商业地产零售业选址与商
圈分析
Last revision date: 13 December 2020.
商业地产（零售业）选址与商圈分析
一、商业地产：
商业地产概念：
商业地产是满足商业、贸易活动的一种地产形式，简单的说就是“商贸+地产”。
商业地产形式（按市场功能和建筑形态来划分）：
（1）底商、裙楼（商场）、社区临街商铺
（2）专业市场、专业商场
（3）整合性复合性的商业楼
（4）写字楼
（5）步行街
（6）地下商业城（街）
（7）购物中心（SHOPPING MALL）
（8）酒店（产权式酒店）
（10）会展中心、会馆、会所
（11）文化产业商业地产（电影院、娱乐城）
（12）卫生产业商业地产（药房、诊疗所）
（13）教育产业商业地产（校园商业广场）
（14）工业园区商业地产
（15）旅游商业地产
商业地产的特点
（1）开发口岸的择优性（交通要道、临街、周围有巨大消费群）
（2）功能定位的差异性
（3）物业经营的多样性（出售、出租、又租又卖、零售整租、联合经营）
（4）业态组合的复杂性
（5）主力品牌的号召性
（6）装修配置的层次性
（7）保值增值的可靠性（土地增值、装修、商业经营）
（8）抵押融资的变现性
（9）开发经营的风险性
（10）服务管理的专业性（物业管理、商业经营管理）
二、商业地产市场服务区（商圈）调查：
商圈（trade area）概念：
商圈是指一个商业地产项目所提供的商业、贸易或者商铺、贸易服务的范围。也可以说成是一个商业地产项目的消费者所来自的区域，或者是一个商业地产项目吸引消费者的有效空间范围。
商圈的划分：
任何一个商业地产项目都有其商圈范围，不同类型的商业地产项目，其商圈范围截然不同。理想的商圈是规则的同心圆，但是实际上它是由不同规则的图形组合的，与行政区划没有关系。通常，商圈可分为三个层次：核心商圈（主要商圈）、次级商圈（次要商圈）、边际商
圈（边缘商圈）。有的市场调查机构也将再细分为：第一商圈、第二商圈、第三商圈、第四商圈。
次级商圈边际商圈某商业地产项目
注：核心商圈（primary trading area）约占50%——70%的人流量
次级商圈（secondary trading area）约占15%——20%的人流量
边际商圈(fringe trading area)约占10%左右的人流量
不同商圈内的人口数量：
（一）核心商圈：
1、步行20分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率
2、骑自行车20分钟能够到达项目所在地的人口数量乘以骑自行车的人口占总人口的比率
3、步行10分钟能够到达可以直通项目所在地的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率
4、乘坐小汽车20分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人口的比率
（二）次级商圈：
1、步行20—30分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率
2、骑自行车20—30分钟能够到达项目所在地的人口数量乘以骑自行车的人口占总人口的比率
3、步行10分钟能够到达只要换乘一次车可以直通项目所在地的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率
4、乘坐小汽车20—40分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人口的比率
（三）边际商圈：
1、步行20—30分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率
2、步行10分钟能够到达只要换乘两次车可以直通项目所在地的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率
3、乘坐小汽车40—60分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人口的比率
商圈调查的目的：
调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当项目地点的选择，商圈调查的目的包括：
（1）了解地区居民的人口特征、社会经济变相及生活形态等；
（2）确定产品组合及促销地点；
（3）分析商圈是否重叠
（4）计算在某一地理区域内应开几家店；
（5）找出商圈内的障碍：
A、道路设施不便
B、人口拥挤
C、人口过度拥塞
（6）法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况
（7）其他因素：了解一地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、可否利用物流中心一次性补齐所需物品，及停车场是否宽广等。
三、商圈调查重点与调查方法;
商圈范围划分确定：
如有以下各种情况限制，因而为其商圈之范围划分点：
（1）商圈范围：
A、集中型商圈：
核心商圈半径在2000米以内，次级商圈半径在2000米—5000米之间，边际商圈在5000米以外；
B、分散型商圈：
核心商圈半径在500米以内，次级商圈半径在500米—1000米之间，边际商圈在1000米以外；
（2）马路之分界、凡超过40米宽之道路市线道以上或中间有栏杆、安全岛阻隔、主要干道
（3）铁路、平交道之阻隔，使人们交通受阻而划分两个不同商圈
（4）高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同的商圈
（5）安全岛之阻隔，使人潮流动不易而划分成不同的商圈
（6）大水沟之阻隔，使人潮流动不易而划分成不同的商圈
（7）单行道之阻隔，人潮流动不而易划分成不同的商圈
（8）人潮走向
由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向，使该区域形成一独立商圈。
商圈界定之方法：
（一）同心圆法：
一个开发项目（商场）的服务范围可以用同心圆表示，可以先按照不同半径画出若干个同心圆，然后计算不同圈层内的人口、消费变化率，如果变化很小就可以确定：
1、用人口密度变化确定：
如果人口规模M1、M2 ……半径R1、R2 ……不同圆之间变化率：
P1=(M2/Л.Л./(M1/Л.
P
R2 R3 R4 R5 R(半径)
2、用不同同心圆间商品消费量变化确定服务区范围：
商品消费C （C2-C1）/C1 （C3-C2）/C2
（二）行车时间法：
消费（购物）习惯：
驾车5——10分钟去目的地购物
影响因素：1、受障碍物影响较大
2、行车速度
3、不同地区的购物习惯、如偏好行车
（5——10分钟 10——15分钟 15——20分钟）
（三）路线调查法：
根据开发地周围的街道，沿着不同的街道进行调查，收集人口、商业、消费者的信息，根据以上资料进行确定。
市场分析调查的内容：
市场服务区
内容 1公里 2公里 3公里 4公里
人口规模人人人人
居民户数户户户户
平均家庭收入元元元元
人均收入元元元元
商品购买力
（四）用COMPASS法则来确定：
商业地产的价值有赖于它可以产生的效益。潜在的收益必然也受到顾客对该产业的易接近性的影响。尽管有很多因素对两个地理位置
的易接近性有影响，但以下的公式假定，易接近性只由两个地理位置的直线距离与彼此受到吸引的倾向而定。
如两个商业场所a和b（例如零售商场，购物中心，小城镇等）。哪一些位置是一位顾客会受到两个场所同等吸引力的可能位置从狭义上讲，这一问题由雷利的吸引力定律可以回答，该定律可以确定a 和b之间的直线上顾客可能受到同等吸引力的一个点。从广义上讲，这个问题由下面的第二公式给予了回答，该公式划定的是一个圆。位于这个圆内的顾客具有受圆内购物场所（姑且称之为b）吸引的倾向，位置在圆外的顾客则有受场所a吸引的倾向。
公式：
da=d/(1+ (q)a ……有效交易距离——雷利定律
交易中心=d/(1-q)……
有效半径=d . (q)a/(1-q)……
交易中心和有效半径就可以确定有效的贸易圈（商圈）的范围。
a,b=两处交易场所的名称（给较大的场所定名为a）
da=a场所到b场所之间有效交易距离（或途中耗时）
d=a和b两处场所之间的实际距离
Sa,Sb=场所a和场所b各自的规模（即，人口，零售面积等）
取Sa>Sb
q= Sb/Sa……两处场所的规模的比率。
a=1/2
例如：两个超市a和b分别拥有25万平方米和5万平方米的营业面积，他们对于其他商场隔绝（也就是附近没有大型商场），来往联商场间的途中时间平均为1km。试确定定义顾客具有同等可能性光顾两个超市之一位置的那个圆。
Sa=25万平方米,Sb=5万平方米，且d=1km。
那么，
q= Sa/Sb=50000/250000= (q)a=
da=d/(1+(q)a =1km/=690米处(有效交易距离)
该圆的中心为从超市a到超市b
d/(1-q)=1km/=处
该圆的半径为
d . (q)a/(1-q)=米处
COMPASS法则的限制：
1、只考虑距离，未考虑十字道路、小路口等道路及交通状况。
2、顾客认知的距离会受到购物经验影响，如果服务良好，商店设施优越，形成顾客对此商店之良好影响，顾客认知的距离会比真正的距离短。
四、商圈市场需求分析
比率——人口相乘法
（1）原理：在一个城市区域内，商品零售面积人均需求量大约是平方米/人，用城市区域内的总人口乘以就是市场需求总量。
（2）方法：
市场需求潜力=总需求量—调查期现有零售面积
如果市场需求潜力大于 0 有开发空间；具有开发可行性。反之无开发空间。
单位零售房产面积——商品零售额比率比较法：
（1）原理：首先统计在这个商品服务区内的商品零售总额（TRS），然后统计零售房产总面积（TS），对商品进行分类即不同类型的商品（家电、汽车）的零售总额（TRSi），以及零售面积（TSi）step1: 统计商品零售总额（TRS）
统计房产总面积（TS）
step2: 统计不同类型商品零售总额（TRSi）
统计不同类型商品零售面积（TSi）
step3: TRS/TS TRSi/TSi
step4: 比较：
if TRSi/TSi 大于 TRS/TS
then 开发某类商业房产有可行性
原因：相对于市场上的平均水平而言，某类商品单位零售面积承担了更多的商品零售额，所以销售这类商品的营业面积是不足的。因此，它的零售空间相对于整个市场来说就显得比较拥挤，因此就需要开发出更多的该种类型的商业房产。
if TRSi/TSi 小于 TRS/TS
then 无开发可能性
原因：相对于市场的平均水平而言，该类商品的单位零售面积承担了更少的商品零售额，因此就是销售这类商品的营业面积处于饱和状态。零售面积的市场供给充足，所以说这类房产的开发不具有可行性。
房地产开发度指数法（POWER RATIO）
（1）原理:
在一个大城市区域可以看成是一个统一的市场，这个统一的市场又可以划分为若干个二级市场，二级市场之间就存在竞争，那么通过对竞争的分析，可以找出各个二级市场的商业房地产投资的饱和状况。市场的饱和状况就决定了某个二级市场区是否有商业房地产的开发潜力或者可行性。
（2）方法：
step1: 单元区i零售房产存量的百分比
（单元区i零售房产总面积/城市市场区零售房产总面积）
×100%
step2: 计算单元区i的家庭数量百分比
（单元区i家庭总数/城市家庭总数）×100%
step3: 家庭零售业房产面积存量区间差异率=a
（单元区i零售房产存量百分比/单元区i家庭数量百分比）×100%
step4: 单元区i家庭收入均值百分比
（单元区i家庭收入均值/城市平均家庭收入均值）×100%
step5: 计算POWER RATIO（PR）：
（单元区i家庭零售房产面积存量区间差异率百分比/单元区i 家庭收入均值百分比）×100%
（3）意义：
step1: if PR>100%，then表示该单元区内家庭平均收入较低，但是零售房产面积存量偏高。零售房产面积相对于家庭收入而言过多，从而可以推断处于饱和状态。
Step2: if PR<100%, then表示该单元区内家庭平均收入较高，但是零售房产面积存量偏低，零售房产处于不饱和状态，有开发的必要性。
Step3: if PR=100%， then表示该区域处于均衡状态。
（4）影响因素：
1、时间变化：在一个城市中有很多二级市场区，各个二级市场区的零售房产的开发是处于变化之中的。有的市场区可能有新的开发项目，有的市场区可能有建筑物的拆除。因此，由于各个单元区之间的零售房产处于变化的，因此PR也会随时间变化。
2、消费习惯：不同的单元区它的居民的消费习惯可能不同，有的单元区居民的倾向和家庭收入不同，喜欢购物；有的单元区的居民相对于消费的心理没有那么强烈。这样也会影响PR，消费能力强的区域，零售房产相对较小，不强的区域，零售房产相对较多。
（5）应用PR法做城市零售市场需求分析的一些要求：
1、首先适用于大城市范围，分析大城市按区域划分的二级市场零售房产需求的调查；
2、商品服务区的范围（商圈）与城市单元区的范围边界要一致；
3、一级市场也就是说城市作为整体的一个市场要处于相对稳定状态。
（6）实例：
设一个有万人口的城市，平均家庭规模人，有关人口、家庭的基本数据如下：
项目总计东南区D1 南区D2 西南区D3 市中心D4
人口规模 92356 21023 11377 9878 13445
家庭（个） 20500 4672 2500 2200 2980
平均家庭收入 38569 34897 38677 40667 41009
零售存量 1862538 257455 226870 198568 367694
Step1:
统计单元区i类零售业房产面积存量、家庭数、家庭收入均值
占城市中两的百分比
项目东南D1 南D2 西南D3 市中心D4
零售存量百分比 % % % %
家庭数百分比 % % % %
平均家庭收入百分比 % % % %
Step2:统计区间差异系数：
D1 D2 D3 D4
% % 100% %
Step3:计算PR值（房地产开发度指数）
D1 D2 D3 D4
% % % %
Step4:应用：
假设在城市西南区（D3）开发2万平方米的零售房产是否可行
西南区（D3）的PR=%，西南区处于不饱和状态，有开发可行性。
198568平方米/%=209239平方米
209239-198568=10671平方米（西南区还有开发的空间）
假设在市中心开发2万平方米是否可行
市中心（D4）的PR=%，市中心处于过饱和状态，无开发空间。
目前D4区域相对“多余”的面积是：
367694/%=289751平方米
367694-289751=77943平方米（相对多余面积）
五、零售业区位选择分析
开发项目具体位置或市场区的选择，从两个方向来进行：
一是从消费者角度看，最佳市场区位——零售磁力模型（Huff 概率模型）；
二是从开发商的角度看，分析市场区需求的饱和状况，不饱和区就是好的区位。
零售磁力模型（Huff概率模型）
（1）原理：
消费者在一个城市之间去购物，是在不同的零售店之间进行选择，那么这种选择主要受到两个因素的影响（距离、零售店的规模）。消费者去某一个SHOP购物的概率与距离成反比，与规模成正比。
（3） RGM模式（Retail Gravity Model）
假设某个消费者i，如果去一个商场Sj购物，那么该消费者去购物的概率Pij是多少
Dij(距离)
消费地（i） (商j1)
Pij=(Sj/ Dija /(S1/D11a+……+Sj/ Dija
Sj=营业面积（营业规模）
a=经验系数
Dij=i到j 的距离
（4）计算方法：
1、计算i到j 的距离
2、利用方格网作法，将城市进行分区，每个方格作为基本统计区，调查人口、消费状况、或者将每一个方格网作为一个“消费者”进行对待。
3、a经验系数——消费者对距离的敏感系数
A、一般来说a=2
B、如果a〉2，消费者认为距离较远，他会降低去某个SHOP 购物的概率
C、如果a<2，消费者在直观上感觉距离较近，他会增加去某个SHOP购物的概率
D、a经验系数——消费者对距离的敏感系数的影响因素：
不同的地区的历史文化、民俗习惯、交通条件、收入水平、教育水平、年龄、性别等。比如说山区的人口对距离的敏感性就较低。
（5）评价：
1、 Huff概率模型告诉我们的是消费者选择到某个商场去购物的概率，用这样的概率乘以消费者在商场每种商品的消费支出，就可以推算商场总的销售额，进而通过人口再推算整个服务区内可以支撑的总的商品零售额。
2、模型的局限性：
假设条件是单一的。
（6）应用实例：
假设：一个市场区内有三个服装专卖店甲、乙、丙规模分别为400，600，300平方米，距消费地的距离分别是2KM，5KM，
问：消费者去甲、乙、丙购物的概率
去甲地：（400/22）/（400/22+600/52+300/2）==%
去乙地：（600/52）/（400/22+600/52+300/2）==%
去丙地：（300/2）/（400/22+600/52+300/2）==%
用“饱和指数”比较城市内不同市场区：
饱和指数：在市场区内某一类商业房产过多或者不足的一系列指数。消费者在特定市场区雷某种商品上的消费支出与该种商品在该市场区内总的零售面积之比。
饱和度指数=消费者在某种（类）商品消费支出/该种（类）商品的总的零售面积
实例：
在一个市场区内有1000个家庭，平均食品支出是1200元/月，A 内有5个食品超市，总面积8000平方米，那么，
饱和度指数=（1000×1200）/8000=150元/月.平方米
在假设市场区B的饱和度指数是135元/月.平方米
在假设市场区C的饱和度指数是160元/月.平方米
比较A、B、C哪一个开发潜力最大
如果以A作为参照物：
（1） B （2） C)A，居民的食品支出更高，对于开发商而言这有可能是零售面积不足，导致单位零售面积上的居民食品支出更高，因此，是处于负饱和状态，就有一定的开发潜力。 （3） C市场区可能是零售食品商业楼面开发的“最佳区域”。 绍兴市商业地产市场调查分析 世茂集团商业地产部 2005.3 一、绍兴市商业整体情况介绍 (3) （一）、现状 (3) （二）、动向 (4) 二、绍兴市各主要商业业态分析 (5) 1、百货 (5) 2、超市便利店 (6) 3、大卖场 (6) 4、专业店 (7) 5、餐饮业 (8) 三、绍兴市商业地产整体分析 (8) 1、现状 (8) 2、开发情况 (10) 四、绍兴市商业地产区域情况分析 (11) 1、古城区板块 (11) 2、袍江板块 (12) 3、绍兴生态产业园板块 (13) 五、典型案例 (13) （一）、国际广场 (13) （二）、国际摩尔城 (15) （三）、财富中心 (16) （三）、世纪广场 (17) （四）、府山乐购 (18) 六、地块分析 (19) 一、绍兴市商业整体情况介绍 （一）、现状 绍兴市位于经济富庶的浙江省的北部，2004年全市、市区人均GDP同时超过3万元。其中全市人均GDP为30254元、市区人均GDP为35753元，分别折合3655美元和4320美元，各比上年增长15.2和15.6%。人均GDP已达到2003年所定的绍兴市全面小康标准3500美元，比预期提前一年。全市城镇居民人均可支配收入13152元，比上年增长12.0%；全市农村居民人均纯收入6143元，比上年增长8.0%。城乡居民恩格尔系数分别为34.9%、39.9％，分别比去年下降2.2和2.0个百分点。均居国内城市前列，整体国民生产总值也达到千亿以上，是一个名副其实的经济强市。 作为全国经济发达地区，绍兴的商业也得到了蓬勃的发展。2004全年实现社会消费品零售总额291.98亿元，比上年增长12.6%。分地区看，城镇市场消费品零售总额172.49亿元，增长14.6%；农村市场消费品零售额119.50亿元，增长9.9%。分行业看，批发零售贸易业零售额253.58亿元，增长13.4%；餐饮业零售额28.05亿元，增长6.5%；其他各种行业零售额10.36亿元，增长9.9%。在全市社会消费品零售额中，个私经济零售额为164.61亿元，增长9.8%。市区消费品市场尤为繁荣，商业经营结构和经营模式快速调整，全年实现消费品零售总额74.04亿元，比上年增长13.7%。以下为绍兴市历年社会消费品零售总额的趋势图： 虽然发展比较迅速，但绍兴市商业发展还存在着许多问题： 一是商贸服务业发展总体上相对滞后，与周边城市相比有较大差距。从目前来看，当地消费主要集中在生活用品的购买上，而更高层次的高档消费以及休闲娱乐消费则 房地产商圈研究 商圈的概念 商圈，是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。 零售店的销售活动通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定的商圈。不同的零售店由于地理位置、交通状况、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。同样一个零售店在不同的经营时期受到不同因素的干扰和影响，其商圈并不是一成不变的，商圈规模时大时小，商圈形态表现为各种不规则的多角型。为便于分析研究，一般将视为以零售店本身为中心的同心圆。 商圈分析的作用 一、商圈分析是新开商店合理选址的前提 为了估算市场容量，针对较大的目标市场，就需要通过商圈分析确定商圈范围，了解商圈内人口分布状况以及市场、非市场因素的有关资料，进行市场细分与定位，根据经营计划选择一个或多个消费群，进行经营效益评估，衡量店址的使用价值。 二、商圈分析有助于零售店制定竞争经营策略 通过商圈分析，可以掌握客流来源和客流类型，了解顾客的不同需求和特点，采取竞争性的经营策略，满足顾客现实与潜在的需求。 三、商圈分析有助于零售店制定市场开拓策略 通过商圈分析，可以明确哪些是本店的基础顾客群，哪些是潜在顾客群。力求在保持基础顾客群的同时，着力吸引潜在顾客群。制定市场开拓战略，不断延伸经营触角，扩大商圈范围，提高市场占有率。?如果商圈范围较小，商圈内消费能力尚不足以适应企业经营的需要，则可以考虑提高知名度，重新定位，扩大商圈范围，面对更多消费者；如果商圈大小已经足够，商圈内的消费能力很强，企业就应考虑提高忠诚度，增加消费者在本店消费的比重，充分挖掘商圈内的消费能力。 四、商圈分析有助于加快资金周转 通过商圈分析，可以了解商圈内顾客的消费行为与习惯，从而合理组织商品，加快商品周转，提高资金使用效率。 五、商圈分析有助于为开设分店和连锁店提供参考 除了新店址商圈分析，对目前营业的分店进行商圈调研所得到的结果也可以为新开设分店或连锁店提供相关信息，并避免自身商圈范围交叉重复。 商圈分析的要素 商圈与零售店经营活动有着极为密切的关系，无论新开店还是老店，都不应忽视对商圈的分析。所谓商圈分析，就是经营者对影响商圈的人口结构、生活习惯、产业结构、交通状况、城市规划、商业氛围因素进行实地调查和分析，为选择店址，制定和调整经营策 北京市商业地产总体市场分析(二) 十一、投资者需求与商业供应对比分析 投资者作为商业地产有力的支撑，对北京市商业物业投资者的分析也可以发现北京市商业市场的发展和期望。 上图是投资客投资物业比例图表，通过我司对500家投资客户的问卷调查分析得出，选择投资写字楼物业的投资客比例占有效问卷的27％，选择投资商业物业的投资客比例占 70％，二者均可投资客比例占有效问卷的18％，表明投资客对于投资商业物业的选择性很强。 上图是投资客承受租金额比例图表，通过我司对500家投资客户的问卷调查分析得出，资金额承受能力在200万以下的投资客比例占有效问卷的28％，200万-300万的投资客比例占有效问卷的48％，资金额承受能力在300万-500万的投资客比例占16％，资金额承受能力在500万以上的投资客比例占8％，表明投资客的资金承受能力主要是选择一些资金投入相对较少，不易造成资金压力的项目为主要选择目标，对于500万以上投资额的项目则相对较为慎重。 上图是投资客希望租金水平比例图表，通过我司对500家投资客户的问卷调查分析得出，希望租金水平在4元以下／天／平米的投资客比例占有效问卷的12％，4-6元／天／平米的投资客比例占有效问卷的32％，希望租金水平在6-8元／天／平米的投资客比例占37％，希望租金水平在10元／天／平米以上的投资客比例占19％，表明大多数投资客的希望租金水平在4-10元／天／平米左右，相对于10元／天／平米以上的高租金则相对承受能力较低，这说明投资者趋于理性。 尽管这几年北京的商业地产发展态势良好，但也存在着盲目开发、结构不合理、价格虚高等问题。据伟业商业《商铺大全》不完全统计，2004—2005年之间，北京商业地产有300万平方米左右的供应量。 所以，随着投资者的理性化发展和北京市商业地产市场供应量的科学化，加上北京奥运即将举行，北京的经济发展形势乐观等宏观利好因素，来自国内或国外的商业物业投 商圈分析报告 选址项目分析 （一）人口环境 一、客流分析 客流量: 由于宝龙城市广场位于上海金融学院，杉达大学，二工大之间旁边又有12号地铁线和正在建设的9号线延段，又地处曹路社区旁边又有多个小区属于这块地区绝对的主商圈,因此对于足疗这个消费客流量不必多疑肯定是多的，而且呈上升趋势。 二、顾客购买能力分析 周边人口测评分析 消费者组成：大学生，工薪阶层，中老年人。 消费主要人群：大学生和平时劳累的中老年人 （二）市场环境 周边店聚集情况分析 一、异业聚集：宝龙城市广场有家乐福，KTV，电影院，美食街，地下一层分布有：电器数码、KTV、新华书店、美食广场、运动馆等多种业态。一层主要由品牌服饰区和个性服饰区两块组成，沿二号大街为名品男女服装。二层三层分别分布有生活配套、餐饮、影院、 游乐园等业态 二、同业聚集：宝龙广场还有一家真诚足道作为GBG最大的竞争对手。（三）竞争环境 竞争对手分析：位于金海路2591弄41号6楼近宝龙广场，真诚足道会馆也作为和GBG类似的一家足道会所无疑是最大的竞争对手，但是和GBG 不同的是他除了足疗还有其他服务类似推油而且经过我们对消费者调查得 知真诚足道的服务质量堪忧,下面是一些顾客反应 因此可以得出结论真诚足道很少有回头客因为服务质量不高，专业性不够强。因此专攻于足疗的GBG有很大的优势。 W：成本开业相对较高；价格相对于较高；服务品类相 对于较少。 S：很好的地理位置；丰富的客流量；较少的行业竞争；相对优势的企业资源宣传(宝龙城市广场） O：越来越多人需要足疗放松并认可这一服务行业；人们消费水平提高；随着地铁9号线建成更多的人选择定居曹路社区；宝龙城市广场1期2期3期规模不断的扩大T：品牌的新颖会让消费者产生消费心理障碍；会不会有回头客；街头没有牌子三无的按摩店低价位的冲击等等交通可为十分方便 导言 本次调查是由于要在和盛镇开设美甲店，需要准确判断和盛商圈是否适合开设美甲店。本次调查范围仅限于温江和盛镇和盛商圈。调查的目的是通过调查，明确该地是否适合开设美甲店，降低投资风险。调查所用到的研究方法有问卷调查法、资料调查法、观察法、询问法、实验法。 由于政府部门保密需要和人口流动微观环境变化以及时间资金等条件的限制，这份调查报告可能存在一些瑕疵，如果没有这些限制条件，这份报告会做的更好，希望观者能谅解。 选址项目分析 因和盛镇没有一家美甲店，故把调查对象确定为经营美甲产品比较突出的品牌店自然堂美容店和普通店好好化妆店，进行客流量分析。 （一）人口环境 商业地产是新一轮城市开发建设的高潮与机会，发展商必须认识到其中包含的风险和陷阱。风险主要来源于发展商此方面经验缺乏以及中国这方面的专业人才和专业化顾问公司较少。最重要的是，虽然商业地产是一个传统行业，但是，它面临着新时期要求的变化，导致结构的变化。商业地产这些与住宅不同的特点，需要发展商具有高度的商业敏感性，重视专业技能和科学的态度，以及对待投资招商的谨慎。 此外，专业化公司在商业设施的开发中，比住宅开发过程中具有更重要的作用。大型综合商业中心的地产评估、资源整合、主力店招商以及介入最后管理实施，对于商业地产的成功开发至关重要，这些系统性的工作必须请专业公司协助完成。 FIP就是这样一支国际性的商业地产专业运营团队，为发展商提供量身定做的商业运营服务。以下是FIP公司的专业运作流程，以供行业参考。 一、市场调研分析 影响商业项目成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构、商圈半径、新旧商业格局、商业贸易的繁荣程度及其影响力、商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产项目时，商业市场研究成了商业地产项目成败的桥头堡。 工作任务： 通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、某市房地产市场的供求状况、项目所在区域同类楼盘的现状、经营商家的承租行为进行调研分析；再结合项目进行SWOT分析，以上述调查资料基础，对项目进行准确的市场定位，和项目价值发现分析，捕捉赢利的机会。并把开发理念，转化成项目持续经营品牌战略，指导项目的总体规划设计，对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，同时对项目开发节奏提出专业意见，使项目投资迈出成功的第一步。 主要工作内容： 1、FIP公司完成项目定向市场调查研究工作 2、FIP公司完成项目整体开发战略的制定工作 3、FIP公司完成项目产品开发总体策略报告 工作目的： ①深度把握项目所在区域的商业环境，洞悉项目商业机会； ②以未来界定现在的宏策划模式，赋予项目独一无二、个性化的主题概念，与同区域内其他项目形成卖点落差，提炼项目的核心吸引力； ③细化项目的市场定位，塑造项目的真正差异化，塑造项目耀眼的特色性质； ④通过专业运作经验及战略联盟商家的实际需求，界定项目的战略定位，领跑同行业内商业市场，成为同区域商圈的新商业革命引擎。 工作内容： 工作一：市场调研报告撰写与提交 通过某州商业物业市场总体的供求情况和项目的区域性供求情况的调查及对特定目标群体的调查，了解目标商家的分布及消费心理、消费特征，整合地分析、判断某州商用物业市场未来3-5年内的趋势走向，从而为项目的市场定位、开发策略及项目规划等提供依据和指导性意见。 工作二、项目整体开发战略的规划制定 项目整体开发战略报告是在缜密的市场调查和分析研究的前提下，展开战略的基础思考及深度思考，具体对开发战略思想、产品整体开发步骤等方面进行综合性的研究，并就上述主要内容做出初步判断，确立未来项目开发特点与进程的行动计划以在未来的地块开发、 商业地产的详细分类以及商业业态的分类 从商铺的概念可以看出，其范围极为宽泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。本节将对商铺进行分类，便于读者理解和后面对商铺投资进行探讨。 商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺----商业设施就是由大大小小的商铺组成。 尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。在此对商铺进行必要分类，有助于读者对商铺的个性化了解，以及便于后面对其进行研究。 1、按照开发形式进行分类 （1）、商业街商铺 商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。 与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。 （2）、市场类商铺 在这里，我们所说的“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。 市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。 （3）、社区商铺 社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。 社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。 （4）、住宅底层商铺 住宅底层商铺，指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。 住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。 （5）、百货商场、购物中心商铺 百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPING MALL项目在国内多个大中城市开发建设。 （6）、商务楼、写字楼商铺 目录 第一章北京商业地产的发展时机 (6) 一、促进市场发展的主要因素 (6) 1、首都经济的持续增长 (6) 2、北京商业的全面发展 (6) 3、发展规划的出台实施 (6) 4、市场调控的规范加强 (7) 5、区域商圈的功能变化 (7) 6、重大事件的突发影响 (7) 7、宏观环境的不断优化 (7) 8、消费投资的逐渐理性 (7) 二、引起快速升温的直接原因 (8) 1、投资转移 (8) 2、需求拉动 (8) 3、利益驱动 (9) 4、运作灵活 (9) 第二章北京商业地产的市场形势 (9) 一、整体市场 (9) （一）市场概况 (9) 1、全国市场 (9) 2、北京市场 (10) （二）主要情况 (11) 1、市场供给 (11) 2、市场需求 (12) 3、市场行情（资源来源：易铺网） (12) 4、运作方式 (14) 5、价格分布 (14) 6、项目分布 (15) 二、区域市场 (16) （一）CBD地区 (16) 1、供给方面 (16) 2、新旧主要项目 (16) 3、需求方面 (17) 4、市场形势 (17) （二）中关村 (18) 1、中国硅谷助推投资热潮 (18) 2、供求关系决定市场高价 (19) 3、住宅底商有利可图 (19) 4、中小投资者不容忽视 (19) （三）亚运村 (19) 1、供需矛盾突出 (19) 2、市场持续热销 (20) （四）南城地区 (20) 1、商业地产渐成规模 (20) 2、市级物流中心初步显现 (21) 3、三大城区广汇商机 (21) 第三章北京商业地产的未来趋势 (21) 一、北京商业的规划发展 (21) （一）北京“十五”期间商业发展规划 (21) 1、发展基本目标 (21) 2、商业发展重点 (22) 3、业态引进重点 (22) （二）区域规划情况 (23) 1、市级商业中心，新一轮的升级调整启动。 (23) 2、区级商业中心，完善、发展、同步、预留。 (23) 3、社区商业中心。 (23) 4、特色商业街。 (23) （三）北京商业的发展趋势 (24) 1、北京的流通业 (24) 2、北京的商业街 (24) 3、北京的零售业 (24) 二、市场存在的问题现象 (25) （一）自身不足 (25) 1、开发资金匮乏。 (25) 2、复合人才稀缺。 (25) 摘要： 本文介绍了商业地产的基本概念，指出了目前商业地产项目开发存在的一些问题。针对选址问题进行了分析，采用解释结构模型，层次分析法（AHP）进行了定量的研究。在此基础上，给出了商业地产项目选址的一些建议。 内容提要： 一、选题背景 二、商业地产项目选址的定性分析 三、解释结构模型 四、应用层次分析法（AHP）进行实例分析 五、建议 小结 一、选题背景 根据中国商业地产联盟研究中心给出的定义，商业地产的概念有广义、狭义之分。广义的商业地产概念是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产概念是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式。本文主要研究集零售、餐饮、娱乐为一体的购物中心（mall）这类商业地产的选址问题。 近年来，中国大中城市纷纷出现了商业地产开发与建设的热潮。特别是，国家宏观调控对住宅房地产增长过快进行抑制后，部分住宅地产商纷纷转向商业地产开发来弥补盈利的不足。中国的商业地产经过这么多年的发展，所取得的成就是有目共睹的，发展速度更为惊人，建设规模己经赶超了许多发达国家。但遗憾的，随着商业地产空置面积的不断增加，商业地产项目的不断死亡，商业地产也暴露越来越多的问题。其中，商业地产的选址成为人们关注的一个话题。 二、项目选址的定性分析 商业地产的选址对项目的成功有至关重要的影响。有人说地产投资中经典的一句话是：地段、地段还是地段。但是项目选址在考虑地段因素时，必须进行立体综合的分析，并不是 2020年商业地产行业分析报告 2020年3月 1.商业地产：大消费价值链下的万亿租金市场 1.1 什么是商业地产？ 有别于用于销售的房地产开发业务，投资性物业（Investment property）业务主要是指 企业或金融机构自建或收购物业并用于持有投资的业务。商业地产是投资性物业的一个主要大类，其中又包含了办公、零售、酒店等物业。由于细分行业仍是不同的市场，仍 需分别研究。海外根据零售地产的规模、形式又将零售地产又分为购物中心（shopping center）、区域购物中心(regional mall)、独立门店(free standing)等。本文主要研究商业 地产中最具吸引力同时经营门槛也最高的零售型商业地产（海外称作retail property）， 并且以购物中心为主。按国际购物中心协会(ICSC)的定义：购物中心是由开发商统一规划、建设和管理的商业设施，拥有大型核心店、多样化商品街和停车场，能满足消费者 的购买需求与日常活动的商业场所。中国购物中心的建设始于20 世纪90 年代末期，至今约20 多年时间。除特别说明外，本文所指商业地产均指体量在3 万方以上的购物中心。 图表1：房地产业务和商业地产业务分类 资料来源：XXX市场研究部绘制 *本报告主要讨论零售型商业地产 1.2 商业地产：坐拥大消费价值链 商业地产与住宅开发有商业模式上的本质差别。住宅开发的业务赚取的是销售住宅物业本身获取的利润，而商业地产则以持有物业为基础，将空间出租给商户，赚取固定租金（按面积计算）和抽成租金（按销售额计算）。因此其所在的价值链是大消费行业价值链。 我们从租售比角度定量分析商业地产在消费价值链中的占比。以大悦城为例，2018 年6 个样本购物中心的总租金收入占当年零售额比例自2012 年至今有所下降的原因推测是由于刚开业项目收取固定租金为主，客流量和销售额还在培育期，分母较小。近3 年稳定在12%左右。华润置地公告披露的7 个2012 年以前开业的项目和27 个2012 年以后开业项目的租售比分别为14%、15%。 市场及产品分析 一、基地资源分析 1、基地经济技术指标 ■□总用地面积：9500平方米 ■□规划总建筑面积：约5万平方米 ■□主要建设内容：商业办公综合楼、酒店式公寓及其相关配套设施，其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的20%。 2、基地环境 如图所示，地块位于鼓楼区中山北路与乐业村路交叉口南侧。北临太平洋百货，南靠大方巷加油站，西面隔街即山西路军人俱乐部，东向邻近湖北路。 地块西侧的中山北路是南京城区主干道之一，车流量及人流量大；地块位于湖南路商圈的核心位臵，商业氛围浓厚，配套齐全。 基地上建筑包括商业门面、多层及单层住宅，未拆迁。 二、项目SWOT分析及项目定位 1、SWOT分析 S（优势） ■主城中心，区位优势明显； ■位于湖南路商业圈核心，商业氛围浓厚，人气聚集力强；■城市快速干道，路网发达，交通便利； ■邻近鼓楼中心成熟生活密集区，人文环境好。 W（劣势） ■项目车位数量略有不足，较难满足后期需求； ■自2001年取得土地至今已6年，土地年限缩水；■紧邻的大方巷加油站影响项目形象； ■紧邻城市内环干道，噪音、尾气污染较大。 O（机会） ■南京城市中心区域土地出让稀缺，未来同质物业上市量有限； ■湖南路商业圈辐射范围不断扩大，档次提升； ■楼市行情整体走高，主城中心楼盘关注度提高。 T（威胁） ■现阶段区域内上市同质物业竞争激烈； ■区域内竞争项目包装宣传好，工程进度优于本项目；■基地拆迁存在不可确定因素影响； ■绝版地段造成高单价，市场接受度存在风险。 由分析可知，本项目最大的优势在于地处南京城市中心区域和湖南路商圈的核心位臵，拥有完善的商业、生活、休闲、购物、娱乐等设施，项目的主要威胁来自现阶段上市的同质物业对潜在客户的分流，以及拆迁过程中的不确定因素对工程进度的影响。 如何有效减小竞争风险，发挥项目特色从而追求利润最大化是项目定位方向所在。 2、项目市场定位 项目市场定位，需要总体上为项目面市寻求一个切入口。根据项目实际情况，市场定位思考如下： 居住、商务、休闲、购物——优质生活圈 地块位于湖南路商圈的中心地带，中山北路东侧，商业发达和人气充足是主要特征和先天优势。充分利用这种特征，将其转化成南京主城稀缺地段的优质资源，打造一个集居住、商务、休闲、购物功能于一体的生活圈。 2004年郑州市非住宅市场分析 1.非住宅市场整体情况 2004年，郑州市共投放各类非住宅物业81.04万平方米，较去年增加24.63万平方米，占全年商品房投放的14.8％，投放量比去年同期增幅43.7％。其中商业物业投放67.48万平方米，办公物业投放8.12万平方米。 全年共销售各类非住宅物业5239套，面积达43.59万平方米，较去年同期增加15.23万平方米，增幅53.7％。其中，商业物业销售4241套，29.46万平方米；办公物业销售359套，12.35万平方米；车库，地下室共计销售639套，1.78万平方米。销售价格方面，非住宅均价为5984元/平方米，较去年上涨806元/平方米：商业物业均价7294元/平方米，较去年上涨1356元/平方米；办公物业3492元/平方米，较去年上涨147元/平方米。 与去年相比，纵观整个2004年非住宅市场，投放面积和销售面积大幅上升，销售价格一路上扬，商业物业的发展更是蓬勃一片。郑州非住宅市场呈现大好的发展势头。 2.非住宅市场投放情况 2.1年度投放情况 纵观2001年至今的非住宅投放情况，投放面积和项目数量一路上扬。投资者和广大开发商对郑州非住宅市场的巨大潜力和前景非常看好，投资开发热情日益高涨。2004年非住宅项目投放面积更是逐季度递增，全年投放面积是2001年的3.1倍，仅第4季度的投放面积就超过了2001年全年投放量。 2.2分类型投放情况 2.2.1商业用房投放情况 2004年商业用房投放面积67.48万平方米，占整个非住宅市场投放量的83.27％，是2003年投放量的1.8倍；投放项目较去年全年增加11个。今年商业投放又一个明显的特点就是，大体量商业物业的投资越来越受到青睐：单个项目面积超过5000平方米的就达到43个，比去年同期增加20个，它们的面积总和达到51.01万平方米，占全部商业用房投放量的57.6％；单个项目面积超过1万平方米的商业物业达20个之多：恒泰服饰广场和百年德化购物广场 商圈分析与选址分析 鄞州万达商圈分析与选址分析 一、商圈形态 鄞州和人口、资源聚集，并使之成为继天一商圈之后 宁波市的又一商业中心。 鄞州万达属于商业区。商业行为集中之区， 其特色为商圈大、流动人潮多、热闹、各种美容 院林立。如：一些商业广场，城市主要商业街， 其消费习性具有 快速、流行、娱乐、享受及消费额不低等特色。 一个新的商圈有望形成 万达MALL的服务对象主要是鄞州中心 区，它的建成可以改善鄞州区缺乏大型商业区的 现状，同时减轻天一广场、三江口地区的服务及 交通压力，分流作用将不可忽视。近20万平方 米的商业用地，20多亿元的投入，多种业态的 进入，一个新商圈有望形成。 而且，根据万达的规划，在沃尔玛、百胜等 名店旁边，将开发几百家小型商铺出售。只要商 家入驻这些店铺，更浓的商业氛围就会出现。从 万达在其他城市的发展来看，这些临街商铺都非常抢手，在长春，最高卖到了每平方米6.68万元。 对此，宁波市经济研究中心有关专家表示，以现在宁波市的状况来看，万达MALL的服务对象主要是鄞州中心区。它的建成可以改善鄞州区缺乏大型商业区的现状，提升鄞州区乃至宁波市的城市档次，有利于宁波城市平衡发展。同时，满足鄞州区以及宁波南城地区居民日常购物、休闲的需求，减轻天一广场、三江口地区的服务及交通压力，分流作用将不可忽视。 在宁波，天一广场、万达MALL以及太平鸟集团筹建的时尚中心(计划建于宁波客运中心站附近)都是以“MALL”为发展理念的，从地理位置上看似呈鼎足之势。对此，浙江万里学院金融系陈主任认为，宁波市展是滞后的，与宁波GDP以及人口总数相仿的苏州，大小商业圈便有3个，所以，随着宁波城市化的发展，鄞州新商圈的形成是可能而且必要的。 2019年商业地产行业 分析报告 2019年9月 目录 一、商业地产景气度相对平稳，细分行业供需结构差异显著 (5) 1、商场零售：不同城市供需分化明显，租金整体弱稳 (6) （1）供应增量：一线城市整体增量高于二线城市 (6) （2）空置率：广深空置率下滑，二线城市内部走势分化 (7) ①一线城市优质零售物业空置率内部走势各异 (7) ②二线核心城市空置率高低水平差距较大，内部走势较分化 (7) （3）租金：当前一二线城市整体租金维持弱稳 (8) 2、写字楼：供应增速放缓，整体租金稳中走强 (9) （1）供应存量：一二线城市甲级写字楼存量规模呈增长趋势 (9) （2）供应增量：沪、深优质写字楼供应增量较大，一二线城市整体增量逐渐放缓10 （3）空置率：2018下半年以来一线城市空置率提升，二线城市表现分化 (11) （4）租金：一线城市平缓上升，二线城市整体平稳 (12) 3、工业物业：行业景气度相对较高，租金水平持续上升 (13) 4、酒店物业：供给过剩放缓，行业景气度维持弱稳 (14) 二、重点商业地产公司简析 (14) 1、万达商管集团：体量领先国内商业地产行业 (16) 2、华润置地：开发物业+投资物业+X战略 (20) 3、大悦城：完成重组，蓄势待发 (23) 4、龙湖集团：主打“天街”系列，在建储备丰富保证后期高成长 (27) 5、万科：稳住开发基本盘，多元化业务发展 (30) 6、中国国贸：北京核心地段高档商贸服务综合体 (32) 7、新城控股：“住宅+商业”双轮驱动 (35) 8、旭辉控股集团：开启“房地产+”战略 (39) 商业地产下游需求呈弱周期性，租金收入有稳有增。商业地产需求呈弱周期性，行业景气度相对平稳。商业地产行业景气度相对平稳，零售物业、写字楼等需求受人口、经济、收入、消费水平、区域结构 等众多因素影响，需求波动相比开发型物业呈现弱周期性，整体景气度相对平稳。目前零售物业供需平稳，写字楼景气度较好。1）零售物业：虽受电商影响线下零售物业的租金水平有所下滑，但目前一二线核心城市的空置率整体水平较低且稳定可控，租金水平维持弱稳。 目前一线城市中的广州、深圳商场零售的空置率呈下降趋势。2）写字楼：写字楼行业整体供需平稳，一线城市租金水平缓慢上涨，二线 城市租金水平维持平稳，供给端增量放缓，需求端维持平稳。3）工业物业：受产业发展及转移、政策推动等因素影响，工业物业行业景 气度尚可，其中一线城市物流仓储工业用地租金平稳上涨。4）酒店物业：行业景气度一般，虽供给增速放缓，但当前下游需求偏弱，整 体行业供需维持弱稳。 租金收入有保障，现金流表现优异，估值仍有提升空间。稳定租金收入，现金流充裕应享受估值溢价。在开发型物业成长性见顶时， 获取稳定租金、现金流表现优异的持有型物业公司的性价比明显提升。1）大悦城是中粮集团旗下融合住宅开发与商业运营一体化的平台， 享有央企信用背书优势，集团内业务实现重组，后期有望继续借力国改完善管理制度；2）华润置地确立“开发物业+投资物业+X 战略”的商业模式，持有物业规模处于行业领先地位，充足的在建商业储备将有效保障公司后续租金和业绩提升，得益于国企资质，融资优势突 店铺选址调查的分析报告店铺选址前首要的准备工作就是对店铺地址进行周密的调查，列出一份详尽的选址调查报告，从而逐一分析店铺的选址的利与弊，最后确定该地址是否适合店铺的运营。 店铺选址调查报告第一步人口状况了解该地段家庭人口及 收入水平家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。 店铺选址调查报告第二步人口密度的普查 一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。 店铺选址调查报告第三步客流量的统计 一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为： 1.各站上下车乘客人数历年来的变化。 2.上下车乘客人数愈多的地方愈有利。 3.上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。． 店铺选址调查报告第四步分析消费者的购买力 商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商 圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50％，500—1000元的占20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。 店铺选址调查和评估方法 (1)商圈的调查 商圈，也称商业圈，是指店铺吸引消费者的地理区域。商圈的大小，与消费者所购买商品的特性、消费习惯、交通因素等有很大关系。一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素，但实际上，还应综合店铺的业态形式、商品的特性、交通网的设立等一系列因素。而且商圈的形式不一定都是同心圆，店铺类型、规模、周围有无竞争者，顾客往返时间和交通障碍等都会影响商圈调查的结果。 次级商业田和边缘商业圈。中心商业田、商圈包含三个层次： 中心商业圈占这一店铺顾客总数的55％一70％。这是最靠近店铺的区域，顾客在人口中所占的密度最高，每个顾客的平均购货额也最大，很少同其他商圈发生重叠。次级商业圈包含这一店铺顾客总数的15％一25％。这是位于中心商业圈外围的商圈，顾 1、商业地产 商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。 2、商圈 商圈是零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范围）。 商圈就是指店铺以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，那些优先选择到该店来消费的顾客所分布的地区范围，换而言之就是店铺顾客所在的地理范围。 3、什么是CBD CBD的全称是Central Business District，我国现有三种译法：中央商务区、商务中心区或中央商业区。其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。随后，CBD 的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。一般而言，CBD应该具备以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的经济、科技、文化、商业等高度集中；它交通便利，人流、车流、物流巨大；它白天人口密度最高，昼夜间人口数量变化最大；它位于城市的黄金地带，地价最高；它高楼林立，土地利用率最高。 4、购物中心 世界购物中心协会对购物中心的定义是：“作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体。”包括地区购物中心、中型购物中心、零售公园、专业购物中心等多种形式。 通常说的Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。摩尔（购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。 严格意义上讲，小于10万平方米的，叫做购物中心；大于这个数字的且业态复合度高的方可称作摩尔MALL；而大于20万平方米的，可叫做超级摩尔购物中心SUPER MALL。 5、大卖场 一般来说，对大卖场(hyper－market)的定义是：卖场面积至少在2500平方米以上，出售品种繁多的食品及非食用类产品。大卖场是多以销售生鲜食品及日用品为主、百货为辅的 商业地产选址六要素 首先，我们谈到的商业地产主要是指消费类经营场所，例如商业街、步行街、百货类商场、商办、商贸中心等。前四类在市区居多，而最后一类的商贸中心，是指家居建材市场、汽配摩配、乃至小商品城，地处较偏远或建造于特定位置。 对于日常消费办公类的商业地产选址，我们这里要谈到四点要素：位置、配套、消费 结构、发展空间。 第一，位置为王：好的位置不是说绝对的就会带来好生意，带来旺人气，但所谓的好位置100%跟风水有关。举个例子，南京中央、新百所处的步行街区域中，也就是在屈臣氏的街对面，一茶一笙的楼下商城，开了多少年，换了多少个经营者，依然冷清，懂得朋友看的很真切，那个位置就是死穴，做什么都会关门打烊的。所以做商业地产选址的人士， 对于风水还需要有一些研究才是。 另外在位置的选择上，要清晰界定商圈，项目所在商圈的功能是什么，怎么区隔与交集商圈，你所要做的项目在其中是否符合或者互补其商业需求和氛围等等。 第二，配套：你开餐饮，周边就需要有停车位；你开炒货店，旁边就应该有饮料店；简单通俗的道理，配套的周全会让消费者快速养成消费习惯，而先入为主的消费印象分尤其重要，试想第一次来消费，这也没有、那也没有，还会有愉快的后续吗？ 当然，商业项目的配套是个严谨而又专业的课题，项目内部的配套设施，周边的配套设施，不能过度重复、叠加效果相得益彰，才能有效吸引投资者和消费者。 第三，消费结构：我们选址的目的是什么？建造项目---招商---开业---管理经营。而不论是招商环节还是经营管理环节，消费者始终是我们要着重研究的对象，所谓消费结构就是你的目标客群收入水平、消费力度、消费频度、消费特点等的具体结论，这样在项目定位、对外推广宣传中，才能有的放矢的将开发商有限的宣传费用好，亦可选择好针对性 的营销工具。 第四，发展空间：这里的发展是指项目的延伸性，我们在经营一个项目，前提是做好近期2年的、远期5年的发展规划，那么针对可能会发生的经营状况和周边情况变故，我们选址过程要有策略的调整项目的格局、业态、商业政策等等，亦需要考虑到发展起来之后的，商业项目的扩张、升级等等，做好了提前的物理空间和经营空间的规划，有了既定 第一章商业地产行业概述 近年来，商业房地产逐渐成为房地产市场的热点话题，受到市场的极大关注。一方面，商业地产自身条件优异，集地产、商业与投资三重特性于一身，具有拉动投资、刺激需求的双重功力，是国民经济发展不可或缺的动力剂；另一方面，传统住宅地产的开发已经进入非理性时代，高昂的地价，紧锣密鼓的宏观调控政策，无一不进一步逼迫地产开发商寻找新的蓝海。 第一节商业地产基本概念 一、商业地产定义 商业地产的定义分广义与狭义。广义的商业房地产，是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产，特指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式，功能和用途上，区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产。 本报告所研究的商业地产，主要为广义商业地产，因而分为商业营业用房和办公楼两大类。 二、商业地产分类 商业地产的分类，根据行业类型，消费行为，建筑形式等可以分为很多种，本文主要根据其开发形式，将其分为8类。 表1商业地产分类表 资料来源：世经未来整理 三、商业地产的特点 相较于住宅地产，商业地产具有许多特点： （一）收益性强，但具有不确定性 住宅地产的收益来源于售价和建造成本之差，房屋交割完毕后，交易也就结束了，其现金流是确定并且是一次性的。而商业地产的收益不但有销售收入，还有租金。租金是一个持续的现金流，随着周边环境的不断变化，其租金也是改变的，因而其具有不确定性和高收益性。 （二）投资规模大 大型购物中心，shoppingmall等的建设都需要大量资金，并且商业地产经营需要有2-3年的过渡才能比较成熟，加之其回报周期又比较长，因而其所需资金量相较住宅地产要高。 （三）投资风险大 住宅地产在房屋出售后就可以得到价格补偿，并且由于其是一次性交易，短时间内，周边环境不易改变，因而容易控制成本，而商业地产的回报期可以说是贯穿整个地产生命周期，其价格受周边环境影响巨大，又因其需要过渡期，在过渡时间内极容易由于亏损而倒闭，风险较大。 （四）经营方式、内容多样，管理要求高 在经营方式上，商业地产可以灵活选择租售方式，但是主要仍以出租为主。而经营形式上，同一个商业地产内可以涵盖餐饮、娱乐、金融服务等多种内容。鉴于此，商业地产的管理要求较高，由于其直接面向市场，竞争激烈，成败直接关系到商业房地产的盈利状况。 第二节商业地产在国民经济中的地位和作用 一、房地产为经济发展作出巨大贡献 早在1999年，国家就明确提出要把房地产培养成为我国的支柱产业，而房地产业由于其投资规模大，关联行业众多，直接涉及人民的日常生活，对我国经济发展的促进作用不言而喻，主要体现在： （一）房地产拉动经济增长 第一，房地产开发投资占固定资产投资比重长久稳定。投资是拉动经济三驾马车中最为得力的一个，而固定资产投资中，房地产投资所占比重一直处于较稳定的态势，连续十年保持在15%以上，间接表明其对经济的促进作用是持续而平稳的。 第二，房地产开发投资拉动GDP增长，贡献率大福攀升。我国房地产从1999年开始，进入快速发展阶段，2000年到开始，房地产开发对GDP的贡献率、拉动率持续走高，分别由9%上升到03年的15%，由0.9%上升到07年的2.3%，08年受到金融危机的影响，国内生产总值增加值开始回落，09年更是进一步下挫，而房地产行业依然坚挺，增加值基本持 店铺选址调查的分析报告 店铺选址前首要的准备工作就是对店铺地址进行周密的调查，列出一份详尽的选址调查报告，从而逐一分析店铺的选址的利与弊，最后确定该地址是否适合店铺的运营。 店铺选址调查报告第一步 了解该地段家庭人口及收入水平家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。 店铺选址调查报告第二步人口密度的普查 一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如 采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。 店铺选址调查报告第三步客流量的统计 一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为： 1.各站上下车乘客人数历年来的变化。 2.上下车乘客人数愈多的地方愈有利。 3.上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。 根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如： 1.居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。 2.日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。 3.火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。绍兴市商业地产市场调查分析(1)
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