第14讲主要资产评估假设的应用
（二）主要资产评估假设的应用
1.资产评估假设应用的基本要求
假设的选择、应用应首先考虑要具有：
●合理性
●针对性
●相关性
合理性
√合理的依据、逻辑及推断前提下，设定的假设有可靠的证据表明其很可能发生，或者虽然缺乏可靠证据，但也没有理由认为其明显不切合实际。
√假设不可能发生的情形是不合理的假设。
针对性
√评估假设应该针对某些特定问题。
√这些特定问题具有不确定性，这种不确定性，评估人员可能无法合理计量，需要通过假设忽略其对评估的影响。
评估假设的作用就是排除或固化
相关性
√评估假设与评估项目实际情况相关；
√与评估结论形成过程相关。
2.评估假设应用需要考虑的基本因素
（1）目的
评估目的规定着资产评估结论的具体用途，同时也在宏观上规范了被评估资产的作用空间。不同的评估目的，市场环境条件、交易方式、企业存续状态、资产使用状态等不同，评估报告的作用以及评估结论的使用方式也不同。因此，评估假设应结合评估目的设定。
（2）对象
√单项资产评估假设适用于资产使用状态假设；
√企业价值评估假设适用企业经营状态假设或者清算假设等。
（3）类型
不同价值类型，对应市场交易条件、资产使用等条件很可能存在差异。
使用投资价值类型评估并购标的企业价值，需要对企业并购方式和并购后措施及实施情况做出假设，作为估算协同效应价值的前提
使用清算价值类型评估企业清算的价値，需要对清算方式及条件做出假设，作为估算资产变现价值的前提
3.交易性假设的应用
是假定所有拟评估资产已经处在交易过程中。是最基本的假设
适于交易和产权及经营主体变动的评估业务；
常见经济行为的资产评估都可以使用该假设。
4.公开市场假设的应用
·资产市场价值是由自由竞争的市场参与者自主决定的，不是其他力量垄断或者强制决定的。
·只有满足公开市场假设，才有可能对资产的市场价值作出符合市场供需关系的分析、判断。不满足公开市场假设，通常是严格人为管制的，或是垄断条件下的市场。（资产交易价格是由管制者或垄断者决定的，没有必要评估。）
·是在一个具有众多的买方和卖方交易十分活跃的市场上交易
·交易没有套利空间，在不考虑交易相关税费的前提下，购买与卖出价格一致。
·是一个重要假设，其他假设都是以其为基本参照的。
使用频率较高
凡是：公开市场上交易、用途较为广泛的、或通用性较好的，都可考虑用。
资产评估常见的经济行为中，以自愿公开交易或假定自愿公开交易为目的的评估，可运用公开市场假设。
5.持续经营假设的应用
主要针对经营主体（企业，业务资产组），不是针对单项资产。
没有反证证明不能满足持续经营的假设，假设该经营主体持续经营。
相反证据：表明很可能将结束经营的证据，如合同规定的经营期满、企业资不抵债而濒临破产等。
现状持续经营
预计状态持续经营
企业增资扩股评估
评估对象的存续状态和作用空间可以用持续经营假设予以限定。
股权转让（收购）业务
一般需考虑被评估企业基于现时状态的假设条件下的权益价值；
如需考虑实现了协同效应后的，以并购完成后的状态持续经营为假设条件，以便评估其投资价值。
【例5-24】某工业生产企业的新投资项目尚未达产，评估时是否可以按照未来可以达产的方式进行评估？
如果企业已经制定有明确的达产投资计划、实施途径等充分可行的方案，并且该项目投资符合国家产业政策、投资来源落实，收益预测时可以假设该企业按计划达产。
【例5-25】某企业享受所得税优惠政策，但享受年限短于评估收益年限，优惠政策到期后，是否可以假设延长优惠期？
企业优惠期满后有两种可能性：一种是继续享受优惠政策，一种是优惠政策终止。当评估时，被评估企业满足享受税收优惠的条件且没有证据表明被评估企业未来会不满足这些条件，同时在收益预测时已经考虑了满足相关条件所涉及的相关支出，可以采用税收优惠在期满后继续延长的评估假设。
上述涉及项目达产和税收优惠的评估假设属于推测性假设。所谓推测性假设，是针对评估对象实体、法律、经济属性方面存在的不确定性，资产市场条件与趋势的外部环境存在的不确定性，选择最有可能发生或发生概率最大的情形作为评估前提，是较为常见的一种评估假设。
【例5-26】某药品生产企业产能充足，因行业竞争激烈、药品销售网络缺陷、销售模式不符合市场变化，历史经营状况不佳。在对企业股权转让评估时，是否可做出企业以后可以改进销售网络缺陷、优化销售模式等假设？
销售模式、销售渠道等属于企业重要的无形资产，也是影响企业价值评估结果的重要要素。如果可以自身完成这方面的改进，该企业将不再是原来的企业。因此，这种假设属于对企业现行营销条件及模式的重大改变，需要收集说服力强的证据审慎论证其可能性。否则，在企业股权转让评估时，一般不采用企业未来可以改变销售模式的假设。
与此类似，要谨慎采用与历史状况相比发生重大改变的假设，例如，简单假设产品缺陷、成本持续增高的企业未来将改变现状；在企业未采取实质性措施的情况下，随意假设企业未来不再依赖目前构成严重依赖关系的客户或者供应商。
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【例5-27】某企业集团计划将其一个全资子公司转让，需要对该子公司股权的市场价值进行评估，标的企业在历史经营中与集团之间存在关联交易，是否可以按照现状持续经营假设，完全参考其历史经营数据预测未来?
标的企业作为企业集团的一个子公司，其历史经营中与集团之间存在某些关联交易，或者是集团为了追求协同效应而有意安排的一些经营业务。一旦将其转让出该企业集团，这些关联交易或者有意安排的业务很可能都不再持续。因此，此时完全按照现状持续经营假设参考标的企业的历史数据预测未来，很
可能不符合其未来实际情况，依据也不充分。
【例5-28】某加油站评估，是否可以假设未来油价不变？采用评估假设假定产品价格不变显然是不合理的，不能采用该评估假设。由于加油站的油价是政府定价，并随国际原油的价格波动，很难合理预测，评估中可以预测加油站的单位毛利，并假设国家目前油品定价的原则未来不发生变化。这种假设是可以接受的。
类似的情况也会发生在火力发电企业，上网电价是政府定价，无法预测未来的变化，不能采用评估假设的方式认为未来电价不变，但是可以采用评估假设的方式设定未来政府采用的煤电联动确定电价的机制不变。
【例5-29】某评估项目，评估按照企业提供的预测资料进行，并假设企业未来按照企业提出的计划如期实现，评估专业人员是否可以接受此类假设？
这一假设缺乏依据，评估专业人员不能接受该类假设。
类似的情况还包括假设企业未来应收账款全部可以按期回收，不会发生坏账；企业未来的原材料可以按照目前的价格足量按期采购等等。这些假设都是不合理的。
【例5-30】某企业并购项目投资价值评估，并购企业制定了并购方案及并购整合措施，对并购标的公司的投资价值评估是否可以使用以下两个假设：（1）投资并购方案实现；（2）并购整合如期实现？
本案例是以并购完成后的状态持续经营为前提的投资价值评估案例。投资价值评估在很大程度上就是建立在预期投资目标和协同效应基础上的。协同效应通常需要通过量化投资方案来反映。而且，企业并购后一般需要经过并购整合期后才能进入协同效应发挥期，整合期的持续时间及其完成效果会影响企业协同效应贡献的价值。
因此，评估专业人员在了解和分析了投资并购方案的合理性，与委托人充分协商基础上可以采用上述假设，但需，要明确披露。
本案例采用的假设也是支持投资价值预测前提的特别假设。
第一章导论 （1）资产评估是对资产在某一时点的价值进行估计的行为或过程。具体地讲，资产评估是指符合国家有关规定的专门机构和人员，依据国家的有关规定，为了特定的评估目的，遵循适用的评估原则，选择适当的价值类型，按照法定的评估程序，运用科学的评估方法，对特定资产的价值进行估算的过程。 （2）资产评估的时点性是指资产评估是对评估对象（即待评估资产）在某一时（间）点的价值的估算。这一时点是所评估价值的适用日期，也是提供价值评估基础的市场供求条件及资产状况的日期，我们将这一时点称为评估基准日。 （3）市场价值：一资产在公开竞争的市场上出售，买卖双方行为精明，且对市场行情及交易物完全了解，没有受到不正当刺激因素影响下所形成的最高价格。 4、简答 (1)资产评估的基本要素有哪些？ 资产评估的基本要素包括评估主体、评估对象、评估依据、评估目的、评估原则、价值类型、评估程序及评估方法八个构成要素。 从事资产评估业务的机构和人员，是资产评估工作中的主体。特定资产是待评估的对象。国家的有关规定是指资产评估活动所应当遵守的有关法律、法规、政策文件等，它是资产评估的依据。特定的评估目的，是指资产业务发生的经济行为。评估原则即资产评估工作的行为规范，是处理评估业务的行为准则。价值类型是对评估价值的质的规定，它取决于评估目的。评估程序是资产评估业务的工作步骤。评估方法是估算资产价值所必需的特定技术方法。(2)资产评估假设的具体内容是什么？ 资产评估假设是资产评估工作得以进行的前提假设，包括继续使用假设、公开市场假设和清算假设。 继续使用假设是指资产将按照现行用途继续使用，或转换用途继续使用。现实中的表现主要有三种情况：一是资产将按照现行用途原地继续使用；二是资产将转换用途后在原地继续使用；三是资产的地理位置发生迁移后继续使用。公开市场假设是指待评估资产能够在完全竞争的市场上进行交易，从而实现其市场价值。清算假设是指资产所有者在某种压力下，如破产、抵押权实施等，将被迫以协商或以拍卖方式，强制将其资产出售。 （3）资产评估的经济原则有哪些？ 资产评估原则是规范评估行为和业务的准则。资产评估的经济原则包括贡献原则、替代原则、预期收益原则、最佳（也称最高最佳）使用原则。 贡献原则是指在评估时，某一资产或资产的某一构成部分的价值，应取决于该资产对与其他相关资产共同组成的整体资产价值的贡献，或该部分对资产整体价值的贡献，也可以用缺少它时整体资产价值或资产整体价值的下降程度来衡量确定。 替代原则的理论依据是同一市场上的相同（或相近似）物品具有相同（或相近）的价值。预期收益原则是指资产的价值不是取决于其过去的生产成本和销售价格，而是决定于其在评估基准日后能够带来的预期净收益，即预期的获利能力。预期的获利能力越大，资产的价值就越高。最佳（也称最高最佳）使用原则即按照估价对象的最佳使用方式，评估资产的价格。第二章资产评估的程序与基本方法 （1）复原重置成本是指在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一与估价对象全新状况同样的资产即复制品的成本。 （2）更新重置成本是指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一与估价对象的具有同等功能效用的全新资产的成本。 （3）实体性贬值是指资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，导致其物理性能不断下降而引起的价值减少。
【章后练习题】参考答案 第1章 思考题 （1）资产评估与市场是怎样的关系？ 答：源于市场、模拟市场运作、评估结论经得起市场检验。 （2）资产评估有哪些基本构成要素？ 答：基本构成如下： 评估主体、评估客体、评估目的、评估假设、评估价值类型、评估途径与方法、评估程序、评估执业标准、评估基准日和评估结论。 （3）你认为资产评估在社会经济生活中应该发挥什么样的作用？ 答：专业及专家咨询。 （4）为什说中国资产评估具有特殊性？ 答；市场发育程度不高、政府行政管理。 第2章 思考题 （1）你认为资产评估中的价值属于劳动价值畴还是价格畴？ 答：价格畴。 （2）你认为影响资产评估价值的重要因素有哪些？ 答：主要由资产的使用价值（包括了资产的功能和资产的使用方式）和市场供求关系。 （3）你认为在资产评估中如何体现替代原则？ 答：评估方法选择、评估参照物选择、评估结果的市场检验。 （4）你认为资产评估价值多样性产生的原因是什么？ 答：①相同或同一资产因环境或条件所限，存在着使用方式和利用程度上的差异；②相同或同一资产在同一评估基准日可能面对不同的细分市场，例如，正常交易市场或拍卖市场；③相同或同一资产即使在同一细分市场中，也可能面对不同的交易主体，不同的交易主体拥有着不同的交易动机和交易地位；④相同或
同一资产即使在同一细分市场中，也可能面对不同的交易时限和交易方式等等。第3章 思考题 （1）你对我国注册资产评估师准入制度有何看法？ 答：有待完善。 （2）你认为是否有必要对资产评估机构进行分类？ 答：有。 （3）我国资产评估准则体系中设立的资产评估指导意见属于哪个层次的准则？ 答：第四层次的准则。 （4）我国资产评估准则体系的特点是什么？ 我国资产评估准则属于综合性的评估准则体系，包括了职业道德准则与业务性准则，在业务性准则中又包括了程序性准则与专业性准则。 第4章 思考题 （1）为什么要对资产评估对象进行分类？ 由于资产评估对象的存在形式是多种多样的，为了便于认识、把握和评估，应对评估对象进行适当的分类。 （2）如何界定评估对象的作用方式？ 单项资产评估对象的作用方式的界定，指的是将单项资产评估对象作为整体资产中的要素资产或作为独立的资产。 整体资产评估对象的作用方式的界定，指的是将整体资产评估对象作为持续经营或使用的载体，还是作为非持续经营的若干需要变现的单项要素资产组合。 （3）评估对象权益边界的界定依据是什么？ 对于评估对象权益边界的界定，评估人员可以通过评估对象的产权证明材料、购置合同、相关行政主管部门或企业的授权、协议、相关票据凭证和引起资产评估的具体经济事项等落实评估对象的产权及权益。
第一章总论 □主要概念 资产评估评估要素评估目的评估假设评估原则限制性资产评估 □基本训练 一、单项选择题 1. 资产评估交易假设设立的目的在于把被评估对象（）。 A. 与正在交易的情况相一致 B. 与拟交易的情况相一致 C. 与以后交易的情况相一致 D. 人为置于“交易中” 2. 资产评估假设最基本的作用之一是（）。 A. 表明资产评估的作用 B. 表明资产评估面临的条件 C. 表明资产评估的性质 D. 表明资产评估的价值类型 3. 当评估对象是作为整体企业中的要素资产进行评估时，评估师应考虑按照（）原则进行评估。 A. 贡献 B. 供求 C. 替代 D. 变化 4. 资产评估中的完全资产评估和限制性资产评估是按( )为标准划分的。 A. 评估时收集资料的数量 B. 评估人员的水平 C. 评估时遵守准则和报告披露的要求 D. 评估经历的时间 5. 从理论上讲，资产评估最基本的作用是（）。 A. 管理 B. 咨询 C. 鉴定 D. 定价 二、多项选择题 1. 资产评估的特点主要有（）。 A. 市场性 B. 强制性 C. 公正性 D. 咨询性 E. 行政性 2. 资产评估的市场性主要体现在（）。 A. 资产评估是市场经济的产物 B. 资产评估结论是市场上资产交易的价格 C. 资产评估的运作是评估人员模拟市场完成的 D. 被评估的资产最终要进入市场流通 E. 资产评估结果最终要能经得起市场的检验 3. 某些特定评估业务评估结论的价值类型可能会受到相关法律法规或者契约的约束。这些
特定评估业务主要包括（）。 A. 企业并购 B. 财产课税 C. 财产保险 D. 股权转让 E. 资产抵押 4. 按资产的构成及获利能力划分，资产可分为（）。 A. 有形资产 B. 无形资产 C. 可确指资产 D. 单项资产 E. 整体资产 5. 资产评估的经济技术原则包括（）。 A. 贡献原则 B. 预期收益原则 C. 替代原则 D. 供求原则 E. 独立性原则 三、判断题 1. 资产评估通常是在资产产权发生时，由专门的人员对资产的交易价格进行确定的活动。（） 2. 公正性是资产评估存在和立足的根本。（） 3. 资产评估是对资产特定时点及特定市场条件下的客观价值的估计和判断。（） 4. 资产评估结论是专家的专业判断和专家意见，因此具有强制执行的效力。资产评估结论应该直接成为资产交易的价格。（） 5. 资产评估是指对资产一定时期内的价值进行的评定估算。（） 四、思考题 1. 资产评估与市场之间存在着什么样的联系？ 2. 资产评估的基本构成要素有哪些？ 3. 资产评估目的在资产评估中发挥着什么样的作用？ 4. 评估假设在资产评估中怎样发挥其作用？ 5. 资产评估原则的本质是什么？ 6. 资产评估与会计存在着什么样的关系？ 第二章资产评估价值类型 □主要概念 价值类型价值基础公允价值市场价值市场价值以外的价值投资价值在用价值□基本训练 一、单项选择题 1. 资产评估中的市场价值类型所适用的基本假设前提是（）。 A. 在用续用假设 B. 公开市场假设 C. 清算假设 D. 会计主体假设
资产评估作业 简答题 一，资产评估的概念及包含的基本要素 二资产评估在市场经济中的功能是什么？ 三资产评估的目的有哪些？
四、资产评估假设有哪些？ 五．现行市价价格计量与重置成本、收益现值价格计量的联系与区别 资产评估作业答案 一题 答：资产评估是指评估机构根据特定的目的,遵循客观经济规律和公正的准则,按照法定的标准和程序,动用科学的方法,对资产的现时价格进行评定和估算。核心是对资产在某一时点的价格进行估算。 基本要素是：1、评估的目的 2、评估的对象 3、评估人 4、评估标准 5、评估规程 6、评估方法 二题 答：资产评估功能是指资产评估这一特定经济行为自身应有的内在功能和效用。概括讲，主要有以下功能： 一、为资产业务提供价值尺度：这是资产评估的最基本功能。 二、界定与维护各产权主体的合法权益 资产评估具有公正地界定与资产有关的各方，从而可以维护各产权主体的合法权益。 三、优化资源配置
含义：1、资产评估是生产要素、产权进入市场的必要条件。 2、按最优使用原则对资产的价格进行估算，有利于资产的优化配置和流动。 四、促进企业账实相符，足额补偿和资产完整 五、在促进对外开放的同时，维护国家权益 三题 答：资产评估的目的即是说明为什么要进行资产评估，评估结果是为何种资产业务服务。它是资产评估业务的基础，决定了资产估价标准的采用，并在一定程度上制约着评估途径和方法的选择。资产评估假设有哪些？ 以下是对评估目的的分类： 一、以资产交易为目的评估 具体包括：（一）单项资产交易 （二）企业产权变动。主要的形式有：1、合资经营、合作经营、企业联营2、企业合并、分设和兼并 3、发行股票 4、企业出售 5、企业租赁 （三）房地产交易具体需要评估的房地产业务有：1、土地成片出租2、土地开发经营3、房地产买卖4、房地产出租 二、融通资金 具体包括：（一）抵押贷款 （二）发行债券 （三）融资租赁 三、资产保全：在社会再生产中，资产保全有企业内部和社会两个系统（一）企业在商品和劳务收入中通过计提固定资产折旧和计算其他资产损耗来实现资产保全 （二）社会保险系统在核收保险费用的前提下，对投保资产的损失通过理赔给予补偿 四、资产清算 五、咨询服务 主要有：（一）资产开发（二）为考核经营业绩服务（三）为财务报表提供辅助记录（四）诉讼 六、税收 七、国家征用土地和房产 四题 答：（一）继续使用假设 1、含义：指资产按现行用途继续使用，或将转换用途继续使用。核心是强调资产对未来的有效性，其完全不受过去和现在是否有效的影响。 2、考虑条件：（1）有显著的剩余使用寿命。 （2）资产能用其提供的服务或用途满足所有者或占有者经营者经营上期望的收益。 （3）资产产权明晰 （4）充分考虑资产的使用功能 （5）资产从经济上、法律上是否允许转作他用。 （二）公开市场假设 含义：指被评估资产可以在完全竞争的资产市场上，按市场原则进行交易，其价
第14讲主要资产评估假设的应用 （二）主要资产评估假设的应用 1.资产评估假设应用的基本要求 假设的选择、应用应首先考虑要具有： ●合理性 ●针对性 ●相关性 合理性 √合理的依据、逻辑及推断前提下，设定的假设有可靠的证据表明其很可能发生，或者虽然缺乏可靠证据，但也没有理由认为其明显不切合实际。 √假设不可能发生的情形是不合理的假设。 针对性 √评估假设应该针对某些特定问题。 √这些特定问题具有不确定性，这种不确定性，评估人员可能无法合理计量，需要通过假设忽略其对评估的影响。 评估假设的作用就是排除或固化 相关性 √评估假设与评估项目实际情况相关； √与评估结论形成过程相关。 2.评估假设应用需要考虑的基本因素 （1）目的 评估目的规定着资产评估结论的具体用途，同时也在宏观上规范了被评估资产的作用空间。不同的评估目的，市场环境条件、交易方式、企业存续状态、资产使用状态等不同，评估报告的作用以及评估结论的使用方式也不同。因此，评估假设应结合评估目的设定。 （2）对象 √单项资产评估假设适用于资产使用状态假设； √企业价值评估假设适用企业经营状态假设或者清算假设等。 （3）类型 不同价值类型，对应市场交易条件、资产使用等条件很可能存在差异。 使用投资价值类型评估并购标的企业价值，需要对企业并购方式和并购后措施及实施情况做出假设，作为估算协同效应价值的前提 使用清算价值类型评估企业清算的价値，需要对清算方式及条件做出假设，作为估算资产变现价值的前提 3.交易性假设的应用 是假定所有拟评估资产已经处在交易过程中。是最基本的假设 适于交易和产权及经营主体变动的评估业务； 常见经济行为的资产评估都可以使用该假设。 4.公开市场假设的应用 ·资产市场价值是由自由竞争的市场参与者自主决定的，不是其他力量垄断或者强制决定的。 ·只有满足公开市场假设，才有可能对资产的市场价值作出符合市场供需关系的分析、判断。不满足公开市场假设，通常是严格人为管制的，或是垄断条件下的市场。（资产交易价格是由管制者或垄断者决定的，没有必要评估。） ·是在一个具有众多的买方和卖方交易十分活跃的市场上交易 ·交易没有套利空间，在不考虑交易相关税费的前提下，购买与卖出价格一致。
资产评估学教程（第四版） 课后习题答案 第一章导论 1、 （1）资产评估是对资产在某一时点的价值进行估计的行为或过程。具体地讲，资产评估是指符合国家有关规定的专门机构和人员，依据相关法律、法规和资产评估准则，为了特定的评估目的，遵循适用的评估原则，选择适当的价值类型，按照法定的评估程序，运用科学的评估方法，对评估对象在特定目的下的评估基准日价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。 （2）时点性是指资产评估是对评估对象（即待评估资产）在某一时（间）点的价值的估算。这一时点是所评估价值的适用日期，也是提供价值评估基础的市场供求条件及资产状况的日期，我们将这一时点称为评估基准日。评估基准日相对于评估（工作）日期而言，既可以是过去的某一天，也可以是现在的某一天，还可以是将来的某一天。 （3）一资产在公开竞争的市场上出售，买卖双方行为精明，且对市场行情及交易物完全了解，没有受到不正当刺激因素影响下所形成的最高价格。 （4）非市场价值是指资产在各种非公开交易市场条件下的最可能价值。常见的非市场价值有：使用价值、投资价值、保险价值、课税价值、清算价值、净变现 价值 、 持 续经营价 值。 2 （1）c （2）c （3）c （4 ） d （5）c （6）c （7）a （8）d （9 ） b （10）b 3 （1）abcd （2 ） acde （3）a b （4）abcde （5 ） abde （6）a b 4 （1）资产评估的基本要素有哪些？资产评估的基本要素包括评估主体、评估对象、评估依据、评估目的、评估原则、价值类型、评估程序及评估方法八个构成要素。 从事资产评估业务的机构和人员，是资产评估工作中的主体，必须符合国家在资产评估方面的有关规定，即具有从事该项业务的行业及职业资格并登记注册。 特定资产是待评估的对象。国家的有关规定是指资产评估活动所应当遵守的有关法律、法规、政策文件等，它是资产评估的依据。 特定的评估目的，是指资产业务发生的经济行为，它直接决定和制约资产评估价值类型的确定和评估方法及参数的选择。 评估原则即资产评估工作的行为规范，是处理评估业务的行为准则。
（难点或重点）： 1.资产评估基本要素和特点 2.资产的特点及分类； 3.资产评估价值类型及其划分标准、适用范围 4.各种资产评估假设的内涵和实质 5.资产评估各种原则内涵及其应用 第一节资产评估及其特点 一、资产评估的定义 （一）资产评估的概念 专业机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。 资产评估要素 1.评估的主体： 指资产评估由谁来承担，它是资产评估工作得以进行的重要保证。 2.评估的客体： 指资产评估的对象，它是对资产评估内容上的界定。 3.评估的依据： 指资产评估所应遵循的法律、法规；经济行为文件、重大合同协议等。 4.评估的（特定）目的： 指资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，或者资产评估结果的具体用途，直接或间接地决定和制约资产评估的条件、价值类型和方法的选择。 5.评估原则： 资产评估的行为规范，调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系。 6.评估的程序： 整个资产评估工作是按一定程序系统进行的，该程序是保证资产评估质量的重要手段。 7.评估的价值类型： 对评估价值的质的规定，对资产评估参数的选择具有约束性。 8.资产评估方法： 确定资产评估价值的手段和途径。 9.评估假设： 评估得以进行的前提条件假设。假设对任何学科都是重要的，相应的理论观念和方法都是建立在一定假设的基础之上的。资产评估与其他学科一样，其理论和方法体系的形成也是建立在一定假设条件之上的。 10.评估基准日： 确定资产价值的时间基准。 资产评估的要素是一个有机组成的整体，它们之间相互依托，相辅相成，缺一不可，而且它们也是保证资产评估价值的合理性和科学性的重要条件。 （二）资产—评估的客体 1.资产的含义
1.试述资产评估的前提假设有哪些？ 1、交易假设；交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，它是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。为了发挥资产评估在资产实际交易之前为委托人提供资产交易底价的专家判断的作用，同时又能够使资产评估得以进行，利用交易假设将被评估资产置于“交易”当中，模拟市场进行评估就是十分必要的。交易假设一方面为资产评估得以进行“创造”了条件；另一方面它明确限定了资产评估外部环境，即资产是被置于市场交易之中。资产评估不能脱离市场条件而孤立地进行。 2、公开市场假设：公开市场假设是对资拟进入的市场条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假说明或限定。公开市场假设的关键在于认识和把握公开市场的实质和内涵。就资产评估而言，公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制的条件下进行的。公开市场假设旨在说明一种充分竞争的市场条件，在这种条件下，资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。公开市场假设是资产评估中的一个重要假设，其他假设都是以公开市场假设为基本参照。公开市场假设也是资产评估中使用频率较高的一种假设，凡是能在公开市场上交易、用途较为广泛或通用性较强的资产，都可以考虑按公开市场假设前提进行评估。 3、持续使用假设：持续使用假设也是对资产拟进入的市场条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。持续使用假设又细分为三种具体情况：一是在用续用；二是转用续用；三是移地续用。在用续用指的是处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，将按其现行正在使用的用途及方式继续使用下去。转用续用则是指被评估资产将在产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现时的使用用途，调换新的用途继续使用下去。移地续用则是说被评估资产将在产权变动发生后或资产业务发生后，改变资产现在的空间位置、转移到其他空间位置上继续使用。 4、清算假设：清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。清算假设首先是基于被评估资产面临清算或具有潜在的被清算的事实或可能性，再根据相应数据资料推定被评估资产处于被迫出售或快速变现的状态。由于清算假设假定被评估资产处于被迫出售或快速变现条件之下，被评估资产的评估值通常要低于在公开市场假设前提下或持续使用假设前提下同样资产的评估值。因此，在清算假设前提下的资产评估结果的适用范围是非常有限的。当然，清算假设本身的使用也是较为特殊的。 2.运用市场途径、成本途径和收益途径的前提条件各是什么？ 一：通过市场途径及其方法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：要有一个活跃的公开市场。公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 二：成本法以持续使用为假设，要求被评估资产处在继续使用过程中，（被评估资产处于持续使用状态，或处在假定持续使用状态。）必须能够测定形成资产价值的必要耗费，即形成资产价值的耗费是必须的。 三收益途径应用的前提条件；期收益和风险可以预测并以货币计量，预期获利年限可以预测或确定。 3.试述无形资产的特点有哪些？ 无形资产具有如下特征：（1）无形资产不具有实物形态，（2）无形资产属于非货币性长期资产，（3）无形资产是为企业使用而非出售的资产，（4）无形资产在创造经济利益方面存在较大的不确定性。 4.折现率及资本化率的本质是什么？
资产评估概论1~5思考题答案(东财版)
学习—————好资料 精品资料 第一章 1.资产评估与市场之间存在怎样的联系 资产评估是市场经济的产物。随着市场经济的不断发展，评估对象的范围也在不断地扩大，其业务范围从最初的不动产、珠宝首饰、机器设备、无形资产张让等，扩展到企业产权转让、资源处置、融资抵押、保险理赔、财产纳税等经济行为。 2.资产评估的基本构成要素有哪些 评估主体 评估客体 评估假设 评估目的 评估原则 评估程序 评估价值类型 评估方法 资产评估基准日 资产评估结论 3.资产评估目的在资产评估中发挥怎样的作用:资产评估的目的分为资产评估一般目的和特定目的。 资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。从资产评估的角度来看，公允价值是一种相对合理的评估价值,它是一种相对于当事人各方的地位、资产的状况及资产面临的市场条件的合理的评估价值；是评估人员根据被评估资产自身的条件及其所面临的市场条件，对被评估资产客观交换价值的合理估计值。公允价值的一个显著特点是，它与相关当事人的地位、资产的状况及资产所面临的市场条件相吻合，且并没有损害各当事人的合法权益，也没有损害他人的利益。 资产评估的特定目的是由引起资产评估的特定经济行为（资产业务）所决定的。特定经济行为（资产业务）对资产评估的条件约定和目标约定对评估结果的性质、价值类型等有直接和间接的影响。 资产评估特定目的不仅是某项具体资产评估活动的起点，同时它又是资产评估活动所要达到的目标。 资产评估特定目的贯串着资产评估的全过程，影响着评估人员对评估对象界定、资产价值类型选择等。 资产评估的特定目的是界定评估对象的基础。 资产评估的特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。 4.评估假设在资产评估中怎样发挥其作用 （一）交易假设 为了发挥资产评估在资产实际交易之前为委托人提供资产交易底价的专家判断的作用，同时又能够使资产评估得以进行，利用交易假设将被评估资产置于 “交易” 当中，模拟市场进行评估就是十分必要的。 （二）公开市场假设 由于公开市场假设假定市场是一个充分竞争的市场，资产在公开市场上实现的交换价值隐含着市场对该资产在当时条件下有效使用的社会认同。公开市场假设旨在说明一种充分竞争的市场条件。在这种条件下，资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定,而不是由个别交易决定的。 （三）持续使用假设 持续使用假设既说明了被评估资产面临的市场条件或市场环境，同时着重说明了资产的存续状态。持续使用假设又细分为三种具体情况：一是在用续用，二是转用续用，三是移地续用 （四）清算假设 清算假设首先是基于被评估资产面临清算或具有潜在的被清算的事实或可能性，再根据相应数据资料推定被评估资产处于被迫出售或快速变现的状态。 5.资产评估原则的本质是什么 （一）资产评估的工作原则 独立 客观 公正 科学 （二）资产评估经济技术原则 符合价值规律 6.资产评估与会计存在什么样的关系 资产评估与会计的联系主要表现在特定条件下资产会计计价和财务报告利用资产评估结论，以及资产评估需要参考会计数据资料两个方面。 按照《中华人民共和国公司法》及相关法律法规的要求，投资方以非货币资产投资应当进行资产评估，并以资产评估结果为依据，确定投资数额。在财务处理上，资产评估结果是公司会计入账的重要依据。另外，在企业联合、兼并、重组等产权变动过程中，资产评估结果都可能是产权变动后企业重新建账、调账的重要依据。 从这些方面来看，在特定条件下，会计计价有利用资产评估结论的要求。 第二章 1.明确资产评估价值合理性指向有什么意义 国际上通行或认可的 “市场价值”，从其定义和满足定义的条件来看，是一个理想或正常市场条件下资产得到最佳使用或最有可能使用状态下的价值。 毫无疑问，这是一种理想条件下的资产的公允价值，或者说是典型的公允价值。肯定了市场价值是理想条件下的公允价值或典型的公允价值，市场价值就可以作为公允价值的坐标或标志，人们就可以根据评估时的具体条件与市场价值成立的条件的比较来判断该种条件下的公允价值。 资产评估力图判断资产的公允价值的基本目标或一般目的也就无从实现。 资产评估价值类型理论就是要通过合理划分评估结果的价值类型来帮助评估人员合理把握资产评估中的公允价值。资产评估是专业人士向非专业人士提供的专业服务，保证资产评估报告和评估结论被正确理解和使用是资产评估的最终目的。资产评估价值类型理论要告诫评估人员，什么样的价值表现形式是作为资产公允价值的典型标志或正常条件下的资产公允价值，在资产评估所依据的市场范围内会得到整体市场认同。而其他的价值表现形式则是一定特殊条件下的资产公允价值，在资产评估所依据的市场范围内，其合理性只能得到局部市场认同。明确资产在不同条件下的公允价值表现形式以及其公允性得到市场的认同程度是有差别的事实是至关重要的。 2.价值类型在资产评估中起什么作用 。 资产评估中的价值类型，是指资产评估结果的价值属性及其表现形式的归类。 不同的价值类型从不同的角度反映资产的评估价值及其特征。不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上存在差别，在数量上往往也存在差异。 第一 为评估人员科学合理地进行资产评估提供指引。 第二 使资产评估报告使用者能正确理解并恰当使用资产评估结果。 从这个意义上讲，将资产评估价值划分为市场价值和市场价值以外的价值更有利于实现划分资产评估价值类型的目的。 3.市场价值有哪些基本特征 1.评估对象是明确的，包括资产承载的权益； 2.评估师在整个评估过程中是以公开市场（假设）来设定资产评估所依据的市场条件的； 3.评估师是以评估对象被正常使用、最佳使用或最有可能使用，并达到正常使用水平和效益水平作为评估对象在评估时的使用状态的； 4.评估师在资产评估过程中所使用的数据均来自于市场。 4.价值类型与评估目的及其相关条件的关系如何 关于价值类型的选择与资产评估目的等相关条件的关系应该从两个方面来认识和把握。一方面，要从正确选择价值类型的角度，来关注资产评估目的等相关条件对所选择价值类型的影响；另一方面，要从价值类型的选择对实现资产评估目的以及满足其它相关条件的角度，来关注价值类型的正确选择。 价值类型是在评估目的等相关条件的基础上形成的。 可以说，资产评估目的等相关条件构成了资产评估的价值基础。 除资产评估特定目的外，构成资产评估价值基础的相关条件主要有两个方面：一，是资产自身的功能、利用方式和使用状态；二，是评估时的市场条件。 资产评估目的作为资产评估结果的具体用途，以及对资产评估运作条件其宏观约束的因素，与决定资产评估价值的内因和外因的评估对象自身条件，以及评估时的市场条件共同构成了资产评估的价值基础。这三大因素的不同排列组合，便构成了不同价值类型的形成基础。 从逆向方面看，资产评估价值类型的合理选择也应该成为实现资产评估目的，以及满足资产评估相关条件的重要途径和手段。 资产评估目的有一般的和特定的之分，资产评估的一般目的是要对各种条件下“交易”中的资产的公允价值作出判断，以及给出这些资产在各种条件下的公允价值。而特定目的是一般目的的具体化，资产评估特定目的的实质是判断特定条件下或具体条件下资产的公允价值。 而市场价值和市场以外的价值类型的分类，以及该价值类型分类所包含的具体价值表现形式，不仅仅是根据资产评估目的等相关条件的被动选择，它们对于实现评估目的，特别是把握资产评估中的公允价值具有极其重要的作用。这种作用突出表现在资产评估的市场价值上。由于市场价值与市场以外的价值之间的特殊关系，市场价值及其成立条件是这种价值类型分类的基准，确立了市场价值及其成立的条件，就等于明确了市场价值以外的价值及其成立条件。明确了市场价值在资产评估中的作用，也就很容易把握市场价值以外的价值及其具体价值形式在资产评估中的作用。 5. 为什么说市场价值以外的价值也具有合理性 市场价值和市场价值以外的价值是以按资产评估面临的市场条件和评估对象自身的条件为标准设定的。这种价值类型的划分实际上是以资产评估价值决定的基本要素为依据的。 市场价值和非市场价值的划分既考虑了资产自身的条件、利用方式和使用状态，也考虑了资产评估时的市场条件。也就是说，这种价值类型的划分既考虑了决定资产评估价值的内因，同时也考虑了影响资产评估价值的外部因素。这至少能在理论上和宏观层面上为评估人员客观合理地评估资产价值以及清晰地披露评估结果提供帮助和依据。 从大的方面讲，资产评估的市场价值和市场价值以外的价值都是资产公允价值的表现形式，但是两者公允的市场范围是有明显差异的。总之，按市场价值和市场价值以外的价值将评估结果分为两大类，旨在合理和有效限定评估结果的适用范围和使用范围。因此，把评估结果分为市场价值和市场价值以外的价值两大类是相对合理和便于操作的。 6. 资产的投资价值与投资性资产价值有什么区别。 投资价值是对于具有明确投资目标的特定投资者或某一投资者所具有的价值。 投资性资产价值是特定主体以投资获利为目的而持有的资产在公开市场上按其最佳用途实现的市场价值 前者是非市场价值，后者是市场价值。 第三章 1.收益途径依据的是什么经济学原理 收益途径，是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。 收益途径是资产评估若干评估思路中的一种。它是根据将利求本的思路。采用资本化和折现的思路及其方法来判断和估算资产价值的评估技术规程。 收益途径正是利用投资回报和收益折现等技术手段，把评估对象的预期产出能力和获利能力作为评估标的来估测评估对象的价值。 2.复原重置成本与更新重置成本存在哪些联系和区别 （1）复原重置成本，是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。 （2）更新重置成本，是指采用新型材料，现代建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。 3.判断经济性贬值是否发生的依据及特征是什么 资产的经济性贬值，是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。 就表现形式而言，资产的经济性贬值主要表现为运营中的资产利用率下降，甚至闲置，并由此引起资产的运营收益减少 4.在运用市场途径时，参照物的选择需要注意哪些问题 （1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似； （2）参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等； （3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内。同时，这个时间因素对资产价值的影响是可以调整的。 5.评估途径与评估技术方法之间的关系如何 对于特定经济行为，在相同的市场条件下，对处在相同状态下的同一资产进行评估，其评估值应该是客观的。这个客观的评估值不会因评估人员所选用的评估途径和方法的不同而出现截然不同的结果。 可以认为，正是评估的基本目的决定了评估途径和方法间的内在联系，而这种内在联系为评估人员运用多种评估途径和方法评估同一条件下的同一资产并作相互验证提供了理论根据。 但是，每一种评估方法都有其自成一体的运用过程，都要求具备相应的信息基础，并且评估结论也都是从某一角度反映资产的价值的。因此，各种评估途径和方法又是有区别的。 6.不同评估具体技术方法之间是一种什么样的关系 由于评估的特定目的不同，评估时市场条件上的差别以及评估时对评估对象使用状态设定的差异，需要评估的资产价值类型也是有区别的。评估途径或方法由于自身的特点，在评估不同类型的资产价值时，就有了效率上和直接程度上的差别,评估人员应具备选择最直接且最有效率的评估方法完成评估任务的能力。 第四章 1. 资产评估程序通常包括哪些环节 (1)接受资产评估委托，明确相关事项；(2)签订资产评估业务约定书； （3）编制资产评估作业计划；（4）资产勘察；（5）搜集资产评估资料；（6）评定估算；（7）编制和提交资产评估报告书； （8）资产评估工作档案归档。 2. 接受委托前，资产注册评估师需要明确的评估业务基本事项有哪些 1.委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者。 2.资产评估目的及评估报告的期望用途。 3.资产评估对象和范围。 4.资产评估结果的价值类型。 5.资产评估基准日。 6.评估报告使用限制。 7.评估报告提交时间及方式。 8.评估服务费总额、支付时间和方式。 9.委托方与注册资产评估师工作配合和协助等其他需要明确的重要事项。 3. 执行资产评估程序的基本要求有哪些 1资产评估机构和人员应当在国家和资产评估行业规定的统一资产评估程序的基础上，建立健全本机构资产评估程序制度。2资产评估执业人员可在不影响资产评估质量的前提下，对资产评估程序中的某些规定进行适当调整或具体化。3为保证切实履行资产评估程序，资产评估机构内部应建立相应的管理机制和监督制度。 第五章 1. 房地产评估中收集交易案例时应收集哪些内容 1.对房地产价格具有普遍影响因素的资料 2.对评估对象所在地区的房地产价格有影响的资料 3.反映评估对象状况的资料 4.类似房地产的交易、成本、收益实例资料 2. 房地产评估中要选择的参照物应符合哪些要求 （1）参照物所处区域与评估对象所处的区域相同，或是土地级别相同；（2）参照物的用途应与评估对象的用途相同；（3）参照物的建筑结构应与评估对象的建筑结构相同；（4）建筑物的规模应与评估对象的规模相当；（5）参照物的权利性质应与评估对象的权利性质相同；（6）参照物的实体特征应与评估对象相接近；（7）参照物的交易类型应与评估目的相吻合；（8) 参照物的交易日期应与评估基准日接近；（9）参照物的交易价格应是正常交易价格，或可修正为正常交易价格；（10）参照物应选择多个，一般为3个以上。 3. 房地产重置成本由哪些因素构成 建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 4. 如何确定房地产收入的年限 （一）单独的土地或单独的建筑物评估情况 对于单独的土地或单独的建筑物的评估，应分别根据土地使用权年限和建筑物经济寿命确定未来可获收益的年限。对收益折现时，纯收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费。 （二）土地和建筑物合成一体评估的情况 1.建筑物的经济寿命比土地的使用年限长或二者相等，根据土地使用年限确定未来可获收益的年限（如图5—2所示）。 对收益折现时，纯收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费。如果建筑物的经济寿命比土地的使用年限长，还应将土地使用年限到期时建筑物部分的残余价值或政府收回土地使用权对建筑物的补偿价值折现。 2.建筑物的经济寿命比土地的使用年限短，以土地使用年限为房地产总的收益年限，但对房地产的收益折现分两段进行, 第一段以建筑物的经济寿命为界，将房地合一的纯收益折现，纯收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费； 第二段将土地使用年限超过建筑物经济寿命的土地剩余使用年限中的土地纯收益折现，并把此价值加到第一段的房地产的评估价值中 5. 假设开发法使用于哪些房地产评估 （1）待开发土地，包括生地、毛地、熟地。（2）在建工程，主要指各类未完工的建筑工程项目。（3）可装修改造或可改变用途的旧房。 6. 路线价法的评估步骤:1划分路线价区段2设定标准深度3确定路线价4. 制定深度指数表和其他修正率表5. 计算各地块的价值
第一章 1.资产评估与市场之间存在怎样的联系 资产评估是市场经济的产物。随着市场经济的不断发展，评估对象的范围也在不断地扩大，其业务范围从最初的不动产、珠宝首饰、机器设备、无形资产张让等，扩展到企业产权转让、资源处置、融资抵押、保险理赔、财产纳税等经济行为。 2.资产评估的基本构成要素有哪些 评估主体评估客体评估假设评估目的评估原则评估程序评估价值类型评估方法资产评估基准日资产评估结论3.资产评估目的在资产评估中发挥怎样的作用:资产评 估的目的分为 资产评估一般 目的和特定目 的。 资产评估所要 实现的一般目 的只能是资产 在评估时点的 公允价值。从 资产评估的角 度来看，公允 价值是一种相 对合理的评估 价值,它是一 种相对于当事 人各方的地 位、资产的状 况及资产面临 的市场条件的 合理的评估价 值；是评估人 员根据被评估 资产自身的条 件及其所面临 的市场条件， 对被评估资产 客观交换价值 的合理估计 值。公允价值 的一个显著特 点是，它与相 关当事人的地 位、资产的状 况及资产所面 临的市场条件 相吻合，且并 没有损害各当 事人的合法权 益，也没有损 害他人的利 益。 资产评估的特 定目的是由引 起资产评估的 特定经济行为 （资产业务） 所决定的。特 定经济行为 （资产业务） 对资产评估的 条件约定和目 标约定对评估 结果的性质、 价值类型等有 直接和间接的 影响。 资产评估特定 目的不仅是某 项具体资产评 估活动的起 点，同时它又 是资产评估活 动所要达到的 目标。 资产评估特定 目的贯串着资 产评估的全过 程，影响着评 估人员对评估 对象界定、资 产价值类型选 择等。 资产评估的特 定目的是界定 评估对象的基 础。 资产评估的特 定目的对于资 产评估的价值 类型选择具有 约束作用。 4.评估假设在 资产评估中怎 样发挥其作用 （一）交易假 设 为了发挥资产 评估在资产实 际交易之前为 委托人提供资 产交易底价的 专家判断的作 用，同时又能 够使资产评估 得以进行，利 用交易假设将 被评估资产置 于“交易”当 中，模拟市场 进行评估就是 十分必要的。 （二）公开市 场假设 由于公开市场 假设假定市场 是一个充分竞 争的市场，资 产在公开市场 上实现的交换 价值隐含着市 场对该资产在 当时条件下有 效使用的社会