湖北大学知行学院
本科毕业论文（设计）
题目武汉市房地产发展现状问题及对策分析
经济与管理系国际经济与贸易专业
学号1311130064
学生姓名谢凯焱
指导教师张娥
起讫日期2016.11.01 ~ 2017.04.07
工作地点湖北大学知行学院
目录
绪论 (5)
一、课题综述 (5)
（一）本课题研究的目的和意义 (5)
（二）国内外的研究现状 (5)
二、武汉市房地产业发展轨迹 (6)
（一）武汉市房地产业的发展历史 (6)
（二）武汉市房地产市场周期波动分析 (6)
三、武汉市房地产业发展情况 (7)
(一)武汉市房地产行业近年来房价变化 (7)
（二）汉商品住宅分价格段成交情况 (9)
（三）武汉商品住宅供求关系变化 (9)
（四）武汉主城区分环线成交情况 (10)
（五）武汉商品住宅分户型段成交情况 (10)
四、房地产发展过程中的问题 (11)
（一）房地产开发资金过多的依赖银行贷款 (11)
（二）供求不平衡，商品房面积大量空置 (12)
（三）商品房价格分析 (12)
五、.武汉市房地产业发展的对策 (12)
（一）规范土地市场 (12)
（二）实施稳健、积极的政府政策 (13)
（三）建立保证房地产业健康发展的法制环境 (13)
（四）建立准确、实用的信息统计和预警系统 (13)
六、结论 (14)
参考文献 (15)
致谢 (16)
武汉市房地产发展现状问题及对策分析
摘要
随着城市化进程加快和中国经济的快速增长，居民的消费水平已大大提高。中国的房地产业也是快速发展，已成为推动经济增长的重要因素。房地产是一个高度性、全面性的产业，是联系国家经济和金融业、建筑、家电等行业的重要枢纽。目前，我国房地产业正朝着规模化、品牌化的方向发展。研究分析作为中部省会城市武汉的房地产市场发展历史、现状和存在的问题，对于研究我国房地产市场的整体发展结构具有重要意义。通过分析武汉房地产市场的房屋住宅价格发展变动情况，对于促进武汉房地产市场的健康发展具有深远影响。
【关键词】武汉房地产；增长快；承受能力
The present situation and Countermeasures of Wuhan
real estate development
Abstract
Wuhan's real estate prices grow fast, but not high. Wuhan's real estate development is hot, but. Wuhan real estate speculation funds have, but not much. Wuhan is the fulcrum of the rise of the central region, the scale of real estate investment should not be lower than the national average. Wuhan real estate regulation should not be the reduction of the total, but the structural adjustment. To correct the performance of the concept of housing units to guide the size of the full consideration of social capacity.But in view of the external markets such as Beijing, Guangzhou, Shenzhen and other places of changes in house prices, housing prices in Wuhan have high risk, in the face of this problem, the urgent need under the new situation in depth analysis of the current development of the real estate industry in Wuhan city. Opportunities and challenges co-exist, the current real estate market in Wuhan City, should make full use of the advantage of the rise of central China strategy, give full play to the value of the city, improve and optimize the real estate market, the real estate structure adjustment, rational coordination and stable development, which will also be required to study the reason of this. Therefore, this paper from the Wuhan city economy and real estate, real estate background, use the real estate market and forecast theory, analysis of the current situation of the real estate market in Wuhan, and then through the operational characteristics of the real estate market in Wuhan City, which is mature gradually, development is not balanced, the demand for self occupation and leading city the center to promote the four aspects of detailed analysis, combined with the factors affecting the development of Wuhan City real estate market, the Wuhan real estate market development prospect, grasp the development trend of the real estate industry in Wuhan City, Wuhan city housing developers and consumers to give certain reference
[Keyword]: Wuhan real estate fast growth Bearing capacity
绪论
一、课题综述
（一）本课题研究的目的和意义
作为国民经济发展组成部分的重要产业部门，房地产的市场化改革发展始于1998年，通过把房地产作为一项可交易的商品，赋予其独特的金融属性。这不仅极大地促进了中国经济过去二十年的快速发展，改善了人民生活的居住条件，并拉动了国民经济其他产业链的发展。从房地产的相关产业链结构看，其具有产业链长，跨度大的结构优势，能有效的带动其他产业的发展，提供更多的就业岗位。房地产的上游产业链涉及到钢铁、有色金属、建材、机械设备等建筑生产资料，房地产的下游产业链还关联到房屋租赁、装修装饰、家居家电、汽车等生活性发展需求。可见，房地产是在国民经济发展中展现出重要的意义以及对与其他产业高度关联的特性，研究房地产的发展对于研究国民经济的发展具有前瞻性的指导意义。
当前我国房地产市场的发展存在着局部泡沫严重，整体发展良好的特点。关于房地产泡沫化的问题，国内外许多专家学者和产业人士都表示出一些担忧，认为中国的房地产住宅价格已经大大超过全球房地产发展规律的可比数据值，像深圳、上海、北京这样的一线城市住宅均价都是在5万元人民币以上，如果是核心区域地段更是翻数倍。清华毕业生买不起清华学区房成为民间关于高房价低收入的无奈表达。同时，也有部分人士表示，中国的房地产市场并没有泡沫化，因为房地产市场不仅包括住宅地产，还有工业地产、商业地产等。但是，作为普通百姓我们更关注房屋住宅价格，如果一辈子的工资还不够买一套房子，那么社会发展的稳定性和创造性就会衰退，超高的住宅价格无疑会影响中国经济长期健康的发展。因此，我们有必要研究分析房地产住宅价格的变动情况，预防像日本一样发生房地产泡沫化破裂之后经济持续低迷的现象发生。
房地产是一个全国性的集中发展的产业，但是各地区由于经济发展水平的不同，房地产市场的发展存在非常显著的差异。而当前，对于房地产市场的研究多集中在一些大城市，大城市的高房价对于全国来说缺乏指导意义。因此，本文从武汉的房地产市场研究分析角度出发，通过分析中国中部省份的省会城市，来探讨中国房地产发展过程中的一些现状和对策，这比研究一线房地产市场的发展，对研究全国房地产市的情况更具有借鉴意义。同时，也能更好地促进主管部门对房地产市场的政策作出科学合理的制定，更有利于武汉的长期发展。
（二）国内外的研究现状
关于房地产市场的理论研究，现阶段缺乏统一的系统性理论体系。根据研究者分析的切入点不同，大致从供给和需求的层面、货币流通量与资金松紧的层面、房地产的库存结构与发展速度等不同方面分析，难免有失偏颇。国内外关于房地产市场的价格和市场供求之间的关系，大多数的理论研究是从土地供给和价格、商品房库存和开发数据、房屋售价与租赁价格、直接融资与间接融资成本差异等角度出发。为此，以下做简要的说明：J. R. Knight 于1994年提出，房地产市场的价格传到特性反应在，房屋的市场价格主要反映是卖方的需求，而买房的价格显示相对滞后。张涨铭认为，房屋住宅价格与土地供给存在必然联系，当住宅用地的土地出让数量增量加则会增加房屋住宅的供给，而住宅供给增加又会减缓价格的增速。
包宗华通过房地产年均增速约20%的增长数据表明，当前我国房地产市场整体发展良好。关于房地产市场是否存在“过热”现象，陈淮博士认为并不存在。因为过热是指资金投入规模高于实物承载，但是当前房地产市场所需的建筑材料并不像90年代海南房地产泡沫一样。另外，房地产的发展也没有对其他行业的发展产生挤出的现象发生，并且还能促进其他行业发展。而且，房地产市场的发展也没有使得银行缩紧放贷的金额，利率依然处于历史较低的位置。所以，房地产的发展不存在整体的过热现象。
二、武汉市房地产业发展轨迹
（一）武汉市房地产业的发展历史
从1998年实施房地产市场化改革以来，武汉的房地产业为武汉市的经济发展做出了重要贡献，不仅改善了居民的生活条件，拉动了相关产业的发展，而且为许多人提供了一大批就业岗位。回顾武汉房地产发展进程，基本可以概括为以下几个阶段：
第一阶段：六五计划期间（1980-1985年）。六五计划的头一年，在全国改革开放的最前沿的深圳、广州等地开展了住房改革试点工作。1984年的政府工作报告更是首次明确了房地产作为国民经济发展的一个新产业定位，提出房地产是可以交易的商品，首次赋予了房屋的商品化属性。随着改革开放初期的政策改变，房地产作为一个新型产业正酝酿着翻天覆地的变化，也会日后房地产业的蓬勃发展埋下伏笔。
第二阶段：七五计划期间（1986-1990年）。当时，房地产市场发展的标志性事件是，1988年的宪法修正案明确土地使用权可以依法转让，这为房地产市场的长期健康发展奠定了法律基础。房地产行业进入早期的野蛮式增长，并引发了海南的房地产泡沫。但是，由于当时我国正处于改革开放的早期探索阶段，所以局部的房地产泡沫并没有对全国造成恶劣影响，全国整体的房地产市场仍处于小散乱的局面。
第三阶段：时间进入了20世纪90年代，经过十余年的政治经济的转型发展，市场经济活力和能量不断爆发，海南房地产的过热现象也逐步传导进入内地，而且90年代股票交易所的重新建立，全面激发了民众投机炒作的风潮，武汉的房地产在经过1992-1993年的快速上涨之后，由于缺乏合理的市场体制机制管理，出现了过热和混乱的局面。迫使主管部门为遏制投机炒作风潮，恢复房地产市场的长期健康稳定发展，下重拳治理宏观经济。至此，房地产业在经过短暂繁荣之后进入首个冷静期。
第四阶段：本世纪初，中国加入世界贸易组织，经济增长保持了近8%的长期发展。经济的繁荣发展，也会带动房地产市场的发展。但是，在经过海南房地产泡沫破裂后，市场的监管者、开放商、购房客都变得比以前更成熟。在2005年以前，虽然经济高速增长，但是房地产市场基本保持平稳。2006-2007年，房地产住宅价格开始快速增长，2008年的金融危机基本保持小幅波动，2009年受四万亿刺激计划，房地产住宅价格开始大幅的上涨，2012-2014年又保持小幅波动，2015-2016年再次大幅上涨。
（二）武汉市房地产市场周期波动分析
武汉市房地产周期波动图，是根据陆菊春的扩散指数理论，以房地产五大类指标为样本得出的。这五大类指标，分别包括与房地产相关的投资、生产、交易、金融和价格因素等。
图1：武汉市房地产周期波动图
上图显示了武汉市近十多年来的房地产发展波动周期，基本符合上述第四阶段的特征。
三、武汉市房地产业发展情况
研究分析武汉市的房地产发展情况，需要从房地产的发展周期、投资回报、银行信贷、房屋空置率，以及房价收入比等维度进行探讨。
当宏观经济景气度上升，经济发展由复苏向过热的阶段，社会货币流通量规模庞大，这必然会催热土地市场的价格，从而进一步向房屋价格传到。当市场的投机者越来越多的涌入其中，会导致住宅价格达到一个非理性的高度，引发房地产泡沫化的风险爆发。当进入房地产市场的资金对其他产业发展形成挤出效应，势必会引发宏观调控收缩房地产的资金供给，比如说暂停房屋开发贷，提高房贷利率和首付比例，造成需求量的短期急剧下滑，加上房地产的流动性差，引发房价快速下跌，上世纪90年代的海南房地产泡沫就是非常典型的案例。
可见，房地产泡沫的现象级特征是新开工数量、信贷政策和成交价格。如果房价远远高于收入，或者租金的回报率很低，房屋空置率很高则可能预示着房地产泡沫化的前兆。
(一)武汉市房地产行业近年来房价变化
2016 武汉房地产市场可以分为两个不同的阶段︰上半年的胜利——房地产市场从买方市场转变为卖方市场，一夜之间排队选房，出现房不应求。下半年的迅速下降在第四季度---10 月份，有多次介绍了限制贷款和其他措施，武汉市商品住宅市场在高的调整中，迎来了第二个交易量也是略显疲惫。2016"报复式"反弹，政策和市场再一次站到转换点。与去年同期相比，整体供应武汉住宅物业在2016年下降，房屋短期短缺很难扭转，预计到武汉商品住房市场供求失衡趋势短期努力改变，中期和长期供应紧张的压力。据武汉市房委会提供的数据，绘制下列表格。
表一，武汉市各片区房价增幅比例
从武汉市各地区之间的住宅价格变动发展情况看，中心城区、新兴开发区等资源优势相对其他地区比较集中的、拥有良好的产业发展基础、基础设施建设条件有保障、教育医疗资源相对丰富的地区住宅价格增速和房屋住宅的每平方米单价相对较高。比如武汉的传统三个地区中武昌、汉口的住宅价格最高，2016年的每平方米单价都突破了1.5万元，增速超过20%。在新兴城区中光谷和和四新片的增速最快，2016住宅单价超过9000元每平方米。
（二）汉商品住宅分价格段成交情况
图二，2016年商品住宅按价格划分成交情况
根据图表数据显示：在2016 年，武汉均价20000 元/ ㎡以上高端住宅，但交易增加达402.2%，远高于其他价格段，15000-20000 元/ ㎡还增加101.4%。今年更多比20000高价位的房地产只有4.3%的占交易区、营业额占10.3%，而6000 低价房地产，虽然交易面积占17.5%，但营业额占只有9.2%强烈的对比，表明高价位相对较低成本房地产有更大的利润空间。
（三）武汉商品住宅供求关系变化
2016年(1月1日-12月31日)，据亿房网研究中心的统计数据显示，全市新建商品房共成交344387套，其中商品住宅成交287952套，经济适用房、双竞双限房、福利房等保障房项目成交6539套，商铺、写字楼、厂房以及车库等非住宅成交49896套，成交量再创历史新高。结合其他城市数据显示，无论是成交套数还是面积，武汉再次位居全国第一。
表二，2016年武汉楼市成交总体情况及结构：
（四）武汉主城区分环线成交情况
表三，武汉城区变化情况
数据显示：以三环至四环为主的远城区成交均价增幅较大，由于三环至四环供应和库存相对充足，房价相对主城较低。而主城区以一至二环成交均价大幅增加；二至三环成交均价涨幅较为平稳。
数据还显示，基于四环三环远市营业额增加了高达 65.9%，表明武汉买家重点迅速迁移。特别是在分区限购买和其他因素，以便促进武汉主要城市住房需求速度将在下一年将继续保持高增长，需求增长和占的比例的主要城市。所以对房屋外溢的需求仍然存在，这些偏远的城市交易将增加超过在主要城市的供应。
（五）武汉商品住宅分户型段成交情况
图三，武汉市2016年商品房成交结构
随着武汉经济发展，整体收入水平的提高尤其是中产阶级的扩大，部分“一步到位”刚需对住房品质的追求成为其主要诉求之一。从户型来看，虽然120平米以下仍是成交主力，但120平米以上的大户型增长幅度也高于中小户型，其中120-140平米同比增幅高达143.1%，140平米以上也增长了47.3%，表明武汉住房消费升级速度增快。
四、房地产发展过程中的问题
（一）房地产开发资金过多的依赖银行贷款
通过分析研究，比较我国与其他地区的房地产市场发展过程中，银行间接融资的比重在房地产企业开发中所占的比例看，国外发达国家房地产总投资中银行贷款所占的比例约40%，在香港1997-1998年的地产泡沫时期，这一比例依然小于50%。考虑到我国房地产企业在房地产开发的全过程阶段，从土地竞拍后的建设到住宅建成以后的销售都需要银行贷款，所以我国房地产企业开发中通过银行间接融资的比例不应超过50%。
在我国，房地产企业的自有资金除了股东的投资之外，主要是依靠房地产的住宅销售收入增长而来。通过销售住宅积累了开发资金再去竞拍土地，通过银行贷款和商品房的预收制度再去开发建设，住宅商品销售的收入再去归还银行贷款，企业再积累了资金循环往复的开发新楼盘。在这样一个环节中，根据相关的统计数据显示，房地产企业的资金来源主要依靠购房者的银行按揭贷款，按照首付30%计算，则其中有70%的部分是来自银行贷款，而预收款中也有30%资金来自银行贷款。可见，我国银行贷款比例在房地产开发中的占比远远大于50%，该数据表明我国房地产市场存在泡沫化。
但是，房地产的资金来源包括自筹和其他资金，不能仅仅从银行贷款的单项数据来考察，因为我国的房地产市场发展存在特殊性。关于武汉的房地产开发中银行贷款的比例，有关数据显示从在十二五时期（2011-2015年）这一比例从16.86%交替上升到22.97%。总体而言，武汉的商业银行贷款在房地产企业开发中的占比基本是保持增长态势，如果再算上自筹资金中银行贷款的比例，那么房地产的银行间接融资比例则更高。
通过分析研究银行贷款与房地产企业开发的关系，我们发现房地产企业的自筹资金和商业银行贷款所占比例，存在着过渡依赖商业银行间接融资的现象，无论是早期的房地产企业2%10%46%
22%14%6%
60㎡以下60-80㎡80-100㎡100-120㎡120-140㎡140㎡以上
开发贷，还是后期的购买者按揭贷，都离不开商业银行的资金支持，使得银行与房地产的关系过于紧密，金融系统的风险与房地产市场的发展周期绑在一起。这对整个宏观经济的发展存在具大隐患，房地产对银行信贷资金的占用，也会影响到其他实体经济的融资需求。早在十多年前，房地产市场的高毛利吸引了无数资本进入地产领域，住宅地产的开发龙头万科的财务报表数据显示，它的营业收入和净利润增速一直保持在两位数增长，进入2012年以后才有所下降。整个房地产市场的宏观景气周期向上，使得越来越多的本来从事制造业、服务业等非房地产领域的企业进入房地产市场，这必然会导致土地价格的飙升，进而影响到最终住宅价格的增长，日益增长的房价对银行的信贷资源需求就变得更为迫切，如此恶性循环对金融系统的稳定性埋下了巨大隐患。一旦房地产市场的发展进入非理性阶段，或者由于通货膨胀等因素，银行需要收缩资金提高利率，支持房地产市场发展的资金池被抽血，购房者的按揭贷款被限制，开发商也难以再从银行获得新贷款用于土地开发或者偿还旧账，那么违约、断供的现象就会发生，如此更会加重银行的坏账率。所以，对银行贷款与房地产开发的关系需要做一个明确的规划将其控制在合理范围内，既可以促进市场的健康发展，又可以降低金融系统的宏观风险。
（二）供求不平衡，商品房面积大量空置
由于房地产从建设到销售的发展周期比较长，所以存在供给与需求不匹配的问题。当市场需求增加时，在售和可供出售的商品房面积不足，则会提高房价引入更多的企业。当建设周期完成，市场需求下降时，又会导致住宅销售量下降，房价维持小幅波动。
武汉市的房地产销售和投资增长率在十二五时期（2010-2015年）保持增长态势，尤其是2015年的住宅销售额增幅超过60%，市场需求被极大地刺激。不过，在房地产销售数据中，除了普通商品住宅销售量，还包括别墅、写字楼等其他商品。因此，考察武汉的住宅地产价格变动趋势，还需要结合空置率等其他指标。
（三）商品房价格分析
分析商品房住宅价格离不开分析关键性的指标——房价收入比。该指标判断的是房地产销售价格与当地居民人均收入的比值，房价收入比越大，说明房价越高或收入较低。在国外，通常的房价收入比是保持在3-6倍，在我国，这一比值通常认为正常的范围是5-8倍之间。武汉市的房价收入比在十二五时期保持增长态势。
虽然武汉市当前的房价收入比在6-8倍，基本保持在国内的正常范围内，但是呈现出快速增长的趋势。此外，关于房价收入比的计算标准，我国对于收入计算标准是以城镇人均可支配收入为参考，未包括农村人均可支配收入；对于房价的计算标准是以80平米的住宅为依据，而武汉市普通商品住宅销售面积大约在90-120平米，所以真实的房价收入比要更高。
不过，房价收入比高不一定就代表着房地产泡沫。因为该指标考察的是房价与收入两个维度，指标数值大直接反映的是房价与收入差距大。当前武汉市的经济发展依然保持快速增长，所以居民收入存在较大增长空间，提高人均收入，减缓房价增速才是正确的发展道路。
五、.武汉市房地产业发展的对策
（一）规范土地市场
土地是房地产市场发展的根本点，在房地产销售价格中土地价格的决定因素占比超过三
分之一，促进房地产市场的健康发展，需要从根源上也就是土地市场的规范抓起。
我国人均耕地不足，在促进经济发展的同时，需要保障粮食安全和农业发展。因此，科学合理的规划城市房地产开发用地显得尤其重要。当前，土地市场的出让通过招拍挂并采用综合评标的方式，限制了以往价高者得的不合理现象。此外，政府在进行土地出让时，还可以增加考察投标的房地产企业规划设计能力、住宅销售价格、环境保护方案等指标，最大程度的实现科学合理用地、建设绿色发展的智慧新城。
（二）实施稳健、积极的政府政策
在市场经济起决定性作用的市场经济体制机制中，社会生产生活的资料供给与需求都是由市场这种无形的手从中调配的，政府作为社会治理的监管者，理应从宏观经济周期发展的长远角度考虑出发，对宏观经济的运行的情况和潜在存在的风险因素进行合理的调控调节。房地产作为与宏观经济发展周期紧密相关联系的行业，对整体宏观经济的运行具有比较大影响，政府应该对房地产的长期健康稳定发展制定合理的政策。
从财政政策角度出发，政府应该根据房地产的产业发展情况，依据房地产行业的有关数据，比如新开工数量、在售商品房面积、土地成交情况、新房和二手房成交价格等数据对房地产的运行进行监控，从中分析找出当前面临的问题和存在的风险因素，适时调整制定关于房地产发展的财政政策，弱化房地产行业发展的周期波动对宏观经济造成的负面冲击影响，合理规划科学引导房地产的发展方向。
另一方面，从税收角度调节房地产的市场运行机制。当前，房地产行业的总体税收负担比例与其他行业或者国外的房地产行业相比都比较偏高，较高的税收负担制约了房地产业的健康发展，为此，主管部门对泛地产交易的税费进行了调整，有利于促进居民购房负担的下降，有利于促进房地产行业的健康发展。但是，需要注意的是，由于房屋的基本属性是居住功能，所以较高的税收负担有利于稳定房地产市场的价格，增加投机炒作者的交易成本，对于满足人民购房的居住需求还是非常有必要的，所以房地产行业的税收负担应该保持在一个相对合理的较高水平。这不仅能稳定房地产市场的成交个，实现房屋的居住的基本功能，抑制投机炒作的风潮，也能避免因为非理性的房地产价格上涨造成的房地产行业周期大幅波动，从而对金融体系乃至整个宏观经济造成许多负面的影响。
（三）建立保证房地产业健康发展的法制环境
促进房地产行业的长期健康发展，需要建立一套符合房地产发展规律的法制体系：（1）.建立适应行业发展现状的法律法规。从房地产的土地拍卖转让，到房屋的建设销售，以及后期的房屋买卖环节，都需要建立一套能满足行业整体发展要求的全面完善的法律法规。
（2）在房地产的监管过程中要严格依法执行。制定了完善的法律体系，关键在于对房地产相关法律法规的执行和监督，否则再好的法律条文规定也对现实发展没有实际意义。监管部门应从房地产的建设、交易等各个环节加大检查监督，保障市场的良性发展。
（四）建立准确、实用的信息统计和预警系统
保障房地产行业的长期健康发展，离不开对于发展现状和潜在风险的分析研究。必须建立一套长期有效的预警机制，根据当前房屋市场的成交情况，房价收入比、商品房空置率等
关键性指标的分析，来判断房地产市场的是否存在某些问题，主管部门及时发现，及早预防，调整政策。在监管过程中，要尽可能的完善监测指标，根据大量真实完整的数据统计，详实的调查结果，来科学合理的制定产业发展规划，降低因房地产市场的周期波动对宏观经济造成的负面影响。
六、结论
经过现实考察，发现武汉市的房地产行业虽然出现了明显的回暖迹象，但是仍然存在行业泡沫的风险，具体可以从以下几个方面得出。第一，从投资结构看。目前武汉市的商品房占据市场的主导，但是中高端住房依然是房地产商的热衷，与我国当前中产家庭比重较大的特点稍有出入但并不明显。第二，从行业贷款看。房地产项目投资较大且周期较长，单凭企业自身的能力很难完成，所以往往都是依赖于商业贷款，这就存在一定的次贷危机。为此政府部门应该加大对其监管和控制。第三，从市场价格看。官方的数据显示往往具有滞后性，难以及时反映市场的波动情况，但从总体来看，房价依然处在一个较高的水平。第四，从供求关系看。中国人传统的思想是安土重迁，所以房地产的市场潜力依然巨大，开发商虽然到处买地建房，但是仍然有大批的商品房被搁置。综上所述，武汉市的房地产行业总体趋于良性发展，但是也存在一定的风险，各政府和企业需要加强重视，提高警惕。
房地产行业事关国计民生，规避房地产行业风险，势必要发挥政府的积极作用。首先，建立健全相关的法制和法规，促进市场的规范化、有序化，严格杜绝一切不合法不合规的交易行为，净化行业市场环境。其次，房地产建设以土地为基础，而土地交易则掌握在国家和政府手中。所以严格房地产市场，就要实现土地资源的合理优化配置，就需要充分发挥政府的职能作用。再次，规范房地产行业，就不能放任其发展，对其开发的环境，开发的功能，开发的区域选择都要进行综合引导。这就需要政府从宏观的角度，从政策的层面，对其进行合理的规划。最后，提高对市场反馈的重视。房地产最终还是要惠及民生，所以市场和社会的最终回馈，其实就是政府相关政策和措施最直接和最有效的反应。而最终的反应也会推动政府相关工作的改进与企业的自我完善，促进整个行业和市场的良性发展。
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致谢
时光飞逝，转眼间四年的本科生活即将步入终点。初来湖北大学知行学院求学时的兴奋依然历历在目，回想起这三=四年生活学习的点点滴滴，心中不免充满感慨。在这说短不短说长不长的三年时间里，我渐渐沉淀了自己，也收获了很多。在这即将离别的时候，我由衷地感谢这四年来给与过我关心、帮助、指导的老师、同学、朋友和家人。
首先要感谢的就是我的导师张娥老师。正是她渊博的学识和平易近人的待人领我进门，授业解惑，让我不仅在学术研究上开拓了视野，增长了见识，也同时在为人处世上收获良多。在我的整个论文写作期间，无论从选题的拟定、研究构思的敲定、问卷的定稿，还是到数据的分析以及最终论文的修改，张老师都以她严谨的态度和独到的见解给与了莫大的帮助与支持。老师尽管在学术上巳经有了极高的造诣，但仍然孜孜不倦地学习与研究，她的这种学术态度令我望尘莫及，老师是我毕生学习的榜样。
感谢同学的勉励与支持，在平时生活和学习中都给了我很大的帮助，在论文写作最困难的阶段，也是你们让我相信自己一定能够坚持下来。感谢师兄、师姐的鼓励，感谢你们在我论文选题、研究方法上提供的帮助与支持。
特别感激我的家人，我的父母和外婆，正是你们在背后默默的付出，才有了今天的我。你们无微不至的关怀和照顾，让我从一个襁褓中的婴孩成长为一个顶天立地的男人，在今后的日子里，我一定会努力承担起更多，不辜负你们的栽培与期许。湖北大学知行学院本科学位论文四年时间如此短暂，却又如此漫长，期间有太多太多的人给过我关心、帮助与包容，实在难以一一道谢，只求能在未来更加漫长的岁月里，你们一切都好。
房地产项目开发流程-开发流程 目录 第一章：项目决策阶段 第二章：前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、规划设计 四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察 五、申办《施工许可证》 六、招标 第三章：工程建设阶段 1、施工用水 电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件 3、施工通道疏通，满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理
7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底 10、编制工程进度计划 11、设计、施工、监理单位的协调 第四章：项目销售阶段 一、申办《销售许可证》 二、商品房销售及按揭办理 一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》 二、申办建设工程规划验收 三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》 四、物业移交 第五章：交付使用阶段 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章：项目决策阶段 ◆房地产项目可行性研究阶段 房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。
1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定； (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。 2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。 3、可行性研究的工作阶段 1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是
武汉市房地产市场 调查报告
武汉市房地产市场调查报告 目录 一、武汉市概况 二、武汉市房地产市场概述 三、武汉与南昌两地房地产市场比较 四、武汉市房价低迷原因分析 五、武汉市房地产推动因素 六、盘龙城市开发区房地产开发简介 七、我司项目地块分析 八、附:武汉部分楼盘调查表 一、武汉市概况 武汉市是湖北省省会,中国长江流域重要的中心城市,华中地区政治、经济、文化、金融中心。世界第三大河长江及其最大支流汉水在市区内交汇,将市区一分为三,形成汉口、汉阳和武昌三镇。武汉市武昌为教育文化、高新技术区,汉口为商业区,汉阳为工业区。 武汉市现辖13个行政区,面积8467平方公里,人口740万人,流动人口400余万。国民生产总值1493亿元武汉市GDP达1493.1亿元,人均近美元,人均可支配收人7815元。一季度武汉市经济增幅创近三年最高水平。一季度全市完成国内生产总值350.84亿元,增长
12.1%,同比提高0.1个百分点,增幅为近三年最高水平,完成全年计划的21%,同比提高0.4个百分点。一季度全市财政收入增长17%,为年计划的24%;固定资产投资增长12.8%;社会消费品零售总额增长12.6%;城镇居民收入和农民现金收入分别增长8.9%和7.2%;全市新增就业岗位近2万个。 二、武汉市房地产市场综述 一)、市场宏观概述 在国家扩大内需与鼓励住房消费政策的持续推动下,武汉市房地产市场保持了持续、健康、稳定的发展态势。武汉市97年、98年、99年是楼市发展的高峰期,住宅均价达过2600元/平方米左右; 、楼市有所回落,均价在元/平方米左右徘徊,近两年楼市开发、销售正逐步回升。底开始武汉市房地产市场迅猛发展,受市场需求拉动,房屋价格迅速提升,房市均价已达到2366元/平方米,较上涨160元/平方米,涨幅7.7%。并有望在突破到2600元/平方米,据当地业内人士预测武汉市房市将进入一个3—5年的持续上升期。] 近两年以来,武汉市城乡结合部的郊区房地产市场较为突出。”三片五区”,即汉口的金银湖片和后湖片,武昌的南湖片、东湖高新开发区片以及汉阳地区的沌口区多集中了许多较大而且运作得非常成功的楼盘。 武汉市房地产各项经济指标
1 中国房地产市场现状 我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵 房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体 房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析 首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？ 通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。 模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为
武汉市房地产买卖合同 出卖人（甲方）：______________________________ 买受人（乙方）: ________________________________ 根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致订立本合同，以资共同遵守。 第一条甲乙双方【未通过经纪机构居间介绍】【通过_______________ 公司居 间介绍（房地产执业经纪人：_________ ，经纪人执业证书号：__________ ） 1，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产），房地产具体状况如下： （一）_______________________________________________________ 甲方依 法取得的房地产权证号为：_________________________________________ （二）房地产座落在青岛市__________ 【区】【县】 ______________ 【路】【弄】【新村】【支弄】号室。（部位：）房屋类型：;结构： （三）房屋建筑面积__________ 平方米，该房屋占用范围内的土地使用权 【面积】【分摊面积】_____________ 平方米。 （四）房屋平面图和房地产四至范围（附件一）; （五）该房屋占用范围内的土地所有权为【国有】【集体所有】；国有土地使用 权以【出让】【划拨】【】方式获得； （六）随房屋同时转让的设备（非房屋附属设备）及装饰情况（附件二） （七）甲方转让房地产的相关关系（包括抵押、相邻、租赁等其他关系）见附件五。 甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产。 第二条甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为 ____________ （___________ 币）计 __________________________ 元。（大写）: 仟佰拾万千百拾元整。 乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房价款时，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。 第三条甲方转让房地产时，土地使用权按下列第款办理。
武汉市房地产发展的特点和趋势 摘要 我国经济的快速发展带来了房地产行业的繁荣,中国房地产行业实现了高速发展和规模化扩张,武汉房地产也不例外。武汉市作为二线城市,房地产业发展起步较晚,房地产价格也偏低、,有场价值被低估。然而随着武汉市区位优势的明显提升,武汉市房地产业在近期也得到了快速发展。房地产价格不断攀升,对武汉市的经济发展也起到了一定的拉动作用。但鉴于外围市场如北京、广州、深圳等地房价的变动,武汉市房价是否有虚高的危险,面对这个问题,迫切需要在新形势下深度分析当前武汉市房地产业的发展。机遇与挑战是共存的,当前的武汉市房地产市场,应该充分利用中部崛起战略的优势,充分发挥城市价值,完善和优化房地产市场,调整房地产结构,做到理性协调稳定地发展,这也将是本文需要研究的原因所在。因此,本文首先从武汉市的经济以及房产、地产的背景着手,运用房地产市场与预测相关理论,分析武汉市房地产市场的现状,然后通过对武汉市房地产市场的运行特征,即成熟渐进性、发展不均衡性、自住需求主导性以及城区中心带动性四个方面进行详细分析,再结合武汉市房地产市场发展的影响因素,以此对武汉市房地产市场发展前景进行了展望,把握武汉市房地产业发展趋势,给予武汉市住房消费者和开发商一定的借鉴。 具体而言,本文认为武汉市的房地产市场有以下发展趋势： 1、由于武汉市经济良好的发展态势,人口红利的因素以及自住需求仍然占据主导地位等因素,武汉市的房地产市场会继续保持姿态有着良
好的发展态势。 2、因为武汉市政府的规划布局,武汉市的楼市发展的区域带动性凸显,各中心城区相互带动,不止是中心城区,近郊区甚至是远郊区的楼盘都受到带动,“回归郊区”的呼声也越演越烈,住房向郊区发展是武汉市房地产市场发展的必然趋势。 3、政府保障工作更加到位,着力解决房地产供应结构问题。因为住房供应结构层次不多,且经济适用房的供应不充足,使得政府会更加大监管及投资力度,武汉市的经济适用房在整个房地产市场上的作用将更加明显,而长期处于经济适用房与廉租住房、经济适用房和商品房供应对象之间的缺口的“夹心层”的住房问题将会得到解决,未来几年可以通过经济适用房出租、限价房等来实现。武汉市房地产市场的住房供应结构将产生变化,经济适用房的比例大幅度增加,起到解决中低收入人群住房的重要途径之一,而限价房则会真正使得处于“夹心层”的居民从尴尬中走出来。武汉市的房地产供应结构将更加健全,房地产市场将更加繁荣。 一、武汉市房地产业的发展历史 武汉市房地产业从起步到现在,已经走过了多年的发展之路,如今也不断的壮大起来,并成为武汉的支柱产业,对于全市的经济发展的作用也日益重要。武汉市房地产的发展概括起来主要经历了以下几个阶段。第一个阶段1981一1985年,1980年推行的住房化试点改革在深圳、广州等城市开始后,'年经全国第六届人大代表大会通过的《政府工作
联想集团武汉地产项目可行性研究报告 “联想高科?经典都市”商品住宅开发项目可行性研究报告目录 一、总论 二、市场分析 三、建设内容 四、环保与市政配套 五、组织机构与人力资源配置 六、建设进度安排及物料供应 七、资金筹措 八、效益分析 九、研究结论与建议 、总论
（一）项目背景 1项目名称：“联想高科?经典都市”居住小区 2承办单位概况： “世纪地产”是武汉专业的房地产项目开发公司。由于其他的在开发项目占用大量资金，且本项目工程量大，建设周期长。为了降低投资风险，“世纪地产”决定和武汉高科国有控股集团有限公司及北京融科智地房地产开发有限公司合作成立控股公司武汉联想?世纪高科房地产开发股份有限公司开发本项目。 公司注册资本 1 亿元（“世纪地产” 3000 万元，武汉高科国有控股集团有限公司3000万元，北京融科智地房地产开发有限公司4000万元）流动资金2400 万元（滚动开发）。 武汉高科国有控股集团有限公司是经武汉市委、市政府同意成立的，授权全面经营和管理武汉东湖新技术开发区国有资产。集团注册资本15亿元，目前全资、控股、参股企业35家，已成为“武汉?中国光谷”建设的主力军，是一家集资产经营与管理、创业孵化器、风险投资、技术产权交易中心、工程科学研究、大学科技园建设于一体的大型国有控股集团。 成立于2002年6月的北京融科智地房地产开发有限公司，是联想控股公司为进军房地产行业而专门设立的全资子公司，也是其多元化布 局的一个重要棋子
3可行性研究报告的编制依据： （1）《城市居住区规划设计规范》 （2）《武汉市规划管理条例》及《技术规定》 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 （4）《住宅设计规范》 （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规范》 （8）《高层民用建筑设计防火规范》 （二）项目概况 1地块位置： 关山一路与楚雄大道交会处往南400m处。光谷创业街位于本案东侧， 南抵武汉职业技术学院，西紧邻关山一路，北靠长江有线电厂。地块 紧邻光谷CBD中心区，不仅未来发展前景不俗，其现有配套设施也十 分成熟。周边商场、菜场、休闲广场众多，大专院校林立，公园、医 院等公共设施相距不远。“联想高科?经典都市”居住小区周边有： 华中科技大学、中南民院、鲁巷广场、关山市场、关山中学、鲁巷小学、光谷核心市场、电信数码港、长江乐园、东湖新技术开区等。位于此地生活方便而多彩 2建设规模与目标：土地面积：270 亩（180090 平方米）容积率：（本地块位于武汉市郊区，沿关山一路南行800 米即达武黄高速公路，是武汉光谷的重点开发地段，因此为了吸引众多的科技人才，光谷白领阶层来此购房置业，把容积率把握在较小的数值）建筑面积：314528 平方米
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
2012年武汉市 房地产市场分析报告 地产金融事业部武汉分部 2013年2月28日
2012年武汉房地产市场分析报告 目录 一、2012年武汉市社会经济发展总体情况 二、2012年房地产市场运行总体情况 三、2012年房地产市场供应情况 （一）商品房供应总体情况 （二）商品住宅供应的季度结构分析 （三）商品住宅供应的区域结构分析 （四）商品住宅供应的户型结构分析 四、2012年房地产市场交易情况 （一）商品房销售总量分析 1、2012年武汉市商品房销售情况 2、2012年武汉市商品住宅销售情况 （二）商品房销售均价分析 1、2012年武汉市各月商品住宅销售均价情况 2、2012年武汉市各区商品住宅销售均价情况 3、2012年武汉市写字楼销售均价及环比情况 （三）存量住宅销售总量分析 1、2012年武汉市存量住宅总体销售情况 2、2012年武汉市存量住宅销售结构情况 （四）存量住宅销售均价分析 1、2012年武汉市存量住宅销售均价走势 2、2012年武汉市各区存量住宅销售均价情况 五、2012年月末可售房源情况分析 （一）商品住宅供应面积与销售面积对比分析 （二）商品住宅可售房源的月度分析 （三）商品住宅可售房源的区域分析 六、2012年武汉市土地成交情况 （一）成交土地的用途结构分析 （二）成交土地的区域结构分析 （三）全国性典型房企拿地情况 （四）2012年武汉市成交土地楼面地价排行榜（Top10） 七、2013年房地产市场走势预测
2012年武汉房地产市场分析报告 一、2012年武汉市社会经济发展总体情况 2012年，武汉市大力推进国家中心城市建设，在严峻复杂的宏观经济背景下，努力“稳中求进、好中求快”，抓产业、扩投资、促消费、稳物价、惠民生，国民经济保持了平稳较快的运行态势。 武汉市2012年社会经济发展主要指标 注：数据摘自2012年武汉市统计局网站。 二、2012年房地产市场运行情况 2012年，武汉市在继续执行房地产市场宏观调控政策的同时，积极保持土地供应，落实保障性住房建设任务，全面强化市场监管，确保价格总体平稳。全年房地产市场整体保持平稳的发展态势，开发投资平稳增长，住房成交量明显回升，价格波动趋稳，结构更趋合理。 （一）房地产开发投资继续保持较快增长 2012年，武汉市房地产开发完成投资1574.86亿元，同比增长22.8%。其中，住宅开发完成投资991.41亿元，同比增长32.6%。 （二）房屋施工面积平稳增长 2012年，武汉市房屋施工面积为6862.97万平方米，同比增长15.1%。其中，新开工面积为2141.68万平方米，同比增长2.1％。住宅施工面积5068.97万平方米，同比增长12.6%；其中，住宅新开工面积为1617.07万平方米，同比增长2.2％，占房屋新开工面积的75.5％。 （三）商品房销量明显回升 2012年，武汉市商品房实际销售面积为1692.72万平方米，同比增长11.73％；成交套数173190套，同比增长16.77％。其中，商品住宅销售面积为1331.04万平方米，同比增长22.64％，占商品房总销售面积的78.63％；成交套数为134953套，同比增长24.73％（以上
第一章项目总论 一、项目基本情况 本项目位于武汉XXXX开发区余家湾，坐落于汤逊湖畔，毗邻武汉外国语学校武昌美加分校和华师一附中新校区，距离光谷广场、华中科技大学、中南财经政法大学、武汉大学分校、华中师范大学分校10分钟车程，距离东湖梨园35分钟车程。项目占地402亩，东临5万亩水面的汤逊湖，西临XX大道，南临工业园路，北邻华师一附中新校区。自然环境优美，配套齐全，交通便捷，土地资源条件十分优越，具备发展高档品质项目的土地条件。该地块由武汉XXXX物业发展有限公司立项申报并进行了前期拆迁安置工作。武汉市土地规划部门已经批准了该项目的建设用地。武汉市XX区国土资源管理局土地储备交易中心对该地块已进行储备，近期即可挂牌交易。 二、合作模式与土地取得方式 本项目拟以收购武汉XXXX物业发展有限公司的方式进行开发。武汉XXXX物业发展有限公司为本项目的拆迁安置和立项单位，在本地块的挂牌交易过程实际上并无竞争对手。武汉XXXX物业发展有限公司是专门为开发本项目而于2005年3月成立的新公司，无任何不良债务。 第二章市场分析 一、国内经济和房地产发展趋势 （一）经济趋势 多数经济学家认为：在国内居民的消费强劲、政府投资和中国的“世界工厂” 地位的促进下，当前经济形势好于预期，投 资、消费和出口需求形势都比较满意；预期 CPI保持平稳，国际油价呈小幅上升趋势， 二00七年不大可能出现通货紧缩；消费需 求增长将有所加快，而固定资产投资增长将 趋于放慢，出口增长趋缓，外贸顺差呈缩小 趋势；外商直接投资继续回落；房地产价格（长江中下游主要城市一览）稳中趋升；人民币升值压力有所加大，人民币汇率将小幅攀升。 经济学家对今年的经济增长给出了比较乐观的预期。调查结果显示，四成经
房地产市场现状及未来发展趋势 苏州房地产市场是中国房产的重要支流，国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。 随着经济的持续快速发展，苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米，年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比，苏州的房地产市场较为稳定。 即使温总理给我们留下的“限购令”，但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2007年8月，国家在保障性住房的政策上，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。对于苏州，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起
国内房地产业发展现状及原因 [摘要]：房地产业作为国民经济的基础性和先导性行业，对国民经济的发展起着举足轻重的作用。我国自1998年住房制度改革实施以来，城市房地产市场得到了快速、持续地发展，房地产业己经发展成为城市经济的支柱产业之一，并带动着多个产业发展，房地产业的特殊性，决定了它是一个备受人们关注的产业。本文首先从我国的房地产发展现状入手，总结了房地产发展的现状；其次，结合我国的具体国情，总结了我国房地产发展的原因，这是本文的创新之处。 [关键词]：房地产业发展现状原因 一、我国房地产发展现状 （一）商品房屋销售价格上涨势头依然较快从中国房产信息集团提供的全年均价来看，北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米，同比大涨42%，涨幅居四大一线城市之首；上海全年均价达22261元/平方米，堪称全国房价最高的城市，全年均价同比涨幅为40%；广州2010年均价也突破万元大关，达到11579元/平方米，同比上涨23%；深圳均价也已站在2万元以上，达到20596元/平方米，同比涨幅为33%。 （二）房地产行业市场需求依然旺盛 2009年，为应对国际金融危机，国家采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策，对提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资发挥了重要作用。2009年以来，商品房销售面积增幅持续增加，房价同比涨幅自6月份开始上涨后不断走高。部分城市商品房销售猛增、价格上涨的特点
表现得更为明显。受市场变化影响，全国房地产信贷也出现较快增长。（三）房地产开发投资持续增长二、我国房地产高速发展的原因分析第二，中国是人口大国，又处在城市化阶段，世界上是没有这样的先例。世界上没有这样一个大国在现代化的过程中，伴随着如此快速的城镇化进程。2009年的10月21日，人民日报发表了一篇文章：未来20年，我国人均居住面积将达到35平方米而2008年只有28平方米左右，意味着光是每年的需求就要达到4.2亿平方米，再加上城市化合计的真实需求要达到8亿平方米，有限的供给无法满足大量的需求，房价就会上涨。第四，我国民间资本投资渠道狭窄。2009年国际金融危机深度席卷，长三角、珠三角等很多民营企业经营下滑，实体经济走势相当不明，而竞争不充分的高利润领域，基本被垄断，欲进无门。投资楼市成为民资的一条主要的安全通道。投资客和炒家很大程度上直接抬高了房价，随着地王频出，楼价越来越高的趋势给人们造成了很大心 中国 https://www.doczj.com/doc/5612334316.html,理压力，加之未来通胀预期的增强，让手里略有积蓄的老百姓急于寻找资金保值的渠道，投资房产成为首要选择。
武汉市房地产项目开发 策划书
目录一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 （二）区域产品特征分析 （三）新政对区域的影响 三、产品定位 （一）项目SWOT分析 （二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位 （五）产品设计定位及建议 （六）价格定位 四、销售推广建议 （一）销售推广建议 （二）案名及平面表现 （三）营销推广建议 五、案例评述
武汉房地产市场项目开发策划书 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉 经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、 消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加 活跃。 （二）产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。 虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨， 房价重站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业 继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。
二、区域市场分析 （一）区域环境分析 本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；小区背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。 楼盘区位图 小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加大，供求比平衡，市场竞争激烈。区域内经济发展进一步加快，诸多高新企业及高新项目不断推进，入住人口不断增加，区域面貌得到进一步改善。区域配套完善，地铁2号线2010年开通，光谷步行街容量进一步扩大，
武汉市 房地产开发流程 ********有限公司 二〇〇七年八月七日 目录 第一章：项目决策阶段 第二章：前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、规划设计 四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察 五、申办《施工许可证》 六、招标 第三章：工程建设阶段 1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件 3、施工通道疏通，满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理 7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底 10、编制工程进度计划
11、设计、施工、监理单位的协调 第四章：项目销售阶段 一、申办《销售许可证》 二、商品房销售及按揭办理 一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》 二、申办建设工程规划验收 三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》 四、物业移交 第五章：交付使用阶段 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章：项目决策阶段 ◆房地产项目可行性研究阶段 房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定；(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。
房地产业是第三产业的重要组成部分，它是一项综合性产业，也是国民经济的基础性、先导性产业。我国的房地产市场是在政府决定进行住房制度改革，停止福利化分房，实施住房商 品化、货币化、社会化后才开始起步。从宏观经济上看，长期内房地产业正处于快速发展 的起步阶段。居民的消费能力大大提高，消费结构也会变化，这种消费结构的变化主要体现在居民对汽车和住宅这类代表着资产和财富的商品需求的快速增长上。中国宏观经济正处于快速增长阶段，房地产投资在其中起着重要的贡献作用，国外经济发展历程也证明，国民经济中房地产业的贡献是必需的而且是稳定的。同时，中国人口的城市化正处于加速阶段，城市人口购买能力不断提高，住房的有效需求增加。家庭规模的小型化、家庭世代的降低、消费观念的转变、个性化需求的增加都将逐步影响到住房需求结构，小户型住宅将成为住宅市场中重要的组成部分。 国家的宏观调控政策使房地产行业外部环境发生变化，货币的紧缩使得企业不得不承担巨大的资金压力，开发企业将比以往更加注重融资能力。在资金压力及金融风险下，很有可能会出现新的融资渠道，房地产企业的融资手段会呈现出多样化和专业化。由此融资能力所带来的强弱分化将使行业整合进一步展开，各种资源向营运效率较高的企业集中。 保障性住房政策将是最为重要、影响最为深远的产业政策。中国房地产将向保障性住房倾斜，保障性住房将成为多层次住房供给体系的重要组成部分，结构性的调整过程将主要通过土地、信贷和税收政策逐步调整实现，短期内由于市场供应量有限，对整个房地产市场影响有限；中长期看，结构调整无法避免，行业利润率将回落到合理水平，开发企业也将更多涉足保障性住房开发。 目前中国房地产处于行业快速发展阶段，短期内由于新政策影响，市场不可避免出现调整。在土地、资金、市场观望的压力之下，行业内部不断调整和变革，市场将会更加规范，远期来看市场拥有稳定的需求。 未来中国房地产业的机会在于：以高周转和产品创新为核心的传统住宅开发、以资产管理为核心的办公楼宇的开发、以改造升级和管理提升为核心的存量房开发、以产业、旅游、养生、度假等支撑为核心的新型地产开发、以服务配套为核心的老年服务社区的开发和以直接融资为核心的多元化资本结构的构建 四、若干政策建议 我国的房地产市场是从计划经济转轨进入市场化阶段的，受国家宏观经济政策的影响很深。并且，我国的房地产市场刚刚步入正规化发展阶段，相应的金融市场才刚刚起步，还远远不能适应房地产业的迅速发展。对于房地产开发商来说，市场上没有很好的信息及融资渠道使他们能够更准确地把握房地产市场的动向。因此，尽快制定并调整房地产业的宏观政策，建立并完善相应的金融体系以及建立相应的信息服务体系已经迫在眉睫。我国的住宅产业要成为新的经济增长点并成为经济可持续发展的源动力，从对我国房地产市场的周期分析可以看出，政府在其中的作用举足轻重。因此；要使房地产市场健康发展，关键在于要有正确的政策措施，坚持统一的政策和目标指导，因地制宜地组织实施，并坚持短期利益与长远利益、总体利益和局部利益的辩证统一。比如在国家税收、政府投资等一些方面，给予房地产市场宏观上的政策支持。具体可以从以下几个方面入手：1）整顿房地产行业的经营秩序，确定降低民用商品房的成本和价格。2 ）尽快取消对居民现有住房进入市场交易的各种限制，努力活跃民用住房市场。3 ）努力推进居民购房的抵押贷款消费，完善居民抵押贷款的法律支持，以保证普通居民能够以抵押贷款的方式购买住房，使银行的此项业务得到安全保障。现在，房地产市场的主要问题之一就是房地产价格居高不下。要切实提高居民支付能力，必须建立有效率的住宅金融体系，从观念上、政策上及实践上将房地产融资的重点转移到住房消费上，拓展和利用好政策性住房资金，形成稳定的低成本的住房资金来源。在资金来源上，
城市建设工程学部2011～2012学年度第一学期房地产经济学 2011年武汉市房地产市场情况调查
2011年1月～11月武汉市房地产市场情况调查 一．宏观政策 在经过“最严厉的宏观调控之年”2010年后，全国的房地产市场的疯涨状态，开始在2011年出现一定缓和，根据公开数据的统计显示，今年1-11月，全国130座城市共计出让土地24200块，出让的土地面积为10.85亿平方米。其中住宅地块合计为7476块，出让面积为3.91亿平方米。130座城市的土地出让金收入合计为1.18万亿元，其中住宅类地块的土地出让金合计为5860亿元。 而2010年1-11月，这130座城市的土地出让金总额达1.7万亿元，由此计算，今年前11个月全国130座城市的土地出让金同比减少5200亿元，降幅达30.5%。 数据显示，130座城市住宅类地块的楼面地价出现明显下调。今年前11个月，这些城市所出让宅地的楼面价为1495元/平方米，与2010年同期的1810元/平方米相比，下调幅度达17.4%。 说明自“国十一条”、“国十九条”、“新国四条”、“国五条”三轮严密调控之后，我国房地产市场的抑制投资投机性需求、信贷投放、土地供给等问题也已去得了阶段性成果，房地产价格的增速放缓，新增楼盘数量减少，并在2011年初见成效。2011年国家既2010年步伐，维持限购令，同时从年初试点在重庆、上海征收房地产税，而维护房地产宏观政策的具体落实则为2011年的调控的总体思路。 现整理2011年1月份～2011年11月份，国家主要的宏观调控政策汇总
武汉市地方在2011年1月～11月主要调控政策汇总 由以下政策可以看出11年武汉出台的政策主要以跟随国家政策为主基调，且调
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/5612334316.html, 浅谈房地产发展现状及未来趋势和建议 作者：石磊 来源：《科学大众》2019年第09期 摘 ; 要：随着人民生活水平和城市化水平的提高，房地产市场也发展迅速。房地产市场的繁荣在一定程度上促进了中国经济的发展，但是过度繁荣容易产生“泡沫”，一旦“泡沫”刺破对人民生活和中国经济都有着重要影响，因此分析房地产发展现状，并预测其发展趋势并针对性提出相关建议，对保持房地产市场健康平稳发展有着重要意义。 关键词：房地产;发展现状;趋势;建议 1 ; ;房地产发展概述 回首改革开放30多年中国老百姓的住房变迁，可以发现从20世纪90年代初开始，中国房地产市场初步形成后，经历了30年的突进式发展过程，有资料显示短短的30年间，中国商品房销售面积从1987年的2 697万平方米，增长到2018年的14.6亿多平方米，年均增长 18.51%，商品房价格从1987年的408元每平方米，增长到2018年8 736元每平方米，是1987年的21.4倍，年均增长11.87%，由此可见从1987年到2018年短短的30年里，我国房地产出现了过度繁荣的现象。 2 ; ;房地产过度繁荣因素及相关危害 2.1 ;房地产过度繁荣因素 造成房地产过度繁荣的主要因素主要有：（1）经济快速增长，居民收入快速提升。（2）城镇化水平快速提升。（3）国家严格的耕地保护政策。（4）东方人传统的购房情节。（5）宽松的货币政策向市场释放流动性。（6）土地财政及不合理的土地招拍挂制度。（7）房地产投机等。这些因素推高了房地产价格上涨预期心理，增加了恐慌性心理需求，进一步推高房价。 综上，房地产过度繁荣无外乎4点：（1）长期宽松的货币政策是房地产泡沫产生的直接推助剂。（2）投资投机需求过度膨胀是房地产泡沫产生的重要诱因。（3）居住型需求和实际购买力是支持房地产持续发展的发展基石。（4）土地财政顽疾与税收政策缺失是推高房价的重要制度性因素。 2.2 ;过度繁荣危害分析
中国房地产市场发展现状及未来发展趋势 摘要： 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词：市场发展 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%，近几年增长的更快。 （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。