——2013年——市场研究报告
目录
【全国市场】
宏观经济：经济平稳运行，结构调整以及财税、经济、土地等改革为未来主要任务 (3)
全国市场：市场整体向好背景下，各地市场呈现差异化发展趋势 (8)
【成都市场】
成都楼市：刚需主导下市区及近郊楼市整体回升，房价上涨导致需求向小面积段产品转移18 市区二手房：“国五条”政策短期内影响成交量大涨，长期来看，成都市场仍以新房为主，二手房将保持稳定的发展态势 (24)
市区土地：住宅土地供应速度减缓下市场仍持续活跃，溢价成交已成常态，成交楼面地价再创新高；商业类土地成交楼面地价同比上升22% (30)
近郊土地：成交规模与2012年基本持平；开发商积极参与住宅类土地市场，成交楼面地
价创2010年来新高；商业类土地成交楼面地价同比上升约一成 (36)
市区片区：城东供销大幅攀升，市场发展迅猛，传统热点区域城南市场主力地位依然稳固；热销项目价格持续上涨叠加高价新入市项目，九成片区均价出现上涨 (42)
近郊片区：临近市区的大丰、华府、大面、犀浦等片区持续热销 (48)
高端市场：别墅市场量涨价跌，市区高端高层全面向好 (61)
商业办公：市场整体供应萎缩，办公物业去库存化态势明显；40年产权物业表现持续低迷 (69)
营销：渠道混战、微媒体崛起、热点话题营销等为时下地产营销主流，而更加精细化的客户分类需要我们探索如何为客户提供满足其偏好的服务 (83)
【企业榜单】
2013企业榜单 (87)
宏观经济：经济平稳运行，结构调整以及财税、经济、土地等改革为未来主要任务
正合观点：
1.2013年经济增长低位平稳运行，实体经济显示好转迹象，伴随着温和的
通货膨胀，新增信贷保持稳定，市场流动性较为充足，2014年资金面将延续稳定的态势，经济将延续中速增长的态势
2.经济仍处于合理的运行区间，2013年完成全年经济任务，未来工作的主
要任务是注重经济发展结构调整以及国有企业改革、财税改革、完善金融市场体系、扩大自贸区试点、加快房地产税立法、城镇化等一系列改革
3.外部环境表现较好的情况下，房地产市场整体调控政策将不会放松，但根据各城市的房价上涨情况以及年初公布的房价控制目标的不同，房地产调控政策在各城市之间出现分化，而成都目前房价涨幅仍处于基本可控制的范围内，短期内政策维持稳定的可能性较大
4.长期来看，去行政化为房地产市场调控的主要方向，政府对房地产市场的调控转向加强保障性住房的建设，保障中低收入者的住房需求，同时，弱化政府对商品住宅市场的行政调控，商品住宅交由市场主导
5.城镇化的推进将使得中小城市以及中西部城市、高速交通网交叉点城市房地产市场迎来发展机会，但产城一体化等建设以及城镇化建设对大量资金的需求或将使得开发商拿地门槛提高；而金融体系的改革将拓宽房企融资渠道，同时降低融资成本
一、2013年经济表现平稳，2014年经济仍将保持中速发展，资金面延续稳定的态势
1、2013年共实现总产值56.88万亿元，同比增长7.7%，整体经济呈现平稳的态势，三驾马车等指标表现较好，实体经济好转迹象愈加明显，经济好转伴随着温和的通货膨胀
2、新增信贷保持稳定，流动性充足，2014年将维持积极的财政政策与稳健的货币政策，信贷资金等资金面将延续稳定的态势
二、在完成全年任务的情况下，结构调整以及财税、金融、城镇化
等改革为未来长期一段时间的主要任务
三、短期内调控政策不会放松，各城市调控政策出现分化，长期去
行政化为主要方向，房地产税等市场化手段将为主要的调控方式，
城镇化、金融体系等改革将对房地产市场产生一定影响
1、目前调控政策不会放松，政策调控从以往的全国“一刀切”变为不同城市区别对待，即各城市根据自己的实际情况制定房地产调控政策，房地产调控政策在各城市之间开始分化
从成都目前房价上涨情况来看，统计局公布的11月房价指数同比涨幅为9.8%，仍处于基本可控制的范围（成都年初制定的房价控制目标为“新建商品住房价格涨幅低于本年度城镇居民人均可支配收入实际增长幅度”，2013年城镇居民人均可支配收入涨幅预期为13.5%，CPI涨幅预期为3%-4%，因此成都房价涨幅将控制在10%以内），短期内成都政策维持稳定的可能性较大。
图：2013年以来与房地产市场有关的政策
2、长期来看，逐步去行政化将成为未来房地产市场调控的主要方向，房地
产税等市场化的调控机制将成为主要的调控方式，但目前全社会房产基础数
据统一平台尚未完全建立，同时房地产税立法涉及多个税种调整，其全面开
征仍需时日
房地产税与房产税：
十八届三中全会公布的《决定》全文提到“加快房地产税立法并适时推进改革”，房地产税不同于重庆、上海征收的房产税，是一种综合性的税种，在我国，它包含房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税等，房地产税的立法是有关房地产税收整个制度框架的梳理和设计，住建部政策研究中心主任秦虹表示“房地产税的立法要系统研究如何在持有、交易环节设臵税收。”财政部部长楼继伟也表示“加快房地产税立法，整合房地产开发和交易环节税费，减轻整体税负，转向持有环节。”从目前情况来看，房地产税立法仍需时日。
重庆和上海征收的房产税是房地产税中的一个税种，它是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
图：2013年以来召开的会议、公布的重要文件提及的有关房地产市场政策内容
3、城镇化的推进将使得中西部城市以及中小城市房地产市场迎来发展机会，
城镇化建设过程中对资金的大量需求或将使得开发商拿地门槛提高，表现在
土地成本的提升以及增加拿地附加条件，如为当地修建医院、教育等配套或
者开发产业园区等
农民集体土地流转与小产权房：
农村土地流转作为城镇化建设的主要工作，目前已经开展一些试点，但农村集体经营性建设用地流转不能违背土地用途管制制度，农村集体建设用地需围绕着有利于农民生活和农业生产这个核心，目前不能用作房地产市场开发销售，同时土地流转与小产权房转正并没有关系，小产权房属于违法建筑，从目前政策来看，小产权房属于历史遗留问题，短期内得不到解决，但是也不会将问题扩大。
4、金融体系改革未来将拓宽房企融资渠道，并且降低融资成本，其对融资
困难的缓解或将解决旅游地产、商业地产的资金需求难题，将有助于旅游地
产与商业地产的发展
利率市场化与房地产市场：
金融体系利率市场化改革已经取得重大的进展，今年7月央行宣布取消贷款利率下限的规定，下一步利率市场化改革将是逐步取消存款利率上限，但由于目前存款保险制度尚未建立，取消存款利率上限仍是一项长期的工作。但我们可以发现，若未来取消存款利率上限，金融机构获取存款的资金成本将提高，因此，房企获取银行贷款的利率也将可能提升。
同时，随着银行存款利率的放开以及投资渠道多元化的发展，部分投资房地产的资金可能转向银行存款、银行理财产品、信托等其他投资渠道，分流部分房地产市场投资需求。
全国市场：市场整体向好背景下，各地市场呈现差异化发展趋势
正合观点：
各项指标表明，全国市场2013年整体向好，销售面积与金额均处近年来高位，住宅类土地成交楼面地价持续高位波动。
各城市发展呈现分化，表现为政策调控从“一刀切”转为各城市区别对待；一线城市楼市量价齐升，土地市场持续火热，开发商回归趋势明显，二线城市楼市与土地市场表现相对较弱。
随着土地成本的上涨、国内融资渠道的限制，开发商利润率受影响下转型力度加大。
数据说明：
1、统计时间：2013年1-12月
2、全国楼市数据均来自国家统计局、住房和城乡建设部官方网站
3、全国土地供应成交、商业类土地成交楼面地价、溢价率数据由全国30个重点城市统计构成
4、全国住宅土地成交楼面地价和溢价率数据由全国300个典型城市统计构成
一、全国房地产各项指标全面回升，同比增幅处于近年高位；同期，
土地市场成交量同比大幅回升，价格方面表现良好
1、全国房地产投资同比回升19.8%，新开工面积结束2012年的负增长态势表：2006～2013全国房地产投资、新开工房屋面积及同比增幅情况（单位：亿元、万平米）
2、全国保障房计划新开工量持续下降，全年计划任务提前小幅超额完成表：2011～2013全国保障房计划新开工情况（单位：万套）
3、全国商品房销售指标全面回升，同比增幅处于近年高位，住宅、办公类
物业等销售面积同比增幅均出现回升
表：2006～2013全国商品房销售面积、销售金额及同比增幅在情况（单位：万平米、亿元）
注：缺少商业、办公2010年1-3月成交量
4、全国70城市房价指数：环比上涨城市个数持续高位
5、土地市场亦表现较优：
?住宅类土地成交楼面地价持续高位，楼面地价在1500～2400元/平米之间变动，土地溢价率整体回升
?商业类土地价格上升至历史最高位
?总价“地王”拿地金额较2012年大幅增加，成交楼面地价“地王”单价上涨明显，溢价率近50%
表：2013住宅类、商业类土地供应成交情况
表：2011、2012、2013全国住宅类土地总价及楼面地价“地王”指标对比
二、从调控政策、市场表现以及开发商动作来看，各典型城市呈现
分化趋势
1、一线城市楼市量价齐升，土地市场持续火热，开发商回归一线城市趋势
明显；二线城市楼市与土地市场表现相对较弱
表：2012与2013全国典型城市商品住宅月均成交面积与成交均价情况（单位：万平米、元/平米）
表：2012与2013一线、二线城市住宅类土地供应成交情况对比（单位：万平米，宗）
图：2013.1-11典型开发商新增土地城市分布情况（单位：万平方米）
表：2013. 11-12典型开发商一线城市与二线省会城市新增土地情况
身情况的调控政策，10月底开始，北上广深等一二线城市相继公布最新房地
产调控政策
表：十八届三中全会前后部分城市限购、限贷政策调整情况
南昌11.31
能够提供在本市满1年以上纳税证
明或1年以上社会保险缴纳证明的
非本地户籍居民家庭，限购1套住
房（含新建商品住房和二手住房）
证明或2年以上社会保险缴纳证
明的非本地户籍居民家庭，限购
1套住房（含新建商品住房和二
手住房）；严禁未成年人购买住
房
进一步提高第二套住
房贷款的首付比例
沈阳11.25
能够提供在本市1年以上纳税证明
或社会保险缴纳证明的非本市户
籍居民家庭，在上述区域内限购1
套住房(含新建商品住房和二手住
房)
能够提供在本市2年以上纳税证
明或社会保险证明的非本市户
籍居民家庭，可购买1套住房
二套房首付比例不得
低于65%
厦门11.25
能够提供自购房之日起算的前2年
内在本市累计缴纳1年以上个人所
得税缴纳证明或社会保险缴纳证
明的非本市户籍居民家庭，限购1
套住房(含新建商品住房和二手住
房)
重申政策：能够提供自购房之日
起算的前2年内在本市累计缴纳
1年以上个人所得税缴纳证明或
社会保险缴纳证明的非本市户
籍居民家庭，限购1套住房(含
新建商品住房和二手住房)
提高第二套住房贷款
的首付款比例
杭州11.26
能提供自购房之日起算的前2年内
在本市累计缴纳1年以上个人所得
税缴纳证明或社会保险(城镇社会
保险)缴纳证明的非本市户籍居民
家庭，限购1套住房(含新建商品
住房和二手住房)
/
要求对贷款购买第二
套住房的家庭，首付
款比例不得低于70%
南京11.25
能够提供1年以上（含1年）纳税
证明或社会保险缴纳证明的非本
市户籍居民家庭，可新购1套住房
（含新建商品住房和二手住房）
/
进一步提高第二套住
房贷款的首付比例
西安11.28
能够提供在本市一年以上纳税证
明或社会保险缴纳证明的非本市
户籍居民家庭，限购1套住房（含
新建商品住房和二手住房）
/ /
武汉11.18
能够提供本市1年纳税证明或社会
保险缴纳证明的非本市户籍居民
家庭，限购1套住房（含新建商品
住房和二手住房，下同）
暂定对非本市户籍居民申请购
房的，由必须在纳税或者缴纳社
会保险时间一年调整为二年，并
仅限购1套（含新建商品住宅和
二手住房）
抓紧研究提高第二套
住房贷款的首付款比
例
三、开发商整体业绩完成较好，但受到土地成本上涨与国内融资限
制，利润率受到影响，开发商转型热情增加
1、全国典型房企销售业绩同比均表现大幅上涨，全年业绩完成情况良好，
其中，千亿房企数量增至6家，大型房企发展强劲，两极分化态势明显，在
现有市场背景下，小型开发商在运营规模的扩张等方面超越大型开发商的难
度较大
表：2013年典型开发商销售业绩（单位：亿元）
注②：典型房企为：万科、中海、华润、龙湖、保利、恒大、绿地、碧桂园
2、开发商土地购臵金额回升至2011年水平，但土地购臵面积同比下降10%，
土地成本明显上升，利润率受影响，竞争更加激烈
表：2010～2013全国地产开发企业月均土地购臵金额、面积及同比增幅情况（单位：亿元、万平米）
图：2012.1-2～2013.12全国房地产开发企业月度土地购臵面积走势情况
程度下降，传统银行贷款融资渠道受阻，内地房企海外融资积极性增强，融
资总额突破1888亿元人民币，超出2012年全年的50%
图：2010～2013开发商自有资金比率及资金充裕度
注②:资金充裕度=开发企业资金总量/房地产投资总额
注③:数据来自各开发商官方网站及相关网站动态信息
4、利润下降与竞争强度增加背景下，多家房企加快转型，转型方向与强度
都有所增加，但仍处于探索阶段
表：2013典型开发商部分转型项目情况
成都楼市：刚需主导下市区及近郊楼市整体回升，房价上涨导致需求向小面积段产品转移
正合观点:
1.“国五条”出台后市场整体表现平稳，但金九银十过后，从认购以及现场调研数据来看，成交量表现出下滑的趋势，同时成交均价涨幅逐步趋缓，市场表现出一定的疲软态势，从成都房地产市场的长期发展趋势来看，2012年以来成交量的快速上涨期已经结束
2. 房价上涨导致需求向70-80平米小面积段产品转移，在消费者总价承受能力有限、注重产品功能的情况下，目前产品的面积已经压缩到极致，未来通过进一步压缩面积控制总价将越来越难
3.市区土地成本加上建造成本、税费已反超房价，通过进一步压缩面积控制总价的难度也越来越大，受市区与近郊刚需面积段趋同发展及其挤压关系等因素影响，市区刚需产品的快周转、盈利性均受影响。而郊县在土地成本较市区低，同类产品与市区持续拉开价差，同时轨道交通不断完善的情况下，市区外延、产业辐射的郊县区域或将拥有较好的发展机会
数据说明：
1、数据源自备案系统、正合地产数据库
2、数据统计时间：2013年1-12月；供应、存量、热销项目内容部分数据统计截止到2013年11月
一、2013年，市区及近郊商品住宅市场整体表现量价齐升，成交
均价同比均上涨至2006年最高，但近郊去库存化态势更为明显，
同时与市区价格梯度保持平稳；近郊各郊县全年整体表现上涨，龙
泉表现最优
表：2013年市区及近郊商品住宅供销量价情况（单位：万平米、元/平米、亿元）
表：近郊各郊县2012与2013.1-11存量及出清周期情况（单位：万平米、月）
二、在刚需客户总价承受能力有限的情况下，房价上涨导致需求向
小面积段产品转移；近郊与市区在主力产品趋同下持续拉开总价差，
进一步分流市区价格挤压型客户至郊县
1、市区、近郊各面积段产品供销存表现整体平稳，房价上涨导致部分需求
向80平米以下的小面积段产品转移
表：2010-2013市区分面积段成交套数占比变化幅度与总价段对比情况（单位：元/平米；%；万元）
表：2010-2013近郊分面积段成交套数占比变化幅度与总价段对比情况（单位：元/平米；%；万元）
2、在市区、近郊产品同质化、总价差持续扩大、成交楼面地价不断上涨且
土地成本差距持续扩大的情况下，价格挤压型客户进一步被动转移至近郊购
房
市区房价收入比持续位于30%以上，刚需客户购房选择被动郊区化
从我司对房价收入比（房价/城镇居民人均可支配收入）的研究来看，当房价收入比达到30%时，客户在购房区域的选择上存在被动郊区化的特征，即刚
需客户被迫挤压至郊县购买，成都当前市区房价收入比仍大于30%，一定程
度上支撑郊区被动化。