进入北京餐饮市场营销策略
2005-11-27 21:04:00 易餐网
京云集了大批投资公司及投资人。餐饮业因其进入门槛较低，曾经有许多人通过这一行业迅
速地完成了原始积累。因此，似乎是投资少、收益大、风险小的餐饮项目，受到了大批投资
者的青睐。
事实上北京餐饮市场变数叠生不断，餐饮重组、洗牌的速度加快，每天都有店开业或关
张。一条街道或某个区域内餐厅的变化是以月为单位的，每月都有开和关。那么如何适应市
场的变化，把握商机，赢得优势，针对这一问题，我们专门进行了市场调查，并在此基础上
总结出了一定的规律性，供投资者和经营者商榷。
北京餐饮特性：
1.中西特色荟萃，品种齐全。北京餐馆林立，名店星罗棋布。有星级酒店的高档特色餐
厅，有历史悠久的老字号，如八大楼、八大堂、八大居等，现如今全聚德、鸿宾楼、都一处、
砂锅居等仍然有较大的影响力；有代表世界各地特色的高、中档餐厅，如欧式、美式、日式、
韩式的餐厅；有香港等地的各式茶餐厅、咖啡厅；有近几年发展起来的现代餐饮连锁店铺，
如天外天、郭林、金山城重庆火锅、九头鸟、马兰拉面、小土豆等；现代快餐的代表麦当劳、
肯德基、永和豆浆更是布满北京城的大街小巷。上述餐厅的鲁、京、川、粤、苏、湘、西式
等风味佳肴，争奇斗艳，充分满足了顾客的口味要求。
2．市政建设力度强、规模大。北京市政建设与改造加快了速度，一条条大道修建的同
时，餐饮店铺跟着消失一片。虽然市政建设冲破了旧的格局，但新的格局又被称为有实力的
机构重建，竞争更加无规则，选址工作是餐馆面临的第一个难题。
3．人力资源成本较高。北京人对市场规则已有基本的认识，同时雇员自我保护的法律意识普遍高，熟知劳动法的规定，对工资、待遇、工作时间、工作条件和环境都有基本的要求。加之员工的各种工作资格证书和证件，对企业和员工来说都是一笔不小的开支。同时北京市政府对社会统筹、劳动保险等都有明确的规定，也是企业必须执行的。
产品和服务分析：
低接触式服务是快餐厅普遍采用的服务方式。
大娘水饺、马兰拉面、柴氏风味店等快餐厅采用自助式服务，自行点菜，自取食品或服务员送餐上桌；一些酒楼式快餐厅，虽然是餐台式服务，但服务员基本上是每人负责10张台，点菜、落菜、结账、餐间服务少。只有客人呼唤时，服务员才主动上前提供服务。
菜品地域特色十分突出。人们对美味的选择是有比较倾向的，尤其是北京的食客，全国乃至世界美味佳肴的多选择性，使之形成了讲求滋味、追求正宗的特点。比如川菜的“鱼香肉丝”，普普通通的一道菜，但老食客不仅能品出咸、甜、酸、辣、香五味的浓淡，还能体会玉兰片的清鲜、木耳的柔嫩，配料饱吸鱼香味后的美感。没有特色的菜肴，难以有长久的吸引力。
管理和经营分析：
连锁经营形成强势。北京市近几年发展起来的餐饮店铺不少是采取连锁策略。酒楼式店铺连锁规模基本上在15家以下，如九头鸟有10家店铺，天外天有11家店铺，郭林有9家店铺，小土豆有11家店铺，太熟悉家常菜有7家店铺。外资快餐形式的店铺连锁规模在30家上，如麦当劳、肯德基在60家以上，永和豆浆在40家以上。人均消费较低的快餐店连锁规
模也很大，如老家肉饺人均消费仅5元左右，在北京已发展到80家以上，马兰拉面人均消费7元左右，也发展到50家以上。每家店铺面积不足150平方米一些特色快餐店，如鸿毛饺子11家，阿文上海菜3家。
注重文化品位。连锁企业不仅在产品上体现当地的人文特色，同时还提炼并渲染自己的饮食文化。九头鸟、楚天情、红番茄靠的就是楚菜楚文化；渝乡人家、沸腾鱼乡不仅川菜做得精，同时十分注重蜀国情调品位的营造；海碗居老北京炸酱面一进门，就会与浓浓的老北京风情撞个满怀，“来了您呐！里边请！”满耳是嘹亮的店伙计招呼顾客的老北京话，热情劲儿让人激动不已。常见的红烧肉一道菜，商家也从南到北挖掘出了“苏轼创制东坡肉”、“毛泽东以肉待客”、“东北人都是活雷锋”等典故和歌曲。更有的餐厅定期或不定期地出版自办的报纸与顾客进行双向交流。
向大众化发展。北京餐饮两极化明显，一是高档酒楼；二是街边小店。从去年开始，北京的老字号、星级酒店的餐厅纷纷加强营销的力度，制造高品质、低价位的形象。更有的以“营养低价”为自己的发展战略。独立的餐饮店在年底亦纷纷打出“满100元送30元”的条幅，价格竞争将是持续不断的。
店铺位置分析
重点区域发展。以连锁经营模式发展的店铺，多数选择重点占领北京市某一特定的区域，围绕这一商圈做足做满。
店址向外扩展。二环以内的店铺位置基本上由华天、兴华、意隆达等饮食集团所属的餐厅使用，且房租较贵，房屋结构不尽合理，加之二环以内北京人居多数，消费理性强，两极分化明显，因此近几年兴起的店铺向大型新社区或三环及三环以外的地区发展，如金山城重庆火锅、九门大胡同、红番茄等连锁名店。
餐厅聚集旺市。北京的多处美食街，基本上是一条街尝遍北京流行的吃食，这些地方营业时间长，昼夜营业很普遍，而且整体质量高，非常红火。比如：东直门内大街、高梁桥斜街至皂君庙路，亚运村的慧忠路、慧安里小区、蒲芳路。
消费习性分析：
首选在外就餐。生活节奏的加快，时间观念的增强，生活水平的提高，使很多人选择在外就餐。据统计，高收入群体平均每月在家就餐的次数不超过10次。这些人占北京人口比例的20%。
高度的卫生要求。城市公共场所的卫生状况，决定了居民的清洁行为习惯。生活水平的提高，公众环境的幽雅，自然使消费者对店铺的清洁卫生有较高的要求。
出品高质快速。北京作为文化、政治中心，人文荟萃，不仅云集了全国最出色的名厨高手，而且也培养了庞大的美食家队伍，对菜品的品位要求高，要求餐厅提供高水准的佳肴。
注重整体价值。北京本身是个日新月异的城市，消费者也有强烈的图新求变的心态，追求个性化。具有地方特色的店铺一般都非常红火，而且从去年底唐装的热卖，到今年农历节日的走俏，不难感受到民俗文化的兴起，消费者对民族特性的认可，为各地的特色饮食提供了很好的机遇。消费者在就餐过程中体会到的饮食文化、本土文化，以及菜品、环境、服务、店面设计、背景音乐，甚至洗手间等的综合感受，会在其心目中给你的菜、甚至店铺去定位、定价，如果菜品定价低于消费者设定的价格，感到物有所值，那么他会经常地来就餐。
策略建议：
投资人心态要端正。老板本人的修养、文化素质决定着企业的兴衰。老板对员工的态度，影响着员工的流动率，影响着员工是否能积极主动地为企业奉献，是否能发自内心地、热情
地对待顾客，保持合理的利润水平，则企业长久，公司发展稳定、迅速。
店铺经营为切入点。每个投资人都希望发展连锁店铺，但在北京一开始就做连锁，必然要遇到很大的难度。北京人非常现实，对品牌的认识要经过切身的感受才能认可，要经过口碑的传颂才能建立起有一定知名度的餐厅，但距离形成对品牌的忠诚还有相当长的路要走。因此建立先做好产品、服务、店铺等基础工作，经过积累逐渐增强品牌的认知度，当店铺的数量达到六家以上时再做品牌的推广。
集中某一区域迅速扩张。北京地理范围广阔，信息量更新快。在客观上限制了店铺的知名度。但是缩小店铺网络布局的范围，较局限的生活范围，提高区域的品牌知名度，在初期不仅能起到隆低管理费用的作用，也能给消费者以规模大的印象，对今后的发展起到极大的宣传效果。
适度吸纳、融合北京人的口味。有特色的产品才能有长期的生命力，但产品更应适合当地人的口味。
白酒营销方案 一、概论 去年，对于酒业来说，是一个特别的年度。在全国经济全面回升的影响下，我国的酒类市场也渐趋兴旺。酒业在产量增长的同时，经济效益均有较大幅度的下滑。酒类市场得到进一步的调整和优化，产品品质也在不断提高。面临这么严峻的挑战，市场供大于求将使竞争更加严酷。品牌效应、规模经济、资本运作都会有新的表现形态。华容道酒业有限公司只有在竞争中运用新的营销理念和技巧，才能在激烈的白酒行业竞争中取得一席之地。目前，中国白酒行业的整体格局是：整体滑坡的同时，名优酒份额继续扩大，白酒行业处于内部调整和升级阶段；地区性品牌与国家级品牌抗衡，割据一方；大型白酒集团从产品经营走向品牌和资本经营，努力寻找新的经济增长点。 我公司通过对华容道酒业有限公司的实际了解和对酒类市场的调研分析得出： 第一、华容道酒业有限公司急需加强产品营销管理。去年12月全国酿酒行业内权威专家会聚长沙，共商湖南乃至全国酒业发展大趋势。会议透露，湖南省将大幅整顿酒市，仅湖南酒类批发点，春节前就将削掉90%左右。专家们认为，目前湖南省酒类生产形势看好，但酒类销售市场却非常混乱，其中假酒问题还特别突出。为此，湖南省将试行酒类许可证经营制度，达不到要求的经销商将不允许经营酒类。春节前至少有6个市完成这种改革。明年年初湖南省将全部完成这种改革。看来湖南华容道酒业有限公司与强手合作成立专业营销公司巳势在必行。 第二、华容道酒业有限公司应加快产品结构调整，开发出多品种、低粮耗、低酒度、高营养且适应市场消费需要的中高档名牌白酒。在品牌方面则要注重白酒产品与企业文化紧密结合。建议主要产品定位在“华容道”酒系列品牌上，在取得主要市场份额后，再适时推出“华容王”和“华容后” 。在保持白酒固有的特色外，力求在酒度上、口感上、风味上寻求差异，形成自己的特色。 第三、华容道酒业有限公司产品包装要上挡次、上水平、创风格。消费者第一感观要好，不仅华贵、庄重，并以鲜明、简练的形象表达出无限的深意，着力突出品牌特色、风格，具有一定的美学价值和喜气价值。 二、湖南白酒市场调查 1、基础调查： 香型、品牌、文化 主导香型：浓香型、兼香型 畅销酒度：52°—60° 本地主要品牌： 长沙——白沙液系列 衡阳——回燕峰系列 湘西——湘泉系列 邵阳——开口笑系列 外地入湘主品牌： 四川——剑南春、五粮液、金六福、浏阳河、全兴、沱牌、泸州老窖 安徽——金种子 湖北——稻花香 贵州——茅台、小糊涂仙 2、消费市场调查 湖南白酒市场有80％的酒是52°的，高度化趋势明显。白酒市场价位以3—10元／500ML和18—45元／500ML的低中档酒最为畅销。其中3—10元／500ML的低档酒市场份额为43．6％，消费区域以农村、乡镇为主；18—45元／500ML的中价位酒市场份额为41．2％，消费区域以地、市、区城
. 餐
饮营销策划方案 姓名: 系别：旅游系优质范文． . 班级: 酒店 学号: 前言、、 中国人有一句俗餐饮业是全中国第三产业中一个非常重要的支柱，人就拥有一家餐馆，268话：“民以食为天”。据了解，中高收入国家平均每人才拥有一家餐馆。这一数字表明，中国的餐饮市场2000而在我国约远远没有饱和，潜力很大，巨大的商机在等着准经营者们去施
展自己的聪明才智，沉睡的金山等待着他们去挖掘。 餐饮行业已步入强势竞争时代，市场竞争激烈，如何打开市场终端？如何提高品牌知名度？如何抢占餐饮市场的最大份额？如何引 领一个市场？ 随着市场经济的发展，各行各业的竞争变得异常激烈，营销观念也从原来的以自我为中心的产品观念、生产观念和推销观念，逐渐发展成为以客户需求为主要要求的市场营销观念。餐饮业奋斗的最终目标可以概括为一句话：“创造增加并保留住客源”。 餐饮市场营销策划是一门研究竞争和不断变化的市场环境的专业，如何识别，分析，选择和利用市场机会，探求饭店生产和销售的最佳形式和最合理途径，目的就是以最少的劳动耗费取得最大的经济效益。 优质范文． . 餐饮营销策划方案CONTENTS 录目前言、、4。一、餐饮市场现状……………………………………………………。1、政治环境……………………………………………………4 。2、经济环境………………………………………………………4 43、社会文化环境…………………………………………………。4、竞争对手………………………………………………………5。二、产品市场
定位………………………………………………………5。1、市场细分………………………………………………………6。6。2、市场定位………………………………………………………7。三、营销方案……………………………………………………………。………………………………………………………7 1、营销目标 7。2、营销战略……………………………………………………… 3、营销策略………………………………………………………7。 4、品牌策略………………………………………………………7。 5、产品策略………………………………………………………7。 6、定价策略………………………………………………………7。 7、促销策略………………………………………………………7。 8、人员推销………………………………………………………8。 9、广告营销………………………………………………………9。 优质范文． . 一、餐饮市场现状1、政治环境餐饮业会受到各种政治因素和法律规 范因素的影响。面对着金融风暴，本餐厅可中国也出台很多的有力措施。其中绝大多说是激活企业和市场的措施，中的对以利用一些便利因素等来方便自己的运营和发展。而刚出台的《劳动法》但挑于劳动人员的一些权利的规定，可能会给我们造成一些成本等方面的影响，而在当前社会无业人员到对于每个行业都会有自己的解决方法，战都是一样的，处游走的局面下，能够节省成本也是可以力
游泳馆项目整体营销策略 一、目标市场分析和定位 安徽工业大学校园露天游泳馆位于马鞍山市中心，在此仅有一 家，该游泳馆虽处于刚开业阶段，但市场前景很大。 （一）从消费者收入来分析 安徽工业大学校内露天游泳馆的主要消费对象是学生和周边的居民家庭，年龄主要是成年人，随着人们对游泳健身意识的增强，人们会逐渐爱上游泳这个体育项目，健身的人会越来越多，给游泳馆带来的收入也会越来越多。 （一）从消费者的年龄来分析 1.二十岁左右的消费群体主要是学生。由于受学习和经济条件的制约，他们去价格贵且路途远的游泳馆消费的概率不高，校内游泳馆将会是他们的第一选择。 2.青少年善于接受新鲜事物，追求时尚，迎合潮流，希望白己的消费具有时代特征，因此他们对整个市场起着不可忽视的作用，是游泳项目未来消费群体的主要消费对象。 3.已工作的社会家庭成员由于经济收入稳定，体育健身意识将会不断增强，这将是不可忽视的另一消费群体。 二、营销策略 （一）广告策略 L与马鞍山市公交公司合作，在马鞍山市各路线的公交车上发布
广告，能够及时准确的将游泳馆信息发布给各类消费群体 2.前期招募校园志愿者，对游泳馆信息进行宣传。 （二）网络策略 网络销售具有信息收集、信息发布、销售促进、销售渠道、顾客服务与顾客关系、网址推广等多种职能。竞争更公平、眼界更开阔、沟通更有效、速度更快捷、成本更节省。主要在马鞍山论坛、公共消息群等发布游泳馆信息，让人们更快的了解游泳馆信息。 三、宣传推广策略 （一）在本校积极推广，发布传单或让相关教师在课间推广，让游泳馆信息及时传达到本校学生群体。 （二）对于外校，可已发布广告传单形式推广。 （三）对于社会群体，已公交广告宣传方式为主，不定期的传单发放为辅进行信息宣传，已达到信息的及时更新。 四、活动时间安排策略 由于我校扩建的游泳馆为露天游泳馆，因此年开放时间五月到十月这六个天气比较炎热的月份，日开放时间为早上八点到晚上九点，既不耽误人们的休息时间，也让人们有充分的时间段选择白由。
景隆欣苑项目 定位及营销策略报告 贵阳源森置业顾问有限公司 2009年6月7日
目录 第一部分：市场概述 (6) 一、城市概括 (6) 二、市场分析 (8) 1、市场总体概括 (8) 2、竞争项目分析 (9) 3、市场分析 (10) 第二部分：项目定位 (11) 一、项目简介 (11) 1、数据指标 (11) 2、区位周边条件 (11) 3、区位配套 (12) 二、项目分析 (12) 1、项目四至 (12)
3、用地条件: (14) 3、SWOT分析 (15) 4、核心竞争力提炼 (17) 三、项目定位 (17) 1、项目定位方向 (17) 2、项目产品定位 (19) 3、目标客户群定位 (20) 4、目标客户定位： (22) 5、形象定位： (23) 6、价格定位： (24) 第三部分：营销策略 (26) 一、营销策略整合 (27) 1、价格策略 (27) 2、销售时机与价格策略 (28) 二、概念导入与塑造 (30) 1、整盘概念的指导意义 (30)
2、整盘概念的塑造： (31) 3、产品概念塑造金字塔模型： (32) 4、概念设计的组合 (32) 三、推广策略 (33) 1、终极推广目标： (34) 2、战略动作： (34) 四、推广战术组团 (35) 1、推广系统主要内容 (35) 2、推广系统的立体框架示意图 (37) 五、产品卖点与推广概念转化 (38) 1、产品卖点的挖掘： (38) 2、卖点的概念转化： (38) 六、形象包装策略 (39) （一）、包装目的 (39) （二）、包装内容 (39) 1、售楼处包装建议： (40) 2、看房通路包装： (40) 3、项目前面路段的氛围营： (41)
餐厅营销方案 一、目的 1、增加顾客粘性，让顾客多次到店消费。 2、让客户预存储较高的金额在餐厅，从而提高餐厅的现金储备和现金流量。 3、以智能硬件、机器人等产品，创造营销亮点，吸引顾客眼球，增强顾客消费体验。 二、餐厅方案 方案一 一次充值5000元赠送价值5000元的xxx产品 5000元=1000元自由餐费+2000元7折酒水券+2000元代金券（10张200元）其中：自由餐费可结算任何餐厅的消费；7折酒水券限消费酒水使用，折扣金额限2000内；代金券满1000可使用1张，一次限用一张。 消费者：向商家充值5000元，可获得5000元消费券+5000元xxx产品。 商家：消费者若要用完2000元酒水抵用券，需再消费7000元左右的酒水；若要用完2000元代金券，按最低满额算，需再消费10000元左右。综合来看，送客户1台手机，可为餐厅带来5000+7000+10000=22000元的再次消费，而且顾客到店里消费的次数也增加了，可节省很多再开发和再推广的费用。 方案二 摇奖 结合包厢中的智能屏，餐厅设置奖品，在顾客进入包间后，服务员提醒顾客下载APP，参与任务，所获奖品，可现场兑现使用。 奖品设置： 1、现磨果汁一杯、啤酒一杯、红酒一杯等。 也许顾客并没有打算要果汁，但是一桌10人，一个人有果汁，其他人没有，作为东道主，绝大的几率会顾及其他人，而再点一些果汁饮料、酒水什么的，从而增加这些产品的销量。 2、菜的原材料。
比如猪血丸子1个，香肠2跟、玉米1根、胡萝卜2根等，根据餐厅的库存和需求来定这些奖品。顾客中奖后，服务员询问顾客，是否需要把奖品做成成品，若需要，则要收多少加工费，若不需要，顾客可以把奖品原材料带走。 3、碎片收集 每次在餐厅消费满88元（或者消费特定菜品），可参与一次摇奖，奖品可设置为几个字，如“我要八折、优惠100”等，或者参考支付宝集福，或者是手机、魔镜等产品的碎片，收集完整碎片，可获得对应优惠。 在此基础之上，还可设定充值送道具、特权等，进一步完善餐厅充值赠送体系，并减少餐厅的经营成本。 方案三 餐饮联盟 餐厅将消费券以5折的价格出售给公司，来购买公司的智能产品；公司将餐厅的券以自有渠道销售给消费者；消费者购买消费券后到餐厅消费，不用再另付费。 消费者：可以5折享受餐厅的产品 商家：将空闲的资源，兑换成消费券来购买智能产品，既能节约成本，又能以购买的智能产品，包装餐厅，增加餐厅亮点；还能转移经营风险，减少运营损失。 公司：以5折消费券，绑定用户，迅速扩充用户规模；以资源互换的形式，快速完成体验店的开发合作和铺货。 方案四 众创包厢 员工：缴纳3000元成为餐厅某个包厢的合伙人，参与手机、魔镜、机器人等产品的销售分红。 餐厅：收取员工缴纳的3000元后，发给员工xxx产品，将样品布置在包厢内。 公司：餐厅向公司缴纳3000元押金，公司铺货1套产品，完成销售任务，合同到期无违约，可退还押金。 提成：员工成功销售，员工提成xxx元，餐厅提成xxx元。 公司制作统一的购买链接，类似淘宝单页面。 三、合作方式
近年来餐饮业的发展已十分成熟，同业间的竞争越来越激烈，企业开始明显感受到消费者消费行为的千变万化，而在影响消费决策的因素也越来越多，那么餐饮业如何在众餐饮企业中脱颖而出？提升餐饮的盈利的因素包括：服务、菜品、质量、环境、营销方法、管理制度等，那么如何利用营销来达到餐厅的盈利目标呢？餐饮营销又包括哪些内容呢？接下来就来与大家分享我总结的有关提长盈利能力的10大营销方法：广告营销、手机营销、菜单营销、全员营销、网络营销、餐厅形象营销、电话营销、公关营销、食品本身促销、特殊活动营销等。 一、广告营销 广告是餐饮业的重要营销手段，广告的目的就是扩大市场占有率，挖掘潜在的销售市场，为达到这个目的，餐厅、餐厅必须把自己能够提供的优质服务摆出来让大家知晓。你的“酒”好在哪里？只有众人了解了你的好“酒”之后，才会消费它。所以作为餐厅、餐厅的老板，你不必有担心别人说你“王婆卖瓜、自卖自夸”之嫌，因为“酒好也怕巷子深”。正如著名的经济学家布里特所说：“商品不做广告，就像灰姑娘在暗处向小伙子递送秋波，脉脉此情只有她自己知道。”因各种广告媒介都有自己的特点，因此餐厅、餐厅决策人员要根据自己制做广告的目的，选择行适合自己需要的广告媒介。广告营销包括：电视广告、电台广告、报纸广告、杂志广告、户外广告、直接邮寄广告等。 二、电话营销 餐饮营销人员与顾客通过电话所进行的双向沟通。这种推销方式只是通过声音进行沟通，所以就需要特别注意运用自己的听觉，要在很短的时间内对顾客的要求、意图、情绪等方面作出大致地了解和判断，推销自己的餐饮产品和服务时力求精确，突出重点，同时准确作好电话记录。对话时语音语调应委婉、悦耳、礼貌，同时不要忘记商定面谈，以及进一步确认的时间、地点等细节，最后向顾客致谢。这种方式局限性较大，一般细节性的内容不易敲定。 三、菜单营销 一份好的菜单必须符合当前餐饮市场的潮流，所以餐馆在经营时，必须密切注意餐饮市场的变化，了解菜品销售趋势，据此对菜式品种做出相应的调整。不论是要扭转生意衰退的局面，还是经营格局的转变或市场定位的调整，菜单上所展示
金利来广场2015年度整体营销方案 金利来广场专案组 2015年3月1日
【宏观】 一、地产项目整体营销方案 1)项目分析与目标客户分析 本项目主要客源属于圈层性质尤其突出明显的一群人，无论从社会地位还是个人喜好而言，一方面他们不易接受圈外人的加入，另一方面，圈外人很难加入其中。 因为地段/面积/总价，导致本项目产品特征与传统住宅项目不同，属于缺少外在展示空间，更加注重内秀。同时为了把握住嘉祥可以承受总价百万豪宅的人的购买之目的，2015的推盘将表现出的是对平民百姓的“拒绝”！ 2)项目竞争态势分析 3)营销推广策略 4)项目销售策略 5)营销费用使用计划表 【微观】 二、项目销售策略 1.项目销售总体目标 细化要求：销售金额、套数、需要的客户量（以经验数据判断）、整体营销费用等 2.入市时机分析 3.销售策略 项目的销售思路 销售价格策略
项目价格影响因素 项目面积区间分布 项目户型分布 项目价格区间分布 推盘策略（工程进度） 4.案场管理和服务 1)包括：人员岗位分布、流线设置、现场服务、体验式营销等等 2)输入条件：项目可研阶段，经营策划阶段产品定位、价格定位、项目分期结论 3)备注：《项目整体营销方案》阶段的定价、推盘策略可能与产品建议书阶段的定价、 推盘策略发生变化，主要阐述这种变化以及变化后的项目收益情况 4)信息：
三、项目推广策略 1.项目推广思路 1.1.项目的形象定位 1)2015推盘全面以崭新的面貌入市，将住宅案名重新命名为【阳光*巴比伦】， 王者归来,风尚*阳光巴比伦--2015金利来广场楼王级豪宅正式接受预约登记！ 2)项目形象 【商业与政务中心*不对外的豪宅】 A卖奢侈品：值得嘉祥仰望的高度，地产中的奢侈品,只有钻石可以切割钻石，对话王者。 B 卖地段：嘉祥政教文体*城中心，不对外的豪宅，折服所以挑剔的目光。 C 卖稀缺：谁都能来看，不是谁都买的起，一般地方能买到的，我这里不卖。 对于“不对外”的理解： 奢侈品的“开放式阻碍营销” ——拒绝一部分人的同时，赢得真正客群的认同 低端：摆架子——预约制 中端：拒绝外人----加入会员制 高端：以自身气质让不属于同一圈层的人感觉到自己被“拒绝”
合肥金大陆项目营销及产品力策划报告 我们不仅仅是在卖房子， 而是在推销一种时代现象，传播一种时代趋向。 这是一种衔接时代与未来，处在经济与文化边界的时代现象，一种综合的经济文化和时尚生活的趋向。 本项目从规模来说是属于小楼盘性质，但我们要做到规模虽小，声音却不小的现象，即所谓“小楼盘要大声说话”，达到以小博大的市场效应，实现迅速销售的目的。 目录 第一部分项目概念设计 一、项目目开发理念 二、目标消费群生活形态分析 三、项目的市场定位 四、项目的核心竞争优势 五、项目命名 第二部分总体规划建议 第三部分建筑设计建议
第四部分园林设计建议 第五部分户型设计建议 第六部分服务体系及配套设施建议 第一部分项目概念设计 一、项目目开发理念 （一）合肥房地产发展趋势影响 1、合肥房地产现象 合肥房地产市场大多数楼盘整体风格都是采用一种“大开大合”式的风格，它追求一种大气的感觉，这就要求它有比较大的占地面积，才能对它所追求的风格有一个充分的展示。而在合肥一些占地面积在几十亩的小型楼盘，而它们没有认识到这一点，导致项目综合素质相对较低。 2、合肥房产升级的产品 从房地产的发展趋势来看，住宅业已经悄然掀起革命性的飞跃，由一个单纯居住的概念到社区的概念。市场需求的不再是具有单一功能的产品，而是符合人居环境的理想、可持续性的居所。本项目出现，是区别于现有市场而开创的一种新型房地产发展模式。 3、产品整体素质决定一切 合肥房地产市场正处于一个快速发展期。市场上不断涌现具有鲜明卖点和亮点的产品，占据目前市场相当的地位。随着房地产进一步趋向成熟，市场的产品更新
换代也愈来愈快，每一个项目的卖点也层出不穷。事实证明：单靠一个概念或者一个卖点一招致胜的时代已经过去。能够真正地受到市场欢迎，买家追捧的物业应该是项目整体素质的超越。因此，本项目必须是整体素质的超越，同时又具有鲜明的卖点，二者合一形成强有力的产品力来支持产品的形象力。 （二）项目本身因素的影响 1、地段自身地段、周边配套、面积、形状的影响 （1）项目处于合肥市最新的开发区，邻瑶海高尚住宅区，周边好美家、定文装饰广场、医院、超市、生活市场具有，生活交通相对便利。是具有开发相当发展潜力的新型物业产品的区域条件。 （2）但我们也应看到，项目所处的具体位置是在与成熟住宅区相隔一条张得路。目前项目所处地块的配套设施还未体现，呈现于世的还是一片脏乱差现象。这将在项目前期照成消费者对生活环境怀疑的态度。 （3）项目占地20亩，地形呈L形，由于地块自身面积及形状的因素，决定了项目不可能采用的“大开大合”式的一种风格。转而可根据地块本身的特征，把它的园林作的精致、作细、注意每一个细节，使“每一个角落都令人陶醉的不同景色”。 2、项目的全面领先型策略 项目能够成为瑶海区同地段的标志性、升级换代的产品，其主要的一点是产品的整体素质必须全面领先。与周边其他楼盘相比较，制造差异化是为了提升产品的整体素质，同时保持产品的适度超前，又能够迎合市场，走在市场的前面。 项目不仅仅是为了寻找产品差异化，而是全面领先的策略，保证产品创新而又能
浅析中国高端白酒市场营销策略 摘要 白酒是我国的传统酒种，对中国人来说有一种特别的意义，蕴含了丰富多样的历史文化。据中国统计年鉴显示，我国市场上有38000家白酒企业，各种各样的消费者群体也有几亿人。但是大量洋酒和啤酒、果酒等一些新产品流入中国市场，国产白酒的市场稳定率产生了动摇，在中国白酒消费市场形成了消费习惯的转变，市场份额逐渐缩小的现象。值得一提的是在党的十八大召开之后，政府出台了限制三公消费的政策，在将来的两三年里，高端白酒的消费状况将会受到不同程度的影响，这会放慢白酒行业的发展速度，直接影响着高端白酒业的进一步发展，高端白酒行业陷入了一个复杂的调整期。为了适应这些市场环境的转变，本文对白酒行业的市场近况和出现的问题进行了探究，收集了相关文章，理论联系实际，从高端白酒的现状、引出的问题、分析问题、解决问题等几个层面着手，找到化解当前问题的方法，但愿可以给我国高端白酒企业的健康成长提供一些实用的建议和意见。 关键词：高端白酒；现状分析；营销策略；
Analysis of Chinese high-end liquor marketing strategy ABSTRACT Liquor is the traditional wine in China, has a special significance for Chinese, rich historical and cultural diversity. According to Chinese statistical yearbook, 38000 liquor companies in China's market, a variety of consumer groups also have hundreds of millions of people. But a lot of wine and beer, wine and other new products into the market China, domestic liquor market stability rate was shaken, in China liquor consumption market formed a change in consumption habits, market share gradually narrowing phenomenon. It is worth mentioning that after the party's eighteen Congress, the government introduced the policy limit three public consumptions, in the future two or three years, the high-end liquor consumption will be affected in different degrees, which will slow down the speed of development of the liquor industry, a direct impact on the further development of high-end liquor industry, high-end liquor industry into a complex period of adjustment. In order to adapt to the change of the market environment, this paper explores the market situation of the liquor industry and the emergence of the problem, collect the relevant article, theory and practice, from the present situation, the analysis leads to the high-end liquor problems, problems, solve the problem of several aspects, find the methods to resolve the current problems, the hope can give the high-end liquor the healthy growth of enterprises in our country to provide some practical suggestions and opinions. Key words: high-end liquor; Analysis of the status quo; Marketing strategy;
第一章项目总体营销策略 (5) 1、总体指导思想 (5) 2、销售前提 (7) 2.1 销售前提条件 (7) 2.2 各前提条件执行细节 (10) 2.3 其他重要建议 (13) 3、入市时机 (14) 3.1 入市时机评估依据 (14) 3.2 项目入市时机 (15) 第二章销售目标 (16) 1、销售总目标 (16) 2、销售周期 (18) 2.1 项目销售周期设定原则 (18) 2.2 销售周期 (18) 3、销售分时期及时期销售目标 (18) 3.1 同意咨询期（销售筹备期） (21) 3.2 内部认购期 (21) 3.3 开盘期 (22) 3.4 强销期 (23)
3.6 二次强销期 (24) 3.7 持销期 (24) 3.8 尾盘期 (25) 4、工程进度与销售进度关系表 (26) 5、销售价格目标 (27) 第三章价格策略 (28) 1、总体价格策略 (28) 2、价格体系 (29) 2.1 定价计算方式 (29) 2.2 价差定价 (29) 3、价格走势策略 (31) 4、付款方式 (33) 5、销售操纵 (34) 5.1 销崆原则 (34) 5.2 本项目销售操纵策略 (35) 第四章分时期推广策略 (36) 1、推广流程 (36) 2、各时期推广销售策略 (39)
2.2 市场热销期 (49) 2.3 尾盘销售期 (58) 第五章广告策略 (60) 1、项目卖点及分析整合 (60) 1.1 共性卖点 (60) 1.2 特色卖点 (61) 1.3 核心卖点&营销主题提炼 (61) 1.4 主打广告语：发觉漂亮新贵生活 (61) 2、媒体组合选择 (62) 2.1 户外广告牌 (62) 2.2 报纸 (62) 2.3 电视 (62) 2.4 车体 (63) 2.5 夹报、邮政专递 (64) 2.6 销售现场包装 (64) 2.7 区域POP广告 (64) 3、广告的时期性策略及时期推广主题 (65) 4、广告投放打算 (68)
白酒营销策划方案范文 白酒市场竞争日趋激烈，但纵观白酒市场的运作，大部分企业仍处于粗放式状态， 很少进行精耕细作。这为白酒企业的运作留下了有效的空间，只要有企业能在这方面 多下功夫，在市场运作的各个环节进行精耕细作，一定能够取得可喜的成绩，获得巨 大的收获。根据笔者近几年的市场工作经验，借鉴其他行业的运作手法，特制定本白 酒营销策划方案，以供市场参考运作。 白酒营销策划方案一：铺货：实行地毯式铺货方式对于终端零售店非常多的日用 品、食品等，在新产品、新品种上市时，实行地毯式铺货方式是一种很有效的营销策 略。在产品入市阶段，企业协同经销商主动出击，将货物送达终端，通过实行地毯式 铺货的方式迅速提升终端的铺货率。 （一）地毯式铺货方式白酒营销策划方案的特点：1、集中营销策划。集中人力、 物力、财力实行地毯式营销策划铺货，其气势宏大，对每一片区域的短期影响力很强， 容易让终端客户和消费者记住所推广的品牌。2、快速营销策划。实行地毯式铺货， 铺货时间非常集中，高效、快捷地在目标区域开拓批发商、零售商，一个目标区域市 场完成80 ％的铺货一般不超过30 天。3、密集营销策划。采用地毯式铺货方式白酒 营销策划方案https://www.doczj.com/doc/5519152385.html, ，在目标区域市场密集开拓食杂店、夫妻店、中小型超市、 连锁店等零售店和酒店、餐饮店，即一个门店挨一个门店，铺货不留空缺，从空间上 达到密集型覆盖。4、系统营销策划。实行地毯式铺货期间，工作系统而细致，且要 求一步到位。 （二）实施地毯式铺货成功的白酒营销策划方案关键：地毯式铺货只能成功，不 能失败。如果铺货失败，将会打击业务员和经销商推广产品的积极性，增加后续工作 的难度。要使地毯式铺货能成功，必须做好以下几点。1、认真挑选经销商要在短期 内迅速将产品铺到零售终端，必须有经销商的协作，以经销商为主，同时厂方配合经 销商主动出击，充分发挥经销商的网络优势。经销商要有吃苦耐劳的实干精神，要有 销售经验丰富的业务员。具备送货服务的车辆，以保障营销策划运输服务。挑选经销 商时，要选择有终端经营意识，有发展愿望的成长型经。销商。营销策划不能选择坐 等顾客上门的“坐商”2、制定明确的铺货目标和计划在“铺货”之前，应由业务员 进行踩点调查，掌握目标区域批发市场和零售市场的特征，包括产品批零差价，货款 支付方式，同类产品的促销方法，消费趋势及其共性等，掌握铺货对象的分布状 况。根据调查结果，制定详细的铺货目标与计划，让业务员有章可循。 具体明确如下项目：a、要在哪一块区域铺货；b、要花多少时间；c、要铺多少 个点；d、铺货率要达到多少；e、终端店的宣传要达到什么标准；f、给各级客户的供 货价格和铺货优惠方式是什么；g、预估铺货产品的数量；h、制定出具体的广告和促 销计划。在制定铺货目标和计划时，白酒营销策划方案要遵循以下法则：“铺货目标”
白酒营销策略 2017白酒营销策略汇总 通过对消费者活动的宣传推广，可以提高消费者对白酒产品及品牌的认知度，营造市场销售氛围，下面整理了一些白酒营销策略，欢迎大家参考！ 一、免费赠送 免费赠送不仅是回馈老顾客的一种手段，更是新品推广建立消费基础的高效手段，常见形式有四。 ①免费赠送。主推产品的缩小版，一般125毫升，作为赠品或品鉴，可以有计划的、大幅度、大面积赠送，以此教育消费者口感或适应度。 ②落地推广活动。在社区、广场、集市等地开展免费品尝、免费赠送、买赠活动等。 二、兑奖券派发 有的经销商为了刺激消费者主动购买，或刺激消费者尝试消费本产品，会印制一批彩色的兑奖小票，说明活动的截止时间、活动的产品、买赠的方式、参与的售点，消费者凭此小票就可到终端活动售点进行“买一赠一”活动，或免费获得赠送酒。经销商根据售点的小票的收集数量统一兑现。 需要注意的事项是：小票一定要加盖印章，以控制流量，随发随印;针对终端的密集消费群集中发放;发放要选对发放点(居民社区，乡镇逢集、庙会、商业门店等)，保证发放效果;进行发放前和反馈后单点的数量统计，进行反馈率的统计，以便于调整策略;活动的时间不宜过长，可以15天或20天为一周期;保证对活动售点的及时兑现。 三、利用新媒体
利用当地微信大号或者微博大号或者企业自身微信公众账号进行消费者促销活动策划、宣传、参与。如，但凡转发本活动者，均可获取免费品尝;但凡本产品活动海报合影，并转发朋友圈均可获取什么礼品或免费品尝;但凡消费本品，并转发朋友圈均可获取XX礼品或餐饮券或免费品尝等等活动。 四、价格折扣 价格折扣是吸引消费者短期购买产品的重要手段，管理控制不好容易伤害产品价格。所以，价格折扣活动一般要联合相应终端网点共同操作，如果大面积、统一性搞这类活动，不仅增加活动难度，更容易出现价格混乱。常见形式有三。 ①限时折扣。在某个时间节点折扣销售，如某餐饮店6:30至7:30之间，消费某产品6折;或某个规定时期内折扣销售，如6月10日至20日，消费某产品享受6折。 ②数量折扣。买一瓶全价，两瓶8折，一箱五折等。 ③梯次折扣。购买第一瓶全价，第二瓶6折，第三瓶4折，第四瓶3折等。 五、买赠活动 买赠促销是最常用的促销活动形式，具体形式有三： ①赠本品。 就是我们经常看到的买一赠一、买二赠一，集盖赠产品等活动。 ②赠礼品。 消费者购买产品后赠送优惠卷，赠日常生活用品、赠香烟、餐饮店的买产品赠菜，婚宴用产品买一定的饮料送婚车服务、花轿服务等，升学宴用产品赠手机、电脑、行李箱、机(火车)票等等。 六、盒内设奖 盒内奖也是白酒促销一种常见的消费者拉动方式，是消费者拉力的一种体现。
餐饮营销策划大全 我国的餐饮业发展非常迅速，服务营销在餐饮业中的作用越来越重要，餐饮业的发展趋势：一、走优质高效的快餐化道路；二、更加强调营销环境的情调、氛围；三、生态农业、绿色食品、保健环境将更为人们所重视；四、重视个性化、特色化、形象化的服务； 五、重视人们的情感生活、社交活动等方面的需求，而其中重视个性化、特色化、形象化的服务最为重要，做到个性化就应：强化全员强烈的服务意识；加强消费者服务需求的研究，创新服务内容；要实现培训的全程化和经常化，实行外聘和内培相结合的方式，强烈全员服务意识和服务技能的培训；重视服务的人性化，充满对消费者关怀。 餐饮业在品质同质化的时代，服务营销已经越来越成为商业组织创造竞争优势的最有效手段。餐饮业服务营销，就是采取多种策略，整合餐店内外一切积极因素，充分发挥团体优势，创造商机，经营顾客需求，使现有各类资源达到最优化配置，以期利润的最大化。所以从某种程度上说当今商业时代是服务竞天下的时代。而餐饮作为服务业，它的产品就是服务，服务质量的好坏直接决定了酒店生意的好坏。对餐饮业来说服务是一个系统的工程，包括了餐饮经营工作的一切要素和环节。随着社会的发展和消费者消费水平的提高，消费者的消费体现出个性化和多元化趋势。消费者不仅重视酒店饭菜的质量和特色，更重视从消费过程中获得的精神满足。 从餐饮业的功能用来看，其客户群的最终需求均立足于餐饮服务质量上。不难想象，一家会议室、客房装备等都很优良的酒店，但餐饮服务却一塌糊涂，其营业状况会提升？因而，新时期的餐饮业，极应加强其“服务营销”的核心理念。 因为，从顾客角度来说，服务营销有利于吸引并留住顾客；从服务员角度来说，服务营销有利于服务员自身认识的提高，端正工作态度，从而推动餐饮服务质量的提升；从领导者角度来说，服务营销有利于领导者更好地发挥本店优势，调整服务战略，赢得顾客，获取最大利润。此外，领导者还可以最大限度地调动店内员工积极性，解决他们的后顾之忧及思想负担，这样才能达到家和万事兴的效果。 近年来，我国的餐饮业发展非常迅速，据有关方面的统计，餐饮业的增长率要比其它行业高出十个百分点以上。可以说我国正迎来一个餐饮业大发展的时期，市场潜力巨大，前景非常广阔。但从另一个方面来看，餐饮需求又是复杂多变的，其消费口味和消费心理，都可能随着社会环境的变化而变化。餐饮企业必须根据自身条件和环境条件的要求，看清餐饮市场的发展趋势，选择适当的营销方法，才有可能在激烈的市场竞争中获得成功。在本餐饮服务营销论文中未来餐饮业的发展特点大致有一下五个方面： 一、走优质高效的快餐化道路随着城市生活节奏的加快，居民收入水平的提高，社会上对快餐的需求量日趋增大，质优价廉高效率的快餐店必将受到广大居民的欢迎。我国著名的科学家钱学森先生就曾经提出，应在我国的一些大城市，建立快餐中心，以规模经营的高效率和低成本，来满足广大群众的饮食需要，加快家务劳动社会化的步伐，促进我国经济的发展。事实上，我国各地已有许多饭店和各类餐饮企业，通过经营快餐业务而使自身获得了良好的经济效益。
白酒市场营销策划案 随着中秋节、国庆节的临近，诸多白酒厂家正在竭尽心智、紧锣密鼓地围绕节日促销忙碌着。中秋、国庆是白酒进入旺季门槛的标志性时段，谁都希望一进入白酒旺季的门槛就能“技”压群雄，笑傲江湖，因为第一“战争”能否打好往往会直接影响到整个旺季企业白酒销售的成败。如中秋节乃中华民族的传统节日，居家团聚、一起赏月吃月饼是节日之快事，寓意也非凡深刻。对白酒企业来说，如何挖掘节日促销卖点，围绕“家人共集庭院赏月吃饼的温馨、幸福氛围”展开思路自然是首当其冲。另外，对很多奔波在外的人说，中秋佳节可谓是思乡情节缠绕心间，但是明月的光辉不分界限，每一个人都能感受到它的抚慰，正如祖国对她人民的关怀，不会因远隔重洋而忽略。国庆节正值春华秋实、气候宜人的时节，可谓是举国欢庆，全民同乐。近几年受假日经济的影响，国庆旅游、结婚、购物、送礼浪潮更是长盛不衰。企业应结合自身资源状况充分考虑能否借助旅游资源来引申企业产品的独特定位，同时考虑能否围绕婚宴市场寻找更为细腻的卖点以突出产品销售的概念。 随着白酒行业生产结构的调整，现在，白酒行业内已出现如下趋势：一是白酒总量在减少，花色品种在增多；二是中价位酒在减少，低价位和高价位酒在增多；三是传统酒或单香型酒在减少，功能酒或复合香型酒在增多；四是原酒流
通量在减少，委托代加工、异地贴标的酒在增加；五是高度酒在减少，中低度酒在增多；六是国有酒企业在减少，民营酒企业在增多。企业之间的产品‘同质化’、‘同级化’现象非常严重，外部市场的竞争也非常激烈，洋白酒的关税在XX 年将从65%下调到10%，这将会使洋白酒的价格竞争力大增，洋白酒很快会夺走我国年轻一代的消费者，中国白酒的消费可能只会留下年长者的青睐，并望“洋”兴叹。 白酒如伤肝伤胃的“天然属性”已经人所共知；巨额宣传费用更让消费者感觉到“喝的是广告”；低门槛高费用所导致的贴牌生产；天价低质也不再是业内的秘密……面对如此严竣险恶的市场环境，有人惊，有人叹，更有人问：明日白酒，该怎样走？事实上由于上世纪90年代中后期国人消费习惯的改变，白酒已经进入文化消费时代，业界认为，“保障供给”→“强化商品力”→“扩张企业力”→“重筑通路，加强促销”的主题变迁，表明中国白酒业正向整合营销发展，白酒业中的先锋派已经唱响了求品位的主张。白酒行业处于危境之中早已是不争的事实，现在白酒企业只能把希望寄托在两条路上，一是期望国家出台相关政策，以刺激白酒行业重现活力；二是在销售上打出‘文化牌’、‘品位牌’拯救销售颓势。” 从消费因素来看，一是中国“无酒不成宴“。大多场合非白酒不可；另一方面，白酒缺乏有力的替代品。即使在夏
餐饮业必备的营销策略 在这个竞争激烈的社会里，特别是餐饮行业，想要在社会上立足和生存，就必须要有好的营销策略经营好自己的餐厅，企业的营销至关重要，做好营销才能得到更多人的关注和宣传好自己的品牌，为此小编为大家整理了餐饮业营销策略必备资料供大家参考。 一、餐饮市场定位的含义： （1）餐饮市场定位是指餐饮经营在一定经营条件下选择一定类型的客源，在合适的消费环境中用质价相符的产品和服务来开展业务经营活动的市场营销手段。 （2）正确认识、理解、把握餐饮市场定位的概念，要掌握： A.市场定位的内容：包括定客源（类型、层次、距离）；定产品（风味、品种、结构）；定质量（味形、色香、量器）；定价格（毛利、单价、结构）；定环境（特色、个性、主题）。其中，客源是中心，环境是基础，产品是关键，价格是杠杆，质量是保证； B.市场定位工作体系； C.市场定位的量度关系。 二、餐饮市场定位的作用： （1）选准目标市场，做好市场开发和客源组织的前提和基础； （2）设计企业产品结构和消费环境、控制餐饮加盟企业档次和价格水平的客观依据； （3）组织餐饮业务经营、提供优质产品和优良服务，从而获得良好经济效益的重要条件。 三、餐饮市场定位的依据： （1）投资人的经济实力和企业等级规格的高低； （2）可选目标市场的份额和潜力大小； （3）新兴地区或区域的发展规划和市场前景； （4）企业自身的市场竞争和开发实力的大小。 企业自身的市场竞争和开发实力主要表现是：A.企业地理位置的优越程度；B.企业交通条件的方便程度；C.装饰布置的个性特点和形象吸引力的大小；D.产品风味和质量的适应程度；E.企业经营管理能力的强弱。
某商业街项目营销策略报告 目录 第一章 项目营销策划分析思路浅析) 一、相关重要说明: 二、项目分析+ 1、概述 2、项目商业价值判断 三、项目SWOT分析 1、优势 2、劣势 3、机会 4、威胁 四、本项目需要解决的营销课题 五、项目核心价值体系确立 1、项目潜在价值 2、项目差异化优势 3、构建项目核心价值体系 六、营销策略综合前提分析 1、主流目标客户群定位及特性分析, 2、终端消费客群定位 3、商业部分营销定位浅析 第二章 销售方式及价格定位体系 一、4种销售方式优劣势比较 二．项目阶段性价格定位策略
1、项目可实现价值分析 2、市场竞争导向定价法 3、租金收益逆向定价法 第三章 总体营销及包装推广策略 一、总体营销策略模式 二、项目整体运作思路及工作计划1、 项目整体运作思路 三、项目阶段性销售控制策略 1、控盘策略前的思考 2、几种可能的放盘方案比较 3、分期控盘实施方案 4、控盘节奏及各阶段推广、销售策略 5、 特别销售技能建议 四、商业销售推广策略】 1、 推广策略 2、 广告策略 3、客户活动策略 4、品牌宣传策略 五、主题卖点提炼与推广主题) 1、主题卖点提炼 2、广告主题
3、核心概念 一、相关重要说明 1、销售价格定位、销售放量及控制手段，是本案整体定位策略的重要环节。 本案的商业产品销售定位，主要针对最大化挖掘地块与产品价值，通过对优势推广点的充分利用与局部放大，并通过特殊的包装推广手段等方式提升沾益项目“极具投资潜力的商业”的典型形象。 2、应重视项目发展动态对商业定位策略的影响与调整。本报告重点解决商业销售前期的定位问题，并以曲靖当前商业市场状况为出发点，对全案发展策略如人群定位、包装手段、价格策略、销售手法等进行总结与定位，以供开发商全面权衡并进行销售前的执行参照。随着开发的持续进行，相关竞争环境、市场状况、区域条件等影响定位的关键因素会发生改变，这些改变将或多或少的影响到本案定位策略，或发生正面作用，或产生负面影响。 强调动态预期对本案定位策略的影响，依据我司在商业项目销售的推广经验及市场反馈，对产品在中期及中远期的产品销售形态予以适时、适量的修正，是项目得以可持续发展的重要保障。本案中涉及相应价格以及销售比例控制和周期，均按静态阶段进行设计规划。 二、项目分析 1、概述：某商业街，位于曲靖市沾益县龙华大道东侧，玉林南路两侧，为曲靖市羊场煤矿沾益住宅小区。项目秉承“以人为本”、“以商为本”的规划理念，总占地面积152431.44㎡，建筑面积344521.375㎡，其中商铺面积43738.66㎡，规划设计体现了时代特征和地方特色，并结合布局真正做到了“人车分流”、“商用、居住分流”。创造了一个“现代、美观、舒适”的商业街和“宜人、和谐、高品质”的人居小区，开启曲靖商住新潮流。 2、项目商业价值判断 三、项目swot分析 1、优势（Strength） 2、劣势（Weakness） 3、机会(Opportunity)