药品招商流程
一、树立医药招商目标
1、寻找客户，建立客户资源数据库，开展数据库营销。
2、找到在每个地市市场销售排名至少前20名的代理商或医药经纪人，建立重点可户数据库。
3、利用数据库在每一家目标医院或目标市场找到代理上合作。
4、最终形成完善的全国营销网络。树立公司的品牌形象。
二、电话营销技巧
1、三要二不要：
要介绍公司跟自己、要了解客户的基本信息、要了解客户操作市场的情
况；不要轻易报价、不要一开始就推销产品。
三、寻找客户
1、当地招商广告：
选择覆盖面广、业内人士经常看的报纸或其他杂志，刊登招商广告。选择媒体时多方调查、对比，不要把价格看成唯一的。一旦选择失误，不但浪费了资金，还遗误了战机。当今的环境，已不是大鱼吃小鱼，而是快鱼吃慢鱼！
2、主动寻找代理商档案：
1）交换。通过报纸、杂志、招商网站等，找到在当地招商的其他厂商，与他们沟通，互相交换已建立的档案。此种方法能在短期内建立大量的客户档案。不但节约费用，而且节约时间。但是从各地报表上分析，此种方法开展不理想。此种方法是我们工作重点，一定要加强。
2）客户、朋友推荐。利用在当地已经建立合作关系的客户或朋友以及有意结识同行业的医药代表，甚至组织同行业医药代表等人员聚会，请他们介绍良好的代理商或医药经纪人。此种方法的关键是与更多的人建立良好的关系，并反复主动提出要求帮助，忌讳碍于面子跟别人提过后等待别人主动回复。
3）招投标目录。通过招标办、老客户等拿到招投标目录，特别是前期的，多数人已经觉得没用，我们可以轻松拿到。然后从中找出新特药中标的单位，然后按每个产品分别找到代理该产品的单位或个人，分别拜访沟通建立档案。也可利用公司信息部协助开展工作。
4）到邮局或速递公司取得收发资料记录档案。无论是厂商、代理商或医药经纪人，都会经常寄发资料等，而邮局或速递公司对此都有详细记录，我们可以购买该项档案或到他们网站上搜索名单。此种方法已经有人在运用，效果良好，应予以重视。
5）套取竞争对手及其他厂商客户资料。在各招商网站都有大量厂商在招商我们可以以客户名义向他们提出区域代理意向，了解他们在当地的招商情况、客户分布及客户情况，进一步套取他们的客户名单。特别是象省级代理这种大客户。一家招商厂商只要能套取一两名客户，上百个招商厂商就是无穷的资源。
6）医院药剂科、药房、医生提供。安排合理的时间到各大医院拜访药剂科、药房相关人员或拜访重点医生，与他们建立良好关系或支付一定费用，请他们提供在该医院所有作临床新药的人员名单，建立客户档案。此办法是切实可行的，各地尽快重视，量力而行。
7）进入相关专业网站内部系统搜索。利用各种关系和手段，进入招标网站、
招商网站内部系统，搜索出所有在该网站注册的单位及个人名单。
药品招商是在于每个精细的环节，掌握药品招商流程是医药招商制胜关键。
招商基本程序
第一部分、新客户拜访程序
一、拜访目的：了解经销商各方面情况，签订经销代理合同。
二、拜访方式：电话预约，面对面拜访。
三、拜访程序如下：
1、电话了解情况。新客户的发展，必然已经经过多次电话沟通，电话沟通中，应该初步了解经销商十方面情况：
1) 经销商姓名、地址、手机、传真、办公电话、邮编等详细信息；
2) 经销商性质：个人/挂靠/公司？如是公司，则了解是股份公司还是国营单位？
3) 经销商主要纯销渠道：临床为主/OTC为主/批发为主？确定其主要销售方式；
4) 经销商纯销人员人数：临床代表多少人？OTC销售代表多少人？专职促销多少人？
5) 经销商操作思路：以临床为主还是OTC为主？以纯销为主还是分销为主？
6) 经销商操作区域：要求哪些区域？自己纯销哪些区域？分销哪些区域？
7) 经销商现在操作的主要品种是什么？操作情况如何？如何操作的？
8) 经销商对公司那个目标产品有兴趣？想操作多大区域？市场反馈如何？
9) 经销商是否操作过同类产品？操作情况如何？该同类产品价格、代理政策、销量如何？有什么问题？为什么不做了？
10) 经销商对操作公司目标产品有何要求？
2、在了解经销商基本情况后，在电话沟通中应该向经销商传递以下八大基本信息：
1) 公司基本介绍，注册资金/规模/集团情况/公司现状；
2) 目标产品情况，包括零售价格、产品卖点、产品功能、产品优势、产品功效等；
3) 公司在目标区域的销售思路，临床为主/OTC为主？
4) 公司在目标区域的销售目标、任务、考核等；
5) 公司目标产品代理扣率（如该区域有代理或者对代理商情况无法判断，不报代理扣率和价格）；
6) 保证金政策（特别说明开发多少个医院提前退还市场保证金，以打消经销商的不信任度）；
7) 公司的市场保护政策；
8) 公司其它产品的基本情况介绍；
3、由于现在实行的是电话远程招商，因此，拜访客户一般都是出差去集中拜访，每去一个地方，都要做出详细的拜访名单。拜访名单包括客户姓名、地址、电话、产品以及销售代表对该客户的评估情况；
4、出发前，先电话或短信通知该区域客户销售代表到达时间，希望对方届时安排时间会面；
5、到达后，先以短信通知该区域所有客户，销售代表住的宾馆、宾馆电话；
6、到达后，先拜访或电话咨询已经认识的业内人士/老客户等熟悉的人员，侧面了解本次欲拜访的目标客户群公司及个人的资金、操作能力、操作方式、信誉等各方面情况，以做到知己知彼，避免被大话客户蒙骗。此过程必须要做，切不可省略。
7、准备就绪后，即以电话约见客户。初次见面拜访要做到六准备五必谈四原则三留意
六准备：①拜访目的，加深了解还是签约？
②电话预约时间和地点；
③名片；
④齐全的资料、合同文本；
⑤样品；
⑥客户资料；
五必谈：①当地医院网络情况及商业、连锁情况；商业、医院扣率；
②当地促销费用情况；
③市场动态，了解市场和竞争对手；
④客户对目标产品的操作思路；
⑤客户对目标产品的销售准备工作进展和发展预期；
四原则：①良好沟通原则，尽可能多的了解客户的资金、信誉、市场能力等情况；
②不急于求成的原则；初次见面一般不要急于签订合同；
③多侧面了解的原则；
④自信、诚恳、专业的原则；初次拜访，销售代表要保持自信，态度要诚恳，与客户的谈话要有一定专业性；
三留意：①留意客户谈到的公司或个人的发展历程和现状；
②留意客户下属人员的素质，销售实力是整体评估而不是个人；
③留意客户对区域内的其它客户的评价；销售代表拜访时可以通过正拜访的客户侧面了解其它客户的公司或个人情况，但要注意技巧；
8、经过第一轮拜访，销售代表应该对各客户做出一个基本的评估，然后对有明确意向的客户或销售代表极力想争取的目标客户再进行第二次拜访，第二次拜访的目的应该更加明确，拜访要做到一中心二必到三要求四坚持五技巧：
一中心：拜访的目的是达成销售代表计划中的合作，即以合作为中心；
二必到：①必到客户办公室，办公室也可以从某些方面反应客户的实力和操作方式；
②必到客户仓库；
三要求：①要求操作的规范和思路；
②要求合作的时效性，遥遥无期暂不能确定何时可以合作的合同不能签订；签即要求多长时间内打款执行；
③要求目标任务与考核；
四坚持：①坚持公司的销售政策；
②坚持中长期发展的合作思想；
③坚持局部短期利益服从大局的思想；
④坚持争取公司最大利益的思想；
五技巧：①以专业、及对市场的了解说服感染客户；以代理成熟市场状况来激励客户；
②谈判陷于僵局时不妨先搁置或说请示领导后再决定；
③签大合同前，先去谈好一定的二级客户，有利于签大合同；
④销售目标任务与区域达不成一致时，可以考虑签为二级客户或试销客户（不给区域仅给医院）；
⑤以诚信（个人/公司诚信）来争取客户；
第二部分、老客户拜访程序
一、拜访目的：了解经销商市场发展状况，促进合作。
二、拜访方式：电话预约，面对面拜访。
三、拜访注意事项。
1. 出发前，先电话或短信通知该区域客户销售代表到达时间，希望对方届时安排时间会面；
2. 到达后，先以短信通知该区域所有客户，销售代表住的宾馆、宾馆电话；
3. 达到后，即以电话约见客户。拜访要做到三准备三必谈三必到。
三准备：①拜访目的，了解市场状况和发展形；
②电话预约时间和地点；
③近期销售记录和给客户的其它资料；
三必谈：①目标产品在当地医院网络情况及商业、连锁的销售现状；客户对目标产品的销售工作进展和发展预期；
②市场动态，市场对目标产品的反应和接受程度；了解市场和竞争对手；
③目前销售存在的问题和解决的方法；
三必到：①必到市场了解目标产品销售情况，检查市场；
②必到商业了解目标产品流向；
③必到客户单位接触具体业务人员，有机会给予一定的产品培训；
4. 拜访完后，做出市场评估，对发展目标、发展中的问题、解决的办法等有成型报告；
四、拜访客户时的三大纪律：
1. 出差拜访客户前应做出拜访计划并与上级沟通请示；
2. 拜访客户期间，应保持每天与公司上级的一次以上沟通；
3. 拜访客户时不可做出任何政策外的承诺
1.前期准备
需要准备的内容有:
产品类资料：批件、质量标准、样品、样盒、广告批文等。
销售政策类：价格、渠道、广告、促销品、分销商、代理商任务量、提货量、保证金等。招商书等。
2.发布信息
发布信息又分为:
A.定向发布信息
推介会等
B.专业媒体发布信息
医药招商网站、好药药品招商网、《中国医药》、《医药经济报》等。
C.大众媒体发布信息
门户网站，w w w.a l i b a b a.c o m.c n。全国性报纸、杂志，如《南方周末》、《销售与市场》等。
3.初次沟通
简要介绍产品，包括产品规格、功能主治等。
详细记录客户信息，包括客户姓名、地址、电话、主要销售模式、区域等。
积累客户数据。
4.深入谈判
详细介绍产品
功能主治、产品优势、卖点、与同类产品对比等。
促成代理意向
商谈合同细节
代理区域、价格、首次提货量、保证金、发货方式及费用。
签订合同
5.合同执行
建立代理商数据库
准备销售手续
一证一照、组织机构代码证、G M P证书、G S P证书、质量保证协议、质量标准等。核实相关数据
收货人姓名、地址、电话、代理品种、规格、销售资料数量、促销品种类及数量。按约定方式发货
6.销售服务
及时反馈发货信息
及时处理药品在途异常
沟通了解铺货、下货进程
解决销售疑难
渠道专业知识培训
医药招商之精细化
在医药招商工作中，“精细化”这一环节非常关键。我们都知道“精细化”作业能够让众多事情做出彩，但却不怎么知道如何才能做到“精细化”，如何才能达到这种操作的领域和高度。
在实际的营销运营工作中，目前的“精细化”营销或曰渠道精耕，存在为精而精，为细而细的倾向。结果导致指标系统复杂，考核项目繁多，不仅基层销售人员不知如何执行，管理层也无法实施有效管控，甚至所谓的一些执行手册也不过是一纸空文，几乎没有人可以记得住那些指标及内容。
只有策略明确的精细化才能产生实效，有实效的精细化才能激励销售人员主动执行;而方法简单则是医药招商之“精细化”的灵魂，只有简单到让人一目了然，才能易于执行，易于检查，易于考核。
“精细化”并不只是众多营销操作环节上面面俱到，事无巨细的表现。“精细化”实际上是”由标准化提升至专业化”的一个过程，“精细化”是一种操作上的高度，是一种境界……涉及更多的是执行力，具体要体现在营销环节的具象化操作表现上。
追求“精细化”运营首先要做到流程化，再由流程化迈向标准化。
在企业内部经常会发生这样的问题: 一个代理商的发货，收货，票据处理，或其它事宜拖延无期，代理商向区域销售人员反馈意见后却迟迟得不到回复。久之：导致一些代理商怨
声载道。这是我们营销服务流程存在问题。离标准化的营销作业还有距离，离精细化运营更有距离……
“精细化”的营销运营体现在各个环节，各个体系的精细化聚合。实际医药招商运作中：先做流程化;从招商实战推进到经销商后期服务和管理;从招商的策略与方式都要规范每个
运营流程，像广告招商流程、参展招商流程、区域人员设点招商流程等。
在实际的营销工作中，根据精细化运营方向将各业务项目流程简单化，量化，并确定考核指标及计量方法，制定相应的奖惩标准，形成管理制度，从而将执行，管理，考核三个环节融为一体，建立以制度考核，标准激励的销售与营销管理系统。这就是医药招商之“精细化”应用。
招标前任务
一、相关竞品调研
招标前，就是意味着产品上年度未中标或已中标正在医疗机构销售。这时就会有人会问没中标怎么做医药招商?正在执行还招什么商?其实这段时间还有很多事要业务员做。可以做前期市场调研工作，如果是新上市未中标产品，就要了解当地医药市场同类竞品的情况，中标价格、在哪些目标医院销售、包装疗效如何、服务客户是否满意、市场控制怎么样、销售政策如何等等。
新品导入市场具有哪些优势和劣势，以那个定位特点切入医药招商市场，大致预期投标报价的区域价位，进一步明确该产品的定位为新品进入市场做铺垫。业务人员了解到竞品这些相关信息，也更有利于下一步医药市场的开发和推广。
已经中标的产品，我们要了解客户对该产品信心如何，临床开展是否顺利、临床上量存在哪些问题，对我们的服务是否满意，未开发成功的医院继续跟进等等，针对客户反馈的信息能够解决就及时解决，解决不了的问题及时向上级部门领导反馈;确保把问题消灭在萌芽状态!
二、有效客户筛选
对于未中标产品在招商过程中经常会遇到这样的情况，业务经理向代理商推介产品，代理商会说等中过标再说，现在谈品种还早!这时业务经理该如何应对呢?首先应该明白对于未中标品种我们前期推广的目的，是让客户马上打款进货吗?不是!前期是让客户了解产品、通过产品了解客户，对代理商进行初步的筛选，初步确定意向客户和意向区域，以备产品中标后，对区域市场进行有效规划，以免多位代理商争夺大医院、小型医院无人问津的局面出现。特别是新上市的产品，有些客户会表示出极大的兴趣，称自己有多少目标医院、有多少纯销队伍、当地市场多大名头等等，如果是中标结果出来，我们可能没有足够的时间对代理商进行详实的考察，标前却可以，我们可以了解该客户目前操作哪些品种、那些医院、月均销量等，并到医院进行实地考察;也可通过其他代理商侧面了解该客户的实力和实际情况。
医药招商讲究有针对性，就是皮科产品招专做皮肤科的代理商、妇科品种对应专做妇科的等等，如果产品不对路，就是你的产品再怎么好，政策怎么到位，代理商也不会感兴趣，毕竟讲究术业有专攻吗!只有产品和客户相匹配，市场才可能有好的发展!
三、配送商业确定
随着省级挂网工作的全面铺开，配送商业的选择尤为显得重要。广东的两票制、广西、江西、河南等省份也对配送商的名额给予了明确的限制;吉林省投标前就要上报配送商业，把配送商和厂家品种绑定;江苏省采购文件中对于配送商选择给予了明确的时间限制，中标结果出来15日内全部上报配送医药商业和配送区域;其他省份对点配送商的日期也有不同的约束。
四、弱势区域加强
无论是全国市场、省级市场还是地级市场都有自己的强势区域和弱势区域，强势区域由于合作时间长，品牌认知度高，客户关系稳固，新上产品可以比较顺利的导入;弱势市场就没有这方面的优势了!
如何把弱势区域的劣势给转变过来，增加产品的医药招商市场覆盖率，使市场能够平稳的发展，标前开发具有重要意义。
找出理由说服代理商
一、产品好卖吗
经销商经销你的产品不是拿来自己用的，而是用来换取利益和价值的。产品好不好卖是他关心的第一步。什么样的产品好卖？什么样的产品不好卖？好卖的产品一下子就能切中消费者的心坎的命脉，能把握住产品成为商品的要点，不会只是因制造产品而生产产品。
所以，业务员在经销商面前你必须给出一个明确的答案，这个答案就是你的医药招商产品肯定比竞争产品好卖或者你的产品会成为畅销产品。如何才能让经销商觉得你的产品好卖？聪明的营销人都会先从一个点开始，建设样板店和打造样板市场，用榜样的事实来说话，使经销商确信你的产品真正好卖。
二、利润高吗
经销产品就是想获得更大的利润，没有利润就打动不了经销商，哪怕你的产品能开出鲜花来，会唱歌也没有用。这里所说的利润高其实是产品能否带给经销商高额利润，并非是说产品价格高带来的利润丰厚，产品能否卖高价不是自己说了算，很大程度是由市场来决定的。怎么样的产品会带给经销商丰厚的利润？当然是产品回转要快，产品质量要稳定，产品供货要及时。但最为重要的还是医药招商厂家要保证经销商的利益。
三、公司是否给经销商一个安全感
经销商选择产品已从原来的感性盲目选择到现在的相当理性分析考察，所以，他们都很害怕厂家在做市场上是不是半途而废，是不是愿意共同开发市场，是不是共同承担费用，共同承担市场风险。他们除了考究厂家的实力以外，还重点看医药招商厂家的老板是否有长远打算做市场的理念，还会看一下营销老总是否有成功的市场个案。比如，他会跟厂家的老板直接商谈经销事宜。这是厂家教会经销商的，因为厂家会经常变换业务员，很多是厂家说话不算数。特别是一些新投进行业来的公司，经销商的考虑更是慎之又慎。其实，稳定压倒一切！
四、是否有一个合适的营销体系来支撑
一个品牌必须有一个合适的营销体系才能支撑起来，任何产品的推动都离不开营销体系来推动，但现在很多医药招商企业的营销体系并不合适。所说的合适就是营销体系是根据企业发展的需要而定的，它是随着企业的目标转移而转变的，离开了特定的企业、特定的时间、特定的资源配置它都应该有所不同。
营销体系通常以纵向来分包括计划体系、执行体系、服务体系、监控体系和处理体系等，以横向来分又有产品体系、价格体系、渠道体系和促销体系。每一个医药招商企业为了实现其战略目标都需要建立一个体系来支撑。
总之，作为医药招商企业来说，只要做到以上四点应该能给经销商比较充分的理由来卖你的产品。当然，每一种理由应该还可以细分，细分成更有说服力的理由，这个细分就是每个医药招商企业应该要做的具体工作，这个工作也只能让每个企业的营销人员去自己把握了。
医药招商三大原则
如果将医药招商的过程比喻为一个木桶，那么对经销商的选择、培训、布局、跟进、考核、调整就是构成木桶的木板，任何一块木板的短缺都会影响整个招商工作的效果。笔者认为，医药招商的木桶能装多少水，不仅仅取决于其中的短板，更取决于各个板块之间衔接得是否紧密。如果招商中各个木板不能紧密衔接，那么这木桶就变成了竹篮，医药招商工作就是“竹篮打水一场空”。所以总结了三种原则，以供参考。
原则一：“适合”的经销商选择
“适合”有三层含义：一是医药招商企业与经销商的经营理念相一致；二是招商企业的产品特点与经销商的经营思路相吻合；三是经销商并不是越大越好。这三点如果把握不好，往往使招商企业陷入误区。
常言道：道不同，不足与谋。招商中，医药招商企业与合作伙伴的“道”不同，意味着经营理念的不一致，意味着价值观的差异，在复杂的招商过程中就总有磕磕绊绊，多数会以分手而告终。选择“道”相同的经销商可以从以下几个方面着手：经销商的发展历史；经销商的公司结构；经销商的人员状况；经销商的公司治理情况；经销商老板的工作作风等。
医药招商企业的产品决定了经销商选择的类型。如果是独家产品，就应该选择有学术推广能力的经销商；如果企业有能力承担临床的推广任务，就必须选择医院终端网络覆盖好的经销商；如果是普药或新普药，就必须选择有良好分销渠道的经销商；普药和新普药适合的终端不同，选择的经销商也不一样。
合适的经销商的主要条件有：认可公司产品，有共同发展的愿望；在区域市场拥有良好的终端资源和政府关系资源；合作期间不做同类竞争产品；人员有较高素质和一定的技术水平；有做过同类产品推广和销售的经验；在区域、行业拥有较好的口碑；是竞争产品的经销商等。区域内规模最大、经营最好、推广能力最强的经销商是不是应该首选？首选的应该是对医药招商企业产品高度重视，投入的精力和资金所占比例较大、能够热情地接受招商企业指导的经销商。
原则二：“实际”的经销商培训
对经销商的培训不能流于形式，必须以“实际”为根本，做好培训的规划，运用多种培训形式，才可以达到培训的目的。多数招商企业的做法是：在选择经销商后，由市场部人员或者销售人员就公司的产品对经销商的推广人员进行产品讲解，而很多经销商的业务人员对此的热情并不高，或听不明白，而招商企业却认为已经进行了产品培训，经销商就应该了解产品的特点并把卖点传递给客户。
其实，培训对于医药招商企业来说也是一种销售，只是其销售的东西不是公司的产品，而是企业的理念、思路和政策。医药企业在进行经销商的培训时，要认真分析经销商的需求，分析经销商的特点。通常情况下，经销商知识水平参差不齐，时间紧、工作忙、学习少，对未来的判断与把握能力相对较弱，信息相对闭塞，对信息渴求，行业动态、知识、管理经验相对较少、想把生意做大，希望通过培训找到“灵丹妙药”……因此，对经销商的培训应该力求内容通俗易懂，以实战为主，每次培训至少能解决经销商1？2个问题。
培训的形式也应该从实际出发。通常可以采用拜访洽谈、演示推广、信函邮件、内部刊物、阅读培训手册和视听材料、专题讲座、研讨会、列席会议、协同拜访等方式，各种培训方式要灵活交叉运用，才能较好地实现培训的目的。
原则三：“实用”的经销商布局
在进行经销商的布局和渠道设计时，招商企业一般都会比较注重渠道的形式，譬如渠道的长度、宽度和广度的设计，二级分销体系、三级分销体系的严格划分等。笔者并不排斥严格的渠道设计和经销商布局可以实现企业有计划开发市场的观点，但是，在经销商布局中一定要遵循“实用”原则。
思路决定出路。在经销商布局中，招商企业总是希望经销商直销和分销都要强。但在实际操作中，要寻找到这样的经销商非常不易，因此需要招商企业选择其优势。另外，渠道重心下移是医药招商企业在经销商布局中最为实用的方法。可以把省级市场按照地域、终端或市场分成不同区域，建立直销和分销相结合、鼓励一级商、发展二级商的体系。医药招商企业通过对二级经销商的过程管理和结果管理，加强分销网络的建设，建立三方共同开发市场的机制。
“实用”还可以体现在经销商的功能定位上，将经销商区分为覆盖连锁及城市零售的经销商、通过批发覆盖城市周边地区和县乡的批发商、专们覆盖各级各类医院的经销商等。另外，在布局中还要突出销量、范围、品种和比重的组合，这样才可使经销商布局落到实处。
选择经销商的主要条件有：认可公司产品，有共同发展的愿望；在区域市场拥有良好的终端资源和政府关系资源；合作期间不做同类竞争产品；人员有较高素质和一定的技术水平；有做过同类产品推广和销售的经验；在区域、行业拥有较好的口碑；是竞争产品的经销商等。首选的应该是对招商企业产品高度重视，投入的精力和资金所占比例较大、能够热情地接受医药招商企业指导的经销商。
社区医院营销技巧
社区医院拥有极其庞大的市场容量和广泛的终端客户。随着国家政策的不断倾斜，国家加大对基层医疗卫生系统的投入以及患者首诊制的推行、社区医院市场将会拥有更加庞大的市场容量和更广阔的市场前景和潜力。
做好社区医院，就要先对其进行初步的调查，调查的目的：一、了解区域内社区医院终端的总体数量，总体销售规模、在区域内分布的地址和数量；二、目标医药公司在区域内年销售额，对社区医院的终端覆盖率及对下游终端的掌控力度；三、竞争产品在区域内年销售额，主要销售社区终端客户、销售策略及促销手段等。
调查对象：
1、电信黄页调查：电信黄页上有按行政区域划分社区医院终端的地址，电话、联系人、单位名称等基本的情况。
2、社区医院调查：社区代表走访分管区域内社区医院，调查了解主要社区医院的经营规模、医疗特色、每日患者门诊量；社区医院负责人，进货负责人、医药公司进货渠道、竟争产品等情况。社区主管配合社区代表通过医药公司销售部负责人及销售人员来了解区域内社区医院终端情况（社区医院终端的数量，分布、规模等）最好是医药公司能提供详细的社区医院终端单位目录，并能提供大中型社区医院终端的情况。
3、医药公司调查：针对医药公司的市场调查是整个社区医院终端调查的重中之重，需要有系统，全面、详细的市场调查计划。社区主管及社区代表可通过医药公司采购部人员，销售部人员来调查了解医药公司销售人员数量及各自分管区域、下游终端客户数量、竟争产品情况等；通过和开票负责人接触，调查了解大厅开票人员数量及各自分管的区域及社区医院数量。
4、竟争产品调查：通过社区医院走访，医药公司采购部、销售部人员、开票员，竟争产品厂家销售人员、最好是销售内勤来了解竟争产品在某一区域内的销售量、销售规模、给医药公司供货价、医药公司出货价、促销政策及销售策略详细的对手情况。
特别注意的是要通过各种方法和技巧，把竞争对手的产品进行全面调查，以供对竟争产品的销售提供整理、分析、评估。通过有效精确的渠道拦截，精确的终端传播、最终实现抢占竟争对手的市场占有和市场份额，促进自身产品销售量的大幅提升。
产品招商会策划方案
成功的招商会议是企业打开区域市场或者全国市场中很关键的环节，一方面企业可以通过招商会议，向潜在或者意向客户传递产品、营销、代理优惠政策等信息，以吸引客户加盟，使我们通过这样有效的渠道拓展市场。另外招商会也是树立企业品牌与宣传的很好方式。
策划招商会首先要确定一个好的主题，然后拟定会议时间和地点。招商会是个系统工程，分会前、会中、会后三个阶段，每个阶段又分为许多步骤，环环相扣、紧密连接。所以需要整体团队具有高度的协作与执行能力，才能使会议达到理想的目的。
主题：2008年药品营销财富论坛峰会暨国家一类降糖新药：“XXX“产品招商会
宗旨:展示产品特点及公司实力,树立经销商信心,促成潜在客户签单.
程序及具体细节：
一、招商会议时间策略和地点策略
（1）时间策略：招商会议最好在星期天举行，以方便客户的参与。
（2）地点策略：选择具有一定实力和条件的酒店会议大厅，会议大厅必须具备音响、音像功能、面积适中，地理位置要在交通繁华地。（例如人民大会堂）
二、招商人员及参会工作人员培训
首先对招商人员作一些必要的培训：
一个球队想取得胜利，仅仅依靠球员的个人能力是远远不够的，必须进行团队的磨合和训练。同样，招商队伍组建之后，也必须进行培训。一方面，通过培训是团队了解企业的现状、产品，了解招商策略和操作步骤，同时也是进行磨合的过程。针对招商的培训主要有以下几个方面：
a．企业及产品知识，以使团队成员对企业的现状有清楚的认识。
b．沟通技巧（如接听电话、接待语言、洽谈技巧、仪表举止等），以培养团队成员的职业感。
c．招商专业知识（招商流程、谈判技巧、接听电话、注意事项等）
d．招商要旨（招商策略说明及合同解读等）
（1）招商人员必须对产品的各种特点如实掌握。
（2）招商人员必须对自己的客户做事前了解，包括客户的经济实力、销售网络、个人爱好
等。
（3）招商人员必须对目前市场具有充分的了解，特别是自己目标客户所在地区市场要进一步了解。
（4）招商人员必须具有一定的谈判策略和能力。
三、会议邀请对象确定
主要分为新客户、老客户、媒体、政要4个部分
通过市场细分界定招商对象：通过市场调查，在各省各个市区选择三到四个具有实力的经销商，发出邀请函，最后在招商会上或以后确定一个具有实力的地市级加盟经销商。（邀请比较突出的老经销商作为代表参加，可以现场发言和带动会场气氛。）
四、确定招商宣传渠道
（一）通过在拟招商地区发行量大的媒体上发出产品招商广告。
（二）通过短信平台向具有一定实力的经销商发出招商信息，并予以跟踪确定。
（三）通过公司营销人员，邀请主要准客户参加会议，设计具有超强杀伤力的邀请函。
五、合同策划：对现场签单的客户我们要单独会见，根据不同实力的经销商对招商合同做一定范围内的修改，提供一定的优惠政策。
六、招商会细节安排，招商人员对具有针对性的重点客户整个会议期间全程跟踪服务。
（1）做好与会客户的接待、住宿、饮食、返城等方面的工作
（2）营造一个轻松愉快的招商会氛围，同时让前来参加招商的客户从侧面知道他们本地区有相同实力的经销商也要参与招商，激起经销商的竞争心理。
（3）招商会上要有营销策划人员、产品经理对当前市场和产品做详细的分析讲解。可以由经销商现场提问关于自己的市场前景和营销策略，营销策划人员做现场解答，帮助经销商树立经销信心。
（4）公司设计的产品手册、招商手册必须有招商人员亲自发到与会经销商手中，并作登记。
（5）现场悬挂、摆放大量产品平面广告（横幅、易拉宝、宣传单等）
（6）邀请已经加盟的经销商，竞争其他地区的经销权，这样就对这个地区想经销而没有经销的准客户产生强大的震撼和压力，使他们看到这个市场的可操作性和利润空间，为了自己的市场不被别人占领，他们可能就会现场签单。
（7）对现场签单的经销商予以更大幅度的价格优惠和政策支持，此信息由主持人现场对与会经销商说明，具体优惠政策由招商人员单独对签单客户说明。
（8）会议结束后赠送礼品。
七、会后跟单流程
（1）电话跟踪回访
（2）营销人员亲自登门拜访
八、招商会结束后做好善后工作
（1）安排好客户的返程事宜
（2）总结此次招商会的得失
（3）对招商会所获取的各种信息整理存档
会议程序：
顺序进行内容（演讲）演讲人时间安排
1致欢迎辞，介绍参会人员主持人5分钟
2公司介绍（配合文字及VCD资料投影展示）公司负责人10-15分钟
3产品介绍（配文字、图片投影展示）产品经理20-30分钟
4营销模式、产品推广方案介绍（文字、VCD及图片投影展示）公司营销负责人或所合作的著名营销策划公司负责人30分钟
5合作方式及合同讲解（配文字投影展示）公司销售管理负责人15分钟
6经销商及广告商代表发言10分钟
7产品展示及广告宣传、促销活动资料图像、VCD展示主持人20分钟
8签约方式公布、问题答疑公司几位主要负责人2个小时
9签约商务代表、营销负责人1天
具体时间安排：
1． 9：00-10：00来宾签到（派发礼品），参观展示（人员陪同讲解）。2． 10：00-10：30领导讲话
3． 10：30-11：00企业负责人讲解。合作单位介绍（如医院等），
4． 11：00-11：20前期客户代表谈经营心得。消费者代表谈服务便利性；5． 11：20-12：00签单会仪式（可安排前期签约者签约），工作人员宣读签约政策，营造气氛，促成签约。
6． 12：00-1：30午餐,签约客户抽奖
7． 1：30-3：00分组讨论；
8． 3：00-5：00公司参观，签约。
九．费用预算(以预计到会人计算)
1. 场租费:
2. 中餐(桌):
3. 交通车:
4. 空飘(2-6个)
5. 气拱门(1个)
6. 花篮(6-8个)
7. 礼品(200份)
8. 红包:
9. 摄影摄像
10. POP(张)
11. 展板(2*3米),6块
12. 易拉宝:10个
13. 邀请函(份)
14. 歌舞表演(?)
15. 主持人
16. 其它
整个会议过程要注意三个关键方面：
1、演讲水准。演讲人衣着、气质、口才、内容准备都关系着效果，因此事先要进行专业而系统的训练。因为招商会议本身就是利用综合展示企业的方式来吸引经销商合作的活动，因此公司的经理人员一定要努力具备可展示的素质。
2、问题答疑。因为会议局面的控制能力最集中地体现在这里。在这里要注意任何问题都不能逃避，不能用外交辞令，必须予以正面回答。为了较好地控制好会场局面，要做好如下几个工作：（1）“排雷”。参加招商会的经销商虽总体目标趋向一致，但就单独个体来说心态较为复杂，目的、性格各不相同。对个别态度较为偏激的经销商要在事先判断出，并安排沟通能力强的商务代表进行专门有效的沟通、引导；对竞争厂家来人及恶意刁难者要进行有效疏导。（2）选择合作态度较为积极的经销商作为意见领袖，主动就经销商常规关心的问题进行提问。避免会场的气氛被消极的提问及怀疑、不满的情绪所控制。（3）作为答疑人的公司主要负责人应具有较强的亲和力、人格魅力及较好的应变能力，对经销商可能提出的问题要准备充分。
3．签约：尽管经销商都是经过理性分析来决定自己的选择，但从众心理在这里体现的仍很明显。为了使会场的签约洽谈朝积极的方向走，要做好以下两方面的工作：（1）进行有效，有目的的会前沟通，选出有条件，态度积极，合作倾向明确的经销商进行事前确定，同时也听一下他们的建议和意见。（2）在招商会上，由事先沟通确定的几家态度积极的经销商首先带头签约。
总之，招商会议是一种特别意义的营销公关工作，也是展示公司组织、控制管理、公司基本素质的活动，关系着公司整体招商活动的成败及下步营销运做的顺利展开。因此组织要专业、
细致、而周密。
商场招商部经理工作职责说明书 岗位名称：商铺租赁部－商铺租赁部经理岗位编号： 直属上级：商场总经理 关联部门：集团租赁部 岗位职责： 1．负责租赁工作的整体管理与协调； 2．达成广场招商及租金收益的预期目标； 3．合理规划广场楼层业态分布及组合； 4．合理控制人事成本，保持员工工作的高效率；5．维持商场良好的租户服务与顾客服务； 6．确保各项工作符合公司制度及流程要求；7．负责协调与广场其他部门及公司总部的工作配合。 主要工作： １．全面负责商铺租赁部管理及运作； ２．制订招商租赁、租金收缴及业态调整等工作计划，获得公司批准后执行落实； ３．传达并执行公司总部及广场总经理的工作计划；
４．负责与公司总部及广场其他部门的联系沟通；５．负责商铺租赁部门人员的选拨、训练、分工、日常管理和绩效考评； ６．协助商场总经理制定年度租金预算计划；７．倡导并督促实行良好的租户服务与顾客服务；８．定期进行租户销售汇总与分类分析，提供收租预警与业态调整参考； ９．建立完善的档案管理制度，确保意向书、合同、通知、公告等管理文件完整无缺； １０．督促租赁助理及时录入AMOS系统，进行核查，确保租户信息及时、准确；并每月按时向财务部提供固定费用清单； １１．督促按时提交每周/每月/年度等工作报告与报表，负责审核； １２．负责组织市场与竞争对手的定期调查，向商场总经理提供报告； １３．配合其他部门工作：企划活动、营运管理、客诉处理等； １４．负责总部推荐客户的接待、介绍等协助工作，及时、准确向总部反馈信息。 辅助工作：
1．指导其它项目人员的在职实习；2．协助总部有关公共事务的处理；3．向总部反馈全国合作租户信息。
商业招商工作流程 目录 一、准备阶段 (1) 二、来访推介招租阶段 (1) 三、意向签约阶段 (2) 四、正式签约阶段 (3) 五、商户装修入驻阶段（由物业公司制定详细的管理规定，主要负责，商业管理部予以配合） (3) 六、商户退租流程 (4) 一、准备阶段 1.明确项目定位及招商绩效，公司审批的各阶段，招商政策方案（租金价格、招商优惠期等），明确商业物业服务内容及物业费用标准等。 2.平面图，包括项目规划图、商铺户型图 3.商铺面积表，招商出租表 4招商道具，包括宣传单页，招商手册，手提袋等，可方便客户带走的。 5计算器、名片、纸、笔 6掌握项目的基本情况及周边环境，熟悉《招商口径》等招商资料 7学习基本商务礼仪 二、来访推介招租阶段 1.接待当客户来访时，招商人员应脸带微笑主动上前问好，请教客户姓名及需要什么帮助。 2.介绍指引客户到沙盘区，介绍外围情况，现在所处的位置，方向方位，周边配套等。 3.填写来《来访登记表》当客户有意洽谈时，引领客户到洽谈区，并填写《来
访登记表》介绍商铺的基本情况，面积，租金，优惠政策，商街定位，同时了解客户的需求及想法。 4.现场介绍引领客户到现场看铺，并带好商铺钥匙，资料夹（户型图、商铺面积表）结合商铺的现况和周边特征，按照客户的经营业态，应全面的介绍商铺情况，包括交房时间、交房标准，水电暖、物业费、《物业服务标准和制度》等。 5.洽谈再次到洽谈区，桌面应放好平面图、招商手册、计算器等物品，询问客户对项目商铺的印象，充分了解客户的经营能力，租期，投入情况等等，在两位以上的来访客户中，应分辨出决策人。 6.完善《来访登记表》填写客户《来访登记表》，主要为客户的联系方式，经营项目，客户对商铺的需求，未成交的原因等等。 根据客户的意向分为四种： 1.无意向，但可以长期跟进，形成合作 2.有意向，可直接签合同 3.有意向，但需要跟进做进一步说明 4.有意向，但品质差，只可保留 并结合客户分类等级： A类：全国连锁性质以上成熟品牌商户 B类：地区性质本地成熟品牌商户和经营的连锁商户 C类：有经营经验有一定实力的自营品牌商户和经营的连锁商户 D类：初始经营刚刚起步的商户和准备加盟的连锁商户 7.工作总结在每天或每周有主管招开工作会议，根据《来访登记表》检查招商情况，并采取相应措施。 三、意向签约阶段 1.上报《签约意向协议书》当客户有意签约，双方达成初步意向时，应明确客户的经营项目、意向位置、租金政策等信息，填写《签约意向协议书》，并上报部门负责人，待部门负责人审核。 2.交纳保证金和客服监管引领客户携带《签约意向协议书》到客户服务部
工作流程说明 一、客服工作人员接到业户来访或电话时，做到热情接待或接听。 二、工作人员在接待来访或接听电话的同时，将所了解的内容详细填写客服电话记录上，具体分以下几种情况： 1、咨询：工作人员接到客户咨询电话时，待客户说明情况后，要热情的对其做出详细的解答。 2、投诉：客服人员接到客户投诉时，待了解情况后工作人员要对其做出正确的处理。 3、日常服务管理工作：客服人员遇到其他事件时，要根据具体情况通知相关部门进行处理，之后要求将处理结果反馈给客服。 三、客服工作人员对客户进行回访，并做好相关记录。 四、客服工作人员有无法处理的情况，应及时反馈给部门负责人去协调沟通， 五、客服人员工作中需要做到以下几点： 1、加强自身业务素质的培养。 客服部的工作并不是简单地与客户电话沟通，而必须对客户要有全面、形象、具体的了解，建立起真正意义的情感交流。 2、认真做好客户信息的记录，主要内容包括信息客户基本信息，如来电时间、客户所在地区联系方式等；信息反馈，如相关联系部门、反馈结果等，并及时将处理结果上报给部门负责人。 3、加强自身职业道德的培养。 所以客服部工作人员在工作中应注意： ①、对客户应区别对待，对某些年龄较大、文化水平较低的客户应注意对话用语、速度。 ②、要沉着冷静地处理各种复杂问题，这有助于舒缓紧张情绪。 ③、若服务工作中出现错误，要想到谁都有可能犯错误，从此不再耿耿于怀，继续正常地工作。 ④、要学会自我调节，时刻用饱满的热情对待每一个客户。
管理规定： 客服人员上班期间,不得拨打私人电话聊天；（2）在接听电话时, 要面带微笑, 要注入礼貌用语,决不允许把个人的情绪带到工作中来；（3）要多站在客户的位置想一想，想问题、说话办事都要尊重对方，对客户的疑问要耐心细致的解答；（4）约定的客户应及时接待办理,不能让客户打电话催办等。 客服部投诉处理管理制度 客户投诉处理必须坚持“五清楚，一报告”的处理原则： 1.听清楚：在接待客户投诉时，应耐心听客户讲完，听清客户投诉的内容，不得打断客户说话，更不能急于表态； 2.问清楚：待客户讲完后，要进一步问清有关情况，切忌与客户正面辩驳，应客观冷静地引导客户叙述清楚实际情况； 3.跟清楚：受理客户投诉要一跟到底，直到问题得到解决并回复客户为止。对不能解决的投诉，应婉转地向客户讲清楚，并确定下次回复的时间； 4.复清楚：对客户的投诉在充分了解情况后，应及时把处理的过程及结果清楚地回复客户，以表明客户的投诉已得到足够的重视和妥善的解决； 5.记清楚：处理客户投诉后，应把投诉的事项、处理过程及结果清楚地记录下来； 6.报告：重大投诉，必须马上报告部门领导。 回访流程： 从公司客户档案中提取需要统一回访的客户资料，统计整理后分配到各客服专员，通过电话的方式与客户进行交流沟通并认真记录每一个客户回访结果，最后分析结果，进行最终总结。回访内容：询问客户对本司，对产品和服务的建议和意见等等；回访规范：一个避免，三个必保，即避免在客户休息时打扰客户；必须保证会员客户的100%的回访；必须保证回访信息的完整记录；必须保证在三天之内回访完成。
招商组织架构图 二、招商部门职责 部门本职：负责项目的招商相关业务 主要职能：根据项目的经营方针对业主商铺和公司自有商铺进行租赁招商 1) 组织对项目的分析和定位,掌握招商进度，分析招商过程中出现的问题； 2) 项目所处地理位置及商业行情进行调研分析； 3) 项目定位及价格的准确判断，对业态分布进行规划； 4) 对招商过程中可能出现的困难做出相应的预案，并对招商过程中出现的 问题提供建议处理办法； 5) 拟定招商相关文件及合同； 6) 及时反馈市场最新动态及竞争对手营运情况; 7) 根据公司发展选择战略伙伴，对主力店及各专业卖场的大商家实施招商， 与大商家签订租赁合同; 总经理 部门经理 1人 招商一部 经理1人 招商二部 经理1人 招商三部 经理1人 招商助理 1人 招商专员 5人 招商专员 5人 招商专员 5人 前台 1人
8)根据公司方针和项目实际情况，广泛接触各类零售行业的商家,收集整理 商家资源并备案； 9)根据相关规定，努力争取更多的客户进场经营，与其协商租赁招商事宜， 必要时代表公司与经营者签订租赁合同并负责合同的变更、续约等工作； 10)与相关部门密切合作，做好经营户进场、装修、调整、退场工作； 11)办理经营户缴纳租金及相关手续； 12)随时了解经营信息和业主、经营户的经营动态，积极为其提供力所能及 的工作方便，与客户建立良好的业务关系。 三、各岗位上岗要求、职责及规范 （一）招商经理 1.招商经理的上岗要求 1)具有良好的职业道德和敬业精神。 2）具有较强的组织、领导、协调能力。 3）具有丰富的商业管理经验，熟悉商业地产的运作程序及特点。 4）在某一品类有丰富的客户资源，对该类品牌的经营状况较为熟悉； 5）具有较强的招商技巧和独立谈判能力，能撰写市场调研、预测和分析经济活动的专题报告。 6）具备良好的身体素质和心理素质。 2.招商经理的岗位职责 1)根据公司制定的整体工作计划，制定本组招商计划和总体任务的分解方 案，带领团队完成每月招商任务； 2)负责本部门所划分品类的市场动态进行调查分析，收集信息资料，向上 级递交分析调查报告。 3)负责按月编制本部门新商家引进计划、进行品牌结构分析、不断完善商 家组合。 4)写每周招商工作报告，包括招商业绩、招商目标、业绩顾问、个人评估、 招商人员评估市场有待解决问题、成交因素等； 5)保持与招商总监之间的联络和传达工作；
招商主管岗位职责 1、在部门经理的领导下开展工作，全面负责分管区域的招商日常工作。 2、负责分管区域与其他关系的协调与沟通。 3、根据大市场发展需要，协助经理制定经营区域规划、调整及广告宣传方案。 4、负责根据分管区域运营实际情况制定分管区域的招商工作目标和工作计划。 5、负责对客户资源、市场价格的调查，并参与市场经营大户入市的洽谈。 6、负责督办分管区域的合同签订、银行按揭、房款缴纳和交房手续。 7、熟悉掌握并严格执行大市场招商政策，参与组织大型招商活动。
8、负责对分管招商人员工作的指示及业绩的考核。 9、参与招商部管理规则的制定和修正。 10、指导客户咨询及售后服务工作。 11、同报建员共同负责团体入市客户的资格审查工作。 12、及时了解其他市场信息，及时反馈，并向部门经理提出建议方案。 13、及时完成领导临时交办的其他工作。
招商主管,岗位职责： 1、协助部门经理根据市场相关情况及商场定位等信息制定招商目标。 2、协助部门经理完成招商工作； 3、接待来访客户，了解其经营品牌，并协助其。 岗位职责 1、协助完成商场招租规划，进行商场整体、各楼层布局及品牌设定； 2、分析各租户经营业绩，制定调整计划； 3、审核商户规模实力，完成招商任务。任职。
招商主管岗位职责 1.做好招商部门人员的招商管理以及管理日常工作; 2.要及时掌握招商部门的招商人员的客户情况; 3.要及时准确了解招商情况以及市场信息; 4.要制定招商部门每个季度的招商计划以及部门整体任务的工作方案，并向上级商报完成的情况; 5.组织招商部门的招商人员进行专业的培训，提高其专业水平; 6.要及时处理招商人员出现的问题; 7.要配合招商经理做好本招商部门的工作分配;
招商人员工作流程 只有经过实际的市场调研、确立精准的市场定位、不断完善招商资源，来制定出科学合理的招商方案，招商工作流程在此基础上开展执行，才能取得事半功倍的效果，为招商工作的有序进行起到积极地推动作用。 一、招商人员每日工作流程 1、早上八点进行班前会，由分管副总或招商经理布置当天的工作任务。 2、会后用半个小时对正在进行的招商项目资料（包括项目简介、具体优势、租售价格、优惠政策、项目进展情况等）仔细整理一遍。 3、外出招商或留守公司进行接待和电话招商，做好工作记录。 4、下午五点进行班后会，汇报当天工作情况，指出工作中存在的问题，提出对招商工作的建议。 二、来电接听流程 1、如无特殊情况，要在电话铃响三声内接听电话，态度和蔼、语言亲切，并讲普通话：“您好，****（企业名称）。” 2、如需其他同事接听，应对客户说：“请稍等，我请他过来接听您的电话”；如同事不在，应礼貌回复：“对不起，他正好不在，您是否需要留下口讯，我替您转告。” 3、认真聆听客户的问题，严格按照项目的统一话术进行回答，对于不清楚的问题，应详细记录，了解清楚后给予回复，并邀请对方来公司面谈；还要记录好来电时间、客户姓名、联系方式、客户需求、来电渠道等内容，以利于后期客户回访及信息转达。 4、通话结束之前，应报出自己的姓名，并再次表达希望客户来公司面谈的愿望：“欢迎您来****（企业名称），对我们的项目实地考察。” 5、通话要结束时，应礼貌的向客户道谢：“再见，感谢您的来电”，等客户挂机后再行挂机，并及时整理归纳客户来电信息。 6、2-3日内应及时给来电客户进行电话回访，要通过客户的来电或主动回访，以促成客户来公司做更深一步的面谈，面对面的沟通方式仍是招商中最直观有效的方式。 三、现场接待流程 1、在接待来访客户时，应面带微笑，举止得体，落落大方，吐字清晰，声音平和，语速适中，语言明确，并把笔、纸、名片等所用物品备齐。 2、客户表明来意，应立即起身相迎并表示：“欢迎来****（企业名称），您打电话联系过吗？您是通过什么途径知道****（企业名称）招商的？以前来过吗？谁接待的您？”，通过询问加以确认，避免发生撞单现象。 3、引领客户至洽谈区，及时为客户端茶倒水，并双手递送名片：“我叫***，这是我的名片，很高兴为您服务！”，可向客户索取联系方式，然后开始交谈以了解客户的需求，为客户详细介绍项目的情况及优势，并可带客户到项目现场进行参观。 4、当客户不止一个人来时，要通过交谈和观察注意区分其中的决策者，把握他们相互间的关系，有的放矢，重点公关。 5、对客户的问询应圆满回答，若遇自己不清楚或不知道的事，应查找有关资料或请示部门主管，尽量答复客户。回答问题要负责任，不能随意对客户做出承诺，不能模棱两可，胡乱作答。 6、涉及到原则性或较敏感的问题，态度要明确，但说话方式要婉转灵活，既保证公司的利益，又要维护客户的自尊心。切忌使用质问式、怀疑式、命令式、顶撞式的说话方式，杜绝蔑视、嘲笑、斗气等语言，要用商量、解释的说话方式，如“您看这样好不好？***”、“这种情况，公司规定是这样的***”，耐心讲解，以利于做通客户的工作。 7、与客户交谈时，如遇特殊情况必须离开一会儿，应向客户表示：“对不起，请您稍等一下”或先让其他同事帮忙接待，忙完回来时要表示歉意。 8、与客户交谈时，如遇其他客户来访，应点头示意打招呼，或请新来客户稍候，不能视而不见，无所表示，而冷落新来客户；同时在允许的情况下，尽快结束谈话，招呼新来客户；
招商工作流程 一、主力店招商谈判流程二、招商中期工作流程三、招商后期工作流程四、商业市场调查流程五、商家搜集六、招商客户接待流程七、招商客户谈判流程八、招商合同签订流程九、外出招商流程十、招商电话说辞十一、招商宣传流程十二、招商人员培训流程 第1/42页 一、主力店招商谈判流程 1、流程概况 第2/42页 2、流程指引
第3/42页 3、谈判程序 招商洽谈需要一个过程，其基本程序是：开局、摸底、报价、磋商、达成协议和签约六个阶段。结合项目做如下分析：
3.1、开局，即确立开局的谈判目标，创造一种适宜的谈判气氛。 首先，联系商家负责人或谈判人员见面，主要方式可以为电话约访，上门拜访，邮件预约等，前期的接触，可以避免见面生硬的尴尬。 3.2、摸底，即谈判双方逐渐熟悉，分别讲述自己及对方的观点和立场，相互了解各自的期望。 然后，商家人员阐述自己的商家简介以及租赁要求或购买要求，招商人员阐述本项目的基本情况，以及大体商业情况，业态定位，面积等等，双方就项目情况作出基本的了解。 3.3、报价，即双方提出具体的报价和交易条件。 谈判双方在了解项目情况之后，商家提出自己需求的商业面积、建筑要求，以及能承受的购买价格或租赁价格等等，招商人员作出本项目的具体的销售价格报价以及租赁价格报价等等，双方作出实质性的阐述。 3.4、磋商，即谈判双方对报价和交易条件进行反复协商，双方各自做些让步，并获得一些利益。 经过互相的了解和谈判，就项目问题双方作出各自的让步，达成一定的共识，此阶段可能持续时间较长，短则几个月，长达一年多，在多次的谈判磋商中，达成共识。 3.5、成交，即双方就谈判的实质问题达成协议，业务成交。 在经过长期的了解和磋商谈判后，双方达成协议，签订合作意向书，缴纳定金，确定商家位置、面积、租金或售价等等。 3.6、签约，即以书面文件(经济合同)的形式签订正式协议书，谈判双方必须依照协议内容履行协议，合同一经签订就具有了法律效力。 最后阶段，在所有条件谈拢的条件下，双方签订正式合同，具有法律效应，双方约定付款方式以及付款金额以及各项目具体条款，在合同中具体体现。 4、主力店招商主要业态 主要百货商家 分类 第4/42页 主要超市商家 电影院
商场招商经理2020年工作计划 2018年注定是竞争空前的一年，招商部将本着公司利益结合项 目实际情况一方面要广泛的收集客户资料，寻找上档次的主流品牌，了解客户的增店计划以及经营规划思路。另一方面就是要定期对其 他及周边城市对手商场进行市场调查研究，了解对手市场的品牌布 局情况，品牌的变动和销售情况，以及客流结构等信息。 一、计划今年的招商工作目标初步为以： 1、提升整体的业务水平 2、多学习，交流，探讨相关的招商知识及部门工作。 3、与同行业中人员多交流，探讨摸索，创新招商知识。 4、了解相关信息及时与领导及其他部门沟通，大家一起探讨， 从而结合本部门实际工作进一步改进。 5、对济宁市去集中性商业进行有目的性市场调查 6、制定租金策略 7、2月下旬与德克士济宁负责人对接项目问题，三月初接待肯 德基、迪信通、e家卤面负责人对项目进行考察， 8、制定新业态招商手册 9、加强招商专员的业务培训 10、与工程部对接物业条件的准确数据 11、配合销售部进行对商铺的营销工作 12、继续挖掘潜在或意向客户 二、尽可能多的增加预备客户资源 1、真诚礼貌的接待好上门的意向客户。
2、到其他及周边城市对手商场收集客户资源。 3、通过与客户间经常性的联络互动，及时了解行业的相关动态。 三、相关招商资料的准备 1、招商手册和招商说明书 2、委托经营合同(代为管理)，授权委托书 3、招商委托书 4、招商流程表 5、招商文案 四、招商方式 1、项目招商发布会 2、项目推介洽谈会 3、登门拜访(目标自荐) 4、网络招商 5、电话联系 6、面对面沟通 7、行业协会、政府机构 8、媒体招商 五、提升商场出租率，稳固商场现有的好品牌同时引进其他上 档次的品牌 1、结合行业实际情况，更多的了解及引进家居市场上档次的主 流品牌，尽可能稳定商场现有的好品牌，同时形成错位经营的稳定 发展态势。
包河经开区招商引资工作流程 为进一步规范园区招商引资工作流程，促进招商引资工作科学化、制度化、程序化，确保项目快速落地，按照“理顺关系、规范流程、明确职责、注重实效”的原则，现就包河经开区招商引资工作流程规定如下： 一、信息收集 积极对接政府部门、行业协会、各地商会、入园企业和基金投资人等各方资源，构建多种招商信息收集渠道，通过招商推介会、小分队招商、行业协会定向招商、点对点招商等各种形式，做好投资项目信息的收集和储备。 二、意向洽谈 由招商部主动对接意向投资项目，对于符合园区产业定位且投资意向明确的项目，确定项目责任人负责全程跟踪服务。项目责任人要认真了解项目背景资料，核查有关信息，跟进项目投资方提交《包河经开区项目入园申报表》（附件1）、《包河经开区项目入园申请报告》（附件2）及其它证明材料。 三、初步评估 根据项目实际情况，由项目责任人牵头组织2人以上考察小组，对项目投资方运营总部或生产基地进行实地考察。实地考察中重点
核实修正《包河经开区项目入园申报表》有关数据，重点考察企业核心团队、生产场所、产品设备和实验场所等，收集投资方营业执照、资质证明、纳税凭证等资料（入驻金谷产业园还须提供资产评估报告），并建立投资项目档案。考察小组应于考察结束后5个工作日内编写项目考察报告（由考察小组全体成员签名），并提出是否引进的初步意见。涉地类项目需征求土地规划部意见，并由土地规划部出具项目选址及用地规模情况说明。 四、项目评审 在考察报告形成后的15个工作日内，由招商部组织专家或委托专业机构对项目进行评估、尽调，并形成书面意见报管委会。对世界500强企业、中国500强企业、中国民营企业500强、中国制造业500强及省内大型骨干企业直接投资的项目，经报主要领导同意，可不安排专家评审，优先列入引进重点项目。 五、项目谈判 在考察报告形成后的15个工作日内，由招商部组织土地规划部、经济发展部、财税部、法律顾问等有关部门和项目投资方进行磋商，重点围绕投资额度、场地需求、建设内容、扶持政策、要素保障和建成后的产值、税收等内容进行谈判，并形成初步投资协议。 六、会议审定 管委会不定期召开会议，对属于园区优先引进产业且适合引进的项目进行审议，确定引进项目名单，并将经评审同意入园的项目
客服部工作培训计划 一、客户资料管理 1. 资料收集。在公司的日常营销工作中，收集客户资料是一项非常重要的工作，它直接关系到公司的营销计划能否实现。客服资料的收集要求客服专员每日认真提取客户信息档案，以便关注这些客户的发展动态。 2. 资料整理。客服专员提取的客户信息档案递交客服主管，由客服主管安排信息汇总，并进行分析分类，分派专人管理各类资料，并要求每日及时更新，避免遗漏。 3. 资料处理。客服主管按照负责客户数量均衡、兼顾业务能力的原则，分配给相关客服专员。客服专员负责的客户，应在一周内与客户进行沟通，并做详细备案。 二、对不同类型的客户进行不定期回访 客户的需求不断变化，通过回访不但了解不同客户的需求、市场咨询，还可以发现自身工作中的不足，及时补救和调整，满足客户需求，提高客户满意度。 1、回访方式：电话沟通、短信业务等 2、回访流程 3、从客户档案中提取需要统一回访的客户资料，统计整理后分配到各客服专员，通过电话（或短信业务等方式）与客户进行交流沟通并认真记录每一个客户回访结果填写《回访记录表》（此表为回访活动的信息载体），最后分析结果并撰写《回访总结报告》，进行最终资料归档。 三、回访内容： 1. 询问客户对本司的评价，对产品和服务的建议和意见； 2. 特定时期内可作特色回访（如节日、店庆日、促销活动期） 3. 定期友情提醒客户做车保养 注意：回访时间不宜过长，内容不宜过多。 四、回访规范及用语 回访规范：一个避免，三个必保，即： 1、避免在客户休息时打扰客户； 2、必须保证会员客户的100%的回访； 3、必须保证回访信息的完整记录； 4、必须保证在三天之内回访（最好与客户在电话中再约一个方便的时间）。 （1）开始：您好我是皇家卫士的客服代表，请问您是××先生/小姐吗？打扰您了。 （2）交流：感谢您在××时间接受了我们皇家卫士的××服务项目，请问您对××服务项目满意吗？ 【满意】：您对我们的服务有什么建议吗？
招商引资项目审批流程图 附：相关部门办理流程。
注： 1、申请材料所需相关文书、表单可在办理窗口领取或链接https://www.doczj.com/doc/5f14447123.html, 下载 2、办结时限 法定办结时限：15日（依据《中华人民共和国公司登记管理条例》第五十三条） 承诺办结时限：1个工作日 3、本许可事项不收费。 序号 材料名称 材料形式 数量要求 材料来源 其他要求 1 公司登记（备案）申请书（见附件 ） ■原件 □复印件 1份 申请人自备 填写完整齐全、文字清晰、法定代表人签字 2 全体股东签署的公司章程 ■原件 □复印件 1份 股东为自然人的由本人签字；自然人以外的股东加盖公章。 3 股东的主体资格证明或者自然人身份证明 □原件 ■复印件 1份 股东为企业的，提交营业执照复印件；股东为事业法人的，提交事业法人登记证书复印件；股东人为社 团法人的，提交社团法人登记证复印件；股东为民办非企业单位的，提交民办非企业单位证书复印件；股东为自然人的，提交身份证复印件；其他股东提交有关法律法规规定的资格证明。 4 董事、监事和经理的任职文件及 身份证明复印件 ■原件 □复印 件 1份 股东会决议由股东签署，董事会决议由公司董事签字 5 法定代表人任职 文件及身份证明复印件 ■原件 □复印件 1份 股东会决议由股东签署（股东为自然人的由本人签字；自然人以外的股东加盖公章），董事会决议由董事签字 6 昭通市市场主体住所（经营场所）申报承诺书 ■原件 □复印件 1份 提交原件 7 法律、行政法规和国务院决定规定设立有限责任 公司必须报经批准的，提交有关的批准文件或者 许可证件 ■原件 ■复印件 1份 申请人 自备 复印件上标注“与原件一致”字样 8 公司申请登记的经营范围中有法律、行政法规和国务院决定规定必须在登记前报经批准的项目，提交有关批准文件或者许可证件 ■原件 ■复印件 1份 依照《公司法》、《公司登记管理条例》设立的有限责任公司适用本条件。一人有限责任公司和国有独资公司参照本条件提供有关材料 市场监督局办理营业执照等市场准入——公司设立登记办事流程示意图暨审核申请资料清单 审核申请材料——设立登记 需要提交的申请材料目录 公司设立登记办事流程示意图 补正后材料符合 要求 需对申请材料的实质内容进行核实的 材料需 要补正 发放《准予登记通知书》 及营业执照 准予登记 驳回登记 发放《不予登记 通知书》 材料齐全、符合法定形式 受理 决定 材料核实 申请材料 审核结果 一次告知需补正材料 符合不予受理情形 不予受理 审核申请材料 提出申请
招商/运营总监 岗位职责： 1、制定招商营运管理制度，建立服务体系的规范管理； 2、招商规划管理：年度经营计划、各阶段招商计划的制定和完成； 3、招商业务管理:重大招商谈判、主力店招商谈判；重大招商活动组织；招商相关合同、文件审核； 4、人员管理：人员挑选、举荐；专业技能培训、工作指导；业绩考核等； 5、市场管理：组织市场调查；预测市场发展趋势，并针对市场的变化和竞争的需要提出应对策略； 6、参与项目整体定位、业态规划和经济测算，制定招商政策； 7、业务市场研究：投资环境分析、市场趋势分析、竞争对手分析、商圈消费分析等，掌握市场动态； 8、收集营业数据，并进行分析汇总反馈，为公司管理层提供参考依据； 9、管理和改善租务关系，对租户情况进行分类，对不同的租户采取不同的管理策略，建立预警机制； 10、提出并参与策划各项促销活动，确保营运目标的达成； 岗位要求： 1、30-50岁，市场营销、金融相关专业，本科以上学历 2、10年以上商业地产项目管理工作经验； 3、有广泛的客户资源和社会资源，熟悉商业地产各业态招商、运营、市场等流程及运作体系，商业地产各业态招商、运营、管理流程及运作体系； 4、具有敏锐的市场洞察力，优秀项目组织能力和市场开拓能力，具有较强的业务谈判和交涉能力； 5、具有高度的敬业精神与工作激情，思维敏捷，勇于创新。 6、具备良好的职业道德。
商业策划 岗位职责： 1、能够独立完成商业地产战略、策略、产品、品牌运作的相关策划工作； 2、根据公司营销策略和方案，撰写宣传资料和相关活动文案； 3、根据公司商业地产项目现状，编写广告和宣传文案； 4、根据上级指令和方向，收集相关行业市场信息，并整理、分析，形成报告； 5、完成项目基本资料搜集、整理分析工作； 6、策划、撰写产品宣传文案和广告文案； 7、负责公司内部及外部的策划、推广、宣传及监督推行工作； 任职要求 1、具备基本的市场营销知识； 2、具备独立撰写相关市场策划、营销策划方案能力; 3、了解产品定位及推广、活动策划等行业运作环节及流程； 4、具有较强的策略性、创造性，较强的语言掌控能力及较好的文字功底； 5、对品牌推广及管理有较强的执行能力； 6、创意能力强、思维敏捷、善于沟通、具有良好的语言表达能力； 7、主动性及自我规范能力强，为人诚实有责任心、工作态度认真，良好的团队合作精神。
招商引资接待工作基本流程 每次来访接待工作，要明确牵头领导，落实接待工作任务责任分工，具体接待筹备事项和相关活动组织工作，由各项工作负责人和相关工作人员分工负责，密切协调配合，主动协同工作，相互搭台补位，共同完成好接待任务。 一、接收考察接洽函件 传真或电子邮件来函（见例文）列明(或电话及时联络确知）如下事项： 1.考察团行程日期，在济时段。 2.到站时间（车次、时刻）。 3.拟考察接洽事项。 4.返程时间安排。 5.考察活动要求，如： ①实地考察； ②接洽项目； ③拜见有关市领导等。 6.附《考察团成员名单》包括： ①成员姓名、性别、单位、职务； ②备注（饮食禁忌、民族风俗）。 7.注明联系人及联系方式 （手机号码）。 二、编写接待快报（范式见例文） 1.填报日期； 2.来电单位：考察团牵头单位名称； 3.接待事由：列明来访时间、主宾一行几人、拟考察接洽事项及要求等； 4.拟办意见； 5.领导批示； 6.备注。 三、编写接待方案（范式见例文） 内容要点： 1.综述：接待事由，简述考察团来访时间、主要人员、拟接洽事项。 2.日程安排：来宾在济宁时段内各主要事项时间节点安排。 ⑴到站时刻、接站人员及车辆安排。 ⑵入住酒店及入住时间，房间安排见接待手册或房间安排表。 ⑶就餐安排：三餐及欢迎宴会安排见接待手册。 ⑷领导会见： ①时间、地点、参加嘉宾； ②出席领导、陪同人员； ③印制座签； ④准备背景材料（来宾背景情况，公司简介，已有合作情况、下
步合作意向），或起草会谈纪要； ⑤衔接新闻记者与会采访报道。 ⑸座谈会： ①时间、地点、参加来宾； ②出席领导、参加人员； ③会谈主题事项及相关资料准备（参见领导会见准备材料）； ④印制参会人员或市、部门单位座签； ⑤新闻记者与会衔接。 ⑹欢迎宴会（招待宴会）： ①时间、地点、参加来宾； ②出席领导及陪同人员； ③印制主客双方人员桌签（姓名）、手签（姓名、单位、职务）。 ⑺考察接洽活动安排： ①考察项目策划、路线设计，预计行车时间，必要时可先行探路 踩点； ②接界衔接、导引车辆或警车； ③情况介绍、对接洽谈活动； ④确认考察接洽人员名单，见后接待方案附件。 ⑻考察行车路线（链图）: 【链图】自下榻酒店集合乘车（车辆号牌）出发—…(预计本段路上 时长)…—参观某地A—…(本段路上时长)…—参观某地B…(本段路 时长)…——返程（目的地） 【提示】：关键是控制时间节点，交接点的时间、地点，明确联络 人员，落实讲解人员、陪同人员。 3.责任分工及要求：涉及部门、市工作任务、责任分工及要求。 4.联系人及电话。 5.附《考察团人员名单》 6.附《考察接洽函》 四、编写接待手册（范式见例文） 封面、封底图文（参用市委办定制），正文内容要点如下： 1.曲阜市及息陬镇情简介； 2.主要活动行程安排：接待方案日程安排简化版； 3.三餐安排：早餐、午宴、晚宴就餐时间、标准及餐室预订；
商业招商工作流程
商业招商工作流程 目录 准备阶段.......................................... 错误!未定义书签 来访推介招租阶段............................... 错误!未定义书签 三、意向签约阶段.............................. 错误!未定义书签。 四、正式签约阶段.............................. 错误!未定义书签。 五、商户装修入驻阶段（由物业公司制定详细的管理规定, 主要负责, 商业管理部予以配合）................................................ 错误!未定义书签。 六、商户退租流程.............................. 错误!未定义书签。 一、准备阶段 1. 明确项目定位及招商绩效, 公司审批的各阶段, 招商政策方案（租金价格、招商优惠期等） , 明确商业物业服务内容及物业费用标准等。 2. 平面图, 包括项目规划图、商铺户型图 3. 商铺面积表, 招商出租表 4 招商道具, 包括宣传单页, 招商手册, 手提袋等, 可方便客户带走的。 5 计算器、名片、纸、笔
6 掌握项目的基本情况及周边环境, 熟悉《招商口径》等招商资料 7 学习基本商务礼仪 二、来访推介招租阶段 1. 接待当客户来访时, 招商人员应脸带微笑主动上前问好, 请教客户姓名及需要什么帮助。 2. 介绍指引客户到沙盘区, 介绍外围情况, 现在所处的位置, 方向方位, 周边配套等。 3. 填写来《来访登记表》当客户有意洽谈时, 引领客户到洽谈区, 并填写《来访登记表》介绍商铺的基本情况, 面积, 租金, 优惠政策, 商街定位, 同时了解客户的需求及想法。 4. 现场介绍引领客户到现场看铺, 并带好商铺钥匙, 资料夹（户型图、商铺面积表）结合商铺的现况和周边特征, 按照客户的经营业态, 应全面的介绍商铺情况, 包括交房时间、交房标准, 水电暖、物业费、《物业服务标准和制度》等。 5. 洽谈再次到洽谈区, 桌面应放好平面图、招商手册、计算器等物品, 询问客户对项目商铺的印象, 充分了解客户的经营能力, 租期, 投入情况等等, 在两位以上的来访客户中, 应分辨出决策人。 6. 完善《来访登记表》填写客户《来访登记表》, 主要为客户的联系方式, 经营项目, 客户对商铺的需求, 未成交的原因等等。根据客户的意向分为四种: 1. 无意向, 但能够长期跟进, 形成合作
商业街招商管理制度参考样本 一、机构设置与管理权限 １、在总经理领导下，由市场经营部主管，各职能部室按管理权限分工负责商场招商工作。 ２、商场进货管理委员会负责审批被招商企业的进场资格，市场经营部负责定期或不定期组织有关部室对被招商企业商品质量、经营品种和销售情况进行考核，对物价、计量、商标、陈列卫生进行检查。 ３、劳动人事部负责对来场信息员进行面试、审查体检表和岗前培训。经考试合格，方可发上岗合格证。负责定期或不定期会同有关部室对信息员服务规范、劳动纪律、商容风纪等进行检查考核。 ４、安全保卫负责对商场信息员验证（身份证、工作证、健康证、暂住证）工作，并将审核情况登记入册，与被招商企业签订安全责任书，负责定期或不定期会同有关部室，以被招商企业进行安全检查，特别是防火、防盗、防汛检查。 ５、行政部负责来商场信息员的工服发给，收取食堂、医疗、美发、淋浴等项目服务的管理费和借用财产管理等工作。 ６、各商场商店明确一名经理负责被招商企业日常管理工作。并负责向市场经营部提供被招商企业执照副本，招商审批表，联销协议，商品样品，价格目录及来场信息员的各种证件。
二、招商标准（条件） １、被招商企业选派的信息员，必须是道德品质好，责任心强，热情大方，会讲普通话。男身高、女身高、裸视都符合招商要求的本厂（公司）正式职工。信息员受双重企业管理，享受其所在企业（工厂、公司）待遇。 ２、商场招商工作实行动态管理。被招商企业要认真遵守商场各项管理制度，积极配合商场开展各种促销活动，努力完成销售计划。对３个月完不成销售计划，又无季节影响或违反商场管理制度的，企业市场经营部有权提出终止协议。３、被招商企业必须是具有法人资格，并已在当地工商行政管理部门注册登记的国营、集体、三资和私营企业或有外贸进出口权的代理商。 ４、被招商企业所经营的商品必须是商场所属商店经营范围内的名特优新或世界驰名商品；国内商品必须是符合各级计量、质检、卫生标准，实行三包（包修、包退、包换）的本厂产品，坚决杜绝经营其他厂家的产品及滞销、假冒、伪劣商品。 ５、招商联营期限，一般为３个月至半年，有发展前途的可订１－２年，到期后根据销售计划完成情况和市场供求情况决定是否续签合同。 三、招商审批程序 １、招商工作要贯彻商场“以经营高档为导向，中档为基础，突出名牌、优质新潮系列和进口三资企业产品”的经营方针，择优招商。
XX市非工业项目招引工作流程 为进一步适应经济发展新常态，提高投资促进项目质量，促进招商引资工作科学化、制度化、程序化，实现全市对外开放和投资促进跨越发展，特制订本流程。 第一条各部门职责 （一）市商投局 1.统筹全市投资促进工作，制定年度投资促进工作方案及营销计划，并分解省市下达的投资促进工作目标任务，协调解决各产业功能区在项目招引过程中存在的重大问题。 2.定期组织承办领导小组会，适时召开项目推进专题会、投资促进项目评审会、重大项目协调会等相关会议，督促检查会议议定事项的落实情况。 3.负责全市重大投资促进项目的评审、准入、选址和流转；承担跟踪重大投资促进项目、规范招商引资秩序、督促相关项目落实的责任。 4.负责全市投资环境营销、包装和推介全市重点区域、重点产业、重大招商引资项目以及组织全市重大投资促进活动；负责组织开展与大企业、大集团和境内外知名机构的投资促进战略合作。 5.负责与省、市投促部门的对接协调工作。 （二）市发改局 负责统筹全市招引项目的投资促建工作，制定项目促建
方案，明确促建责任。 （三）市行政审批局 负责招引项目落户建设的审批服务工作。 （四）市司法局 负责项目投资协议的审查修改工作。 （五）经开区指挥部办公室 1.负责牵头制定各功能区年度招商方案并确定目标企业，进行项目策划、包装、推介。制定实施项目外出考察方案，开展活动组织。 2.负责对项目进行初审并牵头推动产业功能区项目的跟踪、洽谈、服务、签约、促建等工作。 （六）要素保障部门(规自局、住建局、交通局及各乡镇街道) 1.负责提供项目选址建议和相关规划情况介绍。 2.负责项目选址区域内土地流转、征地拆迁、基础设施配套等成本测算。 3.负责规划调整、土地供应时序及规模的相关解释。 4.负责项目签约落地后土地、基础设施配套等要素保障及服务工作。 （七）项目责任单位（具体承接对外开放投资促进目标任务的相关单位、产业功能区指挥部办公室） 负责项目的招引信息及投资促进各项数据收集上报，进行项目策划、包装、推介、跟踪洽谈、协议审签以及促建工
招商工作流程 1、商业项目部进行市场调研和目标客户分析 2、确定招商对象； 3、确定经营模式：投资经营；委托经营；租赁经营；直接经营；虚拟经营； 4、制定招商优惠策略； 5、商业项目部进行客户招商月计划实施； 6、招商主管制定客户招商周计划； 7、客户管理员对客户信息归档完善、招商资料准备就绪； 8、招商主管进行目标客户开发、拜访、接洽； 9、商业项目部进行客户分类、确定重点； 10、商业项目部安排客户与开发商初步洽谈填写招商租户登记表 11、商业项目部负责客户与开发商的沟通谈判； 12、开发商、客户双方确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金； 13、商业项目部、开发商与客户沟通、谈判、方案修改与认可； 14、开发商、客户双方正式签定招商协议； 商业地产项目定位 1、波特分析法：主要考虑商业地产项目周边或所在区域内的竞争对手在做什么，做什么样的产品和服务，满足了哪些群体的消费需求，分析竞争对手的目标客户以分析其市场定位，分析竞争对手将来做什么，还留有什么样的需求没有被满足，是未来的发展空间和商业机；分析竞争对手在特定环境里的竞争力以及在整个行业的核心竞争活力是否可以被模仿；再而分析自身所处的位置以
及自己的实力，是否会因为定位主体的介入而导致竞争对手的反击或对抗，是否有机会寻求差异化定位策略等等。 2、PEST分析法：PEST分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治（Political）、经济（Economic）、技术（Technological）和社会（Social）这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。简单而言，称之为PEST分析法。 主要从商业地产所处在的环境进行分析，包括对自然环境、政治环境、社会文化环境、经济与人口环境进行分析。如政治因素要考虑国际品牌主力店的引进时面临的国际关系，关税壁垒、国家方针政策、税收政策、货币政策、国际政治局势、国际金融环境等；自然因素考虑社会技术发展的阶段、行业或产业的技术替代更新状况、特定环境的气候、光照、空气的湿度、交通状况、铁路、航空等因素； 社会文化环境因素则要考虑诸如所在城市的风俗习惯、审美观念、宗教信仰、语言文字、教育水平、媒体和谐等因素；经济人口环境因素则要考虑诸如宏观经济政策、地方经济基础结构的构成、国家经济形势的发展、地方经济发展水平、城市化进度水平、储蓄和信贷能力、消费结构、人均收入水平、人口变化等因素。 3、经济模型法：经济模型法，主要使用投入产出模型。分为开发阶段投资模型、招商阶段经济模型、运营阶段经济模型，该方法从投入和产出的时间、数
招商工作流程 招商活动的开展一般遵循以下程序。 招商组织框架： 招商岗位职责： 招商目标： 招商方式： 招商经费预算： 招商期限： 招商目标考察的内容： 招商实施步骤： 招商培训： 第一章招商组织框架及岗位职责的确定 招商总负责人（1名）：负责招商政策的制定，把关，合同最终确定。 要求：必须熟悉白酒市场，熟悉白酒终端运作和经销商管理，有实际操作经验（尤其要擅长招商运作），懂企划，善管理，具出色谈判技巧和人格魅力。 招商部业务经理数名：协同负责招商策略的制定实施，招商工作接洽、考察、谈判，达成意向。
招商经理应具备一定的招商运作经验，了解所接洽片区市场的竞争情况和风土人情，长于说服、鼓励性的谈判，具团队合作精神、服从意识和大局观念。 行政助理若干：配合、协同招商经理作好内务（资料物品、来电来函、来人洽谈、信息收集等）和会务组织等工作。 其他文案、平面设计、接线及接待人员视情况而定。 2、招商团队的培训。通过培训是团队了解企业的现状、产品，了解招商策略和操作步骤，同时也是进行磨合的过程。针对招商的培训主要有以下几个方面： *企业及产品知识，以使团队成员对企业的现状有清楚的认识。 *沟通技巧（如接听电话、接待语言、洽谈技巧、仪表举止等），以培养团队成员的职业感。 *招商专业知识（招商流程、谈判技巧、接听电话、注意事项等） *招商要旨（招商策略说明及合同解读等） 培训的过程实际上是对整体招商的预演和虚拟运营，对于实际的招商工作实施意义重大。同时，通过培训可以团结队伍、鼓舞士气，这些无疑对于企业也是受益良深。 3、招商资金的运用。 ·招商资金应为专项资金，专门用在招商活动中。 ·招商资金设计招商团队费用，招商广告费用，招商考察费用以及招商评估费用等项目。