广州城市规划局建筑工程电子报批技术指引
1、总则
1.1 为保证广州市城市规划管理中建设工程建筑面积审查的准确性，提高建筑工程规划管理审批效率，广州市城市规划局确立了实施建设工程电子报批的审批制度。本指引具体说明建筑面积计算方法及电子文件的处理方式，以供建筑工程设计人员参考。
1.2 本指引适用于建筑工程规划管理中建筑设计方案审查、申请建筑工程规划许可证以及建筑设计方案的调整和建筑工程规划许可证及附图、附件的调整四类业务处理。
2、建筑指标审查概要
2.1建筑工程审查以建筑项目为基本单元，对每一个建筑项目出两份建筑指标，指标分为：建筑功能明细表及建筑面积明细表两种类型，详见附录1《建筑功能指标明细表》、附录2《建筑面积明细表》。
2.2建筑项目的划分
2.2.1具有相同地上层数的若干幢建筑实体可划分为一个建筑项目，不同层数建筑实体可划分为多个建筑项目；
2.2.2对于裙、塔楼结构，虽裙楼和塔楼层数不同，除2.2.3情况以外，一般作为同一项目对待，不划分为两个项目；
2.2.3裙楼和多幢塔楼组合结构中，塔楼中有不同层数的，
应将层数相同的塔楼与裙楼地下室划分为一个项目，其余塔楼划分为一个或若干个项目。
2.2.4裙楼和多幢塔楼组合结构中，塔楼中虽有不同层数的，但如塔楼为连体结构，无法分隔，此时可作为一个项目对待。
2.2.5 同一塔楼中有不同层数的，只作为一个项目对待，不划分为多个项目。
2.3建筑功能明细表说明
2.3.1项目名称。项目命名格式为：“建筑性质（建筑编号,<裙房> <连体>”,后两项为可选信息；例如：“商业、住宅楼（自编号A、B栋，裙房连体）。建筑性质可从十一大类建筑项目中选择，包括：商业、住宅、办公、学校、科研、厂房、仓库、体育、公建、市政配套、其它。只有在建筑项目为一个独立用地的公建单体楼时才可选用“公建”作为项目名称。
2.3.2幢数。计数原则是指一个楼梯入口为一幢，如为多楼梯入口但明显为一个连体的建筑（无分隔逢）也可计算为一幢。
2.3.3建筑规模
2.3.3.1含总建筑面积及地上、地下分项面积。总建筑面积指一个建筑项目地上、地下所有建筑面积的总和，其数值等于地上、地下建筑面积的总和，也等于建筑功能明细表中列明的主要功能，公建配套、其他功能三大类面积总和。
2.3.3.2 地上、地下建筑面积。分别指地上部分和地下部分建筑面积的总和。
2.3.3.3建筑面积计算的范围以及面积计算的比例的规定，详见附件3：《建筑工程规划建筑面积计算方法概述》
2.3.4建筑层数。
2.3.4.1一个建筑项目按自然层（层高大于等于2.2米）计算的地上最高层数和地下最低层数；对于地上层数，如果建筑项目中有跌级设计的，则应注明跌级部分的层数，例：最高层数为20层，跌级为16层，写为：20层（部分16层）；
2.3.4.2 如楼层中设臵小于1/2楼层面积的，且层高大于等于2.2米，该层可视为夹层，接上例另有1层夹层，写为：20层（部分16层，另设1层夹层）；
2.3.5主要功能
2.3.5.1功能名称。指十大类建筑项目，包括：商业、住宅、办公、学校、科研、厂房、仓库、体育、市政配套、其它，禁止随意自行命名。
2.3.5.2建筑面积。指该主要功能的建筑面积，包含墙体面积。主要功能的面积均需计入计算容积率建筑面积之中。
2.3.5.2.1 住宅建筑面积包含阳台面积，封闭阳台以全
面积计算，不封闭阳台以半面积计算，阳台部分不包含相邻住宅部分的墙体；
2.3.5.2.2 商业面积包含地上、地下除规划要求配套公
建项目外的所有商业性质用房的面积；餐厅、会所等商业用房除非单独报建，否则不另列，统一计入商业面积之中。
2.3.6公建配套
2.3.6.1功能名称。指本地块规批中要求配套的公建项目名称，禁止随意自行命名。
2.3.6.2建筑面积。面积按公建的净建筑面积计算，不含公建分摊面积，不含外围墙体部分建筑面积。公建配套的面积均需计入计算容积率建筑面积之中。
2.3.6.2.1公建配套中的中西药店、肉菜市场、综合商
店、新华书店等类似商业的项目，不应计入主要功能的商业面积中，应在此栏中单独计算。
2.3.6.2.2如所报项目为公建配套同时又是主要功能，
例：公建配套楼，应统一计入公建配套栏目中，此时主要功能栏空缺。
2.3.7其他功能。其他功能包括七种子类型，要求计算各项子类型建筑面积，如其中某种类型在建筑项目中不包括，该项面积也应填为“0”，不能空缺。
2.3.7.1地下汽车库/地下非机动车库。包括地下汽车库和地下非机动车库的面积以及车位数量，其中汽车车位数量写在备注栏中。本项面积不计入计算容积率建筑面积之中，但计入建筑总面积。如没有地下汽车库和地下非机动车库，则该项面积为“0 / 0”，不能空缺。
2.3.7.2地下设备用房。地下设备用房的总面积；地下建筑中，除了车库以及公建商业等需计算容积率面积用途的区域之
外，其他的范围均可纳入地下设备用房。本项面积不计入计算容积率建筑面积之中，但计入建筑面积。
2.3.7.3首层架空。指首层的架空范围总面积。如首层架空中有部分区域用作汽车、非机动车库或是公建配套用途，则该部分面积应分别计入地上汽车库、非机动车库或公建配套之中，不能重复计入首层架空面积。本项面积不计入计算容积率建筑面积之中，但计入建筑总面积。
2.3.7.4地上汽车库/地上非机动车库。地上汽车库和地上非机动车库的面积以及车位数量；其中汽车车位数量应有备注栏中注明。本项面积将计入计算容积率建筑面积之中。
2.3.7.5其他层架空/避难层。指区别于首层架空的地面以上其他层架空和避难层的总面积；备注栏中必须注明其所在的层数。架空层不允许出现在地下建筑之中。
2.3.7.6屋顶梯屋及电梯机房。泛指在房屋天面上永久性建设的楼梯间、水箱间、电梯机房、机械房以及斜面结构屋顶高度在2.2米以上的部分外围水平投影面积的总和。本项面积不计入计算容积率建筑面积之中，但计入建筑总面积。
2.3.7.7其他。鉴于建筑结构及功能分区布局的复杂，对于以上所有指定名称的其他功能之外的区域可纳入其他功能的其他部分，计算方法一般采用建筑总面积减去主要功能、公建配套、其他功能的前六项之和。该面积在总建筑面积计算中起到平衡作用，本项面积将计入计算容积率建筑面积之中。当标准层上
只有单一的使用功能（公建例外）时楼梯范围一般纳入单一功能范围之内，否则将纳入其他范围。对于单一公建的标准层中出现的楼梯应纳入其他范围。
2.3.8相关指标。该部分指标仅起说明作用，不参与面积的平衡计算。
2.3.8.1基底面积。指建设工程首层平面建筑物外墙边线，包括架空层外墙边线在地面上的投影（架空层下面为市政道路、雨蓬和飘板除外）所围合的面积。一般情况为首层建筑面积总和，但不得计入首层建筑中的夹层面积。如首层中出现封闭式天井，该天井的范围将纳入基底面积之中。首层中出现的有上盖汽车入口通道范围应计入基底面积，但在计算首层建筑面积时应扣除该范围的面积。
2.3.8.2住宅户数。本建筑项目的住宅总户数。如项目中不含住宅，则该项数值为“0”，不能空缺。
2.3.8.3阳台面积。本建筑项目中所有阳台面积的总和，含封闭阳台全面积和不封闭阳台的二分之一面积之和。如项目中不含阳台，则该项面积为“0”，不能空缺。
2.3.8.4地下商业面积。本建筑项目中设在地下的商业功能分区总建筑面积。如没有地下商业面积，则该项面积为“0”，不能空缺。
2.3.8.5计算容积率面积：本建筑项目中主要功能、公建配套、其他功能中地上汽车库、非机动车库以及其他子项的建筑
面积总和。
2.3.8.6容积率。如审批项目所在用地红线范围内只有唯一的建筑项目，则应填写该项指标（容积率=计算容积率建筑面积/用地总面积），否则该项指标空缺用“--”表示。
2.4建筑面积明细表说明
2.4.1建筑面积明细目的在于列明各类建筑面积的组成形式，包含说明地下、地上、裾楼、塔楼面积总和，以及各部分建筑标准层的构成，以及每个分层平面内部的功能划分的情况。
2.4.2建筑总面积。计算数值应与建筑功能明细表结果一致。
2.4.3 建筑总面积应等于地下建筑面积与地上建筑面积之和。
2.4.4 地上建筑面积应等于裙楼面积与塔楼面积之和，如无裙塔楼之分，则应为各个标准层面积之和。
2.4.5 每个建筑标准层面积应等于它的各个功能部分的面积总和。
2.4.6标准层的建筑面积请注明计算方法，即请用单层面积乘以层数的方式注明，含不封闭阳台的情况计入一半面积。
2.4.7 对于住宅面积应在备注栏目中标明住宅户数。
2.4.8包含阳台的建筑层请在备注栏注明阳台面积，包含汽车库的项目请注明车位数量。
2.5建筑高度说明
2.5.1建筑高度。在功能明细表中没有列出，但需在总平面
图上明确注明此数据。
2.5.1.1平屋面建筑挑檐屋面的建筑。其建筑高度为自室外自然地坪计算至檐口顶加上檐口挑出宽度；挑女儿墙屋面的建筑，其建筑高度为自室外自然地坪计算至女儿墙顶。
2.5.1.2屋面坡度小于或等于45度的建筑，其建筑高度为自室外自然地坪计算至檐口顶加上檐口挑出宽度；屋面坡度大于45度的建筑，其建筑高度为自室外自然地坪计算至屋脊顶或屋脊转折线。
2.5.1.3当屋顶天面层存在附属建筑时，附属建筑的单边边长大于对应主体建筑边长的1／2，或两个以上附属建筑同一单边累加边长大于对应主体建筑边长1／2，且水平投影面积之和超过屋面水平投影面积1／4，此时建筑高度为自室外自然地坪计算至天面层附属建筑顶部。
2.5.2 建筑顶点高度。指建筑物的绝对高程值，即指建筑物最高点的广州高程值，一般用于机场净空控制范围或其它类似对建筑高程值有控制要求的场合。具体以“±0.00高程”加上“建筑自然层总高度”加上“天面建构物高度”计算而得。
3、绘图基本要求
3.1 电子文件格式要求采用AUTOCAD R14版本的DWG文件，今后文件格式版本如有升级，此条款将另行规定。
3.2 电子文件中应包含设计方案平面图与各个分层标准平面图。图中应保留符合建筑制图标准的所有要素，此类制图要素应与送审图纸保持完全一致；以及为适应电子报批审查而增加定义的各类标准闭合线要素（以下简称“指标要素”）。
3.3 设计方案总平面图要求严格采用广州市坐标系作图，总平面图不能进行旋转、平移等坐标变换，分层平面图则不受此限制。
3.4 电子文件中绘图单位采用毫米制。设计方案总平面图上的尺寸标注单位要求采用米制，标注精度为两位小数，各个分层平面图上尺寸标注采用毫米制，标注精度为整数。
3.5 各类指标要素实体必须是封闭多义线，且自身的线段或节点不允许有重叠、交叉，线宽应设定为0。
3.6 绘制的各类指标要素实体所在图层应按统一标准设臵，详见附录4《指标要素实体图层标准》。
3.7 图中的尺寸标注必须采用AutoCAD标注功能自动产生，不得将标注内容炸碎处理，如需文字补充说明，请另行定义文字，不得对尺寸标注的文字修改。
3.8电子文件中图形必须与建筑送审的图纸材料相互对应，不得弄虚作假，而且建筑送审图纸的建筑功能明细表、建筑面积明细表必须与电子文件中计算的数据保持完全一致。
4、实体及属性定义
4.1 建筑属性定义。用于说明整个建筑项目的基本性质，没有对应的实体，一个建筑项目定义一条记录，每个记录分为10个子项属性，以下分别说明。
4.1.1建筑编号。建筑项目自编号，一个建筑项目中建筑编号集合，如一个项目拥有A、B、C三个塔楼，建筑编号填为：A、B、C。
4.1.2建筑功能。从十大建筑类型中选择一项或多项，可供选择的类型名称为：商业、住宅、办公、学校、科研、厂房、仓库、体育、公建、市政配套、其它。
4.1.3 幢数。按楼梯入口计数的结果值，虽有多个楼梯入口但如果明显为一个连体的建筑（指无分隔逢）也可计算为一幢。
4.1.4裙房及连体。如该建筑项目包含裙楼，则选择裙房标志，如多幢建筑之间相连，则选择连体标志。
4.1.5 地上层数。按自然层计算的建筑的地上总建筑层数（建筑层高应≥2.2米）。
4.1.6 地下层数。按自然层计算的建筑的地下总建筑层数（建筑层高应≥2.2米）。
4.1.7 ±0.00高程。首层室内地坪的广州高程，单位为米，精度为两位小数。
4.1.8 室内外高差。首层室内地坪与室外地坪的高度差，单位为米，精度为两位小数。
4.1.9 女儿墙高度。建筑天面层上的女儿墙高度，如无则为0，单位为米，精度为两位小数。
4.1.10 天面建构高度。建筑天面层上建构筑物的最大高度，单位为米，精度为两位小数。
4.2各类指标要素一般需建立：总平面、分层平面、功能分区、架空层、停车库、阳台、内天井六种图层，各个实体必须附加相应的属性数据。输入的数据必须保证真实、完整，严禁随意输入、
弄虚作假。
4.3总平面。在设计方案总平面图中定义总平面实体，其与分层平面图中的分层平面实体相对应，当多个总平面表现的层数连续且外轮廓线重叠，可合并用一条总平面实体表示，如总平面实体反映为地下建筑时，必须采用虚线加以区分。总平面实体定义两项属性：建筑编号、关联建筑。说明如下：
4.3.1 建筑编号。所属项目的建筑自编号。
4.3.2关联建筑。记录该条总平面轮廓线对应的分层平面图，采用实体句柄形式记录，一个总平面对应多个分层平面时采用“；”相隔。
4.4 分层平面。在每个分层平面图上定义分层平面实体，该实体作为总建筑面积计算的主要依据之一。分层平面实体应包含除架空层以外所有应计入建筑面积的区域，包括不封闭阳台、高度超过2.2米的窗台等。如分层平面分层平面中包含架空层实体，计算分层平面实体面积时将自动扣除包含的架空面积。具体属性说明如下：
4.4.1建筑编号。所属项目的建筑自编号。
4.4.2建筑类型。分为地下、地上、裙楼、塔楼四种类型，地上建筑如为裙塔楼结构则只需选择裙楼或塔楼。
4.4.3建筑层数。录入建筑的层数信息，连续的层数可用：“∽”联接，如起始层为2，终止层为4，则写为：“2∽4”。如有
非连续建筑层，直接写明，用“；”相隔。接上例，第6层与2至4层标准层一致，则写为：“2∽4；6”。
4.4.5层高。该分层平面的层高，单位为米，精确到小数后两位。
4.4.6单层户数（户）。该分层平面上每层的住户数。
4.4.7特殊类型。指特别说明该分层平面是否为夹层及天面层建筑的说明。对于夹层建筑，如处于首层时，可不计入首层面积之中，对于定义为天面层建筑实体，层高不纳入建筑高度计算之中。但如果所处天面层建筑单边长累计大于主体建筑对应边长的1/2，或者建筑面积大于屋面水平投影面积1/4时，天面建筑的高度应考虑天面建筑高度，所以此种情况不能定义为“天面层建筑”特殊类型，而应作为普通类型看待。
4.5 架空层。架空层实体属于一种特殊类型的功能分区，但要求作为独立的实体类型定义。绘制时依据架空建筑的柱外包线，对于净空低于2.0米的情况可不作架空层定义。架空实体也是总建筑面积计算的主要依据之一，架空层中可以包含分层平面实体，计算架空层实体面积时将自动扣除包含的分层平面面积。具体属性说明如下：
4.5.1建筑编号。所属项目的建筑自编号。
4.5.2建筑类型。分为地下、地上、裙楼、塔楼四种类型，地上建筑如为裙塔楼结构则只需选择裙楼或塔楼。
4.5.3建筑层数。录入架空层所在建筑层数的信息，参见4.4.3说明。
4.5.4层高。该架空层的层高，单位为米，精确到小数后两位。
4.6 停车库。停车库实体属于一种特殊类型的功能分区，但要求作为独立的实体类型定义。绘制时应将内部的其它使用功能部分排除。停车库应被分层平面实体或架空层实体所包含。具体属性说明如下：
4.6.1建筑编号。所属项目的建筑自编号。
4.6.2建筑层数。录入架空层所在建筑层数的信息，参见4.4.3说明。
4.6.3车位数量。该停车库汽车车位数，取整数。
4.6.4汽车库面积。该停车库汽车库区域面积，单位平方米，取整数。
4.6.5非机动车库面积。该停车库非机动库区域面积，单位平方米，取整数，要求汽车库面积与非机动车库面积之和等于停车库面积。
4.7 功能分区：用于说明分层平面中内部建筑功能划分情况，功能分区按照其使用性质的不同，分属主要功能、公建配套、其他功能三种类型，具体名称参照技术标准附件数据字典。功能分区实体绘制时相互之间不允许交叉，而且必须被分层平面实体或架空层实体所包含。
4.7.1 公建配套说明。公建配套实体定义只需考虑本符合用途的净范围，而不需考虑其它区域分摊。
4.7.2 地下设备用房说明。对于地下建筑除车库以及需计入建筑容积率面积的区域（如地下商场之类）以外范围，可全部定义为地下设备用房，不需定义实体及属性。
4.7.3天面层上需计算建筑面积的部分需要定义为功能分区中的“屋顶梯屋及电梯机房”，如电梯间、设备房等需计算建筑总面积。
4.7.4具体属性说明如下：
4.7.4.1建筑编号。所属项目的建筑自编号。
4.7.4.2分区类型。分为主要功能、公建配套、其他功能三大类。
4.7.4.3分区名称。针对分区类型不同，对应分区名称，具体请参照2.3.5、2.3.6、2.3.7中说明。
4.7.4.4建筑层数。录入架空层所在建筑层数的信息，参见4.4.3说明。
4.8 内天井。用于确定标准层中的中空面积，方便计算建筑各类面积时扣除中空的部分而定义此类实体。复式建筑的上层包含的内空部分、建筑连体部分的上容部分均可定义为内天井，对于汽车入口通道或是地下多层汽车库之间的换层通道只应定义一层的停车库，在没有定义的分层平面内则可以定义内天井形式进行处理。内天井实体必须为分层平面实体或架空层实体包含。内
天井只需指明属性类别，无其它属性要求。
4.9 阳台：在各个分层平面图中的存在阳台时必须定义，阳台实体必须被一种类型为“主要功能”的功能分区实体所包含。阳台类型：分为封闭阳台和不封闭阳台两类，不封闭阳台的面积按一半计算。
4.10 半面积：在分层平面图中如果出现按规定只应按50%计算建筑面积的区域时，定义半面积实体及属性，用于定义与房屋相连有上盖无柱类型的建筑区域，具体规定请参照附录三：《建筑工程规划建筑面积计算方法概述》。该部分区域如果出现在住宅、学校、厂房等主要功能区域范围内时，此部分面积计入主要功能该部分面积之内，否则计入其他功能的其他项之内。属性为用途，包含走廊、檐廊、门廊、挑廊、车棚、货棚、站台、室外楼梯、架空通廊等项目，可根据实际情况自行增加用途名称。
4.11 各种实体空间关系补充说明。除总平面实体外同种类型的实体不允许相互交叉、包含、重叠；架空层实体和分层平面实体允许包含，不允许交叉、重叠；总平面实体所定义层数相同时不允许有交叉、包含、重叠关系。
4.12 特殊处理说明。同一个建筑项目中，如存在多幢独立的建筑，或是一栋建筑中出现相分离的结构完全一致的塔楼，此时相同的标准层平面只需绘制一套，由于建筑面积计算主要依据分层平面计算，将导致建筑总面积错误现象。遇到此种问题，请设计人员根据自动计算结果，依据重复建筑的倍数重新计算各项指
标，并自行更改绘制在表上数据。但要求设计人员将此种问题的出现及自行计算的方法采用文字说明，并注明于图中醒目之处。
附录1
建筑功能指标明细表
2. 第三项中的公建配套面积以公建的净建筑面积计算，不含公建分摊面积。
3. 基底面积是指首层外墙（柱）外包线所围合范围的建筑面积。
4. 如首层架空作汽车库使用，则该部分只当地上汽车库、非机动车库计，不重复计入首层架空面积。
附录2
建筑面积明细表
注：1.建筑面积栏请用单层面积乘以层数的方式注明；
2.对于含阳台的建筑层请在备注栏注明阳台面积，也采用单层阳台面积乘以层数方式；
3.对于含有汽车库的项目请增加一栏注明车辆数量，采用单层车位数乘以层数的方式。
项目建设前期报批报建管理流程 ……房地产公司 ……年……月……日
目录 1 流程概述................................................................ 1.1流程目的及适用范围................................................... 1.2定义................................................................. 1.3流程关系............................................................. 1.4部门职责............................................................. 1.5流程输入及输出文件................................................... 2图示.................................................................... 2.1系统图............................................................... 2.2流程图............................................................... 3流程操作指引............................................................ 3.1项目前期报批报建阶段................................................. 1)项目投资备案的工作要点：............................................. 2)办理建设用地规划许可证的工作要点：................................... 3)办理国有土地使用证的工作要点：....................................... 4)办理建设工程规划许可证的工作要点：................................... 5)办理建筑工程施工许可证的工作要点：...................................
城中村改造项目流程图 区土地局地籍科土地确权（60天）企业提供土地确权所需资料: 1、《土地登记申请书》、《土地登记审批表》； 2、《郑州市人民政府关于城中村改造范围的公告》 3、股东大会决议或村集体经济组织会议决议; 4、本村四邻签章的《地藉调查表、审批表》 5、法人资质证明; 6、法人代表身份证明、委托人身份证明; 7、《指界通知书》、《指界委托书》。 确定土地使用性质、类别、位置、边界、土地确权公告。 办理程序：1、区土地局确权、公告 2、报区政府批准 3、报市土地局审核 4、市土地局报市政府批准
5、市土地局登记发证 市规划局用地处办理选址意见书（60 个工作日）企业提供资料：区村改办报告、建设单位申请书、建议书或相关部门 批准文件、1/1000 数字化地形图两套、国有土地使用证及 双方协议、建设单位经办人身份证、营业执照、资质证书办理程序：1、用地处转总工室审查（用地性质、范围、面积是否符 合城市整体规划。） 、用地处签署意见上报局业务会批准、主管副局长批准公示、郑 州规划局网公示7 天、市信访办、用地处盖章、主管副局长批 准发证、领取选址意见书 8．规划院实地测量，并处定位图，收取测量费。 市规划局用地处办理建设用地规划许可证（30 个工作日）企业提供资料：选址意见书、定界图、航测图、营业执照、资质证书、 土地相关证明文件、规划设计总图 办理程序:1 、用地处根据选址意见书出控制性详规设计要点（需主管 副局长审批） 2、规划院做控制性详细规划 3、郑州规划局网公示7 天 4、规划设计条件批复 5、报批初步设计方案 6、主管副局长批准 7．公示7 天 8 、交费发证 市国土资源局利用处办理国有土地使用证（60 个工作日）具体流程土地局利用处正在拟写 建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转
自有土地建设项目报建工作程序一、编写项目建议书。 二、受理立项审批。 批复部门：市发展和改革委员会 三、市发改委以《建设项目建设地点规划征求意见函》发函至市规划委员会，市规划委员会以《规划意见函复》回函市发改委。 批复部门：市规划委员会 办理时限：20 个工作日 四、立项批复： 批复部门：市发展和改革委员会 办理时限：45 个工作日 申请材料： 1. 项目所在地区、县发改委的立项申请书； 2. 由具备相应工程咨询资格的机构编制的项目申请报告； 3. 市规划委员会出具的《规划意见函复》； 4. 国土资源行政主管部门出具的《土地使用证》； 5. 需要经区县发展和改革部门初审的，由项目所在地的区县发展和改革部门出具关于该项目的初审意见； 6. 不低于投资额35%的资本金证明文件； 7. 企业资产负债表； 8. 项目建议书； 9. 企业的身份证明文件。 五、按照市规划委员会《规划意见函复》要求，征求环保、文物、水利、卫生、市政、保密、地震、无线电管理、广播电视等部门意见。应根据《规划意见函复》具体要求办理。一般需要进行《建设项目环境保护审批》及《建设工程抗 震设防要求审批》。由于《建设工程抗震设防要求审批》需要上交《规划意见书》，故在七中说明。
（1）. 《建设项目环境保护审批》 批复部门：市环保局 办理时限：报告书60日、报告表30日、登记表15日（根据影响环境的程度定） 申请材料： 1. 填写完整加盖公章的《建设项目环境管理申请登记表》； 2. 环境影响评价文件： a 书面文档2份及电子文档各1份 b 涉及水土保持的项目，还必须有经水行政主管部门审查同意的水土保持方案； 3. 项目建议书及有关主管部门对项目建议书的批复文件各一份； 4. 拟建项目实施地点地形图，图上应标出拟建项目周围情况； 5. 建设项目依法需要由行业主管部门预审的，需持行业主管部门的预审意见； 6. 对环境可能造成重大影响，需要编制环境影响报告书的建设项目及按照要求需要征求周围居民意见的建设项目，需提交论证会、听证会或采取其他方式征求有关单位、专家和公众意见的结果，但依照规定需要保密的情形除外。 六、《规划意见书》 批复部门：市规划委员会 办理时限：20 个工作日 申请材料： 1. 建设单位出具的申报委托书和填写完整并加盖公章的《建设项目规划许可证及其它事项申请表》； 2. 《国有土地使用证》； 3. 建设单位对拟建项目情况的说明1份；建设项目拟加层的，需附设计部门出具的建筑结构基础证明文件； 4. 具有资质设计单位绘制的拟建项目设计方案图纸（含主要经济技术指标）； 5. 在基础测绘基本比例尺（1/1000 或1/500 ）图纸上，用铅笔划出新征（占）地用地范围或位置的地形图1 份（远郊区县3 份），机要工程项目3份；
报批报建流程 具体流程：1、可行性研究报告；2、开发项目立项；3、申请《建设用地规划许可证》；4、申请土地开发使用权；5、领取《房地产开发项目手册》；6、拆迁安置；7、筹集开发资金；8、项目规划设计与报建；9、办理开工审批手续；10、选择施工企业；11、开发项目工程管理与控制；12、项目的竣工验收。 第一大点：立项以及四证的办理 一、立项所需资料： （一）可行性研究报告的编写工作 主要内容有：1、总论，包括：项目名称、该项目提出的背景、承办单位情况、可行性报告编制的依据、项目提出的来由、项目拟建地点项目预期目标、项目主要建设条件、主要技术经济指标、问题与建议。 2、项目投资环境与市场研究； 3、建设规模与项目开发条件； 4、建设方案比选； 5、节能节水措施； 6、环境影响评价； 7、劳动、安全、卫生和消防； 8、组织机构与人力资源； 9、项目进度计划；10、投资估算与资金筹措计划；11、财务评价；12、社会评价；13、研究结论与建议；14、附图、附表、附件。 （二）项目建议书的主要内容 主要内容包括项目提出的必要性和依据、项目规模、建设地点和初步方案、建设条件分析、投资估算、资金筹措初步方案、项目进度、综合效益（社会效益、环境效益、经济效益）； 二、办理土地证所需的资料： 1、省、市、县政府同意用地批文 2、计划局立项批准批文
3、建设用地规划许可证 4、用地红线图2份，应交纳测绘费0.14元/平方米，征地管理费（征地总额0.21%） 5、订立土地出让合同2份，应交纳出让金15元/平方米（或县政论减免批文） 6、应交新增建设用地有偿使用费10元/平方米 7、占用耕地需缴纳地开垦费10元/平方米 8、地籍调查审批 9、土地登记申请书 10、土地登记卡 11、土地归户卡 12、承诺书 13、土地登记收件单 14、法人身份证复印件 三、建设用地规划许可证 所需的资料：1、申请表；2、申请人身份证明材料（营业执照复印件加盖公章）；3、项目批准、核准或备案文件；4、规划设计条件；5、《国有土地使用权出让合同书；》6、用地红线图（含1：500用地现状图，附符合数据标准规范的电子文件）。 四、总体规划平面图审查 所需资料：1、建设用地规划许可证；2、设计要点；3、红线图（复印件加盖公章）；4、总体规划平面图（蓝晒图）一套；5电子文档。 五、单体审查 所需资料：1、建设用地规划许可证；2、设计要点；3、红线图（复印件加盖公章）；4、单体报建图文本一套；5电子文档。 六、建设工程规划许可证 所需资料：1、规划报建申请表；2、报建数据信息表；3、《建设用地
内部资料（注意保密，不得外传） 流程管理体系文件 项目报批报建工作指引 文件编号：GC-ZY003 版本：A 编制：日期： 审核：日期： 审批：日期： 主导部门：工程事务部 发布日期：20 年月日实施日期：20 年月日
1.目的 科学有效地安排各项目各阶段的报批报建工作，确保各项目的正常开发经营。 2.适用范围 适用于公司开发的项目在开发过程中由工程事务部负责的报批报建工作。 3.术语和定义 无 4.职责 4.1.工程事务部 4.1.1.严格按照公司规范化运作要求，根据项目开发进度，及时准确地办妥各项目所需报批 报建手续，提供相关合法文件，为各项目的顺利开发经营提供保证。 4.2.营销管理部、项目部、预决算部、资金结算部、市场拓展部、工程技术部负责提交本部 门报批报建资料。 5.工作程序 5.1.公司工程事务部落实项目开发计划并制定相应的《项目报批报建主要节点工作计划》。 5.2.在项目开发过程中，需各部门向工程事务部提交的报批报建资料及提交时机见下表：
所需资料及配合要求。 5.4.工程事务部收集到报批报建所需资料后，按照政府主管部门依法行政手册要求，递交 资料。 5.5.政府主管部门窗口收文后，主办人员在取得批文前，积极联系政府经办人，了解办文 进展或按对方要求进行配合工作。 5.6.政府部门承诺的办文时限到期当日或次日，主办人员到指定地点领取批文，移交办公 室归档。 5.7.获取批文后的当日或次日以电子邮件《项目报批报建批文获取通知》，将批文信息告知 公司相关部门。 6.相关记录 6.1.XL-GC-ZY003-LJ001《项目报批报建主要节点工作计划》 6.2.XL-GC-ZY003-LJ002《项目报批报建所需资料清单》 6.3.XL-GC-ZY003-LJ003《项目报批报建批文获取通知》 6.4.XL-GC-ZY003-LJ004《项目权证及批复获得情况通报》
万科地产报批报建作业指引 编制日期 审核日期 批准日期 流程要素 流程目标： 流程时间要求流程监控点数目流程主要责任岗位流程涉及职位数目 修订记录 日期修订状 态 修改内容修改人审核人批准人
1.目的 科学有效地安排项目各阶段的报批报建工作，确保项目的正常开发经营。 2.适用范围 适用于上海万科项目开发过程中，因为地理位置较远，报批报建成本较高而由项目经理部负责的报批报建工作。 3.术语和定义 4.职责 4.1.项目经理部 4.1.1.严格按照公司规范化运作要求，根据项目开发进度，及时准确地办妥各项 目所需报批报建手续，提供相关合法文件，为各项目的顺利开发经营提供保证； 4.2.市场营销部、客户事务部、项目发展部、采购管理部、成本管理部、设计部 负责提交本部门报批报建资料。 5.工作程序 5.1.在项目开发过程中，需各部门向项目经理部提交的报批报建资料及提交时机 见下表： 报批报建事项所需资料资料提交部门提交时机房地产证 付清地价款证明财务部按土地出让合同 土地出让合同项目发展部办完付清地价款证明建设用地规划许可证土地出让合同项目发展部中标且测绘报告完成申办项目地名注册项目名称及释义市场营销部方案报建前 设计方案报审设计方案文件设计部审核后 初步设计报审初步设计图设计部审核后 建设工程规划许可证审图公司审核后的施 工图 设计部审核后 商品房面积预测施工图及电子文件设计部开盘前60天
报批报建事项所需资料资料提交部门提交时机 预售许可证 预售合同示范文本市场营销部开盘前30天有资质的测绘机构出 具工程进度鉴证报告项目经理部开盘前15天 物业公司的前期物业 管理服务合同 总经理办公室开盘前30天 公安部门批准的门牌 号码批文及附图 项目经理部开盘前20天 建筑面积预测报告项目经理部开盘前30天与资金监管机构签定 的预售监管协议 财务部开盘前20天 竣工面积实测建筑图纸设计部竣工验收前15天规划验收形象进度说明项目经理部竣工验收前15天 房地产权初始登记 竣工验收备案证明项目经理部项目验收后15天内 分层分户汇总表市场营销部项目验收后15天内5.2.项目经理部收集到报批报建所需资料后，按照政府主管部门依法行政手册要 求，递交资料。 5.3.政府主管部门窗口收文后，项目经理部主办人员在取得批文前，至少与政府 经办人联系一次，了解办文进展或按对方要求进行配合工作。 5.4.政府部门承诺的办文时限到期当日或次日，项目经理部主办人员到指定地点 领取批文，移交项目秘书归档，由项目秘书交总经理办公室存档。 6.相关记录 6.1建设用地规划许可证 6.2建设工程规划许可证 6.3工程施工许可证 6.4预售许可证 6.5竣工备案表 赠送：一份《国际商业合同》
工程前期报建细化说明 一、立项报批 根据管委会年度大建设计划，由鑫城公司负责立项。 二、地形图测绘 具体经办步骤：1、征地拆迁安置办公室委托测绘公司进行测绘；2、待该项目测绘蓝图完成后，我局去征地拆迁安置办公室，取地形图（蓝图）若干份用于办理前期相关报建手续。 三、可行性研究报告编制 具体经办步骤：1、我局委托有相应资质的单位编制可研报告，并提供如下资料①建设单位背景资料，包括：名称、注册资本、法人代表、所有制情况、近三年的主要经营业绩、获得的主要荣誉和证书等；②项目地理位置、地形图；③项目地质勘探资料（若有）；④项目规划设计方案，包括：主要经济技术指标、总平面图、初步设计（若有）；⑥拆迁安置等初步资料（我局去征地拆迁安置办公室，获取相关安置人群等相关初步资料）；⑧资金筹措方案（我局会同鑫城公司融资部商讨）；⑨其他资料，包括有关大配套设施供应的政府有关部门的承诺，享有的各项优惠政策，政府有关项目的要求文件等（若有）。注：以上资料是根据可研报告的编制时间来确定资料的详尽程度，按照国家相关规定可研报告必须在立项报批之前就应完成，但由于建设单位后期规划等内容调整的可能性较大，若按规定提前编制完成可研报告，则根据国家相关规定（初步设计提出的总概算超过可行性研究报告投资估算的±10%以上或其他主要指标有变动时），可研报告需重新报批。2、可研报告初本报我局、鑫城国资公司融资部审核。 四、可行性研究报告报批 具体经办步骤：1、定稿后的可研报告，由我局以鑫城公司的名义拟订可研报告
报批请示，报部门负责人、局领导阅（签字）；2、再报鑫城公司，由鑫城公司负责出具报批请示的红头文件；3、相关资料（请示、可研报告等）报区经贸局审批；4、报批资料无问题后，区经贸局发可行性研究报告批复，我局取回。 五、选址意见书 具体经办步骤：1、准备如下资料：①项目预审表 或立项批复、②地形图、③用地批复（去征地拆迁安置办公室取）；2、资料完备后，填写办证申请表，盖建设单位公章，报区建设局窗口登记；3、市规划局审批通过发证，去区建设局窗口取证。 六、规划设计条件 具体经办步骤：1、准备如下资料：①选址意见书、②用地批复、③项目预审表或立项批复、④地形图；2、资料完备后，填写办证申请表，盖建设单位公章，报区建设局窗口登记；3、市规划局审批通过后，去区建设局窗口取证。 七、规划方案审查(消防、规划) 具体经办步骤：1、准备总平面图报政务区消防窗口审查；2、准备如下资料报区建设局窗口：①项目预审表或立项批复、②选址意见书、③规划设计条件、④总平面图（含消防审批）；3、资料完备后，填写办证申请表，盖建设单位公章，报区建设局窗口登记；4、市规划局审批通过后，去区建设局窗口取方案审查意见书和总平图原件。 八、单体楼消防设计报审 具体经办步骤：1、准备如下资料：①建设工程消防设计审核申报表（建设单位填写并盖公章）、并由设计单位配合提供相关资料。②建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件、③建设工程规划许可证明文件（用地许可证）、④设计单位资质证明文件、⑤消防设计文件（由设计单位编写）、⑤总平面图（含消防审
开发报建作业指引 编制日期 审核日期 批准日期
一、作业指引目的 为规范房地产项目开发报建管理，指导报建人员有序开展工作。 二、适用范围 本公司取得土地后房地产项目的所有报批报建工作。 三、定义术语 3.1房地产开发:指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行房屋建设和销售的活 动，包括从规划选址到交付使用的全过程，由征地到拆迁安置、规划设计、三通一平、房屋建设、预售、竣工验收、入伙等多项内容组成。 3.2房地产开发报建:指在房地产开发过程中按照政府的办事程序及要求，办理各阶段相关手续， 最终取得政府相关部门批文。包括取得前期立项批文、土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、竣工验收备案证明等重要的政府批文。 四、职责 4.1开发中心（部） 4.1.1.负责制定项目开发报建进度计划； 4.1.2.负责办理从项目立项到项目入伙期间的除水、电、燃气、电信、数字电视、网络、消防外的 前期报建手续； 4.1.3.负责项目初始登记、竣工查丈、规划验收、竣工备案专项验收工作； 4.1.4.负责公司内外关系的协调，组织公关活动的策划与实施； 4.1. 5.负责房地产预售阶段的楼盘价格备案。 4.2市政部（如单独设置，职能如下；如与工程部或开发部合并，则由相关部门承担相应职责）4.2.1.负责水、电、燃气、电信、数字电视、网络、消防报批及验收。 4.3设计管理部/总工室 4.3.1.负责提供办理用地规划指标所需的图纸； 4.3.2.负责提供报建方案、扩初设计、施工图图纸工作； 4.3.3.负责预售查丈、竣工查丈的技术解释工作； 4.3.4.负责项目报建技术支持工作。 4.4工程部 4.4.1.配合项目现状地形图的测绘工作； 4.4.2.配合项目开工验线工作； 4.4.3.配合临时用水用电报批工作； 4.4.4.配合各专业分包单的工程报批报建工作；
项目建设报批报建流程
项目报批报建流程 序号程序 内容 受理 部门 所需主要材料 受理时 限 回复批文备注 一1 意向 选址 土地 所有 者 1.项目建议书； 2.开发商资质证明等。 30个工 作日 签定开发合 作协议 2 项目 可行 性研 究 咨询 机构 委托书 项目可行性 立项申请报 告 需缴纳咨 询费 二1申请 立项 计委 1.立项申请报告； 2.项目建议书 3.项目可行性研究报告 5个工 作日 项目审查、 可研审 办理程序： 窗口送件 —案件办
理—窗口接件 2 规划 勘测 勘测 院 1.委托书； 2.签订勘测协议。 5个工 作日 1：500实测 地形图 缴纳勘测 费 三1 签订 土地 出让 合同 国土 局 1.开发合作协议； 2.建设项目选址意见书； 3.用地规划设计条件及要求 等。 30个工 作日 土地出让合 同 缴纳部分 出让金 2 规划 选址 规划 局 1.选址申请报告； 2.土地权属证明文件； 3.项目投资计划（财政投资项 目）或项目准入批文）； 4.1：500实测地形图（附地形 10个工 作日 建设项目选 址意见书； 道路红线 图、建设用 地红线图 1.缴纳 650元报 建光盘 费； 2.办理程
图光盘一份）； 5.开发资质（开发项目)； 6.联建合同（联建项目）；（以上两图 以下均简称 红线图）；用 地规划设计 条件及要 求。 序：总台 领号--窗 口送件-- 案件办理 --总台领 件 四1申领 国土 证 国土 局 1.土地出让合同或土地划拨 决定书； 2.立项接线片； 3.初设平面图及说明； 4.建设工程选址意见书； 5.建设用地规划许可证； 6.建设工程规划许可证； 土地合 同签订 后即可 根据公 司需需 求申领 国有土地使 用证 根据不同 情况该环 节有可能 提前或延 后
项目报批报建流程指引手册 1、目的 1.1为了加强公司项目报批报建工作管理、规范报批报建工作流程、提高工作效率，特制订本指引手册。 2、适用范围 2.1适用于XX公司项目报批报建工作指导。 3、术语和定义 3.1报批报建主要指房地产开发前期过程中相关开发证件的报批获取、工程的报建验收等。 3.2XX公司。 3.3“六证”指房地产开发过程中最主要的证件，同时也是开发企业完成整个开发周期所必须获取的证件，具体包括：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《竣工验收备案证》。 3.4其他证件：《项目选址意见书》、《房屋拆迁许可证》、《建设工程规划核实合格证》、《房屋所有权证》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等。 4、职责 4.1公司规划建设部、合同预算部、土地外联部 4.1.1指导、协调、监督和协助项目公司报批报建工作； 4.1.2跟踪、落实项目公司报批报建工作计划； 4.1.3统筹、协调解决项目公司报批报建过程存在的问题与困难；4.2公司规划建设部 4.2.1结合项目具体开发建设节点，编制报批报建工作计划； 4.2.2负责从项目立项至“六证”获取的全部手续；
4.2.4协助组织工程综合竣工验收、档案验收等工作，办理房屋初始产权登记； 4.2.5项目开发周期内其他报批报建手续以及证件的办理。 5、报批报建涉及的主要政府部门和业务
6、报批报建简易流程图审查项目获取土地出让合同土地出让金及契税 规划设计方案 项目立项、暂定资质规划局初审规委会终审 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 消防人防环保其他部门国有土地使用权证建筑工程施工许可证合同备案 质监 安监 商品房预售许可证价格备案面积预测 物业选定 预售方案资金监管 形象进度 规划竣工核实 规划竣工实测综合竣工验收房屋产权证专项验收、竣工备案 三维面积实测
企划发展部岗位说明书手册 2018年06月
目录 通用职责 (3) （一）副总经理 (5) （二）开发报建部副经理 (6) （三）报建主管 (7) （四）开发专员 (8) （五）报建专员 (9) （六）运营管理经理 (10) （七）公司治理主管 (11) (八）战略规划主管 (12) （九）综合统计员 (13)
企划发展部岗位说明书 编制说明： 1.本岗位说明书由在职员工和部门分管领导共同拟制，经员工确认、部门负责人与分管领导审核、总 经理批准后执行，并作为对员工进行指导、奖励、绩效管理的基本依据。 2.若发生架构调整、工作内容变化等原因，本岗位说明书内容应及时修改和完善。 一、部门职责概述 1.负责公司发展战略的研究，主持编制、修订公司中长期发展战略规划； 2.负责公司项目规划及年度投资计划工作，策划、储备项目，对公司投资项目开展前期可行性研究、论证，组织立项、审核等工作； 3.负责提出公司产业投资方向、发展重点的建议； 4.负责研究公司产业发展布局，统筹产业结构的优化调整，承接“八八战略”建设任务，组织各产业相互之间的协调、支持、服务和融合发展工作，形成有核心竞争优势的支柱产业。 5.负责组织实施公司内部改革、资源整合、混合所有制改革等工作； 6.负责公司项目招商的引资、引智、引技等工作； 7.负责公司党委会、董事会和经营班子交办的其它工作； 8.负责建立公司内部及公司对投资控股企业的管控体系，指导并协助投资控股企业建立和完善公司治理结构，审核公司章程，明确董事会、监事会、经营班子职责权限； 9.负责公司经营预算、经营分析以及公司日常经营报告等工作； 10.负责公司土地资产、股权资产的管理工作； 11.负责公司产业项目的运营管理工作，对投资项目运行情况进行统计、监测，提出综合评价意见； 12.负责完成各种统计报表任务，定期收集、审核、汇总、分析并按时上报； 13.负责公司生产技术、土地、林业资源管理工作； 14.负责公司党委会、董事会和经营班子交办的其它事项。 二、岗位说明书 通用职责 部门负责人 1 依据公司战略和年度目标，基于部门职责与使命，编制部门年度和月度工作计划，并 对本部门工作的最终结果负责。 2 组织本部门各项管理规范、业务流程、作业指引、工作模板的拟定和完善，并报公司 相关部门和领导审核、审批。 3 尊重、关注、激励下属，对下属进行工作指导、监督和培训，负责所辖部门工作氛围
长沙市城市基础设施建设项目前期工作总流程表
项目立项 填写《长沙市固定资产投资项目计划审查表》,由财政局经建处、国土局及建委审核盖章; 委托设计院做项目建议书; 对发改委行文申请办理立项; 资料:《长沙市固定资产投资项目计划审查表》、项目建议书、报告。 进发改委窗口,申请立项,窗口初审后交投资处审核并起草批复文件,经发改委领导批示后返窗。
注:立项只就是为了方便开展工作,凡就是在省里面批复得项目全部采用核准制,省核准项目只有省发改委核准通过才叫立项。 规划要点 需提供得资料:报告、立项批复、规划审批申报表、1:500-- 1:2000地形图(标明项目位置)或带地形得方案图、规划依据图(准备好带管网得地形图与光盘各一份,立项批复文件等资料进规划局信息中心窗口办理) 办理程序:进规划局窗口,转至相关处室交经办人办理,办理后交处长、主管总工、主管副局长审核签字后返窗。 规定办理时限:11个工作日 规划方案审查 需提交得资料:方案设计文本 办理程序:将设计文本提交规划局,规划局召开方案设计评审会议,会后形成会议纪要,设计院根据会议纪要内容进一步优化方案交规划局相关处室经办人起草方案审查通知单,交处长审查后转主管副局长审定签发。 规定时限:视具体情况定 规划选址、定点 (所有资料需纸质、电子文档) 一、市级 需提交得资料:有意向位置得现状地形图及电子文档、土地
权属证明、立项文件、可研报告、方案设计审查通知书、规划审批申请报表(XAl-XA3),建设用地规划申请表(B表2),申请报告,授权委托书,规划依据图及所有资料、其她相关资料 办理程序:进规划局窗口,转至相关处室交经办人办理,办理后交处长、主管总工、主管副局长审核签字后返窗。 规定办理时限:19个工作日 二、省级(只办理规划选址) 需提交得资料:项目说明与拟建方案;投资行政主管部门批准得立项文件或项目立项核准、备案文件;填报并经审查得《建设项目选址申请表》(一式三份);由有相应资质得单位编制得建设选址地区地质灾害危险性评估报告;由有相应资质得单位编制得建设项目环境影响评估研究报告;建设项目选址报告(含选址方案比选)或者可行性研究报告;经当地城市规划行政主管部门审查得项目建设定点图纸(一式三份)及项目所在地城市规划图(1份,详细规划或者总规)。 办理程序:省厅窗口进窗转规划处经办人,由经办人与分管副处长初审,报处长复审,报分管副厅长审定后出窗 规定办理时限:20个工作日 地籍测量 需提供得资料:市规划局(或先导区国土规划部)得调查蓝线[包括规划依据图(有地形图得电子版)];规划选址意见书及规划要点;其它与测给定点相关得文字与图件资料。
房地产开发流程中的那些事 2010.7
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。 恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。 一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。 但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。 我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。 不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。 新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在
工业建设项目报建流程-证件办理明细 一、办理项目选址意见书 审批程序： 1、建设单位向区规划办领取规划用地审请表 2、填报表格，资料准备齐全后交规划初审、加具意见上报市规划局； 3、市规划局科审核，通过后核发《选址意见书》； 提交资料： 1、选址意见书申请表二份 2、规划用地申请表一份 3、用地可行性报告二份 4、选址规划图三份 5、规划设计总平面图三份 6、单位设计方案二份电子文件 7、收费项目：规划测量：测量费为0、1元/亩 规划设计费为15000元/公顷； 计算机制图费2000-3000元/份 8、联系人：区规划办（区府 联系人：联系电话：镇区规划办 市规划局规划科： 地址： 二、购买土地 1、买卖双方确认价格，，实地测量，卖方提供用地红线图。
2、公司提供规划方案图。（平面图）卖方协助办理相关手续。 3、联系部门：联系人：联系电话： 三、用水、用电、锅炉、电梯、电视、电话申请 1、用电申请（供电局）：报手续及报装费均由建设单位承担 2、用水申申请（自来水公司）：联系电话：联系人： 3、电话申请（电信局）：联系人：联系电话： 申装费：2000元/对工料费：300元/对 4、有线电视申请联系人：联系电话：费用： 5、锅炉报装、电梯报装均（质量监督局）由施工方负责，此项可与公司外事联系人：联系电话： 四、地质勘探 1、委托地质勘探院进行地质勘探作地质报告，费用：55元/-已降至45元/至45元/。触探检测费用：300元/点（点地面 积1000M2以内不少于6个点，以上部分每增加300M2增加一个点） 2、勘探院联系人: 五、新增建设用地预审 审批程序：区国土局 1、建设单位向区规划办领取规划用地审请表领取项目用地预审申请表、填写： 2、建设单位备齐材料交国土分局初审； 3、国土局将有关预审材料送市发展中国家窗办文； 4、窗口收齐资料移交资源规划科审核； 5、国土局按照要求在5 个工作日内完成初审，加具初审意见
建设工程从立项到报建的具体流程 建设工程从立项到竣工所有程序（包括立项审批、规划设计、建设工程报建、建设工程竣工验收） 一、立项审批 1 、项目立项申请报告书（原件一份） 2 、项目建议书或项目可行性研究报告（一份） 3 、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份） 4 、项目建设投资概算（一份） 5 、银信部门出示的资金证明（原件一份） 6 、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份） 7 、项目地形图（一份） 8 、有关职能部门的意见。 二、规划设计 1 、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。 2 、建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计。 3 、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。 三、建设工程报建 （一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。 1 、计划部门核发的《固定资产投资许可证》或主管部门批准的计划任务书； 2 、规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》； 3 、国土部门核发的《国有土地使用证》； 4 、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书； 5 、人防办核发的《人民防空工程建设许可证》； 6 、消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》； 7 、防雷设施检测所核发的《防雷设施设计审核书》； 8 、地震办公室核发的《抗震设防审核意见书》； 9 、建设资金证明； 10 、工程预算书和造价部门核发的《建设工程类别核定书》； 11 、法律、法规规定的其他资料。
（二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。 1 、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明； 2 、建设工程施工公开招标申请表； 3 、建设工程监理公开招标申请表。 （三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。 1 、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明； 2 、建设工程施工邀请招标审批表； 3 、建设工程监理邀请招标审批表； 4 、工商部门签发的私营企业证明； 5 、法人营业执照； 6 、其他申请邀请招标理由证明。 （四）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。 1 、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明； 2 、建设单位申请安排建设工程施工单位报告； 3 、建设单位申请安排建设工程监理单位报告； 4 、工商部门签发的私营企业证明； 5 、法人营业执照； 6 、建设工程直接发包审批表。 （五）办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续。 1 、《规划许可证》； 2 、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表； 3 、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表； 4 、施工合同及其单位资质证书复印件； 5 、监理合同及其单位资质证书复印件； 6 、施工图设计文件审查批准书； 7 、建设工程质量监督申请表； 8 、法律、法规规定的其他资料。 （六）办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手续。 1 、建设单位提供的资料：
前期介入作业指导 书
前期介入作业指导书 1.0目的 规范新项目的前期介入管理、取得物业服务权，促使新项目的规划设计、施工、营销等方面最大程度的满足客户需求，及时发现、纠正物业规划设计、施工阶段的问题，保证物业正常使用和功能发挥，为后期物业管理创造良好条件。 2.0适用范围 适用于华润置地山东省公司各城市新项目的市场调研、物业招投标、图纸设计、图纸审核、施工巡查、承接查验的管理。 3.0职责 3.1前介技术人员：负责现场的巡查，一般事务的跟踪协调，审核图纸。 3.2 前介工程师：负责对前期介入相关的各个阶段工作检查、沟通、落实，如物业费测算、图纸会审、产品优化、设备选型、遗留问题的梳理等工作。 3.3项当前介人员，根据《前期介入作业指导书》中的《前期介入巡查重点》、《设施、设备安装规范审核表》、《物业产品功能复核表》、负责现场的安装、施工规范的检查，设施设备数量、型号规格的核实，工艺、工法的督导等工作 3.4项目工程主管：根据前介作业指导书及相关要求，针对《设施、设备安装规范核查表》的图纸设计要求、合同要求与前介人员进行技术交底；负责对前期介入安装、施工各个阶段的工作检
查、沟通；如图纸核对、合同内容的落实、设计优化、点位复核、缺陷的变更等工作。 3.5项目经理：对整个前期介入工作进行统筹、安排、协调，以及开发、物业相关人员的协作配合，参加开发项目部的相关会议，对相关方案进行审批。 3.6品质工程专业经理：协助各个工程师，技术人员的前期介入工作，进行统一安排协调，监督指导；配合协调开发、施工单位以及项目上的相关人员沟通；审核每个项目每个阶段的关注重点，就是工作补位。 3.7大区品质管理中心：对整个前期介入的工作进行统筹、安排、协调，对相关方案进行审批。负责就物业服务方案策划，人员配置、服务标准等组织市场调研，费用成本预测，形成《物业服务费定价报告》报开发审批，配合开发公司开展物业招投标的筹备工作，获得前期物业服务权。 3.8 城市物业公司：配合开发公司开展物业招投标工作，确定前期物业服务单位。 4.0方法及控制过程 4.1 总体要求 4.1.1 物业管理前期介入的概念：指物业公司参与开发项目的可行性研究、规划设计、市场调研、物业招投标、物业服务方案编制、营销、施工、安装、调试、验收、交房等阶段工作的一种物业管理服务活动。从维护开发商与未来业主利益的立场出发，为
地产新版开发报建流程 及细则 HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】
开发报建流 程 及 细 则 目录
第一章开发中心职能概 述..................................................................... (2) 第二章规划建设工程类 (3) 第一节规划建设项目的主要内容概 述 (4) 第二节规划报建工作程序及流程 (6) 第三节规划建设项目的工作要点及注意事项 (55) 第四节绩效考核标准 (59) 第三章用地类 (60) 第一节阶段性程序简 述..................................................................... (60) 第二节工作重点事项 (63) 第三节相关工作办理程序 (67) 第四章配套类 (93) 第一节阶段性程序简述 (93) 第二节工作重点事项 (95) 第三节相关业务办理程序 (98)
第一章开发中心职能概述 一、开发中心在办理开发报建业务过程中涉及的政府职能部门较多，包括有市（区）规 划局、市建委（区建设局）、市（区）国土房管局、市（区）质监站、市（区）安监站、市劳保办、建设工程交易中心、区余泥所、市自来水公司（区供水所）、市 （区）供电局、市政园林局、环卫局、电信局、邮政局、环保局、区公安分局、公安消防局、卫生防疫站、人防办、地名办等政府职能部门。 二、根据主要涉及的政府部门划分，开发中心开发报建体系划分为三大类： （一）规划建设工程类： 主要负责房地产开发项目各项建设工程的报建验收工作，规划报建主要包括：建设项目预审选址、申请规划设计要点、申领总平面及修建性详细规划的批复、办理综合管线规划和单体方案送审工作、取得环保、人防、消防、卫生学等专业审批意见、申领《建设工程规划许可证》。 规划报建阶段完成后，办理建设工程施工手续，主要包括：申领建设工程施工监理邀请招标核准书、办理施工监理招标工作、缴交劳保金、申领余泥排放证、对施工图进行审查并办理节能备案及施工图审查备案、办理建设工程质量及安全的监督手续，最后申领《建筑工程施工许可证》，完成建设工程的施工手续。同时办理商品房预售等手续 建设工程竣工后，要进行各项验收手续，包括规划验收，取得《建设工程规划验收合格证》，办理环保、人防、消防、卫生学等各专业验收，收集建设工程各项验收资料报请竣工验收备案。最后办理商品房的确权。
万科项目报批报建工作指引 流程治理体系文件 项目报批报建工作指引 文件编号：GC-ZY003 版本：A 编制：日期： 审核：日期： 审批：日期： 主导部门：工程事务部 公布日期：200 年月日实施日期：200 年月日
1.目的 科学有效地安排各项目各时期的报批报建工作，确保各项目的正常开发经营。
2.适用范畴 适用于公司开发的项目在开发过程中由工程事务部负责的报批报建工作。 3.术语和定义 无 4.职责 4.1.工程事务部 4.1.1.严格按照公司规范化运作要求，依照项目开发进度，及时准确地办妥各项目所需报批 报建手续，提供相关合法文件，为各项目的顺利开发经营提供保证。 4.2.营销治理部、项目部、预决算部、资金结算部、市场拓展部、工程技术部负责提交本部 门报批报建资料。 5.工作程序 5.1.公司工程事务部落实项目开发打算并制定相应的《项目报批报建要紧节点工作打算》。 5.2.在项目开发过程中，需各部门向工程事务部提交的报批报建资料及提交时机见下表：
5.3. 所需资料及配合要求。 5.4.工程事务部收集到报批报建所需资料后，按照政府主管部门依法行政手册要求，递交 资料。 5.5.政府主管部门窗口收文后，主办人员在取得批文前，积极联系政府经办人，了解办文 进展或按对方要求进行配合工作。 5.6.政府部门承诺的办文时限到期当日或次日，主办人员到指定地点领取批文，移交办公 室归档。 5.7.猎取批文后的当日或次日以电子邮件《项目报批报建批文猎取通知》，将批文信息告知 公司相关部门。 6.相关记录 6.1.XL-GC-ZY003-LJ001《项目报批报建要紧节点工作打算》 6.2.XL-GC-ZY003-LJ002《项目报批报建所需资料清单》 6.3.XL-GC-ZY003-LJ003《项目报批报建批文猎取通知》 6.4.XL-GC-ZY003-LJ004《项目权证及批复获得情形通报》