优秀论文货币政策对房价的影响
————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：
第一章我国货币政策基础知识及定义
（一）般性货币政策及界定
一般性货币政策是对货币供给总量货信用进行调节和控制的政策性工具，一般性货币政策的特点在于，它是针对总量进行调节的，中央银行经常使用且对整个宏观经济运行发生影响。一般性货币政策的运用可对基础货币、银行储备、货币供应量、利率以及金融机构的信贷活动产生直接或间接的影响，有利于中央银行货币政策目标的实现。
（二）选择性货币政策及其界定
选择性货币政策，是指中央银行针对某些特殊的经济领域或特殊用途的信贷而采取的信用调节工具。主要包括：消费者信用控制、不动产信用控制、优惠利率等，其特点在于它是针对结构进行调节的。
（三）我国房地产市场价格及其界定
由于我国目前对于房地产价格的统计尚不十分成熟，相关指标并不是很完善。我国统计局有两种关于房地产价格的统计描述：平均销售价格和房地产价格指数。
1.平均销售价格
我们目前常用的房地产价格数据有两个：一个是利用国家统计局公布的当年商品房地产销售额与销售面积计算得到的平均价格；另一个是国家统计局对35个大中城市房地产市场加以价格的监测数据。
可供选用的有商品房平均销售价格、住宅平均销售价格等。商品房平均销售价格是指在全国范围内开发的商品住宅、办公楼、商品营业用房以及其它房屋等在某统计年度的平均价格，是一个反映我国歌颂者住房价格情况的综合指标。住宅平均销售价格是指全国范围内的商品房住宅在某年度的平均价格，是反映我国范围内住宅价格情况的一个总汇指标。
2.房地产价格指数
房地产价格指数是反映一定时期内房地产价格变动趋势的程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租凭价格指数和土地交易价格指数。这三套指数的计算方法相近，均采用又下到上逐级汇总的方法。
由于房地产有各种各样的产品，按用途划分有住宅、商业用房、办公楼、工业用房等，在每种产品中又分为高、中、底不同的档次，当产品结构不同时必然影响平均销售价格的变化，因此以平均销售价格来描述房地产市场的价格运行状况显然不合适。
第二章．我国房地产市场的发展现状
2003年下半年以来，我国部分地区的房地产市场逐渐呈现出诸多问题：房地产市场价格居高不下，房地产投资普遍存在过热倾向，这不但严重阻碍了我国房地产业的健康发展，而且积累了一定的金融风险，势必引起社会各界特别是中央银行的广泛关注。
1.当前我国房价运行的基本特征
自从2009年以来，中国的房价进入了一轮井喷式的高增长，随着2009年政府宏观调控政策的出台，房价上涨幅度得到了遏制，但是在进入2010年之后房价进入新一轮的增长期，10年商品房成交量，成交额，房价涨幅都创下历史最高纪录。之后仍处在上涨状态。
统计资料显示09年全国商品房成交量、销售额、房价涨幅都创下了历史最高水平。全国商品房销售面积9.3713亿平方米，比前年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%，办公楼销售面积增长30.8%，商业营业用房销售面积增长24.2%。同时，2009年全国商品房销售额43995亿元，比去年增长75.5%。其中商品房住宅销售额增长80%，办公楼和商业营运房销售额分别增长69.9%和45.5%。09年全国商品房成家价格4695元/平方米，比2008年得3883元/平方米增长了近24%。数据显示，2009年全国完成房地产开发投资36232亿元，比2008年增长16.1%。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的70.7%。从以上的数据来看，我国的房价正在大幅增长，而房价已经引起了社会的诸多问题。
2．我国房价的变得特征
近年来，我国部分地区房地产市场逐渐显现出诸多问题：房地产市场价格居高不下，
房地产投资普遍存在过热的倾向，这不但严重阻碍了我国房地产业得健康发展，而且
积累了一定的金融风险，所以引起了中央银行的重视。通过介绍了房地产今年的走势，
得出的结论是我国房地产市场的发展呈现“非理性繁荣”。
从表面看，目前我国房价上涨过快主要是供求失衡造成的，单供求失衡背后的根本原因是政策和体制主要下的房价上涨。这些根本原因可以概括为以下几个方面。
1..市场发育不良，泡沫化程度较高
我国的房地产市场市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响(如官商勾结、房地产商炒作等)，导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。据权威部门提供信息，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。国际上房地产利润率一般维持在5%左右，高的有6%-8%，而中国房地产的利润率高达30%-40%。而按国家统计局计算，中国房地产利润率增长每年都在30%以上，2001年增长41%，2002年增长56%，2003年增长32%。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍，而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10倍-20倍。由于在前期获取了巨额的暴利，使得多数房地产商未能摆正其定位和心态，以为暴利会一直延续下去，拒绝接受价格下降的现实。并人为将房价炒高，致使我国房价远偏离其真实价值和居民收入水平，出现了较严重的泡沫。据统计，我国的房价收入比(即一套房屋的价格与一个家庭年收入之比)超过10，远高于国际水平。按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6
倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。(日本的房价在发达国家最高，其房价收入比约为4-5:1,美国及其他发达国家房价收入比是3:1；旧金山、东京、纽约、伦敦、悉尼等城市的房价收入比约为4.4-8.5:1，而我国深圳、北京、上海房价收入比都超过13:1)。
2.土地的供应不规范，政府机会主义行为严重
政府在我国房地产市场的发育和发展中起着非常重要的作用。然而，我国政府在以下方面却是机会主义的：
一是在土地转让和使用中政府为了增加收入，某些官员为了私利而采取机会主义行为。他们以低价从农民手中圈得土地，然后以高价转让给开发商。据统计，07年政府的转让土地所得超过7000亿元。
二是政府在与地产商的交易中不能履行契约或随意更改契约。
三是政府的调控政策没有延续性和稳定性，很多政策的出台都是违反市场经济规律的(如要求开发商公开建房成本等)。
四是政府在土地交易中黑箱操作，腐败严重。我们的国土管理部门和各级政府在过去20几年的房地产发展中，土地供应很不合理。而且在土地交易中存在很大的黑箱操作和腐败行为。这些行为严重阻碍了我国建立起一个公正、公平、高效、廉洁的土地交易市场。
3.供需结构失衡
目前我国的房地产存在较严重的供需结构失衡。具体表现为：
一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。据对北京、上海、天津、西安、武汉、杭州等城市房屋销售情况调查，去年销售的商品住宅中，一百二十平方米/套以上的住房都在40%以上，最高的超过60%，中小套型住宅比例偏低。同时，据建设部门统计，2006年初，在40个重点城市新上市的商品住房中，套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重为19.18%；2007年10月份，这一比重有所提高，但也只有25.77%，与现行政策规定的调控目标还有较大的差距。
二是廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心。同时经济适用房的供给不能满足需求，而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题(发达国家和香港政府主要以提供廉租房为主)。
三是二手房市场和租赁市场发育缓慢，二手房的供给亦不能满足需求。
4.房地产业对金融依赖程度较高，蕴藏着较大的金融风险
我国的房地产对金融的依赖程度很高，远远超出发达国家对金融的依赖程度，积累了大量的金融风险。主要表现在以下方面：
一是房地产信贷增长过快。2007年10月末，全国商业性房地产贷款余额达4.69万亿元，同比增长30.75%；比年初增加1.01万亿元，占同期商业银行全部新增人民币贷款的28.9%。其中，个人住房贷款余额2.6万亿元，比年初增加6192亿元，同比增长35.57%。住房公积金委托贷款10月末余额达到4502.2亿元，比年初增加960亿元，同比增长34.87%。
二是房地产商自有资金比重低。我国的房地产的开发建设，投资商多数欠缺资金，例如上海，房企的自有资金2001年仅为18.84%，2002年为17.53%，2003年为16.94%。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90%；同时，中国房地产开发企业的负债率远高于世界公认的50%举债的警戒线，多数企业达到75.8%，个别地产超过80%。这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上，使得我国的房地产金融面临着较高的金融风险。
三是商业银行过度竞争。目前，房地产贷款，尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质
资产，商业银行间的业务竞争日益激烈。为了争取更多的市场份额，部分商业银行基层行采取变通、变相或违规做法，降低贷款标准，减少审查步骤，放松真实性审核，严重影响银行资产安全。2006年有关部门对16个城市的住房贷款抽样调查发现，平均22.31%的借款人办理贷款时未曾与银行直接见面。郑州、北京、杭州、广州等城市该比例分别高达46.31%、35.4%、32.83%和32.2%。
四是住房贷款管理薄弱，"假按揭"贷款风险显现。少数银行的分支行对房地产贷款"三查"制度不落实，甚至为了规避房地产开发贷款的政策规定，与开发商和中介机构共同虚构住房按揭贷款合同，将不符合政策规定的开发贷款转换为住房消费贷款，将一些销售困难的楼盘以"假按揭"方式帮助开发商套现。
5.房地产市场秩序混乱
我国目前的房地产市场秩序比较混乱。房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为。尤其是一段时期以来，个别开发企业和中介机构误导市场预期，人为造成市场紧张，恶意哄抬房价，带来一些项目的房价短期内非正常上涨。而且随着房市的不景气和房价的下跌，一些原来被遮掩的问题开始暴露，为减少损失，一些房地产商和中介机构就加大了其机会主义行为，使得市场秩序的混乱程度在短期内可能进一步加剧。
第三章．一般性货币政策调控房价的有效性分析
（一）．住房需求与实体经济
1.经济主体的多元化使得住宅需求日趋多元化。
按购房主体可分为国外需求、本地需求和外来需求；按购房动机与目的可分为自住需求和投资需求，自住房需求还可细分为因拆迁、结婚离婚、家庭小型化、进城务工、为子女上学、就业形成的刚性需求和收入水平提高带来的改善型需求等。
2.收入增长与住房需求。
从对住宅需求的细分可以看到，中国住宅市场正处在一个改善性需求和刚性需求的集中释放期，其中，改善性需求的增长主要来自中国经济的高速增长和城镇居民收入的增长。自1999年以来，中国经济进入新一轮持续强劲增长周期，GDP年均增长率9.4%，人均可支配收入年均增长率9.6%，这为人们改善居住条件，卖旧房、买新房奠定了基础。
3.城市化、婴儿潮与住房需求。
1978年改革之初，中国城镇人口占总人口的比重只有18%，到2007年达到44.9%，城市化率年均增长0.89个百分点，而近10年城市化进程加快，年均增加1.4个百分点，这意味着每年新增城市人口近2000万。这种大规模的人口迁移是世界上任何国家城市化中所未曾有过的，由此诱发的刚性需求也是显而易见的。
4.除人口数量外，人口结构也是影响需求的重要因素。
自建国以来，我国共出现了三次“婴儿潮”，1963～1974年第二次“婴儿潮”和80年代后期出生的第三次“婴儿潮”，使得未来15年我国25～35岁和35～45岁人口占比重上升，当这些年轻人步入成家立业年龄，购房就成了必然的选择，将进一步加大住房的刚性需求。
5.资产升值与住房需求。
更值得人们关注的是，城市化和人口结构变化带来的不仅是自住性住房需求，还有投
资需求。其实，住宅兼有消费与投资的双重属性，自住性购房也是一种投资。多年来城市化中大量的政府债券、财政支出和银行贷款投向了土地和市政基础设施上，水、电、燃气、道路交通、空气、环境的改善带来了与城市化相关资产的升值。土地从无偿到有偿，从协议价到招拍挂价，土地制度改革滞后及政府垄断推动了以土地为核心资产价格的飙升，2002～2007年土地交易价格年均增幅为8.8%，此间，商品住宅价格年均增幅为7.1%。资产升值向人们注入了靠资产致富的理念。改革前人们只有可出售的人力资产，如今有了房产，以此为抵押就可以从银行获得贷款，扩大当期消费或购买更多的实物资产，从中获取收益。资产升值、扩大财产收益进一步刺激了住房需求。
6.高储蓄率与住房需求。
依据莫迪尼亚尼的生命周期理论，当一个经济体的人口从青年为主变成以中年为主，它的储蓄率就倾向于上升，当一个经济体从中年人走向老龄化，如发达国家65岁老龄人口占总人口的比例：美国为12.3%；欧盟为16.3%；日本为17.2%，它的储蓄率趋于下降。中国正处在“人口红利”期，劳动适龄人口比重正处在前所未有的高位，使得经济中进行储蓄人群的比重增加(见表2)，而社会福利制度不健全；自我养老模式为主进一步提升了中国的储蓄率。高储蓄率不仅为国家经济发展、扩大生产、增加就业提供了充足的资本，也为百姓投资理财，提高财产性收入的比重奠定了基础。而住房投资诱人之处在于：一是收益率高于一般投资品，特别是在通货膨胀时期，房地产有水涨船高的特点，可以规避储蓄存款负利率和股市波动的风险；二是在我国住房投资交易成本和持有成本比较低，虽然政府推出5年内对房屋交易全额征收营业税、开征个人所得税和土地增值税等，但税赋多由买方承担，在保有环节的不动产税还迟迟没有出台。据相关统计显示，广东、浙江、北京、上海、江苏和福建居民财产性收入在全国名列前茅，其中，房屋出租收入均占较大比重，甚至高于股息、红利、利息和其他投资。
与此同理，外资青睐于房地产投资，除人民币升值的因素外，更看重的也是房地产投资收益率高、持有成本低和分散风险等比较优势，及支撑房地产业长远发展的中国经济。很显然，现阶段旺盛且多元化的住房需求主要发端于中国的实体经济、其特定的发展阶段和诱发资产价格膨胀的制度因素，这与发达国家人口老龄化、城市化后趋于饱和的房地产市场，过热的住房需求多来自金融产品创新、融资的便利(如次级抵押贷款、零首付、房屋产权贷款及与房产挂钩的消费信贷等)和税收激励等是有质的区别的。
（二）、货币政策与住房供给
旺盛的需求可以拉动房价上扬，供给不足或供给结构性短缺也会导致价格上涨。从这个意义上讲，货币政策是一把双刃剑，在影响住房需求的同时，也会影响房地产开发企业的融资能力、融资成本，进而影响住房的供给，而供给不足或结构性短缺也会造成房价的上扬。
资金是房地产企业的生存之本。我国现有房地产企业5.8万家，产业集中度低，上规模企业少，中小企业多，平均负债率在70%以上，中国资本市场的发展为企业开辟了多元化融资渠道。但2007年股票市场累计融资额不过8431亿元，64家房地产上市公司中有万科、招商、保利、金地、金融街、北京城建、泛海建设等22家增发新股，加上境外上市的房企融资不超过1000多亿元，银行信贷仍是房地产企业融资的主渠道。在这种融资格局下，提高借贷门槛和贷款利率必然会影响企业融资成本。对于资质好的大型房地产企业不愁得不到银行信贷支持，尽管6次加息导致一年期贷款利率累计增加1.35个百分点，但只要市场需求旺盛，销售顺畅，企业就可以将加息成本、税收和土地成本等通过高房价转嫁给消费者。对于大多数中小型房地产企业来讲，在“紧缩”货币政策下，获得银行贷款则比较难，上市融资更难，灰市上的资金成本高达15%-30%。
融资成本加上土地成本的上升，影响着企业收益预期，改变了企业开发行为和建设的时序。在“紧缩”政策影响下，许多房地产企业因资金不足只能分期开发，推迟或延长开发期，从而影响住房的供给。下列指标反映现阶段住房供给偏紧：(1)土地购置面积与开发面积。2007年土地购置面积40609万平方米，虽扭转了连续两年的负增长，但土地开发率为66%，比2006年低8个百分点。土地购置、开发面积的下降与土地制度和高地价相关，2003-2007年全国居住用地价格平均增长2-3倍，一些大城市招拍挂的土地价格更高。土地供给有限、天价地成为住房有效供给一大瓶颈。(2)竣工率、竣工面积和销售率。我国房屋建筑面积竣工率已从2002年的37.2%降至2006年的28.6%，2007年更为24.8%，连续5年负增长。就商品住宅而言，2003-2007年的竣工率分别为35%、32%、31%、30%和25.6%，这意味着许多新开工和在施工的期限延长，没有形成有效的供给。在供给偏紧的情况下需求依然旺盛，商品房和商品住宅销售面积达到7.6和6.91万平方米，增幅分别为23.3%和24.7%，导致商品住宅的销售率持续走高。
（三）.利率对房价调控有效性分析
利率政策是我国货币政策的重要组成部分，也是货币政策实施的主要手段之一。中国人民银行根据货币政策实施的需要，适时的运用利率工具，对利率水平和利率结构进行调整，进而影响房地产市场供求状况，实现调控房价的目标。
目前，中国人民银行采用的利率工具主要有：1、调整中央银行利率，包括：再贷款利率，指中国人民银行向金融机构发放贷款所采用的利率；再贴现利率，指金融机构将手持有的已贴现票据向中国人民银行办理再贴现所采用的利率；超额存款准备金利率指中央银行对金融机构交存的准备金中超过法定存款准备金水平的部分支付的利率。2、调整金融机构法定存贷款利率。3、制定金融机构存贷款利率的浮动范围。4.制定相关政策对各类利率结构和档次进行调整等等。
近年来，中国人民银行加强了对利率工具的运用。利率调整逐年频繁，利率调控方式更为灵活，调控机制日趋完善。随着利率市场化改革的逐步转化，作为货币政策主要手段之一的利率政策将逐步从对利率的直接调控向间接调控转化。利率作为重要的经济杠杆，在国家宏观调控系统中将发挥更重要的作用。
利率是市场经济中最重要的经济杠杆之一，而房地产市场是资本高度密集型产业，对利率的变化反应比较灵敏，在成熟的房地产市场，加息往往会挤出资产价格泡沫的效应，尽管我国的利率尚未完全市场化，房地产市场也尚未成熟，单近些年，央行数次加息依然会通过影响房地产市场中各主体的行为，从而引起房地产市场供求关系的变化进而影响房地产市场的价格。
一方面，对开发商来说，提高利率增加了房地产开发的成本，这种成本的上升最终将计入房价，但是这不一定会导致房地产市场价格上涨，就因为房地产价格的上涨受多种因素影响，其结果要看房地产供求的平衡情况。对于一些小的房地产开发商而言，可能由于成本加大，资金链出现危机，继续回笼资金，有可能降低销售价格；而对于资金实力雄厚的房地产开发商而言，有可能把这部分成本转嫁给消费者，导致房地产价格进一步上涨；也可能由于开发商的利润空间减小，房地产价格不上涨。但是从总体来看，加息使房地产开发商的成本加大，加息到一定程度的结果可能是房地产开企业面临重新洗牌。另一方面，首先，对于消费者来说，提高利率的影响远大于房地产开发企业，提高利率实际上市降低了银行对购房者的支持力度，进而降低了购房者的支付能力，购买力的下降必须使得市场整体的需求逐渐降低。提高利率还降低了实际的房价收入比，收入不变的话，真实房地产价格在降低。如果房地产价格没有降低，那么收入必然增加，才能支付的起相应房价。如果房地产价格没有降低，那么编辑支付能力的人必然排除在外，其结果也是降低了需求。
其次，对投资者来说，虽然加息的幅度不大，投机者很可能转向其他行业，活着持币待购，一定程度也抑制了房地产的需求。最后，加息影响人们的购房心理预期。预期可能会再次加息，意味着购房的支出增加，这种心理预期也在一定程度上抑制了需求。
（四）重要经济变量对房价与房价的相关性
一．CPI与房价的相关性分析
居民消费指数（CPI）是反映一定时期内居民消费价格变动趋势和变动程度的相对数。居民消费价格指数分为食品、衣着、家庭设备用品、医疗保健、交通和通讯、娱乐教育和文化用品、居住、服务项目等八大类。国家规定325钟必需商品和服务项目，其中，一般商品273种，餐饮业食品16种。服务项目36种。该指数是综合了城市居民消费价格指数和农民消费价格指数计算取得。利用居民消费价格指数，可以观察和分析消费者的零售价格和服务价格变动对城乡居民实际生活消费支出的影响程度。
它是反映居民购买并用于消费的一组代表性商品和服务项目价格水平的变动趋势和变动幅度相对数。该价格指数为分析和制定货币政策、价格政策、居民消费政策等进行国民经济核算提供科学依据。国际上通常将CPI作为反映通货膨胀程度的重要指标。
房地产价格是价格指数的重要组成部分，两者必须保持一定的政策比例关系。在经济起步阶段，房地产价格高于消费价格指数的增长属于正常现象，因为房地产业的增长能够带动众多相关产业的发展，保持相对较高的价格能够吸引更对投资投向房地产市场以及众多相关产业；但如果经济增长速度变慢以后，房地产价格在很长一段时间内的上涨幅度仍然大大超过价格指数的话，国家宏观经济就会面临危机。
（二）GDP与房价的相关分析
为了应对亚洲金融危机对我国经济的影响，98年中国政府采取了积极的财政政策，加大了城镇住房制度改革力度，提出将住宅将设发展成为促进国民经济增长的新的策略。98——02年，一住宅建设为主的房地产业，确实在抵消亚洲金融危机的影响，推动国民经济增长方面起到了积极的作用。中国人民银行货币政策分析小组指出，04年房地产开发投资对中国GDP增长的直接贡献为1.3个百分点，简介贡献率为0.6到1.2个百分点，两者相加共计1.9到2.5个百分点。房地产开发投资对GDP增长贡献率的提高，又带来了另一种担心，即中国GDP增长对房地产业得依赖程度较高，吐过房地产业出现不正常发展，或者出现一些大的起伏，不仅会导致房地产业进入衰退，而且资金链的断裂还会对金融体系、甚至对整个国民经济的稳定发展带来不良影响。
第四章、选择性货币政策调控房价有效性分析
一．调控房价的选择性货币政策工具
一般国家的中央银行运用选择性货币政策调控房价基本上是一种需求管理政策，是对需求的信贷控制，而我国的房地产信贷控制则是双重控制，不仅控制需求，而且控制供给。这主要是因为发达国际市场经济比较完善，房地产市场的供求关系相对均衡，中央银行只要控制房地产需求就可以有效控制供给。而我国则不然，由于房地产市场体系的不健全，房地产市场供求信息的不对称，导致我国目前房地产市场中存在着盲目投资倾向，以及经济体的市场意识不强等问题。仅仅控制需求很难达到控制供给的目的。因此只能双重控制。常用的调控房地产市场的选择性货币政策工具主要有以下两种：
（一）不动产信用控制
不动产信用控制指中央银行对商业银行等金融机构向客户提供不动产抵押贷款的管理措施。主要是规定贷款的最高限额、贷款的最长期限和首付的最低金额等。采取一系列的
措施的目的在于限制房地产投机。抑制房地产泡沫。他包括供求双重控制。
1.对房地产市场需求方面控制——住房消费控制
一是比例控制即对个人贷款的首付成数做出最低限制。二是即期控制即对个人贷款的还款期限做出最高限制。
2.对房地产市场供给方面的控制——房地产开发控制
控制方式是对进入房地产市场的信贷自己供给规模进行限制。这种控制有两种：一是主体限定：规定具有一定条件的主体方可借款，对主体的各个方面进行审查，判断其是否具有房地产开发的能力；二是比例限制：规定房地产项目中信贷资金的比例活着自有资金的比例。这一点对于杜绝房地产开发企业想贷款银行转嫁经营风险尤为重要。
（二）优惠利率
优惠利率是指中央银行对国家拟重点发展的某些部门、行业和产品规格较低的利率，以鼓励其发展，有利于国民经济产业结构升级和产品结构的调整换代。优惠利率主要配合国民经济政策使用，如对急需发展的基础产业、能源产业、新技术、新材料的生产，出口创汇企业和产品的生产等，制定较低的优惠利率，提供资金方面的支持。
早在03年，我国央行以及开始运用选择性货币政策调控房地产市场价格。2003年6月出台的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》其本质就是运营选择性货币政策工具——住房消费控制和房地产开发控制，来实现信贷结构调控和防范金融风险的目的，文件同时还出台了许多限制条款，如要求“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款”、“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”等。
央行出台该文件的背景在于：从1998年开始的房地产信贷以及给尚不完善的中国银行金融体系带来了巨大的潜在风险，特别是02年得房地产投资以及占固定资产投资比重两成多，住宅建设每年以百分之二十至百分之三十的速度递增。与此同时，由于居民收入的增加，私人购房需求激增，02年全国城镇个人住房支出总额在八千亿元左右，同时带动相关的消费近万亿元，而03年上半年，供需两旺的势头并没有加速上扬。
从以上具体情况来看，此次中央银行运用选择性调控房地产市场价格并未取得太多成效，主要原因是缺乏相关部门配合、支出、政策意向摇摆不定，朝令夕改、在实践中缺乏可操作性、并没有充分考虑到房地产业区域发展的非均衡性等。
时隔两年，05年召开的两会上，温总理第一次公开表达了政府对不断攀升的房地产价格的深切忧虑，国家将开始控制房地产业的发展，其中，高房价是调控重点。此后，央行再次出台了抑制房价的相关选择性货币政策。中国人民银行自营性个人住房贷款政策进行调整：针对房地产价格上涨过快的城市和地区，个人住房贷款最低首付比例可由现行的20%提高到30%。
本次调控的总量政策已经有所收紧的背景下进行的，并得到了有关部委的大力配合。05年3月26日，国务院颁布了《关于切实稳定住房价格的通知》，俗称“国八条”。紧随“国八条”之后是“新八条”的出台。可以看到，此次的宏观调控具有高度的统一性，而且内容上更加明确、可操作性强。
与03年调控效果不同，市场对此次调控方向巨大。从全国房地产市场来看，宏观调控对房地产市场已经起到了平抑放假的作用：据国家统计局对全国的商品价格统计来看，05年一季度涨幅12.5%，一到二季度涨幅10.1%，一到三季度涨幅8.8%。保守估计05年全国商品房销售价格同比涨幅6%。由此可见，05年得宏观调控却是降低了房价上涨的速度，但并未使全国房价呈现下降趋势。
通过03年与05年我国央行两次运用选择性货币政策调控房价的比较分析，我们可