别墅高档公寓行业研究报告
篇一：上海别墅市场研究报告
一、上海市别墅市场总析
从松江九亭、长宁虹桥，到浦东康桥、松江佘山，从几十万元的联体别墅，到几千万元的独立式豪华别墅。XX年——上海成了不容置疑的别墅年。
[一]、区域分布
据市场部数据库统计，目前沪上在建别墅有近100个，绝大部分分布在交通方便、环境较好的近郊区，其中闵行、松江和浦东新区和长宁四个区域在售别墅项目总数占到了上海别墅供应量的80%以上。各区域别墅分布情况如下：闵行32%，松江25%，浦东新区15%，长宁12%，南汇5%，其它区域（青浦、奉闲、徐汇、普陀、宝山等地区）共11%。
[二]、别墅类型
在经济实力允许的条件下，独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选；而连体双拼和连排别墅因其适中的价格，也受到市场的一定青睐。在上海别墅市场，各类别墅占市场总份额中的比例：独立65%，连体别墅为20%，连排别墅为10%，叠加别墅为
[三]、价格分析
通过对在售别墅的总价进行分析发现，目前上海别墅供应量集中在100万至200万价格段，占到了供应量的46%；其次是总价在200至300万的中高档别墅，占总供应量的17%；而总价在100万以下的经济型别墅和总价在300万以上的豪华型别墅分别为15%和12%。从价格上看，上海别墅市场的产品结构与消费结构基本吻合，不存在大的结构性矛盾。
[四]
XX年上海在建别墅（包括联体别墅和独立别墅）156万平方米，当年销售面积约50万平方米。XX年在建别墅大约400万平方米，销售面积约100多万平方米。XX年据不完全统计，上海的别墅共有148个，预计在建别墅面积可能在800万平方米以上。最多的一个月，上市新盘达12个。区域上主要集中在闵行、浦东、松江三地，其中最集中在闵行。很明显，上海别墅市场由前几年的供不应求一下子进入供过于求格局。
当前上海市别墅开发用地近2万亩，平均每个项目的占地面积在10万平方米左右。以综合容积率0.7计算，那么近2-3年内上海别墅市场的供应量达到940万平方米，这还没有计算近两年内新批土地的潜在供应量。上海房地产市场
2-3年内要消化这近一千万平方米的新建别墅，那么平均每
年必需卖掉三百多万平米，即一万套以上。
而今年上海市别墅的市场需求量到底有多大呢？从长期需求来看，上海的别墅需求在5-10万套，而目前上海别墅上市的总量还不到1.5万套，仍然有较大空间；但从短期来看，目前上海市住
宅市场近两千万平方米的销售天量也只能保持三年左右，按中房
指数办公室去年底的调查数据分析，在购房者中只有5%的家庭会选择别墅物业，那么上海去年的别墅年需求量就只有7600套左右，合
建筑面积两百多万平方米，与大量的市场供应量还有一定差距。
所以，长期看好的别墅市场在短期内将是供过于求。上海市别墅市场在经过前两年的预热之后，在近三年迎来供应高峰期。据调查，今年上半年即将开盘的别墅项目就不下30个。短期供应量的增长速度超过了需求量的增长速度，必然会造成一部分没有特色、推广无力度的别墅将会成为开发商“弃之有味、食之无肉”的鸡肋。
[五]、购买因素
在购买别墅15个考虑因素中，被列为最重要的7大因
素依次是房型（占11%）、物业管理（占10.50%）、价格（占10.40%）、周边环境和文化氛围（占10.40%）、交通（占10.20%）、绿化率和中心景观（占9.80%）、升值空莘和投资价值（占8.20%）。
其次，看房价与收入之比，这里说的收入是指中、低收入者的户均年收入，而房价则是指一般中低档商品房。这一指标是国际上通行的用于徇房价水平是否合理的重要标志，也是徇我国房地产业是否偏离主要消费群体的重要标志。按照国际标准房价与收入之比应为6：1，两年前上海是8：1，现在估计为10：1。这就是说，房价与收入之比本来就呈不全理的态势，而现在这个态势不但没有改善，且有扩大趋势。这说明，近两年来上海居民收入有了一定提高，但提高的幅度远低于房价上扬的幅度。
篇二：房地产研究报告
房地产业研究报告
一、产业界定及产业特性
（一）产业界定
房地产是房屋和土地作为一种财产的总称，它包括了土地及土地上的改良物，如建筑物、道路、停车场等，一般来说，我们通常所说的房地产是就城镇房屋和土地而言的，故
房地产也可称为城镇房地产，本报告讨论的房地产就特指这一含义。按照商品房屋用途来划分，房产可分为商品住宅和非商品住宅两大类，前者包括普通商品住宅、经济实用房和别墅、高档公寓，后者可分为写字楼、商业营业用房等。
（二）产业特性
1、房地产业的发展具有周期性
房地产业是进行房产、地产的开发和经营的基础建设行业，属于固定资产投资的范畴，受国家宏观经济政策的影响非常大，因此，同国民经济的发展具有周期性一样，房地产业的发展也具有周期性。而且，房地产在国民经济中具有一定的先导性。
2、房地产业具有很强的产业关联性
房地产与国民经济的许多行业都有着密切的关系，具有很强的产业关联性，如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都与房地产业密切相关，据统计，中国每年钢材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地产开发建设中。因此，房地产业的发展能促进这些产业的发展，其比例达到1：1.17，即每100元的房地产销售能带动相关产业170元的销售。另外，房地产业的发展也能促使一些新行业的产生，如物业管理、房地产评估、房
地产中介等。由于房地产业的具有很强的产业关联性，因此房地产业对国民经济的贡献率很高，中国房地产业对国民经济的贡献率为1-1.5个百分点，也就是说目前中国8%的GDP 增长速度中，有1%-1.5%是由房地产业贡献的。
3、房地产业的发展具有地域性
房地产是不动产，当某一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，不可能象其它商品一样，通过房地产在地区之间的流动来使这种不平衡或差异缩小甚至消失。房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，若某一地区经济发展水平高，相应地当地居民收入水平也高，从而当地的房地产市场的需求就大，房地产价格就高，当地的房地产业就会呈现出良好的发展势头。
4、房地产业的发展受产业政策的影响非常大
政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下方面来体现，其一，政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；其二，政府的各项税费会影响到房地产的价格，从而影响到房地产的销售状况；其三，政府对房地产交易所采取的政策会影响到房地产的流通状况。
二、现状分析
（一）房地产开发商的现状分析
1、房地产商数量多，分布不均
1986年，中国房地产开发商只有3000多家，到了1995年，房地产开发商已达到33482家，是迄今为止房地产开发商最多的一年。此后，全行业进入调整阶段，许多房地产开发商由于亏损而破产，房地产开发商数目有所减少。98年以后，伴随着房地产业的复苏，中国房地产开发商数量呈现出稳定增长的趋势，99年底，全国房地产开发商达25600多家。
2、企业的区域分布具有较高的集中性
全国一半以上的房地产开发商分布在广东、上海、北京、江苏、浙江等东部地区的12个省市中，西部边远地区不仅开发商数量少，而且企业规模也不大，在盈利水平、经营能力、创新意识等方面远不如东部地区。东部地区的企业竞争已从资金实力和土地开发权的竞争走向品牌、营销、服务等方面。
3、企业的经济类型具有多样性，民营企业或股份制企业的发展趋势远远好于国有企业
在全国房地产开发商中，以国有企业为主，多种经济形式并存。96年国有企业所占的比重最大，达到41%；集体企业所占的比重为22.4%，位于第二位；股份制企业排在第三
位，比重为13.1%；外商投资企业和港澳台投资企业合起来所占的比重为20.1%。从近两年的发展趋势来看，由于企业改革的不断深化，许多国有企业和集体企业都改制为股份制企业，股份制房地产开发商所占的比重越来越大。在各种类型的所有制企业中，私营企业或以私营为背景的企业发展前景好过国有企业，前几年各地区排名前几位几乎都是国有企业，而经过93至97年的调整后，排名前几位几乎都是私营企业。
4、企业规模偏小，资质结构有待优化
中国房地产开发企业普遍规模偏小，96年中国房地产开发商的平均注册资金为1732万元，全国最大的房地产开发商的净资产不过为10多亿元，与国外房地产开发商动辄几十亿、几百亿美元相比，相差甚远。房地产开发商规模偏小导致开发出的楼盘也偏小，既有规模、配套设施又好的楼盘更少。96年，中国房地产开发企业的资质结构是：一级企业和二级企业所占的比重仅为17.3%，五级以下的企业所占比重为17.5%，大部分企业的资质为三、四级企业.由于资质低的企业抗风险能力弱、融资能力差、开发力量弱，所以它们很难经受得住市场竞争的考验。
5、房地产开发商进入微利阶段
90年代初，市场对房地产的需求量很大，开发企业营业
利润高，吸引了更多的企业进入这个行业，出现了房地产泡沫。又由于1993年下半年房地产业成为宏观调控调控的重点对象，相当一部分企业出现严重亏损，全行业的平均营业利润降低，房地产开发商进入微利阶段。
（二）市场供给状况分析
1、中国房地产业的开发投资状况
（1）房地产业的投资增长速度。中国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的，92年至93年是房地产开发投资的高峰时期，94年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，98年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，XX年前10月，全国房地产业开发投资同比增长36%。
（2）房地产业的投资结构。1996年开始，中国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，98年住宅投资占房地产业的投资比例为59.2%，XX年1至9月，这一比例己上升为69%，办公楼投资和商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化符合房地产业的发展规律。
（3）投资的资金来源状况。从资金来源的主体来看，三级以上的房地产开发商是房地产业的投资主体，所占的比
重超过了50%，从整体上看，一、二级企业己经有了一定的规模效益，而四级以下的企业规模效益较差，但这些企业所占的投资比重仍然偏大，特别是无级别的企业所占的投资比重高达20%，这说明房地产业的投资还有待进一步优化。
2、土地资源的供给状况分析
土地资源的供给状况决定了房地产开发的规模，改革开放前，中国土地使用权是通过无偿划拨而取得的，1988年，新的《土地管理法》实施后，中国土地使用权可以依法转让，从而使得土地市场空前发展。目前，土地的供给出现了以下两个新特点。
（1）土地的供给方式出现了变化，有偿供地比重不断提高，在具体的出让方式中，土地招标、拍卖比重有所提高。
（2）土地转让价格略有下降，价格水平的地区差距进一步扩大。近两年，国家有关部门对土地转让价格的具体构成作了调整，基准地价趋于合理，96年在国家计委、财政部颁布的全国性减免48项税费的办法中，涉及土地转让价格的有10项，各地方政府也纷纷出台政策，减少土地转让中的税费。
3、商品房的新开工面积、施工面积和竣工面积分析
XX年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都
出现了快速增长的势头。
（1）新开工面积快速增长。93年至96年，国家实施房地产业调整后，新开工面积逐年下降， 96年新开工面积降到了谷底，97年新开工面积开始回升，98年受住房制度改革的影响，新开工面积增速加快，高达33.7%，99年新开工面积有所降低，但XX年又呈现快速增长之势。
（2）施工面积。96年的新开工面积比95年减少，但施工面积却在增加，这是由前几年新开工工程较多所引起的。98年施工面积增速较快，达7.8%，考虑到98年新开工面积增速达33.7%，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。
篇三：中国高档别墅产品形态及发展趋势报告
XX中国高档别墅产品形态及发展趋报告
［更新时间：XX-9-19 ］
中宏数据库教研支持系统试用版
一、别墅市场及运行状况
1．1别墅市场与价格
1．1．1政策回顾
从XX年开始．国家出台一系列政策对别墅市场加强
调控。XX年．这些政策得到深化、补充与落实．政策执行的力度和效果逐渐明朗化。而别墅市场则在种种限制之下继续发展，并保持了强劲的走势。
土地政策方面： XX年2月18日，国土资源部发布《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》（国土资发[XX]45号）．要求停止别墅用地供应；XX年9月14日．国土资源部再次发布《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》（国土资发1XX]356号）；XX年3月31日，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（71号令）．要求就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在XX年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。
金融政策方面：XX年6月13日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发[XX]1 21号）．严格限制高档商品房开发贷款和个人购买高档商品房及二次购房按揭贷款；XX年4月27日，国务院发出通知．决定适当提高包括房地产开发在内的四大行业固定资产投资项目资本金比例．房地产开发（不包括经济适用房项目）由20％及以上提高到35％及以上。在XX年4月30日开始执行
的《关于进一步加强产业政策和信贷政策协调配合控制信贷风险有关问题的通知》中提出，要控制由于固定资产投资的过热而导致的房地产行业的金融风险。这些都被视为是”121文件”精神的延续。
此外，XX年8月12日，国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[XX]18号）．明确提出要控制高档商品房建设。在国家的一系列政策出台后，各地方政府部门很快做出了反应。
国土资源部45号文件发布后之初，北京市国土资源和房屋管理局土地出让处有关负责人就公开表示，北京作为一级地方政府．在中央没有新的政策出台之前，将会坚决执行国土资源部的政策．停止新开别墅项目用地的供应北京市的国土规划部门，将不会受理别墅类住宅用地的规划审批。XX年1 1月，北京市政府办公厅颁发了《北京市政府转发国务院关于深化改革严格土地管理决定的通知》．要求”继续停止高档别墅类房地产、高尔夫球场等用地的审批”。上海市近两年对高档别墅项目的批建控制非常严格，别墅用地的供应量极小。
同时．还采用一系列办法抑制别墅市场和高档住宅市场上的投资行为：XX年7月7日．中国人民银行上海市分行发布的《上海市信贷投向指引（XX）》，对高档商品房贷款和两
套以上住房贷款采取了更加严格的贷款政策；XX年4月20日．上海市政府出台了《关于预售商品房转让问题的决定》．规定从4月26日开始．预购人购买的预售商品房在取得房地产权证前不能转让：从XX年3月6日起，上海税务局开始对个人出售购入不到一年的普通住房所得收益征收5．5％的税收．其中5％为营业税，O-5％为城建税和教育附加税。
同时．广东省也提出了相应的措施。XX年8月．广东省国土资源厅《XX年经营性房地产项目用地计划》中要求“严格控制高档商品房的土地供应．停止别墅类用地的土地供应，增加普通商品住房的用地供应量”，深圳市发展计划局也在XX年6月发布的《深圳市产业导向目录》中将新建别墅列入严格限制的项目，原则上不准新建。
1．1．2北京市场状况
XX年北京高端别墅市场有效供应不足而需求旺盛。根据大中华别墅网的统计．XX年，北京别墅推出新盘55个，其中开盘项目共36个．主要分布在昌平、朝阳、海淀、顺义、密云和房山，其中昌平和朝阳的供应量最高。开盘项目中单一类型项目有20个．其中独栋别墅10个，联排别墅8个，叠拼别墅2个；未开盘项目中单一类型有14个．其中独栋别墅10个，联排别墅3个，双拼别墅1个。尽管在推
出的新盘中，独栋别墅项目占了较大的份额，也说明目前高端别墅相当走俏。
在供不应求的情况下．北京别墅市场销售形势良好。高端产品中除嘉浩国际的巨大体量不能短期释放而导致现阶段出售比率较低以外．其他项目都维持相当高的出租和出售比率。同时高端产品在目前的北京住宅市场还不具备任何的可替代性，这大大扩展了其生存空间。相比之下，中低端产品的价位和档次具有很强的可替代性。远、近郊公寓、低密
度的板楼等都可能形成竞争。因此中低端项目需在产品设计、环境营造上制造优势而并不能单纯的依靠低价战略来弥补。
通过对搜房网公布的新开盘项目进行统计，除去价格不详和没有给出均价的项目，总计为22个。．高端产品市场供应很少，近年来的新盘中除了紫玉山庄三期、西山美庐、大湖山庄、莱蒙湖别墅以外．真正高端产品的数量非常少。新开盘项目的价格定位多数是在10000元／平米以下．而且物业类型也较为丰富，尤其综合开发的项目往往都搭配一定数量的Townhouse以增加可售面积，纯别墅尤其是高端纯别墅的开发反而受到了很大程序的冷落。别墅市场本身以及高端产品存在的巨大风险使得更多的开发商采取理智和谨慎
的态度．这客观反映在目前的开发取向上。但是高端市场目前的供需差异也吸引了更多后来者。目前酝酿中的几块别墅开发用地都在朝高端方向努力，预计未来市场平均价格会进一步走高。
别墅二级市场表现良好．XX年上半年，别墅的平均月租金报价为每平方米20美元左右，高档公寓的平均月租金报价从第一季度的每平方米10．9美元上升至第二季度的1 1．4美元，中高档商品房的平均月租金报价为每平方米50元人民币左右．房屋租赁的年回报率约为6％一7％。这一租金水平支持房产投资者以租养房应该没有大的问题，而根据目前市场发展的情况，投资者可以考虑从原先短期炒作获取暴利向长期投资获取稳定回报的方式转变。
目前．别墅市场最大的空置还是中等偏低品质的别墅。尤其一些在户型设计、环境规划和价格水平上都没有竞争力的老项目是空置的主要来源。高端市场的空置主要集中在大户型，如香江花园所剩的基本是500平米以上户型；中端市场的空置主要源自于户型设计或者环境规划的不合理．如华中园别墅：低端产品的空置问题主要来源于经济压力。很多项目奉行低端低价策略，靠提高容积率来解决财务压力，但过低的价格和较大的面积结合总价水平还是超过了一般消费者的承受能力，因而导致空置。
1．1．3上海市场状况
XX年上海别墅市场供求基本平衡．价格持续上升。供应量方面，全年上海别墅供应面积为147万平米；虽然XX 年以来新增别墅用地非常少，但是，不少开发商已经在几年前储备了大量土地．同时，XX年之后的用地供应减少对别墅项目供应的直接影响还不明显，因此，别墅供应量依然可观。成交量方面，XX年，上海别墅成交量为154万平米，略超过供应量．总体上呈现供求平衡的态势。时间上，第三季度市场火热．成交量明显超过供应量。地域上．青浦和南汇成交量大于供应量，消化了相当一部分存量：而闵行、松江和奉贤等区成交量小于供应量。
XX年．上海别墅价格上涨幅度比较大，年底均价全面超过10000元，平方米．高档项目则通常在XX0元，平方米以上，也有部分项目达到30000元／平方米。具体的价格与项目定位、产品质量以及地段条件相关。至于单套售价，上海别墅更是雄踞全国之首。较好的项目．由于单价高，户型大．又追求居住人群单一化，单套售价常在800万元以上，更有部分项目超过XX万元甚至5000万元。
同时．上海市不同区域内别墅价格差距逐渐拉开．这是本年度一个比较突出的变化。按照平均价格计算．浦东区别墅价格最高，原因是该区新推出的项目以豪宅居多。而闵
行、松江两区虽然有上海最豪华的富人区．由于推出了较多的经济型别墅项目，平均售价比浦东要低。
从今年初上海别墅市场的表现来看，只要宏观经济和金融环境基本保持稳定．XX年可望继续XX年的上涨行情。由于前两年严格控制别墅用地的土地政策的影响将逐渐显现，未来别墅的供应量将有所减少，但仍将保持在每年1 OO 万平米以上。随着近郊可开发土地的减少和上海城市干道不断向外延伸，别墅项目的分布将更为广泛，更多的景观和交通资源将被发掘出来．并形成新的别墅集中区。
XX年上海别墅租赁市场也十分活跃。前几年，上海别墅的大供应量一度导致空置率居高不下．但去年则一扫颓势。根据戴德梁行的报告．上海别墅租赁市场前三个季度租金和入住率持续上升。第四季度虽有微幅回落．但是租金和入住率与第三季度相近。从地域上看，浦东地区因为机场和工业园区等因素，入住率较高，基本呈现供不应求的态势，第二季度平均入住率更达到95％以上。相比之下．浦西地区入住率较低，而租金则稍贵。预计XX年租赁市场依然将保持强劲势头其原因是上海经济发展迅速．聚集到上海的大型跨国企业高管人员人数不断增加，对高档临时居所的需求也相应增加。
1．1．4珠三角市场状况
XX年．广州独立式别墅市场不断升温。供应量尽管与前几年的迅速增长期相比有所减少．但绝对量上仍十分可观，除”汇景新城”、“宏城花园”、”桐林美墅馆”等此前开盘的项目继续销售外．”碧桂园凤凰城”、“广州雅居乐花园”、“星河湾”等都有新的独立式别墅组团推出．此外XX年中还有“珠江别墅”、”珊瑚湾畔”、”五溪御龙湾”、”祁福南湾半岛”、“班芙”等一批项目开盘，其中相当部分都是纯独立式别墅项目。而独立式别墅项目的销售情况同样良好．除了港澳客户、外商、金领阶层等传统消费群体继续对中高档独立式别墅项目形成有效的支撑外，近年来多次置业需求的显著上升使得相当部分中高收入白领阶层也成为独立式别墅消费群体中新的组成部分，并引发了经济型别墅的热销和供应量的显著提升。目前近郊片区和远郊区市中每栋150万-300万价位的中档别墅和经济型别墅销售情况最好，而少数价格低于150万甚至在100万以下的经济型别墅也取得了可观的销售业绩。
市区范围内独立式别墅新增供应量趋于停止直接带动了二手市场和租赁市场的发展。XX年二沙岛片区独立式别墅的租赁价格不断攀升，一年中上涨幅度超过了10％，且仍处于稳步提高的过程中，二手独立别墅出售价格也持续走高．但仍处于有价无市的情况。而市区内新河浦、华侨新村等地的一批老别墅同样受到市场的追捧，租金和出售价格也
有较大幅度的提升。相比之下．近郊各片区和远郊区市二手独立式别墅受关注程度要弱得多，但其租金水平和出售价格也保持了相对地稳定。
深圳独立式别墅市场的情况与广州存在较大的区别。由于政府对别墅的相关限制（主要集中在土地供给）着手较早，且深圳土地价格持续走高，使得独立式别墅项目开发成本较高，再加上其他住宅类型特别是叠拼、联拼别墅的迅速发展，使得独立式别墅的整体市场规模正在迅速缩小。目前，深圳新推出的独立式别墅项目数量较少，且多数为定位于尖端客户的豪宅项目，而原属于经济型、中档独立式别墅甚至高档独立式别墅的大部分市场已经转而被中高档公寓式住宅和联拼叠拼别墅所占领。以XX年为例，在年内开盘的真正意义上的独立式别墅项目仅有”观澜高尔夫大宅”一个．此外”波托菲诺别墅”和“天琴湾”也在年内开始内部认购等前期销售工作，另有此前推出的“硅谷别墅“、“仙湖山庄”等若干项目有少数单元仍然在售．可见市场中的新增供应量极其有限．且“观澜高尔夫大宅”、“波托菲诺别墅”和“天琴湾”都是单位面积售价在25000元左右的豪宅项目。从目前的政策环境和市场环境看，类似的局面还将继续延续下去，独立式别墅的新增供应量将保持少而精的特点，每年的供应量将十分有限，但基本将定位于尖端的豪宅市场，且品质和档次有可能进一步提高。
中国百货商业协会：2018-2019年度中国百货零售业发展报 告 报告显示，2018年，社会消费品零售总额38万亿元，比2017年增长9.0%，扣除价格因素实际增长6.9%，这是多年以来增速较低的一年。其中，限额以上零售业单位中的超市、百货店、专业店和专卖店零售额比上年分别增长6.8%、3.2%、6.2%和1.8%。各个业态增速普遍放缓，线上线下都面临较大压力。 百货业态经历多年的痛苦转型，整体有触底回升迹象。例如，SKP在2017年单店125亿元销售的基础上，2018年销售再创135亿新高；银泰百货年度同店比大幅增长37%；王府井集团2018年净利润为近五年最高；远东百货在大陆的业务10年来首度由亏转盈；百盛集团在2017年扭亏为赢，2018年继续向好。 本报告由中国百货商业协会、香港冯氏集团利丰研究中心共同撰写，香港冯氏集团利丰研究中心根据本报告撰写制作英文报告，并同期发布。 1、总体发展持续向好 从百货业发展的负面影响看，对百货最大两次影响，一是限制三公消费，二是电商分流，前者的影响已大致消化完成，后者也过了峰值，其它影响因素都是其次的、微弱的，所谓“利空出尽”。从正面利好看，主要是消费升级和政策利好，前者关于是降级、分级还是升级的讨论很多，从大方面上一定是不断升级的。政策方面，促进进口和关税下调等，有利于百货店的商品升级和价格下降、《电商法》限制了海外代购的无序发展，促进了高端商品消费的回流。 2、更多采用线上工具 线上线下融合是大趋势，百货使用线上工具的空间更为广泛，人、场、货的联接都需要线上工具的支持。从技术和手段应用上，不仅限于电商网站，也包括公众号、小程序、社群营销、APP等。从实现的功能上，即包括商品查询与订购、物流服务，也包括基础的信息沟通、会员维护、积分或优惠券查询与使用、储值卡查询等。多种手段，发挥不同的作用。 3、并购重组案例多发 从长远看，并购案例将继续增加。一方面是市场不乐观，部分企业销售和利润下滑，经营出现困难，需要找买家。另一方面，目前市场的增量非常有限，更多是存量资源的整合，经营质量好、确立了竞争优势的企业，将主要通过并购方
家具行业物流管理问题研究 （一）我国家具行业现状及趋势分析 进入21世纪，我国政府提出加快城市化和小城镇化建设步伐。党的十六大提出，全面繁荣农村经济，加快城镇化进程，以便进一步拉动消费市场，扩大消费领域。国家的这一举措，必将进一步促进我国的住宅建设，因而会使与住宅相关的行业得到发展。国务院根据社会需求和发展的需要，提出了住宅产业化，这一举措将带动与住宅配套几万种产品的标准化、系列化和产业化。由于住宅产业化的发展，住宅作为一种商品进入市场，为各类家具和配套产品提供了发展空间。 国内家具销售形式有以下几种：一是大型家具商城，由生产厂家租用场地销售家具，也有经销商租用场地经营家具，前者占绝大多数，经营品种以民用家具为主，同时兼有办公家具。二是经销商自建或租用销售场地完全采取采购自营方式经营。三是专卖店经营，一般是单独品牌自营，以国内较大生产企业和国外著名品牌为主。四是百货公司开辟场地经营家具。上述几种经营方式是家具销售的主要方式，另外，还有以招投标方式进行的家具定货，大部分是以政府采购方式进行，根据国家颁布的招投标法，由国家认可的部门，向企业发招标书，由家具生产企业投标，中标单位生产家具样品，经审查合格后，按照用户要求生产交货。我国家具市场还不成熟，家具经销商队伍还没有形成，正处在成长过程中，整个家具市场还需要在自我完善的同时，不断加大资金投入和采用先进的管理模式。我国的家具市场销售以家具商城为主，据业内专家不完全调查统计，目前国内5000㎡以上的家具流通场所超过2500家，1万㎡以上的有900多家，2万㎡以上的有500多家，3万㎡以上的有100多家，5万㎡以上的有30多家。此外，还有像广东顺德市乐从和龙江两镇相连的近200万㎡的家具一条街，苏州市蠡口面积达20多万㎡的家具市场，东莞市厚街镇近20万㎡的家具大道等等。总之，我国各地专业家具流通场所经营面积已经达到2000万㎡。另外，还有大量的家具专卖店以及大型百货商场经营家具。而在销量上，我国家具市场上中低档家具品种繁多，出现供大于求的局面，而高档家具还不能满足市场需求。国内生产高档家具的能力不足，从加工手段，工人技术水平以及原辅材料的供应都不能满足生产高档家具的条件，国内销售的高档家具很多是进口的。当前中高档家具的生产正在增长，质量差的低档产品逐渐退出市场。 据资料显示，目前中国家具企业数量和从业人员数量在世界上名列第一，中国已成为家具出口和消费大国。在中国家具业迅猛发展的同时，广大家具企业同时也面临着一个无法回避的问题：庞大的家具物流业务如何处理，是应该自己承担物流义务，还是将此物流业务外包出去，是广大家具企业必须做出的选择。实践证明，工业化程度越高，家具的“异地产销”特征越明显，家具物流的重要性越不容忽视。家具制造企业要想最大限度地获取经济效益，就必须在降低家具原材料损耗、提高劳动生产率的同时，重视“第三利润源”——家具物流。在我国，家具生产企业物流是一个明显的薄弱环节。众多的企业存在物流管理不畅，时间、空间浪费大，物料流混乱，重复搬运，流动路径不合理，产品供货周期长，废弃物回收不力等问题，这不仅直接阻碍企业生产效率提高，而且占用大量资金，成为企业发展的包袱。同时，企业本身物流管理混乱，物流水平低下，企业和社会第三方物流的结合就缺乏粘性。目前，家具企业运作模式主要是推动式生产，即根据销售订单安排生产，制定生产计划。家具生产周期较长，供应链环节比较多，从原、辅材料采购到备料、加工最快也要一个月，再加上产成品运输时间，需要将近两个月时间才能将产品交到顾客手中。所以，为了尽量缩短从生产到销售的时间，降低企业成本，物流系统正式化、标准化就显得极其重要。如果没有第三方物流商的适当配合，不仅会因为二次运输而增加额外的物流费用，还会造成顾客投诉并要承担顾客退货的风险。目前中国大型家具商场几乎都采取商物分离的方式，基于这些因素，物流对于家具行业的重要性可见一斑。对于家具行业来讲，物流活动绝不仅仅是单纯
江苏省房地产开发企业别墅、高档公寓竣工价值3年数据洞察 报告2019版
前言 江苏省房地产开发企业别墅、高档公寓竣工价值数据洞察报告围绕核心要素房地产开发企业房屋竣工总价值，房地产开发企业住宅竣工价值，房地产开发企业别墅、高档公寓竣工价值等展开深入分析，深度剖析了江苏省房地产开发企业别墅、高档公寓竣工价值的现状及发展脉络。 江苏省房地产开发企业别墅、高档公寓竣工价值洞察报告中数据来源于中国国家统计局等权威部门，通过整理和清洗等方法分析得出，具备权威性、严谨性、科学性。本报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。 本报告从多维角度借助数据客观反映当前江苏省房地产开发企业别墅、高档公寓竣工价值真实状况，趋势、规律以及发展脉络，江苏省房地产开发企业别墅、高档公寓竣工价值数据洞察报告必能为大众提供有价值的指引及参考，提供更快速的效能转化。
目录 第一节江苏省房地产开发企业别墅、高档公寓竣工价值现状 (1) 第二节江苏省房地产开发企业房屋竣工总价值指标分析 (3) 一、江苏省房地产开发企业房屋竣工总价值现状统计 (3) 二、全国房地产开发企业房屋竣工总价值现状统计 (3) 三、江苏省房地产开发企业房屋竣工总价值占全国房地产开发企业房屋竣工总价值比重统 计 (3) 四、江苏省房地产开发企业房屋竣工总价值（2016-2018）统计分析 (4) 五、江苏省房地产开发企业房屋竣工总价值（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国房地产开发企业房屋竣工总价值（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国房地产开发企业房屋竣工总价值（2017-2018）变动分析 (5) 八、江苏省房地产开发企业房屋竣工总价值同全国房地产开发企业房屋竣工总价值 （2017-2018）变动对比分析 (6) 第三节江苏省房地产开发企业住宅竣工价值指标分析 (7) 一、江苏省房地产开发企业住宅竣工价值现状统计 (7) 二、全国房地产开发企业住宅竣工价值现状统计分析 (7) 三、江苏省房地产开发企业住宅竣工价值占全国房地产开发企业住宅竣工价值比重统计分 析 (7)
中国养老产业背景分析 据统计，2007年我国60岁以上的老年人口已经达到1．43亿，超过了总人口的11％。据预测，2030年我国的老年人口将达2．48亿，2050年将达4．37亿，届时老年人口的比重将达到总人口的31．2％，也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人。 联合国将“60岁以上人口占总人口比例10%，或65岁以上人口占总人口比重达到7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准，我国在90年代末就已进入老龄化社会。2007年底全国60岁以上人口达到1.53亿人，占人口总数的11.6%。（1）老年人口基数大 60岁以上老年人口已达1.53亿，是世界老年人口总量的1／5，是亚洲老年人口的1／2。（2）老年人口增长速度快 到2045年左右，中国60岁以上人口将占到总人口的30%。该过程发达国家用了100年。（3）高龄化趋势明显 目前80岁以上老年人口达1300万，约占全国老年总人口的9.7%，而且每年增加4.7%。人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一。 随着我国老龄化人口规模的快速膨胀，养老问题是事关公平与稳定的重大社会问题。如不立即着手解决老年人的养老问题，将无法集中高效使用有限的社会优质劳动力资源，直接影响到国民经济的可持续发展。会给政府带来沉重的负担，严重影响社会的发展与进步。（1）历史欠帐较多 在计划经济体制下，社会没有完成养老积累，这个包袱留到了现在。（2）“未富先老”，人口老龄化与社会经济发展水平不相适应 欧美一些发达国家在进入老龄社会时，人均国生产总值一般在5000━10000美元，我国目前尚不足3000美元，是典型的“未富先老”国家。（3）家庭养老负担加重 生育率下降、人均寿命延长直接导致家庭供养资源减少，子女养老的人均负担成倍增长。“421”模式将成为中国今后几十年的主流家庭模式。（4）目前养老方式与实际需求不匹配 中国的传统文化决定了单纯以进入养老院的养老方式无法满足现实的养老需求，中国的主流养老模式应为社区居家养老。 养老产业的政策解读 我国政府已开始高度重视养老问题，养老产业面临前所未有的发展机遇 （1）十七大《报告》在“加快推进以改善民生为重点的社会建设”开篇就
2018年中国家具行业市场前景研究报告中商情报网讯：家具行业是我国国民经济重要的民生产业和具有显著国际竞争力的产业，在满足消费需求、提升生活品质、促进国际贸易、充分吸纳就业、推动区域经济、构建和谐社会等方面起到重要作用。随着居民收入水平的提高，以及对居住环境的逐步重视，消费者对家具家居用品的个性化需求日益增加。定制家具凭借对家居空间的高效利用、能充分体现消费者的个性化消费需要、现代感强等特点，成为近年来家具消费领域中新的快速增长点。 《中国家具行业“十三五”发展规划》提出家具行业“十三五”期间主要的目标：家具行业要主动适应经济新常态，加快转变发展方式，保持行业稳定发展。进入中高速发展阶段后，稳中求进将是家具行业发展的总基调，保持主营业务收入年均9%-10%左右的增长。家具行业要进一步加强贸易交流，适应全新国际形势，充分打造行业合力，积极应对贸易摩擦，提升产品附加值和对外贸易水平。要继续巩固和提升中国家具在国际市场的主导地位，保持家具出口值年均3%-5%的增长。 家具行业要挖掘细分领域、深耕国内市场。要充分消化和理解国家政策规划，不断调整行业发展方向，适应人民群众多样化的消费需求。要继续扩大消费需求，释放消费潜力，保持家具类商品零售额年均8%-10%的增长。并且对盈利水平有了明确的规划，保持家具行业主营业务利润率年均达到6%左右，保持利润总额年均15%以上的增长。 一、家具行业产业链 从家具的产业链分析来看，家具产品的种类不同，所对应的上游产业也不同。木制家具制造业的上游主要为木材加工业，所选木材的产地、品种会对家具的成本产生不同影响。床垫制造业的上游为钢材、海绵和纺织等原材料的制造业，这些原材料市场化程度高，为床垫制造提供了充足的保障；另外，新材料新技术的应用为生产新型床垫提供了可能。 家具制造行业的下游为各类销售终端，主要包括专业家具专卖市场、超市、实体店等，知名的专业家居市场有宜家家居、索菲亚、红苹果家具等。随着城市化进程的加快，家具销售终端的覆盖领域不断扩张，对消费者的影响力也不断增强，销售商种类和数量的增多、销售方式的多元化有利于家具产品的终端消费。
我们的观点 养老市场规模巨大。全国老龄办数据表明，2010年我国老年人口消费规模达到1万亿元，预计到2020年将达到3.3万亿元，2030年达到8.6万亿元，2040年达到17.5万亿元。而从2014年至2050年间，中国老年人口的消费潜力将从4万亿元左右增长到106万亿元左右，占GDP的比例将从8％左右增长到33％左右。我国将成为全球老龄产业市场潜力最大的国家。 人口老龄化+政策+老年人消费行为，三大动力促使养老产业的春天来临，行业空间巨大。 我国从2000年始已进入老龄化社会。14年我国65岁以上老年人口达到1.38亿，占总人口比例为10.1%,预计2020年这一比例会达到12.8%。 政策支持加大，仅近两年国务院、各部委就制定发布了养老相关政策十余条，从养老服务体系建设、服务标准化、养老机构改革、养老保险制度、养老金并轨等多方面指导、支持我国养老产业的发展。其中2015年2月25日，民政部、发改委等10部委联合发布《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》，预示我国养老产业迎来新的阶段。 同其他消费群体相比，老年群体由于在生理、心理、经验等方面有着明显的差异，因此，老年市场的消费行为也具有了其自身的特征，包括自住消费性强、习惯稳定和行为理智、追求实用便利等。老年人的这些消费特征也决定了养老用品和服务与其他相比存在着不同之处，从而形成了特殊老年人消费市场。 结合国际经验，居家养老模式在中国将成为领先模式。 国际案例：从日本、美国的养老模式来看，居家养老也是海外国家最主要的养老方式。部分有社交需求经济状况较好的老年人可以选择在养老社区享受晚年生活，与地产商合作进驻的养老服务机构提供日常的照护服务。只有很少部分不能自理或者子女没有照顾能力的老年人会入住养老院进行养老。综合观点：在中国最佳的养老解决方案，居家养老模式，其中首推natali和安康通，优点：易于复制，成熟的经验可以在中国复制。 1、日本养老模式对我国养老产业的启示。 完善养老社会保障、养老保险体系。日本在法律法规、社会保障、养老保险体系上的建设走在了世界前列。日本养老体系层次分明，政府、社会、个人角色清晰，相互配合。同时日本独具特色的介护保险制度对于我国护理保险制度的建立也是极好的案例。 可借鉴居家养老+养老服务的模式。日本和我国家庭观念相似，均以居家养老为主，同时日本强调养老服务产业的发展也适合我国的国情，具有借鉴意义。大力培养养老服务专业人才，尤其是护工。日本的《介护保险法》规定，在养老机构里，每3位入住者必须配备1名有介护士资格的专业人员。介护士和护士是不同的专业，介护士都是来自大学社会福利护理专业的毕业生，持有2级资格证。日本有着优质的介护士培养体系，为养老产业培养了专
别墅高档公寓行业研究报告 篇一：上海别墅市场研究报告 一、上海市别墅市场总析 从松江九亭、长宁虹桥，到浦东康桥、松江佘山，从几十万元的联体别墅，到几千万元的独立式豪华别墅。XX年——上海成了不容置疑的别墅年。 [一]、区域分布 据市场部数据库统计，目前沪上在建别墅有近100个，绝大部分分布在交通方便、环境较好的近郊区，其中闵行、松江和浦东新区和长宁四个区域在售别墅项目总数占到了上海别墅供应量的80%以上。各区域别墅分布情况如下：闵行32%，松江25%，浦东新区15%，长宁12%，南汇5%，其它区域（青浦、奉闲、徐汇、普陀、宝山等地区）共11%。 [二]、别墅类型 在经济实力允许的条件下，独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选；而连体双拼和连排别墅因其适中的价格，也受到市场的一定青睐。在上海别墅市场，各类别墅占市场总份额中的比例：独立65%，连体别墅为20%，连排别墅为10%，叠加别墅为 [三]、价格分析 通过对在售别墅的总价进行分析发现，目前上海别墅供应量集中在100万至200万价格段，占到了供应量的46%；
其次是总价在200至300万的中高档别墅，占总供应量的17%；而总价在100万以下的经济型别墅和总价在300万以上的豪华型别墅分别为15%和12%。从价格上看，上海别墅市场的产品结构与消费结构基本吻合，不存在大的结构性矛盾。 [四] XX年上海在建别墅（包括联体别墅和独立别墅）156万平方米，当年销售面积约50万平方米。XX年在建别墅大约400万平方米，销售面积约100多万平方米。XX年据不完全统计，上海的别墅共有148个，预计在建别墅面积可能在800万平方米以上。最多的一个月，上市新盘达12个。区域上主要集中在闵行、浦东、松江三地，其中最集中在闵行。很明显，上海别墅市场由前几年的供不应求一下子进入供过于求格局。 当前上海市别墅开发用地近2万亩，平均每个项目的占地面积在10万平方米左右。以综合容积率0.7计算，那么近2-3年内上海别墅市场的供应量达到940万平方米，这还没有计算近两年内新批土地的潜在供应量。上海房地产市场 2-3年内要消化这近一千万平方米的新建别墅，那么平均每年必需卖掉三百多万平米，即一万套以上。 而今年上海市别墅的市场需求量到底有多大呢？从长期需求来看，上海的别墅需求在5-10万套，而目前上海别墅上市的总量还不到1.5万套，仍然有较大空间；但从短期
中国百货行业研究报告 近年，曾经风光无限的百货行业面临着店铺门可罗雀、门店业绩下滑、商场关店潮、物业高空置率等残酷现实。电商冲击和运营成本增加是导致行业压力增大的部分原因，但百货行业今日困境的决定性因素却不在此，缺少对消费者体验和用户需求的深入理解及实践才是当下困局的根本原因。 处在转型升级关口的百货行业想涅磐重生，结合主要消费者群体及其购物行为变化的理解，百货行业可以围绕更方便、更专业、更高性价比、更具体验性四大核心点进行业态重新定位，在场景化、游戏化、智能化等方面更多满足消费者的体验需求，并通过分享和参与来满足消费者的成就感。未来，能够满足消费者商品、体验和参与需求的业态和企业就能得到快速发展。 一、传统百货行业的严酷现实 据2014年百货上市公司业绩TOP30排行榜显示，18家百货企业年度销售、利润均出现不同程度的下滑。2015年业绩下滑趋势更为明显，根据抽样调查，全国60％的百货商场上半年业绩处于下滑状态。不良的经营业绩下，近年来百货行业关店如潮。2013年，知名传统百货企业关店共计24家；2014年共计23家；2015年，知名传统百货企业关店已达63家。高商业地产空置率是另一个严峻问题。在城镇化的背景下，部分房企提前布局商业地产，目前中国的商业地产规模已跃居全球第一。然而，由于经营与消费力的不足，我国不少大中城市、甚至三四线城市的商业地产空置率逐步上升。据统计，沈阳、北京、成都、广州、天津、南京等城市的优质零售物业空置率已经超过6%的警戒水平。
一直在原地踏步，顶多是在扩大面积、升级装修上做做文章。从目前情况看，大中型商场千店一面，定位雷同，忽视了自身特色，商品种类、档次、柜台陈列差异不大，呈现大而全的格局。管理方面大多沿用进销一体、两级管理三级核算的传统管理模式，不仅管理成本高、效率低，而且漏洞大、利润流失大。技术方面，大多数商场配送技术、信息管理技术落后，极少百货店建立了POS、条码技术及后台电脑分析系统，无法做到对企业的物流和资金流进行实时监控，无法有效控制商品库存和营运成本。有的商场即使建立了POS系统，也只是起收银作用。至于电子商务，虽然有越来越多的商场开发，但大多数商场的网站里没有实质的电子商务内容，无法进行电子购物。 (三)市场的变化和新型业态蓬勃发展 从80年代末90年代初开始，超级市场、大型综合超市、便利店、专业店、专卖店、购物中心、仓储式商场等新型业态陆续进入中国，并在近几年得到迅速发展，彻底改变了过去百货商店单一的经营模式。同时，连锁业的迅速发展也冲击着传统百货业。据中国连锁经营协会提供的数字显示，2000年全国有连锁企业2100家，店铺超过32000个，连锁企业实现的销售额达到2300亿元。而这一销售总额，已占到当年社会商品零售总额的6.7%。大中城市连锁店的销售额已占社会消费品零售总额的15%以上。从2001年上半年全国商业连锁业前20强看，上半年销售额比上年同期平均增长48.8%，约为同期全社会消费品零售总额增长率10.3%的5倍。商业发达程度位居全国前列的武汉市，近年来连锁超市业态发展迅猛，也呈现出超市连锁业将“主打天下”、传统百货业退居其次的态势。“洋超市”和本土超市发展均很迅猛。据最新统计资料，连锁超市业态销售额占全市社会消费品零售总额的10%以上。 (四)国际商业巨鳄加快进入国内市场 据不完全统计，目前世界50家最大的零售企业，已经有70%在中国“抢滩登陆”，知
中国家具行业发展分析报告 摘要：中国家具业经过近20年的发展，现已初具规模，逐步走上了现代工业化的道路，但快速发展必然引起行业的整体无秩序，中国家具业仍然是一个被人们所忽视的行业。近年来，行业中所曝露的问题日益显现，整个行业的战略结构亟待改革。本文从中国家具行业成长历程、家具产品风格及行业所处环境进行分析，指出其中的存在的问题并针对问题提出相应的对策。 关键词：家具制造业，家具文化，行业标准 一、前言 家具伴随着人类文明的发展，已有数千年的历史。家具从来就是民族文化的深刻体现。中国家具从古代简单粗糙的案、几到明清富丽堂皇的桌椅、床具无不反映着人们生活方式与改造文明的进步。在中国的近代历史上，几经过制度的变迁，加上现代经济一体化的推进，体现在家具之中的这种中国传统文化正在流失，西方流行家具样式强势入侵，国人似乎已经遗忘了中国还有着明珠美称的明清家具工艺技术。一味地模仿他人的设计，虽然在某方面迎合了一部分人的市场，但是没有属于自己的东西将断送自己的前程。 中国家具大规模的工业化制造是近20年的事，这是社会化大生产的必然结果。中国家具业的发展可谓迅速，2003年家具行业总产值达2040亿人民币，出口73.33亿美元。在一些地区，家具行业已成为当地的支柱产业。但是迅速发展起来的行业，都没有建立起一个完整的行业体系，市场竞争很不规范，有建立起来的标准在执行上也很不到位，时常产品抽查合格率在60%以上。另一方面，家具行业的相关产业链和知识服务性机构远远跟不上行业的正常的发展。 二、目前中国家具发展现状 家具作为民众的大宗消费品，在人民生活水平迅速提高，住宅建设飞速发展的情况下，市场容量巨大，行业的平均利润率远高于社会平均利润率，因此家具业是各行业中资本投入和规模扩充最为突出的一个。８０年代初，全国的家具企业为３５００家，从业人员３０万人，总产值５３．６亿元；至１９９８年，全国家具企业已达３万家，从业人员２００万人，总产值７８０亿元。而目前全国现有家具生产企业５万多家，从业人员约５５０万人。预计到明年，我国家具产值可达２５００亿元左右，较２０００年翻一番。从１９９６年的１２．９７亿美元到２００２年的５４．１７亿美元我国家具出口额平均增长３０％以上。而预计明年出口将达７５亿美元左右。尽管如此，我国由于人口众多，人均家具消费不足８美元（６０～７０元人民币），是巴西、菲律宾、泰国等发展中国家人均消费２５～２７美
全球中心豪宅的深圳版本—“亚洲最高公寓”东海国际公寓 在2016年3月中国十大超级豪宅评选中，东海国际公寓荣膺前三甲。这一次，东海国际公寓再次代言深圳，入围亚洲十大超级豪宅，揽获世界级殊荣。 此次亚洲十大超级豪宅评选调查对象覆盖了亚洲范围内各大城市的知名别墅和高档公寓楼盘。以世界地产研究院开发的“豪宅指数模型”LEI（Luxury Estate Index）为基础，同时参照了国际上关于奢华地产排名的通行标准，涉及指标包括地理位置、自然资源、建筑设计、周边环境、配套设施、物业领先度等等，最后测评出前10名超级豪宅。东海国际公寓在以上方面的评分极高，获此殊荣，实至名归。 ★纵观全球各大核心城市，成为时代焦点的不是那些传统的别墅，而是作为城市地标在中心出类拔萃的公寓豪宅。尤其是中心行政商务公寓，不但占据城市核心稀缺资源，更注重居住功能、圈层营造及配套与服务的全面提升。★现代社会商务竞争转瞬即逝，要求商务、金融决策高效及时、快速反应，越来越多的顶尖商务人士为了更好地维持工作状态，保持与市场以及时代的活跃度，同时也为了交流会客、个人收藏、高端聚会等需求，而选择在中心地段拥有一套高端的商务公寓。 澳大利亚108近年来，在纽约、伦敦、曼哈顿、香港等全球
都会中心拔地而起的高端公寓，比如澳大利亚108、伦敦海德公园一号、曼哈顿中央公园西15号、香港天玺……在赚足世人目光的同时，也很好地满足了商务领军人物对中心居住的需求。 香港天玺入选榜单的分别为：432 Park Avenue426米高，总楼层85，2015年建成 Ocean Heights310米高，总楼层83，2010年建成 深南首排，亚洲TOP摩天地标公寓据悉，东海国际公寓位于深圳深南大道第一排、福田中心地铁上盖物业。项目连接深圳地铁车公庙站，配合未来广深高铁福田站落成，可直达香港九龙。所在区域高端写字楼林立，毗邻商业中心、国际酒店，享CBD中心配套。区域定位媲美香港九龙站上盖的环球商贸中心及天玺豪宅。 “无海景，不豪宅”，东海国际公寓向南可眺深圳湾及红树林鸟类自然保护区，向北可眺总面积443公顷的塘朗山郊野公园，东西方向可欣赏深南大道都市繁华美景。顶层摩天大楼具有难以比拟的视野广度，可俯瞰都市夜景。据了解，作为深圳高端商务公寓的代表，东海国际公寓开启亚洲摩天新高度，高达308米，堪称亚洲天际豪宅。随着深交所新大楼的建成启用，福田区推动的“深圳福田金融街”也浮出水面；这条金融街东起中心区深交所新大楼，沿深南大道西至香蜜湖片区的东海国际中心，其中包括了招商银行大厦、建设银
养老产业行业深度研究报告（全）
我们的观点 养老市场规模巨大。全国老龄办数据表明，2010年我国老年人口消费规模达到1万亿元，预计到2020年将达到3.3万亿元，2030年达到8.6万亿元，2040年达到17.5万亿元。而从2014年至2050年间，中国老年人口的消费潜力将从4万亿元左右增长到106万亿元左右，占GDP的比例将从8％左右增长到33％左右。我国将成为全球老龄产业市场潜力最大的国家。 人口老龄化+政策+老年人消费行为，三大动力促使养老产业的春天来临，行业空间巨大。 我国从2000年始已进入老龄化社会。14年我国65岁以上老年人口达到1.38亿，占总人口比例为10.1%,预计2020年这一比例会达到12.8%。 政策支持加大，仅近两年国务院、各部委就制定发布了养老相关政策十余条，从养老服务体系建设、服务标准化、养老机构改革、养老保险制度、养老金并轨等多方面指导、支持我国养老产业的发展。其中2015年2月25日，民政部、发改委等10部委联合发布《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》，预示我国养老产业迎来新的阶段。 同其他消费群体相比，老年群体由于在生理、心理、经验等方面有着明显的差异，因此，老年市场的消费行为也具有了其自身的特征，包括自住消费性强、习惯稳定和行为理智、追求实用便利等。老年人的这些消费特征也决定了养老用品和服务与其他相比存在着不同之处，从而形成了特殊老年人消费市场。 结合国际经验，居家养老模式在中国将成为领先模式。 国际案例：从日本、美国的养老模式来看，居家养老也是海外国家最主要的养老方式。部分有社交需求经济状况较好的老年人可以选择在养老社区享受晚年生活，与地产商合作进驻的养老服务机构提供日常的照护服务。只有很少部分不能自理或者子女没有照顾能力的老年人会入住养老院进行养老。综合观点：在中国最佳的养老解决方案，居家养老模式，其中首推natali和安康通，优点：易于复制，成熟的经验可以在中国复制。 1、日本养老模式对我国养老产业的启示。 完善养老社会保障、养老保险体系。日本在法律法规、社会保障、养老保险体系上的建设走在了世界前列。日本养老体系层次分明，政府、社会、个人角色清晰，相互配合。同时日本独具特色的介护保险制度对于我国护理保险制度的建立也是极好的案例。 可借鉴居家养老+养老服务的模式。日本和我国家庭观念相似，均以居家养老为主，同时日本强调养老服务产业的发展也适合我国的国情，具有借鉴意义。大力培养养老服务专业人才，尤其是护工。日本的《介护保险法》规定，在养老机构里，每3位入住者必须配备1名有介护士资格的专业人员。介护士和护士是不同的专业，介护士都是来自大学社会福利护理专业的毕业生，持有2级资格证。日本有着优质的介护士培养体系，为养老产业培养了专
辽宁省房地产开发企业别墅、高档公寓竣工价值3年数据洞察 报告2019版
前言 辽宁省房地产开发企业别墅、高档公寓竣工价值数据洞察报告围绕核心要素房地产开发企业房屋竣工总价值，房地产开发企业住宅竣工价值，房地产开发企业别墅、高档公寓竣工价值等展开深入分析，深度剖析了辽宁省房地产开发企业别墅、高档公寓竣工价值的现状及发展脉络。 辽宁省房地产开发企业别墅、高档公寓竣工价值洞察报告中数据来源于中国国家统计局等权威部门，通过整理和清洗等方法分析得出，具备权威性、严谨性、科学性。本报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。 本报告从多维角度借助数据客观反映当前辽宁省房地产开发企业别墅、高档公寓竣工价值真实状况，趋势、规律以及发展脉络，辽宁省房地产开发企业别墅、高档公寓竣工价值数据洞察报告必能为大众提供有价值的指引及参考，提供更快速的效能转化。
目录 第一节辽宁省房地产开发企业别墅、高档公寓竣工价值现状 (1) 第二节辽宁省房地产开发企业房屋竣工总价值指标分析 (3) 一、辽宁省房地产开发企业房屋竣工总价值现状统计 (3) 二、全国房地产开发企业房屋竣工总价值现状统计 (3) 三、辽宁省房地产开发企业房屋竣工总价值占全国房地产开发企业房屋竣工总价值比重统 计 (3) 四、辽宁省房地产开发企业房屋竣工总价值（2016-2018）统计分析 (4) 五、辽宁省房地产开发企业房屋竣工总价值（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国房地产开发企业房屋竣工总价值（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国房地产开发企业房屋竣工总价值（2017-2018）变动分析 (5) 八、辽宁省房地产开发企业房屋竣工总价值同全国房地产开发企业房屋竣工总价值 （2017-2018）变动对比分析 (6) 第三节辽宁省房地产开发企业住宅竣工价值指标分析 (7) 一、辽宁省房地产开发企业住宅竣工价值现状统计 (7) 二、全国房地产开发企业住宅竣工价值现状统计分析 (7) 三、辽宁省房地产开发企业住宅竣工价值占全国房地产开发企业住宅竣工价值比重统计分 析 (7)
百货商场市场调查报告 想要进入百货商场你首先要了解一家百货商场。百货商场经营的商品几乎是无所不包，你不必到布店去买布，去日杂店去买扫帚，去服装店去买服装，去帽店去买帽子……走进一家百货商场你可以买全几乎所有的日常用品，甚至那时百货商场还卖食品、糕点、咸菜等等，它力求满足所有人的所有需要。实际上也可称之为求同时代，无差异化时代和无定位时代。下面是总结的百货商场调查报告，希望对你有所帮助! 调查课题：XX百货商场市场调研 调查时间：xx.2.9 调查地点：XX百货商场市场 报告人：牟雷鹤 优势：四面临街，交通便利。 定位：中高档，综合型百货公司。 客层年龄段：20—45岁 员工人数：3000人左右 一、各楼层经营范围 时尚小吃及生活配套服务三部分组成 B1生活超市：主营生鲜食品、干货食品、进口食品、日用家居、洗护用品;
B1时尚小吃：哈根达斯冰淇淋、年轮蛋糕、皇家烘焙、艾蜜尔西点、品知味咖啡、赛百味、一鸭一鱼、丸来丸趣、座上客、新粤茶餐厅、喜年奉茶; B1生活配套服务：新华书店、浩鳯音像、卓乐琴行、格林童趣、韵居饰家、大宅门药店、移动、联通、有线服务厅。 ◆XX1F主要经营汇聚化妆品、珠宝名表、男女服饰、鞋包配饰、针织内衣、童装玩具、食尚地带及国际影城; 1F南区化妆品：欧珀莱、欧莱雅、佰草集、玉兰油、资生堂(悠莱)、艾文莉、美宝莲、OFFCE、伊莎美尔、BURBERRY、VERSACE、LANVIN、MOSCHINO、VIVINEVO; 1F南区黄金珠宝：中银钻饰、周大生、翠绿、XX黄金、泰源丰、伊泰莲娜、嘉乐琥珀、蓝贝儿; 1F南区名表：欧米茄、帝驼、雷达、浪琴、梅花、英纳格、天梭、美度、西铁城、卡西欧、双狮、天王、罗西尼、依波、宝时捷、世爵、古浪、精准、爱波; 1F北区男装：卡尔丹顿、BOSSsenwen、罗茜奥、迪法诺、比音勒芬、比华利保罗、报喜鸟、PLORY、九牧王、美尔雅、沙驰国际、花花公子、SschBOSS、凯迪沙驰、九鹿王、哥雷夫、圣约克、雷迪波尔、爵度、斯莱德、迪瑞杰、佐丹奴; 1F南区女装：音儿、诗篇、玖姿、声雨竹、爱特爱、天意、ZUKKA、舒朗、美之藤、芭蒂娜、伯柔、吉祥斋、READ-ME、桑田、奥尔西布莱亚、醉酷、雅莹;
伪命题——公寓豪宅化 国外的高级公寓，其租金和售价都比一般别墅贵，因为高级公寓配备有管家、健身房、泳池等，一般别墅则没有。 成都的高级公寓仍处于有效供应不足，无效供应过剩的阶段，对于真正想做高级公寓的房企来说，目前的市场算一个拐点。 好的公寓在成都仍有较大需求，花漾锦江在三年左右的时间卖了700多套高级公寓，平均价格从300万到1300万不等。 放眼全国，高级公寓一直保持着“上海超前，北京适中，深圳紧跟”的格局，虽然成都目前的高级公寓发展情况与深圳2014年前后类似，但成都是未来10年中国最有机会的城市，尤其对于今天的公寓。 高级公寓兼具商业属性、居住属性、珍藏属性。 公寓市场本来就存在两极化的趋势，第一种普通公寓，总价较低，面对的是大量的年轻人和商务型、流动型人群以及总价承受力较低的投资客；成都给了他们巨大的发展空间，成都的流动人口和年轻创业人群非常多，具有一定程度的客户基本面；第二种高级公寓，具有优越的地理位置、土地价值较高，产品也会在硬件配套、软件服务商有所探索，卖的是区域、资源、产品、服务、品牌和生活方式，这类公寓往往是住宅的升级版。 以深圳为例，华侨城天鹅堡、招商双玺、华润悦府等高端住宅的知名度，远不如深圳湾壹号公寓，该项目的租金不仅高，跨年看秀一晚的租金更高达几十万。 当前对顶级/高级公寓存在一定的误解，中国的公寓大多是住宅的衍生补充产品，大部分是由于商业用地找不到更好的去化方式，被动打造类住宅产品以实现去化而已；而国外的公寓（特指高级公寓）更多的是社交方式，从物业服务到开发商的投融资运作模式都是成熟贯通的，因此没有和国内公寓进行类比的价值。 国外的高级公寓与豪宅无异，国内的高级公寓更多的是言过其实的噱头，公寓豪宅化或许是个方向，但源头上要重新建立标准，还有很长的路要走。
第一部分中国百货商场企业市场分析 一、中国百货商场企业营销环境分析 1、宏鄣闹圃家蛩?/SPAN> ( 1 )目标市场可处区域的宏观经济形势 ①总体的经济形势 ②总体的消费态势 ③产业的发展政策 ( 2 )市场的政治、法律背景 ①可能影响产品市场的政治因素 ②可能影响产品销售和推广的法律因素( 3 )市场的文化背景 ①产品与目标市场的文化背景 ②产品与目标客户的文化背景 2、微观的制约因素 ( 1 )原料供应商与企业的关系 ( 2 )营销中间商与企业的关系 3、市场概况 ( 1 )市场的规模 ①整个市场的销售额 ②市场可能容纳的最大销售额 ③客户总量 ④客户总的购买量 ⑤以上几个要素在过去一个时期中的变化 ⑥未来市场规模的趋势 ( 2 )市场的构成 ①构成这一市场的主要产品的品牌 ②各品牌所占据市场的份额 ③市场上居于主要地位的品牌
④与本品牌构成竞争的品牌 ⑤未来市场构成的变化趋势( 3 )市场构成的特性 ①季节性 ②暂时性 ③其他突出的特点 4、营销环境分析总结 ( 1 )机会与威胁 ( 2 )优势与劣势 ( 3 )主要问题点 二、中国百货商场企业客户分析 1、客户的总体消费态势 ( 1 )现有的消费时尚 ( 2 )各类客户消费本类产品的特性2、现在客户分析 ( 1 )现在客户群体的构成 ①现在客户的总量 ②现在客户的行业分类 ③现在客户的企业规模 ④现在客户的经营模式 ⑤现在客户的管理模式 ⑥现在客户的收入状况 ⑦现在客户的地域分布 ( 2 )现有客户的消费行为 ①购买的动机 ②购买的时间 ③购买的频率 ④购买的数量
⑤购买的地点 ( 3 )现在客户的态度 ①对产品的喜爱程度 ②对本品牌的偏好程度 ③对本品牌的认知程度 ④对本品牌的指名购买程度 ⑤使用后的满足程度 ⑥未满足的需求 3、潜在客户 ( 1 )潜在客户的特性 ①总量 ②行业 ③规模 ④经营模式 ⑤管理模式 ⑥收入状况 ⑦地域分布 ( 2 )潜在客户现在的购买行为 ①现在购买哪些品牌的产品? ②对这些产品的态度 ③有无新的购买计划 ④有无可能改变计划购买的品牌( 3 )潜在客户被本品牌吸引的可能性 ①对本品牌的态度 ②需求的满足程度 4、客户分析的总结 ( 1 )现有客户 ①机会与威胁
家具行业分析报告 中小企业投资银行部杨静 （一）行业状况及公司核心竞争力 1、所处行业监管体制及产业政策 家具制造行业的主管部门为工业和信息化部，具体管理部门为消费品工业司，行业技术监管部门为国家质量监督检验检疫总局。 家具制造行业所属行业协会为中国家具协会（CNFA），主要负责：提出行业发展规划和行业发展的方针政策；协助制定行业标准，对行业检测、标准、信息等工作参与业务指导；参与行业重要产品的质量认证、质量监督；组织行规行约的制定和贯彻实施，维护行业和企业的合法权益，协调企业间行业间的关系等。 全国家具标准化技术委员会主要负责家具领域内家具国家标准的制修订及其管理工作，主要工作包括：提出家具标准化工作的方针、政策和技术措施的建议；负责组织制定家具标准体系表，提出家具国家标准的制修订规划、年度计划和采用国际标准的建议；组织家具国家标准的制修订和复审工作等工作。 行业主要法律法规和产业政策行业监管涉及的主要法律法规为安全生产环境保护等方面，具体包括：
2、家具行业发展概况及趋势 （1）家具行业发展现状 我国的现代家具起步于70年代末80年代初，国内一批家具制造企业开始引进国外先进的生产设备，我国现代化家具历程开始起航，以供、产、销为节点的产业链条初步形成。经过十年左右的发展，中国房地产业高速发展，家具领域世界领先的企业纷纷在中国市场投资，国内出现了家具市场、展会等多样化的家具买卖形式，市场规模进一步扩大。21世纪以来，中国逐渐发展成为世界家具制造中心，消费水平和生态环保意识的不断提高，使市场上高品质、定制化、环保型的家具逐渐流行起来。 经过多年的发展，国内家具产业在原材料、产品工艺、设备先进化及技术水平方面均取得了较大进步，国内家具制造企业的机械化、自动化水平达到了世界级先进水平。我国家具产业逐渐形成了较为明显的产业集中特点，产业集中区域分布于珠江三角洲家具产业区、长江三角洲家具产业区、环渤海家具产业区、东北家具产业区、西部家具产业区。 同时，在国际上，我国家具产业已经积极融入全球产业链，成为国际家具产业链极为重要的组成部分。目前，全球家具主要进口国为美国、德国、法国、英
中国养老产业市场分析报告 2020年5月
目录 成熟国家典型养老金体系介绍与我国三支柱发展不充分的现状 (3) 强制储蓄、税免政策引导居民养老投资，多层次养老金体系成国际主流 (3) 成熟制度代表：美国政府、企业、个人养老三支柱体系充分发展保障居民退休养 老收入 (4) 解决老龄化增速过快问题的成功代表：新加坡强制雇员养老储蓄，并投入国家发 展建设 (5) 解决老龄化程度严重问题的成功代表：瑞典融合现收现付制与基金积累制统筹管 理养老金 (6) 中国人口老龄化形势严峻，发展第三支柱缓解养老金压力迫在眉睫 (7) 中国老龄人口占比较高，老龄人口增速名列世界前茅，社会整体养老压力不断增 大 (8) 当前中国严重依赖养老第一支柱，第二支柱发展不充分，而第三支柱建设尚处于 起步阶段 (9) 养老第三支柱承载着破局使命，而养老目标基金是其重要组成 (11) 养老目标基金国内外发展历史与现状：初期皆小，规模增长依赖市场积累 (11) 养老目标基金1990 年代在美国诞生并迅速发展，当前已成为第三支柱的重要组 成部分 (11) 中国养老目标基金规模276 亿元，诞生初期规模虽小但承载破局使命，对标国 际前程远大 (12) 中国各基金公司在养老产品上的布局：结合市场现状，同时考虑长远需要 (14) 目标风险基金以一年持有期稳健型和三年持有期平衡型产品为主 (14) 目标日期基金到期日覆盖未来30 年，易方达到期日设计丰富了产品序列满足差 异化需求 (15) 中国养老目标基金诞生一年多以来业绩良好，适合长期持有 (17) FOF 业绩优于同期普通公募及股指，而养老目标基金是我国FOF 的主体 (17) 目标风险基金通过权益上下限控制风险，半年、一年业绩统计皆获正收益 (18) 一年持有期稳健型权益上限不超30%，三年期平衡型权益上限不超60% (18) 目标风险基金受益于波动率控制策略在今年极端行情下表现出明显的抗跌特性 (19) 目标日期基金面对巨幅波动有效控制短期风险，长期持有价值经受住考验 (20) 持有期越长，到期年份越远，目标日期基金下滑曲线起点越高期初权益比重越大 (20) 极端市场行情目标日期基金通过调整权益比重控风险，近期市场回暖配置机会进 一步凸显 (22) 市场提示 (24)
3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。 4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。” 5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 高档公寓及别墅保安服务标准 1 范围 本标准适用于上海陆家嘴物业管理有限公司管理的高档公寓及别墅区域内的保安服务。 2 目标 为业户提供安全、舒适、尊重的居住环境。 3 基本要求 3.1保安人员应按公司规定统一着装、佩带胸牌，上岗前应列队整装、仪表仪容整洁端庄。上岗时应佩带通讯、警械装备、精神饱满、微笑服务。值岗时不准吸烟、闲聊、阅读书报、做与保安服务无关的事，不准在服务区域内倚墙而立或占用公共设施休息。 3.2值岗时与业户、访客交谈应使用文明、规范用语，不得使用“命令”、“要求”类用语及禁忌语。 3.3业户需要帮助时（如开关车门、提拿重物、扬招及预约出租车、扶老携幼等），应主动及时提供服务，对业户及访客的询问，应热情接待。 3.4为保障业户、访客的人身、财产及小区物业的安全，保安人员应认真值守，实施正常的小区公共部位的安全保卫防范性工作，尽到善良管理人的注意义务。对突发事件应按各类应急预案迅速作出反应，果断作出适当处置，即时报告上级，并做好记录。 3.5认真贯彻“陆家嘴物业让您更满意”，“不断超越业户日益增长的需求”，“做业户的好保姆、好管家、好朋友”的服务理念。 4 门岗服务 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。 3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。 4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。