房地产估价师房地产估价理论与方法真题2007年
(总分：100.00，做题时间：90分钟)
一、{{B}}单项选择题{{/B}}(总题数：35，分数：35.00)
1.房地产估价从某种意义上讲是( )房地产的价值。
（分数：1.00）
A.发明
B.发现√
C.创造
D.隐定
解析：
2.不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为( )。
（分数：1.00）
A.掌握的有关信息不同√
B.作出的估价师声明不同
C.估价对象状况不同
D.委托人不同
解析：
3.下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是( )。
（分数：1.00）
A.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11月签署
B.内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办
C.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师√
D.内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一解析：
4.某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是( )。
（分数：1.00）
A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金
B.现时该房改房上市交易的正常价格√
C.现时该房屋的房改成本价
D.当时该房屋的房改成本价
解析：
5.在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润=( )×直接成本利润率。
（分数：1.00）
A.后续开发成本+管理费用
B.后续开发成本+管理费用+销售费用
C.待开发房地产价值+后续开发成本
D.待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费√
解析：
6.判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产( )。
（分数：1.00）
A.目前是否有经济收入
B.过去是否带来了经济收益
C.是否具有产生经济收益的能力√
D.目前的收入是否大于运营费用
解析：
7.某套住宅总价30万元，套内建筑面积125m2，套内墙体面积20m2，分摊的共有建筑面积25m2，则该住宅每平方米建筑面积的价格为( )元。
（分数：1.00）
A.1765
B.2000
C.2069
D.2400 √
解析：
8.房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于( )。
（分数：1.00）
A.市场价值
B.清算价值√
C.快速变现价值
D.投资价值
解析：
9.下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是( )。
（分数：1.00）
A.原始价值高于账面价值
B.投资价值高于市场价值√
C.谨慎价值低于市场价值
D.快速变现价值低于市场价值
解析：
10.某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似在现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为( )元/m2。
（分数：1.00）
A.3473 √
B.4365
C.4500
D.4635
解析：
11.根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是( )。
（分数：1.00）
A.有租约限制下的价值
B.共有房地产的价值
C.无租约限制下的价值
D.承租人权益的价值√
解析：
12.引起真正的房地产自然增值的原因是( )。
（分数：1.00）
A.装修改造
B.需求增加√
C.通货膨胀
D.改进物业管理
解析：
13.下列情况中会导致房地产价格上升的是( )。
（分数：1.00）
A.上调贷款利率
B.收紧房地产开发贷款√
C.开征房地产持有环节的税收
D.增加土地供应
解析：
14.某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据( )应按服装店用途进行估价。
（分数：1.00）
A.合法原则
B.最高最佳使用原则√
C.估价时点原则
D.替代原则
解析：
15.下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。
（分数：1.00）
A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制√
D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
解析：
16.下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是( )。
（分数：1.00）
A.独立、客观、公正原则属于普适性原则
B.合法原则属于一般性原则
C.最高最佳使用原则属于技术性原则
D.谨慎原则属于一般性原则√
解析：
17.以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为( )。
（分数：1.00）
A.签订估价委托合同之日
B.发放抵押贷款之日
C.完成估价对象实地查看之日√
D.未来处置抵押房地产之日
解析：
18.甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是( )万元。（分数：1.00）
A.0～50
B.50～75
C.50～100 √
D.100～150
解析：
19.为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元/m2，约定建筑面积为95m2，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100m2。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为( )元/m2。
（分数：1.00）
A.3868.92 √
B.4000.00
C.4072.54
D.4286.89
解析：
20.某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，某宗房地产建筑面积为120m2，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为( )元/m2。
（分数：1.00）
A.2427.18
B.2500.00
C.2575.00
D.2659.57 √
解析：
21.为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元/m2，安装工程直接费为450元/m2(其中人工费为50元/m2)，装饰装修工程直接费为900元/m2(其中人工费为45元/m2)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15%，安装工程综合费率为安装工程人工费的75%，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72%，税金为3.5%，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为( )元/m2。
（分数：1.00）
A.2204.55
B.2397.99 √
C.3237.60
D.3345.64
解析：
22.某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为( )万元。
（分数：1.00）
A.1838.00
B.1844.55 √
C.1845.87
D.1850.00
解析：
23.某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为( )。
（分数：1.00）
A.1.00%
B.2.13%
C.2.22% √
D.2.50%
解析：
24.某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为：31万元、29万元、30.5万元、29.5万元，报酬率为8%。用“未来数据资本化公式法”计算该宗房地产的收益价格为( )万元。（分数：1.00）
A.358.85
B.360.49
C.362.93
D.365.29 √
解析：
25.某商品住宅总价为98万元，首付款为30%，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5%，自有资金资本化率为8%。则其综合资本化率为( )。
（分数：1.00）
A.7.65%
B.8.75%
C.9.42%
D.10.19% √
解析：
26.某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，挣收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为( )万元。
（分数：1.00）
A.85.45
B.87.16 √
C.88.50
D.88.90
解析：
27.某在建工程规划建筑面积为12400m2，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/m2，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的25%。目前项目已建设1年，约完成了总投资的60%。假设报酬率为8%，折现率为14%，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为( )万元。
（分数：1.00）
A.2281.83
B.2474.60
C.3798.30 √
D.4119.18
解析：
28.运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是( )。
（分数：1.00）
A.估算后续开发经营期
B.估算后续开发的各项支出、收入
C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生
D.估算开发期中的利息和利润√
解析：
29.通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元/m2、3565元/m2、3730元/m2、3905元/m2、4075元/m2，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为( )元/m2。
（分数：1.00）
A.4075.0
B.4242.5 √
C.4410.0
D.4577.5
解析：
30.某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地产总价值为7000万元，其中土地总价值为3000万元。王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250m2，房地产价值为150万元。若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为( )。
（分数：1.00）
A.1.67% √
B.2.33%
C.2.75%
D.3.33%
解析：
31.
（分数：1.00）
A.临街深度/m
B.≤4√
C.4～８
D.８～1２
E.１２～１６
F.１６～１８
G.＞１８
H.平均深度修正率/%
I.130
J.125
K.120
L.110
M.100
N.
40
解析：
32.某房地产开发用地，其土地面积为10000m2，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2，楼面地价为1500 元/m2。后经规划调整，容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价( )万元。
（分数：1.00）
A.375
B.450
C.500
D.600 √
解析：
33.暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有( )。
（分数：1.00）
A.在建工程抵押估价业务
B.城市房屋拆迁补偿估价业务
C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务
D.正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务√
解析：
34.下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是( )。
（分数：1.00）
A.房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对
B.房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄√
C.房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣
D.估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解
解析：
35.估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和( )。
（分数：1.00）
A.价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件
B.价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函
C.价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制
D.价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制√
解析：
二、{{B}}多项选择题{{/B}}(总题数：15，分数：30.00)
36.与非专业估价相比，专业估价的特点有( )。
（分数：2.00）
A.是一种专业意见√
B.估计价格或价值
C.实行有偿服务√
D.承担法律责任√
E.估价作业日期长
解析：
37.房地产的独一无二特性导致了( )。
（分数：2.00）
A.难以出现相同房地产的大量供给√
B.房地产市场不能实现完全竞争√
C.房地产交易难以采取样品交易的方式√
D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响√
E.房地产价值量大
解析：
38.根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有( )。
（分数：2.00）
A.单位比较法√
B.市场提取法
C.分解法
D.工料测量法√
E.分部分项法√
解析：
39.在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括( )。（分数：2.00）
A.划拨土地应补交的出让金
B.已抵押担保的债权数额√
C.发包人拖欠承包人的建设工程价款√
D.强制执行费用
E.估价费用
解析：
40.工业房地产的区位影响因素主要考虑( )。
（分数：2.00）
A.临街状况
B.动力是否易于取得√
C.废料处理是否方便√
D.接近大自然
E.产品原料的获取方便程度√
解析：
41.利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的( )。
（分数：2.00）
A.最佳规模√
B.最佳经营手段
C.最佳集约度√
D.最佳管理方式
E.最佳投资渠道
解析：
42.城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于( )。（分数：2.00）
A.被拆迁房屋的权属证书记载的面积√
B.拆迁人提供的被拆迁房屋的面积
C.拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果√
D.具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果√
E.房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积√
解析：
43.某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有( )。（分数：2.00）
A.后退道路红线距离√
B.土地使用期限
C.基础设施完备程度
D.容积率√
E.合并的可能性√
解析：
44.征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括( )。
（分数：2.00）
A.土地补偿费√
B.安置补助费√
C.地上附着物和青苗的补偿费√
D.土地使用权出让金等土地有偿使用费用
E.安排被征地农民的社会保障费用√
解析：
45.可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有( )。
（分数：2.00）
A.潜在毛租金收
B.有效毛收
C.净运营收益√
D.税前现金流量√
E.税后现金流量√
解析：
46.假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为( )。（分数：2.00）
A.开发期+经营期√
B.开发期+运营期√
C.开发期+经营期-前期-建造期
D.开发期+运营期-前期-建造期
E.前期+建造期+经营期√
解析：
47.长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于( )。
（分数：2.00）
A.假设开发法中开发完成后的房地产价值的预测√
B.收益法中未来租金、运营费用的预测√
C.成本法中对先前发生费用的正确性的校核
D.市场比较法中对房地产状况进行调整
E.某些缺乏的房地产历史价格资料的填补√
解析：
48.下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有( )。
（分数：2.00）
A.估价对象
B.估价时点√
C.价值类型√
D.估价方法
E.估价所需材料
解析：
49.评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵包括( )。（分数：2.00）
A.基准日期√
B.土地开发程度√
C.基准地价修正体系
D.土地用途√
E.基准地价公布日期
解析：
50.房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是( )。
（分数：2.00）
A.说明估价报告的合法性、真实性
B.说明估价的独立、客观、公正性
C.规避估价风险√
D.保护估价报告使用者√
E.防止委托人提出高估或低估要求
解析：
三、{{B}}判断题{{/B}}(总题数：15，分数：15.00)
51.某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。( )
（分数：1.00）
A.正确
B.错误√
解析：
52.一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。( )
（分数：1.00）
A.正确√
B.错误
解析：
53.房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权；他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。( )
（分数：1.00）
A.正确√
B.错误
解析：
54.某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，贷款成数为0.6，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。( )
（分数：1.00）
A.正确
B.错误√
解析：
55.城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。( )
（分数：1.00）
A.正确
B.错误√
解析：
56.在有较多土地供应者的情况下，地价水平主要取决于房地产价格水平。( )
（分数：1.00）
A.正确√
B.错误
解析：
57.一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。( )
（分数：1.00）
A.正确
B.错误√
解析：
58.不论是何种估价目的，估价对象价值所依据的市场状况一定是估价时点时的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。( )
（分数：1.00）
A.正确√
B.错误
解析：
59.在估价中选择4个可比实例，甲成交价格4800元/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时候千次性付清；丁成交价格4760元/m2，建筑面积llOm2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率10%，这4个可比实例单价由高到低的排列顺序是丙乙甲丁。( )
（分数：1.00）
A.正确
B.错误√
解析：
60.建筑物重置价格是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。( )
（分数：1.00）
A.正确
B.错误√
解析：
61.建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束的，应根据土地剩余使用期限确定收益期限。( ) （分数：1.00）
A.正确
B.错误√
解析：
62.对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，通常不适合采用假设开发法估价。( )
（分数：1.00）
A.正确√
B.错误
解析：
63.房地产价格上涨或下降趋势的强弱与房地产日前价格的高低无关，价格较低的房地产其价格上涨趋势可能更强劲。( )
（分数：1.00）
A.正确√
B.错误
解析：
64.由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不做因素修正。( ) （分数：1.00）
A.正确
B.错误√
解析：
65.某已抵押房地产因债权实现需要强制处分而由法院委托估价，则估价结果通常是该房地产完整权利下的价值。( )
（分数：1.00）
A.正确√
B.错误
解析：
四、{{B}}计算题{{/B}}(总题数：2，分数：20.00)
66.某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的，用途为商业，土地使用期限为40年，土地面积为700m2，容积率为1.5，土地取得费用为80万元，已付清。从获得土地使用权至正式动工。时间为1年。该工程正常施工期(不含装修)为2年，建安成本为每平方米建筑面积2300元，管理费用为建安成本的3%：至2007年6月30日已完成主体结构，且已投入总开发成本的55%，剩余费用在施工期内均匀投入，折现率为13%。
该在建工程建成后的最佳用途为餐馆，建成时即投入40万元花一年时间装修(假定装修费用支出发生在该年末)，然后出租营业。预计第一年正常净收益为60万元，此后每年净收益以1.5%的比率增长，为保持这种正常收益增长，需要每隔4年在该年末进行一次大装修，正常大装修费用为40万元，当年净收益未扣除大装修费用。该类餐馆的报酬率为 15%。
按当地有关规定，房地产开发项目(包括在建工程)在转让交易过程中，买方按售价的3%缴纳有关税费，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的2%和6%。请利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2007年6月30日的正常购买总价。
（分数：10.00）
__________________________________________________________________________________________ 正确答案：()
解析：解：
设该在建工程的正常购买总价为P
一、续建完成后的总价值
1．未来受益年限 n=40-1-2-1=36年
2．未来年纯收益现值之和
3．装修及大修费用现值之和
方法一：
方法二：
方法三：
四年的报酬率r4=(1+15%)4-1=74.9%
4．续建完成后的总价值
V=(Vl-V2)÷(1+13)1.5=(439.48-92.79)÷(1+13%)1.5=288.62万元
二、续建总费用
三、销售税费和销售费用
288.62×(6%+2%)=108.57万元
四、购买该在建工程的税费总额
V5=P×3%
五、求在建工程价值P
P=288.62-108.57-23.09-p×3%
P=152.398万元
三、销售税费和销售费用
288.62×(6%+2%)=108.57万元
四、购买该在建工程的税费总额
V5=P×3%
五、求在建工程价值P
P=288.62-108.57-23.09-p×3%
P=152.398万元
67.某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗土地使用权，建设休闲度假村。该项目总用地面积10000m2，土地使用期限40年，建筑总面积为20000m2，并于2007年9月1日完
成，该公司申请竣工验收。根据环保政策要求，环保管理部门在竣工验收时要求该公司必须对项目的排污系统进行改造。请根据下列资料采用成本法评估该项目于 2007年9月1日的正常市场价格。
(1)假设在估价时点重新取得该项目建设用地，土地取得费用为1000元/m2。新建一个与上述项目相同功能且符合环保要求的项目开发成本为2500元/m2，销售费用为200万元，管理费用为开发成本的3%，开发建设期为2.5年，开发成本、管理费用、销售费用在第一年投入30%，第二年投入50%，最后半年投入20%，各年内均匀投入，贷款年利率为 7.02%，销售税金及附加为售价的5.53%，投资利润率为12%。
(2)经分析，新建符合环保要求的排污系统设备购置费和安装工程费分别为400万元和60万元，而已建成项目中排污系统设备购置费和安装工程费分别为200万元和40万元。对原项目排污系统进行改造，发生拆除费用30万元，拆除后的排污系统设备可回收90万元。
(3)原项目预计于2008年1月1日正常营业，当年可获得净收益500万元。由于排污系统改造，项目营业开始时间将推迟到2009年1月1日，为获得与2008年1月1日开始营业时可获得的相同的年净收益，该公司当年需额外支付运营费用100万元，之后将保持预计的盈利水平。
(4)该类度假村项目的报酬率为8%。
（分数：10.00）
__________________________________________________________________________________________ 正确答案：()
解析：解：
一、土地取得费用
1000×10000÷10000=1000万元
二、开发成本
2500×20000÷10000=5000万元
三、管理费用
5000×3%=150万元
四、销售费用
200万元
五、投资利息
1000×[(1+7.2%)2.5-1]+(5000+150+200)×{30%×[(1+7.02%)2-1]+50%×[(1+7.02%)0.25-1]+50%×[(1+7.02% )1-1)]}=624.185万元
六、销售税费
设重新购建价格为V，则销售税费为：5.53%V
七、开发利润
(1000+5000+150+200)×12%=762万元
八、重新构建价格
方法一：
V=1000×(1+7.2%)2.5+(5000+150+200)×[30%×(1+7.02%)2+50%×(1+7.02%)1+50%×(1+7.02%)0.25]+5.53%V+ 762
V=1184.845+5789.34+5.53%V+762
V=8194.04万元
方法二：
V=1000+5000+150+200+624.185+5.53%V+762
V=8189.04万元
九、经济折旧
十、功能折旧
30-90+400+60=400万元
十一、估价对象估价结果
总价：8189.04-538.24-400=7250.80万元
单价=7250.80/20000=3625.40元/m2
房地产估价师历年考试真题下载 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美 (一)单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.我国土地用途管制的核心是( )。 A.实行土地有偿有限期使用制度 B.经营土地有偿使用 C.不能随意改变农用地的用途 D.不能随意改变建设用地的用途 2.征收集体土地的补偿费归( )所有。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡(镇)人民政府 C.土地使用者 D.农村集体经济组织 3.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是( )年。 A.15 B.25 C.35 D.55 4.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起( )日内给予答复。 A.3 B.5 C.7 D.10 5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。 A.5%
C.15% D.20% 6.转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到( )土管部门备案。 A.规划 B.土地 C.房地产开发 D.建设 7.修建性详细规划应当符合( )规划。 A.控制性详细 B.区域 C.近期建设 D.分区 8.施工单位签署质量合格的文件上，必须有( )的签字盖章。 A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册监理工程师 9.商品房预售合同登记备案的申请人是( )。 A.商品房销售代理机构 B.商品房预售人 C.商品房购买人 D.商品房购买人和商品房预售人 10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( )。 A.不受该抵押权影响 B.应当解除 C.没有效力 D.不得对抗抵押权 11.人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是( )个月。
注册房地产估价师法人聘用合同 甲方： 联系电话： 乙方: 身份证号码： 联系电话： 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国劳动法》及其相关法律、法规的规定，按照建设部相关要求，按照建设部相关要求，为了做好甲方资质定位及乙方房地产估价师的注册工作，双方本着友好协商，互惠互利的原则，达成以下合同： 1、甲方聘用乙方担任注册房地产估价师股东/法人职务，乙方同意作为房地产估价师在甲方注册，乙方不得擅自以甲方名义开展工作，不得损害甲方的利益。甲方保证乙方注册证书的年检及时、有效，保证乙方继续教育等工作的及时进行。 2、聘用期：甲方聘用乙方的期限为壹年，聘用期年薪金为肆万肆仟肆佰元（小写：44400元/年（支付方式：银行转账），以证书注册之日算起。合同期满，同等条件下乙方享有续期优先权。聘用期满时，甲乙双方若不再续约，均应提前三个月告知对方，甲方协助乙方办理注册转出手续。 3、聘用期间，房地产估价师毕业证、身份证由乙方保管，但执业资格证书、注册证书和执业印章由甲方保管。
4、甲方负责乙方完成房地产估价师的注册手续，乙方提供注册所需要的相关资料和证明，以保证乙方的房地产估价师证书注册成功。 5、乙方应配合甲方在企业资质年检和升级过程中提供需要的乙方相关证件及材料。 6、双方签订合同后，乙方向甲方提供建设行政主管部门所需注册房地产估价师执业资格证书、注册证、毕业证书、身份证（正反面扫描件）、继续教育证、原聘用单位解聘证明、乙方一寸近期彩色相片4张，二寸彩色相片4张以及其它甲方注册过程中需要的材料。甲方验证原件无误，证书注册成功后，一次性支付给乙方三个月聘用薪为壹万壹仟壹佰元（小写： 11100元，支付方式：银行转账）。甲方手续办好后,乙方的毕业证书、身份证及时返还。如注册过程中未能成功注册，甲方及时退还乙方相关证件。 7、在合同有效期内，乙方的注册房地产估价师注册（含续期注册）费用、继续教育费、执业年检费等一切费用由甲方承担。年检所需资料及业绩证明材料等由甲方负责办理，乙方进行相关的配合。若需乙方本人亲自到场则乙方凭相关票据向甲方报销来回的差旅费。 8、在合同有效期内，甲乙双方不得擅自单方解除合同，如因此造成损失，由擅自解除合同一方负责。如果甲乙双方在合同期内需要变更合同，应本着相互支持与理解的原则：一方需要在前一个月事先告知另一方，以便另一方做好工作安排。但在甲方有其它违约行为情况下，乙方有权提前解除合同。 9、本合同所指金额均为税后金额，如本合同发生缴税情况，均由甲方
2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试 真题及答案 一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。 A.房地产估价难免会有误差 B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差 C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准 D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差 2.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。 A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相； B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见 C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同 D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响 3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。 A.估价对象适宜采用多种方法估价 B.各种估价方法都有一定的局限性 C.各种估价方法之间具有理论统一性 D.难以通过分析排除不适用的估价方法 4.下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。 A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加 B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善 C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区 D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业 【答案】D 【解析】本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P65。 5.下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。 A.估价对象距离机场35公里
2013年房地产估价师《经营与管理》真题及答案解析 一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在 答题卡上涂黑其相应的编号) 1.新建重点中学周边的房价迅速上涨，表明房地产投资具有( )的特性。 A.易产生资本价值风险 B.易受政策影响 C.存在效益外溢和转移 D.适于长期投资 2.张某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期为三年，张某面临较大的风险 是( )风险。 A.政策 B.通货膨胀 C.利率 D.或然损失 3.整个投资市场的平均收益率为20%，国债的收益率为10%，房地产投资市场相对 于整个投资市场的系统性风险系数为0.4，写字楼市场相对于房地产投资市场的系统性风险 系数为0.9，写字楼市场的预期收益率为( )。 A 13.6% B.14.0% C.19. 0% D.23.6% 4.国有建设用地使用权出让市场是( )市场。 A.完全竞争 B.垄断竞争 C.寡头垄断 D.完全垄断 5.对一线、二线、三线城市之间房地产市场发育情况的差异和特点的分析，是房地 产市场的( )分析。 A.总量结构 B.产品结构 C.投资结构 D.区域结构 6.某城市2012年可供租售的写字楼面积为90万m2，全年写字楼销售量为60万m2，
房地产开发企业直接出售量为15万m2，该城市2012年写字楼的吸纳周期为( )年。 A.0. 67 B.0.83 C.1.20 D.1.50 7.下列房地产市场预警指标中，属于考查房地产价格是否过度偏离其价值的是( )。 A.住房可支付性指数 B.住房价格合理性指数 C.房价租金比 D.量价弹性 8.房地产开发项目的财务评价是房地产开发( )阶段的重要工作。 A.投资分析决策 B.施工准备 C.建设 D.租售 9.通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项目，不需要房地产开发企业自 行办理( )。 A.规划意见书(选址) B.建设用地规划许可证 C.国有土地使用证 D.建设工程规划许可证 10.某资金实力雄厚的房地产开发企业，在对其开发的某个住宅项目定价时，销售 价格明显低于相邻同档次的其他住宅项目，该企业采用的定价方法是( )。 A.目标定价法 B.领导定价法 C.挑战定价法 D.随行就市定价法 11.从市场营销的角度，房地产市场之所以能够进行市场细分，主要是由于( )存在着差 异性。 A.房地产产品 B.项目区位 C.房地产需求 D.住房价格 12.对房地产市场调查的分析与评估，主要是考虑房地产市场调查的( )。 A.有效性 B.经济性 C.参与性 D.广泛性 13.房地产市场营销中的“金九银十”现象，描述了房地产消费者市场的( )特征。 A.分散性 B.替代性 C.易变性 D.季节性 14.在房地产市场分析报告中，不包括的内容是( )。 A.开发地点的最佳用途分析 B.开发项目的SWOT分析 C.开发项目的偿债能力分析 D.房地产市场供求分析15.下图表示的是房地产开发企业( )经营模式下的典型现金流量
2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷 一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。） 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从(C)开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 2、下列用地中，不宜划拨供给的是(C)。 A．部队伙房建设用地 B．工商管理所办公楼建设用地 C．上市公司保卫科值班室建设用地 D．科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A．市人民政府 B．县人民政府 C．省人民政府土地管理部门 D．市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前(D)申请续期。 A．15日 B．3个月 C．6个月 D．1年 5、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是(C)。 A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换 D．货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为(B)。 A．产权调换 B．货币补偿 C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿
7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( A )。 A．有权退房，但应承担违约责任 B．有权要求开发公司承担违约责任 C．有权要求开发公司赔偿损失 D．无权退房 8、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A．30 B．45 C．60 D．90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A．城市市区、郊区 B．城市市区、城市行政区域内 C．城前市区、郊区以及城市行政区域内 D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报(D)审批。 A．上一级城市人民政府 B．省人民政府 C．国务院 D．建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期(C)。 A．以一次为限，不超过3个月 B．以一次为限，不超过6个月 C．以两次为限，每次不超过3个月 D．以两次为限，每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是(C）担保。 A．一般保证 B．贷款人、保证人分担责任的比例保证 C．连带责任保证 D．信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是(B)。 A．有不少于1000万元人民币的实有资本 B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行
房地产估价师初始注册申请表 省、自治区、 直辖市名称_______________________________ 申请人姓名_______________________________ 申请执业 机构 ___________________________________ 填表日期_________________________________ 中华人民共和国建设部制
填表须知 一、本表供全国房地产估价师执业资格考试合格人员申请初始注册时使用。申请人及有关单位应认真填写，保证所填写的内容真实、准确、完整，并对虚假填写可能导致的后果负责。 二、本表可在网上填写后直接打印，也可下载后用钢笔、签字笔填写，字迹要端正清楚，不得涂改。 三、日期一律填写公历年月日，用“-”分隔年、月、日，其中年写四位，如“2001年3月1日”应填写为“ 2001-3-1”。 四、所在省：填写申请执业机构所在的省或自治区、直辖市。 五、所在市：填写申请执业机构所在的地级市。 六、身份证件类型和号码：填写身份证（军官证、护照）及其完整的号码。 七、毕业院校：填写最高学历的毕业院校名称。 八、所学专业：填写最高学历所对应的专业名称。 九、毕业时间：填写取得最高学历所对应的年、月。 十、专业技术职务：填写国家认可的经济、工程、科研、教学等系列专业技术职务，如经济师、工程师等。 十一、其他执业资格：填写国家认可的执业资格，如：房地产经纪人、造价工程师、律师等。 十二、申请注册类型：申请人应在对应选项的方框内划V。 十三、申请执业机构名称：填写申请人拟注册于某房地产估价机构的名称。十四、执业机构组织形式：填写下列性质之一：有限责任/合伙。 十五、现工作单位情况：申请注册为非专职房地产估价师的人员填写。 十六、从事房地产估价工作的经历、主要业绩：填写申请人所参与的主要房地产估价项 目的名称、日期及申请人在该项目中所起的作用；或申请人所发表的学术论文、著作等。十七、证明单位盖章：由申请人从事房地产估价工作的具备房地产估价资质的机构盖章。十八、注册初审机构：指省、自治区人民政府建设行政主管部门，直辖市人民政府房地产行政主管部门。
2015年房地产估价师考试全套真题 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、 （一）单项选择题（共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．我国土地用途管制的核心是（）。 A．实行土地有偿有限期使用制度 B．经营土地有偿使用 C．不能随意改变农用地的用途 D．不能随意改变建设用地的用途 2．征收集体土地的补偿费归（）所有。 A．县级以上人民政府土地管理部门 B．乡(镇)人民政府 C．土地使用者 D．农村集体经济组织 3．某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是（）年。 A．15 B．25 C．35 D．55 4．房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起（）日内给予答复。 A．3 B．5 C．7 D．10 5．超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。 A．5%
B．10% C．15% D．20% 6．转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到（）土管部门备案。 A．规划 B．土地 C．房地产开发 D．建设 7．修建性详细规划应当符合（）规划。 A．控制性详细 B．区域 C．近期建设 D．分区 8．施工单位签署质量合格的文件上，必须有（）的签字盖章。 A．注册建筑师 B．注册结构工程师 C．注册建造师 D．注册监理工程师 9．商品房预售合同登记备案的申请人是（）。 A．商品房销售代理机构 B．商品房预售人 C．商品房购买人 D．商品房购买人和商品房预售人 10．抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同（）。 A．不受该抵押权影响 B．应当解除 C．没有效力 D．不得对抗抵押权
2019年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的
D估计目的限制了估价新报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于新合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值
2018年房地产估价师理论与方法考试真题及答案 一、单项选择题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良
2017房地产估价理论与方法真题 (2) 2016房地产估价理论与方法真题 (14) 2015房地产估价理论与方法真题 (23) 2014房地产估价理论与方法真题 (38) 2013房地产估价理论与方法真题 (56) 2012房地产估价理论与方法真题 (68) 2011房地产估价理论与方法真题 (80) 2010房地产估价理论与方法真题 (95) 2017年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价
C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B
房地产估价师历年真题-案例分析题及答案1 一、问答题：（每题10分，共30分） (一)具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的。 (二)某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公楼综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。 (三)某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672㎡；自用生产车间建筑面积3300㎡；办公楼建筑面积1050㎡；临街商业用房建筑面积580㎡，已出租。商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发收益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料? 二、单项选择题(每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意)： (一)若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册，在某房地产估价机构执业，现该房地产估计机构接收委托对某住宅小区进行评估，并出具房地产估价报告。 1．要完成一份合格的房地产估价报告，需要选用适当的估价方法。下列关于房地产估计方法选用的表述中，不正确的有( )。A．同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行评估 B．选用多种估价方法的评估结果可以采用加权平均法进行综合 C．若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用；若必须取舍，应当在估价报告中说明并陈述理由 D．估价方法的选用必须征得委托人的同意 2．估价技术路线的确定，就是确定估价对象房地产价格形成的过程，反映其( )，进而确定需要采用的估价方法。 A．估价原则 B．价格内涵C．产权 D．用途 (二)王先生有一幢私房，因资金紧缺欲以该房地产向银行申请抵押贷款。为此，王先生找到与其相熟的房地产估价师李某，欲请其评估。 3．在接洽过程中，李某可以承诺( )。 A．现场勘察后马上口头告知评估价格，之后再按约定期限提交正式估价报告 B．评估收费给予优惠，低于其他估价机构的收费水平 C．在王某与李某所在的房地产估价机构签订估价委托合同后，经机构同意和指派，由自己亲自估价 D．由自己亲自承接该估价业务，以个人名义出具估价报告 4. 对该房地产评估的抵押价值应是该房地产( )。 A．在抵押期终了时的价值 B．设定抵押权时的价值C．现时的市场价值 D．为了拍卖、变现时的价值 (三)某房地产的法定用途为工业用途，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。 5．若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按( )评估。 A．商业用途 B．工业用途C．估价师确定的用途D．商业与工业混和用途 6．若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续， 进行抵押贷款委托评估时应按( )评估。 A. 商业用途 B．工业用途C．估价师确定的用途 D．委托方确定的用途 7．若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件，尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象用途为( ) A．工业用途B．商业用途C．工业用途，且不考虑补地价因素的影响D．商业用途，并考虑补地价因素的影响 8．某估价事务所于1998年6月10日至16日评估了一宗房地产于1998年6月12日的价值，后对其估价结果产生了异议。现在要求你重新估价以证明该估价事务所的估价结果是否客观合理，此时你认为估价时点应为( )。 A．现在 B．委托人指定的日期
2017年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C
6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值 D房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值 答案：D 9、某套住宅的套内建筑面积为145㎡，使用面积为132㎡，应分摊的共有公用建筑面积为23㎡，按套内建筑面积计算的价格为7500/㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/㎡。 A5893 B6387 C6473 D7016 答案：C 10、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因的是() A国内生产总值 B国民消费价格指数 C汇率波动 D税收减免 答案：D 11、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于()的限制。A房地产地役权 B房地产权利及其行使租赁权 C房地产使用管制
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 注册房地产评估师聘用协议书 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________ 说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与 义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用 时请详细阅读内容。
甲方：乙方： 联系人：身份证号码: 通信地址：通信地址： Email: Email: 电话：电话: 根据〈〈中华人民共和国合同法》及国家其它有关法律、法规，甲乙双方遵循平等自愿、协商一致、诚实信用的原则，签订本协议。 第一条乙方同意将其本人注册房地产评估师通过甲方在国家有关机构注册,注册期限为—年， 注册津贴标准为税后￥元/年（人民币大写：/年），从2016年月日起计算. 第二条1、乙方同意在本协议签订时向甲方提供以下证书及证明文件：注册房地产评估师及印 章（原件）、执业资格证书（原件）、身份证（复印件与原件对照）、毕业证书（复印件，原件对照）、继续教育证明、解聘证明变更申请表、一寸彩照5张。 2、甲方同意在本协议签订时向乙方提供以下证书及证明文件：企业营业执照（复印件，原件对照）、法 人代表身份证复印件。第三条甲方见证后先预付元（）,注册成功后三日内付清余款，甲方无故拖延的，每拖延一个月，应额外支付乙方人民币每月元（人民币大写：）,超过15天不足一个月按一个月计算。 第四条：协议期间，乙方的注册证书原件及注册章由甲方保管使用。在甲方保管乙方证书期间，甲方 对外使用乙方证书所产生的一切责任由甲方承担。如有证书遗失，甲方负责及时为乙方办理补证手续及 承担乙方因为证书的遗失而给乙方带来的全部损失。 第五条协议期间甲方有维护乙方注册证书继续有效的义务，乙方注册证书管理维护费用（包 括注册费、继续教育费、延续注册费以及继续教育期间往返的差旅住宿费用等）均由甲方负担；乙方应 积极参加再教育学习，若确因工作原因无法参加的，由甲方代为学习；因甲方原因造成乙方证书失效，甲 方有责任采取措施使乙方证书恢复效力；如因乙方原因导致证书失效，甲方概不负责。 第六条甲方、乙方的承诺： 1）乙方保证所提供给甲方的各种证件、资料真实、合法、有效，并保证在协议有效期内甲方 是唯一注册单位。 2）在与甲方签约或办理企业资质升级、资质年检及建设行政主管部门检查审查时（如：诚信 手续到建设局打指模的一年一次），甲方应提前3天通知乙方，乙方需配合甲方及时提供有关身份证、 职称证明文件、学历文凭等相关材料，乙方接到通知经与甲方协商确定时间后必须及时为甲方提供（上述证件原件由乙方自行保管），甲方承担由此产生的费用（如路费、住宿费等，500元/半天，800元/ 天，如需住宿则1000元/天）。 3）乙方应遵守国家法律、法规和相应执业资格管理办法规定，按时参加相关的继续教育培
2018年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案 问答题 (一) 某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.【题干】假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提? 【答案】假设开发法的估价前提有3种：(1)估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”;(2)估价对象要被其业主资源转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。 2.【题干】在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别? 【答案】在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： (1)预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 (2)后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，指考虑后续开发的必要支出;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分的“前期费用”。
(3)测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大自愿转让前提下的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。 (二) 甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问： 1.【题干】房地产估价结构可否满足甲公司的上述要求?请简述理由。 【答案】房地产估价报告不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过，不能直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要重新进行估价、并出具新的估价报告。 2.【题干】针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作?对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整? 【答案】房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括： (1)通过市场调查收集相似房地产的交易实例资料、建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料等;收集房地产实物状况和权益状况的资料。 (2)通过实地勘查确定建筑物折旧。 对原估价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括： (1)比较法：根据交易实例资料对可比实例成交价格进行调整;对可比房地产状况进行调整，主要是对房地产实物状况和权益状况进行调整，因为不知道这一年中估价对象是否产生了新的债权债务，需要重点对房地产权益状况进行调整。
房地产估价师从考经历 为了增加本所的资质等级，因此需要更多的房地产估价师人员。当主任要求我今年去参加房地产估价师考试时，时间已到了7月初。由于本所的业务范围较多，我原先是在所里主要负责审计和验资的业务，而对房地产评估只是在我不忙时过来帮忙的。因此对房地产估价来说我有一定基础但又不是很在行，特别是建筑方面的可以说是门外汉，但对于经济方面则是内行的，也正因为如此在学习时侧重点有所不同。 我在7月18日通过报名初审后，手上没有教材，如果在报名点订教材等拿到手显然太迟。那时开始看书时间就太紧了。（因为我是一次性报四科，对于成绩两年有效的考试，我的个人观点是争取要一次性通过，否则挂一两科在那儿，第二年的心理压力太大，会影响读书效率和考试的状态，因此我一次性报了四科。房地产估价师考试不同于我以前参加的注册会计师考试，成绩5年有效，因此在报考科目上有一定技巧。对于房地产估价师考试报名训是第一年就是全部报考，争取一次性通过。）所以我就到网络上找了一些图书网站查询有没有房地产估价师考试用书，当然这样的网站很多，并且价格还可以打折，我找一家满意的网站下了订单，汇款过去。在从汇款到拿到书这期间至少有一个星期的时间。我就到有关房地产估价师考试的辅导网站上去下载一些考试资料，先看看了解一下房地产估价师考试的内容和别人的技巧。特别是《房地产估价规范》和《房地产估价规范条文说明》这两个文件让我受益非浅，因为我从中了解了房地产估价的一些基本要求和基本方法。对于房地产估价有了一个框架性的了解。这对我以后看书指出一个明确的方向，可以知道哪些是重点哪些是非重点。从而在时间上可以做出合理的安排。 当拿到书时已是7月底，马上就8月份了。五本厚厚的书，按每天一章的速度，并且在有充分的时间保证的情况下也差不多要50天的时间，也就是要在9月20日前完成第一次复习，当然只看一次书肯定不行，所以一定要安排总复习的时间，也就是一个月的时间。要把五本书的内容重新整理，因此一定要有30天的时间安排复习。那么50天的时间要完成第一轮的学习，真是时间紧任务重并且要有效果。做到这点真的要下一番功夫，好在主任大人为了我考试同意我在上班时没事时可以看书。于是我做好时间计划，先粗略看一下各本书的目录，根据我本人的知识基础有重难点地规定每天要完成的章节，并且是死命令地要求自己一定要完成规定的章节。没有商量的余地，如果给自己放开一个口，认为计划反正可以变动，时间可以更改，这样人的惰性就会让你一拖再拖一变再变，你的计划就不可能完成，也就不可能做好充分的准备去应考，考试成绩不理想就理所当然的。所以按计划规定要完成的章节我是一定要完成的。当然在订计划时可以安排机动的天数（但不能多）。有时人算不如天算，人生活在社会中总有一些事不可避免地会拖累你读书的时间，所以要安排一定机动时间。 第一阶段，我平时就是白天在单位抓紧时间看书，能完成的就完成，不能完成的就安排晚上的时间在家里看。并且看完书就马上做好学习笔记，做笔记我不是用笔，而是用电脑，这是我考注册会计师时的经验，通过脑动，手动把每一章节的重点内容用手打到电脑中，一方面可以增加记忆，另一方面可以为后面的复习打好基础（我后面还会说到这个学习笔记的作用）。这也许会花费一些时间，但我觉得这个时间花的值。就这样按照计划一个章节章节地进行学习，当然在学习中是有重点的，特别是估价的基础知识和相关知识，书本既厚记忆的内容又多并且有一些艰涩难懂的专业术语，只有硬的着头皮去读。不过知识就是这样，你不懂的多看几次慢慢就弄清其中的道道了。学习的乐趣也就于此吧。而对于房地产开发管理和房地产估价的理论和方法，我倒觉得不难，不知是我前面看了《房地产估价规范》和《房地产估价规范条文说明》心中有底之外，还是注册会计师的财务管理与其有相通之处，反正我读这两本书，比看基础知识和相关知识更顺手，当然笔记仍有做，把章节重点仍然记到电脑中。对于案例分析，我倒没有做笔记，因为是开卷考，要记的内容都在书上，没有必要去花时间做笔记，不过我每一章还是认真看过，既为了考试时好找到相应的章节，也同时提高
2019年房地产估价师考试真题及答案：《经营与管理》 一、单项选择题 1.【题干】每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有( )。 【选项】 A.用途广泛性 B.异质性 C.弱流动性 D.长寿命性 【答案】B 【解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，也导 致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。 【考点】 2.【题干】与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主 要原因是( )。 【选项】 A.房地产投资更易变现 B.房地产投资所需资金少 C.房地产投资收益更高 D.房地产能保值增值 【答案】D
【解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产投资具有保值增值的特性。 【考点】 3.【题干】能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择( )。 【选项】 A.进入稳定期的优质收益型房地产投资 B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资 C.机会型房地产投资 D.刚竣工的收益型房地产投资 【答案】C 【解析】本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地产投资者，则选择机会型房地产投资。 【考点】 4.【题干】若房地产市场的平均收益率为15%，国债的收益率为5%，商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4，则商业房地产市场的预期收益率为( )。 【选项】 A.14% B.19% C.21% D.22%
【答案】B 【解析】本题考查的是投资组合理论。资产预期收益率=无风险资产收益率+市场风险系数×(平均收益率-无风险资产收益 率)=5%+1.4×(15%-5%)=19% 【考点】 5.【题干】下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是( )。 【选项】 A.开发强度系数 B.土地转化率 C.住房可支付性指数 D.住房市场指数 【答案】A 【解析】本题考查的是房地产市场指标。开发强度系数，是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。 【考点】 6.【题干】房地产自然周期中的平衡点，通常是从历史多个周期变化的资料中计算出的长期( )。 【选项】 A.平均空置率 B.平均吸纳率 C.平均交易量
注册房地产估价师管理办法 中华人民共和国建设部令第151号 颁布时间：2006-12-25发文单位：中华人民共和国建设部《注册房地产估价师管理办法》已于2006年3月7日经建设部第86次常务会议讨论通过，现予发布，自2007年3月1日起施行。 建设部部长汪光焘 二○○六年十二月二十五日 注册房地产估价师管理办法 第一章总则 第一条为了加强对注册房地产估价师的管理，完善房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度，规范注册房地产估价师行为，维护公共利益和房地产估价市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政许可法》等有关法律、行政法规，制定本办法。 第二条中华人民共和国境内注册房地产估价师的注册、执业、继续教育和监督管理，适用本办法。 第三条本办法所称注册房地产估价师，是指通过全国房地产估价师执业资格考试或者资格认定、资格互认，取得中华人民共和国房
地产估价师执业资格（以下简称执业资格），并按照本办法注册，取得中华人民共和国房地产估价师注册证书（以下简称注册证书），从事房地产估价活动的人员。 第四条注册房地产估价师实行注册执业管理制度。 取得执业资格的人员，经过注册方能以注册房地产估价师的名义执业。 第五条国务院建设主管部门对全国注册房地产估价师注册、执业活动实施统一监督管理。 省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门对本行政区域内注册房地产估价师的注册、执业活动实施监督管理。 市、县、市辖区人民政府建设（房地产）主管部门对本行政区域内注册房地产估价师的执业活动实施监督管理。 第六条房地产估价行业组织应当加强注册房地产估价师自律管理。 鼓励注册房地产估价师加入房地产估价行业组织。 第二章注册 第七条注册房地产估价师的注册条件为： （一）取得执业资格；