1. 引言
1.1 土地市场概论
市场，直观地说，它是商品交易的场所，从实质上来说，它足商品交换中发生的经济关系的总和。土地市场是指土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。在土地市场中，市场的主体是土地的供给者、购买者和其他参与者，市场的客体是交换的目的物，即土地。在土地的交换过程中，不只是市场的买卖双方参与土地交易，而是有众多的参与者，要发生多方面的经济关系。市场的参与者除贿买者、出售者之外，还有出租人、承租人、抵押人、贷款人、经营者、政府管理部门、中介机构等。在土地交易过程中各参与者要发生以土地交易为核心的各种经济关系，如签订各种经济合同、资金结算、办理各种法律手续等。这种为实现土地交易而进行的各种活动及经济关系就构成土地市场。
土地是一种特殊的商品。土地的功能主要体现在为人类提供劳动条件、活动空间及场所，人们利用土地，是为了获取土地的产品和服务，即土地的未来收益。土地的未来收益因土地权利的分离而在各权利者之间实现分割。土地的权利是一个以土地所有权为核心的权利束，有土地所有权、土地使用权、抵押权、租赁权、地役权等。不同权利因其内涵不同而分割到大小不等的土地收益。土地市场交换的客体，事实上不是土地本身，而是各种内涵不同的土地权利。
我国城市土地市场分为土地用权出让市场、土地使用权转让市场、土地使用权租赁市场和土地使用权抵押市场。
土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将城市土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权转让是指从土地所有人处获得土地使用权后，土地使用权人以协议的方式将合法取得的土地使用权转移给受让人的行为，是土地使用权人将土地使用权再转移行为。
土地使用权租赁是指经土地行政主管部门批准，城市空地可以依法出租，承租者向国家按当地县级以上人民政府有关规定缴纳土地收益后，方可按两年期限临时租用，当国家建设暂时未利用时，到期后可续期租用。
土地使用权划拨是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。
1.2 我国土地出让制度
据统计我国国有资产总额达到33万亿元，其中土地资产为25万亿元，占76％。我国按照土地所有权与使用权相分离原则，建立土地市场制度。我国土地市场分为二级运行模式：一级市场即土地的使用权出让市场，是指政府有偿、有期限的出让土地使用权的市场；二级市场是指土地的使用权转让市场。
土地使用权出让必须签订土地使用权出让合同。5市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房地产管理部门依照相关法律法规共同拟定
方案，决定城市土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件。目前，我国有关法律文件规定城市土地的出让可以采取协议、招标、拍卖和挂牌四种方式。国有土地有偿出让制度的建立与发展经历了三个重要阶段：
一是初步确立阶段；1986年《中华人民共和国土地管理法》正式颁布实施，第一次以法律的形式明确我国实行国有土地有偿使用制度。第二年，深圳经济特区第一宗国有土地使用权出让成功，拉开了土地使用权有偿出让制度改革和发展的序幕；1990年《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的颁布，使得土地使用权有偿出让制度的真正得以确立，我国城市土地使用由原来的单一行政划拨的单轨制，逐步变成了划拨和出让并存的双轨制。
二是配套制度建立阶段；2002年国土资源部颁布1l号令即《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(即国土资源部11号令)，确定除了协议出让外，国有土地出让，还包括招标、拍卖、挂牌出让制度。其中商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式。
三是细节完善阶段；2004年“8．31"大限之后，2006年相继出台了《协议出让国有土地使用权规范》、《实施的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》，对协议出让进行了严格规范限定，进一步扩大了公开出让的范围，招标、拍卖、挂牌逐步成为国有土地使用权出让的主要方式，土地资源市场化配置程度进一步提高。
一系列土地使用权有偿出让制度的建立，推动了我国土地市场经济的发展，为加快我国城市化进程提供了巨大的资金支持，进一步推动土地的优化配置，在一定程度上避免了土地资源的浪费。
1.3 研究背景
城市土地的无偿或低偿使用，造成了国家土地收益的大量流失、土地产权不明晰、土地利用空间结构不合理等一系列问题。作为城市土地所有者的国家，其土地所有权不能在经济上完全得以实现，所获得土地收益甚微且缺乏保障，土地实际占用者在某种意义上取代了国家成了土地实际所有者，占有了绝大部分土地收益。随着社会经济的发展，资源配置市场化要求愈来愈为强烈，土地作为一类重要资源，其原有使用制度也急需进一步的改革与调整。由于政府未能实现城市土地一级市场的垄断供应，许多单位和企业绕开一级市场，进行土地出租和转让，造成土地收益大量流失。同时，也引发了炒卖地皮的现象，土地市场价格信号失真，进而扰乱了房地产市场秩序，给城市规划和城市管理造成了很大困难。为适应市场经济发展要求，加快企业重组改制步伐，筹集城市建设资会，实现生态城市发展目标，城市经营性土地公开出让制度作为一项制度创新应运而生。随着我国城市化进程及城市建设的加速，城市人口数量急剧上升，住宅用地、商业用地等方面需求的迅速膨胀；另一方面，由于我国人均土地数量有限，资源稀缺性明显，现有土地供给压力较大。这一情形使得城市土地供给稀缺与需求膨胀之间的
矛盾日益突出，对土地出让的相关研究也因此受到了社会的关注。调整土地资源配制，整合土地空间结构，提高土地利用效率，是目前我国建立城市土地公开出让制度的主要目标。
苏州行政级别虽为地级市，却是江苏省经济最发达、现代化程度最高的城市，其经济总量全省最大，人均国内生产总值居中国城市前列。是全省经济、对外贸易中心，也是重要的金融、文化、艺术、教育中心城市和交通枢纽城市和长江三角洲经济圈的中心城市之一。苏州的土地出让发展的进程对周边县市的影响可谓深远。
1.4 研究目标及意义
（1）揭示苏州市近年来土地出让时序与空间分布情况，从总体上把握了苏州市土地出让近年来的变化概况与特点。
本文利用多种分析方法，对苏州市土地出让的时间顺序、空间分布分析和比较，探索苏州市土地出让时序与空间分布的规律及特点，为认识土地发展多样性，为合理的制定土地出让制度提供依据。
（2）分析土地出让分布与多种因素的相关关系，为区域要素合理流动提供指导，众多的区位论都表明了土地出让分布不可避免的受到各种区位因子(包括地形、资源条件、交通状况等)、地区经济发展水平以及政策导向的影响。分析它们之间的关系，有利于选择合适的空间集聚方向和区位进行土地资源的合理配置，从而达到土地资源的可持续发展。
1.5 研究方法及数据来源
1.5.1 研究方法
本文采用多种研究方法，具体如下：
数据分析与空间分析相结合
整体与局部分析相结合
1.5.2 评价指标及数据来源
（1）采用的评价指标
土地出让分布衡量指标(地块位置)
土地出让时序变化（时间变化）
（2）数据来源
本文采用的数据都来源于苏州市土地储备中心官方网站：
（https://www.doczj.com/doc/583895312.html,/cjxx.asp）2008-2011年的苏州市土地出让统计数据，该数据具有真实性和可靠性。
采用ArcGIS软件对苏州市政区图进行数字化的成果作为图形处理数据的基础。
2.苏州市概况和土地出让现状
2.1 苏州市概况
苏州市位于长江三角洲中部、江苏省南部，地理坐标为东经119°55′
-121°20′、北纬30°47′-32°2′（东经120°37′、北纬31°39′）。总面积8488.42平方千米；其中水域面积为3609平方千米；市区面积1650平方千米，市区建成区面积为129.41平方千米。2006年底，常住总人口809.86万人；户籍总人口616.08万人，其中市区人口230.15万人。
苏州，古称吴、吴都、吴中、东吴、吴门，现简称苏。苏州自有文字记载以来的历史已2500多年，公元前514年建城，是中国首批24个历史文化名城之一，它的历史可以上溯到6000至7000年前。中国重点风景旅游城市，也是经济最发达的城市之一，是全省重要的金融、文化、艺术、教育中心城市和交通枢纽城市。
苏州位于太湖之滨，长江南岸的入海口处，京沪铁路、京沪高铁、沪宁城际高铁和多条高速公路贯穿全境。是中华人民共和国的特大城市，以及经国务院批准的较大的市，行政级别虽为地级市，却是江苏省经济最发达、现代化程度最高的城市，其经济总量全省最大，人均国内生产总值居中国城市前列。是全省经济、对外贸易中心，也是重要的金融、文化、艺术、教育中心城市和交通枢纽城市和长江三角洲经济圈的中心城市之一。
苏州东邻上海，濒临东海；西抱太湖，背靠无锡，隔湖遥望常州；北濒长江，与南通隔江相望，南临浙江，与嘉兴接壤，所辖太湖水面紧邻湖州，东距上海市区81千米。是江苏省的东南门户，上海的咽喉，苏中和苏北通往浙江的必经之地。苏州物华天宝，人杰地灵，被誉为“人间天堂”，“园林之城”。苏州素来以山水秀丽、园林典雅而闻名天下，有“江南园林甲天下，苏州园林甲江南”的美称，又因其小桥流水人家的水乡古城特色，而有“东方威尼斯”、“东方水都（东方水城）”之称。现今的苏州已经成为“城中有园”、“园中有城”，山、水、城、林、园、镇为一体，古典与现代完美结合、古韵今风、和谐发展的国际城市。
2.2 苏州土地出让
土地拍卖、挂牌竞价工作流程
（1）根据列入年度供地计划的地块，向规划局委托申请规划选址，指标设计工作
（2）市规划局出具建设项目选址意见书、规划控制指标、红线图
（3）地籍调查、宗地测绘
（4）委托具有资质的评估机构进行地价评估
（5）根据评估价确定土地出让起报价
（6）制订土地拍卖、挂牌竞价出让方案上报市政府审批
（7）在媒体上发布土地拍卖、挂牌竞价出让公告
（8）制作土地拍卖、挂牌竞价文件
（9）组织地块现场踏勘
（10）办理报名登记申请，审核竞买资格
（11）组织土地拍卖、挂牌竞价会并现场公证
（12）签订拍卖、挂牌成交确认书
（13）15日内凭成交确认书签订正式土地出让合同
3. 苏州市近年来土地出让空间分布及特征3.1 苏州市土地出让总体空间分布特征
图1 2008年-2011年苏州市土地出让总体分布图3.2 各个行政区域土地出让空间分布特征
图2 2008年-2011年苏州市区土地出让分布图
2008年-2011年苏州市区（包括金阊区、沧浪区、平江区）土地出让成交
地块共79块，由于政府新的土地板块的开发使得出让成交的土地多集中在火车站苏站路附近、平江新城、沧浪新城等地区，这些地方多处于区域交界地带普遍交通十分便捷。
图3 2008年-2011年苏州市高新区土地出让分布图
2008年-2011年苏州高新区土地出让成交地块共94块，地块多集中于枫桥、
通安、浒墅关街道，这些地方多处于街道周边普遍配套设施较好。
图4 2008年-2011年苏州市吴中区土地出让分布图
2008年-2011年苏州吴中区土地出让成交地块共135处，地块大多临近吴中区主要道路两边如：吴中大道，苏福路等。交通便捷，人口较为集中，居住区集
中。
图5 2008年-2011年苏州市工业园区土地出让分布图
2008年-2011年苏州工业园区土地出让成交地块共28处，较多分布在唯亭镇周边和环湖路周边，部分在靠近市区的娄葑镇附近，交通便利。
图6 2008年-2011年苏州市相城区土地出让分布图
2008年-2011年苏州相城区土地出让成交地块共86处，较多分布在靠近市区的元和镇、太阳路、阳澄湖路周围，由于政府在相城区规划的苏州高铁新城是
苏州中心城市“一核四城”发展定位的北部核心板块，面积达28.52平方公里，
大致范围东到聚金路、西至元和塘、南到太阳路、北至渭泾塘，由于是新开发的高铁新城所以这块区域发展前景较好。
4.苏州市近年来土地出让时序分布及特征
4.1苏州市土地出让总体时序分布及特征
图7 2008年苏州土地出让成交地块示意图
2008年土地出让成交总面积达1773273.03m2 ,其中高新区的土地出让面积最多约占总数的45%，其次是相城区21%，市区、吴中区和工业园区分别占总面积的18%、4%和12%。
图8 2009年苏州土地出让成交地块示意图
2009年土地出让成交总面积达6270153.65m2 ,其中吴中区的土地出让面积最多约占总数的36%，其次是相城区26%，市区、高新区和工业园区分别占总面积的10%、18%和10%。
图9 2010年苏州土地出让成交地块示意图
2010年土地出让成交总面积达4753229.73m2 ,其中高新区的土地出让面积最
多约占总数的33%，其次是吴中区30%，市区、相城区和工业园区分别占总面积的16%、13%和8%。
图10 2011年苏州土地出让成交地块示意图
2010年土地出让成交总面积达4525737.78m2 ,其中吴中区的土地出让面积最多约占总数的34%，其次是高新区28%，市区、相城区和工业园区分别占总面积的14%、17%和7%。
4.2各个行政区域土地出让时序分布及特征苏州市区
图11-2 2010年市区
图11-4 2008年市区
如上图，2008年-2011年苏州市区土地出让成交地块，出让最多的年份为2009年和2010年，集中在元和镇太阳路高铁新城地区。
吴中区
图12-1 2011年吴中区
图12-2 2010年吴中区
图12-3 2009年吴中区
图12-4 2008年吴中区
如上图，2008年-2011年苏州市区土地出让成交地块，2009年之后土地出让数量增多，土块成带状分布在主要的交通道路两旁。
高新区
图13-1 2011年高新区
图13-2 2010年高新区图13-3 2009年高新区
如上图，2008年-2011年苏州市区土地出让成交地块，2009年之后土地出让数量增多，地块成带状分布在主要的交通道路两旁。
工业园区
图14-2 2010年工业园区
图14-3 2009年工业园区
如上图，2008年-2011年苏州市区土地出让成交地块，2009年土地出让数量增多，地块主要分布在唯亭镇周围。
相城区
图15-1 2011年相城区
房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，
房地产市场分析报告 侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例） 第一部分：宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析 项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系 （4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响 （5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析 第二部分：区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）； 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）； 价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点
苏州市土地利用变化研究 发表时间：2019-04-22T11:28:08.363Z 来源：《知识-力量》2019年7月中作者：陆雯钰 [导读] 苏州作为江苏省的新一线城市，近年来经济发展迅速，生产总值列全省第一，人口也快速增长，人地问题突出，土地利用也存在一定的问题。本文通过查找分析2005、2010和2015三期的相关统计资料，对苏州市土地利用的变化进行统计分析。结果表明：2005-2015年苏州的耕地面积有所减少，林地面积 （江苏师范大学） 摘要：苏州作为江苏省的新一线城市，近年来经济发展迅速，生产总值列全省第一，人口也快速增长，人地问题突出，土地利用也存在一定的问题。本文通过查找分析2005、2010和2015三期的相关统计资料，对苏州市土地利用的变化进行统计分析。结果表明：2005-2015年苏州的耕地面积有所减少，林地面积，水域和建设用地面积持续增加，园地相对减少，未利用地持续减少。最后，本文提出要改善城市发展模式和加强土地利用规划管理的建议。 关键词：土地利用；变化情况；苏州市 1 引言 1.1 研究背景 随着经济的快速发展、城市化和工业化进程的加快，快速发展的城市地区已成为区域土地利用变化研究的热点。学者们关注土地利用的状态、城市扩张所产生的土地利用变化、分析土地利用的时空演变规律以及驱动力，并进行情景模拟。遥感技术作为一种数据源获取的方式，也越来越多地被应用于该领域的研究。以苏州为例，苏州近年来的经济发展十分迅速，其作为我国经济最强的地级市，江苏省人口和经济第一大市，在长三角地区具有重要的地位。李一琼[1]、周钧[2]、周伟苠[2]等都对苏州的土地利用进行了研究，通过建立科学的指标体系对苏州土地进行总体评价，运用层次法分析求得权重构建模型，定量化反映土地集约利用现状及潜力。[2] 1.2 研究意义 苏州位于长江三角洲中部，作为江苏省的新一线城市，近年来经济发展迅速，生产总值列全省第一，人口快速增长，人地问题突出，土地利用也存在一定的问题。本文依照数据分析展示了近些年来苏州市土地利用现状，通过更近一步的分析，对产生的问题进行阐述并且提出相应的问题以及建议。 2 处理方法与实证分析 本文数据来自于《2017苏州统计年鉴》[3]、《苏州市土地利用总体规划（2006-2020）》以及苏州国土资源网。根据2005年、2010年和2015年3期数据，按照《土地利用现状分类》国家标准，切合研究区的实际情况，将苏州土地利用类型划分为耕地、林地、园地、水域、建设用地和未利用地6大类。搜集土地利用现状的数据在EXCEL中进行进一步的数据统计分析。 3 土地利用结果分析 表1 各土地所占面积 从表格中的数据计算结果可以看出各面积的变化情况。得出以下结论： 3.1 耕地面积变化 在2005-2015年中，耕地面积变化不大，相比2005年，2010年的耕地面积增加了285.55公顷，2015年减少472.95公顷，占土地总面积的36.35%。粮食是人民生产生活的基础，要严格保护耕地，特别是基本农田。按照最严格的耕地保护制度实行战略，确保省下达的耕地保有量指标，科学制定基本农田的保护空间，提高质量、稳定布局。[4] 3.2 林地面积变化 15年间林地面积在持续增加，从2005年的11248.10公顷到2010年的14488.28公顷再到2015年的16413.40公顷，占土地总面积的近20%。森林可在一定程度上起到维持生态平衡、调节气候、保持水土、涵养水源等作用。林地面积的增加对保障生态用地，加大生态环境整治力度，保障土地资源的可持续利用都有很大帮助。[5] 3.3 园地面积变化 2005年，园地面积为24773.30公顷，占土地总面积的2.92%；2010年，园地面积为26672.37公顷，占土地总面积的3.14%，增加了1899.07公顷；2015年园地减少了2346.28公顷，减少为24326.09公顷，这一期间园地面积下降幅度较大。 3.4 水域面积变化 2005年水域面积为307867.30公顷，2010年减少为305037.90公顷，仅仅变化了0.33%，但在2010-2015期间面积增加迅速，增加到385295.27公顷，占土地总面积的45.39%。 3.4 建设用地面积变化 2005年建设用地的面积166990.20公顷，占土地总面积的19.67%；2010年建设用地面积增了10088.21公顷，增加了1.19 %；2015年建设用地面积增加到193289.90公顷，占土地总面积的22.77%，相较上一阶段增加较快；总体来说，2005年～2015年间苏州建设用地面积一直在
苏州市写字楼市场调查分析报告 前言 苏州写字楼市场的热潮在上 个世纪90年代就已经出现，在 1991-1992年，苏州出现了“办公 司热”，在“全民皆商”的热情下， 出现了大大小小的公司，甚至家庭 住宅也用来做办公用，由于过度开 发，加上随之而来的银根紧缩，使 得不少的写字楼成了泡沫的牺牲 品，苏州现在很多“烂尾楼”就是这个时期的产物。到本世纪初，随着苏州经济的高速增长，对商铺、写字楼的需求又一次升温，现在，无论是开发商的定位，还是公司的需求都和以前有了很大的不同。更讲究品位、规模、气派。相应对写字楼的内部环境、物业经管、配套设施提出了更高的要求。 市场综述 从上海、北京、深圳、广州等大城市的房地产发展状况
及经验来看，房地产市场上写字楼的启动和发展要落后住宅市场两年左右。经过对苏州房地产的调查研究分析，尤其是对写字楼近况的调查，得出一个初步的结论：苏州目前的写字楼市场正处在启动期，而且是启动期的前期，其发展潜力、投资价值、未来前景将在近来这几年中得到充分展现，苏州房地产市场的新一波浪潮将在这里掀起。 市区的好几个曾经影响市容的“烂尾楼”，如今都“老树发新芽”，纷纷都重新包装上市，很多都是往写字楼路线上走。精装修小户型火了，那是苏州房地产市场已经走到了第二个发展阶段（高单价、小面积，低总价的阶段），写字楼市场的发展已经是经济发展的必然趋势。 长江三角洲是中国甚至全球机经济发展最活跃的区域之一，吸引了众多国内外企业的涌入，同时有着中国加入WTO的有利因素，将使这个区域的经济保持长期稳定的强势增长。 ◇苏州在此区域保持重要 的位置和地位，也是世界 24个最具有发展潜力的 城市之一，GDP及增长列 江苏首位，而写字楼市场 比南京甚至无锡都有较 大差距。
2006年第一季度深圳市土地分析报告 一、土地供应情况分析 （一）打算供应总量分析 2006年我市国有土地使用权出让打算总量为12.29平方公里，比上年的打算总量12.69平方公里约减少了3.15％，而较2002年的打算总量17平方公里减少了4.71平方公里，降低了27.7％。据统计，近四年间深圳市年均出让土地面积约为 13平方公里。2006年我市打算供应的土地总量差不多与上年打算总量持平，打算的编制遵循严控土地供应总量，优化土地供应结构，提高土地资源市场化配置比例的原则，以不断提高我市土地资源的集约利用水平。 （二）打算供应结构分析 从区位看，2006年我市土地供应仍要紧集中在宝安、龙岗两区，特区外两区打算出让用地面积合计为 1080.6万平方米，占全市打算出让土地总面积的87.9％；特区内打算出让用地面积共为108.3万平方米，占全市打算供应总量的8.8％。此外，打算有40万平方米政策性住房用地供应，以保证近几年内低收入人群的住房需求，约占供应总量的3.3％。 从用途来看，2006年全市打算供应住宅用地144.1万平方米，占供应
总量的11.7％，其中 104.1万平方米为商品住宅用地，40万平方米为政策性住房用地；工业用地704.6万平方米，占供应总量的57.3％；仓储用地55万平方米，占供应总量的4.5％；商服用地30.2万平方米，占供应总量的2.5％；公共建筑用地96.1万平方米，占供应总量的 7.8％；公用服务设施用地198.9万平方米，占供应总量的16.2％；专门用地打算供应量为零。 对比2006年和2005年土地供应打算，2006年工业用地供应规模有较大幅度的下降，减少了 25.8％。近年来，工业用地一直是深圳土地供应的重点，供应比例也一直保持增长的势头，但随着存量土地资源的逐渐消耗，土地资源差不多成为制约深圳社会经济持续健康进展的四大瓶颈因素之一，因此，工业用地的集约利用成为新形势下的战略选择。这也与深圳调整产业结构，加快以技术资金密集型产业为主的工业结构升级，走新兴工业化道路的工业进展战略相适应。 表1 2006年与2005年土地供应打算用途 结构对比单位：万平方米 总面积商品住宅商业工业 2006年供应打算1229 104 30 705 2005年供应打算1269 80 56 950 此外，鉴于近几年房地产市场的旺盛需求，深圳每年1平方公里左右的房地产用地已略显不足。2006年在接着强调节约、集约、高效利用土地资源的前提下，适当增加房地产用地供应总量，与上年相比，供应总
苏州市国有建设用地使用权挂牌须知 （苏地号苏地号） 一、挂牌竞价者必须认真阅读挂牌竞价须知及国家的有关法律、法规。挂牌竞价者如对挂牌文件资料有疑问，或对挂牌地块现场不熟悉，需作进一步了解的，可在土地挂牌公告发布后至报名截止时间的工作日内，随时向苏州市土地储备中心地产经营科进行咨询，咨询电话：、。 二、中华人民共和国境内外的自然人、法人和其它组织，除法律、法规和国家政策另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权挂牌竞价出让活动。可以独立竞买，也可以联合竞买。非房地产公司竞得后，可获得该地块上单项房地产开发经营权。但下列地块因特殊情况，受让土地条件拟作适当限定： 、苏地号、苏地号地块为政府移建加油站用地，竞买人还需经市商务局确认并持移建相关证明材料参与报名。 、苏地号、苏地号、苏地号地块为苏州高新区管委会建造的动迁安置房项目，根据苏府[]号专题会议纪要精神，地块受让人应为全资国有公司。 申请参加土地使用权挂牌竞价的竞买人，报名时应向苏州市土地储备中心递交下列文件： （一）营业执照副本 （二）法定代表人证明书
（三）法人代表身份证影印件（竞买人为个人的只须提供身份证影印件） 报名参加挂牌竞价的竞买人，在报名时须向苏州市土地储备中心缴纳履约保证金。持同城转帐支票缴纳履约保证金的报名截止日为年月日下午五时前。履约保证金是指在年月日前有效的，并可在苏州市区各家银行及分支机构实时兑现的银行支票或汇票。对未取得土地使用权竞买人的履约保证金在拍卖竞价结束后的第二个工作日后开始办理退款手续，保证金不计利息。履约保证金缴入苏州市土地储备中心指定的开户银行，帐号咨询请拨。具体地块报名时须缴纳的履约保证金金额详见拍卖公告。 三、为便于开发企业竞买土地使用权，土地竞买人通过公开交易取得土地使用权后，允许将原土地竞买人取得的土地使用权更名至新公司名下，但必须符合以下条件之一： （一）原土地竞买人与更名的新公司投资主体不变，或新更名的公司由原土地竞买人控股。 （二）竞买单位以个人名义报名的，在报名时须出具实际竞买单位委托书，并交给土地储备中心。当个人取得土地使用权办理土地更名手续时，更名的新公司必须与委托竞买单位为同一投资主体，或者委托竞买单位为更名后新公司的控股方。上述关系的认定，由申请变更人请公证处公证确定，并出具公证书。 四、苏地号至苏地号地块起拍价包含毛地地价、地面建筑物拆迁安置补偿费、政府有关部门收取的行政规费。
摘 要 根据《规定》，出租人应当自租赁合同订立之日起7日内申报登记信息。出租人委托其他单位或者个人管理租赁住房的，还应当申报登记受委托人基本信息和委托内容。约定由房地产经纪机构、互联网平台经营者申报登记信息的，房地产经纪机构、互联网平台经营者应当自租赁合同订立之日起7日内向公安机关申报登记信息。 供应量（宗） 成交量（宗） 成交面积（m 2 ） 7 10 742441.6 批准预售楼盘 总建筑面积（m 2 ） 总套数 11月 环比变化（%） 11月 环比变化（%） 11月 环比变化（%） 38 58.33%↑ 1479941.08 69.60%↑ 13246 82.80%↑ 成交套数 总成交面积（m 2 ） 11月 环比变化（%） 11月 环比变化（%） 住宅类 6177 10.84%↓ 734335.49 12.37%↓ 非住宅类 2061 34.07%↓ 147644.36 12.41%↓ 成交套数 成交面积（m 2 ） 备注 11月 环比变化（%） 11月 环比变化（%） 6441 6.20%↓ 672305.35 9.58%↓ -- 成交均价（元/ m 2 ） 2019年10月 环比变化（%） 同比变化（%） 住宅类 19908.70 0.16%↑ 8.14%↑ 非住宅类 13993.17 1.33%↓ 15.13%↑ 数据 二手房市场 土地市场 上月商品房价格 快讯 《江苏省租赁住房治安管理规定》自2020年1月1日起施行。 商品房市场
目录 1. 市场综述 (3) 2．资讯盘点 (5) 3．市场分析 (8) 3.1土地市场 (8) 3.1.1 本月土地成交 (8) 3.1.2 本月土地公告 (9) 3.2 商品房市场 (10) 3.2.1增量房供应 (11) 3.2.2 总体成交分析 (12) 3.2.3 区域成交分析 (13) 3.3二手房（存量房）市场 (18) 3.3.1总体成交状况 (18) 3.3.2 区域成交分析 (18) 3.4 上月市场价格分析 (19) 3.4.1总体价格分析 (19) 3.4.2区域价格分析 (20) 4.本期关注：浅析苏州楼市各板块房价格局变化及热点楼盘盘点 (21) 5.总结展望 (26)
房地产市场分析报告范文 **年度，我市房地产开发投资、商品房新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积、商品房销售等指标同比均有上涨，普通商品房价格涨幅稳定，房地产市场发展较为健康、平稳。 一、房地产开发建设 1、投资规模分析 1-12月份全市共完成房地产开发投资45、89亿元，比去年同期的33、14亿元增长38、47%；房地产业直接产生税收6、74亿元，占全市地税征收总收入的38、3%。 2、在建规模分析 1-12月份，全市共有房地产在建项目67个（含待销尾盘），其中开发面积在10万m2以上的达到22个，在建房屋施工面积464、95万m2，比去年同期的324、31万㎡增长43、37%，房屋新开工面积197、75万m2，比去年同期的133、08万㎡增长48、59%，房屋竣工面积100、71万㎡，比去年同期（69、97万㎡）增长43、93%。 二、房地产市场供给 1-12月份经审批共准许预售商品房屋面积122、47万㎡，比去年同期的98、6万㎡增长24、21%，加上历年累积81、44万㎡，全市今年1-12月份商品房市场投放量为203、91万㎡，减去1-12月份商品房销售面积98、02万㎡，目前我市可面向市场销售的商品房面积有105、89万㎡，其中期房面积83、78万㎡，现房面积22、11万㎡（其中：住宅19、01万㎡，占85、97%；商业营业用房2、48万
㎡，占11、23%；其他0、62万㎡，占2、8%），一年以上现房空置3、04万㎡。 表三：未销售商品房屋结构构成情况 三、房地产市场需求 1、商品房销售分析 1-12月份我局共办理商品房合同备案登记9216户，其中住宅6954户。房屋备案登记销售面积98、02万m2，比上年同期的92、5万㎡增长5、97%，其中：期房销售登记备案面积69、88万m2，占销售总面积的71、29%；现房销售面积28、14万m2，占销售总面积的28、71%，商品房成交金额45、64亿元，比去年同期的40、7亿元增长12、14%。另据统计，乡镇人员进城购房面积53、44万㎡，占销售总面积的54、52%，与上年同期的52、94%增加2个百分点；城区人员购房面积31、54万㎡，占销售总面积的32、18%，比上年同期的38、36%减少6个百分点；外来人员购房面积13、04万㎡占销售总面积13、28%，比上年同期的8、7%增加5个百分点。 2、商品房屋套型分析 1-12月份单套建筑面积90m2以下的普通商品住宅销售1702套，占销售总套数的24、48%，90—144㎡普通商品住宅销售4424套，占销售总套数的63、62%，144㎡以上的非普通商品住宅销售828套，占销售总套数的11、91%。 表六：不同价位不同户型新建商品住房供求结构表（累计） 3、存量房屋交易分析
目录 1.城市房地产市场宏观背景分析与评价 (4) 1.1宏观经济运行状况 (4) 1.2城市规划与建设 (8) 1.3宏观政策 (10) 2.城市房地产市场发展状况分析与评价 (15) 2.1土地市场 (15) 2.2房地产整体市场 (16) 2.3住宅市场 (19) 2.4写字楼市场 (21) 2.5商业营业用房市场 (24) 2.6二手房市场 (26) 2.7城市房地产市场发展趋势预测 (26) 3.城市房地产行业发展与市场竞争分析 (29) 3.1房地产行业发展现状及趋势 (29) 3.2城市房地产市场竞争格局分析 (29) 3.3典型企业及典型项目收益和风险分析 (30)
图表目录 图1-1：苏州城市地图 (4) 图1-2：2000-2004年苏州市GDP及其增长率 (5) 图1-3：2000-2004年苏州市人均GDP及其增长率 (5) 图1-4：2000-2004年苏州市三次产业结构 (6) 图1-5：2000-2004年苏州市全社会固定资产投资 (6) 图1-6：2000-2004年苏州市人均可支配收入和消费性支出 (7) 图1-7：2000-2004年苏州市消费品零售总额 (7) 图2-1：2005年苏州市土地出让区域分布 (15) 图2-2：2000-2004年苏州市房地产开发投资额及其增长率 (16) 图2-3：2000-2004年苏州市商品房建设情况 (16) 图2-4：2000-2004年苏州市商品房供求比 (17) 图2-5：2000-2004年苏州市商品房销售面积 (18) 图2-6：2000-2004年苏州市商品房销售价格 (18) 图2-7：2000-2004年苏州市住宅建设情况 (19) 图2-8：2000-2004年苏州市住宅供求比 (20) 图2-9：2000-2004年苏州市住宅销售面积 (20) 图2-10：2000-2004年苏州市住宅销售价格 (21) 图2-11：2000-2004年苏州市写字楼建设情况 (21) 图2-12：2000-2004年苏州市写字楼供求比 (22) 图2-13：2000-2004年苏州市写字楼销售面积 (23) 图2-14：2000-2004年苏州市写字楼销售价格 (23) 图2-15：2000-2004年苏州市商业营业用房建设情况 (24) 图2-16：2000-2004年苏州市商业营业用房供求比 (24) 图2-17：2000-2004年苏州市商业营业用房销售面积 (25) 图2-18：2000-2004年苏州市商业营业用房销售价格 (25)
征地补偿安置工作，事关被征地农民切身利益，事关社会民生保障，事关苏州“三区三城”建设宏伟蓝图，是国土部门保障经济社会又好又快发展的重要环节。进一步完善相关政策体系，加强对失地农民权益保障，既是当前摆在国土管理工作者面前亟需破解的突出难题，更是进一步理清发展思路、创新发展、践行科学发展观的务实举措。 一、我市征地安置补偿政策的变化历程 第一阶段（20世纪80年代初-20世纪末）：就业安置和征地保养相结合的安置保障形式。 从上世纪80年代开始，苏州市经济和社会步入新的历史阶段，并开始不断征用农村集体土地。该时期征地补偿安置在遵守《土地管理法》和《江苏省〈土地管理法〉实施办法》等有关规定的基础上，具体执行《苏州市国家建设征用土地补偿、安置实施细则》（苏府（1984）6号）、《关于国家建设征用土地补偿、安置等问题的调整意见》（苏府（1989）79号）文件规定的标准、程序，根据被征地的村民小组人均耕地情况按亩支付一定数量的安置补助费。对人均耕地在0.5亩以下的村民小组，以及征地在城镇规划区范围内的村民小组，其剩余劳动力按被征用的耕地数量除以征地前被征地单位平均每个劳动力占有耕地的数量计算，统一由用地单位或劳动主管部门安排工作，并办理“农转非”手续。征地后人均耕地在0.5亩以上的村民小组，其剩余劳动力一般不另行安置，就地在农村解决。对耕地被全部征用或征地后人均耕地在0.1亩以下的村民小组，将剩余劳动力安排进企业工作，劳动力以上人员及残疾人员实行民政保养，每月领取保养金。1993下半年以后，随着经济的进一步发展，征地农村剩余劳动力逐年增多，开始大大超过企业的安置能力，市政府先后发文调整了安置政策，将撤组保养人员办理保养起始年龄提前，减少就业安置人员，由民政保养转入市人民保险公司保养；同时提倡和鼓励剩余劳动力自谋职业，给予剩余劳动力一次性经济补偿。 第二阶段（1999-2003年），货币安置、商业养老保险和医疗保险相结合的安置保障形式。 该阶段内，应新时期社会经济发展的要求，苏州市根据新《土地管理法》、《土地管理法实施条例》和省有关规定，于2000年出台了《苏州市征用土地暂行办法》（苏府（2000）41号），对征地补偿安置的程序和方式作了较大调整和完善，提高了征地补偿安置标准。全面实行“两公告一登记”征地补偿安置制度，采取被抚养人、劳动力货币安置和保养人员商业保险并附加医疗保险的安置方法，及时足额落实补偿安置，妥善安排被征地农民的生活。 主要做法是需要安置的农业人口（按照被征用的耕地数量除以征地前被征地单位人均耕地数计算）划分为三个年龄段，确定为三种安置对象：三种对象所占的比例和数量，按征用土地前被征地单位上述三部分人员各占在册人员总数的比例确定。对需安置的农业人口根据不同情况采取不同方式安置：（1）对被抚养人实行货币安置。货币安置的标准为：苏州市区为每人6500元，县级市每年5000元。（2）对剩余劳动力实行货币安置。货币安置的标准为：苏州市区为每人13000元，县级市每人10000元，对其中女性30-35周岁、男性 40-45周岁人员，外加每人5000元的医疗保险费标准向保险公司投保。（3）对保养人员采用商业保险办法实行保养安置。由负责征地的单位为保养人员统一向保险公司投保，然后由保险公司按月发放保养金，标准为苏州市区每人每月170元，县级市每人每月160元。经批准安置的农业人口，办理农转非相关手续，就地转为城镇户口。部分（县）市、区采取逐年按被征土地面积或农民数支付补偿费，保障农民的基本生活。 第三阶段（2004至今），基本养老、医疗保险和就业培训“三位一体”的基本生活保障制度。 2004年以来，随着我市经济社会的持续、快速发展和人民群众生活水平的不断提高，原有的征地补偿安置标准、方式已不能适应需要。我们针对以前征地补偿安置标准和方式的
目录 一．市场概况：供求两端环比走高，收金总额较上周增近九成 (1) 二．各类城市：一线城市指标均增，二线城市供求上扬 (2) 1.一线城市：整体供求量较上周倍增，成交方面量价双涨 (2) 2.二线城市：供求两端环比上扬，出让金总额增近八成 (3) 三．周度TOP10：各榜单水平环比走高，二线城市土地交易活跃 (3) 1.出让金：榜单总额上涨过半，武汉收金近244亿元领衔 (4) 2.住宅用地活跃度：榜单活跃度环比提升，二线城市成为榜单主力 (4) 3.住宅用地成交总价：榜单总额上涨近九成，武汉宅地包揽榜单前三 (4) 4.住宅用地楼面地价：榜单均价增涨近半，上海虹口区宅地居首 (5) 5.地块点评：上海3宗宅地收金逾78亿，北京新推2宗住宅用地 (7)
一．市场概况：供求两端环比走高，收金总额较上周增近九成 根据中国指数研究院大数据库业务部监测显示，2020年6月29日至7月5日，监测40个主要城市土地推出量环比增加39%，成交量环比增加82%，出让金总额较上周增加87%。其中，7个城市无土地推出，11个城市无土地成交。 各类用地推出方面，40个主要城市共推出各类土地252宗，较上周增加81宗，推出面积1090万平方米，较上周增加306万平方米；长春、乌鲁木齐推出量较大。成交方面，40个城市共成交土地225宗，较上周增加48宗，成交面积1393万平方米，较上周增加628万平方米；天津、太原成交量较大。40个主要城市成交总金额1573亿元，较上周增加732亿元，武汉出让金居前。 住宅用地推出方面，40个主要城市推出住宅用地117宗，较上周增加42宗，推出面积550万平方米，较上周增加137万平方米；乌鲁木齐推出68万平方米，为推出量较大的城市。成交方面，成交住宅用地115宗，较上周增加39宗，成交面积690万平方米，较上周增加266万平方米；太原成交118万平方米，为成交量较大的城市；住宅用地成交总金额1446亿元，较上周增加682亿元，武汉收金居前。
苏州市房地产整体市场报告 第一部分宏观市场 一、苏州市概况 苏州市位于长江三角洲中部、江苏省南部。东临上海，南接浙江，西傍无锡，北依长江。全市总面积8488平方公里，现辖沧浪、平江、金阊、虎丘、吴中、相城、苏州工业园区、苏州新区等8个区和常熟、张家港、太仓、昆山、吴江5个县级市，总人口578万人。境内河流纵横，湖泊众多，京杭运河贯通南北，望虞河、娄江、太浦河等连接东西，太湖、阳澄湖、昆承湖、淀山湖镶嵌其间。 苏州是全国重点旅游城市，古城座落在水网之中，街道依河而建，水陆并行；建筑临水而造，前巷后河，形成“小桥、流水、人家”的独特风貌。集建筑、山水、花木、雕刻、书画等于一体的苏州园林，是人类文明的魄宝奇葩，拙政园和留园被列入中国四大名园。苏州既有园林之美，又有山水之胜。寺观名刹，遍布城乡；文物古迹，交相辉映。灵岩、天平、洞庭东山西山、邓尉、虞山、玉山等处，都是天然的风景胜地。 二、苏州市宏观经济分析 1．苏州市经济高速增长 2005年苏州市国民经济延续04年高增长的势头，首次突破4000亿元，全年实现地区生产总值4026.52亿元，比上年增长14%，远高于全国9.5%的增长速度。 2．固定资产投资规模扩大 投资速度放慢，调控成效显现 从上面的图表可以看出，投资增幅平稳放缓。2005年苏州全社会固定资产投资完成1870.14亿元，再创历年新高，比上年增长20.3％，增速在2004年增长10.4%的基础上呈平稳态势。具体现在：
从全年各月看，投资累计增速年初较高，达26.7%，3月起逐月回稳，特别是下半年投资增幅基本在20%左右稳定运行。 从近年走势看，2001、2002、2003年我市投资增速较高，分别达29.4%、43.9%和73.3%，2004年中央针对部分行业过热现象，从土地、信贷等方面相继出台了一系列调控措施，投资速度明显回落。因此，2005年与2004年比增速提升10个百分点。 从城市比较看，苏州全社会固定资产投资在省内总量保持第一、增速位居第八，总量比第二的南京市多467亿元、比第三的无锡市多535亿元，增速低于全省平均水平近8个百分点，低于增速较高的盐城、南通近15个百分点，稍高于无锡市（19.8%）、南京市（16.7%）；在全国20个重点城市中，苏州总量第四、增速居中，上海市3500多亿元、增长14.8%，北京市2800多亿元、增长11.8%，重庆市2006多亿元、增长23.7%。3．房地产投资占苏州市生产总值与固定资产投资的比重均有上升。 2005年，全市完成房地产投资420亿元，同比增长25.6%，04年虽然政府陆续出台了一系列宏观政策进行调控，但苏州市房地产开发投资依然呈现上扬的趋势。 2005年房地产投资占苏州市地区生产总值的比重为10.4%，而这一比例高于全国。 备注： 从上面的图表可以看出，苏州市房地产开发投资比重一直保持稳步上升的趋势，特别是03年到04年之间上升幅度有所加大，区域市场基础建设的投入未能达到未来城市发展的宏观战略需求标准，所以，房地产开发投资在固定资产投资中的比重需要不断的提高。然而，我们可以从另一个角度出发来看待这个问题，也就是说未来苏州市的城市规划面积要扩张，目前的城市边缘地带以及城乡结合部将成为未来房地产业土地的供给来源，而随着城市化进度的加深，苏州市未来的外来人口数量将成倍增长，以满足产业发展带来的劳动力需求，那么，各种房地产产品在该区域的需求量会有提高。 4．价格指数（CPI）略有上扬 2005年服务项目、消费必需品价格指数下降，分别为1.8%、2.8%；对整个指数有一定
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五、土地交易与房地产供应之间的交叉分析 (33) 1、土地出让可建筑面积与新开工面积对比分析 (34) 2、土地出让面积与投资额对比分析 (34) 3、平均土地单价与房屋平均价格的对比分析 (35) 六、土地需求 (36) 1、总体需求 (37) 2、竞争格局 (37) 七、结论 (37) 1、土地交易市场整体分析结论 (37) ◆同时期土地开发使用率虽高，但未来房地产开发供应量仍然较大 (37) ◆目前的土地交易仍以“三北”及南岸区为主 (38) ◆土地市场成交量呈下降趋势，土地平均单价则有所升高 (38) ◆地价与房价的走势基本一致，但地价的增长幅度大于房价的增长幅度.. 39 2、土地市场未来发展走势 (39) （1）潜在供应地块 (39) （2）区域供应趋势 (41) ◆江北城溉澜溪板块 (41) ◆南岸弹子石板块 (42) ◆沙坪坝西永组团板块 (42) ◆九龙坡华岩板块 (42) 重庆土地市场分析报告 引言： 土地是构成房地产的重要部分，土地的获得方式、成交价格、供应量的变化、供应分布以及土地用途结构的变化都将对房地产市场产生重大的影响。近年来，随着国家房地产宏观调控政策的不断调整，特别是针对土地市场的一些政策的出台，土地成为了开发商最为关注的焦点之一。 而重庆土地市场在2003年之前的管理一直较为混乱，用作房地产开发的土地多以协议出让的方式进行，土地市场并没有朝一个健康的方向发展。2003年下半年开始，重庆土地市场在政府的大力整顿下逐渐规范，主城区经营性土地交易都必须在土地交易市场以招拍挂的方式公开进行。而重庆近两年的土地交易情况、各个区域的土地价格、未来的土地供应量、出台的土地政策和未来的土
1. 引言 1.1 土地市场概论 市场，直观地说，它是商品交易的场所，从实质上来说，它足商品交换中发生的经济关系的总和。土地市场是指土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。在土地市场中，市场的主体是土地的供给者、购买者和其他参与者，市场的客体是交换的目的物，即土地。在土地的交换过程中，不只是市场的买卖双方参与土地交易，而是有众多的参与者，要发生多方面的经济关系。市场的参与者除贿买者、出售者之外，还有出租人、承租人、抵押人、贷款人、经营者、政府管理部门、中介机构等。在土地交易过程中各参与者要发生以土地交易为核心的各种经济关系，如签订各种经济合同、资金结算、办理各种法律手续等。这种为实现土地交易而进行的各种活动及经济关系就构成土地市场。 土地是一种特殊的商品。土地的功能主要体现在为人类提供劳动条件、活动空间及场所，人们利用土地，是为了获取土地的产品和服务，即土地的未来收益。土地的未来收益因土地权利的分离而在各权利者之间实现分割。土地的权利是一个以土地所有权为核心的权利束，有土地所有权、土地使用权、抵押权、租赁权、地役权等。不同权利因其内涵不同而分割到大小不等的土地收益。土地市场交换的客体，事实上不是土地本身，而是各种内涵不同的土地权利。 我国城市土地市场分为土地用权出让市场、土地使用权转让市场、土地使用权租赁市场和土地使用权抵押市场。 土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将城市土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权转让是指从土地所有人处获得土地使用权后，土地使用权人以协议的方式将合法取得的土地使用权转移给受让人的行为，是土地使用权人将土地使用权再转移行为。 土地使用权租赁是指经土地行政主管部门批准，城市空地可以依法出租，承租者向国家按当地县级以上人民政府有关规定缴纳土地收益后，方可按两年期限临时租用，当国家建设暂时未利用时，到期后可续期租用。 土地使用权划拨是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。 1.2 我国土地出让制度 据统计我国国有资产总额达到33万亿元，其中土地资产为25万亿元，占76％。我国按照土地所有权与使用权相分离原则，建立土地市场制度。我国土地市场分为二级运行模式：一级市场即土地的使用权出让市场，是指政府有偿、有期限的出让土地使用权的市场；二级市场是指土地的使用权转让市场。 土地使用权出让必须签订土地使用权出让合同。5市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房地产管理部门依照相关法律法规共同拟定
目录 1. 城市投资环境分析与评价 (3) 1.1 宏观经济运行状况 (3) 1.2 宏观政策对房地产市场的影响 (3) 2. 当地房地产市场概况 (5) 2.1 房地产市场发展历程及概况 (5) 2.2 历年供需情况分析 (5) 2.3 消费群体构成及演变分析 (7) 2.4 行业竞争格局分析 (8) 2.5 未来房地产市场发展趋势 (9) 3. 项目周边区域概况及项目竞争分析 .......................................错误！未定义书签。 3.1 周边市场概况及变化............................................................... 错误！未定义书签。 3.2 市场未来5年预测.................................................................. 错误！未定义书签。 3.3 项目周边配套设施研究 ........................................................... 错误！未定义书签。 3.4 项目周边竞争分析 .................................................................. 错误！未定义书签。 3.5 竞争分析预测 ......................................................................... 错误！未定义书签。 4. 地块分析 ......................................................................错误！未定义书签。 4.1 地块指标 ................................................................................ 错误！未定义书签。 4.2 交通状况 ................................................................................ 错误！未定义书签。 4.3 周边配套 ................................................................................ 错误！未定义书签。 4.4 景观资源 ................................................................................ 错误！未定义书签。 5. 项目价值评估 ................................................................错误！未定义书签。 5.1 产品分析 ................................................................................ 错误！未定义书签。 5.2 项目现值测算 ......................................................................... 错误！未定义书签。 6. 项目价值评估结论...........................................................错误！未定义书签。 6.1 SWOT分析............................................................................. 错误！未定义书签。 6.2 整体市场趋势 ......................................................................... 错误！未定义书签。 6.3 竞争情况 ................................................................................ 错误！未定义书签。 6.4 项目价值 ................................................................................ 错误！未定义书签。 6.5 前景预测 ................................................................................ 错误！未定义书签。