宜华地产股份有限公司独立董事
关于向特定对象发行股份购买资产暨关联交易的专项意见
宜华地产股份有限公司(下称“公司”)计划向宜华企业(集团)有限公司(下称“宜华集团”)发行股份购买其所持有的揭东县宜华房地产开发有限公司100%股权、梅州市宜华房地产开发有限公司100%股权、湘潭市宜华房地产开发有限公司100%股权及汕头市宜东房地产开发有限公司100%股权(下称“标的资产”)。根据《关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见》、《深圳证券交易所股票上市规则》、《宜华地产股份有限公司章程》等相关制度的规定，本人作为公司的独立董事，经认真审阅涉及本次向特定对象发行股份购买资产暨关联交易(下称“本次交易”)的所有相关材料后，对公司第四届董事会第二十四次会议拟审议的有关本次交易的相关事项，发表如下意见：
一、关于本次交易的独立意见
(一)本次交易构成重大资产重组暨关联交易，经董事会审议后需提交公司股东大会审议。公司董事会审议该关联交易事项时，关联董事刘绍生、王少侬、陈奕民均应当回避表决该议案，也不得代理其他董事行使表决权。公司股东大会审议该关联交易事项时，因宜华集团为本次关联交易的交易对方，宜华集团应当回避表决该议案。
(二)本次交易涉及的标的资产的交易价格以具有证券从业资格的资产评估机构出具的资产评估报告确定的评估值为依据，由双方协商确定。本次交易价格的定价原则符合相关法律法规的规定。本次交易是公平、合理的，不会损害公司和股东的利益。
(三)本次交易完成后，宜华集团拥有的优质房地产资产将全部注入公司，彻底消除与公司存在的潜在同业竞争，有利于提高公司资产的完整性，增加公司的土地储备，进一步提升公司的可持续发展能力。随着项目的开发销售，公司的盈利能力将大幅提升，财务状况将得到有效改善，符合公司和全体股东的利益。
根据以上分析，本人同意公司向特定对象发行股份购买资产暨关联交易的有关议案及事项。
二、关于本次交易评估等事项的独立意见
(一)关于审计、评估机构的独立性与胜任能力
本次交易聘请的审计机构与评估机构具有相关资格证书与从事相关工作的专业资质，具有胜任能力；该等机构与公司及公司本次交易对象之间除正常的业务往来关系外，不存在其他的关联关系，评估机构的选聘程序合规；该等机构出具的报告符合客观、独立、公正、科学的原则。
(二)关于评估假设前提的合理性
评估机构对标的资产进行评估过程所采用的假设前提参照了国家相关法律、法规，综合考虑了市场评估过程中通用的惯例或准则，其假设符合标的资产的实际情况，假设前提合理。
(三)评估定价的公允性
评估机构在评估方法选取方面，综合考虑了标的资产行业特点和资产的实际状况，评估方法选择恰当、合理。标的资产的评估结果公允地反映了标的资产的市场价值，评估结论具有合理性。公司拟购买资产的交易价格以评估值为基础确定，定价公允、合理，不会损害公司及公司中小股东利益。
独立董事： 胡 坚 谭劲松 袁胜华
2010年2月28日
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华融公司资产管理办法（草案） （年月日华融总经理办公会通过） 第壹章总则 第壹条为建立和社会主义市场经济相适应的企业资产管理、监督和营运体系和机制，明确企业资产出资人的权利、义务和责任，规范权属企业运营行为，促进资产优化配置、合理流动，提高资产运营效益，根据有关法律、法规规定，结合华融实际，制定本办法。 第二条本办法所称企业资产，是指华融公司以各种形式对权属企业投资和投资收益形成的以及依据法律、法规、规章认定属于华融公司所有的企业各种类型的财产和财产权利。第三条本办法所称权属企业是指和华融公司有产权关系的全资、控股、参股企业第四条华融公司是其权属企业资产的出资人，按照出资比例行使出资人的权利，承担有限责任。第五条华融投资管理部代表华融对权属企业行使资产所有者管理职能。负责清产核资、产权界定、产权登记、产权变动、资产统计以及运营情况评价、资产评估、保值增值指标考核、产权纠纷调处、资产流失查处、资产收益收缴和分配等项企业资产管理工作。 第六条华融依据产权关系对权属企业行使下列权利： （壹）批准全资企业的章程； （二）按照干部管理权限和程序委派或者更换全资企业的主要领导人，决定主要 领导人的报酬; （三）审议全资企业的年度财务预算、决算和税后利润分配方案 （四）审议批准全资企业的重大投资、抵押和担保，决定和批准合且、分立、变更公司形式以及公司的解散和清算等事项； （五）依法收取投资收益、产权转让收入以及其他收益，纳入年度运营预算、决算，按
国内主流地产基金模式研究及 相关借鉴
Contents 目录 Chapter 1 全球房地产基金起源及特征 3 Chapter 2 国内地产基金发展现状 4 Chapter 3 国内地产基金分类 6 Chapter 4 主流地产基金基本概况 8 Chapter 5 主流地产基金的运行模式 9 Chapter 6 主流地产基金的管理架构 10 Chapter 7 中国房地产基金发展趋势及建议 11
全球房地产基金起源及特征 01 ?? 房地产私募基金最早产生于美国20世纪70年代末，80年代全球经济危机蔓延，市场流动性大幅降低，而廉价的优质资产增多恰带来极佳的投资机会，私募基金成为了当时帮助房地产市场恢复繁荣的重要力量 ??20 世纪90 年代，房地产私募基金的投资链扩展至物业开发、债权融资、海外投资等领域 ?? 截至2016年，全球房地产私募基金总规模超过6,000 亿美元，占整个全球私募股权基金 25%左右，代表公司包括：黑石基金、孤星基金、凯雷投资、喜达屋资本等 ?? 从投资风格来看，全球房地产基金主要分为4类： 核心型（Core） 增值型（Value A dded） 主要投资于现金流和回报率稳定的成熟物业， 主要以赚取租金为收益，投资周期较长，风险偏好较低 主要投资于需要重新开发或者定位的物业，资产增值后通过交易实现回报，投资周期较短，风险偏好较高 核心增值型（Core P lus） 介于核心型和增值型之间，主要投资于需要适当改造和招租的物业，风险也介于两者之间险偏好较低 机会型（Opportunistic） 主要投资于基金投资于各种机会型资产，投资周期很短，把握交易性机会，投资风险较高
目前国内房地产基金发展现状和问题 私募股权房地产投资基金是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产投资基金拥有的投资权益的收益和服务费用。 一、房地产私募股权基金的现状 1、房地产私募股权基金的概况 据清科研究中心有关资料显示，2006年度，房地产行业共有31个私募股权投资案例，占到传统行业投资案例总数的42.40％，投资金额达30.37亿美元，占传统行业总投资金额的46.6％。2007年整个年度，呈现活跃的状态，相比2006年度稳中有升。2008年度下旬由于受到全球金融危机的影响，房地产私募股权领域的资产配比有所下降，其直接表现就是募集资本大幅紧缩。从2008年底至2009年底仅有一支规模为4亿美元的私募房地产基金完成募集。而2009年度至2010年上半年，房地产私募股权基金规模鉴于政策累积刺激等因素影响又有幅度上的上升。中国本土私募房地产投资基金在2011年加快了前进的步伐，清科研究中心统计，截止至2011年三季度，当
年共有22支私募房地产基金募集到位32.25亿美元，其中，由本土 机构募集基金数量及金额占比分别超过到了80.0%和70.0%。 2、成立背景——独立私募房地产基金vs房地产企业旗下私募房地产基金 目前活跃在中国市场的私募房地产投资基金可大致分为两类，一种是以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产投资基金，另一种是由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金，其中主要代表包括金地集团旗下的稳盛投资、以及荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金等。对比两类基金，前者熟悉资本运作，在私募房地产投资基金的运作方面经验更为丰富；后者对中国房地产行业具有深入了解，并且具备丰富的业内资源，但是在基金管理方面起步较晚，仍处于发展初期阶段。两类基金各具优势，在中国私募房地产投资市场并驾齐驱，形成了现阶段我国私募房地产投资市场的竞争格局。 3、基金管理——引入外援vs 自主管理 我国房地产企业设立的私募房地产投资基金处于初期发展阶段，在管理方面也出现了“引入外援”和“自主管理”两种方式。2010年，金地地产旗下私募房地产投资管理机构稳盛投资宣布与瑞银（UBS）合作成立“瑞银金地中国房地产开发基金I”（UG基金），由稳盛投
附件1：债权清单 货币单位：人民币元 序 号 借款人 （主债务人） 本金余额 （截至公告日） 收购基准日 截至收购基准 日利息 保证人 抵质押情况 1 温州美仰 光学有限公司 13068779.60 2013年7月21日 2244153.12 温州市恒源钢管有限公司、姜祥棚、张秀兰、姜方云、姜联香、吴显玉、吴军 1、浙江美仰阀门制造有限公司名下位于浙江三门县沿海工业城的土地使用 权，土地使用权面积21997平方米； 2、三门假日眼镜制造有限公司名下位于浙江三门县沿海工业城的土地使用权，土地使用权面积为10106平方米，已拍卖，执行款尚未领款。 2 温州豪润 实业有限公司 51276369.72 2013年7月21日 7813951.85 温州市梦德豪制革有 限公司、温州瑞凡贸 易有限公司、吕彩媚、 周锡标、唐胜娟 温州豪润实业有限公司(原温州德昌五 金制造有限公司)名下位于鹿城区上戊乡外垟村的厂房及土地使用权，其中土 地使用权面积为7524.66平方米，建筑 面积为18231.19平方米。 3 温州顺威包装有限公司 71496887.39 2015年12月31日 2196384.05 温州市展升眼镜有限 公司、徐飞朋、胡胜 克 温州顺威包装有限公司名下位于温州市瓯海娄桥工业园区的厂房及土地使用权，建筑面积合计24776.31平方米、土地使用权面积9594.05平方米。 4 温州顺威纸业有限公司 21996909.75 2015年12月31日 187200.64 温州市益奇鞋业有限 公司、温州伊斯利鞋 业有限公司、大东集团有限公司、徐飞朋、胡胜克； 无 5 浙江增新化学有限 公司 20496175.05 2015年10月21日 773385.25 江西增新医药化工有 限公司、浙江隋塔滤 料科技有限公司、庞 一民、庞文明、庞肖 明 1、浙江增新化学有限公司名下位于天台 县平桥镇工业区6号的厂房，建筑面积为3043.57平方米，土地使用权面积为6012平方米；2、浙江增新化学有限公司名下位于天台县平桥镇工业区6号的厂房，建筑面积为374.2平方米，土地使用权面积为6285.11平方米；3、庞洪烈名下位于天台始丰新城商业街东河路
中国四大资产管理公司 一、历史背景 1999年，东方、信达、华融、长城四大AMC在国务院借鉴国际经验的基础上相继成立，并规定存续期为10年，分别负责收购、管理、处置相对应的中国银行、中国建设银行和国家开发银行、中国工商银行、中国农业银行所剥离的不良资产。当时财政部为四家公司各提供了100亿元资本金，央行发放了5700亿元的再贷款，AMC获准向对口国有商业银行发行了固定利率为2.25%的8200亿元金融债券，并用这些钱向四大行收购1.4万亿元不良资产。 二、四大资产公司困境与转型 由于AMC在成立时都是以账面价值收购对口银行的不良资产，不良资产处置形成的损失都挂在AMC的账上，因此形成了AMC羞于示人的财务报表。粗略估计，AMC按25％左右的回收率，其政策性业务的亏损将超过万亿元。截至2007年，除信达资产管理公司能足额偿还人民银行的再贷款本息之外，其他三家均无力持续履行还贷义务。 （一）四大资产管理公司之病 1.不良资产处置 第一次政策性不良资产处置的损失由国家承担，但第二次剥离的商业性不良资产的盈亏，则由AMC用自己的经营收入归还央行再贷款本息来承担，假如处置不利，再贷款的损失就由资产管理公司的资本金去弥补。 2.盈利状况 转型后盈利状况，除去处置不良资产商业化过程中的亏损，在先前AMC最为看好，具有“自主造血”机能的证券行业里，信达证券、东兴证券、华融证券却一直表现不佳。 3.体制弊病 现在四家AMC都忙着转型，其实质仍然是穿新鞋走老路，仍然是穿着官服，却干着经商活动的“四不像”组织———既非市场组织，也非行政组织。国有商业银行股改之前的毛病，现在的资产管理公司都有。 4.资本金之困 成立之初，国家财政分别为四大AMC注入100亿资本金，但其中约80%属于实物性资产，现金只有20亿元左右。由于资产折旧和利息负担的原因，当初的100亿的资本金已不足额。
地产投资基金（有限合伙） 有限合伙协议 年月 投资管理有限公司 地址： 地址： 邮编：电话：传真：
目录 第一章总则 ..................................... - 2 - 第二章有限合伙企业 ............................. - 3 - 第三章出资 ..................................... - 4 - 第四章普通合伙人及执行事务合伙人 ............... - 6 - 第五章有限合伙人 ............................... - 8 - 第六章合伙人会议和咨询委员会 .................. - 10 - 第七章合伙事务 ................................ - 12 - 第八章投资业务 ................................ - 15 - 第九章资本账户、收益分配和亏损分担 ............ - 16 - 第十章会计及报告 .............................. - 19 - 第十一章后续募集、权益转让及退伙 .............. - 20 - 第十二章解散及清算 ............................ - 23 - 第十三章法律适用、争议解决 .................... - 24 - 第十四章其他 .................................. - 24 - 附件一 ......................................... - 28 - 附件二 ......................................... - 29 -
关于房地产投资基金（REITs）有关情况的汇报1 祁斌王欧 本文对房地产投资基金（REITs）的基本情况、发展历史以及我国发展REITs 的意义和有关建议进行了研究。 一、房地产投资基金简介 房地产投资基金（Real Estate Investment Trusts,简称“REITs”）是一种专门投资于房地产行业的投资基金。它通过公开募集资金，交由专业投资管理机构运作，并将基金资产投资于房地产产业或项目，来获取投资收益和资本增值。REITs的投资方向主要包括具有稳定租金收入的房地产、房地产贷款、购买抵押贷款或者抵押贷款支持证券（MBS）。 在运作模式上，REITs与证券投资基金本质上完全一致。为保护投资者的利益，REITs在治理结构中同样建立了基金管理人、托管人、独立审计师等分离的监督制约机制，并实行严格的信息披露制度。同时，由于房地产投资管理中需要对房地产进行装修、招租、物业管理等经营活动，且房地产不是在交易所集中挂牌交易的标准化产品，REITs的结构安排中还增加了物业管理人（负责所投资房产的物业管理）和独立估值师（负责所投资房产的价值估值，以公允的反映基金净值）等服务机构。此外，由于投资标的（主要是房地产）不易变现，难以应付赎回，因此REITs多采用封闭式基金的形式，并将份额在交易所挂牌交易。投资者在到期以前不可以赎回份额，但可以通过交易所卖出。由于交易价格和基金资产净值往往不能一致，因此也存在折价交易或者溢价交易的现象。 在投资方向方面，国外REITs所投资的房地产非常丰富，包括写字楼、工业厂房、购物中心、饭店、公寓、医疗中心、游乐区等。从地域来看，REITs的投资范围既有全球性的，也有专门针对某一国家或地区的；从行业来看，既有综合性的，也有专门投资于某一类型的（如购物中心、写字楼等）。为降低其投资风险，多数国家都对REITs投资未开发完的房地产或者参与房地产开发建设进行限制。 在投资者结构方面，REITs的投资者除个人投资者外，还包括众多机构投资者，如退休基金、保险公司、商业银行、共同基金等，并且出现了专门投资于REITs的共同基金。 二、房地产投资基金发展情况 自1960年在美国出现以来，REITs在过去几十年中获得了迅猛发展，通过REITs把房地产证券化已经成为世界金融市场的发展趋势。目前，全球REITs规模已经从1990年的89亿美元增加到2005年的4610亿美元。其中，美国REITs的市值从1990年的84亿美元增加到了2005年的3200亿美元，占全球市场的70％。 在亚洲，REITs于2001年首先在日本诞生，之后在新加坡、台湾、香港迅速发展起来，2005年其市值已经达到344亿美元。在过去的三年中，新加坡市场的REITs从无到有，发展迅速，市值年增长率达到108％，已经占到证券市场市值的10％，成为亚洲最大的REITs市场。我国香港对发展REITs开始也颇有顾虑，但为维持其国际金融中心地位，保持其国际竞争力，也在2003年8月通过了《房地产投资信托守则》，并于2005年11月推出了第一只房地产基金（领汇）。三、房地产投资基金迅速发展的原因 REITs的迅速发展得益于它自身的许多优势。 1本报告得到了基金部的大力支持，作者在此表示感谢。
中国四大资产管理公司介绍 四大资产管理公司： 中国长城资产管理公司—农业银行 中国信达资产管理公司—建设银行 中国华融资产管理公司—工商银行 中国东方资产管理公司—中国银行 金融资产管理公司可收购国有银行不良贷款、管理和处置因收购不良贷款形成的资产。金融资产管理公司以最大限度保全资产、减少损失为主要经营目标。在管理和处置资产时，可以从事追偿债务、资产租赁或者以其他形式转让、重组等活动。金融资产管理公司应当按照公开、竞争、择优的原则管理和处置资产，在转让资产时，主要采取招标、拍卖、竞价等方式。 中国华融资产管理公司（华融资产） 华融资产是经国务院批准设立的国有独资金融机构，于1999年成立，注册资本100亿元，总部设立在北京。旗下拥有华融湘江银行、华融证券、华融信托、华融租赁、融德资产、华融渝富、华融期货、华融置业、华融致远投资、华融汇通资产10家子公司，服务网络遍及30个省、市、自治区，可以为客户提供资产经营管理、银行、证券、金融租赁、信托、投资、基金、期货、置业等全牌照、多功能、一揽子综合金融服务。截至2011年底，公司总资产达2185亿元，净资本收益率达12.58%。
中国长城资产管理公司（长城资产） 长城资产是经中国政府批准成立的，具有独立法人资格的国有独资金融企业，注册资本100亿元，由中华人民共和国财政部全额拨入，1999年在北京挂牌成立。该企业是中国拥有金融债权资产资源最多的资产管理公司，共成功收购了中国银行资产包7个、中国工商银行资产包17个，以及华夏银行资产包1个，收购债权本金2634亿元。中国东方资产管理公司（东方资产） 东方资产是经国务院及中国人民银行批准，经国家工商行政管理局注册登记，于1999年在北京成立，注册资本100亿元，其中人民币60亿元，外汇5亿元，由财政部全额拨入。公司下辖25个办事处和东银发展（控股）有限公司、东方酒店管理有限公司和深圳市邦信投资发展有限公司三家直属公司。该公司拥有100亿资本金，其中有以酒店为特色的数十亿投资类资产，主要分布在沿海及内地大城市，三星级以上酒店近三十家，其中四星酒店16家，五星酒店7家，运作前景广阔。 中国信达资产管理公司（信达资产） 信达资产是经国务院批准，于1999年在北京成立，具有独立法人资格的国有独资金融企业，注册资本100亿元。国信达资产管理公司的经营范围包括：收购并经营金融机构剥离的本外币不良资产；追偿本外币债务；对所收购本外币不良贷款形成的资产进行租赁或者以其他形式转让、重组；本外币债权转股权，并对企业阶段性持股；
我国房地产投资基金学习案例 一、房地产投资基金的概念 房地产投资基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。基金管理者收取代理费用。 房地产投资基金的组织形式可以采用任何一个合法的集合制度形式存在，如股份公司、有限合伙公司或契约型基金。在美国，房地产投资基金主要公司制和有限合伙制的组织形式。房地产投资也是投资房地产的各种基金组织形式的总称。房地产基金根据基金证券是否可以赎回，即按基金规模是否固定，可以分为开放式房地产投资基金和封闭式房地产投资基金。房地产投资基金根据资金募集方式，可以分为私募房地产投资基金和公募房地产投资基金。根据盈利模式可以分为权益型房地产投资信托、抵押型房地产投资信托和混合型房地产投资信托三种房地产投资信托模式。根据信托期限可以分为有限期房地产投资基金和无限期房地产投资基金。 二、房地产基金对中国房地产业的作用 1、完善房地产业资本市场 我国房地产企业的自有资金比例过小，资产负债率高。房地产企业平均资产负债率约为72%，有的房地产企业甚至达到90%以上。我国房地产业融资渠道单一，商业银行贷款成为房地产开发资金的主要来源。2002年，在房地产企业融资来源中，90%是来自银行贷款的间接融资，只有不足10%来自于股票、债券市场的直接融资。 诺贝尔经济学奖得主夏普和米勒两位教授曾预言，不动产证券化是全球金融业的发展趋势，是金融结构调速和金融工具创新的主要内容之一。而作为不动产证券化重要形式的房地产证券化，又是金融创新的重中之重。
我国房地产投资基金的发展(一) 我国房地产投资基金的发展 投资基金是一种间接金融工具和中介金融机构，以金融资产为专门经营对象，以投资即以资产的保值和增值为根本目的，通过专门的投资管理机构集合具有相同投资目标的众多投资者的资金，根据证券组合投资原理将基金分散投资于各种有价证券和其他金融工具，如股票、债券及货币市场上的短期有价证券、期货、期权、权证、房地产、贵金属等，并通过独立的托管机构对信托财产进行保管，投资者按比例分享其收益并承担风险。 房地产投资基金是一种主要投资于房地产或房地产抵押有关公司发行的股票的投资基金。按照是否直接投资于房地产可以将其划分为两类：一类是直接投资房地产公司发行的股票上；另一类是间接投资房地产业的基金，即房地产抵押基金，该基金主要是通过投资房屋抵押市场而间接投资房地产。 一、美国房地产投资基金的发展
美国是世界上最早成立房地产投资基金的国家之一，也是金融制度、法律法规相对健全的国家，20世纪60年代，为解决房地产投资专业性要求高、资金需求大、地域性强、流动性差等不利因素，美国出现了由房地产专业机构管理的房地产投资信托基金，其在汇集众多投资者的资金后进行房地产投资。随着房地产基金运作模式的不断成熟和运作规模的不断扩大，当前房地产基金几乎已经渗入美国每一个大中城市的房产经营活动中。房地产投资基金的发展不仅为广大投资者提供一种金融投资工具，也为房地产业的发展提供了高效的融资渠道，成为连接金融和房地产两大行业的纽带。 美国房地产投资基金有开放式基金和封闭式基金的区分，采用互惠基金的共同基金组织形式的房地产投资基金基本属于开放式基金，而采用有限合伙制度组织形式的房地产投资基金多为封闭式基金。其中，以有限合伙制房地产投资基金最为普遍，而采用开放式基金模式的相对较少，约占30％。 开放式房地产投资基金具有流动性强的特点，便于投资者控制风险，而且该类基金具有面向投资者更为广泛的优点。但是美国对开放式房地产投资基金的投资方向有所限制，该类基金一般不能直接投资于房地产资产，而是要通过投资于房地产投资信托股票、房地产相关债券等房地产相关金融产品来参与房地产产业的投资，而且要求其在房地产方面的投资比例达到基金规模的90％以上。
房地产信托投资基金的发展现状和 案例分析 一、房地产信托概况 房地产信托包含内容较广，由信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务；房地产的登记、过户、纳税等事项；投资者参与对房地产开发经营的投资均可纳入信托范畴。房地产投资信托，是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。具体而言，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证（如基金单位、基金股份等），将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。REITs 实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。 二、房地产投资信托在我国的发展现状 1、REITs 在我国发展的背景及现状 据调查数据显示，近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在 ---------- word 文档可编辑------
政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。 从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合同都有最低的认购金额（根据规定最低为五万元）。 目前我国发行的房地产信托产品主要有两种形式：一种是贷款信 托。信托资金用于贷款，与商业银行贷款基本相同，如中煤信托发行的“太阳星城贷款项目集合资金信托”，募集到的资金将以贷款方式专项用于北京市太阳星城金星园的开发建设；二是权益信托。信托公司从房地产开发公司购买房地产的全部和部分产权，靠经营房地产来获得收入。如北京国投推出“法国欧尚天津第一店资金信托计划”，购买已与天津欧尚超市有限公司签订长期租约的天津峰汇广场1-3 层商铺（即法国欧尚天津第一店）的产权，通过租金收入的形式实现投资人长期稳定的回报。贷款信托是我国目前房地产信托投资的主要形式。 2、REITs 的中国化发展模式从组织形态来看，公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担（公司所得税和股东分红个人所得税）等缺点；而契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性，基金收益可得到法律保护，此外契约型只需纳税一次，可提高基金收益。美国作为成熟的REITs市场主要为公司型，考虑到我国初期REITs的发展应以稳定为主，减少风险发生的可能性，我国在初期宜采有契约型模式，虽然不利于基金的扩张，但它可以保证基金的相对稳定，不会因投资者的退出而使基金解散或削弱。
金斧子财富：https://www.doczj.com/doc/562879289.html, 房地产并购基金是什么？ 所谓房地产并购基金就是投资于房地产市场的并购基金。近年来并购基金逐渐成为中国资本圈热议的话题，国际上知名的并购基金例如KKR、黑石、凯雷等也渐渐进入中国市场。相较于西方发达国家，中国的并购基金还处于萌芽阶段。在并购案例数和金额方面，房地产等行业已经连续多年排名靠前，仍属于并购最活跃的行业。此外，房地产一直是中国资本最热的投资项目，从行业来看，并购主要集中在房地产类“硬资产”等领域。随着不断有机构进入私募房地产基金市场，该领域的竞争也变得愈发激烈，对地产业投入的资金总量也在持续增加。这令地产商的融资成本有所下滑，同时私募房地产基金的收益也受到了一定的影响。这也是促使地产基金转向并购寻求机遇的重要因素。 房地产并购基金前景？ 就房地产行业而言，随着房地产快速增长期的结束，房地产企业的分化愈发明显，房地产行业的格局面临重构，催生新格局。房地产业间的兼并重组也得到政策不断加码。年前的中央经济工作会议上提及“促进房地产业兼并重组，提高产业集中度”，这是政府首次提出促进房地产行业兼并。国家“十三五”规划纲要中也提出，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资信托基金试点。 考虑到当前我国的房地产行业正处于洗牌周期，中小房企生存空间被逐渐压缩，转型和退出的现象屡见不鲜，而房地产业并购可以促使资源向优势企业集聚，推动规模房企做大做强，进而降低采购、融资成本，也有利于标准化的住宅产业化推进。长富汇银基金就认为，伴随房地产企业并购重组案例日渐增多，大型房企“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的
金斧子财富：https://www.doczj.com/doc/562879289.html, “强强联合”逐渐成为新常态。在经营利润不断下行的压力下，兼并重组将会迎来高潮。房地产项目的并购机会已应运而生，并购将成为房地产基金新的发展方向。 如需了解更多房地产并购基金是什么？房地产并购基金前景？房地产并购基金购买？可预约金斧子理财师，【金斧子】持第三方基金销售牌照，国际风投红杉资本和大型央企的招商局创投实力注资，致力于打造中国领先私募发行与服务平台，提供阳光私募、私募股权、fof/固收产品、债券私募、海外配置等产品，方便的网上路演平台，免费预约理财师，用科技创新提升投资品质！。
中国华融资产管理股份有限公司—工商银行 中国华融资产管理股份有限公司编辑同义词中国华 融资产管理公司一般指中国华融资产管理股份有限公司中 国华融资产管理股份有限公司属于非银行金融机构，总部位于北京市。中国华融资产管理股份有限公司[1] 于2012年10月12日上午在京成立，赖小民任董事长，柯卡生任总裁，隋运生任监事长。这标志着中国华融由政策性金融机构转变为市场化金融机构。中国华融资产管理股份有限公司是经国务院批准，由财政部、中国人寿保险集团（公司）发起设立的非银行金融机构[2] 。2016年8月，中国华融资产管理股份有限公司在"2016中国企业500强"中排名第184位。[3] 公司名称中国华融资产管理股份有限公司总部地点北京市 成立时间2012年10月12日类型非银行金融机构目录1 公司发展2 公司历史公司发展编辑公司注册资本258.35亿元，由财政部控股，持股比例为98.06%；中国人寿保险（集团）公司参股，持股比例为1.94%。在成立大会上，中国华融董事长赖小民表示，改制完成后，中国华融将稳步推进增资扩股，适时引进海内外优秀的战略投资者，择机完成IPO实现海内外整体公开上市[4] 。目前，中国华融资产管理股份有限公司已经形成了由股东大会、董事会、监事会和经营管理层构建的现代企业法人治理结构。按照国务院和财
政部要求，中国华融将在继续做好不良资产经营处置工作的基础上，重点发展银行业相关业务，努力构建市场化、专业化、多元化的现代金融服务体系。公司历史编辑中国华融资产管理股份有限公司的前身为创立于1999年的中国华融资产管理公司，为支持国有银行改革发展、国有企业减债脱困、化解系统性金融风险，维护金融体系稳定运行发挥了重要的“安全网”和“稳定器”作用。在圆满完成国家赋予的政策性资产处置任务后，从2006年开始启动商业化转型。特别是2009年以来，经营业绩连续三年实现翻番，进入了超常规、跨越式发展的新时期。截至2012年6月末，中国华融集团总资产为2463亿元，集团所有者权益为344亿元。目前，公司旗下拥有华融湘江银行、华融证券、华融信托、华融租赁、融德资产、华融渝富股权投资基金、华融期货、华融置业、华融致远投资、华融汇通资产10家控股子公司，已初步建设成为国有大型金融控股集团，可以为客户提供资产管理、银行、证券、信托、租赁、基金、期货、投资等全牌照、多功能、一揽子综合金融服务。中国华融是经国务院批准，由财政部、中国人寿保险集团（公司）发起设立的非银行金融机构。公司前身为创立于1999年的中国华融资产管理公司。公司总部设在北京，全国设有32家分支机构，旗下拥有华融湘江银行、华融证券、华融信托、华融租赁、融德资产、华融渝富、华融期货、华融置业、华融致远投资、华融汇通
私募房地产投资基金专题研究 一、定义 私募房地产投资基金是指通过非公开方式，面向少数个人或机构投资者募集资金而设立，以房地产为投资对象的投资基金。 二、基本类型 私募房地产投资基金主要有三种基本类型： 1、投资公司型——以公司法为基础，通过设立投资公司或资产管理公司，投资人即为公司的股东，经股东会和董事会的授权委托，由经理人团队或管理公司进行管理。 2、信托基金型——遵循信托的基本原则，受托人通过设立信托的方式，发行信托基金收益凭证，集合运用信托计划资金，投资于各种房地产资产；受托人依照契约运用信托财产进行投资，托管人依照契约负责保管信托财产，投资者（一般情况下即委托人）依照契约根据其购买的份额分享投资收益。 例如：嘉茂房地产投资信托基金
3、股权合伙型——又称有限合伙型，是指由普通合伙人（LP）发起，通过吸引一个或多个有限合伙人（即基金投资者，一般为机构投资者或富豪），并聘请专业团队进行管理。 例如：有限合伙型的一般组织形式： 组织形式：国际上私募房地产基金多为有限 合伙制。普通合伙人由基金管理人充当，而
投资人成为有限合伙人。有限合伙人出资，委托基金管理人负责投资业务，而自己不参与投资决策。 ?普通合伙人：普通合伙人对基金的募资、投资、管理及退出全权负责，并在规定的时间定期向有限合伙人汇报基金运作情况。通常只有在普通合伙人完成了当前基金的投资后才会进行新一期基金的募集。 ?有限合伙人：有限合伙人向基金提供资金，基金的规模设有门槛，且每只基金的有限合伙人数量有限。社保、基金会、大学等机构投资人和高净收入个人都是常见的有限合伙人。 ?普通合伙人份额：普通合伙人可以向其管理的基金投入自有资金，份额通常占基金总额的3－10％之间。这些自有投入将普通合伙人与投资人的利益捆绑到了一起。 ?有限周期：私募房地产基金的周期一般在3至10年不等。这个周期促使基金管理人平衡投资、管理和退出等各环节的节奏，让投资人对投资回报有所预期。 ?杠杆化：杠杆融资在私募房地产基金中非常普遍，它使基金增强了购买力，从而扩大了
2018年房地产基金市场研究报告 2018年9月
目录 前言..................................... 错误！未定义书签。 1、房地产基金公司是什么 (1) 2、我国房地产基金行业发展前景十分广阔 (2) 2.1、我国的房地产基金行业才刚刚起步 (2) 2.2、海外可比公司一览——黑石房地产基金 (4) 2.3、中国式REIT S是中国房地产基金业务发展的希望所在 (9) 2.4、我国房地产基金行业的营收市场空间约500亿元 (14) 2.5、业主拥抱中国式REIT S的热情长期看涨 (17) 2.6、投资者配置REIT S产品的热情持续增加 (18) 3、房地产基金公司核心竞争力——投资能力和投后管理能力 (21) 3.1、投资能力 (21) 3.2、投后管理能力 (23) 3.3、小专题一：投后管理能力具体是什么？ (25) 3.4、小专题二：为什么开发商背景的房地产基金公司发展并不迅猛。 (26) 3.5、扎根金融，了解地产——优秀房地产基金公司的特征 (27) 4、房地产行业调控和利率上升的风险 (29) 5、房地产基金行业企业分析 (31) 5.1、嘉宝集团 (32) 5.1.1、两大能力奠定公司发展基石 (32) 5.1.2、AUM快速增长有望带动收入增长 (36) 5.1.3、传统开发业务具备安全边际 (39) 5.2、嘉宝集团财务分析 (40)
图表目录 图表1：全球范围，房地产基金的新增融资排名 (1) 图表2：中国指数研究院评选的房地产基金综合实力十强 (3) 图表3：黑石房地产基金AUM和增长率单位：百万美元 (4) 图表4：黑石房地产基金2016Q3各项业务AUM占比 (5) 图表5：黑石集团各业务资产管理规模历史变化单位：百万美元 (5) 图表6：黑石集团业务收入单位：百万美元 (6) 图表7：黑石集团房地产业务收入明细单位：百万美元 (6) 图表8：黑石房地产基金收入及增速单位：百万美 (6) 图表9：房地产基金业务收入占公司收入比例单元/%位：% (7) 图表10：MS房地产基金持有资产地域分布 (8) 图表11：MS房地产基金投资策略组成 (8) 图表12：REITs简化示意图 (10) 图表13：美国对于REITs的主要条款详见下表 (10) 图表14：美国房地产基金发展历程简表 (11) 图表15：美国前五大REITs资产组合 (11) 图表16：部分中国式REITs产品 (12) 图表17：表10：中国式REITs产品核心优势 (12) 图表18：中国式REITs产品交易结构 (13) 图表19：表11：成熟市场REITs与国内类REITs比较 (13) 图表20：黑石房地产基金的收入/资产管理规模 (15) 图表21：中国式REITs市场规模构成 (16) 图表22：新城控股实践——中国式REITs产品交易公告举例 (18) 图表23：部分REITs发行规模和租售比 (19) 图表24：四个一线城市的优质写字楼租金 (19) 图表25：表13：某REITs产品分级举例 (22) 图表26：表14：一鱼多吃——分阶段的房地产基金募集 (24) 图表27：2016年三季度中国办公楼市场需求情况 (25) 图表28：传统的开发企业和房地产基金在经营理念上面的不同之处 (27) 图表29：优秀房地产基金具备的能力总结 (28) 图表30：房地产基金公司的业务单元架构设计举例 (28) 图表31：全国首套房贷平均利率 (30) 图表32：单季新增个人购房贷款单位：亿元 (31) 图表33：光大安石投资团队部分人员一览 (33)
房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts, REITs) 房地产投资信托（REITs）最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。此后，伴随着税法的衍变，REITs在美国经历了数次重大的调整，同时REITs在各国推广的过程中也存在许多差异，但都没有改变REITs 作为房地产投资基金中一种形式的本质。不过REITs与一般的房地产投资基金有显著区别：REITs通常可以获得一定的税收优惠，但需要满足一定的设立条件等。 REITs代表着目前全世界房地产领域最先进的生产力。房地产投资信托，是基于房地产行业细分的科学规律，随着房地产六大环节（资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务）的分工合作，随着政府执政能力逐渐加强，房地产行业的逐渐规范而出现的。它可以最大限度的保证政府利益，并能有效的实现整个房地产行业的规范，所以，强烈建议尽快在我国立法支持并推广。 [编辑] 通过REITs融资的优势 REITs不仅资金来源广泛,而且是以专业的人员进行房地产项目的投资选择及运作管理，因此在可运作的资金规范上、管理上及投资策略的制定上都具有先天的优势。 对于投资者而言，REITs风险低，回报稳定。首先，因为REITs一般是由专业的房地产公司发起并管理的，能够合理地选择投资的项目，并能对其进行科学的管理，所以，相对于我国的由信托投资公司发起的房地产信托而言，从经营管理上大降低了投资风险。其次，由于基金的规模比较大，因而能广泛投资于各种类型的房地产项目,从而分散了投资风险。最后，由于REITs投资于房地产,可获得稳定的租金收入，有一笔持续稳定的现金流，而且收益率也比较可观。在美国，投资房地产的基金年平均收益率可达6.7%，远远高于银行存款的收益，而且其风险却要小于一般的股票。 对于房地产企业而言，与债务融资相比，REITs是以股权形式的投资，不会增加企业的债务负担。如果从银行贷款，房地产企业要按借款合同约定的还款，财务压力大,而且房地产企业也难以就那些短期内回报低的项目向银行申请贷款；同时，由于REITs的分散投资策略，降低风险的投资原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净值的规定比例，因而房地产企业不丧失对企业和项目的控制权和自经营权。 [编辑] REITs国际运行模式的比较 房地产投资信托基金作为房地产企业一种创新的融资手段，首先产生于20世纪60年代的美国。20世纪60年代后期，美国、日本等发达国家就已经形成了初步成熟的房地产证券化模式。进入20世纪80年代之后，房地产证券化得到了迅猛发展，英国、加拿大等其他国家和地区也先后开展了证券化业务。2003年,房地产投资信托开始进入香港房地产市场运作，其资金管理采取外部管理方式。2005年6月，香港颁布新规则允许房地产投资信托投资海外地产，并允许借款不超过持有房地产价值的45％。 美国REITs的设立主要由《证券投资法》和有关的税法决定。REITs像其它金融产品一样，必须符合美国1933年的《证券投资法》和各州的相关法律，而税法则规定了REITs能够
中国华融资产管理公司 公司简介 中国华融股改后的新司徽[1] 中国华融资产管理股份有限公司[1]经国务院批准，由财政部、中国人寿保险集团（公司）发起设立的非银行金融机构。公司前身为创立于1999年的中国华融资产管理公司。 中国华融资产管理股份有限公司总部设在北京，全国设有32家分公司和营业部，旗下拥有华融湘江银行、华融证券、华融信托、华融租赁、融德资产、华融渝富、华融期货、华融置业、华融致远投资、华融汇通资产10家子公司，服务网络遍及30个省、市、自治区，可以为客户提供资产经营管理、银行、证券、金融租赁、信托、投资、基金、期货、置业等全牌照、多功能、一揽子综合金融服务。截至2011年底，公司总资产达2185亿元，净资本收益率达12.58%。 经过十多年的成功运作和发展，中国华融全面完成了政策性资产处置目标任务，为促进国有商业银行改革发展、国有企业减债脱困、维护金融体系稳定运行、最大限度减少国家损失、促进社会经济健康稳定发展做出了积极贡献。2012年，
经国务院批准，中国华融资产管理股份有限公司正式挂牌成立，标志着中国华融由政策性金融机构转变为市场化的金融机构，中国华融从此迈入第二次创业新征程。 中国华融始终坚持“听党的话，跟政府走，按市场规律办事”，稳步推进“五年三步走”发展战略，即：一是大力推进实施“大客户”战略，彻底走市场化路子；二是适时引入优秀的战略投资者，走市场化、多元化、综合化的现代金融企业发展路子；三是择机上市，实现公司跨越式发展。在国家有关部门的指导和支持下，2009年以来，中国华融利润已连续三年翻番，三年半累计实现利润112.7亿元，2011年利润首次突破50亿元大关，实现了超常规、跨越式发展。2010年，中国华融荣获“2010年度中国最具创新力企业”称号；赖小民总裁荣获“2010中国企业创新十大年度人物”称号。 改制后的中国华融按照“产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学”的原则，建立市场化的法人治理结构，努力构建“到位的党委会、规范的股东大会、健康的董事会、有效的监事会、负责任的经营班子”的公司治理结构，建立各尽其责、定位准确、管理科学、运作有序、相互制衡、形成合力的现代金融企业运作机制。中国华融将以市场为导向、以客户为中心、以利润为目标，发挥网络优势、专业优势、品牌优势、牌照优势、资源优势“五大优势”，打好“一体两翼”业务“组合拳”，不断为股东、客户、企业、员工、国家和社会创造更大价值，努力创建“有尊严、有价值、有内涵、有实力、有责任”的“五有”现代金融企业。 编辑本段主管部门 公司由中国银行业监督管理委员会负责监管，涉及中国银行业监督管理委员会监管范围以外的金融业务，由中国证券监督管理委员会等相关业务主管部门监管，财政部负责财务监管。 改制后的中国华融实行统一法人、授权经营的经营管理体制。董事长为公司法定代表人，对公司的经营运作全面负责。总部拥有全公司的法人财产权，是公司的经营管理中心、风险管控中心、决策指挥中心、资源调配中心、经营服务中心和业务创新中心。中国华融把抓好全面风险管理作为各项工作的“重中之重”，坚守风险底线，确保各项业务健康发展，在总部和各办事处成立了两级风险管理和内部控制委员会，各子公司成立风险管理议事机构，建立了风险报告制度和风险分类管理制度。总部对全系统内部审计实行集中统一管理，确保内部审计的独立性和监督作用。为加强对子公司监事会工作的指导，中国华融总部设有监事会工作部，建立子公司监事会联席会议制度。中国华融建立了符合实际需要的 ISO9000质量管理体系，并于2005年8月通过国际权威认证机构英国标准协会（BSI）ISO9001：2000国际质量管理标准认证，成为国内首家通过认证的金融资产管理公司。 管理层