商业及专业市场的返租模式
CONTENTS
WHAT
WHY
HOW
EVALUATE
何为售后返租
为何售后返租商业地产的返租操作模式及案例售后返租模式利弊分析
PART ONE
所谓“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地产开发企业为促进销售，出售楼盘时与买家约定，在出售后一定期限内，由卖方企业以代理出租的方式包租或直接承租经营。按照开发商的承诺，投资者只要购买商铺产权，不用亲自经营管理，每年就可轻松获得商铺总价10%左右的回报，几年就可以拿回投资的本钱。
何为售后返租？
优点：所有权属于投资者,经营权由专业商业管理公司掌控,入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分立。在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使得建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。通过拆零产权、销售产权、销售旺铺可回收巨额资金，大大缓解困扰开发商的资金紧张问题。缺点：在这种高风险高利润模式的运作当中，涉及项目的规划、涉及、招商、销售、工程等所有环节，对开发商的综合运营能力极高。而且，回笼资金（即产权分离销售）与商业经营（即统一规划经营）两者总是一对深刻的矛盾，而且商业物业的经营对开发商名誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延续性。
操作方式：签订购房合同时，业主必须签署委托经营协议和租金回报协议，返租方常是一个与开发商无任何关联的空头公司，这一切与开发商没有任何法律关系，返租协议可长达10年-20年。
PART TWO
PART TWO 为何售后返租
1. 开发商为快速回笼资金
2. 加强商务条件，有利于销售
3. 开发商通过返租整合较大体量的商业，做出规模效应，不
但可以养活自身团队也能产生较高的利润，同时也会比单一的
商铺带来更好的商业运营效果，给开发商自持部分的商业更高
的升值空间。
PART THREE
模式一：招商---经营---销售---返租
分析：该模式采用先招商，经营一段时间后再分割销售商铺，此时销售属于带租约销售，然后再签订一定年限一定金额的返租合同
优略势：该模式是一种较为新颖的销售型地产操作模式，视经营情况而定，在经营成熟后，再销售会有效的提高去化速度，对于后期的返租经营阻力也较小模式二：招商---销售---返租---经营
分析：该模式采用先招商，在招商的同时或稍微迟一些时间销售商铺。此时销售属于带租约销售，然后再签订一定年限一定金额的返租合同
优略势：该模式是一种对于经营权把握度较高的销售型地产操作模式，视招商情况而定，如招商结果较好，再销售会有效的提高去化速度，对于后期的统一运营阻力较小
模式三：销售---返租---招商---经营
分析：该模式采用先就商铺进行分割销售，再委托专业的商业管理公司以返租的形式统一招商，物业管理和整体经营。因为由专业的公司代为管理，故又称作“管理型商铺”
优略势：该模式是现今广泛运用的销售操作模式之一。拆零售产权以快速回收资金，采用固定化，利率化的周期性返租回报将经营权从产权中剥离，再由商业管理公司统一管理和经营模式四：销售---返租---放任
分析：该模式是指开发商在出售商铺时与投资者约定，在出售后的一定年限里，由开发商以代理出租的方式进行包租，或者直接承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分房款或者偿付一定的租金回报。
优略势：该模式很常见，有利于开发商快速回笼资金，并且转嫁风险。但是后期经营风险大，在一定经营期内一旦经营失败开发商将无力承担风险，会导致业主颗粒无收
商业地产售后返租的集中操作模式
PART THREE
项目名称高盛金融中心
投资商北大青鸟集团
项目地址成都天府大道金融城（鸟巢旁）占地面积32268.83平方米
建筑面积354773平方米
容积率12
建筑形态酒店、公寓、写字楼、商业物业公司仲量联行
推售产品精装公寓、商铺
开盘时间2013年10月
主力户型86—130㎡
推售套数480套
优惠排号享受2%折扣
付款方式支持按揭
单价均价19000元/㎡
推售状况DRC外交公寓(投资)、商铺在售
◆地段：天府新区门户
◆产品：四大业态聚合，联手喜来登
◆四大业态：国际5A 甲级写字楼；白金五星酒店；DRC 外交服务公寓；city sogo 购物中心◆经营保障：
千亿级城市资本中心：涵盖天府国际金融中心，会展领馆区，城南零售商业圈交汇核心；最新动态：1、目前在售喜来登酒店9-15楼，2、面积区间：39-65㎡，单层56户；3、DRC 外交服务公寓整栋在售，4、1-4楼商铺返租模式，整个项目回报一致；
后期运营喜来登酒店投资门槛
150万
返租时间即买即收租返租年限10年返租周期
半年
交房时间2015年2月
租金回报率前5年7.5%，第5-10年8.5%
回购时间点
第5年、第10年（原房价基础上加上年递增回报率进行回
购）
项目基本信息
项目名称中航名人酒店
开发商成都中航瑞赛置业有限公司
项目地址高新区国际城南金融城旁
占地面积26640平方米
建筑面积300000平方米
容积率7.98
建筑形态精装公寓、商业
物业公司中航物业管理有限公司
推售产品精装公寓
开盘时间2012-12
主力户型38—105㎡
推售套数300套
付款方式一次性付款优惠3%、分期无优惠，不能
按揭
单价均价16000元/㎡
推售状况豪装酒店19-22层在售
后期运营城市名人酒店
投资门槛30万
返租时间即买即收租
返租年限15年
返租周期每月按时返
交房时间2014年8月
租金回报率前5年7%，第5-10年7.5%，第10-15年
8%
回购时间点第2年、第5年、第10年、第15年（房价
总款加上年递增回报率）◆地段：金融城地铁上盖
◆产品：稀缺型五星级投资性酒店
◆经营保障：
中国城市名人酒店集团管理；
投资商对物业进行无条件回购；
15年期满后无忧续租；
全国连锁经营；
担保公司全程担保。
◆租金补贴根据购买金额递增（如：30-40w，补贴1300元；40-50w补贴1600元）
项目基本信息&销售信息
项目名称城市名人酒店
开发商成都中铁名人实业发展有限公司
项目地址青羊天府广场人民南路一段122号
占地面积22600平方米
建筑面积67774平方米
容积率 3.00
建筑形态酒店式公寓
物业公司名盛物业管理公司
推售产品酒店式公寓
开盘时间2013-6
主力户型50-85平方米㎡
付款方式全款优惠3%，可接受分期无优惠，不接受
按揭
单价均价45000元/㎡
后期运营城市名人酒店集团
投资门槛20万返租时间即买即收租返租年限10年返租返租周期每月返交房时间2013年6月
租金回报率
前3年回报10%，第四年开始，每年递增1%，年
均15%
◆经营保证：
中国城市名人酒店集团管理；银行担保，解除后顾之忧；公司无条件回购；成熟经营，即买即收租。
◆按份购买，每份20万元，前3年回报10%，第四年
开始，每年递增1%，年回报最高可达17%◆三年后客户可申请退款，退款之后不再享受租金
回报
项目名称鼎泰国际
投资商成都城投地产有限公司项目地址成华区东二环华润二十四城占地面积1500平方米
建筑面积20000平方米
容积率13
建筑形态酒店、商业
物业公司合智合力物业
推售产品豪装酒店、商铺
开盘时间2013年9月28日
主力户型34—64㎡
推售套数387套
优惠全款享受9.8折优惠付款方式全款、分期，不接受按揭单价均价16000元/㎡
推售状况酒店、商铺在售
投资门槛150万
返租时间即买即收租返租年限10年
返租周期半年
交房时间2015年1月租金回报率年均回报8.3%回购时间点无回购
案例研究：鼎泰国际（出售经营权+固定回报率模式）
项目基本信息&销售信息
项目名称弗斯达酒店神仙树店（铂仕酒店）开发商中海兴业（成都）发展有限公司项目地址成都市高新区泰和二街333号
占地面积20667平方米
建筑面积63000平方米
容积率 3.0
建筑形态酒店式精装公寓
物业公司中海兴业（成都）发展有限公司推售产品酒店式精装公寓
开盘时间2012-03
主力户型20-48㎡
付款方式只接受一次性付款，无优惠
单价均价12500元/㎡
推售状况售罄
后期运营四川嘉好弗斯达酒店管理有限公司投资类型出售经营权出售产权投资门槛20平米，14.5万41平米，50万返租年限10年15年
返租周期季度季度
租金回报率固定年回报15.2%年均7.3%左右交房时间2013年3月31日
案例研究：弗斯达酒店神仙树店（出售经营权+固定回报率模式）
项目基本信息&销售信息
项目名称中森华徐东国际城
开发商武汉中森华世纪房地产开发有限公司项目地址武昌区徐东才华街润园路
占地面积125333平方米
建筑面积730000平方米
容积率 3.0
建筑形态裙楼商业
推售产品裙楼商铺
开盘时间2011-03
主力户型4-15㎡
付款方式只接受一次性付款
单价均价26000元/㎡
推售状况在售
产品：出售40年经营权，10年返租，回报率为第一、二年8%、第三、四年9%、第五年10%、第六年11%、第七、八年12%、第九、十年13%，第11年开发商以115%进行回购
◆合同：与第三方公司签订《使用权转让协议》及《包租协议》，承诺回报率，由管理公司统一运营，购买者无经营使用权◆最新动态：
1、第一、二年租金抵扣购房总款；第三年开始返租，返租按抵扣房款之前总价金额计算；
2、由于无产权，物业不能作为抵押，开发商只接受一次性付款
投资门槛12万运营
开发商自主运营
返租时间即买即返返租年限10年返租周期
季度返租金回报率
第一、二年8%第三、四年9%第五年10%第六年11%第七、八年12%第九、十年13%回购时间点
10年返租之后，第11年以
115%进行回购
案例研究：深圳湖心岛（出售经营权+包租利润分成模式）
项目名称湖心岛
开发商深圳湖心岛实业有限公司
项目地址深圳市盐田区大梅沙愿望湖湖心岛
占地面积18579平方米
建筑面积23122.5平方米
容积率 1.24
建筑形态酒店式公寓
户型20-80㎡
均价12100元/㎡
开盘时间2006-9-23
湖心岛由雅兰酒店提供代租服务，由客户自行与雅兰酒店签订代租协议，但是开发商不承诺利润回报，暂行服务条款如下：
委托管理期限：租约两年，签约时间定为入伙时；
业主自住权利：房主每年有7天的自住权（年度之间天数不可累计）但须付80元/天的物品使用费，节假日不享受业主优惠；
利润分配：雅兰酒店与客户五五分成；
（1）租约有效期内，每月若能成功出租一天以上，则业主不需交纳物业管理费及水电费，但须交纳清洁费（60㎡以上户型为200元/月，60㎡以下户型为100元/月）
（2）若未能成功出租，则业主需自行交纳物业管理费、水电费及清洁费。
万达商业地产经营模式 1、万达商业地产简介： 大连万达集团成立于1988 年，1992年改制为股份有限公司。经过十几年的发展，万达集团已形成以住宅房地产、商业房地产两大支柱产业的大型企业集团。公司总资产100 亿元，年销售额约100亿元。大连万达商业地产开发起于1999 年，在全国首创了商业和地产开发相结合的“订单地产”的全新模式。大连万达集团商业管理有限公司先与不同业态的世界500 强商业连锁企业签订协议，再由万达商业公司购地开发，竣工后由商业企业负责经营。万达的商业模式的特色是强强联合、强中纳强。他们引进七大国际知名品牌主力店：沃尔玛、欧倍德、百盛购物广场、灿坤3Ｃ数码广场、红星—美凯龙国际家居广场、新加坡大食代美食广场以及时代华纳。与时代华纳的谈判相当艰难，聘请美国最优秀律师，仅协议书就有一千多页。万达选择战略合作伙伴有三个标准：具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业；社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业；国内相关行业的前三名。王健林称，此举意在增强万达商业广场的影响力和抗风险的能力。万达商业公司在全国各大城市投资建设的“万达商业广场”均位于城市黄金地段，拥有一流的购物休闲环境。截至目前，万达已开工建设了北京、上海、大连、长春、长沙、青岛、济南、南京、南昌、天津、沈阳、南宁、武汉、西安、哈尔滨等城市的商业项目，总投资逾百亿元，总建筑面积达160 万平方米。计划到2004 年，万达商业公司将在全国建设30 个以上的商业广场。万达集团现有从事住宅房地产和商业房地产开发的专业人员约600 人，平均年龄36 岁，全部具有大学本科以上学历，硕士、博士占员工总数的50%以上，管理层全部具有硕士以上学历。 2、何谓“订单地产”： “订单地产”是万达商业公司在进行商业地产运作过程中采用的一种先进的经营模式，也是万达引以为豪的一项创新。万达与十多家世界500强企业和跨国企业建立了广泛而深入的战略合作关系。万达投资建设经营的每一个连锁商业广场在项目确定前，都与合作伙伴共同进行市场调研，以不同的身份，从地产和商业经营两个不同角度来进行科学、严密的分析和论证，在得出一致结论后，由万达进行地产开发，并与合作伙伴签订框架性协议。正因为如此，万达开发的商业
2007年底，四川省辖18个地级市、3个自治州(共计21个地级单位)，43个市辖区、14个县级市、120个县、4个自治县(共计181个县级单位)。 成都市：(车牌代码川A 、区号028、邮编610000) 成华区、武侯区、青羊区、锦江区、金牛区、龙泉驿区、青白江区、新都区、双流县、郫县、温江区、大邑县、金堂县、蒲江县、新津县等9区6县，代管都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市4市； 自贡市：(车牌代码川C 、区号0813、邮编643000) 自流井、贡井、大安、沿滩四区和荣县、富顺两县； 攀枝花市：(车牌代码川D 、区号0812、邮编617000) 东区、西区、仁和区、米易县、盐边县； 泸州市：(车牌代码川E 、区号0830、邮编646000) 江阳区、纳溪区、龙马潭区、泸县、合江县、叙永县、古蔺县； 德阳市：(车牌代码川F 、区号0838、邮编618000) 旌阳区、中江县、罗江县，代管广汉市、绵竹市、什邡市3市； 绵阳市：(车牌代码川B、区号0816、邮编621000) 涪城区、游仙区、江油市、三台县、安县、平武县、梓潼县、盐亭县、北川羌族自治县； 广元市：(车牌代码川H、区号0839、邮编628000) 利州区、元坝区、朝天区、旺苍县、青川县、剑阁县、苍溪县； 遂宁市：(车牌代码川J、区号0825、邮编629000) 船山区、安居区、蓬溪县、大英县、射洪县； 内江市：(车牌代码川K、区号0832、邮编641000) 市中区、东兴区、资中县、隆昌县、威远县； 乐山市：(车牌代码川L、区号0833、邮编614000) 市中区、五通桥、沙湾、金口河4个市区，犍为、井研、夹江、沐川4个县，峨边、马边2个彝族自治县，代管峨眉山市(县级)； 南充市：(车牌代码川R、区号0817、邮编637000) 顺庆区、高坪区、嘉陵区、南部县、仪陇县、西充县、蓬安县、营山县，代管阆中市； 眉山市：(车牌代码川Z、区号0833、邮编614000) 东坡区和仁寿、彭山、洪雅、丹棱、青神5县； 宜宾市：(车牌代码川Q、区号0831、邮编644000) 翠屏区、宜宾县、南溪县、江安县、长宁县、高县、珙县、筠连县、兴文县、屏山县； 广安市：(车牌代码川X、区号0826、邮编638000) 广安区、岳池县、武胜县、邻水县，代管华蓥市； 达州市：(车牌代码川S、区号0818、邮编635000) 通川区、达县、宣汉、开江、大竹、渠县4个县和代管万源市； 雅安市：(车牌代码川T、区号0835、邮编625000) 雨城区和芦山县、名山县、天全县、荥经县、宝兴县、汉源县、石棉县7县；巴中市：(车牌代码川X、区号0826、邮编638000) 巴州区、通江县、南江县、平昌县； 资阳市：(车牌代码川M、区号0832、邮编641300)
成都旧书市场地址： ==================== 四川省文物古玩市场 位于成都草堂公园附近，为98年上半年正式开市的交易市场，交易时间为周三周日上午。 五块石电器市场内有十多家二手旧书铺 （在成都北门，火车站背后。可以乘坐503等路到五块石电器市场下） 沙湾路（国际会展中心）附近铁二局宿舍后面有一个书摊 （找不到的话找路人问一下“铁二局医院在哪” 医院旁自由市场往一环路走左手边这家书比较杂以杂志、小说为主。可以乘坐3、75、56、93、27等车到沙湾路下） 五丁桥通锦桥西体附近有一两个书摊 （”新村”啥的好象就这家）赶公共汽车3、75、93路等“通锦桥站下”（或者109、106、94等路到“西体”下两个站两个路口）车站后有个很小很老旧的路口直走进去那家的书很多更新也挺快的。小说、杂志、工具书为主 川师本部北门外大街上街对面有一家旧书店 （学校附近主要是针对学生的小说、教材等乘车路线：47、12、79等到“川师北大门”下对门即到） 莲花一区有一家旧书店 （343、75、106等车都有到。店主小何。） 盐市口染房街·梨花街书市三楼淘书寨（旧书店） (48、56、1……等公共汽车都要到盐市口) 武成大街新巷子14号·一个书铺 （二医院、蜀都大道之间偶是赶3路往南门走的红星路口站下了往红星路晃悠途中发现的）主要卖历史、人物传记、小说之类也是很“正”的一些书而且估计还是铺面原因价格那个不低…… ） 川大南门.郭家桥市场二楼：旧书铺 川大望江校区附近,从川大南门(就是体育馆附近的那个门)出去,郭家桥市场。 送仙桥艺术城·河边：旧书摊多个点 电子科大路二环路口，五家相联旧书店，每天； 一环路南一段老马路口鸿禧花园门口，旧书市场，每天； 双林路（离新华路口不远），旧书店，每天； 仁厚街旧书店，每天； 西马棚街旧书店，每天； 沙河堡街口离大桥不远，旧书店，每天. 文殊院艺术品市场(旧书店和旧书铺） 东二环的厂北路口有一排旧书店（多家） 通锦桥那里面的小区有两家书店（一家干脆以卖书为副业，没什么东西，另一家也没有什么书，但是老板夫妇人非常好，书价很低。） 武侯区罗马假日广场·旧书店（多家）
万达商业地产基本模式分析 万达商业地产基本模式是将二楼及以上楼层出租（或其它合作方式）给世界500强商业服务企业，如沃尔玛、欧倍德、华纳时代等，再将一楼规划成外街铺和内街铺，并对外出售。这种模式在中国商业地产发展初期确是一个影响极大创新，其最明显优点是：在商铺营销中，通过宣传战略伙伴——世界500强企业，使商铺投资者对商铺回报有极高预期，从而，开发商能顺利高价出售商铺；在招商过程中，许多中小品牌经营者很希望跟随这些商业巨头赚钱，招商工作相对容易；在营运中，中小店可以利用与商业巨头消费群交叉原理，充分利用其消费群，为其提供互补性商品和服务。但是，对于超大型购物中心（一般超过10万平方米），由于商业规划不足，导致出现人气冷热两种不同场面，商业巨头生意兴隆，而一楼商铺经营不太理想。商铺业主最终要设法继续缴纳银行按揭款，开发商也只能付出一定代价，以减少双方冲突进一步加剧。 其实，商业地产出现这种问题是很正常，事物发展不总是一帆风顺。笔者相信万达将会研究出新版、适应我国国情又一创新模式。笔者也为万达模式升级提出几点建议： 第一，主力店设为多层式，而不设为单层式，避免一层纯为零散小店现象。可将二、三楼主力店周边营业面积设计成商铺出售，充足利用主力店每一楼层顾客群。当主力店为百货业态时，这种设计特别有效。 第二，对出售商铺应提供品类规划、招商等增值服务，并由管理公司对其经营进行约束，使之朝有利于整体经营管理方向进行。具体办法是与业主签订一个委托管理协议书，这项管理不仅仅是物业管理，还有品类调整、招商控制、营运管理、市场推广等多项内容。 第三，在主力店招商时，可大胆引入竞租制度，使主力店招商充足竞争，开发商可在世界500强中选择更合适合作伙伴。与这类商业巨头合作都要付出巨大代价，如能合理运用谈判技巧，可以选择到能使整个购物中心客流组织更趋合理主力店。 第四，要重视商业人才引进工作。开发商往往拥有大量开发、营销等人才，但缺少市场上奇缺商业专才。万达具备良好工作环境，只要综合集团和行业特点，制订合理薪金待遇，相信可以吸引更多商业高手加盟。
一、装饰建材卖场 1、博美精品店：太升路口主材 交通状况：3路、5路、7路、45路、61路、62路、73路、80路、106路。 2、新世纪装饰广场：高升桥路16号主材 交通状况:1路、8路、10路、34路、27路、72路、77路 3、博美名品店：洗面桥十字路口主材 交通状况：8路、28路、59路、82路、94路、109路、110路、503路。 4、西门博美：花牌坊街319号主材 交通状况：4路、11路、27路、43路、34路、56路、62路、63路、98路。 5、府河地板城：二环路北一段（府河市场对面）地板 6、富森·美家居：三环路与川陕公路交汇处2区2幢16号综合 交通状况：9路、8路、15、18、87、337、402路 7、东方家园（红牌楼店）：二环路南四段综合（建材家居自选超市） 交通状况：1路、10路、45路、51路、52路、53路、84路、93路、111路。 8、东方家园（西门青羊店）：二环路西三段同善桥街综合（建材家居自选超市） 交通状况：32路、52路、69路、62路、37路 8、好美家：武侯大道双楠段58号(离二环800米处) 综合 交通状况：53路、72路、90路、92路、103路、404路双丰路站下车 9、金府地板城：沙西线与三环路交汇处地板 交通状况：3路、33路、36路、42路、48路、56路89路、106路、109路、119路 10、金府装饰城：交大路三环路交汇处综合 交通状况：3路、33路、36路、42路、48路、56路89路、106路、109路、119路 11、512建辅建材市场：二环路北四段3号主材/地面、卫浴为主 交通状况：2路、9路、73路、85路、86路、108路、113路可到达。 12、荣华建材市场：二环路北四段墙地砖 交通状况：2路、9路、73路、85路、86路、108路、113路可到达。
大连万达集团 万达集团成立于1988年，经过20余年的发展，从一个大连的本地房地产企业逐渐发展成为全国知名并首屈一指的商业地产企业。按照万达集团董事长王健林话讲，这期间万达集团也走过许多弯路，比如中间也开过制药厂、电梯厂，搞过酒店、外贸等，其实这都是在探索企业未来的发展方向。最终，伴随着90年代房地产业的迅猛发展，万达集团确立了房地产开发的主业，走上了房地产开发商的道路。然而，敏锐的万达集团在王健林董事长的带领下发现中国的商业地产还处于一个空白的领域，眼光长远的投入商业地产领域，经过多年的历练与开拓，建成了今天的万达商业地产集团，成为行业内的领军企业和学习榜样。 现今的万达集团已成为中国民营企业的龙头企业，以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货四大产业为支柱，企业资产达到1000亿元，年销售额600亿元，年纳税超过50 亿元。万达集团现已在全国开业27个万达广场、8家五星级酒店、400块电影银幕、11家连锁百货店。计划到2012年，企业资产超过1500亿元，年销售额1000亿元，年纳税80 亿元，成为世界级的企业集团。 根据万达集团官网的资料，目前万达集团已开业与在建的万达广场项目已达到63个，分布于全国24个省区、直辖市，进驻了42个城市。开业与在建的高档酒店达到27家，并与雅高、喜达屋、希尔顿、凯悦、洲际等一批世界顶级酒店管理集团建立了战略合作关系。开业的影城达到50家。万达集团已成功的树立了行业内的领先地位。
万达已经进入4个直辖市，且均有已有成功经营的万达广场项目。除浙江省杭州还未进入外，已进入19个省的省会城市，均有在建或开业的万达广场，估计杭州一旦有万达适合的土地项目，也会适时而动。其余所进入城市也均为所在地区较为发达城市，如大连、无锡、绍兴等城市，其人均GDP水平均与一线城市不相上下。 万达集团的运营模式 万达集团以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱产业。其主打"万达广场"的地产产品，以"一座万达广场，一个城市中心"为口号，大力宣传"城市综合体"的概念。通过房地产的综合开发，将公寓住宅、高级酒店、高档写字楼、商业中心融合在一体，人为的打造一个商业中心，通过大手笔的开发建设，创造一个核心商业区域。通过这种城市综合体的建造，将原本可能需要多年积淀才能形成的商业氛围、人流、交通、市场知名度等因素一次性的完成，缩短"养商"的时间。 以往大家通常将万达集团的发展之路分成"一代"、"二代"，将现在的城市综合体定义于万达的"三代"产品。其实简单来说，万达的发展之路就是其自身实力逐渐壮大过程。早期，在万达做商业地产还处于蹒跚学步的阶段，它不得不依靠大的商业品牌，如沃尔玛。通过这种国际知名品牌在市场上的知名度，带动整体的商业经营。在此期间，万达集团其实还是主要作为房地产开发商，只不过是为这些大业主建好做商业的场所罢了。随着万达的成长，实力的增强，单傍一个"大牌"已满足不了万达集团的发展需要，为了壮大自身的知名度，学习更多的商业管理经验，赚取更多的利润，就需要引进更多的业态，形成百货、超市、影院、美食广场等一系列消费链。通过这种多业态的整合，万达集团的商业雏形也已形成，其未来的发展方向与模式也基本确立，即下一步的"城市综合体"。此时的万达集团也真正步入商业地产的轨道，其未来的发展方向已不单单是地产的开发，而是在考虑如何运营地产了。通过前期的积累，万达集团不仅学习了很多商业经验，积累了众多商业客户，更重要的它发现了自身运营商业地产的许多不足。如在引进大的主力店后，由于租金较低，虽然收益稳定，但直接会影响整个项目的投资回报率，这可能同时也是很多地产开发商为什么不愿转身商业地产的原因。另外，在满足了大的主力租户的权益时，对于一些高价投资小商铺的业主的权益可能就无法保证，因此易造成纠纷，给整体的商业管理造成影响，直接会影响后期的商业运营。 通过这些问题的暴露，万达集团想出了其解决办法。那就是做专业的商业地产集团，不仅做房地产的开发，还直接涉及商业地产的下游产业链，将建造"城市综合体"以自身为主，辅以各大合作伙伴。这不仅提升了万达的赢利模式，更扩大了万达集团作为商业地产集团的"话语权"与开发速度。万达集团在此战略的指引下，建立了酒店建设公司、商业管理公司、万千百货、万达院线。这一整套全产业链的模式，奠定了万达集团作为商业地产集团领先地位。万达集团成功的从简单的房地产开发转型为商业地产集团，将赢利方式成功的向其下游产业拓展，开辟了商业地产新天地。
成都商业市场商圈环境系列研究分析 一、成都商业概况 成都为西南三省一市的中心城市和商业核心，商业辐射功能遍及整个西南地区；三大 核心零售商圈和各种专业市场的繁荣以及城市外沿点状商圈的逐渐形成，标志着成都的商业体系逐渐形成，大商业城市的雏形基本构成；核心商业区，业态以百货零售为主。目前， 春熙路、盐市口需求旺盛，几乎满租，骡马市商业在复活之中，区域商业区业态以大型超市为主，作为成都最为成熟的核心区域，大量的人气为商业的发展带来了基本动力，商业的需求也非常的旺盛；众多区域商圈和社区商圈的形成，使成都商业进入多元化发展格局。区 域商圈和社区商圈主要服务于所在区域和社区居住人口，是对三大传统零售商圈的必要补充；但随着二环路以外几个大型商业项目的开业，城市外沿逐渐形成了几个点状分布的大型区域商圈，这些商圈规模较大，商业功能完备，辐射面很大，是核心商圈最有效的补充和完善； 主要商圈分布 ●三大核心商圈 即春熙路、盐市口和骡马市三大零售商圈 ●区域商圈 双楠、城南、会展、西大街、建设路、光华等商圈为目前比较成熟的区域商圈 城市向东向南的发展，使城东副中心和城南副中心将产生未来的区域商圈 成都三大核心商圈
成都新商圈概况 ●金沙-光华商圈：该商圈位于青羊区，以三环为界分为东、西两区，覆盖了青羊区二环以外的整个地带。东区东起二环路、西临三环路、南接清水河、北至金牛界。商圈内着力打造四大片区，即：光华村片区、贝森-新文化宫片区、金沙三角片区和金沙遗址-同盛路片区。这些商业区域沿街不会规划商铺，而是打造集商、住、餐饮于一体的大型商业中心群落。其中金沙遗址-同盛路片区重点将金阳路打造成餐饮一条街，发展远古部落式、原始风情式的餐饮娱乐等；在清溪东路及同盛路两侧小街，引导改造建设酒店、商务楼，拓展同盛路餐饮一条街的产业纵深。 ●另外，还将沿光华大道、日月大道重点发展组团式的大型商业卖场、购物中心；沿青羊大道重点引入品牌餐饮、娱乐连锁店，提升档次和规模；在光华村片区将大力发展大型卖场和商务楼宇经济；贝森-新文化宫片区建立大型影院、书城；金沙三角片区重点建设以万瑞微型CBD为核心的甲级写字楼群；在金沙遗址-同盛路片区面向金沙旅游客源，突出发展旅游服务、餐饮住宿和娱乐休闲等行业。 ●红牌楼商圈：商圈位于武侯区“一带六轴七片”（“一带”即川藏公路商贸带；“六轴”为人民南路中心轴、一环路科技文化轴、二环路综合发展轴、草金路综合发展轴、武侯大道综合发展轴、三环路综合发展轴；“七片”指一个科技文化片区、三个居住片区、三个综合片区的核心。随着滕王阁地产、成都置信、蓝光、武海等多家实力开发商相继入驻该片区后, 川威-劲力、富临集团、新希望实业、长城集团、谢菲联置业等知名开发商也纷纷抢驻该区域。红牌楼区域在未来一段时间将增加15万余人口，大量增加的人口必将拉动住宅以及消费需求。 ●红牌楼商圈侧重于将城市空间还给居住者，行人不会被车流干扰，享受户外生活会成为城市生活的重要内容，这是国际上最为流行的“BLOCK街区”概念。商圈将发挥潜在优势，打造区级商业核心；结合武侯特有文化底蕴，创造成都休闲中心；注重城市空间利用，打造城市开敞中心；借助武侯区城南社交的大舞台，营造人气聚集核心；利用舒适宜人的环境，打造独具吸引力的磁心。BLOCK街区具备一站式消费的便捷，将成为集时尚百货卖场、大型连锁超市、五星级电影院、时尚娱乐不夜城、商业步行一条街、甲级商业写字楼和高档公寓等综合形态为一体的新城市中心。 ●建设路商圈：商圈以建设路为轴线，延伸至二环路外周边，横向则扩展至新鸿路、建设南路一带，通过片区资源优势的整合，这里成为了成华区的金融、商务、行政、信息咨询、零售业和娱乐中心。建设路最大的商业卖场SM广场首先发挥聚集人气的作用。同时国
全球建材家具CBD 总建筑面积达600万平方米的“全球家具建材CBD”，总规划面积3100亩，总投资120亿元，项目将涵盖20个门类的展示交易区，成为成都、整个西部乃至国内首屈一指的家具建材超大规模的批发集散平台。 四川元瑞国际家具商城 四川元瑞国际家具商城，预计总投资约49亿元人民币、占地16 00余亩、总建筑面积170万平方米的，建设成为集家居展销中心、精品展示中心、会展博览中心、物流中心、家居材料市场、装饰建材市场、建筑辅料市场、酒店、名牌家具总部园区、家具研发中心、培训中心、电子商务等于一体的现代化国际商贸业态建筑群体。 成都摩尔国际汽配城 摩尔国际汽车汽配商城总投资8亿元、占地400亩的，将集整车、汽配、宾馆、餐饮、会议、汽车博物馆为一体，具备展示交易、仓储运输、电子商务、信息服务以及会议办公等现代物流综合功能。 华茂〃成都家纺产业园 主力开发商华茂建设公司联手成都工投集团，将陆续投资300亿元倾力打造“中国西部纺织之都”。华茂国际纺织产业园占地3300亩，是成都市政府重点打造的纺织产业基地，也是彭州市政府“一轻一重”战略的重点扶持产业。作为目前西部地区规模最大的产业园区之一，已经吸引了近200家优秀企业入驻。 元贞国际机械城
总投资20亿元，占地面积约360亩的元贞国际机械城，是一个集4S店、联排及独栋商铺、商务酒店、商务公寓、配套服务区及商务办公区于一体的国际机械物流平台。该项目建成后将形成以机械整机销售、租赁、仓储中转、服务为龙头，配件销售、维修为补充的专业市场。 九峰国际汽车博览新城 九峰国际汽车博览新城总投资40亿元，涵盖汽车会展、汽车研发、汽车总部基地、下岗职工就业园区、物流中心汽车广场、轿车零部件采购中心、大车零部件采购中心、摩托车大厦、4S国际品牌集群、二手车交易市场、汽车用品装饰城、国际物流中心、五星级宾馆等汽车汽配产业配套，最终成为西部地区最大的汽车零部件、汽车用品国际采购中心和集散基地。 金恒德国际汽车商贸物流城 规划占地1000余亩总投资15亿的金恒德国际汽车商贸物流城目前正在紧张建设中，项目以汽车后市场为主体，将汽配、汽车用品交易作为支撑，以商贸物流为重点，致力打造集商品展示、采购、交易、电子商务、仓储、加工、包装、配送、信息交易、培训服务等多功能为一体的商贸平台。 西部国际装饰（石材）城 总投资预计16亿元，占地600亩，总建筑面积56万平方米的西部国际装饰（石材）城，将被建设成为目前西南最大的集石材贸易、
成都市共辖9个区、4个市、6个县。 青羊区 面积68平方千米，人口47万。邮政编码610031。区人民政府驻江汉路222号。辖太升路、草市街、西御河、汪家拐、黄瓦街、新华西路、草堂、府南、东坡、金沙、黄田坝、苏坡、文家14街道。 锦江区 面积62平方千米，人口39万。邮政编码610011。区人民政府驻书院南街。辖盐市口、春熙路、督院街、合江亭、龙舟路、莲新街、双桂路、沙河、书院街、水井坊、牛市口、东光街、狮子山、柳江、三圣、成龙路16街道。 金牛区 面积108平方千米，人口64万。邮政编码610036。区人民政府驻沙湾路65号。辖九里堤、驷马桥、黄忠、人民北路、工业学院、茶店子、抚琴、西安路、五块石、金泉、荷花池、营门口、凤凰山、沙河源、天回15街道。 武侯区 面积78平方千米，人口62万。邮政编码610041。区人民政府驻武侯祠大街。辖浆洗街、望江路、玉林、跳伞塔、火车南站、双楠、晋阳、红牌楼、机投桥、金花桥、簇锦、簇桥、华兴、芳草街、肖家河、石羊场、桂溪17街道。 成华区 面积111平方千米，人口58万。邮政编码610051人民政府驻一环路东二段。辖二仙桥、猛追湾、跳蹬河、新鸿路、万年场、双桥子、桃蹊路、双水碾、建设路、青龙、保和、圣灯、龙潭、府青路14街道。 龙泉驿区 面积555平方千米，人口51万。邮政编码610100。区人民政府驻龙泉街道。辖龙泉、大面、十陵、同安4街道，洛带、西河、柏合、黄土、茶店、洪安、山泉7镇和万兴乡。 青白江区 面积392平方千米，人口40万。邮政编码610300。区人民政府驻大弯街道。辖大弯、红阳2街道，姚渡、龙王、弥牟、大同、城厢、清泉、祥福7镇，福洪、人和2乡。 新都区 面积481平方千米，人口60万。邮政编码610500。区人民政府驻新都镇。辖大丰、三河、石板滩、新民、泰兴、斑竹园、清流、马家、龙桥、木兰、军屯
万达商业地产的八点心得及运作模式 1891项目是公司首次尝试商业地产，以后会有更多的商业地产项目，这是一个非常好的信号，也说明公司非常有远见。个人愚见，从理论上当可开发的有效土地越来越少时，商业地产就成了开发商必争的一块蛋糕，而开发商所拥有的商业项目的比重和质量是衡量企业是否可持续发展的重要因素。所以与其以后争个头破血流，倒不如提早进入这一领域。由于我之前在万达工作，在这里把王健林的讲话及自己的感受加以整理，把万达的商业地产经验和 运作模式与大家分享和交流，尤其对于商业地产不太熟悉的同事，可通过这篇文章对商业地产有初步的了解。 “什么叫商业地产。我看报纸上谈了很多商业地产，但很少有人搞明白。我个人理解，商业地产不是商业，也不是地产，也不是简单的商业加地产。我认为，商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。目的明确，是以零售物业租金收入为目的，如果开发后销售出去，称不上商业地产。我们在大连有一个大型开发项目，做了5万多平方米的二层底商，建完后全部出售了，这就不叫商业地产，这是房地产，房地产开发本来就包含住宅、写字楼、底商建筑等。如果开发目的不是以零售物业租金收入为目的，就不能叫商业地产。”一一王健林 这是王健林对商业地产的定义，说的透一点，商业地产的本质是开发商建设的购物中心只租不售，自己经营管理，也就是说开发商是自己所开发项目的最大业主，或者把商业地产理解成购物中心会更恰当。这同房地产有本质的区别，房地产开发，拿地、规划、施工、销售一次性获得收益，但商业地产前期投入很大，要靠后期的租金、商家的销售返点作为 利润来源。 另外，商业地产的发展有三个前提条件：1、人均收入水平。在国外,人均GDP3000-4000 美元时，购物中心才能迅速发展。中国现在只有部分一线城市达到这个水平，部分地区满足这一条件，但长期看收入水平总是要上升的，未来购物中心发展也会随收入水平的上涨越来越繁荣。2、租户需求。近几年，尤其WTO以后，全球前百强零售业有近90%进入中国，都看到了巨大的市场，可以说需求巨大，唯一欠缺的是最后一点，房地产信托基金。3、房地 产信托基金。从全世界范围来看，目前国外投资商业地产的回报率是4—6%在中国由于是 新兴市场，收益略高，能达到8—9%如果10年期贷款，每年利息8%那么就不可能做这个产业。全世界购物中心发展比较好的国家，无一例外地，都是使用房地产信托基金。只有这种模式，它吸纳的是民间闲资、退休基金、政府基金、保险基金这种求稳而对回报率要求不高的资金，只有它们才能托住购物中心的发展。所以，凡是解决了信托基金的国家，购物中心才能呈现前所未有的发展态势。比如在英国，虽然其它产业很平稳，但十年来购物中心的发展却如火如荼，现在开业1400多家，在建200多家，占
万达商业地产模式 万达是中国商业地产的急先锋，是商业业态中最为成熟的百货业态。万达的三代产品可以从不同的侧面进行分析，万达的产品组合更利于不同类型的资产组合，真正获得商业资产证券化的发展。万达商业地产的发展为三个阶段，即单店模式、组合模式和城市综合体模式。万达的三类产品说明： 第一代产品：2002-2003年纯商业盒子式 （1）选择省会或中心城市布局； （2）选址都在城市最核心商圈； （3）占地面积在1.2-2万平，建筑面积在4-6万平左右； （4）主力店一般3家，沃尔玛超市、家具家电专业卖场及万达影院；（5）1层为精品、服饰，2、3层为超市，4层为专业卖场和影院；（6）建筑形态都为单个盒子式。 案例：长沙万达商业广场、南昌万达商业广场 第二代产品：2004年纯商业组合式 （1）选择省会或中心城市布局； （2）选址都在城市最核心商圈； （3）占地面积在5万平左右，建筑面积在15万平左右； （4）主力店一般为4家，百货、超市、建材家电专业卖场、影院；（5）每个主力店都为一个单体盒子，由多个盒子组成商业广场。 案例：沈阳万达商业广场、天津万达广场 第三代产品：2006年后多产品综合体
（1）选择省会或中心城市布局； （2）选址在城市副中心或新区的中心； （3）占地面积在10-20万平，建筑面积在40-80万平，其中商业规模在15-20万平左右； （4）产品一般涵盖了星级酒店、写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、SHOPPINGMALL、商业街区、广场及高尚居住社区等组成； （5）商业的主力店一般为百货、超市、专业卖场、影院、美食等；（6）建筑形式为综合体，以盒子+街区+高层的组合形式； 案例：宁波万达广场、上海万达广场 从三类产品所处位置而言，一般地产或商业从业人员都能看出其物业价值最能体现的是第一、二代产品，因为都是省会城市的中心区域或最繁华区域。同样这2类产品拿地时间均在2005年之前，相对07年而言地价相对便宜。而没有十全十美的结局是万达当初拿地背了一个很大包袱——沃尔玛。以08年的眼光来看，在城市中心区域设立一个租金低廉的大型超市简直就是浪费，而也正是沃尔玛当年世界第一零售巨头的头衔，使的万达能够与地方政府形成互惠互利，轻松获得这些地块。然而从之前看到的物业平均收益看，也正是沃尔玛的因素，造成第一、二代产品并没有发挥其高租金高回报的优势。 万达的第三代产品从某个侧面来讲也是其无奈之举。最重要的是发达及快速发展中城市中心地块几乎处于零供应状态。其次近年来越来越高的土地出让价格也是开发商望而却步。再次经过一番零售业知识的“普法”教育，政府也开始对沃尔玛等这类零售500强企业不在那么的在乎或关注了（因为即使没有500强，土地仍旧可以卖的很好
成都包括哪几个区? 成都市共辖9个区、4个市、6个县。 青羊区 面积68平方千米，人口47万。邮政编码610031。区人民政府驻江汉路222号。辖太升路、草市街、西御河、汪家拐、黄瓦街、新华西路、草堂、府南、东坡、金沙、黄田坝、苏坡、文家14街道。 锦江区 面积62平方千米，人口39万。邮政编码610011。区人民政府驻书院南街。辖盐市口、春熙路、督院街、合江亭、龙舟路、莲新街、双桂路、沙河、书院街、水井坊、牛市口、东光街、狮子山、柳江、三圣、成龙路16街道。 金牛区 面积108平方千米，人口64万。邮政编码610036。区人民政府驻沙湾路65号。辖九里堤、驷马桥、黄忠、人民北路、工业学院、茶店子、抚琴、西安路、五块石、金泉、荷花池、营门口、凤凰山、沙河源、天回15街道。武侯区 面积78平方千米，人口62万。邮政编码610041。区人民政府驻武侯祠大街。辖浆洗街、望江路、玉林、跳伞塔、火车南站、双楠、晋阳、红牌楼、机投桥、金花桥、簇锦、簇桥、华兴、芳草街、肖家河、石羊场、桂溪17街道。 成华区 面积111平方千米，人口58万。邮政编码610051人民政府驻一环路东二段。辖二仙桥、猛追湾、跳蹬河、新鸿路、万年场、双桥子、桃蹊路、双水碾、建设路、青龙、保和、圣灯、龙潭、府青路14街道。 龙泉驿区 面积555平方千米，人口51万。邮政编码610100。区人民政府驻龙泉街道。辖龙泉、大面、十陵、同安4街道，洛带、西河、柏合、黄土、茶店、洪安、山泉7镇和万兴乡。 青白江区 面积392平方千米，人口40万。邮政编码610300。区人民政府驻大弯街道。辖大弯、红阳2街道，姚渡、龙王、弥牟、大同、城厢、清泉、祥福7镇，福洪、人和2乡。 新都区 面积481平方千米，人口60万。邮政编码610500。区人民政府驻新都镇。辖大丰、三河、石板滩、新民、泰兴、斑竹园、清流、马家、龙桥、木兰、军屯11街道，新都、石板滩、新繁、新民、泰兴、斑竹园、清流、马家、龙桥、木兰、军屯11镇。（同名镇和街道合署办公）。 温江区 面积277平方千米，人口31万。邮政编码611130。区人民政府驻柳城街道。辖柳城、天府、涌泉、公平4街道，永宁、永盛、寿安、和盛、万春、金马6镇。 崇州市 面积1090平方千米，人口65万。邮政编码611230。市人民政府驻崇阳镇。辖崇阳、怀远、元通、三江、三郎、廖家、街子、文井江、观胜、羊马、道明、王场、隆兴、江源、白头、大划、梓潼、崇平、桤泉19镇，鸡冠山、济协、集贤、锦江、公议、燎原6乡。 邛崃市 面积1377平方千米，人口64万。邮政编码611530。市人民政府驻临邛镇。辖临邛、固驿、平乐、羊安、火井、夹关、水口、桑园、牟礼、冉义、回龙、高埂、前进、高何、临济、卧龙、天台山、宝林18镇，道佐、油榨、茶园、南宝、大同、孔明6乡。 都江堰市 面积1208平方千米，人口60万。邮政编码611830。市人民政府驻灌口镇。辖灌口、幸福、蒲阳、聚源、崇义、天马、石羊、柳街、玉堂、中兴、青城山、龙池、胥家、安龙、大观、紫坪铺、翠月湖17镇，向峨、虹口2乡。彭州市 面积1420平方千米，人口78万。邮政编码611930。市人民政府驻天彭镇金彭东路8号。辖天彭、葛仙山、隆丰、敖平、九尺、蒙阳、新兴、通济、丽春、磁峰、桂花、军乐、三界、升平、红岩、致和、白鹿、龙门山、丹景山、小鱼洞20镇。 金堂县 面积1156平方千米，人口84万。邮政编码610400。县人民政府驻赵镇。辖赵镇、淮口、五凤、竹篙、土桥、
四川省各县、市、区长途电话区号和邮政编码表 市、县、区名长途区号邮政编码市、县、区名长途区号邮政编码成都市028 610000 锦江区028 610000 青羊区028 610000 金牛区028 610000 武侯区028 610000 成华区028 610000 龙泉驿区028 610100 青白江区028 610300 新都区028 610500 金堂县028 610400 双流县028 610200 温江县028 611100 郫县028 611700 大邑县028 611300 蒲江县028 611600 新津县028 611400 都江堰市028 611800 彭州市028 611900 邛崃市028 611500 崇州市028 611200 自贡市0813 643000 自流井区0813 643000 贡井区0813 643020 大安区0813 643010 沿滩区0813 643030 荣县0813 643100 富顺县0813 643200 攀枝花市0812 617000 东区0812 617000 西区0812 617000 仁和区0812 617000 米易县0812 617200 盐边县0812 617100 泸州市0830 646000 江阳区0830 646000 纳溪区0830 646300 龙马潭区0830 646000 泸县0830 646100 合江县0830 646200 叙永县0830 646400 古蔺县0830 646500 德阳市0838 618000 旌阳区0838 618000 中江县0838 618100 罗江县0838 618500 广汉市0838 618300 什邡市0838 618400 绵竹市0838 618200 绵阳市0816 621000 涪城区0816 621000 游仙区0816 621000 三台县0816 621100 盐亭县0816 621600
成都市武侯区民办学校 设立登记申报表 学校名称： 填报日期：年月日 表格目录： 1、成都市武侯区民办学校设立登记（章程备案）基本情况表 [编号：01]； 2、举办者(单位)基本情况登记表 [编号：02-1]； 3、举办者(个人)基本情况登记表 [编号：02-2]； 4、拟任法定代表人基本情况登记表 [编号：03]； 5、拟任校长基本情况登记表 [编号：04]； 6、拟任财务人员基本情况登记表 [编号：05]； 7、拟任教师基本情况登记表 [编号：06]； 8、学校理事会成员备案表 [编号：07]； 9、学校理事简历表[编号：08]； 10、学校监事简历表[编号：09]； 11、民办学校内设机构备案表 [编号：10]； 12、民办学校银行帐号、印章备案表 [编号：11]。
编号：01
举办者意见 本人（单位）提交的申请材料均真实有效。如有不实之处，本人（单 位）愿负相应的法律责任，并承担由此产生的一切后果。 举办者签字（章）： 年月日 行政登记审批部门意见受理 受理人： 年月日 审核 审核人： 年月日 批准 批准人： 年月日
编号：02-1 举办者(单位)基本情况登记表 单位的需组织机构代码；属社会团体的需民政部门颁发的社团登记证；属民办非企业的需有关行政部门颁发的许可证或民政部门颁发的民办非企业法人登记证书)、法人代表身份证复印件附于本表后。 2、多家单位联合举办的，每单位填写一份，并将联合办学协议复印件附于本表后。 3、公民个人独立举办的不填本表。
编号：02—2 举办者(个人)基本情况登记表
2、须将身份证复印件附于本表后。 3、单位举办的不填本表。 编号：03 拟任法定代表人基本情况登记表 （请将本人身份证/军官证/护照复印件粘贴在背面）
成都市大型商业综合体一览表 序号区域名称开发企业地理位置项目进度项目概况 沙湾会展中心建筑面积达60 万平方米，是集国际会议中心、高档商业、甲级 1 沙湾现代城会展旅游集团一期在建中写字楼、 SOHO 、星级酒店和精品住宅为一体的大型城市综合体。 的旧址 成都市解放路在建， 2010 年下半年投资超 30 亿，项目总建筑面积约 48 万平方米，将打造成为集居 2 瑞安中华汇城瑞安建业有限公司住、办公、购物、餐饮和休闲于一体的大型城市生活综合体。 139 号公寓面市 3 龙湖北城天街龙湖地产五块石在售，住宅 5 月已开盘占地 276 亩地块，建成一个超过总建筑面积60 万平方米的城市综合体。 4 城北 大陆盛世青龙大陆房产 成都成华区青 规划中 占地面积360 亩左右，总建筑面积近80 万平方米，是集购物、 龙场餐饮、娱乐、酒店、办公、住宅为一体的超大型城市综合体。 总用地面积200 余亩，规划总建筑面积约85 万平方米，规划建 金牛区，地处三 设集红星美凯龙国际家居生活广场、大型商业中心、高星级酒店、 5 绿地世纪城上海绿地成都分公司在建，广告亮相高级酒店式公寓、 LOFT办公、高品质住宅社区于一体的超大型现 环路北新干道 代服务业综合项目，打造城北区域地标性建筑。 项目占地203.6 亩，包含甲级写字楼、百货、影城、KTV、大型金牛城市广场（万人民北路与一 电子娱乐城、超市、电器专卖城、运动服饰用品专卖、室内步行 6 万达集团规划中街、 SOHO公寓、住宅等综合业态。总建筑面积将达到112 万平方 达）环路交汇处 米，预计三年后将建成并投入使用。
成都市城东 2.5 在建， 2010 项目总占地面积 141.4138 亩，集居住、家庭办公、酒店式公寓、 7 年下半年 隆鑫东方城 隆鑫地产集团 环建材路 29 号 住宅面市 商业、景观于一体的城市综合体。 投资总额约 300 亿元，包括约 24.4 万平方米的集餐饮、娱乐、 8 华润万象城 华润置地（成都）公司 城东二环， 万年 规划中 购物、商务等休闲时尚生活于一体的中高档区域型商业中心及超 场 甲级写字楼。 成 都 东大 街 延 容积率高达 6.5 ，面积达到 259.0780 亩，建筑面积 120 万平米， 建成后将成为集金融中心、商务中心、大型购物中心和高档旅游 9 环球贸易中心 新鸿基地产集团 伸 段 攀成 钢 地 在建，广告亮相 块 酒店为一体的具有地标性质的大型综合项目。 成 华 区五 桂 桥 净地 366 亩，计划投资 32 亿元，打造集五星级酒店、高档公寓、 10 信和广场 香港信和集团 北 路 与迎 晖 路 规划中 餐饮娱乐、休闲等为一体的商业综合体。 城东 交汇处 在售， 2010 总体量 12 万平米，由一座购物中心、一条春风里商业街和两座 11 龙湖三千集 成都龙湖置业有限公司 成 都 市成 华 区 年年底开 二环建设路 业 Soho 商务公寓楼组成。 总投资超 100 亿元、占地 288 亩、商业物业逾 200 万平方米的， 成 都 成华 区 新 投资 100 亿元，打造集甲级写字楼、星级酒店、大型超市、品牌 12 龙之梦新城 上海长峰集团 规划中 旗舰店、电影院、室内大型真冰场、中央公园、名校等为一体的 客站 地标性城市综合体和成都东部核心区域商圈。 总占地面积约 65 亩，总建筑面积约 22 万平方米，项目以 339 米 位列西部第一高的四川广播电视塔为依托，打造西部的商业地 13 成都 339 四川省川塔恒远实业有 成 都 猛追 湾 街 在售 标。项目定位为中国西部 ?国际潮流胜地，塔下 A 、 B 、 C 三座建 限公司 94 号 筑主体集大型广播电视演播厅、太平洋院线电影院、精品超市、 高端酒店、创意办公、美食广场、玩乐新宠、时尚购物、广电产 业等丰富的物业形态。
关于妈妈作文300字妈妈300字 有一个词语，那么的亲切 有一声呼唤，多么的动听 有一个人，最应该感恩 那就是美丽又神圣的称呼妈妈 哦，妈妈 不知何时，你的皱纹变深了 那是因为，你把美丽的青春给了我 哦，妈妈 不知何时，你的手变粗糙了 那是因为，你把温暖的阳光给了我 哦，妈妈 不知何时，你的腰变弯了 那是因为，你把挺直的脊梁给了我 哦，妈妈 不知何时，你的眼睛变花了 那是因为，你把明亮的双眸给了我 哦，妈妈 你的真情，点燃了我心中的希望 你的厚爱，给了我幸福的港湾 你的叮咛，鼓起了我远航的风帆
哦，妈妈 我爱你，你是我心中永远的挚爱 永中二小六年级:许淳皓 妈妈作文300字 妈妈，假如我是小花，您就是那辛勤劳动的花匠。妈妈，假如我是正在劳动的小蜜蜂，您就是那鲜艳的花。妈妈，假如我着凉了，您一定是给我盖上被子、熬上热汤的人吧？ 妈妈，假如我学习成绩下降了，您一定会关切的询问吧？妈妈，假如我生病了，您一定是最先带我去医院的吧？妈妈，假如我长大了，您一定会为我的成长感到开心的吧？虽然我时常惹你生气，可是，在我的心目中，您是世界上最好的妈妈！我真想对着全世界大喊一声：“妈妈！我爱您！” 妈妈作文300字 妈妈，您像太阳。每天温暖着我。我在温暖的阳光下，快乐并幸福地生活成长。妈妈，您像小船。虽然不太豪华，但为我奉献了一切。帮助我在海里迎风破浪。妈妈，您像雨伞。无论狂风暴雨，您总是细心呵护我。为我挡住了冰冷的雨滴。妈妈，您像园丁。为我修枝浇水，让我无比健康快乐。令我在阳光下枝繁叶茂。妈妈，您给我了，一次次的帮助。您一样是我的至爱，我要让您得到我的关怀。成都市双楠实验学校六年级三班胡
解析万达广场的商业模式：“以售养租”是资金核心 https://www.doczj.com/doc/593274538.html, 赢商新闻2011年10月18日17:57 我来说两句 核心提示：“万达广场”通常选在一个城市的副中心或新开发区，一站式满足顾客吃喝玩乐、商务休闲等需求，整合区内落后零散的商业格局，并通过“以售养租模式”持续扩张。 “万达广场”通常选在一个城市的副中心或新开发区，一站式满足顾客吃喝玩乐、商务休闲等需求，整合区内落后零散的商业格局，并通过“以售养租模式”持续扩张。 “大连万达集团”创立于1988年，现已形成商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货四大支柱产业。2010年企业的资产达到1000亿元，年销售额600亿元。公司的主营业务，是商业地产投资及运营管理。它在城市副中心、新开发区开发以“万达广场（项目招商信息）”命名的城市综合体，目的是打造“一座万达广场，一个城市中心”。 举个例子来说，2010年济南“万达广场”开业，总建筑面积约100万平方米，总投资额60亿元，包括大型购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、高尚住宅等。该广场网罗衣食住行、吃喝玩乐、商务休闲等各种生活元素，一站式满足顾客消费需求，将区域内原本落后零散的商业格局有效整合，成为济南最大的商业集群。 万达商业地产的运作，分为前、中、后三个阶段。 前期，它凭借与政府的良好关系拿到低价土地，倚赖银行及麦格理私募等融资，在开工前与国际品牌主力店签约。对自己持有的物业，它聘请国际一流设计公司进行设计，使业态组合规划及人流动线设计日趋成熟。 中期，万达选择长期战略性伙伴作为施工单位，目前基本是中建、中铁两家。由于它与施工企业有战略协议，每年都能保证建筑企业的施工量，因而施工企业更加重视与万达的合作关系和资源投入。同时，公司还需要对“商业购物中心”进行出租招商，并销售一些住宅、小型商铺及部分写字楼。 后期，万达需要对旗下的万达影院、万千百货等进行营运管理。投资的高级酒店，采用“自持物业、委托经营”的方式，与雅高、喜达屋、希尔顿、凯悦等一批世界顶级酒店管理集团建立合作关系。 2010年上半年，万达集团收入为362亿元，比去年同期增长200%；其支柱企业“万达商业地产”的合同销售额334亿元，比去年同期增长200%以上；现金回款金额271亿元，比去年同期增长285%。 近年来，万达仍在马不停蹄地扩张。截至2010年底，在全国开了42个万达广场，20 11年计划开17个。 快速复制意味着标准化，为此它提出“两个70%”的概念，即到哪个城市开发，在其招商和业态组合中必须保证有70%的商家都能受该城市70%人口的欢迎，这样才能保证快速复制。这“两个70%”的定位，决定了万达只能定位于比较大众化的中端市场。