城中村改造工作流程与内容
一、 工作流程
与区、村委人员成立项目公司和工作小组 摸查采集基础数据 委托规划师出设计方案 评估经济技术指标
与村委研究拆迁补偿安置方案与政策支持
召开村民大会或股东大会
与村民签订拆迁补偿安置合同
与村签订土地出让溢价分成协议
报方案予区政府，争取“一村一策”
报市城中村改造领导小组批示
办理设计要点，拟定招拍挂条件
挂牌出让，办理国土证
办理总规方案批复和用地规划许可证
落实土地返还款到位情况
办理拆迁许可证，安置村民，动工拆迁
方
案
阶
段 谈
判 出
让 报
批 施 工
二、仑头村和登峰村改造的商业模式
1)与村合作，成立项目公司，研究改造方案，前期报批工作以村
为名义主体，项目公司为操作平台，争取政府税费减免、地价
返还等政策，落实“一村一策”；
2)设定门槛，通过“招、拍、挂”方式委托土地开发中心出让土
地，由项目公司参与摘牌
3)若项目公司摘牌成功，并最终成交价格高于我司与村协商的土
地成本，则底价部分按照政策返还村，并由村返还项目公司用
于建设，溢价部分按照2：8（暂定）比例双方分成，即村分
成20%，我司分成80%。
4)若土地出让超出我司所能接受的价格而最终未能摘牌，则我司
与村就土地溢价部分按照5：5（暂定）比例进行分成，用于
补偿我司前期投入成本。
5)项目公司中标后，由村负责完成动员、临迁、安置等工作，我
司负责设计、施工、融资、销售等工作。
6)项目开发建设后与村按照合同约定以利润或物业方式分成收
益。
三、仑头村和登峰村改造的前期工作内容
1)委派专职人员（3-4人）与区、村委人员成立工作小组，扎根
村委会办公，开始采集基础数据，包括摸查用地面积、拆迁面
积，违章面积、有证面积、商铺面积、户数、人口、用地范围
地形图、红线坐标、保留建筑等。
2)委托规划设计人员设计规划方案，研究经济技术指标，评估投
入产出和测算投资收益，取得村委会一致意见。
3)根据规划方案与村委会研究拆迁补偿、安置方案，研究需要政
府支持的政策。
4)召开村民大会或股东大会，并与村民签订拆迁补偿合同。
5)与规划方案指标以村委名义，一并报予区城中村改造领导小
组，争取“一村一策”政策。
6)与登峰村达成正式合作开发合同，共同成立项目公司。
7)取得区政府同意后报市城中村改造领导小组批示，争取开设项
目“绿色通道”。
8)根据市政府批文在市规划局办理用地设计要点，并与土地开发
中心拟定招拍挂条件。
9)经土地开发中心挂牌出让，签订出让合同，办理国土证。
10)办理总规方案批复和用地规划许可证。
11)落实土地返还款到位情况。
12)落实拆迁补偿安置方案细节，办理拆迁许可证，动工拆迁。
太原市人民政府关于城中村改造有关政 策的补充意见 并政发〔2005〕30号 颁布时间：2005-11-29发文单位：山西省太原市人民政府 各区人民政府，高新区、经济区管委会，各有关单位： 为进一步加快城中村改造进程，现就有关政策，提出如下补充意见。 一、土地政策 根据国务院法制办和国土资源部关于《土地管理法实施条例》第二条第（五）项：“农民集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地，属于全民所有即国家所有”的解释，《太原市人民政府关于加快城中村改造的意见》（并政发〔2003〕10号）第三条第（三）项土地政策修改补充为： （一）城中村村民全部转为城市居民后，在其所剩余的少量集体土地全部核发集体土地所有权证书的基础上，依照法律规定和法定程序办理征收审批手续，转为国有土地。拟征收的集体土地中有农用地的，应依照法律规定先行办理农用地转用审批手续，再办理土地征收手续。征收集体土地中有城市规划道路、绿化带等公共用地的，由用地单位按有关规定，负责代征土地费用和其地上原有建筑物、构筑物拆迁安置 费用。 （二）集体土地依法征收为国有土地后，留给村民的生产、生活用地由转制后的集体股份制经济组织按原用途继续使用，并依法办理土地登记手续。按市政府城中村改造工作领导组批准的改造方案和规划部门批准的具体建设项目，对进行拆迁改造的用地逐个以协议方式出让给转制后的集体股份制经济组织；暂不进行拆迁改造的，待拆迁改造时再依法办理土地出让手续。 （三）城中村在土地条件许可的前提下，根据城中村改造控制性详细规划和市政府确定的人均用地标准，留给转制后的集体股份制经济组织的发展用地，用于转制后村民的生活、生产、就业安置。 二、人均建设用地指标 《太原市人民政府关于城中村改造工作有关问题的通知》（并政发〔2004〕29号）相关政策第二条：“城中村改造控制性详细规划人均建设用地标准在有剩余土地的前提下，按每人133平方米控制，包括居住、公共设施、预留生产发展用地、道路交通、绿化等用地”，修改补充为： 人均133平方米建设用地，应包括其安置村民住宅用地、小区级公建用地、道路用地（道路红线30米以下）、小区级及以下配套公共绿地、预留的生产发展用地。城市公共服务设施用地（公益设施）、城市基础设施用地、城市公共绿地、城市道路（道路红线30米及以上）及两侧绿化用地不计入人均133平方米建设用地中。除此之外，城中村改造非农户房屋拆迁改造人均安置用地为30—50平方米，其中包括住宅、配套公建、道路、绿地、为实施改造的资金筹措开发用地。 三、改造规划编制及审批
《京基水贝拆迁组—拆迁改造研讨会》 时间：2011-7-28 地点：水贝村京基旧改办公室 出席人：游力勇崔文来朱喜荣胡唐娟邵雷 主持人：邵雷 议题：深圳市城中村现状与旧改案例分析 章程： ◆深圳市城中村现状分析与改造的必要性 ◆城中村成功改造案例共享与失败案例分析 ◆结合案例集思广益为水贝项目出谋划策（研讨） ◆未雨绸缪下步工作应注意的地方（研讨） 一深圳市城中村现状分析与改造的必要性 城中村问题主要存在于我国南方某些城市由于改革开放和特区政策带来经济的飞跃城市化浪潮急速席卷各地部分村落转眼间被纳入城市建设用地的范围，而发展初期政府因无力妥善安置村民不得已划定某些特殊地块作为原村民居住和维持生计的空间这些地块基本保持以前的集体所有制性质不变村民面对着周围疾风暴雨式的城市发展为寻求土地空间的最大利用自发地以其独特的发展方式对这些土地进行几乎是无序地开发随着时间的推移逐渐演变成今天所谓的城中村问题。 1. 深圳特区内城中村现状分析 广州市有着138个城中村，杭州市有101个城中村，武汉市有147个城中村，没有哪一个城市像深圳这样有这么多的城中村，特区内共有173个自然村，约十万栋农民房，大部分高达5—8层，有不少超过10层，面积总量逾1亿平方米。据不完全统计，城中村居住人口规模超过了500万。 城中村的存在一直是制约城市建设，提升城市档次的一个“瓶颈”问题，引起人们的关注。这里房屋建筑质量差，人员复杂，卫生状况恶劣，消防隐患大，治安问题突出。片区通过功能改造与综合整治已难以奏效，拆除重建迫在眉睫。 2. 改造必要性 A 这是提升市容市貌实现城市发展一体化的需要。 城中村地区功能定位模糊、土地使用性质的混乱、建筑物布局的随意性和风格的混杂随着时间的推移将对城市空间总体规划产生越来越大的负面影响，影响市容。从而降低了城市的综合竞争力。从市政建设来讲，城中村市政建设严重滞后，水电设施、排水管网、消防设施及其他公共设施等与城市整体严重不配套, 影响了城市功能的发挥。因此, 要实现城市发展一体化，必须改造杂乱无章的城中村，使城中村物质形态融入到城市整体中。
城中村改造项目流程图 申请旧村改造制定拆迁补偿安置方案镇（办）审查、备案区政府审查、备案列入区政府改造计划签订旧村改造责任书申请规划设计条件 村（居）委会镇政府、办事处区政府市规划局用地科 规划总平面设计规划总平面审批管网综合图、竖向图、给排水图审批规划选址意见书（回迁楼）土地局用地意见（土地预审）核准备案证 设计院市规划局城市科市规划局市政科市规划局用地科耕保科请示，市政府审批政务大厅发改委 规划用地许可证意见出具土地界定报告组征地卷报土地局审批地籍科、规划科、耕保科出征地意见征地卷报市政府审批办理土地所有权证 市规划局用地科国土测绘队市国土资源局各科室市政府国土资源局地籍科 划拨土地组卷（回迁楼）报市政府审批办理土地使用权证出让土地组卷（商品房）组卷报土地储备中心挂牌公示、出让竞拍、签订成交确认书 市政府市国土局土地储备中心 签订土地出让合同缴纳土地契税报市政府审批办理土地使用权证规划用地许可证地质勘探报告、设计施工图纸办理工程规划许可证 市国土局市财政局市政府市国土资源局市规划局用地科勘探公司、设计院市规划局建设科 现场放线、公示牌制作招标方案核准招标登记建设资金证明（总投资的35%）施工许可证办理主体验收房屋测绘报告清欠验收综合验收 规划局服务中心发改委市建设局本公司财务科市建设局建设局、施工、监理、开发单位房管局测绘队清欠办建设局、施工、监理、设计审图节能验收、人防验收、外立面验收工程竣工认可证环保验收、消防验收档案移交，出具档案备案证明守法证明办理备案证房屋所有权总证物业用房证明房屋分户证 节能办、人防办、规划局市规划局环保局、消防队建设局档案馆建设局稽查队建设局市房管局交易大厅
城市城中村改造项目项目主要分为三种形式: 广州市城中村旧村庄改造工作流程图
广州市旧城改造工作流程图
广州市旧厂房改造工作流程图
广州市“城中村”改造有关程序
一、改造项目启动程序 （一）改造意愿表决。“城中村”改造之前应充分征询改造范围内村集体经济组织成员的改造意愿，应召开村集体经济组织成员代表大会进行集体表决，经应到会代表2/3以上同意后方可进行改造。 （二）改造方式表决。纳入全面改造范围的“城中村”村集体经济组织可以选择自主改造或通过土地公开出让招商融资进行改造。选择改造方式应经村集体经济组织成员代表大会集体表决，所做决定应当经应到会代表2/3以上通过。 为保证“城中村”改造工作的延续性，各村集体经济组织应成立“城中村”改造领导小组，领导小组负责人由班子成员担任。 二、选择合作企业程序 经村集体经济组织成员代表大会表决确定为自主改造的，村集体经济组织可以通过公开招标或集体表决方式选择合作企业。 (一)公开招标的方式 鼓励村集体经济组织采用公开招标的方式，选择有社会责任、有品牌、有实力、有经验的开发企业参与“城中村”改造项目。 公开招标方案由村集体经济组织编制，并报区政府同意后，通过市政府公开招标平台选择合作企业。
(二)集体表决的方式 1.企业资格审核。各区“三旧”改造主管部门、行政街道管辖办事处会同村集体经济组织对有意向的开发企业其资金实力、拆迁安置能力、改造经验、商业信誉、以及时间精力等方面进行查核，确保数据真实。 2.确定候选企业。村集体经济组织在广泛听取村民意见的基础上需选择1至3家开发企业作为候选企业。 3.集体表决。通过召开村集体经济组织成员代表大会对各合作意向方提交的合作框架协议进行表决。表决结果经应到会成员2/3以上同意后，报各区“三旧”改造主管部门备案。 4.表决结果确认。会议需当场记录和保留纪要文件，纪要文件上需有参加会议人员的签名。 5.表决过程监督。各区“三旧”改造主管部门、行政管辖街道办事处应派员全程参与并监督。 （三）结果公示 确定合作企业后，其结果要进行公示，公示应按以下要求进行： 1.公示时间不少于5个工作日，公示地点应包括村集体经济组织办公地点、村社牌坊及村民主要聚集地等。公示期间村集体经济组织应将每天公示的情况以照片或影像的形式进行记录。 2.应公布各区“三旧”改造主管部门监督电话及行政管辖街道办事处监督电话，受理投诉。公示期满后，各区“三旧”改造主管部门将投诉受理情况书面通知村集体经济组织。
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/566508015.html, 城中村改造建设规划问题及解决策略 作者：朱爽 来源：《消费导刊》2016年第09期 摘要：按照省、市城镇面貌“三年大变样”活动的总体部署，双桥区从服务全市改革发展大局的高度，高效完成了城中村改造、“四纵五横”路网拆迁、外八庙周边环境综合整治及城郊村改造等工程的拆迁任务，有效保证了全市重大专项工程的顺利实施。 关键词：城中村改造建设规划 一、基本情况 避暑山庄外八庙周边形成的自然村落建筑布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全等问题突出，与周围自然环境和人文景观极不协调，影响了风景名胜和城市整体面貌。为更好的保护历史文化遗产，还原古城风貌、恢复历史风韵，市政府启动了外八庙周围环境整治及城郊村改造，工程因拆迁而涉及的村民安置房建设是 项重大民生工程。治理范围涉及我区狮子沟镇的5个行政村、4个社区和普宁寺门前片区（五村六片四社区），拆迁6063户，15564人。项目拆迁房屋建筑总面积136.91万平方米。 就北区回迁房建设实际情况看，按照协议到2013年底拆迁村民应全部实现回迁，但到目前，还没有一处回迁房具备回迁条件，百姓反映极其强烈。回迁的问题已经成为严重的社会问题。 二、存在的重点问题 1.资金问题。我区回迁房建设资金主要是采取代建企业垫资的方式进行建设的，由于我区肩负100余亿元的债务，致使资金严重不足，不能及时拨付企业的工程款，最终形成了政府对代建企业巨额拖欠而直接影响了回迁房的开工建设。 仅外八庙五村回迁房建设（不含商业用房）债务总量达39.5亿元：（1）企业垫资1 5亿元；（2）后续工程款还需14亿元；（3）基础设施还需9亿元；（4）群众过渡费还需1.5亿元。巨额的资金缺口没有来源。 2.涉军问题。殊像寺村草庐沟、窑塞沟军分区靶场、普宁寺东侧等地块回迁房建设涉及到的军产问题，虽然均有双方认可的方案，但由于手续办理、与军方协调繁琐，进展缓慢，相关回迁房建设工程没有进度。 3.土地指标问题。城中村改造回迁房用地及联动商业开发用地指标需求量较大，但土地指标严重不足，公开出让地块土地指标欠缺，土地供求矛盾突出。
深圳市宝安区旧城旧村(城中村) 改造实施细则 第一章总则 第一条为了进一步规范宝安区旧城旧村(城中村)改造工作，根据《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》(深府[2 0 04]1 7 7号) 和《宝安区旧城旧村改造管理暂行办法》(深宝府[2 0 04]4 9号)，结合宝安区的实际情况制定本细则。 第二条宝安区旧城旧村(城中村)改造分为经营性改造方式的旧城旧村(城中村)改造和旧村(城中村)更新改造统建上楼、安置原居民自住自用方式的旧村(城中村)自改两种形式。 第三条本细则所称的旧村(城中村)是指我区原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的建筑物使用年限较长、建筑质量低下、土地利用结构不合理、城市功能、环境质量等方面严重衰退的旧(祖)屋集中区。 本细则所称旧城是指宝安区城市建成区内的功能失调、配套设施不完善的旧住宅区、旧工业区、旧工商住混合区等。 第四条经营性旧城旧村(城中村)改造项目用地应当纳入全市年度土地供应计划，但不占用当年其它建设用地计划指标。 第五条鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发我区经营性旧城旧村(城中村)改造项目。 城中村内原农村集体经济组织改制后的股份合作公司可以与国内外有实力的机构合作参与所在地经营性旧城旧村(城中村) 改造项目。 旧村自改的改造主体单位是改造项目所在原农村集体经济组织改制后的股份合作公司。 第六条旧城旧村(城中村)改造应加强对文物古迹、历史建筑的保护，历史标志性建筑及其周围环境的保护应纳入旧城旧村(城中村)改造的规划和计划。 第二章组织机构与职责 第七条区旧城改造领导小组是全区旧城旧村(城中村)改造的领导决策机构，负责以下工作： (一)制定与修改我区旧城旧村(城中村)改造规范性文件： (二)审定我区旧城旧村(城中村)改造计划和规划(包括旧城旧村(城中村)改造专项规划和项目控制性详细规划)； (三)审定我区旧城旧村(城中村)改造项目改造单位： (四)其它重大旧城旧村(城中村)改造事项。
经济技术开发区城中村改造项目扶持奖励办法（试行） 为鼓励和扶持企业积极参与经开区内的城中村改造工作，特制定本奖励办法。 一、改造主体在经开区范围内的开发项目，可享受以下缓缴城市基础设施配套费政策。 （一）一年内参与城中村改造已达到两个村的企业，在城中村改造综合用地范围内的房地产开发项目缓缴城市基础设施配套费，缓缴期限为1年。“一年内”是指两个村的《城中村改造项目目标管理责任书》签订时间间隔不超过一年。 （二）享受上述缓缴政策的企业在缓缴期限内管委会规划局仅发放《建设工程施工许可证》复印件，待城市基础设施配套费缴清后再行发放原件。同时，享受上述缓缴政策的企业应对管委会做出书面承诺，报规划局、财政局、城改办备案。 （三）对逾期未按规定缴清城市基础设施配套费的，将按有关规定进行追缴，并按每日万分之三的比例加收滞纳金（缓缴期起始时间以规划局核发城建费用征收交费通知单标注时间为准）。 二、改造主体按照城中村改造进度要求完成各阶段工作，管委会给予相应的奖励，奖励标准见《**经济技术开发区城中村改造奖励方案》（附件1）。 各阶段工作要求和考核标准为： （一）自《城中村改造项目目标管理责任书》签订之日起6个月内完成旧村整体拆除，没有重大上访事件、严重妨碍公共秩序事件或重大伤亡事故，给予一定的奖励；未按上述期限完成的，不予奖励；虽按上述期限完成，但是出现以下情况的，根据具体情况扣减奖励费： 1、出现一次重大上访事件，扣减本阶段奖励5%； 2、出现一次严重妨碍公共秩序事件，扣减本阶段奖励15%； 3、发生安全事故，出现死亡1人，扣除本阶段奖励费的50%，死亡2人以上，取消奖励；无死亡前提下，重伤1人，扣除本阶段奖励费的30%，重伤2-3人，扣除本阶段奖励费的50%，重伤3人以上，取消本阶段奖励。
深圳市城市更新工作流程 1，以注册资金为人民币一个亿以上的、有房地产开发资质的、在深圳市有开发成功一个以上房地产项目的公司向区政府重建局（旧改办）申请城市更新项目（占地面积小于一万平方米的项目原则上不批；占地面积超过十万平方米的项目需先取得市委、市政府主要领导的支持、并得到市城市更新办的认可之后方能向区重建局申请）。2、建设区域城市更新或城中村改造高标准规划设计方案。3、向己成立的股份公司或小区管理处、业委会沟通，做好建设单元群众思想工作（每个需更新的片区内、只要有三分之二的业主同意改造，同时达到有三分之二的旧房面积同意改造即可）。4. 向区政府重建局（旧改办）、市政府城市更新办公室申请纳入城市更新或城中村改造年度计划。5、向建设单元或改造居民递送城市更新通知（信）。6、制订拆赔方案。7、制订确权调查单位。8、制订建筑查丈调查单位。9、制订建筑评估调查单位。10、申请改造专项规划报批。11、申报改造项目前期立项。12、建设区域、改造项目环评报批。13、编制改造项目环境影响评价报告。14、编制建设区域城市更新仿真数字化模型、图文制作（信息化数据库管理）数字化模型。15、与建设单元或改造村民洽谈（工作周期、1~3年）。16、拆迁赔偿评估座谈。17、房屋拆迁安置赔偿合同（内部讨论稿定稿）。18、组织个案户分析会议。 19、公布赔偿标准。20、完成被拆迁人赔偿测算表。21、用地合宗。
22、组织有关人士考察优秀城市更新或城中村改造项目。23、向区政府、区重建局报告考察城市更新或城中村改造情况。24、召开确认合作开发会议。25、向区政府再次请示和督报合作开发项目。26、股份公司或小区业主和申请建设、开发机构签订合作开发协议。27、申请建设、开发机构与村民﹙业主﹚签订房屋拆迁赔偿协议。28、用地方案申请。29、加强项目公司及城市更新办公室建设。30、申请协议用地确认。31、用地审核（地改）。32、原址地下综合管线勘察。33、核准被拆迁人房屋及附着物现状并公布签字。34、按协议核查落实拆迁安置补充费到位情况。35、制作宗地图和桩界放点（测绘）。36、准备并申办拆迁许可证文件。37、测算地价。38、共管帐户协议（讨论稿、定稿）。39、公布拆迁，安置，回迁实施方案。 40、签订《土地使用权出让合同书》申办土地证。41、按协议向区政府城中村改造领导小组区重建局、提交建筑设计方案。42、向股份公司﹙业主﹚村民展示建设方案。43、拟定新建筑名称报地名办核批。 44、核实资金到位情况，进入共管帐户。45、申报《建设用地规划许可证》。46、核实拆迁赔偿资金到户情况。47、实施村界点边缘各类地下管线被复动迁工程。48、向﹙业主﹚村民发布房屋拆迁（除）公告。49、确认专业拆迁公司50、设计方案分别报规划、人防审查，核发设计方案审查意见书。51.核实开发机构按协议n亿元资金到位情况。52.房屋拆除动工。53.地质勘探。54.确认工程监理公司。55.小区或村内绿化树木动迁工程，至此、工程全部进入三通一平熟地待施工阶段。54、项目扩初设计。55.项目扩初设计邀请有关人员（专
规划——土地收储——拆迁——建设 一、规划：（申请－立项－审批） 1、申请：各区政府（开发区管委会）提出城中村改造项目申请 2、立项：由市规划局会同市发改委、国土局、土地储备中心初步审查，符合条件的，由市规划局出具规划设计预条件，报市政府批准后由市发改委下达项目立项批复。 3、审批：城中村改造项目控制性详细规划由各区政府（开发区管委会）会同市规划局组织编制，报市规委会审定。 二、土地收储： 1、城中村改造范围内的土地由市土地储备中心收储。 2、涉及集体土地的，由市土地储备中心会同各区政府办理土地征收申报手续。 3、城中村改造范围外的零星土地，因城市规划和城市建设需要，应当就近纳入城中村改造范围，实行统一规划、统一拆迁。 三、拆迁：
1、制定拆迁补偿安置方案： 对城中村改造范围内的房屋、人口等情况进行调查审核，制订拆迁补偿安置方案并实行三榜公示，由市建委会同市财政局、审计局、国土局、房地产局、规划局、公安局、监察局等部门予以复核确认。 2、集体债务审计： 城中村改造范围内土地依附的集体债务情况由区审计局审计、市审计局复核，经市政府批准后列入土地开发成本。 3、前期开发费用： 城中村改造范围内的土地熟化工作由各区政府组织实施，前期开发费用由市土地储备中心会同市建委、审计局等部门核定后支付。较大规模的城中村改造项目，征地拆迁补偿安置费用由市土委会一次性审定，计入土地出让金总额，由开发建设单位支付，各区政府按期组织完成房屋拆迁。 4、编制改造用地供应方案： 城中村改造土地供应方案由市国土局会同市土地储备中心编制，报市土委会批准。拆迁安置房和公共设施用地按划拨方式供应，经营性用地按招标、拍卖、挂牌出让方式供应。 5、进行城中村改造房屋拆迁补偿安置：
深圳城中村改造的冲突分析 李丽，姚芳敏 摘要：城中村作为城市化进程中出现的特殊现象，导致了一系列社会问题，成为城市现代化进程中亟待解决的重要问题。城中村改造工程中如何平衡政府、开发商、改造单位之间的利益关系，从而实现城中村与城市其他地区的协调发展，是城中村改造的难点。本案例探讨了深圳城中村改造存在的问题，适用于运筹学中对策论的教学。 关键词：城中村改造；冲突分析；对策论 1深圳城中村简介 自改革开放以来，深圳市的经济快速发展，城市化进程也大大加快，城市从中心区向外围不断扩张，使原本属于城区边缘的农村成为城市的一部分。但这些村落仍保留着“一户一栋”的农村居住特点。不仅存在着社会治安较差、卫生环境恶化、土地权属不清、建筑功能老化等一系列问题，同时也制约了深圳市土地资源的合理利用和城市结构的完善。因此，进行城中村改造已成为政府在城市化建设进程中的重要决定。 自1992年，深圳就开始尝试城中村的改造。近年来，由于深圳市的发展受到土地和空间、能源和水资源、人口和劳动力以及环境承载力这“四个难以为继”的制约，2005年公布了《深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要（2005-2010年）》，将城中村这样的“存量”土地纳入城市规划中，统一布局和开发利用，推进深圳市的现代化建设。 根据《深圳市住房建设规划》显示，至2007年底，深圳市各类住房总建筑面积约2.6亿平方米。其中，商品房:廉租及政策性住房:城中村自建私房的比例为9:5:12，城中村内的住房面积占深圳市住房总面积的46%，已成为深圳住房体系中的重要组成部分。 深圳《城市暂住人员住房问题研究》指出，近半（48.7%）的暂住人口住在城中村。村民、不同来源、不同职业的流动人口混杂居住在城中村中，造成城市治安紊乱，犯罪突发。同时村民在建造房屋时，往往优先考虑经济效益，为获取个体最大的经济利益，土地被村民用作最高强度的开发，建设强度高、密度大，常常出现“牵手搂”的现象，城中村的住房楼层也逐渐增加（见表1）。 表1. 城中村非正规住房各阶段的建设特征和形态
城中村改造对开发商优惠政策 郑州市城中村改造优惠政策 1、除国家和省明文规定不得减、免之外的行政性收费和财政全供单位的事业性收费予以免收。 2、市政府规定权限范围内的经营服务性收费减半征收。 3、村(组)或房地产开发企业按规划投资新建的非营利性公共事业用房,享受安置房的有关政策。非营利性公共事业用房包括:公办的中小学、幼儿园及公共配套设施用房。 4、规定安置开发比以内的配套开发商品房及所需用的土地享受以下优惠政策： 所需用土地的土地使用权出让金,除国家、省规定应上缴财政的部分外,另提取5%廉租住房建设基金,其余部分以市人民政府补贴方式拨付到区人民政府,用于该城中村改造规定范围内基础设施配套建设。建设安置房的规费减、免政策。 西安市城中村改造优惠政策 1、城中村改造所有建设项目免缴工程定额测定费、散装水泥专项基金； 2、安置村民的住宅建设项目免缴城市基础设施配套费，其他生产经
营性项目减半收取城市基础设施配套费； 3、在城中村改造综合用地除用于安置村民生活及建设公共设施用地外，其余的可变更为经营性用地进行开发建设等。 昆明市城中村改造优惠政策 1、城中村改造项目土地出让金除按规定应上缴国家、省财政部分外，其余部分由所在县（区）、管委会专项用于城中村改造项目基础设施配套建设补助。 2、城中村改造项目的行政事业性收费和政府性基金，在开发企业作出缓缴书面承诺后，延缓至办理商品房预售许可证时收取。 3、在城中村改造项目中，对采用产权调换方式统一安置的安置房（住宅和非住宅），免收城市基础设施配套费。对项目中开发建设用于销售的商品房，城市基础设施配套费减半收取。 4、城中村改造项目的建筑工程质量监督费减半收取。 5、城中村改造项目的新建建筑，在办理房屋产权权属登记时，对采用产权调换方式统一安置的安置房，办理新建初始登记时住宅面积90平方米以下的普通商品房免收权属登记费，对非住宅和面积在90平方米以上的普通商品房减半收取。 6、对在城中村改造项目中取得的安置房用地，项目改造中的土地登记费全免。但项目竣工验收后房屋出售、土地转让交易行为的土地登记按现行政策执行。 7、对城中村改造项目涉及的人防工程建设，对拆建部分给予政策优
城中村改造项目 基 础 施 工 方 案 编制人： 审核人： 审批人： 建筑工程有限公司 年月
基础施工方案 一、基础工程特点 1、该项目场地平整已经完成。 2、基础形式为条形基础。 3、基础砼强度等级：基础垫层为C15，其余为C25。 ４、钢筋均选用一级钢、三级钢。 ５、钢筋连接方式为绑扎搭接。 二、基础工程施工顺序均为： 1、根据本工程特点，土方开挖后，清理基槽，验槽后立即浇筑垫层。 2、条形基础顺序：定位放线→土方开挖→浇筑垫层→绑扎基础钢筋→浇筑砼→基础砌砖→回填土及室外放线。 三、基础模板 确定组装模板方案→组装模板→模板预检。 模板安装后，应对断面尺寸、标高、对拉螺栓、连杆支撑等进行预检，均应符合设计图纸和质量标准的要求。四、混凝土浇筑工艺流程 商品砼浇筑→振捣→养护 A、浇筑时，槽底及帮模（木模时）应先浇水润湿。应按顺序直接将混凝土倒入模中；如间歇超过初凝时间，应按施工缝要求处理。若用塔机吊头直接卸料入模时，其吊斗出
料口距操作面高度以30至40cm为宜，并不得集中一处倾倒。 Ｂ、振捣：采用斜向振捣法，振捣棒与水平面倾角约30度左右。棒头朝前进方向，插棒间距以50cm为宜，防止漏振。振捣时间以混凝土表面翻浆出气泡为准。混凝土表面应随振随按标高线，用木抹子搓平。 Ｃ、留接槎：纵横接连处及桩顶一般不宜留槎。留槎在应相邻的桩中间的1/3范围内，甩槎处应预先用模板挡好，留成直槎。继续施工时，接样处混凝土应用水先湿润并浇筑，保证新旧混凝土接合良好；然后用原强度等级混凝土进行浇筑。 Ｄ、养护：砼浇筑后，在常温条件下12H内应覆盖浇水养护，浇水次数以保持混凝土湿润为宜，养护时间不少于七昼夜。 五、砖砌基础 材料准备→放墙身位线→验线→砌筑。 砌体用材料必须符合设计要求，灰砂砖先湿隔夜水，必须保护砂浆饱满，灰缝符合规范要求。 六、回填土： 基础施工完毕后，应立即进行回填。四周宜采用粉质粘土回填，但其中不得含有石块、碎砖、灰渣及有机物。回填施工应均匀对称进行，并分层蛙式打夯实，夯实每层不得超
城中村改造基本流程（规划——土地收储——拆迁——建设） 一、规划：（申请－立项－审批） 1、申请：各区政府（开发区管委会）提出城中村改造项目申请 2、立项：由市规划局会同市发改委、国土局、土地储备中心初步审查，符合条件的，由市规划局出具规划设计预条件，报市政府批准后由市发改委下达项目立项批复。 3、审批：城中村改造项目控制性详细规划由各区政府（开发区管委会）会同市规划局组织编制，报市规委会审定。 二、土地收储： 1、城中村改造范围内的土地由市土地储备中心收储。 2、涉及集体土地的，由市土地储备中心会同各区政府办理土地征收申报手续。 3、城中村改造范围外的零星土地，因城市规划和城市建设需要，应当就近纳入城中村改造范围，实行统一规划、统一拆迁。 三、拆迁：
1、制定拆迁补偿安置方案： 对城中村改造范围内的房屋、人口等情况进行调查审核，制订拆迁补偿安置方案并实行三榜公示，由市建委会同市财政局、审计局、国土局、房地产局、规划局、公安局、监察局等部门予以复核确认。2、集体债务审计： 城中村改造范围内土地依附的集体债务情况由区审计局审计、市审计局复核，经市政府批准后列入土地开发成本。 3、前期开发费用： 城中村改造范围内的土地熟化工作由各区政府组织实施，前期开发费用由市土地储备中心会同市建委、审计局等部门核定后支付。较大规模的城中村改造项目，征地拆迁补偿安置费用由市土委会一次性审定，计入土地出让金总额，由开发建设单位支付，各区政府按期组织完成房屋拆迁。 4、编制改造用地供应方案： 城中村改造土地供应方案由市国土局会同市土地储备中心编制，报市土委会批准。拆迁安置房和公共设施用地按划拨方式供应，经营性用地按招标、拍卖、挂牌出让方式供应。 5、进行城中村改造房屋拆迁补偿安置：
我国城中村改造的主要模式 一、珠海模式 珠海的城中村改造模式是由政府引导房地产商改造开发城中村的模式。政府在改造中起着决策引导，制定改造规划，出台改造优惠政策的作用。改造的主体为房地产商，政府通过公开招标引入有实力的开发商，由开发商筹集资金完成改造工作。改造方式为拆掉旧村彻底重建，建设商品房和商品房化的安置房。拆迁补偿方式为实物补偿为主、货币补偿为辅，补偿比例为1∶1（补偿标准以内）和1∶1.2（未达规定面积）。土地权属由集体土地转为国有土地，转让期限为70年。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。 二、广州模式 广州的城中村改造模式是由政府引导村民自行开发改造、不允许房地产商进入的模式。政府在改造中起着制定政策，出台优惠、扶持政策，积极引导的作用。改造的主体为村集体和村民，政府提倡按照“谁出资、谁受益”的原则，村集体和村民个人出资为主，区财政拿出一部分配套资金，由城中村自行改造开发，不允许房地产商介入。改造方式为重建、改建与维护相结合。拆迁补偿方式由各城中村根据具体情况自定。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。 三、杭州模式 杭州的城中村改造模式是由政府统筹改造城中村的一种模式。政府在改造中起着组织作用，市政府负责城中村改造政策制定和工作考核，市规划局负责编制城中村改造的规划，区政府统一运作、统筹平衡本区城中村改造。改造的主体为区政府，区政府享受市政府在土地运作方面的部分权限，统一运作、统筹平衡撤村建居村的全部集体土地, 集体土地转为国有后由政府招标建筑公司建设安置村民的农转居多层公寓，部分地块用于出让以解决建设资金平衡需要，这类地块由各区政府会同市土地储备中心
洛阳市城中村改造实施办法 （洛政办〔2009〕76号） 第一章总则 第一条为了推进和规范城中村改造工作，加快城市化进程,改善人居环境，提高居民生活水平，根据有关法律、法规规定，结合我市实际，制定本办法。 第二条本办法所称城中村，是指在本市建成区范围内，使用集体土地并以村民委员会为组织形式的农民聚居村落或街区。 第三条本办法所称安置房是指按照规定的拆迁补偿安置标准，经区人民政府认定的用于安置村民的新建住宅和安置村（组）办公用房、集体经济组织经营用房的新建房屋。 第四条城中村改造的基本目标：通过城中村改造，使原村民聚居村落或街区成为规划合理、公共服务设施配套、居住条件改善、城市形象提升、基础设施齐全的现代化城市社区。 第五条城中村改造的基本方针：政府主导、区级负责、市场运作、群众自愿、因地制宜、一村一案、积极推进、注重实效。 第六条城中村改造的方式：可以根据实际情况，由村（组）自行组织改造，或由村（组）联合房地产开发企业共同实施改造，也可引进开发企业实施改造。市政府鼓励区、乡、村（组）在保证村（组）及村民利益的前提下，积极探索新的改造方式。 自行改造的村（组）应成立集体性质或村民入股性质的开发公司具体负责操作。 需改造的城中村在整体规划的前提下，可以一次性整体改造，也可以分步实施改造。 第七条城中村改造由市人民政府统一领导、组织和协调。各区人民政府具体负责本区范围内城中村改造的组织实施。市规划、国土资源、建设、财政、房管、公安、民政、劳动与社会保障、教育、发展改革、环境保护、人防、公用事
业、文物、电力、通讯等有关部门和单位应在各自职责范围内，做好城中村改造的管理和服务工作。 第八条城中村改造应按照统一政策、统一规划、综合开发、配套建设的原则，充分调动各方面的积极性，依法保护村（组）及村民的合法权益，统筹兼顾国家、集体及投资者的利益。 第二章规划管理 第九条市规划部门应根据《城乡规划法》，会同市国土资源、建设、房管等部门及各区人民政府，编制全市城中村改造总体规划，报经市人民政府批准后，作为指导全市城中村改造的依据。 第十条需改造的城中村应将该村的全部土地纳入村庄整体改造的统一规划。在实施整村改造时，确因改造需要，城中村周边与城中村交叉地块可一并纳入城中村改造范围，并享受相应政策。 第十一条城中村改造规划的编制，应按照《城乡规划法》的要求，委托具有相应资质的规划设计单位进行。 第十二条城中村改造应在规划的指导下合理确定安置开发比。安置开发比由市人民政府根据市场情况及相关政策变化情况确定并公布。本办法所称安置开发比是指安置房的建筑面积与配套开发商品房的建筑面积之比。 第十三条各区人民政府应依据城市总体规划、土地利用总体规划和分区规划、城中村控制性详细规划编制要求，组织编制城中村改造项目控制性详细规划，报市规划部门审核，经市人民政府批准后，作为实施城中村改造的依据。 第十四条城中村修建性详细规划的编制，应以控制性详细规划为依据，与开发建设项目相结合，充分听取村民意见，按照国家有关规范要求，合理配套公共服务设施和市政基础设施。 第十五条城中村改造项目的开发建设企业在取得土地使用权后，要按照《城乡规划法》的规定办理后续的规划审批手续。 第三章土地管理
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 霸州市城中村改造管理办法（试行） 第一章总则 第一条为加快城市化进程，改善城区环境，提高居民生活质量，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规，参照《廊坊市城中村改造暂行规定》，结合我市实际制定本办法。 第二条霸州市西市区（中心城区）、东市区（胜芳镇区）范围内城中村改造的规划、建设、管理适用本办法。本办法所称的城中村，是指市区城市化进程中依照有关规定，由农村集体经济组织的村民或者其继受单位使用的非农建设用地地域范围内建成区域。列入改造范围的城中村，由霸州市人民政府公告。 第三条城中村改造按照统一规划，统一管理，综合开发，分步实施的原则，充分调动各方面的积极性，依法保护城中村经济组织及其成员的合法权益。 第四条鼓励域内外有实力的企业通过竞标直接开发或者以入股形式参与开发城中村改造项目。 第五条霸州市人民政府统一领导、组织、协调城中村改造工作。乡镇（区、办）人民政府和村街在市政府统一领导下，具体负责城中村改造的组织实施及管理工作。各职能部门在各自的职责范围内，做好城中村改造的组织实施及管理工作。 第二章工作机构和职责
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 第六条市政府成立以市长为组长，主管副市长魏副组长，相关部门主要负责人为成员的霸州市城中村改造工作领导小组（以下简称市领导小组），负责城中村改造的全面指导与协调工作，市领导小组下设办公室，办公室设在国土资源局，具体负责成中平能改成改造的日常管理工作。 乡镇（区、办）人民政府和村街（街道办事处）分别成立乡镇（区、办）领导小组（以下简称乡镇领导小组）和村街（街道办事处）领导小组（以下简称村街领导小组），具体负责辖区内城中村改造组织实施工作。 第七条市领导小组职责： 1）、审定城中村整体改造计划，并进行宏观管理； 2）、审定城中村改造方案及配套政策 3）、督促、检查、指导乡镇领导小组的工作 第八条霸州市城中村改造办公室的职责： 1）、组织编制城中村改造计划和制定相关配套政策 2）、审核城中村改造方案 3）、协调指导乡镇领导小组实施城中村改造工作 4）、对城中村改造项目备案资料进行统一管理 第九条市领导小组成员单位职责： 1）、市城乡规划局负责依据《霸州市域城乡总体规划》，制定东、西市区范围内城中村改造总体计划，审核城中村改造详细规划，做好市领导小组交办的其他工作
西安市城中村改造管理办法 西安市城中村改造管理办法第一章总则第一条为了推进和规范城中村改造工作，加快城市化建设，改善人居环境，提高居民生活水平，根据有关法律法规和相关规定，结合本市实际，制定本办法。第二条本市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区范围内的城中村改造，适用本办法。第三条本办法所称城中村，是指在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄。本办法所称城中村改造，是指根据本市社会经济发展计划和城市总体规划，按照城市化要求，对城中村进行综合改造的行为。第四条城中村改造应当充分调动各方面的积极性，以改善城中村综合环境，完备城市公共服务功能，构建和谐社区为目的，坚持政府主导、市场运作、利民益民、科学规划、综合改造的原则，依法保护农村集体经济组织成员的合法权益，积极稳妥地推进。第五条市城中村改造办公室负责本市城中村改造管理工作。市城中村改造办公室接受市发展改革、建设、房产等行政管理部门的委托，做好城中村改造的相关行政管理工作。市规划、国土等行政管理部门应当在市城中村改造办公室设立派出机构，负责与城中村改造相关的行政管理和执法工作。第六条各区人民政府负责本辖区内城中村改造工作。其设立的城中村改造办公室具体负责本区城中村改造工作的组织实施，业务上接受市城中村改造办公室的指导。区城中村改造办公室依法接受相关部门的委托，行使与城中村改造有关的行政管理职能。高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区范围内的城中村改造工作，由其管委会负责组织实施，所在区人民政府应当予以配合。第七条民政、公安、农业、劳动和社会保障等部门应当按照各自职责，协同做好城中村改造管理的相关工作。第八条市城中村改造办公室应当会同市规划行政管理部门，依据城市总体规划和土地利用规划编制城中村改造专项规划，报市人民政府批准。经批准的城中村改造专项规划，任何单位和个人不得擅自改变。第九条城中村改造实行计划管理。二环路以内的城中村全部纳入城中村改造计划，二环路以外的城中村，由区城中村改造办公室报市城中村改造办公室批准后，纳入城中村改造计划。对存在社会公共安全隐患的城中村由所在区人民政府组织限期改造。由城中村迁出的入学、入伍、服刑人员，可以按照有关规定迁回原城中村，禁止其他非农人员迁入城中村。第十条城中村改造，应当以行政村为单位实施，有条件实施多个行政村合并改造的，由所在区人民政府决定合并改造。城中村改制完成后，城中村改造的主体是城中村改制后的新经济组织或者投资人，以及改制后的新经济组织与投资人合作成立的企业法人。第十一条设立城中村改造专项资金。城中村改造专项资金的归集、使用、管理，按照有关规定执行。第二章方案制定第十二条城中村改造方案，应当根据城中村改造专项规划和区域城市功能的要求，以及城中村改造综合用地专项规划指标，统筹考虑村民安置、环境风貌和经济发展等因素，充分听取村民意见，由区城中村改造办公室组织编制。高新技术产业开发
一、全面改造方案编制阶段 （一）现状摸查 区政府组织村集体经济组织对改造范围现状进行摸查，现状摸查包括以下内容： 1、社会现状：人口规模（本村、非本村民户数及人数）、村民及集体收入状况、社会保障状况、城中村改制状况等； 2、用地现状：国有土地、集体土地（农用地、建设用地等）、土地利用性质（居住用地、公共服务设施用地、市政设施用地等）； 3、权属状况：土地权属（合法、违法）、房屋权属（合法权属、违法建筑）； 4、建筑物现状：总量、分类建筑面积等； 5、留用地指标落实情况； 6、文物、历史文化街区、有保留价值的建筑、古树名木等； 7、现状历史资料：图片、影像等。 （二）确定改造规划范围和改造范围 由区政府根据现状摸查情况和改造需要初步确定改造规划范围和改造范围。改造规划范围原则上为旧村庄的行政区划范围。以此为基础，结合所在地块的特点和周边规划路
网结构，整合集体经济发展用地（特别是集体建设用地旧厂房用地）、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，合理确定改造范围，实行连片整体改造。连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”）等，在“三旧”改造政策允许的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。市“三旧”改造办公室依据区政府提出的初步改造规划范围和改造范围，最终确定改造规划范围和改造范围。 （三）编制改造方案 区政府依据“三旧”改造规划指引、市“三旧”改造规划及年度实施计划、土地利用总体规划、城乡规划等组织编制改造方案，改造方案包括以下内容： 1、现状摸查情况。 土地利用现状和土地利用规划、现行城乡规划、房屋权属及用途等情况（需取得区国土房管分局书面证明）。 2、拆迁安置补偿方案。 补偿安置原则、基准面积、改造成本（拆除成本、临迁费用、货币补偿费用、复建成本、保留建筑整饰修缮费、不可预见费用等）、回迁时序等。 3、融资模式。
“城中村”的规划分析 发表时间：2018-04-02T16:14:04.267Z 来源：《基层建设》2017年第34期作者：金潮江1 周益涛2 周杰3 [导读] 摘要：城中村是指那些已经被纳入了县市级的土地规划，一些被剩余的农村就形成了孤立在城市之中的“城中村”，并且成为了城市建设的一个心病。 1.义桥镇村镇建设办公室浙江杭州 311200；2、3、浙江庆杰建设有限公司浙江杭州 311200 摘要：城中村是指那些已经被纳入了县市级的土地规划，一些被剩余的农村就形成了孤立在城市之中的“城中村”，并且成为了城市建设的一个心病。城中村的卫生、治安等都比较差，并且经济发展畸形，严重影响了周围的城市发展。因此将城中村重新规划，提高城市发展的质量和竞争力势在必行。 关键词：城中村；规划；服务 1萧山区城中村存在的问题 1.1违章建筑多 城中村的普遍问题之一就是违章建筑多，这是由于城中村在城市规划时一些村民的房屋被拆除，而又不能够及时地建房解决居住问题便会开始私自搭建违章建筑。近年来，由于城中村的住房租金便宜吸引了越来越多的人来城中村租房，一些房主为了增加收入便不停地加盖房屋，或者在自己的地上未经批准搭建新房屋。这类现象在城市的边缘表现得更为明显。 1.2规划不合理 一些城中村往往是迫于城市规划和扩建而形成的的，因此毫无规划可言。它们往往杂乱无章，与周边的城市显得格格不入。各类住房建筑选址混乱，往往是村民有地就建房，根本没有考虑到规划问题，因此便造成了城中村建设的城市密达过大、建筑外观不美观。 1.3治安环境差 城中村由于大多为外来的人口，人口极为复杂，各种各类的职业均占有，例如有周边高校学生、农民工、无业游民等等。这些人往往都是城中村的短期租客，素质参差不齐，导致了城中村的治安环境差，有些地方甚至时有发生偷盗事件，令城中村的生活环境雪上加霜。 1.4生活基础服务设施不足 城中村大多是缺乏生活基础服务设施的，地方政府对城中村的投入也较少。许多村庄的地面存在不同程度损毁，一道恶劣天气就容易形成水坑、泥坑。村庄的市政设施例如水电设施、燃气设施、排水设施等也不够完善，许多村民私拉电线等现象经常发生，因此四处的线路、管道、污水乱排放等现象屡见不鲜。许多城中村更是没有正规的幼儿园、文化场所、卫生服务站等。 2 城中村规划措施 许多城中村往往留有村庄的印记，不适宜将城市的建设模式引入到其中，因此在规划时可以考虑保留城中村原先村庄载体的文化特点来进行规划改造，以改善城中村环境、治安、居民生活质量为重点。 2.1规划模式 2.1.1拆旧建新 拆旧建新就是由村民自行出资加上政府补助和当地村委会和政府进行的组织引导下，把原先的老旧、违章建筑进行拆除，在原住宅地址上重新新建由有关部门规划设计的房屋。拆旧建新模式能够为大多数村民所接受，不改变村民原先的生活方式，也不需要另外增加建设用地。但是拆旧建新对于城中村的规划没有太大的意义，仅能够在外表上统一了城中村的建筑样式和风格，但是其村庄的道路规划、房屋建设布局规划等都没有得到改变。因此拆旧建新只适用于那些原本建筑规划布局良好的村庄。 2.1.2原址重建 原址重建是由村委会和当地政府进行组织，全面拆除原先的村庄，并且将所有的宅地进行科学划分后合理的分配给村民。原址重建能够全面改善城中村的布局，并且提高了村民的生活和居住质量。但是原址重建实施难度较大，需要征得所有村民的统一，并且对一些没有房屋或是房屋多的村民来说存在一定的分配难度。因此原址重建适用于村庄规模小，并且用地面积足够分配的城中村。 2.1.3新征预留 新征预留是政府对村庄土地进行征收，把征用土地的10%留作村庄建设，其余划归国有土地。村庄建设用地优先安置原先的村民，其余的土地可以由房地产开发商进行开发商品房。此模式能够完全改变城中村原先的格局，商业建设能够一定程度上拉动城中村经济，但是城府征地费用较高。因此此模式适用于那些保留有农业耕地较多的城中村来改善其经济发展。 2.1.4原址商业开发 村委会和当地政府组织拆除原先村落，在原村庄上规划建设多层住宅或者是商业市场，所建成的多层住宅按村民原先房屋面积进行分配。此模式能够彻底改善原村庄的布局，把原先凌乱的房屋建设改为美观的多层住宅建设，不仅能够提高村民的居住环境质量，更能把多余的土地用作商业建设解决当地的经济发展问题。但是建设多层住宅的时间较长，并且需要保证工程的质量，由此引发的一系列问题可能村民难以接受。此模式仅适用于那些比较靠近城市主干道路或是中心区域的城中村，才能够有商业开发的价值。 2.2规划建议 进行城中村改造规划必须要提高认识，城中村改造不仅是城市建设问题，更是经济耕作方式的变化，建筑形态和布局变化只是他们的表现形式之一。为了更好地进行城中村改造，应当要加强各方面的领导，有必要还应当成立专门的规划小组，以应对改造过程中可能出现的各种问题，让改造工作顺利进行，此外还需要明确责任，把各部门的责任落实到位，才能够提高改造的效率。城中村的改造中要重视拆迁和村民安置问题，以人为本，涉及到村民利 益的问题要多多重视好好解决。充分调动村民积极性，可以适当增加一些就业岗位解决原先靠耕作作为经济来源的村民的就业问题。还要将村民纳入到社会保障体系之中，实现城中村改造的根本目的。 3 结语 城中村的规划是为了更好地实现城市化进行，统筹城乡发展。萧山区的城中村改造具有一定的代表性和意义。明确城中村改造模式，才能够结合每个地区的城中村特点进行城中村规划改造，提高规划的先进性和科学性。