一、单项选择题
1. 用于判断基础资产产生的现金流是否可用于正常还贷的指标是（）。
A. 净现金流（NCF）
B. 贷款价值比例（LTV）
C. 收入贷款倍数（DSCR）
D. 资本化率（CAP rate）
描述：null
您的答案：C
题目分数：10
此题得分：10.0
2. 用于预测违约情况下贷款损失严重程度的指标是（）。
A. 净现金流（NCF）
B. 贷款价值比例（LTV）
C. 收入贷款倍数（DSCR）
D. 资本化率（CAP rate）
描述：null
您的答案：B
题目分数：10
此题得分：10.0
3. CMBS交易结构中，负责违约贷款处置的是（）。
A. 主服务商
B. 副服务商
C. 特殊服务商
D. 资产管理机构
描述：null
您的答案：C
题目分数：10
此题得分：10.0
二、多项选择题
4. 以下属于CMBS与RMBS的基础资产的区别的是（）。
A. 资产池质量评估的难易性
B. 有无追索权
C. 单笔贷款违约的重要性
D. 单笔贷款金额大小
描述：null
您的答案：A,C,D,B
题目分数：10
此题得分：10.0
商业地产发展九个模式 产权酒店只管投资 很多开发商看到商业地产是一块“肥肉”,都竞相介入,但又不愿和商铺正面较量,于是另辟蹊径,在风景区或城市繁华地段修建类似于酒店的房子卖给购房者(即投资者),再由专门的管理公司或有品牌的酒店管理公司来进行统一管理、经营。 点评:投资者只管投资,当跷脚老板,到时候分钱。安逸是安逸,但回报或折旧率如何实现是关键。 分时度假居住投资两相宜 又有一些开发商认为,产权酒店模式呆板,不灵活。于是费尽心机想出了一种新的模式———分时度假,投资者买下酒店或类似于酒店的房子以后,可以选定一年之中一定时间自己居住,同时还可以到其他城市相互联姻的开发商开发的酒店居住而不需付费用,其余时间由管理公司按酒店的模式进行统一管理和经营,购房者不参与管理和经营,只得到固定的有一定年限的折旧率。 点评:这种模式有二大好处:一,房子是按套数卖,在面积上不会被欺骗;二,经营方式灵活,自用投资两相宜。但值得关注的是固定的回报式折旧率最终如何兑现,特别是经营不善时。所以选择景点应是关键,游人多的地方好经营。 认购建筑面积挖掘中小客户 这种模式在欧美一些发达地区非常盛行,成都目前只有万国熊猫城在执行这种模式,有业内人士指出,这种模式必将是商业地产未来的发展趋势。认购建筑面积具体的操作方法是,地产商把位于黄金地带的商场或写字楼,划成几大区域,每个区域再划成若干份,每个购房者可购买其中的一份或几份,所有购房者共同拥有这个区域的产权,每个人可执有共有产权证。 点评:这种模式有二大特点:一,一般都是价格昂贵的商场或写字楼由于面积大、价格贵才用这种模式;二,本钱少的中小投资者也可以购买,实际上是产权证券化的前奏。 银行担保保障回报 一些商业地产项目都作出了不得低于8%的投资回报承诺,针对这种现象,一些开发商推出了银行担保模式,给投资者吃了定心丸,这种模式即使后期经营不善,达不到这个最低标准就由银行来为购房者付清。 点评:值得提醒的是银行的投资担保一般只有几年期限,几年以后呢?谁承担责任。毕竟购买物业寻求回报是较长期的投资行为。 投资保障招揽顾客 投资本身就是风险和收益并行,收益又是一个未来的不确定的预期值,谁敢对这个预期值做出承诺?而在电讯广场、世都大厦,开发商都给出了不少于8%的投资回报承诺。开发商表示,在一定期限内,如果低于这个最低标准将由他们自掏腰包补上。 点评:这种模式确实能给投资者一定的信心,但如果达不到这个标准开发商能否兑现还得让时间去检验。 产权商场两权分离 所有权与经营权相分离的房地产商铺投资形式,在蓉城悄然走俏。商铺业主出于投资目的,将产权商铺通过发展商和第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营,商铺业主获得定期的投资回报。 点评:这种模式主要避免了以前一些开发商把商铺卖完以后一拍屁股走人的毛病。再加上统一经营和管理,避免了以前一些商场各自为政的现象,对品牌经营确实大有裨益。 商企联姻巨头摇旗
关于轻资产运作的市场调查 一、商业地产轻资产模式类型： 1.长期租赁型: 把旧的资产进行改造装修，提高增值服务，主要根据差价和增值服务收费来实现盈利。 2.资金持有型: 资产由基金持有，通过改造装修进行租赁管理，盈利模式是资产增值和基金管理费。 3.联合开发型： 资产方与资金方合作成为资金公司，通过资源整合，运营机构发挥经营管理增值的能力。盈利模式主要是股权经营、资产运营和运营管理费。 4.品牌输出型： 通过品牌化的输出实现增值，盈利模式是收取品牌管理费。
二、各商业地产商轻资产合作模式 1.大悦城地产 合作项目：天津和平大悦城 收益来源： ◆管理费，与投资方新加坡政府投资公司（GIC）共享租金 收益和净收入（NOI）分成 ◆超过租金预算部分获取超额奖励 ◆自有产品线（如5号车库、良食局等）输出获得营业收益 ◆未来退出时可获得资产增值收益分享 在合作模式上，大悦城地产主要以管理输出、商业策划、运营等形式全程参与商业项目的前期开发和后期的运营管理，盈利模式主要有品牌管理费、运营管理费，包括退出期的奖励，同时20%股权投资的收益。 2.万达商业 合作项目：北京槐房万达广场、大连甘井子万达广场 收益来源： ◆万达负责规划设计、建设、招商、运营、商业信息化管理， 所产生的租金收益万达与投资方按三七比例分成万达主要以“代建+品牌输出管理”的方式，开启轻资产模式
3.凯德 合作项目：长沙湘江财富金融中心 收益来源：输出品牌及管理，收取服务费 ◆以输出管理和品牌的形式参与项目的资产规划、开业筹备、 商业运营和资产管理 ◆签署服务合同，期限为15年，分为两个阶段（开业前后） 收取服务费 对于合作模式，凯德较为灵活，从未开业项目的资产规划、开业筹备、商场管理、资产管理到已开业项目进行管理和资产升级均可。 4.红星商业 合作项目：唐山爱琴海购物公园 收益来源： ◆全方位“介入管理”，收取管理费。成立独立的商业管理公 司，在项目土地阶段介入，对前期地块的选址评估、挂牌 条件的商谈、规划设计、业态、招商、建造、后期运营都 由商业管理公司来完成 ◆股权合作、整租承诺或是提点分成等
商业地产资产证券化交易模式介绍 我今天的分享主要分为三方面：第一，介绍目前国内证券化市场和地产相关的产品品种的基本情况；第二，介绍地产企业或者拥有物业的相关企业做资产证券产品的意义；第三，介绍在操作层面的一些相关方案、思路及需要重点关注的问题。 一、国内证券化市场上地产相关产品基本情况 1、资产证券化产品相对其它固定收益产品的特点 资产证券化在过去三四年里被讨论的非常多。所谓的资产证券化，相对其它的固定收益类产品主要有三个方面的特点： 首先，需要基础资产并依托该基础资产设计产品，包括对现金流的分析、设计产品的规模、支付的顺序和具体安排等。 其次，一般所称的证券化产品其基本要素是特殊目的载体（SPV）。最近刚刚问世的信托型的ABN得到了市场的广泛关注，这是因为此前ABN没有特殊目的载体，而现在有了这个载体，就会导致交易结构和风险隔离效果发生重要变化。因此，SPV是非常重要的要素。 最后，证券化产品一般有分层结构。其它的固定收益类融资产品，比如银行贷款，一般来说没有分层结构。证券化产品则大多都有优先、劣后的分层安排，实现了风险和收益的分割，并实现了不同投资人购买不同档次、不同风险权重和不同现金流特点的产品的效果。 这三方面的特点——基础资产、特殊目的载体、分层结构的特点和作用，就是资产证券化最核心的要素。 2、国内常见的证券化品种分类 就国内而言，最常见的证券化品种有三类：第一类，以金融机构的信贷资产为基础资产的信贷资产证券化；第二类，以企业资产为基础资产，在交易所市场发行的资产支持证券，称之为交易所企业资产证券化；第三类，在银行间市场发行的资产支持票据。还有一些新型的资产证券化或类资产证券化品种，这里不赘言。除了公开市场外，在非公开市场上也有较多的私募证券化产品。 3、国内地产相关证券化产品的主要基础资产类别 国内地产相关的资产证券化的主要基础资产类别，大体可以分为三大类，分别是与债权、物权、股权相关的资产。 第一大类，债权。债权相关的资产可以分为四大科目： 第一个科目，是标准的商业银行贷款，包括商业物业抵押贷款和个人住房抵押贷款，对应的产品分别是CMBS和RMBS。 第二个科目，是其它类型贷款，大体有三个品种：一是以信托计划为载体做的信托贷款，二是相关委托方通过银行做的委托贷款，三是市场上最近一年多比较受关注的公积金贷款，以这三类贷款或者收益权作为基础资产的证券化项目都有出现。这些项目中通常也有一些细节值得关注，比如说针对单笔委托贷款，底层需要对应酒店收入等一些基础现金流。 第三个科目，是应收账款。至少可以有三个细分类别：第一类，是购房人自付分期款，自付分期款的第一单项目是今年1月份由碧桂园作为原始权益人发行的规模为28亿的自付分期款证券化项目；第二类，是应收未收到的银行按揭贷款，市场上已经有相当多的案例；第三类，是关于工程的应收和应付款，这对很多房地产开发商来说是应付款，对工程和施工企业来说是应收款，目前也有不少这类项目要推出，包括房地产企业发起的工程应收/应付款的证券化项目。 第四个科目，是其它合同债权。合同债权是一个很大的范畴。这里所指的“其它合同债权”主要包括物业租金、物业管理费这样的细分类别。物业租金更多是基于租赁合同，物业管理费也基于约定物业管理内容的合同。这两个品种在市场上也都出现过。 目前市场上最多见的针对房地产开发企业的基础资产，主要是应收账款和其他合同债权，合计对应至少五个细分类别。 第二大类，物权。物权与贷款或应收款相比有比较大的差异，对应房地产物权的证券化品种主要是准REITs或者是REITs品种。 第三大类，股权。主要指企业整体的股权IPO。 以上就是商业地产相关证券化产品的大致分类。 4、国内一些具体证券化产品的市场表现 现在关注一些市场上的具体品种，在贷款类别，RMBS产品近期最值得关注的是实现了注册制发行。在2015年4月注册制问世之前，RMBS一共发行不到100亿元，但是2015年4月注册制问世后至今，RMBS发行了345亿元，是注册制之前的大约3.5倍，可以说注册制对推进个人住房抵押贷款证券化的快速发展起到了直接和积极的作用。目前已经获得注册的RMBS规模达到了2500亿元。
房地产证券化 房地产证券化，是指将对房地产的投资转化为证券形态，从而使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为债权性质的有价证券形式。从广义上讲，房地产证券化可以分为以下四种形式。 一是房地产企业进行股份制经营，包括直接或间接成为房地产上市公司，从而使一般房地产企业与证券相融合，也包括一般上市公司通过收购、兼并、控股投资房地产企业等形式进入房地产业，从而使上市公司与房地产业结合。 二是以基金形式表现的证券化，有四种，第一种是消费基金，汇集居民以住房消费资金积累为目的的住房资金；第二种是投资基金，汇集投资者的资金投资于房地产的基金，这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发；第三种是资产运营型基金，以房地产投资信托为代表，即不进行项目投资活动，而是直接运作房地产资产，由此而产生经济收益作为基金回报；第四种，在实际情况中，还存在已经具备权益关系但未以证券化方式表现的基金形式，它们只要将权益以有价证券形式表现出来就构成房地产证券化，可称之为“准房地产证券化”，这主要是住房公积金和住房合作社两大类形式。 三是以债券形式表现的证券化，有两种主要形式：其一是直接发行的房地产项目债券，针对具体的房地产项目标的，由投资方或开发企业委托金融机构发行。其二是派生出来的债券，主要以资产支撑证券和抵押支撑证券为代表。资产支撑证券是目前国际资本市场发展最快、最具活力的证
券化形式，即以房地产资产（或房地产财产权利）为担保，靠该资产收益偿还的债券。 四是住宅抵押贷款证券化，是指金融机构对住房抵押贷款进行包装组合，将一定数量的，在贷款期限、利率、抵押范围、类型等方面具备共性的抵押贷款以发行债券的方式出售给投资者，包括抵押债券及由抵押贷款支持、担保的各种证券。它将使整个住房金融市场与资本市场直接联系，降低了金融机构开展住宅抵押贷款的成本，扩大融资渠道，并为广大投资者增加新的投资机会。 房地产业是一个高投入的行业，高投入在带来高收益的同时也必然带来高风险。正是这种高投入、高风险的行业特性决定了房地产业和金融业如漆似胶的关系，房地产业的每一步发展都离不开金融业的支持，金融业的每一次创新也都会给房地产业带来巨大的发展空间。而我国多年以来形成的以银行为主要融资渠道的房地产金融体系僵化、单一，不仅使现有金融系统积累了大量的金融风险，而且客观上限制了房地产业的发展。随着我国住房制度的改革和房地产业建设的加快，突破房地产金融的瓶颈限制，加速房地产金融业的创新势在必行。房地产证券化正是在这样的呼唤中来到中国。 房地产证券化是当代经济、金融证券化的典型代表，是一国经济发展到较高阶段的必然趋势。20世纪70年代以来，西方国家金融业发生了重大变化，一直占据金融业主导地位的银行业面临着挑战，而证券化却在竞争中得到了迅速发展，成为国际金融创新的三大主要趋势之一。在金融证
陈晓欧 资本管理与资产管理- 商业地产的投融资与资产管理的互动2天- 2、内容大纲: 第一模块、资产管理的含义与工作内容 1.资产管理的定义 2.资产管理与企业战略规划 3.资产管理与物业管理 4.资产管理与物业租售 5.案例分析 第二模块、开发投资组合战略与资产管理 1.收益型资产 2.战略失误与不良资产 3.投资决策与资产价值的关系 4.开发模式与资产管理 5.城市综合体的四种模式瞧资产管理 6.规划定位阶段的资产管理 7.案例分析 第三模块、资产管理与资产价值最大化 1.资产价值最大化 2.规划产生资产价值 3.客户需求与资产管理
4.设施管理与长期收益 5.案例分析 第四模块、举足轻重的资产运营 1.婴儿期的资产运营 2.成年期的资产运营 3.老年期的资产运营 4.租户与租约管理 5.资产运营成本控制 6.资产的使用效率 7.‘中瞧’的资产与‘中用’的资产 8.案例分析 第五模块、资产全生命周期与资产处置(Acquisitions and Dispositions) 1.全生命周期概念 2.资产管理的八大阶段 3.资产的枯木逢春 4.资产处置与资产优化 5.融资能力与资产管理 6.案例分析 第六模块、资产管理的标准化 1.专业化管理与综合解决方案 2.标准制定者 3.BOMA与SOP
4.案例分析 第七模块迈向金融地产与资产证券化 ●地产金融与金融地产 ●资产证券化与房地产证券化 -房地产企业的上市与退市 -REITs -房地产投资信托基金 -从欢乐谷门票谈证券化 ●全球、美国与中国房地产资本市场比较 ●机构投资者 -险资涉足房地产 -投资银行 金融地产全程详解: 融-投-管-退 企业融资就是战略问题 -房地产的16种融资途径 ●房地产基金解析(含案例) -私募基金 -基金中的基金(FUND of FUND ; FOF) -阳光私募 -并购基金 ●影响房地产投资决策的五大因素
【ABS专题】房地产资产证券化全解析 超过万亿的巨大市场前景，房地产资产证券化作为化解房地产库存的一个重要途径而被中央文件所提及，让众多资本机构觊觎这个万亿海洋。 房地产资产证券化的底层资产主要包括两方面： 1、不动产，即我们经常提到的REITs或者是类REITs； 2、债权，债权又分为既有债权和未来债权。 一、房地产投资信托（REITs） 1、什么是REITs？与我们通常讲的类REITs产品有什么区别？ 简单讲，REITs好比房地产的IPO，一般都是将房地产或持有房地产的项目公司股权装入特殊目的载体，以房地产租金以及房地产变现收入（包括房地产的增值收益）作为投资者本息收入的主要来源。以特殊目的载体是公司为例，投资者投资了REITs份额，相当于投资了一家只拥有房地产资产并以持有房地产为业的公司（各国对REITS持有房地产的比例要求不同，一般至少要求高于70%以上）。在这个架构下，REITs投资者可以真正分享房地产的增值收益，而并非是固定收益类产品或是融资主体通过一定期限实现融资需求后回购房地产。 在国际市场上，一般都要求REITs上市，也就是说一支真正的REITs在二级市场交易非常活跃。我们常常说的类REITs产品主要是以房地产租金支撑产品的利息，但是无法覆盖产品的本金；如果REITs产品流动性非常强的话，本金偿付问题就不那么突出，就像股票一样，是可以通过二级市场交易来提供流动性支撑。另一方面，持有REITs份额，就相当于持实质上有了房地产，如果房地产涨幅巨大，那么在短短的几年时间内投资者获得的收益可能就实现本金回收了；反之，一个真正的REITs，本金偿还也需要靠房地产自身的处置实现。 2、关于REITs的结构 标准REITs所采取的结构包括公司、信托以及合伙等。其中，信托方式对我国比较具有借鉴意义。比如新加坡、我国台湾地区以及香港地区，都采用了信托结构。下面是香港REITs的典型框架图：
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/5c14797923.html, 房地产轻资产运营模式分析 作者：康瑞文吴霞刘景范维胡越 来源：《中国房地产业·中旬》2018年第01期 摘要：房地产企业随着全球经济化，城市化的推进，房地产企业面临着许许多多的问题，房屋空置，楼盘亏损，企业资金困难，房屋销售困难，对于这些问题，房地产创新管理体系，改变原有的管理内容，从原本的以重资产为主的运营模式转化成以轻资产为主的运营模式，这样能够促进资源的有效利用和资金的循环利用，不断促进资源的有效利用，提高房地产企业的品牌，能够提高企业的运作形式，促进资源环境的密切结合。这样不断促进房地产的发展，实现地产资源的管理和利用。 关键词：轻资产运营；资源循环利用；企业合作 1、房地产轻资产运营模式的内容 房地产是目前发展的重要产业，但是房地产的建设和开发需要大量的工程建设，需要周边服务的大型工程，具有一定的困难和问题，面对房地产企业建设需要的大量资金，技术，经验，工程预测都可以进行资源的有效利用。 房地产企业的轻资产管理模式就是将产品制造和零售分销业务外包，自身则集中于设计开发和市场推广等业务，"轻资产运营"模式可以降低公司资本投入，特别是生产领域内大量固定资产投入，以此提高资本回报率。运用最小的成本获取最大的利益的一种运营方式，这种运营模式，可以减少房地产产业的压力，形成资源和资金的有效利用，形成资源循环利用管理的体系。 房地产企业轻资产运营是一种以价值为驱动的资本战略，以人力资源管理为纽带，通过建立良好的管理系统平台，促进企业的生存和发展。这样的运营方式可以打破原来的房地产重资产的运营局限，促进资金的互相补充，互相利用，能够不断促进房地产企业的相互合作，解决因为资金周转不行的问题，解决大型工程建设的难度，提高技术，提高经验。 2、房地产轻资产运营模式的优势 房地产企业的转型升级，从重工业的运营模式向轻工业的运营模式转变，能够促进资源的有效利用和循环发展的同时，还能够改变原来的企业结构和相关产业的变化，促进经济结构功能的调整，对于房地产轻资产运营模式具有这些优势： 2.1降低生产成本，用最小的成本获取最大的利润 房地产企业将一些重资产环节如技术含量较低的产品、零部件的生产转移给更有成本优势的公司生产，这样不仅节约了大量的基建、设备投资，而且节约了大量的人工费用，极大地降
商业地产轻重资产发展模式浅析
————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期： 2
商业地产轻重资产发展模式浅析 正略钧策管理咨询 不管是主动转型还是被动选择，近两年来越来越多的住宅地产商或者下游零售商进入到商业地产领域，商业地产群雄逐鹿，竞争日趋激烈。虽然许多企业纷纷进军商业地产，但多数企业尚处在战略摸索阶段，尚未形成清晰的商业地产发展模式。 借鉴国外商业地产的发展历程，结合国内商业地产的发展状况，从资本运营角度我们可把商业地产的发展模式分为两种——重资产和轻资产，重资产更依赖于大量的自有资本投入，轻资产则以资本运作和商业运营能力获取全价值链的收益。 重资产发展模式 无论是万达的“现金流滚资产”，还是中粮的“大悦城模式”，国内多数的商业地产商的发展模式是重资产模式，他们以大量的自有资本投入支持商业物业持有，实际持股占项目的50%以上，通过控股的方式来控制项目。重资产发展的瓶颈在自有资金的多少，而如何突破资金瓶颈，是重资产发展的关键所在。 “租售并举”无疑是解决重资产发展资金瓶颈的有效之路，万达、宝龙的“现金流滚资产”通过项目可售物业获取的大量资金来支持商业持有的发展，有效缓解了资金压力。同样作为香港租售并举的典型，恒隆地产以住宅销售补贴商业持有，在顺周期扩张持有商业物业，逆周期投资开发住宅，等待行业转好时出售套利，其“租售并举”模式的成功来自于雄厚的资金实力和稳健的财务策略。但我们不得不面对的是“租售并举”模式的重资产发展需要一个较长的周期，新鸿基从以开发物业为主转型到开发和商业持有并重用了十几年的时间。 前世之事后事之师，对于重资产发展的商业地产商上来说，以下几点值得借鉴： 1.租售并举可有效的缓解资金压力：万达、宝龙、恒隆等均采取租售并举 的模式，通过销售补贴持有，有效缓自有解资金压力； 2.行业上升周期是扩张商业物业的较好时机：在上升周期购买扩张是较为 稳妥的经营思路，从恒隆和新鸿基的案例也可以看到这一点；
第一届证券行业案例大赛参赛案例 2016年10月（案例完成时间）第一作者姓名洪浩 其余作者姓名杨旭山高瑞瑶颜冰 天风-中航红星爱琴海商业物业信托受益权资产支持专项计划——一个首单以信托作为原始权益人的类REITs项目1 一、背景介绍 1.1资产证券化概述 资产证券化（Asset Securitization）是指将缺乏流动性但其未来现金流可预测的资产通过集中打包组成资产池，并使用结构化金融技术进行现金流重组，将其转化为可以在金融市场上出售和流通的证券。因此，简单来说，资产证券化就是将可以产生稳定现金流的资产转化为证券的过程。这种以特定资产现金流为基础发行的证券，被称为资产支持证券或证券化产品；资产支持证券所对应的资产池也可称为“基础资产”、“资产包”、“原始资产”、“资产组合”等。 资产支持证券主要有如下三个特征： （1）它是一种生息证券，可供投资者在二级市场进行交易。 （2）资产支持证券的信用基础是一个由多项资产组成的资产池，而不是发起人的主体信用。 （3）通过破产隔离技术，使资产池免受发起人破产风险的影响。 1.1.1 资产证券化分类 按照美国市场划分方法，从基础资产种类来划分，证券化产品主要分为资产支持证券（Asset Backed Securities，简称ABS）和住房抵押贷款（Mortgage Backed Securities，简称MBS）。MBS可进一步细化为个人住房抵押贷款证券化（RMBS）和商业地产抵押贷款证券化（CMBS）；ABS又分为狭义ABS和CDO（债务担保凭证）。 1本案例根据企业调研和公开发表资料编写。案例仅作为教学和研究资料使用，不代表对本案例所含相关内容的认可，不作为原始数据的来源，亦不暗示某种管理方法或策略一定有效或一定无效。
一、单项选择题 1. 下面哪种投资品的风险更低？（） A. 股权型REITS B. 抵押型REITS C. 混合型REITS D. 单个房产 您的答案：B 题目分数：10 此题得分：10.0 批注： 二、多项选择题 2. 导致贷款价值比例（LTV）>100%的原因有（）。 A. 高估Cap rate B. 低估NCF C. 高估违约率 D. 高估违约损失率 您的答案：A,B 题目分数：10 此题得分：10.0 批注： 3. 国外CMBS的投资者主要包括（）。 A. 人寿保险 B. 养老基金 C. 互通基金 D. 对冲基金 您的答案：C,A,D,B 题目分数：10 此题得分：10.0 批注： 4. 美国立法机构对REITS在下面哪些方面有限制性要求?（） A. 红利分配 B. 组织形式 C. 收入构成
D. 股权结构 您的答案：D,A,C,B 题目分数：10 此题得分：10.0 批注： 5. 下列属于抵押型REITS特点的有（）。 A. 直接拥有房地产 B. 租金收入为主要收入来源 C. CMBS价值变动为收入来源 D. 利息收入为收入来源 您的答案：D,C 题目分数：10 此题得分：10.0 批注： 三、判断题 6. CMBS投资的一个风险是贷款的集中度过高。（） 您的答案：正确 题目分数：10 此题得分：10.0 批注： 7. 房地产投资信托是房地产资产证券化的一种，它将众多分散的 资金集于一体，并通过专家经营、专业化管理的方式，专门从事房地产领域的开发、买卖、租赁、管理等活动。（） 您的答案：正确 题目分数：10 此题得分：10.0 批注： 8. CMBS作为一个证券化产品，机构投资者通过购买CMBS可以间 接参与对商业地产的投资,但并不能达到充分分散投资风险的作 用。（） 您的答案：错误 题目分数：10
房地产企业（商业地产）轻资产运营模式案例分析 主讲老师：李豪 课程简介：在房地产新环境下，房地产企业尤其是商业地产企业，背负着大量资产，同时这些变现能力差，流动性低和资产增值不大等风险。如何即不改变原有的运营和操作模式，又可以提升企业资产变现能力和提高周转率，本课程以万达、万科等房企新资产操作为研究，展开课程学习。 课程时间：1天 课程对象：房地产企业高管、项目公司高管、房地产和商业地产经营管理者等课程收益： 1、学习和掌握房地产企业进行轻资产模式运营压力和挑战； 2、重点学习和掌握万达、万科和蓝城轻资产运营模式； 3、重点掌握房地产企业（商业地产）轻资产操作要点和细则。 课程大纲： 1房地产企业轻资产模式与方向 1.1传统商业地产模式的压力与挑战 1.1.1市场竞争压力 1.1.2企业运营压力 1.1.3政策税收压力 1.1.4企业利润压力 1.2轻资产6大方向与模式 1.2.1资产金融化 1.2.2金融多元化 1.2.3风险分散化 1.2.4专业突显化 1.2.5产品标准化 1.2.6运营服务化 2万达商业地产轻资产操作模式 2.1从万达地产到万达商业 2.1.1万达轻资产三步曲
2.2万达商业运营模式 2.3万达融资模式 2.4万达资产证券化模式 2.5万达主要挑战与压力 3万科全面轻资产模式 3.1轻资产重运营，要做城市运营商 3.2商业地产运营模式 3.3万科互联网思维开发模式 3.4万科营销轻资产模式 4从绿城到蓝城的轻资产模式 4.1绿城给宋卫平重要资产 4.1.1代建 4.1.2教育 4.1.3健康 4.1.4物业 4.1.5品牌 4.2蓝城初印象：“轻资产”的宋卫平 4.3蓝城的四大业务板块 4.3.1代建 4.3.2颐养 4.3.3农业 4.3.4健康 5部分地产企业轻资产案例 5.1华润轻全覆盖商业地产轻资产模式 5.2保利轻资产模式 5.3越秀地产轻资产快周转模式 6房地产企业（商业地产）操作与要点 6.1房地产企业（商业地产）哪些重资产可以剥离 6.2房地产企业如何搭建融资平台
商业地产投资的九种模式 1.产权酒店只管投资 很多开发商看到商业地产是一块"肥肉",都竞相介入,但又不愿和商铺正面较量,于是另辟蹊径,在风景区或城市繁华地段修建类似于酒店的房子卖给购房者(即投资者),再由专门的管理公司或有品牌的酒店管理公司来进行统一管理,经营。点评:投资者只管投资,当跷脚老板,到时候分钱。安逸是安逸,但回报或折旧率如何实现是关键 2.分时度假居住投资两相宜 又有一些开发商认为,产权酒店模式呆板,不灵活。于是费尽心机想出了一种新的模式———分时度假,投资者买下酒店或类似于酒店的房子以后,可以选定一年之中一定时间自己居住,同时还可以到其他城市相互联姻的开发商开发的酒店居住而不需付费用,其余时间由管理公司按酒店的模式进行统一管理和经营,购房者不参与管理和经营,只得到固定的有一定年限的折旧率。点评:这种模式有二大好处:一,房子是按套数卖,在面积上不会被欺骗;二,经营方式灵活,自用投资两相宜。但值得关注的是固定的回报式折旧率最终如何兑现,特别是经营不善时。所以选择景点应是关键,游人多的地方好经营。 3.认购建筑面积挖掘中小客户 这种模式在欧美一些发达地区非常盛行,成都目前只有万国熊猫城在执行这种模式,有业内人士指出,这种模式必将是商业地产未来的发展趋势。认购建筑面积具体的操作方法是,地产商把位于黄金地带的商场或写字楼,划成几大区域,每个区域再划成若干份,每个购房者可购买其中的一份或几份,所有购房者共同拥有这个区域的产权,每个人可执有共有产权证。点评:这种模式有二大特点:一,一般都是价格昂贵的商场或写字楼由于面积大,价格贵才用这种模式;二,本钱少的中小投资者也可以购买,实际上是产权证券化的前奏 4.银行担保保障回报 一些商业地产项目都作出了不得低于8%的投资回报承诺,针对这种现象,一些开发商推出了银行担保模式,给投资者吃了定心丸,这种模式即使后期经营不善,达不到这个最低标准就由银行来为购房者付清。点评:值得提醒的是银行的投资担保一般只有几年期限,几年以后呢谁承担责任。毕竟购买物业寻求回报是较长期的投资行为。
一、轻资产运营 【案例八十一】铜锣湾超限站 【基本概况】 截至2005年，国内各地上马的MALL多达百余家，但运营商们往往都局限于一隅。被手头的几个项目"深度套牢"。而唯有铜锣湾"快马轻刀"，在以旋风般的速度进行着全国性布局。铜锣湾的奥秘在于它独特的商业模式选择。 MALL是一个专业而复杂的系统。除了房产开发，还涉及到定位、招商、功能区规划、系统管理、业主品位筛选等各方面的整体融合，跨足36个行业，其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。国外运营商运作MALL，总是一板一眼，先从买地开始，设计、规划、施工、招商，一个项目少说也要5年。最近几年. 随着商业地产概念的炙手可热，国内许多实力雄厚的房地产开发商也纷纷涉足MALL ，基本上就是照搬了国外的模式。 这种标准模式看起来理所当然。但弱点是致命的：一是投资太大，一个MALL动辄投资十几亿甚至几十亿元；二是周期太长，实现盈亏平衡至少要5年，要收回全部投资就得十几年甚至几十年。 要让MALL在全国连锁，没有比尔，盖茨的钱袋和愚公移山的耐心，谁都投不起，谁也等不及。"所有的开发都要我做，做一个就头破血流了，我这一辈子能做成三个就不错了。"铜锣湾总裁陈智决定给这个行业换种"玩法"----每个城市都不缺在建和建好的商业地产。而合理规划、快速招商，最终为MALL带来人气和客流的专业能力才最稀缺。 很快开发商们发现，坐在谈判桌对面的陈智尽管资本实力不如自己，却比自己还"牛"。"商业地产要求独立一栋或度身定做。首层必须高过5. 8米，给人以通透感；层高不要超过3层，逛起来方便；而且要有足够共享空间、景点……否则免谈合作"。 同时，他们也发现陈智是如此不可拒绝---把MALL交给铜锣湾规划和招商，5个月就可以搞定，而自己做却要足足2年，光是时间成本就价值几个亿，还不要说铜锣湾带来的人气效应对房价地价的提升。因此对陈智提出的在强弱电设备、装修、品牌推广和租金方面给予优惠和支持的要求，开发商往往把算盘简单一拨便爽快答应下来。 就这样，陈智找到了一种轻资产经营、低成本扩张的模式，这也几乎是MALL在中国实现快速扩张唯一可行的路径。 在这种模式下，投资额大大降低，同行运作一个MALL的资金，陈智运作5个都不止，原本需要10多年的投资回收期现在被缩短到了平均18个月，而铜锣湾在华侨城和广东阳江的投资，更是不足一年就全部收回。 找准了方向，铜锣湾越走越快，越走越顺，公司对MALL的规划、设计、创新能力越来越强，供应商资源越来越丰富，遍布全国各地；根据市场需求变化调整货品种类所需要的时间越来越短，
房地产资产管理工作总结范文(基础版) Summary of real estate asset management (Basic Edition) 汇报人：JinTai College
房地产资产管理工作总结范文(基础版) 前言：工作总结是将一个时间段的工作进行一次全面系统的总检查、总评价、总分析，并分析不足。通过总结，可以把零散的、肤浅的感性认识上升为系统、深刻的 理性认识，从而得出科学的结论，以便改正缺点，吸取经验教训，指引下一步工作 顺利展开。本文档根据工作总结的书写内容要求，带有自我性、回顾性、客观性和 经验性的特点全面复盘，具有实践指导意义。便于学习和使用，本文档下载后内容 可按需编辑修改及打印。 一、营销管理工作 本年度围绕公司年初制定的“网点必须带租约售出、公 寓楼基本到达清盘、办公楼注重人气”的目标，做好本职工作，尽力完成领导下达的各项任务。 1、做好销售管理基础工作。包含市场调查、售楼现场管理、银行贷款、报表管理、销售策略、价格策略和销售例会等工作。 2、做好广告企划工作。包含广告项目的招标、询价;广 告方案的执行工作; 3、做好房地产权证办理工作。截止20XX年11月26日，办理房地产权证160户左右。
4、做好促销活动。年初执行“20万20套的清盘促销”、年中执行“凯华8周年，交2万抵8万”的活动，年底在房地产市场充分回暖的基础上，执行涨价策略。 5、特色工作。xxx分公司与xxx有限公司创新广告方式合作，由广告公司投资媒体并发布，画面我们审定，广告公司根据合作期间的销售额（除特价房外）提成。做好10月份的营销策划座谈会的准备工作。处理疑难客户，比如五号网点、soho2101、2102的交房问题和土地年限问题等等问题都得到了妥善解决。 二、办公室工作 本年度围绕“办文、办事、办会”三大工作职责，充分发挥“参谋助手，督促检查，协调服务”三个作用，在分公司经理的正确领导下，在同事们的大力支持配合下，较好地起到办公室上传下达的枢纽作用，为公司房屋销售和售后服务工作带给良好的基础。 1、做好日常管理工作。包含收发文、秘书、文件和档案管理、日常考勤、请销假、日常办公用品采购与保管、清洁卫生和后勤保障等等工作。
试论当今中国房地产资产证券化进行融资内容提要：房地产资产证券化主要有四种形式，即表外处理、表内处理、抵押贷款证券化、房地产融资租赁资产证券化。目前国内大多使用的是表内处理方式。我国房地产资产证券化刚刚起步，有很多问题需要解决，但实行资产证券化这种融资方式是不可阻挡的趋势。关键词：资产证券化金融机构 日前，由于国家加大对房地产的宏观调控，房地产投资商的资金来源大量紧缩，引起房地产界轩然大波。各相关人士纷纷发表观点，探讨房地产融资新渠道。在各种渠道当中，一个在国外已经成熟的方法受到人们的密切关注，那就是房地产的资产证券化。 一、房地产资产证券化的定义及主要形式 房地产资产证券化，是指从事房地产的企业以及其他金融机构将其所拥有的资产转换成股票、股份或债券，发行到证券市场上进行自由交易，使房地产资本的运转社会化。 房地产资产证券化最早是在60年代的美国兴起于住房抵押证券，并在80年代广泛扩大到其他行业。和其他行业的资产证券化相同，房地产资产证券化是将企业不流通的存量资产或可预见的未来收益构造和转变成为可流通的金融产品的过程。房地产证券化的发展需依托完备而发达的社会资本市场，将房地产资产社会化。 在金融界，房地产资产证券化的形式有很多种，归纳起来目前业内主要有以下四类： 1、表外处理——以销售实现的证券化 房地产公司将自有资产出售给SPV（专业操作资产证券化的中介机构）。该资产经出售后与原公司（发起人）的债务隔离。SPV通过中介使该资产信用提高（资产收益保证担保、保险、发起人连带偿付责任等）。由投资银行进行证券化设计，向投资人发行ABS（信贷资产证券化）收回现金用于向发起人购买资产。 2、表内处理——以资产担保而融资的证券化 房地产公司将自己名下的资产收益出售给SPV，向投资人发行ABS融资。由于该资产没有实现销售，房地产公司是以该资产为证券偿付的抵押担保，该资产还在发起人的资产负债表上。 3、抵押贷款证券化 由贷款银行将抵押贷款本息收益组合，出售给SPV，并通过投资银行发行资产支持证券的过程。它使银行的长期贷款变成可流通的证券加速了银行资金周转，降低
商业地产的痛点资产管理能力决定一切 大跨步发展了近10年的中国商业地产越发进入白热化竞争状态。商业地产因天生具备投资总额高、运营管理复杂、投资回收期较长等特点，大部分开发商在投资初期，就千方百计考虑与资本的结合，多渠道融资是商业地产的必修课。 无论是接触银行、信托、基金、债券等各个渠道的金融机构，从专业投资机构来看，商业地产的所有操作模式必须转化成国际通用的财务语言。金融资本的本质就是逐利，无论这个资本来自于保险机构、养老基金、对冲基金还是其他各类机构，金融行业更关注的是商业资产的回报效应。 因每个金融渠道融资的成本不同，因此各个渠道对物业的投资回报率也不尽相同。根据央行研究局的测算，当前社会加权平均融资成本为8.3%。因此，资产回报率在5%U内的项目，基本找不到资金方愿意接盘。投资回报率在5?8%勺项目，只能嫁接便宜但难弄的银行资本；投资回报率8?15%勺项目，基本具备了信托融资谈判的条件。投资回报率在15?20%甚至更高的项目，才具备吸引需要高回报的各类基金投资
的要求 在这样的情况下，当前投资收益和未来资产增值，都是评估投资条件的重要财务指标。 根据九洲远景机构的披露，从国际标准来看，EBITDA-U被作为投资市场对购物中心资产价值的核心KPI，它反映出一个购物中心通过持续运营所能带来的投资回报水平。现阶段，EBITDA-U达到6%是境外REITs发行的门槛。一般而言，一个成功购物中心的EBITDA-U可达至U 8%-12% 甚至更高。 EBITDA-U的构成有个简单的公式：EBITDA-U= EBITDA （税息折旧及摊销前利润）/Investment （投资成本）。从该公式可以看出，提高EBITDA-U的核心路径无非两条，提高购物中心的EBITDA及合理降低前期投资成本。 I地段不是唯一，资产管理能力是决定要素业界很多人将评估项目投资收益的核心关键是地段和选址，这帮李嘉诚的信徒们，更相信普遍市场趋势而不认可人为的力量。可惜的是，我们能看到太多的案例，位居城市核心地段，但门可罗雀。资产待价而沽，却无人问津。而有些项目，虽地处偏远，但仍人流如织。 大量的案例表明，粗放的地段论显然不能救商业
试论当今中国房地产资产证券化进行融资 内容提要：房地产资产证券化主要有四种形式，即表外处理、表内处理、抵押贷款证券化、房地产融资租赁资产证券化。目前国内大多使用的是表内处理 方式。我国房地产资产证券化刚刚起步，有很多问题需要解决，但实 行资产证券化这种融资方式是不可阻挡的趋势。 关键词：资产证券化金融机构 日前，由于国家加大对房地产的宏观调控，房地产投资商的资金来源大量紧缩，引起房地产界轩然大波。各相关人士纷纷发表观点，探讨房地产融资新渠道。在各种渠道当中，一个在国外已经成熟的方法受到人们的密切关注，那就是房地产的资产证券化。 一、房地产资产证券化的定义及主要形式 房地产资产证券化，是指从事房地产的企业以及其他金融机构将其所拥有的资产转换成股票、股份或债券，发行到证券市场上进行自由交易，使房地产资本的运转社会化。 房地产资产证券化最早是在60年代的美国兴起于住房抵押证券，并在80年代广泛扩大到其他行业。和其他行业的资产证券化相同，房地产资产证券化是将企业不流通的存量资产或可预见的未来收益构造和转变成为可流通的金融产品的过程。房地产证券化的发展需依托完备而发达的社会资本市场，将房地产资产社会化。 在金融界，房地产资产证券化的形式有很多种，归纳起来目前业内主要有以下四类：1、表外处理——以销售实现的证券化 房地产公司将自有资产出售给SPV（专业操作资产证券化的中介机构）。该资产经出售后与原公司（发起人）的债务隔离。SPV通过中介使该资产信用 提高（资产收益保证担保、保险、发起人连带偿付责任等）。由投资 银行进行证券化设计，向投资人发行ABS（信贷资产证券化）收回现金 用于向发起人购买资产。 2、表内处理——以资产担保而融资的证券化
YG地产集团轻资产运营模式研究 进入21世纪后,我国的房地产行业开始了一轮迅猛的发展,被人们称为“黄金十年”。不但其自身对我国经济增长的贡献量极大,还拉动了上下游多个行业的发展,对我国的国民经济发展起到了重要的推动作用。而随着房价的无理性上涨,房地产行业在经历了一波疯狂之后,给社会带来的弊端也逐渐显现。为了改善这种情况,阻止房地产的上涨势头,我国政府采取了多项宏观调控政策,房地产行业景气度开始下降。 一直以来,房地产采用的是“借钱—拿地—开发—销售”的一条龙重资产商业模式,但随着国家信贷政策的收紧,这种开发模式受到了极大的冲击,土地持有成本在逐渐攀升,成为房地产企业发展的最大阻碍。加之限购政策带来的销量下降,企业资金回笼速度变慢,更加重了房地产企业的资金压力,呈现出明显的流动性不足的现象,资金链随时可能断裂。由于我国房地产企业面临着巨大的现金流压力、融资压力、税收政策压力、土地成本压力和行业竞争压力,传统的重资产运营模式已经不足以支撑其继续生存发展下去,实施轻资产运营或成必然。但也不是说所有的房地产企业都适合轻资产的运营模式。 本文研究分析的轻资产运营的适用条件和集中常用模式的特征及利弊,会发现轻资产运营的过程也是一个不断变化和需要进行不断优化的过程,每个企业在尝试轻资产运营之前都要量力而行,否则将得不偿失。本文在对YG地产集团的轻资产运营模式进行模型设计和构建时,考虑到该模型构建的五大原则,分别为市场导向原则、系统性原则、创新性原则、低成本高效率原则、专业性原则,在这些原则的指导下并结合朱魏模型的启示,构建出YG地产集团的轻资产运营模型。该模型的最终目标是帮助企业实现其目标,主要包括五个模块:合理精准定位、关键资源与能力、独特的业务系统、适合YG地产集团发展的轻资产运营路径、完善企业的现金流结构,这五大方面关系紧密,共同构成了 YG地产集团轻资产运 营模型的前提和关键环节。通过对构建的轻资产运营模型的切实实施,发现系统的进行轻资产运营有助于企业精准营销,同时降低资金压力和后续的销售压力,在盈利能力、抗风险能力和可持续发展能力上都有巨大的贡献。 本文通过对YG地产集团轻资产运营模式的研究,构建属于YG地产集团的轻资产运营模型,希望可以为广大推行轻资产运营模式的房地产企业提供一个可借
W商业地产轻资产运营模式及其绩效研究 由于城市化进程的加快,人口大量涌入城市,带动了房地产业的发展,而对房地产的投资,也使房价始终居高不下。虽然房地产业目前尚还能发展,但由于大量的库存、激烈的竞争和日趋理性的消费,房地产业已经进入转折点。改革开放以来,我国房地产业始终采用的是以重资产运营为主的"香港模式",这样的运营模 式使资金链条对企业来说尤其重要,然而,由于银行贷款难度越来越大,回款周期较长,企业想在市场中获得更多的市场份额、快速扩大规模,仅仅依靠原有的模式已经达不到目标了。面对来自市场和自身的双重压力,许多地产企业开始着手转型,而轻资产运营模式作为在房地产行业刚新兴的一种商业模式,正在逐渐走入 房地产企业的视野,成为企业转型的一种选择,同时也为企业建立持续性竞争优势、实现可持续发展提供方向。 将商业地产中的巨头W商业地产作为案例分析的主体,介绍了 W商业地产的转型方案以及转型的原因,探索W商业地产实施这种轻资产运营模式的可行性, 并将轻资产运营模式和财务绩效评价相结合,对轻资产运营模式进行评价。采用的研究方法主要是文献资料法、定量分析法、规范分析与案例结合法。首先以W 的财务报表为依托,从财务报表中提取往年数据,利用这些数据,对轻资产模式下财务数据进行分析,得出轻资产会对企业的财务报表带来哪些影响;其次引入经 济增加值评价体系,通过转型前后经济增加值的比较,充分评价实施轻资产运营 模式对商业地产经济状况可能带来的影响;最后比较非财务指标,力求从宏观层 面对W的整体进行把控。利用分析得到的结果,积极探索轻资产运营模式是否可以优化原有的重资产运营模式,为商业地产盈利模式的改变提供可供选择的方向。