物业服务费测算工作指引
为规范拟接管项目物业服务费的测算，保证服务费收费标准合理，保障物业经营的正常开展，确保公司的可持续发展,特制定本工作指引。
第一章测算前准备工作
1.1与地产公司总工室、工程部、营销部等相关部门联系，获取项目总规图、相关设计图
纸，了解项目物业类型、基本建设指标、共用设施设备明细、机电设备明细等项目基本情况，填写《项目基本情况统计表》（参照附件1）。
1.2 收集当地物业服务相关法律法规，查询当地相关专业服务机构的收费标准，了解当地
物业相关政策规定及专业服务市场行情，填写《当地市场行情调研表》(参照附件2)。
1.3 通过网络、电话、现场调研等渠道，了解项目周边楼盘房价、管理水平及服务费标
准，填写《项目周边楼盘收费调研情况一览表》（参照附件3）。
1.4根据项目特点和集团对项目的定位，编写《项目物业管理方案》，明确装备配置计
划、绘制秩序维护员布岗平面图、确定项目定编人数（不考虑停车管理、泳池经营所需相关人员）。对于多业态综合项目还需在布岗平面图上明确各业态虚拟专用区域，统计物业构成及业务分摊相关数据。
第二章测算原则
2.1 物业服务费测算根据《物业管理方案》确定的物业管理服务标准，采用列举法测算。
2.2物业服务费测算时，不计停车管理、泳池经营所发生的人工成本及相关费用。
2.3为简化计算，项目开办之初所采购的固定资产和低值易耗品（参照《项目物业管理方
案》中的《装备配置计划》）在费用测算时纳入固定资产折旧一并计算。
2.4对于多业态综合性项目，各项服务成本按共同分摊和各业态独立承担分别测算，分业
态合计，测算出各业态各自的管理成本。如：
多层住宅成本=多层住宅独立成本+共同分摊成本×多层住宅收费面积/总收费面积
高层住宅成本=高层住宅独立成本+共同分摊成本×高层住宅收费面积/总收费面积
2.5临街商铺在2层以上且面积超过5000㎡的，应作为独立业态单独测算，各项目配套
的各中心按一种业态独立测算。
2.6服务费测算时要考虑南北差异，注意南北地域在设备、设施方面的不同以及气候原因
对绿化养护、设施管理等方面的影响而导致的服务费成本的变化；
2.7服务费测算是要考虑法规差异，注意各地在劳动法规、保险条例、征收税率方面不同
而导致的管理成本的不同。
2.8物业服务费测算时，要具有前瞻性，充分考虑未来3-5年人工费及CPI的上涨因素。
第三章测算方法
3.1为了测算的方便，所有费用均按行业费用分类习惯，归类核算(见表1）,表中业态分类可根据项目实际增减。
表1: 城市【项目】物业服务费测算汇总表
3.1.1表1中的物业公司保险费一般为小区公众责任险费用，应根据项目建筑面积、规划
户数结合当地市场价格水平估算；
3.1.2表1中的不可预计费用=∑表中1-9项×2%；
3.1.3表1中利润=∑表中1-10项×8%；
3.1.4表1中税费=∑表中1-11项×当地税费标准/（1-当地税费标准）。
3.2 人工费用测算
3.2.1 人工费用测算按集团人工综合成本法测算,人工费用包括工资、社会保险、公积金、
节假日加班费、服装费、住宿费、餐补、高温补贴、双薪及奖金以及其他福利。参照附件4《人工综合成本参考表（2012·广州）》。
表2-1：人工费用测算表
3.2.2 人员工资原则上按当地工资水平和公司薪酬制度核准；
3.2.3 社会保险费、公积金测算按当地政府每年颁布的基数及系数并参考公司相关制度计
算；
3.2.4 法定节假日加班按全年加班11天及国家法定月工作时间计算；
3.2.5 服装费按冬季2套，夏季2套，2年折旧，管理人员按冬装558元/套，夏装195
元/套，其他员工冬装按295元/套，夏装160元/套；每人全年服装总费用/12个月/2年；
3.2.6 住宿标准按宿舍租赁费用及宿舍床上用品费用计算，约314元/月。其中：宿舍租赁
费用按300元/人/月计（含家私、家电、物业服务费、公摊费、租赁税金）；宿舍床上用品按500元/床，3年折旧计算，即每人每月床上用品费用=500元/12个月/3年≈14元；
3.2.7 餐补按15元/人/天，管理人员22天，普通员工26天计；
3.2.8 高温津贴发放月份为6-10月，中层及以上员工按100元/月计算（月均约42
元），其他员工按150元/月计算（月均约63元）；
3.2.9 其他福利按开门利市100元、中秋节费用150元、团年饭费用100元。普通员工分
摊女员工三八节费用100元（平均50元/人计算），保安员增加八一节慰问费用300元/人；
如：保安每月其他福利=（100+150+100+300）/12≈54元；
普通员工每月其他福利=（100+150+100+50）/12≈33元。
3.2.10双薪及奖金测算按1个月工资考虑，按12个月分摊。
3.3 清洁卫生费用。
3.3.1 清洁卫生费用测算时按清洁外包考虑，费用主要包括清洁外包费、垃圾清运、日常消
杀、清洁用水、外墙清洗费、化粪池清理费等；
3.3.2 清洁外包费用按当地含人工及物料费用的市场价格测算，外包费用中还应包含石材晶
面处理费用；
3.3.3垃圾清运费用按当地政府指导价格进行测算；
3.3.4日常消杀费用按政府指导价格或市场平均价格进行测算。日常消杀中应考虑白蚁专项
防治费用；
3.3.5清洁用水费用按当地清洁人均用水量进行计算，根据当地经验数据估算；
3.3.6外墙清洗外包费用按当地市场平均价格进行测算，住宅按5年洗一次考虑，其它物
业根据当气候条件及规定确定；
3.3.7化粪池清理费用=化粪池总容积÷5m3/车×每车次当地市场平均价格。
表3-1：清洁服务费用测算表
3.4 绿化养护费用测算。
3.4.1绿化养护费用测算时按绿化外包考虑，费用主要包括绿化外包及绿化用水费用等；
3.4.2绿化养护费用按当地市场平均价格进行估算；
3.4.3绿化养护用水按当地绿化平均用水量进行估算。
表4-1 ：绿化养护费测算表
3.5 设施设备日常维护费用。
3.5.1 设施设备维护费用主要包括公共照明系统、供配电系统、暖通系统、给排水系统、发
电机系统、消防系统、弱电系统、物业本体及设施、电梯等日常维修支出；
3.5.2 公共照明系统包括日光灯、节能灯、灯座、感应开关等材料，日常维护以更换光源为
主，一般以节能灯每个使用寿命1.5年进行测算；
照明系统月维护费用=节能灯个数×单价÷18个月；
3.5.3 物业本体及设施的维修费用按同档次楼盘进行估算；
3.5.4供配电系统维修保养材料按同档次楼盘根据经验估算,检测费按当地专业维保单位的
市场价格估算；
3.5.5暖通系统主机维保及检测费用按市场价估算，日常维修材料费按经验值估算；
3.5.6 给排水系统、发电机维保费按经验值估算，水箱清洗及检测费按市场价估算；
3.5.7 电梯年检费按政府指导价计算，维保费按当地市场价估算，如采用全包形式材料费不
计；
3.5.8消防系统维保费按市场价格估算。
表5：设施设备维护费测算表
3.6 设备设施运行电费测算。
3.6.1 公共设施设备运行电费根据小区设施、设备的清单，按照设备的功率、每天实际工
作时间（使用系数X使用时间）进行公共电费的测算。
表6-1：设备设施运行电费测算表
3.6.2 公共照明系统电费：室内照明、室外路灯、大堂、楼道、走廊、消防楼道，小区公共
景观等所有照明系统的电费，分区域、楼栋类别计算：
公共照明系统电费＝照明器具的功率×30天×相应照明电器的每天的实际工作时间（折算成小时数）的总和×电费单价（元/度）
3.6.3 楼栋单元内公用电费测算以单元类别为单位，根据项目实际情况按不同层高对楼宇进
行分类，层高相差不多可考虑合并测算，如11层左右楼栋为I类单元，30层左右楼栋为II类单元，分别对电费进行测算。
3.6.4 电梯系统电费。
电梯电费＝电梯数量×电梯功率×30天×电梯每天的实际工作时间（折算成小时数）×电费单价（元/度）
电梯通风、照明、降温电费＝电梯通风、照明、降温等设备的数量×功率×30天×每天的实际工作时间（折算成小时数）×电费单价（元/度）
3.6.5. 消防系统电费。
消防水泵（按每季度检修1.5小时计算）＝消防水泵的数量×消防水泵的功率×电费单价×1.5小时÷3月
送、排烟风机（元/月）（按每季度检修1.5小时计算）＝送、排烟风机数量×送、排烟风机功率×电费单价×1.5小时÷3月
中央控制室电费＝中央控制室所有电器的功率×30天×每天实际工作时间×电费单价3.6.6 给排水系统电费。
供水变频泵、潜水泵电费＝泵的功率×数量×30天×每天实际工作时间×电费单价
3.6.7小区景观用水＝小区景观每天耗用水量×30天×水费单价（含排污费、加压费）3.7 秩序维护费用。
3.7.1 劳保用品按10元/人.月计；
3.7.2 消防演习费按1元/户.年计；
3.7.3 消防培训费每年按秩序维护员的20%人员参加培训，费用标准按当地市场价格测
算；
3.7.4 人身意外险按全体秩序维护员100元/人.年计；
3.7.5 对讲机占频费按当地政府规定计；
3.7.6 物料消耗费用按经验值估算。
表7秩序维护费测算表
3.8 办公费用
表8：日常办公费用测算表
3.8.1 饮用水费＝饮用水单价×饮用水量（桶）；
3.8.2 办公用水、用电量根据预计负荷与使用参数估算；
3.8.3 电话网络通讯费包括固定电话费用及网络宽带费用按实际情况估算；
3.8.4 报刊杂志按1份报纸、2份杂志考虑，价格按当地市场价格计算；
3.8.5 办公用品包括碳粉、A4纸等日常办公用品及耗材的费用，按10元/人/月测算：3.8.6 业务接待费按每月3000元测算；
3.8.7办公设备维护费主要包括打印机、复印机、投影仪等设备维护费用，按折旧费用的
15%计；
3.8.8社区文化主要包括节日场地布置、绿化租摆等费用，可按1元/户.月综合计算。
3.9 固定资产折旧费测算
固定资产折旧费用根据《物业管理方案》中《装备配置计划》所列之固定资产及低值易耗品一并统一折旧计算；包含但不限于表9之项目。
表9：固定资产折旧费测算表
第四章附则
4.1 测算前的调研工作务必要全面、客观、准确。
4.2 所有测算项目均需有具体的测算依据，并在备注栏说明依据来源。
4.3 费用测算时采用的相关取费标准应尽可能采用本地政府执导价和市场行情，指引中所
给部分数据仅做为参考。
4.4 原则上项目收楼后人员定编及人员工资不能超出服务费测算时的标准。
附件1《项目基本情况统计表》
附件2《当地市场行情调研表》
附件3《项目周边楼盘收费调研情况一览表》
附件4《人工综合成本参考表（2012·广州）》
物业管理中心
2012年8月
物业管理费的构成成本分析 如何测算出合理的物业管理费水平，一直是物业管理行业比较关注的话题。笔者现根据国家发展改革委、建设部的有关政策法规并结合物业管理的实际情况，对物业管理费的构成成本进行剖析，以供同行在测算物业费时参考。 一、物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等。 1. 管理服务人员工资 物业管理企业的管理服务人员工资，没有一个统一的标准，一般是根据物业管理企业的资质等级，所管物业的规模和类别而定。现在大多数物业管理企业的工资都实行保密制度，不对外公开。因此在确定工资标准的时候，只能根据企业的实际情况。工资标准定高了，加大成本。工资定低了，又很难招聘到合适的人才。经不同侧面、不同物业、不同类别的物业管理公司调查了解，沈阳市物业管理企业决策层人员工资标准约在3000元以上，管理层人员工资标准约在1000～2000元之间，操作层人员工资约在400～800元之间。 2. 社会保险费 社会保险即国家以法规形式，强制国家、单位、个人按工资总额的一定比例缴纳的保险基金。物业管理企业应把“个人养老保险、医疗保险、失业保险”列入管理成本。 3. 福利费 福利费主要包括交通费、副食补贴等。 4. 加班费 加班费是指法定假日需加班的费用。一般指五一、十一、元旦、春节加班的费用,按工资标准的300%测算。 管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费=（管理人员工资+社会保险+福利费+加班费）/总建筑面积。 二、物业共用部位、共用设备设施的日常运行、维护费用。 （一）物业共用部位维护费用 根据财基字[1998]7号《物业管理企业财务管理规定》，房屋共用部位是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等。对房屋共用部位的维护，应比照城镇公有房屋养护范围标准即1985年以后建成的房屋，每年每平方米养护费用为1.10元。 物业共用部位维修养护费用=总建筑面积×1.10元×损坏率/12个月 （二）物业共用设施设备维护费用 根据财基文（1998）7号《物业管理企业财务管理规定》，“共用设施设备包括共用上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、各类球场。” 对共用设施设备的维护，应根据其现状和每年的损坏率进行测算。列举其中的几项： 1. 窨井（含井盖）维护费用=窨井总数×单价×损坏率/总建筑面积×12个月 2. 庭院照明系统维护费用=庭院照明系统总数×单价×损坏率/总建筑面积×12个月 3. 园区硬覆盖维护费用=园区硬覆盖维护总面积×单价×损坏率/总建筑面积×12个月 4. 园区道路维护费用=园区道路总面积×单价×损坏率/总建筑面积×12个月 5. 电梯维护费用=电梯数量×单价×损坏率/总建筑面积×12个月 6. 电梯维护保养费用=维护保养总额/总建筑面积×12个月 7. 消防设备维护费用=消防设备总数×损坏率/总建筑面积×12个月 8. 监控设备维护费用=监控设备总数×损坏率/总建筑面积×12个月 9. 化粪池清掏费用，根据沈价发1998（66）文件规定，每平方米每年按照0．10元测算
1.目的 确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。 2.范围 适用于集团内各物业公司及物业管理项目的管理费测算。 3.职责 根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算，品质部门负责设备、清洁、绿化成本的测算，财务部门根据人事部门和品质部门提供的数据对小区的管理服务费进行综合测算。 4.方法及过程控制 4.1.物业管理费的测算方法一般有两种：1、列举法，2、倒推法 列举法一般适用根据预定的物业管理标准，测算物业管理费单价； 倒推法一般适用根据预定的物业管理费单价，测算出合理的物业管理服务承诺。 在实际工作中，一般是两种方法结合使用，互相印证。 4.2.列举法中所预定的物业管理服务标准是根据被测算物业的基本情况及客户需求和地产要求，按《万科物业管理服务标准》来制定的。 4.3.倒推法中所预定的物业管理费单价是根据对当地物业管理行业情况进行考察、调研、分析，参考当地同类型、同档次物业收费价格的基础上核定。 4.4.将列举法测算的物业管理费与倒推法测算的物业管理费进行比较，综合调整，得出一个较合理的收支平衡的收费标准及各项目费用比例。 4.5.为了测算的方便，将所有费用按物业管理服务的性质和专用设备等分别归类核算，即：人工费用、行政费用、财产费用、物料消耗、物业公共费用、其它。 4.6.注意事项： ●南北差异，注意南北地域在设备、设施方面的不同，从而带来的费用测 算上的差异； ●法规差异，注意各地在劳动法规、保险条例、征收税率方面不同而带来 的费用测算上的差异。 4.7.物业管理费测算公式为： 物业管理费单价＝所有费用的总和÷参加测算的物业总面积 4.8.物业管理收费面积的确定 物业管理收费面积的依据是开发商提供的物业资料（以提供给销售部门的售楼面积为准，如有当地政府土地资源规划管理部门所批复的《竣工查丈报告》则以此报告为准）。
****物业管理费测算书 一管理方案 园区采取单独封闭，形成园中园管理方式。实行24小时门禁、时时保洁、24小时水电急修等管理服务，园区设置楼宇监控、楼宇对讲、边界红外监测、园区背景音乐等配套设施，独立设置物业管理处。 1、区域经济指标：附平面图 总占地面积：59376.54M2 总建筑面积：102982.753 M2 其中：住宅建筑面积：79380.335 M2 包括带电梯住宅：36018.48 M2总户数：580户 绿地率：32.46% 2、组织机构如下：
3、人员编制： 管理处办公室：经理1名行政助理1名前台接待3名共5名 工程维修组：主管1名水电专业维修各4名综合维修3名共12名 安全管理组：主管1名安管员29名共30名 环保绿化组：主管1名班长1名保洁员18名共20名 收费管理组：主管1名收费员1名共2名 服务中心总编制68名。 二管理费构成 （一）行政办公费：P 1=ΣF i/S T（i=1~7） F1—行政办公人员费用，包括工资、福利津贴、保险和服装费等（9638.40元/月）F2—文具、办公用具费、固定资产折旧费（2204.26元/月） F3—车辆使用费、维修费（622.77元/月） F4—节日装点、社区文化经费（910.10元/月） F5—公共交际费（150.24元/月） F6—宣传广告费（元/月） F7—杂项费（办公用水、电、通讯、差旅、工作餐、书报、培训、证照年检等）（元/月） S T—三期物业总面积（79380.335平方米） ▲行政办公费： （二）一般公共设施维护费：P2=ΣF i/S T（i=1~10）
F1—维修人员费用，包括工资、福利津贴、保险和服装费等（6351.40元/月）F2—公共照明系统费用，包括电费、维修费（元/月） F3——给排水系统费用，包括电费、维修费（元/月） F4 ——公共配电系统维修费（元/月） F5——消防系统维修费（元/月） F6——公共建筑、道路维修费（元/月） F7——饮用水池清洁费（元/月） F8——中控对讲门维修（元/月） F9——智能化车辆出入系统费用，包括电费、维修费（元/月） F10——以上费用（除维修人员费用）中的不可预见费用，按10%计算（元/月）*F8——电梯费，包括电费、维修费、不可预见费（按10%计算） S T——三期物业总面积（平方米） ▲一般公共设施维护费： 1、电梯：1900元/月部29.64万元/年 2、智能系统和门禁系统：6822元/年 3、房屋零散小修：3000元/月 3.6万元/年 4、消防系统检修：6000元/年 5、室外景观维保：2000元/月 2.4万元/年 6、二次供水系统清洗：3000元/次6000元/年 7、各种泵类维保：6000元/年 8、路面及硬化部分维保：6000元/年 9、屋面小修：3000元/年 10、楼梯间粉刷： 4.6万元/年 11、电瓶车维保（两台）： 2.7万元/年 12、各种管网维保：5000元/年 13、高层消防水箱维保：2000元/年 14、公共设施电费：5万元/年 15、公共设施水费： 1.2万元/年 16、三期供水备用电泵：3万元（一次性）合计： 61.862万元
万科物业管理费测算指引 2016-11-02 江苏省房地产业协会点击数：61 wuyeren 1. 目的 确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。 2. 范围 适用于集团内各物业公司及物业管理项目的管理费测算。 3. 职责 根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算，品质部门负责设备、清洁、绿化成本的测算。 4.物业管理费测算公式为： 物业管理费单价＝所有费用的总和÷参加测算
5. 列举法测算 人工费用的测算 组织架构的确定 人工费用的测算 根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司《薪金福利标准》进行人工费用的测算。物业管理圈公众号。人工费用包括：工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及过节费、其它。 工资的测算（单位：元/月） 根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行人员工资的测算。 人员工资构成表 单位：元 序号名称工资标准人数工资金额（月）
1 经理工资标准×人数 2 经理助理工资标准×人数 3 行政管理人员工资标准×人数 技术、维修人员工资标准×人数 5 保安人员工资标准×人数 6 保洁人员工资标准×人数 7 绿化人员工资标准×人数 8 其他人员工资标准×人数 合计 奖金及双薪（单位：元/月） 根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行奖金、双薪的测算。
根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴测算。 . 行政费用的测算（单位：元/月） 低值易耗品购置费用。 管理处办公用水电费。 水费根据管理处水费的使用情况（包括饮用水）： 使用水费金额＝使用量（立方）/月×水费收费单价 饮用水金额＝饮用水（桶）/月×桶饮用水单价 电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况： 照明用电费用＝办公照明的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准 办公电器用电费用＝空调等办公设备的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准
第一章物业费测算准备 一、了解当地法律法规 查询当地物业管理条例、前期物业管理招投标管理办法、物业服务收费管理办法等相 关法律法规，明确管理费的相关内容与注意事项，主要如下： 1、了解当地政府指导价，是否有最高价限制，是否强制性规定不可突破最高限价。若属于强制性不可突破的，应在测算时以物业公司不亏损为原则对人员数量、服务标准等进 行适当调整与下浮。 2、了解管理费是否需要包含水电公摊费用。管理费的收取建议不包含水电公摊，若当地政策强制性规定必须包含的，在进行管理费测算时须加入水电公摊的成本费用。 二、了解项目基本情况 1、与地产公司总工室、工程部、营销部联系，通过项目总规图、相关设计图纸了解本项目基本情况，主要如下： 项目物业类型，占地面积，总建筑面积，住宅建筑面积（洋房建筑面积，别墅建筑面积），商业建筑面积，项目绿化面积，人工湖面积，园区出入口数量，楼栋数量，楼宇层数，规划户数及入住人数，各种设施设备的数量及功率等（详见附件一）。 2、若项目属于综合性楼盘（同时包含洋房、别墅、商铺等）应： （1）对员工人力成本、保洁外包、绿化养护等费用按区域独立核算； （2）涉及所有区域的管理人员人力成本、公共设施设备、日常办公、固定资产折旧、保险等共用性费用先一起按总额核算，然后按建筑面积比例（洋房建筑面、别墅建筑面积、商铺建筑面积分别占总建筑面积的百分比）分摊测算。 三、查询当地收费标准 通过网络、电话等渠道了解当地与物业管理有关的专业服务机构收费行情，主要如下： 1、电梯、机械车位、消防系统、水泵、高低压、中央空调、监控系统、智能系统、热交换站等专业设备维修保养的的市场收费标准； 2、垃圾清运、四害消杀、化粪池清理、绿化养护、公众责任险等专业服务的市场收费标准（详见附件二）。 根据项目实际情况及市场价格确定本项目各种设施设备及专业服务的管理方式。 第二章物业费测算内容 管理费测算一般包含的常规内容有：1、人力综合成本；2、清洁管理费用；3、绿化 养护费用；4、设备维护费用；5、秩序维护费用；6、日常办公费用；7、固定资产折旧费用；8、物业公司保险费用；9、税费等。 一、人力综合成本测算 （一）制定人员架构及编制方案
恒大恒大恒大万科物业管理费测算指引 Revised by Chen Zhen in 2021
万科物业管理费测算指引 2016-11-02 江苏省房地产业协会点击数：61 wuyeren 1. 目的 确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。 2. 范围 适用于集团内各物业公司及物业管理项目的管理费测算。 3. 职责 根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算，品质部门负责设备、清洁、绿化成本的测算。 4.物业管理费测算公式为： 物业管理费单价＝所有费用的总和÷参加测算 5. 列举法测算 5.1人工费用的测算 根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司《薪金福利标准》进行人工费用的测算。物业管理圈公众号。人工费用包括：工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及过节费、其它。 根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行人员工资的测算。 人员工资构成表 单位：元 序号名称工资标准人数工资金额（月） 1 经理工资标准×人数 2 经理助理工资标准×人数 3 行政管理人员工资标准×人数 技术、维修人员工资标准×人数 5 保安人员工资标准×人数 6 保洁人员工资标准×人数 7 绿化人员工资标准×人数 8 其他人员工资标准×人数 合计 根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行奖金、双薪的测算。 根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴测算。 5.2. 行政费用的测算（单位：元/月） 水费根据管理处水费的使用情况（包括饮用水）： 使用水费金额＝使用量（立方）/月×水费收费单价 饮用水金额＝饮用水（桶）/月×桶饮用水单价 电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况： 照明用电费用＝办公照明的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准 办公电器用电费用＝空调等办公设备的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准
工作行为规范系列 项目物业管理费测算范例（标准、完整、实用、可修改）
FS-QG-89121 编 号： 项目物业管理费测算范例 Project property man ageme nt fee calculati on example 说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可 循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。 项目物业管理费的测算范例 测算所需的基本数据 一、物业概况 1、项目名称、 2、地理位置 3、开发商、投资方 4、项目 开发进度 计划5、项目规划建设 (1) 总占地面积 (2) 总建筑面积 其中：地上总建筑面积、 地下总建筑面积、销售面积、商 铺面积、公 共建筑面积(附属用房如：设备机房、管理用房等)、住宅 总户数 (3) 停车泊位数
其中：地上、地下 (4)区域建筑的基本布局 物业性质及功能：如:普通住宅、公寓、商业、写字楼等建筑结构类型； 栋数;层数;单栋(套)面积； 户型种类、数量、面积 建筑密度、 容积率、绿化率 二、设备设施基本状况 一能源 供水、供电、供气、供热方式；供应容量；计量方式；与市政部门产权分界点 (二)设备 1、配电系统 (1)高压回路；(2)变压器；(3)高压环网柜；(4)低压配电柜 (5)动力箱(上海华通)(6)发电机组(7)公共区域照明总 功率
2、给水系统 (1)室外给水：(2)室内供水；(3)给水设备 3、排水系统 (1)化粪池 (2)生活污水与生活废水排放方式 (3)雨水及其它废水排放方式 (4)地下室的废水及雨水汇集排放方式 (5)设计中水处理能力、用途、设备功率 (6)生活水泵、消防水泵、污水雨水泵的台数、功率 4、空调系统 5、智能化系统： 安防系统设施、电视监控系统、红外监控系统、门禁系统、防盗报警系统 停车场自动管理系统(3)自动抄表系统(4)楼宇自动化系统⑸机房UPS系统⑹背景音乐系(8)电梯系统(9)消防报警系统 6、通讯系统 (1)电话、宽带等数量与市政产权分界请况
目录 管理规定 1、早期物业管理委托管理规定 0 2、物业早期介入管理规定 (7) 3、物业承接与验收管理规定 (14) 4、集中入住管理规定 (28) 5、保修期内设备及设施维修管理规定 (50) 6、委托资产经营管理规定 (64) 7、筹备成立业主委员会管理规定 (69) 8、亿达社区主题文化活动暂行管理规定 (74) 9、物业相关档案资料管理规定 (78) 10、工程维修管理规定 (84) 操作指引 1、开荒保洁作业操作指引 (89) 2、编制物业管理方案操作指引 (93) 3、物业管理费测算操作指引 (103) 4、质量保证金操作指引 (121) 5、售楼处、样板间、样板区物业管理操作指引 (137)
6、物业部客户投诉处理操作指引 (148)
早期物业管理委托管理规定 第一章总则 第一条为进一步理顺投资公司所属企业与亿达物业公司之间在早期物业管理阶段的经营管理关系，建立规范、高效的协作机制，提升亿达品牌及信誉，培育忠诚客户，促进房地产公司销售，特制订本规定。 第二条本规定适用于投资公司所属企业和亿达物业公司（以下简称地产公司、物业公司）之间新项目早期物业管理的委托。 第三条本规定所称的早期物业管理委托主要是针对物业公司承接地产公司新开发项目的合同洽谈、方案确定、早期物业服务合同与早期物业服务协议的签订等过程。 第二章职责划分 第四条投资公司物业管理部负责早期物业服务合同、早期物业服务协议的审批。 第五条项目所在地产公司负责审核物业公司的早期物业服务合同(含管理方案)、早期物业服务协议，负责组织新项目物业管理招投标工作。 第六条亿达物业公司负责具体编写新项目招投标文件、编制项目物业管理方案、进行费用测算、草拟早期物业服务合同和早期物业服务
峨眉项目一期费用测算 （A1） 方案构建目的： 1、根据一期按时间节点前后开业情况，制定前期物业介入方案。 2、一期物业前介方案+物业费用测算。 方案适用范围： 该方案适用于“XXXX广场”项目整体辖区内的物业管理方案、物业费收取标准制定、装修管理、增值物业需求、水电费代缴、设施设备维护、安全秩序管理、环境绿化维护、执行物业管理制度等的内容。 方案主要组成： 1、市调当地水晶广场物业条件。 2、测算一期按计划开业的人员架构及进人计划。 第一章当地已开项目 水晶广场大致面积情况：
商铺名称面积（平方米）备注 好家乡超市23000 馆内自备物业 盛大百货20000 项目物业公司管理 水晶酒店14000 馆内自备物业 苏宁电器3800 馆内自备物业中影雅图影城3500 馆内自备物业 MUSE酒吧1350 馆内自备物业 宝乐迪KTV 2600 馆内自备物业 健身俱乐部3000 馆内自备物业其余商铺及车库38750 项目物业公司管理合计面积110000 ㎡ 物业人员配置及工资情况： 岗位名称数量工资班次情况备注物业经理 1 7000 9：00~18:00/双休 物业客服 3 2200 9:00~18:00/周轮休一天 工程主管 1 4500 9:00~18:00/双休/部门值班轮休工程领班 3 3500 9:00~18:00/周轮休两天 工程专员15 2500 维修：9:00~18:00/周轮休两天 运行：12H/上一休一 2500~3000 秩序主管 1 3600 9:00~18:00/双休/部门值班轮休 秩序领班 4 3200 12H/月休4天 内场秩序专员20 2400 12H/月休4天 外场秩序专员35 2600 12H/月休4~6天外包/包两餐
物业管理费用测算方法 公共服务费用构成主要包括： 1、管理、服务人员的工资及福利费； 2、公共设施设备日常运行、维修及保养费； 3、绿化费； 4、清洁卫生费； 5、保安费； 6、办公费； 7、固定资产折旧费； 8、法定税收等。 各项具体费用的测算方法如下： 1、工资及福利费测算工资及福利费用主要由物业管理公司人员的基本工资以及按规定提取的职工福利费、加班费、服装费（不含奖金）等构成。 （1）基本工资（元/月）基本工资标准应根据当地工资水平以及企业性质、效益、工作岗位等因素确定。（2）福利费（元/月）福利费包括：福利基金—按职工工资总额的14%计算。工会经费—按职工工资总额的2%计算。教育经费—按职工工资总额的1.5%计算。 社会保险费—包括医疗、工伤保险、养老保险、待（失）业保险、
住房基金等。其中待（失）业保险按工资总额的1%计算，其他各项按地方规定由物业管理公司自行确定。 （3）加班费（元/月）通常按人均月加班2天，乘以日平均工资（月平均工资除以22天），每月按22个工作日计算。（4）服装费（元/月） 按每人每年2套测算，将年服装费总额除以12个月，测算出每月服装费。根据以上测算，求出每月每平方米建筑面积的工资及福利费。每平方米建筑面积工资及福利费＝ 2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费公共设施、设备的日常运行、维修及保养是指住宅小区的公共部位如过道、门厅、楼梯及区间道路等土建零修费，以及室外上下水管道、电气、燃气部分的日常运行维修及保养费，楼宇公共照明费等。该项费用的测算，既可以根据公司从事物业管理的经验确定，也可以按以下方法测算。 普通多层住宅公共设施、设备的建造成本按房屋建筑成本的15%提取，其折旧费按25年计算，公共设施设备的维修保养费按月折旧费的40%提取。测算步骤为： （1）测算公共设施、设备的建造成本 公共设施、设备的建造成本＝房屋每平方米建筑成本×15%（2）测算公共设施、设备的月折旧费月折旧费=（3）测算公共设施、设备的维修保养费维修保养费＝月折旧费×40%除了以上方法外，一般公共设施维护费，还可以分别列项进行计算，然后加总
万科物业管理费测算指引 1.目的 确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。 2.范围 适用于集团内各物业公司及物业管理项目的管理费测算。 3.职责 根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算，品质部门负责设备、清洁、绿化成本的测算 .物业管理费测算公式为： 物业管理费单价＝所有费用的总和÷参加测算 .列举法测算 人工费用的测算 根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司《薪金福利标准》进行人工费用的测算。人工费用包括：工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及过节费、其它。 根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行人员工资的测算。 根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行奖金、双薪的测算。 根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴的测算。kfuDAO [选取日期]
水费根据管理处水费的使用情况（包括饮用水）： 使用水费金额＝使用量（立方）/月×水费收费单价 饮用水金额＝饮用水（桶）/月×桶饮用水单价 电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况： 照明用电费用＝办公照明的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准 办公电器用电费用＝空调等办公设备的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准 主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费。 物业管理所需的通讯费用。其中包括：手机费、电话费、网络通讯费、其他通讯费用（BP 机等）。 根据管理服务业务的需要，确定每月固定外出办事的车辆费用。？ 根据管理处配置的电脑数量以及管理处业务的需要确定电脑维护费，包括电脑的升级、维护费用、网络使用费、软件开发费用的分摊等。 .报刊资料费 因管理需要订购的资料、书籍、报刊、杂志等费用。 聘请法律顾问的费用分摊，业主拖欠管理费向法院提请诉讼的诉讼费。 管理处正常管理服务需要所购置的固定资产（单价在2000元以上，使用年限超过一年），按使用年限进行折旧。 固定资产包括： 办公设备：电脑、复印机、传真机、打印机、空调、电视机、保险柜等。 清洁绿化工具：洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗机等。 折旧费用＝固定资产的原值÷固定的使用年限÷12月 管理处前期发生的开办费按《物业委托管理合同》的合同期限进行分摊。
物业费测算模板（收藏） （图表可以放大看）管理费测算一般包含的常规内容有：1、人力综合成本；2、清洁管理费用；3、绿化养护费用；4、设备维护费用；5、秩序维护费用；6、日常办公费用；7、 固定资产折旧费用；8、物业公司保险费用；9、税费等。一、人力综合成本测算（一）制定人员架构及编制方案1、根据项目建筑面积等基本信息及集团定岗定编原则制定客 服中心人员架构图（详见附件三）及编制方案。 2、人员编制应按楼盘成熟阶段的人员岗位及人数制定，会所、六大中心、剧场等配合销售的人员岗位及停车场管理岗位不纳入测算范围。（二）制定人员工资及福利标准1、人员工资标准参考当地工资水平结合集团薪酬体系估算，一般按集团相应岗位的薪资标准起薪线计算。 2、社保、公积金、餐补等福利性费用按集团要求标准 结合当地实际情况估算，可参考《前期介入物业服务协议》中的相关标准（详见附件四）制定。人力综合成本测算表洋房独立区域人，人力成本元；共用性质人力 成本分摊元；合计元。 别墅独立区域人，人力成本元；共用性质人力 成本分摊元；合计元。 商铺独立区域人，人力成本元；共用性质人力
成本分摊元；合计元。说明：洋房区域共用性质人力成本分摊=共用性质总人力成本×洋房建筑面积/总建筑面积。别墅与商铺以此类推。二、清洁管理费用测算1、清洁管理费用主要包括：保洁人员外包、垃圾清运、日常消杀等费用。 2、按照当地市场价格水平按平均每人每月费用乘以清洁人数计算清洁人员外包费用；一般为1300-1800元/人/月；广州区40万㎡左右（保洁65-80人左右）成熟楼盘清洁外包费用约9-12万元/月。 3、清洁外包一般按包工包料（人工、清洁物料、清洁用具、清洁机器购置全部包含）计算费用标准。 4、根据园区规划入住户数估算每月生活垃圾清运费用，一般可按5元/户的标准计算；广州区40万㎡左右（4300 户左右）成熟楼盘垃圾清运费约1.5-2.5万元/月。 5、按照当地市场价格水平按平均每次消杀费用乘以园区每月消杀次数（一般为2-4次/月）计算日常消杀费用。 6、日常消杀中一般不包含白蚁专项消杀防治，应根据项目所在地区实际情况确定是否需要增加白蚁专项防治费用。清洁管理费用测算表三、绿化养护费用测算1、绿化养护费用主要包括：日常绿化维护人工、苗木补种、绿化工具、肥料及农药等费用。 2、绿化养护一般按照当地市场价格水平按平均每平方
住宅小区物业管理费标准测算案 一、物业管理费收入测算 为了便于测算，结合商业物业及车位的的物业管理服务收入，以及日后平均年收费率估算，假设××小区物业服务费标准为PM，则 营业收入＝住宅物业服务费收入＋车辆停放服务费收入＋（商业物业服务费收入）＝住宅建筑面积×PM×12月×96%＋车位数×25元/车位.月×12月×95%＋（商业建筑面积×2.3元/㎡.月×12月×70%） ＝20164.09㎡×PM×12月×96%＋96个×25元×12月×95%＋1619.7㎡×2.3元×12月×70% ＝232290.32PM＋27360.00＋31292.60 ＝232290.32PM＋58652.60 说明：◆%比是指年度收费率；◆商业物业管理费标准已设定2.3元/㎡.月。 二、物业管理成本支出测算
工资估算（￥元）
行政办公费估算（￥元）
附表3： 设备设施维护费估算（￥元） 备注：以上费用不包括设备设施及房屋的大修费用及能耗费用。
附表4： 环境管理费估算（￥元） 附表5： 公共水电费估算（￥元）
三、物业管理服务费标准的测算 下述仅测算住宅物业管理服务费的标准。 若×××小区物业管理实现收支平衡，则：营业收入—成本支出＝0 即：营业收入—（313440.00＋营业收入×17.5％）＝0 推算出： 营业收入＝379927.27元 根据物业管理费收入测算结果，按营业收入的测算公式，则应为： 营业收入＝住宅物业服务费收入＋车辆停放服务费收入＋（商业物业服务费收入）379927.27元＝232290.32PM＋＋27360.00＋31292.60 推算出： PM≈1.383元/㎡.月 根据上述测算，我们拟将×××小区物业管理收费标准应定为￥1.38元/㎡·月 上述物业管理费标准测算仅从小区运作角度出发，按新的《物业服务收费管理办法》还应将管理费分摊等费用纳入测算（如公司运营费用、公司要承担的税费等）。当然，收入与支出应根据本企业和小区实际运营情况测算（如本公司人员工资、小区能源损耗、日常运作资源损耗、税费等）。另外，测算过程还应考虑未来成本的上升可能，故在此基础上要预留3～5年（或根据物业服务合同期限）的提升空间。如当时测算标准为1.5元/㎡·月，但考虑未来成本上涨因素，则在此基础上最低要提升到2.0元/㎡·月。那么在实际操作中如直接按此标准收取，恐业户也不一定能接受也不诚信，所以在对外收取上则明确或公告“第一年按物业管理费标准的75%收取（为不让业户感到迷惑或不理解，可对外宣传开发商为回馈业户而采取的贴补政策），第二年按 %收取，第N年按 %收取”。这样做法，避免了未来因提升管理费标准而去做大量工作之苦（我想业主也会理解）仅供参考，不足之处，请予批评指导。
范文范例学习指导 XX城市花园物业管理费测算 xx城市花园位于佛山市南海区大XXXX南路16号，临近广佛新干线、广佛X、XXXX 步行街等，属于大沥新城市发展的中心城区项目。 项目由集休闲、娱乐于一体的商业广场及9栋小高层建筑组成，其中商业230户、住宅447户。项目配套有观光手扶电梯，采取商业步行街全开放的物业管理方式，其中商业广场主出入口2个、次出入口4个，住宅出入口9个，地下车库出入口2个。住宅实行24小时门禁、时时保洁、24小时水电急修等管理服务，商业广场、住宅设置监控、楼宇对讲、车辆出入管理系统、背景音乐等配套设施，独立设置物业服务中心、居委会、业主委员会用房。 一、项目经济指标： 总占地面积：19735.5M2 总建筑面积：90832.23M2 ，总户数：677户，住宅：447户，商铺：230户。 物业管理用房面积：180.56M2 其中物业收费面积：74013.58 M2 1、住宅建筑面积：44811.61 M2 2、商业面积：9771.97M2 3、地下车位面积：19430M2 物业服务费测算标准：住宅、商铺、车位每平方米3.7元。 若按住宅、车位每平方米2.25元,商铺均平方米13.2元，计算公式： 1、公式A：住宅、车位面积（64241.61M2）X2.25元=144543.62元 2、公式B：住宅、车位、商业面积（74013.58M2）X3.7元=273850.24元 3、公式B-公式A/商业面积（9771.97M2）=13.2元
范文范例学习指导二、人员编制 人员架构图 （编制总共46人） word整理版
三、人员配备、薪酬、福利
峨眉项目一期费用测算 (A1） ?方案构建目的： 1、根据一期按时间节点前后开业情况，制定前期物业介入方案。 2、一期物业前介方案+物业费用测算。 ?方案适用范围： 该方案适用于“XXXX广场”项目整体辖区内的物业管理方案、物业费收取标准制定、装修管理、增值物业需求、水电费代缴、设施设备维护、安全秩序管理、环境绿化维护、执行物业管理制度等的内容。 ?方案主要组成： １、市调当地水晶广场物业条件。 2、测算一期按计划开业的人员架构及进人计划。 第一章当地已开项目 ?水晶广场大致面积情况：
?物业人员配置及工资情况： ?人均建面:110000平方米/129人=８５3平方米/人.?专业人员人均管理面积（11000０平方米/人数）:
第二章 XＸXX物业情况 ?一期管理面积:ＸXXX㎡,物业人员配置: ?配置说明： 1、物业主管／工程领班(８H工作制)：相互担任部门管理，相互值班轮休,月休八天; ２、工程专员(３人/维修/８Ｈ工作制）:早晚班各一人值班、无夜班配置、剩余一人轮休顶班,月休八天； 3、秩序领班（2人/１2H工作制）:每日通班开闭店管理、无夜班配置、每日保证一人,月休四天;
4、秩序专员（6人/１２H工作制)：每日白天三人、夜间二人、剩余一人轮休顶班，月休四天； 5、保洁专员（5人/８H工作制）:每日早班二人、中班二人、剩余一 人轮休顶班,月休四天。?第三章物业成本 一、月人力成本（６１８９0元/月）： 7７２680/1２=６439０元／月 二、行政办公费：
三、设备设施维护费及杂项
第四章数据汇总 月物业成本: 1082０2０/12个月/４500平方米=２0元/月／平方米.
绿城物业服务集团有限公司 公共能耗费管理操作指引 GT-ZY-GC-010-2013(A/1) 1 目的 为了规范公共能耗费分摊及收费行为，维护公司和业主合法权益，规避在物业公共能耗费分摊及收取过程中的法律风险，根据《物业管理条例》等国家相关法律法规的规定，并结合集团实际情况，特制定本指引。 2 适用范围 适用于绿城物业服务集团有限公司（以下简称集团）所属物业服务中心对公共能耗费分摊的管理工作。 3 职责 3.1 集团工程技术部负责本指引的编制，负责对各物业服务中心公共能耗费分摊及计算的指导。 3.2 集团企业发展部负责对项目招投标和《前期物业服务合同》签订时，在标书和合同中对不同地区或不同项目的物业公共能耗分摊内容、办法和条款中能耗约定进行评审。 3.3 集团品质督导部负责收集《物业服务收费管理办法》等法规中关于能耗的管理规定并及时进行调整。 3.4 集团财务部负责公共能耗费用收支核算，一级单位财务部门（人员）对公共能耗费用收支情况进行监管。 3.5 集团审计部负责对公共能耗费用收支情况、分摊情况的审计。 3.6 咨询公司做好前期物业公共能耗计量表的合理设置咨询。 3.7 统计和上报本项目物业公共能耗分摊各类数据，该物业服务中心为本项目物业公共能耗分摊管理的具体执行部门。 4 工作程序 4.1公共能耗概念
4.1.1 公共能耗费 管理项目物业范围内共用部位、共用设备和公共设施所发生的水、电、气等非业主或使用人自行承担部分的能源消耗所产生的费用。 4.1.2 公共能耗中的公共能耗费 管理项目物业范围内共用部位、共用设备和公共设施中超过基础能耗的设施设备运行消耗的费用（如：共用的电梯、增压水泵、水系景观、中央空调、泛光照明等产生的能耗费用）。 4.2 公共能耗费管理原则 4.2.1 不违反政策、法律文件和行业规范的原则 4.2.1.1前期物业管理期间，共用电梯、增压水泵、水系景观、中央空调等公共能耗设施设备运行消耗的费用可以单独按实向业主分摊。但必须在物业服务合同或者其他合同或业主协议中进行明确。如在合同或协议中另有约定的，则按照约定执行。 4.2.1.2地方性规范性文件对公共能耗费构成及收取有明确规定的，按照地方性规范性文件执行，并在合同或协议中予以明确。 4.2.2 公共能耗费用不得挪作他用原则 实行公共能耗费按实分摊制并预收的项目，预收的公共能耗费支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务中心应专款专用，不得改变其用途，当期结余应计入下期预收，不得计入物业服务费收入。 4.2.3 不得分摊原则 4.2.3.1物业服务企业自用办公及生活等用水、电、气、热等已列入物业费内，其费用由物业服务企业承担，不得向业主分摊。 4.2.3.2已单独收取费用的地下车库设施设备能耗费用不得重复分摊。 4.3 公共能耗费用的管理要求 4.3.1 前期公共能耗计费表设置管理 4.3.1.1在项目前期顾问咨询过程中（尤其对于仅限公共能耗设备纳入分摊的项目），咨询公司应将公共能耗分级计量表的合理设置纳入顾问咨询，避免日后公
商场物业管理服务成本测算 (一)管理成本(按建筑面积XXX㎡/层计) 序号项目测算式依据计算公式月成本 1 地下停车场、一、二、 三层内部敞开式公共 区域及消费者安全防 护管理 设置XX个岗位，共xx人，按月均XX 元 2 地下停车场、一、二、 三层内部敞开式公共 区域保洁服务 设置xx个流动保洁员，共XX人，以保 证物业内清洁随产随清，按月均XX元 3 外围秩序维护岗位（） 4 洗手间用水用电按营业时间XX小时计综合测算 5 垃圾清运餐饮、娱乐休闲、日产垃圾清运综合测算 6 商业部分空调运行费 用 据实分摊 7 公共部位用电据实分摊 小计XXX元专项管理成本专项管理成本÷首层建筑面积XX元/㎡.月物业管理成本专项管理成本+公共场管理成本XX元/㎡.月 1、公共场所管理成本(商业总建筑面积：xxx㎡) 序号项目测算式依据计算公式月支出 1 主任助理(商业部分专项事务协调) 按月均XXX元 2 事务助理(商业专项管理服务) 按月均XXX元 3 负一层至三层共用设施设备管理人员(供电、机 电、、空调、电梯) 按月均XXX元 4 广场、停车场、负一层至三层公用部位安全维护 (此费用由商业业态与办公业态各承担一半) 按月均XXX元 5 广场、负一至三层公共部位绿公养护管理按月均XXX元 6 广场、停车场、负一至三层公共部位清洁管理按月均XXX元 7 智能监控系统，商业业态公共所如广场、停车场、 公共通道的、电梯[扶梯]监控、消防系统管理 按月均XXX元 8 社会保险费 9 福利费按工资总额的5% 小计 10 停车场、负二层至三层所有电梯维 护保养(不含电梯运行电费) 设计扶梯xx部、垂直客梯xx部，共 xx部，按XX元/台.月 11 电梯年检费年检费客梯XX元/台.年，扶手电梯xx元/台.年 12 商业空调维保 小计 合计 2、商业业态公共场所能耗费用 序号项目测算式依据计算公式月支出
恒大恒大万科物业管理 费测算指引 文档编制序号：[KKIDT-LLE0828-LLETD298-POI08]
万科物业管理费测算指引 2016-11-02 江苏省房地产业协会点击数：61 wuyeren 1. 目的 确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。 2. 范围 适用于集团内各物业公司及物业管理项目的管理费测算。 3. 职责 根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算，品质部门负责设备、清洁、绿化成本的测算。 4.物业管理费测算公式为： 物业管理费单价＝所有费用的总和÷参加测算 5. 列举法测算 人工费用的测算 根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司《薪金福利标准》进行人工费用的测算。物业管理圈公众号。人工费用包括：工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及过节费、其它。 根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行人员工资的测算。 人员工资构成表 单位：元 序号名称工资标准人数工资金额（月） 1 经理工资标准×人数
2 经理助理工资标准×人数 3 行政管理人员工资标准×人数 技术、维修人员工资标准×人数 5 保安人员工资标准×人数 6 保洁人员工资标准×人数 7 绿化人员工资标准×人数 8 其他人员工资标准×人数 合计 根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行奖金、双薪的测算。 根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴测算。 . 行政费用的测算（单位：元/月） 水费根据管理处水费的使用情况（包括饮用水）： 使用水费金额＝使用量（立方）/月×水费收费单价 饮用水金额＝饮用水（桶）/月×桶饮用水单价 电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况： 照明用电费用＝办公照明的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准 办公电器用电费用＝空调等办公设备的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准 主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费。 物业管理所需的通讯费用，其中包括：手机费、电话费、网络通讯费、其他通讯费用。
物业服务费测算工作指引 为规范拟接管项目物业服务费的测算，保证服务费收费标准合理，保障物业经营的正常开展，确保公司的可持续发展,特制定本工作指引。 第一章测算前准备工作 1.1与地产公司总工室、工程部、营销部等相关部门联系，获取项目总规图、相关设计图 纸，了解项目物业类型、基本建设指标、共用设施设备明细、机电设备明细等项目基本情况，填写《项目基本情况统计表》（参照附件1）。 1.2 收集当地物业服务相关法律法规，查询当地相关专业服务机构的收费标准，了解当地 物业相关政策规定及专业服务市场行情，填写《当地市场行情调研表》(参照附件2)。 1.3 通过网络、电话、现场调研等渠道，了解项目周边楼盘房价、管理水平及服务费标 准，填写《项目周边楼盘收费调研情况一览表》（参照附件3）。 1.4根据项目特点和集团对项目的定位，编写《项目物业管理方案》，明确装备配置计 划、绘制秩序维护员布岗平面图、确定项目定编人数（不考虑停车管理、泳池经营所需相关人员）。对于多业态综合项目还需在布岗平面图上明确各业态虚拟专用区域，统计物业构成及业务分摊相关数据。 第二章测算原则 2.1 物业服务费测算根据《物业管理方案》确定的物业管理服务标准，采用列举法测算。 2.2物业服务费测算时，不计停车管理、泳池经营所发生的人工成本及相关费用。 2.3为简化计算，项目开办之初所采购的固定资产和低值易耗品（参照《项目物业管理方 案》中的《装备配置计划》）在费用测算时纳入固定资产折旧一并计算。 2.4对于多业态综合性项目，各项服务成本按共同分摊和各业态独立承担分别测算，分业 态合计，测算出各业态各自的管理成本。如： 多层住宅成本=多层住宅独立成本+共同分摊成本×多层住宅收费面积/总收费面积 高层住宅成本=高层住宅独立成本+共同分摊成本×高层住宅收费面积/总收费面积 2.5临街商铺在2层以上且面积超过5000㎡的，应作为独立业态单独测算，各项目配套
一般公共设施维护费 一般公共设施维护费的构成是： 1)、人员费用，分为管理人员、技师、技工等，包括工资、福利、津贴、保险和服装费用等；F1(元/月) 2)、公共照明系统费用，包括大厅、门厅走廊、路灯、装饰灯(含节日装点灯)。这项费用又分为： (1)、电费(W1×T1+W2×T2+…)×30×P电F2(元/月) 其中，W1表示每天开启时间为T1(小时)的照明电器的总功率(千瓦/小时)；T1表示每日开启的时间(小时)；30表示每月天数；P电表示电费单价(元/度)。 (2)、维修费，这是一个估算的经验值；F3(元/月) 3)、抽送风费用，包括： (1)、电费＝W×24×a×30×P电F4(元/月) 其中，W表示抽送风电机的功率；a表示使用系数，使用系数＝平均每天开启时间/24；P电表示电费单价(元/度)。 (2)、维修费，这也是一个估算的经验值；F5(元/月) 4)、给排水费用，包括： (1)、电费＝W×24×a×30×P电F6(元/月) 其中，W表示抽送水电机的功率；a表示使用系数，使用系数＝平均每天开启时间/24；P电表示电费单价(元/度)。 (2)、维修费，这是一个估算的经验值；F7(元/月) 5)、供配电、发电系统设备维修费；F8(元/月)
6)、消防系统维修费；F9(元/月) 7)、公共建筑、道路维修费；F10(元/月) 8)、以上2～7项的不可预见费，按10%计；F11(元/月) 由上述这11项费用，可按公式(2-1)计算出一般公共设施维护费：P2＝∑11i=1Fi/S(元/月?m2) 其中，P2表示一般公共设施维护费，Fi表示上述所列F1至F11代表的费用；S表示所管物业的总面积。 由这个计算公式可见，管理面积S越大，则每单位面积所分摊的一般公共设施维护费P2也越低。 9)、更新储备金： P’２＝｛∑(Mi+Ii)÷Yi｝/(12×S) 其中，P’２表示一般公共设施的更新储备金，Mi表示各一般公共设施的购置费，包括照明系统、抽送风系统、配电发电系统、消防系统等；Ii表示各一般公共设施的安装费用；Yi表示各一般公共设施的正常、安全使用年限；S表示所管物业的总面积。 3、电梯费 电梯费的构成是： 1)、电费＝n×W×24×a×30×P电F1(元/月) 其中n表示电梯数(4部电梯n就为4)；W表示电梯功率；a表示电梯使用系数，由于写字楼、商厦、公寓的电梯使用时间和频率不同，会有差别，它可以通过统计的方法进行估算，a大致在03～06这样的范围之间；P电表示电费单价(元/度)。