东碧桂园物业管理有限公司佛山高明分公司
说明：1、在中央空调不运行时，管理员每周不少于1次的巡查，主任则不定期抽查并填写记录表；2、记录人的需记录数据，无数据的正常打“√”，发现问题记录清楚，记录不得涂改，如需修改一律使用双划线“=”。
空调管理规定 一、空调机房管理制度 1、除公司管理处领导和空调机操作人员外，其他人员不得进入（包括：机房、冷冻泵房、风机房等），机房日常加锁。 2、机房除适当放置工具和制冷物品外，严禁存放易燃易爆等危险品。 3、值班人员对空调水系统运行负全部责任，并认真贯彻巡检制度，定时对空调区域温度进行监测，按运行记录表做好记录。 4、空调机组实行定人、定岗负责维修保养，按安全技术规程、保养规程进行操作，做好保养工作。保证维修、保养质量，确保重点设备经常处于良好状态，并记入档案。 5、空调机开、停必须由空调机操作人员操作，其他人员不得操作或乱动。 6、空调机开、停必须及时由空调机操作人员挂转换运行状态牌。尤其是停机检修要及时挂检修牌。未挂牌造成事故，追究操作人员责任。 7、值班人员必须严守岗位，服从指挥、严守操作规程，不得擅离职守。必须填写运行记录：设备开、停时间，停台检修原因，时间，恢复正常状态时间，并在记录上签名。 8、机房、机组的清洁卫生工作，由操作人员牵头及维修保养人员共同负责。 二、空调运行值班制度 1、值班人员必须严格按照排班表准时上下班，如因不能按排班表上班，必须提前一天向主管部门经理汇报。 2、值班人员必须穿工服，戴工作证，并坚守工作岗位，负责空调设备的操作维护保养工作，不得擅离工作岗位。如有特殊情况，必须向主管部门经理请假，经允许方可离开。 3、按照保养规程及巡查制度，必须定时做好空调主机及所分管设备的日常巡查、保养工作，确保设备处于良好的性能状态，并按设备的安全操作规程操作，严防人为事故发生。 4、保持设备房的清洁和通道畅通，严禁堆放易燃易爆物品以及其他杂物，提高警惕，注意防火工作。 5、严格遵守法规和公司有关条例，不得擅离职守，上班时间不允许做与工作无关的工作。 6、值班员必须按规定填写值班记录及巡查的范围、设备的运行情况，交接班时要把未完成的工作交由下班完成，并把工作内容、工具名称、锁、钥匙交待清楚。交班前搞好当班的环境设备的清洁卫生工作之后，交班人方可下班。 三、空调设备巡查制度 1、中央空调机组必须每隔1小时巡查1次，并对油压、油位、油温、冷媒压力、电压、电流等机组参数按照运行记录表作记录，在运行中属于不正常的现象及时汇报给工程师作出处理。 2、在巡查空调主机、风机、风柜、盘管机时，注意过滤网、过滤器、翅片是否清洁，以及地漏排水情况，皮带和机械转动部分是否需加油或调整。 3、巡查冷却塔、水泵、补水时，注意冷却塔以及水箱的水位、水泵出入水压力表是否正常，风扇皮带及转动部分是否是否需加油或调整。 4、巡查中发现属于空调范围的问题应立即向工程师汇报，并在每次巡查中作好记录。 5、巡查工作完成或离开时做到人走关灯、关门。严格按照各种设备的安全操作规程进行巡查工作，以免发生意外人员伤亡事故。 四、空调设备维护保养规程 Ⅰ、空气处理机、空调新风机组、风机盘管 （1）每年清洗空气过滤器1～2次；过滤器损坏的及时更换新过滤器； （2）检查出口避震喉，如有破损则更换。 （3）给风机轴承加注黄油。加油时，用手动油枪加油，直到密封圈四周有小油珠出
大型商场空调设备维修保养规程 （一）日常保养 1.空调主机⑴每小时按操作规程中运行检查所列项目对主机进行检查，并记录《空调运行记录表》内。 ⑵每班检查压差装置的工作状况，核对压力表读数是否正常。 ⑶每周清理机组外表及主机环境。 2.空调水泵 每3 个小时应做下列检查 ⑴水泵、电机轴承温度及运转有否异常响声及振动。 ⑵压力表读数是否正常（商场系统0.4~0.58Mpa ） ⑶联轴器有否异响、跳动及漏油，联垫有无磨损。 ⑷阀门开关位置是否正常。 ⑸排除不正常漏水现象（每分钟6~8 滴为正常，超过即为漏水）。 ⑹每周清理泵组外表及机房环境。 3. 空调器⑴每天检查电机及风机各轴承温度及机组运转有无异常声响及振动。 ⑵每周检查风机皮带张紧度。 ⑶每周检查并清洗除尘网。 （二）月保养 1.主机 ⑴更换不正常仪表。 ⑵检查制冷剂及溶液是否有泄漏。
⑶分析机组运行情况。 2.水泵 ⑴轴承加油 ⑵地脚螺栓及主要连接螺栓是否有松动。 3.空气调节器 ⑴检查风机皮带的磨损情况。 ⑵检查并清洗表冷器。 ⑶检查各种阀门是否正常。 （三）年度保养 1.主机 ⑴检查各仪表的正确可靠性（由专门计量部门检查）。 ⑵全面检查冷冻剂系统、润滑系统、水系统的密封性能。 ⑶检查保养安全装置及附属部件（由锅检所检测）。 ⑷清洗机油过滤器，每2年更换一次冷冻机油。 ⑸检查全部溶液阀片是否完好。 ⑹配合变配电专业人员模拟实验各安全装置的性能及保养电器设备。 2.水泵 ⑴检查所有运动部件的损耗情况，整个系统的密封情况，水管的 完好情况 ⑵做好叶轮、泵壳及所有附件的防锈保养工作。 ⑶启动前对叶轮、轴承座、电机等主要联接螺栓全面紧固，运转48 小 时后再重新检查一次。
国网河北景县供电公司空调维修 技术规范书 2015年4月
一、项目概况 项目名称：国网河北景县供电公司空调维修 项目单位：国网河北景县供电公司 工程规模：对303台空调进行日常加氟清洗保养，对两套中央空调主机、管道等进行两次维修养护，中央空调主机更换机油，更换软化水水箱，水泵更换电机轴承水封，更换室内空调。交通、运输：公路运输 二、通用部分 1 总则 1 . 1 本规范文件提出了对国网河北景县供电公司空调维修等方面的技术要求。 1 . 2 本规范提出的是最低限度的要求，并未对一切技术细节作出规定，也未充分引述有关标准和规范的条文，供方应提供符合本规范和工业标准的优质产品。 1 . 3 承包商必须具有在中华人民共和国境内注册，具有建筑工程资质三级及以上企业的独立法人。投标方应随同投标书提供所要求的资格证明文件及供货记录。 1 . 4 如果投标人没有以书面的形式对本规范的条文提出异议，则表示投标人提供的设备完全符合本规范的要求；如有与本规范要求不一致的地方，必须逐项在“项目单位技术差异表”中列出。如果没有不一致的地方，必须在“项目单位技术差异表”中写明为“无差异，' o 1 . 5 本规范所使用的标准如遇与投标人所执行的标准不一致按较高的标准执行。 1 . 6 本规范将作为订货合同的附件，与合同具有同等的法律效力。本规范未尽事宜，由合同签约双方在合同谈判时协商确定。 1 . 7 供方职责：工作范围将包括但不限于下列内容： 1 . 7 . 1 提供标书内所有设备及设计说明书及制造方面的说明。 1 . 7 . 2 提供设备安装、使用的说明书。 1 . 7 . 3 提供试验和检验的标准，包括试验报告和试验数据。 1 . 7 . 4 提供图纸，制造和质量保证过程的一览表以及标书规定的其他资料。 1 . 7 . 5 提供设备管理和运行所需有关资料。 1 . 7 . 6 所提供设备应发运到规定的目的地，并负责现场安装、调试。 1 . 7 . 7 如标准、规范与本规范的条文有明显的冲突，则供方应在制造设备前，用书面形式将冲突和解决办法告知需方，并经需方确认后，才能进行设备制造。 1 . 7 . 8 在更换所用的准则、标准、规程或修改设备技术数据时，供方有责任接受需方的选择。 二、通用技术要求 2 . 1 引用标准 项目所需的所有零部件、装配组件（包括施工方从第三方获得的所有附件和设备）等，除本规范中规定的技术参数和要求外，其余均应遵照最新版本的电力行业标准（DL ）、国家标准（GB ）和IEC 标准及国际单位制（sI ) ，这是对设备的最低要求。施工方如果采用自己的标准或规范，必须向招标方提供中文复印件并经同意后方可采用，但不能低于DL 、GB 和IEC 的有关规定。 2 . 2 维修要求 1 、体次大修由承包商负责完成全部的大修施工作业。
空调、采暖及通风系统操作维修保养手册
目录 一、维保体系图 (2) 二、设备的管理制度 (3) 1、巡回检查制度 (3) 2、维护和保养制度 (3) 3、检测与修理制度 (3) 4、运行与检修记录 (4) 三、中央空调系统运行管理程序 (4) 1、目的 (4) 2、适用范围 (5) 3、职责 (5) 4、工作程序 (5) 四、维护保养方案 (6) 五、维修说明 (9) 5.1 维修前说明 (9) 5.2 例行维修及检查要求 (9) 5.2.1 水泵 (9) 六、安全保险 (18) 6.1电气事故的防护措施 (18)
6.2机械事故的防护措施 (19) 6.3火灾和爆炸事故的防护措施 (19) 6.4化学事故的防护措施 (20) 6.5急救及意外报告 (20) 七、日常重点部位确认管理项目 (21) 7.1检查机组压缩机电机及其启动器箱 (21) 7.2检查机组控制机械部分 (21) 7.3检查冷凝器 (22) 7.4检查蒸发器 (22) 7.5机组例行渗漏检修 (22) 7.6一般系统检查 (22) 7.7年度维护及保养 (23)
一、维保体系图
二、设备的管理制度 1、巡回检查制度 中央空调系统涉及到的设备种类和数量较多，安装地点也比较分散，特别是夏季供冷运行时，对水系统来讲，冷水机组。二次泵、冷却塔、膨胀水箱、空气处理装置等通常分设多处。更有一些超高建筑和多功能公共建筑，由于技术上和使用上的特殊要求，往往设置多个机房，而人员配备上不是也不需要每个机房都有值班人员。此时，为了保证系统安全正常的运行，就需要运行维护人员和检修人员定时或定期的进行巡回检查，以预防为主，发现故障和问题及时处理。 2、维护和保养制度 中央空调系统和设备自身良好的工作状态是其安全的工作状态是其安全经济运行、延长使用寿命、保证供冷（供热）质量的基础，而有针对性的做好各项维护保养工作又是中央空调系统和设备保持良好工作状态的重要条件之一。 3、检测与修理制度 不管如何加强维护保养，都只能降低设备的损坏速度，要想完全使设备不出现故障或不发生部件损坏是不可能的。中央空调系统在运行一定时间后，运动部件都会出现磨损、疲劳、间隙增大，甚至丧失工作能力；而静止的部件和管道也会产生堵塞、腐蚀、结垢、松动等现
通风与空调系统试运行记录 共页 检验（通）表5.5.1 第页 单位（子单位）工程名 称 八字桥周边地块A区二期-越府名园(地下室 分部（子分部）工程名 称通风与空调（防排烟系统） 分 项 工 程 工 程 系 统 调 试 系统名称地下车库防排烟系统施 工 单 位 浙 江 中 实 建 设 集 团 有 限 公 司 分包单位杭州天宇消防安全技术工程有限公司调 试 单 位 杭 州 天 宇 消 防 安 全 技
术工程有限公司 连续试运行时间8小时试 运 行 日 期 年 月 日 系统概况地下停车库、地下室配电房等设备用房均设计机械通风、排烟系统 试运 行情况防排烟工程系统联运试运转中，设备及主要部件、系统运行平稳、正常、动作协调，无异常，无噪音，系统经过平衡调整，总风量与设计风量的允许偏差不大于10%。 存在问题处理情况无 结 论施工质量符合设计及规范要求 专业监理工程师施质
（建设单位项目专业技术负责人）工 单 位 检 员 施工员 试验员 防排烟系统联合试运行与调试记录 GB50242-2002 技08-37-□□ 工程名称八字桥周边地块A区二 期越府名园（地下室） 子分部工程 名称 防排烟系统 施工单位杭州天宇消防安全技术 工程有限公司 试运行及调 试人员 系统名称及 编号防排烟系统-0802 试运行及调 试日期 联动试验内 容1、防排烟系统电控防火、防排烟风阀（口）的手动、电动操作逐个测试，保证其动作灵活、可靠，信号输出正确。
2、防排烟系统双速见机与正反转风机按功能试运转，测定风量和风压，并重点检查电动机及轴承工作是否正常。 3、排烟风机运转时，按防烟分区检测其排烟口处排风量是否符合设计要求。 余压测试楼层防烟楼梯间 （Pa） 前室（合用 前室） （Pa） 试运行与调 试结论 施工单位监理（建设）单位
机房日常巡检登记表 巡检类别使用巡检范围巡检项目状态判断结果管理员日期 硬件设备部分服务器区、网络配 线区、安全网络设 备区 检查设备是否清扫 检查设备面板显示信息有无异常 检查设备指标灯状态有无异常 检查设备有无传出异常报警声 检查设备有无散发出烧糊（焦）的气味 检查设备有无出现静电火花 设备有无冒出烟雾 设备物理外观是否完好 设备现场是否（位置）就位 是否有风从设备吹出 环境部分环境温度、物理安 全隐患、水火灾及 鼠害隐患方面 机房室内温度是否正常 机房室内湿度是否正常 机房地面是否清扫 机房内空调设备是否正常 机房室内有无水患 机房室内是否有鼠害隐患 机房室内建筑吊顶是否有安全隐患 机房建筑墙体、玻璃隔断等有无安全隐患 机房有无火灾隐患 机房室内门锁安全是否有效
物业安保培训 方案为规范保安工作，使保安工作系统 化/规范化,最 终使保安具备满足工作需要的知识和技能，特制定本教学教材大纲。 一、课程设置及内容全部课程分为专业理论知识和技能训练两大科目。 其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。 二．培训的及要求培训目的 1）保安人员培训应以保安理论知识、消防知识、法律常识教学为主，在教学过程中，应要求学员全面熟知保安理论知识及消防专业知识，在工作中的操作与运用，并基本掌握现场保护及处理知识2）职业道德课程的教学应根据不同的岗位元而予以不同的内容，使保安在各自不同的工作岗位上都能养成具有本 职业特点的良好职业道德和行为规范）法律常识教学是理论课的主要内容之一，要求所有保安都应熟知国家有关法律、法规，成为懂法、知法、守法的公民，运用法律这一有力武器与违法犯罪分子作斗争。工作入口门卫守护，定点守卫及区域巡逻为主要内容，在日常管理和发生突发事件时能够运用所 学的技能保护公司财产以及自身安全。 2、培训要求 USP 部分USPS 控制部分、电 池部分UPS 显示屏幕是否能正常显示 UPS 是否处于正常工作状态 供电系统是否正常，是否中断过UPS 是否有报警声 UPS 运行环境温度是否正常 电池有无漏液现象 电池有无烧糊、烧焦痕迹
1空调维修保养操作规范 1.1为了节约能源，保障与改善空调制冷效果，延长空调使用寿命，去除空 调内部异味及细菌病毒污染源，特制定公司各门店空调维保清洗规范。 1.2 所有空调内机过滤网每月定期清洗一次，并记录在表； 1.3 空调清洗表格范本按总部统一模式制作； 1.4 每月的空调清洗，场所总经理必须安排行政人员监督检查，并监督检查 人员与总经理在清洗记录表上签字； 1.5 每年9月份至11月份各子公司对空调系统统一做一次全面检查并维护 保养； 1.5.1 空调维保内容 1、清洗送、回风口及回风口过滤网； 2、清洗盘管回风箱及过滤网； 3、清洗电机涡轮滚筒； 4、清洗表冷器组； 5、清洗电机表面； 6、清洗冷凝水盘； 7、疏通冷凝水管； 8、电线检查是否老化； 9、空调主机散热器清洗； 10. 制冷剂测量； 11.各项恢复，试机运行。 1.5.2空调维保流程 1、开启电源，检测风机盘管是否正常运转； 2、用工具拆下风机盘管回风箱及过滤网； 3、拆下电机及涡轮； 4、清洗过滤网及回风箱表面尘土； 5、清扫电机表面及涡轮叶片的尘土；
6、 用喷壶给表冷器喷洒翅片专用清洗药剂进行清洗； 7、 2-5分钟后，用高压水枪或喷壶用清水将表冷器组翅片冲洗洁净； 8、 清洗冷凝水盘； 10、疏通冷凝水管； 11、安装电机、涡轮、回风箱及过滤器； 12、拆下回风口并擦洗干净； 13、清洗回风口过滤器； 14、安装回风口及回风口过滤网； 15、清洗送风口； 16、电线端头与电源检查。 风机盘管清洗工作流程图 开机检查 取下吊顶检测口 取下过滤网并清洗 取下电机及回风箱并清洗 取下冷凝水管出水端，置于水盆内 取下电机及风箱 检修电机及部件并清洗 表冷器喷洒清洗药剂 取下吊顶检测口 取下过滤网并清洗 用清水冲洗表冷凝器至洁净 清洗冷凝水盘 疏通冷凝水管 开机检查 清洗送回风口并恢复 结束清洗并撤离 故障修复 记录症状并做检修方案
空调设备风机维修保养规程 一、运行检查制度： 1．空调主机： 1）每两小时按操作规程中运行检查所列项目对空调主机进行一次检查，并记录有关数据，状态； 2）每星期一清洁机房及机组表面灰尘； 2．冷冻水泵及冷却水泵，每两小时作一次如下项目的检查：1）水泵电机轴承温度是否正常运转是否有异响或振动； 2）压力表读数是否正常； 3）连轴器是否有异响跳动及是否漏油； 4）阀门开关位置是否正常； 5）排除不正常的漏水现象； 6）每周清理泵组外表及机房环境卫生。 3．冷却水塔： 1）每两小时检查一次运行电流电压； 2）每天两次实地检查运转情况： A．运转是否有振动或异响； B．水流是否正常，塔内水位是否正常。 3）每星期检查一次皮带张紧度，必要时进行调整。 4．柜式空调机： 1）每天到实地检查两次； A．机组运行是否有异响或者振动； B．凝结水畅通情况及机组出风情况； C．电动阀门工作状态。 2）每星期一检查一次皮带张紧度必要时进行调整。 二、月度保养： 1．空调主机： 1）认真检查各仪器是否可靠，更换不正常的仪表；
2）检查冷冻剂是否有泄露或漏油漏水现象； 3）分析一个月以来的运行情况，判断连续运行的可靠性。 2．冷冻水泵、冷却水泵： 1）轴承加油； 2）检查连轴器润滑油是否足够； 3）检查地脚螺丝及主要连结螺丝是否有返松现象。 3．冷却水塔： 1）检查皮带轮的磨损情况，必要时更换或修理，同时检查皮带及键是否有松动，必要时更换及修理； 2）轴承加油； 3）清理表面灰尘，要求漆见本色、铁见光。 4．柜式空调机： 1）清洗空气滤网，检查表冷器翅片； 2）检查皮带及皮带轮的磨损情况，及皮带及键是否有松动，必要时更换及修理； 3）检查叶轮紧固螺丝及轴承座紧固，螺丝是否有返松现象； 4）轴承加油； 5）清理机组外表及机房环境。 三、季度保养： 1．空调主机： 1）检查冷冻剂及机油是否足够，机油是否变质，必要时加添或更换； 2）检查清洁水过滤器。 2．冷冻水泵、冷却水泵： 1）电机轴承加油； 2）联轴节清洁、换油； 3）检查清洁泵前水位过滤器。 3．冷却水塔： 1）保养、检修所有附属阀件； 2）检查所有非不锈钢保护是否完好，必要时做油漆保护。
空调机房巡视检查表 年月日 检查项目检查内容时间 2:00 4:00 6:00 8:00 10:00 12:00 14:00 16:00 18:00 20:00 22:00 24:00 空调机组查看各机组显示屏工作是否正常 查看各机组直燃机燃烧状态是否正常查看各机组出水、回水压力是否正常查看各机组燃气管道有无泄露现象查看各机组阀门状态是否正确 查看各机组负压表显示数值是否正常 冷却泵、冷冻泵、循环泵用红外线测温仪检查各水泵温度是否正常检查各水泵水封有无漏水现象 检查各水泵变频器（软启动器）是否正常检查各水泵电压、电流是否正常 检查各水泵有无异常声音、气味是否正常
集水器、分水器检查集水器、分水器压力是否在正常范围 检查集水器、分水器各阀门状态是否正确 检查集水器、分水器各管道有无跑冒滴漏现象检查各管道、阀门标识是否完整 补水系统检查补水水箱水源是否充足、有无滴漏现象检查电接点压力表是否正常 检查补水水泵运行是否正常有无滴漏现象检查各管道、阀门标识是否完整 排水系统检查排污泵手自动是否正常 检查排污管道阀门、标识是否完整检查排污控制箱电源指示是否正常 室内环境检查室内排风系统是否正常 检查室内照明是否良好 检查室内应急照明是否良好 检查地面卫生是否干净、整洁、有无积水现象
冷却塔检查冷却塔各风机是否正常 检查冷却塔电机的电压、电流是否正常 冷却塔检查冷却塔风机三角带有无损坏现象检查冷却塔管道有无跑冒滴漏现象检查电动机有无异常声音、气味 检查冷却塔回水口有无杂物 检查排烟风机运转是否正常 排烟系统检查电动机三角带出有无损坏现象检查电动机有无异常声音、气味检查变频器是否正常 运行人员
1.0 目的 为规范空调设备设施维修保养工作，确保空调设备设施各项性能良好，特制定本标准。 2.0 适用范围 本标准适用于项目空调设备设施的维修保养。 3.0 职责 3.1维修服务部负责《空调设备设施维修保养标准》的制定和修订。 3.2项目总经理负责审核《空调设备设施维修保养年度计划》并检查该计划的 执行情况。 3.3修服务部经理负责《空调设备设施维修保养年度计划》的制定与修定，并 组织监督、实施该计划。 3.4空调技术员负责对空调设备设施进行维修保养。 3.5客户服务部负责向有关用户通知空调开启的情况。 4.0 操作标准 4.1《空调设备设施维修保养年度计划》的制定 4.1.1每年由维修服务部经理、值班工程师、技术领班一起研究、制定《空调 设备设施维修保养年度计划》的原则： 4.1.2《空调设备设施维修保养年度计划》制定的原则： a)空调设备设施使用的频度； b)空调设备设施运行状况（故障隐患）； c)合理时间（避开节假日、特殊活动日等）； 4.1.3《空调设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容： a)维修保养项目及内容； b)具体实施维修保养的时间； c)预计费用； 4.2对空调设备设施进行维修保养及巡视时，应严格遵守《供配电设备设施安 全操作标准》，按《空调设备设施维修保养年度计划》进行，并填写《动力楼、1#楼空调运行巡视表》、《综合楼空调机房巡视记录表》、《办公楼空调机房东侧日常巡视表》、《办公楼空调机房西侧日常巡视表》、《研发楼空调机房日常巡视记录》、《空调通风系统巡视问题记录表》和《环境温度检查巡视记录表》。 4.3热泵主机的维修养护: 4.3.1对热泵循环水系统进行水质检测，检查离子棒是否正常工作，并填写《热 泵循环水系统日常巡视记录》 4.3.2增加对热泵主机的日常巡视，及填写《热泵主机日常运行记录》 4.3.3对热泵主机控制箱做雨蓬，以便在雨天也能正常操作、维护。 4.4.空调水泵流阀及泵的维修养护:
工作行为规范系列 （写字楼大厦）中央空调维护保养规程 （标准、完整、实用、可修改）
编号：FS-QG-27663（写字楼大厦）中央空调维护保养 规程 Office Building Central Air Conditioning Maintenance Regulations 说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。 写字楼(大厦)中央空调维护保养规程 1目的 定期保养中央空调设备，及时处理设备故障，确保设备处于最佳工作状态。 2适用范围 大厦内中央空调设备的维修保养工作。 3职责 3.1空调工负责空调设备维修保养。 3.2工程主管负责维修保养计划制定、工作指导及设备外委修理的联系工作。 3.3管理处主任负责批准维修保养计划. 4工作程序
4.1空调设备维修保养工作程序 4.1.1中央空调主机、楼层空调机、风机盘管和附属设备由空调工负责维护保养(冷温水、冷却水水管路，供配电除外)，其他工种配合工作。 4.1.2中央空调主机和主要附属设备的年度维保和故障维修由设备生产厂商依造维保合同进行，空调工配合。 4.1.3冷温水、冷却水管系、阀门及保温层由水工负责维护保养，空调工配合。 4.1.4中央空调主机和附属设备的供配电、控制柜及机房照明由电工负责维护保养，空调工配合。 4.1.5空调工根据《设备年度维修维护计划》、设备实时工作状态和设备说明书要求对中央空调主机及附属设备进行维护、保养，零部件更换及大修情况同时记录于《设备管理卡》。 4.1.6若须停机进行维修时，应遵守停机工作程序。 4.1.7中央空调主机和附属设备需停机维保时，应先调整好备用机，待备用机运行正常后再停机检修。 4.1.8故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法
空 调 维 保 方 案 2015 年 6 月15 日
目录 1、公司简介 2、空调维护保养的重要意义及必要性 3、中央空调系统构成 4、中央空调维护保养内容及计划 5、中央空调维保配件价格表 6、中央空调管理运行维保服务承诺
一、公司简介 江苏盛世机电设备工程有限公司是一家集设计、施工、售后于一体的专业中央空调系统及周边设备的综合服务公司；从事本行业多年，具有丰富的行业经验，尤其在地源热泵系统方面，设计和实践经验卓越；公司具有机电设备专业安装一级资质，注册资金1806万元。公司自成立以来就一如既往地本着“诚信予众、创新发展、永续经营”的经营方针，踏踏实实为每一位客户提供优质的服务。公司下设工程技术服务部、工程设计管理部、专业安装服务部、专业售后服务部、市场营销服务部、行政管理部、财务部等，有着一大批专业高素质人才，其中拥有国家注册一、二级建造师17人、工程师30人、助理工程师及技术员60多人，办公及施工设施配备齐全。 受日本东芝、美国特灵、开利、约克、王牌冷气、沃富、顿汉布什、克莱门特、博拉贝尔、天加、台佳、东芝等国际名牌及国内清华同方、蓝德、海尔、美的、格力、扬子等知名中央空调厂商的委托全权代理江苏省苏北地区中央空调的设计、销售、施工、售后服务等。产品有：水冷离心式冷水机组、水冷螺杆式冷水机组、风冷模块（螺杆）式冷水机组、地（水）源热泵中央空调、厂房中央空调、溴化锂型中央空调、变频多联商用中央空调、户式中央空调、风冷管道式中央空调、组合式空调机组等等。 2005年，公司开始进军地源热泵行业，先后投资一千多万配备
了地源热泵行业最专业的钻井设备，并引进一大批地源热泵专业人才，迅速成为连云港乃至苏北区域地源热泵行业的领军人物。与国内多个知名地源热泵厂家有良好的合作关系，曾参与连云港及周边地区多个大型项目地源热泵中央空调的设计与施工，并取得一致的好评和肯定。赣榆县圣安医院—连云港最早的地源热泵项目；振兴花卉园区生物组培楼—亚洲最大的花卉植物园；连云港海关办公大楼—苏北地区第一个地板下钻孔项目，国家级节能示范项目；东海县人民法院、赣榆县金苑宾馆皆被评为省级科技节能示范项目…… 公司推出“五星服务标准”，即：设计用心、合作开心、安装放心、使用舒心、售后贴心，贯彻实处的为客户考虑，从设计方案，施工安装到售后服务我们推行全方位人性化服务，对每一个细节力求做到尽善尽美。我们选择世界知名品牌空调，使用最优质的材料，打造最专业绿色空调系统，时刻准备着为您服务。
检验（通）表5.5.1 单位（子单位）工程名称永泰县第二自来水厂工程 分部（子分部）工程名称通风与空调分项工程综合管理用房 系统名称送排风系统施工单位江西建工第三建筑有限责任公司 分包单位/ 调试单位/ 连续试运行时间8小时试运行日期年月日系统概况综合管理用房设计通风系统 试运行情况 送排风工程系统联运试运转中，设备及主要部件、系统运行平稳、正常、动作协调，无异常，无噪音，系统经过平衡调整，总风量与设计风量的允许偏差不大于10%。 存在问题处理情况无 结 论 施工质量符合设计及规范要求 专业监理工程师（建设单位项目专业技术负责人）施工单 位 质检员 施工员 试验员
检验（通）表5.5.1 单位（子单位）工程名称永泰县第二自来水厂工程 分部（子分部）工程名称通风与空调分项工程加药间 系统名称送排风系统施工单位江西建工第三建筑有限责任公司 分包单位/ 调试单位/ 连续试运行时间8小时试运行日期年月日系统概况综合管理用房设计通风系统 试运行情况 送排风工程系统联运试运转中，设备及主要部件、系统运行平稳、正常、动作协调，无异常，无噪音，系统经过平衡调整，总风量与设计风量的允许偏差不大于10%。 存在问题处理情况无 结 论 施工质量符合设计及规范要求 专业监理工程师（建设单位项目专业技术负责人）施工单 位 质检员 施工员 试验员
检验（通）表5.5.1 单位（子单位）工程名称永泰县第二自来水厂工程 分部（子分部）工程名称通风与空调分项工程二级泵房 系统名称送排风系统施工单位江西建工第三建筑有限责任公司 分包单位/ 调试单位/ 连续试运行时间8小时试运行日期年月日系统概况综合管理用房设计通风系统 试运行情况 送排风工程系统联运试运转中，设备及主要部件、系统运行平稳、正常、动作协调，无异常，无噪音，系统经过平衡调整，总风量与设计风量的允许偏差不大于10%。 存在问题处理情况无 结 论 施工质量符合设计及规范要求 专业监理工程师（建设单位项目专业技术负责人）施工单 位 质检员 施工员 试验员
表格编号：JL/WI-GC-005-04 空调设备设施维保工作考核表（样板） 年月 序号考核项 目 考核具体内容 考核 结果 备注 1 维保 工作 计划 性 1. 乙方必须在每月的25日前,向设备使用、管理单位(管理 处工程部)提交次月维保计划。如未及时提交，每次扣2分。 2. 月度维保计划包含：维保时间、维保项目、维保目的、 维保范围、维保达到效果、参加人员名单,如内容不全,每项 扣1分。 3. 乙方每次维保工作必须严格按照排定的计划按质按量执 行,如有特殊情况不能按计划进行维保,必须提前书面通知 设备使用单位,并同时提交顺延后的维保日期,经设备使用 单位书面同意后方可变更.否则,每次扣5分。 2 维保 工作 准时 率、及 时率 1. 乙方维保作业人员必须按计划排定时间,准时进场作业。 如有不合格,每次扣1分。 2. 如委托维保设备出现紧急设备故障,接到使用单位通知 后,乙方维保人员必须在合同约定时间内到达现场处理突发 事件.必须确保系统24小时内能恢复正常(需要更换部件 的、需厂家解决的和不可抗拒的自然灾害引起的事故除外). 如有不合格,每次扣2分。 3 维保 1. 乙方的保养人员必须按月度制定的计划实施保养作业,
表格编号：JL/WI-GC-005-04 作业保养作业完毕必须按要求填写保养记录,记录为一式两份 (乙方与设备使用、管理单位各一份).同时设备使用、管理 单位将对维保情况按照记录进行随机抽查,如发现保养作业 与月度计划不符或作业未达标,每次扣1分。 2. 乙方的保养人员必须按月度制定的计划实施保养作业, 如已排定计划实施维保的空调设备设施和项目,乙方无正当 理由或事先书面通知设备使用、管理单位,出现维保工作漏 做或没做,每次每项扣5分。 3. 乙方保养人员在进入机房作业完毕后,必须锁好门。如有 疏忽每次扣2分,同时由此导致发生意外事件,全部责任由 供应商承担。 4. 乙方提供的维保服务,必须参照国家规定的相关要求执 行。空调设备设施通过定期的维保,必须达到相关技术要求 正常使用、运行。因空调故障，不能制冷引起用户强烈投 诉，每次扣5分。 。由此导致发生意外事件的,全部责任由乙方承担。 5. 乙方保养人员在实施维保作业时,必须以合同附件里的 保养项目表作为范围依据。制定相关计划定期对相关项目 进行维保,并确保100%无漏点，如有不合格,每次每项扣5 分。 4 零配 1. 当空调设备设施出现故障,乙方认为确需更换零配件,应