投资发展部
房地产经纪公司发展计划书 发表于：2009-06-28 浏览：1989 回复：0 分享到：新浪微博QQ空间开心网网易微博一个人能力再强,不一定能够支撑一个真正的团队,一个人的金钱再多,不一定能够开创一家强大的企业,一家企业的优秀,代表不了一个行业的兴旺,做为一名房地产经纪行业的从业者,我深深的感受到,这个让我为之不顾一切的职业若想像律师、医生职业一样受到人民的认可，不是不可能，而是时间未到，今天的一切只是因为她的初始时期没有走好，但这份职业绝不可能永远是这个样子，总有一天，其一定会展现出其本应具备的作用。 经过长达近一年的总结、反思及各式各样的实践，再实践，演练、再演练，我们真正领悟到了我们应该如何做才是眼前最佳的出路，同时我们也清楚的认识到，我们所领悟到的一切单凭自己的努力是不会为这个行业常来多大健康的推动的，但如果有一大批像我们一样的人，一样的想疯子一样的疯子，大家认定统一的追求，统一的目标，我们只为此而生，我们只为此而存，我们携手并肩，一但我们走出阴霾，明媚的阳光必将首先照耀在我们的身上，这才是一个人生存于世间最大的价值体现。 借着博客的平台，疯子做出了可能让部分人不能理解的举措，将自已长期总结汇总而来的一切经营之道在此向广大有所需要的同仁们展现于此，如果您有所认同，希望我们能够共同借鉴，如果您有不同见解，本人诚盼良言相告，一切只为有限的价值得到无限的扩展。更盼能够与有识之士共同分享创造的快乐。 房地产经纪公司发展计划书 第一章摘要 一、公司概述 公司名称：丁丁置家（北京）房地产经纪有限责任公司 下设机构：当当俱乐部 公司主经营范围：从事房地产经纪业务，展览、展示，装修、设计咨询 公司设立前期准备期： 6个月 投资成本回收期： 2年 投资利润回报期：长期 丁丁置家属于房地产销售行业，在行业初期生成阶段向全面发展阶段过渡时期顺势成立，在拥有高强生命力创业团队的同时，以确保“客户利益最大化，员工利益最大化”为主要经营理念，创新并实践出以多渠道服务为主导的房地产销售与获利运营管理模式。且已在原始积累发展过程中获得了物质积累与经验积累双丰收。 公司成立的核心经营内容以高标准、高品质服务为主要经营切入点，全方位研究高质量服务的展
房地产公司项目部工作总结 一、工作情况 （一）年初，一场突如其来的凝冻灾害袭击了华夏大地，xx电站也出现大范围雨雪冰冻天气，对担负着xx电站引水发电系统尾水工程的九局项目部生活造成了严重影响。不仅断水断电，而且各种物质出现严重短缺。面对如此严峻的局面，在项目部领导班子的大力支持下，工会组织充分发挥其职能，在广大职工队伍和民工队伍中宣传公司的自救方针政策，号召全体职工以主人翁精神积极投入“抗凝冻、保生产”的战斗中去。项目经理、副经理、党委书记以及工会主席模范带头，动用装载机、铁铲、锄头等工具，出动100多人次对场内2＃公路、大桥、油库至变电站路段进行全面的除冰保电行动，经过从早上8点到中午12点近5个小时的奋战，场内的交通全部恢复，确保了生产生活的正常运行。同时，由项目部党委喻书记、副经理、工会张主席组成的慰问小组，对项目部5个分包商队伍进行了慰问，给他们送去了猪肉、油、大米、蔬菜等物品。并督促分包商及时将民工工资发放到每个民工手中。对各施工房、民工住房进行了安全大检查，向民工现场讲解了如何预防取暖用木炭、蜂窝煤气中毒的知识。要求他们做好施工物资、设备及其个人财物防盗工作。经过以上的努力，使民工情绪得到极大稳定。
（二）汶川大地震期间，xx项目部在第一时间响应公司的号召积极向灾区捐物捐款。在项目部领导班子的高度重视和党委的大力推动支持下，项目部工会在分局工会的指导下积极开展工作，组织筹划了一次主题为“情系XX－我为灾区献爱心”的文艺演出活动进行筹款，加上项目部全体职工的捐款以及党员交纳的特殊党费，共筹得资金XX0余元，棉被10余床，衣物3箱。为了保证这批资金物品能及时送往灾区，项目部采用专人负责的方式，通过各种方式快速地把爱心送到灾区人民心中。 （三）进入炎热的夏季，在上级部门的统一部署安排下，项目部给全体45名职工共发放了清凉饮料费27000元，此外还有1000元的水果和XX元的高温降暑药品，也购买了大量用来灭鼠灭蚊蝇灭蟑螂的工具和药品。使项目部的办公环境、居住环境得到极大改善。同时组织职工近40余人分2批到XXXX县景区和铜仁梵净山景区修养。户外登山等系列活动的设计和安排，使休养的职工放松了身心，增强了彼此间的沟通与交流，并感受到职工之家的温暖，有效地维护了职工的利益。为保障民工身体健康，项目部还购买了1500元的高温降暑药品带到施工一线和外协分包队伍营地分发给民工，为工程按期按质完成提供了人力保障。 （四）大力开展了“安康杯”竞赛活动。切实把安全生产工作作为各项工作的第一要务，深入贯彻了“安全第一、
XX临河风景项目部 岗位职责 岗位职责目录 1、项目部组织机构框图 2、项目部经理岗位职责 3、项目工程部经理岗位职责 4、项目总工程师岗位职责 5、组团项目经理岗位职责 6、土建专职工程师岗位职责 7、水暖专职工程师岗位职责 8、电气专职工程师岗位职责 9、总工办主任岗位职责 10、建筑专职工程师岗位职责 11、安全、文明施工总监岗位职责 12、前期办公室主任岗位职责 13、前期专职工程师岗位职责 14、车辆管理员（前期办公室主任兼）岗位职责 15、驾驶员岗位职责
16、专职保安班长、保安员及门岗岗位职责
临河风景项目部组织机构框图 图例：表示指令关系说明：项目部共计人数35人
临河风景项目部经理岗位职责 直接上级：地产总经理 直接下级：项目工程部经理 1．项目部经理是公司派驻临河风景项目部的负责人，隶属于地产公司，直接对地产公司负责。 2．负责项目部组织机构的设置、人员配备、干部任免、资源配置。 3．负责组织编制项目部的各项规章制度，批准和发布各项规章制度。4．教育全体员工遵守、执行国家法律、法规、工程建设规范、标准并检查执行情况。 5．负责制定工程管理目标，包括质量目标，进度控制目标，安全生产控制目标，投资控制目标等。 6．协调与项目部有关的各单位之间的关系，协调处理合同实施执行过程中的纠纷和索赔等事宜。 7．按照国家有关法律、法规及合同的约定，代表公司在项目工程施工阶段对质量、进度、安全、文明施工、投资控制等方面行使管理权，并对其负责。8．签发对外文件和报上级的各种报表和文件。 9．负责对工程部经理、总工程师、总工办主任、前期办公室主任及组团项目经理的考核。 10．负责组织编制该项目的工程总结。 11．负责对该项目保修阶段的管理工作。
课程一、《房地产发展战略与规划》培训大纲 （１天－２天）讲师：范宁 课程培训具体内容大纲： 第一章、战略管理概述： 战略理论发展概述、战略及其体系、战略管理的概念和基本程序。 第一章、战略管理战略环境分析 外部战略环境分析：外部战略环境的内容和分析技术、一般战略环境分析、产业战略环境分析、企业战略环境分析、外部战略环境评价技术。 ★内部战略环境分析：企业内部战略环境的内容和分析方法、资源和能力分析、管理分析、利益相关者分析、内部战略环境评价。 ★公司战略：公司愿景和目标、产业范围组合、产业发展方向组合、产业时间组合。 ★业务单元战略：业务单元整体战略、业务单元基本竞争战略、不同产业阶段的竞争战略、不同地位的竞争战略、核心竞争力营造。 ★职能战略：职能战略概述、企业文化战略、营销战略、品牌战略、产品战略、技术发展战略、物流战略、人力资源战略、财务战略、成本战略。 ★战略投资项目：战略投资项目的概念和发展周期、战略投资机会研究、战略投资项目建议书、战略投资项目可行性研究、战略投资项目决策。 ★战略实施方案：战略实施的基本思路、战略导向管理整合、战略导向人力资源整合、战略导向投资项目、战略预算。 第三章战略管理概述 第一节战略理论发展概述 一、结构学派 二、能力学派 三、资源学派 第二节战略的概念与体系 一、战略 二、战略体系 第三节战略管理的概念和基本程序 一、战略管理的概念 二、战略管理的特点 三、战略管理的原则 四、战略管理基本程序 第四章房地产外部战略环境分析 第一节外部战略环境的内容和分析技术 一、外部战略环境的内容 二、外部战略环境的分析技术 第二节一般战略环境分析 一、一般战略环境的内容 二、宏观经济环境分析
房地产公司工程部经理职责和内容 一、工程部经理职责 1、负责工程部的日常管理工作。 2、配合开发部、销售部等部门进行项目前期运作,提出合理化建议。 3、负责组织工程的招投标工作。 (1对承包商、监理单位进行考察、评价。 (2组织编制招投标文件,选择投标单位或进行邀标。 (3组织投标单位进行现场踏勘和答疑。 (4组织评标和开标工作,向公司决策层提交招标工作报告。 (5参与合同谈判与合同的签定。 4、负责项目管理。 (1负责项目的人员管理。包括人员的调配、考核、奖惩等方面的管理。 (2项目的目标管理:对项目的整体目标进行明确下达,并将目标进行分解,做到责任到位,并对目标完成情况进行监督检查和调整。 (3对项目施工准备、施工进度、质量、现场管理、投资控制进行审核、监督 检查。 (4对施工过程中出现的重大问题进行决策和处理。 (5负责审核施工材料的选用和对材料供应商的评价。 (6负责组织工程中新材料、新工艺、新结构、新技术的技术论证、审核。
(7对《施工组织设计/方案》重大技术措施和经济方案的初步审查意见审核。 (8对工程中出现的不合格处理方案进行审批,并对结果进行确认。 (9组织竣工验收及移交。 (10监督检查工程和项目文件资料的管理。 (11负责各项目之间的资源调配,与工程管理相关各部门、单位进行沟通平衡。 5、负责工程监理的管理。 (1对监理单位提交的《项目监理规划》进行审核。 (2根据监理聘用合同对监理单位的工作进行监督检查和考核。 (3对监理单位提出的工程实施与工程管理过程中的重要问题给予及时解决。 协调其与相关单位之间的关系。 (4负责监理费用控制与结算。 6、负责与设计单位协调 (1参与设计单位的选择。 (2参与设计方案的选择工作。 (3组织工程技术人员进行图纸预审。 (4委托监理单位组织图纸会审,对会审中提出的共性问题和技术难题协调拟订解决办法。 (5协调设计单位与相关单位之间的关系。 (6对施工中各方提出的变更要求进行审查控制。
投资发展部管理制度 一、项目投资管理制度 第一章总则 第一条目的 为加强投资计划管理，强化投资项目的事前、事中、事后控制，提高投资质量，防范投资风险，提升投资效益，实现公司战略目标， 特制定本管理制度。 第二条使用范围 本制度适用于公司所有房地产开发项目的投资控制。 第三条投资管理的原则 对投资的管理应该坚持以下三个原则： 1、以事前控制为主，其他控制为辅。 2、预决算的控制应公正、合理、准确、精细。 3、投资控制贯穿于项目实施的全过程，各实施阶段的投资控制同等重要， 不可偏废。 第四条管理职责 1、负责编制投资计划，对投资项目进行评估与选择。 2、配合成本合约部进行投资估算、预算、竣工决算等编制工作。 3、配合财务部编制《项目投资建议书》等工作。 第二章投资的审批原则 第五条投资发展部提请的投资项目按照隶属关系，层级请示、批复。 第六条新项目的开发必须事先进行可行性研究，可行性研究的内容包括以下五个方面。 1、对公司发展的影响。 2、主要风险和应对措施。 3、考虑公司的资源包括人力、物力、财力、管理能力能否满足投资需要。 4、投资收益。 5、财务及税务论证。 第七条向公司提请新项目时，应积极充分准备好相关资料。
1、项目投资申请报告或建议书。 2、项目可行性研究报告。 3、有关合作单位的资信情况。 4、政府的相关政策及许可文件。 第八条在完成新项目的全部资料后，应组织有关部门对该项目进行初审，并形成初审意见。对初审予以否决的项目，在征得公司领导的同意后，可申 请复查一次。 第九条经初审认为基本可行的项目，在征求公司领导意见后，会同有关部门召开投资审议会。 第十条投资审议会的内容 1、查询项目基本情况，比较选择不同的投资方案。 2、对项目的疑点、隐患提出质疑。 3、提出项目的最终决策和建议等。 第十一条总经理及董事长根据投资审议会对项目所做出的决议签署审批意见。 第三章投资风险控制 第十二条负责市场调查和项目情况调查，进行项目定位，拟订最佳开发方案和销售策略。 第十三条参与评选设计规划方案，从中挑选最佳方案；根据总体规划方案，对方案进行评审；再由成本合约部进行投资估算，财务部进行项目经济 评价，最终形成《项目详细可行性研究报告》。 第十四条组织对《项目详细可行性研究报告》的评审工作，评审结果报总经理签署意见。 第十五条立项后，细致审核项目投资计划和筹资计划，报总经理及董事长批复后方可实施。 第四章项目的考核和验收 第十六条组织公司相关职能部门成立投资评价小组，定期在项目运作后开展评价工作。 第十七条项目竣工验收后，负责组织对项目投资效益进行研究分析。 第十八条本制度由投资发展部编制，解释权、修改权归投资发展部。 二、项目前期开发管理制度
***房地产开发有限公司 项目管理办法 项目管理办法的说明 1、项目部是公司针对某一项目下设的业务执行部门。 旨在对于项目的专属管理和协同操作，强调项目操作的一贯性 和专业性，保证项目在公司的控制和监督下，提高项目开发的 效率，实现项目的管理目标和经营效益。 2、本办法是在项目部门中实行的劳动纪律和各项规章 制度，目的在于控制和规范项目部门的系统化管理和业务操作。 3、本办法是依照公司的制度和操作规章而设立的，其 内容应该依照公司的各项制度。其中若有与公司规定相矛盾的 部分，应依照公司的规定执行。 4、本办法参考了其他房地产企业的行之有效的经验和 制度，并根据公司的实际情况而制定的。 5、本办法一经公司审核通过，应形成文件，严格执行。 今后在实际操作中出现某些条款不适应工作的开展、不利于公 司对项目部门工作的控制和监督等情况，应组织相关人员对本 办法进行修改和补充，增补和修改的部分应以文件形式通知公 司各部门，遵照执行。
项目部工作范围 1、项目部的工作范围只要是指项目部围绕公司项目开发意图实现的所有实质性业务工作，主要包括：项目前期筹划、项目设计审批、项目具体实施、项目完成总结和项目控制管理等。 2、项目前期筹划主要指项目选址、项目用地取得、市场调研、可行性分析、项目组织协调、项目建议等前期筹划性工作。 3、项目设计审批主要指项目方案设计、初步设计、施工图设计委托授予和协调完成、图纸会审、项目建设手续报批等经营性工作，以及相关的文物、勘察和项目开发的商务性工作。 4、项目具体实施主要指项目的招标签约、组织施工、周边环境协调、材料设备供应、现场施工管理、销售管理、宣传策划实施、财务协调等工作。 5、项目完成总结主要指项目竣工验收、办理交接、办理相关权属证明、项目资料整理和上交归档等工作。 6、项目控制管理主要是指项目运作各阶段目标控制、方法控制、质量控制、风险控制、计划控制和投资控制等工作。 7、项目部的工作范围还包括与公司管理性协调、与其他相关单位的业务协作等工作。 项目部组织架构和人员组成
浅析房地产企业投资管理及风险控制 作者简介：范慧敏（1983.07―）女，汉族，福建省大田县，本科，中级经济师，助教，现为厦门东海职业技术学院经济管理学院专任教师。 摘要：近几年来，随着中国经济的持续快速增长，使得房地产行业成为了我国市场经济的重要组成部分，而作为一种高附加值的综合性行业而言，这种经济的发展也必然决定了该经济有着高度的敏感性，同时房地产行业又是一种高风险，高效益的产业，存在着许多潜在的不确定性。而现在中国的房地产企业的投资存在着明显的盲目性以及一定的投机性，常常在投资的过程中，缺少必要的科学的管理，完善的决策和有效的监督，使得企业资产负债率高，资金使用分散，管理混乱的局面，严重影响到了企业的发展。 关键词：房地产企业；投资管理；问题；风险控制 一、引言 近几年来，随着中国经济的持续快速增长，使得房地产行业成为了我国市场经济的重要组成部分，而作为一种高附加值的综合性行业而言，这种经济的发展也必然决定了该经济有着高度的敏感性，同时房地产行业又是一种高风险，高效益的产业，也存在着许多潜在的不确定性。而正是因为这
些不确定性却又对房地产的开发起到了决定性的作用，投资是我国房地产企业发展的必要手段。 二、房地产投资开发项目的特点 （一）房地产开发项目投资巨大 房地产开发周期长、投资额大，使其前期可行性研究显得尤为重要。房地产的开发是需要大量的人力、物力和财力，其投入的金额也是相当巨大的，少则上千万，多则上亿或者更多。在房地产开发项目投入大量资金的特点也会关系到国家、行业和地区的经济利益，甚至对国计民生也有着重大的影响。这也进一步说明了房地产开发项目的投资管理上重要性。 （二）房地产开发项目投资差异明显 投资中难有两个完全相同的项目，每个项目的开发都有自身的特点，有着特有的用途、功能、规模和环境，在工程内容和实物形态上都有差异。例如，在同样的工程中和处在不同的地域上，人工、材料、机械消耗上都会有明显的差异。所以，房地产开发项目投资的差异是十分明显的。 （三）房地产开发项目投资需单独计算 每个房地产开发项目都各有自己的用途，所以在结构、面积、造型和装饰也不是相同的。即使是在用途相同的工程上，其技术的水平、建筑的规模等也有着显著的差异。这使得房地产开发项目在实物的形态上各有千秋，再加上不同地
天阳房地产公司项目 阳光水岸工程部各岗位职责 一、工程部部长岗位职责 工程部部长全面负责工程现场管理及对外协调工作,工程现场以宏观管理为主,对分管副总负责。 1、负责组织工程项目管理,在副总得领导下对项目进度、质量、投资、安全进行控制。 2、负责组织项目开工前得工程准备工作,协助办理有关手续。参与项目可行性研究,参与项目前期规划方案论证、单体初步设计、施工图设计会签;组织施工图会审及设计交底;负责组织工程得报建工作、组织有关人员办理开工证;根据项目工程施工组织总设计要求,配置部门内部资源,组织落实开工前现场得各方面条件,组织工程测量,场地平整,验线、勘探等工作。 3、参与总包、分包、监理单位、设备采购得招投标工作;组织初步筛选投标单位;协助对投标单位进行资质审查与招标文件、标底得审核;协助通过招投标程序确定投标单位。 4、制定项目总进度计划及分解计划,并组织实施。 5、对所有工程建设进度、质量、投资、安全负责, 指导项目得实施,监督检查项目完成得进度与工程质量;协调施工单位、监理单位、设计单位、规划单位得外部工作关系,审查施工组织方案;协调工程部与其她部门工作关系;协调有关部门解决施工现场得技术变更或技术疑难问题;负责对各项目提供服务与控制,对项目进行过程监督;负责组织对施工安全进行管理,对工程投资进行控制;组织相关部门验收工程项目,与物业公司进行交接,并
配合物业实施前期售后维修。 6、坚持依法管理,认真执行国家、市政府及有关上级部门颁布得基本建设得方针政策、法令、法规、制度,坚持按基本建设与施工程序办事;审查施工方现场管理人员得资质,要求乙方提供现场管理人员得职称证书,上岗证书及培训情况得证书。 7、配合有关部门协调解决在项目在建过程中发生得与社会各管理部门之间得问题。 8、按公司下达得工程建设计划组织实施项目管理,审批施工单位得进度报表,定期召开协调会,按月上报工程进度表。 9、监督施工单位得质量保证体系就是否建立健全、运行可靠,按月上报工程质量报告。 10、依据施工图纸及招标文件经公司审批后,办理施工洽商、变更手续,严格审批程序;监督、检查施工单位得劳动安全措施,保证安全施工。 11、在施工合同签订后,应及时以甲方名义向施工单位出具项目负责人名单及甲方有关洽商程序、权利规定得文件;在甲方人员调整时应及时向施工单位出具人员变更文件。 12、组织施工过程中得各种验收工作;代表建设单位参加单位工程得隐蔽工程验收、分项分部验收及单位工程得验收,各种验收工作报总公司审批,按规范进行。 13、预算管理工作,协助、支持编制并审核工程项目预算以及材料、设备采购得预算。 14、主持对项目组得考核与评价, 评价项目组得工作绩效,组织项目建设得
房地产集团有限公司投资管理办法 房地产集团有限公司投资管理办法提要：公司企业发展部为投资的归口管理部门，负责投资项目的信息收集、市场调查、可行性研究、投资的建议意见、参与投资决策 更多精品表格 房地产集团有限公司投资管理办法 第一章 总 则 第一条为促进X城房地产集团有限公司经济发展，不断培育新的经济增长点，积极参与市场竞争，提高经济效益，规范投资行为，提高决策的科学性和可靠性，减少投资风险，根据国家有关法律、法规，结合公司实际，特制定本办法。 第二条本办法所述投资是指公司利用现有的品牌、资金、人才等资源，在境内外以全资、合资、合作等形式开发经营项目、开办新企业，从而直接取得权利、收益和承担风险的行为。 第三条公司投资的原则是：安全性、盈利性，公益性，符合公司发展战略。 第四条公司企业发展部为投资的归口管理部门，负责投
资项目的信息收集、市场调查、可行性研究、投资的建议意见、参与投资决策，负责投资决策的实施和对投资的管理等；公司各有关职能部门负责职能范围内投资管理的相关工作。 第五条本办法适用于公司本部，控股项目公司、专业公司遵照执行，参股项目公司、专业公司参照执行。 第二章投资方向 第六条 公司投资方向应依据公司发展战略和自身资源状况选择确定，一般有以下几类项目： 房地产开发经营项目。一般包括公寓、别墅、写字楼、商铺等。 房地产延伸产业开发经营项目。一般包括规划设计、景观设计、建筑、安装、建筑材料、X化、设备、装潢、物业管理等与房地产相关的产业。 其他产业的开发经营项目。一般包括教育、体育、文化、旅游休闲、酒店及公司具有一定资源优势的产业。 第三章投资决策 第七条公司投资决策前，企业发展部应组织好拟投资项目的投资环境分析、市场调查、投资机会研究、投资项目可行性分析、投资项目经济评估等各项与决策有关联的工作。 第八条信息收集与筛选 企业发展部应利用各种渠道、方法对投资信息进行收
XX房地产置业公司发展战略规划方案
目录序 (3) 一、企业内部管理诊断和外部形势分析报告 (4) （一）、企业内部管理诊断 (4) 1、三类问题的影响和作用 (4) 2、企业职能的影响和作用诊断 (8) （二）、企业外部形势分析 (12) 1、PEST分析 (13) 2、五种力量模型分析 (18) （三）、小结 (21) 1、内部管理诊断结果 (21) 2、外部环境分析结果 (21) 3、本节小结 (22) 二、企业发展战略规划 (23) （一）、战略规划选择与制定 (23) 1、战略问题的提出 (24) 2、SWOT分析 (25) 3、价值链分析 (32) 4、资源能力评价 (34) 5、核心竞争力分析 (45) 6、战略方向与目标制定 (47) （二）、职能战略规划 (50) 1、人力资源与组织运营战略规划 (51) 2、土地资源战略规划 (61) 3、市场营销战略规划 (62) 4、财务及融资战略规划 (66) 5、品牌与企业文化战略规划 (67) 三、后记 (72)
序 接受伊旗XX房地置业有限责任公司管理层的委托，自2008年1月起与企业全体员工共同制定公司《2008年—2012年发展战略规划》。 本规划主要包括“企业内部管理诊断和外部形势分析报告”及“发展战略规划”两大部分内容。 通过访谈、问卷、观察及将收集到的资料进行整理、汇总，对企业的内外部情况有了细致的了解，在此基础上进行分析并得出初步判断，就成为企业内部管理诊断和外部形势分析报告的主要内容。 对报告结果进一步分析，从中总结出比较清晰的发展脉络之后，提出企业发展战略思路。 在进一步细化公司发展战略的基础上，提出职能子战略，主要包括以人力资源为核心的企业管理体系战略规划、土地资源战略规划、市场营销战略规划、财务及融资战略规划、品牌与企业文化战略规划五个部分。 本方案参考了收集到的以下资料： 1、XX公司员工问卷调查（发放44份，回收有效问卷42份，回收有效率95.5%，问卷 有效）； 2、与高层、中层、基层共计18位员工的访谈及录音； 3、XX公司简介（2007年版） 4、各部门提供的简单的管理规章制度、流程等。
房地产公司工程项目部职责[120165] 房地产公司工程项目部职责 一、工程项目部的职能 1.工程项目部是在项目实施期间，工程管理部根据需要和工程具体情况，为工程管理需要而设置的管理机构; 2.工程项目部作为项目的具体管理机构，在授权范围内，代表工程管理部，对工程项目履行相应的管理职能和职责; 二、工程项目部职责 1.按照项目管理制度，提出具体项目的管理模式和业务流程方案; 2.贯彻执行工程管理部制定的工作计划制度，对项目进行有计划地管理; 3.跟踪项目的前期工作，负责开工前的现场准备工作，搞好现场三通一平; 4.在施工阶段，负责同设计院，就有关设计图纸、设计变更等内容，进行具体的业务联系; 5.参与施工图审查交底和图纸会审工作; 6.制定项目的施工组织设计审查要点，参与施工组织设计和技术方案的审查; 7.对项目的进展进行检查督促，解决存在的问题; 8.对项目的监理单位、施工单位的工作质量进行检查; 9.配合公司有关部门或工程管理部组织的现场巡视检查工作; 10.配合监理单位对现场管理、施工安全、质量、进度等进行检查，主持或参与对工程事故进行调查处理; 11.对设计变更、现场施工签证进行技术审查，按公司和部门的管理制度履行相应职责; 12.配合物料供应部对到场甲供甲控材料设备的接收和使用的监控; 13.对项目工程技术资料进行管理，并作为公司和工程管理部档案管理的补充; 14.对负责项目的现场资料进行收集，为索赔和反索赔管理工作提供事实依据;
15.为成本控制部的决算审查工作提供现场情况说明; 16.参与项目竣工验收和移交，配合物业管理公司做好售后服务; 17.在施工单位提交的工程款支付报告中签署项目部意见，对工程形象进度进行确认。感谢您的阅读！
六、房地产业务发展战略目标及措施 （一）房地产行业分析 1、土地政策分析 从总体上说，我国的土地资源有限，人均耕地面积0.106公顷(1.59亩)，不足世界人均数的43%。所 以国家对土地规划、使用都有较多的法律、法规。对 经营性用地，国家规定必须招标、拍卖或者挂牌方式 出让。国家土地政策的变化对房地产开发商的影响主 要体现在以下一些方面： 土地获取的难度增加。由于国家土地供应总量将受到严格的限制，未来房地产公司获取大面积优质土 地的难度将增加； （1）促使开发商增加核心能力。土地出让方式的 转变将促使一些房地产公司从资源优势型企 业向能力优势型企业转变，能力优势的形成 与市场化进程速度相关； （2）土地价格上升。土地价格比协议转让价格总 体水平上升，长期价格趋向合理区间，但总 体价格水平将高于现在水平，这对房地产公
司未来的利润产生较大的影响； （3）行业竞争激化。房地产开发行业竞争趋向激 化，实力决定开发机会，资本运作、技术创 新、专业人才、投资策划等方面都对房地产 公司提出了更高的要求。 2、房地产行业的特点及竞争态势 据近几年对房地产销售收入的统计分析和预测，房地产的市场销量将呈现继续增长的势头： 表十四：中国房地产市场销售收入预测表 单位：亿元 房地产行业是平均利润率较高的行业，达17.2%，但利润率的波动较大，表明行业的经营风险较大。 在房地产的投资方面，商品住宅投资占有较大的比重，将近70%。 房地产行业受国家经济的影响较大，它国民经济的波动具有很强的相似性。 从行业的生命周期来看，我国房地产业正处于成长期。
房地产行业成功的关键因素如下： （1）整合才能发展。向集约化大型企业发展—房地产开发企业应当通过实施资产重组、内外兼并，在短时期内快速组建成庞大的企业集团，形成开发优势；规模化产品开发趋势---考虑到开发建设房地产利润已接近社会平均值，只有开发规模化产品，薄利多销，才符合开发企业的根本利益； （2）打造企业的核心竞争力。核心竞争力概括为六个要素： ?土地资源； ?市场把握； ?产品设计； ?营销管理； ?品质控制； ?资本规模。 （3）创新。定制个性化的产品---对功能性和文化性的把握和创新；管理体系创新---第一步达到科学管理，与市场经济接轨；第二步实施知识管理，与知识经济衔接；战略联盟---“为竞争而合作，靠合作来竞争”的新联盟含义正在被房地产发展商所接纳； 3 / 16
房地产公司工程部个人工作总结 房地产公司工程部个人工作总结1 年年岁岁花相似，岁岁年年人不同。20xx年即将过去，更具挑战的20xx年在向我们招手，经过这一年的忙碌，我收获了许多喜悦和快乐，也发现了自身存在的一些不足，现将这一年在南京禄口国际机场基础工程项目工程部的个人工作总结如下。 20xx年，于我来说，也是一个具有意义、有价值、有收获的一年。在这一年里，我们完成了南京禄口国际机场基础工程项目施工任务，对一个路桥技术人员初次从事机场建设的我来说，这是一个突破。自2011年9月进入南京机场项目以来，在项目领导的指导的引导以及同事的帮助下，我在短时间内认识了南京机场项目部，并且很好地融入了项目团队，与之同时也完成了各项本职工作。在此，感谢项目领导给予了我这一次工作和学习的机会，感谢各同事在工作和生活中对我的帮助和支持，我将继续努力工作，积极进取，做得更好。 进入项目以来，我完成的主要工作有：审核施工图纸并计算工程量；协助项目总工程师编制施工方案、技术交底及作业指导书，并进行图纸和技术、方案的交底工作；协助项目总工程师与监理、设计、业主的沟通联系；做好项目施工
资料的管理、编制工作，并负责竣工资料组卷、验收；协助配合其他部门开展工作。具体如下： 记得刚开工时，领导安排我审核施工图纸，起初，我并没有多在意，自认为出身于土木行业，看图没有什么问题，但是当我拿到第一份建筑施工图时，才发现，建筑图并非我想象中那么简单，面对复杂的施工图纸，我无从下手，不知道部分钢筋的锚固长度和布置形式，不明白预应力锚索设计张拉力与锁定值的关系。尤其是没有工程量明细表的参照和不熟悉建筑工程施工规范与验收标准，我更加意识到，任务的艰巨性。不过面对困难，我并没有退缩，通过咨询专业人士、寻求同事帮助，网上查找大量与房屋建筑有关的规范、规程和国家建筑标准设计图集系列资料。在慢慢的摸索中，终于有了一些头绪，审核出来图纸中存在的错误、遗漏、前后矛盾和设计不明确的问题，得到设计答复后，计算出本项目工程材料需求用量，圆满的完成领导所交付的工作。通过进行这项工作，我不仅学会了看建筑施工图和计算工程量，还对房屋建筑工程施工和技术有了深刻的认识，这为以后的工作打下坚实基础。 随着审图工作的初步完成，我逐渐把工作重心转移到跟进工程技术管理与服务的事项上来，协助项目总工程师编制施工方案、技术交底及作业指导书，并进行图纸和技术、方案的交底工作；协助项目总工程师与监理、设计、业主的沟
房地产开发公司投资发展部 相关问题研究 1绪论 1.1研究背景 改革开放以来，我国房地产从无到有，尤其在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，我国房地产业出现高速增长态势，有力的推动了国民经济的发展。然而应当客观的看到，我国房地产业在取得有目共睹成绩的同时，也存在着不少问题。 出现这些问题的原因很多，作为房地产开发企业主要是缺乏对项目决策的科学性和定位的准确性，表现在缺乏对政策的研究、市场的准确调查和对项目的科学分析以及项目定位不准确、规划设计不结合市场需求、房型结构上与广大居民需求不吻合等等。房地产开发企业只有真正意识到房地产开发前期工作在房地产开发中的地位和作用，充分了解房地产开发前期工作的内容和工作重点，正确的组织和开展开发前期工作，才是房地产开发企业健康发展的必由之路 1.2研究对象 目前中国房地产企业规模良莠不齐，小到由几个人合伙成立的项目公司，项目结束公司结束；大到房地产集团，几十个项目同时运作，项目分布在国内外多个城市，例如深圳万科、招商地产、上海复地等。规模经济是当今产业经济发展的一条基本规律。目前世界上很过经济发达的国家和地区，房地产企业都基本形成了规模经济，例如在寸土寸金的香港，新世界、和记黄埔、新鸿基地产等三家房地产巨头的开发量占市场份额的50%。然而房地产开发企业众多、规模偏小、缺乏领头羊、产业集中度过低是我国房地产业当前的主要产业结构特点。在上海乃至全国，房地产行业前50强的开发量只占到整个市场的三分之一。由此可见，大型房地产企业是我国房地产行业未来发展趋势。所以本文将研究对象界定为大型房地产开发企业。 1.3研究目的 房地产开发前期工作作为房地产开发的龙头，在房地产开发中占有十分重要的地位，起着十分重要的作用。房地产开发公司通过设立投资发展部，对项目前期工作进行专业、详细的研究，可以有效避免企业盲目开发建设。 中国房地产市场发展前景毋庸置疑，但随着政府关于土地、信贷各种政策规
浅析房地产企业的投资战略 中国的房地产业近几年已经有了长足的发展，许多地方政府将房地产业作为当地的支柱产业，给予支持与扶持。面对如此形势，房地产投资者不断增多。购买新房以后将旧房出租，以房租支付新房贷款。但随着房地产开发领域法律的完善、操作的规范、竞争的加剧，房地产投资的利润空间会缩小，风险也在加大。如何对待房地产投资已日益成为社会投资热点问题。 一、房地产投资的含义 投资是指经济主体为获取预期收益而投入一定量货币或者其他经济要素，以形成资产的经济行为。根据投资资金的周转方式，投资可以分为固定资产投资和流动资产投资两大类。固定资产投资包括基本建设投资和更新改造投资两部分，从再生产的角度看，基本建设投资主要属于固定资产的外延扩大再生产，更新改造投资主要属于固定资产的内涵扩大再生产。流动资产投资是相对于固定资产投资而言的，是对企业生产经营过程中所属劳动对象、工资和其他费用方面的货币的预先垫支。房地产投资是固定资产投资的主要组成部分。所谓房地产投资，是指为了获取收益，而预先投入一定数量的货币或者实物资源到房地产开发经营活动中，以形成房地产产品的经济行为。 二、房地产投资项目开发过程分析 （一）投资项目开发过程分析 在房地产投资的项目开发外包给项目管理专家是保障开发过程顺利的有效方法。项目管理专家在决策阶段就介入能有效的防止决策失误，保证项目管理的连续性，进而能够保证项目的成功，提高项目的整体效益。项目管理专家的主要作用如下： （1）项目管理专家应当充当项目实施层和决策层的沟通桥梁。为决策小组提供项目管理方面的决策支持。 （2）对工程项目实施要素的获得情况进行评估，并提出优化组合意见。这些要素包括：资金、技术、原材料、劳动力和管理人员、建设力量等。在项目管理前期策划中应考虑充分利用环境条件，合理利用当地资源，充分考虑于其他单位合作的机会和可能性。 （3）就工程项目管理实施过程中可能的风险进行评估，将可能的风险和化解风险的办法以评估报告的形式提交决策小组。 （二）物业管理投资过程分析 物业管理与房地产项目的成败密切相关，物业管理已经成为房地产企业竞争的重要手段。物业管理已经成为房地产销售的主要卖点之一，而且房地产的保值升值与物业管理也有很大关系。客户的许多需求只有在物业管理阶段才能真正体现，因此物业管理者最了解业主的需求，了解物业的特性；物业服务所需要的各种设施，设备需要进行整体的规划设计，必须在
工程部岗位职责 （一）工程部部门职责 1、工程部在公司领导班子领导下做好施工管理、施工质量监督，确保工程质量和进度。 2、严格按照国家的施工规范、规程、标准、规定，对工程实行质量监督和技术管理。 3、根据公司总任务编制工程部年度工作计划和年终总结。 4、组织工程建设的施工队伍招标、议标以及合同的签定。 5、办理工程开工审批手续、办理临时设施、施工用水电、占路、线路迁移等，创造现场的“三平一通”保证按时开工。 6、组织图纸会审，解决施工当中的技术问题，组织对施工质量的检查和评定，确保施工质量。 7、审查施工单位的施工组织设计、协调施工进度，确保按时完成任务。 8、配合红线班完成道路、管线、房屋等红线的测定工作，并对重点的坐标点和高程点做永久性保护。 9、委托专业单位完成地质勘探工作，委托设计院完成专业施工图设计工作，并协调各专业设计部门完成水、电、路气及综合管网的设计工作。 10、参与工程经济合同的商讨与指定工作 11、组织工程招投标工作，协助工程建设投建及办理施工许可证等工作。 12、组织、实施工程前期“三通一平”工作，负责施工用水、用电的日常维护及收费工作。 13、组织图纸会审、技术交底工作，负责施工过程中设计变更联系单的制定及工程建设技术指导工作。 14、负责工程建设过程中工程量变签证工作，结算签认工作，负责工程材料选型及品质的签定工作。
15、负责工程建设过程质量管理、进度管理及文明施工、安全管理工作。 16、指导、监督、检查现场代理及监理公司的工作。 17、办理工程进度款审批签认手续。 18、负责工程建设档案的收集、整理、汇总、移交工作。 19、组织、召集工程建设协调会、工程例会、监理例会、工程专题会议、并做好会议记录，编写会议纪要。 20、组织桩基础、基础工程，主体结构工程及工程竣工验收工作，并做好验收记录。 21、组织竣工工程的物业移交工作。 22、负责移交竣工工程保修期的维修联系方式，并督促施工单位及时进行维修。 23、完成领导交办的其他工作任务。 （二）工程部经理岗位职责 1、负责工程部的日常管理工作。 2、配合研发中心、开发部、销售部等部门进行项目前期运作，提出合理化建议。 3、负责组织工程的招投标工作。 （1）、对承包商、监理单位进行考察、评价。 （2）、组织编制招投标文件，选择投标单位或进行邀标。 （3）、组织投标单位进行现场踏勘和答疑。 （4）、组织评标和开标工作，确定中标单位。 （5）、参与合同洽谈。 4、负责项目管理。 （1）、负责项目的人员管理。包括人员的调配、考核、奖惩等方面的管理。
房地产开发公司年度工作计划 Annual work plan of real estate development company 汇报人：JinTai College
房地产开发公司年度工作计划 前言：工作计划是对一定时期的工作预先作出安排和打算时制定工作计划，有了工作计划，工作就有了明确的目标和具体的步骤，大家协调行动，使工作有条不紊地进行。工作计划对工作既有指导作用，又有推动作用，是提高工作效率的重要手段。本文档根据工作计划的书写内容要求，带有规划性、设想性、计划性、方案和安排的特点展开说明，具有实践指导意义。便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 一间房地产公司的建立需要大量的资金和充足的人脉关系，对于任何一样事物都是：建立容易，守护与发展难；如何解决在公司刚刚建立初期能保住并发展成了大多公司在成立初期的共同难题。下面是本人就就读房地产开发与管理专业以来的一些看法。 我认为公司在建立初期应有自己的5年计划和目标。包 括做足多少数量的工程、完成一项工程的时间、工程质量的把握、及对后期销售的安排。因此公司应先建立自己的专业团队和完善自己的专业团队为主要目的，同时通过不厌其烦的现场监督和质量监察严把质量关，为公司树立一个严禁、认真、负责的企业文化形象！并通过薄利多为的.理念，以长期收益为 主线，做到短期少赚多增加公司的企业形象和企业文化。为公司的发展壮大打下良好的结实的基础！
对于一个房建公司的发展，应遵循利益与质量挂钩、与信誉结合。树立一个文明企业形象会给公司的长久发展垫下良好的基础！同时良好的企业文化、硬朗的企业作风，会增加企业的凝聚力，减少企业内部的蛀虫量！而这一切在公司建立初期最易完成也最应完成。一个公司在建立初期的三年五年计划可以说决定了一个公司能否迅速壮大和长久发展的必要条件！ 对于一个新建立的房建公司在初始阶段公司对业务上的操作和机会上的把握能力是大大欠缺的，同时受到同城相关和相似企业的压迫，公司在建立初期将面临巨大的生存压力。如何让公司在建立初期成长就变成了问题的主要部分，对于这个问题，我认为：先佣人后主人、先矮人后巨人。为了更好的发展，在初期5—10年间，可通过对本城大公司形成依附关系来解决问题。也就是短期小受益长期大回报，通过依附关系，形成先人后己的思想。在依附过程中，少收益多学习和发展人脉关系。通过大公司的小工程来练手，同时形成与大公司人才的良好互动，为将来人才的挖取和自己公司人才的培养做准备。当自己公司与大公司形成母子公司关系后，在与母公司的交往过程中积极吸取母公司能发展壮大的优良之处，在短期（1—3年）内规划出自己的发展方向和路线。与此同时，借鉴母公司
项目部岗位职责表 项目经理岗位职责 一、项目经理是公司在该工程项目的代理人，代表公司对工程项目全面负责，是安全生产和工程质量的第一责任人。 二、认真贯彻执行公司质量管理体系标准。 三、遵守国家和地方政府的政策法规，执行公司的规章制度和指令。在该项目中代表公司履行合同执行中的有关技术、工程进度、现场管理、质量检验、结算和支付等方面工作。 四、主持制定项目的施工组织设计、质量计划，编制年、季、月施工进度计划。 五、深入施工现场，处理矛盾，解决问题。不断完善经济制度，正确处理工期、质量和效益的关系。 六、搞好施工现场管理和精神文明建设，关心职工生活，确保安全生产，抓好消防保卫，保障职工人身、财产的安全。依法参和涉及职工利益的重大决策，维护职工利益，做好困难补助工作，并对病、伤、残职工的慰问。 七、做好项目的基础管理工作，保证文件、资料、数据和信息等准确及时地传递和反馈，及时进行工程结算、清算。 八、完成公司交办的其他工作。 副经理岗位职责 一、在项目经理领导下，贯彻执行国家的法律、法规；执行集团公司的各项规定、制度和办法；执行项目经理部的决定。维护集团公司的权益。 二、负责组织主持施工调查、开工前的准备工作。 三、主持施工生产的全面工作，组织施工计划的编报及作业队作业计划的编制下达。对施工项目的安全、质量、工期、文明施工、成本负责。 四、指导帮助作业队生产组织工作，组织施工项目的劳务分包。 五、参和项目经理部内部核算，成本分析及对作业队作业承包任务的下达及考核。 六、组织有关部门、作业队联系处理地方事宜、路内配合单位事宜和进行有关协议的签订。 七、组织地方材料的供方评审、采购和供应工作。
房地产集团公司投资管理办法-制度大全 房地产集团公司投资管理办法之相关制度和职责，房地产集团有限公司投资管理办法第一章总则第一条为促进X城房地产集团有限公司(以下简称公司)经济发展,不断培育新的经济增长点,积极参与市场竞争,提高经济效益,规范投资行为,提高决策... 房地产集团有限公司投资管理办法 第一章总则 第一条为促进X城房地产集团有限公司(以下简称公司)经济发展,不断培育新的经济增长点,积极参与市场竞争,提高经济效益,规范投资行为,提高决策的科学性和可靠性,减少投资风险, 根据国家有关法律、法规,结合公司实际,特制定本办法。 第二条本办法所述投资是指公司利用现有的品牌、资金、人才等资源,在境内外以全资、合资、合作等形式开发经营项目、开办新企业,从而直接取得权利、收益和承担风险的行为。第三条公司投资的原则是:安全性、盈利性,公益性,符合公司发展战略。 第四条公司企业发展部为投资的归口管理部门,负责投资项目的信息收集、市场调查、可行性研究、投资的建议意见、参与投资决策,负责投资决策的实施和对投资的管理等;公司各有关职能部门负责职能范围内投资管理的相关工作。 第五条本办法适用于公司本部,控股项目公司、专业公司遵照执行,参股项目公司、专业公司参照执行。 第二章投资方向 第六条公司投资方向应依据公司发展战略和自身资源状况选择确定,一般有以下几类项目: (一)房地产开发经营项目。一般包括公寓、别墅、写字楼、商铺等。 (二)房地产延伸产业开发经营项目。一般包括规划设计、景观设计、建筑、安装、建筑材料、X化、设备、装潢、物业管理等与房地产相关的产业。 (三)其他产业的开发经营项目。一般包括教育、体育、文化、旅游休闲、酒店及公司具有一定资源优势的产业。 第三章投资决策 第七条公司投资决策前,企业发展部应组织好拟投资项目的投资环境分析、市场调查、投资机会研究、投资项目可行性分析、投资项目经济评估等各项与决策有关联的工作。 第八条信息收集与筛选 企业发展部应利用各种渠道、方法对投资信息进行收集,范围包括社会、政治、法律、经济、文化等领域,以及自然、基础设施、经济、产业结构、具体项目的基础情况等方面的投资信息。并根据公司发展战略和资源现状对所收集的信息进行整理、筛选。公司各相关部门应予以配合。 第九条市场调查 (一)企业发展部应在日常信息收集工作的基础上,整理出有效信息,并根据 公司领导的意见,运用科学的方法,有目的、有计划、有针对性地对市场有关情况进行调查。调查内容包括当地的经济状况、资源状况、相关政策、市场需求、同业状况、人文环境、风俗习惯和行业发展态势等。 (二)调查的一般步骤应为根据选定项目或专题,制定调查计划,包括时间、人员、调查方式