广州吴克红税务师事务所
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《房地产集团企业所得税管理大全》
2015年房地产税务总监特训营第二讲
★只有站在巨人的肩上，你才能领先于同行，为公司创造税收成本的竞争优势★欢迎房地产企业税务/会计/财务经理及总监以上岗位报名学习参加,限额80人。【课程背景】中国房地产行业处于“千夫所指”最恶劣社会环境之中，是非法红头文件和极左执法的最大受害者之一。纳税额高达房屋销售收款15%~20%。如何突破苛刻繁杂红头文件的重重围困，还原纳税人遵从税法的简易法则？
既要“高度遵从税法”，又要“强力控制税收成本”，是房地产企业税务经理的双重职业使命。面临被破坏而混乱的企业所得税法制，房地产企业税务经理人如何决策才能够以当前社会所能接受的力度，有效维护纳税人的权益，帮助公司实现“高度遵从所得税法”和“严格控制所得税成本和现金流出”双重目标的完美结合？
【课程特点】
☆全力关注房地产开发业务税务征纳实践与税法（红头文件）的突出矛盾，推广行之有效的解决方案；
☆正确看待国税发[2009]31号文件的法律效力；识别违法红头文件，精确剖析税法，全面了解房地产企业所得税管理和稽查局检查中的税务争议点，分享如何突破极左文件和极左执法的重围，依法保护投资者的合法税收权益；
☆精深掌握房地产企业所得税管理的全部细节，消除一切模糊不清；推广在实践中操作有效的税收成本和现金流控制方法，创建国内地产同行传播最佳税务实践经验分享平台！
【课程内容】
1、房地产企业所得税如何避免被国税局管辖，有何益处？
2、很多在港上市的著名内地房地产企业在向境外母公司（上市主体）分配利润和支付股东贷款利息时被内地国
税局扣缴10%预提所得税，为什么说无论该公司的控制中心在内地还是在香港，这都是企业所得税“纳税人身份”管理失败的表现？
3、有人说“企业所得税不是就×25%吗？很简单”。然而中国房地产行业所得税制度却极端混乱、令人费解，祸根在哪里？
4、国家税务总局从2002-2014连续12年将房地产行业列为“指令性检查项目”，《郑州晚报》诬蔑称“不能放任房地产业一直是偷逃税重灾区”。——明明我们香港上市公司会计收入是聘请“四大”审核确认的，为什么稽查局每一次检查都要巨额纳税调增、调减，把账簿数据全部推翻了，搞得一团糟，还交纳巨额滞纳金？财务部门为了达成“路演”承诺的增长幅度目标而发明了“精装房二次交房”，把营业收入吹上去了，为什么却招致了税务稽查的灾难？房价下跌了，销售部门“送装修”，为什么稽查局一来财务总监又不得不跪地求饶？——我们该如何才能主动跳开房地产所得税的三大陷阱？
5、跨区（县）从事建筑、装修业务去地税局代开建安发票时被按开票金额的0.1%“带征”企业所得税，或以国税函[2010]156号文为依据“预征”0.2%企业所得税，如何避免重复征税和管理混乱？
6、如何减轻房地产企业集团法人数量像癌细胞一样的恶性增长，致使公司管理费用和所得税费用和现金支出走向失控？
7、为什么说一些在港上市房地产公司缴纳了数十亿10%股息预提所得税而浑然不觉，是不懂得“纳税人居民身份的管理”造成的“税收惨案”？
8、著名A股上市地产公司JD、香港上市公司HD集团内部股权重组，两三年之后被国家税务总局以反避税调查为名索补企业得所得税上亿。为什么该公司除了苦苦哀求，便只能束手待毙？
9、房地产集团免征企业所得税的收入是哪几项？财政支付超底价地价返还、税收奖励、财政扶助、购买理财产品收益、委托贷款收益、信托投资收益是是否免税？
10、“会计利润总额”与“应纳税所得额”之差异的最大项目是对《资产负债表》上“预收账款”的课税，祸根是国税发[2009]31号文第6条。该条款合法吗？在实践中税务经理应当承认它的合法性，还是反对？
11、山东、湖南等省国税局为了减少所谓的“亏损面”而制发文件，强制企业“申请所得税核定征收”，你同意还是反对？在实际经营利润比较高时，可不可以侥幸通过核定征税而少交所得额？为什么说“天上掉下来的核定征收馅饼有毒”？
12、房地产企业总是税源大户。你的公司被要求“按月预缴”，税务经理眼看将被折腾至死！如何应对以减轻自己的工作量？
13、房地产企业在季度预缴企业所得税时，法定需要进行“纳税调整”吗？某公司税务经理在第4季度预缴时将未取得财政监制收据的公益性捐赠支出300万元纳税调增，其危害是什么？
14、“季度预缴所得税不进行纳税调整”的法定原则，在实践中是如何被破坏的？国税发[2008]299号文件规定对房地产预售取得的预售收入计算“预计利润额”征收所得税，此文件是否合法？
15、开发项目竣工备案，该季度预缴所得税时是否应该纳税调减原“预计利润额”？调减的文件依据呢？总局[2011]64号公告《A表的填表说明》只要求“取得的预计毛利额填入第5行”，却闭口不提“结转收入的预计毛利额从第5行中扣减”，你敢不敢调减？税务官员说“年度汇算清缴时才能调减，季度不许调减”，你从或不从？
16、“预计利润率”的规定权力被层层下放，甚至江西省一个市（县）国税局就能发个文把它提了，竣工时怎样计算应当调减的“预计利润额”才不会少、也不会多？为什么说税务师事务所的几乎所有算法（预收账款发生额或年末年初余额差）都是错误的？有没有最简便而准确的方法？
17、天津市地税局发布2012年1号公告，指示季度预缴填表第5行时可以将预售收入所缴的营业税金及附加从毛利中减去。问：房地产企业集团公司是否可以在全国均如此执行？
18、江西九江、南昌、长沙、沈阳、福州等地国税局口头提高计税毛利率至30%、26%、25%、22%，你公司的项目实际毛利率却只有17%，怎么办？
19、房地产开发项目在竣工当年“应付账款”科目不可避免地留有巨额贷方余额。总经理指令财务经理：所有未来将要支付的费用（例如“不可预见费”）都要提足；国税稽查官员却拿着31号文第32条说凡是没有取得发票的预提费用一概不许扣除，要补税、滞纳金、罚款。夹缝中的税务经理应当如何权衡公司管理与遵从税法双重目标，突出重围？
20、精装房销售业务为了提前确认收入而“发明”了“毛坯确认收入并预提装修成本并另签合同无偿赠送装修”的做法，有什么危害？
21、预售所预缴的土地增值税是否应该纳税调减？会计按配比原则没有将预售收入所交纳的营业税金及附加税费计入损益，所得税是否应该纳税调减？经税务局《延期缴纳税款审批表》批准缓缴的税款，是否需要纳税调增？
22、计提的土地增值税成本，尚未清算补缴的部分，必须纳税调增吗？税务总局网站曾经咨询解答“税金的发生就是缴纳”。万科2010年报公告其因“土地增值税清算准备金”而累计缴纳的所得税共计7.9亿元挂于“递延所得税资产”项下，缴纳的这7.9亿元未来能够转回吗？
23、有税务局规定“企业40%上交总工会部分必须凭地税局开具的工会经费《代收代缴专用缴款书》在税前扣除”，你遵从吗？
24、“管理费用”科目是财务经理的垃圾筒：会计在配比思想下年末大量预提“不可预见费用”、预计负债、准备金、预提职工福利费和职工教育经费……五花八门。为什么说“祸生于财务经理”？
25、从子公司分回的利润是否应该用于弥补以前年度的税务亏损？
26、统借统还分摊的银行利息，没有发票，不允许所得税前扣除？
27、逾期支付土地出让金被国土局征收“滞纳金”，是否需要纳税调增？
28、已经竣工备案的开发分期现售收取的首期款，年末是否也需要计算“预计毛利额”纳税调增？税务局和税务师事务所都说必须调增，到底调不调？
29、混乱的纳税调增项目和“逢查必调增”的稽查局轮查，把你的公司所得税管理搞得一团乱麻！有什么好的工具可以避免被税务局“浑水摸鱼”，多缴所得税？《所得税纳税调整台账》的设计。
30、税务局滥发红头文件成千上万，听上去什么都要调增。房地产企业到底有哪些项目纳税人有权不予调整？稽查局每一次检查都要求对整个开发项目的成本项目重新计算分摊扣除，以至于四五年的会计利润被调得面目全非而失控，如何对策？
31、会计按雇员考勤本月计提而次月发放的工资，年末是否需要纳税调整？那预提的年终奖呢？
32、因外币负债而取得的汇兑收益会计进行了资本化处理，冲减了开发成本（利息）的发生额。稽查局要求调增补税，是否正确？
33、签订境外股东贷款合同约定“到期一次还本付息”，会计每年末预提利息。稽查局一来却要求“预提的利息不得扣除”，补税滞纳金罚款……谁对谁错？应当如何管理最省人力物力？
34、转让盈利的子公司股权后，年末发现“投资收益”科目简直是一团乱麻！所得税如何纳税调整？
35、关闭清算子公司后发现数百万元被子公司欠付的垫款无法收回。税务局将其解释为国税发[2009]88号第四十二条所称的“非经营活动的债权”而不准税前扣除。你是否维权？
36、由于预售所缴营业税金及附加汇算纳税调减而季度不许调减，导致汇算后需要退税。税务局说：我们从来不退税，只抵缴；而抵缴时则又百般刁难，不予办理。数千万资金被无限期占压。有无对策？
37、为什么说31号文将房地产开发企业“成本费用扣除原则向收付实现制倒退”，是“房地产企业每查必补”和“房地产企业是偷逃税的重灾区”谣言的祸根？为什么说我们必须反对“凭票扣除”？
38、天津国地税局津地税企所[2010]1号文件规定计税毛利率为25%，我司在天津2007年拍买的一块高价地实际毛利率不足10%，是个亏损项目，多交的所得税怎么办？
39、向香港股东派发股息，支付贷款利息，应当如何办理中港税务安排优惠税率5%/7%？会计计提的应付利息，稽查局说不准税前扣除，要补税滞纳金，此要求是否合法？
40、物业公司亏损累累，对员工工资和办公经费控制得苦不堪言！而物业公司却还要不断交纳企业所得税！国富民穷以至如此，税务经理有何责任？应该如何改善？物业公司接受劳务派遣，派遣工的工资不能计入福利费扣除基数吗？物业公司承担的派遣公司营业税费不可以税前扣除吗？
41、江苏、安徽、厦门三地国税局先后下发红头文件，强迫房地产企业提交税务师事务所企业所得税汇算清缴鉴证报告。国税局再通过培训和注册税务师执业资格管制来控制事务所按照税务局的指示“鉴证”。前横一只虎，后围一群狼，纳税人进退皆死。如何突围？
【主办单位】广州吴克红税务师事务所
吴克红税务师事务所肩负“以纳税人权利为己任”的职业使命，专注于中国房地产企业的税务管理方法与实践，致力于为客户提供顶尖的税收成本控制、税务风险控制、税款现金流管理和税务争端处理服务。
【协办单位】广东源恒软件科技有限公司
源恒软件专注于房地产企业集团税务管理体系的信息化，致力于为税务总监提供高效的税务管理工具，将税务人力资源从繁重的事务性工作中解放出来，并通过建立全国性跨集团税务知识、方法与案例共享平台和地产税务经理人才库，为税务总监提供一流的工具和人力支持。
【服务项目】税务经理人猎头、房地产税务总监培训、《税务总监》内刊、专家咨询、纳税评估和税务稽查案件应对外包、重大税务争议处理代理、税务筹划服务（城市综合体、旧城改造或合作建房拿地税法架构和合同设计）、土地增值税清算代理、企业所得税年度汇算清缴与退库代理、代理税务总监；税法数据库查询、计税自动化与统计分析系统、超级税务总监云服务系统。
【时间】2015年3月19-20日（周四、五）（上午 9:00-12:00 下午：14:00-17:00）
【费用】RMB 6000 元/人（包括授课费、教学资料及午餐等费用）；
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企业所得税税收优惠政策简要汇总 北京盈科（广州）律师事务所财税法律部主任 许义娜律师2011.2.9 【执业注册会计师执业注册税务师金融经济师】 一、免税收入 1. 国债利息收入； 2. 符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益； 3. 在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益； 4. 符合条件的非营利公益组织的收入。 二、特定项目收入优惠 1. 农、林、牧、渔业项目的所得：免征或减半征收； 2. 从事国家重点扶持的公共基础设施项目投资经营的所得：三免三减半； 3. 从事符合条件的环境保护、节能节水项目的所得：三免三减半； 4. 符合条件的技术转让所得：不超过500万元的部分免征，超过500万元的部分减半； 5. 企业综合利用资源，生产符合国家产业政策规定的产品所取得的收入：减按90%计入收入总额。 三、优惠税率 1. 预提所得税：10% 以下免征：①外国政府向中国政府提供贷款取得的利息所得； ②国际金融组织向中国政府和居民企业提供优惠贷款取得的利息所得； ③经国务院批准的其他所得 2. 高新技术企业、21城市技术先进型服务企业：15% 3．小型微利企业：20% 四、加计扣除费用 1. 开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用：50%加计扣除； 2. 安置残疾人员及国家鼓励安置的其他就业人员所支付的工资：100%加计扣除。 五、税额抵免 企业购置用于环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的投资额，可以按一定比例实行税额抵免。投资额的10%可以从企业当年的应纳税额中抵免；当年不足抵免的，可以在以后5个纳税年度结转抵免。 六、民族自治地方 民族自治地方的自治机关对本民族自治地方的企业应缴纳的企业所得税中属于地方分享的部分，可以决定减征或者免征。自治州、自治县决定减征或者免征的，须报省、自治区、直辖市人民政府批准。 七、加速折旧 企业的固定资产由于技术进步等原因，确需加速折旧的，可以缩短折旧年限或者采取加速折旧的方法。 八、创业投资企业
房地产企业如何计算企业所得税？ 在线提问：我公司是一家房地产集团公司，在全国各地成立了70多家房地产项目公司。大多数项目公司的企业所得税由国税机关管理，还有少数2002年之前成立的项目公司所得税由地税机关管理。国税和地税机关在执行企业所得税政策上差异很大，而且全国各地的国税机关在执行政策时差别也很大。最典型的是企业所得税预缴和清算办法。请问：下列说法是否正确? （1）无论盈利还是亏损，只要取得预收账款就必须征收企业所得税。 （2）企业取得预收账款缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税，属于提前预缴的税款，不能在缴纳的当期扣除。 （3）提而未缴的营业税及附加、土地增值税不得在税前扣除。 （4）房地产企业发生的期间费用应当按照预收账款和销售收入一一对应，否则不能在税前扣除。 （5）开发产品只要完工并签订销售合同就必须确认销售收入，未收到的款项作应收账款处理。 （6）预缴企业所得税时，不允许弥补以前年度亏损。以前年度亏损只能在年终汇算清缴时弥补。 （7）房地产企业的企业所得税不是按年计算，应当在整个项目全部销售完毕时，针对各个项目单独办理汇算清缴。 （8）已经交付的开发产品，在结转成本时，应当分摊的后期尚未发生的公共配套设施费（如绿化、景观、场地等），不能在税前扣除。 （9）房地产企业因缺少资金而与其他公司合作开发，根据合作合同约定的支付的资金占用费不能在税前扣除，只能在税后分配。合作方取得的资金占用费视同股息所得，免征企业所得税。 （10）房地产企业向非金融部门支付的利息，不得超过同期同类银行贷款利率，其利率执行标准按照同期同类银行贷款的基准利率，不含浮动利率。 （11）从2008年起，房地产企业的开发产品转作自用，不再视同销售确认资产转让所得。该规定只适用于2008年以后完工的开发产品。对于2007年底前完工的开发产品转为自用的，应当适用《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），作视同销售处理。 解答精要：从你提出的问题来看，你对房地产企业所得税政策还是很有研究的。由于2008年以前内外资企业所得税分别适用不同的所得税政策，加之有许
企业所得税税收优惠政策总结 1、公共基础设施项目和环境保护、节能节水项目企业所得税优惠 《财政部、国家税务总局关于公共基础设施项目和环境保护、节能节水项目企业所得税优惠政策问题的通知》规定，企业从事符合《公共基础设施项目企业所得税优惠目录》规定、于xx年12月31日前已经批准的公共基础设施项目投资经营的所得，以及从事符合《环境保护、节能节水项目企业所得税优惠目录》规定、于xx年12月31日前已经批准的环境保护、节能节水项目的所得，可在该项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，按新税法规定计算的企业所得税“三免三减半”优惠期间内，自xx年1月1日起享受其剩余年限的减免企业所得税优惠。 2、企业参与棚户区改造支出可所得税前扣除 《财政部、国家税务总局关于企业参与政府统一组织的棚户区改造支出企业所得税税前扣除政策有关问题的通知》，为鼓励企业积极参与棚户区改造，自2016年1月10日起，对国有工矿企业、国有林区企业和国有垦区企业参与政府统一组织的棚户区改造，并同时满足一定条件的棚户区改造资金补助支出，准予在企业所得税前扣除。
3、金融企业贷款损失准备金可所得税前扣除 《财政部、国家税务总局关于金融企业贷款损失准备金企业所得税税前扣除政策的通知》，自2016年1月1日起至2016年12月31日止，对政策性银行、商业银行、财务公司、城乡信用社和金融租赁公司等金融企业提取的贷款损失准备金可税前扣除。准予税前提取贷款损失准备金的贷款资产范围包括：贷款；银行卡透支、贴现、信用垫款、进出口押汇、同业拆出、应收融资租赁款等各项具有贷款特征的风险资产；由金融企业转贷并承担对外还款责任的国外贷款，包括国际金融组织贷款、外国买方信贷、外国政府贷款、日本国际协力银行不附条件贷款和外国政府混合贷款等资产。其计算公式为： 准予当年税前扣除的贷款损失准备金＝本年末准予提取贷款损失准备金的贷款资产余额×1%－截至上年末已在税前扣除的贷款损失准备金的余额。 金融企业按上述公式计算的数额如为负数，应当相应调增当年应纳税所得额。 这里应当注意的是：对金融企业的委托贷款、代理贷款、国债投资、应收股利、上交央行准备金以及金融企业剥离的债权和股权、应收财政贴息、央行款项等不承担风险和损失的资产，不得提取贷款损失准备金在税前扣除；金融企业涉农贷款和中小企业贷款损失准备金的税前扣除政策，凡按照
房地产企业利用其他应付款偷逃所得税稽查案例(一) 案件点评：本案中，检查人员根据举报线索稽查未果后，采用多种方法核实企业的实际销售收入和开发成本，取得了重大案件进展，查实了企业少计收入、多列成本的违法事实，对房地产开发企业的检查有一定的借鉴意义。 一、案件基本情况 （一）案件来源 2007年6月，市国税稽查局接群众举报：称某房地产公司2006年销售给甲公司价值5444.23万元的商铺未入账申报缴纳相关税金。 （二）企业基本情况 某房地产公司成立于2003年7月，同年，在相关部门的公证监督下，以公开竟买方式整体购入某国际广场项目，具有房地产开发三级资质，内资企业，登记注册类型：其他有限责任公司，注册资金：2000万元人民币，经营范围：房地产开发、经营，商品房销售、租赁，房地产信息咨询，建材销售，室内外装饰，物业管理。 该公司开发的某国际广场总占地面积25927平方米（约39亩），项目的规划定位为商业综合体，其功能包括商业、办公、餐饮、旅馆服务等，项目规划总建筑面积约11万平方米，整个项目分为A、B、C、D四个区，其中ABC区已于2006年1月完工，A区可售面积10853.54平方米，已售2663.38平方米，B区可售面积35383.23平方米，已售16841.69平方米，C区可售面积22161.66平方米，已售9793.35平方米，小计可售面积68398.43平方米，已售29298.42平方米；D区正在建设中，预计可售面积41094.86平方米；合计可售面积109493.29平方米，已售29298.42平方米。 该公司申报2003年7-12月无销售收入，纳税调整后所得为亏损42.85万元；税务机关调增应纳税所得额25.94万元，调整后2003年亏损额为16.91万元。
文件依据： 1. 《中华人民共和国企业所得税法》第二十七条第（一）项 2. 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第八十六条 3. 《关于贯彻落实从事农、林、牧、渔业项目企业所得税优惠政策有关事项的 通知》（国税函〔2008〕850 号） 4. 《财政部国家税务总局关于发布享受企业所得税优惠政策的农产品初加工范 围（试行）的通知》（财税〔2008〕149 号） 5.《北京市国家税务局关于进一步加强企业所得税减免税管理工作的通知》 国税发〔2009〕47 号） 6.《国家税务总局关于“公司+农户”经营模式企业所得税优惠问题的公告》2010 年第2 号） 7. 《财政部国家税务总局关于享受企业所得税优惠的农产品初加工有关范围的 补充通知》（财税〔2011〕26 号） 8.《国家税务总局关于实施农林牧渔业项目企业所得税优惠问题的公告》2011 年第48 号） 9.《北京市国家税务局关于企业所得税税收优惠备案管理有关问题的公告》 告〔2012〕5 号） 减免税内容及条件： 1. 《中华人民共和国企业所得税法》第二十七条第（一）项,从事农、林、牧、渔业项目的所得，可以免征、减征企业所得税。 2. 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第八十六条，企业从事下列 项目的所得，免征企业所得税：
蔬菜、谷物、薯类、油料、豆类、棉花、麻类、糖料、水果、坚果的 农作物新品种的选育； 中药材的种植； 林木的培育和种植； 牲畜、家禽的饲养； 灌溉、农产品初加工、兽医、农技推广、农机作业和维修等农、林、 牧、渔服务业项目； 8）远洋捕捞。 企业从事下列项目的所得，减半征收企业所得税： 1）花卉、茶以及其他饮料作物和香料作物的种植； 2）海水养殖、内陆养殖。 3. 企业从事国家限制和禁止发展的项目，不得享受《中华人民共和国实施 条例》第八十 六条规定的企业所得税优惠。 要点提示： 1. 企业从事实施条例第八十六条规定的享受税收优惠的农、 林、牧、渔业项目， 除另有规定外，参照《国民经济行业分类》（ GB/T4754-2002）的规定标准执行。 企业从事农、 林、牧、渔业项目，凡属于《产业结构调整指导目录 （2011 年版）》 （国家 发展和改革委员会令第 9 号）中限制和淘汰类的项目，不得享受实施条例第 八十六条规定的优惠政策。 种植； 6） 林产品的采集； 7）
房地产企业完工年度所得税纳税申报表的填报与解读讲义 完工年度企业所得税处理 为什么要确认完工年度？ 《国家税务总局关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知》（税总发[2014]31）要求检查“产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。” 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号） 第九条企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。 完工结转四部曲：
确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。 根据我们在工作中掌握的情况，房地产开发的实际毛利额普遍高于税法规定的预计毛利额。如果企业没有及时按照税法规定对符合完工条件的开发项目做完工结转处理，无论对企业还是主管税务机关，都存在着巨大的风险，并且随着时间的推移，风险将如同滚雪球般越滚越大。 某房地产企业所得税纳税申报情况见下表（单位：万元）：
房地产开发企业所得税管理办法 潍坊市国家税务局房地产开发企业所得税管理办法（试行）第一章总则 第一条为加强房地产开发企业所得税的监控管理，规范房地产开发企业的纳税行为，提高所得税科学化、精细化管理水平，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则，《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则，总局、省局有关房地产税收管理的有关规定，结合我市实际，制定本办法。 第二条本办法适用于对全市范围内从事房地产开发企业的企业所得税管理。 本办法所称房地产开发企业，是指经有关部门依法批准成立，从事房产、地产开发经营的内资企业。 第二章应税收入 第三条房地产开发企业的应税收入是指按税法规定应征收企业所得税的各项收入总额，主要包括房地产开发业务收入和其他业务收入两类。 房地产开发业务收入包括: 商品房销售收入、土地转让收入、配套设施销售收入、代建工程（代建房）结算收入、商品房售后服务收入和出租房租金收入等 ; 其他业务收入包括: 销售材料、下脚料、废料收入、无形资产转让收入、投资收益、固定资产转让（出租）收入及其他收入等。 第四条房地产开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入的确认原则，合理地确认各项应税收入的实现。 第五条符合下列条件之一的，应视为开发产品已完工 : 1、竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）; 2、已开始投入使用的开发产品（成本对象）; 3、已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。
第六条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入 ; 凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代扣代缴款项进行管理。 第七条对完工开发产品，应按以下规定确认开发产品销售收入 : （一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭证（权利）时，确认收入的实现。 （二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 （三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 （四）房地产开发企业采取委托方式销售开发产品的，并分别不同情况确认收入的实现: 1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 ; 2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中 约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 ; 如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现; 、采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开
房地产企业利用其他应付款偷逃所得税稽查案例（一） 案件点评： 本案中，检查人员根据举报线索稽查未果后，采用多种方法核实企业的实际销售收入和开发成本，取得了重大案件进展，查实了企业少计收入、多列成本的违法事实，对房地产开发企业的检查有一定的借鉴意义。 一、案件基本情况 （一）案件来源2007年6 月，市国税稽查局接群众举报： 称某房地产公司2006 年销售给甲公司价值 5444.23 万元的商铺未入账申报缴纳相关税金。 （二）企业基本情况 某房地产公司成立于 2003年7月，同年，在相关部门的公证监督下，以公开竟买方式整体购入某国际广场项目，具有房地产开发三级资质，内资企业，登记注册类型： 其他有限责任公司，注册资金：2000 万元人民币，经营范围：该公司开发的某国际广场总占地面积25927平方米（约39 亩），项目的规划定位为商业综合体，其功能包括商业、办公、餐饮、旅馆服务等，项目规划总建筑面积约11 万平方米，整个项目分为 A、B、 C、D 四个区，其中ABC区已于 2006年1月完工，A区可售面积 10853.54 平方米，已售 2663.38平方米，B区可售面积
35383.23 平方米，已售 16841.69平方米，C区可售面积 22161.66 平方米，已售 9793.35 平方米，小计可售面积 68398.43 平方米，已售 298.42平方米；D区正在建设中，预计可售面积 41094.86 平方米；合计可售面积 109493.29平方米，已售 298.42 平方米。 该公司申报2003年7-12月无销售收入，纳税调整后所得为亏损42.85 万元；税务机关调增应纳税所得额 25.94 万元，调整后2003年亏损额为 16.91 万元。该企业申报2004年度实现租赁收入 10.38 万元，其他收入2000 元，纳税调整后所得为亏损 153.41 万元；税务机关调增应纳税所得额 49.74 万元，调整后2004 年亏损额为 103.67 万元。 2005 年实现其他收入 14.59 万元，预售收入预计利润 750.71万元，经纳税调整后2005 年度应纳税所得额为 139.34 万元，弥补2003年亏损 16.91 万元及2004 年亏损
附件3 A107040 减免所得税优惠明细表
A107040《减免所得税优惠明细表》填报说明 本表由享受减免所得税优惠的纳税人填报。纳税人根据税法和相关税收政策规定，填报本年享受减免所得税优惠情况。 一、有关项目填报说明 1. 第1 行“一、符合条件的小型微利企业” 、第2行“其中减半征税”：由享受小型微利企业所得税政策的纳税人填报。该政策包括两种情形：一是小型微利企业2015年9月30日之前年应纳税所得额低于20 万元的减半征税，应纳税所得税大于20 万元、小于30 万元的按20%税率征税。二是小型微利企业2015 年10 月1 日之后应纳税所得额不超过30万元的减半征税。本行根据以下情形填写： （1 ）20 1 5年度汇算清缴需区分以下情况： ①2015 年1 月1 日之前成立的企业 当《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A 类，2014 版）》A100000表第23行＞0且W 20万元时，本行等于A100000 表第23行X 15%的积，该数字同时填入第2行“其中：减半征收”。 当A100000表第23行＞20万元且W 30万元时，本行等于 A100000表第23行X 15%X （2015年10月1日之后经营月份数 /2015年度经营月份数）+A100000表第23行X 5%X（9/2015年度经营月份数）。A100000表第23行X 15%X （2015年10月1日之后经营月份数/2015 年度经营月份数）的计算金额，同时填入第2 行“其中：减半征收” 。
②2015年1月1日-2015年9月30日之间成立的企业 当《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A 类，2014 版）》A100000表第23行＞0且W 20万元时，本行等于A100000 表第23行X 15%的积，该数字同时填入第2行“其中：减半征收”。 当A100000表第23行＞20万元且W 30万元时，本行等于 A100000表第23行X 15%X（2015年10月1日之后经营月份数 /2015年度经营月份数）+A100000表第23行X 5%X （2015年10 月1日之前经营月份数/2015年度经营月份数）。A100000表第23行X 5%X（2015年10月1日之前经营月份数/2015年度经营月份数）同时填入第2 行“其中：减半征收” 。 ③2015 年10 月1 日之后的企业 当《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A 类，2014 版）》A100000表第23行＞0且W 30万元时，本行等于A100000 表第23行X 15%的值，该数字同时填入第2行“其中：减半征收”。 为简化计算，2015 年度汇算清缴申报时，年度应纳税所得额大于20 万元不超过30 万元的小型微利企业，可以按照《20-30 万元小型微利企业所得税优惠比例查询表》（见表1 ）计算填报该项优惠政策。 2015 年度汇算清缴结束后，本部分填报说明废止。 （2）2016 年及以后年度汇算清缴时 当《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A 类，2014版）》A100000表第23行W 30万元时，本行等于A100000表第 23行X 15%勺值，该数字同时填入第3行“其中：减半征收”。
第三章房地产企业企业所得税政策 第一节《房地产业企业所得税管理办法》（国税发[2009]31号文件） 一、完工产品的条件（与国税发[2006]31号相同）。 第三条：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二）开发产品已开始投入使用。 （三）开发产品已取得了初始产权证明。 根据以上规定，只要符合产品完工的三个条件之一，不论会计上是否符合收入实现条件，是否计算出实际利润，计算所得税时就应该按照实际利润计算应纳税所得额。 二、收入总额的规定（与国税发[2006]31号相同）。 第五条：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 注意：这里所说的发票，包括企业开出的各种收据，只要以企业名义收款就要纳入收入；什么时候付出，再作扣除。 三、收入实现的条件。 第六条：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 （一）新旧政策的不同点： 1、国税发【2006】31号文件规定，必须符合完工产品条件，才能确认收入； 2、国税发【2009】31号文件，将会计上的“预收账款”提前确认为收入。也就是说，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收入。 因此，这里有必要提醒大家：按照新政策规定，房地产企业“所得税收入”是不同于“会计收入”的。 （二）思考：这一规定带来的直接后果是什么？ 企业允许扣除的广告费、业务宣传费、业务招待费都是以收入为基数计算的。按照以上
房地产开发经营业务企业所得税处理政策 一、国家税务总局公告【2014】35号文关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告： 2014年1月28日，国务院发布《关于取消和下放一批行政审批项目的决定》(国发[2014]5号)，取消了房地产开发企业开发产品计税成本对象事先备案制度。为做好取消房地产开发企业开发产品计税成本对象事先备案制度的落实和后续管理工作，现将有关问题公告如下： 一、房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。 房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。如确需调整成本对象的，应就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。 二、房地产开发企业应建立健全成本对象管理制度，合理区分已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象，及时收集、整理、保存成本对象涉及的证据材料，以备税务机关检查。 三、各级税务机关要认真清理以前的管理规定，今后不得以任何理由进行变相审批。 主管税务机关应对房地产开发企业报送的成本对象确定专项报告做好归档工作，及时进行分析，加强后续管理。对资料不完整、不规范的，应及时通知房地产开发企业补齐、修正；对成本对象确定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管税务机关有权进行合理调整；对成本对象确定情况异常的，主管税务机关应进行专项检查；对不如实出具专项报告或不出具专项报告的，应按《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定进行处理。 四、本公告自发布之日起30日后施行。《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第二十六条第二款同时废止。本公告施行前房地产开发企业尚未完成开发产品成本对象事先备案的，也按本公告执行。 二、国税发【2009】31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法 1、依据国家税务总局公告2014年第35号国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告，本法规第二十六条第二款自2014年7月16日起废止。 2、依据国家税务总局公告2018年第31号国家税务总局关于修改部分税
2017年企业所得税税收优惠政策 发布日期：2017-04-30 浏览次数：6406 字号：[ 大中小] 在企业所得税的多项税收优惠政策中都对企业特定“人员”有一定的要求。不同的优惠内容，具体的要求也不尽相同。为了方便对比，避免“经验主义”，现将与“人员”有关的十项企业所得税税收优惠政策进行梳理。 1、小型微利企业的“从业人数” 近几年来，国家针对小企业的税收优惠力度不断加大。《财政部国家税务总局关于小型微利企业所得税优惠政策的通知》(财税〔2015〕34号)和《财政部国家税务总局关于进一步扩大小型微利企业所得税优惠政策范围的通知》(财税〔2015〕99号)规定：自2015年1月1日至2017年12月31日，对年应纳税所得额在20万元到30万元(含)之间的小型微利企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税(2015年四季度的特殊情况略)。考虑到绝大多数符合小型微利优惠条件企业的企业所得税为按季预缴，财税〔2015〕34号也对应将从业人数和资产总额的计算频次从“月”降至“季度”。财税〔2015〕34号规定“企业所得税法实施条例第九十二条第(一)项和第(二)项所称从业人数，包括与企业建立劳动关系的职工人数和企业接受的劳务派遣用工人数。 从业人数和资产总额指标，应按企业全年的季度平均值确定。具体计算公式如下： 季度平均值=(季初值+季末值)÷2 全年季度平均值=全年各季度平均值之和÷4 年度中间开业或者终止经营活动的，以其实际经营期作为一个纳税年度确定上述相关指标。” 2、企业所得税纳税申报表中的“从业人数” 在国家的支持和税务部门的努力下，目前，小型微利所得税优惠已经成为了覆盖面最广的优惠政策之一。为了适应“简政放权”的时代要求，提升企业信息透明度，加强对小型微利企业税收优惠管理，税总在2014年新版企业所得税申报表的《企业基础信息表》(A000000)中专门要求企业披露“104从业人数”、“105资产总额(万元)”和“107从事国家非限制和禁
广州吴克红税务师事务所 广东源恒软件科技有限公司 ★ 《房地产集团企业所得税管理大全》 2015年房地产税务总监特训营第二讲 ★只有站在巨人的肩上，你才能领先于同行，为公司创造税收成本的竞争优势★欢迎房地产企业税务/会计/财务经理及总监以上岗位报名学习参加,限额80人。【课程背景】中国房地产行业处于“千夫所指”最恶劣社会环境之中，是非法红头文件和极左执法的最大受害者之一。纳税额高达房屋销售收款15%~20%。如何突破苛刻繁杂红头文件的重重围困，还原纳税人遵从税法的简易法则？ 既要“高度遵从税法”，又要“强力控制税收成本”，是房地产企业税务经理的双重职业使命。面临被破坏而混乱的企业所得税法制，房地产企业税务经理人如何决策才能够以当前社会所能接受的力度，有效维护纳税人的权益，帮助公司实现“高度遵从所得税法”和“严格控制所得税成本和现金流出”双重目标的完美结合？ 【课程特点】 ☆全力关注房地产开发业务税务征纳实践与税法（红头文件）的突出矛盾，推广行之有效的解决方案； ☆正确看待国税发[2009]31号文件的法律效力；识别违法红头文件，精确剖析税法，全面了解房地产企业所得税管理和稽查局检查中的税务争议点，分享如何突破极左文件和极左执法的重围，依法保护投资者的合法税收权益； ☆精深掌握房地产企业所得税管理的全部细节，消除一切模糊不清；推广在实践中操作有效的税收成本和现金流控制方法，创建国内地产同行传播最佳税务实践经验分享平台！ 【课程内容】 1、房地产企业所得税如何避免被国税局管辖，有何益处？ 2、很多在港上市的著名内地房地产企业在向境外母公司（上市主体）分配利润和支付股东贷款利息时被内地国
房地产开发企业所得税 纳税评估指标体系 ,试行, 第一条为规范和加强房地产开发企业所得税纳税评估～提高纳税评估质量～根据《国家税务总局关于房地产企业所得税问题的通知》和《安徽省国家税务局纳税评估管理办法,试行,》～结合房地产开发企业的行业特点～制定本评估指标体系。 第二条房地产开发企业纳税评估的环节、程序和评估处理按照《安徽省国家税务局纳税评估管理办法,试行,》的规定执行。 第三条房地产开发企业的纳税评估分为年度评估和项目评估。在房地产开发企业每一个开发项目竣工后～主管国税机关必须对其进行全面的项目评估,也可以将开发项目评估和年度评估结合进行。 第四条纳税评估资料的收集 ,一,企业申报资料 1(企业纳税申报表及附列资料, 2(企业财务会计报表, 3(企业其他申报资料。 ,二,纳税人提供的涉税管理资料 资质证书。纳税人进行房地产项目开发需要得到省建设厅颁发的资质证书,注明了1. 房地产开发企业名称、法定代表人、注册资本、资质等级等内容,。 2.土地使用证书。纳税人一般要经过“招、拍、挂”方式获得开发土地～并取得由土地部门签发的土地使用证书。
3.拆迁补偿协议。纳税人在取得土地后～通常都要进行旧房拆迁工作～拆迁时房地产 开发商要与拆迁户签订拆迁协议～并且根据协议约定支付房屋拆迁补偿款。 4.项目立项批复。房地产开发企业需要到发改委,发展计划局,申请立项～在得到项目立项批复,规定了房地产开发的投资额、开发分期情况等内容,以后才能进行房地产开发。 5.建设工程项目登记备案的通知。房地产开发企业需要到发展计划委员会对其建设工程项目进行登记～在得到建设工程项目登记备案的通知,注明了项目建筑面积～备案有效期等内容,后才能进行建设。 6.建设工程规划许可证。房地产开发企业在开发前必须要经过建设局的规划审批～并办理建设工程规划许可证。建设工程规划许可证注明了建设项目名称、建设项目位置、建设项目规模、开工建设期限～并附有地形图和审批单,注明了项目内容、建设性质、开发栋数、结构、层数、总面积等内容,。 7.建设用地规划许可证。房地产开发企业需要得到建设局批准的建设用地规划许可证,注明了项目名称、用地单位、用地位置、用地面积等内容,才能够进行开发。 8.施工合同。房地产开发企业一般通过招、投标方式承包建设工程～并且与建筑施工单位签订施工合同,约定了工程款、工程款支付时间和方式、工程竣工日期等内容,。 9.建筑工程施工许可证。房地产开发企业在具体项目施工前要得到建设局颁发的建筑工程施工许可证,注明了建设单位、工程名称、建设地址、建设规模、合同价格、设计单位、施工单位、监理单位、合同开工日期、合同竣工日期等内容,～方可进行施工。
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 国税发〔2009〕31号 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。 二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法 第一章总则 第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。 第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。 第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建
造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： (一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 (二) 开发产品已开始投入使用。 (三) 开发产品已取得了初始产权证明。 第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 第二章收入的税务处理 第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： (一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 (二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
房地产开发缴纳企业所得税示例 近年来，为配合房地产行业调控政策，国务院财政、税务主管部门依据《企业所得税法》和《企业所得税法实施条例》先后发布了一系列有关加强和规范房地产开发企业所得税管理的规定，为便于理解和掌握现行房地产开发企业所得税政策，本文按房地产开发企业的开（筹）办、预缴、汇算清缴三个期间对主要或常用的企业所得税政策进行梳理，并结合实务举例进行分析，希望对征纳双方有所帮助。 一、开（筹）办期间 开（筹）办期间是指从企业被批准筹建之日起至开业之日，即企业取得营业执照上标明的设立日期。 国家税务总局《关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定：新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。 1.业务招待费、广告费和业务宣传费 国家税务总局公告2012年第15号规定：企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。 2.开（筹）办期间不计算为亏损年度 根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通
知》（国税函[2010]79号）第七条规定，企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前，即筹办活动期间发生的筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条的规定执行。 例1：某房地产开发企业2010年3月开始筹建，筹建期历时15个月，账簿资料显示：2010年3-12月、2011年1-5月筹建期分别发生开办费200万元、300万元，均无收入，2011年6月开始生产经营。 要求：确认开始计算企业损益的年度。 案例分析：该开发企业从事生产经营之前筹办活动期间发生的筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，只能在“开办费”科目中归集。企业自开始生产经营的年度，是开始计算企业损益的年度。如果筹办期的结束和经营期的开始，两者处于同一年度，则应分别按照有关规定确认筹办费摊销及经营年度的开始。因此，该开发企业在开始生产经营年度的2011年6月起开始一次性或分期扣除开办费；若2011年度发生了亏损，则税法确认的亏损年度就是2011年度，而不是2010年度。 例2：接例1，经核查：（1）该开发企业2010年3-12月、2011年 1-5月筹建期分别发生业务招费10万元、20万元，分别发生广告宣传费30万元、40万元；（2）2010年6月投资方因投入资本自行筹措款项所支付的利息支出8万元计入了开办费；（3）2011年3月，购建固定资产（营业楼）所支付的设计费、部分材料费共计10万元计入了开办费；（4）该企业选用在开始经营之日的当年一次性扣除开办费。
农业企业税收优惠政策 篇一：农业企业税收优惠政策 中华人民共和国企业所得税法 第二十七条企业的下列所得，可以免征、减征企业所得税： （一）从事农、林、牧、渔业项目的所得； 中华人民共和国企业所得税法实施条例 第八十六条企业所得税法第二十七条第（一）项规定的企业从事农、林、牧、渔业项目的所得，可以免征、减征企业所得税，是指：（一）企业从事下列项目的所得，免征企业所得税： 1．蔬菜、谷物、薯类、油料、豆类、棉花、麻类、糖料、水果、坚果的种植； 2．农作物新品种的选育； 3．中药材的种植； 4．林木的培育和种植； 5．牲畜、家禽的饲养； 6．林产品的采集； 7．灌溉、农产品初加工、兽医、农技推广、农机作业和维修等农、林、牧、渔服务业项目； 8．远洋捕捞。 【释义】本条关于农、林、枚、渔业项目中享受免税和减半征税的具体范围的规定。
本条是对企业所得税法第二十七条第（一）项规定的具体细化。企业所得税法第二十七条第（一）项规定，企业从事农、林、枚、渔业项目的所得，可以免征、减征所得税。但是，企业所得税法的这一条规定没有明确农、林、牧、渔业项目的具体范围是什么？哪些是免税的？哪些又是减税的？减税的又减多少？这些问题就是本条规定要回答的问题。 与原内资、外资企业所得税的相关规定相比，本条的规定更加系统全面，法律层次也有所提高。原对内资企业从事农、林、枚、渔业项目的所得税优惠政策，主要规定在财政部、国家税务总局的规范性文件中；而对外资企业从事农、林、枚、渔业项目的税收优惠政策，规定在原《外商投资企业和外国企业所得税法》第八条第三款和《外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第七十二条、第七十五条、第八十一条中。企业所得税法第二十七条第（一）项对现行内资税法和外资税法相关规定进行了统一、调整、整合，本条则进一步细化了企业所得税法第二十七条第（一）项涉及的内容。本条在具体细化企业所得税法第二十七条第（一）项规定的农、林、枚、渔业项目时，主要依据的是《国民经济行业分类》( GB ／T4754 -2002 ）的规定。分类标准主要依据我国现阶段各行业发展状况，按照国际通行的经济活动同质性原则进行划分，并积极采用了联合国《全部经济活动的国际标准产业分类》的若干规定。按该标准，国民经济行业分类分为四个层次，即门类、大类、中类、小类，一共20 个门类、95 个大类、
房地产企业所得税的预缴和汇算清缴企业所得税的预缴和汇算清缴 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 , 《黄山市地税局房地产开发企业企业所得税管理办法》: , 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出 预计毛利率，计入当期应纳税所得额。计税毛利率确定为: , (一)开发项目位于黄山市城区及郊区的，计税毛利率为10%。 , (二)开发项目位于黄山市其他地区的，计税毛利率为5%。 , (三)属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%。 , 取得预售收入时: 预计毛利=10800000×5%=540000 国税函[2008]635号规定房地产开发企业本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额计入本行。“实际利润额” 借:递延税款—××项目—所得税 135000 贷:应交税款—所得税 135000 开发产品完工时，企业按会计成本结转已销开发产品成本借:主营业务成本—××项目 10515635 贷:开发产品—1号楼 4062887 —3号楼 3962887 —4号楼 2489861
国税发[2009]31号: , 开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛 利额， 同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项 目与 其他项目合并计算的应纳税所得额。 , 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之 间差异 调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料(鉴证报告)。 , 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工 程成本 确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定: 可售面积单位工程成本=成本对象总成本?成本对象总可售面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 , 《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》 (国税函 〔2010〕201号): , 根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》(国税发 〔2006〕31号)规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企 业所
一、项目概况 某房地产项目主要有两期工程项目。第一期是商业一栋、二栋、三栋和商业塔楼第三栋，第二期是商业四栋、五栋和商业搭楼第一、第二栋。其中商业店铺一栋、二栋、三栋、四栋和商业五栋（购物中心）的建筑面积分别为10214、6543、10773、5425、69802平方米，商业搭楼第一栋、第二栋和第三栋的建筑面积分别为20604、15349、19578平方米，三栋塔楼的可售面积为52489万平方米，土地征用及拆迁补偿费966.3万元，前期工程费1528.037万元，基础设施费2468.498万元，公共配套设施费162.21万元，建筑安装成本32499.567 万元，土地成本19000万元。本项目中的塔楼对外销售的市场价格为1.8万/平方米。 公司准备对商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋进行对外销售，可售面积预计30599平方米，对外出租商业五栋（购物中心），三栋塔楼一致对外进行销售。根据市场预测，本项目中商业店铺的市场销售价（均价）为2.15万/平方米，租赁价格为每月150元/平方米。商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋的土地征用及拆迁补偿费755.5万元，前期工程费506.4万元，基础设施费1464.94万元，公共配套设施费96.27万元，建筑安装成本12,530.12 万元，土地成本15000万元。 二、税收筹划方案的涉税分析 （一）商业店铺的税收筹划方案的涉税分析 1、方案一：商业店铺直接对外销售的涉税分析 销售店铺总收入： 30599×2.15=65787.85（万） （1）店铺收入的营业税： 65787.85×5%=3289.393（万） （2）店铺收入的城市维护建设税及其附加： 3289.393×(7%+3%)=328.9393 (万 （3）印花税的计算 销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：65787.85×0.05%=32.894（万元）（4）店铺收入的土地增值税计算： ①店铺总收入： 30599×2.15=65787.85（万） ②税法规定的扣除项目： 设开发间接费等费用为W，店铺的开发费用为Y。 则店铺的开发成本： 土地征用及拆迁补偿费755.5万元+前期工程费506.4万元+基础设施费1464.94万元+公共配套设施费96.27万元+建筑安装成本12,530.12 万元+开发间接费等费用W=（15353.23+W）万元。 加计扣除成本为（15353.23+W+15000）×20%=（6070.646+0.2W）万元。 扣除额为：15353.23+W+Y+15000+3289.393+328.9393+（6070.646+0.2W）=（40042.208+1.2W+Y)（万元）（由于印花税32.894万元已经计入了“管理费用”，在计算土地增值税时，不需要进行扣除） ③增值额： 65787.85-（ ④增值率： （25745.642-1.2W-Y)÷（40042.208+1.2W+Y) =N（假设为N）。 由于25745.642÷40042.208=64.3%，在W和Y不知道的情况下，则N的增值率的最