小户型住宅市场分析报告
随着丽阳天下、缔馨苑、翠馨居、皇庭彩园、小小家等一大批特色小面积住宅的推出，小户型又成为2002年深圳住宅市场的热点。小户型作为普通住宅市场的一种补充，并且是客户的过渡性产品，为什么会成为开发商追逐的焦点？它具有什么样的市场特征，现状如何？针对年轻客户的小户型会否受市场的欢迎？小户型市场有什么样风险？本文将对此做出分析。
小户型的界定
小户型是行业内的一种通俗说法，主要相对中大户型而言。一般有两种界定方式，一种是以户型的房厅来计算，将单身公寓、一房一厅、两房均叫做小户型；另一种是从面积上来区分，一般讲面积在70平方M以下的住宅叫做小户型。此外，还有一种在同等房厅数下，面积较小也被称作小户型，例如75—90平方M的三房被称为小三房。目前的界定一般都包含了以上三种定义的方法。而本文中的小户型物业主要是指主力户型为1—2房，2房户均面积约在70平方M以下的住宅工程，在统计分析中单身公寓归纳为一房。
深圳小户型市场发展简况
一、小户型市场发展回顾
自1994年以来深圳的小户型市场不断有新的工程推出，1997年、1998年随着豪宅市场的衰败，深圳小户型住宅市场开始崛起。当时比较有代表性的楼盘有皇城广场、大鹏花园、先科花园等。均是以30—60平方M/户为主力户型，并且受到了市场欢迎。到2002年又有扩大之势，有趣的是2002深圳小户型物业的热潮也是随着豪宅供应的结构性失衡而兴起。小户型早期的时候主要集中在口岸区域居多，销售也是以外销客户为主，随着市场的不断发展，目前在全市各个区域都有小户型住宅的供应，小户型的客户也越来越广泛。
若以面积在70平方M以下的户型为小户型，上图显示了从1999年到2002年各行政区小户型占小户型总量比例的走势。可以看出罗湖区的小户型比例呈下坡走势，福田自1999年达到高峰理性回归后，又开始呈缓慢上升趋势；而南山区则随着中心区的西移、滨海大道开通、西部通道的规划等种种利好消息呈快速上升的趋势，也反映了南山区的较低的均价对中低收入的消费者有较大的吸引力，从而导致了小户型比例的上升。
若以面积在70平方M以下的户型为小户型，上图显示了从1998年到2002年各行政区小户型户均面积的走势。除南山的户均面积在1999年有较大的变动外，其他区域的户均基本都在55平方M附近上下波动，并且都在44-60平方M的范围之内。二、小户型市场主要特征
通过对世联地产基础数据库中的1999-2002年的近60个小户型工程的分析，发现小户型住宅具有以下几个明显的特征：
多数集中在罗湖、福田、南山的生活旺区
从2000-2002年所推售的小户型工程来看，53.8％集中在福田，罗湖占了23.1％、南山紧随其后占15.4％，关外及盐田所占的比例较小，不到1成。从各自的区域分布来看，福田大多数集中在中心区及周边、皇岗口岸、八卦岭等区域，罗湖主要集中在老城区，南山主要是以南头老城区为主，这些区域都有着生活配套成熟、交通方便的显著特征。
工程规模较小，容积率很高
从工程的规模来看，在2000—2002年的工程中，总建筑面积在3万平方M以下的工程占了47.5％，3—5万平方M的占了30％，5万平方M 以上的占了22.5％，并且其中均没有10万平方M以上的工程。同时这些小户型工程的容积率都比较高，从分布情况来看，容积率在6以下的工程约占36.7％，在7-10的工程约占40％，容积率在10以上的工程占了23.3％，其中都会100和珍宝公寓两个工程的容积率在20以上。
户均面积以30—50平方M为主，建筑形式一般为高层一梯5—8户
从工程的户型面积来看，大多数是以一房、二房为主力户型，一房的面积范围从18.89-50平方M，跨度较大，但主要以集中在38-45平方M范围内为主；从两房来看，面积范围在37.69-81.64平方M，主流面积集中在65平方M上下。
在建筑形态上，超过95％的工程为小高层和高层，同时每层的户型在6-18户，按照电梯数来平均，基本都在1梯5-8户左右。这使得建筑的采光、通风及相互之间的干扰都有较大的影响。
客户大多为投资客户和年轻客户为主，港人是口岸小户型的主要客户
从小户型的客户来看，绝大多数是以年轻客户和投资客户为主，占到近7成的比例；而从目前的物业客户特征来看，港人一直是口岸物业的主要目标客户，形成了口岸物业不同于其他小户型工程的一些独特的客户特征。三、现阶段深圳小户型市场供应分析
房地产市场的发展有着很强的地域性和时代特征，在售楼盘的共同特征往往反映了某类物业的发展方向、消费特征、竞争态势等信息，了解目前在售楼盘的具体特征能够为房地产市场的发展提供一个较好的参考依据。我们按照一般惯例假设销售周期为1年，对2001年8月到2002年8月开盘的小户型工程进行供应分析，得到以下结果。
注:可能由于个别工程因为人为界定误差,未被选入研究范围内而造成误差.
1、工程一览
2、总体简况
从各区域供应总量来看，福田成为小户型推售的热点，占到了47. 92％的比例，这主要得益于深圳中心区的西移，使得消费者对福田区域的小户型物业有较强的置业信心。罗湖凭借传统的成熟配套，供应量也保持在接近3成的比例，南山和特区外虽然所占比例不高，但从已知的下半年要推售的小小家、现代城梦想家园、新街口、前海宜家等工程来看，南山的小户型供应比例有增长的趋势。3、比较分析
从户均面积上看，各区域的户均面积的差异并不大，变化范围不到3个平方，也显示了小户型物业的最主要的特征，户均面积较低。
在价格方面，各区域的均价相差非常大，罗湖虽然供应量较少，但其成熟生活社区使得其均价高居全市之首，福田则稍低于罗湖。南山由于地理位置较远，比罗湖和福田低了将近一半，也显示了小户型对于地段的强依赖性，同时也丛数据中看到，关外的价格比南山又低了近500元/平方M。四、小户型市场的客户特征分析
根据对世联地产代理楼盘的成交客户分析得到小户型住宅的客户特征如下：
以普通工薪白领首次置业为主，占到一半左右的比例；纯投资客户约15-20％左右，外销及深港家庭约20％，其他如个体、自由职业者等占到2成左右的比例。
客户比较年轻，其中以自用为主的客户较年轻，主要年龄在28-30岁范围，以投资为主的客户在35-40岁之间居多；客户文化水平高，80％以上客户为大专以上水平。
自住客户来深时间短，一般在5年以下，工作稳定，储蓄不多，收入水平在3000——5000元之间；投资客户一般来深时间在10年左右，有较好的经济基础，收入在中等偏上。
家庭结构比较简单，绝大多数为两口之家，部分为单身家庭。
目前居住状态以租房为主，急于摆脱目前的租房生活，住房的使用以过渡性为主。五、市场选择小户型的理由文字居中
在时下日趋理性的购房市场，广大购房者越来越认识到，房子的大小并不能代表房子的品质，更多的消费者趋向于购买经济实用的小户型。小户型自身拥有着其他户型所无法比拟的特点，而这些特点又正好能够有效实现与当前楼市的对接，小户型的强劲销势也显现出一股巨大的市场需求量被释放出来。总体来说，小户型住宅的热销，有着以下几个原因：
总价低、精巧实用，潜在客户群广泛
从普通客户购房时考虑最重要的价格因素来看，小户型住宅总体价位较低，一套福田成熟旺区40平方M的一房一厅，总价大约在24-28万之间，银行按揭首期约5-6万，每月供款不到1500元，对于普通的购房者来讲比较容易接受。此外一个精致的小户型，不但设计巧妙，而且功能齐全，可谓是“麻雀虽小，五脏俱全”，就像一件工艺品，可以营造一种独特的温馨空间和私密生活。而小户型多在交通便利的商业区和工业区，一来配套成熟，出行方便；二来多是靠近办公地点，可以省一些来回奔波的时间和精力。因此，刚走入社会不久的年轻单身贵族、中低收入家庭、一些刚结婚的年轻白领等都对小户型情有独钟。
小户型物业租售市场旺盛，投资回报较高
而对于投资者来讲，小户型也非常有市场潜力，由于其总价相对较低，很适合普通平民阶层投资，而且投资的收益率相对较高，也相对稳定。以福田旺区某公寓的一套一房一厅为例（保守估计），面积40平方M，总价约26万元，首期投入两成5.2万元，月供只需1400左右，而目前月租金水平在1500-1800元/月左右，投资回报率最低也达1500*12/260000=6.92％。而实际上只需付出首期、租金抵月供，20年后即可拥有全部产权。并且在二手市场上，普通住宅的二手价格的跌幅往往在20-30％，而小户型跌幅一般在10％左右，风险性较小。
度假、养老、SOHO、集团购买等客户青睐小户型
深圳良好的居住环境，使得不少港人及内地的富有人士经常来到深圳度假或者养老，在选择第二套住宅方面，他们往往并不是买不起大户型，但是遵循实用主义的他们更青睐小户型；而随着社会分工的细化、信息时代的发达通讯，一些从事个人创业设计的自由择业者纷纷加入到SOHO一族，他们往往会选择30—40平方M的小户型作为办公室；此外一些集团购买、子女与父母分住、家庭结构中人口少的家庭等也倾向于选择小户型物业。
六、小户型市场风险分析
自小户型以其独特的自身优势火爆楼市，成为大家的焦点起，有关小户型的争论就没有停止过：一方面认为小户型的兴起是市场的理性回归，是市场需求的真实反映；另一方面认为小户型只是过渡产品、周期性短，户型缺陷较多等原因，因此从长远来看是不符合市场发展潮流的。虽说不管谁对谁错，市场是检验真理的唯一规范，但我们也应该考虑到小户型物业的一些潜在风险：
小户型成本较高
由于小户型物业的客户群对社区配套是否成熟、公共交通是否便利等有着较强的依赖，这就决定了小户型物业的开发地点必须选择在市区的较好位置，这些位置的地价恰恰是比较高的，导致了开发成本高。同时小户型物业向对于同等条件下大户型物业的间隔、每户配套等较多，造成建筑成本的上升和实用率的下降。
住宅设计困难、居住舒适度差
小户型物业开发的规划设计有较大难度，要在有限的空间既要设计出居住的各项功能，又要体现出层次分明、干湿分区、动静分离等；同时还要考虑到朝向、通风、对望、配套等多重因素，设计上难免顾此失彼，很难满足客户的高要求。而小户型物业的1梯5-8户的设计，不可避免的存在对望、通风等问题，以及各使用空间的明显狭小等情况，使得小户型物业的居住舒适度大大降低，这也是小户型往往被称为过渡型物业的主要原因。
小户型物业客户定位难度大、物业经管困难
小户型物业的客户群体广泛复杂，难以形成一个明确且具有主流文化的客户群，这就给小户型物业的工程定位造成困难，物业的外观、风格、主题等不易把握。此外，小户型物业的客户具有不同于普通住宅客户，由于大量投资客户和过渡型客户的存在，使得小户型物业的居住人群流动性较大，并且他们对于洗衣、送餐、娱乐、清洁等
服务有较强的需求，使得物业经管服务存在一定的困难。
小户型物业的投资风险逐步增大
小户型物业的投资功能，已经成为越来越多人的共识，市场上的小户型物业越来越多，而同时小户型物业的价格却随着小户型物业的热销而不断升高，这使得小户型物业的投资回报开始有所降低。同时并非是所有的小户型都能有效实现投资回报的，由于城市的发展规划等因素，可能当初看来很好的区域的投资回报正开始降低，例如目前福田华强北及上海宾馆一带的租金价格已高于罗湖的绝大多数区域。随着小户型市场的不断发展，投资回报风险的逐步增大已成为必然。七、深圳需要什么样的小户型通过对各个工程的深入分析，及大量的客户访谈发现，具备以下特点的小户型物业将会更加受到消费者的欢迎：
1、户型面积小，总房价低
通过与部分小户型客户的深度访谈发现，除了投资客户外，无论是首次职业者还是港人职业或其他客户，购买小户型物业时绝大多数都会考虑以后的出租情况。因为几乎有80-90％的人购买小户型物业都不会长期居住，因此那些暂时居住的年轻客户，在购房也会考虑到以后的出租情况，一般来说都会考虑将来的月租金能否抵消月供。这就决定了小户型物业在户型面积方面要充分考虑到该区域租金情况。
同时根据市场的一般经验来看，在同等的条件下，小面积单位总是会先销售完。例如同样的户型设计、同样的楼层、朝向等情况下，42平M的单位一定比43平M的单位销售的快。同样，低楼层的户型也是先销售完，虽然高楼层的视野开阔、通风采光都比较好，但由于小户型物业的客户对价格的敏感，使得大多数情况下，总价低的单位总是先被消化完。当然，这只是一个相对的情况，也并不是越小越好，例如38-42平M的一房一厅可能比30-35平方M的一房一厅更受欢迎，因为毕竟30-35平方M设计成一房一厅在居住的舒适度要受很大的局限性。
户型的面积小可以降低总价，能够将目标客户群的范围扩大；同时也要考虑到不同的付款方式，减轻购房者的压力。
2、功能要齐全、结构合理
小户型面积虽小，但住宅的各项基本功能不可缺少，厅、房、厨、卫、阳台等功能要布局完善紧凑，要有一定的通风采光，同时能够达到层次分明、动静分离、干湿分区更好。特别是阳台的设计，虽然部分开发商在户型设计方面考虑了房、厅及厨卫的功能，但对于阳台不是很重视，而从实际的情况来看，很多消费者对于阳台的需求几乎是必须的。
而正是由于小户型物业的面积小，小户型更需要合理的设计每一份空间。一般来说，最好有外阳台和凸窗，可利用阳台计一半面积、凸窗不计面积来增加空间；对于书柜、衣柜等如果能够嵌入墙内，则可最大限度提高实用率，保持室内空间宽敞；对于厨房、卫生间的设计者要充分考虑空间的布局合理，可使用一些立体厨具和洁具；而对于公共的空间，尽量不要浪费，最好不要设计过道等灰度空间；在此基础上如果能够让客户根据自身需要可随意间隔则更好。
3、地段优越、配套成熟、交通快捷
小户型物业的客户特征、投资特征需要小户型处于市区成熟的旺区，周边的餐饮、娱乐、购物等各项生活配套设施比较成熟；同时又要交通快捷，能够方便地到达全市各区域。从目前的小户型发展情况来看，虽然小户型已有向南山、关外等区域延伸的趋势，但基本都是处于南山的中心区、宝安城区、或者布吉镇及关口等区域，从区域来看仍属于配套成熟、交通快捷的地段。
4、有个性化装修选择，社区配套服务有针对性
对于小户型客户来讲，绝大多数精力及时间有限，他们往往希望开发商一次装修到位，可以省却装修的繁琐；同时这部分人大多数知识层次高，对装修有自己独到的理解和个性化的需求，因此带有个性化装修选择的小户型物业将更受市场的欢迎。
同时对于社区的配套服务，需要针对小户型客户独身定制，例如智能化宽带设施将会受到更多的年轻白领的喜爱。在社区配套上，儿童活动场所、麻将室等基本没有太大的需要，而健身房、小型羽毛/篮球场更适应客户的需求。八、未来小户型市场展望结合目前所掌握的小户型资料难看，深圳的小户型物业发展呈现以下几个明显的发展趋势：
下半年供应量将维持在较高的水平，但消化并不困难
2002年随着豪宅热的过度膨胀，市场已开始有所警觉，小户型乘机异军突起，掀起了继1998年以后的又一轮小户型热潮。从2002年的供应数据分析发现，2002年的供应量已达到38.11万平方M ，目前已知得在下半年推出的小户型工程将会有小小家、现代城梦想家园、漾福居、蓝田壹站、前海宜家、新街口等，同时2002年上半年各个小户型工程的热销将会使得各个发展商纷纷看好小户型工程。
小户型的工程虽然较多，但销售并不困难，从目前的小户型的销售情况来看，绝大多数小户型的销售都比较火爆，有些工程甚至在内部认购期发放的认购号码就已经超过了工程的总户数，并且小户型物业的客户群广泛的特点也决定了小户型工程的销售并不困难。
小户型物业开始向泛中心化区域扩展
从小户型的供应区域来看，虽然各行政区的中心成熟区域占了绝大多数，但已不仅仅局限于此。随着汇金家园、心语家园、香蜜湖豪庭、我爱我家等工程的推出，小户型已开始有向泛中心化区域发展的趋势，这些区域的特征是距离中心旺区有一定的距离，周边的生活配套也不尽理想，但这些区域物业的价格具有绝对的竞争力，同时他们未来有较好的发展前景和升值潜力，因此这些区域的小户型物业也常常会受到市场热烈的反馈。
户型设计越来越精致，居住主题越来越被重视
目前小户型的建筑设计来看，已经日趋精美，功能分区更加合理，采光通风更好；同时越来越强调小空间、大配套，目前的小户型物业基本都会配套简单的会所设施；宽带网络智能化配套也被逐步引入到小户型物业当中。而针对小户型物业客户群的主要特征，居住的文化主题也越来越被开发商所重视。从丽阳天下的condo“分享和参与”到小小家的“山海人家小小家”，以及即将推出的现代城梦想家园的“BEST一代”，都显
示了小户型物业考虑的也不仅仅是居住，他们也开始重视居住的主题、社区的氛围。
稀缺户型、个性化户型将会受到市场的欢迎
虽然目前的小户型物业比较受市场欢迎，但是市场竞争的同质化现象比较严重，差异化特征并不明显。从市场发展的一般规律来看，谁能够第一个发现并进入未知的领域，谁将赢得市场最丰厚的利润。在小户型物业方面，户型设计将会是开发商竞争的利剑之一，谁能够充分地利用好它，谁就能够矗立于激烈的市场竞争中。根据目前的市场特征来看，小三房、非平面的小户型以及园林式的小户型都是市场的稀缺产品，从市场的需求和部分成功个案来看，这些户型存在一定的市场需求，因此，一定量的该类户型的推出将会在竞争中以强大的产品差异化特征而赢得客户。
浅谈日本小户型住宅设计 文章摘要：日本普宅以小户型为主，其中集合住宅户型面积一般在90平米以下，居住着工薪阶层和青年家庭。由于特殊的区位和建筑物资短缺等原因，日本在住宅设计和产品研发上追求精益求精，形成了长期坚持开发小户型、注重细节且舒适的开发理念。 关键词：集合住宅小户型布局紧凑人性化 1.日本小户型住宅发展历史 日本小户型住宅起源于战后伊始。当时，日本的1700万户中约有420万户缺房，为了在短期内缓解住房短缺的问题，日本政府建造了大量集合住宅，其中大部分为面积在40—90m2不等的小户型。最初的标准设计方案是在1949年提出，最有代表性的是面积只有40 m2的公营住宅标准设计51C型，成为该时期住宅设计的原型。1953年前后，社会经济水平有所提高，新一代建筑师们提出了nLDK型方案，即以L(起居室)、D(餐厅)和K(厨房)为住宅的基本要素，以起居室为中心，布置各房间，连接n个卧室。这种类型的住宅通过标准化构件的设计和推行工业化的生产方式降低了造价，使大量生产和普及推广成为可能，在一定程度上解决了住宅紧缺问题。由于卧室面积和个数的可变，可衍生出不同的类型来满足不同家庭的需求，很受居民们的青睐，这一形式直到现在仍为日本城市住宅的主流。 2.日本小户型住宅现状 2.1小户型仍是日本集合住宅的主流户型 目前，日本集合住宅由政府、“住宅公团” 及开发商进行开发，多为租赁形式。除市中 心的部分高层住宅外，以低层和多层为主， 呈现低层高密度的特征。日本小户型集合住 宅主要为大城市中的工薪阶层和青年家庭 服务。此类住户的基本家庭结构为2—3口人 的核心家庭模式，因此，三室户成为集合住 宅的主流户型。在土地资源十分紧张的日 本，为节约土地、争取较高的容积率，日本 集合住宅的户型平面多为瘦长型，总面宽较 小，三室户为8m左右，而进深相对较大，11m —13m左右(不含阳台和走廊)、户型面积一 般较小，在不计阳台、外廊等公共面积的情 况下，多数户型都在90平方米以下，三居室 的套内面积也基本上在80方米左右。 2.2平面布局相当集约、高效、科学 日本集合住宅的发展经历了几个阶段，而 今，其住宅平面和户型结构设计已逐步趋于 成熟，达到了集约、高效、科学的布局。在 总体布局上，除了普遍采用大进深、小开间、 单面外廊、公用电梯楼梯的布局外，还采用 日影斜线法精确控制建筑日照间距，建筑层 高控制在2.6—2.8m，以降低建筑总高度， 减少建筑间距。大进深、小开间的矩形平面 节地效果十分显著，但同时带来套内自然采
商业小区住宅市场调查分析 第一部分市场篇 项目实施之前，需对整个市场环境进行深入的调查分析，准确掌握市场信息,把握市场环境的变化。因此,我们组织了一支专业的市场调查小组对项目的市场环境进行了细致的调查研究。 一、项目营销环境调查分析 １、ＸＸ城区环境 A、ＸX简介 全镇占地总面积381平方公里,人口6.8万人,其中城区人口１.８万人。 总面积为３６２平方公里，其中城区面积6.5平方公里。全国153个重点示范 镇及全区20个重点小镇之一；具有良好的投资环境。 Ｂ、交通发达、运输便利 东接鹿寨,相距１７公里；西接L，相距２5公里；处柳江、桂柳高速公路、国道322线、209线、湘桂铁路交汇处,是西南省区通往广东、湖南的重要通道, 来往客运非常繁忙;水路有柳江航道、LＱ江航道,上可通湘桂中原，下可通柳邕 梧粤,区位优势独特。这些都为ＸＸ商业的发展提供了得天独厚的地理环境。２、政策环境 B、加大基础建设，吸引外资 镇政府加强XX的基础建设,扩大城区的建设力度,多 方引进外来资金的投入并给予多方优惠政策，如按五折优惠价收取土地征用费 或租用费,在用水、用电方面给予优先安排,帮助代办有关证、照手续等。一系 列的优惠政策，给XX投资环境的改善提供有力的支持与帮助，为XX房地产业、 商业的发展创造了良好的机会。 C、长远规划 1997年起,镇政府对全镇实行至20１5年的长远规划, 20０4年再次调整规划，加大镇区功能完善性,拟20０5年前 引资在码头处建设一座ＡＡ公园。规划为房地产业的发展提 供了更多的机会，XＸ房地产业的发展前景乐观。 ３、流通环境 D、陆地交通繁忙 ＸX做为一个交通枢纽,来往的车辆非常频繁,每一时 间段车辆通过的频率都较高。进入镇区的道路周边基本上都是车辆维修的铺面,
浅谈小户型室内设计 发表时间：2018-05-28T17:20:21.580Z 来源：《建筑模拟》2018年第3期作者：熊雪姣[导读] 小户型是指相对于市场主流户型较小的精巧户型，类型广发。 湖南工艺美术职业学院摘要：小户型是指相对于市场主流户型较小的精巧户型，类型广发。用户群体多为年轻人和老年人。随着社会的不断发展，消费观念的变化、消费主体的变化、家庭规模的变小、户型功能的多样化使得越来越多人选择小户型。小户型空间存在着不足，在设计中要轻装修、重装饰，合理分隔、保证功能齐全，风格要简洁明快，突出重点，以人为本，丰富层次感。 关键词：小户型；室内设计；浅谈； 一、小户型相关概念 1.小户型定义 关于小户型住宅的概念，目前说法众多，学术界还没有固定的定义。一般而言，狭义上的小户型是指建筑面积在 60 平方米以下的，具有厨、卫、宿功能的一居室。主要包括超小型的酒店公寓和单身公寓。广义上则指总面积相对于市场主流户型较小的精巧户型，一居室的建筑面积在 60 平方米以内，二居室的建筑面积在 80 平方米以内，三居室的建筑面积在 90 平方米以内。一般采用广义上的小户型。 2.小户型类型 STUDIO 是小户型主要类型。来源于英文工作室，设计空间一般在20-50 ㎡之间。设计空间利用合理，房间布局层次感强，多功能化。 SOHO 是上世纪八十年代兴起于纽约，设计另类、独特，崇尚个性张扬和自由。 LOFT 原意为工厂、仓库。没有阻隔，空间比较宽敞明亮，上下双层复式结构住居，房间布局可以任意设计。 SOLO 追求生活品质，设计精致。厨房是开放式，简约环保，给人整体感觉简单但舒适。 Montage 原意是一种文学创作手法，指一切模糊、没有明显的立场的创作视角。这种户型可以任意拆装、组合。房屋内部空间自由组合。 MORE 移动办公。既可以居住，也可以自由办公。 3.小户型用户群体 小户型的用户群体分别为年轻人和老年人：青年人。社会发展的主力军，数量庞大，思维活跃，具备较高的学历和文化素养。虽然大多数人正处于人生的起步阶段，经济实力还相对不足，但他们追求自由，不受束缚，渴望有一个独立的生活空间。由于房价相对较高，他们会根据自己的经济能力选择合适的住宅。小户型住宅符合年轻人的需求，更具吸引力。 老年人。奋斗一生到了安享晚年之乐的时候，需要一处修身养性、颐养天年的住宅环境。他们往往对住宅面积要求不高，面积大的房子容易使产生空洞孤独感。由于老年人的生理和心理特点，住宅需要有与之相符合的空间布局和配套设施。因此，环境优雅、交通便利、功能齐全的小户型也是老年人的理想住宅。 二、小户型住宅选择因素 1.购房观念 安土重迁的购房理念已经过时，对于年轻人来说，房子不过个休息的场所，他们把多出来的钱用来投资或者是用来提高生活品质。他们买房首先考虑的是交通是不是方便。对于房屋，他们都有着“到时候再换和条件允许了再换”的概念。购买小户型成了他们的首次置业的首选。 2.消费主体经济实力 住房面积的变化主要是由购买者的经济承受能力所决定的。有些经济比较富裕的家庭，会购买“别墅”等面积比较大的住房。当前，“买得起房”成了人们对住房的最基本要求。因此小户型住宅更加受到了消费者的青睐。 3.家庭规模 当前，年轻人很少和长辈住在在一起，家庭结构朝着简单化的方向发展。两口之家、三口之家成了当前家庭的主要结构。因此，对于这种经济承受能力一般，而人口简单的家庭来说，小户型更加符合他们各方面的条件，更能满足他们的需求。 三、小户型住宅室内设计原则 小户型空间存在不足：一是小户型住宅使用面积小，公摊面积大。二是小户型住宅受自身面积的限制，无法做到各个功能空间的绝对分离。三是小户型设计中，设计师往往片面追求户型的组合形式以达到节约成本的目的，忽略了空间使用的舒适性。 一般情况下，小户型的居住者都是一些年轻人，尽管这类人一般处于社会中低层，收入也处于中下阶层，但是他们对生活的要求并不满足于衣食的温饱，他们更多的追求生活的品质，追求生活的多姿多彩。因此，对小户型进行室内设计，就必须遵循以下原则： 1.轻装修、重装饰 小户型的室内设计，应坚持装饰重于装修的理念。小户型的实用性才是家居空间和设置需求的重点。购买小户型的人群收入有限，一般在购买房产后其所剩余的资金并不充分。无论从资金还是从设计角度出发，不建议加大装修环节的投入。可以说，小户型装修材料有限，不需昂贵，有限的投资也不会促使档次迅速提高。加大装修，一定程度上加大了务工费和耗资率，加重了环境污染，不利于人体健康。另外，小空间被如果被过度装修，会造成空间的压迫和拥挤感。相反，小户型如果装饰效果好，能出现大空间的设计效果。 2.合理分隔、功能齐全 面积比较小的户型，其空间布局往往都不太合理。一般情况下，这些房间是狭长结构，或者是多面性结构。这样的空间在设计时，往往让家具的摆放成为一个难题，难免给人一种压抑感。在有限的空间设计中，要实现居住环境的舒适和方便，首先需要做好的就是空间的分隔。一方面尽量保证室内空气流通，另一方便又能让各部分功能齐全清晰。小户型分隔一般包含硬性分隔和软性分隔。小户型一般要通过硬性分隔，借助外物营造出封闭空间的分隔。 3.风格简洁明快
房地产市场分析报告 侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例） 第一部分：宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析 项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系 （4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响 （5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析 第二部分：区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）； 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）； 价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点
案例分析**花园的价格策略 第一，房地产的价格与区域概念紧密相连。人们常说的“天河区的楼价”、“滨河东路的楼价”，都是与地域位置紧密相关的。这样的一个价位是从泛泛的粗略感受中得出来的价位，是比较模糊的，弹性幅度在500~1000元之间。 第二，从群体来看，由有房地产产品属于特殊高价商品，影响价格的因素非常复杂。消费者往往对轻微的价格调整不是很敏感，不像其他商品，细微的价格调整往往带来销售额的速度增加。在房地产市场，只有在大幅度调整价格的情况下，价格才成为市场购买行为中的敏感因素。 第三，从购买过程看，决定购买的价格往往是在货比三家后得出的，这个价格是在心里价格的基础上发生的。房地产企业倘若想使一个楼盘的价格成为消费者的关注点，价格低于比较价格是不够的，最好远低于心里价格，才会广泛吸引消费者。 **花园就是成功的利用了心里价格与比较价格的关系原理，成功地吸引了消费群体，从而建立并巩固了自己的市场地位。该花园规模为12万平方米，其规模在工业大道南一带是比较大的，但环境配套设施方面基本是空白，而附近数个大型楼盘正在热卖中，一些楼盘已建立起良好的品牌形象，一些楼盘已是现楼，配套设施亦较完善。在这种形势下，如果只是靠营造现场气氛进行销售，则该花园的销售将会是一个漫长的过程。而该花园必须是一个以速度和规模取胜的楼盘，较之于单位利润的极大化，市场规模及占有率更为重要。在当时，工业大道南一带楼盘的心理价为在3600~4000元左右，该楼盘针对性地以均价3000元推出，远低于心里价位，吸引了大量炒家和买家排队抢购，楼盘即时全部售出，造成市场轰动。开发商同时提出“六个一流”和“八个当年一定实现”的目标，在买家心里留下深刻的印象。第二期推出时，是第二年6月初。推出的主要是15层的小高层单元，平均价格为3500元，最高价不超过4000元，最低价仅为2500元。此时**花园的征地规模已经扩大到52万平方米，在珠海区的开发规模首屈一指。绿化环境与配到设施更为引人注目，大面积草坪、假山、喷水池、幼儿园、第一期已交付使用的现楼作样板，并在规划上进行了一般市区楼盘不敢想的尝试，如建起大面积人工湖。所以的这一切都增强了买家的信心和提高了其心理价位，所以虽然第二期楼盘价格有所提升。 第三期楼盘的推出则在9月初，此时**花园已聚集了很旺的人气，在前俩次轰动效应的心理影响下，形成了一批忠实的买家。此次花园推出的单元为22层高层单元，共推出约1000多套单元。推出后第一周即销售出大约300多套单元，依然十分成功。而楼盘售价回归至正常水平，以均价4000元发售，与周围楼盘的价格相接近。 回顾以上过程，**花园在价格战略的运用上是十分成功的，不是把价格的“低开高走”作为一种简单的战术，而是作为实现其市场战略的核心，有效应用其他战术，成功地实现了市场目标。 当然，**花园的推广手法还有一些值得商榷之处，如只注意前期针对心理价格建立竞争优势，而忽视了后期定价建立竞争优势，对后期的市场应变力有一定的影响。**花园的均价在第三期已走到了心理价格的顶点（4000元），不仅再没有心理价格的优势，在比较价格方面也缺少明显优势。因此，鉴于竞争对手已根据**花园前两期的销售情况调低了售价，**花园虽然有知名度、一定规模的配套设施作支持，但由于推出的单元数量大，所以即使没有心理价格的优势作支持，也仍然需要比较价格的优势作支持，否则，将会付出销售速度放缓的代价，目前销售上的优势亦难以保持。这些看法准不准确，有待实践证明。但无论如何，**花园在价格战略上的成功运用都值得房地产开发商学习、借鉴。 案例讨论 1、**花园的价格策略给你的启示是什么？ 答：房地产现在正处于上升阶段，所以高价位是随处可见的。**花园采取低于心理价
基于小户型住宅设计与应用的研究 摘要目前建筑市场上的住宅创新户型很多，而我国在城市住宅户型设计上，主要是解决在有限土地上建造更多的使用住宅的问题，因此，小户型住宅备受青睐。当前没有对小户型住宅进行统一标准的定义，加上受到社会经济等方面的影响，不同地区对小户型住宅的定义存在着较大的差异。一半的小户型住宅的居住空间数量不超过三个，面积较小、结构简单，住宅风格简约、随性。本文主要对小户型住宅的分类进行阐述，对小户型住宅的设计特点及要求进行分析，并对住居学视角下的小户型住宅的实际应用进行研究。 关键词住居学；小户型住宅；设计；应用 住宅就是居住的容器，是容纳人们居住行为的空间。住宅产品的根本价值在于对人们居住需求的满足，这种需求可以分解为人们日常生活在安全度、舒适性、归属感、自我认同感等方面。然而既能满足生活舒适度，又能节约成本，那必定是一件两全其美的事儿。自改革开放以来，我国的经济不断发展，人们的生活水平也在不断提高，面对当前较为严重的住房问题，当代年轻人开始转向简约、随性的生活，所以越来越多的小户型住宅得到了人们的追捧。但是我国在小户型住宅的设计方面没有相关的标准和规范，我们应该在小户型住宅的应用过程中不断地进行改革创新。 1 当前城市住宅户型设计存在的问题 1.1 与周围环境处理不当 在进行住宅户型布局的时候，通过合理的景观的配置，能够提高居住者的舒适度，人们在购房的时候也能多多关注。但是当前不少城市住宅建筑并没有在这方面进行关注，不能实现建筑住宅与周围环境的和谐统一，住宅设计人员在进行设计的时候仅仅追求建筑住宅，而没有对周围环境进行充分的考虑，使得两者之间存在着一定的冲突和矛盾，住宅和景观之间的联系微弱。人们能够自行的对室内环境进行布置，但是室外的环境则很少有人去整改和处理，居住者工作一天回家之后，如果有良好的室外环境，能够使人们舒缓工作的疲劳，在晚餐之后还能在住宅外部进行一定的娱乐活动，但是如果住宅室外环境不尽如人意的话，人们的心情也将会随之沉重，不能很好地使居住者得到心情的放松。 1.2 户型单一，结构失调 当前城市人口在不断增加，虽然城市在不断地扩建，但是土地资源的短缺仍然还严重，城市存在着较为明显的住宅面积紧张的问题，而对应的房价出现了大幅度的上升。相對于小户型住宅，大户型住宅项目建设更能够为开发商带来效益，所以较多的开发商倾向于大户型住宅的开发建设，而对应的小户型住宅的开发建设较少，这种情况是城市住房紧张的原因之一。在大户型住宅开发的过程中，开发商追求的是较大的经济效益，所以在住宅结构和户型上较为简单、单一。往往
浅析小户型住宅设计与发展 摘要：通过对典型小户型住宅内部空间深入分析，指出了小户型住宅内部空间设计要点；通过对典型小户型平面进行归纳分析，指出了住宅设计在可变性方面对于适应社会与家庭发展的意义，并提出了小户型住宅的可持续发展的举措。 关键词：住宅小户型空间设计可变性 小户型住宅的类型，主要有青年住宅、老年住宅、家庭办公、郊区型小户型住宅和产权式公寓等几类。目前主流小户型住宅主要有前两类，下面笔者将对青年住宅和老年住宅这两类小户型住宅空间进行针对性的分析研究。 一、青年小户型住宅设计 1、青年小户型住宅典型户型设计分析 青年小户型住宅主要是为了解决城市青年居住问题设计的小户型住宅。其套型组合可分为三种类型即：合居一体型、分居一体型和跃层式小户型。 （1）合居一体式小户型 合居一体是指起居和睡觉在同一空间。这样的青年小户型住宅由于面积的缩小总价得到了控制，其特点是：具备必须的基本生活功能，厨房卫生间等基本生活设施的空间均有。空间的缩小使得这种青年小户型住宅的概念代表为SOLO，SOLO原本的意思是指独奏、单独、单飞，在这里，他指的是超小户型。主要罂粟有：每套房间的建筑面积在35m2左右，卧室和客厅没有明显的划分，有整体浴室；厨房功能大大简化，仅能对一些半成品食品进行简单的操作，一些制作空间被制约。公共空间也SOLO化，即24小时便利店，24小时自助型洗衣店、24小时自助式健身房。 （2）分居一体式小户型 分居一体的主要特征是睡眠和起居分成两个独立的空间，各自拥有采光通风面，也就是通常所说的一室一厅或者两室一厅，是保证舒适度的基本户型。 （3）跃层式小户型 这一类小户型是通过加大建筑层高来设置夹层，在设计上比平面户型灵活，并可以创造出更多的使用空间。开发商往往打出“买一层，得两层；买一房，得两房”的购房理念，以及独特的空间设计，使得这种小户型得到了青年人的追捧。 2、青年小户型住宅内部空间设计分析 青年住宅的空间设计与创投的住宅设计不同，传统住宅设计的基本出发点是在住宅内部解决起居、用餐、睡觉等生理要求，并满足一定的精神需求，其住宅设计主要是空间变化，
酒店式公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。 酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，定位成为服务高端市场的产品，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。因此，酒店式公寓更多地被称为“酒店式服务公寓”。 酒店式公寓大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善，拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，给住户的生活带来很大便利，星级服务品质完全满足了这些客户的需求。同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。 三、特点 （一）酒店独立产权 投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权。酒店式公寓可将每个客房出售给投资者，投资者拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店。不过大多数酒店式公寓，投资者在一定期限内只拥有客房的所有权，而没有经营权。 （二）酒店式管理 酒店式公寓属于酒店的一种，同样提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务，以及各种钟点等服务。由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店，故可以彰显居住者的身份和气派。
“空间回路”在中小户型住宅设计中的应用 中国是人口大国，面对人多地少的现状和城镇化进程的加快，作为人们生存根本条件的住房问题成为当下最热的话题。曾经一段时间内，大面积户型抢占市场，但是高额的价格将大部分有刚性居住需求的人群拒之门外，经济适用的中小户型住宅成了房地产市场中炙手可热的优质房源。本文以中小户型住宅居住空间为研究对象，以日本集合住宅设计中”空间回路“理念为突破点，结合国内住宅平面设计现状，探索新的住宅平面设计方法。 引言 自2006年起，中小户型住宅正式成为了房地产市场的 中流砥柱。面对坐拥房地产市场大部分份额的中小户型住宅，如何在有限的建筑面积内设计出高质量的居住空间，给人们带来舒适性的生活，将一直是住宅设计中热点话题。他山之石，可以攻玉，如何借鉴合理的理念方案，结合国情做出正确的改进，对于中小户型住宅平面设计的改进有着决定性的意义。 国内中小户型住宅的现状 按照建筑设计界内认可度较高的“行规”可初步根据建筑面积和居室数量来认定中小户型住宅是指：1）建筑面积
在不大于60m2的一居室住宅2）建筑面积在不大于80m2的二居室住宅3）建筑面积不大于100?O的多居室住宅。从我国现有的相关规范《住宅设计规范》、《住宅建筑规范》可知，国家规定每套住宅应设卧室（双人不小于10?O兼做起居室不小于12?O）、起居室（直接采光大于12?O，无直接采光不小于10?O）、厨房（一类住宅不小于4?O，二类不小于4?O）和卫生间（不小于3?O）等基本空间。虽然规范列出了具体的功能和面积，但是现有的很多中小型住宅的空间仍存在许多问题： （1）卧室与起居室被隔开，无法直接穿越。这点问题在大城市的出租屋中尤为严重，户主经常以容纳更多出租户为目的，随意拆分房间，大大降低空间的适用性。 （2）住宅内各种功能空间的门都面向起居室开启。这种布局的最直观问题是起居室内布置家居或者电视的连续墙面被破坏。 （3）厨房面积过小，不满足规范（尤其是布置在阳台上的户型），操作台面过小不方便使用。 （4）卫生间面积不满足规范的要求且不考虑洗衣机的位置. （5）户型内过道净宽过窄，不利于搬运物体或者通行。 上述的大部分问题都可以用一个“小”字来总结，那是否以为这中小户型住宅的发展是一个死循环那？答案当然
浅谈小户型住宅室设计 ------以现代简约风格为例 1.绪论 1.1选题背景 1.1.1国小户型住宅热销 自从我国实施商品房政策以来，经过多年的探索和实践，房地产市场已步入正轨，但由于机制尚不健全，政策实施力度不够，各地出现许多楼盘价格相互攀高、盲目跟风现象。再者，随着近年来我国城市化水平的不断提高，大量人口涌入城市，致使城市住宅需求量急剧增加。种种原因造就了当下楼盘价格的居高不下，而对于工作事业刚刚起步的城市青年一代来说，如此高昂的房价根本无法接受，不得“望楼兴叹”，只得走银 行贷款之路，沦为新时代的“房 奴”一代。 当代青年是城市建设的主力 军，他们己具备较高的学历和文 化素养，大多数人正处于工作及 事业的上升阶段，经济实力还相 对薄弱，但他们渴望独立生活， 追求舒适多样的生活方式，消费 观念的转变使他们通常选择与 自己经济能力相符的购房能力。此外，经济文化全球化的快速发展带来了各种新的思潮和新的生活时尚，“单身贵族”、“丁克家庭”越来越多，三口之家己成为正常的家庭组合。因此，小户型住宅成为他们
的最佳选择。 小户型住宅经济适用的特点符合青年一代的购房需要，并且能更好的迎合市场发展的需求。而这将会是大多数年轻人更多的选择，成为我国适应时代发展的主流户型。对小户型的室装饰设计也将会成为一个重要的趋势。 1.1.2轻装修，重装饰观念的深入 居住环境的的提高，生活方式的改变，轻装修，重装饰观念的深入人心，人们越来越重视设艺术的重要性。民众对于轻装修，重装饰的观念随着经济水平和文化修养的提高有了较深刻的理解。轻装修意指简单装，简洁明快不影响使用效果，并能够为日后留下营造空间;重装饰就是利用家具，装饰品等等可移动的物品进行装饰，从而产生意想不到的效果，还能够体现主人的生活品味。由于当前社会物价居高不下，房价有增无减，人们在收入没有提高等一些社会情况影响下，人们首先考虑的是节约开支，不希望在前期装修投入太多资金，以免因审美情趣和生活品位的不断变化和提升而产生浪费。重装饰和重设不仅意味着追求细节的完美，更多的是利用设品的多变性和灵活性营造一个住户喜欢的、易变的和个性化的生活空间。 随着我国城市化进程速度的不断加快和物质文化生活水平的提高，人们越来越重 视室装修中空气质量、视觉环境、心理环境、声光热等物理环境和装饰材料污染引 起的多方面的问题。为了解决室一系列室污染问题，设计者提出了轻装修重装饰 的观念，利用自然元素和环保材料，塑造朴素的空间，舒适的生活，减少室环境的 污染，给人们创造出一个生态、健康、和谐的室环境。 室设计和装饰也触及每个家庭，如何营造一个好的室环境，破费不大并且能装饰有“味道”的家是每个住户所期盼的。“品味”是一个综合因素，是人的精神、素养、学识、气质和社会阅历等多种外在形式给人的感受。人们逐渐意识到通过改造房屋结构带来的
中国长租公寓市场投资分析报告
目录 第一节投资逻辑 (5) 第二节长租公寓迎来黄金发展时期 (6) 一、政策扶持正当时，商改住大势所趋 (6) 二、行业蓬勃发展，整体供不应求 (9) 1、长租公寓的客户群体 (9) 2、需求端测算 (10) 3、长租公寓的供给端 (11) 三、资本助力，潜龙在渊，鱼跃升天 (14) 第三节长租公寓发展瓶颈——突破者得天下 (16) 一、市场端：参与主体众多，竞争激烈 (17) 二、资金端：重资产运营为主，金融属性较强 (18) 三、资产端：资源与价格之间的矛盾，难以协调 (19) 第四节长租公寓商业模式的探讨 (20) 一、美国经验：“资产增值+租金”，从扩张到再聚焦 (20) 二、国内模式猜想：租金为本，后服务为王 (26) 第五节长租公寓未来发展模式的展望 (27) 一、客户群体方面，差异化和精细化是品牌战略的关键 (27) 二、功能定位方面，以居住生态打造为主，后服务空间潜力大 (28) 三、运营模式方面，金融化和信息化是两大趋势 (29) 第六节风险分析 (32)
图表目录 图表1：服务式公寓主要面对高端及涉外人群 (9) 图表2：青年公寓主要面对普通白领、蓝领、学生 (9) 图表3：6个城市平均租金增速约为5% (13) 图表4：租金回报率（%）整体较低，增长空间较大 (13) 图表5：长租公寓需求至少2000亿规模，供给对应2200亿，年均复合增速50% (14) 图表6：长租公寓主要布局于一线和发达二线城市 (18) 图表7：营业收入经历了两个阶段 (20) 图表8：营业利润和利润率也经历了两个阶段 (20) 图表9：单位租金在之后呈上行趋势 (21) 图表10：第二阶段物业数量呈下降趋势 (22) 图表11：EQR频繁借助资本市场进行融资 (22) 图表12：2000年以来EQR向核心市场集中 (23) 图表13：EQR入住率一直保持较高水平 (24) 图表14：通过大量售出单元精简业务范围 (25) 图表15：新派公寓改造前后对比图 (30) 图表16：新派公寓的类REITs运营模式 (30) 图表17：EQR频繁借助资本市场进行融资 (32)
户型分析的概念 在目标市场能承受的的经济指标的前提下，对房地产住宅项目的户型设计中使用功能、平面尺度和空间环境进行科学性、合理性和实用性综合分析。 当前的户型分类： 1、经济型，又称紧凑型，普通标准； 2、小康型，又称中品型，中挡标准； 3、舒适型，又称高品型，高挡标准； 4、豪华型，又称消费型，超级标准。 户型全面分析：
（一）使用功能 1、主要功能: 私密区（静区）-主卧、卧室、书房、起居厅、专用阳台和花园、特殊用房等 公共区（动区）-客厅、攴厅、娱乐健身用房、共用景观阳台和花园等 2、辅助功能： 专用区（人流量疏区）-主卫、主卧专用储藏室、车库、工人房等 共用区（人流量密区）-公卫、厨房、共用储藏区、洗衣区等 （二）平面尺度 1、面宽-主要临空面房间的宽度尺寸（习惯上采用相对墙体轴线设计尺寸） 2、进深-与面宽垂直方向的深度尺寸（习惯上采用相对墙体轴线设计尺寸） 3、面积-一般情况下等于面宽×进深 1）单室面积-单一功能有独立周边界限的空间平面面积（例：卧室、书房） 2）组合面积-多个单一功能有独立周边界限的空间平面面积之和（例：主卧+主卫+专用储藏室） 3）交叉组合面积-两个或多个独立功能有共用周边界限的空间平面面积（例：客厅、攴厅、通道、玄关） 4）交通面积-仅作交通联系的有独立或共用周边界限的空间平面面积（例：通道、玄关） （三）空间环境 1、层高 2、间距 3、采光 4、日照 5、通风 6、观景 7、空气 8、噪声 （四）总图 1、规模（用地、容积率、总、总套数、车位等） 2、物业分类 3、单体幢号布置和朝向 4、自然环境 5、景观与绿化 6、市政交通
3.0 住宅市场分析 3.1 北京总体市场分析 3.1.1 总体供应 ?截至2003年，全市住宅建设的总存量达到2.4亿平方米，2004年末，总存量已经达到近2.8亿平方米，预计到2005年末可突破3亿平方米大关。 ?2004年商品住宅现房竣工面积2344.0万平方米，同比增长 12.6%，销售率为97.5%，比2003年同比高出12.4个百分 点。（注：现房销售面积指已竣工完成销售的面积，包括本年1-12月住宅现房成交面积1010.9万平方米以及2003年预售的住宅转入2004年竣工交用面积1274.9万平方米）。 ?2004年商品住宅期房批准预售面积2862.85万平方米，同比增长5%。?2004年全市空置一年以上的商品房298.8万平方米，同比下降20.9％，其中，商品住宅下降27%。 ?2005年一季度商品住宅竣工面积为235.4万平方米，比去年同期增长35.0%。 ?2005年1、2月份商品住宅现房竣工面积149.39万平方米。 ?截至2005年2月底，全市商品住宅空置面积346.43万平方米。
资料来源：天福房产经纪 图3.1.3 近年北京市住宅市场供应走势 （单位：百万平方米） 分析： ? 过去几年内北京市政府一直在加大郊区基础建设的力度，尤其 是郊区公共交通网络和高速公路的建设，这些工作都极大地增强了开发商与买家对郊区和环中心区住宅的信心。 ? 由于年前的土地政策变动，房地产市场很可能在今年集中放 量。预计2005年至少还有规划的近3000万平方米要投放市 场。 3.1.2 市场需求 ? 2004年商品住宅现房销售面积2285.8万平方米，同比增长 29.1%，竣工面积2344.0万平方米，销售率为97.5%（注：商品住宅现房销售面积指已竣工完成销售的商品住宅面积，包括本年1-12月商品住宅现房买卖成交面积1010.9万平方 米，以及2003年预售的商品住宅转入2004年1-12月竣工交用面积1274.9万平方米）。 ? 2004年商品住宅期房批准预售面积2862.85万平方米，同比 增长5％，预售登记2642.1万平方米，预售率为92.3%，比2003年同期高30.4个百分点。
上海1-8月份高档住宅市场分析案例
高档物业，作为房产市场消费群体塔尖的一种住宅形式，有其自身显著的特点，突出表现在高标准的规划、高品质的设施、高金额的房价、高质量的物管等几方面。随着楼市的升温，市场上高档楼盘层出不穷，根据上海房地产交易中心统计的资料显示，今年1-9月份售价每平方米在7000元以上的楼盘成交量已占到市场10.2%的份额，而该价格段占市场成交金额的比重更是高达20.3%。而且，每平方米7000元以上价位的楼盘开发量呈不断扩大的趋势。那么，究竟这些楼盘销售情况怎样？都有些什么特点？在本期的“上海（1-8月份）高档住宅市场分析”中，我们将此次调查的结果提供给读者以供参考。
上海（1-8月份）高档住宅市场分析 调查对象：全市今年开盘价在每平方米8000元以上的高档楼盘（不含别墅物业） 调查目的：把握高档楼盘的发展状况及其特点 一、市场概论以及区域概述 市场概论 高档住宅在90年代初期的房地产市场中由外销房和侨汇房一统天下，内外销房并轨后，本文所指的高档住宅从价格上划分即指单价为每平方米8000元以上的住宅。从2000年开始，上海高档物业的推盘速度明显加快，其中最为人所熟知的要数“世茂滨江花园”，其占据地段、区位、环境、规划等多处优势，挟风雷之势，推动了沪市高档 住宅Array的进 程，拉
开了浦江沿线高档楼盘开发的序幕。自去年下半年以来，城区旧改力度不断加大、浦江两岸综合开发实质性启动、世纪公园周边楼市趋向火爆、交通干线与绿地等市政配套设施日益完善，使上海楼市中高档住宅的开发环境日益趋向成熟。进入2002年，高档住宅概念不断被炒作，频频露脸于各家媒体，“尊园”、“国际丽都城”等高档楼盘迅速地广为人知，针对高档住宅的愈演愈烈之势，我们作了此次调查，其目的就是让读者能进一步对上海目前的高档住宅市场有比较深入的了解。 从上图可以看出，今年1—8月份，上海新盘的推案量为237个，其中开盘价为每平方米8000元及其以上的新盘共计15个，每平方米8000元以下的中低档楼盘有222个。从今年一季度数据看，与去年相比，均价在每平方米15000元左右的高档住宅供应更是出现强势增长，从而推动一季度新盘均价上攻至每平方米11470元的高位，由此可见高档楼盘发展势头之强劲。同时数据也表明，高价位的楼盘占楼盘总量的比例仍比较小，后市还有一定的发展空间。目前，市场比较集中的仍是中档以及中高档楼盘，并且此类楼盘的开发力度远大于高档楼盘。 区域概述
对策的制定是一个深入的、复杂的、综合的研究过程，调研报告提出的对策是否被采纳，能否上升到政策，应该经过政策预评估。以下是小编带来公寓市场调研报告的相关内容，希望对你有帮助。 公寓市场调研报告例1 在市场经济环境下，不仅企业要参与市场竞争，社会福利机构同样需要。随着我国人口老龄化的加剧和国家社会福利制度在市场经济的冲击下，原有的政府所办的养老服务机构愈发体现出功能单一，运营成本高、内部管理体制落后，服务能力不足等弊端，政府办养老机构社会化已势在必行。面对于此，为了推动社会福利化进程，探索政府办养老机构的新的有效的运行模式，国家开始实行“公建民营”模式。“公建民营”模式就是由政府搭台建设，把现有的政府办养老服务机构交给个人或者集体，采取承包、托管、租赁、股份制等多种方式经营管理的一种新的养老服务机构经营模式。20XX年 1日，我市也加入了“公建民营”的大军中，原北海市社会福利院老人公寓改制，更名为北海市海宁老年公寓。20XX年4月，我们对海宁老年公寓进行了一次调研。调查方式以实地调查、座谈会为主，通过调查，基本掌握了其发展现状和存在的问题。 一、实行“公建民营”模式的成效 1、环境的改善 这里环境的改变，既有室内的改变，也有室外的变化。自改制以来，海宁老年公寓先后投入资金300多万，主要用来装修房子、购买物件等。经过重新粉刷之后，房间焕然一新；同时在房间内增加了不少设备，包括空调、电视、风扇等电器；在老人娱乐活动设施方面，增设了阅览室、活动室等室内活动场所。 2、区域明确 为了方便有效的进行管理，海宁老年公寓将院内的区域进行了更加明确的划分，如1号楼居住的是自理老人，3号楼主要是卧床老人和供养老人，5号楼主要是痴呆老人。 3、服务意识和服务质量的提升 为了给入住的老人提供了更优质的服务，海宁老年公寓强化了管理、规范了服务，完善了各种规章制度；为了提高工作人员的工作热情和服务质量，公寓建立了工作责任制、一日工作流程和奖惩制度等，树立了“爱心、恒心、虚心、耐心、关心”的办院理念，极大的调动了员工爱岗敬业、热心服务的积极性，服务质量得到了大幅度的提升。 4、老人活动的丰富 为了使老人的晚年生活更加多姿多彩，公寓每天组织老人进行活动。护理老人方面，早上组织做手指操，亦或是组织老人打牌等；每个月公寓会举行一次生日会，为当月过寿的老人祝寿。自年南宁市昆仑社工服务中心的社工入驻以来，组织的活动更加的多样化和丰富，如画画比赛、周末影院等。自理老人方面，组织老人包饺子、出外游玩；20XX年的春节，老
深圳住宅豪宅市场供应分析报告 说豪宅，必须给豪宅下个定义。豪宅定义不好下，不好下的原因不在于做研究给它界定范围，而在于不同人和区域 对豪宅的认识不同，人均收入800美元的区域和人均收入50 00美元的区域，对豪宅的界定和理解有很大的不同。此次研 究所做的界定是从总价的角度着手。本文以翔实的数据记录 了深圳目前豪宅市场的现状，确实在介入高端市场时，应该 充分考虑目前不同客户层面的竞争情况、市场需求等因素。 从本文来看，以较低的标准所界定的豪宅市场的推售量不到1 50万平方米，虽已供大于求，但远远没有某些文章或媒体所 描述的那么可怕。 目标市场：深圳市住宅二级市场之“豪宅”市场 研究范围：2001年7月1日至今正式开盘项目的均价在7000 元/平方米以上，同时单位总价约在80万/套以上的相关户 型，具体包括以下几个范围：均价在7000-8000元/平方米之 间、面积在120平方米以上的户型；均价在8000-9000元/平 方米之间、面积在100平方米以上的户型；均价在9000元/ 平方米以上、面积在90平方米以上的户型。 数据来源：世联地产基础数据库 资料整理：世联地产信息研究部资讯组 研究说明：本研究报告选取的时间范围，主要是根据房地产 主要销售周期通常约在1年左右的一般规律来界定的。同时 在价格范围上并不考虑楼层差和朝向差，因此会有部分均价7 000元/平方米左右的楼盘的低楼层住宅达不到研究范围而被 选入，但也有部分均价不到7000元/平方米的楼盘的高层住 宅达到研究范围而未被选入，整体来说由于误差的交叉影响 使总体误差降低许多。 一、开盘住宅楼盘一览
从全市来看，共有34个项目在我们的研究范围之内，据统计这3 4个楼盘总的推售面积达到了252.52万平方米，但是由于我们对豪宅市场范围的界定，在我们研究范围之内的推售面积只有148.45万平方米，这才是真正意义上的豪宅市场。 二、区域市场概况
房地产案例分析 一、项目建设背景 ●“A州”市新桥镇126亩占地片区原属本镇的新城房地产开发公司, 由 于该公司资金不足, 无法启动本项目, 有意转让 →这是可能得到这个项目重要的外在因素; ●镇政府为能提高居民的生活质量和当地房地产整体水平, 希望找到能开 发高品质住宅的开发商; ●本(房地产开发)公司不论是资金实力, 还是开发水平在全国来说可谓是顶 尖的 →这是可能得到项目的内在因素; ●根据“A州”的城市总体规划发展以及新桥镇片区控制性规划要求, 该126 亩占地片区将是新桥镇乃至整个“A州”重要的住宅区; ●经过对“A州”全面认真的市场调研; ●对项目区位环境进行反复的分析比较; ●再根据“A州”目前的房地产现状与发展趋势 –只要做出能满足“A州”市城市居民新的住房要求和高品质; –同时定位准确 完全不用担心项目的销售, 而且有丰厚的利润. ●该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证, 各项目谈判工作已 相继展开. 二、项目概况 该126亩占地片区 ●位于“A州”新桥镇何山路和塔园路交叉口; ●紧接“A州”科技学院, 有良好的文化气氛; ●道路宽敞交通便捷, 有新山大桥与古城区相连; ●项目占地126亩中, 120亩是建住宅用地, 6亩是建配套幼儿园用地; ●容积率为2.0, 总建筑面积为16万平方米, 小高层和多层相结合, 沿街底 层为商业配套用房(约占5%); ●具有一定的开发规模, 并能为品牌的延续提供保障, 给公司带来良好的社 会效益和经济效益; ●本项目的建设资金完全由本公司自筹, 不足部分通过土地抵押和预售房 款解决。 三、“A州”市介绍 ●“A州”位于长江三角洲中部、某省东南部, 东经l19°55'--121°20'，北纬 30°47'--32°02' 之间; ●东邻上海, 西傍金陵, 南接苏杭, 北依长江; ●面积8488.42平方公里, 占全省面积的8.27％; ●市区392.3平方公里,其中建成区68平方公里，古城区14.2平方公里; ●所属六县市面积为： C市1094平方公里B市772.4平方公里 D市620平方公里E市864.9平方公里 F市1257.42平方公里H市1092.9平方公里 ●2001年, “A州”市完成国内生产总值1760亿元, 经济总量在三角洲位居
浅谈中小户型住宅设计 通过对中小户型住宅的市场与社会需求的论述，进而展开对其设计的一些看法和注意的问题进行探索。如合理的平面布局与功能分析，巧妙的空间设计等进行初步探讨。 标签：中小户型；社会；设计 当时光的脚步走进二十一世纪的时候，城市人口的居住生活发生了翻天覆地的变化。大量的商品住宅如雨后春笋般涌现出来，其中尤以中小户型最受消费者青睐。大量的楼盘销售表明中小户型住宅一定是最先被出售的，而一些大户型则被消费者冷落，甚至在楼盘竣工后几年才被售出，造成人力、财力的积压浪费！这也是与我国当前大多数民众消费水平相关联的标识。 所以中小户型住宅的设计是摆在每一位建筑师面前值得深思的课题。 1 市场需要中小户型 如果您在某楼盘的售楼处看到几十人甚至上百人的长队，那么他们中的大部分人一定是在购买心目中理想的经济小户型。由沈阳居易置业有限公司开发坐落于铁西区爱工街的青年居易小区，其楼盘定位就是中小户型。一期的几百套公寓在刚开盘的两个月内就售出80%，而二期的工程尚未破土动工即告售磬。笔者在工作设计中经常遇到开发商把原定的大户型临时改为中小户型的情况，原因就是他们的售楼员发现中小户型的销售速度快得惊人，而开发商也急于收回成本以便新的投资，所以就有了上述情形。 2 中小户型可以充分利用城市的土地资源 一个城市的居住用地一般占城市用地的20%-30%，而近20年在中国经济高速发展的同时，城市化进程也在加快，大量的人口涌入城市。以沈阳为例，短短的几年时间人口就激增至约800万。如何利用紧张的土地资源，安置更多的人口，提高土地的利用率减轻城市用地的负担。就设计而言，中小户型的量化设计是一个有效的解决办法。 3 中小户型让普通百姓成为消费者 城市土地资源的紧缺直接导致城市土地价格居高不下，从而使城市商品房价格昂贵。对于一些高级住宅普通百姓更是望尘莫及。以上海为例，在外滩附近的某高级公寓每平方米售价为15万元人民币左右，一套住宅则要花上一千万元以上，这使得月薪只有几千元的工薪阶层又如何能够企及！ 商品房价格与居民收入比例悬殊，使大部分百姓购房成为天方夜谭的梦想。在沈阳购买一套商品住宅几乎要花掉一般居民一生的积蓄。以沈阳二环内的住房