龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/553928337.html,
限购背景下我国房地产业市场集中度分析
作者：宋来胜
来源：《科技经济市场》2014年第01期
摘要：本文叙述了限购背景下我国房地产业市场集中度的现状，分析了我国房地产业集
中度低的原因，并相应地提出了一些对策建议。
关键词：限购；房地产业；市场集中度
1 限购背景下我国房地产业市场集中度的现状
国家于2009年12月14日重启房地产调控，出台了上调利率、提高存准率、限购等政策来整治房地产行业，只不过我国房地产业仍得到了很大的发展。据统计，2012年全国商品房
销售额64456亿元和商品房销售面积111304万平方米，与2009年全国商品房销售额43995亿元和商品房销售面积93713万平方米相比，分别增长46.51%和18.77%。2009年、2010年、2011年、2012年和2013年CR5分别为5.33%、6.56%、7.18%、8.33%和8.95%，CR10分别为8.16%、10.14%、10.65%、12.76%和13.77%，虽然我国房地产行业市场集中度有所提高，只
不过与美国房地产业CR3达45%、香港房地产业CR10达80%相比仍存在很大的差距，并且
最大房地产企业（万科地产）的市场份额仅为2.20%，遵照贝恩市场结构划分的原则，我国房地产业仍为竞争性（原子型）产业。
2 我国房地产业集中度低的原因
导致我国房地产业集中度低的原因主要有以下几个：
（1）必要资本壁垒失效。房地产业是资本密集型产业，房地产投资需要庞大的资金，只不过与汽车制造、家用电器、石油化工等行业平均规模超过20亿元相比，资本壁垒相对较低，同时，房地产开发企业高负债经营特征、建筑施工单位垫付资金、消费者预付等使得我国房地产业必要资本壁垒失效。
（2）行业技术壁垒失效。在技术方面，项目的开发设计到竣工有专门中介机构全程规划，房屋的建造由建筑施工企业负责，开发企业仅需要提供一定比例的资金，显然，房地产业的进入不存在技术壁垒。
（3）规模经济壁垒失效。我国房地产业具有规模偏小、大企业市场份额微不足道的特征，与在位企业相比，新进企业并不具有劣势，其在很大程度上削弱了该行业的规模经济壁垒，另外，市场规模的扩大为小企业提供了广阔的生存空间。
（4）产品差异化壁垒失效。目前消费者对房屋的居住面积、质量和户型均有一定的要求，只不过在同质化消费、产品差异不大的背景下，房地产业进入壁垒也是失效的。