◎历年国家调控政策及市场反应
◆ 2004年《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，要求二套房首付款比例不低于40%。
市场反应：2005年，上海房价出现明显下降，最大降幅超过20%；除上海之外，全国各地房价继续大肆上涨。
◆ 2005年先后发布《关于切实稳定住房价格的通知》（老国八条）和《关于做好稳定住房价格工作的意见》（新国八条），对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。
市场反应：房价继续上涨。
◆ 2006年《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国十五条），要求新开工商品房90平方米以下面积占总面积的70%以上。
市场反应：房价继续上涨，涨幅相对平稳，中小户型房增加。
◆ 2007年《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》和《关于加大闲置土地处置力度的通知》。
市场反应：当年市场价格暴涨，地王频现。政策出台后，2008年，全年房价出现明显下跌。
◆ 2008年《关于促进房地产市场健康发展若干意见》，松绑二套房贷。
市场反应：其他金融政策全线松绑，2009年楼市复苏，后大涨。
◆ 2009年《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》（国四条），个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。
市场反应：短期内现观望，二手房成交量下降，2010年春节后市场恢复。
◆ 2010年《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国十一条），要求二套房贷款首付款比例不得低于40%。
市场反应：继续产生高价地王，3月后房价飙升。
◆ 2010年《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（新国十条）各地限购政策出台，以及上海和重庆房地产税试点。
号称史上最严的房地产调控政策，成为国内房地产市场"名副其实"进入调控的开始。建立考核问责机制是“新国十条”一大亮点确立政府问责制，要求开发商一次性公开全部房源。通知总体上分成四个侧重点，一是加大供应，二是限制需求，三是加强监管，四是注重保障。
市场反应：全国商品房销售增速呈现前高后低态势，房屋销售价格继续上涨。70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨7.6%。二手住宅销售价格同比上涨5.0%。
◆ 2011年《国务院关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(新国八条) 同时国务院向各地分派房价调控督查组。
房价目标施压地方政府保障性住房须扩大覆盖二套房首付款提至六成
保障性住房用地将单列二手房交易税按全额征收
市场反应：一线城市房价调控目标集中出台。今年北京新建普通住房价格与去年相比稳中有降。深圳和广州则目标一致，即2011年全市新建住房价格指数的涨幅低于全市本年度GDP增速。二线三线城市看涨趋势大，预计上半年房价涨幅会进一步下降，下半年涨幅可能会有所提高，全年房价保持低速增长。
在中国房地产界，有一个和“发改委打飞机”并驾齐驱的典故，那就是中央政府每次调控房地产，房价就会飞涨，所谓“调控调控，越调越恐”。的确，纵观2003年以来的楼市调控政策，“八年抗战”的结果是越调越涨，如同“狼来了”的故事，讲多了，最终就没人信了。 哪怕是此次被业界称为“史上最严厉新政”的楼市调控，虽然一线城市的二手房市场出现降价抛售、一些新楼盘也打起了折，但中国人民银行货币政策委员会委员李稻葵认为未来12至18个月内才能收到明显成效。独立房地产评论员顾海波更是担心，楼市“重拳”可能演变成“花拳”，毕竟“上有政策，下有对策”，此前的几轮调控也都出现过短期降价现象，但没过多久又“旧态复萌”，然后是新一轮的疯狂上涨……正如上海金融与法律研究院研究员聂日明的判断：“别迷恋调控，调控只是一个传说。”希望不会一语成谶。 2003：分水岭 在上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭看来，中国楼市调控分为四个阶段，而真正意义上的调控始于2003年，那时恰逢我国住房改革5周年，房地产调控从扩张型转为紧缩型政策。 中国楼市的市场化运作始于1998年，当时亚洲金融危机的余威正在影响中国，而1998年的中国又遭遇了长江流域的大洪水，直接经济损失超过2500亿元；同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。要扭转局面，启动内需是唯一的选择。 1998年7月3日，随着“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”(国发[1998]23号，简称23号文)的公布实施，福利分房取消，中国住房制度改革拉开大幕。房地产对国民经济的拉动作用是明显的。据统计，每100元的房地产需求(或建筑业的产出)可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求，以及10元的住房装修支出。 那时的房价也似乎令人“怀念”。根据中国社科院蓝皮书报告，1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元，2003年的房价大约是普通家庭收入的4-5倍，比较符合家庭承受能力。 即便如此，2002年下半年开始了“地产泡沫论”之争，房地产行业倍受非议。这一年，国家九部委发布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，内部称为217号文，针对局部地区出现的房地产投资增幅过大、土地供应过量、价格增长过快等问题，九部委从土地供应、金融信贷、住房结构等方面强调要对房地产市场进行宏观调控。
2005年国八条—— 2005年3月底，国务院出台的《关于切实稳定住房价格的通知》，即“国八条”要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，并对此提出了八条意见： 一、高度重视稳定住房价格； 二、切实负起稳定住房价格的责任； 三、大力调整住房供应结构； 四、严格控制被动性住房需求； 五、正确引导居民合理消费需求； 六、全面监测房地产市场运行； 七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施； 八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 2006年国六条—— 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施： 一、切实调整住房供应结构。 二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。 三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。 四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。 五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 2009年国四条—— 国四条是指在 2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。 一、要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。 二、要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。 三、要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 2010年国十一条—— 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 一、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设 二、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率 三、加大差别化信贷政策执行力度，贷款首付款比例不得低于40%
2003年-2013年中国房地产调控政策一览【摘要】完善稳定房价，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管，一直都是中国房地产调控的核心宗旨。 2003年(1项政策) 2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业; ——《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，将房地产行业定位拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。 2004年(2项政策) 2004年3月，831大限提高拿地“门槛”，调控开始 ——国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31”大限，此举是中央政府从土地供给抑制房地产过热的举措。 2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率 ——中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。 2005年(6项政策) 2005年3月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面 ——央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策;对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。 2005年3月，房地产税改革深入，调控涉及交易环节 ——财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前房地产保有和交易环节税费偏轻，今后将重点推进房地产税改革。 2005年3月，国八条出台，调控上升到政治高度(老国八条) 国务院出台八点意见稳定房价， 一是高度重视稳定住房价格， 二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制。 三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房的土地供应，并督促建设; 四是严格控制被动型住房需求，主要是控制拆迁数量; 五是正确引导居民合理消费需求; 六是全面监测房地产市场运行; 七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施; 八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查; 2005年5月，七部委意见，调控加强、细则出台(新国八条)
关于房价的调控政策 2005年以来，我国每年都会出台相关政策对房地产市场进行调控。尤其是2010年，在一年时间里先后三次出台了房地产调控政策。但不容回避的事实是，尽管“国八条”、“国六条”、“国十条”等调控条款的相继推出，调控房地产市场的方法用尽，但是政策效果并不理想。2005年7月至2010年底，除去受国际金融危机冲击的12个月以外，在75个月份中，大多数月份我国的房价都是呈现快速上涨的状态，政策调控并没有能够有效阻止这个上涨趋势。因此，从总体上看，政策调控没有取得预期的成效。观察最近几年的房地产调控可以得出以下结论：政策对市场的影响力在下降，政策的时效性越来越短。要破解房地产市场的调控怪圈，需要我们认真分析、总结经验教训。 应当引起大家注意的是，2010年以来楼市调控行政手段不断紧布控,“限”令开始升级。“限购”、“限贷”、“限房价”、“限地价”范围在扩大，政策在逐步出台。这一轮房地产调控打出的“组合拳”中，行政手段比重较以往更高，“有形之手”在楼市诸多环节全面发力。不过，高房价仍未完全“降服”。比如，未限购城市需求和房价上涨动力仍然旺盛。一份针对50个未“限购”城市楼市的最新调查报告显示,这些城市受调控影响有限，上半年房价无一下跌，七成多城市价格更是出现小幅上涨。与此同时,开发商纷纷加快在二、三线城市“掠地”,部分地区房价涨幅存在“透支”风险。调控政策执行最严厉的是一线城市，一线城市楼市受影响也最大，但是从目前数据来看，一线城市宏观经济数据普遍稳定，受楼市调控影响并不大。去年至今，二三线城市的涨幅和成交量都很大。在堵住了地产公司在一线城市的现金流入后，地产行业在二线三线城市继续赚得盆满钵满，在此情况下，国务院要做的是封住地产泡沫向二三线城市的转移，所以对于政策在总体环境下宽松的可能性应该不是很大。但是，目前二三线城市正处于土地财政快速增长期，加之地方财政紧张等因素，限购等政策在二三线城市执行的难度很大。 由于资金紧张，小型房地产企业通过民间借贷融资的情况越来越多。尽管民间融资成本通常高达20%左右，但对其他融资渠道几乎断流的小房企而言，找到钱、把项目做完、不“烂尾”是最重要的。即便是大企业的资金也捉襟见肘，企业联合拿地的现象增多，从一个侧面反映了企业资金紧缺的现实。造成房地产企业资金紧张的原因是多方面的。今年以来，严格的住房限购政策，导致成交量普遍下滑，另一方面，金融机构对房地产行业的信贷不断趋紧。中国房地产协会副会长朱中一表示，大多数房地产企业因为前两年销售火爆，还不至于立刻出现资金链断裂的情况，今年要维持生存问题不大。但是要想进一步发展，要拿地、开发项目，仅凭现在的资金，很困难。 房地产税收政策的推出对于房产市场的调控也是不见成效，对房地产保有环节征税，虽然在很多人眼里认为是遏制高房价的杀手锏，但是也有观点认为，开征此类税种不能从根本上解决房价上涨，一些实行物业税的国家，也没有改变几十年房价上涨的趋势。对此，财政部财政科学研究所所长贾康认为，尽管物业税不能改变土地资源制约下的房价上扬的长期趋势，但是有了这个保有环节的税收，会使我们的房地产市场上商品房需求的总规模，表现出更少泡沫、空置率下降、资源配置效率和土地利用率上升、总体的房价表现更沉稳，更有效减少房价大起大落所带来的负面效应和对社会生活的冲击。
历年房地产调控政策一览表 1978－1983年 政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿； 政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权； 1984年 政策目标：发展房地产业； 政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点； 1985－1987年 政策目标：防止盲目发展商品住宅； 政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售； 1988年 政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革 政策内容：修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场； 1989年 政策目标：加强房地产市场管理； 政策内容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根； 1990年 政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革； 政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布《土地管理法实施条例》； 1991年 政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革； 政策内容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国范围内全面推行； 1992年 政策目标：加快房地产业发展； 政策内容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控范围；下放权力；发放开发消费贷款； 1993年 政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展； 政策内容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益。发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》； 1994年 政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革；
至2003年以来，中国房地产宏观调控全面展开，相关部门从多个方面共同努力，采取一系列调控房地产市场的政策。政府出台的房地产调控政策既有土地政策、信贷政策，也有经济政策和行政措施，并且在不同时期呈现出不同的特点。具体归纳为以下四个阶段： （一）严控房地产信贷、严格土地供给阶段（2003.2～2005.2） 2003年全国房地产开发投资额同比继续增长了30.6%，商品房屋竣工面积为3.95亿平方米，销售面积为3.22亿平方米，商品房销售率达到82%，房地产市场供销两旺。针对房地产市场的过热现象，国家出台了一系列调控措施，其政策重点是围绕房地产开发商的资金问题和土地问题展开，具体包括严控信贷，提高项目自有资本金要求，从而提高行业进入门槛;整顿清理土地市场，彻查开发区与大型项目，完善各项土地制度，严格控制土地供给总量；土地交易实行招、挂、拍，杜绝协议出让土地。其目标在于调控住房供给总量，促进房地产市场持续健康发展，使投资和供应的增长速度适度下降，改变固定资产投资过热的状况，抑制房价上涨的势头。总的来说，此次宏观调控基本达到了严格控制土地供给总量的目标，但明显存在时滞效应。在宏观调控政策出台后一段时间，住宅供给总量增速开始回落，调控效果逐渐显现。 （二）重点抑制房地产价格阶段（2005.3～2006.4） 根据前面的分析，第一阶段的房地产宏观调控在加强土地供给管理的同时带来了房地产价格飞涨的新问题。2005年的两会上，温家宝总理第一次公开表达了政府对不断攀升的房地产价格的深切忧虑，这是房地产市场宏观调控进入一个新的阶段的标志。随后，国家出台了一系列调控措施抑制房地产价格上涨，其政策重点是围绕打击供给环节和消费环节的炒作行为展开，政府主要从提高房贷门槛、提高房地产投资成本和降低房地产投资收益的角度着手抑制房价过快上涨，调控住房需求总量。具体包括：提高购房首付比例和贷款利率、限制期房转让、提高住房交易税等。调控政策要求地方政府及相关部门正确引导居民合理消费预期，将房地产市场引入理性发展的轨道，特别提出打击土地炒作;利用税收政策，打击投机性购房等房地产交易行为。本阶段政策推出初期，中国房地产价格继续快速上涨。这种状况一直持续到2006年下半年，控制需求总量的政策效应开始显露，上海等标志性城市的房价出现增长趋缓甚至下降，宏观调控取得了一定的成果。 （三）全面治理房地产市场阶段（2006.5～2008.8） 2006年以来，中国部分城市房地产价格出现“报复性上涨”，被暂时压抑的房地产需求开始反弹。2006年5月17日温家宝主持召开国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的六项措施（国六条），新的房地产宏观调控由此拉开序幕。本阶段房地产宏观调控的政策重点是围绕部分地区房价过高、房地产市场结构性矛盾突出等问题展开，主要目的在于抑制房价过快上涨，调控住房结构，促进房地产市场稳定健康发展。与以前的调控政策相比，本次宏观调控政策有了很大的改进，政府主要通过市场化的手段来调控房地产供求结构。具体包括：通过信贷政策和税收政策等来抑制房价上涨，同时引导住房需求结构调整;通过调节住房供给结构，增加小户型供给比例，来降低当套住房的价格，以缓解住房价格的上涨导致的中等收入阶层住房问题；通过住房分类供应机制，兴建廉租房和经济适用房来解决中低收入家庭及低收入住房困难家庭的住房问题。
我国对房地产的宏观调控的五大阶段 我国对房地产的重要宏观调控分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性调控政策包括国十六条、国八条、国六条、(新)国十条、23 号文件、18号文件等。透过历年的房地产宏观调控政策，我们不妨做个清晰的研判。 第一阶段 1993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控 时间：1993-1996年 现状：首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃，尤其是海南、广西北海等地， 房地产开发过热，形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。 对策：1993年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”)；1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。 效果：随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到 遏制。经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落。经 过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。 问题：此次调控给房地产业一记重创。“国16条”一出，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下遍地烂尾楼。后经统计，海南省当时闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，而一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。泡沫破裂后，海南等地房地产市场元气大伤，进入持续数年的低谷期。
对房价调控政策的浅析和建议 刘晓 学号：1245001206262 2013年5月18日星期六 摘要：人们的生活水平在进步，对住房的需求也越大。可是如今中国房价上涨的速度之快，却是大家始料未及的。为什么上涨这么快？政府又会出台什么政策来调控呢？关键字：内需，炒房，外汇，政府，政策，开发商，调控 摘要 1.房价上涨的原因----------------------------------------------------1 2. 国家出台的政策及调控方法------------------------------------2 2.1国家各个时期出台的政策-------------------------------------3 3.中央经济工作会议坚持调控不动摇房价上涨或成定局----4 4.我国政府为什要抵制房价过快上涨-----------------------------5 5参考文献--------------------------------------------------------------6 1. 房价上涨的原因 买房，这是许许多多外来人口到了大城市都有的梦想。然而，这也就让我们不得不去面对一个问题，房价问题。房价的飞速上涨，尤其是在深、沪、京这样的大城市。因此，房价如今已成了一个涉及中国国计民生的问题。房价上涨是必然的，随着人们生活水平的提高，收入的提高，按照每个月的收入可以买一平方米计算，房价会不断的上涨。然而，房价为何会上涨的如此之快呢？我想，这是有很多原因的，有内在的因素，也有外界的因素。 内因：中国楼市的市场化运作始于1998年，当时亚洲金融危机的余威正在影响中国，而1998年的中国又遭遇了长江流域的大洪水，直接经济损失超过2500亿元；同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。要扭转局面，启动内需是唯一的选择。 外因：自从90年代后期，有人开始了他们的炒房行为。虽然政府很快地出台遏止楼市炒号炒楼的措施，但他们的行为还是带来很大的影响。虽然这只是一部分人的行为，不能影响整个中国的房市，但会触发后续资金。包括国际游资的进入，从而快速抬高房地产价格。另外一个原因就是外汇的大量流入了。在2006年初，中国的海外实际货物进出口价格远小于最终的结算价格，这里面裹着大量非贸易目的资金进入中国。这些资金数量庞大，很大一部分都进入了内地各个方面的投资中了，而在这些投资中，房地产又占了很大一个比例。 2. 国家出台的政策及调控方法 2.1国家各个时期出台的政策
2000年—2010年中国房地产政策大事记 (2) 2000年3月 (2) 2001年4月 (2) 2001年4月 (2) 2001年6月 (2) 2002年2月 (3) 2002年7月 (3) 2003年3月 (3) 2004年10月 (3) 2005年5月 (3) 2006年7月 (4) 2007年3月 (4) 2007年3月 (4) 2007年3月 (4) 2007年9月 (5) 2007年9月 (5) 2007年11月 (5) 2007年12月 (5) 2007年12月 (5) 2008年1月 (6) 2008年2月 (6) 2008年５月 (6) 2008年9月 (6) 2008年10月 (6) 2008年11月 (7) 2009年３月 (7) 2009年4月 (7) 2009年6月 (7) 2009年7月 (8) 2009年９月 (8) 2009年12月 (8) 2010年1月 (8) 2010年3月 (8)
2000年—2010年中国房地产政策大事记 2000年3月 财政部、国家税务总局及建设部联合下发《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》 主要内容 通知对已购公房上市征收个人所得税做出规定：个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的销售价减去住房面积标准的经济适用住房价款，原支付超过住房面积标准的房价款，向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。 目的：加强二手房交易税收管理制度 2001年4月 国家计委、财政部联合下发《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》 主要内容 通知取消了47项行政事业性收费项目，对城市基础设施配套费进行整顿，合并部分收费项目，适当降低收费标准，规范垄断企业价格行为，对经营燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电视（简称“两管三线”），等垄断企业的价格行为进行全面整顿；严格控制住房建设收费，并要加强监督检查。 目的：为房地产开发企业和购房者减轻负担。 2001年4月 财政部、国家税务总局联合下发《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》 主要内容 （1）对于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房，至2002年12月31日之前免征营业税、契税； （2）对于1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼在2001年1月1日至2002年12月31日期间销售的，免征营业税、契税；同时对于开发企业在1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼、住房（不含别墅、度假村等高消费性的空置商品房），不予免征各种行政事业性收费。 目的：消化积压空置商品房，促进房地产市场的健康发展，积极防范金融风险。 2001年6月 建设部下发《商品房销售管理办法》 主要内容 （1）全面实施商品房预售和现售制度 （2）规范开发企业对商品房广告和合同在使用当中的真实性、合法性、科学性和准确性。 （3）明确了开发企业与代理机构之间的权利与义务。 （4）明确了房屋的交付标准及后续保障制度。 目的：提供了商品房销售过程中存在的广告、定金、面积纠纷以及质量等问题的法律依据。 2002年2月 人民银行发布《人民币存贷款利率下调通知》 主要内容
历年国家房地产调控措施集合(1978年-2013年) 1978-1983年 政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿。 政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革;调整产业结构，下放管理权。 1984年 政策目标：发展房地产业。 政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点。 1985-1987年 政策目标：防止盲目发展商品住宅。 政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售。 1988年 政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革。 政策内容：修改《宪法》，允许土地批租;全国城镇分期分批推行住房制度改革;房地产市场。 1989年 政策目标：加强房地产市场管理。 政策内容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序;压缩固定资产规模，紧缩银根。 1990年 政策目标：加强治理整顿;推进土地使用制度改革。 政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目;颁布深化企业经营机制改革的通知;紧缩银根;发布《土地管理法实施条例》。
1991年 政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革。 政策内容：治理整顿;房地产市场建设全面起步;房改开始在全国范围内全面推行。 1992年 政策目标：加快房地产业发展。 政策内容：引进外资;宣布“治理整顿”结束;房地产价格;扩大市场调控范围;下放权力;发放开发消费贷款。 1993年 政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展。 政策内容：开始进行宏观调整;控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益。发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》。 1994年 政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革。 政策内容：发布《国务院关于继续加强定资产投资宏观调控的通知》和《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》;进入调控、消化、稳定的发展阶段;开展房地产开发经营机构全面检查;整顿金融秩序。 1995年 政策目标：规范房地产市场。 政策内容：加强房地产市场的宏观管理;颁布《房地产管理法》、《增值税法》;整顿金融秩序;开始实施安居工程。 1996年
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/5b4738151.html, 中国房地产宏观调控政策效果分析 作者：刘艳 来源：《合作经济与科技》2009年第24期 近年来,随着国民经济的快速发展和住房体制改革的不断深化,中国的房地产业已日趋成熟和完善,房地产业已成为中国国民经济的支柱产业和新的经济增长点。与此同时,部分城市的房地产市场出现了过热的现象,表现为价格的不合理持续上涨,房地产商品的有效供给不足与无效供给过剩并存,市场运作不规范,房地产的投机性需求日益增长等。这些问题不仅威胁着房地产金融的安全,也深刻影响了广大人民的生活以及国家经济的健康运行。为此,从2003年下半年开始,针对持续高涨的房价和增长过快的房地产投资,中国政府果断采取了一系列宏观调控措施。但经过五年多的调控,并没有对房地产市场存在的问题进行根本改善,部分城市仍然存在着房价持续走高、房地产供求结构失衡等问题。本文在此背景下深入分析中国房地产市场宏观调控政策效果,有助于相关部门更加准确地把握中国房地产市场发展的实际状况,探究其发展过程中产生的偏差及问题症结,正确把握调控的时机和方向,为下一步宏观调控政策提供参考。 中国新一轮的房地产宏观调控于2003年全面展开,相关部门从多个方面共同努力,采取一系列调控房地产市场的政策。政府出台的房地产调控政策既有土地政策、信贷政策,也有经济政 策和行政措施,并且在不同时期呈现出不同的特点。具体归纳为以下四个阶段: 一、严控房地产信贷、严格土地供给阶段(2003.2～2005.2) 2003年全国房地产开发投资额同比继续增长了30.6%,商品房屋竣工面积为3.95亿平方米,销售面积为3.22亿平方米,商品房销售率达到82%,房地产市场供销两旺。针对房地产市场的过热现象,国家出台了一系列调控措施,其政策重点是围绕房地产开发商的资金问题和土地问题展开,具体包括严控信贷,提高项目自有资本金要求,从而提高行业进入门槛;整顿清理土地市场,彻 查开发区与大型项目,完善各项土地制度,严格控制土地供给总量;土地交易实行招、挂、拍,杜绝协议出让土地。其目标在于调控住房供给总量,促进房地产市场持续健康发展,使投资和供应的增长速度适度下降,改变固定资产投资过热的状况,抑制房价上涨的势头。 总地来说,此次宏观调控基本达到了严格控制土地供给总量的目标,但明显存在时滞效应。在宏观调控政策出台后一段时间,住宅供给总量增速开始回落,调控效果逐渐显现。2004年6月,全国商品住宅开工面积同比增速15.2%,增速首次回落到2002年以前的水平以下,前后经历了17个月的时间;2004年和2005年住宅开工面积同比增速分别下降到11.7%和12.6%,比2003年低了近15个百分点。与此同时,此阶段宏观调控政策也带来了一定的负面效应,也就是带来了地价房价飞涨的新问题。政府宏观调控政策中控制供给和鼓励消费的矛盾在2004年左右爆发。
政府调控房价措施之我见 班级姓名学号 目前房价问题已经是老百姓茶余饭后的话题了，房价问题关系着国家民生，房价过高导致了老百姓买不起房，极大的降低了老百姓的幸福感。因此，政府必须对房价进行调控。 关键词：房价房地产政府调控措施 房地产行业是我国的支柱产业，在我国经济发展中起着支撑作用，推动着我国国民经济的快速发展，对我国经济发展有着深刻的影响。房价调控的主要目的在于抑制房价过快上涨，稳定市场房价。公众在对房市走势和房价预期观望的同时，也对政府的调控行为和调控效果予以观望。因此，面对错综复杂的房地产市场，政府必须对调控房价采取有效的措施。2010年以来中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，并且先后采取了土地、金融、税收等多种调控手段。 一．近年来政府调控房价的措施。 一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责。(一)统一思想，提高认识。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。(二)建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。 二、坚决抑制不合理住房需求。（一）实行更为严格的差别化住房信贷政策。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 (二)发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。 三、增加住房有效供给。(一)增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。(二)调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地
◎历年国家调控政策及市场反应 ◆ 2004年《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，要求二套房首付款比例不低于40%。 市场反应：2005年，上海房价出现明显下降，最大降幅超过20%；除上海之外，全国各地房价继续大肆上涨。 ◆ 2005年先后发布《关于切实稳定住房价格的通知》（老国八条）和《关于做好稳定住房价格工作的意见》（新国八条），对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。 市场反应：房价继续上涨。 ◆ 2006年《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国十五条），要求新开工商品房90平方米以下面积占总面积的70%以上。 市场反应：房价继续上涨，涨幅相对平稳，中小户型房增加。 ◆ 2007年《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》和《关于加大闲置土地处置力度的通知》。 市场反应：当年市场价格暴涨，地王频现。政策出台后，2008年，全年房价出现明显下跌。 ◆ 2008年《关于促进房地产市场健康发展若干意见》，松绑二套房贷。 市场反应：其他金融政策全线松绑，2009年楼市复苏，后大涨。 ◆ 2009年《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》（国四条），个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。 市场反应：短期内现观望，二手房成交量下降，2010年春节后市场恢复。 ◆ 2010年《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国十一条），要求二套房贷款首付款比例不得低于40%。 市场反应：继续产生高价地王，3月后房价飙升。 ◆ 2010年《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（新国十条）各地限购政策出台，以及上海和重庆房地产税试点。 号称史上最严的房地产调控政策，成为国内房地产市场"名副其实"进入调控的开始。建立考核问责机制是“新国十条”一大亮点确立政府问责制，要求开发商一次性公开全部房源。通知总体上分成四个侧重点，一是加大供应，二是限制需求，三是加强监管，四是注重保障。
历年房地产宏观调控政策回顾（1978-2010年） 1978－1983年 政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿； 政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权； 1984年 政策目标：发展房地产业； 政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点； 1985－1987年 政策目标：防止盲目发展商品住宅； 政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售； 1988年 政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革 政策内容：修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场； 1989年 政策目标：加强房地产市场管理； 政策内容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根；
1990年 政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革； 政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布《土地管理法实施条例》； 1991年 政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革； 政策内容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国范围内全面推行； 1992年 政策目标：加快房地产业发展； 政策内容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控范围；下放权力；发放开发消费贷款； 1993年 政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展； 政策内容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益。发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》； 1994年 政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革；
可是，自2003年国家颁布房地产宏观调控政策以来，房价不但没有名校下降，反而“越调越涨”。 此前的几轮调控也都出现过短期降价现象，但没过多久又“旧态复萌”，然后是新一轮的疯狂上涨… 中国的房地产调控基本可以分为四个阶段。 中国房地产的市场化运作最早始于1998年，当时伴随着亚洲金融危机和全流域性大洪水的巨大冲击，直接经济损失超过2500亿元；同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。为了拉动经济，提高内需。 1998年7月3日，国务院颁布了“关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”，福利分房取消，中国房地产市场改革正式拉开帷幕。 即便如此，2002年下半年开始了“地产泡沫论”之争， 央行也认为房地产投资过热，应积极防范房地产信贷风险，于是在2003年6月5日印发了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，意在抑制房地产市场泡沫，通过“管贷款”的方式，以期达到对房地产市场降温的目的。121号文件一出台，房产商动作频频，各种研讨会相继召开。而最重要的动作则是在房产商的力推下，全国工商联邀集众多房产商同心协力，写出一个报告上报国务院，上演了一出“地产大佬围攻121号文件”的好戏。 2003年，中国遭遇罕见的“非典”疫情冲击，前两个季度的经济增长下滑到 6.7%。于是，在121号文件颁布仅仅2个月后，由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》出台，明确把房地产业列为我国国民经济的支柱产业。18号文被视为房地产商利益群体的一次公开胜利，显示了中国房地产界已经崛起，并第一次公开了与政府进行政策博弈的能量。2003年中国的GDP增速依然达到9.1%，成为1997年以来增长最快的年份。这个奇迹的背后是房地产推动的强劲内需。一年后，中国社科院金融研究所易宪容博士在其那篇著名的《谨防房地产业要挟整个中国经济》文章中提出警告：“房地产业已经把地方政府、国家经济及民众利益捆绑在一起，房地产正在要挟着整个中国大陆经济。” 根据中国社科院蓝皮书报告，从1998年到2003年，全国商品住房每平方米的价格仅增加343元，比较符合家庭承受能力。 政策失灵房价凶猛 从2003年开始，房地产调控从扩张型转为紧缩型政策。但中国房价却不断飞涨，政策成了“空调”，这一局面持续到2008年下半年全球金融危机爆发——不是房价不涨了，而是政府出面说的托市，终于“名副其实”了，之前的调控则以进一步涨价而告终。 在紧缩型调控政策实行一年后，2004年中国商品房平均销售价格同比上涨
中国历年房地产调控政策（1978年-2013 年） 历年房地产调控政策一览表 2000年 启动住房消费，促进房地产业发展。对住房公积金货款的个人和银行都免税。租赁所取得收入税收税率减少； 2001年 政策目标：促进房地产业发展；促进消化积压房； 政策内容：对住房消费采用扶持政策，积极促进房地产业发展；加大房地产开发投资 力度，拉动经济增长。消化积压商品房政策，对1998年6月30日以前的商业用房、写字楼、住房免营业税、契税，行政事业性收费； 2002年 1 月：制止商业银行指定保险单位办理贷款保险业务 3 月：降价住房公积金存、贷款利率，5 年以上贷款利率由4.59%降到4.05 ％；修改《住房公积金管理条例》； 8 月：央行认为局部投资增幅过大，加强房地产市场的宏观调控，强化土地供应管理，严格控制土地供应总量。恢复征收土地增值税。 2003年 6 月：出台121 号文件。加强房地产信贷，四证取得后才能发放贷款；提高第二套住房的首付比例； 7 月：出售的房屋开始征收房地产税 8 月：出台18 号文件，促进房地产持续健康发展； 2004年 4 月：存款准备金利率上调，从7%提高到7.5%。上海市发布《上海市房地产登记条例修正案》，期房限转，打击上海房地产投资行为，打压房地产泡沫。
5 月：对高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等项目进行清理，对土地管理的严格控制，抑制房地产投资过快的增长 8 月：出台《上海市土地储备方法》。地方产业法规增加政府对土地市场的调控力度，将“毛地出让”，并对预期不开发土地依法从开发商收回 10 月：加息，金融机构一年期基准利率将上调0.27 个百分点 12 月：严禁非法压低地价招商；严格规范地方政府土地管理，抑制通过土地招商带来的土地流失和固定资产投资的增加； 市场反应：2005年上海房价出现明显下降,最大降幅超过20%;除上海之外,全国各地房 价继续大肆上涨。 2005年 3 月：房贷优惠政策取消——调控涉及消费层面 3 月：房地产税改革深入——调控触及交易环节 3 月：国八条出台——调控上升到政治高度（旧国八条） 5 月：七部委意见——调控加强、细则出台（新国八条） 5 月：《关于加强房地产税收管理的通知》——从税收入手整顿房地产市场 9 月：银监会212 号文件——收紧房地产信托 10 月：国税总局重申二手房交纳个税 市场反应: 房价继续上涨。 2006年 4 月：房贷利率再次上调——调控卷土重来 5 月：国六条出台——新一轮调控大幕开启 5 月：国务院出台限制套型90/70 政策——从供应环节改善房地产供求关系 5 月：国税总局出台二手房营业税政策——开始着手整顿二手房市场 7 月：未取得预售许可证不得发布预售广告——规范房地产期房预售制度 7 月：建设部出台171 号“外资限炒令”——打击房地产投资 7 月：108 号文强制征收二手房转让个人所得税——进一步打击房地产投资
政府对于房地产采取的政策调控及其分析 （一）原理： 政府调控手段对房地产价格既有抑制作用，又有拉动作用。政府通过信贷、税收及土地等政策，可以调控房地产供求关系，从而影响房地产价格的变动。 （1）房地产贷款利率和首付比例的调高，能有效地抑制房地产信贷需求的过快增长，从而导致房地产价格下降。同时，商业银行对房地产开发商的贷款利率提高，有利于控制房地产投资商的投资冲动，减少房地产的供给，从而增加房地产价格上升的压力。 （2）国家运用行政手段调控房地产用地的数量与结构。一方面，国家减少商品房用地的供给，会推升房地产价格；另一方面，国家通过增加经济适用房的供给，促进房地产价格的下降。 （3）政府通过税收手段，可以调控房地产交易的数量。比如，政府提高房地产交易的税率，会在一定程度上减少交易的规模；如果政府降低房地产交易的税率，又会增加房地产交易的规模。另外，增加或减少房地产交易过程中的纳税环节，也可以对房地产供求关系产生影响，从而影响房地产的价格变动 （二）我国对房地产的历年的重要宏观调控： 分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性调控政策包括国十六条、国八条、国六条、(新)国十条、23号文件、18号文件等。透过历年的房地产宏观调控政策，我们不妨做个清晰的研判。 1993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控 时间：1993-1996年 现状：首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃，尤其是海南、广西北海等地，房地产开发过热，形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。 对策：1993年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”)；1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。 效果：随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到遏制。经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落。经过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。 问题：此次调控给房地产业一记重创。“国16条”一出，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下遍地烂尾楼。后经统计，海南省当时闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，而一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。泡沫破裂后，海南等地房地产市场元气大伤，进入持续数年的低谷期。 1998-2002年：促进住宅业成为新的经济增长点，核心是房改 时间：1998-2002年 现状：1997年亚洲金融危机爆发后，我国经济开始出现“通货紧缩”，房地产市场也随之进入低潮。 对策：为刺激消费、拉动内需，1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件)，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。 23号文件强调，在停止住房实物分配后，新的国家住房保障体系在“逐步实行住房分配货币化”的同时，要“建立和完善以经济适用住房为主体的住房供应体系”。按照建设部当时