地产融资实务文章汇编
目录
第一篇：地产融资实务（一）——项目融资需求甄别及融资评估 . 1
一、资金方投资取向与风险偏好的匹配 (1)
二、资金方与项目方的前期对接及融资评估 (1)
第二篇：地产融资实务（二）——融资方案设计与融资谈判要点 (4)
一、融资主体判断 (4)
二、融资金额与借款实际用途 (4)
三、融资成本接受度 (5)
四、融资期限要求 (6)
五、还款来源分析 (6)
六、增信担保措施的设置 (7)
七、资金投放进度安排 (9)
八、投资退出的可行性分析 (9)
九、项目本体评判要点示例 (9)
第三篇：地产融资实务（三）——机构内部流程、项目尽调及前期工作梳理 (12)
一、机构的内控工作流程 (12)
二、机构的前期工作梳理 (13)
第一篇：地产融资实务（一）——项目融资需求甄别及融资评估
2019-4-12 西政资本
笔者按：
融资项目千千万，对于资金方而言如何有效地甄别真实的融资需求系其后续成功投资的第一步。对此，笔者特结合西政投资集团为地产项目提供融资的实操及同行交流经验，从资金方的角度为各位读者分享资金方对融资项目的甄别及评估态度。
一、资金方投资取向与风险偏好的匹配
融资主体的强弱程度与项目本体的优质程度决定了融资主体对融资机构的可选择度。同样的，资金方根据各自对风险偏好的不同，对于融资项目及融资主体的挑选大致呈现如下几种态度：
1.强主体的优质项目：机构抢着做；
2.强主体的一般项目：机构看着做；
3.弱主体的优质项目：机构挑着做；
4.弱主体的一般项目：机构悠着做。
二、资金方与项目方的前期对接及融资评估
融资亦讲究“非诚勿扰”，资金方与融资方最后是否能牵手成功，第一眼十分重要。资金方在与项目方前期对接过程中，基本能判断项目融资需求的真实性、确定性以及后续推动的可行性。
（一）融资需求的真实性与确定性评估
从项目方的基本面（尤其是实际控制人的真实想法）评估确认项目方对融资的态度，比如城市更新项目融资的必然性与迫切性，是确定通过融资自行操盘还是考虑项目转让或合作开发？是必须马上融资还是存在内部腾挪资金空间可暂时不需融资？对非金融机构提供融资的接受度？
通常做惯了银行等持牌金融机构融资的项目方，通常不会轻易接受诸如基金
等非金融机构的融资；如果项目方的实际控制人对项目转让或者融资后自行操盘犹豫不决，资金方亦会慎重选择合作。
（二）融资要素及融资可行性的评估
从核心融资要素（尤其是放款时间、融资成本、融资期限三个要素）反推融资的可行性。
1.判断项目所处的阶段或项目成熟度
对于城市更新项目，项目所处阶段是列入更新计划前还是计划后，专规是否通过，实施主体是否确认：计划列入前后找私募等前融，拆赔双80%以上加上已过专规则优先找银行或信托（如中行、建行、工行、交行；个别信托等）。
2.放款周期与融资期限的接受度
两三周内即需资金还是两三个月内资金到位？融资期限是半年、一年、二年或五年？如果火烧眉毛才寻找资金，并要求在短时间内到位。该类项目融资方式有限，通常可选择过桥资金，并需有能力接受高额的融资成本。如果融资期限过长，如果涉及募集资金的，还需充分考虑投资者对长期限产品的接受度。
3.对融资成本的接受度
判断融资方对成本接受度过低，还是无底线地接受高成本？
以城市更新项目为例，如果项目尚未通过专规，并且对融资成本接受度较低，该类项目由于成熟度不够，除非资质较为优质的开发商或有十分优质且足额的担保，否则低成本资金的落实难度相对较大。
对于无底线接受高成本的项目，则要充分衡量该融资方的综合实力以及项目未来的收益情况，是否有明确的退出方式或者接盘方，综合衡量融资主体是否有能力承担高额成本。
4.授信额度的可操作性
授信额度一般都根据融资金额、用途以及对应的项目估值、担保措施来判断。
以笔者经办的深圳某工改融资项目为例，融资方名下的工改项目前期已有其他银行提供了几十个亿的更新贷款，项目目前已达预售阶段，但需找资金将前期的更新贷款替换。如果单独申请开发贷款其授信额度无法覆盖前期几十个亿的更新贷款。但有银行可根据前期资金的实际使用情况，确保替换的几十个亿的资金流水、用途均为城市更新的拆迁补偿等款项，则可重新确定授信额度，并可包含
后期的开发贷款的金额。
通常进行项目融资时，所获得的授信额度不仅仅看项目本体及其估值，资金方亦会重点关注项目是否有所谓的“抓手”。尤其对于那些项目本身并不十分优质，但能提供本项目之外的融资担保或有其他项目可以做融资用途的变通，该类项目亦能获得资金的青睐，并获得可观的额度：
（1）风控担保措施的达标程度，即是否有足额的“抓手”：如股权让与担保的接受度、土地后置抵押之外的其他资产抵押或其他担保等；
（2）融资方案的可替代性：如更新项目本身无法融资，但可通过关联的实体公司做其他融资产品。
（三）机构与项目方的对接要素及项目可推动性评价
判断项目可推动性不仅要关注对接人的层级及所获得的授权支持程度，亦要充分判断项目方的配合度问题。
1.项目方对接人的层级及其公司层面（实控人）对对接人的授权和支持
常规评价要素如项目方对接人的层级或背后的授权支持，比如宴请的时的餐饮标准、具体出席人等；项目方或其对接人对机构的态度，敷衍还是配合？牛气十足、自我感觉良好还是务实有度、不卑不亢或是放低姿态求助？
2.项目方的配合度问题
项目方或其对接人对核心沟通事项的反馈速度以及配合度，比如主体信息、财务报表、项目本体相关信息的提供，是遮遮掩掩还是有效配合等等。
以上系本系列文章的第一篇，后续笔者将为各位同业人士介绍地产融资过程中融资调查及融资谈判的核心要素、融资尽调、融资方案设计等内容。
第二篇：地产融资实务（二）——融资方案设计与融资谈判
要点
2019-4-29 西政资本
笔者按：
在甄别融资项目融资需求的真实性后，资金方进行项目融资调查时会重点判断融资主体的综合实力以及背景、核实融资金额与借款实际用途、融资成本接受度、融资期限要求、还款来源、增信担保措施、投资放款进度、投资退出可行性，并结合对项目本体情况，对项目融资作出综合评价。
一、融资主体判断
投资首先是投人和团队，在提供项目融资前，机构人员一般都会通过圈内资源以及三方公开渠道搜集融资主体的基本信息，包括但不限于：
1.融资主体及实控人的背景调查，实际控制人及融资主体价值观，融资主体是否存在被诉被执行信息、市场负面新闻等；
2.明确融资主体找本机构融资的原因，是否找寻过其他银行、信托等金融机构，被拒绝提供融资的真实原因；
3.如果是收并购项目需要融资，且已有前手介入过该项目，现融资方想从前一受让方收购该项目的，需核实前一手退出该项目的原因；
4.房地产企业品牌价值、市场口碑、评级情况（网红企业一般都不在大多数机构的合作白名单范围内）；
5.融资主体资产负债率（一般可接受资产负债率不超过70%或80%），融资主体及其集团公司拿地风格及业务布局（考虑到三四线项目的去化问题，原则上目前市场行情下三四线城市项目融资相对谨慎，但实力开发商除外）；
6.同类或成功项目的经验，所拥有的其他项目或经营性业务、产业，以判断融资主体及其集团的综合实力，便于增信担保措施的设置。
二、融资金额与借款实际用途
（一）融资金额一般都与借款用途及相应的用款金额直接挂钩，另外就是考
虑自有资金的投入比例问题，当然最终的授信额度（或融资额度、放款额度）则需同时依据抵押物或质押物的价值确定（注意还要考虑抵押率及质押率的问题）。
1.地产项目的融资操作层面，授信额度（或融资额度、放款额度）经常与项目现阶段实际价值挂钩，在提供项目融资前，机构会根据项目目前所处阶段综合评估项目价值以及抵押物的价值，估值方法则包括市场比较法、假设开发法（剩余法）、收益还原法（NPV）、成本逼近法（成本法）、基准地价法等。
2.再以深圳的城市更新类项目为例，考虑到城市更新项目的时间周期及风险性，项目所处各阶段的估值存在明显的差异，因此项目所处各阶段所获得的融资金额亦不相同，当然具体放款需根据抵押率及抵押净值设置安全垫、安全边际。
以城市更新项目取得土地使用权证的楼面地价总价款为例，一般过了四会的项目可按楼面地价总价款的20%进行估值，列入计划后可按楼面地价总价款的50%进行估值，专规通过后按70%进行估值，实施主体确认后按80%进行估值，拿到土地证后即相当于取得100%对价。
做一个简单的假设示例，假如一个工改商项目用地扣除移交部分的用地为10000平方米，项目刚列入计划，获批的综合容积率为7.0，取得商业用地时的楼面地价为15000元/平方米，需补缴的土地出让金为5亿元，则取得更新商业用地的价值为10000*7.0*15000=10.5亿元，项目前期的价值为10.5-5=5.5亿元，按项目现在所处的报批阶段折算的项目现状价值可大概估算为5.5*20%=1.1亿元，如设置风控措施，则项目抵押或股权质押的担保价值不得超过1.1亿元。
（二）融资款对应的融资用途经常出现与实际融资款用途不一致的情形，比如通过满足“四三二”条件的项目取得融资款后用于其他拿地或更新项目，通过项目方的关联公司取得流贷后用于其他前期项目等。
（三）在机构的放款层面，可进一步核实项目融资款的真实用途，要求项目方说明用款计划，并合理安排放款的时间节点，比如城市更新项目在综合授信前提下按列入计划、签订拆赔协议、通过专规、取得实施主体资格、取得补缴土地出让金通知等节点相应放款。
三、融资成本接受度
考量融资主体对成本的接受度，并结合市场的平均成本以确定合作的可行性。
目前融资成本一般随行就市，若融资主体对成本的接受度极高，则需关注其真实的还款意愿及还款能力、核实其还款来源。
四、融资期限要求
融资期限的设置与项目的推进计划及退出路径挂钩，不同的募资渠道对不同产品期限的接受度亦不相同。
对融资方而言，融资期限肯定越长越好，但对机构而言，期限长的产品往往卖不出去，以债权融资为例，一年期的产品肯定比一年半的产品容易销售（找银行或三方代销的时候，短期产品较为被投资人接受）。
与融资期限挂钩的是项目推进进度及还款来源的问题，以西政投资集团投资的城市更新项目为例，对于列入计划前的融资，其推进至立项往往需经历较长的周期，在此阶段更无收益来源可言，对此，需设置合理的退出路径，如强化第三方回购或其他资金替换等（如贷款置换）。真股投资项目，其投资期限与项目推进进度挂钩，在放款时亦建议与项目阶段性成果挂钩。
五、还款来源分析
以房地产项目为例，其收益来源主要包括项目开发建设销售后的回款、融资置换、回购担保等。
1.本项目完成开发建设销售后的还款
对于项目销售回款，需先扣除总包优先权、抵押债权等，由于商品房预售款必须专款专用，对此，需注意预售款进入监管账户后出款难度。
根据现行规定，预售款专项用于购买该预售项目建设必须的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款（含工资及社会保险）、法定税费、行政罚款，对于前述的款项需凭借监理企业和施工企业共同确认的施工计划、施工进度说明、施工企业和材料设备供应企业收款账号，经银行及住建等政府部门审批同意后，款项方能直接支付至施工企业或材料设备供应企业。
若开发商需将预售资金转出，则需施工企业的高度配合，也即融资机构在项目存在总包优先权、抵押债权的情况下应充分评估项目去化难度及回款的分配情况，以避免还款来源落空造成投资风险。
2.贷款置换的可行性分析
在提供项目融资前，机构还需对后市的融资环境进行充分评估，判断项目是否可顺利推进到相关节点，并取得低息融资完成融资置换，实现融资退出。
以深圳市场为例，受工业区块线管理办法及城中村综合整治分区划定等新政的影响，很多机构投资的项目无法推进，亦无法继续引入资金实现贷款置换，最终面临难以退出的困局。
需要注意的是，对于能做贷款置换的项目，在过桥资金衔接的问题上，最好在融资置换款项下发之前提前落实“强担保”或“后手贷款批复的下达”。
3.其他还款来源
股东的回购担保、差额补足、其他项目的销售收入、租金收益担保等在融资项目中亦是常见的还款来源。
六、增信担保措施的设置
根据项目的实际情况，包括但不限于土地/在建工程/房产抵押、股权/应收账款/票据质押、公章证照共管、集团担保、实际控制人担保、差额补足、股权回购、董事及/或财务人员派驻、一票否决等。深圳城市更新项目不同阶段可引入的增信担保措施包括：
七、资金投放进度安排
资金投放进度层面，具体需与项目所处阶段、项目推进进度及取得的阶段性结果挂钩，比如分别在列入计划、专规通过、实施主体资格确认、收到补缴土地出让金通知等阶段进行放款。
八、投资退出的可行性分析
投资退出的可行性分析则可判断项目未来实现融资置换的可行性以及融资主体的综合实力，就本项目是否与实力第三方达成后续深度合作等，确保项目未来有“接盘侠”参与，实现本次融资的安全退出。
九、项目本体评判要点示例
以下根据西政系基金公司的项目投研要点简要介绍项目本体判断相关内容：（一）区位选择
不管是银行、信托还是私募，融资机构在挑选项目时，一般会考虑到地缘以及当地政策及市场环境等因素。在地域挑选上，有的会选择一线城市、二线省会城市或一些重点城市，划分一二三四类城市，如一类城市包括北上深广；二类城市包括天津、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、南京、苏州、杭州、重庆、成都、西安、厦门、福州等；三类城市包括：无锡、宁波、昆明、海口、大连、南宁、贵阳、太原、南昌、佛山、东莞、珠海等；四类城市包括中山、惠州、嘉兴、南通、常州、温州、绍兴、烟台等。
以西政系基金公司对融资项目的挑选为例，机构目前倾向于做大湾区的项目，并锁定于深圳、广州、东莞、惠州、佛山等城市部分区域的地产项目。
（二）项目性质及项目业态
在融资时亦需充分考量不同业态项目的客群定位以及政策限制、去化问题，机构融资机构通常不会考虑纯商业项目（去化风险）、工业区块线内项目（业态限制及去化风险）、旧居住区改造项目（拆赔风险及周期的不确定性问题），另外一般都要求住宅项目或商住项目中住宅比例不低于70%。当然，区位优越的项目
则另当别论。
（三）项目的经济可行性
项目的经济性系项目收益的保障，在提供项目融资前可通过楼面地价、经济技术指标、计容不计容面积、移交率、公建配套、可售物业面积、村企分配比例、有票成本等，对项目未来投资收益进行测算，并在综合估值的情况下，确定投资额度，合理设计安全垫。在项目测算方面一般要求销售净利润率在8%以上，税后成本利润率一般在15%左右。
（四）当地政策环境及项目变现风险
在进行项目融资前需考虑当地的政策环境，当地是否存在限贷、限购、限售等政策，考虑到项目的去化难度及变现问题。关于大湾区核心城市限贷、限购、限售等影响项目去化变现问题的分析，笔者将在后续推文中做进一步阐释。
以深圳的城市更新项目为例，因受731《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》（深府办规（2018）9号）及810《关于贯彻落实市政府房地产调控政策的通知》（深规土规（2018）7号）、《深圳市工业区块线管理办法》《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》等政策影响，目前深圳城市更新项目推进甚至去化都存在较大的难度，对该类项目的融资亦需要谨慎选择。
（五）项目是否存在硬伤或本质障碍
如合法用地面积不足时可否通过调整更新单元、历史遗留违法建筑简易处理、调入合法用地指标（非农、征返或统筹留用地）、申请旧屋村认定、外部公共利益用地移交等方式处理。对于已经开发报建的项目，其项目设计是否会影响未来的去化等等。
（六）项目所处阶段、进度及后续推进的难度
判断项目目前所处阶段，如三会、四会、立项前、专规、实施主体、土地款缴纳、开发建设等，目前所处阶段是否具备推进、实施条件，是否存在实质推进障碍等。
（七）后市的融资环境评估（含贷款置换的可行性评估）
考虑到未来退出问题，确定项目推进节点计划的可实施性，判断项目相关融资置换方案或退出方案的可行性。
以上信息仅供参考，更多融资需求及实操欢迎与我们联系、沟通。
第三篇：地产融资实务（三）——机构内部流程、项目尽调及前期
工作梳理
2019-5-22 西政资本
笔者按：
本文将结合西政投资集团旗下私募基金公司内部运作流程，为各位同业人士展示机构对项目融资的一般业务操作流程及项目尽调、前期工作梳理的相关内容。
一、机构的内控工作流程
以西政系基金公司内部工作流程为例，完整的项目投资流程大致如下：
1.项目接洽沟通，甄别项目融资需求的真实性
2.项目对接人负责搜集项目基本资料
3.各部门进行项目尽调，完成项目初审
4.召开项目会议，进行项目分析，判断项目推进的可行性。对于存在融资可行性的项目进行项目立项
5.与客户沟通、签署相关收购或融资协议委托协议等
6.与募集、托管机构接洽，确定募集、托管机构，并根据募集托管机构要求与客户反馈相关问题
7.经与托管机构充分协商，制作募集监督协议、托管协议、基金合同及备案配套协议，开设募集户、托管户
8.提交产品备案，进行备案系统填报
9.基金备案反馈，至完成基金备案
10.产品资料归档
11.进行项目放款
12.项目投后管理
13.产品持续信息披露
14.产品退出清算
以上信息仅为西政投资集团旗下基金公司一般投资操作流程，各个机构根据其公司运作流程不同而有所差异。
二、机构的前期工作梳理
（一）项目信息搜集
（二）项目尽调参考清单
以下尽调清单仅供参考，在落实到对具体项目的投资时，需根据项目的实际情况进行尽调清单的梳理。尽调内容包括对融资主体、项目本体等相关法律、财务、税务、业务等相关方面以及融资需求及可接受的融资方案等。若涉及到重大项目，机构亦会聘请专业团队协助进行尽调。尽调清单内容包括但不限于：
1.当地政府对本项目态度及相关规划（如有，请提供最新的全套资料）；
2.当地房地产政策，如开发、销售、税收等环节政策；
3.土地所属项目公司工商执照扫描件、项目公司实际控制人的身份证照扫描件；
4.项目公司股权结构及股东出资情况说明、项目公司实际控制人简介、项目公司章程等；
5.土地出让方或项目公司对中间介绍人的授权委托书，及财务顾问费用支出安排（如有）；
6.项目公司经会计师事务所审计的最多三年财务年度报告及最近一季度的财务报表（如有），项目公司投融资清单、债务明细清单及说明；
7.项目的立项资料及政府批复件，及土地权属、项目规划、土地证照、报建手续资料等的扫描件；
8.土地出让合同扫描件，土地出让金及前期开发费用（如有）等有票成本的缴费凭证的扫描件；
9.土地及项目的相关情况介绍，如项目位置及范围；项目规划信息；项目报、建手续及进度；项目占地面积、容积率、商住比例，可对外销售面积的分类说明；本项目预售条件；项目现状，如净地、在建工程、已分期开发且部分完工等是否符合房地产“432”等；项目有无拆迁安置，如有拆迁，请提供拆迁政策、拆迁安排、拆迁进度及现状的资料说明；项目有无回迁补偿要求，如有，请提供回迁补偿比例或方案说明；合作设想，对合作方的要求及利益诉求；项目销售计划；项目已投入成本及债务介绍；项目CAD图等等。
10.土地及项目公司有无权属瑕疵或负面消息，如权属受限、法律诉讼、合同违约、行政处罚、税务、担保、工程欠款、民间借贷、债务纠纷、股权纠纷等异常情况（如有，请提供清单及说明）；
11.土地或项目评估报告（如有）；
12.项目财务测算表（如有）；
13.融资方案（包括但不限于项目及土地介绍、合作模式、融资规模、期限、预计成本、资金用途、还款来源、增信措施等）。
（三）立项报告或上会材料
1.项目融资需求
2.项目融资方案
该部分内容包括但不限于：融资形式及要素、交易结构介绍、交易结构图示等。
3.融资主体情况介绍
该部分内容包括但不限于：注册资本、股东结构、开发资质情况、排名及评级情况、资产情况、近三年财务分析情况、成功项目经验、被诉被执行信息、团队操盘能力及项目经验等；
如融资主体为项目公司，则需以同样的标准分析该项目公司的控股母公司的相关情况，核心是控股母公司和实际控制人的地产投资经验、历史经营情况和资产实力情况。
4.标的项目简介
该部分内容包括但不限于：
（1）项目区位情况介绍
（2）项目周边环境及现状介绍
（3）项目建设指标及更新/开发建设周期
（4）项目进度介绍
（5）项目融资情况介绍
（6）项目投资及销售情况预测等
5.项目抵/质押物情况及估值分析
该部分内容包括但不限于：抵押方式及抵押阶段介绍，抵押物取得成本分析（如有），抵押物价值评估分析（可参考使用市场比较法、假设开发法等综合评估方式），融资抵押率研判等。
6.融资还款来源分析
该部分内容包括但不限于：市场情况分析（包括市场板块分析、片区均价水平、竞品项目情况、参考项目去化速度等）、项目销售价格预测、项目销售去化分析等。如有其余还款来源，应同样做相应分析。
7.项目融资风险提示及应对措施
该部分内容包括但不限于：对项目潜在风险做出提示（包括抵质押要实现何处置风险、还款来源可实现分析、交易结构风险控制分析等，具体项目具体分析），并提出相应的应对策略或化解方案。
8.项目融资初步结论
对本次融资申请进行总结，并提出业务操作建议。
以上内容系笔者站在投资视角对融资项目的尽调及融资机构内部运作流程的介绍。不足之处望批评指正。
西政投资集团业务介绍
一、地产全产业链融资
1.拿地前融（土地款融资）
2.城市更新项目融资（含列入计划前的融资）
3.项目开发及经营类融资（含流贷、经营性物业、ABS类产品贷款）
4.保理或供应链融资
放款方式：西政系私募基金公司放款、银行委贷或信托通道等放款
二、财富管理
1.高净值客户服务：资产配置与税收筹划服务
2.理财师服务：销售产品定制与代理收款服务
3.机构服务：产品销售及金融外包服务
三、财税和跨境业务
1.地产收并购、金融产品设计及税收筹划服务
2.资金出入境及跨境投融资服务
信贷业务测试题 单选 1、浮动抵押的登记机关是（A） A、工商行政管理机关 B、国土部门 C、房管部门 D、公证处 2. (A)是融资计划的前提，有助于改善投资决策，也有助于提高财务应变能力。 A财务预测 B财务预算 C财务决策 D财务控制 3. 信托机构最基本的职能是（ C ） A、取得收益 B、委托代理 C、财产事务管理 D、规避风险 4.借款人需要将其动产或权利凭证移交银行占有的贷款方式为(B)。 A.抵押贷款 B.质押贷款 C.信用贷款 D.留置贷款 5、承兑汇票手续费按票面金额的万分之（ A ）计收。 A、5 B、6 C、7 D、8 6、按照现行规定，办理贴现业务的企业必须具备如下条件: （ D ） A.在中国境内，经合法注册经营并持有有效贷款卡 B.能证明其票据合法取得、具有真实贸易背景 C.在银行开立存款账户的企业法人以及其他组织 D.以上三条都是 7、股份有限公司申请股票在全国股份转让系统挂牌，公司应为 D 。 A.高新技术企业 B.连续两年净利润200万以上企业 C.第三产业 D.无限制 8、《支付结算办法》对商业汇票的最长付款期限有明确的规定。该期限是（ C ）。 A .1个月 B.3个月 C.6个月
D.9个月 9、新三板企业审核制度现为 A 。 A.审核制 B.备案制 C.核准制 D.以上答案都不对 10、主办券商成功推荐公司在新三板挂牌上市后督导期限为 D 。 A.两年 B三年 C.五年 D.终身 11、票据业务必须以真实的商品交易为基础是（ D ）稽核的内容。 A.票据承兑业务 B.票据贴现业务 C.票据转贴现业务 D.以上皆是 12、下列财产，不得抵押的是（C ） A、机械设备 B、土地使用权 C、学校的教学楼 D、交通运输工具 13.下列能够反映借款人盈利能力的比率是（ D ）。 A.效率比率 B.杠杆比率 C.流动比率 D.营业利润率 14.商业银行对借款人最关心的就是（D ）。 A.借款人财务信息的质量 B.借款人的家庭背景 C.借款人的商业经验 D.借款人的现在和未来的偿债能力 15. 租赁项目评估的核心是（ B ）。 A、租赁项目的偿债能力 B、租赁项目的盈利能力 C、租赁项目的经营能力 D、租赁项目的技术能力
财务融资部工作总结计划 2018年，是地产公司财务融资部成立的第一年，在这一年的工作中，我部门紧紧围绕公司领导年初提出的工作重点，以本部门年度工作目标为中心，群策群力，发挥财务人员整体力量，落实公司各项工作部署。财务融资部以全面预算管理为主题、以资金管理为中心、以精细化管理、风险管控为主线的工作要求下，统一思想，提振信心，增强服务意识，履行职责，全面完成公司下达的各项工作指标。下面对全年工作做如下简要回顾和总结。 一、2018年度财务融资部指标完成情况： 1、融资指标：年初下达指标6亿元，实际完成7.4亿元，完成指标的123.33%。 2、利润总额核算指标：年初下达指标4亿元, 受公司收入指标的影响，利润总额全年完成2.58亿元，完成利润指标的64.5%。 3、预算费用指标：年初下达指标≤606.403万元，全年完成602.09万元，完成指标的99.29%，费用控制在预算范围内。 4、资产负债率指标：年初下达资产负债率指标不超过70%，全年完成48.68%，完成指标的69.54%，控制在指标范围内。 5、管理指标：年初下达税务管理、公司年度预算控制、资金账户管理、财务统计、财务精细化管理等指标已全面落实完成。 二、2013财务融资部重点工作 （一）依据有限的资源，成功自主融资7.4亿元 2013年公司领导提出，为实现地产公司逐渐市场化，加强自身造血机能，地产公司应自主融资。2013年初房地产行业仍是国家重点调控领域之一，银行贷款条件苛刻，虽贷款形式严峻，财务融资部仍积极应对，依据公司现有可用于贷款的资源，与多家银行进行沟通，探寻贷款可操作途径，经过不懈的努力与仔细的斟酌，分析资金成本及贷款方式，最终天津银行、平安银行的提出的贷款方式、贷款利率获得公司批准，经过数月的资料准备，于2013年9月收到天津银行5亿元，12月收到平安银行2.4亿元
房地产项目融资计划书（范本） 一、企业经营状况介绍 公司成立于2019年，是由**市****有限公司与****有限公司合资成立，法人为***，注册资本*00万元，是集团旗下集地产开发运营、建筑建造、商业地产招商策划为一体的房地产开发企业。****广场是公司精心开发的商业综合体项目之一，总建筑面积*.*万平方米，商业建筑面积达*.*万平方米，并成功引进人人乐、真功夫、中影院线等知名品牌入驻，获得了极大的商业成功，曾荣获“200*年中国房地产创新榜中国最具投资价值物业奖”荣誉称号。 二、企业法人介绍 **市****有限公司创立于2019年4月29日，由**市****有限公司与****有限公司共同出资，经**市**区工商行政管理局核准注册的合资公司。于2019年成功开发“**广场”项目，荣获“中国房地产创新榜中国最具投资价值物业奖”荣誉称号，同年被评为**市“文明诚信企业”。公司一直坚持和贯彻“和谐经营，回馈社会”的信念，从公司建立伊始，回报社会，促进和谐就成为了公司的使命。从2019年至今，公司迅速发展壮大，发展不忘社会，始终将社会责任放在企业发展必须遵守的信念，不论是项目建设还是社会公益，建立更高的环保标准，服务更人性化的社区建设，并多次为社会重大灾难事件进行捐助，救助失学儿童，赞助希望工程等，仅2019年一年公司发动全公司员工捐助救灾款3次，公司共出资100多万元用于赈灾救助，
从2019至今集团公司救助失学儿童、资助贫困儿童20多名。公司将继续投身社会公益，并建立内部互助体系，内外协调，将企业更多的关怀送给员工，回报社会!根据公司的发展规划，预计2019年的年销售、经营及租金收入额可达***00万元。公司一向讲信誉，守合同，目前在**银行**支行有信贷关系，在与银行交往过程中，从来都是按期支付利息和归还贷款本金。与经营客户订立的合同履约率为100%，多次被有关部门评为守合同，重信誉的单位。 **市****有限公司成立于2019年，是由**市****有限公司和***共同出资成立的投资公司，公司法人为***，注册资本*000万，主要从事地产开发、实业投资、物业管理等业务。公司成立以来，竣工面积*0多万平方米，投资开发了**广场、****国际酒店等项目;目前，公司承建的****项目已经竣工验收，****四星酒店也已经全面正式开业，在**市的地产行业已经形成了较强的区域品牌优势。辉煌成绩的取得，源于公司高层的崇高信念和更高追求，缘于公司坚持信誉第一和对合同的恪守，缘于**人追求质量第一和科学、精细、文明的理念。公司将以诚信经营为根本，以仁义道德为准则，愿与社会各界企业精诚合作，共创美好未来，共建和谐社会做出新的贡献。 三、股东背景 **市****有限公司：成立于2019年，出资人为***、***，注册资金400万，主要从事工程承包、房屋建造等，先后承建开发了“***花园”、“**苑”、“*安居”、“****雅苑”、“**大厦”等项目，2019年与****有限公司合资成立****有限公司，开发了****广场项
企业融资合同模板汇编5篇 企业融资合同模板汇编5篇 在当今社会，人们对合同愈发重视，越来越多的人通过合同来调和民事关系，签订合同也是避免争端的最好方式之一。相信大家又在为写合同犯愁了吧，下面是为大家整理的企业融资合同5篇，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。 企业融资合同篇1 签约地点：____________________________ 签约时间：____________________________ 甲方：______________________ 乙方：______________________ 一、总则 甲方以公司法人全部的经济和法律责任保证，安排好清洁、干净、无犯罪性质的资金为乙方的项目融资。 乙方以公司法人全部的经济和法律责任保证，有能力从银行开出存款单，作为乙方项目开发的融资条件，并同意以相应项目担保，采取项目托管的方式融资。 二、融资及其相关条件 1.币种：美元.欧元.人民币…… 2.融资总金额：__________________________
3.融资条件：有效期一年以上的银行存款单或信用证或保函。 4.开证银行：中国四大商业银行、交通银行或民生银行、中信实业银行等;国际知名银行。 5.借款年限： 3--20年期 6.一次性贴息 6-8%。 7.融资年利率：2.95%。最终确定的利率以甲方打入第一笔款时美联储公布的长期贷款利率为准，而且该利率在借款期限内不变。 8.首批过款：________________万美元 9.后续过款：按双方商定的过款计划执行 10.查询方式：swift 11.操作方式：银行对银行 12.为了监控资金更好地运作，甲方派出两名人员进入项目公司领导层，参与项目的建设和运营。 13.如因乙方经营不善而造成亏损，到期不能偿还借款时，按中国有关法律进行核定乙方相关资产，以其相关资产划给甲方。 三、操作程序 1.双方完成一切融资条件条款谈判前期工作后，首先通过电子邮件或传真对本合同进行签约确认。 2.经传真签约确定后3个银行工作日内，双方正式签订本合同，同时乙方提供接款银行坐标及公司有效的法律文本，公司营业执照复印件、法人代码证书复印件、法人代表身份证复印件、董事会关于融资的决议书、全权委托书等。
融资专员试用期结束之后都会想要写工作总结，那么融资专员试用期总结怎么写呢?下面就和大家分享融资专员试用期工作总结，来欣赏一下吧。 融资专员试用期工作总结 我于201 年月日进入公司，至今个月试用期已满，根据公司的规章制度，现申请转为公司正式员工。 根据公司的需要，目前担任财务部融资专员工作，在这两个月的时间里，在领导的悉心指导下，在同事的大力配合下，顺利完成了领导分配的各项工作： 1. 协助筹融资主管做好贷款相应的准备工作，为完成农行“” 4.8亿授信合作项目的各种贷款准备资料，如公司相关资质证件、项目土地使用证、建筑施工，工程许可证等报送银行。 2.完成公司银行贷款的贷后日常工作，如提供公司相关财务报表等相关资料给合作银行。 3. 做好沟通，保持银行与公司的良好关系，掌握公司相关情况，配合银行完成贷款相关问题的答疑，做好公司与银行的枢纽工作，保持公司与各银行的良好关系，为以后开展新的贷款业务做好准备。 4.开设各种银行资金账户，如工行、交行、建行按揭保证金账户，农行借款专用账户等。 5.安排的其他工作。 虽然之前有过几年的工作经验，由于之前没有接触过融资方面的工作，所以内心还是紧张的，呈现在自己眼前的是完全陌生的工作领域，因此对开展的工作既有期待、憧憬也有疑虑和困惑，不知这项工作会带给自己怎样的经历和成长。 领导的悉心关照和同事的热情帮助鼓励激励了我，和总的几次关心帮助谈话，让我收获颇丰并明确了努力方向，张和彭在业务上的悉心指导让我很快的融入了工作角色，熟悉并掌握集团公司的账务处理、熟悉了各个融资项目所需资料、流程、如何与相关业务联系等。当然随着工作的不断深入，难免出现会出现一些处理问题考虑不够周全，言谈举止，处理问题经验有待提高，在此，我要特地感谢领导和同事对我的指引和帮助，感谢对我工作中出现的失误的提醒和指正。在今后的工作和生活中，必须广泛汲取融资沟通经验，提高做事的计划性，工作之前做好充分准备，努力提高工作效率，并以高标准要求自己，不断学习，让自己能够成为一名合格的仁和人。 这是我的第份工作，这两个月来我学到了很多，收获了很多;能够加入公司这个融洽的大家庭，我深深地感到骄傲和自豪，也更加迫切的希望以一名正式员工的身份在这里工作，在此我提出转正申请，以期为公司的发展尽自己的一份力量，和公司一起创造美好未来，恳请领导批准! 融资专员实习总结
关于“龙海南太武综合开发建设项目” 合作开发融资事宜的报告 龙海市人民政府： 为加快龙海南太武综合开发建设项目步伐，促进龙海市城市经济的繁荣发展，市政府与我公司于2007年3月23日签订了“龙海南太武综合开发建设项目”《合作协议书》，市政府将龙海南太武综合开发建设项目的土地前期开发工作委托我公司负责投资建设。其中确定合作原则为“政府主导，企业经营，市场运作，利润分享，实现双赢”；及市政府将“协助乙方在符合国家金融政策的前提下，以规范方式进行融资”等。 《合作协议书》签订后，我公司即根据协议书约定和市政府要求自筹资金进行了项目土地的前期开发投入。期间，为加快开发进度，早日实现土地价值，为龙海发展创造新的城市亮点，我公司在加大自有资金投放力度的同时，也展开了与有关银行项目融资的沟通，在与金融机构沟通时均被要求土地开发项目融资需以土地作抵押。现根据我公司了解的情况提出以下意见及融资方案请示市政府，望市政府予以审批核准。 一、请示市政府可以以土地为此项融资提供抵押担保。 （一）市政府以土地为本项目融资提供抵押担保符合双方《合作协议书》“协助乙方在符合国家金融政策的前提下，以规范方式进行融资”约定，便于与金融机构对接使融资工作顺利进行，确保项目建设的快速持续推进。
（二）土地抵押的风险属于政府可控范围之内。抵押的风险在于我公司能否如期归还贷款。而控制该风险在于贷款资金是否用于本项目前期土地开发以及贷款人即我公司归还贷款的资金来源是否有保障。本项目贷款资金将全部进入专用账户，实行市政府相关机构与我公司双方共管，市政府相关机构完全能够管理贷款资金用于项目投入。我公司进行项目开发建设，市政府相关机构将依据开发进度、土地交易情况适时拨付我公司前期综合成本投入和分成等资金，该资金总额将大于贷款总额，我公司归还贷款资金来源有保障，且该资金亦在市政府相关机构的监管之下。因此，市政府以土地为项目融资进行抵押没有风险。 （三）土地抵押贷款没有增加项目前期投资成本。根据我们双方《合作协议书》约定，前期投入综合成本包含财务费用即包含融资成本、其他资金成本和其他财务费用。 二、关于融资方案的请示。 （一）、可以以我公司为贷款主体，市政府相关机构或者市政府土地收储中心用本项目土地为我公司贷款提供抵押担保（方案一）。 （二）、可以由市政府指定土地收储中心以土地收储中心名义贷款，将所贷款项打入专用账户作为项目融资使用（方案二）。 （三）、可以由市政府指定土地收储中心与我公司合作开发本项目，签订《合作协议书》的补充协议，乙方为我公司，土地收储中心为丙方，明确土地收储中心负责融资和抵押贷款管理事宜，我公司负责开发建设实施（方案三）。
实用文案 目录 一、公司介绍 (1) 二、项目分析 (4) 三、市场分析 (10) 四、管理团队 (16) 五、财务计划 (17) 六、融资方案设计 (17)
一、公司介绍 公司简介 大连市某房地产有限公司是经大连市工商行政管理局批准成立的一家合法有限责任公司。 成立时间：1998年12月30日 注册资金：2000万元（人民币） 企业法人：*** 注册地址：建设路 公司经营范围：房地产开发、商品房销售、房屋租赁 大连市某房地产有限公司管理架构设置科学合理，独具特色。公司设董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。总经理由陈清江担任，由董事会决定公司的一切重大事宜。公司设置五个职能部门，分别为： 1.综合部：负责行政、人事和后勤服务 2.财务部：负责财务核算和融资、楼宇按揭 3.开发部：负责房地产开发前期工作和办理有关法律手续 4.工程部：负责工程设计、勘探、施工等方面的技术把关，包括各种管线的申报，协调工程的生产进度 5.营销部：负责产品广告宣传和销售、市场推广和办理产权证
件 公司各部门的主要职能是围绕房地产开发、设计、销售、物业管理等设置，目标是为建立一个配套设施完善、环境幽雅怡人、建筑风格独特、具备良好社区文化的大型多功能高尚生活区。 公司注重功能综合的管理方式，对项目进行前期市场策划、市场定位、设计、施工、销售、物业管理实行一条龙的管理，使设计、施工等各职能部门的人员直接面对市场、面对顾客的需求，更好地建设出符合顾客需要的楼盘。有效地降低开发成本，使公司可以将中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力。 公司以人为本、尊重科学、尊重人才，采取以岗定人、以岗定责，择优选用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司员工共120人，其中大学学历以上109人，中高级职称63人，初级职称23人，共占员工总数的90.8%，职员年龄普遍年轻化，聚集了一批房地产开发建设各方面的人才。 公司已建立起一套完善的标准化管理体制，使公司各部门的责任、每一位员工的工作岗位责任、工作要求、任职要求、任职条件、办事程序和考核标准有章可循，各部门遵章守法，上行下效，公司整体动作协调，有较高的工作效率。 公司宗旨：为社会提供环境优美、生活舒适、价格适宜的房地产商品，并从开发中获得合法利润，发展各方经济。在近年的发展探索中，公司一贯秉承“建一个小区，创一批精品，上一个
融资租赁计算公式汇编 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】
计 算 公 式 汇 编 ▲ 宽限期末日合同成本计算公式 ▲ 租金计算公式 （一）含本息的各期租金 不等额，租金先付法，其计算公式是： 等额，租金先付法，其第1期租金计算公式是： 等额，租金后付法，其计算公式是： 不等额，租金先付法时从第2期起的各期租金以及租金后付法时的各期租计算公式是： 式中的本期次，指在还本付息各期中的排序。 （二） 只付息不还本的租金的计算公式 ▲ 资金占用额（积数）、应付利息及各类借款加权平均利率计算公式 资金占用额A （积数）＝借款额A × 计息期日历天数÷ 该年天数（365或366） 应付利息a ＝借款额A × 该笔借款年利率× 该笔借款在该统计期间计息天数÷ 360 各类借款的加权平均利率＝该类借款合计应付利息÷ 该类借款资金占用额÷ 该年天数× 360 ▲ 折现系数计算公式 ▲ 项目综合利率计算公式 ▲ 折现值计算公式 ▲ 各期资金占用额计算公式 等额付租时 式中，C 是成本，R 是各期等额租金，I 是期利率，x 是期次，Cx 是第x 期占用资金。 等额还本时 式中，N 是还本付息期数。 ▲ 在只收租金或只考虑租金收入时的相关指标的定义或计算公式 租赁年利率是指该融资租赁项目的真实年利率 每期为3个月或6个月的租赁真实年利率＝租赁年利率×365÷360 每期为12个月的租赁真实年利率＝（租赁年利率×365÷360）+｛〔 (租赁年利率×365 ÷360)＾2〕÷4｝ 每期为3个月或6个月的租赁真实期利率＝租赁真实年利率÷（12÷每期月数） 每期为12个月的租赁真实期利率＝每期为12个月的租赁真实年利率 期末支付时等额付租各期租金＝租赁融资额×｛(1＋租赁真实期利率)＾期数｝×租赁 真实期利率÷〔｛(1＋租赁真实期利率)＾期136036513603653603651-??? ? ???+???? ???????? ???+?=成本摊付次数成本摊付次数每年支付次数合同年利率每年支付次数合同年利率每年支付次数合同年利率同成本起租日或宽限期末日合各期租金
融资部门工作总结 篇一：融资部XX年工作总结 融资部工作总结 XX年是公司各项业务大发展的一年，在公司领导的正 确带领下融资部取得了一定的成绩，现将一年来主要工作总 结如下： 一、一年来的主要工作 1、内部调整 根据整个公司机构划分的要求，公司对融资部的人员进行了更新，补充了新的工作人员。 2、对以前年度相关融资渠道的梳理 在去年广泛接触的基础上，对去年与我公司有过接触的金融机构进行梳理，一方面根据公司下达的融资任务，积极推进融资进程，各个项目从额度落实到项目放款全面落实，避免了以往推进乏力的情况出现；另一方面，有针对性对相关金融机构建立金融数据档案，了解相关金融机构的授信政策支持力度，为今后有的放矢的开展融资工作打下了基础。 3、积极发展新的融资伙伴 在原有接触的基础上，广交朋友，主动走访金融机构，同中诚信托等金融机构建立起了授信关系，有力保证了
融资结构的合理性。 4、认真搜集资料，积极尝试投资运作 根据公司发展的远期目标，有针对性的对收集上市、债 券发行、资本运作等相关文件，在分析整理的基础上，一方 面为公司领导决策提供资料，另一方面也为公司长期目标的开展打下了基础；并对公司有促进作用的投资项目，按照公司领导及管委会的要求主动出击，向公司领导献计献策，相互配合做好投资项目的相关工作,提供投资运作的方向。 5、进一步密切与管委会各局办的关系和合作 认真执行公司领导一贯的指示要求，密切与管委会各局办的关系。在融资问题上，主动与相关局办加强互动请求支援，同时提高配合度；对管委会各局要求配合的地方认真合作，积极配合财政、金融办、经发局做好融资、申请政府贴息、申请政府补贴工作。 6、加强公司内部团结 服从大局，主动参与，对公司内部各部门相关要求认真配合，对工作需要也主动寻求帮助；对公司团体活动积极参与，不以工作及自身因素进行推托，努力参与营造公司团结向上的环境。 二、相关任务的完成情况 1、建设中心融资情况为：今年以来开发建设中心累计
房地产融资 从广义概念上讲，房地产融资是指在房地产开发，流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资，融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集，运用和清算。 从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。 房地产广告用图 找到有钱的企业、机构、个人，已经成了当前许多房地产企业老总每天最重要的工作，许多房地产企业也都开始设立专门的融资机构或部门，也会招聘一些“具有成功融资经验”“成熟融资渠道”的融资经理或融资主管一类的高级经理人员。这些老总或融资人员大多数时间都是在与“有钱的企业、机构或个人”谈项目、谈融资、订合同。而这些有钱的企业、机构或个人被他们共同抵制成为“银主”，一个极富戏谑性的称谓，一个在融资活动中永远不会存在的故事的主角，一个为融资中介（掮客）善用的工具和谋取钱物酒食的借口。 房地产企业融资的首要前提就是要能够根据企业自身和项目的情况去分析，融资方为何会钟情于项目？及对项目做出符合市场价值的评估；其次也是最重要的一点，如何在融资过程中使融资方的资金安全得到保证？即对融资资金的进入和退出的交易结构设计，要充分考虑融资方对资金安全的绝对要求。 实际上，我国房地产行业的融资活动中，成功的融资案例是极其少见的，比如，上市融资则使绝大多数房地产企业所不具备的和无法等待的。目前，比较适合于我国房地产企业的融资方式是股权融资、收购融资、财务融资等三种方式（具体概念的相关描述参见《房地产项目融资操作实务研究》一文）。 相关政策编辑 房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。在我国现有市场经济条件下，房地产融资可以采用银行、信托、上市、基金等多种方式。但各种融资方式均有一定局限性，这也催生了一个新产业的繁荣—融资服务。 (一)银行贷款 一直以来，银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。数据显示，2003年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占 38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。 (二)房地产信托 信托因其制度优势，宽广的创新空间以及巨大的灵活性已成为房地产融资的新热点。信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等相关业务，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。 但是，房地产融资的迅猛势头以及由此产生的风险，已受到有关部门重视。银监会已经开始限制信托对房地产贷款的支持。另外，信托资金的规模，尤其是集合式信托的规模因为受到信托法的限制，有最多200份的限额。进入房地产行业的信托资金将受到一定影响。 (三)国内ipo (四)境外ipo (五)借壳上市 (六)上市公司资产置换 (七)房地产投资基金等 综合比较：由于房地产融资的资本密集性，有能力利用直接融资的企业寥寥无几，房地产开发资金直接融资占较小比例。 我国房地产开发资金来源渠道可以分为内部融资和外部融资
房地产项目融资方案（一） （一）融资组织形式选择 研究融资方案，首先应该明确融资主体，由融资主体进行融资活动，并承担融资责任和风险。项目融资主体的组织形式主要有：既有项目法人融资和新设项目法人融资。 （二）资金来源选择 在估算出房地产投资项目所需要的资金数量后，根据资金的可行性、供应的充足性、融资成本的高低，在上述房地产项目融资的可能资金来源中，选定项目融资的资金来源。 （三）资本金筹措 资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是35%.对房地产置业投资，资本金比例通常为购置物业时所须支付的首付款比例。 （四）债务资金筹措 债务资金是项目投资中除资本金外，需要从金融市场中借入的资金。债务资金筹措的主要渠道有信贷融资和债券融资。 1.信贷融资 任何房地产开发商要想求得发展，就离不开银行及其他金融机构的支持。 2.债券融资 企业债券泛指各种所有制形式企业，为了特定的目的所发行的债务凭证。 （五）预售或预租 由于房地产开发项目可以通过预售和预租在开发过程中获得收入，而这部分收入又可以用作后续开发过程所需要的投资，所以大大减轻了房地产开发商为开发项目进行权益融资和债务融资的压力。 （六）融资方案分析 在初步确定项目的资金筹措方式和资金来源后，接下来的工作就是进行融资方案分析，比较并挑选资金来源可靠、资金结构合理、融资成本低、融资风险小的方案。 1.资金来源可靠性分析 主要是分析项目所需总投资和分年所需投资能否得到足够的、持续的资金供应，即资本金和债务资金供应是否落实可靠。 2.融资结构分析 主要分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例，并分析其实现条件。 3.融资成本分析 融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用。融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一。 4.融资风险分析 融资方案的实施经常受到各种风险的影响。 房地产项目融资方案（二） 一、房地产项目融资操作流程如下： 准备融资资料、融资计划书——根据情况寻找相应的资金渠道——递交资料申请——机构受理调查——项目评估——双方面谈核实、协商方案——补充资料——核查审批——办理手续（签署合同、办理抵押）——资金接收——按时归还本息——还清解押 二、房地产项目融资方式及所需资料清单，方式多种，大致有： 1、房地产开发类贷款—— 是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。
房地产融资几种常见方式信托、私募基金、短拆、过桥、土地抵 押、在建工程抵押 一、房地产融资之土地抵押贷款Q&A Q:什么是土地抵押贷款？ A：指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。 Q：什么叫做土地抵押？ A：亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。 Q：办理土地抵押长期贷款流程？ A： 1.首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值. 2.咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根据第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数. 3.根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在CAD规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域. 4.带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘,出抵押测绘图. 5.根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告 6.与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件(营业执照等)到国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向贷款机构提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会(或董事会决议)等资料. 7.填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求提供所需的相关资料后,等待放贷即可.至此整个抵押贷款程序基本操作完毕. Q：办理土地抵押短期贷款操作流程？ A：1、项目方提供用于初审的下列前端资料(有效、清晰的彩色扫描文件)： A、贷款申请书，写明项目概况、贷款金额及期限，用款计划，还款来源，还款计划； B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书； C、抵押物所有权证明（国有土地使用权证、房产证等）， D、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料；
地方政府融资平台及P P P最新政策法规汇编（第二版） 说明：1、汇编文件截止于2015年3月31日；2、编者力求但无法保证汇编文件的准确性和完整性，疏忽错漏在所难免，因此本汇编仅供参考，请读者甄别使用；3、本汇编欢迎转发，请保留作者署名并注明来源，谢谢！ 第一部分地方政府融资平台政策法规 （一）国务院发布 1、国务院《关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》（国发〔2010〕19号） 2、国务院办公厅《关于加强影子银行监管有关问题的通知》（国办发〔2013〕107号）（二）部委联合行文 3、财政部、国家发展改革委、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于贯彻国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知相关事项的通知》（财预〔2010〕412号） 4、国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于加强土地储备与融资管理的通知》（国土资发〔2012〕162号） 5、财政部、国家发展改革委、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》（财预〔2012〕463号） 6、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、中国证券业监督管理委员会、中国保险业监督管理委员会、国家外汇管理局《关于规范金融机构同业业务的通知》（银发〔2014〕127号） 7、财政部、国家发展改革委、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于开展地方政府存量债务清理甄别初步结果核查工作的通知》（财预〔2015〕24号）
（三）发改委发布 8、国家发展改革委《关于进一步改进和加强企业债券管理工作的通知》（发改财金〔2004〕1134号） 9、国家发展改革委《关于推进企业债券市场发展、简化发行核准程序有关事项的通知》（发改财金〔2008〕7号） 10、国家发展改革委办公厅《关于进一步规范地方政府投融资平台公司发行债券行为有关问题的通知》（发改办财金〔2010〕2881号） 11、国家发展改革委办公厅《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》（发改办财金〔2011〕1388号） 12、国家发展改革委办公厅《关于进一步加强企业债券存续期监管工作有关问题的通知》（发改办财金〔2011〕1765号） 13、国家发展改革委办公厅《关于加强企业发债过程中信用建设的通知》（发改办财金〔2012〕2804号） 14、国家发展改革委办公厅《关于进一步强化企业债券风险防范管理有关问题的通知》（发改办财金〔2012〕3451号） 15、国家发展改革委办公厅《关于开展保障房项目企业债券募集资金使用情况检查的通知》（发改办财金〔2013〕742号） 16、国家发展改革委办公厅《关于进一步改进企业债券发行审核工作的通知》（发改办财金〔2013〕957号） 17、国家发展改革委办公厅《关于企业债券发行申请部分企业进行专项核查工作的通知》（发改办财金〔2013〕1177号） 18、国家发展改革委关于《加强小微企业融资服务支持小微企业发展的指导意见》（发改财金〔2013〕1410号）
投融资部工作总结 篇一：融资部XX年工作总结 融资部工作总结 XX年是公司各项业务大发展的一年，在公司领导的正 确带领下融资部取得了一定的成绩，现将一年来主要工作总 结如下： 一、一年来的主要工作 1、内部调整 根据整个公司机构划分的要求，公司对融资部的人员进行了更新，补充了新的工作人员。 2、对以前年度相关融资渠道的梳理 在去年广泛接触的基础上，对去年与我公司有过接触的金融机构进行梳理，一方面根据公司下达的融资任务，积极推进融资进程，各个项目从额度落实到项目放款全面落实，避免了以往推进乏力的情况出现；另一方面，有针对性对相关金融机构建立金融数据档案，了解相关金融机构的授信政策支持力度，为今后有的放矢的开展融资工作打下了基础。 3、积极发展新的融资伙伴 在原有接触的基础上，广交朋友，主动走访金融机构，同中诚信托等金融机构建立起了授信关系，有力保证了
融资结构的合理性。 4、认真搜集资料，积极尝试投资运作 根据公司发展的远期目标，有针对性的对收集上市、债 券发行、资本运作等相关文件，在分析整理的基础上，一方 面为公司领导决策提供资料，另一方面也为公司长期目标的开展打下了基础；并对公司有促进作用的投资项目，按照公司领导及管委会的要求主动出击，向公司领导献计献策，相互配合做好投资项目的相关工作,提供投资运作的方向。 5、进一步密切与管委会各局办的关系和合作 认真执行公司领导一贯的指示要求，密切与管委会各局办的关系。在融资问题上，主动与相关局办加强互动请求支援，同时提高配合度；对管委会各局要求配合的地方认真合作，积极配合财政、金融办、经发局做好融资、申请政府贴息、申请政府补贴工作。 6、加强公司内部团结 服从大局，主动参与，对公司内部各部门相关要求认真配合，对工作需要也主动寻求帮助；对公司团体活动积极参与，不以工作及自身因素进行推托，努力参与营造公司团结向上的环境。 二、相关任务的完成情况 1、建设中心融资情况为：今年以来开发建设中心累计
地产公司融资有哪些具体内容 一、房地产私募基金。二、融资性售后回租房地产的融资性售后回租。三、境外融资境外融资包括房地产企业海外上市、海外发债，以及与外资基金合作等。 按照我国的企业形式来划分企业融资，则有民营企业融资、国有企业融资等，房地产公司融资也属于企业融资的一种，那么房地产公司融资具体是什么含义？房地产公司融资的相关政策 有哪些呢？下面就跟随的小编来一起了解一下。 一、房地产公司融资具体是什么含义？ 从广义概念上讲，房地产融资是指在房地产开发，流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资，融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集，运用和清算。 从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。 房地产项目融资的目的、种类、途径多种多样，但是，简单、直接、明了的描述就是两个字：找钱。找钱、找到有钱的企业、
机构、个人，已经成了当前许多房地产企业老总每天最重要的工作，许多房地产企业也都开始设立专门的融资机构或部门，也会招聘一些“具有成功融资经验”“成熟融资渠道”的融资经理或融资主管一类的高级经理人员。这些老总或融资人员大多数时间都是在与“有钱的企业、机构或个人”谈项目、谈融资、订合同。而这些有钱的企业、机构或个人被他们共同抵制成为“银主”，一个极富戏谑性的称谓，一个在融资活动中永远不会存在的故事的主角，一个为融资中介（掮客）善用的工具和谋取钱物酒食的借口。 房地产企业融资的首要前提就是要能够根据企业自身和项 目的情况去分析，融资方为何会钟情于项目？及对项目做出符合市场价值的评估；其次也是最重要的一点，如何在融资过程中使融资方的资金安全得到保证？即对融资资金的进入和退出的交 易结构设计，要充分考虑融资方对资金安全的绝对要求。 实际上，我国房地产行业的融资活动中，成功的融资案例是极其少见的，比如，上市融资则使绝大多数房地产企业所不具备的和无法等待的。目前，比较适合于我国房地产企业的融资方式是股权融资、收购融资、财务融资等三种方式（具体概念的相关描述参见《房地产项目融资操作实务研究》一文）。 二、房地产公司融资的相关政策有哪些呢？ 房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。在我国现有市场经济条件下，房地产
湖北恩施莲花城项目 融 资 方 案 恩施莲花城生态旅游开发有限公司二〇二〇年四月二十二日
目录 一、项目名称........................................... 错误!未定义书签。 二、项目主体........................................... 错误!未定义书签。 三、投资规模、期限及还款进度........................... 错误!未定义书签。 四、项目基本情况....................................... 错误!未定义书签。 五、项目投资估算....................................... 错误!未定义书签。 六、项目销售收入及税费................................. 错误!未定义书签。 七、项目财务分析....................................... 错误!未定义书签。
一、项目名称 “恩施莲花城”建设项目 二、项目主体 恩施莲花城生态旅游开发有限公司 三、投资规模、期限及还款进度 本项目拟分三期投资： 一期投资总额为10000万元，资金来源为业主自筹9000万元，拟从银行贷款1000万元，项目土地抵押贷款，贷款期限为3年，自2014年5月至2017年5月，年利率暂按%确定，预计贷款资金一次性到账，利息按季度支付，2017年5月本利还清。 由于自有资金准备不足，拟用项目股权质押，融资2000万元，使用期限为3年，自2014年5月至2017年5月，年利率预计为15%。 四、项目基本情况 恩施市是恩施土家族苗族自治州的州政府所在地，全州政治、经济、文化中心和交通枢纽，湖北省九大历史文化名城之一，享有“世界硒都”、“仙居恩施”的美誉，是中国优秀旅游城市，国家园林城市，现正倾力打造全国休闲养生第一市。恩施市莲花城项目位于湖北恩施市三岔乡莲花池，项目规划用地175000平米，建筑面积65000平米。项目包括独栋别墅、退台别墅、联排别墅、洋墅、商业广场等。项目规划用地性质为商业金融及居住用地，容积率≤。
编号：融资服务合同汇编七篇 甲方： 乙方： 签订日期：年月日 X X公司
融资服务合同汇编七篇 在人们越来越相信法律的社会中，合同起到的作用越来越大，在达成意见一致时，制定合同可以享有一定的自由。那么合同书的格式，你掌握了吗？以下是收集整理的融资服务合同7篇，希望对大家有所帮助。融资服务合同篇1 甲方：_________ 法定代表人：___ 乙方：_________ 法定代表人：___ 甲乙双方本着诚实信用、互利互惠、公平自愿的原则，经友好协商，现签署本建立长期友好合作关系协议书，以资双方共同遵守。 第一条合作领域 1.1 共同合作出任拟到海外上市的公司的投融资、财务、上市和资本运作顾问。凡是乙方在境内外承揽到的拟进行股份制改造、到海外上市的企业或其它资本运作项目，在同等条件下，优先与甲方合作，共同担任该等企业或项目的投融资、财务、上市和资本运作顾问，为企业提供包括股份制改造、资金融通、资产重组、上市策划、创业投资、协助股票承销等业务在内的一条龙服务。 1.2 共同开拓境内外资本市场的其它业务。乙方同意为甲方提供与国内各级政府部门、大型券商、中介机构、优秀民营企业接触和合作的机会，甲方同意为乙方提供与境外大型券商、外商投资机构、中介机构接触和合作的机会，共同开拓境内外资本市场，接受外资的委
托投资国内的证券市场或接受国内资金的委托投资海外的证券市场;组织境内外资本参与国内优秀企业或项目的资产重组、收购兼并或风险投资等等。 1.3 在内地或海外共同举办项目融资交流会。 第二条乙方责任 2.1 向甲方推介中国境内的拟海外上市项目，对项目进行筛选并就选中的项目及时、完整、准确地向甲方提供项目推介数据。 2.2 与境内拟海外上市的有关公司进行接洽与前期谈判。 2.3 安排甲方及其相关其它合作机构与拟上市公司进行正式谈判。 2.4 向甲方提供国内相关的公关服务或咨询。 第三条甲方责任 3.1 甲方承诺，与乙方在中国境内建立战略合作关系，并提供乙方为开展相关业务所需的文件。 3.2 甲方向乙方推荐的项目进行协助，制定计划，安排承销商及其它专业团体，跟进法律相关文件。 3.3 甲方承诺及时为乙方提供海外资本市场的相关信息，以及甲方希望乙方提供的材料所遵循的文件格式。 3.4 派出人员协助乙方开展相关财务顾问工作。 第四条收益分配比例 4.1 对于甲方接受的乙方推介之项目，乙方向项目方收取的财务顾问费用，甲方不参与分配;双方收益分配仅限对于甲方从乙方推介
公司融资部工作总结 ⅩⅩ年是公司各项业务大发展的一年，在公司领导的正确带领下融资部取得了一定的成绩，现将一年来主要工作总结如下： 一、一年来的主要工作 1、内部调整 根据整个公司机构划分的要求，公司对融资部的人员进行了更新，补充了新的工作人员。 2、对以前年度相关融资渠道的梳理 在去年广泛接触的基础上，对去年与我公司有过接触的金融机构进行梳理，一方面根据公司下达的融资任务，积极推进融资进程，各个项目从额度落实到项目放款全面落实，避免了以往推进乏力的情况出现；另一方面，有针对性对相关金融机构建立金融数据档案，了解相关金融机构的授信政策支持力度，为今后有的放矢的开展融资工作打下了基础。 3、积极发展新的融资伙伴 在原有接触的基础上，广交朋友，主动走访金融机构，同中诚信托等金融机构建立起了授信关系，有力保证了融资结构的合理性。 4、认真搜集资料，积极尝试投资运作 根据公司发展的远期目标，有针对性的对收集上市、债
券发行、资本运作等相关文件，在分析整理的基础上，一方面为公司领导决策提供资料，另一方面也为公司长期目标的开展打下了基础；并对公司有促进作用的投资项目，按照公司领导及管委会的要求主动出击，向公司领导献计献策，相互配合做好投资项目的相关工作,提供投资运作的方向。 5、 6、进一步密切与管委会各局办的关系和合作 认真执行公司领导一贯的指示要求，密切与管委会各局办的关系。在融资问题上，主动与相关局办加强互动请求支援，同时提高配合度；对管委会各局要求配合的地方认真合作，积极配合财政、金融办、经发局做好融资、申请政府贴息、申请政府补贴工作。 7、 8、加强公司内部团结 服从大局，主动参与，对公司内部各部门相关要求认真配合，对工作需要也主动寻求帮助；对公司团体活动积极参与，不以工作及自身因素进行推托，努力参与营造公司团结向上的环境。 二、相关任务的完成情况 1、建设中心融资情况为：今年以来开发建设中心累
房地产开发项目资金使用计划及融资方案的选择1 投资费用的组成及计算 1.1 开发成本 1.1.1 土地使用权出让金 1.1.2 土地征用及拆迁安置补偿费(生地) 1.1.3 前期工程费 1.1.4 建安工程费 1.1.5 基础设施费 1.1.6 公共配套设施费 1.1.7 不可预见费 1.1.8 开发期间税费 1.1.9 其他费用 1.2 开发费用 1.2.1 管理费用1.2.2 销售费用1.2.3 财务费用 2 投资资金使用计划的编制 2.1 编制投资资金使用计划的依据 2.2 资金使用计划表的形式 2.3 资金使用计划编制方法 3 融资基本理论 3.1 资金投入方式与来源 3.2 项目的融资组织形式 3.2.1 既有项目法人融资3.2.2 新设项目法人融资 3.3 资本金筹集
(1)公司融资方式下的项目资本金 (2)项目融资方式下的项目资本金 3.4 负债融资 对于房地产项目来说，主要是商业银行贷款和国内非银行金融机构贷款。 (1)商业银行贷款 u按贷款的期限划分v按贷款的用途划分w按贷款有无担保品划分 (2)非银行房地产金融机构 3.5 信用保证措施 3.6 抵(质)押贷款与抵(质)押物 (1)抵押贷款(2)质押贷款 3.7 筹资决策 4 房地产开发项目融资实务 4.1 短期资金筹措 (1)商业信用(2)商业票据,,本票与汇票(3)短期贷款 4.2 中长期资金筹措 (1)开发企业自有资金(2)银行抵押贷款(3)信托贷款(4)以契约式合资结构方式 合作开发(5)预售回款与定金(6)让承建商带资承包(7)增资扩股(8)股东借款(9) 股票(上市股份制开发企业)(10)发行公司债券(11)银团贷款 4.3 开发各阶段融资方案 4.3.1 土地竞投与购地 (1)资金投入量(2)资金来源 4.3.2 规划设计与场地准备 (1)资金需求(2)资金来源 4.3.3 ?0以下工程