170511 物业服务企业尽职调查注意事项
作者：律小熊
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一、背景
2017年4月，受某地产公司（下称“该地产公司”）的委托，我们律所参
与到该地产公司收购B物业服务有限公司（未上市，下称“物业公司”）股权项目中，就物业公司历史沿革、治理结构、主要资产、重大合同、重大债权债务、税种及税率等相关事项进行法律尽职调查，并出具法律尽职调查报告和相关的交易文件。作为长期实习生，有幸接触到该项目，并全程参与。“温故而知新”，想要在下一次做得更好，想要快速提升自己的经验和能力，复盘无疑是最佳的工具。因此，今天抽时间将这个项目做一个总结，以期下次遇到类似项目时能够做得更好。
以时间为线索，法律尽职调查大致可分为三个阶段：前期准备阶段、尽职调查阶段、调查后期阶段，项目过程中，每个阶段侧重点会有差别。
二、前期准备阶段
前期准备阶段，是指在展开法律尽职调查之前，向客户单位及目标公司大致了解客户单位的需求、目标公司的初步情况等背景资料，从而设计、制定尽职调查文件清单和编制法规卷的阶段。即前期准备阶段主要涉及到两方面的工作：（1）设计、制定法律尽职调查文件清单；（2）考虑可能会涉及到的法律问题，查询相关法律法规及案例资料，并形成相应的文件资料，以便尽调过程中查询、使用。
(一)设计、制定法律尽职调查文件清单
通过查询资料得知，法律尽职调查，愿意是指适当的或应由的勤勉，引申为交易当事方对交易对方主体、交易标的等进行适当的调查和评估。在设计、制定法律尽职调查文件清单时，应当配合拟交易的目的、重点和时间要求，将所有与项目有关的事实列出，并尽可能穷尽。因此，在最初阶段，我们可能会提供一个几乎囊括了目标公司及主要股东的基本信息资料清单，包括目标公司的工商信息、许可证书、资质证书、主要资产、重大合同、重大债权债务、劳动人事、税收税
务、诉讼执行情况、股东基本资料等，并在备注一栏中建议目标公司提交文件的截止时间，以便推动项目的进程。
(二)物业公司可能会涉及到的法律法规文件
1.《中华人民共和国公司法》
2.《中华人民共和国物权法》
3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
4.《物业管理条例》
5.《物业服务企业资质管理办法》
6.《国务院关于取消一批职业资格许可和认定事项的决定》
7.《物业承接查验办法》
8.《前期物业管理招投标管理暂行办法》
9.《住宅专项维修资金管理办法》
10.其他地方规范性文件，如：《四川省物业管理条例》《四川省物业管理资质等级审批办法》《四川省物业服务企业信用信息管理办法》等。
三、尽职调查阶段
(一)更新尽职调查文件清单
在法律尽职调查过程中，针对发现的问题应及时更新法律尽职调查文件清单，并发送给目标公司，要求目标公司补充相应的文件，以确保此次法律尽职调查相对全面、准确。
(二)收集、整理、审核尽职调查资料
此阶段，最重要的便是审核尽职调查资料，就如何收集、整理在此不赘。如下为目标公司提供的资料内容及审核要点：
1.《营业执照》。
（1）审核《营业执照》的颁发时间，确保为最新执照；
（2）审核《营业执照》的法定代表人，明确公司现有法定代表人跟执照登记一致。
（3）审核《营业执照》的营业期限，确保该期限长于拟交易的需求。
（4）审核《营业执照》的住所与实际经营场所相一致。
（5）《营业执照》所载明的经营范围与公司的实际经营范围一致。
（6）注意：取得目标公司的《营业执照》后，需登录国家企业信用信息系统核对，确保《营业执照》的信息与系统载明的信息一致。
2.《物业服务企业资质证书》
（1）资质证书载明的信息与《营业执照》载明的信息是否一致。
（2）资质证书载明的信息与目标公司行政主管部门（四川为住建厅）网站公示信息是否一致。
（3）资质证书载明的资质等级与目标公司承接项目的面积是否匹配（详见“二、前期准备阶段”）。
（4）核查资质证书的有效期限。
3.《开户许可证》《机构信用代码证》
（1）核查《开户许可证个》《机构信用代码证》与《营业执照》载明的信息是否一致。
4.公司的名称、法定代表人等事项变更后，未变更物业服务资质证书的相应内容
《物业服务企业资质管理办法》第15条：“企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续”。因此，在审核目标公司提供的《物业服务企业资质证书》时，需注意证书中载明的“企业名称个”“法定代表人”“注册资本”等内容是否与《营业执照》的内容相匹配。若否，需进一步向目标公司询问情况，并请目标公司提供相应的证明/或说明文件。
5.物业服务企业资质等级与承接的物业管理项目面积不匹配。
《物业服务企业资质管理办法》第8条第2款规定，物业公司不得超过资质承接项目，如二级资质接管面积只能承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目，超过部分将面临行政处罚或合同无效。
6.物业服务企业的管理制度、业主满意度、收费标准等情况。
根据《四川省物业管理企业资质等级审批办法》第14条规定，物业服务企业管理制度不健全，业主、住户投诉较多的，被认定为收费不规范或乱收费的，取得《资质证书》后两年内未实施物业管理的，有可能会被物业主管部门降低或
取消资质。
7.住宅物业的建设单位，未通过招投标的方式选聘物业服务企业进行前期物业管理
《物业管理条例》第24条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业，或经行政主管部门批准，采用协议方式选聘物业服务企业的，建设单位与物业服务企业所签订的前期物业服务合同，违反了《物业管理条例》第24条第2款的规定，可能会被人民法院认定为无效。
参见：珠海市中级人民法院《珠海万威物业管理服务有限公司与刘郁郁物业服务合同纠纷二审民事判决书（2016）粤04民终1931号》
8.物业公司的设立和历史沿革
（1）公司名称预先核准通知书
（2）公司设立时的章程
（3）公司设立时的验资报告（如有），查看公司股东是否按照公司章程的规定实际缴纳出资
（4）公司设立时的股东协议或发起人协议
（5）公司的股权转让协议，审核股权转让协议是否符合法律规定、公司章程规定；审核股权转让价款是否支付；股权转让后是否变更了相应的公司章程、进行了工商登记。
9.物业公司的治理结构
根据公司最新的章程，查看公司的治理结构，包括股东会、董事会、监事会的组成及权限。
10.物业公司的重大合同
（1）前期物业服务合同未备案
《物业承接查验办法》第28条规定：“物业服务企业应当自物业交接后30
