香江控股房地产项目拓展开发工作流程指引
一、目的
明确香江控股拓展开发系统与各部门及项目公司各部门在项目拓展、项目开发期间的各项工作任务及需要香江控股及项目公司紧密配合的工作环节，梳理项目在拓展及后续开发报建/报批中的各项基本流程及关键节点，以利于香江控股的项目拓展开发工作的顺利进行。
二、适用范围
适用于香江控股拓展开发系统中新项目的拓展工作及项目确立后全过程的报建/报批、取证工作的管理。
三、职责
公司相关部门及项目公司按职责/业务的划分，分别负责组织办理相关的报建/报批、取证工作。
四、工作原则
1、公司项目开发新立项目必须按国家法律、法规和项目所在地相关行政主管部门的要求，办理报建/报批、取证手续，获取有效的批准/注册/许可文件。
2、各负责办理报建/报批、取证的部门领导和具体工作人员，应认真学习相关法律、法规，了解报建/报批、取证的规定和要求，准备并提供所需的文件、资料，做到及时、完整、准确、清晰。
3、各项目公司及具体工作人员在开发报建过程中应注意相关业务资料的保密及完善工作文件的归档工作。
五、说明：本手册中所示各项开发报建手续指引以广州市办理房地产项目开发报建流程为范例，各项目公司开发业务单位可以根据当地实际情况完善业务工作流程。
一、投资决策阶段
投资决策阶段是房地产开发过程中最为重要的阶段之一，主要包括市场信息资料搜集，投资机会研究，土地信息获取和《可行性研究》的编制和审批等工作步骤。
1、项目信息收集
（1）目的：收集尽可能多的新项目信息，为公司获取项目提供充分的选择余地。
（2）主管岗位：拓展总监或各项目公司负责人
负责岗位：拓展主管：收集、汇总项目信息。
协助岗位：拓展专员：收集相关信息。
公司高层领导：收集相关信息。
（3）工作内容：
A、通过各地土地储备中心的出让公告获取土地出让信息；
B、通过参加各种洽谈会、招商会及中介机构获取项目信息；
C、通过各地政府的招商部门获取项目信息；
D、通过朋友、业务合作伙伴或其他中介机构等途径获取项目信息；
2、项目信息筛选
（1）目的：从获取项目信息中选取符合公司战策要求的项目
（2）决策岗位：拓展总监（根据筛选情况确定项目是否需要进入初判）
负责岗位：拓展主管（组织信息筛选）
协办岗位：拓展专员（进行资料收集整理及实地踏勘）（3）工作内容：
A、了解当地已有的政府招商项目实际运作情况，供日后参考；
B、对项目进行现场踏勘，了解土地自身素质；
C、了解项目区域人文、自然环境；
D、了解项目区域交通状况；
E、了解项目的土地性质、证件手续等；
F、对项目各项因素进行比较、分析，研究是否符合公司发展战策要求。
3、市场调研
（1）目的：对项目区域环境、区域房地产市场、目标客户群等进入深入调查，为项目可行性分析提供真实依据。
（2）主管岗位：拓展总监：指导市场调研，提出报告修改意见。
负责岗位：拓展主管（负责组织调研及报告编写）
协办岗位：拓展专员（配合调研，提供市场信息）。
备注：如目标区域有项目公司的，项目公司负责协助拓展部市场调研工作。
（3）工作内容：
A、项目宗地实地踏勘地形：宗地形状，四至范围，四邻状况；地势：地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；地面现状：宗地内现有建筑物及是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；地下情况：包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；土地完整性：有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；地质情况：包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
B、项目控规要求：
总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率；其他
C、区域环境：
人文环境：区域经济发展状况、人口数量、人口素质、治安情况、风俗习惯等，城市基础设施情况、宗地附近的商业、教育、医疗等设施，危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）。（附周边环境生活配套图）
自然环境：
区域自然景观、空气污染、噪音大小、绿化程度、视觉效果、清洁程度以及地块风水等。
交通环境：
宗地主要出入道路的状况，区域路网现状及出行的便捷程度，公共交通的便利程度等。
市政规划：
近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽改造、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
政策环境：行业相关的地方性政策{主要针对外地项目}：价格政策、税收政策、优惠政策、土地政策等）
D、区域市政配套
道路现状及规划发展：包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。
供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。
污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。
通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位臵、距宗地距离、涉及线路成本等。
永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位臵、距宗地距离、涉及线路成本等。燃气：现有管线、管径、上源位臵、距宗地距离、接口位臵。
供热及生活热水：现有管线、管径、上源位臵、距宗地距离、接口位臵。
附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位臵，及未来规划扩容和增加的情况。
E、区域房地产概况：区域住宅市场概况，形成时间，各档次住宅区域内分布状况，购买人群变化，区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年），开工量/竣工量，销售量/供需比，平均售价，区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势，区域内供应产品特征，各档次产品供应状况，各档次产品的集合特征，尤其研究与本案类似档
次物业的特征，未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型。
F、区域代表项目：楼盘规模，产品形式，产品品质，销售价格，销售情况，项目特色及对区域房地产市场的影响等
4、项目初判
（1）目的：通过对项目的调研，进一步了解宗地素质，区域环境，进行初步经济测算，为是否对此项目进行深入分析提供依据。
（2）决策岗位：总经理（根据项目筛选报告，判断该项目是否符合香江控股发展战略）
负责岗位：拓展总监
协助岗位：拓展主管
（3）作业要求：
A、进行现场实地踏勘，了解土地是否存在重大瑕疵及周边环境对项目是否存在重大影响。
B、留取现场影像资料。
C、整理项目相关技术指标及证件手续，取得如下资料：宗地现场踏勘，地块区位及四邻状况，土地自身素质
D、项目周边区域走访，包括：区域人文环境，区域自然环境，区域交通状况，区域配套设施，
E、区域楼盘调研，包括：区域房地产市场整体状况，区域代表楼盘基本情况，区域市场前景预测
F、与项目相关方面进行初步接触，取得相关项目合作条件
G、了解项目技术指标及规控要求，包括：项目详细技术指标，规划部门规控要求，项目的可行出让方式及条件
H、项目初步成本收益分析，包括：地价评估，项目成本测算，项目资金需求测算，项目初步收益分析
I、编制项目初判报告
5、项目策划及产品定位
（1）目的：根据项目地块的具体情况及项目所在区域的市场情况及潜在消费需求，完成项目的市场定位、产品建议。
（2）决策岗位：总经理
主管岗位：营销总监
负责部门：营销中心
协助部门：拓展部、总工室
（3）工作内容：
A、营销中心派出项目工作小组实施调研工作：
a 项目小组人员实施关于目标客户群体、产品主题、产品形态和产品各建设指标的调研。
b 每次调研完成后，必须完成一份《市场调研报告》，由项目小组负责人审核并保证调研报告的正确性和完整性，提交营销总监。报告内容应包括：调研的目的和范围；调研组成员；调研日期；调研所依据的文件；调研结果表述；调研结果分析、小结。
B、营销中心针对调研中的表述和结论性意见，提出修正性措施，形成《市场调研报告及初步产品建议书》，经营销总监审核确认。
C、由营销中心向总工室提交《初步项目产品建议书》，供进行项目概念设计。
D、概念设计确认后，由营销中心、总工室共同向拓展部提交《初步项目产品建议书》及项目概念设计成果。
6、编制项目初步可行性研究报告
（1）目的
项目可行性研究按时间和要求的不同分为初步可行性研究和深度可行性研究。项目初步可行性研究是获取开发土地前最重要的技术性工作之一，是投资者进行投资决策的主要依据。在土地使用权正式获取后，项目开发者还需进行更为详尽的深度可行性研究，为随后的项目方案设计提供依据。
（2）主管岗位：拓展总监
负责岗位：拓展主管
协助岗位：拓展专员
协助部门：财务部、审核部、总工室、营销中心、法律部（3）作业描述
A、拓展总监上报总经理组建工作小组，成员主要来自公司内部各业务部门。
B、各成员按照专业分工调查研究收集资料，必要时再次进行实地调查和市场调查。
C、小组集体讨论，议题为：市场研究。包括分析市场信息，市场动态和政策导向等。
项目分析和项目建议。对项目本体进行研判，分析项目优劣势，并进行项目的市场预测；提出项目的建筑规模、产品定位、规划方案、进度计划以及资金筹措方案等，方案经比较论证优化后，提出推荐方案。
经济技术评价。对推荐方案进行财务评价及风险分析，以判别项目的经济可行性和抗风险能力。当有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，可对原设计方案进行调整或重新设计。
D、编写研究报告。经过技术经济论证和优化之后，各成员分工编写章节，由负责岗位协调综合汇总，编制报告初稿。经主管副总批阅意见后，修改完善，形成正式报告。
E、初步可行性研究报告内容：
详见附件5《香江控股项目可行性研究报告指引》
7、可行性分析报告评审
（1）目的：通过公司决策层的评审，决定项目是否可以获取及获取方式。
（2）主管岗位：香江控股决策委员会
负责部门：拓展部
协助部门：决策委员会会务组
紧前工作条件：可行性分析报告编制完毕。
（3）工作内容：
拓展部组织项目初步可行性研究报告等相关材料，形成议案，上报香江控股决策委员会，决策委员会对项目议案进行审议，并形成项目议案决议。
公司决策层确定项目是否向下进入获取阶段。拓展部根据决策委员会议案对项目进行后续跟进。
8、项目合作谈判
（1）目的：根据公司管理层的决策，落实项目正式合作条件，并达成正式协议，为项目运作的下一阶段做好准备工作。
（2）主管岗位：香江控股决策委员会
负责岗位：拓展总监
负责部门：拓展部
协助部门：法律部、营销策划中心、总工室等
（3）工作内容：
A、拓展总监根据项目需求组织项目谈判工作小组，小组成员由拓展、法律、工程及营销人员组成；
B、工作小组根据公司决策层决定的项目合作条件开展谈判工作，与项目合作方或政府相关部门进行充分沟通与接触，中双方的分歧点形成报告
及时上报决策委员会进行决策；
C、根据谈判达成的阶段成果组织起草相关文本，上报同意后，签署相关协议；
D、就项目达成的最终合作条件，上报决策委员会同意后，签署项目的正式协议，进入项目的实质运作阶段。
相关协议文本范本见附件6
二、前期工作阶段
前期工作阶段是房地产开发中头绪最为复杂的阶段。具体工作在于落实开发方案，为开发项目建设做准备。前期涉及工作程序以及部门众多，主要工作内容包括：购臵土地的后期工作、拆迁安臵、项目报建与委托设计等等。
本阶段以项目公司为工作主体，控股各职能部门予以协助。
1、项目前期准备工作
（1）主管岗位：公共事务部经理：协调各个业务组及与控股法律部、拓展部的沟通与业务往来。
（2）主办岗位：公共事务部开发组：负责收集整理申办资料文件，具体经办申办手续。
协助部门：控股法律部、财务部、拓展部、工程部、预算部、设计部（3）项目前期工作相关事项：
A、通过招拍挂程序取得项目土地使用权，办理相关手续
a通过土地招拍挂程序竞得项目土地使用权后，签订土地出让合同，并在付清土地出让金及交易费用后，办理土地初始登记，获得项目土地国有土地使用权证；
b获得建设用地批准书；
c获得《房地产开发项目建设条件意见书》，委托设计单位做项目方案概念设计及总体规划方案设计
B、注册成立项目公司，办理公司营业执照
C、办理房地产项目公司备案手续
自领取营业执照之日起30日内，到登记机关所在地的房地产开发行政主管部门备案。
D、在土地使用权出让合同签订后或《建设用地批准书》下达后的十五日内，到项目所在地建设行政主管部门备案，并领取《房地产开发项目手册》。
E、项目公司房地产资质预审
需提供的材料：房地产开发投资计划申请表；房地产开发项目投资预算表；房地产开发项目资质预审表；总平图(内容包括：户型比例、经济技术指标)；年度投资计划书；项目申请报告；申报地块的蓝图；用地规划许可证；土地证及土地合同。
F、委托环境影响评估
委托具有相关资质的单位，编制《项目环境影响评价报告书》
G、项目可行性研究报告的审批
委托有资质的单位编制项目可行性研究报告，连同环评报告等其他材料上报当地政府发改委，获得可行性研究报告的批准文件。
2、项目立项（备案）
（1）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位解决不了的协调问题。
（2）主办岗位：公共事务部开发组：负责收信整理申办资料文件，具体经办申办手续。
协助部门：法务组、行政组、工程部、设计部
（3）办理立项前提：项目公司注册完毕，取得房地产开发资质证书，土地证办理完毕。
主管部门：当地发改委
需报送材料：1）、营业执照（复印件加公章），2）、组织机构代码证（复印件加公章），法人身份证（复印件加公章），备案申请书（原件），选址意见书（原件），6）、房地产项目开发资质预审表（原件），7）、项目情况说明（原件），8）、房地产开发资质证书（复印件加公章），9）、土地出让合同或土地证（复印件加公章），10）、所报批地块的平面图（带楼座蓝图）（原件加公章）取得建设项目备案批复及企业投资项目备案证
3、《建设用地规划许可证》的办理
（1）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位解决不了的协调问题。
（2）主办岗位：公共事务部开发组：负责收信整理申办资料文件，具体经办申办手续。
协助部门：工程部、法务组
（3）办理《建设用地规划许可证》前提：签订土地出让合同，项目立项审批手续办理完毕。
（4）需要提供的资料：
A、建设单位出具的申报委托书；
B、建设单位填写完整并加盖单位印章的"建设项目规划许可及其他事项申报表" （以招拍挂方式取得土地使用权的建设项目，需提交建设单位用地申请，须表述取得用地的有关情况，申请文件应包含发文号、签发人、单位印章等基本公文要素）；
C、《规划意见书附件》及附图复印件（以招拍挂方式取得土地使用权的建设项目，需提交土地整理储备机构《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》和国土资源行政主管部门《国有土地使用权出让合同》及其相关文件）；
D、支付国有土地使用权出让金、缴纳各种税费凭证；
E、其他要求提供的相关材料。
4、总平面图审查
（1）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位解决不了的协调问题。
（2）主办岗位：公共事务部开发组：负责收信整理申办资料文件，具体经办申办手续。
协助部门：工程部、控股总工室
（3）工作内容：
A、办理总平图审查所需要的资料：
a立案基本资料。
b城市规划部门核发的下列资料的复印件：《建设用地规划许可证》及附图、附件；历次规划设计条件的批准文件；调整总平面方案时应当提交原规划方案的批复文件及附图；其他历次相关批复文件、附图、附件；
c规划设计条件或原规划审批文件中要求取得的专业管理部门的意见。
d规划设计条件中要求提交的规划模型或效果图。
e规划说明书一份。
f绘制在1/500现状地形图上的总平面规划图一式两份。
g总平面规划图一式两份。
i电子磁盘报批文件。
B、消防主管机关对项目消防方案设计审核，所需资料：填写《建筑消防设计防火审核申请表》，提交政府有关职能部门的项目批文、规划红线图、易燃易爆工程项目火灾危险性分析报告及工程简要说
明、项目总平面布局、平面布臵、建筑平立剖面图、建筑工程消防设计专篇说明．
C、市政园林局对项目配套绿地审查，所需资料：申请人身份证明；法定代表人身份证明及授权委托书和受委托代理人身份证明；设计单位的《广州地区勘察设计企业注册登记表》；审批申请表一份；规划蓝图（包括原有绿化分布图、绿地规划总平面图、植物配臵规划平面图、天面绿化规划图）一式四份；.带有报建单位标识的光盘一份；规划部门批准的《建设用地规划许可证》和附图、附件，修建性详细规划批复文件和附图，建筑设计方案批复文件和附图（总平面图），已领取《建设工程规划许可证》的提供许可证及其附件、附图（总平面图）；国土房管部门批准的《建设用地批准书》或《房地产权证》和附图；、规划部门对工程项目的其它相关批复文件。
特别说明：
由于在此阶段中往往涉及图纸的多轮修改与调整，因此在在总平面图图纸出来后，须第一时间报送规划局、消防及市政园林局进行报批手续。同时开发人员必须与工程部及设计院保持良好的沟通，尽量缩短报批的时间。
5、办理管线综合审查及申办排水许可证
（1）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位解决不了的协调问题。
（2）主办岗位：公共事务部开发组：负责收信整理申办资料文件，具体经办申办手续。
协助部门：工程部、控股总工室
（3）工作内容：
A、办理管线综合审查，所需资料：
1、建设单位申请审查的报告及申请表；
2、标有地形、地物、市政道路、管线等现状并划有道路红线和道路断面的1：500或1：1000地形图壹份（原件）；
3、土地权属证明材料：提供《建设用地规划许可证》及附图复印件（核对原件）；
4、经规划行政主管部门审定的总平面规划方案的批准文件及其附图；
5、提交规划设计单位的规划设计资质文件；
6、市政道路、管线详细规划图及其矢量化电子文件（正式文件为叁份）：包括竖向规划图、给水规划图、排水规划图（含雨、污水）、电力及电讯规划图、燃气规划图及管线综合规划图纸（含主要道路断面图及其管线综合布臵图）；
7、相应设计依据。
管线综合包括给项目给排水管线、强电管线、弱电管线等，在通过方案审查后，由规划局核发管线工程《建设工程规划许可证》。
B、申办排水许可，所需资料：城市排水设施设计审批申请表；设计文件（室外排水施工图及说明书一式四份（加盖设计单位和建设单位的公章，原件），室内排水施工图及说明书一式一份，电子文档各一份；室外排水设计单位的设计资质（市政公用行业（含排水）设计资质）证明文件（复印件）；环保部门的环境影响评价批复意见（复印件）；周边地下综合管线资料（复印件）；城市排水设施信息登记表（设计）（一式三份，原件）；证明资料：⑴授权委托书；⑵申请人身份证明；城市规划部门审核同意文件及附图（建设工程规划许可证及批复的规划平面图等，复印件）。
广州申请排水许可是向广州市水务局提出，在符合城市公共排水设施接驳条件，接驳设施通过验收后再申请《城市排水许可证》。
6、单体审查
所需资料：
（1）立案基本资料；
（2）城市规划部门核发的《建设用地规划许可证》及附图、附件复印件；如《建设用地规划许可证》过期的，需提交土地管理部门核发的《建设用地批准书》等文件；
（3）提供下列资料复印件之一：①用地规划设计条件（《建设用地规划许可证》附件）和修建性详细规划（含历次调整）批准文件及附图；②建筑工程单体规划设计条件；
（4）城市规划部门历次批复文件中要求取得的专业管理部门的意见；
（5）绘制在1/500或1/2000现状地图上的总平面图一式两份；
（6）建筑设计方案一式两份；（7）设计单位的建筑设计资质证书（图纸盖出图章可视为已提交）或单项建筑设计资质证书；（8）规划设计条件或修建性详细规划中要求提交的建筑工程单体模型或
效果图；电子磁盘报批文件。
特别说明：在报规划局进行单体审查时，应在设计单位出建筑设计方案第一稿时就报送审查，根据规划局的修改意见报设计单位进行方案修改。
在报规划局的同时，应将建筑设计方案同时报送消防、人防、防雷、环保等职能部门进行审查。
A、消防主管机关审查，所需资料：申报表，施工图设计图纸，取得消防施工图设计审核意见；
B、防雷中心审查，所需资料：立项批复，工程概算，总平面图，施工图设计说明，施工图（重点有：防雷接地平面图、屋顶防雷图），取得防雷工程施工图审查意见书；
C、环保局（三同时）审查，所需资料：申请书，初设说明，总平面图，管网总图、给排水管网布臵图，生活污水治理初步设计，与生活污水治理单位签订的合同，监理合同，取得环保“三同时”审查（环保设计备案）回执；
D、人防办（异地建设）审查，所需资料：申请书，总平面图，市建委初步设计批复，取得防空地下室审核通知书区；
E、建委审查，所需资料：申请书，管网现状图，总平面布臵图、管网平面布臵图，取得施工图市政设施审查意见书
F、区教委审查，所需资料：申请书，总平面图，取得市建委初步设计批复回复
7、办理建设工程规划许可证
（1）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位解决不了的协调问题。
（2）主办岗位：公共事务部开发组：负责收信整理申办资料文件，具体经办申办手续。
协助部门：总工室、财务部、工程部、法务组
（3）办理《建设工程规划许可证》前提：土地证、用地规划许可证办理完毕，全套施工图设计完毕，通过消防审核及文物勘探、地震、人防、园林、环评等审核。
（4）需要提交的资料：
A、《建设用地规划许可证》及附图、附件；
B、《建设用地批准书》或《国有土地使用证》及附图、附件复印件；
C、已批准修建性详细规划的，应当提交规划批准文件及附图；
D、已取得的历次建筑设计方案复函或相关复函；
E、投资主管部门核发的投资批准文件或投资核准文件或投资备案登记表复印件；
F、城市规划部门历次批复文件中要求取得的专业管理部门的意见；
G、属维修工程的，应当提交维修房屋的原状建筑设计方案图及各立面照片；
H、勘测成果资料验审报告或备案回执复印件；
I、具有相应资质的单位提供的《建筑功能指标明细表》和《建筑面积明细表》；
J、《广州市建设工程放线测量记录册》；
K、绘制在1/500或1/2000现状地形图上的总平面图一式两份；
L、建筑施工设计图一式两份；M 电子磁盘报批文件
8、施工图审查及施工前系列报审
（1）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位解决不了的协调问题。
（2）主办岗位：公共事务部开发组：负责收信整理申办资料文件，具体经办申办手续。
协助部门：总工室、工程部
（3）工作内容：
A、施工图审查
召开扩大初步设计会，组织规划、建设、消防、交通、环保、节能、防雷等职能部门参加，就施工图进行讨论，落实最终修改意见并通过。
a消防主管机构审查，所需资料：申报表，施工图设计图纸，取得消防施工图设计审核意见；
b防雷中心审查，所需资料：立项批复，工程概算，总平面图，施工图设计说明，施工图（重点有：防雷接地平面图、屋顶防雷图），取得防雷工程施工图审查意见书；
c环保局（三同时）审查，所需资料：申请书，初设说明，总平面图，管网总图、给排水管网布臵图，生活污水治理初步设计，与生活污水治理单位签订的合同，监理合同，取得环保“三同时”审查（环保设计备案）回执；
d人防办（异地建设）审查，所需资料：申请书，总平面图，市建委初步设计批复，取得防空地下室审核通知书区；
e建委审查，所需资料：申请书，管网现状图，总平面布臵图、管网平面布臵图，取得施工图市政设施审查意见书
f区教委审查，所需资料：申请书，总平面图，取得市建委初步设计批复回复
g规划局审查，所需资料：消防、建委、规划关于施工图设计的意见，施工图设计文件，取得施工图设计文件审查意见书。
B、节能审查
对建筑节能设计审查合格的项目，施工图审查机构在《广州市居住（公共）建筑节能设计审查备案表》中加具意见，并备齐有关资料到广州市墙体材料革新与建筑节能管理办公室（以下简称市墙革节能管理办）进行备案申请。
所需资料：《广州市民用建筑节能设计说明专篇》（蓝图1份）；《广州市居住（公共）建筑节能设计审查备案表》（8份）及相应的电子文件；有设计人、审查人签名、盖章的计算报告书（1份）；《建
设用地规划许可证》及附图的复印件（1份）；《建设工程规划许可证》及报建审核书的复印件（1份）。
三、开工建设阶段
房地产开工建设过程大致分为项目建设准备阶段、施工阶段、竣工验收阶段。此阶段主要完成的工作有办理《建设工程施工许可证》、招投标、现场三通一平、施工的质量、工期、成本控制、竣工验收及相关手续办理等。
本阶段以项目公司为工作主体，控股各职能部门予以协助。
1、办理市政配套工程安装
（1）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位解决不了的协调问题。
（2）主办岗位：公共事务部开发组：负责收信整理申办资料文件，具体经办申办手续。
协助部门：工程部、财务部、法务组
（3）工作内容：
持相关证件各专业公司办理市政配套工程包括上水、下水、煤气、电力、电信报装。
2、办理余泥排放、噪音排放、夜间连续施工许可
（1）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位解决不了的协调问题。
（2）主办岗位：公共事务部开发组：负责收集整理申办资料文件，具体经办申办手续。
协办部门：工程部、行政组
（3）工作内容：
A、办理淤泥排放许可
申报余泥渣土排放手续，需要由建设单位或个人填写《广州市余泥渣土排放（受纳）申请表》（简称申请表，一式两份），提交工程所属区域余泥管理所申请办理排放（受纳）手续。
所需资料：余泥渣土排放（受纳）证申请表、《建设用地规划许可证》、坐标红线图、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》或临时施工复函、相关图纸。
B、办理噪音排放许可
申请人先向市环保局环境监察支队提出申请、提交有关材料。市环保局授权市环境监察支队对申请人提交材料进行审查。市监察支队审核后，报市环保局审批。
所需资料：立项批文，工程项目名称；施工场所和施工机械设备；施工期限和进度安排，建筑设计平面图（复印件）一份；可能排放到建筑工场界外的环境噪声强度和拟采用的防治措施；建筑施工单位《排放污染物申报登记表》一式二份；《建设项目环境影响登记表》一式二份；建设单位和施工单位环保联络员姓名和联系电话。
C、办理夜间连续施工许可
按规定备齐相关资料，向工程所属的建设行政主管部门申请，取得《广州市建筑工程延长作业时间证明》方可进行夜间施工。
所需资料：延长施工作业时间申请表；）《建筑工程施工许可证》复印件；因技术工艺需要必须连续作业的，应提交相关设计文件或规范规定。
3、办理施工许可证
（1）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位解决不了的协调问题。
（2）主办岗位：公共事务部开发组：负责收集整理申办资料文件，具体经办申办手续。
协办部门：总工室、工程部：提供图纸及技术支持、财务部
（3）办理施工许可证前提：施工图设计完成，建筑工程规划许可证办理完毕。
（4）需要提交的材料：
A、按规定填写《建筑工程施工许可申请表》（一式两份）加盖建设单位公章及法人代表签章后到市建委工程办登记备案编号。
可同时进行的程序有：
a建设单位开户行出具资金证明；
b到人防办公室进行人防图审查，取得人防施工图设计审查通知书；
c到规划委认可的审图单位进行施工图审查，取得施工图设计文件审查合格书。
B、办理项目招投标、施工和监理合同备案及中标通知书备案手
续。
a经过我公司预先委托的招投标代理公司工作，办理项目招投标施工和监理登记工作。
b约20天左右在召开施工总包和监理公司专家评议会，确定施工总包单位和监理公司。
c办理项目招投标施工和监理合同备案及中标通知书备案手续，以及其他项目有关专业预登记工作。
d建委建材办领取项目散装水泥专项基金和节能墙体材料交费单据，到公司开户银行交纳。
C、监理报建，完成监理规划和监理细则交建设部门审核，核发监理审查意见。
D、招投标结束后，填写《建筑工程施工安全监督通知书》并加盖甲乙双方公章，持此《通知书》及"安全生产技术措施"到建委施工安全处办理安全监督手续和安全生产技术措施审查手续，并由施工安全处在《施工许可申请表》内"质量、安全监督手续"一栏加盖安全监督备案章（一式两份），并由施工总包单位办理“施工人员意外伤害保险”保单。
E、填写质量监督注册登记表及建筑节能备案登记表，加盖各有关建设单位（甲方）、施工总包单位、监理公司、设计单位公章及资质证书编号。
F、将以上材料全部报建委工程办审查，并等待经办人员踏勘施工现场。
备注：办理施工证之前，需交清：文明施工措施费、墙改费、农民工工资保障金、双保费、地震检测费等费用，依地方行政规定而定。
软件开发流程图 项目前期 需 求 变 化项目启动 需 要系统实变现 更系统调测 开始 获取用户需 编制初步方 编制进度 / 跟踪 需求基本确定 编制详细预 配置内部资 分配开发任 系统实现 控制/调 无需变更 技术调测 PM：获取 EU主要的关键性需求 PM：根据 GM安排编制简略 / 详细的建设方案 PM：基于内部预算对 EU提供费用报价 PM：与 EU确认需求变动及方案、费用调整 PM：完成详细内部预算并提交给GM PM：通过内部项目管理系统配置详细人员、进度安排 PM：移交 EU需求给PG，安排 PG开发任务 PG：根据 EU需求及 PM要求，执行开发任务 PM：通过内部项目管理系统审核PG工作日志， 确认 EU需求变动，执行进度控制，必要时变 更人员安排及内部预算 PG：技术调测及修改；根据TE 测试文档调试修改集成测
部署试
TE：进行集成测试，编制测试文档，提交PM，送达PG 未 通 过通过 通过项目后期 系统验收 结束PG：部署至外部服务器 PM：系统初验 EU：试用 PG ： 部署正式上线，编制开发字典，提交PM M 获得试用意见 TE：编制系统操作手册、功能列表，提交PM PM：提交开发字典、操作手册、功能列表给EU,通过内部项目管理系统结项，向 GM汇报 备注： PM (Project Manager)：项目经理PG (Programmer)：程序员EU (End-User)：最终用户TE (Test Engineer)：测试工程师GM (General Manager)：总经理 硬件开发流程图
产品调研 / 新产品立设计开发执行子项目分支执 首样评审业务部主导 研发部 研发部主导 业务部 研发部主导 研发部主导 业务部 采购部 研发部主导 业务部 工程部 1、资料搜集并拟定产品需求表 ① 预期的用途，特定的功能、性能和安全要求； ② 类似产品的名称，型号或参考实物样板； ③ 细化客户对产品的外观、功能、价格等要求； ④拟定《产品需求表》展开评审会议 , 并形成《技术可行性分 析报告》同时交总经理审批。 2、研发经理组织结构、电子与ID 协调定义，进行3D 图形设计 与修改，形成《产品外观效果图》《产品3D 图》、《产品规 格书》会同业务、总经理展开评审会议，若评审通过，由业 务形成《立案通知书》和《产品研发任务书》交总经 理审批，输出交研发部进行设计开发工作。 注： B 类项目可直接评估形成《产品研发任务书》 3、研发部签收《产品研发任务书》 , 项目负责人根据《产品外 观效果图》、《产品 3D 图》、《产品规格书》、《产品研发 任务书》的要求对设计工作进行策划形成《项目进度表》，包括： ① 设计过程中各阶段时间和工作内容的安排； ② 设计评审、设计验证、设计确认的安排； ③ 设计过程中各项工作的分工及各小组之间的接口及工 作顺序等； 4、项目负责人根据《项目进度表》推进设计，每设计阶段 必须与研发部经理进行设计评审，设计评审完成后研发部 完成硬件打样，首样制作由该项目各负责工程师共同制作， 并完成《样机测试记录表》、《操作说明》、《首样评审表》， 并填写《线路板通知书》、《开模申请表》交研发经理审核。研发 部根据设计评审结论编制 BOM、电路原理图、贴片图的PDF电子 版、结构爆炸图、《样机测试记录表》、《软件测试 记录表》、《样机测试记录表》并存档。 5、结构电子依《首样评审表》内容，对需要做设计变更的 尤其产品外观改动的，需经总经理批准的《设计变更表》， 才能对其模具设计修改，并填写《改模记录表》。首样评审完 成修改通过后，发放至工程部由工程部汇总完成《工程 样机测试汇总表》，3 个工作日后由项目负责人组织电子、 结构、工程、品质、业务进行项目首样评审。
售前准备 利水新华（北京）科技有限公司质量记录 软件项目开发流程图 开始 售 前 项 目 实 销售立项 软件组 综合组 商务 技 术 支 持 任 务 书 销售立项报告 合同评审记录表 签订合同 工 程 立 项 任 务 书 施 设计开发 开发任务书 需求分析 工程立项报告书 实施策划 测试记录及问题处理表 进度管理表 集成测试 安装调试 申请表 安装调试 培训 评估表 用户 测试 测 试 记 录 项目移交 申请表 初验 报验申请表 试运行 及 表理处题问 项 目 服 项目移交 接收内容 登记表 项目维护 终验申请 终验 终验报告 质保期维护 务 服 务 及 维 护 记 录 结束 1
实施策划利水新华（北京）科技有限公司质量记录 实施流程图（一） 售前控制 编写立项报告?工程立项报告书立项评审 N ?评审记录 客户Y评审 通过?立项通知?变更申请 需求分析 Y 客户沟通、交流 编写软件需求规格说明书 ?软件需求规格说明书 ?测试用例 N 需求评审 编制项目 测试用例 编制项目进度 评审 通过 Y 任务分发 ?交流纪要 ?变更记录 ?进度管理表 ?客供财产清单 ?开发任务书 ?空间数据或美工处理任务书 ?采购申请 ?进度报告 ?评审记录 ?变更申请 系统设计 2
实施流程图（二） 需求分析 系 统 设 计 编写 需求解读 软件设计说明书 数据库设计说明书 ?软件设计说明书 ?数据库设计说明书 N 设计评审评审 通过 Y ?评审记录?进度管理表?进度报告 编制开发进度?变更申请 具体任务分配 软 件 编 码实单元测试 代码编写?安装维护手册 ?用户手册 ?软件程序编写规范 ?源代码 现 代码修改 测试问题修手册编写 ?测试记录及问题处理表 ?进度管理表 ?进度报告 ?变更申请 改 项?测试计划 目 测 试 项目集成测试编写测试报告编制培训大纲 安装调试 3?用户培训大纲（教材）?测试分析报告 ?测试记录及问题处理表?进度管理表 ?进度报告 ?变更申请
房地产项目拓展管理流程 一、流程概况： 流程目的：保持公司持续发展，系统的搜寻房地产项目并在确定项目前对其可行性进行充分论证，有效规避风险，以供决策者做出正确判断。 适用范围：适用于公司房地产项目拓展管理，包括从土地信息的获取，到土地所有权的最终获取。 定义：1.市场定位：明确项目目标消费群体并知悉群体特征；2.产品形态：项目类型选择，确定项目究竟为普通住宅，还是写字楼或商场等；3.产品主题：项目设计主题选择，与产品形态相关，指具体产品形态的细分；例如：普通住宅可以按价格进行高中低档区分，也可以按建筑形式进行高层、多层、小高层区分。 流程主导及参与部门：投资拓展部（主导）、研发设计部、工程管理不、成本合约部、
二、工作程序 1.项目信息整理和提出投资设想： （1）由投资拓展部对项目外部环境（城市发展规划及政策影响、宗地所属区域的城市地位、项目本身的性质、主要特点和特殊性等）和内部因素（对公司总体发展战略的影响、项目在公司发展规划中的定位、项目的利润贡献）进行有针对性的分析，帮助公司锁定项目中的重点地块；项目概况内容框架包括：项目名称、开发建设单位、宗地位置、宗地现状、周边社区配套、周边环境、大市政配套、规划控制要点、土地价格、土地升值潜力评估、立即开发与作为土地储备优缺点比较； （2）投资拓展部通过各种途径获得土地信息，董事长、总经理、相关分管副总等提供土地信息建议，主要信息来源渠道包括政府、中介机构、或项目拥有者。项目拓展专
员负责对获取的土地信息进行信息登记。 （3）在对项目当地经济社会及房地产市场有了比较深入的了解并占有大量市场信息的基础上，寻找需要满足的市场需求，提出投资设想。 2.开发项目用地信息及重点地块编制项目简报 （1）投资拓展部对开发项目用地的土地、人口、政治和经济环境等进行分析，筛选出重点可能开发的项目，并结合公司内部资源，选择适合公司发展的意向项目。投资拓展部将选取的重点地块信息上报投资拓展分管副总、总经理、董事长。由董事长对初步选择的地块进行审批，决定是否需要深入研究。 （2）当董事长决定深入研究后，投资拓展部组织分管领导、总经理、董事长等相关工作人员进行地块踏勘、市场考察 （3）考察结束后，投资拓展部负责编制《项目简报》，投资拓展部根据考察后获得的项目信息、概况和项目开发经营环境分析，形成《项目简报》 （4）《项目简报》编制完成，报投资拓展副总、总经理审核，董事长审批，决定是否需要深入研究 3.项目初步论证与确定 （1）《项目简报》审批通过，投资拓展部需进一步跟踪了解该项目，并有投资拓展部组织公司相关部门配合，对项目进行初步论证； 投资拓展部提供项目概况、项目开发环境分析、市场定位等 研发设计部负责提出初步规划设计分析 营销策划部提供项目周边地产项目市场调查分析、产品建议、项目销售计划、市场供给（与需求）现状分析及预测、目标客户相关信息、消费行为分析等成本合约部负责提出开发类（建安、设计、营销）成本预算 物业管理部负责提出物业运营草案 财务管理部负责提供项目相关财务数据及非开发类部分 企业运营部负责提出项目整体时间节点安排，工程管理部负责对项目整体时间节点安排中的工程工期部分进行复核 （2）投资拓展部负责汇总以上分析资料，编制《项目建议书》 （3）投资拓展部负责组织会议对《项目建议书》进行会审，研发设计部、工程管理部、成本合约部、营销策划部、物业管理部、财务管理部、企管运营部、投资拓展分管副总、研发设计分管副总、工程管理分管副总、成本合约分管副总、营销策划分管副总、物业管理分管副总、财务总监、总经济师、总经理、董事长参与会审 （4）投资拓展部依据会议评审意见进行修改，报投资开发分管副总、总经理审核、董事长审批，决定是否需要深入研究 4.项目方案选择、优化和可行性论证 （1）《项目建议书》审批通过后，根据《项目建议书》的要求，投资拓展部需进一步了解和跟踪该项目，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的开发方案，进行反复的方案论证和比较，会同其他相关部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准，采用技术经济分析的方法，优化方案，评选出合理的方案。研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定项目规模、构成、开发方式和开发进度等 （2）结合《项目建议书》会审意见和方案优化选择情况，投资拓展部参考以上相关部门的协助和专业建议，进行《项目可行性研究报告》的起草和编制，并推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供领导层参考 （3）投资拓展部负责组织会议对《项目可行性研究报告》进行会审，研发设计部、工
目录 1 引言............................................................................................................错误!未定义书签。 编写目的....................................................................................错误!未定义书签。 适用范围....................................................................................错误!未定义书签。 定义............................................................................................错误!未定义书签。 流程图........................................................................................错误!未定义书签。 2 需求调研....................................................................................................错误!未定义书签。 概述............................................................................................错误!未定义书签。 需求调研....................................................................................错误!未定义书签。 注意事项....................................................................................错误!未定义书签。 3 可行性分析................................................................................................错误!未定义书签。 4 需求分析....................................................................................................错误!未定义书签。 概述............................................................................................错误!未定义书签。 产物/成果...................................................................................错误!未定义书签。 需求分析任务............................................................................错误!未定义书签。 需求分析方法............................................................................错误!未定义书签。 原型化................................................................................错误!未定义书签。 需求报告....................................................................................错误!未定义书签。 划分需求的优先级....................................................................错误!未定义书签。 评审需求文档和原型................................................................错误!未定义书签。 5 系统设计....................................................................................................错误!未定义书签。 概述............................................................................................错误!未定义书签。 产物/成果...................................................................................错误!未定义书签。 产品设计....................................................................................错误!未定义书签。 概述....................................................................................错误!未定义书签。 流程图................................................................................错误!未定义书签。 软件设计....................................................................................错误!未定义书签。 概述....................................................................................错误!未定义书签。 流程图................................................................................错误!未定义书签。 概要设计............................................................................错误!未定义书签。 数据库系统设计........................................................错误!未定义书签。 详细设计............................................................................错误!未定义书签。 6 软件开发....................................................................................................错误!未定义书签。 建立项目开发团队....................................................................错误!未定义书签。 实施项目开发测试....................................................................错误!未定义书签。 工作内容....................................................................................错误!未定义书签。 产物/成果...................................................................................错误!未定义书签。 7 项目测试....................................................................................................错误!未定义书签。 软件测试阶段............................................................................错误!未定义书签。 概述............................................................................................错误!未定义书签。 流程............................................................................................错误!未定义书签。 软件测试准备............................................................................错误!未定义书签。 软件测试执行............................................................................错误!未定义书签。
大型房地产项目全案策划工作流程 A项目前期发展策划目标: 1充分了解项目所在地的市场状况、人文状况并作出分析。 2、挖掘项目潜在价值，确定核心价值，引出主题定位、形象定位。 3、锁定目标客户群。 4、建立利润保障发展模式，使核心价值最大化地体现在利润上，使利润最大化。 基本流程 1初步市场情况调查2、确定可类比区域与可类比项目并进行深入调研3、进行SWO分析并初步提出总体策划思路4、分析项目潜在价值5、确定核心价值体系及总体策划思路6、项目目标客户群锁定及分析7、项目开发主题及形象定位8、对项目的总体规划、建筑风格、景观规划作出建议 B建设并期及建设期的顾问与应对方案 目标: 1协助开发商解决有关问题，使项目的开发按既定进度展开。 2、通观全局，就可能发生的问题，对开发商提出预警性提示，以保证项目的顺利开发。 3、开始着手提升项目知名度和企业品牌。 基本流程
项目营销策划 目标: 1、通过策划各种公关和促销活动，聚积项目的销售能势。 2、制定兼具市场冲击力和最大利润的价格，控制销售节奏。 3、会面提升项目知名度、美誉度，树立开发商良好形象。 基本流程 32销售策略 41入市时机选择 42价格策略 43模拟方案演示 项目销售期代理及善后期顾问 4、 33营销环境营造 A 售楼部设计B 示范单位设计 制定市场进入方案 1、 制订投资分析报告 2、 评审规划设计方案 3、 拟定工地形象包装方案 4、 制定前期推广策略 5、 策划各类公关宣传活动。 1、 可类比项目、重点竞争对手营销策略分析 2、 确定推广销售策略 21、推广定位。 A 核心价值体现 B 形象定位 C 价格定位 3、 22、推广策略。 A 广告及媒介策略 B 推广主题C 市场推广进度设计 细化项目营销思路 31营销思路体现 A 客户群再分析 B 卖点挖掘和提示
房地产开发项目管理职 责和内容 WTD standardization office【WTD 5AB- WTDK 08- WTD 2C】
工程项目管理职责和内容 一、工作概述 根据公司对工程开发项目的总体计划，在公司和上级部门的领导下，负责完成该项目在整个开发过程总的各个不同阶段的工程管理工作及相关配合事务的协调处理工作，负责控制该项目不同阶段的工程计划和进度、工程质量、工程成本、工程竣工验收及相关事务等主要经济技术指标。 工程项目管理的主要职责和范围可分为以下三个阶段： 1、前期工作准备阶段 2、工程施工管理阶段 3、工程竣工验收阶段 二、工程项目管理工作职责和范围 （一）、前期工作准备阶段 1、对项目所处的地理位置、周边环境、场地及交通情况进行现场踏勘，收集第一手原始资料； 2、配合动迁、开发部门对接收地块进行验收、提出整改意见； 3、配合开发部门，接收建设用地红线桩，设置测量控制桩，做好桩点的保护工作； 4、掌握建设用地内及周边的地下障碍物、底下管线、建筑物、构筑物等情况；
5、配合或主管落实建设用地的临水、临电、临时道路、临时围墙及现场办公场所； 6、配合或主管落实市政、管线协调工作； 7、现场落实地质勘察工作； 8、参与扩初及施工图的会审工作，结合工程实际情况提供意见或建议； 9、参与监理、总包、分包的招投标工作； 10、配合开发部门办理前期各项证照； 11、负责编制、审核、调整项目建设进度计划，包括： （1）总体工程进度计划 （2）开工准备计划 （3）地下围护结构、土方及基础施工计划； （4）主体工程施工计划； （5）内外装饰、机电工程施工计划； （6）甲供材料、设备的进场计划； （7）室外总体配套工程的报建、委托、设计、施工及验收计划； （8）竣工验收及交付使用进度计划等。 12、审定总体施工组织设计。 （二）工程施工管理阶段 该阶段的管理以签定的各项合同为指导和依据，切实代表公司担负起合同规定的各项权利和义务。
第一章营销策划部组织结构 第二章营销策划部部门职能 部门职能： 营销策划部主要负责项目整体形象策划、项目宣传推广策划、项目营销策划，包括销售策略制定、公关事务策划管理和广告宣传等。营销活动策划符合公司整体形象要求，并达到预期效果；完成项目前期策划、房屋销售计划等工作；积极做好项目实施前市场区域调研及房屋销售前市场区域调研，为项目的持续发展提供有力的依据。 业务职能： 1、对公司的经营环境（行业发展趋势、周边竞争对手、周边市场）进行研究，组织实施市场调查，收集市场信息并进行分析整理。对项目区域市场进行调研和分析。
2、组织实施项目销售前期调研、为公司项目开发定位提供可行性论证分析。 3、项目整体形象的策划与营销方案的制定并具体组织实施，对营销结果进行总结分析。 4、依据项目的市场定位，参与编制项目营销总体计划、销售全案策划，并指导实施。 5、负责项目开盘前营销活动策划，以及样板间、展台、售楼处布置方案策划与实施等。 6、与社会各媒体衔接，负责公司的宣传推广及销售宣传资料的制作。 7、对项目营销策划方案的实施效果进行跟踪研究，以便及时修正方案，改进工作。 8、熟悉、了解、分析国家及项目所在省份有关房地产方面的政策和市场行情。 9、加强与其他部门之间的沟通与合作，协助工作顺利完成。 10、对主要行业媒体、项目所在地的主要媒体进行调研，为确定广告推广策略提供决策支持，并协调好与各媒体间的关系，保证公司经营活动正常进行，杜绝媒体负面报道。 11、部门相关资料的管理。 12、完成公司下达的其他任务。
第三章部门岗位职责描述
第四章市场调研管理规范
项目工程管理流程 （一）项目工程管理流程图
1. 目的 确保项目工程建设全过程处于受控状态，使项目的质量、进度、成本及资源得到最合理的控制。 2. 适用范围 适用于开发项目建设全过程的管理和控制。 3. 术语和定义 3.1项目工程管理：就是为成功地实现项目目标而进行的全过程、全方位的计划、组织、协调与控制。 3.2工程供方：指向本公司提供用于工程的材料、设备，以及监理、施工服务的组织或个人，如供应商、承包商、监理单位统称工程供方。 3.3总承包商：主体工程土建及安装工程总承包单位。 3.4分包商：分项工程承包单位。 3.5承包商：总承包商和分包商统称承包商。 3.6供应商：材料设备供应商。 3.7三通一平：三通指水通、电通、路通，一平指施工场地平整。 4. 职责 4.1所属地产公司工程部 （1）项目前期资料准备和前期场地准备； （2）编制《项目工程建设大纲》； （3）负责履行工程合同； （4）负责对监理机构监理过程的规范性进行监控； （5）负责项目工程进度的整体安排和协调； （6）负责工程管理中工程技术问题的牵头解决，为施工过程提供技术支持和配合； （7）负责对施工过程中各承包方的现场协调； （8）负责组织对承包商的考察； （9）负责竣工验收，组织参建单位参加各阶段专项验收； （10）编制项目实施结果后评估报告。 4.2所属地产公司成本控制部 （1）组织场地平整单位招投标； （2）组织监理单位招投标；
（3）组织承包单位招投标； （4）负责材料（设备）招投标工作；提供材料（设备）样品，并建立和维护样品库； （5）负责现场收方签证办理； （6）负责办理竣工结算； （7）编制项目建安成本评估报告。 4.3所属地产公司开发部（重庆德兴设计开发部） （1）负责项目全过程的相关手续办理。 4.4工程管理部 （1）编制和修订集团工程管理制度，并按制度要求对项目工程建设过程进行监督、指导和服务； （2）参与重大工程技术问题的处理； （3）参与涉及新材料、新技术、新工艺项目和同类设备第一次使用的技术要求审核。 4.5所属地产公司项目监理机构 （1）负责对各承包方的工程进度、质量和安全文明施工的管理； （2）负责组织各分部分项工程的验收、功能性试验验收和竣工预验收； （3）监督工程和材料设备合同的履行； （4）编制项目监理评估报告。 4.6所属公司销售部 编制项目销售评估报告。 5. 流程说明 2.5.1项目实施准备阶段 （1）所属地产公司工程部根据公司的《项目开发节点控制计划》（一级计划，集团）和公司计划管理领导小组制定的《项目开发指导书》（二级计划，区域公司），结合本项目的实际情况编制《项目工程进度计划》（三级计划，项目公司）； （2）所属地产公司工程部负责红线内“三通一平”中的路通和场地平整及临设布置；开发部（重庆德兴设计开发部）负责红线内“三通一平”中的水通和电通； （3）所属地产公司负责按《工程承包商选择流程》确
房地产营销策划管理规定 及工作流程 Ting Bao was revised on January 6, 20021
第一章营销策划部组织结构及岗位设置 第二章营销策划部部门职能 部门职能： 营销策划部主要负责公司整体形象策划、公司宣传推广策划、地产项目营销策划，包括房地产项目策划、销售策略制定、公关事务策划管理和广告宣传等。营销活动策划符合公司整体形象要求，并达到预期效果；完成项目前期策划、房屋销售计划等工作；积极做好项目实施前市场区域调研及房屋销售前市场区域调研，为项目的持续发展提供有力的依据。 业务职能： 1、对公司的经营环境（行业发展趋势、竞争对手、市场）进行研究，组织实施市场调查，收集市场信息并进行分析整理。对项目区域市场进行调研和分析。
2、组织实施项目前期调研、为公司项目开发定位提供可行性论证分析。 3、公司整体形象的策划与营销方案的制定并具体组织实施，对营销活动的结果进行总结分析。 4、依据项目的市场定位，参与编制项目营销总体计划、销售全案策划，并指导实施。 5、负责项目开盘前营销活动策划，以及样板间、展台、售楼处布置方案策划与实施等。 6、与社会各媒体衔接，负责公司的宣传推广及销售宣传资料的制作。 7、对项目营销策划方案的实施效果进行跟踪研究，以便及时修正方案，改进工作。 8、熟悉、了解、分析国家及项目所在省份有关房地产方面的政策和市场行情。 9、加强与其他部门之间的沟通与合作，协助工作顺利完成。 10、对主要行业媒体、项目所在地的主要媒体进行调研，为确定广告推广策略提供决策支持，并协调好与各媒体间的关系，保证公司经营活动正常进行，杜绝媒体负面报道。 11、部门相关资料的管理。 12、负责公司本部门员工的培训、考核、奖惩等管理工作。 13、完成公司下达的其他任务。
软件项目开发工作流程 一、简述 对于一个新项目，从可行性研究到产品交货整个生存阶段将经历如下十大流程： 1、项目可行性研究阶段 2、立项阶段 3、需求分析阶段 4、开发策划阶段 5、设计阶段 6、编码实现阶段 7、测试阶段 8、验收阶段 9、产品交付使用 10、维护阶段 二、项目组基本组成及岗位职责 新项目立项时会成立项目组，不同的项目组成员有不同的职责，一个项目组成员也可以身兼多职，但不可身兼全职。 a项目负责人：负责项目的管理、组织、对技术、进度、质量全面负责。 b质量保证人员：负责质量保证工作计划的落实和软件的质量保证。 C配臵管理人员：负责本项目的配臵管理工作，对本项目的文档、程序是否符合规程文件的要求进行形式化的检查。 D分析人员：主要负责本项目的需求分析工作。 E设计人员：主要负责本项目的设计工作。 F程序员：按设计要求和有关标准进行编程工作。 G测试人员：负责单元测试、组合测试和总装测试工作。 H文档人员：负责本项目有关文档的编写工作。 I产品经理：协助进行产品研制计划制定、产品发布与产品推广等,在产品开发中，充分代表用户的利益，提供建议,负责在产品功能与出品日期二者之间的权衡;负责产品市场营销、产品销售和市场推广过程。（通常由营销部门或中试部门人员担任） 三、软件开发流程 3．1 可行性研究阶段 如果是公司自主开发项目，可行性研究通常是由公司技术负责人根据公司产品规划和市场需求，在要开展新项目前通过部门负责人指定人员进行的前期调研工作，可行性研究负责人员对产品的市场需求、技术发展、市场定位、功能需
求、经济效益、进度需求、风险分析等进行可行性研究，提供产品立项建议，拟制可行性研究报告，由部门负责人指定营销部门配合可行性分析人员，技术负责人协助安排。可行性分析完毕后由总工办组织对可行性研究报告进行评审，评审通过后，总工办组织进行立项工作。 如果是系统集成部外接的系统集成项目，在系统集成部与客户签订合同之前，均应对将签项目进行资源、技术、市场的可行性分析，可行性分析通过后、签订合同前由总工办组织相关人员对合同条款进行评审，评审通过后，总工办组织进行立项工作。 本阶段提交的文档：项目可行性研究任务书（技术负责人或部门负责人下达） 项目可行性研究报告（可行性研究人员编写） 系统集成项目合同 质量记录：可行性分析评审报告 3．2立项阶段 可行性分析评审通过后，由开发部门经理下达立项任务，指定相关人员填写立项申请报告报批。报批通过后，由部门经理与技术负责人协商，下达开发任务书，经技术负责人审核确认后，报公司批准。批准立项后项目进度应以立项申请报告中的阶段进度为准，如果进度要调整，需填写进度调整申请报告报批。 本阶段提交的文档：项目立项申请报告 开发任务书 3．3 需求分析阶段 承办单位根据交办单位提出的技术要求和相应的软件任务书以及其它有关文件，与交办单位协作，确定详细的软件需求，该阶段完成的软件需求规格说明经审定和批准后将作为整个软件开发工作的基础列入配臵管理的基线，在本阶段可利用快速原型法使比较含糊的具有不确定性的软件需求（主要是功能）明确化。能给本公司开发的软件的“需求基线”确定提供一个讨论、进一步完善的基础。在本阶段，由产品经理负责，其他人员配合，编写产品规格说明书，此说明书面向最终用户和领导，主要描绘产品的形状以及功能、性能、功能特性、性能特性。由项目经理负责编写系统技术方案书，描述公司初次使用的技术的详细解决方案。本阶段完毕后对需求分析进行评审，出具需求分析评审报告。 本阶段提交的文档：软件需求规格说明书。 原型分析说明书 产品规格说明书 系统技术方案书 质量记录：需求分析评审报告 提交的软件：产品的原型（注：如果时间有限，可以只编写原型分析说明书而不作原型） 3．4开发策化阶段
房地产项目拓展流程说明 项目拓展是公司投资的决策阶段，它是整个房地产项目开发过程中最重要的阶段之一，主要包括土地信息获取、市场信息收集、项目信息筛选、市场调研、投资机会研究和《可行性报告》的编制等工作。 一、信息收集 1. 目的：收集尽可能多的信息，为公司获取项目提供充分的选择余地。 2. 信息来源渠道： （1）通过各地土地储备中心的出让公告，获取土地出让信息。通过参加各种洽谈会、招商会及中介机构获取项目信息。 （2）通过政府招商部门获取项目信息。 （3）通过朋友、企业合作伙伴或其他中介机构等途径获得项目信息。 （4）从新闻媒体获取有价值信息。 二、项目信息筛选 1. 目的：从获取的项目信息中选取符合公司战略要求的项目。 （1）了解当地已有的政府招商项目实际运作情况（供参考）。 （2）对项目进行勘探，了解土地自身素质。
（3）了解项目区人文、自然环境。 （4）了解项目区交通情况。 （5）了解项目用地土地性质。 （6）对各项目因素进行比较，分析研究是否符合公司发展战略需求。 三、市场调研 1、目的：对项目区域环境、房地产市场、目标客户群等进行深入调查，为项目可行性报告提供真实依据。 2、工作内容 （1）项目土地实地勘察 宗地形状：四至范围、四邻状况、地势（地势平坦状况、标高情况、与周边地势比较）情况。 地面现状：宗地内是否有建筑物，是否有水渠、沟壑、高压线等对项目开发有较大影响的因素，如果有，计算出因此而损失的项目实际用地面积。 地下情况：地下是否有给排水网、强弱电管网、原地上建筑物桩基、文物等。如果有，计算出因此而损失的项目实际用地面积。（到有关部门了解相关情况） 土地完整性项目宗地内是否有市政代征道路、代征市政绿化带、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地。 地质情况：土地结构、承载力、地下水位、抗震性等。 （2）项目土地要求及规划
第一章营销策划部组织结构及岗位设置 营销策划部经理 第二章营销策划部部门职能 部门职能： 营销策划部主要负责公司整体形象策划、公司宣传推广策划、地产项目营销策划，包括房地产项目策划、销售策略制定、公关事务策划管理和广告宣传等。营销活动策划符合公司整体形象要求，并达到预期效果；完成项目前期策划、房屋销售计划等工作；积极做好项目实施前市场区域调研及房屋销售前市场区域调研，为项目的持续发展提供有力的依据。 业务职能： 1、对公司的经营环境（行业发展趋势、竞争对手、市场）进行研究，组织实施市场调查，收集市场信息并进行分析整理。对项目区域市场进行调研和分析。
2、组织实施项目前期调研、为公司项目开发定位提供可行性论证分析。 3、公司整体形象的策划与营销方案的制定并具体组织实施，对营销活动的结果进行总结分析。 4、依据项目的市场定位，参与编制项目营销总体计划、销售全案策划，并指导实施。 5、负责项目开盘前营销活动策划，以及样板间、展台、售楼处布置方案策划与实施等。 6、与社会各媒体衔接，负责公司的宣传推广及销售宣传资料的制作。 7、对项目营销策划方案的实施效果进行跟踪研究，以便及时修正方案， 改进工作。 8、熟悉、了解、分析国家及项目所在省份有关房地产方面的政策和市场行情。 9、加强与其他部门之间的沟通与合作，协助工作顺利完成。 10、对主要行业媒体、项目所在地的主要媒体进行调研，为确定广告推广策略提供决策支持，并协调好与各媒体间的关系，保证公司经营活动正常进行，杜绝媒体负面报道。 11、部门相关资料的管理。 12、负责公司本部门员工的培训、考核、奖惩等管理工作。 13、完成公司下达的其他任务。
房地产代理项目业务拓展流程 起草时间：2008年7月24日 研究主题：区域经济发展、区域土地市场、国家（地方）宏观政策 研究方案：加强理论知识的学习、把握整体拓展思路、实地考察并掌握最新土地信息 研究重点：成功开展拓展工作需具备的条件 一、整体战略：把握整体拓展思路工作规范化、专业化 结合公司的发展规划及整体战略部署，经过仔细研究，将拓展计划拟定如下：1、加强理论知识的学习，合理规范的开展拓展工作，不断的摸索和调整拓展思路。 2、研究莆田市区及郊区的经济发展形势、房地产开发现状及整体发展规划，进一步熟悉整个莆田交通图、楼市图，有条有理的开展调研工作，掌握最新的土地市场信息。 3、搜集郊区的土地交易信息，如城厢区、荔城区、涵江区、秀屿区、仙游等地。具体来说，包括土地交易规模、用途、土地投资方。 4、掌握最新楼盘动态，如项目规模、开发商、代理商、销售进程等。准确的把握市场，为实际的拓展工作指明方向。 5、具体来说，拓展工作可以从以下几个方面着手： ①通过网络、报纸及人际网，不断的挖掘潜在客户资源，为后阶段工作做 好铺垫。 ②整理客户资料，建立完善的客户档案，挖掘潜在性客户，有针对性的进 行电话营销。 ③对客户有了初步了解之后，预约拜访时间，进行第一阶段洽谈，这也是 关键的一步，旨在打出市场，让市场了解我们，我们也了解市场。 ④接下来，需要准确的判断客户对我们的认可程度，合理的调整战略。 ⑤拓展是一项需要耐心、信心、诚心的工作，我们一定要坚持、不放弃。 二、战略细则 1：明确调研工作的目的
拓展工作的成败取决于成功的市场调研，在调研中，我们应该搜集哪些信息呢？调研的目的又在哪里呢？请看下面： 项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 地理位置、地质地貌状况、土地面积及红线图、土地规划使用性质、七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观、环境污染状况 3、地块交通条件调查 ①地块周边的市政路网以及其公交现状、远景规划 ②项目的水、路、空交通状况 ③地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 购物场所、文化教育、医疗卫生、金融服务、邮政服务、娱乐、餐饮、运动、周边可能存在的对项目不利的干扰因素 区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 ①房地产开发景气指数 ②国家宏观金融政策：货币政策、利率、房地产按揭政策 ③社会消费品零售总额：居民消费价格指数、商品住宅价格指数 ④中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 ①项目所在地的居民住宅形态及比重 ②政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 ③政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 ④短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异
大型地产项目全案工 作流程
大型地产项目全案工作流程A、项目前期发展策划 目标： 1、充分了解项目所在地的市场状况、人文状况并作出分析。 2、挖掘项目潜在价值，确定核心价值，引出主题定位、形象定位。 3、锁定目标客户群。 4、建立利润保障发展模式，使核心价值最大化地体现在利润上，使利润最大化。 基本流程 1、初步市场情况调查 2、确定可类比区域与可类比项目并进行深入调研 3、进行SWOT分析并初步提出总体策划思路 4、分析项目潜在价值 5、确定核心价值体系及总体策划思路 6、项目目标客户群锁定及分析 7、项目开发主题及形象定位 8、对项目的总体规划、建筑风格、景观规划作出建议 B、建设并期及建设期的顾问与应对方案目标：
1、协助开发商解决有关问题，使项目的开发按既定进度展开。 2、通观全局，就可能发生的问题，对开发商提出预警性提示，以保证项目的顺利开发。 3、开始着手提升项目知名度和企业品牌。 基本流程 1、制订投资分析报告 2、评审规划设计方案 3、拟定工地形象包装方案 4、制定前期推广策略 5、策划各类公关宣传活动。 C、项目营销策划 目标： 1、通过策划各种公关和促销活动，聚积项目的销售能势。 2、制定兼具市场冲击力和最大利润的价格，控制销售节奏。 3、会面提升项目知名度、美誉度，树立开发商良好形象。 基本流程 1、可类比项目、重点竞争对手营销策略分析 2、确定推广销售策略 21、推广定位。A核心价值体现B形象定位C价格定位 22、推广策略。A广告及媒介策略B推广主题C市场推广进度设计
3、细化项目营销思路 31营销思路体现A客户群再分析B卖点挖掘和提示 32销售策略 33营销环境营造A售楼部设计B示范单位设计 4、制定市场进入方案 41入市时机选择 42价格策略 43模拟方案演示 D、项目销售期代理及善后期顾问 目标： 1、保障项目的销售目标如期完成，确保开发商利润的获得。 2、力争缩短销售周期，使资金快速回笼，以保障下期工程或下一个项目的再投资。 3、尽量延长旺销期。 4、全面树立项目和开发商品牌。 基本流程 1、划分销售周期并确定各周期工作内容。 2、协助开发商制订售楼工具及资料 3、培训销售人员 4、举行各种促销假活动