三四线城市商业特点
1、存在的问题与基本准则
存在的问题：
三四线城市商业地产为何屡败屡战？而又在接连不断地开发呢？这也许和三四线城市商业地产起步的“原罪”有关：①误读商业地产需求,缺乏长远的规划蓝图；②往往以本土的开发企业为主，对商业地产开发既缺乏雄厚的资金实力，又缺乏必要的专业人才士与商业理念；③政府规划部门统筹不到位规划、把关不严格；
④商业地产运营服务伙伴不专业。
操盘基本准则：
①重视项目地段商脉；②产权商铺合理定价；③严格把控商业规模；④先定位再商业规划；⑤业态定位及比例因地制宜；⑥提前和潜在商家接触；⑦合理配置租售节奏；⑧品牌搭配协调平衡。
2、业态分布、组合与开发模式
一般三四线城市商业综合体开发基本原则：高形象、中档次、可售
性定位。
主要经营业态
地级市购物中心主要由主力店、店中店、主题商城、餐饮休闲娱乐
四大板块构成，基本上满足了城市居民的一站式购物、餐饮、休闲、
娱乐的需求。
一般业态分布特征
①黄金珠宝、钟表眼镜、化妆品、皮具鞋包、西式中式快餐等一般
分布在1层；
②品牌服装一般分布在2-4层；③休闲娱乐类一般分布在5-6层；
④超市主要分布在2、3层或负1层。
业态组合模式
①主力店（超市/百货/电器/家居）+店中店+主题商城+餐饮休闲娱
乐配套
②?超市+店中店+餐饮休闲娱乐配套
三大开发模式
①购物中心+街区；②?单体购物中心；③小型购物广场。
三四线城市购物中心综合体开发模式分析、规划设计要点、定位与业态规划、销售、招商、运营困局的破解之道，以及如何打好大型餐饮招商的组合拳，店中店如何选择最合适的档次定位。
1、规划设计指导（一）发展商现实中采用的规划流程
（二）合理的建筑规划流程
2、业态组合研究
（一）三四线城市购物中心的业态组合
一般地级市购物中心业态组合规律，如下表：
二）主力店组合模式研究
模式一：大型超市+大型百货双主力店组合模式
该模式购物中心规模大、业态齐全、辐射商圈半径大，通过引进大型的超市、百货双主力店奠定了项目的城市商业地位，未来的经营稳定。模式二：大型主题卖场+中小型超市（连锁品牌或百货自带超市）双主力店组合模式
该模式拥有大型主题卖出，主题卖场竞争力较强，同时自带超市能够一定程度上满足周边居民的需求，但整体规模一般，商圈辐射范围有限，而大型主题卖场替代了大型百货的主导地位，大型主题卖场的辐射力和客流吸引力虽然比不上大型百货，但其专业辐射强度远超大型百货，对具有明确购物意图的客户吸引力更专注集中。
模式三：大型超市+大规模店中店组合模式
在核心商圈或者是超大规模的区域型商业中心中，才会出现“大超市+
大量店中店”的模式，因为在核心商圈中，百货扎堆经营，规划大量
店中店在业态上与其形成互补，从而获得生存空间。但在一般的地级
市市级商业中心中，购物中心只有引进百货主力店，才能获得核心竞
争力，并在区域型商业中心获得生存的空间。
1、招商
1）招商流程
4）三四线城市购物中心招商攻坚策略
a.自营百货，让地级市购物中心开发商开发与运营两翼齐飞
b.店中店招商，多管齐下，迎难而上
难点一：上等店中店首次进入本地市场，脚步谨慎；
难点二：龙头品牌客大欺店，合作条件低；
难点三：招商周期长，隐性风险大；
难点四：面临本地百货商场封杀。
2）超市主力店招商谈判标准流程
初步洽谈—意向跟进洽谈—初步的CAD图纸洽谈—商务洽谈—主力店商家筛选排名—确定唯一性商家并签订进驻合同
3）招商存在的主要问题及解决之道
a.地级市购物中心招商运营困难重重
b.地级市购物中心招商的三大困局
困局一：百货主力店资源严重缺失；
困局二：店中店资源少、档次低、形象差、竞争力弱；
困局三：高端、大宗餐饮难以引进，小餐饮扎堆经营。店中店招商攻坚策略——多管齐下，迎难而上
策略一：引进厂家直营；策略二：引进代理商直营；策略三：引进本地加盟商经营；策略四：有条件要招，没有条件创造条件都要招。
c.打好大型餐饮招商的组合拳
2、营销
三四线城市商业地产营销基本推广原则
三四线城市楼市的市场现状与发展趋势、各城市的经济和媒介环境等不尽相同，因此商业项目营销操盘的时机与手法也不尽相同。但是，商业项目实操中有些营销环节，还是非常重要且必须要认真做的。
1.推广要从商业地产的目的出发，为招商、销售、运营服务
2.营销推广中，应该明确推广目的及审核标准
3.营销推广中要作营销者而非生硬的推销者
4.首先市场摸底，做好项目定位工作
5.要深入研究市场需求的特征，做好产品优化工作
6.推广工作要充分考虑当地的情况
7.做好财务预算
8.注意品牌的累积三四线城市商业地产如何将推广与销售完美结合
商业项目的商铺销售遵从“抢购经营旺场的商业前景，实体店铺仅是财富的载体”的规律，商业经营前景越展现的全面，商铺的价格越涨不跌，销售越是火爆，客户的投资抢购的信心越强，客户买铺成交落单的个体行为就越快。
商业项目销售前期消化的大部分是冲动性投资客户，对应的营销推广和销售策略是立体轰炸与速战速决。利用推广中信息不对称的优势，迅速的建立起客户对项目的信心，通过适当的销售策略和销控策略配合，迅速消化这批客户的投资需求，形成项目热销的局面，奠定项目销售的良好基础。
项目营销开盘后一个阶段，项目销售进入一个相对稳定阶段，客户获得的信息越来越多，思考的过程也就相对变得漫长了，这就需要有策略的锁定特定客户群体，进行有针对性的推广诉求。
购物中心操盘全流程第一阶段：市场调查及研究第二阶段：项目多向定位
1）项目基本情况研究：项目具体位置描述，项目的地块及四至，周边道路交通状况，项目主要技术指标，项目区域商业状况，项目周边配套状况，2公里范围人口分布，项目SWOT 分析。
2）城市综合情况调研：城市综合情况调研，城市商业情况调研，在售商业项目调研，商铺投资者调查分析。
3）类似城市商业项目调研：调研地点，调研内容，调研结论。1）项目多向定位思路
2）业态容量分析：类似项目各业态容量评估，各业态配比原则，一般业态容量组合及配比，本项目业态容量比例估算
3）主力店初步访谈分析
4）项目多向定位收益测算
5）项目多向定位对比分析
第三阶段：项目唯一性定位和建筑规划设计建议
1）项目唯一性定位：经营主题定位，商圈半径定位，业态、经营品种定位，商圈半径定位，消费群定位，唯一性方案业态布局?; 2）项目定位收益初步分析; 3）建筑规划设计建议。
三四线城市购物中心调研 作者：张金光 摘要：通过对三四线城市购物中心的调研，指出其存在问题和未来发展方向。 关键词：三四线城市、购物中心、商业资源、运营管理 一、定义 （一）三四线城市定义 所谓一线、二线、三线城市的概念起源于房地产市场。常规或主要的指标包括经济地位、城市规模（人口，面积等）、城市级别、影响力、辐射力、知名度等。 中国地产市场分为四个层次 一线市场：北京、上海、广州、深圳。 二线市场：厦门、天津、杭州、重庆、武汉、南京、成都、大连、青岛、沈阳、长春、等直辖市或部分副省级兼省会城市，以及一些副省级计划单列市。 三线市场：济南、福州、长沙、郑州、西安、哈尔滨、温州、宁波、佛山、东莞等部分省会城市或沿海较发达城市。 四线市场：昆山、江阴、常熟、张家港、义乌、洛阳、柳州、株洲等经济强的县级城市和内陆一般地级市。 例如盘锦市现在正处在规划阶段，目前是全市所有道路全部改扩建。消费水平还是比较高的，由于有辽河油田的支撑，城市得以迅速的发展，在20年里发展到现在的规模，已经很不错了，人均的GDP达到辽宁省的第二位，由于是新兴城市，所以城市的发展很快，淘汰的也快，市内的环境还是不错的。 综上，个人认为盘锦应该介于三四线城市之间。 （二）购物中心的定义 中国的购物中心已经走过22年的发展历程，与欧美等发达国家相比，中国的购物中心还处于发展阶段，但随着中国经济的发展、城镇化趋势的加快、人民生活水平的提高、消费者对生活方式的追求多元化，特别是三四线城市购物中心将进入黄金发展时期。 购物中心到底属于房地产形态？还是零售业态？国内外均有不同说法，一直尚未有定 论。我们先参考国内外的多种定义，然后就我们的实践给出普适性的定义。 1、国际购物中心协会的定义 购物中心是指一群建筑，是组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种 店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场。 根据购物中心的建筑、设施和形态的不同，国际购物中心协会又将购物中心细分为“摩尔”(Mall，停车场与店铺间有一定的距离，通常在整体建筑的地下或外围，而店铺间有专门的步行街连接，如区域型、超区域型购物中心)和带状中心。(店铺前各有停车场，店铺间通常没有专门的步道连接，如邻里型、社区型等)。由此可见，从严格意义上讲，购物中心不是一种商业业态，而是一种有计划地实施的全新的商业聚集形式，有着较高的组织化程度，是业态不同
商业项目招商思路（大脑激情碰撞，多指教） 一：前言： 项目提出“情景式休闲购物”的开发理念，以独特的建筑设计，休闲的配套设施，完善的商业业态布局等，使项目同时兼具购物、休闲、娱乐、美食等一站式休闲购物的功能，消费者购物、休闲也如同逛公园。项目距离商圈仅咫尺。项目本身采取先进的购物公园街区式布局，完善的客流引导系统，宽敞的四条主出入口，优越的泊车系统，空中连廊引导系统，项目建成后将形成莆田商业新核心区。根据本商业项目在地区特殊的商业定位，招商工作的开展，也随之成为本商业项目进程中，举足轻重的工作内容之一。但由于招商工作的不确定因素，本项目的环境前提，以及招商工作进行过程中可能出现的针对性行为，所以本报告仅做建议性使用。 二：目的： 打造该区域MALL，改善区域商业格局，完善区域业态完整性，争取在开盘期完成招商工作中前期确定任务，确定主力、形象店的入驻意向，确保全面招 商的顺利开展。 三：招商计划开展前思考： 1. 高定位的MALL经营理念与区域市场现状的融入性： 包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心，现下已经成为众多商家追捧的经营模式，也激起了众多地产发展商对商业项目的关注。现阶段，众多的开发商、商家，把经营的目光汇集在该区域一带，优越的地理位置，也给经营者带来经营信心。 2. 计划招商实施的时机把握：
鉴于现阶段该区域，众多开发项目的定位都趋向于商业、居住、休闲、时尚的高品质结合定位。继续做招商等待，将有可能错过招商良机。 3. 为商业项目发展远景造势，将有利于招商开展： 每个商家所关注的问题，就是消费者的消费观点和态度，对还没有形成的消费场所而言，打造项目卓然的品质、可预测的良好商业趋势、宣传永续经营理念、永续管理理念、与政府的经济口号共同出发。当地经济—区域经济—市场经济—预期效益，分阶段进行商务宣传，将成为招商的有力武器。 4. 细致开展招商工作，锁定目标客户： 目标客户的明确定位：依据自身商业特色，寻找目标客户，清晰理解项目自身的商业辐射范围，运用复合宣传手段，招商先行，稳固市场在营销、设计、商业专业资源优势联合，看重商业运营目光放远，增强经营者信心有开辟市场，回报社会的决心。清晰理解主力商家的入驻思路、要求。 5. 招商环境，本地不足外地补： 根据区域经济、物流环境、辐射人口、辐射范围的基本约束，招商工作的重心不应该脱离地区。除前期开展的大型零售企业招商等活动。 6. 如何规避项目高层招商难： 目前商业地产还处在年轻阶段，大多大型商业地产的高层招商都存在各种各样的问题，究其原因无非就是人流量的问题，这也成为了很多商业项目的瓶颈。大凡经营者，在项目中所关注的问题：一：商业项目的经营理念；二：商业项目的管理理念；三：项目内的业态构成；四：项目未来的发展方向；五：项目所需的预热期；六：是否有专业的商业项目经营团队作为项目的支 撑。
商业地产的详细分类以及商业业态的分类 从商铺的概念可以看出，其范围极为宽泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。本节将对商铺进行分类，便于读者理解和后面对商铺投资进行探讨。 商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺----商业设施就是由大大小小的商铺组成。 尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。在此对商铺进行必要分类，有助于读者对商铺的个性化了解，以及便于后面对其进行研究。 1、按照开发形式进行分类 （1）、商业街商铺 商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。 与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。 （2）、市场类商铺
在这里，我们所说的“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。 市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。 （3）、社区商铺 社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。 社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。 （4）、住宅底层商铺 住宅底层商铺，指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。 住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。 （5）、百货商场、购物中心商铺 百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPING MALL项目在国内多个大中城市开发建设。 （6）、商务楼、写字楼商铺
零售业态分类 1 范围 本标准规定了零售业态的分类标准及其分类原则和各种业态的结构特点。 本标准适用于在中华人民共和国境内从事零售业的企业和店铺。 2 术语和定义 下列术语和定义适用于本标准。 2.1零售业 retail industry 以向消费者销售商品为主，并提供相关服务的行业。 2.2零售业态 retail formats 零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态。 3 零售业态分类原则 零售业态按零售店铺的结构特点，根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场所进行分类。 4 零售业态分类 零售业态从总体上可以分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两类。 按照零售业态分类原则分为食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材商店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物等17种零售业态。 4.1 有店铺零售 store-based retailing 是有固定的进行商品陈列和销售所需要的场所和空间，并且消费者的购买行为主要在这一场所内完成的零售业态。 4.1.1 食杂店 traditional grocery store 是以香烟、酒、饮料、休闲食品为主，独立、传统的无明显品牌形象的零售业态。 4.1.2 便利店 convenience store 满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。
4.1.3 折扣店 discount store 是店铺装修简单，提供有限服务，商品价格低廉的一种小型超市业态。拥有不到2000个品种，经营一定数量的自有品牌商品。 4.1.4 超市 supermarket 是开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态。根据商品结构的不同，可以分为食品超市和综合超市。 4.1.5 大型超市 hypermarket 实际营业面积6000M2以上，品种齐全，满足顾客一次性购齐的零售业态。根据商品结构，可以分为以经营食品为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市。 4.1.6 仓储会员店 warehouse club 以会员制为基础，实行储销一体、批零兼营，以提供有限服务和低价格商品为主要特征的零售业态。 4.1.7 百货店 department store 在一个建筑物内，经营若干大类商品，实行统一管理，分区销售，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。 4.1.8 专业店 speciality store 以专门经营某一大类商品为主的零售业态。 例如办公用品专业店（office supply）、玩具专业店（toy stores）、家电专业店（home appliance）、药品专业店（drug store）、服饰店（apparel shop）tffu. 4.1.9 专卖店 exclusive shop 以专门经营或被授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态。 4.1.10 家居建材商店 home center 以专门销售建材、装饰、家居用品为主的零售业态。 4.1.11 购物中心 shopping center/shopping mall 是多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。 4.1.11.1 社区购物中心 community shopping center 是在城市的区域商业中心建立的，面积在5万m2以内的购物中心。 4.1.11.2 市区购物中心 regional shopping center 是在城市的商业中心建立的，面积在10万m2以内的购物中心。 4.1.11.3 城郊购物中心 super-regional shopping center 是在城市的郊区建立的，面积在10万m2以上的购物中心。
一、城市综合体 1概述：“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。它基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。按特点可以分为两类：1城市CBD中心的城市综合体、2城郊结合部城市综合体。从这里我们可以看出城市综合体和CBD的区别和联系噢~ （中央商务区指一个国家或大城市里主要商业活动进行的地区。一般而言，CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，应具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。主要是一最先进的最发达的而第三产业，而城市综合体的产业则比较全面。 ） 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。城市综合体与多功能建筑的差别在于，多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。 2地标式的城市建筑 城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。如超高层酒店：济南万达广场180米高超白金五星级酒店；又如高层地标式双塔：无锡万达广场白金五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。 3、案例：北京万达广场、香港太古广场、纽约洛克菲勒中心、巴黎拉德芳斯、东京六本木等。 二、购物中心 购物中心是指一群建筑，是组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场。 1、分类：购物中心(Shopping Center/Shopping Mall) 是指多种零售店铺，服务设施集中在由企业有计划地开发，管理，运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体. 根据中国市场的实际情况，将购物中心分为： (1)社区购物中心(Community Shopping Center) 是在城市的区域商业中心建立的，面积在5万平方米以内的购物中心. (2)市区购物中心(Regional Shopping Center) 是在城市的商业中心建立的，面积在10万平方米以内的购物中心。商圈半径为10公里~20公里，有40 个~100个租赁店，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等，停车位1000 个以上，各个租赁店独立开展经营活动，使用各自的信息系统。 (3)城郊购物中心(Super-regional Shopping Center) 是在城市的郊区建立的，面积在10万平方米以上的购物中心. 按照购物中心规模分类 1．巨型/超级购物中心——24万㎡以上 2．大型购物中心——12--24万㎡ 3．中型购物中心——6--12万㎡ 4．小型购物中型——2--6万㎡
三四线城市商业特点 近几年知名房企开始陆续进入三四线城市，并大举布局，三四线城市将迎来开发热潮。虽然三四线城市正成为商业地产扩张的新“蓝海”，但是，盲目按照一二线城市的操盘经验来开发只会水土不服，一切都要遵循三四线城市的市场规律，以市场和消费者为准绳。本专题将全面解读三四线城市开发运营的特殊性和实操策略，为大家提供学习的方向与借鉴的成功范本。 一、三四线城市商业地产开发有何特殊性？ 一二线城市商业高负荷的现状，以及三四线城市的市场空白和广阔的消费潜力，让许多开发商将触角延伸至三四线。开发商选择下沉三四线固然是看到了三四线城市广阔的市场前景，较低的开发成本和地方政府的优惠与支持，但无论是从一二线转投到三四线，还是直奔三四线的开发商，都要认识到三四线商业地产开发的特殊性。 特殊性一：业态组合要偏向“生活”、平价 一二线城市的商场、购物中心一般追求的是时尚、新潮、快节奏，这与一二线城市年轻人所占比例有关。 而三四线城市由于经济水平相对较低，城市年轻人多外流现象，因此，三四线城市中老年占人口比例大。这就要求购物中心的业态组合要偏向“生活”、平价。 特殊性二：要适当控制体量 规模和体量的控制要根据项目所处的地理位置、商圈成熟度、周边支撑人口数量等因素决定的。若周边商圈尚未成熟或附近已规划有相应的大型购物综合体，则应适当控制体量避免形成同质化的直接硬性竞争。 同时，由于三四线城市人口基数小，消费外流的情况也非常普遍，城市整体商业的总购买力、市场规模相对有限，且由于城市流动性较弱，该购买力和市场规模的扩张弹性也会相对较低。因此，要适当控制体量。 特殊性三：全品类、一站式的购物中心市场风险较小 消费特征不同，也意味着三四线城市购物中心的定位会和一二线城市有所区别。一二线城市的城市空间大，购物中心需要细分消 特殊性四：前期做好财务预算，并确定销售模式 国内除极少数实力雄厚的开发商全部自持外，大部分都采用租售并举的方式回笼资金。通常售后返租项目的返租比例在8%-10%，
新产业新业态新商业模式统计分类（2018） 一、分类目的 根据党中央、国务院关于加快发展新产业新业态新商业模式（简称“三新”）的要求，为科学界定“三新”活动范围，满足统计上监测“三新”经济活动规模、结构和质量等需要，制定本分类。 二、分类范围 本分类的范围包括：现代农林牧渔业、先进制造业、新型能源活动、节能环保活动、互联网与现代信息技术服务、现代技术服务与创新创业服务、现代生产性服务活动、新型生活性服务活动、现代综合管理活动。 三、分类原则 （一）以党中央、国务院关于加快发展“三新”的有关要求为指导，根据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》《国务院关于印发〈中国制造2025〉的通知》（国发〔2015〕28号）、《国务院关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》（国发〔2015〕40号）和《国务院关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见》（国发〔2015〕32号）等文件中有关“三新”活动的阐述，确定“三新”活动的范围和分类。 （二）参照《战略性新兴产业分类（2017）》（试行）、《高技术产业（制造业）分类（2017）》《高技术产业（服务业）分类（2018）》《国家科技服务业统计分类（2015）》等
相关统计分类标准，重点体现先进制造业、互联网+、创新创业、跨界综合管理等“三新”活动。 （三）以现行《国民经济行业分类》（GB/T 4754-2017）为基础，对其中符合“三新”特征的有关活动进行再分类。 （四）注重实际可操作性，立足现行统计制度和方法，充分考虑数据的可获得性，以保证统计部门能够采集到“三新”活动的数据。 四、结构和编码 本分类采用线分类法和分层次编码方法，将“三新”活动划分为三层，分别用阿拉伯数字编码表示。第一层为大类，用2位数字表示，共有9个大类；第二层为中类，用4位数字表示，共有63个中类；第三层为小类，用6位数字表示，共有353个小类。 本分类代码结构: ×××××× (数字)小类顺序码 小类代码 (数字)中类顺序码 中类代码 (数字)大类代码 五、有关说明 （一）本分类建立了与《国民经济行业分类》的对应关系，在国民经济行业类别中仅部分活动属于“三新”统计分类的，行业
李廷举给三四线城市商业地产开发的15个“忠告” 高端不可求，大众是王道 市场消费有个上一级的现象，就是县级高端消费去市级或省会城市，省会城市高端消费去一线城市，一线城市则去国外消费。因此，三四线城市本身高端消费市场容量不大，且外流现象严重，做高端商业，唯独一二。多则死。 若想做大哥，全靠主力店。 主力店全国品牌连锁化能下沉到三四线本身就少，且一旦进入必须是核心商圈，一二线城市很一般的品牌到了三四线城市便是高端大气上档次，这个量和质的特点决定三四线城市商业大哥的身份和模式。 酒店可提升，办公需谨慎。 三四线城市酒店以宾馆居多，其服务和环境比较落后，但入住率却高的惊人，所以小编认为三四线城市酒店开发可以提升环境和档次，精品酒店均可；再看办公写字楼，已经成为商业综合体标配，很多三四线城市商业开发冒然复制标配，试问三四线城市办公真的有那么大的市场么。企业办公选址追求的是资源、人才和形象。 业态有空间，零售和娱乐。 三四线城市商业业态较为落后，生活方式单一，这点可以从百姓睡觉时间看出来，大晚上哥几个出去洗个澡，搓个背就已经觉得自己是旧混夜场的老油条了；所以在商业开发为围绕休闲娱乐必定叫座。 新盘重前期，执行不费力。 开发商多数以本地为主，而且初次涉足商业地产开发，其专业性和经验都不足，在此仅仅一个建议，充分做好前期工作，策划定位、规划设计重中之重，否则，你就准备好钱吧。 旧盘若拆迁，拼了也要抢。 旧盘拆迁，是指在老商圈的旧项目，包括原来的百货大楼或者汽车站等公建，此类物业一般占据很好的地理位置，一旦拆迁，小编建议最好能争取下。如果实在没钱就算了。 客户哪里来，本地加周边。 其实不论是商业销售，还是住宅销售，客户群体占比最多的就是地缘客户，了解他们的需求你就赢了。不要求你的客户多有品位，多有调性，交钱才是王道。 营销重口碑，渠道不单一。 三四线城市营销一定是口碑营销，小地方圈子小，街上溜达一圈全是七大姑八大姨的亲戚，在这里销售，卖的不是一单，而是一家子人。 销售捧外铺，内铺做市场。
零售业态9大分类 零售业态9大分类 中国零售业态按零售店的结构特点分类，根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施和目标顾客等结构特点，分为百货店、大型综合商场、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店等九种零售业态。 1.百货店业态结构特点 (1)采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。 (2)商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主。 (3)采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全。 (4)选址在城市繁华区、交通要道。 (5)商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象。 (6)商店规模大，在5000平方米以上 (7)商店设施豪华，店堂典雅、明快。 (8)目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。 2.超级市场业态结构特点 (1)采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行。 (2)商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品应以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品为主。营业时间每天在11H左右，可采取连锁经营方式，有一定的停车场地。 (3)选址在居民区、交通要道、商业区。 (4)商圈范围较窄，以居民为主要销售对象。 (5)商店面积在500平方米以上 (6)目标顾客以居民为主。 3.大型综合超市 (1)采取自选销售方式和连锁经营方式 (2)商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。 (3)设有与商店营业面积相适应的停车场。 (4)目标顾客为购物频率高的居民。 (5)商圈范围较大。 (6)商店营业面积一般在2500平方米以上。 (7)选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。 4.便利店业态结构特点 (1)以开架自选为主，结算在进口(或出口)处的收银机处统一进行，可采取连锁经营方式。 (2)商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等。 (3)营业时间长，一般在16h以上，甚至24h，终年无休日。 (4)选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地。 (5)商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物5-7min到达的范围内。 (6)商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。 (7)店堂明快、清洁、货架丰满。 (8)目标顾客主要为居民、单身者、年轻人。80％的顾客为有目的的购买。
谈商业项目经营招商思路 谈商业项目的经营招商思路 1、要想成功操作一个盘，项目选址、定位、精英团队、资金是必不可少的。XX项目现阶段可供操作的商业项目定位在市场运作中普遍不被看好。 2、本项目在定位操作中缺少有效的市场数据支持。虽然概念较新颖，但经不起市场的考验，这一定会在日后操作中曝露无疑。 3、理顺流程，减少中间不必要的机制环节。虽然现在大面积开展招商工作，按业态分组来完成，由于存在以下二个方面的问题，工作执行无法向更细层次推进。 ①整个巨型项目推进，缺乏系统有效的总体企划，各个环节紧密联系性不够，先后顺序及主次未明确，战略打法及思路不具备整体操盘运作。由于关链不流畅，导致下属人员在工作执行时，感觉非常离谱，非常郁闷；每一天都把很多时间都花在了内部处理文件及工作总结汇报、填表等各个环节上，而过多的会议占据了不少时间，每天放在同客户处理上的时间非常有限；注重过程，忽略结果，这是南北企业文化差异的最大体现，对于业务性的招商工作，太多行政性的指令对于市场调节和业务跟进不会有太大帮助（过多的行政性工作影响了业务进度），建议以结果化的管理操作来推动项目。 ②招商人员素质参差不齐，由于是个年轻的团队，规划项目运作未做到专业化，不能完全代表精英团队形象，也无法做到攻城拔寨的良好初愿。按业态分组当然可以更清晰的了解每个区位项目的运作，但如果缺少行业高度，缺少攻城拔寨的领军人物指挥，在商业层面上达不到一个档次，往往事与愿违。 4、未标新立异，制高点宣传未体现出来（项目宣传高度及深度不够） XX项目在行业内固有的因素造成的格局，不是一朝一夕可以改变的，但通过创新整合，以提升自己价值含量为前提，高标准，严要求，在完成内部改造及提升的同时，更多的融入市场中，以市场为前提，把握市场新方向，探寻新动因。 XX项目虽然定位有了转变，但在外界还是不为人所知，特别是整个形象广告方面一直都未能直观的体现出大气。缺高度，也缺直观性。 5、全面开花，体盘过大，得不偿识。 整合资源，集中精力，塑造靓点，并以此为点向面延伸，打出一个漂亮仗，鼓舞士气，在不知不觉中彻底改变外界对我们项目的全新印象，便于招商工作全面开展。 团队士气及项目推进需要集中优势人员，围绕重点项目，全力以赴，打一个漂亮的翻身仗，以此来推动改变项目新格局，以后期运作开发提供更多可以支持点，提供更多案例来诠释。 6、“低调高价”与本地的商业经营思路不符，致使客户敬而远之。 高调低价才是针对本项目运作成功的真正切入点。 重新起航，需要好的策略，由于新股东入主之事内部低调，对关注项目的商家会认为还是以前的经营公司在经营，“没有换汤也没有换药”。在整个招商推广中不太有利，需要倾注十倍的努力来打造。因此，高调应成为当前的主名词，否则会成为被遗忘的角落；以高调掀起一股风暴，低价格切入，是当前开展工作的重中之重。 7、价格体系紊乱，授权不明确；工作停留于表面形式，没有深入细化及执行，致使执行工作阻力重重，执行越深入越迷惑。 制定切实可行的价格体系，加强执行力，抛开停留在表面上的工作，脚踏实地完成有实际意义的工作。结合人员管理级别制定不同的价格体系，与市场充分融入，分工明确，指示明确，为执行工作开绿灯。 8、商铺高价格出租使一批有意来营业的客户被拒之门外。
10种商业业态分类和基本要求 作者：平沙秋雁出自：沧浪之水浏览/评论：152/0 日期：2009年11月6日 09:58 1、超市要求选址在城区中心、居民区，商圈目标顾客为经营服务辐射半径0.5km，目标顾客以居民为主，营业面积应在300㎡以上，商品经营结构为以销售食品、生鲜食品、日用品为主，经营方式为采取自选销售方式，出入口分设，统一结算。 2、便利店要求选址在城区中心、居民区、交通要道，以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼等公共活动区，商圈目标顾客为目标顾客以居民、单身、年轻人为主，营业面积应在50㎡左右，商品经营结构为以销售食品、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点，经营方式为以开架自选为主，统一结算。 3、大型综合超市要求选址在城市中心区、城郊结合部、交通要道、大型居住区附近，商圈目标顾客为经营服务辐射半径3km以上，目标顾客以居民、流动顾客为主，营业面积应在3000㎡以上，商品经营结构为大众化衣、食、用品齐全，满足一次性购全，注重本企业品牌开发，经营方式为采取自选销售方式，出入口分设，统一结算。 4、仓储商店要求选址在城乡结合部的交通要道，商圈目标顾客为经营服务辐射半径5km以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主，营业面积应在5000㎡左右，商品经营结构为以销售大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，实行低价批量销售，经营方式为采取会员制，自选销售方式，出入口分设，统一结算。 5、专业店要求选址在城区中心、专业街以及百货店、购物中心内，商圈目标顾客为目标顾客以有目的地选择某类商品的顾客为主，营业面积根据商品特点而定，商品经营结
主题商业地产顾问服务热线 021-******** 三四线城市商业地产投资策略
银行信贷紧缩、上调贷款利率、限购令、限价令等政策直接导致了房地产住宅 市场温度转冷。各大房企、基金、投资者都将目光投向受新政影响较小的商业地 产。万科、保利等大型房地产企业都在大规模提高商业地产在企业战略布局中所占 比例,一时间商业地产的热度骤升。 商业地产市场,一线城市资源相对有限,市场竞争激烈,运作成本及绝对风险较大;二线城市投资趋势也日趋饱和。于是开发商纷纷寻找价值洼地,推动有潜力地产板 块的投资发展,三四线城市正成为商业地产的发展热土。 与此同时,三四线城市也已经意识到了越来越多的房企进驻,所以现在很多城市 都开始重新修编其总体规划,并把房地产行业作为一个重点来考虑。这对当地的房 地产市场和开发商来说,都是非常大的机遇。 就商业地产本身而言,其投资回收期较长,并且不宜采用像住宅一样散铺预售的 方式回笼资金,而大量持有、持续经营的方式对资金要求相当高,不仅是运营模式,还有项目的选址、规划、设计平台以及物业管理对开发商而言都是不小的挑战。同时,相对于一线城市,三四线城市市场容量较小,且消费者对超前的开发理念与产品设计 的接受程度有限。所以,在三四线城市做商业地产需要的不仅仅是资金和勇气。 三四线城市商业地产项目发展体量不宜过大、档次不宜过高、选址不宜过远、 建筑不宜过长、不宜一卖了之……如何应对挑战抓住机遇,在三四线城市商业地产 市场竞争中立于不败?易居研究院“三四线城市商业地产市场”系列研究为您出谋划策。 目前,万达在建的38个城市综合体中,有16个分布在三四线城市,占比达到42%;宝龙地产28个商业地产项目中,12个分布在以洛阳、盐城、常州、蚌埠为代表的三
商业业态分类以及特点商业业态分类以及特点商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。各主要业态选址和经营特征如下。 1、百货店 百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。 （1）选址在城市繁华区、交通要道。 （2）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。 （3）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。 （4）商店设施豪华、店堂典雅、明快。 （5）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。 （6）采取定价销售，可以退货。 （7）服务功能齐全。 2、超级市场 超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。 （1）址在居民区、交通要道、商业区。 （2）以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。 （3）商店营业面积在1000平方米左右。
（4）商品构成以购买频率高的商品为主。 （5）采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。 （6）营业时间每天不低于11小时。 （7）有一定面积的停车场地。 3、大型综合超市 大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。 （1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。 （2）商店营业面积2500平方米以上。 （3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。（4）采取自选销售方式。 （5）设与商店营业面积相适应的停车场。 4、便利店（方便店） 便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。（1）选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。 （2）商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。（3）居民徒步购物5-7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。（4）商品结构以速成食品、饮料、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。 （5）营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休
关于福地广场商业模式定位业态分布及招商计划的 策划报告 福地广场位于成都市北三环外大丰片区大天路与西一路交汇处，占据大丰中心稀缺黄金地段。项目总体量约18万㎡，产品包括大型购物中心家乐福、风情商业街和城市中心华宅，涵盖购物、休闲、餐饮、娱乐和居住等功能，是复合性极强的城市综合体。同时本项目的打造对升级大丰商业档次、改写大丰商业格局、铸造大丰新中心、助推大丰向成都主城区迈进的高度有着很大影响。 本项目通过订单式地产模式，与世界500强以及全国上百家品牌商家强强联手，汇聚众多知名品牌店，更齐聚家乐福、苏宁电器等主力店，涵盖吃、喝、玩、乐、购、住、行，打造多元化、多样性、一站式的商业中心，全新铸就大丰商业中心功能，开创大丰首个繁华都市商业圈。 商业地产经营的核心是人气，尤其对一个新开项目来说，人气就是生气。而人气是可以通过差异定位、功能组合、商业规划、业态划分、商家组合、环境营造、促销活动等拉动的。这就要求商业项目在功能定位上应做出特色，避免千篇一律，同质化竞争；业态划分和商家组合上，应尽可能多元化，在综合满足购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、旅游等多功能，每一种功能里面根据实际需求选择不同商家，如餐饮可选择快餐、中餐、西餐、特色餐饮；休闲娱乐可引进KTV、
影院、电玩城、儿童游乐场等实现关联消费、交叉补偿的作用，尽可能消除同质竞争，实现业态互补。 业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途径，各业态布局相互衔接时各业态间能否有效互融，关系到购物中心内消费的舒适性及流畅性，这又直接影响到顾客在购物中心逗留的时间及消费的总客单价。业态的互融相关性更多的是考虑功能互补，各自有明确的功能特征但又互融成为一个整体；目标客群的一致，特定目标客群的消费需求有比较强的系统性，购物中心可以根据不同客群的消费特征在购物中心内建立不同的消费主题区域，在不同的消费主题区根据客群的需求组合各功能业态。 一、福地广场商业模式定位 在策划福地广场招商之前，首先，要确定的商业模式，以及商业主体业态类型。目前，在我国商业模式一般有三种： ㈠.主题商业模式 这种商业模式是通过打造一定的主体来营造商业环境。例如，宽窄巷子是通过打造川西民俗文化的主题来营造购物、休闲、餐饮等商业营运模式；而一品天下则是通过打造食文化主题来营造千姿百态的饮食、休闲等商业营运模式；、锦里则是通过打造三国文化主题来构成休闲、观光、饮食、购物等的商业营运模式。 ㈡.休闲商业模式 这类商业营运模式往往是和旅游地产紧密结合在一起的，以旅游地产为载体的商业营运模式。蓝光地产下属控股公司的峨眉山蓝光文
未来中国商业地产发展趋势 一、几种有开发潜质的商业地产 总的来说，目前商业地产很少有单一的业态，在大多数情况下，房地产开发商都会根据项目城市现有业态情况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用本身可能整合的各类资源，进行一定的业态组合。所谓业态组合就是不同经营规模、经营品种、经营方式的业态在商业场所的组合形态。业态组合是必须在项目开发前期就完成的对项目各功能分区和各楼层的业态进行的规划，若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销添加卖点，推进楼盘的销售，也可为项目建成运营后实现长期繁荣奠定坚实的基础。 根据中国目前的生产水平和居民消费习惯、消费能力，较具开发潜质的单项商业地产业态有以下几种。 （1）中等规模的购物中心 虽然中国人口基数较大，但人均消费能力还处于较低的水平，因此在欧美等发达国家常见的商业业态未必完全适合中国国情。比如典型的美国郊区大型购物中心，就是建立在人均高消费能力和汽车文化普及的基础之上。近几年在国内各地纷纷展开的造mall运动，成功者寥寥无几，原因就是忽视国内消费能力相对较低的结果。而且中国消费者还没有形成在集中时间、集中地点进行集中消费的消费文化，而是根据实际需求，分别选择相应的购物消费场所，使本来就不高的消费能力更加分散化。
由于大型mall得以生存的经济基础还不成熟（少数城市除外），而粗放型的商业网点、底商等供应量已经趋于饱和。因此，中等规模的购物中心无论在档次还是消费容量方面都适应于现阶段的国情。 （2）社区商业 社区商业是近几年在北京及全国房地产市场中盛行，并发展起来的商业地产形式。不是住宅内的商铺都是社区商业，只有以服务社区住宅为目的、满足住户日常生活的需要、进行统一的规划设计、位置相对集中、具有一定的规模、所辐射的服务面积是社区和周边地区范围内的物业才能称之为社区商业物业。 社区商业空间与社区住宅唇齿相依，它的消费者群体直指社区住户。 （3）旅游地产 目前市场上比较认可的旅游地产包含四类：第一类是旅游景点地产，主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产；第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城建筑物及关联空间；第三类是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产，如度假衬、产权酒店等；第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区相连接的各类住宅建筑。以“旅游带销售的模式”是旅游地产发展的主流。随着国民收入的提高，旅游在家庭支出的比重逐渐放大，开始转向以休闲置业、度假置业、运动置业为代表的舒适住宅运动。旅游地产正是基于消费者的这种消费变化开始蓬勃兴起。
零售业态概念与分类 零售业态概念与分类作者：佚名 时间：2010-1-1 浏览量：一.业态概念 零售是指把商品或随商品而提供的服务直接出售给最终消费者的销售活动。从事零售活动的基本单位和具体场所是商店,而商店依据销售形式不同又区分出不同的经营形态,即零售业态。近年来,受国际商业发展趋势的影响,零售商店的业态形式发生了很大的变革,并且出现多样化和细分化趋势,尽管当前世界各国对零售业态的定义由于侧重点不同而有所区别,但通常认为,业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态,业态是零售活动的具体形式。通俗理解,业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。 目前,我国理论界对零售业态的研究滞后于现实,不仅理论界自身对零售业态的认识还存在较大分歧,而且与国内商业主管部门对业态的规范意见也不尽一致。但不管理论上如何争论,实际上,各种新兴业态自九十年代初引入以来发展势头强劲,超级市场、专业店、专卖店、便利店等如雨后春笋,对我国传统百货商店这一单一业态形式和众多单体店构成强大冲击之势。 998年,政府统计系统中的贸易统计年报开始增设零售业态统计,作为
试行表,考虑到目前各种业态的发育程度,以及国家国内贸易局关于零售业态分类规范管理的指导意见,按照科学性与可操作性相结合的原则,我们在界定零售业态时采取了大多数专家学者的意见,即:零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。这一概念包括了两方面的含义:其一,确定的目标市场;其二,具体的经营策略,包括:选址、规模、商品策略、价格策略、商店设施、服务方式等。 二.业态分类 我国零售业态的统计分类 尽管国际上对零售业态的分类已比较完善,但在我国进行业态统计时还必须考虑我国的具体情况。1998年初研究和设计我国零售商业业态统计时,主要考虑了两方面的因素:一是我国零售各业态的发展水平和所处的生命周期。从八十年代中期开始的商品流通体制改革,促使旧式百货店、粮油店、副食店、肉菜店等逐步衰落,代之而起的是处于成熟期的大型百货店;处于增长期的中小型超级市场、专业店、专卖店、便利店等;处于创新期的仓储式商场、邮购、电视导购和直销。而上述各业态又由于我国地区经济发展的不平衡,在引进和发展上不同步,比如上海在1991年组建了”联华”超市公司,出现了中小型超级市场新业态;1994年出现了便利店;1995年出现了电视导购和直销;1996年出现了大型仓储式超市,而1994年以后真正规范的连锁
三线城市的地产营销策略 首先我们对各种形式的城市划分标准进行一下梳理并统一确认一次：根据房地产行业在全国城市发展的状况和公开的流行说法，通常我们把房地产行业的发轫地区和最发达的城市如北京、深圳、广州和上海划分为一线城市；而把天津和一些发达的省会城市如杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市；习惯将地级市甚至一些落后省会城市如青海、呼和浩特等划分为三线城市；毫无疑问县级市和县城就是我们所谓的四线城市了。 三线城市的经济水平、消费观念、生活习性等与一二线城市有着本质的区别，其营销策略与推广方式也大相径庭，所以很多在一线城市有过辉煌业绩的代理公司曾在三线城市栽过跟头，最后煞羽而归。我们智盟时代的几个策划人曾在省内各地做过些项目，也逐渐形成了自己的一些心得与体会，今日写来与大家交流。 目前，三、四线城市的开发特点和赢利模式突出表现在以下几个方面： 1、做“名片”式住宅项目，制造小“富人区”。此类住宅项目的最大卖点就是做成全城顶尖的小区，创造一种全新的生活方式，将城里最有权和最有钱的金字塔人士一网打尽。价格通常能上冲15-20%。众多一、二线城市的开发商第一次到三、四线城市做项目，大都走上这条路子。
商业面积，大多拓宽到二层甚至地下一层。赢利模式是住宅小赚、大头全靠商铺赚。有得城市甚至出现“剥皮建筑”的奇特现象即只盖临街住宅，里面不动，因为临街能出商业面积。第二种表现是：很多地方出现了大型商业项目，然后分割成“豆腐块”，以低首付的小面积产权商铺吸引了大量投资者。 注意：三、四线城市中的顶级住宅小区、中心区商铺两种物业的利润率甚至达到一、二线城市的水平，一个地、县级市黄金地带的临街底商卖到每平方米1万元左右早已屡见不鲜。 3、规模制胜。15万㎡的楼盘放到一、二线城市并不起眼，但到了三、四线城市里就可算是大盘了。规模一大，就能得到很多优惠政策，就可以大大降低成本，利润就相当可观了。 在对此类城市的特点有了大致的了解后，我们对在这类城市操盘的理解如下。 首先，每个城市都有自己的独特性。城市发展情况、城市的经济特点和媒介环境等不尽相同，必须深入进行市场摸底，做好楼盘角色定位工作。要理清此地区的楼市发展脉络，深入理解楼市的发展处于哪一个阶段，了解项目营销的大环境。大环境是项目发展的基础，只有顺应大环境发展趋势的项目才能获得较好的发展空间。经济运行情况、商业兴旺程度、现有居住环境考察、建筑风格考察等都是研究区域营销大环境的重要问题，一般来说，通过以上的专项研究，结合相近城市情况，进行横向比较就可以初步推断出此区域楼市处于哪一个阶段，然后根据发展趋势，给项目做一个合