住宅机电技术标准
目录
第一章
第二章
第三章
第四章
第二部分暖通空调专业
第一章
第二章
第三章
第四章
第一章
第二章
第三章
第四章
总则
一、编制目的
1.结合中弘地产独有的开发模式和经验，通过对国家标准未涉及到的总结提炼形成了中
弘住宅统一技术标准。本标准针对中弘住宅项目存在的主要问题进行针对性编制，作为机电所设计研发工作第一阶段核心成果。
2.该标准将作为规划院项目设计、施工等工作的技术依据，与成本标准、营销标准共同
构成中弘产品标准。
3.该标准每年修订一次，由规划院机电所负责起草、修订，技术决策小组审核，各相关
中心、项目公司执行。
二、适用范围
本措施适用于中弘地产开发的住宅项目，承接中弘地产开发项目的设计施工单位，在施工中应按照本措施和当地的相关规定及技术标准，统一现场施工程序化做法，提高住宅开发绿化建造质量。
本标准包含住宅项目（不含超高层住宅）、会所（售楼处、展示中心）、配套商业和地下车库。
三、总设计要求
1.施工图设计单位应作为设计总包，配合市政设施配套专项设计，汇总管网综合图；配
合各设备专业厂商完成专项设计；配合室内外精装修等专项设计，完成审核，并盖章出图。同时包括各项专业厂家二次设计的审核工作。
2.正图及每次修改图纸编号必须注明版本与日期以便图纸查阅、区分和存档。
3.方案设计单位要提供机电系统和材料一览表。
4.住宅结构专业应当按照户型要求进行结构优化
5.方案设计单位及其施工设计单位在扩初阶段，施工图阶段平面图及立面图上标明雨水
管，阳台落水管的位置。
6.建筑专业要协调各专业保证净高要求，各专业要表达开关、插座、管井、箱、柜、雨
水口、地漏、洁具、集水坑等的定位。
7.管线综合与景观设计要同步进行，密切联动
第一部分给排水专业
第一章
1.1室外给水
1、给水、消防设备房应结合室外景观，选在小区的较中心部位。给水、消防泵房宜设在一起，且靠近配电室，消防泵须采用自灌水式。给水应不小于900户设一泵房，消防水应不小于2000户设一套系统。
2、按当地市政水压定出小区是否采用加压设备，市政直供高度应按当地水压－5米计。采用增压设备供水的系统应设水锤消除装置。且其它减振防噪措施均应体现在设计说明中。
3、增压设备原则按无负压式，不采用水箱，避免二次污染。市政供水压力以15米水柱为界，低于此为负压，且以市政压力－5米为叠加压力基数。
4、设计了增压设备且30米以下的建筑不得再设计市政直供系统。
5、设计区内室外增压主管路数及设备套数时，应对初投资及后期运行费用进行技术方案比较。
6、当有消防水池时，室外生活给水应与室外消防给水合用一环管，不得分开环两路，市政两路进水，一路进消防水池，一路负责室外消火栓和室内生活给水。
7、消防水池不应占用地下车库位置，宜选在小区较中心的地下二层储藏间。
8、如当地市政压力不足，是否设计室外消火栓泵应与我司设计中心联系。
9、室外给水井应与景观设计配合，井盖应尽量设于景观绿地内或停车场绿化带中，不得设计在小区路面。
10、多层给水分户表均设于室外（包括网点6表一池）。
11、普通住宅生活给水按230L/P.D；别墅按300L/P.D；绿化用水按1L/M2.D；广场、道路按2L/M2.D；不可预见用水量按10％。
12、室外给水管材宜采用PE或给水铸铁管。
13、除有地方强制性规定外，室外生活、消防给水与其它室外管道均为一家设计院设计，与单体设计界限为单体楼外1.5米。
1.2室内给水
1、室内各卫生器具工作压力按0.1MPA计。各用水点的冷热水管均应布置到位，不得由用户再次铺设管路。
2、有管道井的住宅，水表设于管道井，且水表距地500MM。给水进户管自管道井至各用水点，必须沿地敷设于初装层，不得架空明设。且除别墅外，住宅给水入户管径均按DN20。
3、多层不设管道井，户给水管自室外水表，沿－1层分支到各户用水点。各分支立管设于用水房间边角，分支管径统按DN15计。分支立管束根据数量多少外包普通排水PVC管。
4、多层给水分户表均设于室外（包括网点6表一池），中上档次（售价≥6000元/平）的高层小区，给水表采用远传水表。
5、室内给水主干管宜采用内衬塑钢管，支管采用给水PPR管或PE管。
6、室内分户须设单户给水控制阀门及各用水区控制阀门。
7、有管道井的住宅，应有管道井大样图和定位尺寸。应以合理的最小管井尺寸提供给建筑，且井门的颜色应与周围一致。
8、室内消火栓箱均暗设或半暗设，箱面要求与周围颜色一致。消火栓立管不得设在平时人经常过往处，且立管与栓间支管不得大于500MM。超压的消火栓采用减压消火栓，不采用节流孔板。
9、洗衣机位置按建筑图，水龙头安装高度0.5M，室内其它配水点按下表：
一.室外：
1、污、废合流。排水量取生活用水量的90%。
2、化粪池设计与否要根据当地市政条件。当排水经市政许可不经化粪池入网时，设计应根据我司小区大小，并与设计中心商量后，决定小区内的化粪池取舍。
3、水能井以外的管基础须按规范要求做垫层处理。室外排污主管≥D400，用砼管，余下用PVC双层波纹管。
4、室外污水设计应与景观配合，井盖尽量置于绿地内。各项目公司应将景观设计图提供给室外管网设计院。
5、室外污水标高须由市政排水点倒推算至每楼出水口，单体设计应与室外综合管网对接，并在说明中明示单体排水口与区内主管的高差。
6、室外污水设计范围：自化粪池或单体与小区主管接口到小区与市政总排水点。
7、室外污水管坡度应以总排水点标高反推算至单幢楼排水口。单体设计须以室外管网设计标高为依据。
8、污水与雨水管交叉时，雨水管断开，并设过桥井。
9、对于小区市政排水管网不完善的工程，宜设置区域污水处理站，但污水处理站的位置及站内功能应由设计管理中心确认。
二.室内：
1、污、废合流。
2、厨房不降板不防水不设地漏，排水采用同层式。住宅卫生间应有排水定位尺寸图。
3、洗衣机的排水应与设计地漏共用洗衣机地漏。
4、排水立管应尽量设置在隐蔽处，并且尽量靠近外墙。双立管可做简易管道井，单排水立管外不做管道井。
5、排水立管采用PVC消音螺旋管，横管用消音普通排水PVC管（如有新降噪音产品，可与我司设计中心商量）。为减少噪音，中上档次（售价≥6000元/平）的住宅，排水管均以厚10MM橡塑进行保温隔音。
6、高层排水横干管采用柔性排水铸铁管，且在立管与排水干管转弯处，采用固定支墩或另外加固措施。
7、卫生间的下层有非防水房间时，卫生间应设计同层排水。在人员经常走动的公共部位，不得出现排水明管。
8、对售价超8000元/平的住宅，卫生间设计同层排水，且只降板100MM，不做回填式。同户内与它户上下不相邻的卫生间不做同层排水。
9、淋浴和卫生间其它部分分开时，地漏在两处分设一个；当不分开时，卫生间只设计一个地漏。
10、排水通气立管不宜穿越斜屋顶，在顶部由外墙穿出，且外挂百叶，与外墙平，与外墙颜色一致。厨房废水不设专用通气立管。
11、室内污水设计范围：自户内排水到单体化粪池或单体与小区主管接口处，化粪池设计属单体工程设计范围内。
1.4雨水
1、屋面雨水采用虹吸排水系统，阳台雨水采用重力排水系统；
2、根据当地5分钟暴雨强度，重现期屋面取5年，室外场地取2年。
3、雨水立管应尽量设置在隐蔽处，并且尽量靠近外墙。
4、重力雨水管采用普通排水塑料管（包括高层）；虹吸雨水排水系统采用给水UPVC管及给水配件，其管材采用工作压力应大于建筑物净高度产生的净水压，管材抗环变形外压力应大于0.15MP A。
5、上部为住宅，下部为商铺，且商铺突出建筑有平屋顶，住宅屋面雨水宜排至商铺屋顶。
6、干旱地区应设计雨水收集系统，且雨水收集池宜与消防水池合用。收集的雨水只用于景观浇灌，不用于住宅中水。
1.5空调凝水
1、对于非精装修建筑，空调凝水宜集中排放。
2、凝水管与阳台雨水管靠近者，应取消凝水管，改为间接排至阳台雨水管。凝水与阳台雨水管合一时，凝水应间接排至雨水管。
3、凝水管材采用PVC，颜色与周围搭配。
4、对于精装修建筑，空调凝水应每户单独间接排放至本户卫生间或阳台地漏。楼外立面不得出现凝水立管
第二章
2.1给水
1、采用市政直供水系统，只设总水表。
2、设计给水软化设备。空调循环水、锅炉等媒体采用软化水。
3、泳池采用顺流式，不做水面平衡池。
4、热水由自备锅炉提供，换热器选用半容积式。
5、不设计分散直饮冷热水。
6、管材采用冷、热PPR给水管。
2.2排水
1、污、废合流
2、通气立管不得穿出屋面，侧墙排出，加百叶盖板，与外墙平齐且颜色一致。
2.3雨凝水
1、雨水采用重力式排放，立管设于隐蔽处。
2、凝水集中排放于公厕卫生间。
3、雨、凝水管均宜用PVC管。
2.4通风与空调
采用集中空调
1、大厅及泳池等大空间处空调末端采用全空气式。
2、娱乐小间空调末端采用风机盘管式。
3、新风按总风量15％计。
4、地暖设计中每回路不得大于80M。
第三章
3.1室外给水
同住宅室外给水
3.2室内给水
1、高层商业楼增压分区按35M/区
2、商业用户一户一表，低层表集中在室外；高层水表可置于楼内管道井。
3、对于宾馆等商业应设集中非饮用热水供应，采用半容积换热器，热水分区应与冷水分区一致。对于办公楼等商业，不设集中热水供应。
4、消防水系统与高层住宅同。
3.3生活（生产）排水
1、商住楼，可将底部商业污水与住宅污水在底部干管汇合。
2、对餐饮等网点，应考虑经隔油池后才可入小区排水管网。
3.4雨凝水
1、住宅下的商铺若为一层，则采用重力排屋面雨水；超过5M的商铺采用虹吸排屋面雨水。
2、住宅下的单独商铺不集中设空调凝水排放管。
第四章
4.1给水
1、地下室给水采用市政直供水，管材宜选内衬塑钢管。
2、消防箱采用明装，管材采用热镀锌钢管。
3、≥DN100消防管采用卡箍连接，小于100采用丝接。
4、消防水管及生活给水管宜穿梁设置，不得占用梁下空间。
5、地下室外墙上给水套管的具体位置和标高应在图中明示。
6、地下室喷淋头上返，且距顶棚150MM。
7、设有消防水池的地下室应将消防泵房与生活增压泵房设在一起。
8、北方地区喷淋采用预作用式；南方地区采用湿式。
9、消火栓系统保温采用玻璃丝棉加电伴热。
4.2排水
1、地下室应设集水坑，宜做明沟将各集水坑连通。
2、地下室本身的排水（含地下卫生间）采用整体污水提升泵，且不宜与塔楼排水共用主
排水干管。
3、排水管道在地下室所有管道中为最优先考虑的。
4、为减小地下室顶的覆土厚度，塔楼雨、污水宜在本楼地下室排出。
5、地下室污水管采用柔性铸铁排水管材。
6、地下室外墙上的排水套管位置及标高应在图中明示。
第一章
1.1通风
1、住宅厨房排油烟管道须为变压式风道，不得采用无子母烟道产品。
2、对周围有污染的小区，经我司同意后，应设室内换新风系统。
3、无外窗的卫生间应设变压式排气道。
1.2防排烟
1、防烟楼梯间送风口每三层一设。
2、外窗足够的前室、楼梯不得设计机械防排烟。
3、正压送风井应按10M/S风速来设计，送风井井尺寸不得过大。
1.3采暖
1、对拆迁安置区住宅，采暖形式按合同定；对北方的商品房采暖形式统按地暖，且有防水的房间不得设计地暖。
2、当地无特别要求的采暖地区，不设一户一采暖表，但设计单户控制。
3、为便于将来室内外碰头，采暖管路走向统按右供左回设计。
4、采暖主管室外至分户控制箱，采用热镀锌钢管；控制箱至室内采用PEX管。
5、集分水器宜设计在有防水的房间，且暗设。
6、每支回路不得大于80m。
第二章
2.1通风
1、空调新风量按总风量15％计。
2、带卫生间的单间应设机械通风。
2.2采暖与制冷
1、对地下水位高的地区，优先采用地源热泵方式供冷暖。
2、不具备采用地源热泵系统的地区，采用模块VRV空调系统采暖。
3、对于大空间，采用全空气式；对于小空间末端采用风机盘管。
4、对于空调的定压方式，如果采用水箱定压，多台主机应共用一台水箱。
第三章
3.1通风
1、卫生间均采用机械通风。
2、排水通气管难以利用高层住宅的，应单设通气管，但不宜穿过屋顶。
3、有条件自然排烟的，不设机械防排烟。
3.2采暖与制冷
1、北方采暖地区，网点中应设计冬天采暖。且宜用散热器采暖。
2、小商铺不设集中供冷设施。
3、大型超市采用集中空调。具体方式应按地区和功能与我司设计中心共同确定。
第四章
4.1通风
1、排烟、通风管道统按镀锌铁皮考虑，保温采用玻璃丝棉。
2、排烟、通风系统应合二为一
3、排烟风速可按20m/s
4、各通风管须有明确的标高。
4.2油、气等动力系统
1、车库的油、气管路应按规范保证与强电间的有效距离
2、动力设备宜单独布置，当布置在地下车库时，应靠外墙，设机械通风。
3、动力放散管应布置在安全地带，放散口应不低于规范要求。
4、储油、气库与地下车库的间距应大于规范要求。
5、动力设备的供油泵等应综合考虑，不必每组设备设一套循环泵组
第三部分电气专业
第一章住宅技术要求
1.1强电系统
1、高压为两路独立电源供电，电压等级采用10KV；单个10kV开闭站所带最大装
机容量为20000kV A。
2、每个变电站的变压器安装最大容量不应超过2000KV A；单台变压器最大容量不
能超过1000KV A，变压器的负载率应控制在75％。
3、变电站设置于小区用电负荷中心或大容量设备附近，可减少成本。而且尽量不占
用有商业价值的区域，其位置不影响商业动线或车库车行道的流畅；低压配电半
径不宜超过250m。
4、变配电室建筑要求
5、变电站的面积指标要求：
6、小区内各种设备用房设置合理，安全可靠；小区的消防控制室、安防控制室、智
能管理中心宜合用或相邻布置。
7、应特别注意各供电部门的具体要求，在设计时尽量调整满足这些要求，高压优先
考虑采用环网柜配电，可有效节约设备投资。
8、变压器宜选用低损低噪变压器。变压器容量应认真计算复核，避免变压器容量过
大。适当兼顾考虑物业投入初期负荷率低、费用高的因素，合理配置变压器及
运行方式。
9、应根据工程的性质、负荷容量及需要考虑是否设置消防应急电源及安保电源,如需
设置，请根据所需负荷容量和经济成本在EPS和柴油发电机组之间综合考虑，
若采用柴油发电机组应采用带自启动装置并能在30秒内投入运行的风冷机组。
10、各功能区域负荷容量设计指标：
11、强、弱电竖井尽量合用，强、弱电设备分两边布置或上下布置，尽可能减少竖井的面
积，应提供电气井道布置详图。
12、预留室外景观及广告照明电源配电箱。
13、公共区域竖井外的配电箱尽量在比较隐蔽的位置埋墙暗装，尽量不影响装修的整体效
果。
14、电缆桥架的选择应合理，应按实际需求分段标明其规格尺寸及安装高度。
15、电梯机房优先采用排风机。
16、在变配电室低压母线上装一级电涌保护（SPD），二级配电箱内装二级电涌保护器。
17、应配合其它专业的设计管线综合布置图，并控制地下有效净高不低于2.2米。
注：上述强电系统部分条款依据“北京市供电公司相关要求”进行设计。最终以“项目供电方案”为准。若在其他城市，需满足当地供电公司相关要求。
1.2照明系统
1、各功能区域的照度标准：
2、消防水泵房、消防风机房、消防电梯机房、变配电室、发电机房、弱电机房、消控
中心等的照明100%为应急照明；其他公共场所应急照明一般按正常照明的10%～15%设置。
1.3户内电气配置表
注：当此标准与精装电气点位图纸发生冲突时，以最终各方确认的精装电气点位图为准。
1.4弱电系统
1.4.1按弱电系统功能要求、技术含量、经济合理性等因素综合考虑，划分为：政策保障房、普通住宅、高端住宅三种类型。分别适用于低、中、高档楼盘。
1.4.2政策保障房弱电系统包括下面几个系统：
1．安全防范子系统：(1)出入口管理及周界防越报警、(2) 非可视对讲与门禁、(3) 闭路电视监控。
2．信息管理子系统：(1) 紧急广播系统、(2) 车辆出入与停车管理、（3）一卡通（4）远程抄收与管理IC卡系统
3. 信息网络子系统：
(1)电话：每户引入一对电话线。客厅、主卧室均设置电话插座。客厅内电话插座设置在沙发附近，卧室电话插座设置在床头附近。
(2)有线电视：每户引入有线电视电缆一条，在于入户门后较次要位置设置分配器箱，底边距地0.3米，在客厅及主卧室均设置电视插座。电视插座位置必须与建筑专业的家具布置图相适应。
(3)计算机网络：客厅、主卧室、书房设置信息插座。
（4）手机信号放大系统
1.4.3 普通住宅弱电系统：
1．在普及型弱电系统的基础上增加小区巡更管理系统、远程抄收与管理或IC卡、煤气泄露报警系统；电话引入两对电话线；设置户内弱电箱。
2．在客厅、主客卧室、书房、均设置电话、宽带插座。在客厅、主客卧室、均设置有线电视插座。
3. 4. 1.4.4 高端住宅弱电系统：
1．在普通住宅弱电系统基础上增加供电设备、公共照明、电梯、供水等主要设备监控管理、智能系统信息交互共享平台。智能系统信息交互共享平台集中了物业管理系统、社区的综合服务，建立统一的面向住户的、信息交互共享平台的网络服务平台，服务广大住户。在统一的web界面上，有小区的公共信息以及住户管理界面。
2. 同时在安全防范子系统和信息管理子系统的建设方面，其功能及技术水平应有较大提
升。信息传输通道应采用高速宽带数据网作为主干网。物业管理计算机系统应配置局部网络，并可供住户联网使用。
1.4.5其他要求（适用于所有楼盘）：
无线对讲系统要求信号覆盖95％区域。
背景音乐及消防广播：
信号覆盖小区全部区域，平均声压达到60-85dB，应结合防火区进行分区控制，公共走道的应急广播应有独立的回路，以便与背景音乐共用。户外音箱的点位由景观公司定，系统及线路连接由弱电公司完成。
监控：
在主要通道、出入口、电梯轿箱、扶梯、室外广场重要位置及其它重要场所设置摄像机，录像保存时间不小于30天。
各项目的智能化方案和智能化招标文件，必须经控股集团信息化管理中心评审。
小区监控室内必须配置不低于10M带固定IP的光纤网络；配置H3C F100-C防火墙，将视频服务器或硬盘录像机的端口映射到防火墙上。
具体点位安装除了符合验收部门对小区监控的要求外还应包括：
安保门卫室（有录音功能，监控保安工作纪律等）
监控室（监控监控员日常工作行为）
客服中心（有录音功能，监控客服人员待人接物与工作）
景观（在小区制高点或重要景观处安装360度的云台摄像机，注意机房办验收协调工作）垃圾堆场（检查监控垃圾是否及时清理）。
7. 停车管理系统不应过于复杂，在小区主、次入口等位置合理设置道闸，方便住户进出，又能保证人车分流。
1.5材料及设备标准
第二章会所技术要求（含售楼处、展示中心）
2.1强电系统
1、强、弱电竖井分开设置（若规模较小，可合用，但需保证强弱电设备分两边布置，保证充足合理的操作空间和安装空间），尽可能减少竖井的面积，应提供电气井道布置详图。
2、预留室外景观及广告照明电源配电箱。
3、公共区域竖井外的配电箱尽量在比较隐蔽的位置埋墙暗装，尽量不影响装修的整体效果。
4、公共走道处应设保洁插座，大中庭及户外应留有临时用电电源箱。
5、各功能区域设计指标：
2.2照明系统
1、各功能区域的照度标准：
2、消防水泵房、消防风机房、消防电梯机房、变配电室、发电机房、弱电机房、消控中
心等的照明100%为应急照明；餐厅、营业厅等的照明（50%）为应急照明；其他公共场
所应急照明一般按正常照明的10%～15%设置。
2.3弱电系统
i.电话、宽带：各办公室均设置电话、宽带插座。设置无线路由器。设置范围
ii.无线对讲系统要求信号覆盖95％区域。
iii.车库设停车管理系统及停车信息引导系统。
iv.背景音乐及消防广播：信号覆盖城市广场全部区域，平均声压达到60-85dB，应结合防火区进行分区控制，公共走道的应急广播应有独立的回路，以便与背景音乐共用。户外音箱的点位由景观公司定，系统及线路连接由弱电公司完成。
v.在主要通道、出入口、电梯轿箱、扶梯、室外广场重要位置及其它重要场所设置摄像机，录像保存时间不小于30天。
2.4材料及设备标准
第三章配套商业技术要求
3.1强电系统
1、强、弱电竖井分开设置（若规模较小，可合用，但需保证强弱电设备分两边布置，
保证充足合理的操作空间和安装空间），尽可能减少竖井的面积，应提供电气井道
布置详图。
2、独立店铺只设计到分户箱（户箱内采用隔离开关），建议店铺内只设置一个白炽灯，
其余部分由业主自理；
3、预留室外景观及广告照明电源配电箱。
4、公共区域竖井外的配电箱尽量在比较隐蔽的位置埋墙暗装，尽量不影响装修的整
体效果。
5、计量设置：
3.2照明系统
1、各功能区域的照度标准：
2、消防水泵房、消防风机房、消防电梯机房、变配电室、发电机房、弱电机房、消控中心
等的照明100%为应急照明；餐厅、营业厅等的照明（50%）为应急照明；其他公共场所应急照明一般按正常照明的10%～15%设置。
3、超市、百货、影院等功能区域，照明设计只预留配电箱，照明由经营单位二次装修设计
确定。
3.3弱电系统
1、电话
a)独立店铺每个设置一个电话接口；
b)主力店按每层1－2个预留电话接线箱，电话数量不少于1接口/100平方米。
2、宽带
房地产项目城市选择及项目判断标准 第一章项目定性判断内容 在公司业务发展的推进过程中，各个项目将分布在不同的区域和不同的城市。虽然这些项目各不相同，分别具有各自的属性，但同为房地产开发项目，在项目选择与开发过程中仍然存在着一些具有共性的指标。 为了更好的进行项目选择，简化判断标准，形成项目选择的程序化与制度化，我们将这些具有共性的判断标准加以提炼，通过城市、市场及项目三个由宏观至微观的层次逐一列举，进行阐述。 一、理解城市： 1.目标城市与公司战略匹配程度：目标城市是否属于公司战略中确定的城市范围？如果不是，与战略中确定的城市有无可比性，可比性如何？ 2.城市所处经济圈发展状况 2.1.经济圈的发展历史 2.2.经济圈发展规划 2.3.经济圈未来发展对城市的影响 3.城市人口及经济状况 3.1.城市人口发展状况 3.2.城市人口结构状况 3.3.城市汇集能力 3.4.城市经济发展状况：城市GDP总量、人均可支配收入、人均储蓄额、社会保障制度等指标的变化情况及与其他城市的对比情况 4.城市人文、历史特征及发展状况
房地产产品作为特殊消费品，尊重、适应客户，实现本土化是项目能否成功的关键。因此，对不同区域自然、人文、历史环境的理解，了解当地客户需求是理解城市的重要组成部分。 5.城市化进程及总体规划。 现阶段，中国的房地产行业发展与城市化进程息息相关，一个城市的规划前景，旧城改造及新区建设力度直接决定的当地的房地产行业发展。 5.1.城市发展历程及城市化进程 5.2.城市总体规划 5.3.城市交通规划 5.4.城市用地规划 5.5.城市园林景观规划 5.6.城市产业格局规划 5.7.城市历史文化遗产保护规划 6.城市政治、政策环境 目前，房地产行业仍是地域性较强的行业，不同的区域，不同的城市，其政府有着不同的执政思路与风格，对行业的发展也持不同的态度。因此，对政府及其政策的判断直接决定了我们进入的方式、方法与战略战术。 二、理解市场： 1.房地产市场发展状况 1.1.房地产市场发展轨迹 1.2.房地产市场总体特征 1.3.房地产市场未来发展预测 2.房地产行业成长性。
一、城市准入标准 （一）直接准入城市 1、范围：北京、上海、深圳、广州 2、要求： （1）京郊（含燕郊、廊坊等近京区域）、上海郊区项目，限于和中大型开发商合作，要求有抵押。 （2）深圳、广州的项目，要求在核心地段，并审慎选择实力较强的交易对手（中型以上）。 （3）若项目本身有较大的成本优势且有较稳定的回款保证，可一事一议。 （二）谨慎进入城市 1、天津、重庆限于核心区域，但天津滨海新区（含于家堡区域）不准入。 2、济南、南京、厦门、长沙、武汉、青岛、苏州、福州、合肥、成都、太原、郑州等城市可以准入自住型住宅类项目（其中青岛、苏州、福州、合肥、成都、太原、郑州的项目须非常谨慎），禁止准入商业地产项目（但有地段优势、有独特差异化商业模式的优质综合体项目除外）。标的项目应位于城市核心区域，品质较好，产品定位准确，有拿地成本优势，销售预期良好。交易对手为中大型以上房地产企业；谨慎与风格激进的房地产公司合作，若确有必要进行合作，需满足以下条件：一是控制集中度及授信额度，二是项目位于一线城市， 三是实际控制资产
3、佛山、杭州、泉州、漳州、东莞只和房地产排名前20 的交易对手合作项目。 （三）一般情况下不准入的城市 1、东北区域一般不准入。 2、石家庄、宁波、昆明、南宁、唐山、秦皇岛、烟台、威海、潍坊、淄博、徐州、南通、连云港、镇江、泰州、扬州、盐城、宿迁、温州、绍兴、台州、芜湖、惠州、海口、三亚、贵阳、丽江、南昌、西安、咸阳、宝鸡、兰州、西宁、银川、拉萨、呼和浩特、包头、鄂尔多斯、桂林等城市一般不准入。 （四）特殊情况说明 1、其他未列明准入情况的属暂不准入区域。 2、事务管理类（通道类）房地产业务不受以上区域的限制，但应谨慎 开展，应落实公司对事务管理类（通道类）业务的一般要求。委托方为券商、基金子公司等发行的专项或集合资管计划，设立单一信托的，不属以上事务管理类（通道类）房地产业务，应按照公司主动管理房地产业务的要求办理，应确保基础资产的质量并落实有效的风控措施。 3、商业地产除区域限制外，交易对手应具有丰富商业地产开发与管理经验，标的项目所在位置交通便捷，具有明显区位优势，引入业态科学合理。 4、在谨慎进入的城市，可有选择性开展经营性物业贷业务，具 体要求如下： （1）由国内外知名评估机构出具物业估值报告作为标的物业的参考价值，且须依据当地市场同一区域最新可比买卖成交案例作为参考确定物业价值，贷款额度不能超过抵押物价值的50%。
房地产企业标准化战略及标准化体系的建立 (2010-12-23 15:10:54) 转载▼ “强化内功”无疑是“后暴利时代”下房地产企业的共识和热点话题。 目前，在“强化内功”的具体举措上，不同梯次企业却表现出不同的发展思想和行动方向：从今年初开始，一线房地产企业都几乎同时启动了标准化战略及标准化体系建立工作，而第二、第三梯队企业依然以传统的四大块为主（战略规划、组织管控描述、项目管理体系、人力资源管理）——这恰恰应和了不同类型企业在管理提升方面的不同诉求。 近一、两年来，随着对发展模式的反思，大多数房地产企业已经开始自觉地寻求企业发展模式的转变，并且主要表现在四个方面： 1.由机会导向转变为基于市场、客户细分和企业自身资源、能力的战略导向； 2.由做项目转变为做企业（以忙碌于工程、营销等项目开发行为转变为资本运营、品牌价值、企业管理等企业发展行为）； 3.由关注规模指标（如何做大）转变为重点关注相对指标（如何做强、做优）； 4.由提高产品竞争力、营销竞争力转变为重点提高企业的整体盈利能力及规模开发能力和快速开发能力。 表现在具体行动上，鉴于一线企业都基本确定了战略规划、管理模式等，其工作重点主要是以“重点突破”为主，例如构建标准化体系、风险预警与控制、应急预案管理等高端、前沿问题；第二、第三梯队企业还是以“全面提升”为主；而大多数中小企业依然停留在套用标杆企业开发和管理模式的“模仿阶段”，甚至因为得到一套咨询机构以提供的标杆企业的流程体系而沾沾自喜，而没有深入、独立地思考自己到底需要什么。缺乏独立思考能力和前瞻能力始终是一些分中小房地产企业的“短板”，例如在对标准化的认识上。 事实上，标准化并非一个新鲜的概念。早在几年前，万科、阳光100、绿城等企业就已经开发尝试复制、连锁开发的标准化之路了。 但是，包括万科在内的几乎所有一线企业在初尝标准化开发时，大多是基于控制开发成本而以推行产品标准化为主，而没有提升到企业战略高度，更没有基于标准化战略而构建企业全面的标准化体系，包括产品标准化、流程标准化、技术标准化、合约标准化和输入、输出成果的标准化，等等。 一、基于企业差异性的标准化战略 （一）寻找共性战略下的大不同 中国房地产业的不成熟主要表现在两个方面： 一是没有可以保障产业稳定健康发展的产业规划和长效机制。产业发展的长效机制是指基于产业中长期发展战略的、能够保障产业稳定健康发展的长效的法制体系，也就是健全、完善的产业制度环境，或者是长效制度安排。完善的产业政策应包括产业中长期发展战略和相应的制度体系，其中制度体系包括但不限于法律、法规、政策、标准等各层级制度，应涉及一级、二级、三级等各级市场，应兼顾政府、产业法人单位、消费者等各类市场主体
房地产项目标准说辞 A1户型房地产项目标准说辞 该户型为2层，建筑面积约201.66-281.24平方，为6房设计。各个户型会因为所在的位置不同而会有面积上的差异，入户花园、 客厅、餐厅、厨房等公共空间均位于一层，下层为带庭院、功能空 间完整的私人专享空间。 一层入户花园，二室朝南，方正客厅连接南北双向花园景观阳台，更配套阳光书房及生活卫生间，使公共空间完全独立与主人居室空间。倍显主人尊崇。 二层中部设有家庭厅，外接景观庭院。作为家庭内部起居休闲使用，南向双卧，主卧更配套有独立卫生间及衣帽间。二层另设有公 共卫生间及书房，动静分离，完备的私人专享空间只为尊贵的您预留。 A2户型房地产项目标准说辞 下层花园入户，二室朝南，方正客厅连接南北双向花园景观阳台，更配套阳光书房及生活卫生间，使公共空间完全独立与主人居室空间。倍显主人尊崇。 B户型房地产项目标准说辞 该户型为全明户型设计，采光通风俱佳。4房2厅，建筑面积为161.2平方。花园入户，30多平方豪阔客厅带近4米宽屏景观窗， 餐厨相连、分而不离，阳光餐厅，隐密主卧、自带独立衣帽间、卫 生间。至显居者尊崇人生 B2户型房地产项目标准说辞
该户型为高层复式设计，建筑面积约154.62平方，赠送面积约83.24平方。为5房设计。入户花园、客厅、餐厅、厨房等公共空 间均位于下层，上层为带露台功能空间完整的私人专享空间。 下层二室朝南，方正客厅270度观景，更带大面宽景观窗，阳光餐厅、阳光书房及生活卫生间，使公共空间完全独立于主人居室空间。 上层设有专属家庭厅，外接景观阳台。作为家庭内部起居使用，宽敞主卧配套有专属卫生间、衣帽间、书房及私人露台。完备的私 人专享空间只为尊贵的您预留 E2户型房地产项目标准说辞 该户型为高层复式设计，建筑面积约113.99-114.12平方，赠送面积约55.64平方。为4房设计。客厅、餐厅、厨房等公共空间均 位于下层，上层为带270度景观露台的私享豪奢主卧。 下层三室朝南，方正客厅外接景观阳台，阳光餐厅、阳光书房及生活卫生间，完善生活配套，使公共空间完全独立于主人居室空间。 上层豪奢主卧外接景观阳台，卧居亦可远眺山河。配套有]专属 卫生间、景观书房及270度私人景观露台。至享人生尊贵感受。
房地产产品标准准化 上篇开发模式与产品线 由此可见，商业模式属于战略层面，反应的是区别于其他企业的特色认知;开发模式属于策略层面，反应的是企业的业务特点。 不管是哪种开发模式，最终总要出现出在市场上可交易的产品，例如熟化后的土地，以及各种各样的房地产项目。 １、项目开发的两种方式 项目开发有两种方式，一种是机会导向下的差异化开发模式，一种是战略导向下的标准化开发模式。 所谓差异化开发模式确实是在多项目同时开发下，各个项目差异专门大。假如各项目在物业类型、市场定位等方面有较大的差异性（比如同时开发商业地产、市区高层住宅、郊区低密度住宅项目），那么各项目在报批报建、规划设计、招标采购、营销策划等方面也必定有较大的差异性，这就意味着此前的体会和金钱堆积的大量教训被“归零”了，企业不得不一直在不熟悉的市场上做不熟悉的产品，这就要求房地产企业要有各方面的、具有丰富开发体会的不同人才。关于绝大多数开发企业来说，这几乎是不可能的。这也是许多企业在多项目开发时之因此感受“专门忙”、“专门累”的最要紧缘故。 事实上，多项目、多区域、多种物业类型的“三多”企业存在的诸多运营问题，大都与未推行标准化开发模式有关： ◎开发周期较长，快速开发能力和规模开发能力较弱←没有大范畴推行产品标准化◎设计精度、深度不够，变更较多，质量通病较多←没有大范畴推行产品标准化
◎项目成本“实际＋推测”的偏差率较大←没有推行标准化的“项目成本定额” ◎组织结构及权责关系经常在授权与“削藩”、合并与分立中游移←缺乏标准化权责体系◎制度、流程执行力差←缺乏严谨、精细化、标准化的业务流程 ◎不同项目、不同人员执行同一工作的绩效结果差异较大←没有标准化的操作规范◎个人体会、能力、责任心对工作绩效阻碍过大←没有标准化的输入、输出工作成果◎…… 然而，假如各项目在物业类型、项目规模、市场定位等方面差不多相似，即产品模式差不多固化，那么各项目的开发流程、工作流程是统一的，就像单项目开发一样单一、轻松。这就要求企业一方面针对项目的差异性建立差异化流程，同时要尽快推行标准化战略，实行产品线连锁开发模式。 所谓产品模式（产品线）确实是基于推测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、专门的、相对固化的项目类型。 中篇市场已进入标准化时代 经济学上，M=S﹡f是最普遍适用的一个公式：M－利润额，S－销售额，f－利润率。关于房地产企业来说，事实上所有经济治理活动的直截了当目的确实是追求M最大化。 如何才能做大M？只有两个途径：一是做大销售额S，二是提高f。在当前市场形势下，房地产企业要做大S也只有两个途径：一是进行大盘开发，二是实行多项目开发。提高利润率f也有两个途径：一是操纵成本，二是提高利润附加值。就S和f关系而言，S是先导性因素，也确实是说，必须先有了项目才能考虑如何提高f的问题。
私募房地产项目选择标准 一、交易对手选择标准 1、全国龙头和区域领先的房地产企业，优先全国排名前20强的房地产开发商。 2、资产状况、经营业绩和信用记录良好，法人治理结构完善，高管团队有较高的经营水平和诚信水平。 3、具备房地产开发二级或以上资质。 4、能提供足够的履约担保措施。 二、项目地区范围 1、有持续经济增长潜力的一线、强二线城。地区区域中心，知名度较高的经济发达城市。 2、长三角，大湾区经济增长强劲，或受有利政策辐射的二、三线城市。 3、项目所属地区房地产市场不是靠棚改支撑。 三、项目选择标准 1、交易对手已获政府开发授权和其他相应资格，具备一定自有资金。 2、有良好市场前景的住宅和经营性物业（公寓、写字楼、商业）项目用地。 3、土地性质明确，权属清晰，项目土地获得方式合法、价格合理，且取得正规的土地使用权证，符合城市整体综合规划与预计开发计划，拆迁方案明确、可行。 4、项目本身必须权益完整，公司股权结构清晰且股东之间无历史纠纷，债权债务关系简单、清晰；同时通过敏感性分析和压力测试。 5、土地的市场流动性好，完成一级开发后上市交易时成功率高。项目融资方能提供有效足值的相关担保。 6、项目转让价格合理，拿地有成本优势；未来现金流充足稳定；开发及销售计划，现金流测算有盈利空间。
四、项目交易层面及合规层面 1、项目交易对手出资比例不低于30%，且我方控股项目优先股。项目交易层面股债比例不低于8：2，优先劣后比例不高于1：1。 2、股权投资要求有除股权质押外的其他资产担保，要求优先分红；债权投资要求有充分的抵押担保或其它保障措施。 3、项目资金必须封闭，如资金要外用，必须经我方同意方可执行。 4、项目退出首先考虑回收现金，以销售回款、股权转让款或者债权到期回购的形式收回投资。无法实现或者不足以收回投资时，解散并清算项目公司。从项目分得的剩余财产中组织变现。 5、符合协会及托管方最新政策要求。
房地产项目开发的地段选择 房地产项目开发的地段选择作者：佚名 时间：2008-6-27 浏览量： 房地产开发项目的地段选择, 其主要责任是项目投资人, 当然作为开发商的员工有责任、有义务提出意见和建议, 但抉择权在项目发起人或项目投资人, 只有项目投资人才对项目开发的最终结果负责。对开发项目的地段选择方法、标准有多种, 可能是客观的、主观的、定量的或猜测的。不论采取何种方式确定项目, 选择项目必须有充足的、有效的理由。 房地产开发项目的地段选择, 实际上也是一个项目。因此, 地段选择过程, 就是一项目管理过程。如何进行该项目管理呢? 建议从六个方面来理解: 即1、认识开发项目地段的影响因素;2 、识别有增值潜力的地块;3 、地段选择理论;4 、对拟开发地块进行可行性分析;5 、对开发地块进行成本收益分析;6 、选择最优方案。 、认识开发项目地段的影响因素 房地产投资地段的影响因素很多, 不同的地段的影响因素也是不一样
的, 影响程度也不相同。再对每一宗地块进行分析时, 根据地块的实际进行相关探讨。地块的常见影响因素如下: 市场供需行情 一宗地块的好差, 总是体现在需求上。需求大供给量少, 地块价就攀升, 地块就容易出手, 房地产投资商也就可以获得较高投资回报, 那么该地块就是较好的投资地段; 如果一宗地块需求趋少, 则该地块价格就趋低, 房地产投资回报相对较低, 那么该地块就不是好的投资地段。 地块的自然条件 地块的自然条件含盖如下内容: 地块与市中心的距离、地块的地质条件、地形地势、土地面积、地块形状、日照、风向、多雷区或非多雷区、地质灾害。 地块与市中心的距离, 是影响房地产投资的地段的主要因素之一。任
第一章房地产设计类招标技术条件 一、规划方案招标 （一）投标人需提供以下资料： 1、法人代表资格证明； 2、法定代表人授权委托书； 3、投标人概况（包括：资质证书；营业执照；税务登记证；组织机构代理证、质量、环境、职业健康管理体系认证情况）； 4、近三年设计业绩； 5、服务承诺书； 6、拟参加该项目负责人及主要技术负责人简历表。 （二）招标人需提供以下资料给投标人： 1、设计任务书； 2、1:500实测地形图（画有红线的地形图）； 3、设计条件和定点通知书。 （三）规划方案设计深度标准： 1、概念性方案设计阶段深度要求： （1）概念性方案图纸深度标准： 1.1总平面图：示意性表达建筑排布与路网考虑，总图为核实经济技术指标的依据； 1.2区位分析图：标明临近建筑物位置、道路走向等； 1.3项目周边市政条件分析图：标明市政给水、污水、雨水、供电、燃气、供暖等系统到用地边界的驳接点； 1.4项目周边交通条件分析图：标明市政道路系统到用地边界的驳接点以及临近用地边界公交车站的位置； 1.5功能分区与产品分布图：明确住宅、配套、公建分区；排布适宜地块档次与形态的产品； 1.6交通分析图：应体现人行与车行流线，明确人车关系；体现主要出入口的位置；对用地已有道路进行功能定位；核实停车方式与数量要求的可行性；体现公交场站与班车停放的位置安排；根据道路设计宽度，示意性表达路网分级； 1.7分期开发示意图：考虑分期地块价值、交通可行性、公建配套分布、景观分期利用、施工难易度、物业管理的可行性；各分期地块应有经济技术指标数据的统计；应体现首期卖场的选址；
1.8配套分析图：考虑学校、幼儿园、托儿所、社区医院等公建配套设施设置位置、规模、占地和内容； 1.9景观分析图：表达景观设计概念，绿化、水系、广场之间的关系；分析地块内、外有价值的景观资源，表达对现状景观的利用方式； 1.10景观视线分析图：若地块内、外存在可利用景观资源，如山景、海景、湖景等等，则应从视角、视线高度等两方面，分析用地内各住宅的观景情况； 1.11日照分析图：体现用地内每个区域在冬至日（或大寒日，根据当地报批要求确定）的日照时数； 1.12区内市政系统分析图：应根据现有市政配套情况及政府规划要点要求考虑小区内主要给水、污水、雨水、供电、燃气、供热、弱电等户外管网走向，并考虑是否设置各类技术配套设施（煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备），如需设置，考虑大体的位置安排； 1.13坡度与坡向分析图：当用地内有坡地时，以不同色块表示用地内不同坡度/坡向的用地分布；坡度应以10％为单位分级，坡向应分为东、西、南、北四向； 1.14地形改造土方平衡图：根据坡度与高程进行土地的利用分析，对有地形的项目需提出地形改造的构思及初次土方挖、填量的估算；对平地项目则需提供填量的估算； 1.15组团基本单元分析图：应体现组团、庭院或邻里单元大体的户型配置、朝向、间距、转角、入口的关系； 1.16住宅单体平面意向图：住宅项目应提供典型单体意向平面图，体现户型配置、朝向、进深、开间尺寸，高层住宅需提出核心筒示意尺寸和电梯数量； 1.17住宅单体立立面意向图：高层住宅项目应提供典型单体意向立面图，体现建筑单体轮廓（包括屋顶形式），立面主要色彩搭配意向，立面主要外装用材组合； 1.18工作模型：对复杂地形，需提供地形分析模型。； 1.19效果图或模型照片：根据设计任务书要求提供相关效果图或模型照片； 1.20所有设计文件的电子文件：提供刻录成盘的所有设计文件的电子文件。
最新版房地产项目经纪人业务标准化操作程序 [1] 经纪人标准化业务操作程序面对买方的时候，如果没有自己的销售系统，不知不觉就会被对方牵着鼻子走。 -一大卫.山德勒* （张雁）优秀的经纪人的基本素质优秀经纪人的必备条件同情心：能设身处地为客户着想自我驱动力：有迫切促成交易的个人需求精力充沛.充满自信.渴望成功. 勤奋执着 一.优秀经纪人的专业素质 （一）专业素质 1.了解公司的发展状况.企业文化.理念.未来发展 2. 了解房地产行业及其相关法律法规.建筑行业.金融行业基本知识及行业动态 3. 了解全市商业.地理.人口分布概况.小区及楼盘的分布 4. 了解顾客特性及消费心理 5. 了解市场营销的相关内容 （二）综合能力1.敏锐的洞察能力2.语言运用能力态度要好，要有诚意要突岀谈话重点及要点表达要恰当.语气要委婉语调要柔和.语速要舒缓要通俗易懂，配合气氛不要夸大其词. 留有余地3.谈判.社交能力交往使人愉快的能力处理异议争端的能力控制交往氛围的能力坚持原则的能力4.良好品质忠实.热诚.可靠热爱本职工作良好的人际关系善于配合协调独立工作能力服从管理具有创造性达成业绩目标虚心求教，不断提升
（二）应克服的痼疾一次成功的到访接待，实际上是一系列技巧.经验支持的结果，是一个系统工程。在这个工程里的任何细微处出现问题都会影响到其他方面，而导致失败或不完全成功，所以，经纪人应好好检讨总结，避免不恰当的接待方式养成的痼疾。 1.言谈过于运用专业术语。 有些经纪人习惯用书面化.理论的叙述进行介绍，或推荐的房源根本不适合客户的职业.收入及居住要求，让客户感觉其操作性不强，因此使交易不能达成。 2.喜欢打断客户谈话.随时反驳如果我们不断打断客户谈话，并对每个客户异议都进行反驳，会使我们失去在最合适时间内找到客户真正的异议的机会，（客户未说出口的真正理由才值得我们努力去探求）而当这种反驳不附有建议性提案，反驳仅是逞一时口舌之利，导致客户恼怒，屮断谈话。 请您记住，您的最终目的是促成交易，而不是参与辩论比赛。 3.谈话无重点对于经纪人和客户双方，洽谈时间都是很宝贵的。我们在接待客户或约好客户以前应有充分的准备和计划：首先要安排好洽谈的时间.地点，结束电话交谈时应再重复一次确定好洽谈的时间.地点，同时在自己的工作笔记中记录。
房地产产品线标准化要点汇总 1.产品线标准化的定义：指某一系列产品的具备可连锁开发的程度。 2.产品线标准化的意义：兰德咨询研究表明，当企业的产品标准化率达到40%时，投资杠杆率可提高到1:4，开发周期可缩短15%，开发成本可降低5%，净利率可提高10%（从20%的平均净利率提高到30%）；当产品标准化率超过60%，净利率甚至可提高20%——是差异化开发模式下平均净利率的一倍。另外，推行标准化产品线开发更可从根本上降低投资风险和管控难度，提高运营效率。 3.产品线的归属层面：产品战略归属为战略体系的更高一个层面，即战略层面，属于企业商业模式的内容之一。产品战略与市场战略和品牌战略之间总是表现出先导性特征。换言之，如果产品战略清晰了，市场战略和品牌战略等也自然明确了。 4.产品线战略高层设计：项目结构合理与否主要是要做好三个平衡：一是不同地域或不同等级城市项目的结构平衡，二是快速周转项目和长期经营项目的结构平衡，三是高中低端项目的结构平衡。归根到底可以汇总为一个平衡——现金流项目和利润率项目的结构平衡。这就需要企业以资金链为主线，以调整产品结构体系为切入点，不断调整优化项目结构。 5.产品标准化核心问题：要形成几条产品线，产品标准化率达到多少。要形成几条产品线取决于企业规模和项目数量。当
前，一线企业大都已形成四条以上的产品线。对于项目数量少于10个的中小企业来说，形成2条产品线还是可能的。例如，一条是中高端商品住宅产品线，一条是商业地产产品线。其次是产品标准化率，是40%还是70%，总要设定一个明确、可行的目标。 6.产品线标准化内容：通常意义上，产品标准化所包含的 四个标准，核心标准是设计标准——只要实现一定程度上的设计标准化，营造标准（包括质量标准）、部品标准、成本标准等都可以相应地实现了。根据对三十多个一线企业产品线的研究结果，标准化程度比较高的企业的标准化率能达到80%以上，一般企业可以达到40%。产品设计标准包括规划设计标准、建筑设计标准、装修设计标准、景观设计、形象系统设计标准。制约标准化率提高的主要因素是土地面积、周边环境，以及所在城市的自然条件等。例如，南方和北方城市的景观设计标准就不可能完全复制，而其他四个标准就相对容易复制。 7.最终形成的产品标准，包括两大标准： （1）产品技术标准CPX/T：包括设计标准、部品标准、质量标准、成本标准等 （2）开发实施标准CPX/M：包括开发计划基准、各阶段各项工作的工作标准 （一）产品技术标准CPX/T 1. 设计标准 1.1 规划设计标准
房地产项目成本标准 1、桩基工程（如有）：70~100 元/平方米； 2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300 元/平方米； 3、砼：~立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合100~165元/平方米； 4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低）； 5、抹 灰工程：25~40元/平方米； 6、外墙工程（包括保温）：50~100元/m2 （以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/m2 ； 7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层 略低一些）； 8、屋面工程：15~30 元/平方米（多层含量较高、高层含量较低）；9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为~平方米（与设计及是否高档很大关系，高档的比例较大），造价90~300元/m2，一般为90~150元/平方米， 如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/m2 （与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）； 11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低）； 12、电梯工程（如有）：40~200元/m2，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/ m2； 13、人工费：130~200元/平方米； 14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；15、
模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米； 16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90 元/平方米； 17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米；19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/ 平方米； 20、上交国家各种税费（总造价~%）:33~70元/ 平方米，高档的可能高达100 元/平方米。 以上没有算精装修，一般造价约为1000~2000元/ 平方米，高档小区可达3500 元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为 500~15 00元/平方米，这要看档次高低，也有300元/平方米简装修，更有 3000~10000元/平方米超高档装修（拎包入住）。 21、设计费（含前期设计概念期间费用）：15~100元/平方米；22、监理 费：3~30元/平方米； 23、广告、策划、销售代理费：一般30~200元/平方米，高者可达500 元/ 平方米以上； 24、土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为70~100 万/亩，容积率一般为~，故折算房价为：525~1500元/平方米，市区中心地带一般为200万元/ 亩，折算房价为：1500~3000元/平方米，核心区域可达300 万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000 元/平方米以上的土地单方造价；三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100~500元/ 平方米，也有高达2000 元/平方米以上的情况； 25、土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100~500元/平方米，各地标准都不一样。 结论：基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于1000 元/平方米。实际上，多层普通商品房，建安成
地产标准化 “我爱我爱标准化！”当万科高唱着这一进行曲全国播种的时候，它对标准化的追求是与其所倡导的住宅产业化、住宅工厂化乃至产品模块化联系在一起的。当年，大伙儿对它嗤之以鼻：房产品何谈标准化？房企何谈标准化？时至今日，标杆企业的标准化进行到何种境域，尚不可确知，但许多颇具规模的公司却在标准化道路上潜行已久。这条路好走吗？如何走？ 标准化生存 这是一片居住着诸多名流的高档社区，坐落在北京依山傍水的西边。社区里，夜里巡逻的保安要穿鞋套，为的是不打搅业主；秋天树木飘下落叶，开发商不让物业公司扫去，因为“秋风落叶展现出一种供运气味的漂亮”。 同样的一幕还发生在上海、深圳、重庆……尽管房子的户型、容积率、朝向不尽相同，然而小区内罗马风格的雕像看起来原封不动地照搬过来。这些身处不同都市却出自同一家开发商手笔的高档小区，表现出来的一脉相承的品位成为开发商最感性的标识。 如此的开发商在国内为数许多。尽管规模适中，却在近几年以“黑马”姿势迅速在行业内走红，而其“快速复制”的招牌手法也为业界争相效仿。然而，在全球金融危机连续蔓延、国内楼市(楼市博客)(楼市博客)依旧低迷的当前，一个中型房企如何在防范风险的同时，加大知识治理与沉淀，并实现业务标准化、模块化呢？ 流程标准化是重点
关于跨区域进展的中型房企而言，标准化无疑是一条充满诱惑的进展道路，专门当企业处于扩张初期。 “由于具有产品、服务附着于土地的特点，房地产业的标准化专门难像制造业那样批量生产，开发商必须在不同的地点生产出针对不同客户需求的产品与服务。正因如此，标准化也成为房企实现快速扩张的突破口。”北京正略钧策企业治理咨询有限公司副总裁郝炬讲。 利用标准化，房企能够大大降低在区域扩张过程中产品开发及治理的难度，也容易给客户树立相对一致的品牌形象，扩大品牌价值的主动作用。同时，也能够让企业在快速扩张当中降低产品创新的风险，提升工作效率，更好地在细分市场里提升核心竞争力。 而这种所谓的产品标准化，却是建立在内部治理标准化之上的。从企业运作角度而言，标准化的核心在于降低运营成本，用更低的成本生产更好的产品。此外，标准化对房企的采购、运作体会、治理体系等方面也有专门大的关心。 “要在国家、行业甚至地区的标准基础上，建立一套自己的标准化体系，才会形成自己的核心竞争力。”北大纵横治理咨询集团高级咨询师、贵州大学都市治理与经济进展研究所副所长项凯标认为，产品的标准化因此重要，但更重要的是“流程标准化”。 项凯标表示，中大型房企完成流程标准化之后，所有业务的操作会更加专业，有助于有效把控产品质量和开发进度，也有利于品牌的爱护，对节点操纵和风险操纵也有关心。
房地产项目年度工作计划范文 (标准版) Frequent work plans can improve personal work ability, management level, find problems, analyze problems and solve problems more quickly. ( 工作计划 ) 部门：______________________ 姓名：______________________ 日期：______________________ 编号：YB-JH-0857
房地产项目年度工作计划范文(标准版) 一、策划缘起 东部旅游节日在即，全城热销海岸生活 在广东省文化厅和深圳市盐田区政府主办的“首届亚洲少儿艺术花会暨广东省少儿艺术节”即将召开，在“东部旅游文化节”同时开幕的喜人背景下，盐田的旅游旺季和置业高潮已经到来。随着万科东海岸和心海伽蓝的陆续开盘，东部家居生活不断朝着海岸新时尚升级。云深处悄悄入伙等好消息启发人们，盐田需要宣传，盐田需要更加时尚的海风吹拂。 二、合作优势 《***周刊》，先锋时尚为东部海岸生活冲浪领航 全球时尚生活资讯，白领精英读本《***周刊》正式创刊。《***周刊》是深圳市公开发行的全彩色铜版纸印刷、在深莞两地同时发
行、直投的第一张周报，经过xx月xx日试刊后，受到读者和业内外一致好评。证明这一独特崭新媒体深受市场欢迎。用精美的图片、优美的文字、精确的策划，《***周刊》为盐田生活传递信息。 三、媒体互动 《***周刊》与分众液晶电视互动，开创最新传媒模式 为了充分传达东部海岸生活气息，更加准确锁定白领、金领人士置业盐田，《***周刊》与名震全国的分众传媒机构联手，在遍布深圳、东莞的高档写字楼、高尚酒店、住宅等电梯间开辟液晶电视广告。凡在《***周刊》投放特殊版位整版彩色广告的客户都将同时得到分众传媒赠送的滚动播出的一周每天48次每次5秒的宣传广告，产生更为广泛的传播效果，达到其它任何媒体无法做到的事半功倍之效。 四、报道方法 全景描绘盐田生活，为置业东部展示立体画卷 1、介绍盐田简史：概括山海盐田，几年巨变 2、描述旅游东部：处处美景处处家的环境
房地产集合资金项目选择参照标准 区域市场准入，重点参照指标如下： ?规证手续——集合资金标的项目必须取得包括土地证在内的三证以上 ?资金投入——集合资金标的项目合作方投入资金不得低于总投资的25% ?楼面价差——集合资金标的项目楼面价不得高于同地段同属性地块的80% ?房产存量——集合资金标的项目所在区域过去三年年平均销售面积不得低 于年新开工面积的70%（年去化率70%以上） ?人口流动——集合资金标的项目所在区域外来流动人口数量不得低于当地 长住人口的50% 上述指标为项目基础，任意项目必须合乎上述标准方可进入，但某项数据特别优秀的可适当降低其他硬性指标要求 分区域市场准入考核指标： 区域要求： ?优先选择经济发达且房地产交易量活跃的一线城市及位于经济发达地区的 二线二类以上城市，二线三类及三线二类以上级的城市需谨慎考虑，避免土地供应量或住宅存量过大的区域
?过去三年区域年人均收入不得低于当地住宅均价的1.8倍（平均值） ?原则上禁止选择三线三类以下城市项目，对于房地产供给过量、交易量萎缩、 前期房价涨幅过大或经济欠发达的地区，选择项目更需谨慎 ?集合资金标的项目需位于居住氛围较成熟、配套较完善的区位，距离城市核 心区距离不得大于30公里 项目要求： ?优先选择土地属性为普通住宅（如为刚需项目更佳）的开发项目，商业及办 公占比不得大于总量的25% ?容积率<1的低密度住宅、酒店式公寓项目需谨慎选择 ?商业物业、办公物业类产品仅限于二线一类（含）以上城市核心区 ?土地整理须达到五通一平以上标准，未完成土地整理拆迁（尤其是民宅拆迁） 的项目特别需要谨慎选择 ?开发周期2-3年的10万平米以上、50万平米以内的项目，谨慎选择开发周 期过长，资本金长期沉淀于后期土地成本，投资期限内还款能力不足的项目?项目投资的毛利率不得低于35%，资本总体收益率不得低于80% ?销售周期大于36个月，或分块销售、分散销售的项目需谨慎选择 合作方要求： ?合作方优先选择以单个项目为操作主体的项目公司，实行项目资金封闭运 作，如与先后或同时运作多个房地产开发项目的公司作为股权投资融资合作
房地产行业战略采购模式与选择 张宗农时间：2012-02-16 17:55 随着近些年房地产行业飞跃式发展，战略采购已成为业内必不可少的采购模式。尤其是行业龙头企业万科地产，早在2001 年就开始尝试推行战略采购制度，成为国内首个实施战略采购的房地产开发企业。战略采购是基于供应链管理理论的新采购模式。通过战略采购创立一种基于战略协作层面的合作伙伴关系，采购方与供应商之间从此前对立、竞争的关系，开始转向协同、共赢的关系。目前，从塑造品牌形象、提升品质和降低成本的角度出发，战略采购业已成为房地产行业有效整合资源、提高采购工作效率、增强采购专业性、降低开发成本、建立集团化发展规模优势的关键管理工具之一。 由于房地产开发项目的单件性、不可重复性、项目实施的循序渐进性和阶段性，与其他行业相比，房地产行业的战略采购模式有自己的特殊之处。同时，房地产开发企业在选择战略采购模式时需根据自身的特点、采购的产品特点以及买卖双方的目的，选择适合的战略采购模式。本文作者长期从事房地产采购工作，对行业采购的利弊深有感触，在总结通常情况后，作者对房地产行业战略采购模式的分类，以及房地产企业如何选择适合自己的战略采购模式进行深入剖析，希望对行业有所启迪。 房企战略采购五大模式 从不同的角度出发，可以对房地产行业战略采购模式进行不同的分类，通常分为五类：以招标方式分类、以战略采购协议的类型进行分类、以战略采购实施主体进行分类、以战略采购协议适用的项目地域进行分类和以合作的广度进行分类。 招标方式分类 以招标方式分类中又可以分为公开招标、邀请招标和独家议标。 公开招标也称无限竞争性招标，是指由房地产开发企业按照规定程序，通过公开渠道发布招标公告，明确招标要求和供应商的资格条件，所有符合条件的供应商或承包商都可以平等参加战略采购投标竞争，并从中择优选择中标者的招标方式。 邀请招标也称有限竞争性招标或选择性招标，即由开发商按照邀请招标流程选择一定数目的供应商，向其发出投标邀请书，邀请它们参加战略采购招标竞争。被邀请的供应商一般来自两个渠道：一是房地产开发企业通过对欲采购产品的市场情况的深入了解，邀请适合
地产企业标准化战略及标准化体系的建立 (2010-12-23 15:10:54) 转载▼ 标签： 分类：有关地产 房地产战 略咨询 标准化战 略 标准化体 系 “强化内功”无疑是“后暴利时代”下房地产企业的共识和热点话题。 目前，在“强化内功”的具体举措上，不同梯次企业却表现出不同的发展思想和行动方向：从今年初开始，一线房地产企业都几乎同时启动了标准化战略及标准化体系建立工作，而第二、第三梯队企业依然以传统的四大块为主（战略规划、组织管控描述、项目管理体系、人力资源管理）——这恰恰应和了不同类型企业在管理提升方面的不同诉求。 近一、两年来，随着对发展模式的反思，大多数房地产企业已经开始自觉地寻求企业发展模式的转变，并且主要表现在四个方面： 1.由机会导向转变为基于市场、客户细分和企业自身资源、能力的战略导向； 2.由做项目转变为做企业（以忙碌于工程、营销等项目开发行为转变为资本运营、品牌价值、企业管理等企业发展行为）；
3.由关注规模指标（如何做大）转变为重点关注相对指标（如何做强、做优）； 4.由提高产品竞争力、营销竞争力转变为重点提高企业的整体盈利能力及规模开发能力和快速开发能力。 表现在具体行动上，鉴于一线企业都基本确定了战略规划、管理模式等，其工作重点主要是以“重点突破”为主，例如构建标准化体系、风险预警与控制、应急预案管理等高端、前沿问题；第二、第三梯队企业还是以“全面提升”为主；而大多数中小企业依然停留在套用标杆企业开发和管理模式的“模仿阶段”，甚至 因为得到一套咨询机构以提供的标杆企业的流程体系而沾沾自喜，而没有深入、独立地思考自己到底需要什么。缺乏独立思考能力和前瞻能力始终是一些分中小 房地产企业的“短板”，例如在对标准化的认识上。 事实上，标准化并非一个新鲜的概念。早在几年前，万科、阳光100、绿城等企业就已经开发尝试复制、连锁开发的标准化之路了。 但是，包括万科在内的几乎所有一线企业在初尝标准化开发时，大多是 基于控制开发成本而以推行产品标准化为主，而没有提升到企业战略高度，更没有基于标准化战略而构建企业全面的标准化体系，包括产品标准化、流程标准化、技术标准化、合约标准化和输入、输出成果的标准化，等等。 一、基于企业差异性的标准化战略 （一）寻找共性战略下的大不同 中国房地产业的不成熟主要表现在两个方面： 一是没有可以保障产业稳定健康发展的产业规划和长效机制。产业发展 的长效机制是指基于产业中长期发展战略的、能够保障产业稳定健康发展的长效的法制体系，也就是健全、完善的产业制度环境，或者是长效制度安排。完善的
上海绿地上海绿地（（集团集团））有限公司有限公司 技术管理产品研发部技术管理产品研发部 房地产营销管理部（通知） 关于下发关于下发《《绿地集团房地产项目样板房操作规范绿地集团房地产项目样板房操作规范》》的通知的通知 集团各房地产事业部（公司）、商业集团： 房地产项目样板房是集团房地产主业面对市场的重要窗口之一，其作为项目销售的重要道具的同时，也充分展现了集团建筑产品理念和水平，而样板房的建设需要集团房地产事业部（公司）各职能部门的专业分工、紧密合作和系统整合。故为了扫除障碍、理清责权、加强协作，以达到较佳的预期效果，并根据集团下发的《关于今后一段时期企业发展与管理若干重大问题的意见》的精神，经集团技术管理产品研发部和营销管理部研究决定，并经集团各房地产事业部（公司）充分讨论，特制定本规范并下发，请认真贯彻执行。
此页无正文 附：《绿地集团房地产项目样板房操作规范》 绿地集团技术管理产品研发部 绿地集团房地产营销管理部 二00七年十一月八日 抄报：集团总裁室 抄送：集团办公室、人力资源部、财务部、综合管理部、市场发展部 校对、打印：李坚苏 共印30份
绿地集团房地产项目绿地集团房地产项目样板房操作样板房操作样板房操作规范规范 一、操作原则 样板房操作过程实质上是房地产项目全程操作的全息缩影，是房地产项目管理中的最小管理单位，是一个房地产公司系统化、多部门、流程化合作管理理念及水平的反映。样板房工作应由技术部、营销部、合约部和工程部共同参与，共同负责。并以各职能部门在各职能阶段为主要负责人；以相互尊重专业为工作原则；以发挥各自专业特长，搞好部门协作、专业分工，更好地实施样板房工作为目的。 二、部门职责 1、事业部营销部 （1）、作为前期定位的责任部门，营销总监作为部门总负责人，负责向总经理室提交《样板房建设计划书》（参见附件1），经总经理室会议决定后，负责组织成立由营销部、技术部、合约部、工程部共同参加的样板房工作小组。 （2）、以书面形式提出《样板房建设建议书》（初稿）（参见附件2），对样板房的选址、户型、数量、用途、
房地产项目投资判断标准 第一章 项目投资概述 1、 项目简要背景介绍 2、 本投资项目的战略要点和关键环节 1. 决定项目成功的战略要点； 2. 本项目有哪些关键环节。 3、 本投资项目可能存在的主要风险 1. 政策方面的风险； 2. 市场方面的风险； 3. 经营方面的风险。 4、 盈亏平衡点的分析 1. 在某销售价格条件下的盈亏平衡点； 2. 在某地价条件下的盈亏平衡点。 3. 盈亏平衡点的敏感性分析 5、 本项目投资的关键时间节点和项目进度安排 第2章 项目定性判断内容 在公司战略推进过程中，我们的业务将分布在不同的区域，不同的城市。虽然这些项目素质各不相同，分别具有各自的属性，但同为房地产开发项目，在项目选择与开发过程中仍然存在着一些具有共性的指标。 为了更好的进行项目选择，简化判断标准，形成项目选择的程序化与制度化，我们将这些具有共性的判断标准加以提炼，通过城市、市场及项目三个由宏观至微观的层次逐一列举，进行阐述： 1、 理解城市： 1. 目标城市与公司战略匹配程度：目标城市是否属于公司战略中确定 的城市范围？如果不是，与战略中确定的城市有无可比性，可比性如何？
2. 城市所处经济圈发展状况 2.1. 经济圈的发展历史 2.2. 经济圈发展规划 2.3. 经济圈未来发展对城市的影响 3. 城市人口及经济状况 3.1. 城市人口发展状况 3.2. 城市人口结构状况 3.3. 城市汇集能力 3.4. 城市经济发展状况：城市GDP总量、人均可支配收入、人均储 蓄额、社会保障制度等指标的变化情况及与其他城市的对比 情况 4. 城市人文、历史特征及发展状况 房地产产品作为特殊消费品，尊重、适应客户，实现本土化是项目能否成功的关键。因此，对不同区域自然、人文、历史环境的理解，了解当地客户需求是理解城市的重要组成部分。 5. 城市化进程及总体规划。 现阶段，中国的房地产行业发展与城市化进程息息相关，一个城市的规划前景，旧城改造及新区建设力度直接决定的当地的房地产行业发展。 5.1. 城市发展历程及城市化进程 5.2. 城市总体规划 5.3. 城市交通规划 5.4. 城市用地规划 5.5. 城市园林景观规划 5.6. 城市产业格局规划 5.7. 城市历史文化遗产保护规划 6. 城市政治、政策环境 目前，房地产行业仍是地域性较强的行业，不同的区域，不同的城市，其政府有着不同的执政思路与风格，对行业的发展也持不同的态度。因此，对政府及其政策的判断直接决定了我们进入的方式方法与战略战术。 2、 理解市场： 1. 房地产市场发展状况 1.1. 房地产市场发展轨迹 1.2. 房地产市场总体特征 1.3. 房地产市场未来发展预测