五、土地流转实施步骤
1、宣传引导,各村召开群众动员会。一是宣传党在农村的基本政策,重点宣传《农村土地承包法》、《农村土地经营权流转管理办法》等农村政策法规,特别要强调农村土地流转必须坚持依法、自愿、有偿的原则,坚持稳定家庭承包责任制、土地承包关系长期不变的原则;二是讲清土地流转的目的,不是剥夺农民的土地经营权,而是要让土地资源通过流转实现规模、集约经营,发挥更大效益。
2、落实流转业主,公布流转区域板块、适宜经营项目、流转基本条件等,寻求流转业主。对报名的业主进行逐项审查,逐一筛选,按照对业主的五有(有经济实力、有经营能力、有产业基础、有销售市场、有较好信誉要求,进行好中选优,选准流转业主,确保流转土地最大限度发挥效益
3、搞好服务,规范流转。一是聘请专家对各流出户的土地及地上产业资源进行评估定值,核算建议流转费用。二是再次召开群众会议,将流转方案、业主情况、流转建议价格向流转双方公开,征求双方意见。在双方意愿达成一致的前提下,组织业主与流出方逐户签订流转合同。三是按照规范流转要求,村集体经济组织要签署意见,乡镇人民政府要进行合同鉴证,并妥善保管好档案资料。
4、制定配套政策,全面推进。根据试点工作情况,不断总结经验,解决各种困难和问题。制定出促进土地流转的
配套扶持政策,落实帮扶责任,搞好技术资金服务,提高土地流入业主的产业规模经营水平和效益。各村要根据当地土地资源情况,制定土地流转规划,在试点示范的基础上稳步推进,全面推开,努力集中资源优势,培育产业大户,壮大产业规模,实现全县特色产业突破发展,农民持续增收。
关于农村土地流转情况的调查报告几年来，我省、市一直把搞好土地有序流转作为促进农业增效、农民增收、维护农村稳定的大事来抓，认真贯彻落实《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》，对依法推进土地流转进行了积极的探索，虽然取得了一定成效，但还存在许多亟待完善的地方。作为一名乡镇农办人员，为深入了解我镇土地流转情况，于2011年3月15日—2011年3月22日对我镇辖区内土地流转情况进行了为期7天的调查。现将有关情况汇报如下： 一、镇辖区内土地流转的现状 截止2010年末，全镇农村土地流转面积达7417公顷，涉及943个农户，分别占耕地面积的10.8%和总农户的11.2%。其中流向种养大户和龙头企业的为173公顷，占流转总量的2.3%;流向农民专业合作组织的178公顷，占流转总量的2.4%;流向农户的7068公顷，占流转总量的95.3%。在土地流转总量中转包的5599公顷，出租的742公顷，互换的37公顷，转让的660公顷，入股的178公顷，其他形式的200公顷，分别占流转总量的75.5%、10%、0.5%、8.9%、2.4%、2.7%。流转的土地中自发流转的6897公顷，占流转土地的93%;流转出的土地主要以种植粮食作物为主，占流转总量的80%以上，种植经济作物和蔬菜占流转总量的10%左右。流转期限以中短期为主，5年以下流转面积占88.4%，5～10年占4.3%，10年以上占7.3%。由于我镇采取土地入股等形式，依托农民专业合作社和种数粮大户，搞土地规模经营，有力地促进了农村土地流转，实现了土地资源的优化配置和合理利用，发挥了规模效益。一是促进了农村土地规模化经营。通过土地入股流转，使农村土地向农民专业合作组织和有能力经营的农民集中，实现了土地规模经营。二是实现了转移劳动力和农民增收双赢。农村土地流转后使一些会手艺、头脑活、善经营的农民摆脱了土地束缚，或打工，或经商，服务于二、三产业。既增加了农民收入，又活跃和繁荣了城乡经济，加快了小城镇建设步伐。三是推动了农业产业化经营的发展。通过成立农村土地流转合作社，规范土地流转操作程序，加快土地流转进程，采取公司+流转合作社+基地+农户等形式，吸引大量社会资本投向农业，促进了先进生产技术、现代装备、现代管理在农业领域的运用和推广。 二、存在的主要问题
农村土地流转调研报告 农村土地流转调研报告 加强农村土地流转管理服务加快推进现代农业发展步伐 一、我县农村土地流转的现状 三十年前推行的以家庭承包经营为基础，统分结合的双层经营体制，极大地解放和发展了农村生产力，调动了广大农民的生产积极性，推动了农业农村经济快速发展，农民收入稳步增加，人民生活水平显著提高，针对农业机械化程度不断提高，农户承包经营土地零星分散与集约经营、提高规模效益的矛盾日趋突出的实际，上世纪九十年代中期以来，我县农村土地经营权有偿流转逐步发展，取得了一定的成效。据初步统计，目前，全县农村土地经营权流转面积达万亩，其中，耕地万亩，占耕地面积的%，林地万亩。流转形式主要有入股、出租、互换、转包等四种基本形式。入股形式的典型有普满乡石角塘村，以组为单位，对耕地进行连片发包，收入归本组村民。出租形式的典型有坦坪乡的松艳生态农业发展园、龙潭镇的众鑫农工贸公司、塘村镇邓林养殖小区和湖南盛丰生态农林有限公司、广东宸宇营林有限公司、湖南郴州香满楼
畜牧有限公司等，流转的土地主要为林地。互换形式主要为农村居民建房用的宅基地。转包形式主要为外出务工人员承包经营的耕地请亲朋好友代耕和跨区域连片种植烤烟的农户。实践证明，农村土地流转是流出方、转入方"共赢"及社会效益显著的好事实事。流出方在保证承包土地收入的同时，可以放心地务工经商，部分农民还可以在租用土地的企业或大户里打工，增加务工收入。转入方对转入的土地，在经营期内，可以充分整合自身的技术、信息、资金优势，放心大胆的进行投资开发，形成适度规模经营，辐射带动周边区域生产的发展，加快农业产业结构调整。同时，通过土地流转，使土地相对集中，减少了田土边界纠纷矛盾隐患，引进工商资本和社会闲散资金及先进的农业理念进入农业领域，解决农业资金"瓶颈"问题，增强现代农业发展理念。 二、我县农村土地流转中存在的困难和问题 我县农村土地流转虽然取得了一定的效益，但流转不畅的问题仍然十分突出，农村土地抛荒现象在各地仍然不同程度存在，究其原因，主要有三个方面：一是流转的市场机制不健全。总体来说，我县的农村土地流转基本上是农户间的自发流转。虽然县外的几大公司租地面积达10多万亩，但也存在着合同手
农村土地经营权流转管理办法
《农村土地经营权流转管理办法》 《农村土地承包经营权流转管理办法》已于 1月7日经农业部第2次常务会议审议经过，现予公布，自 3月1日起施行。 第一章总则 第一条为规范农村土地承包经营权流转行为，维护流转双方当事人合法权益，促进农业和农村经济发展，根据《农村土地承包法》及有关规定制定本办法。 第二条农村土地承包经营权流转应当在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上，遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则。 第三条农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限，不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。 第四条农村土地承包经营权流转应当规范有序。依法形成的流转关系应当受到保护。 第五条县级以上人民政府农业行政主管（或农村经营管理）部门依照同级人民政府规定的职责负责本行政区域内的农村土地承包经营权流转及合同管理的指导。 第二章流转当事人
第六条承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。 第七条农村土地承包经营权流转收益归承包方所有,任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。 第八条承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。 没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。 第九条农村土地承包经营权流转的受让方能够是承包农户，也能够是其它按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。 受让方应当具有农业经营能力。 第十条农村土地承包经营权流转方式、期限和具体条件，由流转双方平等协商确定。 第十一条承包方与受让方达成流转意向后，以转包、出租、互换或者其它方式流转的，承包方应当及时向发包方备案；以转让方式流转的，应当事先向发包方提出转让申请。 第十二条受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地，禁止改变流转土地的农业用途。
2020最全农村土地流转合同范本2019最全农村土地流转合同范本1 甲方(出让方)：乡镇村组(户主姓名) 乙方(受让方)： 为了规范农村土地流转，稳定农村土地承包关系，切实维护土地流转双方的合法权益，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》及其它有关法律法规的规定，经双方当事人共同协商，达成如下合同条款。 一、土地流转方式甲方采用转包方式将其承包经营的土地、山地、鱼塘流转给乙方经营。 二、流转土地的用途乙方只能将流转的土地用于：。 三、土地流转时限从年月日至年月日止。 四、土地流转数量及费用甲方将第六条所列土地亩、鱼池亩、山地亩流转给乙方经营，土地流转费以现金人民币贰拾壹万元计算。 五、付费方式及时间土地流转费以现金凡是支付。土地流转费分六次支付，第一次在2019 年春节之前付陆万。以后每年春节前付万，直至付清贰拾壹万。 六、流转土地类型、面积和质量 最全农村土地流转合同 七、甲方的权利和义务
1、权利：①按合同约定收取土地流转费;②监督乙方依照合同约定的用途使用流转土地;③合同到期或解除后，监督乙方对需要还耕的流转土地还耕恢复，收回流转土地。 2、义务：①协助乙方按照合同约定使用流转的土地，帮助协调本村组内与其他农户之间发生的用水、用电、治安等方面的纠纷;②不得干涉乙方正常的生产经营活动，不得以任何形式使用或占用流转给乙方的土地。 八、乙方的权力和义务 1、权利：①在流转的土地上享有自主生产经营权、管理权、产品处臵权和收益权;②流转土地被依法征用、占用造成经济损失的，有权获得相应的补偿。 2、义务：①在国家法律法规和政策允许范围内从事生产经营活动，依照合同规定按时足额交纳土地流转费;②对流转土地不得擅自改变用途，不得使其荒芜;③合同期内要保护好流转的土地，不得损毁流转土地;④合同到期或解除后，若造成流转土地损毁，必须负责流转土地复耕;⑤加强安全生产，防止事故发生，因事故造成损失的，乙方自行承担责任。 九、合同的变更与解除 1、有下列情况之一者，本合同可以变更或解除： ①经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和第三人利益的;②订立本合同所依据的国家政策发生重大变化的;③
农村土地流转存在的问题及对策研究 摘要：农村土地流转是农业可持续发展的客观要求，也是实现城乡统筹发展的有效途径。思想观念不转变、流转制度不完善、操作不规范以及社会保障体系不健全等因素都会影响农村土地流转进程。文章阐述了当前我国农村土地流转存在的主要问题，并提出了解决问题的对策和建议，旨在加快农村土地流转，促进农业规模化经营。 关键词：土地流转；问题；对策 随着市场经济体制的健全和农业经济进入新的发展阶段，对农业生产要素尤其是农村土地资源实行市场配置和规模经营的要求越来越迫切。中央专门出台了农村土地流转政策，加强土地流转管理和服务并健全流转市场。农村土地流转是在土地承包期内拥有土地承包经营权的农民有条件地将土地经营权转移给其他农民或经济组织。近年来我国各级政府和农村基层组织在正确引导和推进土地流转方面做了大量工作和有益探索，但仍存在一些问题。开展农村土地流转研究，及时发现问题并采取对策，是顺利开展土地流转工作的保证。 一、农村土地流转中存在的问题 思想认识不到位
第一，基层重视程度不够。部分基层干部对土地流转的政策法规、方式方法、矛盾问题等研究不深、宣传不够、引导不力，认为土地流转与乡镇村社关系不大，造成土地流转无人监管。 第二，小农经济思想严重。一是部分农民恋土观念强，认为务工经商虽然收入高但有风险，宁可粗放经营，甚至不惜撂荒弃耕，即使外出务工也不愿转出土地，担心失业没地而生活养老没保障；二是农业税全面取消，优惠政策不断出台，土地收益逐年上升，按承包面积给予的粮补促使部分农民不愿转出土地；三是城镇扩建或国家重点工程实施，导致部分农民等待承包地被征用而得到补偿费。 第三，对流转政策心存误解。部分农民担心政策不稳，政府收回土地承包权，没有安全感；部分业主担心市场前景不佳，承包无效益，不敢大胆投入和大规模开发，甚至没有真心实意经营，利用土地搞投机。 流转行为不规范 在土地流转过程中，双方很少签订书面合同，大多实行口头协议，未经发包方同意及管理部门备案公证，即使签订书面合同，其内容不完整、不规范，双方没有明确责权利关系，没有专人负责合同管理工作。部分基层干部没有充分尊重农民意愿，擅自将撂荒土地、集体土地和“四荒地”流转给第三方经营，土地发包和经费收支不公开。部分业主借合
六、土地交付、收回的时间与方式 甲方应于________年________月________日前将流转土地交付乙方。 乙方应于________年________月________日前将流转土地交回甲方。 交付、交回方式为________________________________________。并由双方指定的第三人 ________________________________予以监证。 七、甲方的权利和义务 （一）按照合同规定收取土地流转费和补偿费用，按照合同约定的期限交付、收回流转的土地。 （二）协助和督促乙方按合同行使土地经营权, 合理、环保正常使用土地，协助解决该土地在使用中产生的用水、用电、道路、边界及其他方面的纠纷，不得干预乙方正常的生产经营活动。 （三）不得将该土地在合同规定的期限内再流转。 八、乙方的权利和义务 （一）按合同约定流转的土地具有在国家法律、法规和政策允许范围内，从事生产经营活动的自主生产经营权，经营决策权，产品收益、处置权。 （二）按照合同规定按时足额交纳土地流转费用及补偿费用，不得擅自改变流转土地用途,不得使其荒芜，不得对土地、水源进行毁灭性、破坏性、伤害性的操作和生产。履约期间不能依法保护，造成损失的，乙方自行承担责任。 （三）未经甲方同意或终止合同，土地不得擅自流转。 九、合同的变更和解除 有下列情况之一者，本合同可以变更或解除。 (一)经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的；(二)订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的； (三)一方违约，使合同无法履行的； (四)乙方丧失经营能力使合同不能履行的； (五)因不可抗力使合同无法履行的。 十、违约责任 （一）甲方不按合同规定时间向乙方交付流转土地，或不完全交付流转土地，应向乙方支付违约金 ________元。 （二）甲方违约干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方承担赔偿责任,应支付乙方赔偿金 元。 （三）乙方不按合同规定时间向甲方交回流转土地、或不完全交回流转土地，应向甲支付违约金________元。 （四）乙方违背合同规定，给甲方造成损失的,由乙方承担赔偿责任,向甲方偿付赔偿金________元。 （五）乙方有下列情况之一者，甲方有权收回土地经营权。 1.不按合同规定用途使用土地的； 2.对土地、水源进行毁灭性、破坏性、伤害性的操作和生产,荒芜土地的,破坏地上附着物的； 3.不按时交纳土地流转费的。 十一、特别约定 （一）本合同在土地流转过程中，如遇国家征用或农业基础设施使用该土地时，双方应无条件服从，并约定以下第________种方式获取国家征用土地补偿费和地上种苗、构筑物补偿费。 1. 甲方收取；
Record the situation and lessons learned, find out the existing problems and form future countermeasures. 姓名：___________________ 单位：___________________ 时间：___________________ 农村土地流转情况的调查报告
编号：FS-DY-20291 农村土地流转情况的调查报告 几年来，**市一直把搞好土地有序流转作为促进农业增效、农民增收、维护农村稳定的大事来抓，认真贯彻落实《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》，从促进农村生产要素的合理流动和优化配置、促进农业结构调整、增加农民收入的高度出发，积极引导和规范农村土地有序流转，取得了较好成效。截止XX年末，全市农村土地流转面积达81574公顷，涉及55700个农户，分别占承包耕地面积的10.8%和总农户的11.2%。其中流向种养大户和龙头企业的为1907公顷，占流转总量的2.3%;流向农民专合作组织的1980公顷，占流转总量的2.4%;流向农户的77687公顷，占流转总量的95.3%。在土地流转总量中转包的61574公顷，出租的8143公顷，互换的389公顷，转让的7252公顷，入股的1980公顷，其他形式的2236公顷，分别占流转总量的75.5%、10%、0.5%、8.9%、2.4%、2.7%。流转的土地中自发
流转的75873公顷，占流转土地的93%;乡村组织提供信息流转的1461公顷，占流转土地的 1.8%;委托乡村组织流转的4240公顷，占流转土地的5.2%。流转出的土地主要以种植粮食作物为主，占流转总量的80%以上，种植经济作物和蔬菜占流转总量的10%左右。流转期限以中短期为主，5年以下流转面积占88.4%，5～XX年占4.3%，XX年以上占7.3%。由于**市采取土地入股等形式，依托农民专业合作社和种数粮大户，搞土地规模经营，有力地促进了农村土地流转，实现了土地资源的优化配置和合理利用，发挥了规模效益。一是促进了农村土地规模化经营。通过土地入股流转，使农村土地向农民专业合作组织和有能力经营的农民集中，实现了土地规模经营。二是实现了转移劳动力和农民增收双赢。农村土地流转后使一些会手艺、头脑活、善经营的农民摆脱了土地束缚，或打工，或经商，服务于二、三产业。既增加了农民收入，又活跃和繁荣了城乡经济，加快了小城镇建设步伐。三是推动了农业产业化经营的发展。通过成立农村土地流转合作社，规范土地流转操作程序，加快土地流转进程，采取公司+流转合作社+基地+农户等形式，吸引大量社会资本投
原标题：中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》 新华网北京11月20日电近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻执行。 《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》全文如下。 伴随我国工业化、信息化、城镇化和农业现代化进程，农村劳动力大量转移，农业物质技术装备水平不断提高，农户承包土地的经营权流转明显加快，发展适度规模经营已成为必然趋势。实践证明，土地流转和适度规模经营是发展现代农业的必由之路，有利于优化土地资源配置和提高劳动生产率，有利于保障粮食安全和主要农产品供给，有利于促进农业技术推广应用和农业增效、农民增收，应从我国人多地少、农村情况千差万别的实际出发，积极稳妥地推进。为引导农村土地（指承包耕地）经营权有序流转、发展农业适度规模经营，现提出如下意见。 一、总体要求 （一）指导思想。全面理解、准确把握中央关于全面深化农村改革的精神，按照加快构建以农户家庭经营为基础、合作与联合为纽带、社会化服务为支撑的立体式复合型现代农业经营体系和走生产技术先进、经营规模适度、市场竞争力强、生态环境可持续的中国特色新型农业现代化道路的要求，以保障国家粮食安全、促进农业增效和农民增收为目标，坚持农村土地集体所有，实现所有权、承包权、经营权三权分置，引导土地经营权有序流转，坚持家庭经营的基础性地位，积极培育新型经营主体，发展多种形式的适度规模经营，巩固和完善农村基本经营制度。改革的方向要明，步子要稳，既要加大政策扶持力度，加强典型示范引导，鼓励创新农业经营体制机制，又要因地制宜、循序渐进，不能搞大跃进，不能搞强迫命令，不能搞行政瞎指挥，使农业适度规模经营发展与城镇化进程和农村劳动力转移规模相适应，与农业科技进步和生产手段改进程度相适应，与农业社会化服务水平提高相适应，让农民成为土地流转和规模经营的积极参与者和真正受益者，避免走弯路。 （二）基本原则 ——坚持农村土地集体所有权，稳定农户承包权，放活土地经营权，以家庭承包经营为基础，推进家庭经营、集体经营、合作经营、企业经营等多种经营方式共同发展。 ——坚持以改革为动力，充分发挥农民首创精神，鼓励创新，支持基层先行先试，靠改革破解发展难题。
农村土地流转情况调研报告 十七届三中全会提出，到2020年，农村改革发展基本目标任务：“农村经济体制更加健全，城乡经济社会发展一体化体制机制基本建立;现代农业建设取得显著进展，农业综合生产能力明显提高，国家粮食安全和主要农产品供给得到有效保障;农民人均纯收入比2016年翻一番，消费水平大幅提升，绝对贫困现象基本消除。” 要达到上述目标，必须进一步健全和完善农村体制机制;必须进一步推进农村土地承包经营权流转，实行适度规模经营，发展现代农业;要分流农业从业人员和增加单位耕地面积的产值，从而增加农民的整体收入。同时，要实现上述目标，一个必要而具体的路径就是进一步推进农村土地承包经营权的流转。如何对农村土地承包经营权依法、自愿、规范、有序的流转，是从中央到地方及其相关部门都在思考的问题。最近，我县由县人大牵头，组织农委、经管、财政、国土、农业、林业、果业等相关职能部门对全县各乡镇的土地流转情况作了一次全面调查;现将有关情况报告如下： 一、我县农村土地流转的主要特点 (一)、农村土地流转呈现逐年增速，面积扩大的趋势 我县共有373个行政村，现有耕地22万亩，林地85万亩。全县总人口万，其中农户数万户，农村人口万人;
是典型的农业大县。 根据调查掌握的情况来看，2016年、2016年、2016年我县耕地流转的面积分别是：万亩，万亩，万亩，分别占耕地总面积22万亩的%，%和26%，从以上数据可以说明：我县农村土地流转的规模逐年扩大，流转的速度逐年加快。 (二)、代耕代种和租赁是农村土地流转的主要形式 从根据调查掌握的情况来看，2016年、2016年、2016年我县农村土地流转的方式来看：代耕代种型和租赁型分别占到了%，%，%。而转包型、转让型、入股型和其它的方式进行农村土地承包经营权流转所占的比例很少。 (三)、支持鼓励农村土地承包经营权流转的政策扶持力度较大，一批种养大户正在形成 在引导农村土地流转的过程中，县委、县政府出台了一系列优惠措施和扶助政策，支持发展种植大户，形成“公司+基地+农户”的农业产业化格局。比如说：去年在县乡干部的支持和帮助下，三井乡七贤山村郑时兵，购买了起垄机等农机具，给予了万元的农机具补助;在其资金周转困难的时候，与新田县农业银行进行协调，帮助其申请了3万元的贷款;对种植区，进行了机耕道、水利设施建设，方便了农机具的使用，提高了生产效率，增强了抵御洪、涝、干旱等自然灾害的能力。并派专门的生产技术员全程跟踪服务，为种好烟烤好烟奠定了良好的基础;在烤烟收购环节，
农村土地流转的方式与成功案例 农村土地流转是指在农村土地所有权归属和农业用地性质不变的情况下，将土地经营权从承包权中分离出来，转移给其他农户或经营者，即农村承包土地经营权的流转。农村土地流转的方式与成功案例有哪些呢？农村土地流转是指在农村土地所有权归属和农业用地性质不变的情况下，将土地经营权从承包权中分离出来，转移给其他农户或经营者，即农村承包土地经营权的流转。通过家庭承包方式取得的承包土地经营权，可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。 农村土地流转的方式和成功案例" 1、农村土地流转方式 （1）代耕、代种：临时把承包地交由别人代耕代种，原承包合同关系不变，时间、条件一般由双方口头约定。 （2）转包、转让：此种方式流转土地的主体一方是农户或农民集体组织 （3）出租、反租倒包：出租是将土地的使用权有偿转让。反租倒包是指乡镇政府或村组组织先从农户或集体组织那里租赁土地，然后进行转租并从中谋利。 （4）互换：自愿调整地块，使承包地连片集中。 2、农村土地流转案例 第一种模式：土地股份合作社 代表：崇州市怡顺土地承包经营股份合作社 年终经营纯收入按9：1比例按股分红，即：收入的90%用于土地入股分红，收入的10%作为公积金、风险金和工作经费。 第二种模式：土地股份公司 代表：邛崃市汤营农业有限公司 公司对入股土地不再实行保底，每年经营利润一半留作公司再生产资金，另一半按股分红。邛崃市兴农投资公司分红收入留存汤营村集体，待汤营村集体经济组织发展壮大以后，原价回购邛崃市兴农公司的股权。 第三种模式：土地银行 代表：彭州市磁峰镇皇城农业资源经营合作社
农民的土地承包经营权一经存入土地银行即产生稳定的利息收入，土地银行所获利润的50%根据农民存入面积进行二次分红。 第四种模式：业主租赁经营 代表：成都（农用地、商住地、工业地）市龙泉惠民草莓合作社 合作社组织社员开展劳动、技术、资金、营销等合作，按照入社股份进行分红。 第五种模式：大园区+小业主 代表：新津柳江蔬菜产业示范园 园区以合作社为纽带，采用统分结合方式，把各自分散经营的农户组织起来，实现蔬菜生产的集中集约规模经营。以专业合作社为纽带、以统一的市场拓展作为利益联结机制，带动农民实现增收。
农村土地流转现状及研究 我国是农业大国，绝大多数人口在农村，农民、农业、农村问题 是否得到解决关系到中国经济的发展。当前在我国农村，农民赖以生存和发展的基础仍然是土地，土地制度的合理设计和健康运行是解决“三农问题”的根本所在，而土地问题中的核心和关键就是农村土地承包经营权的流转问题。土地承包经营权流转对于优化土地资源配置、提高农业生产率、实现农业产业化经营、促进农民增收具有重要作用。我国农村土地承包经营权流转增长速度呈加快趋势，但总体上仍然存在一些问题，影响了土地承包经营权流转的效率，进而成为解决我国“三农”问题的一个瓶颈。是理论界关注的焦点问题。本文结合近年来我国农村土地承包经营权流转的现况、存在的问题及成因的研究分析，对农村土地承包经营权流转进行探索研究。 （一）、1982 年《宪法》第10 条规定:“任何组织或者个人不 得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”与此同时中央政策也对承包地流转作出了禁止性的规定，该阶段为禁止流转阶段 （二）、1984 年中央一号文件《一九八四年农村工作 __》规定：“鼓励土地逐步向种田能手集中。社员在承包期内，因无力耕地或转营他业而要求不包或少包土地的，可以将土地交给集体统一安排，也可以经集体同意，由社员自我找对象协商转包，但不能擅自改变向集体承包合同的内容。”同时也规定了：“自留地、承包地均不准买卖，
不准出租，不准转作宅基地和其他非农业用地。”这阶段为逐步承 认流转阶段 （三）、xx年8 月29 日，第九届全国人民 __常委会第二十九 次会议通过了《中华人民 __农村土地承包法》，于xx 年3 月1 日起施行，该法的颁布实施标志着土地承包经营权流转制度的正式确立，并对土地承包关系的稳定起到了促进作用。《农村土地承包法》第4 条规定：“国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定。”此原则性的规定保证了土地承包经营权的长期性和稳定性，为农村土地承包经营权的流转创造了良好的前提条件。农村土地承包法对此作出了规定，通过家庭承包方式取得的土地承包经营权，可以依法进行出租、转包、转让、互换或其他方式流转。此规定充分的体现了土地承包经营权流转受法律的保护。此阶段为正式确立流转阶段 （一）、转包。转包是指转包方在有效的农村土地承包经营权存 在的前提条件下，在承包期内以一定期限依法将全部或者部分土地承包经营权转移给同一集体经济组织的其他农户或其他织从事农业生 产经营的行为。 （二）、出租。此方式是现在最常见的流转方式，因农村劳动力 大量转移到城市，造成农村人口的流逝，很多农户无法耕种自家土地，承包经营权出租给他人，此处“其他人”不仅限于本集体经济组织。
毕业论文开题报告 题目：农村土地经营权流转的分析——以滕头村为例 一、选题的背景、意义 农村土地流转是指在农村土地所有权归属和农业用地性质不变的情况下，土地承包户依法对承包土地的使用权通过转让、租赁、入股等形式进行处置，获得收益的行为。 农村土地承包经营权流转是重要的物权变动行为，它是生产力发展的客观要求。加快农村土地承包经营权健康有序地流转，对优化配置农村土地资源，发展农村经济，推进我国农业现代化发展进程，建设社会主义新农村具有重大的现实意义。 二、相关研究的最新成果及动态 （一）土地经营没有统一规范的流转程序 土地承包经营权流转还没有形成统一规范的流转程序，流转多发生在农户与邻村的农户及亲戚之间，流转时签订合同的比例较少，大多数情况下是口头约定。土地承包权流转的形式主要是土地的转包，并且经济发达地区与经济欠发达地区没有显著差别。（朱震宇（2009）） 在一些调查的数据来看，在实施农村农村土地流转的过程中，会出现流转规模小，流转操作程序不完善，土地流转管理机构不健全、流转合同不完善，承让方没有后盾支援，少数流转土地改变用途等现象，给流转工作带来了不好的困难。(陆冬妹唐康元陈爱平文克莲(2010))在流转过程中则会出现多数农地流转无书面合同，流转的主题不明确，合同部规范，同时存在流转市场化程度低，耕作的规模流转难度大，农民利益得不到有效地保障，主开发资金匮乏。（甑靖（2010）（二）农村土地流转规模不大，范围不广 随着我国农村生产力水平的提高和农村剩余劳动力转移的加快，我们农村土地流转的规模不断扩大。我国农村土地流转从1984年的2％发展到2002年的4.8％。 据统计，广东、江苏、湖南、安徽4省的流转耕地占各自耕地的比例均较低，但不同省份流转规模又有差异，主要表现为经济发达地区土地流转规模要高于经
【土地】农村土地流转形式有哪些 （一）转包。即农村土地承包方将全部或部分承包地的使用权包给第三方，转包期限在不超过土地承包合同的剩余期限内由双方协商确定，转包方与发包方的原承包关系不变。这部分多是已转移到非农产业的人员，他们已不以农为生。好处是：转出方可以有更充足的时间从事其它产业，转入方可以根据自己的需要扩大经营规模，能有效的转移农村劳动力，能暂时缓解增人不增地的矛盾。 不足是：它不能从根本上解决不种地的拥有土地，种地的却没有土地的问题，会给转包期不长的土地带来被部分转入方掠夺性经营的情况。（二）租赁。即农户与承租方之间在一定期限内的土地使用权转移。这种方式，主要在农户与用地单位之间进行，农户自愿将全部或部分土地使用权出租给承租方，承租方给出租方固定的收益。出租的期限一般由双方协商确定，最长不超过承包合同的剩余期限。它利在能促进当地经济发展、产业推进、规模经营，因为承租土地的多是企业、种养植大户和单位或公司。缺陷是承租方不能搞较长期限的发展项目，不能大动着改变土地原貌，因为多是租期满后要还原土地及附作物的。（三）互换。即农户之间农村土地承包经营权剩余期限的相互转移。互换的主要目的多是为了耕种的方便或种植结构调整的
需要。互换后，互换地块的承包权、经营权和原土地承包合同约定的权利、义务随之互相转移。这种互换，有同等面积的互换，也有不等面积的互换，双方多视互换地块的地级和远近条件决定。好处是：对改变地块零星分散，实现农户的土地集中具有直接意义。缺陷是：仍不能解决一家一户为生产单元的形式，农业的规模效应仍不能很好发挥。（四）代耕。即将自己承包的土地交给信得过的人代耕代种的方式。这多是外出打工、出嫁、上学和参加了工作等无力耕种土地的家庭，他们虽然无力耕种，但想始终拥有土地的收益权，不愿转让和退包，因而就与亲戚、朋友或邻居约定，将自己承包的土地交给他们代耕，代耕期间的种植收益有的归代耕人，相应的义务由代耕人承担（如原来的农业税等），其它的土地使用权收益归自己；有的由代耕人向委托人交一定量的农产品，委托人支付一定量的报酬或种子和肥料，使用权始终不转移。好处是：可以保留原土地承包人的承包权，土地仍然可作为他们的生活保障。弊端是：粗放经营的较多，同时加巨了增人不能增地的矛盾。有的举家迁出了，甚至死亡绝户了，仍然拥有土地使用权，很多新生和迁入的农民却没有基本的生产资料。（五）出让。即取得一定量的土地补偿后放弃土地承包经营权剩余期限的形式。这种多是因公路、桥梁、公共设施、城镇建设、工商业发展等建设用地的
农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留承包权，将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为。农村土地流转是农村经济发展到一定阶段的产物，通过土地流转，可以开展规模化、集约化、现代化的农业经营模式。农村土地流转其实指的是土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。 党的十八大报告提出，“加快发展现代农业，增强农业综合生产能力”，“构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系”。土地流转和适度规模经营是发展现代农业的基础。土地流转服务体系是新型农业经营体系的重要组成部分，是农村土地流转规范、有序、高效进行的基本保障。建立健全农村土地流转服务体系，应抓好以下几方面工作： 健全信息交流机制。信息交流机制是否健全有效，直接关系土地流转的质量和效率。当前，由于农民土地流转信息渠道不畅，土地转出、转入双方选择空间小，土地流转范围小、成本高，质量不尽如人意。政府部门应加强土地流转信息机制建设，适应农村发展要求，着眼于满足农民需要，积极为农民土地流转提供信息服务与指导；适应信息化社会要求，完善土地流转信息收集、处理、存储及传递方式，提高信息化、电子化水平。各地应建立区域土地流转信息服务中心，建立由县级土地流转综合服务中心、乡镇土地流转服务中心和村级土地流转服务站组成的县、乡、村三级土地流转市场服务体系。在此基础上，逐步建立覆盖全国的包括土地流转信息平台、网络通信平台和决策支持平台在内的土地流转信息管理系统。 建立政策咨询机制。农村土地流转政策性强，直接关系农民生计，必须科学决策、民主决策。为此，需要建立政策咨询机制，更好发挥政策咨
**农业农村土地流转工作实施方案 一、流转地点： 二、土地流转原则 农村土地经营权的流转是在稳定和完善农村土地家庭承包体制下，维护所有权、稳定承包权、放活经营权。必须遵循以下原则： 1、坚持“依法、有偿、自愿”的原则，农村土地流转不得改变土地集体所有权性质、不得改变土地原农业用途，不得强迫农民进行土地流转，流转受益归承包农户所有。 2、坚持集中、规模、增效的原则，农村土地流转要推动土地资源的高效利用和相对集中，发展规模经营。 3、坚持管理、规范、有序的原则，农村土地流转要规范合同管理、及时解决纠纷、维护双方合法权益、确保规范有序进行。 三、土地流转方式 1、农民以转让形式流转土地承包经营权，为确保稳定流转的稳定性，流转时间为**年。 2、农户可以将土地承包经营权委托村集体经济组织集中流
转。在集中流转、连片开发过程中，对少数不愿流转的承 包户，可以通过调换土地等方式协商解决。 3、土地流转价**元/亩（均不含所有政策性补贴在内，如粮种补贴、种植补贴等）。 4、鼓励农户在自愿基础上将土地承包经营权作为股份入股，组建土地股份合作社。 四、目标任务 2014年，力争土地流转面积5000亩，2015年新增土地流 转面积15000亩，2016年新增土地流转面积30000亩，2017年新增土地流转面积50000亩。 五、建立机构，提供服务，确保农村土地规范有序流转 1、成立相关组织。县政府成立了以常务副县长**为组长的土地流转服务小组，赛德农业成立了专门的**农业专业种 植合作社。 2、建立镇、村两级农村土地流转服务机构，**农业出10-20元／亩作为协调费，具体为每块农田全部流转的20元／亩，留一户的15元／亩，二户的10元／亩，同块农田内 三户或三户以上不进行流转的，**不接收（农田地块以农
新农村建设中土地流转问题研究—以荥阳为例 一、选题的背景、目的、意义 背景：一直以来，“三农”问题始终受到党和政府高度重视。近年来随着我国改革开放的不断深化和市场经济的日趋完善，农业、农民、农村问题十分突出的摆在了社会发展的前沿，“三农”问题已经不仅是一个经济问题，更是一个重大的政治和社会问题。党的十六届五中全会提出，要按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，建设社会主义新农村，这是党中央统揽全局、着眼长远、与时俱进作出的重大决策，是一项惠及亿万农民、关系国家长治久安的战略举措，也是我国在当前社会主义现代化建设的关键时期必须担负和完成的一项重要使命。 有关“社会主义新农村建设”问题涉及经济、政治、社会诸多领域，内容十分宽泛，但深入研究后我们不难发现，在建设社会主义新农村的进程中，加快土地流转已成为决定农业现代化和新农村建设的关键因素。土地流转工作是一项巨大的工程，工作政策性强、影响面广，既关系到农村经济的健康持续发展，又关系到农民的切身利益和农村社会稳定，最终也影响到我国的新农村建设的整体进程。在现行土地制度下，土地承载着农民经济收入、满足就业、家庭养老、社会保障等多种功能，是农民赖以生存的基础。长期以来，各级党委政府始终在为更好地推动农业产业化发展，促进农民增产增收探索有效途
径，尤其是自《农村土地承包法》等各项土地承包制度改革和实施以来，农村土地流转面积不断扩大，农业生产结构调整和规模经营的发展，土地资源使用效益的提高，有效地实现了生产要素的合理流动和优化配置。 目的：加快土地流转已成为决定农业现代化和新农村建设的关键因素，当前，在农村土地承包经营权流转中，制度、机制、认识等各方面存在的问题严重阻碍了农村土地的正常流转，在目前新农村建设和深化产业结构高速的大前提下，如何加快推进农村土地流转已成为社会的热门话题，因此笔者试图通过本文分析土地流转中存在的现实问题，探讨解决的途径，加快推进农村土地承包经营权流转。 意义：农村土地流转对于新农村建设、产业结构高速和现代化农业建设都具有十分重要的意义。新农村、农业产业结构高速、农业现代化根本目标就是农村经济的发展和农民的增收致富，农村经济发展决定性因素就是农村土地问题，解决农村土地流转中的问题，加快农村土地的流转，有利于解决农村人地矛盾和耕地抛荒问题, 有效改善土地资源配置效率, 激活农业剩余劳动力的转移,保持农村土地承包关系的长期稳定；有利于提高土地利用率,促进农业生产结构调整和稳定农业生产；有利于进一步推进农业产业化经营,为农业规模化、集约化、高效化经营提供广阔空间，加快农业发展,并促进农民增收。构建和规范农村集体建设用地的流转机制,可以使农民更充分地参与
凉州区农村土地承包经营权流转委托书 委托人（甲方）： 委托人代表： 住址： 联系电话： 受托人（乙方）： 受托人代表： 住址： 联系电话： 根据《中华人民共和国农村土地承包法》和《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部令第47号）等法律、法规和国家相关政策，本着平等协商、自愿、有偿的原则，经双方协商一致，签订本委托书。 (说明:表格可调整,行数可增加) 二、委托流转期限 流转期限：年月日――年月日止。
共年月（大写）。 三、委托流转价格与支付方式 流转价格：元／亩／年（大写）。 四、流转方式 流转方式： 五、委托期限 本委托书有效期限为年月日——年月日。 超出该期限，委托书自行失效。 六、委托权限 1、乙方可以与受让方协商流转事宜。 2、经协商，乙方与受让方达成流转意向的，可根据甲方和受让方意愿选择以下第种方式签订流转合同： （1）甲方与受让方签订土地流转合同； （2）乙方与受让方签订土地流转合同。 3、经甲方同意，乙方可以不同于本委托书中约定的内容与受让方签约，但甲方必须另行出具委托证明。 4、按本委托书约定，乙方与受让方签订流转合同的，甲方反悔要求解除该合同的，该行为无效。 5、乙方超越委托权限以外的行为，自行承担法律责任。 6、其他约定： 七、本委托书一式四份，当事人双方各执一份，村集体经济组织和乡（镇）农村经营管理部门备案各一份。 按本委托书约定签定流转合同的，委托书需作为合同附件由当事人双方、村集体经济组织、乡（镇）农村经营管理部门按流转合同管理有关规定进行管理。 甲方：乙方： 甲方代表签章：乙方代表签盖：
签订日期：签订地点：
农村土地流转调研报告 近年来，我观察到农村的土地流转的现象越来越多。这种越来越普遍的现象，不禁引起了我对它的兴趣以及思考。于是我决定，将今年暑期社会实践的主题定为调查农村土地流转的情况。 我的家乡位于有风物淮南第一州之称的江苏省仪征市，这次社会实践调查的对象就选为仪征市马集镇金营村。因为这里土地流转情况比较普遍，有利于开展社会调查，同时我的社会调研活动还得到了金营村村委会的大力支持。 通过查询网络，我得知土地流转的真实含义。土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。农村土地流转其实是一种通俗和省略的说法，全称应该称为农村土地承包经营权流转。也就是说，在土地承包权不变的基础上，农户把自己承包村集体的部分或全部土地，以一定的条件流转给第三方经营。 对于农村土地流转，党的十七届三中全会和今年中央1号文件专门出台了政策：加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场。按照依法、自愿、有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。 与家庭联产承包责任制一样，农村土地流转也是农民自己的创
造。农村改革30年来，通过两轮土地承包，我省95%的农户承包到了土地，97%的耕地实行了家庭承包经营。但随着形势的发展，在一些人多地少的地方，人地矛盾日渐突出，而愿意经营土地的农户和工商企业急需土地，扩大经营规模。于是，一些地方的农民自发地通过互换、转包、转让等方式进行土地流转。到2008年底，我省农村土地流转面积725.7万亩，占耕地总面积的14.9%。 社会实践调研过程中，我首先走访了金营村村委会，通过查询档案资料以及和村干部的交流，我对金营村的发展情况有了一个更加透彻的了解。上个世纪九十年代初，各地把乡镇企业作为加快地方经济发展的“重中之重”，金营村小农具、小纺织、小机械、小服装等各类带有作坊特点的社队企业成为乡镇企业发展的生力军，创造了农村经济发展的多项“第一”：1984年在扬州最早实现家家饮用自来水，1992年成为扬州首个“亿元村”，1993年村民在扬州首批享受养老金……乡镇企业撑起了全村经济发展的“半壁江山”。 但是在工业发展取得长足进步的同时，农业上却一直多年停滞不前。这主要是因为，和全国其它地方农村一样，金营村的农业基本上是以家庭联产承包责任制为基础，农业种植上存在小而分散的特点，不能产生很大的效益。 金营村全村区域面积5800亩，2004年，工业区、住宅区加起来不到全村面积的五分之一，大部分是农田，而且是丘陵地带的农田，难种、懒种、抛荒不种现象严重，不解决这个问题，全村面貌难改变，农民难增收，必须抓好“农”字发展金营村。村委会提出在重视过去工
流转的概念及方式 流转概念：土地流转是指土地承包经营权的流转，其含义是，拥有土地承包经营权的农户，在承包期内将承包土地的使用权（经营权）转移给第三方从事农业生产经营的经济现象。即稳定所有权、保留承包权、转让使用权（经营权）。 流转主体：包括转出方和受让方。转出方是指依法享有土地承包经营权并取得土地承包经营权证的农户。受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。 流转方式：按《农村土地承包法》的规定：包括转包、出租、互换、转让、入股等方式。 转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。 出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给本集体经济组织以外的人从事农业生产经营。 转包（出租）后原土地承包关系不变。原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利义务。接包方（承租方）按转包（出租）时约定的条件对转包方(出租方)负责。 受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方的同意。
互换是指承包方之间为方便耕作或各自需要对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权。 现实中，除了对土地承包经营权互换外，还有不改变原承包合同的权利主体，仅交换承包地块耕作的互换形式。这种形式的互换，其性质是交换土地承包经营权的权利客体，原承包合同规定的权利义务仍由原承包者承担。 转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，可将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方在承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。 采取转让方式流转土地重点把握以下四个方面：1、让出土地的农户必须有稳定的非农职业或者稳定的收入来源；2、必须经转出方申请且经发包方同意；3、转入方须有经营能力；4、同等条件下，本集体经济成员具有优先权。 入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营；其他方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或合作社等，从事农业生产经营。 需要指出的是，家庭承包方式的入股不包括入股组成公司从事经营，而只指农户将土地承包经营权入股的形式组织在一起，