福州王庄城旧城改造一期项目贷款集合资金信托计划
基本资料
受托方新华信托股份有限公司
融资方福建世欧投资发展有限公司
托管银行兴业银行重庆分行营业部
账号：346010100100319768
信托规模 2.5亿
信托期限12个月
最低认购金额100万
预期年化收益率100万元≤认购金额＜300万元，11%
认购金额≥300万元，12%
收益分配方式信托结束时一次性支付
交易结构
融资方
福建世欧投资发展有限公司是专门为王庄城项目成立的项目公司，公司成立于2010年5 月，注册资本原为1亿元，福州世欧房地产开发有限公司占100%的股权，由于信托融资
的需要注册资本变为5亿元，股东变为福州世欧房地产开发有限公司和厦门国际信托有
融资方：福建世欧
1、福建世欧投资发展有限公司将世欧王庄项目的A3地块中的榕国用（2011）第
33234422145 号土地抵押给新华信托，目前土地评估价值为5.82亿元，抵押率42.96%。
2、融资方全资股东福州世欧房地产开发有限公司为本次贷款本息的按期足额约偿还
提供不可撤销的连带责任保证担保。
3、融资方在信托到期前规定时间点将按预定比例确定资金打入信托监管账户。
4、股东方承诺对融资方的股权及贷款在信托到期偿还期不得退出或偿还。
受托方：新华信托福州王庄旧城改造贷
款项目集合信托计划
合格投资人
保管银行
王庄城旧城改造项目
限公司（信托名义持股，股权类融资信托计划）1。目前公司具有房地产开发暂定资质，
公司的法人代表和董事长为欧国强。从2010年12月份的财务报表显示，公司总资产为
40.02亿元，负债15.57亿元，所有者权益为24.45亿元。从2011年6月份的财务报表显示，
公司总资产为49.03亿元，存货43.82亿元，负债24.09亿元（其中银行贷款为2亿元、13.07
亿元为与股东福州世欧房地产开发有限公司间的股东借款、9亿元为项目公司与政府公
司福州市晋安区建设投资发展中心之间的安置房项目的代收代付款，实际为非负债，暂
作其他应付款账务处理），资本公积为20亿元，所有者权益为24.94亿元。
担保方基本情况
福州世欧房地产开发有限公司成立于2006年1月18日，公司注册资本12960万元人民币，实收资本12960万元人民币，正荣集团和融信集团各占50%的股份。法定代表人和董事长
为欧国强。公司的经营范围为：房地产开发、出租及物业管理。公司具有房地产二级开
发资质。成立五年来，开发过和在开发的项目有世欧彼岸城、世欧上江城、世欧澜山、
世欧王庄项目。公司董事会下设：设计研发、工程管理、营销策划、成本管理、人事行
政、开发运营、资本运营等七大中心及16个职能部门，以及世欧物业管理、世欧商业管
理两大全资子公司。现有各类经营管理人员及技术人员近350人，其中，大学本科以上
学历人员占63%，中级职称以上人员占55%，国家一级建筑、结构设计师5人，高级工程
师12人，工程师66人，技术力量雄厚。
公司2011年6月份的财务报表显示，公司总资产为72.59亿元，存货64.46亿元，货币资金1.2亿元，负债41.97亿元，公司的负债率仅为57.8%（其中银行贷款为8.7亿元、11.4
亿元为与股东融信（福建）投资集团有限公司、福建正荣集团有限公司间的股东借款、
9亿元为项目公司与政府平台福州市晋安区建设投资发展中心之间的安置房项目的代收
代付款，实际为非负债，暂作其他应付款账务处理，预收账款13.66亿元为上江城项目
的预收房款），实收资本为12960万元，资本公积为22.5亿元，所有者权益为30.61亿元。
总体看，负债率较低，且项目自有资金投入超过五成，公司资产状况良好，财务状况清
晰，各项财务指标正常，具备为本次信托贷款提供担保的能力。
担保人欧国强现为福州世欧房地产开发有限公司（担保方）和福建世欧投资发展有限公司（融资方）的法定代表人和董事长，毕业于北京大学金融专业，曾任南昌正荣（新加
坡）置业有限公司董事、总经理助理，福建正荣集团有限公司董事、运营副总监。
关联方基本情况
福建正荣集团有限公司（简称正荣集团）正荣集团创立于1998年，是一家集房地产开发、基础设施投资建设和资产经营管理于一体的大型投资企业集团，旗下有全资、控股和参
股企业十余家，拥有国家一级房地产开发资质。正荣集团先后在江西、福建投资开发了
大湖之都、红谷现代城、赣西第一街、丽景山庄、丽景滨江、时代广场等十多个大型房
地产项目，并以BOT方式投资福建莆田万亩围垦建设工程、莆秀高速公路等省级重点项
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2010年12月厦门国际信托有限公司发行了“厦门信托?世欧王庄城安置房项目股权投资集合资金信托计划”，募集8亿元信托资金，期限1.5-2年，信托资金全部用于王庄城安置房项目的建设（王庄城安置房项目实际上是由福建世欧投资发展有限公司代建），该8亿元信托资金和信托收益完全由安置房的政府回拨款来支付，不影响本信托。目前一些安置楼
房已经建出地面十多层，工程进度正常。
目并获得特许经营权；参与建设了福建漳龙高速公路、江西于都长征大桥、南昌司马庙
立交桥等一大批国家或地方重点项目；开发了赣西第一街、正荣商业广场、正荣时代广
场等多个商业项目和正荣集团综合楼、红谷现代城写字楼等写字楼项目；并取得莆田澄
峰围垦工程项目50年的特许经营权。迄今累计完成投资额达350多亿元，完成房地产开
发总面积达600多万平方米。目前正荣集团总资产约300亿元，净资产100亿元，开发建
设及规划项目22个，房地产开发总面积达1100多万平方米。正荣集团连续5 年跻身中国
房地产百强企业前50位。
融信（福建）投资集团有限公司（简称融信集团）福建融信房地产开发有限公司成立于2003年9月，注册资本34000万元，法定代表人欧宗洪。2009年7月14日，公司名称由福
建融信房地产开发有限公司更名为融信（福建）投资集团有限公司。截止2009年12月公
司资产总额30.7亿元，净资产16亿元，自福建融信房地产开发有限公司创办以来，已累
计开发土地859亩，已开发面积超百万平方米，公司具有国家一级房地产开发资质，2010
年跻身中国房地产百强企业。
项目情况
王庄地块是正荣集团于2010年2月4日，以60亿巨资竞得，楼面均价8653元/㎡，现交由正荣集团和荣信集团控股的福州世欧地产开发。地块
位处福州城区中东部，晋安区长乐中路两侧，北临福
马路，东至连江路，西接晋安河，南靠国货东路，是
福州市东扩南进的重要节点，也是福州旧城改造2的重
点区域，属于政府重点督办的城市民心工程、形象工
程53。王庄地块长期为福州的区域重要商圈，其日用
商品零售及餐饮文化在老福州人的心中占有重要地
位。（右图：改造前的王庄新村）
王庄城地块是极为稀有的市中心地块，也是福州市中
心最后的成规模地块，位于与海峡金融街齐名的规划
的福州东部商务区附近，周边各项配套成熟，东望鼓
山，南望台江金外滩的城市天际线，西望富有大都市
气息高楼林立的五一路，北望金鸡山，不仅有数十条
公交线经过王庄，未来地铁二、三号线也将经过项目
附近。王庄城项目总占地381亩，整个项目共分为12个地块，规划建设数十栋40-55层的
国际化摩天住宅及大规模高档商业综合体（见左图），总建筑面积约127万平米，其中
商品房57万平米，安置房面积55万平米，将建成全国最高的安置房（楼高近200 米），
地面商业建筑面积约15 万平米，加上地下商业面积后，整个王庄商业面积近20 万平米，
总体容积率为5.0。依照规划，世欧王庄地块将打造成居住、商业，商务、娱乐，休闲
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该工程主要是改造于1982 年兴建的有三十年历史的王庄居住区（王庄新村）。王庄居住区是福建省建设时间最早、规模最大的居住区之一，也是福州四大老社区之一，主要为棚户区、低层砖混结构住房为主。
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对于此项目福州各级政府非常重视，从动迁、规划到施工重点督办，福建省领导袁荣祥、苏增添等多次视察，可参阅下面链接：https://www.doczj.com/doc/5e1776113.html,/tabid/135/InfoID/2111/frtid/95/Default.aspx
http://www.fz‐https://www.doczj.com/doc/5e1776113.html,/news/newsdetail_22_511.html https://www.doczj.com/doc/5e1776113.html,/show.aspx?Id=662
于一体的海西最大的超高城市综合体。本项目A2地块按照总体规划和详细规划设计的要求，拟建高层住宅8幢，1栋幼儿园，1个商业连接体。项目地块实际用地面积：41111.5 平方米，约61.67亩。总建筑面积：300943平方米,其中：计算容积率的面积228169平方米（住宅建筑面积218801.2平方米、商业面积4471.5平方米）。地上建筑面积230855平方米，地下建筑面积70088平方米。目前土地款已经全部付清，自有资金投入18.445亿元，占比约50.7%。目前本项目四证齐全，正在做桩基工程。项目于2011年3月开始桩基施工，2011年12月底－2012年1月完成桩基及地下室的施工并进入上部施工阶段。福州市高层住宅出地面后形象进度达到20%就可以申请预售许可证，因此2012年3月－4月取得预售许可证并开盘销售。预计于2012年11月－12月施工至工程封顶，2013年12月竣工验收，2014年6月实现交房。目前正在进行桩基的施工，幼儿园已经基本建成。
表1：A2 项目2012 年销售进度及销售收入的预算
序号 月份 2012年4-6月 2012年7-9月 2012年10-12月
1 住宅销售面积（m2） 20,000 15,000 15,000
2 住宅销售价格（万元/m2） 2 2 2
3 住宅销售收入（万元） 40,000 30,000 30,000
目前市中心内新开楼盘的均价都在2 万元/平方米以上。由于福州经济较发达，民间比较富裕，华侨较多，所以购买力较强。王庄城项目比照附近项目，采取保守定价策略，
预计住宅销售收入：218801 ㎡×20000 元/㎡=437602 万元；商业：4471.5 ㎡×50000 元/㎡=22358 万元；车位：812 个×180000 元/㎡=14616 万元，共计474576 万元。包括了信托资金本息和预计6-8 亿元银行贷款等财务费用后，预计税前总利润为11 亿元，也就是大约单价每平米下降约5000 元左右，项目仍可维持盈亏平衡。
表2：福州市中心项目及王庄周边楼盘销售情况
项目名称 已供应面积 主力产品 当前均价 去化率 世茂天城 215543 三居200 臻园2#24000 2#35% 阳光白金瀚宫 77560 四居256-270 25000 72%
恒力城 43416 二居71-95、三居127-16921000 85%
阳光白金瀚宫 77560 四房256-270 25000 72%
恒力城 43416 二房71-95、三房127-16921000 85%
群升国际御园 107712 二房76、三房139-144 二房17000、三房15000 3#46% 融侨观邸二期 87781 四房150-184 18# 25000、04#、05# 19000 61%
正荣润城 13414 二房、三房90-120 24000 65%
世欧澜山 12968 四房120-150 2#18000 2#85% 公元道1号 449221 四房219-231 22000 63%
信托计划本金和收益的来源主要为为交易对手及母公司经营收入。通过现金流量测算，王庄城A2项目2012年底偿还完信托本金和收益后，累计净现金流量仍为66,245万元，因
此偿还信托本金和收益有保证。
项目公司王庄A2地块已在浦发银行、农业银行福新支行、建设银行福州广达支行申请开发贷款，目前项目公司在浦发银行申请的王庄A2地块6亿元的开发贷的融资方案已通过
浦发银行福州分行审批，已经报浦发银行总行审批中；项目公司在农行申请的A2和A4
地块合计15亿元开发贷的融资方案已通过农总行部门会议审议通过，等待农总行贷审会
进一步审议；项目公司在建设银行福州广达支行申请的A2二期和A4地块12亿元开发贷的
贷款方案经福建省建行房地产金融部核准已经报建总行审批中。本项目为福建省重点项
目，政府形象工程，政府扶持的力度较大，预计银行首笔贷款的放款时间会在2011年底，
最晚在2012年初。
目前项目公司的股东还有世欧上江城项目和世欧澜山项目正在对外销售，前者仅开盘半年多销售额就超过25亿元，目前仅剩约四成。世欧澜山项目2号楼也基本售罄，未来销
售情况较为乐观。而且背后股东正荣集团和融信集团能为本项目提供资金缺口的支持。
风险控制
福建世欧投资发展有限公司将世欧王庄项目的A3地块中的榕国用（2011）第33234422145 号土地抵押给新华信托，该土地使用权面积为10813平方米，约合17亩，目前土地评估
价值为5.82亿元，抵押率42.96%。按规划容积率，地价折个每平方米约8000-9000元左
右，较目前福州市同类土地拍卖总体价格水平略低。
融资方全资股东福州世欧房地产开发有限公司为本次贷款本息的按期足额约偿还提供不可撤销的连带责任保证担保。
项目公司承诺在信托到期前30天打入项目公司信托监管账户的资金不低于信托贷款本金的10%，信托到期前20天打入项目公司信托监管账户资金不低于信托贷款本金的20%，
信托到期前10天打入项目公司信托监管账户资金不低于信托贷款本金的30%，信托到期
前5天打入项目公司信托监管账户资金不低于信托贷款本金的70%，信托到期前1天打入
项目公司信托监管账户资金为全部信托贷款本金和贷款利息，否则将支付违约金。
福州世欧房地产开发有限公司承诺所有投入到福建世欧投资发展有限公司的股权及其以股东借款等其它方式注入到福建世欧投资发展有限公司的所有资金在本信托计划的
信托本金和预期收益退出前不得偿还。
产品部点评
本信托计划是典型的以贷款形式交易的优质信托计划。由于银监会在去年将信托贷款的发放条件定为开发企业不低于二级资质、项目自有资金投入比例不低于35%及四证齐全
（与银行贷款标准一致，且并入总体信贷额度内），因此在目前的宏观市场环境下，许
多的房地产企业达不到相对更高的信托贷款发放条件，倾向于对项目公司股权投资的形
式获取信托资金，因此优质的直接贷款项目愈发罕见起来。而本项目的融资方为项目公
司，运作明晰，且两个最终股东都是全国最大房地产集团之一，均有一级资质，项目四
证齐全，自有资金投入超过50%，融资条件均显著高于银监会要求。
项目区位优势明显，地方政府大力支持：地块位处福州城区中东部，晋安区长乐中路两侧，北临福马路，东至连江路，西接晋安河，南靠国货东路。位于与海峡金融街齐名的
规划的福州东部商务区附近，周边各项配套成熟，东望鼓山，南望台江金外滩的城市天
际线，西望富有大都市气息高楼林立的五一路，北望金鸡山，距离政治中心五一广场仅
五分钟车程。不仅有数十条公交线经过王庄，未来地铁二、三号线也将经过项目附近（见
右图）。根据规划，世欧王庄地块将打造成居住、商业，商务、娱乐，休闲于一体的海
西最大的超高城市综合体。因此项目作为近年福州市中心最大一块整体出让土地，规划
空间大，区位优势非常明显。
不仅如此，作为一个足以带动整个区域地产品质和公共设施的超大城市综合体，王庄城项目还承载了更多的社会使命。项目中有超过50 万平米的高层住宅作是为福州最大的
四个老社区之一，有三十年历史的王庄新村近四万居民的回迁安置房。因此整体项目受
到了各级政府的极大关注和支持。尤其是在地产信托，特别是股权信托逐渐受限的去年
底，在政府支持下，世欧地产成功通过厦门信托以股权投资的形式融资8 亿元用于安置
房的建设，目前安置房建设过半。
综上，从本信托计划的交易结构、自有资金投入、交易对手资质以及项目未来前景和充足抵押物等多角度看，本项目均为房地产信托产品中不可多得的优质低风险项目，同时
还兼顾了收益性和流动性大大优于同类产品。因此产品部给予特别推荐评级。
受托方
名称：新华信托股份有限公司
法定代表人：翁先定
住所：重庆市渝中区临江路69号
注册资本：人民币6.2亿元
新华信托股份有限公司成立于1979年，是我国最早的信托公司之一，公司初始注册资本为人民币5亿元。公司自成立以来，经历了银信分离、证信分业、增资扩股、战略重组
等历程，在公司治理、制度建设、人才结构和业务开拓等方面不断完善，发展成为一个
资产质量较高、经营理念先进和风格稳健的全新金融服务机构。2001年10月，公司完成
重新登记，2007年9月，经中国银行业监督管理委员会核准，公司重新换发金融许可证。
截止2007年底，公司信托服务费收入及占比在信托行业内位列前茅，管理资产约249亿
元人民币。2009年底银监会正式批准英国巴克莱银行通过增资参股新华信托，注册资金
增加为6.2亿元，公司权益资本近10亿元人民币。截止2010年底，公司信托服务费收入
及占比在信托行业内位列前茅，管理资产约 600亿元人民币。迄今，公司累计实现融资
约1000亿元、外汇5亿美元，承销发行债券约86亿元，代理发行国债数亿元。
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