第一篇房地产排名2016:2016中国房地产排名 50强公司排名名单
2016中国房地产排名 50强公司排名名单
中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布了《2016中国房地产开发企业500强测评研究报告》和《2016中国房地产开发企业500强首选供应商服务商品牌测评研究报告》，并发布了2016中国房地产开发企业500强、500强房企首选供应商服务商品牌两大主榜单，以及房地产开发企业综合实力10强等系列子榜单。
附一2016中国房地产开发企业50强榜单
备注因涉及上市公司信息披露，万达不参加此次测评。
附二
测评指标体系说明
基于过往500强测评过程中积累的经验，测评中心综合考量了房地产开发企业的目前经营特点和未来发展趋势，对测评指标体系进行了修改和完善，2016年的500强测评从企业规模、风险管理、盈利能力、成长潜力、运营绩效、创新能力、社会责任七大方面，采用了收入规模、开发规模、利润规模、资产规模、短期偿债能力、长期偿债能力、融资能力、相对盈利能力、绝对盈利能力、销售增长能力、利润增长能力、资本增长能力、资源储备、生产资料营运能力、人力资源营运能力、经营创新、产品创新、纳税责任、社会保障责任、慈善捐赠等20个二级指标，包括房地产业务收入、租赁收入、房地产销售面积、投资性物业持有面积、资产总额、利润总额、现金流动负债比等53个三级指标全面衡量企业的综合实力。
测评模型简介
在测评方法的选取上，我们选取了业内公认的因子分析法、层次分析法、功效系数法三种权威的测评统计方法分别对企业数据进行测算，然后采用组合评价法对三种方法加以综合，最后得出最终的排名得分。关于指标的赋权，我们邀请了中国房地产业协会和中国房地产测评中心权威专家经过了数轮的反复确认，最终确定二级指标层和三级指标层各指标的权重，并采取了层次分析法和德尔菲法对三个层次的指标进行赋权。
第二篇房地产排名2016:2016年地产上市公司综合实力排名榜——单项排名
一、静态财务安全性
1．1 指标定义
其中，短期风险头寸为正时，显示公司未来1年的存量现金及预期销售回款足以支撑日常运营并偿付各项债务（包括表内及表外负债）；而当短期风险头寸为负时，显示公司未来1年，存量现金及预期销售回款可能不足以偿付各项债务，从而面临短期资金缺口的压力。
1．2 静态财务安全性排名
在综合考虑了短期风险头寸和整体杠杆率（净负债率）的基础上，我们对每个单项指标进行插值赋分，然后再分别赋予50%的权重，并计算企业静态财务安全性的得分。评分结果显示，在2016年全年销售额大于100亿的65家地产上市公司中，中国海外、滨江集团、金地集团、仁恒置地、建业地产排名前列，而大名城、瑞安地产、阳光100、合生创展、中华企业则排名靠后（静态财务安全性主要衡量的是企业静态财务指标所揭示的短期财务风险，对于企业的中长期财务风险和动态扩张中的战略风险的判断，则需要结合2的动态财务安全性指标）。
表1重点地产上市公司的静态财务安全性评分及排名
（备注
1）短期风险头寸以30%为10分，-10%为0分，高于30%的为10分，低于-10%的为0分，中间比率的插值赋分；
2）净负债率小于等于0为10分，以大于等于100%为0分，中间比率插值赋分；
3）全部地产上市公司的评分见6的总排名表）
二、动态财务安全性
2．1 指标定义
中期风险头寸
中期风险头寸度量的是未来2-3年企业的财务风险，即，假设行业逐步陷入周期低谷，此时，公司在不扩张的情况下预期的销售回款能否支撑日常运营并偿付现有债务的各项本息；如预期销售回款不足以覆盖日常支出及债务本息，则将出现中期资金缺口；而中期风险头寸就是企业实际债务（净负债资产比）与零资金缺口情况下债务上限（财务安全底线）之间的差值。其中
当中期风险头寸为负值时，显示未来2-3年，在规模不扩张的情况下，企业的现金回款在剔除日常经营必须后尚不足以偿付当前债务本息，必须依赖于到期债务的续借或借新还旧才能维持资金链平衡；负值越大，资金缺口就越大，再融资压力也就越大；而当中期风险头寸为正时，则显示未来2-3年企业的现金回款在扣除日常运营和偿还债务本息后尚有富于资金可支持进一步扩张。
利息支出占比
中期风险头寸度量了企业的中期偿债能力和再融资压力，但正常情况下，地产企业可以通过债务的续借或新增贷款、新发债券来偿还到期债务；不过，有时候，即使企业能够完成再融资也将面临债务违约的压力，因为它的经营现金已经不足以偿付债务存续期的利息了。为此，我们用利息支出与当期合同销售金额之比来度量企业维持当前债务水平的能力，当这一比例过高时，显示企业可能陷入连利息都无法支付的困境。
2016年全年，地产上市公司平均的利息支出与合同销售额之比为14%，中位数为0%，有6%的企业利息支出与同期销售额之比已超过了30%，有13%的企业利息支出与同期销售额之比已超过了2-%，这些企业未来将面临严峻的利息偿付压力。
期限结构缺口
期限结构缺口为负时，显示公司面临短债长投的问题，即，当负债到期时，项目的资金还没能回笼，从而面临再融资压力；负值越大，期限结构缺口就越大，显示公司的资金周转速度过慢、短期负债比例过高，需要通过多次再融资才能延续项目运营。（备注项目久期和融资工具久期的定义见《2012年中期地产上市公司排名报告》）
2．2 动态财务安全性排名
“动态财务安全性”指标由企业“中期风险头寸”、“利息支出占比”和“期限结构缺口”三个子指标构成。其中，中期风险头寸度量了企业在遭遇低谷冲击时，未来2-3年的资金缺口和再融资压力是否过大，负债率是否会进一步上升，它是一个总量指标；而期限结构缺口则度量了企业的资本结构（包括短期负债、长期负债以及各种信托、基金、债券等融资工具的安排）是否合理，即，相对于企业的投资回收周期，其债务期限是否过短，短期负债比例是否过高，它是一个结构性指标；至于利息支出占比，则度量了在当前效率水平和融资成本下，即使企业的到期债务都能续借，它的经营现金是否足以偿付利息支出，以负债支持运营的模式能否延续，它是一个预警指标，也是一个战略理性的显示指标。
在此基础上，我们对上述三个子指标分别进行插值赋分，然后各自赋予三分之一权重，加权后既得到企业动态财务安全性的整体得分。结果显示，在2016年全年销售额超过100亿的65家地产上市公司中，万科、朗诗地产、碧桂园、金地集团、旭辉控股排名前列，合生创展、新湖中宝、瑞安房地产、天房发展、阳光100则排名靠后。
表2重点地产上市公司的动态财务安全性评分及排名
（备注
1）当企业中期风险头寸小于等于-30%时，为0分，当企业中期风险头寸大于等于0%时，为10分，中间比率插值赋分；
2）当企业利息支出与当期合同销售金额之比大于等于20%时为0分，当利息支出与当期合同销售金额之比小于3%时为10分，中间比率插值赋分；
3）当企业的低谷期资金结构缺口小于等于-4时为0分，当企业的低谷期资金结构缺口大于等于0（即，资金来源的平均期限较资金占用的平均期限长）时为10分，中间数值插值赋分。）
三、运营效率
3．1 指标定义
以营业利润率（（营业利润+财务费用-投资收益-公允价值变动收益）/营业收入）为横轴，以存量资产周转率（（地产开发业务的合同销售金额+其他业务收入）/年初总资产）为纵轴，找到主要地产上市公司在二维平面图中的位置，将相同利润率下具有最高周转率的企业连接起来，就得到了地产企业的“效率边界”（图1和图1中红线），即，相同利润率下行业内有着最高周转率的企业，或相同周转率下有着最高利润率的企业。这些企业代表着国内地产公司的最高效率水平，以它们的周转率为边界，其他具有相同定位的地产企业与边界效率的差距就显示了其在行业内的效率水平。
图1 2016年度主要地产上市公司的效率边界
（数据来源公司年报、贝塔策略工作室）
图2预期低谷中地产上市公司的效率边界
（数据来源公司年报、贝塔策略工作室）
3．2 运营效率排名
以效率边界为基础，分别对地产企业当前和预期低谷中与效率标杆的差距进行插值赋分，再各自赋予50%的权重，加权后既得到地产企业运营效率的整体得分和排名。结果显示，在2016年全年销售额在100亿以上的65家地产上市公司中，旭辉控股、朗诗地产、新城发展、华夏幸福、华侨城排名前列，而合生创展、阳光100、首创置业、新湖中宝、深圳控股则排名靠后。
表3重点地产上市公司运营效率评分及排名
（备注
1）当企业实际存量资产周转率不到标杆效率的20%时为0分，当企业实际存量资产周转率大于或等于标杆效率时，为10分，中间数值插值赋分；
2）在计算存量资产周转率时，在年报中公布了合同销售额的企业以公布数据为准，而未公布合同销售额的企业则以期内“销售商品或提供劳务收到的现金”计算。）
四、成长潜力
4．1 指标定义
财务杠杆的使用空间
以负债支持的高速扩张一直是地产企业的一项重要成长动力，但企业的债务额并不能无限扩张，除了偿债能力的约束，投资回报率和债务融资成本也决定着企业的负债空间。2016年地产上市公司平均的投入资本回报率（年化）为6%，投入资本回报率（年化）的中位数是3%，有43%的地产上市公司2016年的投入资本回报率（年化）已经低于债务融资成本了。当投资回报低于债务融资成本时，继续放大财务杠杆相当于股权人在用自己的收益补贴债权人，此时杠杆率越大，股东回报越低，这种情况在长期中是难以持续的。为此，我们用投入资本
回报率与债务融资成本之差来度量企业的财务杠杆使用空间。其中，
可持续的内生增长率
可持续的内生增长率是指在当前效率水平下，不依靠外部股权融资、并剔除过度杠杆后可持续的利润增长速度[1]；其中，剔除过度杠杆后可持续的杠杆率就是使企业中期风险头寸为零时的负债水平。
4．2 成长潜力排名
财务杠杆的使用空间度量的是企业在当前的效率水平和融资成本下财务杠杆的使用空间，也是企业可以借助外部负债或外部并购来加速成长的空间；而可持续的内生增长率则是剔除了过度财务杠杆后企业内生的增长速度，它是在保障财务安全的前提下公司的成长潜力；两个指标共同反映了决定成长潜力的两大因素（效率水平和资金成本）对企业的影响，并分别度量了外生和内生的增长空间。
为此，我们对两个指标各赋予50%的权重，加权后计算地产公司的成长潜力评分。结果显示，在2016年全年销售额大于100亿的65家地产上市公司中，华夏幸福、旭辉控股、碧桂园、万科、荣盛发展等公司排名前列，而景瑞控股、融创中国、首创置业、绿城中国、天房发展则排名靠后（排名靠后的企业，历史的成长速度可能很快，但受到金融资源或效率水平的束缚，潜在的成长空间有限）。
表4重点地产上市公司的成长潜力评分及排名
（备注
1）财务杠杆的使用空间（投入资本回报率-债务融资成本）大于等于5%时为10分，小于等于0时为0分，中间数据插值赋分；但2016年全年合同销售规模小于50亿的企业，即使财务状况良好，也很难在招拍挂中赢得土地机会，相应的使用抵押融资等财务杠杆的空间也很小，杠杆率使用空间的评分为0分；
2）可持续的内生增长率大于等于10%为10分，小于等于0为0分，中间数据插值赋分。）
五、规模排名
表5是我们根据企业2016年全年销售额进行插值赋分的结果，它将作为一项参考指标影响整体排名。
表5重点地产上市公司的规模评分及排名
（备注
1）已公布合同销售额的企业，销售额为“地产开发业务的合同销售金额+其他业务收入”，未公布合同销售额的企业则以“销售商品或提供劳务收到的现金”替代；
2） 2016年全年销售额大于等于1,000亿人民币的公司，规模评分为10分，小于等于50亿人民币的公司，规模评分为0分，中间销售额插值赋分。）
[1]此处分红率统一取20%。
第三篇房地产排名2016:2016年度地产上市公司综合实力排名报告——综合排名
六、地产上市公司的综合实力排名
综上，静态财务安全性和动态财务安全性两项指标分别从静态和动态角度反映了地产企业的财务安全状况；而运营效率和成长潜力两项指标则反映了地产企业利用多元金融工具和轻资产模式为投资人创造超额回报的空间，以及在行业转型期的并购整合能力；最后，规模效应既反映了企业跨区域复制商业模式的能力，也在一定程度上反映了企业资源整合的能力。这五项指标对企业的未来发展都有着重要意义，因此，正常情况下我们对五项指标进行综合加权，分别赋予20%的权重，以计算综合实力评分；但在行业转折期，财务安全是生存和发展的基础，尤其是当地产行业的未来面临越来越大的不确定性时，动态财务安全性成为企业的持续生存和并购整合的能力基础，为此，当企业的动态财务安全性评分低于5分时，该项指标的权重将被提高到40%，其他四项指标的权重则相应降低至15%。
表6为加权后A+H 127家地产上市公司的综合得分，由表可见万科、碧桂园、华夏幸福、中国海外、保利地产、金地集团、旭辉控股、龙湖地产、招商蛇口、新城发展排名前十；进入TOP 20的还有华润置地、仁恒置地、滨江集团、荣盛发展、龙光地产、禹洲地产、华侨城、时代地产、中骏置业、中国金茂；与之相对，在销售额突破百亿的公司中，合生创展、新湖中宝、瑞安房地产、天房发展、阳光100则排名靠后。
表6地产上市公司综合实力评分及排名
七、TOP20榜
表7是我们排行榜上排名前20位的地产上市公司的周转率、利润率、投资回报率和债务融资成本，以及TOP 20公司与上市公司平均水平的比较。由表可见，2016年TOP 20公司平
均的营业利润率达到15%，较地产上市公司总体的平均水平（11%）高出4个百分点，较中位数水平（17%）高出9个百分点；2016年TOP 20公司平均的存量资产周转率（年化）达到0.62倍，较地产上市公司的总平均水平（0.41倍）高出51%；结果TOP20公司2016年中期平均的投入资本回报率（年化）为18%，较地产上市公司的总平均水平（5%）高出3个百分点，而平均的可持续内生增长率为15%，是地产上市公司总平均水平（5%）的5倍；与之相对，TOP 20公司2016年平均的债务融资成本为5%，较地产上市公司的总平均水平（6%）低1个百分点。显然，TOP 20公司相较于其他地产上市公司拥有更高的投资回报和更低的融资成本，这为行业的并购整合奠定了效率基础。
表7 TOP20 公司的效率水平与行业平均水平的比较
不仅如此，由表8可见，相较于地产上市公司的平均水平，TOP 20公司具有更低的负债率和更小的资金缺口。截至2016年12月31日，TOP 20公司平均的净负债率为60%，较地产上市公司的总平均水平（97%）低了37个百分点；此外，TOP 20公司平均有24%的短期资金富余，但上市公司总体平均只有10%的短期资金富余；TOP 20公司平均的中期资金缺口约相当于总资产的0%，而上市公司总体平均的中期资金缺口高达15%；结果，TOP 20公司在不扩张情况下平均的最低续借率要求仅为16%，而上市公司总体平均的最低续借率要求为50%；相应的，TOP 20公司平均的利息支出与同期销售额之比仅为2%，而上市公司总体平均的利息支出占比则达到14%。显然，排名靠前的地产企业，不仅效率表现优于平均水平，其财务安全性也要显著优于行业平均水平，这就为行业内的并购整合奠定了金融基础。
表8 TOP 20公司的负债率和资金缺口与行业平均水平的比较