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开发新顾客的成本是留住老顾客成本的几倍成都网络公司帮你解答
以前人们习惯于订报纸、订杂志、订牛奶，每年支付一定的费用，然后服务方会定期把报纸、杂志、牛奶送上门来。我们可以足不出户享受到如期的订阅式产品或服务。如今，这种服务被有效应用于互联网企业中，订阅模式也一度成为欧美过去一年最火的电商模式之一。
什么是订阅销售模式
所谓订阅销售，即采用会员订阅方式提供服务，用户定期会收到来自网站的打包产品和各种信息等。订阅销售模型目前已经被应用于不同行业，从高档化妆品、女鞋到男士内衣裤袜都取得了极大成功。
比如，它是一个提供高档化妆品样品订阅服务的网站，网站在2010年秋天成立后发展迅速，目前用户数量已经突破10万。顾客每月只需支付10美元或者每年支付110美金，就会收按月寄来的一个诱人的粉红色盒子，里面装满了四到五种为顾客精心挑选的高档化妆品。一旦顾客找到适合自己的产品，就可以通过网站购买原包装的产品目前已经累计融资1190万美元。另外一家网站成立于，这是一家经营女鞋订阅模式的网站，它会在你登录网站时提出20多个问题，包括你的年龄、爱好、鞋码以及喜欢的时尚风格、名牌和颜色偏好等等。然后系统会根据你提供的信息帮你推荐数款鞋子供挑选。在首次购鞋之后，网站会从你的信用卡多扣39.95美元，作为今后每月帮你选鞋的酬劳。而每个月，网站都会给你提供5双鞋子以供选择。这种基于消费者调查之后提供的尊享式个性化服务，深得女性用户喜欢。一年的时间就融资2000万美元，目前已经融资6000万美元。
除了上述两家网站，目前这种订阅销售模式逐渐被应用到众多领域，比如基于母婴用品的订阅服务的Citrus Lane；旨在集天下美食的订阅服务的Lader Box；推崇美妆订阅服务；提供男士内衣裤的订购直送服务的提供丝袜订阅服务的等等。订阅销售模式在各个不同领域的复制和扩散已经到了上帝无法阻止的地步了。
订阅销售模式火热的原因
订阅模式为何得到追捧，笔者认为这与很多互联网公司遇到的三高障碍有关。
1）获取用户成本高：随着网络各种业态竞争的加剧，互联网企业获取用户的成本越来越高，此时互联网企业以体验为诱饵，以订阅模式锁定用户的意愿就愈发强烈.
2）用户转移频率高：互联网同质化产品和服务越来越多，用户的转移频率也越来越高。而商家希望的是，用户形成长期的消费惯性，钟情于并忠诚于自己的品牌。
3）掌握用户行为难度高：网络用户的购买行为具有诸多不确定性。如果没有固定购买频率，对商家而言，要想掌握用户的偏好、习惯就比较难。这不利于深入挖掘用户的购买潜力以及影响用户身边的潜在客户。
针对“三高”难题，订阅模式恰恰是最佳解决方案之一。
1）订阅模式以体验为“抓手”降低获取用户的成本
订阅模式通过体验这种强力手段，能够降低用户的购买风险，最终激发顾客的尝试性购买意愿，随即也会降低获取用户的成本。比如有些网站提供的化妆品、美食等商品，用户只需花笔小钱体验到平时因为价格、空间等因素而接触不到的高级化妆品、特色美食等，体验满意后再行购买，有效降低用户的风险，这样可以更高效地获取大量顾客。
2）有助于掌控用户的购买行为
通过固定频率的订阅模式，商家不仅能够清楚地了解用户的购买行为，掌握用户的购买偏好，同时还获得了顾客许可营销的“准入资格”，便于向顾客发布多种商品或促销信息，渗入到
用户的人际关系网络。
3）订阅模式有助于锁定用户的钱包份额
营销学中有一个论点：“开发新顾客的成本是留住老顾客成本的6倍”，这同样适用于互联网领域。网站为了吸引新顾客，需通过多种传播途径，广告、软文、搜索引擎关键字等，而这些手段主要是吸引流量的，最终要提升转化率，网站还需进一步完成内容的优化以及提供更有力度的促销活动才能让顾客尝试性购买。
而订阅模式有一个特点，用户的锁定。订阅具备一定的频率和消费周期，这就很容易培养顾客定期消费的习惯，企业将与顾客建立长期的交易关系，有交易就有沟通，并把顾客的购买行为导向性频率化，在深入研究顾客的消费行为的基础上，通过交叉销售、向上销售，抢占客户更大的钱包份额。把新顾客转换成老顾客，老顾客转变成忠诚顾客，让忠诚顾客持续贡献利润。
订阅模式好但未必谁都合适
虽然订阅模式具有上述优点，但其并不适合所有产品。笔者认为“二高二低”的产品不适合此种订阅模式。
1）二高：①高造价产品：高造价产品指产品成本高，一般而言，成本高意味着价格自然高。价格高的产品很难有大量的周期性消费，而且产品体验成本也比较高，这些与订阅模式的成功要素“体验”和“周期性消费”相悖。②高物流成本：电商需要通过物流传递产品或服务，最好是能够通过第三方物流来完成服务。否则高昂的物流成本会直接提升企业获得用户的成本，最终无法支撑订阅模式。
2）二低：①体验价值低：笔者在前面已经提到，体验是这种订阅服务的“抓手”，没有体验，自然缺乏让顾客长期订阅的理由。所以订阅的产品必须前端体验足够优，能够激发用户的长期购买欲望。②消费频率低：订阅销售自然要求产品有一定的需求周期，消费频率过低显然不适合订阅，比如一些耐用品，像家用电器、家装产品消费周期长，就显然不适合订阅。而与之相反的低造价、低物流成本、体验价值高、消费频率高的产品，才真正适合这种订阅模式，例如：化妆品、袜子、鞋子、T恤、内衣、母婴产品等。
订阅模式天然的销售力
之前企业无法锁定顾客、熊瞎子掰苞米的模式在网络销售领域已经被证明是一种走向衰败的模式。订阅模式最大的特色在于锁定式销售，建成“锁销”。“锁销”包含以下几方面的内容：用零风险降低顾客选择障碍，将顾客的体验成本降到最低；用“周期式服务”跟随并扑捉用户的成长变化，巩固与用户的关系；为顾客提供多样化选择，将顾客置于局部范围内通过内部产品的比较从而完成自身产品的价值认可，以此锁定客户；推动用户成为传播节点完成扩散式传播，扩增用户资源；最后将用户封闭在一个销售体系当中，在一个会员社会当中完成持续的增收。
1）零风险承诺的吸引力
很多订阅模式都通过零风险体验来强化前端吸引力。比如首先将订购模式引入眼镜零售领域的美国眼镜电商就推出了零风险承诺，它推出口号“5Pairs,5Days,100%Free!”一次送5副，每副95美金，免费家里试戴，免费退换，用户只需留下最喜欢的即可。这大大降低顾客的风险，从而迅速做大市场。
美国一些服装订阅网站也是一样，只要你在网站上输入对衣服的个人喜好，每个月便会收到一封针对个人兴趣列出特价商品的电子报。网站用户一次可选择最多五样单品，这些商品会免费运送到家。用户收到后可将不喜欢或不合适的单品寄回，然后再付款购买留下的单品。这种无忧的买衣购物体验是快速扩展用户资源的一大利器。
2）拉近巩固用户关系
订阅模式能够在与顾客发生的多次交易行为中深入了解需求，用“周期式服务”跟随并扑捉
用户的成长变化，巩固与用户的关系。比如美国加利福尼亚州的Citrus Lane，面向新晋父母提供每月礼物包裹，每个包裹的产品都根据该年龄段的宝宝需求选择。年龄跨度从新生儿至18个月。无论是那个阶段的礼品包裹，里面都有四个或五个有用的婴儿产品和该年龄段的育儿技巧知识。售价每月25美金，全年250美金。正是因为Citrus Lane的产品能够跟随和扑捉使用者的成长变化，提供称心如意的个性化服务，最终强化了用户黏性。而美国其他一些提供服装、鞋子、配饰等产品的订阅销售网站。它们事先会对用户的体型、颜色偏好、穿衣风格等做深入调查，并结合当下流行趋势，由专业工作人员精选搭配，有些网站还会送上扮靓手册，这无疑会加强与顾客的关系，增强口碑。
3）多样化选择衬托产品价值
顾客在购物时喜欢比较，因而产品在比较过程中体现其价值感。订阅模式取巧的是，一旦用户先体验你的产品或服务，满意之后同意长期订阅，这就意味着不会选择竞争对手的，这也是一种竞争手段。像眼镜电商的订阅模式，一次送5副，5副都是的，这就把顾客置身于一个狭小的范围，顾客不是与外界比较，而是在这5副中比较，更利于成交。
4）以顾客为轴的扩散式传播
随着社会化社交网络的增多，每一个用户都不再是传统意义的消费者。他们本身也是一个个平台，其具备的传播价值日益凸显。
他们的购买行为可能会通过、twitter等社交化平台向各自的圈子广播，最终他们自然充当了商家产品或服务的营销人员。很多商家还做了一些引导，比如，它一次送你5副眼镜后，让你在5天内做决策。5天内可以问亲朋，或者问Warby Parker上的专家。很多用户购买完的眼镜后，会在个人平台上展示这几款眼镜，让朋友帮助其决策，这个试戴后的询问过程本身就是一种基于人际网络的扩散式传播。
5）封闭的会员制销售体系
订阅式销售最终会沉淀一批高质量的用户资源。用户姓名、年龄、电话、家庭住址、信用卡号、喜好等相关信息都囊括其中。商家具备相当完备的客户档案。当累积足够大的用户后，商家的促销成本足够低，可能就是一封简单的邮件，就瞬间让所有顾客了解到相关促销信息。在会员制体系中，商家的销售收入具有良好的预期，具备多少用户，用户年贡献是多少，下一步的增长点在哪里，这在一个数据量详尽，已经充分建立起信任基础的体系中，评估工作就变得更为简单。此外，很多订阅模式还能够完成资金的提前占用，这不仅消除了应收账款的风险，更有利于增加企业现金流，让企业有足够的资金扩大经营规模。商家易于在封闭且持续扩容的群体中获取最大化的利润。
订阅模式并非前程无忧
虽然订阅销售模式展现出良好的前景，具备诸多优势，但仍然存在一些障碍，可能会影响订阅模式发挥出最佳效用。
1）物流成本高
自建物流成本太高。目前仅有京东商城、凡客、新蛋等几家公司设立了自己的物流体系，很多订阅服务都采用第三方物流，但随着网购市场的火爆，竞争的加剧，物流成本居高不下，以亚马逊为例，在上世纪90年代时，物流执行成本一度占到其总成本的20%，目前下降到10%左右，亚马逊当初扭亏为盈也是与物流成本下降有关。
所以，如果物流成本居高不下，也很可能置新兴订阅销售模式的企业于微利状态。
2）服务成本高
既然体验是订阅销售模式的先导和关键“抓手”，体验的好坏直接左右成交率。这就要求整体的服务足够优，否则会降低体验效果。
目前国内物流业鱼龙混杂，如采用交付第三方物流服务，服务不易受控，质量难以保障。一
些企业决定自建物流和服务队伍，但要么成本高昂，要么只能锁定区域市场来运作，这样也会限制企业的发展速度和规模。
针对上述两个问题，需要网站能够有效控制好物流成本和服务成本。
物流成本的控制一方面需要选择良好的物流合作伙伴，建立长期稳定的合作机制；另外一方面要能从共赢的角度出发，从双方价值入手，形成具有掌控力的利益分配机制，以获得更多谈判筹码。比如订阅用户具有周期性消费特点，假如一年有十二次送货机会，也就意味着一个用户能够在一年内给物流合作伙伴带来十二次生意。你未来的市场前景乘以一个消费频率就是物流合作伙伴的前景，可以清楚地帮助对方预见未来，这样可以赢得最优惠合作价格。
至于降低服务成本，笔者建议还是可以采用第三方物流配送的方式，可以在奖惩机制做一些改进以约束或引导物流服务人员的行为，比如设计最佳服务奖，给合作物流合作伙伴的终端员工，同时如遇到顾客投诉要能够追溯到服务人员，并由合作伙伴给予批评或惩罚。
总之，订阅销售模式是欧美目前热火的电商模式，也是一种锁定顾客长期行为的销售办法。采用该模式的企业应充分认识到这种模式的特点，在前端体验和后端锁定上发挥出优势，在涉及到用户服务的环节，在管理机制上要能够做到与合作伙伴同呼吸共命运，遵照严格的市场导向，灵活反应，最终也可发挥出无缝合作的价值，最大化模式的效力。
根据上交所安排，中国官网第一股人民网今日登陆资本市场。有市场分析称，虽然该公司发行价偏高，但基于市场对热点的炒作，预计破发的概率相对较小。不过，不建议上市追高。根据人民网最新公告，该公司本次发行6910.57万股，发行后总股本为2.76亿股。发行价格为20元/股，对应市盈率46.13倍。以此计算，人民网此次IPO所募集的资金达到13.82亿元，比计划募资超募了8.5亿元。
“超过46倍的市盈率发行，估值明显偏高。”一位券商分析师告诉记者。但记者对比也发现，即使20元的发行价，多数机构仍对人民网大力追捧。根据该公司公告，人民网网上中签率为1.5%，表现一般，但网下机构申购的认购倍数达到56.29倍，创下了今年所有新股的最高值。而且网下冻结资金达到173.3亿元。“一家近7000万股公司，网上网下合计冻结资金超过千亿元，说明资金还是非常追捧的，但首日不建议追高。”该分析师认为。
然而从券商预测来看，目前20元的发行价大大压缩了未来上涨空间，如国泰君安证券高辉表示，作为中央十家重点新闻网站中第一家上市的新闻类网站企业，二级市场合理PE在30-35倍，对应合理价格19.8-23.1元。光大证券张良卫表示，综合绝对估值和相对估值，人民网合理价位在19.5-22.8元之间。
在各大券商中，中信建投朱律相对乐观，他表示，人民网是拥有独立采编权的中央重点网站，未来发展空间广阔，预计上市首日合理价格区间25.08-26.40元，相对于发行价，最高有三成以上的涨幅。
据国外媒体报道，自从电子交易支付及转账服务供应商Global Payments发生数据失窃，导致大约150万个信用卡号被曝光以来，已过去三个多周了。然而，虽然这种高调的黑客攻击活动引起了媒体的广泛关注，但是世界上最危险的黑客活动不是偷你的钱，而是偷你的赚钱方法。
国家支持的攻击活动
“我们现在已知道，人们试图窃取知识产权。”咨询公司Navigant的主管萨拉-劳埃德（Sarah Lloyd）说，她在攻击和渗透测试、IT纠纷、技术安全架构和信息大战方面具有丰富的经验。“真正的威胁是，人们正试图窃取含有知识产权的东西。他们希望窃取你的企业的赚钱方法。”
“他们并不希望窃取你账户上的资金。”她补充说，“他们希望窃取新药的配方，以及任何能
够商业化的东西。有组织的犯罪分子往往对于个人的信用卡信息很感兴趣。但是，国家感兴趣的往往是窃取对其经济发展有利的东西。”
Global Payments公司遭遇的数据失窃事件可能让它损失惨重，然而涉及知识产权的偷盗事件可能会让一家公司彻底破产。但是，劳埃德指出，很多安全专家难以确切地证明哪些国家正在进行这样的攻击。
“这样的攻击持续了10年或15年之久。”劳埃德说，“但是，我们政府的反应十分迟钝。也许正因为如此，来自国外的黑客们才敢肆无忌惮地进行攻击。我们有一个共同的电子世界，但是我们的法律却滞后了30年，因此我们的政府难以作出回应。”
开发框架已改变游戏规则
在过去10到15年中，国家支持的黑客攻击活动一直呈上升趋势。在此期间，随着开发框架的增加，渗透测试和黑客工具的本质也已发生了翻天覆地的变化。开发框架，包括免费版和商业版，创造了一个统一的环境，在这个环境中，恶意攻击者和渗透测试者均能够针对目标对象编写和运行入侵程序。他们能够利用程序重用和模块来简化编写和运行入侵程序的过程。“15年前，如果你想进行缓冲区溢出攻击，你就需要知道如何针对目标系统编写缓冲区溢出攻击程序。”劳埃德说，“现在的情况已完全不同了。”如今，开发框架让技术含量很高的黑客活动变成了非常小儿科的东西。
劳埃德指出，她能够在半个小时内教会一个初学者使用开发框架来实施攻击活动。“我保证它能够凑效，让你侵入被攻击的企业。”她说，“这简直是小菜一碟。”
国家和组织犯罪分子能够轻易地购买到最先进的开发框架，因为最贵的开发框架也才2万美元左右。
教育是减少数据失窃风险的关键
让你的企业具有抵御这种攻击的能力，没有任何灵丹妙药可用。但是，你能够采取有效的措施来降低数据失窃的风险。
首先，教育是关键。企业员工需要理解风险和攻击活动的各种形式，包括黑客利用电话诱使员工泄漏敏感信息的社交工程攻击和员工被动接收的电子邮件中的恶意链接。
第二，安全专家和系统管理员需要花时间来评估安全性。“你必须确保你的员工——不仅包括安全专家，而且还包括系统管理员——有时间来寻找黑客攻击的迹象。”她说，“你需要拥有足够备用时间的人来寻找黑客攻击的迹象。这不是购买新设备，因为这样解决不了问题。它也不是防火墙，不是入侵预防系统。它关系到配置系统和在网络上寻找攻击迹象的人。它关系到教育员工，因为最便捷的攻击方式是通过人来实现的。”
劳埃德称，能够评估活动记录，并对疑似攻击活动发出警告的软件也是必须的。她指出，免费的开源软件比比皆是。在很多情况下，服务器和网络应用程序的记录功能往往会被关闭，或者被疏忽，从而导致存储空间被写满。“甚至连防火墙的记录信息也往往会被忽视。”她说，“你需要有人来分析这些信息，并给出安全性方面的评估。”
超高层建筑增量成本的分析报告 一、超高层及高层建筑成本情况 （一）超高层建筑成本情况。以宜昌某国际广场为例，其基本情况为：框架筒体结构，建筑面积10.46万平米，占地面积14344平米，地上36层，地下3层，檐高165米，2006年9月竣工，集五星级酒店、中心剧院、购物中心、饮食天地、写字楼为一体，总投资6.8亿元（其中建安工程造价（不含精装修、设备、 如果结构为45层左右的（与环球中心类似）框架-核心筒结构，造价细目如下表所示。总体估计每平米造价在9000元左右
如果建造的不是写字楼，而是住宅或酒店，价格则更高，主要是因为每层的隔断墙的增加和排水系统的增加导致。下表展示了一个超高层酒店（40层，全部落地剪力墙结构）的建造成本（含装修） 其建造成本大致在13910 – 15655 元/平米，扣除装修费用后， 其建设费用为10310-11705元/平米，远超相似结构的写字楼造价。 （二）高层建筑成本情况。某市某高层酒店写字楼（100米以内）为例，其基本情况为：框架筒体结构，建筑面积27.8万平米，2010年10月竣工，建安工程造价5.59亿元（不含精装修、消防、弱电及设备），单方造价为2009.77元/平方米。
二、超高层建筑增量成本分析 （一）影响超高层建筑成本的主要因素 1、设置避难层（100米以上的建筑，一般每隔50米要设置一个避难层）； 2、供电系统：双电源+自备电源； 3、进户门要求为甲级防火门； 4、消防电梯要在3台或以上； 5、电梯必须要分层设计； 6、由于高处的湿度和风力情况较为复杂，在外墙材料、铝合金窗、玻璃等建筑材料的选择会格外严格，会较大程度的增加建筑成本； 7、超高层建筑设计复杂，项目设计和管理水平要求也较高，设计、工程顾问及监理费用会增加； 8、超高层建筑的消防要求极为严格，凡超过5平方米的房间均要设置火灾探测器； 9、超高层建筑的配套人防面积也较大。 （二）主要影响因素对建安成本的影响 2、以上述我市典型工程项目数据为基础，考虑到物价上涨因素，根据我市造价指数折算到目前建安工程造价（均不含精装修、室外附属工程、设备费）分别为：超高层建筑2667.30*1.175=3134.08元/平方米，高层建筑（在典型工程基础上增加消防及弱电工程费用，按200元/平方米计算） 2209.77*1.175/1.084=2395.27元/平方米。 三、增量成本初步分析结论 综合我市典型工程造价分析，结合其他省市统计资料，超高层建筑增量成本约为500～750元/平方米，增幅约20～30%。
各地土地增值税成本分摊方法总结表
省份分摊方法 中央不同清算单位：土地成本-占地面积法/建筑面积法/其他方法（税局同意）同一清算单位：建筑面积/合理方法 天津土地成本：占地面积法 开发成本、费用：建筑面积法 江苏土地成本：第一步占地面积法分摊占地独立房产；第二步建筑面积法分摊混建开发成本：建筑面积法 利息支出：随成本 宁波土地成本：可占地面积法 开发成本、费用：建筑面积法（商业分摊系数上调10%） 财务费用：直接成本法 销售费用、管理费用：建筑面积法 青岛成本、费用：建筑面积法 广州清算单位内：建筑面积法 不同清算单位：直接成本法、占地面积法、建筑面积法（有顺序） 内蒙建筑面积法/其他合理方法 银川不同清算单位：土地成本：占地面积法 成本费用：建筑面积法、其他方法（经税务局认定） 混建中商业用房可按平均成本加计330%
海南建筑面积法 浙江同一清算单位内：建筑面积法 大连同一清算单位内：建筑面积法 不同清算单位内：占地面积/其他方法经税务局确认 湖北不同清算单位：土地成本：占地面积法 同一清算单位：建筑面积法（土地成本，占地独立应按占地面积法）江西土地成本：销售收入比例法 开发成本、费用：建筑面积法 福州土地成本：建筑面积法 建安成本：层高系数法 开发费用：建筑面积法 广西建筑面积法 北京原则建筑面积法 四川建筑面积法 安徽建筑面积法/合理方法（含企业实际计算成本的方法） 温州占地面积法、建筑面积法、销售收入比例法（企业申请、税局审核）黑龙江建筑面积法（土地成本：占地面积法）
重庆转让土地：占地面积法 成本费用：建筑面积法 辽宁不同清算单位：土地成本占地面积法 同一清算单位：土地成本建筑面积法 建安成本建筑面积法 西安建筑面积法（土地成本：如能区分占地面积法） 扣除项目的分摊方法 一、中央的规定 二、天津的规定（津地税地[2010]49号） 三、江苏的规定（苏地税规[2012]1号）（苏地税发[2009]72号） 十一、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题 解答） 四、常州的规定（常地税一便函〔2013〕2号） 四、宁波的规定（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2009]104号）（ 甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2007]74号） 五、青岛的规定（青地税发[2008]100号） 六、广州的规定（穗地税函[2013]179号）（穗地税发[2013]152号）（ 穗地税函[2012]198号）（穗地税函[2008]342号）（穗地税函[2010]170 号） 七、内蒙古的规定（内地税字[2007]87号） 八、丽水的规定（丽地税政[2007]87号） 九、银川的规定（银地税发[2007]214号） 十、宁夏的规定（宁地税发[2007]46号） 十二、海南的规定（琼地税发[2009]187号）（琼地税函[2007]356号） 十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问 题的解答）（浙地税函[2009]222号）（磐地税政〔2010〕6号）
土地增值税清算土地分摊方法 房地产企业住宅开发项目土地增值税清算时，如果清算项目中包括普通住宅、商铺、地下车库时，关于土地成本分摊方法，税企意见分歧很大。 一、法规依据 1、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知“国税发〔2006〕187号”第四条第（五）款：属于多个房地产项目共同的 成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 2、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知“国税发〔2009〕91号”第二十 一条第（五）款：纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地
产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。 3、四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告（2015年第 5 号）第三条： 关于共同成本费用的分摊： 纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多 个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的金额，按照占地面积法（即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例）进行分摊；其他共同发生的成本费用，按照建筑面积法（即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例）进行分摊。 同一清算单位内包含不同类型房地产的，其共同发生的成本费用按照建筑面积法进行分摊。 4、其他地方规定 土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法，同一清算单位不同类型按建筑面积法。如天津。 分两步分摊土地成本，第一步，先将占地相对独立（一般是指有道路、围墙等分隔）的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地
产总占地面积的比例计算分摊土地成本。第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。如江苏。 建造既有住宅又有非住宅的综合楼，土地成本按不同类型房地产的销售收入分摊，其他费用按单位建筑面积分摊。如江西。 二、规定不明确 “国税发〔2006〕187号”只规定了多个房地产项目共同的成本费用按可售建筑面积比例或其他合理方法进行分摊，并未提及同一项目中不同类型房地产的土地成本分摊方法。对于后一种情况，在执行过程中各地基本简单地采用可售建筑面积法进行分摊。至于其他合理方法，无论是税务部门，还是企业都会对这个规定视而不见，哪怕那种方法是公认的合理方法。 还有，此处的“共同的成本费用”到底含不含土地成本，或者说土地成本是不是也按可售建筑面积比例或其他合理方法进行分摊并未明确。
年企业研究开发项目费用预算表 填表日期：年月日金额单位：元
企业负责人：财务负责人：部门负责人：填表人： 企业研发费用预算方法 一、人工费用 从事研究开发活动人员（也称研发人员）全年工资薪金，包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资以及与其任职或者受雇有关的其他支出。 与其任职或者受雇有关的其他支出具体应包括哪些内容？在文件中没有明确界定。在实际操作中，企业还可以将下列费用作为人员人工进行列支：为员工缴纳的社会保险、住房公积金、商业保险、专业培训、公司按研发人员工资总额提取的福利经费、工会经费、教育经费等。 二、直接投入 企业为实施研究开发项目而购买的原材料等相关支出。如：水和燃料（包括煤气和电）使用费等；用于中间试验和产品试制达不到固定资产标准的模具、样品、样机及一般测试手段购置费、试制产品的检验费等；用于研究开发活动的仪器设备的简单维护费；以经营租赁方式租入的固定资产发生的租赁费等。 三、折旧费用与长期待摊费用 包括为执行研究开发活动而购置的仪器和设备以及研究开发项目在用建筑物的折旧费用，包括研发设施改建、改装、装修和修理过程中发生的长期待摊费用。 四、设计费用 为新产品和新工艺的构思、开发和制造，进行工序、技术规范、操作特性方面的设计等发生的费用。 五、装备调试费 主要包括工装准备过程中研究开发活动所发生的费用（如研制生产机器、模具和工具，改变生产和质量控制程序，或制定新方法及标准等）。为大规模批量化和商业化生产所进行的常规性工装准备和工业工程发生的费用不能计入。对于该条内容，重点是区分两项内容：即凡是为大规模批量化和商业化生产所进行的常规性工装准
超高层建筑的造价分析 超高层建筑的结构决定了总体造价的高低，常见的结构如下：超过下表标注的限高即为超高层建筑 结构体系非抗震设计 抗震烈度 6级地震7级地震8级地震 框架-剪力墙170 160 140 120 剪力墙全部落地剪力墙180 170 150 130 部分框支剪力墙150 140 120 100 筒体框架-核心筒220 210 180 140 筒中筒300 280 230 170 框架-剪力墙结构造价较低，和普通高层造价相仿，造价增加主要体现在以下9个方面： 1.设置避难层（100米以上的建筑，一般每隔50米要设置一个避难层） 2.供电系统：双电源+自备电源 3.进户门要求为甲级防火门 4.消防电梯要在3台或以上 5.电梯必须要分层设计 6.由于高处的湿度和风力情况较为复杂，在外墙材料，铝合金窗，玻璃等建筑材料的选择 会格外严格，会较大成都的增加建筑成本 7.超高层建筑设计复杂，项目设计和管理水平要求也较高，设计、工程顾问及监理费用会 增加 8.超高层建筑的消防要求极为严格，凡超过5平方米的房间均要设置火灾探测器 9.超高层建筑的配套人防面积也较大 考虑到普通框架-剪力墙建筑的造价大约在2200元/平米，超高层的成本在2555元/平米- 2765元/平米左右，全部落地剪力墙的成本则会增加大约500-1000元/平米，而部分框支剪 增加造价（元/平米） 整体设计标准与技术20-40 基础与结构160-260 屋面及外立面15-25 机电设备160-240 合计355 – 565（振幅约为16% - 26%）
如果结构为45层左右的（与环球中心类似）框架-核心筒结构，造价细目如下表所示。总体 单位：万元、平方米、元/平方米 类型高档装修甲级写字楼(超高层) 建筑面积124,000 地上100,000 地下24,000 其他地下3层，地上=45层 序号工程和费用名称总价数量单方造价 一土建及装饰工程 1 打桩2,500.00 100,000 250 2 基坑围护2,112.00 24,000 880 3 土方工程624.00 24,000 260 4 地下建筑960.00 24,000 400 5 地下结构7,200.00 24,000 3,000 6 地上建筑3,500.00 100,000 350 7 地上结构16,000.00 100,000 1,600 8 装饰20,000.00 100,000 2,000 9 外立面14,000.00 100,000 1,400 10 屋面250.00 100,000 25 土建及装饰工程费小计67,146.00 124,000 5,415 二机电安装工程 1 给排水工程2,480.00 124,000 200 2 消防喷淋1,860.00 124,000 150 3 煤气124.00 124,000 10 4 变配电2,852.00 124,000 230 5 应急柴油发电机组1,240.00 124,000 100 6 电气4,960.00 124,000 400 7 泛光照明200.00 100,000 20 8 消防报警310.00 124,000 25 9 综合布线744.00 124,000 60 10 弱电配管682.00 124,000 55 11 弱电架桥434.00 124,000 35 12 智能化调光系统372.00 124,000 30 13 BA系统(楼宇设备管理系统) 992.00 124,000 80 14 卫星天线及有线电视124.00 124,000 10 15 计算机网络机房496.00 124,000 40 16 安防系统372.00 124,000 30 17 广播系统124.00 124,000 10 18 程控电话248.00 124,000 20 19 空调送排风9,300.00 124,000 750
房地产企业成本分摊 作者: 来源: 网络 本世纪已出台的会计制度中，皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法，这给这些企业的会计核算带来很大不便。但是，现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定：在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下，企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这一些规定，执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业，在执行各自适用的会计制度规定的基础上，增设以下专门核算房地产开发的会计科目，不但是需要的，也是符合会计制度规定的： 1.“开发成本”科目。本科目核算房地产开发的费用和成本，包括：（1）开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用；（2）开发采用出包方式的，根据预付给承包商的款项和工程进度估价的开发成本；（3）工程采用自营方式发生的各项成本费用；（4）分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费和分摊的间接开发费用；（5）应予资本化计入产品成本的借款费用等；（6）结转开发完工并验收合格的房地产成本。 购入已拆迁平整的土地准备用于房产开发，可先计入“无形资产——土地使用权”科目，待开发时再以适当的分配方法，分摊到“开发成本”的明细科目。 2.“开发间接费用”科目。本科目相当于工业企业的“制造费用”，核算为开发产品而发生除应由行政管理部门承担的费用以外的各项间接费用。 3.“开发产品”科目。本科目核算已开发完工、经验收合格的房地产。 4.“出租开发产品”科目。本科目核算用于出租经营但尚未转为固定资产的土地和房屋。 5.“周转房”科目。本科目核算安置拆迁居民周转使用的房屋。 编制资产负债表时，以上增设的5个会计科目的期末余额，均应计入报表的“存货”项目。 三、房地产开发企业建筑成本、土地成本的计算分摊 房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类，即开发产品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的建造成本，还包括与开发产品相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用；土地成本构成则比较简单，即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。 建设一幢房屋或者在同一地块上建设若干幢房屋，往往因为用途不同、建筑结构不同，甚至因为楼层不同而有不同的售价，而且，开发房地产的成本，特别是土地成本，往往是笼统的。因此，如何尽可能合理地计算分摊完工产品的建筑成本和土地成本，是房地产开发企业核算的一个难题。 当然，对于开发的房屋如果用途相同、建筑结构也大致相同，例如，一个小区若干幢房屋都是成套住宅，可以采用按可计价销售的房屋面积比例计算分摊建筑成本和土地成本。具体做法是，将小区可售房产连同归全体业主共有的道路、休闲场地等的全部开发成本（包括建筑成本和土地成本，下同），除以可出售房屋的面积总和，得出每平方米住宅的成本，再按各套住宅面积分摊产品成本；如果其中有少量房屋或其他可出售项目，比如车库或车位，采用清一色的按面积分摊不尽合理，可通过估算方法，将其估算的成本从总成本中剔除，然后再按可出售成套住宅面积分摊产品成本。这种成本分摊方法，叫做可售房屋面积比例法，简称面积比例法。 但是，面积比例法适用范围相对较小， 对于同一小区内开发的结构、用途不同的房屋，此法即不可采用。一般情况下，对成片开发不同用途、不同结构的房屋，建筑成本可采用估价修正法进行计算分摊，土地成本可采用售价比率法进行计算分摊，而且这两种方法应合并进行，分步实施。 第一步，用估价修正法计算分摊开发房屋的建筑成本。估价修正法是通过对建筑成本的估算数额进行修正，计算出各种不同结构房屋建筑成本的方法。这种方法也应分步实施： 首先，应估算房屋单位建筑成本。所谓房屋单位建筑成本，实际为每平方米可出售房屋应分摊建筑成本，内容包括：（1）房屋自身的建筑成本；（2）应分摊小区内道路、围墙、休闲场地、休闲设施等附属设施的建筑成本；（3）应分摊其他间接费用构成的开发成本等。 单位成本采用估算方法确定后，再按可出售房屋面积得出估算的开发产品建筑总成本，即：
土地成本分摊有哪些基本原则？ 答：根据土地增值税清算扣除项目分类，土地成本包括“取得土地使用权所支付的金额”扣除项目和“房地产开发成本”扣除项目中的“土地征用及拆迁补偿费”分项。在实务中，大多数通过“招拍挂”形式取得的开发用地是净地，除特殊情况外，已经不再单独发生“土地征用及拆迁补偿费”了。《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定：“纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。” 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（五）项规定：“属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。” 《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号文件发布）第二十一条规定：“纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。”从上述政策规定可以看出，土地成本分摊的原则是“按照受益对象，采用合理的分配方法”，基本方式为占地面积法与
建筑面积法，也可按照税务机关确认的其他方式计算分摊。目前各地税务机关对土地成本的分摊大致有如下原则（方法），但是在具体执行中有一定差异： 一是能明确成本对象的归集。对于能明确成本对象可以直接归集的土地成本，应该直接归集到相应的成本对象中，即采取直接成本法。 二是分期、分批或多个清算项目之间的分摊。对于分期、分批或多个清算项目之间的土地成本的分摊，一般采取的方法有占地面积法、建筑面积法或税务机关确认的其他合理方法分摊。。 三是同一清算项目中的分摊。对于同一清算项目中的土地成本分摊，一般是采取建筑面积法或税务机关确认的其他合理方法分摊。 上述政策为土地成本分摊的基本政策，各地在执行中的一些具体规定在后续细分问题中叙述。
土地成本是什么房企土地成本分摊方法及 其适用范围 土地成本，指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。国家税收政策规定，土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。而地方省市税务机关为了防止企业通过自由选择分摊方法操纵避税空间，常对房企土地成本分摊方法的选择给予限制。有的地方规定同一清算单位内土地成本分摊只能采用建筑面积法，有的地方允许土地成本采取层高系数法分摊等等。各地规定不一而足、五花八门。土地是房地产项目开发最主要的成本项目，土地成本占比最大，平均土地成本约30%左右，但该成本因地域不同而有很大差异，并有进一步上升的趋势，也是不确定性最大的一个因素，房企土地成本分摊方法对土地增值税清算的重要性不言而喻。房地产开发企业土地成本的分摊问题，是土地增值税清算的重要内容。涉及土地增值税的土地成本，税前扣除条件限制较为严格。房企土
地成本企业所得税和土地增值税的税前扣除问题，由于取得土地方式的多元化，加之税收政策的滞后性、多层次、分散化，房企纳税人难以理解税政和不易涉税操作。因此，房企应当重视开发项目土地成本分摊核算，正确履行纳税义务，防控土地成本分摊不当的税务风险。土地成本在不同类型的房地产之间的分摊问题，是土地增值税清算的关键。采用不同的分摊方法，所计征的土地增值税税额存在明显差异；由于土地成本是房地产企业加计扣除费用和开发费用计提基数的重要组成部分，不同的分摊方法将再次放大这种差异；对于允许扣除的土地成本均采用一刀切的方法分摊，不符合收入与成本配比原则；不同性质的成本构成，客观上要求适用不同的分摊方法。房地产开发项目的土地成本分摊方法，国家财税部门没有统一规定，由各省市税务机关结合当地实际情况自行处理。纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。财政部、国税总局对于地价的分配方法，没有限定某一种方法，但要求“合理、合规”。具体操作时应按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。部分省市税务机关对土地增值税清算时土地成本的分摊方法给予了选择的空间,且有进一步宽松的趋势。因此，只要是
费用项目计费标准与依据总价单价 一．土地费用１．土地出让地价款２．征地费３．拆迁安置补偿费４．土地转让费５．土地投资折价６．土地租用费 二．前期工程费 １．地质勘测测绘费设计概算的０．５％左右元２．规划设计费建安工程费的３％左右３．可行性研究费占总投资的１％－３％４．道路费５．供水费６．供电费７．土地平整费 三．基础设施建设费１．供电工程２．供水工程３．供气工程４．排污工程５．小区道路工程６．路灯工程７．小区绿化工程８．环卫设施 四．建安工程费１．单项工程多层800 ２．单项工程小高层1300 ３．单项工程高层1800 五．公共配套设施建设费１．居委会２．派出所３．托儿所４．幼儿园５．公共厕所６．停车场 六．开发间接费 七．管理费用约为前五项的３％左右 八．销售费用销售收入的４％－６％ 九．财务费用年贷款40%,贷款利率% 十．开发期间税费１．固定资产投资方向调节税２．土地使用税３．市政支管线分摊费４．供电贴费５．用电权费６．分散建设市政公用设施建设费７．绿化建设费８．电话初装费 十一．其他费用１．临时用地２．临建图３．施工图预算或标底编制费４．工程合同预算或标底审查费５．招标管理费６．总承包管理费７．合同公证费８．施工执照费９．工程质量监督费１０．工程监理费１１．竣工图编制费１２．工程保险费 十二．不可预见费前十项之和的３％－７％合计上述十二项之和
房地产开发项目投资可行性研究及融资方案编制一种编制房地产项目可行性研究报告、融资方案、项目建议书的方法与技术，这种方法集方便、快速、速成、安全等优点的房地产可行性研究或融资软件：房地产经济评价可行性研究及概预决算管理系统：房地产投资分析软件（房地产投资估算软件、房地产投资专家系统、房地产项目评估软件、房地产投资项目可行性研究与分析决策软件）可实现房地产项目投资成本分析、房地产投资收益分析、房地产投资经营分析、房地产经济分析与评价、房地产项目投资决策分析与评价、房地产投资可行性分析与评价、房地产项目投资风险分析与决策，包含投资成本测算、经营成本测算、经营收入测算（销售收入、租赁收入）、投资计划（含分期投资计划、投资分类计划）、资金筹措计划（融资分析）、房地产项目财务分析和房地产项目财务评价（销售收入与经营税金及附加表、租赁收入与经营税金及附加表、还款付息表、损益表、现金流量表、资本来源与应用表、资产负债表、投资分类损益表）、非土地拍卖和土地拍卖多方案经济分析、临界点分析（含盈亏平衡分析）、敏感性分析、概率分析快速电算化，并可撰写房地产项目可行性研究报告、房地产项目建议书和房地产商业计划书，为房地产开发或固定资产置业投资企业（单位）的项目投资决策，房地产预可行性研究、预项目实施过程中成本核算、成本控制和项目竣工后的财务决算、房地产项目后评价提供依据，是实现房地产项目管理中的投资分析、房地产项目投资决策分析、房地产投资项目评估，编制房地产项目策划书（报告）、房地产项目投资可行性分析研究报告、房地产项目建议书（报告）、房地产项目评估书（报告）、房地产项目贷款评估书（报告）及土地拍卖土地报价研究报告的好助手，也是房地产市场分析的不可缺少的工具，也可方便使用于投资领域的房地产行业分析。是房地产项目投资咨询师、房地产策划师的助手。目前该系统已形成三大版本（标准版、专业版、企业版），为了合适大众化需要开发的标准版并以几百元/套超低价格入市，并附送正版光盘及成功的操作方案并包教会初学者编制房地产可行性研究报告。
一、第三十三条九项（二）款的原文 （二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照下列顺序合理分摊： 1.将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。 2.将“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目”，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。 3.属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。 二、土地成本分摊，分配方法 （一）交易情况 某房地产开发公司在一块10000平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿地等）4000平方米，建筑面积15000平方米；一幢为公寓，占地面积（包括周围的道路及绿地等）6000平方米，建筑面积16000平方米。公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积100平方米、建筑面积的500平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。公寓已出售90%，写字楼尚未转让。 （二）按占地面积分摊土地出让金 1.公寓应分摊的土地出让金为： 按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下： 公寓应分摊的土地出让金600万元＝公寓占地面积6000平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米）。 2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金： （1）公寓不可售占地面积应负担的出让金。公寓总占地面积6000平方米，其中不可售面积的游泳也占地100平方米，应负担土地出让金计算方法如下： 不可售面积应负担的土地出让金1O万元＝不可售占地面积100平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米）。 （2）公寓可售面积应分摊的土地出让金。 公寓可售面积应分摊的土地出让金590万元＝公寓应分摊的土地出让金600万元－不可售面积应负担的土地出让金10万元。
房地产企业成本分摊方法整理（附案例分析） 什么是建筑面积法？ 建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。 1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。 2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。 为了阐述大家都知道的“概念”，我通过简单的案例来解读概念。 【案例一】 老王计划在老家宅基地修建一座两层的门房，建筑面积是200平方米，共花了75000元，请计算每平方米的单位造价是多少元？（小学三年级应用题）【房企财税微信：fdccspx】 对了，你们已经学会抢答！计算过程如下： 75000元/200平方米=375元/㎡ 以上计算过程就是对建筑面积法的核心诠释。 在房地产企业进行土地增值税清算的时候，计算单位成本是必经步骤。在实际操作中，建筑面积法要学会灵活运用。下面我们就详细解读。 【案例二】 假设某房地产企业开发成本（依据竣工决算报告做出，记账凭证、流水均符合税法规定）、销售面积、单位成本如下图所示：
该销售面积包括三部分： 一是实际销售面积。该面积一定是实际销售的面积，与测绘面积、预售面积不一样的。修建的公配（会所），不属于可售面积，但属于建筑面积。如果企业实际销售了会所（姑且不论是否可以销售、是否违规），则会所属于“实际销售面积”。要注意概念的区分。 二是自用面积。企业出于以下几点原因有可能自用房产：捂盘惜售、滞销姑且自用、规划就是为了自用。自用面积转固定资产的时候，同样是存在成本的，因此，自用面积必须考虑。 三是出租面积。企业处于各种考虑，将开发产品作为投资性房地产获取收益，同样考虑该部分的建筑面积。 第四步：计算单位成本 在计算的时候注意区分，包含利息的单位成本与不包含利息的单位成本。【房企财税微信：fdccspx】 完成以上步骤之后，在进行土地增值税清算的时候就简单了，销售100平方米，扣除100平方米的成本，计算增值额，寻找税率，计算土地增值税税款。 建筑面积法是房地产企业成本分摊的最基本的方法，也是最重要的一个方法，其他成本分摊方法均以建筑面积法为基础衍生出来的。如果您认真看完以上内容，恭喜！您已经掌握建筑面积法的精髓！成本分摊作为一个系列，其他分摊方法，我们接着往下看↓↓↓ 那么，什么是预算造价法？ 预算造价法指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。 预算造价法怎么用？我们通过一个简单的案例进行阐述。
高层与超高层成本分析与对比 一、超高层与高层成本分析 1.超高层结构的选型 超高层建筑的结构决定了总体造价的高低。建筑高度不同，适用的基本的结构型也不同，以下是7度抗震设防区不同结构类型限高表： 本项目预计采用框架-核心筒结构造价较低，和普通高层造价相仿。 2.结构设计差异 结合本项目，框架核心筒体系能够适应基本需求。在这种体系下，不同高度高层建筑在结构设计方面也存在着差异，主要差异如下表：
（1）高度超过100m的公共建筑，应设置避难层（间），并应符合下列规定： 1）避难层的设置，自高层建筑首层至第一个避难层或两个避难层之间，不宜超过50m。（故超过100m的建筑最少增加2个避难层） 2）通向避难层的防烟楼梯应在避难层分隔、同层错位或上下层断开，但人员均必须经避难层方能上下。 3）避难层可兼作设备层，但设备管道宜集中布置。 4）避难层应设消防专线电话，并应设有消火栓和消防卷盘。 5）建筑高度超过100m，且标准层建筑面积超过1000㎡的公共建筑，宜设置屋顶直升机停机坪或供直升机救助的设施，并应符合下列规定：在停机坪的适当位置应设置消火栓。停机坪四周应设置航空障碍灯，并应设置应急照明。（这项一般可不做） （2）由于高处的湿度和风力情况较为复杂，在外墙材料，铝合金窗，玻璃等建筑材料的选择会格外严格，会较大成都的增加建筑成本。 （3）消防电梯要在3台或以上。 （4）电梯利用效率相对较低，电梯数量有所增加。 （5）超高层建筑的配套人防面积也较大。 4.给排水 （1）给水同普通高层无太大变化； （2）排水在150米之间无变化； （3）消防-避难层增加设备间，设备间内增设消防接力泵（消火栓两台、喷淋两台）。 5. 暖通 （1）中央空调需分区； （2）避难层需设至机械防排烟系统。 6.强弱电 （1）消防报警系统要求严格，除卫生间以外所有房间都要有报警探测器；（2）需增设转输消防水泵房，防火系统需分区。 （3）供电系统：随着高度的增加，供电安全等级相应提高。
地下车位是否分摊土地成本问题一：房地产开发公司的某一开发项目于2011年底清算完毕，目前仅余大量地下车位未销售。该项目清算时，用来销售的地下车库因承担了分摊的土地成本，单位成本过大，因此未销售的地下车位将为负增值。请问，地下车位销售时是否应该承担土地成本？ 答：《国家税务总局关于房地产开发企业管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条规定，的扣除项目包括： 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理： 1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 根据上述规定，房地产企业建造的地下车位是否应分摊土地成本，要看其是否在可售面积内。如果其属于可售建筑面积，应当分摊土地成本；如果不属于可售面积，则不用分摊土地成本。 问题二：我公司开发商品房，其中地下部分（包括地下车库、储藏室等）均不计算容积率。请问，在计算土地增值税时，地下建筑不计容是否分摊土地成本？ 答：一般说来，如果地下建筑面积属于计容面积，则地下建筑应该分摊土地成本;如果地下车位建筑面积不属于计容面积，则不需要分摊土地成本。从全国情况看，地下车位的建筑面积基本上是不计入容积率的，因此按照配比原则要求，地下车位不需要分摊土地成本。 如《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》（鄂地税发〔2013〕44号）规定：“房地产开发项目在取得土地使用权时，申报建设规划含地下建筑，且将地下建筑纳入项目容积率的计算范畴，并列入产权销售的，其地下建筑物可分摊项目对应的土地成本。 如交纳土地出让金的非人防地下车库，在整个开发项目的土地使用证中会标明地下车库的土地使用年限和起止日期，同时取得‘车库销售许可证’，在计算地下车库土地增值税扣除项目时可分摊土地成本。其他不纳入项目容积率计算范畴或不能提供与取得本项目土地使用权有关联证明的地下建筑物，不得进行土地成本分摊。” 所以，地下建筑不计容，相应不分摊土地成本，其中的土地成本包括取得土地使用权所支付的金额以及土地征用及拆迁补偿费。 问题三：关于你提出的公司地下产权车位是否应当分摊土地成本的问题，思考如下： 1、根据公共配套设施的处理方法推导
开发成本的分摊方法（1） 1、房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法 （一）不能够直接认定的土地成本分摊、开发成本分摊、公共配套设施费分摊等三个问题作如下分析说明 （二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照下列顺序合理分摊： 1.将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。 2.将“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目”，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。 3.属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。 二、土地成本分摊，分配方法 （一）交易情况 某房地产开发公司在一块10000平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿地等）4000平方米，建筑面积15000平方米；一幢为公寓，占地面积（包括周围的道路及绿地等）6000平方米，建筑面积16000平方米。公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积100平方米、建筑面积的500平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。公寓已出售90%，写字楼尚未转让。 （二）按占地面积分摊土地出让金 1.公寓应分摊的土地出让金为： 按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下： 公寓应分摊的土地出让金600万元＝公寓占地面积6000平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米）。 2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金： （1）公寓不可售占地面积应负担的出让金。公寓总占地面积6000平方米，其中不可售面积的游泳也占地100平方米，应负担土地出让金计算方法如下： 不可售面积应负担的土地出让金1O万元＝不可售占地面积100平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米）。 （2）公寓可售面积应分摊的土地出让金。 公寓可售面积应分摊的土地出让金590万元＝公寓应分摊的土地出让金600万元－不可售面积应负担的土地出让金10万元。 3.本次清算应负担的土地出让金： 本次清算应负担的土地出让金531万元＝公寓可售面积应分摊的土地出让金590万元×已出售比例90%。 （三）按建筑面积分摊土地出让金 1.公寓应分摊的土地出让金为： （1）总建筑面积=写字楼建筑面积15000平方米＋公寓建筑面积16000平方米＝31000平方米（2）公寓应分摊的土地出让金：516万元＝公寓建筑面积16000平方米×（出让金总额1000万元÷总建筑面积31000平方米）。 2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金： （1）公寓不可售占地面积应负担的出让金 不可售面积应负担的土地出让金16万元＝不可售建筑面积500平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总建筑面积31000平方米）。 （2）公寓可售面积应分摊的土地出让金
土地增值税的成本分摊方法部分汇总 问题一、清算单位（成本对象）之间的成本分摊 土地增值税每个清算单位（成本对象）之间土地成本、间接费用、共同费用，公共配套设施分摊的规定很有特色：其规定既不明确，且可选择。如： 土地增值税实施细则：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。国税发[2006]187号：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。二、一个成本对象中包含不同类型房地产扣除项目分摊问题。 国税发[2009]91号：纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。（合理的方法是什么？没有明确。） 地方规定： 1、按建筑面积分摊。如：广西壮族自治区地方税务局关于明确土地增值税清算若干政策问题的通知（桂地税发〔2008〕44号） 三、关于房地产开发项目同时涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的，应如何计算其增值额的问题 （一）开发项目同时包含普通住宅与非普通住宅以及其他用房的，应分别核算其增值额。 （二）上述项目在计算时，如其成本费用混合核算的，应以不同类型的用房，分别按建筑面积进行分摊。 2、按面积建筑分摊外加可选择其他。如：安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知（皖地税函〔2007〕311号） 1、纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，应依照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）的要求，分别核算增值额。 在分别核算增值额时，可以采取按普通标准住宅可售建筑面积占整个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定扣除金额。前款中，其他合理的方法是指：按照土地增值税计算的原则和规定以及房地产开发企业实际计算并分摊开发成本、开发费用等扣除项目的方法。湖北省地方税务局关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（鄂地税发〔2008〕207号）第十八条清算的房地产开发项目，其房地产开发成本费用的计算分摊按核实的可售建筑面积计算分摊，并遵循准予扣除的房地产开发成本金额与取得收入的面积相配比的分摊原则。对于商住综合楼，可结合实际情况，采取合理方法分别计算确定商铺与住宅的单位建筑面积成本。 3、其他分配方法。 按面积分摊不尽合理，再说选择其他方法如果没有文件明确规定等于没有。为了克服按面积分摊的不合理，有些地方明确了其他分配方法。 3－1、层高系数法。如：福州市地方税务局关于房地产开发企业土地增值税若干政策问题的通知（榕地税发〔2008〕108号） 根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）和福建省地方税务局《关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》（闽地税发〔2008〕64号）第二条第(二)点关于“土地增值税扣除项目金额的计算。对同一项目中包含不同类型房地产的，其扣除项目金额在不同类型房地产间的分摊原则上按可售面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他合理方式计算分摊。具体事宜由设区市地税局明确”的规定，结合我市情况，经2008年6月9日局务会议研究决定，对我市房地产开发企业同一项目中包含不同类型房地产的土地增值税扣除项目金额计算分摊办法明确通知如下: 一、房地产开发成本计算分配办法 房地产开发企业同一项目中包含不同类型房地产的,其房地产开发成本可采取层高系数计算分配办法，具体计算口径和步骤如下： （一）计算层高系数 在纳税人同一项目(包含不同类型房地产)中，选取住宅层高为基数，设定为1，其他商品层高与住宅层高之比，计算出各自层高系数。 （二）计算总层高系数面积 ∑层高系数面积=∑不同类型商品层高系数×可售面积 （三）计算房地产开发成本在不同类型商品中分摊 不同类型商品应分摊的房地产开发成本=[房地产开发成本÷∑层高系数面积×（不同类型商品层高系数×已售面积）