宝汇园销售中心物业服务方案
目录
第一章整体设想和总体策划 ____________________________________________________ - 1 -
一、销售中心概况_____________________________________________________________ -1-
二、销售中心特点_____________________________________________________________ -2-
三、管理目标_________________________________________________________________ -2-
四、管理标准_________________________________________________________________ -3-
五、管理手段——金钥匙服务标准_______________________________________________ -3-第二章物业服务内容和操作规程 ________________________________________________ - 4 -
一、销售中心各岗位服务内容 __________________________________________________ -4-
二、销售中心各岗位操作规程 __________________________________________________ -5-第三章人员配置及培训、品质控制 _____________________________________________ - 14 -
一、服务处机构设置及职责 ___________________________________________________ -14-
二、服务处人员配置 _________________________________________________________ -16-
三、服务处人员素质要求 _____________________________________________________ -18-
四、服务处人员着装规范 _____________________________________________________ -19-
五、服务处人员培训计划 _____________________________________________________ -23-
六、服务处品质管控细则 _____________________________________________________ -24-
七、服务处各项作业管理制度 _________________________________________________ -35-第四章合作方式_____________________________________________________________ - 42 -
一、物业用房________________________________________________________________ -42-
二、前期开办费______________________________________________________________ -43-
三、销售中心物业服务费______________________________________________________ -44-
附录：翠园销售中心物业服务标准和规范________________________________________ -47-
第一章整体设想和总体策划
一、销售中心概况
宝汇园销售中心紧邻白云大道、梅西路、果园路、黄埔客运站和地铁三号线三溪站，环城高速路出口和规范中的地铁十号线，交通便利，位置优越。
宝汇园小区规划总建筑面积为152939平方米，包括住宅建筑面积130578平方米、商业建筑面积1500平方米，公建配套1384平方米；总户数为1040户，地下汽车位为857个。本项目的容积率为3.0；绿化率为31％，绿化面积15301.2平方米,建筑密度19%。
宝汇房地产开发商始终坚持“低容积率、低密度，高绿化率”的原则，将该项目打造成为一个购物方便，配套齐备，景色怡人的高端楼盘。
宝汇园的开发是贵司描绘的美好蓝图，是做大做优宝汇地产的重大战略举措。作为贵司销售业务洽谈的主阵地，销售中心的销售大厅是购房者了解项目开发进度和咨询接洽主窗口。也是贵司营销部门的办公中心，良好的物业服务对于贵司办公效率的提高可以提供保障。销售大厅面积1050平方米，分为三层，其内设展厅、沙盘区、吧台、洽谈区、贵宾室、会议室，办公室，卫生间，并安装了一台升降电梯。大楼的正前方是露天停车场。样板房共3套，预设在1栋第三层。整
个销售示范区从停车场，到销售大厅，再入1栋样板房，距离较近，布局紧凑，看房相对方便。
二、销售中心特点
1、该项目毗邻华润购物中心，位置优良，交通发达，户型较好，市场需求旺盛，预计看房客流大，故开盘期间接待工作量大。
2、由于看房者大多数会自驾车而来，停车场面积狭小，容易堵塞，所以，对车主及时的停车引导非常重要。相应的停车交通辅助设施应该配备充足。
3、销售中心，前来咨询、看房、洽谈、参观的客流比较多，地面环境（尤其洗手间）容易污染，对保洁服务频次要求很高。售楼部的环境舒适度直接关系到购房者的愉悦度，室内外环境能够左右购房者对物业服务质量的信心。
4、售楼大厅，是一栋单体楼，周边没有院墙围合，对防盗措施要求甚高，不仅需要安装摄像监控设备，同时对夜间队员的巡逻布控工作要求很严格。这就要求秩序队员需住宿施工现场，能呼叫时及时到位。
5、销售中心，是房楼盘形象的展示窗口，不仅要求服务人员素质高（譬如其对客户态度亲切热情、细致周到）而且对泊车、车辆指挥、安保、清洁、茶水、电梯空调运行、看房引导及服务礼仪等各要求也极高。
三、管理目标
销售中心属形象工程，在产品硬件条件许可下，我司力争1个月内销售中心的物业管理服务得以全面改观，让参观者、来访者和贵司工作人员的满意率达95%以上。让销售中心优质的物业服务助推售房业绩。
四、管理标准
我们为销售中心的物业管理量身定做的标准和规范，项目管理指标全部参照并高于此标准（见文尾部的附录）执行。在管理期内，使销售中心在环境质量、安全保障、设备运行、高效服务等方面，独树一帜。
五、管理手段——金钥匙服务标准
我司即时导入金钥匙服务标准实行管理，由公司物业部按季度、年度，并结合不定期抽查实行多元化监管和督导。让购房意向者和贵司工作人员，在此度过满意而惊喜的时光。
第二章物业服务内容和操作规程
一、销售中心各岗位服务内容
（一）、销售中心物业主任的服务内容
1、按照贵方的要求全面负责有关现场物业管理服务；
2、代表锦华物业公司与贵司和相客户签订相关文书；
3、策划和执行会议接待方案和相关领导参观考察招待方案；
4、接受贵方投诉和改进物业服务，为参观者提供咨询；
5、策划物业服务方案和流程、了解贵司物业服务需求并推动物业服务方法的改进；
6、对服务处保安员、维修工、保洁员、吧台服务员的指导、管理和培训。
（二）、保安员管理与服务
1、访客参观的指引；
2、管理区域人员的进出管理及控制；
3、销售中心停车场车辆的进出及停放；
4、管理区域内大件物品进出放行与管理；
5、展示保安队伍的良好的形象，维护好现场的秩序；
6、突发事件应急处理，公共消防管理；
7、售楼部、样板房、外围绿化地带植物、绿化小品等物品的看护；
8、维修、保洁等相关配合工作；
9、销售部门的物品搬运和现场布置的协助。
（三）、清洁管理与服务
1、样板房日常及定期清洁和保养；
2、销售中心日常及定期清洁和保养；
3、外围日常及定期清洁和保养；
4、对样板房及销售中心物品擦拭及摆位；
（四）、绿化维护保养服务
1、外围及绿化示范区绿化植物的日常养护；
2、租赁植物的适时更新；
3、临时花卉的租摆养护。
4、配合贵司品牌推广或其他活动
5、重要节日的现场气氛布置；
6、促销活动的现场配合管理。
（五）、吧台服务与接待
1、销售大厅客户的引导；
2、茶水、饮料的提供；
3、协助保洁进行销售中心物品的摆放；
4、及时清理台面用弃的水杯；
5、协助主任签订相关的物业服务协议。
二、销售中心各岗位操作规程
（一）、销售中心物业主任
1、积极配合与贵司分管物业领导有关物业管理事宜的工作，或参与贵司销售相关会议，商讨相关管理问题；
2、负责员工岗位培训、考核及奖惩，提高服务处员工业务水平；
3、提高服务处凝聚力和团队精神，使员工以高度责任心和认真态度完成团队工作；
4、督促及检查销售中心一切物业管理工作事宜，向销售部门、工程部门提供项目前期阶段的合理化建议；
5、负责物业管理服务咨询，代表物业公司与业主签署《前期物业服务协议》，《临时管理规约》等文件，解释说明有关物业管理的概念及知识；
6、负责服务的办公用品、物料、工具、服装的收发，仓库、食堂的管理；
7、负责服务处员工的入职手续、排班、计工、考勤的办理；
8、协调相关部门处理现场突发应急事件；
9、协助销售部办理前期预售阶段的相关手续，外联当地居委会、派出所、消防、城管、国土资源、住建等政府部门。
（二）、保安员
1、停车场保安员操作规程
1）、当车辆驶入销售中心停车场时,停车场保安员应立正并敬礼,并上前询问前来用意。经确认允许进入停车场时，以车辆标准指挥手势,指引车辆驶入指定位置；如是其他车辆，应礼貌告知不对外停车，请其尽快驶离场地；
2）、当车辆按指定位置停放后,应主动替客户开车门、敬礼、问候，并提醒车主锁好车锁、随身带走车上的贵重物品，并向其指引销售中心的位置；
3）、认真核查车辆。自右而左巡逻一圈检查车辆是否有损坏或其他不正常情况，如有可疑情况，立即当面向车主提出，并进行详尽记录；4）、交接班时仔细清点停车场车辆停放数量,需注意的事项记录在登记簿上备查；
5）、当车辆驶离销售中心停车场时,保安员应主动替客户关好车门敬礼、致以“请慢走”等告别语，并用车辆标准指挥手势，指挥车辆倒车、掉头、离去。如发现异常情况，应立即拦截车辆，并及时通知其他人员前来协助处理。车辆离场后，及时进行登记；
6）、保安员每小时至少详细检查车辆的状况4次，发现漏油、未上锁、未关灯、车有刮痕等现象及时通知车主，并在值班记录本上做好记录，同时报告物业主任；
7）、发现无关人员或可疑人员到车场时要及时劝其离开,若有紧急情况按《突发事件处理程序》处理；
8）、协助维护停车场卫生。
2、销售中心礼仪岗操作规程
1）、礼仪岗是楼盘的形象代表,应时刻以端正标准的姿态,热情主动的服务迎来送往；
2）、销售中心礼仪岗随时应注意观察周围环境和人员状况,主动维护公共秩序；
3）、销售中心礼仪岗发现有访客参观时，应主动将门打开，直立于门外一侧做引导，当看到访客到来时，应轻声说：“您好，欢迎光临”；4）、如遇可疑人员进入时，礼仪岗要及时劝其离开,若有紧急情况按《突发事件处理程序》处理；
5）、销售中心礼仪岗发现有访客离开时，应主动为访客开启大门，并于访客离开时轻声说：“谢谢参观，欢迎再来”，以示尊重；
6）、销售中心应设置保安员进行夜间值班，确保销售中心的财产安全；7）、若需在非开放时间进入销售中心，须由销售中心经理提前知会物业主任，并及时进行登记后方可在礼仪岗陪同下进入；
8）、开启及关闭销售中心照明或空调(设置温度20～25度)，每晚进行巡查记录；
9)、销售中心拍照需持贵司已审批的拍摄申请单,方可进行；
10)、认真做好交接班工作,重要事项详尽记录备案。
3、巡逻岗操作规程
1）、每天对执行区域进行不间断地巡逻，包括外围道路、展示大厅，样板房，停车场、施工区域；
2）、每间隔30分钟对所辖区域巡查一遍，做到巡视无盲点；
3）、巡逻岗要多看、多听、多嗅，以确保完成巡视任务；
4）、巡逻岗从某线的起点开始，采用定点不定点,定线不定线的巡逻路线和方法，并将巡逻中各执勤点情况作详细记录；
5）、销售中心负责人每天上班应检查前一日的所有巡逻报告，并对巡逻报告中发现的问题及情况进行处理签名，并负责存档。如领导有需
要检查某一日的巡逻报告时，应能随时且完整的提供；
6）、巡逻岗认真做好交接班工作，重要事项详尽记录备案。
(三)、保洁员
1、销售中心外围保洁操作规程
1）、每天对销售中心外围道路、停车场定时清扫2遍；
2）、每次清扫工作必须在当天8：30、13：30、16：30前完成；3）、除定时清扫外,应坚持巡回保洁；
4）、下雨天应及时清扫地面,确保地面无积水。大门处及时铺设吸水垫及雨天安全提示牌；
5）、外围地面每周冲洗1次,冲洗时应放置警示标志；每月对地面全面清洁1次；
6）、发现地面有油污应及时用清洁剂清洁,用铲刀清除粘在地面上的香口胶等杂物；
7）、宣传告示牌、外围设施每日清洁1次，随时保洁；
8）、大门吸尘垫每日清洁2次。
9）、清洁标准：
A) 目视地面无杂物、积水、无明显污渍、泥沙、痰渍；
B）路面垃圾、杂物滞留时间不能超过30分钟；
C）绿化带无果皮、石块、落叶、烟头、纸张、袋子等垃圾；
D）停车场无垃圾，地面无油污。
2、销售中心大堂保洁操作规程
1）、日间保洁
A) 每天早上用地拖把大堂门口拖洗干净；
B）用尘推将地板推尘，每天数次视客流量而定；
C）擦拭茶几、台面及摆设、沙发、指示牌等公共设施；
D）下雨天门口要放置防滑告示牌和增加拖擦次数；
E）下班前应把垃圾清倒干净；
F）每周擦墙面及玻璃1次；
G）每月二次对大堂进行消杀工作。
2）、清洁标准
A) 保持大堂地面无污渍、无垃圾，明亮光洁；
B）垃圾桶内垃圾不能超过三分之二；
C）玻璃大门无手印和灰尘，保持光亮、干净；
D）销售中心大堂的墙面、台、沙发、落地玻璃等保持光亮整洁、无灰尘；屋顶、墙角无蛛网、灰尘；
E）保持空气清新无异味。
3、样板间保洁操作规程
1）、日常工作
A）地毯吸尘及地面推尘；
B）用清洁玻璃工具清洁样板间的所有玻璃；
C）用半湿抹布擦拭样板间的木门、装饰摆放品、柜、台、椅等设施；
D）每月一次对样板间进行消杀工作；
E）对样板房各项物品及时摆正位置；
F）保洁员每天保证鞋套供应充足；每月末应统计一次性鞋套的使用量，以控制总体成本；
G）保洁员应该每个月对不常开放的样板房进行通风至少一周2次以上。每次开窗时间2小时以上。在此期间告知秩序队员要加强巡逻。
2）、清洁标准
A)天花、灯具、墙角等无蛛网、灰尘；
B）玻璃、镜面光亮无水冲痕迹及手印；
C）墙面洁净无浮尘；
D）地毯、地面干净无污迹、纸屑；
E）金属件表面光亮；饰柜整洁无浮尘；
F）保持环境整洁，空气清新。
4、卫生间保洁操作规程
1）、日常工作（每日早、中、晚对公用卫生间进行保洁3次）： A）打开门窗通风，用水冲洗大小便池；
B）清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、更换新垃圾袋后放回原处；
C）用洗洁剂清洗洗手盆及大小便开关，然后用清冲净；
D）擦洗门、墙面、台面、标牌、玻璃及镜面一遍；
E）用拖布拖干净地面；
F）补充卷纸、洗手液、擦手纸；
G）适量喷洒空气清新剂，小便池内放置香球；
H）每1小时保洁1次，清理地面垃圾，抹干净台面水迹，更换垃圾袋；
I）每周1次用玻璃清洁工具清洁卫生间的玻璃镜；
J）每月1次用毛巾擦灯具、清扫天花板；每月1次进行消杀工作；
K）下水道堵塞及时疏通；
2）、清洁标准
A) 天花、墙角、灯具目视无蛛网、灰尘；
B）目视墙壁干净、便池洁净无黄渍；
C）室内无异味、臭味；
D）地面无烟头、纸屑、污渍、积水。
（四）、销售中心绿化操作规程
1、对销售中心绿化植物或盆栽、植物适时养护，保持叶面干净，无枯萎、枯黄、斑点、残败、病虫害现象；
2、配合贵司进行现场促销活动时租摆植物进行现场管理；
3、遇有关重要节日，配合贵司对销售中心及样板房进行节日布置，营造喜庆节日气氛；
4、定期对绿化示范区内的绿地、花木、建筑小品等进行养护，无破坏、践踏及随意占用现象。
（五）吧台服务员操作规程
1、每日在销售中心开放前半小时整理清点吧台物品，完成台面卫生，清洁水具，检查物品是否要补充（如茶叶、咖啡、擦手纸等）每天在销售中心开放前30分钟内负责向物业主任申报；
2、必须穿着整洁、干净的制服，微笑待客，主动热情问候，并主动询问客人有何要求；
3、茶水、饮料服务操作规程：
A）见到客户先微笑后礼貌地问候；
B）伸手示意客户进入销售中心休息处；
C）在客户左前方1.5米处为客户引路；
D）将椅子向后搬开，使客户能站在椅子前；
E）示意并请客户坐下；
F）若销售中心提供多种饮料，询问客户需要何种饮料、茶水；
G）给客户一定的选择时间，然后再询问是否可以给客户送上；
H）在听清客户所需饮料后，要向客户复述一遍客户所需饮料；
I）将干净的杯垫摆放在台上，将饮料杯放在杯垫上，然后再为客人倒入饮料，料瓶口不能触到杯口边缘；
J）服务饮料的同时，告诉客户这是您所需的饮料；
K）当客户杯中饮料剩1/3时，上前为客户添加饮料或询问客人是否再要另一杯饮料；
L）客户杯中饮料用完，客户也未再要饮料时，征得客户同意，马上撤下空杯；
4、客户离开时，应礼貌地征求意见，向客户致谢，欢迎客户再次光临；
5、下班时把接待茶水处物品收放好,并清理干净台面及水具。
附录：吧台物资装备
第三章人员配置及培训、品质控制根据物业管理企业的管理服务范围，结合销售中心的管理目标、管理标准，我司在人员配置、管理方式、培训计划等方面逐一安排如下：
一、服务处机构设置及职责
根据销售中心物业管理特点及要求，本着调配合理、精简高效使用人力资源的原则，我公司将设立销售中心服务处，负责销售中心的物业管理工作，在财务上实行独立核算。
服务处采用直线管理进行运作，销售中心物业服务处服务人员由两个层次组成（如下图所示）：管理层由服务处主任组成，作业层由保安部、维修部、保绿部，客服部等人员组成。
（一）管理层
以服务处主任为核心的管理团队在公司指导和监督下全面负责服务处日常工作，组织实施各项物业管理服务，监督控制管理服务质量，保持与贵司的联系和沟通。并对各操作部门所属服务工作进行组织、实施、监督、培训、考核。
（二）作业层
服务处下设四个部门，各部门分工管理，协同工作。各部门分工及职责如下：
1) 客服部
负责服务区域内销售人员和看房顾客的服务，端茶倒水，室内引导。
2）保安部
● 负责管理服务范围内的安全保卫，维护公共秩序，防范治
安事件发生。
● 负责管理服务范围内的消防管理。
● 负责辖区内车辆进出、行使、停泊管理。
● 负责展示礼仪礼节，树立高端楼盘形象。
● 负责临时协助杂物搬运。
● 负责销售中心的出入门禁的管理。
3）环境部
● 负责服务区域内的卫生保洁工作。
● 负责服务区域内绿化和盆栽的日常护理。
4）工程部（可由项目部代理）
● 负责确保销售中心照明、空调、电梯、给排水系统平稳运
行。
● 对服务处管理的公共设施、机电设备、消防设施设备等进
行日常运行管理、维护和保养。
● 负责服务处的其他工程技术工作。
宝汇园销售中心物业团队组织架构图
二、服务处人员配置
为在销售中心彰显贵司强大企业实力，为客户提供前期物业咨询工作，根据工作需要，我司拟派驻管理团队入驻销售中心，计划由9人组成。
三、服务处人员素质要求
管理人员配备要求及专业素质描述如下:
前期物业管理服务方案 一、物业管理接管验收方案 物业验收、接管前的工作 1) 成立验收、接管小组： 由××物业管理有限公司在接管物业竣工前组织、经营、管理、工程、保安和清洁等部门有关人员前往现场，对验收、接管工作中所涉及问题等进行考察。在此基础上，提交公司董事会或总经理办公会议讨论确认，并制定验收、接管工作方案，在公司领导下成立接管验收小组。 2) 有关专业人员提前进驻小区： 提前派出工程技术专业人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与机电设备的安装调试，了解整个物业内所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造原理、性能，熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向等，为下一步实物验收、资料移交等工作做准备。 物业验收、接管中的工作 1) 组成联合交接小组，商定交接注意事项和交接日期： 管理处验收、接管小组主动与开发商和承建单位联系，协商物业交接问题，及时将协商情况汇报给总公司。由开发商、承建单位和物业公司三方共同组成联合交接小组，制定验收方案，统一验收标准，商定交接注意事项和交接日期。 2) 印制验收、接管工作表格： 物业公司对所接收的建筑物、设备设施，要分别列项印制验收记录表
格。主要有：物业接管验收移交工程资料清单，公用机电设备验收单，公用建筑、小型设施验收单，公用机电设备验收单，室外给排水验收单，绿化验收单，单元建筑接管验收记录表，单元室内电气设施接管验收记录，单元室内给排水接管验收记录表等。 3) 全面验收、交接： 验收时须有开发商、承建单位和物业公司三方共同参加，逐项进行验收，填写记录单，每份验收记录单上均须有三方人员的签名，验收记录单一式三份，三方各执一份。对验收合格的项目，列出清单，进行交接，交接双方在清单上签字；对不合格的项目，注明存在的问题，提交地盘和施工单位，限期整改，整改项目须经复验，合格后方可接收，物业公司将接收清单交管理处保存。开发商、承建单位把小区的各项资料（包括产权资料，技术资料，政府验收合格证明，水、电、气供应合同等）全数移交管理处，双方注意做好移交工作的相关登记、签字手续。 物业验收、接管后的工作： 1) 已接收项目的管理： 管理处从接收签字起，即组织人力对建筑物和机电设备进行保护，防止被盗和破坏，同时，组织人员对已接收项目进行清洁和环境整理。认真清点、检查、复核室内和小区的各种设施设备及有关物品，发现问题及时登记、反映、整改。 2）入伙时业主及物业使用人收楼验收： 管理处与开发商在入伙接待处联合办公，实行一条龙服务。先由开发
高品质写字楼物业服务设计方案 高品质智能化的物业能够吸引客户的眼球，高素质人性化的物业管理服务能够抓住客户的心。为使楷林国际大厦的物业服务质量与大厦的硬件品质相匹配，我根据既往的工作经验，针对大厦商务消费群体的需求，从以下几个方面设计楷林大厦的物业服务整体方案： 一、服务原则 1.权利界定的原则：以物业产权为管理权的基础，业主为管理权的权利主体，物业管理公司为管理的具体执行者；业主，业主大会，物业管理公司之间的权利义务应予明确。 2.业主至上的原则：有需求就有服务； 3.统一管理原则：公共部位及公共设施设备由物业公司统一管理，确保物业的保值与增值； 4.经济合理原则：物业管理费及各项收费标准合理制定，既考虑主管部门的行业管理要求，又要兼顾物业运行成本支出，以保证物业管理服务行为有效健康的进行； 5.专业化服务原则：物业管理公司有一整套专业化、规范化、系统化的管理规章制度和服务原则标准，执业员工要求持证上岗。 6.超前管理原则：物业管理公司的管理意识，服务内容要想在用户之前，不能默守陈规。 二、服务内容 1.共性服务： 从写字楼的物业特点出发，为全体业主/租户及其访客提供的全方位特色的物业管理服务 1)总台服务
商务公司的客户量较大。总台服务能够在第一时间满足来访客户的咨询、引导、查找、问讯、投诉等需求，缩短寻访时间。同时还可针客户的需要，提供包装绳、简单打包、便笺、针线包、小型运货平板车、急救包、送水等服务。 2)礼仪服务 商务公司客户的素养相对较高，他们对大厦服务人员的礼仪要求也较高。由保安员提供的酒店门僮式服务，如：开/关车门、记录出租车车牌号、搬运箱包、代叫出租车、雨、雪天撑伞护送客人上、下车等，在为客户提供方便，博得其好感的同时，也控制了部分影响商务办公的人群的进入。 特色服务 1，每日雍尚服务 每天早上8点由客服经理带领客服人员在大堂列队欢迎业主客户的到来。 2，VIP服务 针对重点业主租户建立VIP团队服务（客服、工程、保安），如遇公司庆典、重要客人来访等，做好迎接服务，体现大厦品质。 3，互动服务 经常组织和业主租户之间的互动活动增加感情，如举办联谊会、茶话会、球赛、爬楼活动等，遇到节日给业主租户赠送小礼物加强感情交流。记住每位业主（老总）的生日，有前台人员送上鲜花，表达心意。 4，超值服务 管理中心和楷林大厦周边的宾馆、饭店、会所、健身俱乐部、洗衣房等签订长期合作协议，业主租户凭客户证可享受最大折扣优惠。 5，设立专业设计部门及人员，打造大厦形象。 标示系统的完整及好坏也影响着楷林大厦的品质，为此物业公司要对标示系
物业服务前期介入方案 为了今后的物业服务工作顺利进行，物业服务的前期介入将会起到至关重要的作用，我公司在正式签订物业服务合同后，将根据实际情况，对“锦翠嘉园”制定科学、成熟、相应的物业服务前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业服务工作顺利开展打下坚实的基础。 一、规划设计阶段 在规划设计阶段，规划设计人员和物业管理人员各自立场不同，规划人员仅从设计技术角度考虑问题，往往忽略了小区以后的管理服务问题，结果造成小区建成后管理服务上的矛盾和漏洞很多，整体布局上的缺陷往往很难弥补，因此在规划设计之初，作为早期介入的物业管理人员需要参与小区规划设计方案的讨论，要从管理服务的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业服务工作。 1．监控和消控中心的设置： 2．小区人车分流的设计： 3．公共照明开关设置位置： 4．公共照明开关开闭形式： 5．物业服务用房的位置设计 6．小区垃圾房（桶）的设置： 7．公共洗手间的设置必要； 8．信报箱的设立； 9．公共告示栏的配置； 10．家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留。 二、建设施工阶段 “锦翠嘉园”建设施工阶段的施工质量直接关系到投入使用后使用功能的正常发挥，在小区建设过程中，物业服务早期介入人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，在参与过程中逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题能够早发现，早协调，早解决，为物业服务工作奠定良好的基础。 1．提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建设； 2．分析物业建造选料及安装、降低隐患、改善设备使用效果，减轻后期管
理的压力； 3．审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见； 4．提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见： 5．提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见； 6．帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤； 7．提前熟悉小区的各种设备、线路、管道等隐蔽工程，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能； 8．了解工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期磁面会等）： 9．检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议； 10．配合设备安装、管线布置、进行现场监督，确保安装质量； 11．提出工程遗漏项目的建议； 12．.对小区公建配设施设备的进行探讨，能够使公建配设施设备满足今后客户的发展需要和贯标需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。 三、协助销售阶段 在物业销售期间，良好的物业服务形象及物业服务品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于开发商树立物业品牌形象，物业服务早期介入人员将根据实际情况，参与开发商的物业销售宣传推广活动。 1．制定合理的物业服务收费标准，为物业销售作好准备 2．售楼处及样板房的秩序维护、保洁指导，以规范的服务和形象展示建立良好的物业形象； 3．委派物业专业人员现场解答客户对小区物业服务方面的疑问 4．对物业与销售人员进行物业服务基础培训工作： 5．提供有关售楼宣传所需要的物业服务资料。 四、竣工验收阶段 为保证物业入住后的物业服务工作顺利开展，必须对物业有全面的了解，如果物业公司在物业交付使用时才介入管理，就无法对物业情况了如指掌，物业服务前期介入人员将定期视察施工现场、参与工程例会，及时提出维护开发商利益
写字楼物业服务方案
一、管理整体设想及策划 （一）管理整体设想 结合写字楼的开发理念，确立管理总体思路，将这种开发理念延续到物业管理中，坚持向全体业主提供专业化、规范化、个性化物业管理服务，同时协助物业推广，使之在城市商务区呼之欲出。 1、写字楼物业管理服务与酒店式管理服务相结合的管理模式。 在经济飞速发展的背景下，物业的品质发生了很大的变化，物业管理也不能墨守成规。根据楼盘和业主的特点，寻求写字楼物业管理服务与酒店式管理服务的最佳结合点，以创造符合实际的、受广大业主欢迎的物业管理新模式，即“酒店式服务、写字楼式管理”的物业管理模式，并努力寻求个性化服务与规范化服务的结合点。既强调规范化服务，又重人性化服务，使业主能够各取所需，各得其乐。拟完善以下物业管理服务： ◎建立客户服务中心。客户服务中心将是我们与业主、访客沟通的主要窗口和桥梁，所有服务需求将通过因特网、电话或直接来访集中在客户服务中心进行统一的处理和跟踪服务，以节省业主的时间，提供温馨、便捷的主动式服务，确保所有的服务需求能够直接、高效地进行处理，提高业主的满意率。 ◎丰富特约服务内容，满足业主不同层次需求。我们将为业主提供无微不至的特约服务，并将特约服务的服务过程作为与业主近距离沟通的方式，把每一项服务工作做细做好。同时，不断根据业主需求调整服务内容。 ◎拟开展类似于酒店“金钥匙”服务，提倡虽然不是无所不能，但一定是竭尽所能，要尽可能、想尽一切办法、充分利用公司资源和外部资源，帮助业主完成其所提出的服务需求。 2、坚持物业管理服务中事先告知的管理办法。从物业销售时协同开发商与业主签订《前期物业管理服务协议》和《业主临时公约》。让业主提前了解今后在物业管理中的权利和义务，对有关物业的使用、维护、管理，违反《业主临时公约》应当承担的责任等事项依法做出约定。业主房屋装修前，严格装修审批程序，结合《业主临时公约》、《大厦装修管理办法》及《装修管理规定》，告之业
x x物流园区建设项目规划与建筑设计说明 第一章规划总论 一、项目概况 1、项目名称：xx物流园区建设项目 2、建设性质：新建 3、建设地点：x 4、建设单位： 5、项目概况 xx物流运输园将建成xx市区内唯一综合货运市场的集聚区，以公路运输、货物仓储、货物中转、货物配送为主的物流、运输综合园区，同时建设生活、商业配套服务设施，使之成为融汽车旅社、物流储转，输运通达、创业生活相结合的集聚区。同步打造电子商务平台，集叫车服务、货物装载服务、其它综合性服务等一站式网络化服务平台。 项目规划总用地面积162490㎡（不含停车场面积），其中预留45233平方米作为物流园区二期可持续发展所用。一期规划总建筑面积130903，其中物流中心32118㎡，办公、仓库50688㎡，物流仓储30666㎡，服务中心3040㎡，酒店14391㎡，建（构）筑物占地面积46637m2，建筑密度40%，容积率1.12，绿地率20%。租用停车场面积8公顷。 项目固定资产投资73911万元，其中建筑工程费37213万元，项目配套费16932万元，其他费用15028万元，预备费3458万元，建设期利息1280万元。 项目所需流动资金800万元，其中铺底流动资金240万元。 报批项目总投资74151万元(固定资产投资和铺底流动资金之和)。 6、总图指标 1）、占地面积46637平方米 2）、总建筑面积：130903平方米 3）、容积率：1.12； 4）、建筑密度：40%； 5）、绿化率：20%； 二、项目背景 目前，xx市运输市场处在分散型阶段，对市容市貌影响较大，跟xx市委市政府着力打造精品城市不相符，市里已出台整治措施，运输车辆集中停放、集中管理已成定局。 本项目实施属《产业结构调整指导目录（2011年本）》鼓励类产业。 根据《产业结构调整指导目录（2011年本）》鼓励类，第二十九项现代物流业第六条第三方物流服务设施建
第一章售楼处的基本情况 万和?新城广场位于合肥市瑶海区和平路与铜陵路交界处，是由江苏双楼集团合肥万和房地产公司开发，总建筑面积13万㎡，计划于09年7月开盘销售，现售楼部已竣工并已装修完毕。经开发公司和福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司协商，决定有福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司负责售楼部的前期物业管理工作。本着“对客户负责、对自己负责”的宗旨，诚信物业对万和?新城广场售楼部进行了现场勘察、详细了解，根据开发公司的要求，结合实际情况，遵照科学、务实、安全、高效的原则，从而达到双赢的目的，拟定如下物业管理工作方案： 万和?新城广场售楼处位于合肥市和平路与铜陵路交界处，总建筑面积约250㎡，主体结构由钢架搭建而成，分2层。一楼为销售大厅，二楼为销售办公区域，面朝和平路与铜陵路交界处，背靠万和?新城广场小区，左侧有一小型绿化带、有3个停车位，售楼处门前面积比较紧张、可勉强停车。一楼售楼大厅设有项目沙盘、左侧有一间贵宾室、右侧有一小型景观池。 房地产E网范文吧
第二章诚信物业合肥分公司基本情况 福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司成立于2005年4月，总公司注册资金500万，持国家物业管理企业二级资质证书。是专业从事高档住宅、办公楼和商业写字楼的物业管理和服务的专业化物业服务企业。分公司设有总经理室、综合部、物业部、市场拓展部、工程部共5个职能部门，下设【柏林春天】物业服务中心及【御景湾】物业服务中心，员工共80余人，其中具有中、高级职称技术人员和管理骨干20多人。目前在管楼盘有高档住宅与写字楼、公寓等，累计物业托管面积达50万平方米。 公司成立以来运用科学的管理理念，按照现代化的管理模式，建立了一套完善的公司管理体系和行之有效的管理制度，组建了一支有创造力和团队精神的高素质物业管理团队，各部门主管和管理人员均多年从事物业管理工作，具有丰富的物业管理知识和管理经验。为提高服务水平，公司加强内部管理，加速现代企业制度建设：一方面建立健全各项管理制度，加强职业道德和服务意识教育，从而在企业内部真正树立业主至上、服务第一的理念；另一方面，加强对从业人员和关键岗位工作人员专业素质和业务水平的培训，建立健全岗位工作
办公楼物业管理方案 篇一：政府机关办公楼物业管理方案 “XX公司” 物业服务方案 XXXXXXXXXXXX公司 201 年月日 第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章第九章第十章结束语 XX市XX办公楼物业管理方案 目录 XXXXXXXXX公司简介 XX市XXX办公楼概况及管理特点分析 XX市XXX办公楼物业管理服务思路物业管理服务承诺前期物资装备一览表物业管理服务费用测算固定岗服务方案保洁服务方案紧急事件处理规程管理用房配置方案 XXXXXXXX公司受XX市XXXX委托，拟对XXXXX办公楼（以下简称“XX办公大楼”）提供全委托物业管理服务。针对该办公楼的特点，制定本方案。 第一章 XXXXXXXXX公司简介 1.1 我们的实力 XXXXXXXXXXX公司成立于2010年3月，注册资金50万元，是
具有独立法人资格和国家叁级物业资质的专业物业管理公司。目 前管理着社区高档住宅及商业物业项目 公司大力拓展物业管理业务，以物业管理为主导，保洁服务、绿化服务、维修服务、家政服务以及代租代售等为一体，形成多 元化的服务体系。公司下设综合事物部、品质管理部、物业管理处、财务部。公司一方面确立“寓管理于服务之中，寓效益于服 务之中”的服务指导思想。另一方面挑战物业管理服务新概念， 打造“贴心业主，亲情服务”的公司品牌，即：全方位近距离、 全过程专业化、一站式亲情服务。 公司为了与沿海大城市物业管理的先进理念和方式接轨，每 年都要派出管理人员到上海、深圳、广州等城市的大型物业管理 公司观摩、学习，掌握先进的物业管理经验。 1.2 我们的理念? ? ? 服务宗旨：尽心、尽力、尽责，善待每位客户。质量方针： 为业主创造价值，让客户持续满意。团队精神：企业的命运就是 个人的命运， 企业的发展就是个人的发展。 ? 发展目标：以“生态型发展体系”为依托， 致力于打造成都物业第一品牌。 1.3 我们的目标 ? ? ? 立足基础服务，树立XXX物业诚信高效形象。强化服务意识，
上海万达商业广场管理有限公司 二零零七年十月 上海万达商业广场管理有限公司 写字楼物业管理方案
前言： 物业管理的日常服务与联系是物业管理服务最基本的一项日常工作。 物业管理的宗旨是为业户提供服务，物业公司通过有效的服务来保证 业户的需求，树立企业的形象，同时通过服务获得一定的经济效益。 一、日常服务内容及质量标准： ●日常服务内容 a.维修保养服务； b.绿化养护服务； c.治安消防服务； d.环境卫生管理服务(附空置房管理规定)； e.停车管理服务； f.特约服务。 ●日常联系内容 a.每三个月发放一次业户评议表，了解服务质量； b.写字楼中设置业户联系箱，每天定时开箱； c.设立投诉电话接受业户的投诉； d.及时回访业户征询意见。 ●日常服务与联系的质量控制 a.客户服务员应多途径与业户保持沟通，经常走访业户听取意 见，及时提供各类服务，满足合理要求； b.写字楼管理处经理要做好清洁、绿化、保安和停车工作巡检， 保证服务质量。 ●日常服务与联系的质量要求
质量要求以物业行业规范服务达标为依据，严格按各项服务的管 理制度及标准进行操作。 二、投诉、报修处理 ●管理处设接待窗口、工作联系箱、监督投诉电话受理业户业务咨 询、报修、收费、投诉； ●管理处实行8：30-17：30业户接待，365天24小时应急维修服务； 并公开办事制度、公开收费项目和标准； ●管理处监督、投诉电话24小时开通，72小时内有回复； ●管理处实行维修回访制度； ●对回访中发现的问题，24小时内书面通知工程部人员整改； ●业户接待员要认真听取投诉意见并做好记录； ●处理投诉要做到让业户满意，及时与业户沟通，处理结果做好记 录，每周进行统计和小结。 三、特约服务及服务承诺 通过建立各种物业管理规定以外的服务项目以更好为业户服务。 ●服务宗旨 便民、利民、优化业户的工作质量。 ●服务原则 微利保本、量入为出。 ●服务标准 凡推出的服务项目，保证服务质量，对每一项服务实行投诉反馈 制度，质量标准以相关行业的服务要求为准。 ●特约服务内容 特约服务是物业服务中除公共性服务外其余为业户提供服务的活 动，这些服务是根据业户的需求而设立，主要有：便民服务、特 约服务和代办服务几项内容。 a.便民服务
前期物业服务招标 方案 1
前期物业服务招标文件 (示范文本) 项目编号: 项目名称: 招标人: (盖章) 法定代表人或其委托代理人: (签字或盖章)
日期: 年月日 第一章招标项目概况 按照国务院<物业管理条例>、<浙江省物业管理条例>和建设部<前期物业管理招标投标管理暂行办法>的规定,现决定对(项目名称)的前期物业服务进行(公开/邀请)招标。兹邀请合格投标企业以密封标书的方式前来投标。 1．招标项目的简要说明 1．1本项目位于湖州市: (招标项目座落地址), 四至范围:东至 ; 西至 ; 南至 ; 北至 (或见附图)。 1．2本项目规划设计的物业类型为:。 1．3本项目总用地面积平方米。 用地构成为:建筑用地平方米; (其中公建用地平方米); 道路用地平方米; 绿化用地平方米; 其它用地平方米。 1．4本项目总建筑面积平方米。
其中:地下总建筑面积平方米, 地上总建筑面积平方米; 住宅建筑面积平方米,户数户; 商业用房建筑面积平方米; 办公用房建筑面积平方米 其它物业建筑面积平方米; 以上面积为施工图预测面积,实际面积以产权实测面积为准。 1．5本项目共计建筑物幢(其中高层幢平方米,小高层幢平方米,多层幢平方米,别墅幢平方米,排屋或叠屋幢平方米,其它幢平方米);建筑结构为。 1．6本项目的建筑密度为%;容积率;绿化率为 %。 1．7本项目规划建设机动车停车位(库)个,其中地上停车位(库)个,地下停车位(库)个,其中为公共停车位;按照规划设计建造了非机动车停车场所平方米。 2．项目开工和竣工交付使用时间 2．1本项目于年月开工建设,共分期开发建设。第一期工程计划于年月竣工并交付使用;整个建设项目(计划)于年月全部建成竣工交付使用。 3．物业管理用房的配置情况 3．1物业管理企业办公用房: 建筑面积为平方米;
目录 一、物业项目概况 二、物业管理计划 （一）、工作流程 （二）、进驻前工作计划 三、项目进驻前期工作计划（一）、进驻前期工作计划 （二）、项目管理工作前期培训内容要求（三）、关于进驻当天的有关要求 四、常规期物业管理方案 （一）、甲方物业管理需求说明（二）、常规期物业管理工作计划表（三）、组织架构 （四、人员配备 （五）、管理标准和主要工作措施
物业管理方案 一、物业项目概况（一）项目概况 1、项目位于： 2、总建筑面积 3、外墙总面积 4、外围停车位0个，地下室停车位0个。 5、区域内道路0米。 （二）宿舍楼项目概况 1、项目位于： 2、总建筑面积0平方米，建筑层数：0层。 3、外围停车位0个。 二、物业管理计划（一）、工作流程 （二）、进驻前工作计划
三、项目进驻前期工作计划（一）进驻前期工作计划
（二）、项目管理工作前期培训内容要求： 1、仪容仪表与言行规范 2、客服维修岗位礼仪 3、物业项目基本情况：委托管理内容及特别要求；公司的承诺和标准。 4、客服类：员工的岗位职责；主要工作程序；表格的填写。 5、环境管理类：员工的岗位职责；清洁作业流程及注意事项；绿化作业流程及注意 事项； 6、消杀服务标准和监管程序；各类表格填写规范。 7、安全管理类：消防知识培训；治安重点位置防护；重点物资管理；岗位职责；应 急突发事 件处理和流程。 备注：具体培训记录和考核记录见《培训记录》 （三）、关于进驻当天的有关要求： 1、2012年-月-日上午，管理处拟制好联系电话一览表，明确管理处电话、联络人，并上交甲方领导。 2、承接查验小组提前准备好检查工具及承接查验表格，分为设备、环境、安全查验组分别进行查验。并在承接查验结束后，将记录、图片整理、装订后交甲方签收并存档。 3、管理处负责人检查保安员、维修工的仪容仪表是否符合公司要求，个人的工具、装备、服务、工牌是否配齐。 4、管理处人员必须按商定的时间提前到达，确保人员、物资全部到位。 四、常规期物业管理方案
第一篇写字楼物业服务方案 《2016写字楼物业管理方案》 写字楼物业管理方案怎么写，一套好的物业管理方案能使企业减少运营成本，提高企业的利益，降低生产等。以下这 1范围 本标准规定了写字楼物业管理服务活动中顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、写字楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、专项特约服务等内容及要求。 本标准适用于本市行政区域内写字楼物业管理服务活动。 2术语和定义 本标准采用以下术语和定义 1写字楼
为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。 2物业管理 物业产权人通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 3物业管理承接验收 以保证物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。 4顾客 接受物业管理服务的组织或个人。 示例物业产权人、使用人及其他相关方。 5专项特约服务
写字楼物业管理机构在《物业管理服务合同》约定的服务内容之外，提供为满足顾客个性需求的服务。 6突发性公共事件 在写字楼物业管理范围内发生的自然灾害（包括气象灾害，地震灾害，地质灾害，生物灾害等）、事故灾难（包括各类安全事故，交通运输事故，公共设施和设备事故，辐射事故，环境污染和生态破坏事件）、公共卫生事件（包括传染病疫情，群体性不明原因疾病，食品安全和职业危害，动物疫情，以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件）和社会安全事件（包括恐怖袭击事件，经济安全事件，涉外突发事件和群体性事件）等。 3基本要求 1物业管理企业的资质要求 从事写字楼管理的物业管理企业应具有相应的资质，符合建设部《物业管理企业资质管理试行办法》的要求。 2物业管理承接验收 1物业管理企业应依据相关规定，与业主方进行物业管理承接验收；
大连港物流园区规划设计 方案 大连港鸟瞰图 大连港 团队负责人：崔林林 小组成员：李霞、倪贺、杨亚、蔡鹏、崔林林
简介： 大连港是中国大连的港口，建于清末1898年，是一个天然不冻的良港，亦是中国南北水陆交通运输枢纽和重要国际贸易港口之一。在国际贸易和国内物资交流方面起着重要的作用。大连现有7个专业装卸作业区，共48个泊位，最大水深为17.5米。大连港口水域310多平方公里，陆地面积为4.7平方公里，仓库40座，面积27,000平方米，货场86,000平方米。自开港以来，几经扩建改造，容纳船只通过能力有了很大的提高，已成为大规模、现代化的综合性港口。目前，大连港与世界上160多个国家和地区的港口建立了业务往来。其港口吞吐量迅速增长，由1980年的3200多万吨，到2008年的2.5亿多吨。 引言： 在经济全球化的背景下，国内外实践证明，现代物流业发展已成为提升一个城市、一个地区乃至一个国家综合经济竞争能力的有效手段；物流服务水平和物流成本已经成为投资环境的重要影响因素。为此，国家各有关部门及省市对物流业的发展高度重视，许多省市地区依据自有的区位条件和交通条件将物流业列为支柱产业或优先发展产业。处在辽宁最南端的大
连在国家振兴东北老工业基地的基础上，也迎来了发展机遇。加快发展了物流园区这一建设。 一、大连港物流园区物流现状： 置身于东北亚经济圈内，大连港是东北腹地走向东南沿海和国际市场的主要通道和重要枢纽，其良好的自身优势，旺盛的航运市场需求和东北地区的未来发展前景，促使大连港有条件、有能力、有必要加快发展，为东北地区的对外开放和经济发展作出应有的贡献。 1.大连港物流产业发展现状： 大连港自1899年建港以来，先后建成了大连湾港、大窑港湾、鲇鱼湾油港、大连湾渔港、和尚岛煤
办公楼物业项目服务方案
目录 整体管理方案………....……………………………………… 第一章物业管理服务整体思路…………………………… 第二章保洁服务方案及管理制度………………………… 第三章秩序维护（保安）服务方案及管理制度………… 第四章会议服务方案及管理制度…………………………… 第五章综合维修服务方案及管理制度……………………… 第六章绿化养护工作方案…………………………………… 第七章管理人员及作业人员配置…………………………… 第八章重大节会、活动、迎查保障措施…………………… 第九章突发事件应急预案…………………………………… 第十章人员培训计划……………………………………… 第十一章服务承诺……………………………………………
整体管理方案 第一章物业管理服务整体思路 随着社会市场经济的渐趋成熟，市场分工的逐步细化和专业化，政府后勤工作社会化经营管理成为新的发展趋势，物业管理服务行业涉足政府物业领域就是一种逐步推广的行业拓展与模式创新的尝试，以社会专业资源结合政府物业和机关行政办公的具体个性化需求，实现管理服务品质与综合效益的合作双赢，是其核心的主导思路。经过初期的实践摸索和理论总结提升，政府物业的管理服务工作也开始走向规范化、系统化、标准化发展的正轨。 一、政府机关物业管理服务的主导思路 以专业的物业管理服务品质为基础，以高度的政治统一为主导，紧密配合政府工作，树立政府机关办公新形象，维护机关大院的良好秩序，确保机关后勤服务，持续改进，实现以品牌服务政府、服务社会的综合效益。 以政治为高度，以政府个性化需求为导向，以诚祥物业公司专业品质和对政府物业的管理服务经验为基础，整合地方社会优秀资源，为洸河办事处提供“持续改进、快速反应、人性化管理、全方位保障”的机关后勤优质服务，达到用专业服务政府，树立新的政府机关办公形象的目的。 我们将充分凭借自己的人才优势、技术优势、管理优势和资金优势，把洸河办事处服务成为整洁、舒适的工作场所。 本公司决定在洸河办事处物业服务工作中全面推行标准化管理和人性化管理的模式，特别措施有： 1. 建立和实施完善的管理服务体系：行业的发展过程证明了要达到高质量的服务水平必须建立一套高标准的质量保证体系，在洸河办事处物业服务中，从一开始就要坚持做到高标准、高起点，科学管理、规范服务。 2. 培育高素质的员工队伍：人才是最重要的资源，在人才的管理上，我们着重抓好两个环节，一是“引进关”，引进的人才要具有较高的专业技能、较好的
郑重申明 本投标书内容涉及我公司和荆州****房地产开发公司合作的商业机密，仅对有合作意向的荆州****房地产开发公司公开。本公司要求荆州****房地产开发公司收到本物业管理项目投标书时做出以下承诺： 一、本投标书仅供荆州****房地产开发公司在决策“白云绿水”物业 管理合作单位时使用。 二、妥善保管本项目投标书方案，未经我公司同意，不得以任何理 由、任何形式向第三方公开本预算方案内容。否则，我公司将保留因此对我方名誉及经济上可能造成损失的索赔权。 三、若本策划书未被贵公司采纳，则我方将予以收回。 特此申明！ 上海****物业管理发展有限公司 二零零四年三月二十一日
摘要 根据白云绿水小区的建筑设计标准、详细物业管理服务需求分析、荆州****房产开发公司对本项目物业管理的要求，我公司为白云绿水小区项目提供一站式专业无忧物业管理服务，着重于管理服务的每一个细节，满足广大业主的各种需求，以上海发达地区卓越的物业管理理念、先进的物业管理方式创造“安全、整洁、舒适、文明、”的居住环境。 ****物业现所涉及的物业管理项目包括写字楼、居住小区、大型工业厂区、综合商务楼宇等，有较长时间的管理经验积累，从中总结出了大量优秀的物业管理经验。并严格按照ISO9000：2000版的要求，在公司内部建立一套规范、系统、实用、高效的质量管理体系，同时形成了完善的服务模式，能够成为为白云绿水小区提供规范化、人性化、合理化、质量化的物业管理服务的有效保障我公司系上海绿地集团旗下的专业物业管理企业，是中国物业管理协会理事成员之一，同时也是上海市物业管理协会理事成员，我公司热诚希望与各大房产开发公司、业主委员会等客户进行精诚合作。我公司现在热诚开发内陆市场，在荆州市能有机会与荆州****房产开发公司进行合作我公司深感荣幸，相信我公司以上海专业的物业管理服务和知名的品牌能够对白云绿水小区的开发提供更为尽美的物业服务，对项目的销售和以后的管理给予更多便利，对开发商的品牌培养起到强有力的帮助。我公司决意在荆州市发展二线品牌，如果我公司与荆州****房产开发公司能够达成协议合作，使得我公司在荆州有立足的第一个项目，在此
第一章提高物业管理服务水平的整体设想及策划 一、认识与定位 （一）全国战略长沙重点 （二）项目定位 二、工作重点和零风险工程 （一）三个重点 （二）零风险工程 三、指导思想、管理模式、管理目标 （一）指导思想：真诚合作、专业保障、长远承担 （二）一种模式：[经营型]物业管理模式 （三）管理目标两项承诺 四、四大优势 （一）观念优势：满意只是起点（以服务客户为最高原则）（二）技术优势：楼宇设备管理技术支持 （三）配套优势：提供综合性物业管理服务 （四）经验优势：外接项目管理服务的实践 五、八项措施 第一章管理方式、工作计划和物资装备 一、管理方式 二、工作计划 三、物资装备 第二章管理人员配备、培训与管理 一、管理人员的配备 （二）管理处人员配置 （三）各部门人员素质要求 二、管理人员的培训 三、管理人员的管理 第三章管理规章制度和档案的 建立与管理 一、管理规章制度的建立 二、档案资料的建立与管理 第五章指标的承诺及其措施 第六章管理成本测算和管理费标准 一、物业管理费标准 二、对物业管理处财务管理的认识 三、管理处控制成本主要措施 四、机关新大院物业管理有关费用测算 第七章办公大楼物业管理的前期介入和后续工程的前期介入一、物业管理的前期介入 （一）施工期的物业管理 （二）办公大楼设施设备调试期物业管理 （三）办公大楼施工验收期及物业接管验收的物业管理 二、办公大楼后续工程的前期介入
三、处理办公大楼与周边施工现场之间各类矛盾的措施第八章社区文化和便民服务 一、社区文化与物业管理关系的再认识 （一）开展社区文化活动是文化需求的重要手段。（二）社区文化是实施物业管理的润滑剂。 （三）社区文化在内容和形式上应和物业管理相联系。（一）社区环境特点 （二）社区总体目标 （三）保证社区文化总体效果的主要措施 三、便民服务 第九章机电设备设施的管理 一、系统的日常运行 二、设备系统的应急处理方案 （一）设备故障处理规程 （二）发生火警处理规程 （三）电梯困人救援规程 （四）供电电源停电故障处理规程 （五）停水及故障处理规程 （六）空调故障处理规程 三、系统的维护保养 （一）维护保养工作方式 （二）日常维护保养、定期维护保养的质量控制（三）主要系统定检工作要点 （四）设备维护保养检修计划和标准 四、节能管理 五、技术改造、更新 六、技术资料的收集、管理、使用 第十章物业维修养护计划和实施 一、房屋本体及公用设施维修养护范围 二、房屋本体及公用设施维修养护运作 三、房屋本体及公用设施维修养护周期 四、房屋本体部分维修计划、标准 五、公用设施维修养护计划及标准 第十一章日常物业管理的综合服务 一、事务管理 三、保安及消防管理 五、设施管理
小区物业前期管理方案根据安置房的特点及岛外物业管理的物点，制定本小区物业管理方案，将为广大业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。 一、了解小区楼盘的基本概况如服务合同内容、考核标准及现场实地查看（所处位置、人文环境、面积、入口、设施设备等）。 二、服务处组织框架根据现场查看的情况和服务标准及考虑管理成本的情况下，组建小区服务处人员组织框架，并对服务处人员进行相关的一系列培训，布置小区服务处的简易装修、采购办公物品等。 三、准备接管验收楼盘的工作包括内业资料的移交工作: 1、资料的接管验收资料。如规划许可证、土地使用合同等。 2、综合竣工验收资料。如竣工图、机电设备的资料、供水合同等。 3、业主资料。如已分配业主的房号、电话号码等。小区房屋主体的接管验收: 1、对小区公共部位进行验收包括楼道、公共楼面、天台、地下室等。 2、户内的验收。 3、园林绿化的验收。 4、工程设施设备的验收。包括消防系统、新风系统、电梯、二次供水、监控系统，道闸系统、门禁系统、排水管道、避雷针、化粪池等。 5、钥匙的接管。包括设备房和户内的钥匙，并进行核对。 6、公共水电表、户内水电表的读数的确认。工程接管验收流程：
1、按照小区产权资料和技术资料进行移交，确认签字。对缺少的资料应当记录在相关表格中。 2、房屋本体现状接管验收，确认签字，接管钥匙，把验收过程中不合格项记录在相关表格中。 3、机电设备的现状接管验收，把验收过程中发现的不合格项记录在相关表格中。 4、汇总接管验收过程发现的不合格项，分类登记、整理、存档。 5、将发现的不合格项反馈给施工单位和开发商，确定在规定的期间内整改。 6、整改后，在对不合格项进行验收，并记录，确认签字、验收标准为建设部《房屋接管验收标准》四、对小区公共部分进行拓荒保洁工作及绿化修剪工作，使小区保持良好的外观形象迎接新业主的入住。 五、做好迎接新业主的准备工作现场交房处的布置、钥匙的分类、业主档案袋的准备、交房资料的准备（房屋验收表住宅使用公约业主手册装修管理办法装修管理协议保管钥匙委托书保管钥匙承诺书钥匙签收表业主信息表入住资料签收表入住须知等）。根据实际需要选取表格使用。入住程序：1、业户办妥手续后到服务处办理入住手续。通知交房的部门可以通知业主带本人身份证原件及复印件、入住通知书。如果是委托交房还应当有委托协议书及委托人的身份证原件及复印件。 2、服务处接待人员审核业主《入住通知书》、业主身份证。 3、服务接待人员介绍小区管理服务情况，与业主签订《住宅使用公约》、《装修管理
办公楼物业服务方案 物业管理是房地产投资、开发、流通的延续和完善，也是现代 化城市房地产经营管理的重要组成部分。步入新世纪以后，追求安宁、 祥和、舒适优雅的办公、居住环境，早已成为现代城市人物质文明和 精神文明需求的标志。市场对办公、住宅的环境、质量、功能以及管 理服务等也正进行着重新的认识和定位。有效的物业管理将延长物业 在自然损耗下的使用期限，一座保养、维护良好的物业，可以使用几十、上百年甚至更长的时间，而专业的物业公司是以创造尽可能理想 的环境为原则，通过长期的养护和改善，使每一个物业项目的收益水平、投资和使用价值得以充分发挥，实现物业的保值、增值。 一、公司简介 渭南市君临物业管理有限公司成立于2015年1月，是一家具有 独立法人资格的专业化物业管理公司.公司的业务范围主要有住宅、 商业、写字楼物业服务管理及家政保洁、外墙清洗、园艺绿化、工程 维修等配套服务。 公司成立以来，经过不断摸索、进取、努力开拓和定期（不定期）组织员工培训，现拥有一支经验丰富、训练有素、忠于职守、作风严谨的管理队伍和专业技术队伍，公司着眼于未来，积极遵循物业管理的发展趋势，已初步实现物业管理上档次，管理区域上规模，按照ISO9001：2000国际质量管理体系文件与标准制定，并实施了标准规范的各部门《岗位职责》、《员工礼仪规范》、《标准操作规程》、《绩效考评》等管理制度及
服务规程。 公司坚持“诚信服务进千家万户，微笑送五湖四海业主”的服务理念，在恒毅人和各业主以及使用人之间架设了一座互相信任、互相理解的桥梁。我们的工作目标就是为业主及使用人营造一个良好、舒适、温馨、愉快的办公和居家环境。 二、公司组织架构： 渭南市君临物业管理有限公司实行总经理负责制，下设人事部、财务部、物业管理部、工程部、保安部、保洁绿化部。公司内部实行部门管理目标责任制，分月、季、年按照管理目标责任书对各部门进行绩效考评，在充分发挥各部门的主观能动性的前提下，公司在宏观上进行监督管理，保证了所管楼盘的服务质量及服务水平。 三、公司经营特点与理念 君临物业紧密结合区域、物业和业主的特点，制订和完善个性化的服务设计，因地制宜地不断进行整合和提升，建立起令人耳目一新的质量模型。服务启动超前化。一旦与合作单位建立合作关系，立即启动前期服务工作，从物业管理的独特视角为合作单位提供各方面有说服力的建议。服务理念人本化。所有工作首先考虑最大限度地方便业主，以业主的满意作为管理服务的出发点和归宿点，力争零缺陷、无微瑕服务。服务内容菜单化。针对业主的服务“菜单”提供服务，全过程、全方位、全时空地满足业主用户发展变化着的、一切有支付能力的正当需求。服务标准精确化。将物业管理的全部事务数据化，以可知、可感、可辨、可验的服务作业标准，保证为业主用户提供优质的服务产品。服务设计
【平昌·龙锦湾】 物 业 前 期 交 楼 方 案 巴中市新时代物业管理有限公司二零一七年二月二十七日
“平昌·龙锦湾”交楼工作方案 【平昌·龙锦湾】位于巴中市平昌县城西中心地段信义大道，占地面积约4万平米，前期共300套，4栋楼，6个单元。现于年月日交房在即，为圆满完成此次交房工作，迎接“平昌·龙锦湾”业主乔迁新居，现将交房相关准备工作建议如下。 一、前期准备工作 （一）交房组织机构 由于平昌·龙锦湾一期的交付，将涉及四个相关单位：房地产开发企业（开发商）、销售部、承建单位、物业管理公司，按照一般的物业交付惯例，由房地产开发企业牵头成立入伙交房领导小组，并由房地产开发企业担任领导小组组长，其余涉及各方担任副组长单位。为确保交房工作的顺利开展，由贵公司各相关部门密切配合，成立交房工作小组，其组织机构如下： （一）前期筹备架构 （二）交房工作小组各成员职责 1、总指挥 负责交房工作的整体指挥、监督。 2、组长 负责交房工作的整体安排。 协调各相关部门之间的工作安排，统一行动，互相配合。 定期召开小组工作会，互相通报各部门准备情况，统一思想，统一认识。 定期向总指挥汇报前期交房准备工作。
3、现场督导：（） 负责各部门工作进度的跟进、检查和督导并及时向组长或总指挥汇报。 （三）物业部（负责人：）（年月日前全部完成） 1、准备相关资料： 《业主临时公约》、《承诺书》 《前期物业管理服务协议》 《装修指南》 《业主登记表》 《交房程序表》 《物业交房验收表》 《物品资料签收表》 《物业服务手册》 《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》 2、与工程部共同验收所有房屋（接管验收时，完善房屋门牌号，各户门牌号必须对应），提出整改意见。（年月份验收完成，月日所有整改工作完成）。 3、物业公司保洁进行小区的开荒工作。（年月份前完成） 4、接收并监督整改有问题房屋，物管部接受完所有钥匙。（年月份完成） 二、物品准备： A、房屋确认组：交房程序表、业主资料、指示牌一个。 B、公司财务组：验钞机一台、计算器一部、印泥、纸巾、签字笔、指示牌一个、 鲜插花一盆。 C、物业收银组：验钞机一台、计算器一部、印泥、纸巾、签字笔、指示牌一个、 鲜插花一盆。 D、签约组：前期物业管理服务协议、业主临时公约等资料、计算器一部、印泥、 纸巾、签字笔、指示牌一个、鲜插花一盆。 E、看房验收组：夹板10个、房屋验收登记表、房屋验收统计表、鲜插花一盆、指 示牌一个。
前 期 介 入 物 业 管 理 方 案 二〇一三年十一月三日
目录 第一部分前期介入服务的四个阶段 一、物业顾问组建阶段 二、建设施工阶段 三、竣工验收阶段 四、物业销售阶段 第二部分物业管理模式 一、服务管理模式的设想 二、 第三部分项目组织架构与岗位人员设置 一、组织机构设置与岗位人员配备情况 二、各部门主要工作职责 三、物资装备需求情况 四、前期介入工作计划 五、日常管理期工作计划 第四部分物业前期管理开支计划预算 1.行政办公用品计划表 2.维修工具计划表 3.护卫、消防装备计划表 4.环境绿化装备计划表 5.前期介入日常费用开销预算表 第一部分前期介入服务的四个阶段华远?华中心的前期介入物业管理，是指物业正式进驻前的物业管理，其主要目的是：及时发现设施、设备的遗留问题，为日后物业的顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保业主顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。世邦魏理仕公司针对华远华
中心的前期物业管理特点及项目进度安排，拟在世邦魏理仕物业管理平台的支持下，从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业规程和工作计划，以保障华远?华中心物业的正常、有序运转，协助集团在长沙建立良好的形象。 要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，将根据物业施工进度的实际情况，对“华远华中心”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。 一、物业顾问组建阶段 对于物业管理前期介入，物业公司将依托集团公司总部强大的技术力量以及与我们合作多年、极具专业见解及工作经验的各相关专业专家，组建“项目前期顾问团”。根据物业特点，提出合理建议。前期介入人员需要参与物业规划设计方案的变更讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使物业的设计方便日后的物业管理工作。 1.小区人车分流的设计；人员、车辆进出智能化“一卡通”系统； 2.电梯联动监控和消控中心的设置五方通话，刷卡上下梯系统； 3.会所功能设计； 4.公共照明开关设置位置及开闭形式； 5.家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留； 6.信报箱的设立，公共告示栏的配置； 7.直饮水系统功能配置；