内可以提出申请，项目新购置设备时间自2015年1月1日起算； （二）同一技术改造项目不得重复申请，实际资助额不超过企业上年度纳税额。 二、申请条件
（一）在龙华区依法注册登记并生产经营满2年以上、具有独立法人资格；商事登记地、税务登记地和项目实施地均在龙华区。 （二）申报单位申报年度及上年度未发生被区（或街道）行政执法部门认定的严重违法违规行为。 （三）项目已完工（融资租赁方式除外）。 （四）获技术改造资助200万元以上企业需承诺3年内不得搬离龙华区，区经济促进局将于资助的次年、第三年对获得资助200万元以上的技术改造项目组织查验评价工作。 三、申请材料 （一）《深圳市龙华区企业技术改造资助类申请书》（登录龙华区产业发展专项资金申报系统，在线填报并通过预审后打印）。 （二）法人授权委托书（原件），法定代表人、单位经办人身份证复印件。 （三）企业营业执照、组织机构代码证和税务登记证复印件（需年度检验合格，已办理“多证合一”仅需提供复合凭证）。 （四）税务部门提供的上年度企业分税种纳税证明复印件。 （五）企业上年度财务审计报告。 （六）企业技术改造项目备案登记表（市经贸信息委企业技术改造项目备案系统）。
2012融资租赁业务操作流程一、流程图
二、业务准备 1、经销商获得陕汽认定，具备融资租赁业务办理资格及授信额度。 2、金融服务部安排经销商签订相应合作协议。 3、经销商按业务要求在陕重汽指定银行开立共管账户（山重租赁为中信银行西安分行）。 三、山重租赁业务流程简述 （一）客户调查 经销商在山重IT系统立项，山重信审人员、陕汽金融专员在经销商配合下对客户进行调查，并安排客户预签业务相关合同（《融资租赁合同》等相关合同）。 客户调查模式： 1、经销商负责对客户进行家访，经销商需用数码照相机对当事人、房产、承租人提供的申请资料的原件及承租人的重要资产进行拍照。家访照片要求如下： （1）所有照片的尺寸设置为640*480，上报资料原件拍摄。 （2）参与人照片。合同面签照片中需包括承租人（或法人客户实际控制人）、担保方、经销商业务员，要求在面签合同时进行拍照。 （3）承租人（或实际控制人）、担保方的房产照片。照片要求包括房屋内景、外景。 （4）承租人（或实际控制人）、担保方的身份证明材料、资产证明材料、运输合同等的照片。包括夫妻双方身份证、户口本、结婚证、
营业执照、组织机构代码、税务证、房产证明、收入证明、资产证明、运输合同等。 2、融资金额单笔200万（含）或累计300万（含）以内时，金融专员及山重业务人员原则上不进行现场审核；超标准时经销商须配合金融专员及山重信审人员做现场复审。 3、经销商须对客户实行“三访五审”的调查措施。 “三访”：对客户住宅、工作单位、业务场地的实地走访。 “五审”：审核客户购车意向的确定性；审核客户信息与实际情况的相符性；审核客户资料的真实性；复核对客户风险的防控性；最终审核客户的综合情况。 4、时间控制：客户调查时间一般应控制在3个工作日之内。 （二）业务上报 经销商推荐优质客户，按照《租赁业务资料清单》将客户资料收集齐备后，方可提报订单。 1、经销商对客户进行初审后，将订单通过陕汽整车系统以《融资租赁业务审批表》（附件1）形式提报至办事处，办事处审核后提报至金融服务部。办事处对承租人的运营状况作出前瞻性判断，从行业角度辨识承租人融资购车的可行性。 2、同时经销商在山重IT系统将客户相关资料上传至系统，并将客户资料（附件2）以电子邮件形式发送至陕汽金融专员。 （三）业务审批 1、审批模式：
房地产信托股权投资项目管理操作指引 第一章总则 第一条为实现房地产信托股权投资项目事前管理和事后管理的分 离，建立风险隔离机制，加强房地产项目运营监控，有效保障信托资金按时安全退出，认真贯彻以项目管理部门管理为主，业务部门配合为辅的原则，根据相关法律法规、政策及公司管理制度制定本办法。 第二条本办法所称房地产信托股权投资项目，是公司开展的将信托 资金投向房地产项目的信托业务，主要指信托资金以股权投资方式进行房地产开发的信托业务。 第三条房地产信托股权投资项目的监管通过现场监管和后续管理两 种方式实现。 第四条现场监管为项目风险控制工作的基础，现场监管人员负责对 项目公司经营活动进行动态监管，随时把握项目进展情况。 后续管理是实现全面风险控制工作的重心，对项目的数据和信息进行 分析，评估项目的整体风险、做出预警并跟进项目风控措施的落实情况。 第五条公司以股东名义向项目公司委派现场监管人员，并根据项目 公司管理情况任命现场监管人员为项目公司财务负责人。现场监管人员的委派与更换实行轮换制度，同一现场监管人员担任同一项目现场监管职位时间不得超过半年。 第六条监管人员进行现场监管的期限为我司与融资方就项目公司股 权转让事宜签订《股权转让协议》（或同等交易文件）之日起至融资方履行全部支付义务之日止。 第七条项目公司是指房地产信托股权投资项目托资金投向的公 司。 第八条公司各部门开展本章所述房地产信托业务的，管理工作依据 本办法进行。
第二章管理 第九条公司开展的房地产信托股权投资项目的管理部门是项目管理 部门。 第十条项目管理部门负责对项目管理人员进行统一管理、培训、轮 换。管理人员按照《合作协议》、《监管协议》等文本约定对项目进行管理。第三章罚则 第十一条信托经理违反本指引规定的，依据公司项目存续期信托经 理考核制度的规定对信托经理进行考评。 第十二条业务部门不能有效推进项目进展导致到期不能即时清算 的，依据公司业绩考核办法，扣发考核奖励。 第十三条现场监管人员违反岗位职责，依据我司人力资源管理制度 的规定进行处罚。 第四章附则 第十四条本办法由公司总裁办公会扩大会议负责解释和修改。 第十五条本办法自颁布之日起施行。 附件一：项目管理操作细则 附件二：项目管理操作细则-信托经理职责篇、
房地产信托融资分析 ——以为例 柳钦 （社会科学院城市经济研究所，，300191） [容提要]：本文分析了房地产信托优势、运营模式及其和风险控制，阐述了市房地产信托融资的现实情况、面临的宏观环境及未来发展趋势，并就发展和完善市房地产信托融资提出了若干有价值的建议。 [关键词]：房地产；信托；房地产信托；信托融资 自2001年我国信托投资“一法两规”(《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》)的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。以2002年7月28日“新国际大厦资金信托计划”─—中国第一支房地产信托产品为标志，中国信托业再次走入房地产融资领域，并以新的面貌和模式推动着房地产的发展。2003年底，中国第一支商业房地产投资信托计划“法国欧尚第一店资金信托计划”在推出，代表着中国房地产信托基金（REITs）的雏形。当前，中国房地产业发展面临严峻的金融形势，随着央行121号文件和国务院18号文件”出台，房地产与银行的蜜月期已过，当银行提高贷款利率时，信托公司的竞争优势开始充分显现。 一、房地产信托及其运营模式和风险控制 （一）房地产信托的涵及房地产信托融资的优势。1、房地产信托的含义。在当前宏观调控的大背景下，除了靠商业银行“输血”之外，房地产企业要选择一种灵活、变通、相融的模式，信托可谓是目前的上上策。信托业务是和银行业、证券业、保险业一起构成现代金融四大支柱。从资金信托的角度出发，房地产信托是指受托人(信托投资公司)遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为；从财产信托的角度出发，房地产信托则指房地产物
应收租金管理办法 第一条为规范深圳翔龙融资租赁有限公司（以下简称“公司”）租赁项目开展过程中租金管理环节的相关工作，根据公司现有的相关制度和操作实际，制定本操作规程。 第二条本操作规程适用所有租赁业务的租金管理。
第一章租金管理流程 第一节起租流程 第三条租赁项目起租后，业务部门根据租赁合同及《租金支付表》建立租金管理台账。业务部门应设置租金 管理专员（公司没有设置此岗位时，由项目经办人担任） 对租金管理台账实施实时动态管理。在《租金支付表》根 据合同规定实施调整后，业务部门应在调整的当日对租金 台账进行更新调整。计划财务部应建立后台租金台账，作 为财务测算和租金审核的参考依据。后台租金台账以租金 管理台账为基础。业务部门租金管理专员应于每月的15 日与计划财务部就租金台账进行对账，并应在每次租金调 整完成后的2个工作日内，通知计划财务部调整后台租金 台账。 第四条计划财务部应在起租后一个月内与承租人的财务部门进行对账，并在租赁期间，定期与承租人的财务 部门对账，至少每年一次。 第二节租金催收流程 第五条租金管理专员应在租金到期日前10个工作日以传真方式向承租人发出《租金提醒付款通知书》；在
租金到期日前5个工作日租金管理专员应与承租人电话沟 通，确认承租人的付款计划。 第六条在租金到期日，租金管理专员应提请计划财务部查询租金是否足额到账。若租金未到账的，应尽快与 客户取得联系，确认未到账原因。并将情况向业务部负责 人和计划财务部负责人汇报。 第三节租金到账核销 第七条租金到账后，计划财务部打印银行对账单或者网银到账记录，交给租金管理专员，租金管理专员在租 金管理台账上注明到账日期和金额，同时填写《租金收款 确认单》，经部门负责人复核后，交计划财务部。 第四节租金逾期处置流程 第八条如租金逾期未到账，且不属于银行在途原因造成，则租金管理专员应通过电话方式向客户催收，逾期 三个工作日仍未到账的，租金管理专员应申请公司向承租 人和保证人发出租金催收函。租金催收函催收的金额除逾 期租金外，还应包含逾期罚息金额。租金催收函的签发程 序与《租金提醒付款通知书》相同。
房地产信托融资方式一览图 贷款型信托股权型信托 期限期限进入方式对公司要求退出方式金额对项目要求退出方式进入方式金额风险控制措施风险控制措施成本成本 1至2年居多/“四证”齐全资产抵押,不 向,项目,公1至2年居多/几/自有资本金动产～抵押率股权结构相对股权收购或增司委派股东和几千万到几亿不达到35,/二一般50,左右发放贷款简单清晰、项资扩股,类似财务经理、股千万到几亿不溢价股权回购偿还贷款本金,债权,等/6,,级以上开发资,/股权质押/目盈利能力强优先股,权质押、第三等/6,,质/项目盈利第三方担保/10,居多方担保10,居多能力强设臵独立账户 财产受益型信托混合型信托 期限期限融资原理金额对财产要求退出方式风险控制措施对公司要求退出方式进入方式金额风险控制措施成本成本业已建成～产1至2年居多向,项目,公权清晰～证件对公司的经营期限根据需求/视信托财产的司委派股东和管理能力、项灵活设臵/金齐全/能产生溢价受益权回以股权和债权财务经理、设归还贷款本金评估价值～一般业主回购承诺财产受益权转目的市场前景额一般较大/稳定现金流～的组合方式臵专门账户、溢价股权回购让购在其评估价值的及第三方担保及盈利能力等成本一般在6股权质押、第如商场、写字50,左右/有较高要求,,10%之间三方担保等楼、酒店等租6,,10,居多赁型物业 一、操作流程 1、贷款型信托 (2)信托贷款(1)信托资金投资者信托投资公司开发商 (3)支付利息(4)信托收益(委托人)(受托人)(项目公司)偿还本金及本金
资产抵押 股权质押 第三方担保 2、股权型信托 (2)收购股权(1)信托资金或增资扩股投资者信托投资公司开发商 (4)信托收益(受托人)(委托人)(项目公司)(3)溢价股权回购及本金 股权质押第三方担保 3、财产受益型信托 溢价回购优先受益权 (2)信托资金(1)信托财产投资者信托投资公司开发商 (4)信托收益及本金(3)优先受益权收入(委托人)(受托人)(委托人) 优先受益权二、信托公司目前常用的信用增级方式 信托产品设臵,超,优先级受益权和次级受益权～优先级受益权由普通投资者持有～次级受益权由融资方或关联第三方持有。 信托收益分配顺序一般为:?分配优先受益人信托资金本金,?分配优先受益人信托收益,?分配次级受益人信托资金本金,?分配次级受益人信托收益。三、政策层面可能变化的影响,有新闻报道监管层将禁止“股权投资，溢价回 购类”信托产品, 来源:2009年7月31日证券日报 继传出“打新”型信托产品将被叫停的消息后～回购类信托产品也面临着相同的境况。日前多家媒体报道称～一份规范信托业务的征求意见稿正在业内传开～该意见稿的主旨是拟叫停“股权%2B回购”式的股权信托投资。 意见稿中明确提出了几项要求:首先～信托公司开展信托业务～不得以股权投资附加回购方式进行项目投资。其次～信托公司要严格执行国家新制定的固定资产贷款项目资本金管理制度,信托公司不得将银行理财资金用于项目资本金～但对接商业银行的私人银行业务除外。最后～信托公司开展项目融资业务时～要依照国家
2016年3月11日，国务院办公厅印发《关于促进医药产业健康发展的指导意见》（以下简称“《指导意见》”），就促进医药产业健康发展提出了若干新政策。其中，《指导意见》明确提出：“探索医疗器械生产企业与金融租赁公司、融资租赁公司合作，为各类所有制医疗机构提供分期付款采购大型医疗设备的服务。”对于医疗设备融资租赁行业而言，这无疑是一个利好消息。 近年来，随着医疗改革的深入和医疗需求的增加，各医疗机构购买和更新设备（尤其是大型设备）的需求持续增长，使得医疗设备融资租赁市场迎来高速增长期。但同时，由于医疗设备的特殊性，医疗设备融资租赁的出租人和承租人均受到比普通设备融资租赁更为严格的监管，在一定程度上制约了医疗设备融资租赁行业的发展。 具体而言，金融租赁公司/融资租赁公司（以下简称“租赁公司”）开展医疗设备融资租赁业务除受到银监会/商务部的监管外，还受限于以下两方面的监管要求： 对租赁公司的资质要求 根据《医疗器械监督管理条例》（国务院令第650号）（以下简称“《条例》”）的规定，从事第二类医疗器械经营的，经营企业应向所在地设区的市级人民政府食品药品监督管理部门备案并提交其符合《条例》规定条件的证明资料；从事第三类医疗器械经营的，经营企业应当向所在地设区的市级人民政府食品药品监督管理部门申
请经营许可并提交其符合《条例》规定条件的证明资料，医疗器械经营许可证有效期为5年。 根据国家食品药品监督管理局《关于融资租赁医疗器械监管问题的答复意见》（国食药监市[2005]250号）（以下简称“《答复意见》”），租赁公司开展融资租赁医疗器械是经营行为，应当按照《条例》的规定办理《医疗器械经营企业许可证》。此外，融资租赁发展最集中的两个地区——上海市和天津市【1】也先后出台相应的医疗器械融资租赁监管规定，强调融资租赁企业需取得《医疗器械经营企业许可证》，同时对融资租赁企业的设施设备条件和质量管理提出了进一步要求。 在现行法律规章下，租赁公司从事相关医疗设备经营活动的，应根据《条例》和相关部门和地方规范性文件的要求办理备案或取得《医疗器械经营企业许可证》。对于违反规定的，食品药品监督管理部门有权依《条例》规定对违规的租赁公司进行处罚（包括但不限于没收违法所得、没收违法生产经营的医疗器械等等）。 对医疗机构采购医疗器械的控制 根据《大型医用设备配置与使用管理办法》（以下简称“《管理办法》”），对于列入国务院卫生行政部门管理品目的医用设备，以及尚未列入管理品目、省级区域内首次配置的整套单价在500万元人民币以上的医用设备，其管理实行配置规划和配置证制度，医疗机构
融资租赁业务流程 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】
融资租赁业务流程 一、业务开拓流程 1. 业务部寻找有融资租赁意向的客户进行洽谈、接触、介绍我司的业务，了解潜在 客户的融资需求，并接受客户向我司提出的融资租赁申请； 2. 业务部通知客户按照我司的要求准备融资租赁申请材料，在收到材料后，确认材 料是否完备，并对材料进行初步审核，判断其是否符合立项要求； 3. 业务部与符合立项要求的客户进行深入的沟通，要求客户对初步审核中遇到的疑 问进行合理的解释，并向客户确认初步的融资租赁方案； 4. 业务部负责人对业务人员提交的融资租赁立项项目进行再次审核，筛选出符合条 件的项目申报风控部。 二、立项审核流程 1. 风控部收到业务部提交的项目申报材料，检查项目申报材料是否完备，以及是否 符合风控部门审核的标准； 2. 风控部门对申报材料进行书面审核，根据审核结果，通知业务部与客户约定合适 的时间，对客户企业进行电话访谈、实地考察等形式的二次审核，并形成书面的审核报告； 3. 风控部门将符合风控审批条件的项目上报项目审批委员会，审批委员会再次审查 风控部门的申报材料，将符合条件的项目上报投资风险控制委员会。 三、项目审批委员会审批流程 1. 投资风险委员会收到项目审批委员会提交的租赁项目审核报告、融资租赁方案等 材料后，决定是否通过该租赁项目，是否需要另外附加条件； 2. 业务部在收到投资风险委员会的审批意见后，查看结果是否通过；若结果为无附 加条件通过，则尽快通知客户，签订《融资租赁方案确认书》以及《保密协议》，之后进入合同签署流程；若结果为附加条件通过，则业务部需要和客户确认附加条件，若客户同意我司提出的附加条件，则执行无附加条件情形下的流程。 四、合同制作及签署流程
《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》 (征求意见稿) 第壹条为规范信托投资公司房地产信托业务的运营行为，保障房地产信托业务各方当事人的合法权益，加强信托投资公司房地产信托业务的风险管理，促进房地产信托业务规范稳健发展，依据《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》及关联法律法规的规定，制定本办法。 第二条本办法所称房地产信托业务，是指信托投资公司通过资金信托方式集中俩个或俩个之上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其运营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。 前款所称不动产，包括房地产及其运营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等关联权利。 第三条信托投资公司运营房地产信托业务，应当遵守本办法的规定。 未经中国银监会批准，任何单位和个人不得运营房地产信托业务。 第四条信托投资公司办理房地产信托业务，应当遵循以下原则： (壹)公开、公平进行； (二)有明确的投资目标、投资策略及投资风险控制措施； (三)委托商业银行担任房地产信托资金的保管人；
(四)维护委托人和受益人的最大利益； (五)不得损害国家利益和社会公共利益。 第五条房地产信托资金的运用方式： (壹)用于土地收购及土地前期开发、整理； (二)投资于不动产运营企业进行商业楼房及住房开发、建造； (三)用于购买土地商业楼房或住宅且予以出租； (四)以住房抵押贷款方式运用； (五)信托文件约定以不动产为标的的其他运用方式。 第六条信托投资公司运用房地产信托资金，不得有下列行为： (壹)将房地产信托资金运用于非不动产； (二)将房地产信托资金投资于境外的不动产； (三)以承诺、担保等方式，使房地产信托资金就任何人的任何责任或债务承担责任； (四)和受托人的固有财产或不同委托人的信托财产进行相互交易； (五)将房地产信托资金进行使其承担无限责任的投资。 第七条房地产信托资金的受托方、保管方和该信托资金的使用方不得为同壹人，且相互之间不得存于关联关系。
房地产行业信托项目融资准入指引（试行） 房地产行业发展总则：在风险可控的基础上重点发展房地产项目。项目选择中，大城市重点关注地价成本，中小城市重点关注发展前景，大力支持绿色、低碳项目和政府保障性住房项目，严格控制恶意捂盘和使用高杠杆资金进行炒地的项目，坚决规避其他高风险项目。 重点支持政府保障性住房项目包括：经济适用房、限价房、公共租赁房、安置房等。 重点支持棚户区改造、危旧城改造、城中村改造项目。 一、区域选择 1.核心城市及直辖市（北京、上海、广州、深圳、重庆、天津等） 重点关注项目地价取得成本及是否在同类项目中有一定比例的优势。 ●选择客户时，应侧重选择其地价取得成本有明显价格优势的项目，以降 低项目因售价下降带来的还款压力。 ●地价取得成本应控制在同区域商品房销售价格的合理比例之内，最高不 得超过50%。 ●对价格出现明显背离的区域应审慎进入。 2.经济较发达的省份 经济较发达区域暂指定为长三角地区、珠三角地区、环渤海湾地区的相关省份。对此区域，可选择省会城市及其周边中型城市。在中型城市的选择上，应优先考虑房产市场存在一定后续发展空间的城市。 ●中小型城市应考虑其地理位置便利性、当地经济发展持续能力和房产市 场后续发展空间等因素。 ●考虑公司管理覆盖能力，即项目所在地应在公司长驻人员所在城市的合 理管理能力承受范围之内。（2-3小时车程）（如超出其管理半径，应在 项目前期考虑安排现场管理人员并明确费用归属问题） 3.其他省份 包括中西部、西北部等其他省份。对此区域应优先考虑房产项目的流通性和价格需求弹性等因素。 ●主要选择位于核心商务区或核心居住区的项目。 ●主要接受纯住宅项目，或住宅项目占较大比例的住宅、商业混合项目。 （住宅比例不低于70%） ●项目应具有可比性（地域可比性与售价可比），且成本具有较大优势。 4.重点关注地区 受市场因素影响，该地区房地产市场价格近期出现较大增幅，价格与价值出现明显背离，房价存在一定的系统风险。对于此地区的项目选择应掌握以下标准: ●项目应具有明显的成本取得优势（地价成本不超过现有市场价格的 40%） ●项目取得当地政府或银行较强的支持力度（资金、税收、拍卖土地等） ●项目或合作方对公司有重大战略合作意义 ●公司将根据市场变化情况随时调整重点关注地区 二、开发类型 （一）土地一级开发市场 ●原则上只参与政府或其储备机构为主体实施的施工融资项目。
房地产信托融资具备的三大基本优势 对房地产行业来说，由于紧缩政策，银行贷款也被大大压缩，使房企的资金链趋紧，很多优质的房地产项目因拿不到信贷转而寻求信托融资。在目前宏观调控的背景下，房地产、金融市场等行业也面临较多的不确定性，信托资金的投向如果在这两个行业的集中度偏高，容易导致风险过大，面临较大的周期波动。在认清信托的同时，我们也应该了解信托融资的优势，以便更好的投资市场。 房地产信托融资具备三大基本优势： （1）信托融资创新空间宽广，并具有巨大的灵活性。 信托具备连接货币市场、资本市场和长夜市场的综合融资平台优势。通过一系列制度安排，实现一个企业或项目的组合融资。信托可以与银行互补互动。银行具有资金优势，信托具有制度优势和灵活的创新性。信托在供给方式上也是十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品，突出表现在信托对不同阶段、不同水平的项目都可以量身定做解决方案，从开发资金、流动自己到后期的消费资金，乃至一些特殊问题，如“烂尾楼”等都可以通过信托解决，从而增大市场供需双方的选择空间。 （2）信托融资具有财产隔离功能。
信托公司的财产隔离功能主要体现在受现行法律、法规充分保护的信托财产的独立性上。信托设立以后，其财产处于这么一种“特殊状态”：它既能充分的体现委托人和受益人的“意愿”、“利益”和“特殊目的”，又不记在委托人的所有权益项下，独立于委托人的其他自有财产而存在；它名义上为受托人所有，但又不失为委托人的自有财产。受托人对信托财产及对其自有资产的处置方式迥然不同：受托人必须按信托文件的约定，为实现受益人的“最大利益”或“特殊目的”而努力，而不得用信托财产为自身谋取利益；每一个信托隔离与受托人的自有财产和其他信托帐号，甚至于出现受托人解散等极端情况时，信托财产仍能保持其独立存在，按约定或法院判决，由新的受托人承接。在我国，信托的财产隔离功能受到《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《资金信托管理暂行办法》，也就是业内所谓的“一法两规”的强有力支撑。 （3）相对银行贷款而言，房地产信托融资方式，可以不受通过银行贷款时企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%的约束，也能弥补121好文规定的只有主体结构封顶才能按揭所造成的中间消费融资的断裂。房地产企业要积极利用信托融资，充分利用信托独特的制度优势实现多元化融资，巩固资金链条。 相关阅读：
融资租赁项目操作流程（史上最全整理版） 前海融资租赁俱乐部 一、项目初审 1．1向企业介绍中小企业融资租赁的特征和优势。 1．2调查项目是否符合中小企业融资租赁的要求。为了减少不必要的谈判，节省前期费用，承租人或出卖人首先要了解可以采取中小企业融资租赁的原则。 1．3由准备承租的企业填写《租赁项目登记表》（或《承租企业基本情况调查表》，代替项目可研报告），租赁公司根据表内项目，按照项目评估条件对项目进行初步的定性和定量评估。 二、项目评估 2．1对项目进行实地调查，取得项目论证第一手资料。 2．2在租赁公司内部正式立项对，由市场人员撰写租赁项目评估暨申请报告。 2．3将评估报告交市场部主管、项目（独立）审查部门评审，决定项目取舍。 2．4将项目归档立案，以备今后对项目的进程和风险检测进行对比、控制和调整。 三、商务谈判 3．1谈判原则。商务谈判的条件一定要和中小企业融资租赁的条件对应，并且不能脱离租赁本质特征。要求承租人对供货商的选择务必货比三家，特别在售后服务方面对供货商要有严格的要求。租赁公司以商务谈判为主，企业以技术谈判为主双方在供货合同上签字，作为企业认可商务条件的依据。 3．2询价、比价。根据承租人的需要和双方共同掌握的供应商资料，向有关厂商发送询价单。对供货商的资信情况做充分的了解和调查，确定可能的合作对象。对拟合作的设备厂商至少要有三家在技术、价格、性能、科技含量、备件供应、售后服务和环境保护等方面进行综合比较，选定最优厂商。 3．3商务谈判。租赁公司根据项目条件和企业协调制定基本的商务条件和谈判方案。租赁公司办理内部购置租赁物件申请文件。由评估小组对上述方面进行综合评价、审批，选择合适的厂商，进行实地商务考察（如有必要），租赁三方当事人进行商务谈判。办理购货合同审批手续，申领购货合同号。如果租赁物件是从国外进口时，应由租赁公司向国家商务部申领进口许可证。 四、租赁谈判
股加债房地产信托业务模式及风险防范 一、股加债模式 股权和债权相结合(股+债)的混合信托融资模式，它具有贷款类和股权类房地产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特点，通过股权和债权的组合满足房地产开发企业对资金的需求。 股加债模式有广义和狭义之分，狭义的股加债一般是指信托公司发起设立集合资金信托计划，采用结构化方式募集信托资金，向尚未满足“四三二”的项目公司融资，其中，优先级信托受益权向社会合格投资者募集，劣后级别信托受益权则由项目公司之控股公司或关联公司以其对项目公司享有的应收债权认购。优先级信托资金以股权的形式向项目公司进行股权投资（通常为增资扩股），劣后级信托受益权在信托期间不分配信托利益，优先级信托受益人的投资收益由项目公司按期偿还应收债权来实现。待实现优先级信托受益人预期收益后，信托计划享有项目公司的股权原状分配给劣后级信托受益人，最终实现信托计划的退出。 广义的股加债模式除了上述狭义的股加债以外，还包括股加贷模式。与狭义的股加债模式相比，股加贷模式相对简单，期通常为信托公司发起设立集合资金信托计划，拟募集信托资金向未满足“四三二”的项目公司融资，其中，较小部分的信托资金受让项目股权，剩余大部分信托资金以股东借款的形式投向项目公司。信托期间，项目公司按期规划股东借款的本息，信托期满，通过项目公司或其控股股东等关联方回购信托计划持有的股权，或其他处分项目公司股权的方式实现信托计划的退出。 从“股加贷”模式的起源看，狭义的股加债模式系股加贷款模式的延伸和变种，由于加贷模式中，信托公司直接以股东借款的形式向项目公司追加投资，此种安排极易被认定为变相向不符合“四三二”的项目公司融资，实践中也不被监管部门认可。目前，我司看站的股加债模式均为狭义上的股加债，且在整个交易结构中没有任何回购安排（包括回购承诺、优先选择权安排等）。 二、股加债模式合规审查要点 1、优先级与劣后级信托受益权的配比 股加债模式中，次级信托受益权通常是由项目公司控股股东以其对项目公司的应收债权认购，实质上是对优先级信托受益权的增信，在实践中，优先级信托受益人的投资收益主要源于该应收债权实现。因此，为实现优先级信托受益人的投资收益以及信托计划的顺利退出，优先级与次级信托受益权的配比应不高于1:1，也即信托计划对项目公司享有的该应收债权的本息能够覆盖优先级信托受益权的本金及投资收益。此外，为确保优先级信托受益人的投资收益，在信托文件中应明确次级信托受益人劣后于优先级信托受益人分配信托利益，抑或于信托期间不分配信托利益。 2、应收债权的形成应真实、合法、有效 项目公司控股股东享有的应收债权在认购次级受益权后，信托计划即成为该应收债权的债权人，因此，该应收债权的形成是否真实、合法、有效将直接影响到该信托计划债权的实现，进而关系到优先级信托受益人的投资收益。由于该应收债权的形成发生在项目公司及其控股股东之间，实践中其形成的原因形式多样，为确保该应收债权满足合法性、真是性要求，需要对其形成进行合规审查，
信托业与房地产的合作模式初探（下） ■文：方正商学院李明旭宋兵 继调整银信合作模式、实施信托公司净资本管理等措施之后，监管部门继续着规范房地产信托合作业务的步伐。 近日，银监会下发《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》。《通知》重申信托公司发放贷款的房地产开发项目要“四证”齐全、开发商要具备二级资质且项目资本金比例满足要求等条件。另有媒体报道称，监管层要求“对以股权融资方式进行的房地产信托项目，如果投资四证不全的房地产公司，将被禁止。”这些措施对于目前财务状况较为窘迫的房地产企业来讲，无疑又是一个坏消息。 在《信托业与房地产的合作模式初探（上）》（发表于本刊2010年第9期）中，笔者简要介绍了房地产信托贷款融资、信托股权融资以及房地产信托投资基金（REITs）三种类型的房地产信托工具。因篇幅所限，本文将简要梳理房地产信托PE、信托租赁与买入返售的运作模式，并介绍受同一实际控制人控制的房地产企业与信托公司之间的业务合作所涉及的关联交易等问题，以期抛砖引玉、启发思路。 一、房地产信托PE（私人股权投资信托业务） （一）基本特性 2008年6月，银监会发布《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》，信托公司开展私人股权投资信托（PE）业务有了规范文件。《指引》明确规定，私人股权投资信托，是指信托公司将信托计划项下资金投资于未上市企业股权、上市公司限售流通股或中国银监会批准可以投资的其他股权的信托业务。 图1：房地产信托PE的基本运作模式
（二）产品特点 （1）募集对象：投资信托PE产品的多是高端投资者，集中于资金雄厚、理财要求较强、有一定财经知识的人群。 （2）收费与分成：《指引》规定，信托公司管理PE信托，可收取管理费和业绩报酬，此外不得收取任何其他费用；并且规定，业绩报酬仅在信托计划终止且实现盈利时提取。（3）股东权利的行使：信托公司应当通过有效行使股东权利，推进信托计划项下被投资企业治理结构的完善，提高业务体系、企业管理能力，提升企业价值。 （4）收益及退出渠道：信托PE收益的主要来源包括：所投资股权的买卖差价、所投资股权的红利、新股、一二级市场的买卖差价等。在退出渠道的设计上，信托公司在管理私人股权投资信托计划时，可以通过股权上市、协议转让、被投资企业回购、股权分配等方式，实现投资退出。 （5）以固有资金进行投资的限制：1、以固有资金参与私人股权投资信托计划的，应当遵守信托公司净资本管理的有关规定，且在信托存续期间不转让受益权，也不得直接或间接以该受益权为标的进行融资。2、信托公司以固有资金参与设立私人股权投资信托的，所占份额不得超过该信托计划财产的20%；用于设立私人股权投资信托的固有资金不得超过信托公司净资产的20%。 下面，我们以中原理财聚富资本1期股权投资集合资金信托计划为例，来说明集合信托型PE理财产品较为典型的运作模式： 表1：中原理财-聚富资本1期股权投资集合资金信托计划
房地产信托融资的典型 模式及案例 Corporation standardization office #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8
房地产信托融资的典型模式及案例 一、 贷款模式 (一) 基本操作模式 （1 （4 图1：贷款性信托的操作模式简图 关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%1，必须取得“四证”。对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质2。其基本融资方式参见图2. 注： 1、 保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产项目 的最低资本金比例为30%； 2、 罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”， 《信托周刊》第16期。
对（公司）进入 期限/成本/金额退出 (二) A公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。股权关系见图3。 图3：A、B、C的股权关系图 目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。《H 市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。 该项目占地313.86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。 2)政策情况 随着近年来H市经济社会的快速发展和国家宏观政策背景的转变，以
精心整理 业务操作流程 一、客户推荐 1、市场销售人员或经销商确定销售信息后，根据客户认定标准（见附件1）向制造厂家推荐客户并收集客户资料（见附件2）； 2、制造厂家信用管理部门对推荐的客户进行审核、调查，对通过资质审查的客户向租赁公司业务管理科提供《业务确认函》（见附件3）。 二、业务提交 制造厂家将客户的以下资料提交给租赁公司： 1、法人及个人客户资料。 2、仅由厂家、客户签署的《融资租赁合同》（标准文本一式五份）。 3、厂家签署的《业务确认函》。 三、实地考察 1、实地考察可由各地分公司信审专员直接安排，各地分公司信审专员负责与制造厂家销售部门接口，接收客户资料并进行实地考察，考察结束后出具《客户调查报告》（见附件4），将通过考察的客户资料录入信用评审系统。 2、租赁风险管理科负责对客户信审，若通过信审，负责向制造厂家出具《承租人资质审查通知书》（见附件5）。 三、承租人提车 1、制造厂家收到《承租人资质审查通知书》后通知承租人交付首期租金并提车，制造厂家向租赁公司出具《收款确认书》（见附件6）及车辆合格证、发票复印件； 2、提车时，承租人必须向租赁公司出具《声明书》（见附件7）及《租赁物接收确认函》（见附件8），并交纳资产管理费、GPS安装费以及车辆保险费。 3、租赁保险业务科负责为车辆办理保险并将保险单原件提供给承租人。 四、车辆抵押
1、承租人办理车辆登记手续后，各分公司业务人员在制造厂家销售人员或经销商协助下负责与承租人办理车辆抵押手续（抵押债权第一人为农银金融租赁有限公司），并负责回收车辆登记单证及发票原件。 五、签署合同 1、租赁公司签署《融资租赁合同》。 六、与厂家对账结算 1、租赁公司在每月10日前与厂家进行对账，并向厂家出具《结算对账单》（见附件9）。 2、厂家核对后向租赁公司提交《结算对账单回执》（见附件10）。 3、租赁公司把确认后的结算款在每月20号前支付给厂家。 七、资产转包 1、租赁公司将回收的租赁车辆登记单证和发票的原件、保险单复印件转交给银行； 2、银行按照合同约定将确认后的结算款支付给租赁公司。 八、租后管理 1、建立租金台账并按合同约定向承租人收取租金。 2、租赁公司在扣划租金后向制造厂家出具《租金扣划信息通知书》（见附件11）及发票。 3、租赁公司按照合同约定向银行支付租金，银行收到租金后出具发票。 4、租赁公司定期向银行提交《租赁物检查报告》（见附件12），并按照资产五级分类要求收集承租人（自然人除外）相关资料。 九、租赁结束 1、租赁结束分三种情况： （1）租赁期届满。 （2）厂家履行权益保证。对于符合履行承诺条件的，租赁公司向制造厂家出具《履行承诺通知书》。 （3）承租人提前还款。若承租人有意提前还款，向租赁公司发出《提前终止合同申请书》（见附件13）。由银行审核批准后向租赁公司出具《提前终止合同审批通知书》。