《柜面业务应知应会手册》-第七篇住房金融与个人信贷业务2008-03-15 20:39
1. 个人住房类贷款包括哪些产品？
我行个人住房类贷款包括个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人再交易住房贷款、个人最高额抵押贷款个人住房转让贷款、和个人住房贷款固定利率产品等。另外，我行还接受各级住房公积金管理中心委托提供“住房公积金个人贷款”。对公积金贷款不足部分我行提供个人住房组合贷款。
殊应注意，如遇基准利率调整，贷款帐利率与个人住房贷款利率相同，2. 什么是个人住房贷款？
么是个人住房转让个人住房贷款是指我行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类型住房（不含商业用房）的自然人发放的贷款。
3. 个人住房贷款的期限和利率是怎样规定的？
个人住房贷款期限最长为30年。
个人住房贷款利率按照人民银行规定的同期限同档次贷款利率及浮动区间执行，上限放开，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.85倍。
4. 申请个人住房贷款应具备什么条件？
申请个人住房贷款的借款人应同时具备以下条件：
（1）借款人为具有完全民事行为能力的中国公民、在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人或在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的外国人；
（2）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
（3）有合法有效的购买、建造、大修房屋的合同、协议以及建设银行要求提供的其他证明文件；
（4）有所购（建、大修）住房全部价款20%以上的自筹资金，但对购买住房套型面积90平方米以上的，自筹资金须达到30%以上，并保证用于所购（建、大修）住房的首付款；
（5）能提供有建设银行认可的有效、足额担保；
（6）贷款银行规定的其他条件。
5. 申请个人住房贷款需提交什么资料？
申请个人住房贷款，需提交以下资料：
（1）个人住房贷款申请书；
（2）合法有效的身份证件原件及复印件，包括居民身份证、户口本、军官证、警官证、文职干部证、港澳台居民还乡证、居留证件或其他有效身份证件；
（3）借款人偿还贷款能力证明材料，包括收入证明材料和有关资产证明等；（4）合法有效的购房合同；
（5）涉及抵押或质押担保的，需提供抵押物或质押权利的权属证明文件以及有处分权人同意抵押或质押的书面证明；
（6）涉及保证担保的，需保证人出具同意提供担保的书面承诺并提供保证人具有保证能力的证明材料，保证人为自然人的，包括个人资产及收入证明，保证人为法人的，包括营业执照、近三年财务报表、资质等级证明、资信等级证明等，保证人为法人且与我行签订《商品房销售合作协议》的，不需要针对单笔个人住房贷款提供上述材料；
（7）借款人已付所购房屋价款规定比例以上的首付款交款单据（发票、收据、银行进账单、现金交款单等），首付款尚未支付或者首付款未达到规定比例的，要提供用于购买住房的自筹资金的有关证明；
（8）贷款银行规定的其他文件和资料。
6. 什么是个人商业用房贷款？
个人商业用房贷款是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买各类型商业用房的自然人发放的贷款，商业用房是指借款人购置的用于盈利的经营性房屋。
7. 申请个人商业用房贷款应具备什么条件？
申请个人商业用房贷款的借款人应同时具备以下条件：
（1）借款人为具有完全民事行为能力的中国公民、在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人或在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的外国人；
（2）有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录；
（3）有合法有效的购买商业用房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明材料；
（4）有所购商业用房全部价款或评估价值40%以上（含40%）的自筹资金，并保证用于支付所购买商业用房的首付款；
（5）能提供贷款行认可的有效担保；
（6）贷款行规定的其他条件。
8. 申请个人商业用房贷款需提交什么资料？
申请个人商业用房贷款，需要提交的资料同申请个人住房贷款提交的资料。
9. 个人商业用房贷款的期限和利率是怎样规定的？
个人商业用房贷款期限最长为10年。个人商业用房贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行，可浮动。
10. 什么是个人再交易住房贷款？
个人再交易住房贷款是指中国建设银行向在中国大陆境内城镇住房二级市场购买住房（含商业用房）的自然人发放的贷款，俗称“二手房贷款”。
11. 申请个人再交易住房贷款应具备什么条件？
申请个人再交易住房贷款的借款人应同时具备以下条件：
（1）借款人为具有完全民事行为能力的中国公民、在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人或在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的外国人；
（2）有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录；
（3）有合法有效的住房交易合同或协议；
（4）交易房产的产权明晰，可进入房地产市场流通；
（5）对于购买住房的，有不低于所购住房评估价值或交易价格（以两者较低额为准）20%的自筹资金（对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以上的自筹资金不低于30％）。对于购买商业用房的，有不低于所购住房评估价值或交易价格（以两者较低额为准）40%的自筹资金；
（6）能提供贷款行认可的有效、足额担保；
（7）贷款行规定的其他条件。
12. 申请个人再交易住房贷款需提交什么资料？
（1）个人再交易住房贷款申请书；
（2）合法有效的身份证件，包括居民身份证、户口本、军官证、警官证、文职干部证、港澳台居民还乡证、居留证件或其他有效身份证件；
（3）借款人偿还贷款能力证明材料，包括收入证明材料和有关资产证明；
（4）与房屋产权所有人（包括住房共有人）签订的合法、有效的房屋交易合同或协议；交易房屋的共有人未在房屋交易合同或协议上签字的，需提供其同意出售的书面证明。
（5）交易房屋的权属证书，即《房屋所有权证》或《房地产权证》。共有的房屋，还包括《房屋共有权证》或《房地产共有权证》；
（6）自筹资金证明，借款人提出申请时必须拥有所购再交易住房交易价格规定比例以上的自筹资金，并存入建设银行指定账户；
（7）涉及抵押或质押担保的，需提供抵押物或质押权利权属证明文件以及有处分权人同意抵（质）押的书面证明。以所购再交易住房或其他抵押物抵押的，一般还需要提供贷款行认可的评估机构出具的对交易房产或其他抵押物的评估报告。
（8）涉及保证担保的，需提供保证人具有保证能力的证明。保证人为自然人的，包括个人资产及收入证明，保证人为法人的，包括营业执照、近三年财务报表、资质等级证明、资信等级证明等；
（9）贷款银行规定的其他文件资料。
13. 个人再交易住房贷款的期限和利率是怎样规定的？
个人再交易住房贷款期限最长为30年，且不超过所购住房的剩余使用年限。
如个人购买住房申请贷款的，利率参照个人住房贷款的有关规定。如个人购买再交易商业用房申请贷款的，利率参照个人商业用房贷款的有关规定。
14. 什么是个人住房最高额抵押贷款？
个人住房最高额抵押贷款是指建设银行用信贷资金向借款人发放的、以借款人自有住房作最高额抵押、可在有效期间和贷款额度内循环使用的贷款。
15. 申请个人住房最高额抵押贷款应具备什么条件？
申请个人住房最高额抵押贷款的借款人应具备以下条件：
（1）借款人为具有完全民事行为能力的中国公民、在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人或在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的外国人；
（2）有当地常住户口或有效居留身份；
（3）有按期偿还所有贷款本息的能力；
（4）无不良信用记录和不良行为记录；
（5）借款申请人及其财产共有人同意以其自有住房设定最高额抵押，或同意将原以住房作抵押的个人住房贷款转为个人住房最高额抵押贷款；
（6）以新购住房作最高额抵押，必须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内或者房龄加有效期间不超过40年，且已经交付不少于所购住房全部价款30%的首付款，或提供所购住房全部价款30%以上的自筹资金证明，并保证用于所购住房的首付款；
（7）以其他未设定抵押的自有住房作最高额抵押的，自有住房须已取得房屋权属证书，房龄在10年以内或房龄加有效期间不超过40年。
（8）将原在建设银行或其他银行的住房抵押贷款转为最高额抵押贷款的，原住房抵押贷款必须已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60%（优质客户可适当放宽该要求和比例），且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内或者房龄加有效期间不超过40年，且除为原住房抵押贷款提供抵押担保外，未为其他任何债务设定抵押；
（9）贷款行规定的其他条件。
16. 申请个人住房最高额抵押贷款需提交什么资料？
申请个人住房最高额抵押贷款时，需提交以下资料：
（1）以新购住房或未设定抵押的已有住房作最高额抵押申请最高额抵押贷款的，借款人按照个人住房贷款办理规定提交有关资料，并在《个人住房借款申请书》中提出办理个人住房最高额抵押贷款申请。
（2）将在建设银行的原住房抵押贷款转为最高额抵押贷款的，或以在建设银行的原住房抵押贷款的抵押住房设定第二顺序最高额抵押的，借款人填写《中国建设银行个人住房最高额抵押贷款申请表》，并向贷款行提供下列资料（原贷款申请材料中已有，且申请最高额抵押贷款时无变化，可不再提供）：
①借款人身份证明材料及婚姻状况证明材料；
②借款人偿债能力证明材料；
③房屋权属证明材料；
④抵押房产共有人同意办理最高额抵押的声明。如抵押房产共有人在有关合同文本上签字则不需提供；
⑤原住房抵押贷款的借款合同原件；
⑥贷款行规定的其他文件和资料。
（3）将在建设银行以外的其他商业银行的住房抵押贷款转为最高额抵押贷款的，借款人填写《中国建设银行个人住房最高额抵押贷款申请表》，并向贷款行提供下列资料：
①借款人身份证明材料及婚姻状况证明材料；
②借款人偿债能力证明材料；
③房屋权属证明材料；
④抵押房产共有人同意办理最高额抵押的声明。如抵押房产共有人在有关合同文本上签字则不需提供；
⑤原住房抵押贷款的借款合同原件；
⑥原住房抵押贷款近一年的还款记录情况；
⑦贷款行规定的其他文件和资料。
17. 个人住房最高额抵押贷款的贷款额度、期限和利率是怎样规定的？
个人住房最高额抵押贷款的贷款额度最高不超过住房价格的70%。贷款额度的有效期间最长为30年。个人住房最高额抵押贷款项下的单笔贷款利率按人民银行规定的贷款利率政策执行。
18. 什么是个人住房转让贷款？
个人住房转让贷款是指中国建设银行用信贷资金向在住房二级市场上购买本行个人住房贷款客户出售的住房（含商业用房）的自然人发放的一种特殊形式的个人住房消费贷款，俗称“转按贷款”。
19. 申请个人住房转让贷款应具备的条件？
如转让的是住房，申请个人住房转让贷款的条件同个人住房贷款。如转让的是商业用房，申请个人住房转让贷款的条件同个人商业用房贷款。
20. 申请个人住房转让贷款需提交什么资料？
申请个人住房转让贷款时，需提交以下资料：
（1）个人转让住房贷款申请书
（2）合法有效的身份证件，包括居民身份证、户口本、军官证、警官证、文职干部证、港澳台居民还乡证、居留证件或其他有效身份证件。
（3）借款人偿还贷款能力证明材料，包括收入证明材料和有关资产证明。
（4）借款人与住房转让人（包括住房共有人）签订的合法、有效的住房交易合同、协议，转让住房的共有人未在交易合同、协议上签字的，需提供其同意出售的书面证明。
（5）住房转让人的原借款合同原件和复印件（复印件与原件核对无误后，原件退还住房转让人）。
（6）所转让住房已办妥房屋权属证书的，应提供有关房屋权属证书（房屋权属证书包括《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋，还包括《房屋共有权证》或《房地产共有权证》,下同），未办妥房屋权属证书的，需提供住房转让人的原购房合同复印件。
（7）如转让住房为原借款的抵押物，且个人住房转让贷款的贷款行与原借款的贷款行不一致的，则应出具原借款贷款行同意该房产出售的书面证明。
（8）转让住房未办妥抵押登记，尚处于开发商或担保机构担保阶段的，须向贷款行提供开发商或担保机构出具的同意为该房产项下新的贷款继续提供担保的书面文件。
（9）借款人以所购转让住房抵押，且转让住房为现房并作为原借款抵押物已办妥抵押登记手续，在转让住房未办妥过户手续及抵押登记手续前，需提供贷款行认可的其他贷款担保方式作为阶段性担保，至住房转让人将转让住房所有权转移到借款人名下，借款人取得住房权属证明，并办妥贷款抵押登记手续为止，如果转让贷款的贷款行与原贷款行为同一经办行，借款人可不提供其他阶段性担保，但借款人、住房转让人必须向贷款行出具承诺函，承诺原借款抵押登记注销、房产过户、新贷款抵押登记必须由住房转让人、借款人和贷款行经办人员一起到房地产管理部门一并办理。
（10）自筹资金证明，借款人提出申请时必须拥有所购住房交易价格规定比例以上的自筹资金，并存入贷款行指定账户。
（11）涉及抵押或质押担保的，需提供抵押物或质押权利的权属证明文件以及有处分权人同意抵（质）押的书面证明，以所购住房抵押的，还需要提供贷款行认可的评估机构出具的对交易房产（抵押物）的评估报告。
（12）涉及保证担保的，需提供保证人具有保证能力的证明，保证人为自然人的，包括个人资产及收入证明，保证人为法人的，包括营业执照、近三年财务报表、资质等级证明、资信等级证明等。
（13）贷款行规定的其他文件和资料。
21. 个人住房转让贷款的期限和利率是怎样规定的？
个人住房转让贷款期限最长为30年，如转让的住房为商业用房贷款期限最长为10年，且不超过所购住房的剩余使用年限；以住房置业担保公司提供担保之外的纯保证方式发放的贷款，贷款期限最长不超过5年。
对个人购买住房的，贷款利率同个人住房贷款；对个人购买商业用房的，贷款利率同个人商业用房贷款。
22. 什么是个人住房组合贷款？
个人住房组合贷款，是指对按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造、大修各类型住房时，中国建设银行同时为其发放公积金个人住房委托贷款和自营性个人住房贷款而形成的特定贷款组合。鉴于个人住房组合贷款是由公积金个人住房委托贷款和自营性个人住房贷款两个独立的贷款品种组成，抵押物相同，但贷款人、资金来源、利率不同，需要分别签订借款合同。
23. 个人住房组合贷款的期限和利率是怎样规定的？
个人住房组合贷款由自营性个人住房贷款和公积金个人住房贷款组成，贷款期限最长为30年；贷款利率分别执行自营性个人住房贷款利率和公积金个人住房贷款利率。
24. 什么是个人住房贷款固定利率产品？
个人住房贷款固定利率产品是指在约定期限内，贷款利率不随人民银行利率调整或市场利率的变化而变动，即在个人住房贷款固定利率期间，借款人每月正常还款额不受升息或降息的影响。
25. 个人住房贷款固定利率产品的五种模式是什么？
贷款期限内实行固定利率、贷款期限内实行分段固定利率组合、贷款期限内同时存在固定利率和浮动利率混合计算、贷款期限内存在固定利率和浮动利率阶段组合、贷款期限内存在固定利率和固定利率或浮动利率阶段组合。
26. 固定利率期限确定为哪三个档次？
固定利率期限最长不超过10年。同时考虑到客户需求及营销便利，将固定利率期限确定为三个档次：3年期、5年期和10年期。
6 27. 个人住房类贷款有哪些担保方式？
个人住房类贷款有以下几种担保方式：抵押、质押、保证、抵押加阶段性保证。借款人可采用其中一种或同时采用几种贷款担保方式，在贷款期间，经贷款行同意，借款人可根据实际情况变更贷款担保方式。
个人住房类贷款根据担保方式的不同可分为抵押贷款、质押贷款、保证贷款和抵押加阶段性担保贷款。
28. 什么是抵押贷款？
抵押贷款指贷款行以借款人或第三人提供的，经贷款行认可的符合规定条件的财产作为抵押物而向借款人发放的贷款。
29. 什么是质押贷款？
质押贷款指贷款行以借款人或第三人提供的，贷款行认可的符合规定条件的权利凭证作为质押权利而向借款人发放的贷款。
30. 哪些权利凭证可以用于质押？
可以用于质押的凭证有：1999年以后（含1999年）财政部发行的凭证式国债、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、单位定期存单、个人定期储蓄存款存单等有价证券。
31. 什么是保证贷款？
保证贷款指贷款行以借款人提供的、贷款行认可的具有代为清偿债务能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人而向借款人发放的贷款。
32. 什么是抵押加阶段性保证贷款？
抵押加阶段性保证贷款指贷款行以借款人提供的所购住房作抵押，在借款人取得该住房的房屋所有权证和办妥抵押登记之前，由售房人提供阶段性连带责任保证而向借款人发放的贷款。
33. 贷款期间遇利率调整如何处理？
贷款期间的利率变动按人民银行的规定执行。贷款期限在1年以内（含1年）的，遇法定利率调整，不调整贷款利率，继续执行合同利率；贷款期限在1年以上的，按照《个人住房借款合同》的约定执行。在签订借款合同后与银行发放贷款期间，如遇基准利率调整，贷款账户开立时执行最新贷款利率。
34. 个人住房类贷款期限有哪些规定？
个人住房类贷款期限最长为30年。
（1）以住房置业担保公司提供担保之外的纯保证方式发放的贷款，贷款期限一般不得超过5年；
（2）以房产抵押方式发放的贷款，贷款期限不得超过所抵押房产的使用年限；
（3）用有价证券质押的，贷款期限最长不得超过有价证券的到期日。若用不同期限的有价证券作质押，以距离到期日最近者确定贷款期限；
（4）对住房置业担保公司提供担保的个人住房组合贷款，其中自营性个人住房贷款的贷款期限最长不超过公积金个人住房贷款期限；对有住房置业担保公司提供担保的单一的自营性个人住房贷款，其贷款期限最长不得超过15年；
9 3.35. 个人住房类贷款有哪些还款方法？
我行可以为客户提供方便多样的贷款偿还方式，主要包括等额本息还款法、等额本金还款法、等比累进还款法、等额累进还款法和宽限期还款法等。
36. 什么是等额本息还款法？
等额本息还款法，即借款人按月以相等的金额偿还贷款本息。
37. 什么是等额本金还款法？
等额本金还款法，即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减。
38. 等额本金还款法是否比等额本息还款法少付了利息？
我们举例说明这两种还款方式是如何计算的：假定借款人从银行获得一笔20万元的个人住房贷款，贷款期限20年，贷款月利率4.2‰，每月还本付息。
（1）等额本息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，每月还款额计算公式为：
每月还款额=
月利率×（1+月利率）还款期数
×贷款本金
（1+月利率）还款期数-1
到期还本付息总额为317840.36元。
（2）等额本金还款法，即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，每月还款额计算公式为：
每月还款额=
贷款本金
+（贷款本金-累计已还本金）×月利率
还款总期数
到期还本付息总额为301220元。
同是贷款20万元，期限均为20年，但等额本金还款法比等额本息还款法到期还款总额少16620.36元，是不是等额本金还款法比等额本息还款法少付利息了呢？答案是否定的。
在“等额本息还款法”中，本金在还款额中的含量是逐渐增长的，利息含量逐渐降低，也就是说还款初期还的利息多，本金少；而“等额本金还款法”中，每月所还的本金是固定的，利息还款初期较高，随着还款逐年下降。将每月还本付息额简单累加，“等额本金还款法”下借款人应付利息比“等额本息还款法”少16620.36元，但如果考虑资金的时间价值，从每月还款额看，“等额本金还款法”每月还款额前期要高于“等额本息还款法”，后期等额本金还款法少于等额本息还款法，将两种还款方式下每月还本付息差额折现到贷款发放日，相加其和为0。这就是说，资金的时间价值在中间起了作用。由此，不能简单地认为“两种方法最终偿还相同的本金，但利息支付相差16620元”。无论是本金的差额还是利息的差额，都要按照金额的大小和期限的长短计付利息，将每期差额用复利公式计算到相同时点进行比较。如上例，第一期还款，在等额本金还款法下须还本付息1673.33元，在等额本息还款法下须还本付息1324.33元，少支付的349元借款人可以以现金或存款形式持有，获得使用便利；或者进行投资，获取投资回报；也可以用来提前还款，减少应付利息，这部分资金也就实现了它的资金价值。
那么，该如何选择自己适用的还款方法呢？“等额本息还款法”每月的还本付息负担是相同的，比较适合现期收入少，预期收入将稳定和增加的借款人，如刚参加工作的青年人；“等额本金还款法”前期偿付款项较大，对先期已支付至少20％购房首付款的借款人来讲，负担会比较重，但“等额本金还款法”每年的还本付息额逐期减少，因此适用于已有一定储蓄，但收入可能逐渐减少的借款人。
综上所述：“等额本息还款法”和“等额本金还款法”不是利息的计算方法不同，而是银行提供住房贷款的不同品种。在两种贷款品种中银行提供了不同程度地信贷支持，借款人也相应要合理支付不同的利息，借款申请人应根据自身的经济状况、预期收入变化特点等与银行协商选择适当的还款方法。
从借款人对两种还款方式的实际选择情况看，由于等额本息还款法每月还款金额相同、记忆方便、贷款前期每月还款负担小等原因，大多数客户仍然选择了等额本息还款法。
39. 什么是等比累进还款法？
等比累进还款法，即借款人在贷款发放后一定时间内，每月等额还款，以后在每期还款额基础上增加（或减少）一定比例的还款额。
40. 什么是等额累进还款法？
等额累进还款法，即借款人在贷款发放后的一定时间内，每月等额还款，以后在上期还款额基础上增加（或减少）一定额度的还款额。
41. 什么是宽限期还款法？
宽限期还款法：是指个人住房贷款发放后，在合同约定的一定时期内，借款人只需按期支付利息暂不归还贷款本金，待宽限期结束后，对贷款发放金额按合同约定的还款方式进行还款。
42. 个人住房类贷款还款期间申请提前还款，利息如何计算？
对于提前偿还的本金，按照提前还款时合同执行的贷款利率和提前还本的金额及上一结息日至提前还款日的实际占用天数计收利息，此前已计收的借款利息不再调整。
43. 个人住房类贷款有哪些结息方式？
采取按户定日方式的，“结息日为借款期限起始日在借款期限内每月对日的前一日。如当月没有借款期限起始日对日的前一日的，则当月最后一日为结息日”。
采取统一定日方式的，“结息日为每月的月末日。首次划款当月利息和最后一期当月利息按实际天数计收。首次划款当月结计的利息在首次扣款日与次月还款额一并收取。”
44. 个人住房类贷款的计息方式？
贷款利息自划款之日（即起息日）起计算。借款人从贷款发放的次月起按月偿还借款本息（采用到期一次性还本付息还款方法的除外）。借款按月计息和结息，当月本息当月清偿，借款人在借款期限内每个还款期内的任何一天还款，均按30天计息，合同另有约定的除外。
45. 什么是住房公积金？
根据《住房公积金管理条例》（中华人民共和国国务院令第350号）规定，住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。根据建设部、财政部和中国人民银行《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》(建金管[2005]5号)规定，城镇单位聘用进城务工人员、城镇个体工商户、自由职业人员均可申请缴存住房公积金。
46. 什么是住房公积金归集业务？
住房公积金归集业务是指建设银行接受各级住房公积金管理中心委托，根据委托协议代理归集住房公积金，为住房公积金管理中心、各缴存单位和职工个人办理住房公积金账户的设立、
缴存、支取和结算。
47. 什么是住房公积金账户管理？
住房公积金账户管理是根据国务院《住房公积金管理条例》，住房公积金的管理实行“住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督”的原则。建设银行对住房公积金账户实行公积金管理中心、缴存单位和职工个人三级账户管理，分别为公积金管理中心开立归集账户、结算账户、增值收益账户、定期存款、协定存款、通知存款等账户，为单位和职工建立单位账户和职工个人账户，定期与住房公积金管理中心、缴存单位和职工对账。
48. 办理住房公积金归集业务应注意哪些事项？
（1）严格执行国家有关法律法规及我行相关规定，保证住房公积金业务操作的合规性。
（2）建设银行与住房公积金管理中心签订《住房公积金归集业务委托协议书》，明确双方的职责、权利和义务，建设银行按照住房公积金管理中心的委托要求开展住房公积金归集业务。
（3）建设银行承办住房公积金归集业务，有权要求住房公积金管理中心在其住房公积金存款账户中保留足额的结算备付金，建设银行不为客户垫付任何资金或款项，不予办理住房公积金管理中心违反国家有关规定或双方约定事项以外的业务。
（4）严格执行委托协议，定期或不定期的与公积金管理中心、公积金归集单位和职工个人进行对账。
49. 公积金缴存的覆盖范围？
根据《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》（建金管[2005]5号）规定，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工，应当按《住房公积金管理条例》（国务院令第350号，以下简称《条例》）的规定缴存住房公积金。有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金；城镇个体工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金，月缴存额的工资基数按照缴存人上一年度月平均纳税收入计算。（我行按上述公积金缴存客户范围，积极协助公积金管理中心进行公积金扩面工作，并介绍我行办理公积金汇缴业务的优势，争取客户在我行开设公积金单位账户和职工账户。）
50. 新设立单位如何为单位职工缴存公积金？
根据《住房公积金管理条例》（中华人民共和国国务院令第350号）规定，新设立的单位应当自设立之日起３０日内到当地住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，并自登记之日起２０日内持住房公积金管理中心的审核文件，到委托银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。（柜员应向客户提供当地住房公积金管理中心的联系电话和联系地址，并介绍我行办理公积金汇缴业务的优势，争取客户在我行开设公积金账户。）
51. 单位发生合并、分立、撤销、解散或者破产情况的，该单位如何处理职工的公积金？
根据《住房公积金管理条例》（中华人民共和国国务院令第350号）规定，单位合并、分立、撤销、解散或者破产的，应当自发生上述情况之日起30日内由原单位或者清算组织到住房公积金管理中心办理变更登记或者注销登记，并自办妥变更登记或者注销登记之日起２０日内持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户转移或者封存手续。根据《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》（建金管[2005]5号）规定，单位发生合并、分立、撤消、破产、解散或者改制等情形的，应当为职工补缴以前欠缴（包括未缴和少缴）的住房公积金。单位合并、分立和改制时无力补缴住房公积金的，应当明确住房公积金缴存责任主体，才能办理合并、分立和改制等有关事项。新设立的单位，应当按照规定及时办理住房公积金缴存手续。（各行应及时跟踪单位机构的变动情况，介绍我行办理公积金汇缴业务的优势，保证原有的公积金归集单位客户不流失，并拓展新的住房公积金归集单位。）
52. 如何确定公积金资金的补缴数额，及违反缴存规定的处罚？
根据《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》（建金管[2005]5号）规定，单位补缴住房公积金（包括单位自行补缴和人民法院强制补缴）的数额，可根据实际采取不同方式确定：单位从未缴存住房公积金的，原则上应当补缴自《条例》（国务院令第262号）发布之月起欠缴职工的住房公积金。单位未按照规定的职工范围和标准缴存住房公积金的，应当为职工补缴。单位不提供职工工资情况或者职工对提供的工资情况有异议的，住房公积金管理中心可依据当地劳动部门、司法部门核定的工资，或所在设区城市统计部门公布的上年职工平均工资计算。根据《住房公积金管理条例》（中华人民共和国国务院令第350号）规定，违反条例的规定，单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续的，由住房公积金管理中心责令限期办理；逾期不办理的，处１万元以上５万元以下的罚款；单位逾期不缴或者少缴住房公积金的，由住房公积金管理中心责令限期缴存；逾期仍不缴存的，可以申请人民法院强制执行。（各行按照上述内容协助公积金中心进行住房公积金资金追缴、补缴工作。）
53. 如何为新录用的员工缴存公积金？
根据《住房公积金管理条例》（中华人民共和国国务院令第350号）规定，单位录用职工的，应当自录用之日起３０日内到住房公积金管理中心办理缴存登记，并持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行办理职工住房公积金账户的设立或者转移手续。新参加工作的职工从参加工作的第二个月开始缴存住房公积金，月缴存额为职工本人当月工资乘以职工住房公积金缴存比例。单位新调入的职工从调入单位发放工资之日起缴存住房公积金，月缴存额为职工本人当月工资乘以职工住房公积金缴存比例。
54. 如何办理与单位终止劳动合同的职工的公积金？
根据《住房公积金管理条例》（中华人民共和国国务院令第350号）规定，单位与职工终止劳动关系的，单位应当自劳动关系终止之日起30日内到住房公积金管理中心办理变更登记，并持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行办理职工住房公积金账户转移或者封存手续。根据《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》（建金管[2005]5号）规定，职
工调动工作，原工作单位不按规定为职工办理住房公积金变更登记和账户转移手续的，职工可以向公积金管理中心投诉，或者凭有效证明材料，直接向公积金管理中心申请办理账户转移手续。
55. 工作调动到另一设区城市的如何办理公积金？
根据《住房公积金管理条例》（中华人民共和国国务院令第350号）规定，根据《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》（建金管[2005]5号）规定，职工调动工作到另一设区城市的，调入单位为职工办理住房公积金账户设立手续后，新工作地的公积金管理中心应当向原工作地公积金管理中心出具新账户证明及个人要求转账的申请。账户转移原则上采取转账方式，不能转账的，也可以电汇或者信汇到新工作地。调入单位未建立住房公积金制度的，原工作地公积金管理中心可将职工账户暂时封存。
56. 公积金缴存比例是多少？
根据《住房公积金管理条例》（中华人民共和国国务院令第350号）和《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》（建金管[2005]5号）规定，职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的５％，原则上不高于12%。采取提高单位住房公积金缴存比例方式发放职工住房补贴的，应当在个人账户中予以注明。未按照规定程序报省、自治区、直辖市人民政府批准的住房公积金缴存比例，应予以纠正。对缴存住房公积金确有困难的单位，经本单位职工代表大会或者工会讨论通过，并经住房公积金管理中心审核，报住房公积金管理委员会批准后，可以降低缴存比例或者缓缴；待单位经济效益好转后，再提高缴存比例或者补缴缓缴。根据《关于基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、住房公积金、有关个人所得税政策的通知》规定，单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资12%的幅度内，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除。单位和职工个人缴存住房公积金的月平均工资不得超过职工工作地所在设区城市上一年度职工月平均工资的3倍，具体标准按照各地有关规定执行。
57. 公积金存款的利率是多少？
根据中国人民银行规定，住房公积金管理中心存款账户按单位存款相应期限档次利率计息；职工住房公积金账户，当年归集部分按活期存款利率计息，以前年度结转部分按三个月定期存款利率计息。
58. 什么情况下可以提取和使用公积金账户内的存储余额？
根据《住房公积金管理条例》（中华人民共和国国务院令第350号）和《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》（建金管[2005]5号）规定，以下情况可以提取和使用公积金账户内的存储余额：
（1）购买、建造、翻建、大修自住住房的。
（2）离休、退休的。
（3）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的。
（4）出境定居的。
（5）偿还购房贷款本息的。
（6）房租超出家庭工资收入的规定比例的。
（7）对于职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额；无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金管理中心的增值收益中。
（8）职工购买、建造、翻建、大修自住住房，未申请个人住房公积金贷款的，原则上职工本人及其配偶在购建和大修住房一年内，可以凭有效证明材料，一次或者分次提取住房公积金账户内的存储余额。夫妻双方累计提取总额不能超过实际发生的住房支出。
（9）进城务工人员、城镇个体工商户、自由职业人员购买自住住房或者在户口所在地购建自住住房的，可以凭购房合同、用地证明及其他有效证明材料，提取本人及其配偶住房公积金账户内的存储余额。
（10）职工享受城镇最低生活保障；与单位终止劳动关系未再就业、部分或者全部丧失劳动能力以及遇到其他突发事件，造成家庭生活严重困难的，提供有效证明材料，经住房公积金管理中心审核，可以提取本人住房公积金账户内的存储余额。
59. 符合提取使用住房公积金存款条件的，如何提取住房公积金？
根据《住房公积金管理条例》（中华人民共和国国务院令第350号）规定，职工提取住房公积金账户内的存储余额，所在单位应当予以核实，并出具提取证明。职工应持提取证明向住房公积金管理中心申请提取住房公积金。住房公积金管理中心在受理申请之日起３日内给予准予提取或者不准提取的决定，并通知申请人；准予提取的，再到委托银行办理支付手续。根据《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》（建金管[2005]5号）规定，职工符合规定情形，申请提取本人住房公积金账户内存储余额的，所在单位核实后，应出具提取证明。单位不为职工出具住房公积金提取证明的，职工可以凭规定的有效证明材料，直接到公积金管理中心或者受委托银行申请提取住房公积金。
60. 什么是住房公积金贷款业务？
住房公积金贷款业务是指建设银行接受各级住房公积金管理中心委托，利用委托人提供的住房基金，根据委托协议受托发放的公积金个人住房贷款。
61. 办理住房公积金贷款业务应注意哪些事项？
（1）严格执行国家有关法律法规及我行相关规定，保证住房公积金业务操作的合规性。
（2）建设银行与住房公积金管理中心签订《住房公积金贷款业务委托协议书》，明确双方的职责、权利和义务，建设银行按照住房公积金管理中心的委托要求开展住房公积金贷款业务。
（3）建设银行承办住房公积金贷款业务，住房公积金贷款风险必须由住房公积金管理中心承担，贷款资金由住房公积金管理中心提供，建设银行不垫付任何资金。必须根据住房公积金管理中心的委托指令与借款人签约并受托发放贷款。
（4）严格执行委托协议，定期或不定期的与公积金管理中心、借款人对账。
62. 如何办理住房公积金个人贷款？
按照有关规定要求，客户需提供住房购买合同，收入证明等一系列资料，柜员应向客户提供申请资料清单和贷款申请的填写注意事项，还应向客户介绍公积金住房贷款规定的利率和最长年限，帮助客户测算贷款后的还款金额，介绍还款方式等。向客户讲解，待公积金住房贷款申请资料准备齐全后，可由我行代客户交到住房公积金管理中心，由住房公积金管理中心决定是否批准贷款。批准时间是公积金管理中心受理申请的15日内（或根据当地实际情况）。当公积金管理中心审批有结果后，我行将受托与客户联系，告之结果。若公积金管理中心准予贷款的，则通知客户到我行办理贷款手续。
63. 公积金贷款的额度、期限、利率？
住房公积金贷款的额度、期限按当地住房公积金管理中心规定执行，一般期限不超过为30年。
64. 什么是公积金委托提取还贷业务？
公积金委托提取还贷业务是建设银行按照当地住房公积金管理政策，为申请了住房公积金贷款、组合贷款和自营性个人住房贷款的个人客户，提供的定期提取客户及配偶的公积金，直接归还客户住房贷款，或划入客户指定还贷委托扣款账户的多项金融产品组合服务。
65. 公积金委托提取还贷业务的特点是什么？
公积金委托提取还贷业务产品特点是：客户不必多次往返公积金中心和建设银行，一次签约，长期受益，自动转账，方便、省心、省时、省力。
66. 公积金委托提取还贷业务的操作模式是什么？
公积金委托提取还贷业务主要分为以下两种操作模式：
（1）委托提取模式：是指定期提取客户公积金并划入指定账户（个人贷款委托扣款账户），不直接冲还贷款。客户可选择按月、季、年等频率委托提取。该模式操作简便，但提取总额和具体资金去向不易区分和控制，需要客户认同和政策支持。
（2）委托提取还贷模式：是指定期提取客户公积金并直接冲还贷款。按冲还范围划分，可
细分为冲还住房公积金贷款、组合贷款和自营性个人住房贷款；按冲还方式划分，可细分为按期（月、季）冲还和余额冲还方式。该模式能够保证资金专款专用，更易满足客户需求，但涉及提取、还贷和资金清算等多个操作模块，需要流程畅通和环节配合。
67. 如何办理公积金委托提取还贷业务？
（1）在业务开办前，各行要通过签订委托协议、制作流程图及操作说明等形式，合理划分委托双方的职责、责任和义务：由银行负责受理和审核客户申请，经公积金中心审批（也可根据当地情况由银行根据公积金中心的委托要求和管理规定办理）后，由银行与客户签订公积金委托提取还贷协议，按协议操作，及时划转资金和清算委托贷款基金。
（2）对存量客户，应利用我行在住房资金归集单位的客户优势，采取以住房资金归集单位集体营销、批量受理和操作为主的方式，委托归集单位公积金经办人员初审，发挥批量作业优势，提高受理和服务效率。对大、中型归集单位，经办行客户经理上门为同一住房资金归集单位下的所有职工集体发放、收取住房公积金委托提取还贷申请书、住房公积金提取还贷委托协议，向客户提示业务办理流程和注意事项。对于集体集中受理出现的个人客户填写信息有误、委托提取申请和变更申请未通过审批以及因其他原因不符合委托提取条件的，经办网点必须及早通知客户，以免影响客户正常还款。对城镇个体工商户、自由职业者等客户及贷款新签约客户，由经办网点就近受理客户申请。
（3）规范签约操作流程。为防止出现冒领及委托提取中的法律纠纷，原则上要求申请人（夫妻双方）在现场申请和签约，若客户确实无法到场，须向我行提供申请人的书面授权委托书，并注明申请材料造假等风险和损失由申请人自担。经办网点在收到客户申请资料后，必须严格执行公积金中心委托要求和管理规定，认真核验客户提交资料的完整性、真实性，通过我行系统或公积金中心系统，核对公积金账号、贷款账号、龙卡账号、提取金额，已累计提取金额，提取限额等信息。审核无误后，应按规定将信息录入个贷系统和公积金系统存储和校验，填制相关表单和协议并签字盖章，完成与客户的签约和业务操作。
68. 什么是住房维修资金？
住房维修资金是指业主或者公有住房售房单位缴存的，专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
69. 住房维修资金业务的特点是什么？
（1）统一缴存。拥有共用部位、共用设施设备的住房，其区分所有关系的全体业主都应当按照国家有关规定缴存维修资金；已购公有住房的住房专项维修资金，由业主和售房单位共同缴存。这一特点体现了住房维修资金缴存的法规强制性。
（2）代收代管。成立业主大会前的住房维修资金，由政府房产主管部门或其委托的单位代收代管；成立业主大会后的住房维修资金的代收代管由业主大会决定。这一特点体现了住房维修资金归集和管理的统筹性和分阶段性：在归集管理阶段由代管单位负责集中归集和统筹存放，在资金运用阶段则由业主大会按小区或物业管理和使用。
（3）专户存储，专款专用。专户存储是指具有区分所有关系的业主的住房维修资金应当存储于一家商业银行，以方便使用；专款专用是指维修资金专门用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修及更新、改造，不得挪作它用，并从对该共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主账户和公有住房售房单位账户中列支。这一特点体现了住房维修资金的账户专属性。
（4）所有人决策。住房维修资金的使用、续缴和资金增值等重大事项均需要经过业主大会的同意。这一特点体现了住房维修资金管理和使用的民主性和程序性。
（5）政府监督。即由各级政府房产主管部门会同财政部门对住房维修资金进行指导和监督管理，加强对住房维修资金的管理，维护住房维修资金所有者的合法权益。这一特点体现了住房维修资金的地方性和政策性。
70. 什么是公积金龙卡？
公积金龙卡是建设银行与各地住房公积金管理中心联合发行的，面向建立住房公积金制度的职工个人发放的，集住房公积金账户查询、提取、还贷等功能与个人储蓄、结算和消费等功能于一身的多功能龙卡联名借记卡，是丰富借记卡产品功能，扩展银行卡产品在个人客户住房消费领域的服务应用而设计的一项金融产品。
71. 公积金龙卡有哪些功能？
（1）将住房公积金账户与龙卡借记卡账户相关联，通过银行卡这一便利的支付工具进行住房公积金查询和专项应用，实现一卡多功能，满足个人客户多样化金融需求。
（2）住房公积金提取和还贷资金封闭进入公积金龙卡账户，实现了职工个人住房资金在建行的体内循环，有效促进了个人存款业务、银行卡业务及电子银行业务的发展。
（3）作为深入了解客户的一个操作平台，公积金龙卡提供了获取个人客户信息资源、拓展优质个人客户、服务大众客户的有效途径，为挖掘和筛选公积金个人客户，开展个人金融产品交叉营销提供了重要介质和载体。
72. 个人消费类贷款产品有哪些？
个人消费类贷款产品包括：个人权利质押贷款、个人消费额度贷款、个人汽车贷款、个人助业贷款等。
73. 什么是个人权利质押贷款？
个人权利质押贷款是指借款人以本人或其他自然人的未到期本外币定期储蓄存单、凭证式国债、电子记账类国债以及中国建设银行（以下简称建设银行）认可的其它权利出质，由建设银行按权利凭证票面价值或记载价值的一定比例向借款人发放的人民币贷款。
贷款对象：具有完全民事行为能力的自然人
贷款额度：（1）个人权利质押贷款起点为人民币5000元（含）。通过“乐当家”理财卡自助质押的，贷款起点可以为1000元（含）。
（2）以人民币储蓄存单和凭证式国债出质，贷款期限在一年以内的，贷款额度最高为质押权利凭证面值的90％；贷款期限在一年以上的，贷款额度最高为质押权利凭证面值的80%。
（3）凭证式国债（电子记账），贷款期限在一年以内的，金额不得高于国债面值的90%；贷款期限在一年以上的金额不得高于国债面值的80%。
（4）记账式国债，贷款金额不超过发行价、质押当日市场价和面值三者中最低者的80%。
贷款期限：个人权利质押贷款的贷款期限不超过所质押权利的到期日。用多项权利作质押的，贷款到期日不能超过所质押权利的最早到期的日期。贷款期限最长为5年。
74. 办理个人权利质押贷款所需提供的资料？
提供我认可的质押权利凭证。
借款人以第三人所有的权利出质办理贷款的，应要求第三人出具统一质押的书面证明文件。
借款人和出质人的有效身份证件。
75. 什么是个人消费额度贷款？
个人消费额度贷款是指中国建设银行向个人客户发放的用于其各类消费用途的人民币贷款，用途包括住房装修、购买耐用消费品、旅游、教育、临时资金周转等。
贷款对象：年满18周岁，具有完全民事行为能力的中国公民；借款人年龄与贷款期限之和不超过65周岁。
贷款额度：长三角地区、珠三角地区分行和北京分行最低为单笔5万元，最高为单户150万元；除上述地区外分行最低为单笔2万元，最高为单户150万元。
贷款期限：最长5年。
76. 个人消费额度贷款的特点？
（1）满足客户多样资金需求；
（2）可根据客户的信用等级发放信用贷款；
（3）额度可循环使用。
岗位培训教材住房金融与个人信贷业务 中国建设银行 目录
第一篇住房金融与个人信贷业务概述 (5) 第一章住房金融与个人信贷业务的概念与特征 (5) 第一节住房金融与个人信贷的概念 (6) 第二节住房金融与个人信贷的特征 (7) 第二章建设银行住房金融与个人信贷业务围 (10) 第一节自营性住房金融业务 (10) 第二节委托性住房金融业务 (10) 第三节个人消费贷款业务 (11) 第三章我国住房金融与个人信贷业务的产生与发展 (12) 第一节住房金融业务的产生和发展 (12) 第二节个人信贷业务的产生和发展 (15) 第四章发展住房金融与个人信贷业务重大意义 (18) 第五章住房金融与个人信贷业务的发展趋势及战略 (22) 第二篇住房金融与个人信贷业务产品 (32) 第一章个人住房贷款业务产品 (32) 第一节个人住房贷款产品介绍 (32) 第二节个人住房贷款 (34) 第三节个人商业用房贷款 (66) 第四节个人住房最高额抵押贷款 (69) 第五节固定利率个人住房贷款 (90) 第六节存贷通个人贷款增值账户 (93)
第二章房改金融业务产品 (105) 第一节住房公积金归集业务 (105) 第二节住房补贴资金归集业务 (119) 第三节住房维修基金归集业务 (127) 第四节住房基金专门账户 (139) 第五节公积金个人住房贷款业务 (152) 第六节住房公积金客户的电子渠道服务 (158) 第七节住房公积金委托提取还贷 (162) 第三章个人消费信贷业务产品知识 (171) 第一节个人汽车贷款 (171) 第二节个人消费额度贷款 (180) 第三节个人助业贷款 (191) 第四节个人质押贷款 (199) 第五节助学贷款 (204) 第六节下岗失业人员小额担保贷款 (208) 第三篇住房金融与个人信贷业务的经营管理 (213) 第一章客户营销 (214) 第一节客户营销技能 (214) 第二节客户营销策略 (215) 第二章客户服务 (223) 第一节客户细分 (224)
个人住房贷款业务案例分析报告 一、含义概述 个人住房贷款是商业银行的主要资产业务之一，是指商业银行向借款人开放的、用于借款人购买住房的贷款。商业银行为降低风险，个人住房贷款都要求用借款人购买的住房作抵押，所以个人住房贷款是一种典型的抵押贷款。 二、发展历程 1、个人住房贷款的初步开展 1985年中国建设银行深圳分行首笔个人住房贷款的发放，揭开了我国开展个人住房贷款业务的序幕。1990年，广东省江门市、佛山市等地借鉴香港的楼宇“按揭”方式，推出“供楼”贷款业务。 1992年建设银行率先开办职工购建房抵押贷款业务和公积金个人贷款业务，全面进入了消费信贷业务的阶段。 1995年中国建设银行下发了《中国建设银行国家安居工程住房抵押贷款暂行办法》。 2、个人住房贷款的暂停与恢复 1996年中国人民银行下发通知，未经国务院批准各金融机构不得擅自开办抵押贷款。在接到人民银行通知后，各金融机构在一段时间内停办了个人住房贷款业务。 个人住房贷款业务自1996年9月以来暂停7个月后重新在全国全面推开，标志着个人住房贷款发展进入一个新的阶段。 3、个人住房贷款业务的高速发展 1996年以来中国人民银行多次下调个人住房贷款利率，政策的宽松使我国的个人住房贷款业务得到了极大的发展，贷款余额不断增长，规模不断扩大。 2003年以来建设银行基本形成了个人住房贷款的基本框架和制度依据，并在全国开始实施个人住房贷款“乐得家”品牌战略。
三、规模发展 1、2009年建行个人贷款余额超万亿，新增住房贷款占个贷比例的98%。建行个人贷款增长32.49%至10884.59亿元，占客户贷款和垫款总额的比例为22.58%；其中个人住房贷款增长41.35%至8525.31亿元。 2、截止到2010年，建行累计归集住房公积金超过2.6万亿元，累计服务1亿职工，向800多万职工家庭发放公积金个人贷款，总金额超过1万亿元，为住房公积金制度的发展和百姓安居提供了强有力的金融支持。截至2010年6月末，建行已与全国330多个设区城市的1700多家公积金管理机构建立了密切的业务合作关系，为100多万个缴存单位和4000多万职工个人提供金融服务。建行在2010年工作会议中指出，将重点支持首套住房消费，提高再住房的贷款首付比例和贷款利率，抑制投机性购房。 3、截至2012年6月末，建行此类贷款余额达14040.48亿元，增幅为6.94%，余额、新增额均居同业第一。至7月末，该行已累计投放个人住房贷款3万亿元，余额超过15000亿元。2012年建行个人住房贷款业务继续重点支持百姓自住购房的需求。 4、目前，第二套房贷首付要求不得低于60%，银行贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，建行已暂停对第三套或第三套以上的住房发放贷款。 四、业务类型 1、个人住房按揭贷款：是指中国建设银行用信贷资金向大陆境内城镇购买、建造、大修各类型住房的自然人发放的贷款。 2、个人再交易住房贷款：是指中国建设银行用信贷资金向大陆境内城镇住房二级市场购买各类型再次交易的住房自然人发放的贷款，俗称“二手房贷款”。 3、公积金个人住房贷款：是指建设银行接受住房公积金管理中心的委托，向借款人提供公积金个人住房贷款。其特点是贷款利率低，期限长，有效地缓解了借款人的还款压力。 4、个人住房组合贷款：是指对按时足额缴存住房公积金的自然人在购买、
消费信贷基础知识 (一)消费信贷概念 消费信贷也称信用消费，就是指商业银行或农村信用社对消费者个人发放的用于购买耐用消费品或支持其他消费的贷款，以解决消费价高和消费者购买力不足的问题。比如，从银行或农村信用社贷一笔款用来购买汽车，就是一种消费信贷。 消费信贷作为一种特殊的信贷方式，有着难以比拟的优点，归纳起来主要有两点：一是使消费者大大获益。用明天的钱，享今天的福；二是消费信贷给银行也带来了巨大的利润。信贷消费在西方国家很发达。比如在美国，居民1／3的消费都是通过贷款来实现的，截至1992年，其未偿还的贷款余额占全部银行贷款总额的25％左右。由此可见，消费信贷作为一种消费模式，正在许多国家大行其道。 与西方国家相比，我国的消费信贷还很不发达。这在某种程度上阻碍了人民生活水平的提高。随着消费信贷的开展，我国居民可以利用消费信贷购买汽车、房子等耐用消费品，从而使生活水平得到很大提高。因此，发展消费信贷是一件利国利民的大好事。 从我国目前的情况来看，发展消费信贷也是完全可行的： 1．消费者的观念不断更新，这为消费信贷的发展创造了前提条件。传统观念认为，“寅吃卯粮”是一种“败家子”行为，是要不得的，但随着市场经济的逐步发展，这种观念正受到巨大的冲击。与老年人相比，年轻人具备更成熟的消费观念，他们更容易接受借钱消费这种新的模式。在市场经济条件下，资金的融通是很正常的。无论是企业还是个人，都应该利用一切可以利用的资金。正是由于我国已拥有了相当一批成熟的消费者，才为消费信贷的发展打下了坚实的基础。 2．随着金融改革的深化，商业银行越来越倾向于开展消费信贷业务。1999年3月，中国人民银行颁发了《关于开展个人消费信贷指导意见》。此措施一出台，便引起各大商业银行的强烈反响，它们纷纷表示，要利用好、利用足这一大好政策，给消费者提供更多的选择机会。众所周知，我国的商业银行存在着一个通病：坏账比率偏高，面临的金融风险较大。为了规避金融风险，优化信贷结构，各商业银行纷纷瞄准了消费信贷，这主要是因为消费信贷的借贷者是个人，因此贷款的风险很小。另外，通过消费信贷，还能密切银行和客户的联系，有利于争取到更多的存款。正是基于以上的考虑，各商业银行纷纷加大了开展消费信贷的力度，中国建设银行1998年末的住房贷款余额已达450亿元；中国工商银行的这一数字更高，达到829亿元。由于商业银行的积极参与，可以预料，消费信贷的发展具有良好的前景。 3．从我国的市场态势看，发展消费信贷也是可行的，许多经济学家预测，消费信贷在未来5～10年里将获得很大的发展。西方国家的消费信贷占银行业务的20％，而我国这个数字还不到1％，这说明，我国消费信贷的发展潜力巨大。我国居民有7万亿元的储蓄存款余额，还有大量的股票、债券等金融资产，可以说相当一部分居民已具备了购买住房、汽车的经济实力。我国的农村是一个广阔的市场，如果银行开展农机具的消费信贷业务，肯定会受到广大农民的欢迎,而一旦9亿农民的信贷热情爆发，将会带来无限的商机。、
中国互联网金融的现状那么，什么是互联网金融呢？ 互联网金融就是传统金融行业与互联网精神相结合的新兴领域。互联网"开放、平等、协作、分享"的精神往传统金融业态渗透，对人类金融模式产生根本影响，具备互联网精神的金融业态统称为互联网金融。互联网金融与传统金融的区别不仅仅在于金融业务所采用的媒介不同，更重要的在于金融参与者深谙互联网“开放、平等、协作、分享”的精髓，通过互联网、移动互联网等工具，使得 线上提交借款申请后，平台通过所在城市的代理商采取入户调查的方式审核借款人的资信、还款能力等情况。 第三方支付 第三方支付（Third-PartyPayment）狭义上是指具备一定实力和信誉保障的非银行机构，借助通信、计算机和信息安全技术，采用与各大银行签约的方式，在用户与银行支付结算系统间建立连接的电子支付模式。
根据央行2010年在《非金融机构支付服务管理办法》中给出的非金融机构支付服务的定义，从广义上讲第三方支付是指非金融机构作为收、付款人的支付中介所提供的网络支付、预付卡、银行卡收单以及中国人民银行确定的其他支付服务。第三方支付已不仅仅局限于最初的互联网支付，而是成为线上线下全面覆盖，应用场景更为丰富的综合支付工具。 数字货币 除去蓬勃发展的第三方支付、P2P贷款模式、阿里小贷模式、众筹融资、余 险控制方面有的放矢。基于大数据的金融服务平台主要指拥有海量数据的电子商务企业开展的金融服务。大数据的关键是从大量数据中快速获取有用信息的能力，或者是从大数据资产中快速变现的能力。因此，大数据的信息处理往往以云计算为基础。 金融机构 所谓信息化金融机构，是指通过采用信息技术，对传统运营流程进行互联网
银行个人住房信贷业务工作总结 根据银监局《关于召开商业银行房地产信贷业务部门经理联席会议的通知》的要求，现将我行个人住房信贷业务发展情况汇报如下： 一、至XX年8月房地产信贷业务发展情况 我行个人住房贷款中大部分是自建房贷款，其次是住房二手楼贷款，住房一手楼贷款很少。自截止XX年8月末我行个人住房贷款（含个人商用房贷款）余额为x万元，比年初减少x万元。其中住房一手楼贷款（含商用房一手楼贷款）余额为x万元，比年初减少x万元，占个人住房贷款总额的x；住房二手楼贷款（含商用房二手楼贷款）余额为x万元，比年初减少x万元，占个人住房贷款总额的x；自建房贷款余额为x万元，比年初减少x万元，占个人住房贷款总额的x。 年初至8月末个人贷款发放收回情况：年初至8月末全行只发放x笔个人住房贷款（住房二手楼贷款）共x万元。今年以来全行个人住房贷款共结清销户x 户x万元。其中住房一手楼贷款结清销户x户x万元，住房二手楼贷款结清销户x户x万元，自建房贷款结清销户x户x万元。 二、我行个人住房贷款的资产质量情况 XX年8月末我行个人住房不良贷款余额为x万元，不良占比为x，不良余额比年初下降x万元,不良占比比年初上升x个百分点，其中住房一手楼贷款不良
余额为x万元，不良占比为x，不良余额比年初下降x万元,不良占比比年初上升x个百分点；住房二手楼贷款不良余额为x万元，不良占比为x%，不良余额比年初下降x万元,不良占比比年初上升x个百分点；自建房贷款不良余额为x 万元，不良占比为x%，不良余额比年初下降x万元,不良占比比年初下降x个百分点。 我行前8月新发生个人住房不良贷款共有x户x万元，其中住房一手楼贷款x户x万元，住房二手楼贷款x户x万元，自建房贷款x户x万元。 由此可见，我行个人住房贷款中，住房一手楼贷款虽然贷款余额占比小，但住房一手楼贷款不良余额较大，不良占比较高，风险较大。相较而言，我行自建房贷款不良占比较小，且比年初有所下降，而住房一手楼贷款和住房二手楼贷款的不良占比均比年初有所上升。 总体而言，我行XX年前8月在个人住房贷款不良余额比年初下降x万元，个人住房贷款累计收回x万元以及新发放个人住房贷款只有x万元的情况下,不良占比比年初上升x个百分点。从贷款品种来看，全行现有三类个人住房贷款品种的不良占比均在x以上，住房一手楼贷款不良占比甚至高达x，均高于省农行规定的单个贷款品种不良占比不能超过x的比例。 三、我行个人住房贷款的主要风险分析 1、收入证明存在虚假现象，且x地区社会经济发展相对缓慢，第一还款来源风险明显。为取得住房贷款，借款人千方百计取得所在单位的虚假收入证明，
个人消费信贷业务发展研究 摘要 本文采用理论与实践相结合的方式，对中国商业银行发展个人消费信贷业务面临的主要风险分析原因和因素，以及目前我国商业银行采用风险管理存在的问题，针对缺乏个人信用制度的现实情况下，借鉴国外经验，建立和完善个人信用制度和信用消费先进的风险管理手段，在中国的商业银行建立了完善的个人消费信贷风险管理制度，提出具体防范风险的措施。 关键词：商业银行、个人消费信贷、个人信用体系 1 消费信贷的概述 消费信贷有广义和狭义两种概念。广义消费者信贷，也被称为消费信贷，它是指金融或商业机构有能力支付消费者的信用。消费信用是一个古老的信用形式，零售商人或典当主对消费者的商品赊销和高利贷等都是消费信贷的原始形态。目前，消费信贷在西方发达国家很受欢迎，已成为国家经济生活的重要内容，其形式主要有以下几种。第一个是赊销，赊销主要是通过信用卡或支付方式，商业机构，直接向消费者提供信贷。西方国家的信用为广大消费者接受信用卡，从金融机构或企业对消费者的信用卡，消费者可凭卡在约定单位购买商品和劳务，定期结算结算，
多属于短期消费信贷；分期付款是指消费者在购买商品和服务，付款或支付一段你可以拿起，然后根据合同分期偿还利息的贷款，多用于购买住房，汽车和其他高档耐用消费品，属于长期消费信贷。第二种是消费贷款，消费贷款，长期消费信贷，商业银行或者其他金融机构采取信用贷款或按揭贷款，消费贷款，由于一个或分期偿还本金和利息。 狭义消费信贷即指上述消费贷款，是以消费者的未来购买力使贷款的依据，旨在推进通过信贷消费能力，刺激或满足个人消费需求，消费者的不足，用贷款购买消费品的一种特殊形式的消费。消费贷款属于金融机构业务的零售部分。 2 我国消费信贷业务发展的现状 2.1国内个人信贷业务的初步发展——个人住房贷款 国内个人信用业务开始在上世纪90年代。随着改革开放过程中，国内经济的快速发展，对金融服务的需求多样化，个人信贷业务就是在这样的背景下出现在国内市场。最早的个人信贷业务是产品的个人住房按揭贷款，是促进国内住房制度改革，促进了商品流通手段，被引入国内市场。1985年，为支持国务院住房制度改革试点工作，中国建设银行开办了住宅储蓄和住宅贷款业务。1987年，为加强管理，更加规范这项业务的发展中国建设银行总行制定颁布了《中国人民建设银行住宅储蓄存款和住宅借款试行办法》。从此，中国建设银行住房贷款将被正式列入信贷计划。但是在房改初期，没有拉动市场需求的内部压力，和居
互联网金融的国内外发展 与传统金融的区别联系 互联网金融是基于互联网点对点信息互换思想，通过网格化的关系联接，形成的资源共享、信息交互、优势互补，并通过数据挖掘技术进行信息处理，从而产生价值。是否可以被称为“互联网金融”，不在于一定要运用互联网技术，而在于运用了“互联网”交互、关联、网格及p2p。其核心是脱媒、去中心化。互联网的发展离不开互联网技术，包括：数据产生（电子商务、社交网络、第三方支付平台、搜索引擎等提供）、数据挖掘（云计算技术的发展、行为分析理论的支撑）、数据安全（提供安全的支付环境并保护隐私）和搜索引擎（平等获取信息）。 互联网金融的主要模式 互联网金融从服务的形式而言可以分为三种模式（如图1所示）：传统金融服务的互联网延伸、金融的互联网居间服务和互联网金融服务。（李博、董亮2013）传统金融服务的互联网延伸，是一种广义的互联网金融。它是借助互联网本身的便捷和广度实现传统金融机构在互联网上的服务延伸。电子银行、网上银行乃至手机银行都属于这类范畴。在这一模式下，传统金融服务从线下扩展到线上，在时间和空间上外延了银行服务。从狭义的层面，互联网金融只包括金融的互联网居间服务和互联网金融服务。前者典型的应用模式有第三方支付平台、P2P信贷、众筹网络等，后者是网络形式的金融平台，包括网络小额贷款公司、互联网基金、保险销售平台等，这一模式多为电商向金融行业的渗透。 一、传统金融服务的互联网延伸 1.我国传统金融服务的互联网延伸 随着我国金融电子化建设进程加快，我国建成了金融卫星通讯网络和中国国家金融数据通信网等金融骨干 网络。基于这些主干网，中国人民银行和各个商业银行先后建立起中国国家现代化支付系统和网络联行系统。国内大部分城市中，本地清算系统、储蓄通存通兑系统、对公业务系统、银行卡自动处理系统等应用 系统也先后投入运行。1996年，我国第一家银行通过国际互联网向社会提供银行服务，截至2012 年初，上市银行的电子银行交易替代率已经普遍超过了60%，而这一趋势今后还将延续。
公司及个人信贷业务种类（银行） 目录 并购贷款 1 金银仓R融资 2 应收账款融资 2 国保理 3 法人账户透支 4 动产质押融资 5 订单融资 6 电子商务融资（e贷通）7 仓单融资8 保单融资10 固定资产贷款10 流动资金贷款11 房地产开发贷款12 个人住房贷款13 个人再交易住房贷款14 公积金个人住房贷款15 个人住房组合贷款16 个人商业用房贷款18 个人住房抵押额度贷款19 ‘房易安’交易资金托管业务20 固定利率个人住房贷款21 ‘存贷通’个人贷款增值账户业务22 合力贷23 等额递增还款服务23
宽限期还款方式23 个人消费额度贷款24 个人汽车贷款25 个人权利质押贷款27 国家助学贷款29 下岗失业人员小额担保贷款30 个人助业贷款32 并购贷款 产品简介： 并购贷款，是指建设银行向并购方或因其并购交易而设立的“子公司”（SPV）发放的，用于支付并购交易价款的贷款。 特色与优势： 1、并购贷款是目前唯一可用于支持股本权益性融资的信贷类产品，该产品通过发放贷款的形式为企业并购交易提供资金支持。 2、贷款使用期限长，一般不超过5年。 3、贷款灵活性强，可根据客户具体的交易方案，在受让原有股东股权，认购新增股权，承接债务和收购资产等多种并购交易模式下提供融资支持。 4、专业化运作：建设银行凭借丰富的国外网络资源，以及具备国际化视野的专业并购团队，在为企业提供并购融资的同时，还可以为并购交易提供全方位的顾问服务，为企业在并购过程中充分识别各类风险、价格谈判、做好风险处置预案提供有力支持。 5、整体性方案：建设银行在为企业设计并购融资方案过程中，将统筹企业并购交易和后续整合的融资需求，进而为企业并购后的发展提供有力金融支持。 办理程序： 符合建设银行并购贷款业务标准的企业可向建行提出并购贷款融资需求，建设银行并购业务专业团队会根据企业的并购交易情况和企业在建设银行授信额度的使用情况提供并购贷款资金支持以及相关服务。
一、贷款关系人及其权利义务 (一)贷款人 1.贷款人的概念和资格 贷款人是指提供贷款的银行和非银行金融机构。经国务院银行业监督管理机构审查批准经营贷款业务，并持有颁发的经营许可证，和凭该许可证向工商行政管理部门办理登记领取了营业执照的银行和非银行金融机构。 2.贷款人的权利和义务 3.对贷款人的限制 (1)贷款人发放贷款，必须严格执行中国人民银行规定的资产负债比例管理指标。 (2)对关系人贷款的限制。 关系人是指银行董事、监事、管理人员及其亲属，以及上述人员投资或担任高级管理职务的公司、企业以及其他经济组织。 不能对关系人发放信用贷款; 对关系人发放担保贷款的条件，不能优于其他借款人同类贷款的条件。 (3)未经中国人民银行批准，除信用卡透支外，不能对自然人发放外币币种的贷款。 (4)自营贷款和特定贷款，除按中国人民银行规定计收利息外不能收取其他任何费用。 (5)严格控制信用贷款，积极推广担保贷款。 (6)借款人有下列情况之一者，不得对其发放贷款。 (二)借款人 1.借款人的概念和资格 借款人是向银行和非银行金融机构借款的企、事业单位和个人，它必须具有如下资格： 经工商行政管理机关或主管机关核准登记的企业、事业法人、其他经济组织和工商户; 具有中华人民共和国国籍和完全民事行为能力的自然人。 2.借款人的权利和义务
(1)借款人的权利 (2)借款人的义务 3.对借款人的限制 (三)担保人 二、我国金融企业贷款种类 我国金融企业贷款种类的划分 我国金融企业提供的贷款，可以从不同角度进行若干分类。 1.按贷款期限长短分 可分为长期贷款(5年以上)、中期贷款(1-5年)、短期贷款(1年及1年以下，3个月以上)和临时贷款(不足3个月)。 2.按贷款保障分 可分为信用贷款、担保贷款和票据贴现。 信用贷款是只凭借款人的信用，借款人不必提供任何担保而发放的贷款。 3.按贷款人承担的经济责任 可分为自营贷款和委托贷款。 自营贷款是金融企业以合法方式筹集资金，自主发放的贷款。 委托贷款是金融机构接受资金所有者的委托，按委托人指定的贷款对象、金额、期限、用途、利率等代为发放监督使用和代为按期收回的贷款。贷款利息归委托人，金融机构收取手续费。 4.按贷款的经济用途分 可分为生产经营贷款(流动资金贷款和固定资产贷款)、消费贷款和科技开放贷款。 例题：单选 金融企业以合法方式筹集资金，自主发放的贷款是(c )。 A.委托贷款 B.担保贷款
我国个人住房贷款业务现状、问题及发展策略 欧阳光明（2021.03.07） 摘要：随着我国经济体制改革的深入发展和市场经济体系的不断完善,金融业的贷款业务逐渐向个人全面开放,个人贷款的业务品种和业务范围如雨后春笋般蓬勃发展,尤其是个人住房贷款业务的发展更快。我国个人住房贷款业务在其发展的同时，存在的问题及竞争形势也不容乐观,在一定程度上阻碍了个人住房贷款业务的发展，要持续快速发展,须理顺和解决一系列的制约因素。本文从分析目前我国个人住房贷款业务的现状入手，指出存在的问题,并着重针对商业银行如何发展好个人住房贷款业务提出思考及相应对策,以促进这一业务的良性快速发展。 关键词：个人住房贷款现状问题策略 一我国个人住房贷款业务的现状 个人住房贷款是在银行传统业务基础上发展壮大的,是银行的业务特色和一个重要品牌,目前约占全国70%市场份额,是其信贷资产中涉及面最广、质量最好的品种之一。目前各商业银行争相开办个人住房贷款业务,竞争越来越激烈,纷纷提出更加优惠的政策、更优质快捷的服务,争夺分享个人住房贷款市场的一杯羹。发展个人住房贷款业务的前景和空间十分乐观和广阔。 1 个人住房贷款与公司贷款业务相比,具有无可比拟的优势
(1)住房贷款期限最长达30年,利率低,手续简便,不存在转贷、贷新还旧的问题,客户负担费用少,银行综合经营成本低;公司贷款一般则在5年以下,利率高,经常办理转贷、贷新还旧,每转一次,都要支付相应的评估、保险、抵押登记、公证等费用,手续繁琐,客户支出的费用大,银行从经办部门到审批部门,都要投入相应的人力和资源,综合经营成本高。 (2)个人住房贷款涉及面广,风险分散且风险程度相对较小,社会效应大,有利于扩大银行辐射影响和广泛吸收存款,也有利于调整信贷资产结构,给银行带来稳定的客户群体和长期稳定的效益;公司贷款的风险则相对集中,一旦出现风险,给银行造成的损失惨重。 2从2000年开始,国家实施新的个人住房分配政策,正式停止福利分房,实行货币化分配。这一政策将对房地产市场和房地产金融业务产生深远影响,国家鼓励个人买房和建房,发放个人住房贷款可以刺激房地产消费市场,扩大内需,符合国家产业政策和银行信贷政策。 3 随着现代企业制度的建立,企业的资金需求,主要通过发行股票、债券等直接融资方式解决,对贷款需求很少,但银行对此争夺十分激烈;一般的中小企业由于其经营管理、抗风险能力等方面的问题,很难得到银行贷款。因此,传统贷款业务有面临萎缩的趋势。目前个人贷款业务如耐用品消费贷款、信用卡消费贷款、汽车消费贷款、助学贷款、旅游贷款、个人住房贷款、装修贷款、综合消费贷款等纷纷出台,发展势头迅猛,社会效应大。所有这些,在目前和相当长的一段时期内,个人住房贷款是个人贷款业务的龙头;谁抓住了这个龙头,谁就占领了个人贷款业务发展的制高点。
银行个人住房信贷业务发展情况汇报 银行个人住房信贷业务发展情况汇报 x银监分局: 根据你局《关于召开商业银行房地产信贷业务部门经理联席会议的通知》的要求，现将我行个人住房信贷业务发展情况汇报如下： 一、至xx年8月房地产信贷业务发展情况 我行个人住房贷款中大部分是自建房贷款，其次是住房二手楼贷款，住房一手楼贷款很少。自截止xx年8月末我行个人住房贷款（含个人商用房贷款）余额为x万元，比年初减少x万元。其中住房一手楼贷款（含商用房一手楼贷款）余额为x万元，比年初减少x万元，占个人住房贷款总额的x；住房二手楼贷款（含商用房二手楼贷款）余额为x万元，比年初减少x万元，占个人住房贷款总额的x；自建房贷款余额为x万元，比年初减少x万元，占个人住房贷款总额的x。 年初至8月末个人贷款发放收回情况：年初至8月末全行只发放x笔个人住房贷款（住房二手楼贷款）共x万元。今年以来全行个人住房贷款共结清销户x户x万元。其中住房一手楼贷款结清销户x户x万元，住房二手楼贷款结清销户x户x万元，自建房贷款结清销户x户x万元。
二、我行个人住房贷款的资产质量情况 xx年8月末我行个人住房不良贷款余额为x万元，不良占比为x，不良余额比年初下降x万元,不良占比比年初上升x个百分点，其中住房一手楼贷款不良余额为x万元，不良占比为x，不良余额比年初下降x万元,不良占比比年初上升x个百分点；住房二手楼贷款不良余额为x万元，不良占比为x%，不良余额比年初下降x万元,不良占比比年初上升x 个百分点；自建房贷款不良余额为x万元，不良占比为x%，不良余额比年初下降x万元,不良占比比年初下降x个百分点。 我行前8月新发生个人住房不良贷款共有x户x万元，其中住房一手楼贷款x户x万元，住房二手楼贷款x户x万元，自建房贷款x户x万元。 由此可见，我行个人住房贷款中，住房一手楼贷款虽然贷款余额占比小，但住房一手楼贷款不良余额较大，不良占比较高，风险较大。相较而言，我行自建房贷款不良占比较小，且比年初有所下降，而住房一手楼贷款和住房二手楼贷款的不良占比均比年初有所上升。 总体而言，我行xx年前8月在个人住房贷款不良余额比年初下降x万元，个人住房贷款累计收回x万元以及新发放个人住房贷款只有x万元的情况下,不良占比比年初上升x 个百分点。从贷款品种来看，全行现有三类个人住房贷款品
个人消费信贷业务 (一)个人信用体制不健全 由于我国居民收入尚未完全货币化，收入来源多样化，透明度低，使得实际收入与名义收入差距很大。而且借款人提供的资料只能表 明当期情况，社会化保障程度不高的现实又使得未来预期支出变得 不可测，很难用科学的评估方法来确认未来的状况，因而贷款期越长，发生变故的几率越大。再加上现在社会部门间信息沟通共享渠 道不畅，没有个人信用优、劣迹的记录，则无从判断借款人的资信 程度，也没有个人破产的制度，这给许多信用意识薄弱的借款人留 下了可乘之 机，因而逆向选择和道德风险问题无法彻底解决。借款人的多头贷款、故意不还款或是恶意透支，在目前个人信用体制不健全的状 况下，使得银行信息不对称，防范风险的能力大大降低。 (二)商业银行自身管理薄弱 现在，国内商业银行管理水平不高，缺乏消费信贷方面的业务经验和管理经验，缺乏完善的消费信贷业务的规章制度，对同一个借 款人的信用信息资料分散在各个业务部门，而且相当一部分资料尚 未上机管理，难以实现资源共享。通常，仅仅凭借款人身份证明、 个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策，对个人的信 用调查基本上依赖于借款人的自报及其就职单位的说明，对借款人 的资产负债状况、社会活动及表现，有无违法纪录，有无失信情况 等缺乏正常程序和渠道进行了解征询，导致银行和客户之间的信息 不对称。加上从事消费信贷业务的人员紧、网点少，往往不能做到 每笔贷款的审查都与借款人当面调查核对，加上一些业务人员素质 不高，审查不严，难免有疏漏。同时贷后的监督检查往往又跟不上，一旦发现风险不能及时采取补救措施，致使消费信贷的潜在风险增大。 (三)银行授信品种不能满足各收入阶层人群的需要
我国互联网金融产生背景、现状及发展前景研究 【摘要】近年来，随着互联网技术的发展和国家利率市场化进程的推进，以“金融线上化”为代表的互联网金融模式日益兴起，并得以蓬勃发展，对传统的金融机构造成了巨大的冲击。本文从互联网金融的发展背景出发，分析了互联网金融的发展现状，进而提出了对互联网金融发展未来的展望。互联网金融的快速发展伴随着风险的凸显，为了保证这种新兴金融模式健康稳步的得以推进，我们必须对其发展中可能出现的问题加以思考。 【关键词】互联网金融，背景，发展前景 一、互联网金融的产生背景 互联网金融的产生和发展与其定义与特征有着紧密联系，研究互联网金融的发展必须首先认识其定义与一系列特征。 （一）互联网金融的定义。互联网金融是传统金融行业与互联网精神相结合的新兴领域。互联网金融具有透明度强、参与性高、协作性好、中间成本低等一系列特征。互联网金融模式是既不同于商业银行间接融资、也不同于资本市场直接融资的第三种金融融资模式。从融资模式角度看，互联网金融模式本质上是一种直接融资模式。同时，互联网金
融是依托于支付、云计算、社交网络以及搜索引擎等互联网金融而产生的一种新兴金融模式。 （二）互联网金融的特征。首先，效率高，成本低。互联网金融依靠互联网平台交易和大数据分析为基础开展业务，比以商业银行为主要销售渠道的传统基金销售模式效率更高且成本更低，提高了投资人的收益率。其次，操作便捷，人人参与。互联网金融业务操作过程便捷流畅，给予客户极佳的交易体验。互联网金融业务的资金交易门槛很低，有效缓解了金融排斥，提高了社会金融福利水平。再次，信息对称，供求匹配。互联网基金模式实现了基金销售的金融脱媒，基金公司通过互联网平台公司将基金产品直接送达到海量 的互联网客户群体面前。同时，互联网客户可以通过网络平台自行完成对基金信息对比、甄别、匹配和交易，有效激活市场存量资金，提高了社会资金的使用效率。 （三）互联网金融的发展背景。互联网金融发展的背景是两个：一个是互联网技术的发展，另一个是利率市场化。互联网技术的发展使得大家能够绕过营业部去开展银行业务，从而大幅节约成本和费用。利率市场化使得互联网银行在存款利率上有很多的优势，它的存款利率高于传统银行。互联网金融兴起主要源于庞大金融供需断层。首先，财富积累急需保值增值的投资渠道；其次，弱势群体的融资需求不能得到满足或融资成本过高；最后，商业银行无法进行根本
银行个人住房信贷业务发展情况汇报
银行个人住房信贷业务发展情况汇报 x 银监分局: 根据你局《关于召开商业银行房地产信贷业务部门经理联席会议的通知》 的要求，现将我行个人住房信贷业务发展情况汇报如下： 一、至 XX 年 8 月房地产信贷业务发展情况 我行个人住房贷款中大部分是自建房贷款，其次是住房二手楼贷款，住房 一手楼贷款很少。自截止 XX 年 8 月末我行个人住房贷款（含个人商用房贷款） 余额为 x 万元， 比年初减少 x 万元。 其中住房一手楼贷款 （含商用房一手楼贷款） 余额为 x 万元，比年初减少 x 万元，占个人住房贷款总额的 x；住房二手楼贷款 （含商用房二手楼贷款）余额为 x 万元，比年初减少 x 万元，占个人住房贷款总 额的 x；自建房贷款余额为 x 万元，比年初减少 x 万元，占个人住房贷款总额的 x。p1EanqFDPw 年初至 8 月末个人贷款发放收回情况：年初至 8 月末全行只发放 x 笔个人 住房贷款（住房二手楼贷款）共 x 万元。今年以来全行个人住房贷款共结清销户 x 户 x 万元。其中住房一手楼贷款结清销户 x 户 x 万元，住房二手楼贷款结清销 户 x 户 x 万元，自建房贷款结清销户 x 户 x 万元。DXDiTa9E3d 二、我行个人住房贷款的资产质量情况
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XX 年 8 月末我行个人住房不良贷款余额为 x 万元，不良占比为 x，不良余 额比年初下降 x 万元,不良占比比年初上升 x 个百分点，其中住房一手楼贷款不 良余额为 x 万元， 不良占比为 x， 不良余额比年初下降 x 万元,不良占比比年初上 升 x 个百分点；住房二手楼贷款不良余额为 x 万元，不良占比为 x%，不良余额比 年初下降 x 万元,不良占比比年初上升 x 个百分点；自建房贷款不良余额为 x 万 元，不良占比为 x%，不良余额比年初下降 x 万元,不良占比比年初下降 x 个百分 点。RTCrpUDGiT 我行前 8 月新发生个人住房不良贷款共有 x 户 x 万元，其中住房一手楼贷 款 x 户 x 万元，住房二手楼贷款 x 户 x 万元，自建房贷款 x 户 x 万元。5PCzVD7HxA 由此可见，我行个人住房贷款中，住房一手楼贷款虽然贷款余额占比小， 但住房一手楼贷款不良余额较大，不良占比较高，风险较大。相较而言，我行自 建房贷款不良占比较小，且比年初有所下降，而住房一手楼贷款和住房二手楼贷 款的不良占比均比年初有所上升。jLBHrnAILg 总体而言，我行 XX 年前 8 月在个人住房贷款不良余额比年初下降 x 万元， 个人住房贷款累计收回 x 万元以及新发放个人住房贷款只有 x 万元的情况下,不 良占比比年初上升 x 个百分点。从贷款品种来看，全行现有三类个人住房贷款品 种的不良占比均在 x 以上，住房一手楼贷款不良占比甚至高达 x，均高于省农行 规定的单个贷款品种不良占比不能超过 x 的比例。xHAQX74J0X 三、我行个人住房贷款的主要风险分析 1、收入证明存在虚假现象，且 x 地区社会经济发展相对缓慢，第一还款 来源风险明显。 为取得住房贷款， 借款人千方百计取得所在单位的虚假收入证明， 很多单位也应借款人的要求出具不实证明，导致银行无法真正把握借款人的风险
中国互联网金融的现状那么，什么是互联网金融呢 互联网金融就是传统金融行业与互联网精神相结合的新兴领域。互联网"开放、平等、协作、分享"的精神往传统金融业态渗透，对人类金融模式产生根本影响，具备互联网精神的金融业态统称为互联网金融。互联网金融与传统金融的区别不仅仅在于金融业务所采用的媒介不同，更重要的在于金融参与者深谙互联网“开放、平等、协作、分享”的精髓，通过互联网、移动互联网等工具，使得传统金融业务具备透明度更强、参与度更高、协作性更好、中间成本更低、操作上更便捷等一系列特征。 互联网金融从2013年开始蓬勃发展，纵然屡有跑路，纵然良莠不齐，但是政策的宽容，媒体的支持，使得这个行业在大众创业，万众创新的欢呼声中冲上了天空。经济金融领域屡见不鲜的劣币驱逐良币的故事，也发生在互联网金融领域。以2015年底的e租宝事件为转折点，互联网金融领域残酷的洗牌开始了。 目前可实现的互联网金融项目，则主要是以下几类：折叠众筹 P2P网贷 P2P(Peer-to-Peerlending)，即点对点信贷。P2P网贷是指通过第三方互联网平台进行资金借、贷双方的匹配，需要借贷的人群可以通过网站平台寻找到有出借能力并且愿意基于一定条件出借的人群，帮助贷款人通过和其他贷款人一起分担一笔借款额度来分散风险，也帮助借款人在充分比较的信息中选择有吸引力的利率条件。 2种运营模式，一是纯线上模式，其特点是资金借贷活动都通过线上进行，不结合线下的审核。通常这些企业采取的审核借款人资质的措施有通过视频认证、查看银行流水账单、身份认证等。第二种是线上线下结合的模式，借款人在线上提交借款申请后，平台通过所在城市的代理商采取入户调查的方式审核借款人的资信、还款能力等情况。 第三方支付 第三方支付（Third-PartyPayment）狭义上是指具备一定实力和信誉保障的非银行机构，借助通信、计算机和信息安全技术，采用与各大银行签约的方式，在用户与银行支付结算系统间建立连接的电子支付模式。 根据央行2010年在《非金融机构支付服务管理办法》中给出的非金融机构支付服务的定义，从广义上讲第三方支付是指非金融机构作为收、付款人的支付中介所提供的网络支付、预付卡、银行卡收单以及中国人民银行确定的其他支付服务。第三方支付已不
各大银行个人住房贷款(doc 30页)
工商银行一手个人住房贷款
☆ 业务简述 一手个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的，用于购买房地产开发企业依法建造、销（预）售住房的贷款。 ☆ 适用对象 一手个人住房贷款的借款人应是具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18（含）--65周岁（含）之间，并且借款人具有良好的信用记录和还款意愿。 ☆ 特色优势 1. 贷款期限长--最长期限可达30年。 2. 贷款额度高--最高贷款金额可达到所购住房市场价值的80%。 3. 融资成本低--贷款办理过程中银行不收取费用。 4. 还款方式灵活--为您同时提供等额本息、等额本金、按周还本付息、递增还款法、递减还款法、随心还还款法、入住还还款法等多种还款方式以及自主确定还款日、宽限期等还款特色服务，借款人可根据需求自由选择。 5. 贷款发放及时--在您提供有效阶段性担保的情况下，可在房产正式抵押登记前发放贷款。 6.贷后服务便捷--为您提供便捷的还款、贷款要素变更等服务。 ☆ 申请条件 申请我行一手个人住房贷款需要具备以下条件： 1. 具有合法有效的身份证明（居民身份证、户口本或其他有效身份证明）及婚姻状况证明； 2. 具有良好的信用记录和还款意愿； 3. 具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力； 4. 具有所购住房的商品房销（预）售合同或意向书； 5. 具有支付所购房屋首期购房款能力； 6. 在我行开立个人结算账户； 7. 有贷款人认可的有效担保； 8. 我行规定的其他条件。 您如果计划申请一手个人住房贷款，需提前准备并提供以下资料： 1. 借款人合法的身份证件； 2. 借款人经济收入证明或职业证明； 3. 借款人家庭户口登记簿； 4. 有配偶的借款人需提供夫妻关系证明； 5. 有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺； 6. 借款人与房地产开发企业签订的《购买商品房合同意向书》或《商品房销（预）售合同》； （2）提前结清：在贷款到期日前，您如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向我行提出申请，由我行审批后到指定会计柜台进行还款。 贷款结清后，您应持本人有效身份证件和经办行出具的贷款结清凭证领回由我行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。
中国建设银行----岗位培训教材(住房金融与个人信贷)
第一篇住房金融与个人信贷业务概述 第一章住房金融与个人信贷业务的概念与特征 第一节住房金融与个人信贷的概念 一、住房金融概念 住房金融分为广义和狭义两个概念。广义的住房金融是指与所有的住房建设与流通、消费修缮等经济活动有关的货币信用、货币流通、保险以及货币结算等各项资金融通活动。狭义的住房金融是指与居民和消费性的非赢利住房机构的住房建设与流通、消费修缮等经济活动有关的货币信用、货币流通、保险以及货币结算等各项资金融通活动。 两者的不同之处在于资金融通的对象不同，狭义的住房金融的融资对象只包括居民和消费性的非赢利住房机构，而不包括其他经济主体。在狭义的住房金融中主要是与居民住房购置有关的货币信用、货币流通、保险以及货币结算等各项资金融通活动。因此住房金融的研究重点是与居民住房购置有关的资金融通活动，认为居民购买住房贷款是典型的个人住房消费信贷，其发展水平是判断一个国家住房金融发展水平高低的标志之一。在我国，目前住房金融按其经营性质可划分为自营性（也称经营性）住房金融和委托性（也称政策性）住房金融。 本书的住房金融是指围绕住房的开发、经营和消费而进行的货币资金的筹集、融通等信用活动。 二、个人信贷业务概念 个人信贷指以银行等金融机构或其他机构为贷款人，以自然人（公民）个人为借款人，借、贷双方签订借款合同，按约定贷款人向借款人提供贷款，借款人到期返还本金并支付利息的一种融资方式。是银行资产业务的一种。 在商业银行，个人信贷目前更多的表述为“个人消费信贷”，而银行内部往往也把“个人消费信贷”简称为“个贷”。实际上很难对两者做严格的区分。分别来看“个人信贷”更多地着眼于借贷合同关系的一方是银行，而另一方主体是“个人”，从而区别于银行的“公司信贷”业务，是以主体特征为标准进行贷款分类的一种结果。“消费信贷”更多强调此类
论文关键词：个人住房贷款垒融风险论文摘要：个人住房信贷业务迅猛的发展不可避免地存在一些问题和垒融风险，须引起高度重视借鉴国外经验，提出规范个人住房贷款业务发展的措施，促进个贷业务健康发展。随着国家宏观调控政策、住房分配政策及中央银行货币信贷政策的陆续出台，各家商业银行纷纷调整信贷投向，加大了住房消费信贷投人，个人住房贷款业务迅猛发展并初具规模。截至 2000年底，北京市个人住房信贷余额达406．65亿元，其中自营性个人住房贷款余额 340．69亿元，特别是 2000年个人住房贷款的增量和支持居民购买住房的套数、面积均超过前两年的业务总量。但由于个人住房贷款业务开办时间不长，在内外部环境尚未完善的情况下，其迅猛的发展不可避免地暴露出一些问题和潜在的金融风险，须引起有关方面重视。 1 个人住房贷款业务存在的问题及风险1．个人信用制度缺位，个人资信风险难以准确地判断和有效地控制对借款申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。对于贷款银行来说，一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料，又不用投人过多的时间和成本。在国外贷款银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作，但由于我国个人资信制度尚未建立．对个人的资信状况缺乏合理、完整的判定标准，银行只能以借款人所在单位开具的收人证明等材料做为信用评定的依据．其真实性、时效性难以确定，对个人收人的核实成本较高，特别是借款人是公司法人或主要负责人的，其个人收人与公司经营收人难以区分由于各商业银行尚未联网，对借款主体的资质、信用情况难以准确判断和有效把握。2．房地产项目按揭合作不规范．房地产经营管理风险无法控制房地产项目按揭合作是银行开展个人住房贷款业务的源头，对合作方的资质、项目的合法性、有效性和盈利性的评价直接影响银行贷款质量和资金的安全，尤其是在贷款以抵押加阶段性保证担保方式为主的更为重要。但由于市场竞争激烈．导致一个项目多家银行甚至同一商业银行多家经办机构介人，特别是个别银行为争夺市场份额．不正确地迎合来自社会各方面的某些需要，在竞争中不遵循商业银行信贷经营原则，片面地追求份额，采用不正当的竞争手段，放松对开发商资质和项目合法性的审查及工程建设的监理，对开发商售楼资金放任自流，不仅加剧银行市场地位的下降，同时对发展商逾期交房和工程烂尾给购房人和银行带来的风险无法防范和有效的控制，阻碍了个贷业务的良性发展。[1][2][3]下一页3．抵押登记工作严重滞后，制约个人住房贷款业务的发展由于住房货币化分配．抵押登记工作量成数量级增长．房屋产权管理部门难以适应，办事效率低．抵押登记工作进展得十分缓慢．增加贷款的风险，同时也限制了押旧买新、抵押贷款新业务品种的创新和发展[!--empirenews.page--] 4、个人住房贷款的风险转移机制不健全由于个人住房贷款数额大，期限长，出现风险的可能性较大，急需建立风险转移机制。个人住房贷款担保或保险机制尚未建立，缺乏为信用提供担保的经营机构。房地产二级市场发展缓慢，房地产拍卖市场不发达，廉价租房尚未启动，造成抵押物处置难，特别是对已进住的房产．在居民安置问题无法解决的情况下，银行难以处置和有效地保全资产。5．科技含量低．贷款的经营管理水平与业务发展速度不相适应零售业务与批发业务相比，有着数额小，笔数多，期限长，管理成本高的特点，在还款方式、信贷管理、风险控制、档案管理等方面与批发业务有很大差别。特别是个人住房贷款业务迅速增长，对贷后管理、贷款信息、统计分析、预测、产品创新、服务手段和质量等工作提出了更高的要求，但由于银行内部管理系统科技含量低．信息处理速度慢，不利于经营管理水平的提升。6．从银行资金的来源与运用的角度来看．存在短存长贷风险目前个人住房贷款的社会需求量巨大，从长远角度来看，与全社会其他信用需求量可成比例，但从银行自身信贷结构平衡角度来讲．个人住房贷款的规模应有银行自身的管理界限。另一方面，资产、负债期限结构严重不匹配，这样时间一长可能导致银行个人住房贷款指标、资金紧张7．从银行经营效益来看，目前个人住房贷款享受国家优惠利率，6～ 30年期的年利率为5．58 ，