![(新)[营销策略]重庆丽水菁苑营销策划报告(doc 43页)](https://img.doczj.com/img56/1a5b2vbyi87eespjigq6wxnck7d29q9s-61.webp)
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前言
承蒙信任，邀请我司就贵司“丽水菁苑”项目提交如下报告。
结合相关的统计数据，以及我司市场调研部的研究成果，我司对重庆房地产市场的总体情况进行了分析；对相关的项目进行了市场调查及分析；并对我司的成功案例进行了简要的剖析；最后，就我司所提供的服务进行了较为详细的介绍。
此报告中的观点仅代表我司之观点，仅供参考。
第一章总体市场分析
一、2000年重庆房地产市场概况
随着重庆升直辖市以及中央西部大开发政策的贯彻实施，重庆的变化可谓是日新月异，各行各业都呈现出一幅欣欣向荣的景象，而房地产业表现的尤为突出：其开发量之巨大，竞争之激烈在重庆地产史上是史无前例。地王广场商铺以31万元/M2的房市天价在重庆拍卖成功，全市乃至全国地产界为之振憾；而龙湖花园的购房者三天三夜排号，开盘两天共销售1.5亿；更创造了重庆地产界的奇迹。
1、2000年山城楼市供销两旺，房地产市场快速发展
2000年我市房地产业得到快速发展，在各种固定资产投资中增速居首位。全年完成开发投资139.63亿，同比增长24.1%，增幅超过1999年8.5个百分点，完成投资总量创下历史最高水平。
●幢幢新楼扮靓山城
据市统计局提供的资料显示，我市2000年住宅建设完成投资呈大幅度增长，全年商品住宅建设完成投资72.8亿元，同比增长39.1%。住宅新开工面积也大幅度增加，2000年新开工住宅面积969.26万平方米，同比增长59.3%，商品住宅建设进一步加快。与往年不同，我市2000年房屋竣工面积大幅增长，全年房屋竣工面积869.42万平方米，同比增长37.1%。
●私人买去八成现房
2000年我市商品房销售量有大幅增长，私人购房群体进一步扩大，全年商品房销售面积为579.96万平方米，同比增长34.9% 。全年私人购买现房为535.70万平方米，同比增长43.6%，其中，私人购买住宅为473.30万平方米，占现房销量的81.6%。
●品牌项目领跑期房销售
龙湖花园、天骄俊园、海怡花园等品牌项目有力地促进了期房销售，2000年全市商品房期房销售267.78万平方米，同比增长45.2%，超过以往任何年份。而一些非品牌开发商开发的房屋却出现严重空置，使得全市商品房空置面积逐年递增，2000年我市商品房空置面积为421.94万平方米，同比增长19.5%。
私人购房的大幅增长，以及期房销售的增长，均表明：我市商品房住宅市场，特别是消费者正在逐步走向成熟。
2、房地产火爆的背后，也蕴含着危机
●高空置率严重，市场情况不容乐观
我市住宅空置率在2000年虽有所下降，但空置面积仍在不断增加。据有关统计资料显示：商品房住宅在2000年的空置率下降7.1%，但由于商品房竣工、销售的增长速度不一（2000年1月至11月竣工面积为367.5万M2，同比增长41.1%，销售面积253.2万M2，同比增长19.2%），导致全市商品房住宅空置量仍继续增加，到去年11月底止，全市商品房空置面积为393.9万M2，与去年底相比新增40.9万M2，其中，住宅空置170.6万M2，商品房住宅市场情况不容乐观。
●大量“杂牌军”的存在导致我市商品房住宅市场质量偏低
据我司市场调研部统计，目前我市房地产开发企业中有很多都是在暴利的驱动下转行的“门外汉”，或拼凑的“杂牌军”，他们纷纷在一个盘子里抢饭吃。由于其规模小、技术力量差，基本上是一个楼盘一个公司。其过低的开发体量，既浪费了有限的社会土地资源，又浪费了社会市场资源，对我市房地产业的正常发展极为不利。
3、个案分析
下面以渝中区为例，剖析其房产态势：
房地产市场现场现状
从表中可以看出：渝中区本年住宅新开工面积只占总的新开工面积的26%，说明渝中区2000年建筑投资重点已转移到非住宅项目；渝中区2000年施工总面积为3652001 M2，其中住宅施工面积占45%，说明渝中区目前住宅市场竞争仍十分激烈；而较大的空置面积，更说明渝中区房地产市场形势仍十分严竣。
主要楼盘起价趋势表
本区内项目的起价跨度较大，说明本区内项目的档次参差不齐。
二、2001年重庆房地产市场分析与预测
进入2001年，据我司调查研究，重庆市房地产市场开发呈现“三喜一忧”的态势。
三喜：商品房销售均价上涨178元/M2
个人购房比例比去年同期增长86.2%
质素较好的楼盘销售通畅
一忧：销售增长速度仍低于竣工增长速度，住宅空置率上升。
此“三喜一忧”格局表明：重庆市宏观经济走势良好，人们的投资信心增强；好楼盘与差楼之间的差距进一步拉大，形成自然淘汰；空置房的消化已成为摆在政府和发展商面前的一道严竣的考题。
1、2001年重庆市春展会观察
2001年一开年，楼市既表现出既欣欣向荣，又竞争激烈的态势。从开发量来看，北部新城仅五黄路板块今年就将推出近20个新盘，开发总量超过150万方，沙坪坝、南岸的开发量也在100万方以上，连沉寂数年的渝中区住宅市场也在开春就冒出了“四大名旦”……。重庆市房地产业已进入众雄逐鹿的时代。而2001年春展会则是这场“战火”的序幕。
2001年春展会于3月24日－4月1日在上清寺鑫隆达大厦召开，参展的有61家开发企业，既有以龙湖、华新国际、南方、渝海、协信等一大批一线开发商为代表的中坚力量；也有以学林雅园、金阳骑龙山庄、金都香榭、朵力名都等楼盘为代表的市场“新贵”；以及大批开发量在5万方左右的新盘、次新盘，整个春展会呈现出一派欣欣向荣的景象。从中也可以捕捉2001年重庆房地产市场的流行趋势和市场走向。
●别墅项目卷土重来
今年春展会上有别墅产品的项目有：龙湖花园、锦绣山庄、南方上格林、肖河香榭、榕湖国际花园、新东福花园、佳华世纪新城和水天花园。
首次亮相的肖河香榭无疑是最为引人注目的：350亩地全部规划成别墅，有34幢独立别墅和286套连排别墅，将于今年4月底5月初开工，其独立别墅的价格据称比照龙湖花园和锦绣山庄，为5000元／平方米左右。
榕湖国际花园预计4月底开盘，连排别墅占了一半，有112套，价格为3280----3680元/平方米。
新东福二期也为全别墅，53亩土地上建57幢别墅(连排和独立)，价格未定，估计在6000元/平方米，将于今年7、8月开工。
……
●新路新桥新盘涌现
位于嘉陵江复线桥旁的东方家园提出：新桥、新路、新生活。此语概括了交通条件的改变对其毗邻地段带来的居住条件的变化，正是这种变化，催生出重庆新桥、新路边的新盘，黄花园大桥周边有南方上格林、华新都市花园、江南山水、东海福苑；鹅公岩大桥周边有金色家园、滨江花园、金阳骑龙山庄，而南
方和竞地两个房产巨头在鹅公岩大桥至四公里的引桥附近的新项目也将在年内动工；鸳鸯大道附近有肖河香榭，而南方、渝海等大户也在这里“下注”。新桥、新路涌现新盘的局面在重庆形成，刚好印证了一句关于房地产业的名言：地段、地段、还是地段。
●规划更加人性化
大多优质楼盘，如天骄年华、学林雅园、南方上格林等都摒弃了“四合院式”的传统布局，而是别具匠心地将小区分成几个组团，各个组团相对独立又有机结合，使生活空间富有情趣；其次是这些小区更多地考虑了居民生活的安全、方便和舒适，不仅无一例外地实行了人车分流，还对小区进行了必要的功能分区，保证观景、休闲、运动各区互不干扰。
●小区环境私有化
空中花园、30至40平方米的大型景观阳台，春展会上展示的这些新产品，成为相当多楼盘主推的卖点。它充分满足了人们拥有自己一亩三分地享受绿化和景观的要求。其中表现最明显的有龙湖花园和水天花园，而今年房展会上，水天花园、学林雅园、滨江花园、南方上格林、骑龙山庄、梦幻21等楼盘所展示
的户型中，均有环境私有化的影子，他们或是有空中花园，或是有大型景观阳台，吸引了相当多购房者的目光。
户型设计更富变化
此次房交会上，相当多的新盘推出了新的户型，如学林雅园236平方米的跃层一跃再跃，三个空间内每层又有错层，共变化出6个层面；肖河香榭推出“你设计我建造”的诱人计划；江山多娇·滨江花园二期映江楼，在99.3米的高层户户都挑空6米做空中花园；梦幻21的全跃层房客厅挑空5米，可以自由组合空间和面积，户型和空间更富于变化。南方上格林的主卧室设计了弧形落地窗，更将观景阳台也设计为弧线型。这种对户型和空间变化的追求表明：在大家都重视了做景观、重规划之后，又重新回到做产品本身------住宅。
2、2001年本市房地产特征分析
2001年，重庆房地产业面临着新的机遇与挑战。从宏观面看，国家关于房地产市场化改革的步伐全面加快，西部大开发和中国加入WTO使海内外投资进一步聚焦西部这唯一直辖市；从微观面看，先进的房地产企业纷纷将现代房地产开发理念和技术体系引入重庆，围绕区域、品质和品牌的竞争将进一步加剧。这
必然使重庆房地产业发生结构性的变化，使重庆房地产企业纷纷谋求企业素质的全面提高，加快企业实现升级的步伐。据我司市场调研部的分析：2001年，将是重庆房地产实现产业升级的关键一年，房地产业将呈现以下特征：
第一，陆续推出的新盘将更加注重楼盘的内在素质，强调均好性。
第二，房地产企业将普遍加强内功修炼，加强人才队伍建设，谋求企业制度的现代化，以增强企业的竞争力。
第三，房地产业的市场份额将进一步向优秀企业集中，一些观念落后、经营管理不善、包袱沉重、实力空虚的企业将逐渐在竞争中消失。
第四，类似于江北区“五黄路现象”的现象会进一步出现：城市基础设施的改善带动相应区域房地产的发展，实施片区开发的“地盘开发商”将在房地产市场中扮演更加活跃的角色。
3、2001年本市房地产市场预测
规模开发，大盘竞争
在过去的一年中，面对北京、上海、广州几大中心城市的开发商以大规模开发参与市场竞争，重
庆的开发商总有一种望其项背的感叹，就连与近邻的成都相比也有一段距离。但我们这个年轻的直辖市，正以其旺盛的活力和勇气，在新世纪到来之际，拉开了大规模开发的序幕。
重庆发展商在完成原始资本积累和聚积小规模开发的经验之后，开始了新一轮的圈地运动，南岸、沙坪坝、江北三个区域的大盘形成三足鼎立的格局。
可以说，新一年的重庆楼市是大盘竞争的年代，其呈现的特点是大盘与大盘之间的竞争和江北与南岸之间的区域竞争，在同一起跑线竞争的选手们，谁跑得更快，谁将是市场上最后的赢家，人们正拭目以待。
在短时间里出现众多大盘的竞争，这恐怕是人们未能预料到的，但这正是重庆楼市正在走向成熟与进步的标志。
大盘的出现对于过去未能消化的小规模项目是一个巨大的压力，消费者的购买倾向会更加明显，产品的升级换代会使过去落后的项目成为市场的弃儿，期房比准现房好卖的现象，正体现了消费者对一种新生活方式的更高要求，以及消费者的成熟。
●区域竞争更加激烈
2001年的房市容不乐观。理由有两：首先，我市房价与其它直辖市相比差距太大，还不及近邻的成都，外来客户少之又少。由此，我们可以看出，重庆的房地产还没有形成一种外向型的经济形态，房屋消费者主要还是本地居民。其次，开发商的开发速度过快，而有效需求明显不足。以沙坪坝为例，该区总人口约40万，具有较强购买力的主要是高校教师，但他们的居住基本上已经解决。近期，沙坪坝又陆续开了几个盘，而需求不足更会导致价格竞争。
我司认为下一个房地产经济热点将会是杨家坪。这个区人口密度大，而目前仅有珠江花园、广厦经典等为数不多的几个上规模的楼盘，区域内竞争并不激烈，再加上杨家坪地区地域分布较为集中，向周边地区的辐射能力强，房产需求还未饱和。
●思路决定出路，创新才有前途
2001年，重庆的区域市场发展格局将不再偏重于某一个区，而是呈现几个区联动的特征，各区政府对发展蓝图都有总体规划，将促进各区域发展同步进行。例如后来居上的沙坪坝区，文化底蕴深厚，未来的发展上升空间很大，协信集团、华宇集团、渝开发、渝海等开发商的入主将掀起沙坪坝发展的高潮。
今年也是重庆开发商机遇和挑战并存的一年，房产行业面临重新洗牌的局面。市场走向成熟就意味着竞争更加激烈，而下阶段的竞争将不仅是资金、成本等简单元素的比较，更是开发商在规划、设计等各个领域的综合实力的较量。
第二章样本楼盘分析
考虑到本项目的定位为中、高档楼盘，因此，我司对本项目周边的几个具有代表性的中、高档楼盘进行了调查与分析，以期对本项目提供一定的参考意义，具体调查如下：
一、珠江花园
1、项目简介
珠江花园位于九龙坡区杨家坪直港大道江边，是由中外合资重庆珠江实业有限公司从1997年开始开发的，地处九龙坡区天宝新城内，面临长江，紧邻杨家坪转盘和鹅公岩大桥，距成渝公路仅3分钟车程，占地200余亩，总建筑面积30余万平方米，建筑密度28.36%，绿化率47％，容积率02.14，整个小区在建筑风格上中西结合，建筑造型上尊重传统。
2、项目分析
优势：
从1997年到现在，珠江花园完成了由拓荒状态到成熟社区的过渡，在以下几方面为其的形象及销售打下了良好的基础。
交通。众所周知，由于山城独特的地形，居民外出十分依赖交通的便利，珠江花园已开通了404．226．428路公交车和即将开通413路，另外邻近的鹅公岩大桥和轻轨车站也为其交通提供了更多的便利。
周边配套。农贸市场．山城超市．重百九龙坡商城．西餐厅．火锅馆．医院．学校．银行等周边配套设施较齐全；
小区内部配套。小区内部配套较完善，供水采用低分区供水系统；供电设有10KV开闭所，直接由和尚山电站引入，分配于各楼寓变电所；供气，由市区219燃气管引入小区，环状燃气管网分别送入各楼寓的调压系统，人车分流，三菱电梯，幼儿园．老人活动中心，游泳馆．中心喷水池，车位等基本上能全部满足满足入住者多方面的需求，这也是它销售方面的绝佳优势之一。
小区景观。珠江花园的小区景观极富特色，面积达02.6万多平方米，由广东林科园林设计院设计，着力于体现“人与自然中心广场“，“日本景园“，“溪涧“。“欧洲风情园“四大主题，且景观面兼顾江景和小区内庭两个方位。
劣势：
户型面积偏大。三室两厅为其主力户型，第一期临江面多为160平方米左右，现仍有相当部份没卖，其余120平方米左右的三室两厅销售情况很好。
将荷景苑（别墅）规划在内庭，没有最佳的利用自然景观。
3、营销分析
从营销面分析来看：从1997年―――2001年，珠江花园价格一路看涨，人原来的起价1870元／平方米，到现在的2100元／平方米，走势一路看好，现阶段层差20元／层，销售率达40％。营销方面的特点是：平淡入市，以务实为主，多采用车身广告．展板．POP．报纸广告．电视广告等宣传方式，以一种平易近人的告知方式逐步打响知名度，对市场消费者没有做过多的细分，以广告诉求等方面的卖点为重点，塑造其卓越显著的地理位置和细致入微的星级服务，总体来看，它的营销打的是一种长期性的策略，市场细分化不够深，不能起到引导消费的作用。
二、竞地城市花园
1、项目简介
竞地城市花园是由重庆竞地实业有限公司于1996年开始开发建筑的中高档精品住宅小区，位于重庆市渝中区大坪大黄路6＃，占地51870平方米，总建筑面积为15万余平方米，新建住宅共计1302套，由东．西两个建筑组群组成，东区建于1996年，由12幢多层住宅及公用建筑组成，97年十月前全部售罄，均价2200元／平方米，至97年底入住率95％以上，西区（即二期工程）建于1998――1999年，由十四幢电梯公寓组成，二期小区配套设施完备，用于服务性及公用的建筑面积约18500平方米，小区绿化率达47.3%，均价2600元／平方米，层差30－100元／层，销售率及入住率均在90％左右。
2、项目分析
优势：
地理位置较好，交通便利。
周边生活，工作配套较成熟。
内部配套齐全，其社区内部配套――－晨跑径．儿童嬉戏园．会所．健康档案．健康通道．游泳池等内部
配套较完善。
园林景观设计在渝中区的楼盘中颇具特色――水景．绿化相交融。
物业管理完善，在安全性，人性化，专业化各方面都有充分的体现。
发展商知名度高，具有品牌效应。
劣势：
其三室两厅户型面积在136－150之间，感觉面积偏大。
项目开发较早，现代化设施不完善。
户型设计稍显陈旧。
3、营销分析
营销以务实为主，先做环境，树立形象；以口碑为主，附以广告宣传；在广告宣传方面，主要以实景图片为主，充分展示自身品质，显示竞地花园社区成熟，配套完善的一方，可以说是一个比较成功的销售模式。
三、新东福花园
1、项目简介
新东福花园位于重庆市渝中区菜袁路209号（原大坪苗圃），是重庆新东福实业有限公司开发的一个山水园林式高尚小区，小区总共用地7441公顷，总建筑面积12万平方米，建筑密度达22.9％,现阶段起价：2100元／平方米，均价：2500元／平方米，销售率达50％，具体规划为5幢21层的高层电梯公寓及一部份小别墅组成，面积从166－275平方米，户型从三室两厅又卫――五室两厅双卫，内部配套较完善，有5600平方米全市最大会所，全天幕室内恒温游泳池，每幢楼配备02部日立豪华电梯，三个国际标准网球场，户外儿童乐园，智能小区网络系统，由香港梁行进行全面金牌物管，总体环境及周边配套较完善。
2、项目分析
优势：
小区规模较大，且有持续开发的空间。
小区内部配套设施完善。
项目自身配套较先进。
农夫山泉营销策略分析及其借鉴意义 随着我国加入WTO后，经济快速发展，随着经济的快速发展，我国的环境污染问题变得越来越严重，其中引用水的安全问题引起了的大家的普遍关注，国人需求保证健康的饮用水和日益受到污染的水资源这一突出矛盾孕育出一个商品饮用水的巨大市场。。本文是以农夫山泉作为研究对象，对农夫山泉的营销战略、促销策略等问题进行了分析，提出了一些建议，希望本文的分析研究可以对农夫山泉今后的发展有一定的帮助作用，同时也对其他饮用水企业的经营管理起到借鉴作用。 关键词：农夫山泉、营销战略、销售促进 一农夫山泉的的介绍 （一）农夫山泉的基本介绍农夫山泉股份成立于1996 年, 住所位于省市西湖区，是集科研、生产、营销于一体的综合性饮料生产企业，主要产品有天然饮用水、果蔬汁、特殊用途饮料等系列产品，为中国饮料工业“十强”企业之一。。农夫山泉作为一家生产食品饮料的企业，一直将倡导健康理念作为己任，始终以“天然、健康”为宗旨。农夫山泉生产基地坐落在山清水秀的千岛湖畔紫金滩。千岛湖其深层水水质清冽，口感颇佳，另外，含量适中的矿物质和微量元素以及弱碱性的水质更有益于人体的健康。千岛湖深层水均衡地含有钾、钠、钙、镁等人体必需的矿物质和微量元素。科学家已证明，微量元素是生物体不可或缺的元素，它完全依靠从外来的食物和饮用水中获得，含量虽少，但均具有重要的生理功能。农夫山泉的目标是加入世界最优秀的专业饮用水公司行列，成为中国最具竞争力的饮用水企业二农夫山泉营销战略分析（一）产品差异化策略 有点“甜” 的健康天然水，饮用水的口感是衡量水质好坏最直观的标准，一种好的饮用水应该口感清爽、无异味，它说明：水中没有有机物及腐殖酸；水中异味金属离子含量极低； 矿物质及微量元素含量适中，搭配合理。因此，可以说，水的甜味本身就是水质优良的证明。农夫山泉做水的出发点，就是要为国人提供一种有益于健康的好水。养生堂始终坚持“养生 堂热爱生命”这一理念，倡导“好水喝出健康来”的饮水观念，生产、经营“农夫山泉”天然水（二）价格策略 农夫山泉" 原先走的是高价路线，虽然体现了高档、高质的形象，但也因此难以继续扩大市场份额。借助申奥的机会，"农夫山泉"开始采用在概念诉求上求"异化"的同时，在价格上求"同化"的策略。 1.降价策略 2001 年1 月农夫山泉推出了“一分钱” 的电视广告，宣布从2001 年1 月1 日开始到7 月31 日为止，农夫山泉每销售一瓶天然水都提取1 分钱，捐献给中国奥委会，用来支持中
景隆欣苑项目 定位及营销策略报告 贵阳源森置业顾问有限公司 2009年6月7日
目录 第一部分：市场概述 (6) 一、城市概括 (6) 二、市场分析 (8) 1、市场总体概括 (8) 2、竞争项目分析 (9) 3、市场分析 (10) 第二部分：项目定位 (11) 一、项目简介 (11) 1、数据指标 (11) 2、区位周边条件 (11) 3、区位配套 (12) 二、项目分析 (12) 1、项目四至 (12)
3、用地条件: (14) 3、SWOT分析 (15) 4、核心竞争力提炼 (17) 三、项目定位 (17) 1、项目定位方向 (17) 2、项目产品定位 (19) 3、目标客户群定位 (20) 4、目标客户定位： (22) 5、形象定位： (23) 6、价格定位： (24) 第三部分：营销策略 (26) 一、营销策略整合 (27) 1、价格策略 (27) 2、销售时机与价格策略 (28) 二、概念导入与塑造 (30) 1、整盘概念的指导意义 (30)
2、整盘概念的塑造： (31) 3、产品概念塑造金字塔模型： (32) 4、概念设计的组合 (32) 三、推广策略 (33) 1、终极推广目标： (34) 2、战略动作： (34) 四、推广战术组团 (35) 1、推广系统主要内容 (35) 2、推广系统的立体框架示意图 (37) 五、产品卖点与推广概念转化 (38) 1、产品卖点的挖掘： (38) 2、卖点的概念转化： (38) 六、形象包装策略 (39) （一）、包装目的 (39) （二）、包装内容 (39) 1、售楼处包装建议： (40) 2、看房通路包装： (40) 3、项目前面路段的氛围营： (41)
项目 1.了解黎大师生使用哪些运营商的产品。 2.了解黎大师生的消费模式。 3.了解黎大师生使用手机的频率。 4.了解黎大师生对手机功能的要求。 5.了解黎大师生对天翼手机的了解程度。 6.了解黎大师生对天翼校园套餐的喜好程度 7.了解黎大师生对华为C8500的评价。
我们通过制定问卷，以拦路阻截法的方式邀请同学腾出宝贵时间填制我们的问卷。对黎大市场进行了调查，大体上得出以下分析结论。 项目一、了解黎大师生使用哪些运营商的产品 表1 表2
通过表1、表2，数据可以得出目前黎大师生91%是使用移动。电信和联通使用的人数较少、而大部分选择使用移动的原因中63%因为周边的较多人使用移动。54%的认为移动公司的品牌好，信誉好，口碑好，29%和26%的人认为移动自有选择的套餐多和话费、短信费比较实惠，少部分的人认为移动总体价格便宜。所以中国电信应加大力度进行宣传的，比如找比较受学生欢迎的明星来代言品牌的，提高在学生心目中的形象跟地位。同时也应针对学生年代比较喜欢打聊天跟发短信的，设计出更适合学生的方案。这样就会有更多的同学使用，身边的同学自然也会跟着用。 项目二、了解黎大师生的消费模式。 表3 表4
通过表3、表4数据可以知道63%的同学月生活费处于500~600；26%的同学月生活费处于650~800；17%的处于800~1000。35位同学中不存在1000元以上的同学。可知黎大学生的生活模式属于节约想的，满足大部分同学的生活支出相对合理，因经济能力影响消费支出，因此支出围表可知63%的同学月费是25~50元。17%月费是50~75元；9%小部分的同学月费是75~100元；35名同学中不存在月费在100元以上的。从而可以得知华为C8500预存200元地活动还是合适黎大市场的，但每月保底消费39元再加上其他费用会让学生觉得比较贵，应有所降低，比如可以采用200元购机每月保底消费29元地的策略。 项目三、了解黎大师生使用手机的频率。 表 5
产业园区招商引资工作思路 产业园区招商是一项艰巨而长期的工作，不可能一蹴而就。产业园区都希望企业立刻入驻园区，但这是不可能的。目前，整个全球范围内都存在着一定的产业机构优化。产业转移如同一针兴奋剂，几乎让所有的政府和产业园区激动无比。他们纷纷行动起来，开始在各种媒体上投放招商广告，招商人员开始到处奔走，举行一场一场的招商推介会，但收效甚微。 企业的搬迁或扩大并非儿戏，如果企业不愿意搬走，无论采取什么攻势也是徒劳，即便是企业想走，那也需要很长时间的准备、思考、选择。所以这就注定产业园区招商是一个长期的过程，必须要制定长期的产业园区招商策略。 首先，是要清晰的认识自己。 一、产业园区招商策略第一步--明确产业园区招商的目标 产业园区招商的目的就是为了吸引投资者，所以产业园区的招商目标就是要让企业知道园区，找到有需求的企业并吸引他们来投资建厂。明确了这一目标，就为下一步招商工作的展开指明方向。 二、产业园区招商策略第二步--产业园区区的定位策略 产业园区定位要科学，明确的招商定位方便招商人员在寻找合作企业时更具针对性，提高项目落成率，以发展制造企业为例，这些企业与研究型等高新技术企业相比就存在很大的差异，制造型的企业对地理位置要求更高一些，这就涉及到了物流，配套等因素。这就要求考虑到园区自身的地理位置是否具有相对的优势。还例如内地一些偏僻的山区，如果去搞高科技电子产业园，这显然也不符合客观事实。 三、产业园区招商策略第三步--产业园区销售的价格策略 成本一直是企业最关心的问题，在价格上要采取灵活多样的策略。 1.折扣策略：在土地出让方面，土地可以在对外报价稍高点，根据企业土地需求量来适当调整价格范围，在大需求量上给予一定的价格优惠，这会在心理上
合肥金大陆项目营销及产品力策划报告 我们不仅仅是在卖房子， 而是在推销一种时代现象，传播一种时代趋向。 这是一种衔接时代与未来，处在经济与文化边界的时代现象，一种综合的经济文化和时尚生活的趋向。 本项目从规模来说是属于小楼盘性质，但我们要做到规模虽小，声音却不小的现象，即所谓“小楼盘要大声说话”，达到以小博大的市场效应，实现迅速销售的目的。 目录 第一部分项目概念设计 一、项目目开发理念 二、目标消费群生活形态分析 三、项目的市场定位 四、项目的核心竞争优势 五、项目命名 第二部分总体规划建议 第三部分建筑设计建议
第四部分园林设计建议 第五部分户型设计建议 第六部分服务体系及配套设施建议 第一部分项目概念设计 一、项目目开发理念 （一）合肥房地产发展趋势影响 1、合肥房地产现象 合肥房地产市场大多数楼盘整体风格都是采用一种“大开大合”式的风格，它追求一种大气的感觉，这就要求它有比较大的占地面积，才能对它所追求的风格有一个充分的展示。而在合肥一些占地面积在几十亩的小型楼盘，而它们没有认识到这一点，导致项目综合素质相对较低。 2、合肥房产升级的产品 从房地产的发展趋势来看，住宅业已经悄然掀起革命性的飞跃，由一个单纯居住的概念到社区的概念。市场需求的不再是具有单一功能的产品，而是符合人居环境的理想、可持续性的居所。本项目出现，是区别于现有市场而开创的一种新型房地产发展模式。 3、产品整体素质决定一切 合肥房地产市场正处于一个快速发展期。市场上不断涌现具有鲜明卖点和亮点的产品，占据目前市场相当的地位。随着房地产进一步趋向成熟，市场的产品更新
换代也愈来愈快，每一个项目的卖点也层出不穷。事实证明：单靠一个概念或者一个卖点一招致胜的时代已经过去。能够真正地受到市场欢迎，买家追捧的物业应该是项目整体素质的超越。因此，本项目必须是整体素质的超越，同时又具有鲜明的卖点，二者合一形成强有力的产品力来支持产品的形象力。 （二）项目本身因素的影响 1、地段自身地段、周边配套、面积、形状的影响 （1）项目处于合肥市最新的开发区，邻瑶海高尚住宅区，周边好美家、定文装饰广场、医院、超市、生活市场具有，生活交通相对便利。是具有开发相当发展潜力的新型物业产品的区域条件。 （2）但我们也应看到，项目所处的具体位置是在与成熟住宅区相隔一条张得路。目前项目所处地块的配套设施还未体现，呈现于世的还是一片脏乱差现象。这将在项目前期照成消费者对生活环境怀疑的态度。 （3）项目占地20亩，地形呈L形，由于地块自身面积及形状的因素，决定了项目不可能采用的“大开大合”式的一种风格。转而可根据地块本身的特征，把它的园林作的精致、作细、注意每一个细节，使“每一个角落都令人陶醉的不同景色”。 2、项目的全面领先型策略 项目能够成为瑶海区同地段的标志性、升级换代的产品，其主要的一点是产品的整体素质必须全面领先。与周边其他楼盘相比较，制造差异化是为了提升产品的整体素质，同时保持产品的适度超前，又能够迎合市场，走在市场的前面。 项目不仅仅是为了寻找产品差异化，而是全面领先的策略，保证产品创新而又能
2020{营销策划}巢湖人民路商业步行街营销策划报 告
巢湖人民路商业步行街营销策划报告 巢湖印象 巢湖，安徽中部的一座城市，位于合肥、南京、芜湖1小时经济圈核心；巢湖，截止2020年，全市总人口465万，主城区33万人； 巢湖，有着3000年的悠久历史，名人辈出； 巢湖，有全国5大淡水湖之一的巢湖，每年吸引大量中外游客； 巢湖，经济基础薄弱，是一个发展中的城市。 一、巢湖商业地产分析
综上所述：巢湖的商业有且只有人民路及延伸地带，这也与政府的规划意图相一致。四大商业片区的良莠均受到人民路的严重牵制，人民路当之无愧成为城市的商业之星。东方新世界虽然与本项目有着直接的竞争，但由于地段的限制，其竞争力有限，对本项目所产生的影响力不大。人民路的改造升级（即本项目）是巢湖市具有划时代意义的商业变革，是巢湖市商业的标杆，其他项目唯该项目马首是瞻。 二、项目SWOT分析 1、优势S （1）绝对的区域优势：巢湖市双跨南京、合肥两大城市1小时经济圈，本项目的超大体量，将辐射周边近2500万的消费人 群； （2）绝对的地段优势：本项目位于巢湖市最繁华的人民路段，城市商业之心；
（3）绝对的产品优势：本项目总建筑面积为26万㎡，全功能商业规划，最时尚大方的建筑，一站式生活体验、休闲、购物、 文化中心。 （4）绝对的规划优势：本项目为省、市、区三级政府重点工程，是巢湖市中心的升级改造项目，是巢湖市商业文明的标杆。（5）绝对的品牌优势：香港信泰集团拥有近20年的房地产开发经验，拥有专业的商业管理团队。 2、劣势W （1）开发成本较高：本项目的开发成本在当地较高，不利于竞争； （2）前期时间较长：前期工作时间较长，影响后续工作的按时开展； （3）品牌认知较差：本项目为信泰集团的首个商业房地产项目，客户对开发商品牌认知度不足； （4）客户大量流失：本项目入市较晚，周边商业项目捷足先登，大量投资户、经营户流失； 3、机会O （1）城市区域机会 巢湖位于南京、合肥1小时都市经济圈，对外地投资客有着较强的吸引力。长三角产业链不断向内地延伸，为巢湖带来机会。 （2）城市规划机会 巢湖的城市正在迅速发展，政府加大对商业发展的扶持力度，
战略营销策划书 报告人： 单位： 报告日期：
目录 1、市场背景分析 （1）人口统计 （2）消费者状况分析 （3）竞争状况分析 2、营销环境分析(SWOT) （1）糖果屋的优势与劣势 （2）能够获取的市场机会和面临的威胁3、市场定位 （1）购买行为的分析： （2）人口的分析： （3）心理的分析： 4、营销战略规划（战略目标） （1）战略目标 （2）战略规划 （3）战略部署 5、营销组合策略 （1）产品策略 （2）价格策略 （3）渠道策略
6、促销预算、行动方案控制 前言 我们2011级物流一班的七位同学设计了一份牛牛糖果屋战略营销策划书。近几年，各大城市糖果屋发展趋势良好，而中山仅仅处在初级阶段。随着糖果产业的繁荣与糖果周边产业的不断发展，糖果屋形成了它独特的气质。 针对本组的战略营销策划，我们首先要对中山糖果市场，即有可能影响“糖果屋”的营销环境作一次全面的策划。策划书课题为：中山糖果市场的营销战略策划书。我组全体成员通过上网及一些报刊书籍的查阅，搜集了大量宏观，微观营销环境的资料。根据搜集第一手资料的要求，设计了一份有关糖果屋的战略营销策划书。经过整理统计，获得相关的营销战略内容。 本调研报告撰写的分工为：“糖果屋市场背景”由李建恒负责;“营销环境的分析”由谈内媛负责; “市场定位”由吴文业负责; “营销战略规划”由肖健兰负责；“营销组合策略”由张雅妍负责；“促销预算，行动方案控制”由戴文静、叶伟健负责。 由于时间仓促，编者的水平有限，报告中难免有所失误，敬请指正，谢谢。
一．市场背景分析 1）人口统计 市统计局近日先后发布两份中山市2010年第六次全国人口普查公报显示，中山目前有常住人口312.89万人。我市总人口性别比不断升高，外来人口男性多于女性。全市常住人口中，男性人口为165.63万人，占53.07%；女性人口为146.46万人，占46.93%。总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）113.09，比全省的总人口性别比109高出4.09。 2）消费者状况分析 糖果作为一种甜食，为众多人所喜爱。在糖果的喜好程度上进行划分后，经过初步调查，在整体人群中，喜好糖果的人占大多数。而在喜好糖果的人群中我们发现，女性占着绝大部分。按年龄，可以划分为12岁以下儿童期人群、13—18岁青春期人群，19—35岁青年期人群以及35岁以上人群。 数据调查显示，35岁以下的人群，包括的儿童青少年以及青年更偏爱糖果，他们是糖果消费的主要力量。目标市场“年轻”的特性，将其定位于“年轻活力新一代”。 消费心理和模式
中铁轨道交通高科技产业园前期调研报告
目录 分城市概况及经济发展 (9) 一、政策信息 (9) 二、北改动态摘要 (10) 1、路网建设 (10) 2、旧城改造 (13) 3、产业发展 (13) 4、结论 (14) 三、城市格局演变 (14) 1、城北商贸大腾挪，城市向北进。 (14) 2、城市中轴呈现 (15) 3、城市人居在转变 (16) 4、交通环境日益改善 (16) 5、结论 (17) 四、本案区域发展规划概况 (17) 1、区域发展格局 (17) 2、区域经济发展 (18) 3、本案5公里内，区域业态分布 (18) 4、区域支柱产业 (19) 5、北部国际商贸城板块 (20) 6、成都国际商贸城板块 (20) 7、产业外移、人口搬迁 (21) 8、项目周边楼盘分布 (22)
竞争园区调研与分析 (25) 一、全国园区的政策调研 (25) 二、市工业发展现状 (26) 1、区域工业布局规划 (26) 2、区域工业布局规划2 (27) 2、工业集中发展区规划 (27) 三、本案项目概况 (28) 1、项目区位 (28) 2、用地性质与规划指标 (28) 3、项目四至 (29) 四、成都高新技术产业开发区 (30) 1、申请条件： (31) 2、园区实行地价补贴政策: (31) 五、成都龙潭总部城 (31) 1、龙潭都市工业集中发展区 (31) 六、西部地理测绘科技产业园 (32) 1、园区概况 (32) 2、招商政策 (33) 七、成都市武侯科技园 (34) 1、税收政策： (34) 4、区政府扶持： (34) 5、奖励： (34)
九、结论 (36) 1、小结 (36) 2、区域小结 (36) 3、总结 (37) 城市及城市周边的工业地产开发模式调研 (37) 一、成都总部基地特点 (37) 二、成都总部基地入驻情况概览 (38) 三、成都总部基地市场特征 (38) 四、龙潭总部城 (39) 1、招商引资政策 (39) 2、办公用房补贴 (40) 3、对规模企业的扶优扶强政策 (40) 4、对企业经营者的奖励政策 (41) 5、协调服务措施 (41) 6、营销关键要素 (41) 五、青羊总部基地 (41) 1、税收政策 (42) 2、对企业的鼓励政策 (42) 3、对企业法定代表人的奖励政策 (43) 4、吸引人才政策 (43) 5、营销关键要素 (43)
市场营销策略分析报告 淘宝网是阿里巴巴网络技术有限公司依托其在B2B市场的经验和服务能力，用亿元倾力打造的。它希望以灵活的符合中国人交易习惯的方式操作网上交易，旨在真正为中国人上网购物及交易提供一个优秀的电子商务平台。 1、淘宝网营销战略 淘宝网所提供的是用户对用户的交易模式，其特点类似于现实商务世界中的跳蚤市场。其构成要素，除了买卖双方外，还包括淘宝网所提供的交易平台，也即类似于现实中的跳蚤市场场地提供者和管-理-员。 首先，网络是一个虚拟却又庞大的区域。如果没有一个像淘宝网这样知名的，让交易双方信任的电子商务平台来联系买家与卖家，那买卖双方是很难完成交易的。 再次，淘宝网为买卖双方提供技术支持服务。现在，淘宝网能够为卖家建立网上的个人店铺，发布商品信息。帮助买家快速地查找所需商品，实现电子支付。正是由于有了这样的技术支持，c2c的模式才能够短时间内迅速为广大普通用户所接受。 由此可见，买家、卖家、成熟的电子商务平台三者之间互依互存，不可分割。它们共同组成了目前中国c2c这种电子商务模式的基本要素。
淘宝网网络营销策略分析 淘宝网比起网络大买家eBay，是属于市场的后入者，在市场位置中扮演的是市场竞争者的角色，虽然“志在九鼎而不问鼎”，从不把这种想法表露出来，也不夸口自己的雄心，而是以平和的心态，努力把市场做好。 众所周知，淘宝是中国第一家免费的c2c网站。从其2003年7月正式上线，淘宝就做出了“三年免费”的承诺，免费是投入的一种表现方式，免费降低了中国网民网友网商上网进行个人间交易的门槛，是保护当前网上交易双方利益的措施，也是体现公平竞争规则的现实选择。 据2004年12月针对北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉等大型经济发达城市的调查结果显示，淘宝网的品牌知名度已经达到96%，并成为了41%消费者首选的购物网站，在品牌形象方面，淘宝网在年轻、时尚、有乐趣、新奇、进取等指标上遥遥领先竞争对手。 淘宝网的推广，最初就完全依靠口口相传，这种方式给淘宝网的进一步发展打开了坚实的基础，接下来淘宝网采用“农村包围城市”的策略。按当时的情况来说，淘宝网是没有办法在门户网站做广告的，那时候国家加紧了对短信的规范力度，使得一批靠短信业务赖以为生的中小型网站和个人网站失去了利润。在此情况下，淘宝网就针对这些中小型网站和个人网站做了大规模的推广。
《报刊》市场营销方略计划设计 市场营销战略形式和战略选择分析 3.1 SWOT分析 SWOT分析是对企业或企业某一方面进行优势（strength）、劣势（weakness）、机会（opportunity）和威胁（threats）分析。SWOT分析实际上是将企业或企业某一方面的内外部条件的各个方面的内容进行综合和概括，进而分析组织的优势、面临的机会和威胁的一种方法。其中优劣势分析主要着眼于企业自身的实力及其与竞争对手的比较，而机会和威胁分析将注意力放在外部环境的变化及对企业的可能影响上，但是，外部环境的同一变化给具有不同资源和能力的企业带来的机会和威胁却可能完全不同，因此，两者之间又有紧密的联系。分析见下表：
3.2 竞争状况分析 四川日报报业集团成立至今，除党政机关报《四川日报》外，下辖《报刊》、《天府早报》等多种子报，2002年9月26日，成都日报报业集团正式宣布成立，包括《成都日报》、《成都商报》、《成都晚报》等。这一时期整个成都报业市场相对平稳，出现了整合趋势。从成都报业的竞争历史看，一些报纸已经主动或被动地退出了战场，从最初的7家都市类报纸竞争到今天两大报业集团的竞争，成都报业正面临着一些新的竞争环境，这主要表现为：
1.竞争形态发生了变化。 成都本地报纸过去散兵游勇的竞争态势被集团间的竞争形态所取代，除去《四川日报》和《成都日报》两份党政机关报，本土都市类报纸的竞争将在四川日报报业集团的华西报、早报和成都日报报业集团的商报、晚报之间展开。 2.竞争格局初步形成。 2001年成都各家都市类报纸对外公布的发行量按大小依次是：商报65万份；华西报54万份；晚报30万份；早报16万份。四川省社会科学院新闻研究所在2001年做的市场调查则显示了各报在零售市场上所占的份额，2002年这种格局并未发生显著的变化（见表4-1）。因此，根据以上结果，我认为成都本土的都市类报纸的市场格局已经大体形成并趋于稳定，其中居于领头位置的是商报和华西报，第二梯队则是晚报与早报。 表3-1 2002年成都市报纸零售市场份额
宁明县产业园区规划及招商引资策略研究报告 2017-2022年
前言 产业园区是区域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。园区的具体形式多种多样，主要包括高新区、开发区、科技园、工业区、产业基地、特色产业园等以及近来各地陆续提出的产业新城、科技新城等。 产业园区作为产业集群的要载体和组成部分，现在园区经济效应已引起越来越多人关注。国内外产业园区发展成功案例表明，产业园区能够有效地创造聚集力，通过共享资源的、克服外部负效应，带动关联产业的发展，从而有效地推动产业集群的形成。产业园区所具有的性质和特征决定了产业集群最终方向，形成产业园区和产业集群的良性互动，是区域经济增长的重要途径。在产业集群的指导下，推进产业园区建设，不仅是当前发展产业集群的需要，更是加快新型工业化进程的必然选择。 从目前的地方经济发展趋势看，各种产业园区确实逐渐成为区域经济发展的引擎，带动着区域整体实力提升。但是不容忽视的是由于产业地产开发及运营刚处于起步阶段，开发企业和运营商的经验不足，加之在开发过程中会面临地方政府的干预，容易出现过度追求税收、缺乏对园区系统科学的专业规划、吸引追求低成本和低税收的产业进驻等问题，容易引发区域集聚效应差、土地利用效率偏低、企业同质化竞争严重、忽视构建产业环境、配套不平衡、产业带动作用不明显等诸多问题。 中商产业研究院发布的《2017-2022年宁明县产业园区规划及招商引资策略研究报告》对产业园区投资规划研究是落实区域经济发展战略、提升产业发展水平的重要决策参考资料，中商产业研究院高起点、高标准、高要求做好产业园区投资规划研究分析，对充分发挥宁明县产业园区比较优势、科学开展招商引资、切实提升园区核心竞争力等具有重要的指导作用。
蚌埠市东联金属材料有限公司 2011市场营销策划报告 蚌埠市东联金属材料有限公司 市场营销策划报告 （一）、行业背景： 1、近几年建筑行业的繁荣推动了建材租赁市场的发展 建筑行业是我国重要的支柱产业之一，是国民经济的重要物质生产部门，它与整个国家的经济发展、人民生活的改善有着密切的关系。建筑业对国民经济的发展起了巨大的推动作用，高速发展的国民经济、不断提高的居民收入水平以及改善居住条件的潜在巨大需求，也成为支撑建筑行业平稳发展的基础力量。中国正处于从低收入国家向中等收入国家发展的过渡过程中，建筑行业的快速增长，对国民经济增长的贡献也很大，近年来，其增加值占GDP的比重达7%，从业人数占全社会从业人数的5%。 蚌埠市的建筑业在整体建筑行业的宏观环境影响下，受“住在蚌埠市”城市品牌的影响，建筑行业的发展也非常的迅速和繁荣。通过对蚌埠市市土地规划局、蚌埠市市统计局的访问，预计蚌埠市全市2011年的建筑施工面积将会达到682.4万平方米。 此外，蚌埠市市经济实力较强的大中型建筑公司，他们通常都倾向于自己购买建筑材料，只有在建筑材料周转非常紧张的时候才会从外部租赁公司租赁建筑材料，这样规模的建筑公司主要有：蚌埠市建筑集团，鸿安建筑公司，西郊建筑公司以及环翠建筑公司。而经济实力比较
弱一些的建筑公司通常会选择直接租赁建筑材料。 2、蚌埠市建筑材料租赁市场比较繁荣 蚌埠市建材租赁公司拥有钢模板的数量比较少，只有一些比较大型的租赁公司如蚌埠市建筑集团、鸿安建筑公司和环翠建筑公司钢模板的数量比较充足（以前大量购置）。这些比较大型的租赁公司主要对内出租给自己下属的建筑公司，而且很少有不能满足下属建筑公司需求而从建筑材料租赁市场租赁的情况。与此同时，规模比较小的建筑公司出于成本和施工质量等因素的考虑，会逐渐用竹胶板取代钢模板，所以我们认为钢模板在建材租赁市场上的需求量正在逐渐萎缩，钢模板有被竹胶板替代的趋势。 3、建筑公司要求建材租赁公司提供良好的产品和服务 建筑公司在选择建材租赁公司时主要考虑以下几个方面的因素：（1）、价格。建筑公司认为产品的租赁价格是他们最关注的因素，在各个租赁公司提供产品基本相同的情况下，产品的租赁价格是建筑公司在选择租赁公司时最关键的要素。 （2）、质量。建筑公司除了对价格非常敏感之外，对于租赁产品的质量也极为看重，由于施工过程经常会因为所租赁的建筑材料质量不合格而发生安全事故，因此租赁公司的产品质量也是建筑公司在选择租赁公司时一个很重要的影响因素。 （3）、服务水平。由于租赁公司之间在产品的租赁价格、质量上的同质化现象日益明显，因此服务水平就成为了区分各个租赁公司的重要因素。建筑公司在重视价格和质量的同时，对建材租赁公司所提供的服务也越来越关注，他们希望租赁公司能够提供良好的服务，其主要包括：提供运输服务、送货及时、整个租赁程序要实行规范化管理、退货方便等等。 （4）、常年的合作关系。建筑公司在选择租赁公司时，十分看重与租赁公司的常年合作关系，这种关系的形成是建立在相互信任和合作的基础之上的，是日积月累逐渐形成的，这种关系有时候会起到事半功倍的效果。 （5）、公司的资质、规模。建筑公司对建材租赁公司的资质和规
产业园建设可行性研究报告 【引言】 产业园区，以分为两层含义，是某产业的聚集区或是技术的产业化项目，简而言之，孵化平台，是企业走向产业化道路集中区域。 产业园区是目前中国发展产业经济的重要载体形式，也是城市化的过程。因此产业园区同时兼顾了经济发展贡献（GDP水平、产业结构档次、财政收入…）和社会发展贡献（收入水平、就业水平、教育水平…）。产业园区的发展需要从战略层面对该园区进行整体定位，使其在产业方向、商业商务服务、人居环境配套上达到高度三位一体的统一，从而为一个城市/园区创建可持续发展的和谐社会。 【目录】 第一部分产业园项目总论 总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。 一、产业园项目概况 （一）项目名称 （二）项目承办单位介绍
（三）项目可行性研究工作承担单位介绍 （四）项目主管部门介绍 （五）项目建设内容、规模、目标 （五）项目建设地点 二、项目可行性研究主要结论 在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：（一）项目产品市场前景 （二）项目原料供应问题 （三）项目政策保障问题 （四）项目资金保障问题 （五）项目组织保障问题 （六）项目技术保障问题 （七）项目人力保障问题 （七）项目风险控制问题 （八）项目财务效益结论 （九）项目社会效益结论 （十）项目可行性综合评价 三、主要技术经济指标表 在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。
某商业街项目营销策略报告 目录 第一章 项目营销策划分析思路浅析) 一、相关重要说明: 二、项目分析+ 1、概述 2、项目商业价值判断 三、项目SWOT分析 1、优势 2、劣势 3、机会 4、威胁 四、本项目需要解决的营销课题 五、项目核心价值体系确立 1、项目潜在价值 2、项目差异化优势 3、构建项目核心价值体系 六、营销策略综合前提分析 1、主流目标客户群定位及特性分析, 2、终端消费客群定位 3、商业部分营销定位浅析 第二章 销售方式及价格定位体系 一、4种销售方式优劣势比较 二．项目阶段性价格定位策略
1、项目可实现价值分析 2、市场竞争导向定价法 3、租金收益逆向定价法 第三章 总体营销及包装推广策略 一、总体营销策略模式 二、项目整体运作思路及工作计划1、 项目整体运作思路 三、项目阶段性销售控制策略 1、控盘策略前的思考 2、几种可能的放盘方案比较 3、分期控盘实施方案 4、控盘节奏及各阶段推广、销售策略 5、 特别销售技能建议 四、商业销售推广策略】 1、 推广策略 2、 广告策略 3、客户活动策略 4、品牌宣传策略 五、主题卖点提炼与推广主题) 1、主题卖点提炼 2、广告主题
3、核心概念 一、相关重要说明 1、销售价格定位、销售放量及控制手段，是本案整体定位策略的重要环节。 本案的商业产品销售定位，主要针对最大化挖掘地块与产品价值，通过对优势推广点的充分利用与局部放大，并通过特殊的包装推广手段等方式提升沾益项目“极具投资潜力的商业”的典型形象。 2、应重视项目发展动态对商业定位策略的影响与调整。本报告重点解决商业销售前期的定位问题，并以曲靖当前商业市场状况为出发点，对全案发展策略如人群定位、包装手段、价格策略、销售手法等进行总结与定位，以供开发商全面权衡并进行销售前的执行参照。随着开发的持续进行，相关竞争环境、市场状况、区域条件等影响定位的关键因素会发生改变，这些改变将或多或少的影响到本案定位策略，或发生正面作用，或产生负面影响。 强调动态预期对本案定位策略的影响，依据我司在商业项目销售的推广经验及市场反馈，对产品在中期及中远期的产品销售形态予以适时、适量的修正，是项目得以可持续发展的重要保障。本案中涉及相应价格以及销售比例控制和周期，均按静态阶段进行设计规划。 二、项目分析 1、概述：某商业街，位于曲靖市沾益县龙华大道东侧，玉林南路两侧，为曲靖市羊场煤矿沾益住宅小区。项目秉承“以人为本”、“以商为本”的规划理念，总占地面积152431.44㎡，建筑面积344521.375㎡，其中商铺面积43738.66㎡，规划设计体现了时代特征和地方特色，并结合布局真正做到了“人车分流”、“商用、居住分流”。创造了一个“现代、美观、舒适”的商业街和“宜人、和谐、高品质”的人居小区，开启曲靖商住新潮流。 2、项目商业价值判断 三、项目swot分析 1、优势（Strength） 2、劣势（Weakness） 3、机会(Opportunity)
2018年经典营销策划实战方案分析报告
‘ ’ 市场营销是现代成功企业的核心和基础，市场营销文案精心汇集了中外 600多家知名企业的营销调研、营销战略、营销价格、营销渠道、售后服务、 客产管理、新产品开发、产品质量、常用合同及常用信函等企业必备市场营销 管理文案。 本章案例经典，材料权威，具有极强的实用性和可操作 一、营销策划方案 概念解说 策划就是企业的策略规划，为了企业整体性和未来性的策略进行的规划， 它包括从构想、分析、归纳、判断，一直到拟定策略、方案的实施、事后的追 踪与评估的全过程。或者说，激发创意，有效地运用手中的资源，选定可行的 方案，达成预定目标或解决一个难题，这就是策划。策划和计划不同，它有为 达到目的的各种构想，这些构想和创意是新颖的，是要与目标保持一致的方向，
有实现的可能。在市场的营销中，把策划过程用文字完整地书写出来就是营销 策划方案。 写作指导 ①标题 营销策划方案的标题通常有两部分构成：策划的对象名称和文种。如宇通调查 大客车南方市场的营销与广告策划方案。策划案的标题必须清楚具体，比如说，“如何开拓鞋油市场”这样的标题就不够完整、明确，应该改为“某某市2000年6月至12月某某鞋油营销策划方案”。 ②文头 在标题的下方依次排列的内容：策划案的名称、策划者的姓名、策划案完成的 日期、策划案的目标。策划案的名称和标题相同，策划者的姓名除了策划者的 名字之外，隶属的单位、职位均应一一写明。策划完成的日期如果有修改，也 要写明修改日期。策划案的目标写得越明确、具体越好。比如：在2000年6月至12月间，某某市某某鞋油国内市场占有量提高20％。 ③正文 营销策划案的正文由策划案的详细说明、市场状况分析、策划案文本三个部分 组成。 a．策划案的详细说明
海南（楼盘）金沙滩项目的快速营销。碧桂园?金沙滩今年3月一期开盘即推售数千套单位，一反常规的是碧桂园竟在本次重大开盘中追求零广告投入，正式拿出“全民营销”杀手锏，面向客户发动旅游看盘活动。碧桂园包揽客户三天两夜海南游机票及喜来登酒店吃住费用，而每位客户只需象征性交纳600元；仅仅两天内，碧桂园获得约4万名客户报名。金沙滩开盘一个月内，共计2.2万名客户被运送到海南旅游看房，碧桂园此役狂卖1200套洋房和400套别墅； 目前，碧桂园参与全民营销的人员主要分为四类：营销中心所有员工、集团横向部门、广大业主以及外拓人士。据可靠消息称，今年上半年碧桂园新招收销售人员不少于4000名，从各地招收包括房产、汽车等多行业在内的销售冠军。在销售团队激励方面执行严格的奖惩机制：一方面实行末位淘汰，一方面许以销售额千分之六的高佣金标准。碧桂园的营销深度，远不止于此。 碧桂园最先发动的一项创举，是内部员工全部参与营销。碧桂园设立提佣千分之三的制度，激励全部约五六万名内部职工做营销。针对区域团队整体上的激励，碧桂园将在年底实施评比，奖励优秀团队。 碧桂园最先发动的一项创举，是内部员工全部参与营销。碧桂园设立提佣千分之三的制度，激励全部约五六万名内部职工做营销。针对区域团队整体上的激励，碧桂园将在年底实施评比，奖励优秀团队。 定位：碧桂园麾下精锐的御林军 碧桂园董事局主席杨国强在上世纪90年代创造顺德碧桂园的营销神话，早已被业界奉为营销大师，也一直是碧桂园营销团队的灵魂人物。由杨国强先生首创的“牵牛篇”、“许愿篇”等碧桂园经典广告也在业界影响深远。碧桂园集团执行董事杨永潮则在杨国强的指导熏陶下，带领营销军团征战沙场长达20年。 鲜为人知的是，十多年前杨永潮初露锋芒执掌碧桂园营销团队时，便亲自撰写广告文案，华南碧桂园赫赫有名的“山语”、“六米阳光”组团的推广名、被奉为地产影视广告经典的“让家成长”等广告片都出自杨永潮之手，其完美意境和文案深深打动客户，在强手如林的华南板块一枝独秀，更成为广告人膜拜学习的经典案例。 有人说，碧桂园营销人背负着比同行更多的压力。其压力不仅来自于业绩要求和严格的考核，更来自于弥漫在团队中的那种时刻要求超越自我的氛围，这种团队文化让每个人不敢有丝毫懈怠，一定要把工作在最短时间做到最好。 当同行将营销视作房地产开发中的“最后一棒”时，碧桂园营销人员早已介入项目前期运作，确保项目提供最适合市场的产品； 当同行还坐在售楼部等客上门时，碧桂园的销售员已经用几天时间铺开数百个外展点，完成超过3.6万次圈层营销活动； 当同行还在考虑该打刚需牌还是吸引改善客户，碧桂园营销已经从资产配置的角度挖掘客户需求，短时间内发动21万客户跨区域甚至跨国看房； 当同行还将销售视作朝九晚五的工作，碧桂园售楼部里的“夜间营销”，“黄金派对”天天登场； 当同行还在研究各种常规推广手段，碧桂园所有项目都已建立了自媒体并确保目标客户关注，每天关注碧桂园销售信息的“碧粉”人数高达数百万……
企业市场营销分析报告（营销总监——CMO） 在ERP沙盘模拟当中我担任的是我们小组的营销总监，营销工作对企业的 运营来说是一项极其重要的环节，必须准确及时地了解市场变化，取的有竞争 力的市场份额，又要熟悉市场规则，做到整体把握。只有在进行了市场调查， 对市场信息（市场需求、生产能力、原材料、现金流等）有了充分的了解，并 加以分析和判断后，才能做出适当的战略计划（广告订单、贷款、设备的改造更新、认证资格、市场的开拓、产品的研发等）。日常业务中与CEO并肩作战，商讨市场开发、定位以及新产品开发决策，必要时给予企业一个合理建议；又 要与生产总监有效的沟通，听取生产总监的规划方案，然后进行营销规划；还 要与财务总监商议广告费用等支出；同时还得对各个市场上的产品需求量预测 进行分析，结合产品的价格预测表对广告的投放进行安排。 1、市场分析（市场定位、市场开拓情况、市场进入时机） 在进入市场之前我们对市场的分析是：我们的起始年产品都以P1开始，于是我们就决定在前两年生产P1的同时开发P2并且开发区域市场。考虑到其他 企业可能会对亚州、国内和国际市场及P3产品更有兴趣而我们把目标放在P2 产品在区域市场的销售情况。首先由产品需求量分析表上观察P1产品在本地市场与区域市场价格较高，需求较为稳定，我们就决定走产品单一化这一条战略 来实现我们企业的最大利润。在之前几年着重开发P1，P2产品，区域市场和国内市场，到后期资金回转之后再开发更好的产品和市场，我要做的是在稳中求 胜，致力于公司的长期发展。 2、市场变化分析、市场预测分析 上图是公司各年产品销售额变化和产品销售数量变化，从上边中可以清晰 的看到我们公司在前两年主打P1产品后两年几乎全部生产P2，这么做的原因
( 日期：2007-03-29 09:16) 世界营销评论()市场营销策划－市场营销策划报告书 ( 目录 ) 前言 一、策划的目标定位 二、策划的形象定位 三、策划的功能定位 四、策划的内容策略 五、策划的创意组合 六、策划的实施过程 七、策划的验收规范 第一部分 : 市场分析 一、营销环境分析 １、宏观的制约因素 ( 1 ) 目标市场可处区域的宏观经济形势 1 总体的经济形势 2 总体的消费态势 3 产业的发展政策 ( 2 ) 市场的政治、法律背景 1 可能影响产品市场的政治因素 2 可能影响产品销售和推广的法律因素 ( 3 ) 市场的文化背景 1 产品与目标市场的文化背景 2 产品与目标客户的文化背景
２、微观的制约因素 1 原料供应商与企业的关系 2 营销中间商与企业的关系 ３、市场简况 ( 1 ) 市场的规模 1 整个市场的销售额 2 市场可能容纳的最大销售额 3 客户总量 4 客户总的购买量 5 以上几个要素在过去一个时期中的变化 6 未来市场规模的趋势 ( 2 ) 市场的构成 1 构成这一市场的主要产品的品牌 2 各品牌所占据市场的份额 3 市场上居于主要地位的品牌 4 与本品牌构成竞争的品牌 5 未来市场构成的变化趋势 ( 3 ) 市场构成的特性 1 季节性 2 暂时性 3 其他突出的特点 ４、营销环境分析归纳总结 1 机会与威胁 2 优势与劣势 3 主要问题点 二、客户分析
１、客户的总体消费态势 1 现有的消费时尚 2 各类客户消费本类产品的特性２、现在客户分析 ( 1 ) 现在客户群体的构成 1 现在客户的总量 2 现在客户的行业分类 3 现在客户的企业规模 4 现在客户的经营模式 5 现在客户的经管模式 6 现在客户的收入状况 7 现在客户的地域分布 ( ２ ) 现有客户的消费行为 1 购买的动机 2 购买的时间 3 购买的频率 4 购买的数量 5 购买的地点 ( ３ ) 现在客户的态度 1 对产品的喜爱程度 2 对本品牌的偏好程度 3 对本品牌的认知程度 4 对本品牌的指名购买程度 5 使用后的满足程度 6 未满足的需求 ３、潜在客户
中国产业园区十三五发展规划及投资策略分析报告2016-2021年 编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司 【报告目录】 第1章：中国产业园区基本情况分析 产业园区的基本概念分析 1.1.1 产业园区的定义 1.1.2 产业园区的类型 1.1.3 产业园区的功能 产业园区的演化趋势分析 1.2.1 生态系统的发端：聚核 1.2.2 生态系统的形成：聚链 1.2.3 生态系统的完善：聚网 产业园区的发展模式分析 1.3.1 自发成长型产业园区 1.3.2 资源驱动型产业园区 1.3.3 规划引导型产业园区 1.3.4 产业转移型产业园区 园区公共服务平台架构分析 1.4.1 园区公共服务平台构成要素分析 （1）平台运行的供需主体 （2）平台运行的中介机构
（3）平台运行的硬件系统 （4）平台运行的软件系统 1.4.2 园区公共服务平台功能模块分析 （1）数据查询服务系统 （2）智力资源服务系统 （3）仪器设备共享系统 （4）技术研发服务系统 （5）中小企业服务系统 （6）检验检测服务系统 （7）中试试验服务系统 （8）技术转移服务系统 （9）创业孵化服务系统 （10）节能环保服务系统 1.4.3 园区公共服务平台运营与服务 （1）公共服务平台使用流程 （2）公共服务平台运营模式 （3）公共服务平台服务模式 1）服务平台收费策略 2）资源使用收费标准 1.4.4 园区公共服务平台建设与保障 （1）公共服务平台的构建主体 1）平台的投资主体分析 2）平台的建设管理主体
3）平台的参与主体分析 （2）公共服务平台的保障机制 1）资金保障机制分析 2）制度保障机制分析 3）运行保障机制分析 4）人才保障机制分析 5）环境保障机制分析 第2章：中国产业园区运行现状分析 产业园区发展历程分析 2.1.1 产业园区生命周期特征 （1）生产要素聚集阶段 （2）核心产业主导阶段 （3）技术创新突破阶段 （4）现代科技都市阶段 2.1.2 产业园区发展阶段分析 产业园区发展规模分析 2.2.1 产业园区数量规模分析 2.2.2 产业园区投资规模分析 2.2.3 产业园区建设面积分析 2.2.4 产业园区入驻企业规模 2.2.5 产业园区从业人员规模 产业园区经营效益分析 2.3.1 产业园区盈利模式分析