程序文件Program files
物业项目承接方案
人员配置方案 一、管理中心 （一）主任：1人 工作时间：根据公司制定的行政班执行。 职责： 1、负责管理中心日常工作的整体开展； 2、负责因管理工作需要的对外协调工作； 3、负责住户的装修方案审批及日常巡查工作； 4、负责处理及解答业主/住户提出的各项问题； 5、对保安、保洁、绿化、维修等各岗位日常工作的开展进行监督 检查，发现问题及时协调各部门进行整改处理； 6、配合财务做好各项应收费用的收缴工作； 7、完成上级领导交予的其它临时性的工作。 （二）收费员：2人 工作时间：日常工作时间根据公司制定的行政班执行，休假时间为轮休制。 职责： 1、严格遵守各项财经纪律各项财务制度，努力学习，不断提 高业务水平。 2、对工作认真负责，坚持制度，对业主做到礼貌热情，保持 仪表端庄。 3、负责各项费用的收取、统计、核算工作，保证做到日清月
结，账据相符。 4、及时做好收费统计工作，做到账目准确，情况清楚，如遇 拖欠应计时催收。 5、收款情况应有考核，认真编制收款日报。月报表，做到账 表相符，明细与会计核算相符，按月核对。 6、完成领导交办的其它任务。 二、维修组：3人 工作时间： 职责： 1、实行24小时值班制度，负责监控设备运行，并作好值班记 录。 2、每天定时巡视一次各部位机电设备运行状况，发现异常及时 上报并处理。 3、对重大突发性故障，立即通知相关单位进行抢修。 4、热情接受业主（住户）的保修并尽快解决，对每月的维修进 行统计，填写《维修统计表》。 5、节约材料及水电消耗，做好低耗优质服务，对每月水电费通 知单进行审核，并作统计分析后报送财务部门。 6、制定每月材料计划，上报管理中心。 7、根据项目的实际情况，提出节能降耗的优化方案。 8、执行公司及管理中心的工作指示及计划，遵守公司规章制度。 9、完成上级领导交予的临时性的工作。
物业小区人员配备方案（供参考） 一、管理服务人员 1、管理服务管理人员无论面积多少，均应设项目经理1人。10万—30万平方米，可设副经理1人，服务中心主管1人，保安主管、工程主管、环境主管各1人。对超大型社区，则可以分设管理服务中心，人员配备遵循上述标准。 2、房屋管理员或称楼宇巡查人员：10万平方米以下不设楼宇巡查员；15万平方米设1人；20 万平方米设2人；30万平方米以上设3人。 3、客户服务中心人员：5万平方米以下设客服人员1人，5—10 万平方米设2人，10—15万平方米设3人。以后每增加10万平方米，增设1人。如达到30万平方米以上，则按项目的实际情况，有可能增设新的服务中心，新服务中心的人员配备标准按30万平方米以下情况类推。 二、秩序维护人员 1、主管：30 万平方米以下配置主管1 人，保安班长3—4人。 2、秩序维护员： ⑴全封闭小区（人车分流）门岗（每个出入口）：3—6人（三班倒）； ⑵巡逻岗：每2人一组可监护面积5万平方米左右（三班倒）。 ⑶封闭停车场：出入口处应设置3人（三班倒）。
⑷智能化小区（大厦）已设置治安、消防监控系统时，可适当减少保安人数，但每个消防、保安监控中心应至少配置屏幕监控保安员3人（三班倒）。 ⑸安全人员综合劳动定额：每4000~6000平方米配置3人（三班倒）。 三工程维修人员 1、工程维修主管人员： ⑴10万平方米以下配置主管1人，不设班长。 ⑵10—30 万平方米，配置主管1人，设施设备运行班长1人，维修班长1人。 ⑶30万平方米以上可配置主管1人，运行班长1人，机电维修班长1人，综合维修班长1人。 2、维修工 ⑴每个高压配电房值班电工3人。 ⑵每10 万平方米配置水工1人。 ⑶中央空调系统每10万平方米配置1人。 ⑷每10部电梯配专职电梯工1人。 ⑸每10万平方米配置维修电工3人。 ⑹每10万平方米配置综合维修工2人。 ⑺机电维修人员综合劳动定额：每10万平方米配置10—12人。 四、清洁卫生人员
第一章项目的基本情况 苏宁集团江北计划发展中心，位于浦口区大桥北路77号中国电信大楼总建筑面积约4700㎡。靖江花苑物业管理有限责任公司物业管理方案的范围为苏宁集团江北计划发展中心1楼营销中心（建筑面积约1700㎡）、2-3楼办公大楼（建筑面积约1500㎡）（不包括办公室内、食堂）。具体物业管理的内容和任务有：营销中心销售大厅、办公区走道、公共道路等设施的环境卫生管理，安全护卫工作、日常维修等工作，如果办公楼内外绿化、地毯清洗需我公司负责管理，合作方法在双方商定后实施。 卫生保洁工作 一. 办公楼内卫生保洁 1.公共部位卫生保洁（如过道、地面、地毯、墙面、窗户、玻 璃等处的卫生保洁）； 2.重点营销中心销售大厅卫生保洁； 3.办公楼大厅、过道卫生保洁； 4.男、女卫生间的卫生保洁。 二. 办公楼外卫生保洁 1 .大院内路面、绿化带的卫生保洁； 2 .停车场的卫生保洁； 3 .公共设施的卫生保洁（如垃圾桶、坐椅、沙发、接待台等）；
4 .大院内其它公共部位的卫生保洁； 5.负责将日常垃圾集中至指定地点。 6 安全护卫工作 1.门卫室的接待护卫工作； 2.办公区的护卫工作； 3.办公区夜间巡查护卫工作； 4.大件物品进出盘查、登记工作； 4.来访车辆的停放管理； 5.闲杂人员的管理及办公楼内正常秩序维护工作。 维修保养工作 1.办公楼内相关设施的日常维护和保养，保证设施的正常运转， 确保水、电的正常供应。 2.日常维修：确保水、电、卫生间设施的维修及时，做到小修 不过夜。 第二章管理思路 管理思路 1 .靖江花苑物业管理有限责任公司将指派一名驻苏宁集团江北计划发展中心项目负责人在现场具体负责管理，确保日常物业
目录 一、工程概况 (2) 二、编制依据 (2) 三、工期分析 (2) 四、工程目标 (4) 五、工期控制组织机构 (4) 1、工期控制组织机构图 (4) 2、主要职能部门职责分工 (6) 六、赶工总体部署 (7) 七、拟采取的主要赶工措施 (9) 1、施工作业方式优化措施 (10) 2、增加劳动力对工期的保证措施 (10) 3、增加施工机械对工期的保证措施 (11) 4、增加材料的投入对工期的保证措施 (12) 5、加强组织措施管理 (13) 6、受天气影响的赶工措施 (15) 7、受设备交货延期、设备缺陷影响的赶工措施 (15) 8、受施工图纸交付使用推迟以及资料不足影响的赶工措施 (15) 9、工期履约的保证措施 (16) 10、冬季砼施工裂缝控制技术和对策及优 (19) 八、冬季赶工安全措施 (21)
一、工程概况 工程名称：平度香店中学新建教学综合楼工程 建设地点：香店中学院内 建设单位：平度市开发区香店中学 建筑面积：4605.24平方米 建筑高度：主体结构三层，屋凸一层，建筑高度20.5米。 建筑分类：丙类多层工业厂房，耐火等级为一级；屋面防水等级二级。 主要结构类型：基础形式：柱下独立基础，主体为钢筋混凝土框架结构 二、编制依据 1、郑州航空港科技园K区工程施工图纸和会审纪要。 2、郑州航空港K区厂房工程施工组织设计。 3、K区场地岩土工程勘察报告。 4、工程涉及建筑验收规范、标准。 建筑工程施工质量验收统一标准GB50300-2001 混凝土结构工程施工质量验收规范GB50204-2002 钢筋机械连接通用技术规程JGJ107-2003 砌体工程施工质量验收规范GB50203-2002 建筑地基与基础工程施工质量验收规范GB50202-2002 三、工期分析 1、施工工期概述 根据河南省政府的预期目标及富士康郑州项目建设组,富士康指挥部的相关文件(包括富士康郑州航空港区厂房工程总工期控制性网络计划图)，为推动河南省的GDP增长，富士康计划将K区厂房工程的原投标时计划工期为163 天（原计划施工工期在2010年8月20日～2011年1月31日,此工期不是定额工期），压缩至121 天（重订计划施工工期在2010年9月1日～2011年12月
物业服务中心工作计划 xx年是后勤产业集团公司深入改革和发展的关键一年。物业服务中心作为后勤公司“一体两翼”发展战略的一个重要部门，担负着改革和发展的重任。根据后勤公司三年发展规划和xx年工作要点，物业服务中心xx年度工作的基本指导思想是：坚持发展就是硬道理的基本原则，以人为本、强化管理，提高服务质量，大胆、积极、稳妥地推进中心的改革和发展，做到市场有新的发展，管理服务水平有新的提高，经济效益有新的突破，中心面貌有新的变化，争取全面完成后勤公司下达的各项工作指标。 二、基本工作思路 今年我们中心面临的主要任务：一是要深入进行体制的改革和机制的转换。二是要充分整合现有资源，努力做强做大。因此，物业服务中心今年工作的重点，一是要加强内部的管理，建立起一整套比较科学、规范、完整的物业化管理程序和规章制度。二是积极创造市场准入条件，尽快与市场接轨，大力拓展校内外市场，创造更好的经济效益，实现企业做强做大的目标。 三、具体实施办法 （一）进一步加强内部管理和制度建设 1、对现有的制度进行整理和修订补充，逐步完善和建立与物业管理相适应的管理制度和程序。重点是理顺中心与管理站之间，以及各物业管理站内部的标准管理模式和制度，建立规范化的工作质量标准，逐步向ISO9000质量标准体系接轨。
2、完善监控考核体系。根据公司的要求，制定中心对站级的考核细则和考核办法，落实相应的制度和组织措施。实行中心考核与站级考核相结合。考评结果与分配相结合的考评分配体系。 3、进一步完善中心的二级管理体制，将管理的重心下移。规范明确各站的工作范围、工作职责，逐步使二级单位成为自主经营、绩效挂钩，责、权、利相统一的独立核算单位。 4、进一步加强经济核算，节支、增效。经详细测算后，要将维修、清洁、办公用品、文化建设等费用核算到站，实行包干使用、节约奖励、超支自理的激励机制，努力降低运行成本。 5、加强队伍建设，提高综合素质。中心将继续采取请进来培训和走出去学习相结合等办法，提高现有人员的业务素质。同时根据后勤公司的要求，采取引进和淘汰相结合的办法，继续引进高素质管理人员，改善队伍结构，提高文化层次。逐步建设一支专业、高效、精干的物业管理骨干队伍。 6、争创“文明公寓”。根据省教育厅文件的精神和要求，在中心开展争创“文明公寓”活动。6号楼、9、10号楼、南区、大学城、纺院、师专等硬件条件基本具备的管理站，要在管理等软件方面积极努力，创造条件，力争在年内达到“文明公寓”标准。 （二）进一步完善功能，积极发展，提高效益 1、进一步解放思想，强化经营观念。各管理站要积极引入市场化的经营机制和手段，加强文化建设和宣传方面的投入，营造现代化管理的气息和氛围，创造融管理、服务、育人为一体的物管特色。 2、继续完善配套服务项目，提高服务质量。中心制订更加灵活优惠的激励政策，对服装洗涤，代办电话卡等现有服务项目进行支持和
物业小区各岗人员配备方案 一、管理服务人员 （1）主管：无论面积多少，均应设项目经理1人。10万~30万平方米，可设副经理1人，服务中心主管、保安主管、工程主管、环境主管各1人。对超大型社区，则可以分设服务中心，人员配备遵循上述标准。 （2）楼宇巡查人员：10万平方米以下不设楼宇巡查员；15万平方米设1人；20 万平方米设2人；30万平方米以上设3人。 （3）服务中心人员：5万平方米以下设管理员1人；5~10 万平方米设2人；10~15万平方米设3人；每增加10万平方米，增设1人。如达到30万平方米以上，则按项目的实际情况，有可能增设新的服务中心，新服务中心的人员配备标准按30万平方米以下情况类推。 二、秩序维护员 （1）安全护卫主管人员：30 万平方米以下配置主管1 人，保安班长3~4人。 （2）秩序维护员 ?全封闭小区（人车分流）每个出入口至少设置6人（三班倒）。 ?巡逻秩序维护员每3人一组可监护面积5万平方米左右（三班倒）。 ?封闭停车场出入口处应设置3人（三班倒）。 ?智能化小区（大厦）已设置治安、消防监控系统时，可适当减少保安人数，但每个消防、保安监控中心应至少配置屏幕监控保安员3人（三班倒）。 ?安全人员综合劳动定额：每4000~6000平方米配置3人（三班倒）。 三、工程维修人员 （1）工程维修主管 ?10万平方米以下配置主管1人，不设班长。 ?10 ~30 万平方米，配置主管1人，设施设备运行班长1人，维修班长1人。 ?30 万平方米以上可配置主管1人，运行班长1人，机电维修班长1人，综合维修班长1人。
（2）维修工 ?每个高压配电房值班电工3人。 ?每10 万平方米配置水工1人。 ?中央空调系统每10万平方米配置1人。 ?每10部电梯配专职电梯工1人。 ?每10万平方米配置维修电工3人。 ?每10万平方米配置综合维修工2人。 ?机电维修人员综合劳动定额：每10万平方米配置10~12人。 四、清洁卫生人员 （1）保洁人员综合劳动定额：4000~6000平方米配置1人。 （2）清洁主管：10万平方米以下，配置主管1人，班长1人；10万~20 万平方米，配置主管1人，班长2人；20 万平方米以上，每增加5万平方米增设班长1人。 （3）保洁员 ?楼梯清洁：14层/h*人（1梯4户）。 ?擦楼梯、楼梯扶手、护栏、地脚线：8层/h*人（1梯4户）。 ?地面清扫：500平方米/h*人。 ?洗地毯：100平方米/h*（2~3）人。 ?刮玻璃：15平方米/h*人物业管理圈。 ?清洁电梯轿厢（抹钢油）：1个/10min。 ?清洁8层以下楼房（无电梯）：5单元/d*人；9层以上楼房（带电梯）：10 层/d*人。 五、园林绿化人员 （1）园林绿化人员综合劳动定额 ?室外绿地管理：每6000平方米绿地面积需绿化工1人。 ?室内绿化管理：每2万平方米建筑用地（或200户业主以内）配1名绿化工，每10万平方米配2~4人。 （2）园林绿化主管：30 万平方米以下，设主管1人，园艺师2人，不设班长；30 万平方米以上，设主管1人，班长2人，每增加10万平方米配置园艺师1人。 （3）绿化工人 ?绿篱及灌木修剪
六安市球拍广场管理工程 管 理 方 案 编制：刘伦保 审核：黄肃胜 审定：吴凤菊 编制单位：六安市兴裕物业管理有限责任公司
二00四年七月十六日 目录第一章编制概述 第一节编制说明 第二节编制依据 第二章工程概况 第三章管理部署 第四章主要管理方案 第一节环境卫生管理 第二节绿化管理 第三节治安消防管理 第四节水电设备管理 第五节土建及其它设施管理 第六节财务管理 第五章文明管理制度 第六章工作人员职业道德规范
第一章编制概述 第一节编制说明 本物业管理工程为六安市球拍广场管理工程，我公司在取到招标文件后，针对本广场是六安市的主要景点和重点形象之一，对招标文件内容进行了认真详细地分析研究，并根据我公司物业管理成功经验，我们坚信我们将确保管理目标符合城市文明创建的要求，做到环境文明、卫生整洁，所有设施运转正常，良好率100%。 为此，我们在编制物业管理方案过程中，从“保安-保洁-灯光、音响、水系、喷泉-绿化管理-广场的所有设施管理措施-安全措施-管理制度”等方面进行详细的阐述，制定了一系列科学合理的组织管理和技术措施。其中在人员部署章节内，我们重点对组织机构的建立、劳动及机械设备的配备的组织等方面进行计划安排；主要工程管理方案中，我们侧重介绍了影响到设备和设施使用寿命的关键维护、保养管理方法；在管理质量保证措施节内，我们明确了管理质量目标，围绕管理质量目标的实现从管理质量保证体系、管理组织措施、监督制度等方面进行阐述；我们主要从劳动力、使用机具、资金使用等方面进行安排；在安全操作规范等方面进行了布置；在文明管理及环境保护措施一章内，我们要从管理人员职责等方面进
服务中心物业管理服务建设方案此文档WORD格式，下载后您可编辑修改
第一章物业管理服务的认识与定位 一、项目概况 本项目为××某某镇建设投资有限公司的“××金融行政中心”工程，位于×某某区二环路中国茶都西南侧。 项目总投资12亿元人民币，用地面积80602平方米，总建筑面积28.9万平方米，容积率2.973，建筑密度31.7%，绿化率30%，停车位1680个，将于2012年年底建成。 物业总体情况： 1、银行营业厅共10套，面积为7249.85 m2； 2、银行写字楼面积为14976.51 m2； 3、商业店面共37套（其中，沿街5套，广场32套），总面积为4489.59 m2,其中4#楼13套，面积1800.76 m2,5#楼12套，面积1340.45 m2,6#楼12套，面积1348.38 m2； 4、裙楼二楼15995.6 m2； 5、裙楼三楼15938.71 m2； 6、行政办公面积43569.31 m2，其中1#楼17675.41 m2、2#楼（地税）13132.8 m2、6#楼C栋（扣除××银行及一层内臵店面）12761.1 m2。 7、四星级酒店面积为42443.08 m2（不含地下室8474.92 m2），含地下室共50918.1 m2； 8、企业写字楼面积为94100.05 m2； 9、地上停车位325位，地下停车位1124位。 二、物业管理服务内容 （一）综合管理 1、负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施。 2、设有服务接待中心，公示24小时服务电话，白天有专职管理员接待住户， 处理服务范围内的公共性事物，受理住户的咨询及投诉，并在承诺时间内给予回复 解决。 3、协助组建业主大会，选举产生业主委员会并配合其运作。 4、管理规章制度健全，服务质量标准严格，物业管理档案资料完善。 5、应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理档案资料完善。 6、管理人员应按国家有关规定取得物业管理岗位证书，专业操作人员应具有本 专业上岗证书。
关于公司员工电脑配备方案 篇一：员工配备笔记本电脑的管理办法 公司关于为员工配备笔记本电脑的管理办法（暂行）： 为了做好公司办公设备的管理工作，满足工作需要，服务和保障公司各部门工作运转，更好利用现有资源，降低公司设备投入成本，现制定如下管理办法。此办法中包括二种方案，供员工自己选择： 方案一：管理组织： 员工根据岗位工作需要提出申请，由所在部门领导审核，报总经理审批； IT部负责设备选型、发放及台帐管理；采购部等相关部门负责设备采购； 财务等相关部门负责与申请使用员工结算设备折旧余额等事项；管理办法： 1. 申请使用公司笔记本电脑的员工须与公司签订设备使用协议。 2. 笔记本电脑折旧期为48个月，设备折旧残值为4%，月折旧金额=设备采 购价格×96%÷48。 3. 员工出现离职情况，须与公司结算设备费用（折旧余额+设备折旧残值）， 设备公司不再收回。 4. 设备超出折旧期但未满12个月，使用员工与公司结算原
设备折旧残值后， 可重新申请新设备，原设备公司不再收回。设备超出折旧期 满12个月，使用员工可直接重新申请新设备，原设备公司不再收回。 5. 公司为员工配备的笔记本电脑，由使用员工保管使用。在 折旧期内发生 故障或丢失情况，应及时向IT部报告备案，IT部须就故障原因进行判定，因非人为因素出现的故障，维修所产生的费用，在 保修期内由供应商承担，超过保修期的由公司承担；因操作不当 或管理不善等个人原因所造成的故障或损坏，由使用者承担责任 及维修费用；设备丢失，使用员工须与公司结算原设备费用（折旧余额+设备折旧残值）后，重新申请新设备。设备丢失所产生的责 任由使用者承担。 6. 因公司内部工作岗位变更所产生的设备调整，由总经理决 定处理方案。解释： 设备折旧期自申请员工领出设备之日开始计算。 折旧余额=设备原值-月折旧金额×使用月数（不足一月按一月计算） 方案二：管理组织： 员工根据岗位工作需要提出补贴申请，由所在部门领导审核，报总经理审批；财务相关部门负责补贴发放等事项；管理办法：申请笔记本电脑补贴的员工须与公司签订笔记本电脑补贴领
某项目物业治理方案 一、概述 某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业治理水准将更显重要。 二、目标贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业治理理念，通过优良的服务将某小区治理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌， 三、组织物业治理行业是一微利行业，当前多数物业治理企业处于亏损状态。因此，物业治理企业的组织要更加简洁、有用，降低组织内耗及劳资成本等。反馈运行机制组织结构图经营环境图 四、人事人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。可能16名职员（按整个小区交付时设计）。 www.37 https://www.doczj.com/doc/521279712.html, 中国最大的资料库下载
序号岗位人数要紧职责备注 1 经理 1 在董事会领导下，全面负责经营等。 2 经营部主任 1 具体经营事务、人事等。 3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证 4 物业治理员 1 具体物业治理、装修监管、收费、维保服务等。 5 安全护卫员 7 门卫、巡更、停车治理、小区内公共秩序等。 6 水电工 1 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。 7 保洁员 2 公共区域卫生保洁、绿化养护等。 职员招聘后即由公司聘请的物业治理顾问公司进行培训，骨干职员将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。 五、经营预测a) 经营收入： 19.14万元（年度，以下省略） l 物业治理费：11.34万元应收12.6万元30000*12*0.35=126000（元）可能收入11.34万元（收缴率90%）l 维修服务费：0.5万元l 特约服务：5.8万元l 其他收入： 1.5万元b) 支出：20.25万元l 人职
物业服务中心主要的内部管理及服务简述 物业服务中心主要的内部管理及服务简述提要：客户投诉处理目的：规范投诉处理工作，确保客户的各类投诉能及时、合理地得到解决，提高客户对服务的满意率 更多 物业服务中心主要的内部管理及服务简述 一、培训管理 ◇目的：通过培训，使员工掌握相关岗职责和质量标准、操作技能，增强服务意识，提高员工综合素质，从而提高企业整体素质。 ◇培训层次分服务中心层面、部门内部二个层次；培训类型分在职计划培训、入职培训、转岗培训、升职培训等。 ◇根据公司发展方向、部门职责具体岗位设置制定培训计划，并按计划实施；由服务中心行政人事部对各部门的培训进行监督和引导。 二、客户投诉处理 ◇目的：规范投诉处理工作，确保客户的各类投诉能及时、合理地得到解决，提高客户对服务的满意率。 ◇处理客户投诉的原则：客户至上，服务第一。 ◇不论客户亲临或是电话表达意见，均规定诚意接待，遵守服务规范。 ◇记录、及时处理、跟踪处理，不准推诿。 ◇处理后的回访，并列入统计分析。 三、设备管理 ◇目的：对运行设备进行有效管理，保证设备正常运作，保证设备满足物业服务的需要。 ◇建立设备接管、维修、检修、水电应急处理、电梯故障救助方面的工作程序。 ◇建立各类设备操作规程、日常保养规程及维保计划。 ◇规定了设备管理方面档案、资料建立的要求。 ◇通过安全管理程序的指导，规定了安全操作要求。 四、标识管理 ◇目的：维护保障小区cI系统的实施，不断保持、提升公司的市场形象。 ◇规范了公司标识及印刷制品的形象要求及制作程序。 ◇规定了对小区cI系统的巡视、保养、安装与完善。 五、与顾客沟通 ◇目的：建立与客户的双向沟通渠道，了解客户的需求，宣传公司的服务，确保顾客满意。 ◇通过开展社区活动的形式定传企业文化，建立良好的公众形象。 ◇计划、策划适合小区的社区文化活动。 ◇注重以不同形式与客户沟通，如社区报刊、宣传栏、走访、授理投诉等，不断地向客户宣传公司的服务与理念，建立良性的合作氛围。 六、顾客需求评审 ◇目的：通过多种渠道对客户需求进行收集、定期评审，以确保客户合理的要求得到满足，同时获得改进体系的具体信息。 ◇重视客户的需求信息，如果本部门不能解决也要列入统计，提请公司开会讨论。 ◇对需求信息讨论后可形成如下类别：立即改进类（立即制定措施实施）、稍缓改进类（不能立即实施，但可通过统一部署和策划后改进）、潜在需求类（纳入公司的战略策略）、不适宜类（不能采纳的意见，违反物业服务的原则）
公司人力资源优化配置工作方案 为了进一步优化公司人力资源配置，增强企业核心竞争力，实现公司人岗匹配，有效控制人力成本，根据公司生产改革发展目标，结合公司实际，提出以下人力资源优化配置方案。 一、优化配置目的 优化公司的人力资源结构，实现人岗匹配和人员能动性，合理的控制公司的人工成本，为公司的下一步发展打好基础。 二、优化配置原则 （一）总量控制、岗位需要原则 （二）先优后劣、淘汰庸人原则 （三）人员适配、稳定人才原则 三、优化配置范围和方法 对显元化工科技公司的车间普工、后勤职能部门、学生用工进行优化配置。 （一）对于生产车间的固定岗位普工主要采用根据日常行为表现、工作中的表现、思想态度和年龄身体状况进行内部优化，留存一些年龄适中，表现良好的愿意同公司一起成长的员工； （二）对于临时性、辅助性、替代性岗位以配置劳务派遣用工和外协为主，减少公司直接编制性用工； （三）对于后勤职能办公室人员和中层管理者采用《岗位说明书》学习和监督观察考核，最后根据岗位职责和胜任标准综合评分衡量评
估等方式来决定岗位胜任力，如不适合者进行优化，保证岗位与人力相匹配，原则上一个人能做两岗的工作量，不配置第二人。对于关键性技术性岗位通过外部优化招聘的方式进行配置。 （四）对于公司学生用工的优化，采用先谈话后培养再胜任的方式，对学生进行思想上的了解，对公司的认可性和工作的兴趣选择性，一些踏实能吃苦的可着重培养，对难管理不听话得过且过的人进行淘汰出局。 四、工作内容及措施 （一）开展人力资源现状调查分析，为优化人力资源配置提供依据。 1、设计公司和各岗位组织架构图（已完成） 对公司目前总架构和各部的架构进行划分、清分，根据公司实际情况进行合理配置，能合的岗位进行合并，不能合的进行员工工作量的控制来合并工作内容。 2、各部门人员满编缺编情况调查（已完成） 既然进行优化需要各部门人员的数量进行了解和各理配置，根据各岗位的情况进行编制了解，有四方面：所需编制、现有编制、所缺编制、储备编制。对于满编的部门需要了解人员工作量的合理性，是否需要合岗或者合工作内容；对于缺编的人员进行了解，先保证内部优化后外部优化，是否可以从目前不开工的岗位上进行调岗，管理层岗位和技术性岗位缺编的可以外招，对于临时性的岗位是否可以选用外协工和劳务派遣工；对于储备编制调查储备的原因，根据公司发展
物业服务人员配置参考标准
物业小区人员配备案 A、管理服务人员 （1）管理服务主管人员无论面积多少，均应设项目经理1人。10万~30万平米，可设副经理1人，服务中心主管1人，保安主管、工程主管、环境主管各1人。对超大型社区，则可以分设管理服务中心，人员配备遵循上述标准。 （2）楼宇巡查人员10万平米以下不设楼宇巡查员；15万平米设1人； 20 万平米设2人；30万平米以上设3人。 （3）服务中心人员5万平米以下设管理员1人；5~10 万平米设2人；10~15万平米设3人；以后每增加10万平米，增设1人。如达到30万平米以上，则按项目的实际情况，有可能增设新的服务中心，新服务中心的人员配备标准按30万平米以下情况类推。 B、安全护卫人员 （1）安全护卫主管人员30 万平米以下配置主管1 人，保安班长3~4人。（2）保安员
1）全封闭小区（人车分流）每个出入口至少设置6人（三班倒）。 2）巡逻保安员每3人一组可监护面积5万平米左右（三班倒）。 3）封闭停车场出入口处应设置3人（三班倒）。 4）智能化小区（大厦）已设置治安、消防监控系统时，可适当减少保安人数，但每个消防、保安监控中心应至少配置屏幕监控保安员3人（三班倒）。 5）安全人员综合劳动定额：每4000~6000平米配置3人（三班倒）。 C、工程维修人员 （1）工程维修主管人员 1）10万平米以下配置主管1人，不设班长。 2）10 ~30 万平米，配置主管1人，设施设备运行班长1人，维修班长1人。 3）30 万平米以上可配置主管1人，运行班长1人，机电维修班长1人，综合维修班长1人。 （2）维修工 1）每个高压配电房值班电工3人。 2）每10 万平米配置水工1人。 3）中央空调系统每10万平米配置1人。 4）每10部电梯配专职电梯工1人。 5）每10万平米配置维修电工3人。 6）每10万平米配置综合维修工2人。 7）机电维修人员综合劳动定额：每10万平米配置10~12人。
某住宅项目物业管理实施方案某住宅项目物业管理实施方案提要：至于服务人员的服务标准要求，如客服部的维修处理及时率、回访率，维修部的维修及时率、设备设施完好率，安防部对项目的巡查频次以及环境部对园区的打扫频次和标准 来自物业管理资料下载 某住宅项目物业管理实施方案 一、项目分析 根据所提示数字，管理面积约为万平方米，其中，高层建筑约占总数的50％，其余为小高层建筑或别墅区。小区包含变电站、换热站、二次加压水泵房、以及电梯、电子监控系统等大型公共设备，其设备数量不详。住宅约10万平米,绿化面积约万平米,地下车库约万平米,其中涵盖25部电梯、217个车库、264个车位等。 二、主要管理方案内容 根据上述数字显示，做出对该项目的物业管理方案如下： 1、管理机构设置及人员配置 根据管理服务的总体设想及小区的特点，本着”以人为本、服务至上、精干高效、以岗定人”的原则建立物业管理机构，管理实行项目经理负责制。该项目设项目经理1人和客户服务部（以下简称客服部）、维修部、安防部、环境部等四个职能部门，共需配置约39人。每个部室分别设立一个主管，协助项目经理完成小区日常的各专项服务工作。并制定个部门主管及员工的岗位责任书（附后），在公司检
查时，可依照岗位责任书内容进行对员工的BI行为规范和工作质量进行检查。员工薪酬待遇和假期福利等由物业公司办公室根据本公司薪酬制度决定。 至于服务人员的服务标准要求，如客服部的维修处理及时率、回访率，维修部的维修及时率、设备设施完好率，安防部对项目的巡查频次以及环境部对园区的打扫频次和标准，则依照公司所提供的服务等级为准。 客服部 根据管理面积和国际质量体系标准，客服部安排5名管理人员。其中包括： 客服主管一名，主要负责项目客服部的日常管理工作，检查客服人员的日常行为规范、服务质量及工作完成情况，处理客户的投诉和下属员工的绩效评定及培训，并参与小区各项费用的收取工作。 接待员1名，负责项目部服务电话的接听、记录、维修任务传达和客户满意度回访工作以及顾客花名册的管理、更新工作。 收费员（财务）1名，负责项目物业费、水电费的收取，并控制有偿服务费的收缴和管理工作，对所收取款项应在当日做好相关记录后，交总公司财务室保管。并负责相关票据和收费台账的管理工作。（如有水电表查抄工作，可委托维修部门协助完成） 库房管理员1名，负责项目所需物资的采购报表，出入库管理和办公设备的管理工作。 行政文员1名，负责项目日常文件的打印、申报以及对外相关部
客户中心职责 一.协助公司对物业进行前期接管验收。 二.负责物业交接工作。 三.督促业户遵守政府部门有关政策，法规及物业的各项管理规则，并根据物业实际情况不定期提出改善建议。 四.接待、跟进、落实业户等有关人员的投诉及咨询。 五.协助工程部对二次装修工程进行巡查。 六.巡视物业并对公共设施、设备之维修、清洁、绿化、保安等有关职能部门就管理服务方面提出更佳之工作建议。 七.对业户之档案进行整理及管理。 定期对业户进行回访。 八. 九.保持与政府各职能部门维持良好关系。 十.“一站式”服务体系之组织、管理、运作。 十一.协助公司定期开展社区文化建设。 十二.对物业内的清洁、绿化进行全面管理。工程部职责 一.负责本物业房屋设施（设备）、供电系统、空调系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、弱电系统、智能化管理系统等正常运行管理、维护保养以及外委检修的监督、检查、考评等工作。 二.负责本物业新建项目的房屋设施（设备）、公共设施（设备）、配套设施（设备）等项目工程的接管验收工作及工程资料、技术资料的移交、核实、整理等资料档案管理工作。
三.负责制订本物业所属公共设施（设备）、房屋设施（设备）、机电设施（设备）、基础配套设施（设备）的各项管理制度和技术规程。 四.负责编制设施设备管理台账、设备卡、设备标识及日常维护保养工作计划。 五.负责编制物业设施设备大、中修、工程改造、设备更新方案及月度、季度、年度维修保养工作计划、费用预算和资金使用计划，经公司领导审批后组织实施。 六.负责做好与本部门业务相关的合同评审工作及外包工程项目监督、检查、考核，确保施工质量。 七.负责装修方案的审批并监督装修施工方案的实施。 八.负责制订各项能源消耗管理规程，开源节流、控制能源消耗成本。 九.配合物业部做好业户入伙时铺内屋设施设备的交验记录工作。 十.严格遵守公司各项规章制度，为客户提供热诚、快捷、高效的优质服务。 十一.负责紧急情况下的抢险和突发事件的处理工作。 十二.负责本物业内消防设备（设施）的日常巡检与维护保养工作。安防组职责 一.遵照国家、省市有关法律、法规和本管理公司制度的要求，维护本物业的公共利益，保障业户的生命财产安全和国有财产安全。 二.根据公安机关有关规定，结合物业的实际情况，搞好“群防群治”，加强防范和安全文明建设，积极配合机关打击各种犯罪活动。 三.负责物业内的安全消防工作，消除一切安全隐患，社绝任何安全事故发生。 四.负责车辆的证件检查及有关咨询服务。
物业小区人员配置方案 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】
物业小区人员配置方案 A、管理服务人员 （1）管理服务主管人员 ? 无论面积多少，均应设项目经理1人。10万~30万平方米，可设副经理1人，服务中心主管1人，保安主管、工程主管、环境主管各1人。对超大型社区，则可以分设管理服务中心，人员配备遵循上述标准。 （2）楼宇巡查人员 ?10万平方米以下不设楼宇巡查员；15万平方米设1人；20 万平方米设2人；30万平方米以上设3人。 （3）服务中心人员 ?5万平方米以下设管理员1人；5~10 万平方米设2人；10~15万平方米设3人；以后每增加10万平方米，增设1人。如达到30万平方米以上，则按项目的实际情况，有可能增设新的服务中心，新服务中心的人员配备标准按30万平方米以下情况类推。 B、安全护卫人员 （1）安全护卫主管人员 ?30 万平方米以下配置主管 1 人，保安班长3~4人。 （2）保安员 1）全封闭小区（人车分流）每个出入口至少设置6人（三班倒）。 2）巡逻保安员每3人一组可监护面积5万平方米左右（三班倒）。 3）封闭停车场出入口处应设置3人（三班倒）。 4）智能化小区（大厦）已设置治安、消防监控系统时，可适当减少保安人数，但每个消防、保安监控中心应至少配置屏幕监控保安员3人（三班倒）。 5）安全人员综合劳动定额：每4000~6000平方米配置3人（三班倒）。 C、工程维修人员 （1）工程维修主管人员
1）10万平方米以下配置主管1人，不设班长。 2）10 ~30 万平方米，配置主管1人，设施设备运行班长1人，维修班长1人。 3）30 万平方米以上可配置主管1人，运行班长1人，机电维修班长1人，综合维修班长1人。 （2）维修工 1）每个高压配电房值班电工3人。 2）每10 万平方米配置水工1人。 3）中央空调系统每10万平方米配置1人。 4）每10部电梯配专职电梯工1人。 5）每10万平方米配置维修电工3人。 6）每10万平方米配置综合维修工2人。 7）机电维修人员综合劳动定额：每10万平方米配置10~12人。 D、清洁卫生人员 （1）保洁人员综合劳动定额 ?4000~6000平方米配置1人。 （2）清洁主管人员 ?10万平方米以下，配置主管1人，班长1人；10万~20 万平方米，配置主管1人，班长2人；20 万平方米以上，每增加5万平方米增设班长1人。 （3）保洁员 1）楼梯清洁：14层/h*人（1梯4户）。 2）擦楼梯、楼梯扶手、护栏、地脚线：8层/h*人（1梯4户）。 3）地面清扫：500平方米/h*人。 4）洗地毯：100平方米/h*（2~3）人。 5）刮玻璃：15平方米/h*人。 6）清洁电梯轿厢（抹钢油）：1个/10min. 7) 清洁8层以下楼房（无电梯）：5单元/d*人；9层以上楼房（带电梯）：10 层/d*人。 E、园林绿化人员 （1）园林绿化人员综合劳动定额 1）室外绿地管理：每6000平方米绿地面积需绿化工1人。
Tj XXXX物业管理方案 目录 1.0 XX物业公司企业理念 1. 企业宗旨 2. 企业精神： 3. 工作态度： 4. 服务准则： 5. 企业管理理念： 6. 员工修养理念： 7. 企业服务理念： 8. 企业愿景： 2.0 项目基本情况 1. XX一期项目概况 1.1 XX一期经济技术指标和主要配套概况 2. 项目物业管理分析 3.0 收费项目及标准报备 1. 关于物业管理收费的初步意见 4.0 组织架构、人员编制及薪酬福利 4.1 管理机构设置 4.2 人员定编 4.3 人员薪资体系 5.0 开办测算及日常管理测算 5.1 前期投入明细表 5.2 详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表(年经营支出汇总表) 5.3 人工费明细表 5.4 办公费明细表 5.5 固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表
5.6 设施设备维护维修费明细表 5.7 清洁、保安、不可预见费、管理佣金明细表 6.0总体管理构想及各项规章制度 1.0 安防管理 2.0 公共事务管理与人性化服务 3.0 环境服务管理 4.0 机电设备的维保管理 5.0 内部运行机制 5.1 《装修管理规定》 5.2 《住宅装修管理公约》 5.3 《物品搬进（出）管理规定》 5.4 项目管理中心经理岗位职责 5.5 事务助理岗位职责 5.6 前台监控员岗位职责 5.8 工程水电人员岗位职责 5.9 项目社区文化公关接待员岗位职责 5.10 项目中心电脑文档人员岗位职责 5.11 安防部主管岗位职责 5.12 安防班长岗位职责 5.13 巡查员岗位职责 5.14 交通、车辆管理员岗位职责 5.15 义务消防员岗位职责 5.16 环境服务部主管岗位职责 5.17 绿化班长岗位职责 5.18 保洁班长岗位职责 5.19 保洁员岗位职责 5.20 绿化员岗位职责 5.21 出纳收费员岗位职责
***物业服务中心家政服务方案 制定人：*** 2019年1月12日 目录 一、封面．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第１页 二、目录．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第２页 三、家政服务中心人员构架．．．．．．．．．．．．．．．．．．第３页 四、家政服务程序文件（附1）．．．．．．．．．．．．．．．第４ 页 四、家政保洁服务规范作业文件（附2）．．．．．．．．．．第５、６ 页 五、家政保洁工作作业文件（附3）．．．．．．．．．．．．第７、８ 页 家政服务中心人员架构 服务中心 保洁部
保洁主管（兼管） 机动家政服务人员（3－5人） 固定家政服务人员（３人） 说明： 1、家政服务中心由****物业服务中心统一领导，负责人由****物业服务中心保洁部主管兼任，根据****苑区家政服务需求，相对固定3人左右（居住较近者）做家政服务；若遇工作量较大，则储备3-5名机动人员做突击性工作； 2、家政服务人员采取不定时工作制；客户有家政服务需求时通过客务部通知保洁主管，保洁主管即安排家政服务人员实施家政服务（按《家政保洁服务程序文件》附1执行）； 3、家政服务中心人员由****物业服务中心保洁部统一管理，统一着装，统一服务标准（按照《家政保洁服务规范作业文件》附2、《家政保洁工作作业文件》附3执行； 4、家政服务的工具、耗料由****物业服务中心提供；家政服务工作人员的劳动报酬按照当月家政服务实际收入进行分配，家政服务实际收入的分配与家政服务工作人员，另减去工具折旧及耗材费用后作为****物业服务中心特约服务收入（详见《家政保洁服务程序文件》附1）；目前家政服务中心提供保洁服务，收费标准为：，家政服务项目随客户需求增加。
物业服务中心主要内部管理服务简述 物业服务中心主要的内部管理及服务简述 一、培训管理 ◇目的：通过培训，使员工掌握相关岗职责和质量标准、操作技能，增强服务意识，提高员工综合素质，从而提高企业整体素质。 ◇培训层次分服务中心层面、部门内部二个层次；培训类型分在职计划培训、入职培训、转岗培训、升职培训等。 ◇根据公司发展方向、部门职责具体岗位设置制定培训计划，并按计划实施；由服务中心行政人事部对各部门的培训进行监督和引导。 二、客户投诉处理 ◇目的：规范投诉处理工作，确保客户的各类投诉能及时、合理地得到解决，提高客户对服务的满意率。 ◇处理客户投诉的原则：客户至上，服务第一。 ◇不论客户亲临或是电话表达意见，均规定诚意接待，遵守服务规范。 ◇记录、及时处理、跟踪处理，不准推诿。 ◇处理后的回访，并列入统计分析。 三、设备管理 ◇目的：对运行设备进行有效管理，保证设备正常运作，保证设备满足物业服务的需要。 ◇建立设备接管、维修、检修、水电应急处理、电梯故障救助方面的工作程序。 ◇建立各类设备操作规程、日常保养规程及维保计划。 ◇规定了设备管理方面档案、资料建立的要求。 ◇通过安全管理程序的指导，规定了安全操作要求。 四、标识管理 ◇目的：维护保障小区CI系统的实施，不断保持、提升公司的市场形象。 ◇规范了公司标识及印刷制品的形象要求及制作程序。 ◇规定了对小区CI系统的巡视、保养、安装与完善。 五、与顾客沟通 ◇目的：建立与客户的双向沟通渠道，了解客户的需求，宣传公司的服务，确保顾客满意。 ◇通过开展社区活动的形式定传企业文化，建立良好的公众形象。 ◇计划、策划适合小区的社区文化活动。 ◇注重以不同形式与客户沟通，如社区报刊、宣传栏、走访、授理投诉等，不断地向客户宣传公司的服务与理念，建立良性的合作氛围。 六、顾客需求评审 ◇目的：通过多种渠道对客户需求进行收集、定期评审，以确保客户合理的要求得到满足，同时获得改进体系的具体信息。 ◇重视客户的需求信息，如果本部门不能解决也要列入统计，提请公司开会讨论。 ◇对需求信息讨论后可形成如下类别：立即改进类（立即制定措施实施）、稍缓改进类（不能立即实施，但可通过统一部署和策划后改进）、潜在需求类（纳入公司的战略策略）、不适宜类（不能采纳的意见，违反物业服务的原则） ◇一旦决定实施，则列入会议决议，确定责任人与期限，并有监管部门，直至满足需求。 七、服务质量检查、不合格控制 ◇目的：采用适用的检查办法，对服务质量进行全面监督和检测，确保为客户提供满意