土地增值税清算申报表
（从事房地产开发的纳税人适用）
税款所属时间：年月日填表日期：年月日
金额单位：人民币元面纳税人编码：
积单位：平方米
（以下部分由主管税务机关负责填写）
附表
1-1：
清算项目销售收入汇总表（一）
纳税人名称（章）：
项目销售时
间：
年月日至年月日
清算项目名称：面积单位：平方米
金额单
位：
人民币元
附表1-2：
清算项目销售收入汇总表（二）
项目销售时间：年月日至年月纳税人名称（章）：
日
金额单位：人民
清算项目名称：面积单位：平方米
币元
制表人：制表日期：年月日
附表2
扣除项目汇总申报表
附表2-1
清算项目成本费用明细申报表纳税人名称（章）：
清算项目：
金额单位：人民
币元面积单位：平
方米
制表人：制表日期：年月日
附表2-2
取得土地使用权所支付的金额明细申报表
纳税人名称（章）：清算项目：金额单位：人民币元
填表说明：1、帐列金额指本次清算项目所涉及金额，如帐列金额涉及多个项
目，应按税法规定的方法进行分摊。
2、不允许扣除金额包括未按规定取得有效票据金额；虽取得有效票
据、但业务未真实发生的金额；错计入本科目的金额等。
附表2-3
前期工程费明细申报表
纳税人名称（章）：清算项目：金额单位：人民币元
制表人：制表日期：年月日填表说明：1、帐列金额指本次清算项目所涉及金额，如帐列金额涉及多个项目，应按税法规定的方法进行分摊。
2、不允许扣除金额包括未按规定取得有效票据金额；虽取得有效票据、但业务未真实发生的金额；
错计入本科目的金额等。
附表2-4
建筑安装工程费明细申报表
清算
纳税人名称（章）：
金额单位：人民币元项目：
土地增值税清算申报表 申报日期：年月日所属时期：年月日至年月日 面积单位：平方米（列至小数点后2位）金额单位：元（列至角分）
说明事项： 1、本表适用于房地产开发纳税人申报清算土地增值税。 2、从事房地产开发并销售的纳税人，应根据土地增值税的基本计税单位作为填报单位。纳税人如果从事免税项目开发，应分别填写申报表。 表头说明： 1、“所属时期”是指申报税款所属的时段。 2、“申报日期”是指申报税款的当天。 主表说明： 1、“纳税人名称”是指纳税人税务登记的全称。 2、“项目坐落地主管税务机关”是指项目地址所属的税务机关，“纳税人主管税务机关”是在项目公司地址所属的税务机关。 3、“项目名称”、“项目编码”、“项目地址”要与从事房地产开发的纳税人在进行项目登记时登记的信息相一致。 申报事项填写说明： 1、“转让房地产收入总额”，按纳税人在转让房地产开发项目所取得的全部收入额填写。“货币收入”，按纳税人在转让房地产开发项目所取得的货币形态收入额填写。“实物收入及其他收入”，按纳税人在转让房地产开发项目所取得的实物形态和无形资产等其他形式的收入额填写。 2、“关联交易金额”，是指企业与关联方之间的交易金额。关联方是指与本企业具有以下关系之一的 （1）一方直接或间接持有另一方的股份总和达到25%以上，或者双方直接或间接同为第三方所持有的股份达到25%以上。若一方通过中间方对另一方间接持有股份，只要一方对中间方持股比例达到25% （2）一方与另一方（独立金融机构除外）之间借贷资金占一方实收资本50%以上，或者一方借贷资金总额的10% 以上是由另一方（独立金融机构 （3）一方半数以上的高级管理人员（包括董事会成员和经理）或至少一名可以控制董事会的董事会高级成员是由另一方委派，或者双方半数以上的高级管理人员（包括董事会成员和经理）或至少一名可以控制董事会的董事会高级成员同为第三方委派。 （4）一方半数以上的高级管理人员（包括董事会成员和经理）同时担任另一方的高级管理人员（包括董事会成员和经理） ，或者一方至少一名可以 （5）一方的生产经营活动必须由另一方提供的工业产权、专有技术等特许权才能正常进行。 （ 6 （ 7 （8 ）一方对另一方的生产经营、交易具有实质控制，或者双方在利益上具有相关联的其他关系，包括虽未达到本条第（一）项持股比例，但一方 3、“取得土地使用权所支付的金额”，按纳税人为取得该房地产开发项目所需要的土地使用权而实际支付（补交）的土地出让金（地价款）及按国家统一规定交纳的有关费用填写。 4、“房地产开发成本”，应根据《细则》规定的从事房地产开发实际发生的各项开发成本的具体数额填列。若有些房地产开发成本属于整个房地产项目的，而该项目同时包含2个或以上计税单位的，要对该成本在各计税项目之间按一定比例进行分摊。 5、“利息支出”，按纳税人进行房地产开发实际发生的利息支出中符合《细则》第七条（三）规定的数额填写。如果不单独计算利息支出的，填0。 6、“其他房地产开发费用”，根据《细则》第七条（三）的规定填写。 7、“与转让房地产有关的税金等”，按纳税人转让房地产时实际交纳的税金数额填写。 8、“加计20%扣除数额”，根据《细则》第七条（六）的规定填写。 9、“法律法规规定的其他扣除项目”，是指除表中已列明的扣除项目外，法律法规规定的其他扣除项目。 10、“适用税率”，根据《条例》规定的四级超率累进税率，按所适用的最高一级税率填写；如果纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，填0。 11、“速算扣除，应根据《细则》第十条的规定找出相关速算扣除系数来填写。 12、“已缴土地增值税额”，按纳税人已经缴纳的土地增值税的数额填写。
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山西省地方税务局关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管 理办法》的公告 【标 签】 【颁布单位】山西省地方税务局 【文 号】山西省地方税务局公告2014年第3号 【发文日期】2014-06-11 【实施时间】2014-06-11 【 有效性 】全文有效 【税 种】土地增值税 现将《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》予以发布，自2014年7月1日起施行。 特此公告。 房地产开发企业土地增值税清算管理办法 第一章总则第一条 为了规范房地产开发企业土地增值税征收管理,做好土地增值税清算审核工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《土地增值税清算管理规程》及其相关政策规定，制定本办法。 第二条 凡在本省境内从事房地产开发的企业，其开发的房地产项目符合土地增值税清算条件的，均适用本办法。 第三条 房地产开发企业是土地增值税的清算主体，符合清算条件的房地产开发项目，纳税人应当在规定期限内自行完成清算或委托有清算资质的中介机构完成清算。 接受委托进行土地增值税清算鉴证业务的中介机构，应当按《土地增值税清算鉴证业务准则》的有关规定完成清算鉴证，出具《土地增值税清算鉴证报告》，并对清算鉴证结果承担相应的法律责任。 第四条 土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目
为清算单位。分期开发的项目以分期项目为清算单位。同一清算单位中既有普通标准住宅又有非普通住宅及其他房地产开发项目的，应当分别核算增值额，计征土地增值税。未分别核算或不能分别核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定，应当按合理的方式分别计算住宅和其他房地产开发项目的增值额。 第五条 主管地税机关税源管理部门应当加强对房地产开发项目的日常税收管理和监控，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应当督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用，及时掌握清算单位是否达到清算条件。 第二章清算条件第六条 符合下列情形之一的，纳税人应当主动进行土地增值税清算：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的； （四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 第七条 符合下列情形之一的，主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例达到或超过85%，或该比例虽未达到85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。同一清算单位，分多次取得销售（预售）许可证的，在确定三年期限时应当从最后一次取得销售（预售）许可证的时间算起。（三）经主管地税机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。 第八条 纳税人在土地增值税清算时未转让的房地产，在清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 清算后销售或有偿转让未使用及使用年限在一年以内的房地产的，纳税人应当按规定进行土地增值税纳税申报，收入按实际取得的收入计算，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 清算后再销售或转让使用年限超过一年以上房地产的，应当按照转让旧房及建筑物的政策规定计算缴纳土地增值税。 第三章清算申请与受理第九条 凡符合应办理土地增值税清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管地税机关办理清算手续，并据实填写《土地增值税清算表》；凡属地税机关要求纳税人进行土地增值税进行清算的项目，主管地税机关应当下发《土地增值税清算通知书》，纳税
×××公司“×××”项目土地增值税清算鉴证情况汇报 一、基本情况 （一）×××公司基本情况 （二）“×××”项目基本情况 1、规划部门规划批复情况 （1）“×××”项目位于海口市滨海大道以北，属停缓建项目。该项目是续建原1993年6月报建，1993年9月动工兴建的“×××”项目，“×××”系原项目“×××”，2001年8月31日海口市城规函[2001]246号和249号批复为停缓建工程。并经税务部门批准享受停缓建项目减免税政策。 （2）该项目于2005年7月取得的土地使用证，证号为“海口市国用[2005]第002146号”，取得的使用 权面积为7,平方米方米，其土地使用权转让合同总金额为5,600,元。地类（用途）为城镇混合住宅用地。 （3）2004年取得的编号为号的建设用地规划许可证，系原“×××”的用地规划，该用地内E座规划用 地面积为5682.23平方米，规划指标容积率，F座规划用地面积3027.98平方米，容积率，该用地为三家单11
位共有不可分割，因此统一规划建设。规划用地性质为商业办公居住用地。吉欣公司未再取得单独的建设用地规划许可证。 （4）2008年7月取得建设工程规划许可证，批建两栋地上30层，地下1层的框剪结构商住楼，总建筑面积为：地上41688.84平方米，地下4425.70平方米。 （5）2006年5月31日取得E座建筑工程施工许可证, 2006年3月28日取得F座建筑工程施工许可证。 2、项目开工竣工日期： 项目开工日期2006年4月，竣工日期2007年10月。2008年4月30日取得海南省建筑工程竣工验收备案证。 3、容积率 实际综合容积率为：7,=。 4、销售期间 2006年1月3日取得“××ד及地下室房产预售许可证，并开始销售，该项目销售期间为：2006年1月至2010年11月。 二、主要指标 建筑面积可售面积已售面积可售套数已售套数销售收入均价 22
土地增值税计算实例 土地增值税超率累进税率表 例一： 某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。 答：（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元 （2）房地产开发成本为3000万元 （3）房地产开发费用=500-50+（1000+3000）×5％=650（万元） （4）允许扣除的税费为555万元 （5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20% 允许扣除额=（1000+3000）×20％=800（万元） （6）允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元） （7）增值额=10000-6005=3995（万元） （8）增值率=3995÷6005×100％=66.53% （9）应纳税额=3395×40％-6005×5％=1297.75（万元） 例二：
某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元(能提供银行证明)。 每栋售价180万元，营业税率5%，城建税税率5%，教育费附加征收率3%。问该公司应缴纳多少土地增值税? 计算过程如下： 转让收入：180×80=14400(万元) 取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计： (14.8+0.2+50)×80=5200(万元) 房地产开发费用扣除： 0.5×80+5200×5%=300(万元) 转让税金支出： 14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(万元) 加计扣除金额： 5200×20%=1040(万元) 扣除项目合计： 5200+300+777.6+1040=7317.6(万元) 增值额=14400-7317.6=7082.4(万元) 增值额与扣除项目金额比率=7082.4/7317.6×100%=96.79% 应纳增值税税额=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(万元) 六、会计处理
土地增值税清算报告 土地增值税清算鉴证报告规范要求 一、鉴证报告正文样本 土地增值税清算鉴证报告 **鉴字[**]**号 ***(委托单位): 我们接受委托，于****年**月**日至****年**月**日对(被鉴证单位)**项目土地增值税进行鉴证审核。(被鉴证单位)的责任是对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性和完整性负责。我们的责任是对该项目土地增值税清算所有重大事项的合法性、合规性和准确性发表鉴证意见。 在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》和《江苏省土地增值税鉴证业务规程》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。 经审核，我们认为:(被鉴证单位)**项目已具备土地增值税清算条件，截至 ****年**月**日该项目的收入总额、扣除项目金额、土地增值税税额分别为: 1(收入总额:****元; 2(扣除项目金额:**** 元; 3(增值额:**** 元; 4(增值率(增值额与扣除金额之比):****%; 5(适用税率:****%; 6(应缴土地增值税税额:**** 元; 7(已缴土地增值税税额:**** 元;
8(应补缴土地增值税税额:**** 元。 本鉴证报告仅供贵公司向主管税务机关报送土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。 1 *********税务师事务所 (盖章) 税务师事务所所长(签名或盖章) 中国注册税务师:(盖章) 地址: 报告日期:*****年**月**日附件: 1、土地增值税清算鉴证报告说明; 2、土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表。具体包括: (1)土地增值税清算税款鉴证主表; (2)与收入相关的面积审核调整明细表(附表一); (3)转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表(附表二); (4)扣除项目及成本结转审核汇总表(附表三); (5)转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表(附表四); (6)土地增值税缴纳情况审核汇总表(附表五); 3、税务师事务所执业资格证书复印件。 2 二、土地增值税清算鉴证报告说明样本及披露要求 (一)企业基本情况 1、成立日期: 2、税务登记证号: 3、地址:
最新土地增值税税率表 一、土地增值税的特点： 1、在房地产转让环节征收； 2、以房地产转让实现的增值额为计税依据； 3、征税范围比较广； 4、采用扣除法和评估法计算增值额; 5、实行超率累进税率。 二、土地增值税的纳税人： 增值税纳税人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。土地增值税的纳税义务人不论法人与自然人；不论经济性质；不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；不论部门。 三、土地增值税的税率： 1、不超过50%的部分税率为30%； 2 超过50%的部分税率为40%；
3 超过100%至200%的部分的税率为50%； 4 超过200%的部分的税率为60%。 四、土地增值税的征税范围： 1、征税范围的一般规定： (1)土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的不征税(国家才是所有者，才能出让)； (2)土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税； (3)土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。 2、征税范围的具体和特殊规定 (1)以房地产进行投资联营 以房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资或者作为联营条件，免征收土地增值税。其中如果投资联营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税。 (2)房地产开发企业将开发的房产转为自用或者用于出租等商业用途，如果产权没有发生转移，不征收土地增值税。 (3)房地产的互换，由于发生了房产转移，因此属于土地增值税的征税范围。但是对于个人之间互换自有居住用房的行为，经过当地税务机关审核，可以免征土地增值税。 (4)合作建房，对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;但建成后转让的，应征收土地增值税。 (5)房地产的出租，指房产所有者或土地使用者，将房产或土地使用权租赁给承租人使用由承租人向出租人支付租金的行为。房地产企业虽然取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。 (6)房地产的抵押，指房产所有者或土地使用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。这种情况下房产的产权、土地使用权在抵押期间并没有发生权属的变更，因此对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。 (7)企业兼并转让房地产，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，免征收土地增值税。
房地产开发项目经营方式比较特殊，土地增值税征收管理难度较大，其中，非常特出的问题是，纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发、转让房地产，以及纳税人采取预售方式出售商品房。国家为了加强土地增值税的征收管理，保证税收及时足额入库，采取了先按比例预征，然后再予以清算的方法。 土地增值税清算是指，房地产开发企业在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规和有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，填写清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理清算手续，结清土地增值税税款的行为。房地产开发企业符合这些条件之一的， 应当进行清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。对于符合这些条件之一的，主管税务机关可以要求房地产开发企业进行清算： （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 二、涉及房地产开发项目土地增值税清算的税收优惠（一）财政部确定的其他扣除项 财政部确定的一项重要扣除项目是，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。 （二）建造普通标准住宅出售的税收优惠 建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税。超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。所谓“普通标准住宅”，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、小洋楼、度假村、以及超面积、超标准豪华装修的住宅，均不属于普通标准住宅。2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 （三）因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产，免税这类房地产是指因城市市政规划、国家建设需要拆迁，而被政府征收、收回的房地产。由于上述原因，纳税人自行转让房地产的，亦给予免税。 三、房地产开发项目土地增值税清算的纳税筹划方法
广东省土地增值税清算申报表及附表企业名称: 清算项目名称: 清算项目座落地址: 材料要求: 1.所有材料必须上交齐全，不得有缺，如不齐全退回重补。 2.所有填报的表格必须在其后附上原始凭证复印件，并按填报序号依次排序以便备查。 1 广东省土地增值税清算申报表及附表清单 纳税人名称(盖章): 填报时间: 序材料名称数量,张, 备注号 01 土地增值税清算申报表 02 清算项目基本情况表 03 与收入相关面积明细表 04 销售情况表 05 关联方及其交易声明书 06 取得土地使用权所支付的金额明细表 07 土地征用及拆迁补偿费明细表 08 前期工程费明细表 09 建筑安装工程费明细表 10 基础设施费明细表 11 公共配套设施费明细表 12 开发间接费用明细表
13 利息支出明细表 14 与转让房地产有关的税金明细表 2 01 土地增值税清算申报表 ,从事房地产开发的纳税人适用,税款所属时间: 填报日期:纳税人编码: 金额单位:人民币元面积单位:平方米 纳税人名称项目名称项目地址 经济业别纳税人地址邮政编码性质银行开户银行主管部门电话账号 非普通住宅、商铺及其项目行次合计普通住宅他用房 一、转让房地产收入总额 1,2，31 货币收入2其中实物收入及其他收入3二、扣除项目金额合计 4,5，6，13，16，21+224 1.取得土地使用权所支付的金额5 2.房地产开发成本 6,7，8，9，10，11，126 土地征用及拆迁补偿费7 前期工程费8 建筑安装工程费9其中基础设施费10 公共配套设施费11 开发间接费用12 3.房地产开发费用 13,14，1513 利息支出 14其中其他房地产开发费用15 4.与转让房地产有关的税金等16,17，18，19+2016 营业税17 城市维护建设税18其中教育费附加,含地方教育附加,19
土地增值税怎么计算 土地增值税计算的大逻辑全国都是一样的，但是各地具体计算方法又略有不同。 1计算逻辑与公式 土地增值税计算的大逻辑是： 用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。 土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。 具体计算公式如下： 增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额 土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 2扣除项目金额包括哪些？ （1）取得土地使用权支付金额（以下简称A）：即土地出让金、补缴地价款、契税； （特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣。） （2）房地产开发成本（以下简称B）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、
公共设施配套费、开发间接费用。（3）房地产开发费用（以下简称C）：指的是销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按A、B的金额之和的5%以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按A、B的金额之和的10%以内计算扣除。 看起来有点复杂，别管利息有没有金融机构证明了，直接按照计算扣除就行了，公式是C=（A+B）*10% （4）与转让房地产有关的税金（以下简称D）：“营改增”后指的就是增值税附加 （5）加计20%扣除（以下简称E）：E=（A+B）*20% 3“营改增”以后计算土地增值税时，每项都不含增值税 转让房地产收入总额（不含税）=销售收入（含税）-销项税；转让房地产收入总额（不含税）=销售收入-（销售收入-当期允许扣除的土地价款）/1.1*0.1 这样就把销项税扣除了。 扣除项目金额：全部都要去掉进项税
金税三期工程 土地增值税登记、申报用户操作手册
第一章项目登记 1. 土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用） 操作步骤 1．操作路径：【功能菜单】—【管理服务】—【税源项目登记】—【土地增值税项目登记】 办理人员进入项目登记页面。在项目界面中输入纳税人识别号，按回车键，带出纳税人登记信息，点击下一步，进入项目登记页面。 2．按规定录入项目登记信息。
３.点击<保存>按钮，项目登记成功。系统自动产生土地增值税项目编号。 注意：1.因金税三期的土地增值税项目编码与税友龙版生成规则不一样，所以需要做重新登记。
第二章申报 2. 土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用） 操作步骤 1．操作路径：【功能菜单】—【申报征收】—【申报】—【土地增值税申报】—【土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用）】办理人员进入申报页面。在申报界面中输入纳税人识别号，按回车键，带出纳税人登记信息，点击项目编号回车，弹出土地增值税项目信息选择界面，选择相应的土地增值税项目编号，点击<确认>按钮。 2．录入需要的申报数据：
３.点击<保存>按钮，申报成功。 注意事项 1.土地增值税预征要先完成土地增值税预征税种登记。 2.土地增值税预征要选择正确的土地增值税项目编码，否则已预缴税款将汇总出错。
3. 土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用） 操作步骤 1．进入菜单界面【功能菜单】—【申报征收】—【申报】—【土地增值税申报】—【土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）】办理人员进入申报页面。在申报界面中输入纳税人识别号，按回车键，带出纳税人登记信息，点击项目编号回车，弹出土地增值税项目信息选择界面，选择相应的土地增值税项目编号，点击<确认>按钮。 2．选择所属期起止，录入开户银行、银行账号、总可售面积、自用和出租面积、已售面积、其中：普通住宅已售面积、其中：非普通住宅已售面积、其中：其他类型房地产已售面积及相关申报数据。
XXX 房地产开发有限公司 XXX 项目土地增值税清算鉴证服务方案 房地产行业属于资金密集型行业，投资巨大，风险较高，开发周期长，不可预见因素多，就税收方面来讲涉及缴纳增值税及附加、企业所得税、土地增值税、土地使用税、房产税、印花税、契税等，涉及税种齐全，纳税环节多，税收政策复杂，税收负担高，对投资收益有着非常重要的影响，其中尤以土地增值税为重，清算鉴证工作是一项技术性、政策性、经济性强的工作。 本公司作为一家综合性涉税服务单位，在长期的财税咨询及经营业务服务过程中，积累了丰富的工作经验，尤以房地产开发涉税服务精熟，业务主要辐射北京市石景山区、门头沟区、丰台区、大兴区、与业务主管部门建立了充分、畅通的沟通关系，为企业提供了无数的增值服务，对企业财税及经营业务工作提出了多方面、多层次的合理化建议，对规企业纳税行为，规避财税及经营业务风险起了重要的作用，近几年本公司经营业绩斐然。现就我公司提供的鉴证服务方案汇报如下，请审查： XX 开发项目土地增值税清算鉴证服务 一、服务目标：协助委托人履行土地增值税清算义务，证实开发项目土地增值税清算真实、准确、合法、完整，经税务机关受理，取得清算结论。 二、组织保证 我公司如成功签约，参与本次XX 房地产开发公司xx 项目土地增值税清算鉴证服务工作，我们将结合服务项目详细情况和相关资料，并在充分了解被服务项目容的基础上，我公司将组建强有力的清算鉴证服务小组和税务专家项目支持组。在项目审核期间将集中力量，抽调思想作风正派、业务素质高、审核工作经验丰富的强有力的专业技术人员投入本项目服务工作。初步确定具体负责项目清算鉴证工作的
人员5 人，项目支持税务专家4 人（市级1 人，区级3 人）。保证做好清算鉴证服务工作的前期准备、中期清算鉴证工作和后期有关文件、报告的出具及申报审核的协调沟通。 三、服务容 （一）清算鉴证前期准备 （1）梳理委托单位房地产开发项目，确定开发项目是否以有关部门审批、备案的项目为单位进行日常管理和清算，结合开发项目特点、会计核算的成本对象，按照相关规定分析确定土地增值税清算单位； （2 ）分析判断房地产开发项目是否符合清算条件，进行项目土地增值税的测算，提出清算方案和筹划意见，与委托单位进行沟通。 全部竣工并销售完毕的房地产开发项目，纳税人应在满足清算条件之日起90 日向主管税务机关提出清算申请,到主管税务机关办理土地增值税清算手续； 纳税人开发的房地产开发项目已竣工，且已转让的房地产建筑面积（含视同销售房地产）占项目全部可转让建筑面积在85% 以上的，或该比例虽未超过85% ，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用1 年以上的，由主管税务机关确定是否进行清算。确定需要进行清算的，主管税务机关出具《土地增值税清算通知书》送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起9 0 日，填写《土地增值税清算申请表》报送主管税务机关，办理清算手续。 （3）确定开发项目土地增值税清算截止日期:纳税人应以满足应清算条件之日起90 日或者接到主管税务机关清算通知书之日起9 0 日的任意一天，确认为清算收入和归集扣除项目金额的截止时间（以下简称清算截止日），并将清算截止日与委托单位协商确认后明确告知主管税务机关,实施项目清算。 （二）中期清算鉴证工作 1、收入的鉴证服务 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的
土地增值税清算报告 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】
XXXX建设项目 技术咨询合同 （合同编号：） 项目名称： xxx小区建设项目土地增值税清算报告编制委托人： （甲方） 受托人：税务师事务所 （乙方） 签订时间： 2018 年月日 签订地点： 二〇一八年月日
技术咨询合同 合同编号： 委托人： 法定住址： 法定代表人： 职务： 委托代理人： 身份证号码： 通讯地址： 邮政编码： 联系人： 电话： 传真： 帐号： 电子信箱： 受托人： 法定住址： 法定代表人： 职务： 委托代理人： 身份证号码：
通讯地址： 邮政编码： 联系人： 电话 传真： 帐号： 电子信箱 依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国税收征收管理法》及其《实施细则》、《注册税务师管理暂行办法》、《国家税务总局关于印发注册税务师执业基本准则的通知》等规定，经双方协商一致，签订本合同，以资共同遵守。 一、委托事项 xxx房地产开发有限公司（以下简称委托人）委托 xxx税务师事务所（以下简称受托人）进行下述专项土地增值税清算报告编制： 完成委托方开发的石江景苑小区房地产项目土地增值税清算工作，并编制相应报告。本项土地增值税清算报告编制业务预定在月日至月日内完成。如有特殊情形可适当延长。 二、代理费用及支付方式 1．按照实际参加土地增值税清算报告编制工作的各级工作人员所耗用时间及现行事务所业务收费标准和地方政府有关规定，完成本项业务代理费
用为：人民币元（大写元），该费用包括受托人的编制费、差旅、食宿等全部费用，委托人不再支付其他任何费用。 2．委托人在土地增值税清算报告编制约定书签约时支付土地增值税清算报告编制费用总额的__50___％，即大写元，交付土地增值税清算报告并通过税务机关审核认定后支付剩余的土地增值税清算报告编制费用，即大写元。 3．如因土地增值税清算报告编制工作遇到特殊疑难重大问题，致使受托人增加土地增值税清算报告编制程序使实际土地增值税清算报告编制工作时间有较大幅度的增加，委托人可在了解实情后，视情况增加土地增值税清算报告编制费用。 4．土地增值税清算报告编制过程中因委托人原因，中止土地增值税清算报告编制，受托人不退土地增值税清算报告编制费。 5.受托人开具普通发票后，经委托方核验发票合格后通过网银转账的方式进行支付，委托人通过网银转账方式将相应款项支付至受托人账户后即视为委托人已完成支付义务。因受托人迟延开票或开具的发票不符合规定等原因产生的任何法律风险委托方不承担任何责任。 三、鉴证责任与土地增值税清算报告编制责任 1．委托人承担鉴证责任（管理当局的责任），即建立健全的内部控制制度，保护资产的安全，并保证其提供的全部资料的真实性、完整性和合法性； 2．受托人承担土地增值税清算报告编制责任，对所出具的土地增值税清算报告编制报告承担责任。
土地增值税清算鉴证业务操作指南 根据《土地增值税清算鉴证业务指导意见》（以下简称“指导意见”），制定本指南。 第一章清算鉴证业务准备 第一条根据指导意见第一条的规定，承接清算鉴证业务应当具备条件，鉴证人承接业务时应注意下列问题： （一）胜任能力评估应考虑对客户及其所在行业的熟悉程度，类似业务的鉴证经验，具备执行业务所必需的素质及专业胜任能力，具有执行该业务所必需的时间，能够按期完成业务。 评价事务所的注册税务师、业务助理等执行鉴证业务的人员总量，是否能满足所承担鉴证业务的需求；评价事务所执行鉴证业务人员的业务水平，是否能够与鉴证业务的质量标准相适应。 （二）应按照质量控制执行规范建立内部控制制度并能够有效运行，正常情况下能够保证内部制度不存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷，为执业质量提供制度保证。 对事务所与鉴证业务相关的内部控制，应按照企业内部控制评价制度的规定，进行自我评价。在内部控制存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷时，应考虑提出放弃的建议。 （三）被鉴证人无法提供鉴证材料或其他原因限制鉴证人取得所需的鉴证材料，应考虑是否承接该项业务；对有关业务形成结论时，应当以充分、适当的证据为依据，不得以其执业身份对未鉴证事项发表意见。避免事实不清楚证据不充分的情况下，发表不实的鉴证结论，造成鉴证风险。 应关注调查的独立性保持情况是否受到不应有的干扰，鉴证人员是否有能力评价证据的资格，鉴证人员是否有能力评价证据对鉴证事项的证明力。 （四）鉴证时应充分估计鉴证中存在的风险，是否超出事务所的承担能力。对超出事务所承担能力的风险，应考虑终止鉴证业务。应根据不同期间风险产生的原因、风险不良后果的严重程度等判断是否承接。 第二条根据指导意见第二条的规定，承接清算鉴证业务前初步了解业务环境，应注意以下问题： （一）应与被鉴证人达成以下业务意向：鉴证项目名称、鉴证项目年度、鉴证项目要求、鉴证项目完成、鉴证收费金额、双方法律责任、生效条件。 （二）受托方承揽的鉴证业务具有合理的目的，在鉴证范围、取证条件等方面受到限制时，不允许执意恶性承揽；委托方不能为应付税务机关的申报管理要求，恶性压价不顾纳税风险作为委托条件，或者收买鉴证执业人员出具不适当的报告。
注意： 本模板中红字标注表格必须填写，红字标注的证件、证据资料必须复印完整。 XX地方税务局 土地增值税清算审核案卷 纳税人名称： A房地产开发XX公司 项目名称：B项目 案卷页数：XX页 审核日期：XX年XX月XX日－XX年XX月XX日 立卷人：XXX 案卷目录
房地产开发项目情况登记表
使用说明 1.本表依据《国家税务总局关于印发〈不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法〉的通知》（国税发[2006]128号）设置。 2.适用X围:纳税人向房地产所在地主管税务机关进行房地产开
发项目登记时使用。 3.纳税人进行房地产开发，应在房地产开发项目审批立项之日起30日内，到房地产所在地主管税务机关领取《房地产开发项目情况登记表》，并如实填写，办理房地产开发项目登记；纳税人取得房地产预售（销售）许可证之日起30日内向房地产所在地主管税务机关报送预售（销售）许可证复印件。 4.填表说明： （1）“房地产开发项目名称”：《规划许可证》核准的“房地产开发项目名称”； （2）“房地产开发项目地址”：《规划许可证》核准的“房地产开发项目地址”； （3）“建设期工程项目名称”：《规划许可证》核准的“建设项目名称”； （4）“建设期工程项目编号”：《规划许可证》字轨； （5）“项目性质”：经济适用住房、非经济适用住房、商业用房、其他； （6）“土地使用证编号”：土地使用证的字轨； （7）“规划许可证”：《规划许可证》字轨； （8）“可售建筑面积（㎡）”：开发项目中用于销售的建筑面积，即建筑面积减去房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施。（注：这些设施必须是产权属于全体业主所有或建成后移交政府、
土地增值税计算方法实 例 标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]
土地增值税计算方法实例 土地增值税是指对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%， 例一： 某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元(能提供银行证明)。每栋售价180万元，营业税率5%，城建税税率5%，教育费附加征收率3%。问该公司应缴纳多少土地增值税? 计算过程如下： 转让收入：180×80=14400(万元) 取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计： (14.8+0.2+50)×80=5200(万元)
房地产开发费用扣除： 0.5×80+5200×5%=300(万元) 转让税金支出： 14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(万元) 加计扣除金额： 5200×20%=1040(万元) 扣除项目合计： 5200+300+777.6+1040=7317.6(万元) 增值额=14400-7317.6=7082.4(万元) 增值额与扣除项目金额比率=7082.4/7317.6×100%=96.79% 应纳增值税税额=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(万元) 六、会计处理 1.转让取得收入时： 借：主营业务税金及附加2467.08 贷：应交税金-应交土地增值税 2467.08 2.实际上交时： 借：应交税金——应交土地增值税 2467.08 贷：银行存款 2467.08 例二、某房地产开发企业建造商品房一幢，建房总支出3000万元，有关费用为：①支付地价款200万元；②土地征用及拆迁补偿费120万元；③前期工程费180万元；④基础设施费200万元；⑤建筑安装工程费1500万元；⑥公共配套设施费200万元。期间费用
【土地增值税纳税申报表讲解】 目录 【申报表设计思路与出表规则】................................................. 【预缴申报】................................................................. 【预缴申报附表一】【减免税申报】.............................................. 【房地产企业开发项目情况报告】(按季填报，表按系统现有开发的提供) ............ 【清算申报】................................................................. 【清算申报附表一】【房地产企业开发项目情况报告】 ............................. 【清算申报附表二】【转让房地产收入附表】 ..................................... 【清算申报附表三】【取得土地使用权所支付的金额附表】 ......................... 【清算申报附表四】【土地征用及拆迁补偿费附表】 ............................... 【清算申报附表五】【前期工程费附表】.......................................... 【清算申报附表六】【建筑安装工程费附表】 ..................................... 【清算申报附表七】【建筑安装工程费附表工程量清单工程费明细附表】 ............. 【清算申报附表九】【公共配套设施费附表】 .....................................
**市房地产开发项目土地增值税清算 鉴 证 报 告 单位签章：********房屋开发有限公司
2014年* 月** 日
土地增值税鉴证报告 **所税鉴字【2014】**号 ******房屋开发有限公司：. 我们接受委托，对贵单位转让“******小区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《实施细则》及相关政策规定，并参照《注册税务师执业准则》对贵单位所提供的凭证、账册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现场。贵单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。 经审核，贵单位“ ********区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼” 特此报告
附件： 1、《房地产开发项目土地增值税清算鉴证表》 2、《土地增值税缴款情况汇总表》 3、《普通标准住宅转让收入鉴证表》、《非普通标准住宅和非住宅房地产转让收入鉴证表》 4、《扣除项目汇总表》 5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》 6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》 7、《前期工程费鉴证表》 8、《建筑安装工程费鉴证表》 9、《基础设施费鉴证表》 10、《开发间接费用鉴证表》 11、《四项成本统计表》 12、《公共配套设施费鉴证表》 13、《利息支出鉴证表》 14、《与转让房地产有关的税金鉴证表》 中介机构负责人：中国注册税务师： 中介机构名称：中国注册税务师：办公地址： 电话：传真： 2014年月日
湖北省地方税务局关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》 的通知 （鄂地税发〔2008〕207号） 各市、州、林区、县（市、区）地方税务局： 现将《湖北省房地产企业土地增值税清算管理办法》印发给你们，请各地遵照执行。 湖北省地方税务局 二〇〇八年九月十二日 湖北省房地产开发企业土地增值税 清算管理办法 第一章总则 第一条为了加强对房地产开发企业土地增值税征收管理，进一步规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及其实施细则和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）等有关规定，结合我省实际，制定本办法。 第二条在本省范围内从事房地产开发的企业，凡符合土地增值税清算条件应办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，其土地增值税清算管理均适用本办法。 对房地产开发企业转让已自用（包括出租使用）年限在一年以上再出售的房地产项目，应按照转让旧房及建筑物的有关规定缴纳土地增值税。 第三条房地产开发企业是土地增值税的清算主体，房地产项目所在地的主管地方税务机关负责土地增值税清算的受理和审核。 第四条土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以分期开发项目为单位清算。开发项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅等其他开发产品的，其土地增值额应分别计算。 第二章清算条件 第五条符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算： （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工的房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的； （四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 主管地方税务机关发现纳税人符合上述规定条件之一而未提出清算申请的，应责令其限期办理清算手续。纳税人超过规定期限仍未清算的，由主管地方税务机关进行查账征收。