柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告(张改1.13)
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精品酒店项目可行性研究报告目录第一章项目概况及本报告编制依据 (3)1.1项目名称 (3)1.2项目建设单位 (3)1.3地块坐落位置与环境 (3)1.4本报告编制依据 (3)1.5项目开发公司状况 (3)1.6项目概况 (4)1.7项目建设招投标形式 (5)1.8结论概述 (5)第二章某政治经济自然社会环境及发展状况 (6)2.1某历史沿革 (6)2.2某自然地理交通人文环境 (7)2.3某宏观政治经济环境 (9)2.4项目所在区域发展规划和趋势 (12)2.5建设条件 (13)第三章精品酒店市场分析 (14)3.1精品酒店介绍 (14)3.2精品酒店现状 (15)3.3精品酒店入住率与价格分析 (17)3.4我国发展精品酒店的优势 (17)3.5市场预测 (18)第四章精品酒店项目分析 (20)4.1项目分析(SWOT分析) (20)4.2项目定位 (20)第五章规划方案及技术方案 (22)5.1项目总体规划方案 (22)5.2方案生成过程 (22)5.3 建设内容 (23)5.4工程地质、水文地质条件 (23)5.5市政给水设计 (26)5.6室外排水排污设计 (26)5.7用电设计 (26)5.8智能化系统设计 (27)5.9燃气设计 (29)第六章公用设施及环境保护方案 (30)6.1项目对公共设施的需求 (30)6.2环境保护方案 (30)6.3项目物业管理 (31)第七章项目实施计划 (33)7.1工程筹划与管理 (33)7.2实施计划 (33)7.3资源供求 (33)第八章投资估算及资金筹措 (35)8.1投资估算 (35)8.2项目总投资 (37)8.3资金筹措 (37)第九章财务效益与社会效益分析 (38)9.1财务基础数据 (38)9.2 财务评价 (39)9.3 社会效益评价 (40)第十章风险分析与对策 (41)10.1 风险分析 (41)10.2 风险对策 (41)第十一章结论 (42)附表附表1 营业收入及税金估算表附表2 总成本费用估算表附表3 损益表附表4 全投资现金流量表第一章项目概况及本报告编制依据1.1项目名称精品酒店项目1.2项目建设单位1.3地块坐落位置与环境交通便利,风景幽雅。
酒店宾馆项目可行性研究报告1目录第一部分项目总论1.1 项目背景1.2 可行性研究结论第二部分市场分析2.1 项目投资环境和市场研究2.2 市场宏观背景2.3 区域市场分析第三部分项目分析及评价3.1 地块解析3.2 项目SWOT分析3.3 项目评价3.4 市场定位及项目评估3.5 项目定位3.6 方案评估意见第四部分销售及经营收入测定4.1 各类物业销售收入估算4.2 项目销售回款计划4.3 资金来源与运用分析4.4 销售利润第五部分财务与敏感性分析5.1 赢利能力分析5.2 项目不确定性分析5.3 社会效益和影响分析第六部分可行性研究结论与建议6.1 可行性研究结论6.2 项目主要问题的解决办法和建议6.3 项目风险及防范建议附表:附表1 项目销售收入与经营税金及附加估算表附表2 资金来源与运用表附表3 损益及利润分配表附表4 现金流量表(全部投资)附表5 借款偿还期测算表附表6 敏感分析表第一部分项目总论“XX酒店”是某**投资股份有限公司投资运营的豪华商务旅游酒店项目,主要功能为四星级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。
XX酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理,酒店在传统服务流程的基础上,全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。
1.1项目背景某**投资股份有限公司为适应时代发展的要求,实现企业经营模式持续、稳健发展的目标,拟将原**XX酒店改建成产权式酒店公寓。
1.1.1项目名称某**XX酒店1.1.2开发公司某**投资股份有限公司1.1.3承担可行性研究工作的单位某***物业顾问有限公司1.1.4 研究工作依据《房地产开发项目经济评价方法》《建设项目经济评价方法与参考数》《某产业导向2003-2004》《房地产评估规范》1999《国家计委\建设部关于房地产中介服务收费标准》《某住宅区公用设施专用基金管理规定》《某主要经济指标》《深圳房地产市场分析》2004《某旅游统计月报年报》以及其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。
word酒店项目可行性分析报告酒店事业部2014年7月目录一、项目总论 (1)1.1 项目名称 (1)1.2 公司规模 (1)1.3 项目内容 (1)1.4 项目报价 (1)1.5 可行性研究结论 (1)二、项目分析与评价 (1)2.1 项目设施 (1)2.2 交通条件与周边配套分析 (2)2.3 风险 (2)2.4 对策 (2)三、销售与经营收入 (3)3.1 各类酒店服务销售收入、本钱费用估算 (3)3.2 经营方式比照 (4)四、营运和管理 (4)4.1营运管理初步计划 (4)4.2 建立并实施完善的质量标准 (4)4.3 建立并实施完善的财务内控制度 (4)4.4人员配备 (4)五、财务评价 (5)5.1. 数据测算说明 (5)5.2. 测算结论 (6)六、结论 (6)一、项目总论该酒店于2012年10月开业,位于某某市南明区解放路148号,元和国际大厦,楼高23层。
酒店按四星级标准设计与装修,硬件设施齐全,地理位置优越,交通便利,周边2公里X围内同档次星级酒店5家,具备良好的经营和盈利条件。
1.1 项目名称某某元和世纪大酒店1.2 公司规模酒店使用面积:7100平方米,员工人数:50—60人。
1.3 项目内容现承包方于2012年12月1日与业主方签订租赁经营合约,租期10年,至今已经营1.5年。
承包方于2012年投资1300万进展装修,现有客房148间,会议室1间,餐厅1间。
1.4 项目报价1.4.1 承包经营方式:承包费:150万/年〔每年递减10万元〕;【8年】租金:500万/年;押金:500万。
1.4.2 买断经营权方式:一次性买断经营权费用:1000万;【8年】租金:500万/年;押金:500万。
1.5 可行性研究结论经过对目前全国和某某经济状况与行业导向分析,酒店事业部经过市场调研后认为:★该项目以承包方式或买断经营权方式经营均是可行的、合理的;★在目前政治、经济因素作用下,近几年某某经济型、商务型酒店市场是乐观的,符合市场需求;★结合某某饭店品牌、实力与管理经验,项目运营条件根本成熟。
宾馆可行性报告范文3篇可行性分析是通过对项目的主要内容和配套条件,如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等,从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较,并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会环境影响进行预测,从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见,为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法。
可行性分析应具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。
本文是店铺为大家整理的宾馆的可行性报告范文,仅供参考。
宾馆可行性报告范文篇一:1.引言1.1 编写目的本报告是对该系统可行性研究的综合报告。
1.2 背景饭店是为客人提供住宿、餐饮、购物、娱乐和其它服务的综合性服务企业,它所接待的客人可能来自世界各地,而且这些客人的生活习惯、消费水平、宗教信仰等各不相同。
随着社会生活水平的普遍提高,人们对于饭店消费不断地提出更高、更多样性的要求。
如何以饭店企业所拥有的有限的人力、物力、财力和信息资源服务于住店客人,满足客人的各种消费需求,在当今竞争日趋激烈的饭店行业中,是经营好饭店企业的重要问题。
这就要求饭店经营管理人员不但要掌握科学的管理思想和管理方法来综合的运用饭店资源,而其还应该采用先进的计算机管理手段处理日益复杂的信息资源,正确、及时地对客源市场信息作出反应和正确的指定经营决策,保证饭店企业的生存和发展。
成功的应用先进的计算机管理手段辅助饭店企业的经营管理,不但要求饭店的日常操作模式要符合计算机信息处理的要求,而且需要有相应的管理体系和人员配合。
作为饭店的经营管理人员只有充分的掌握饭店的各职能岗位的信息流程和计算机处理的要求,并善于结合两者的要求和长处,才能使想进的计算信息处理技术有效的服务与饭店的经营管理。
2.现行组织系统概况2.1 组织目标和战略实现对酒店内部各种服务管理的电子化,自动化,提高各个模块之间的办公效率,为提高质量酒店服务提供保证。
具体来说,该系统主要就是要实现以下几个方面:1)建立内部通讯和信息发布平台;2)实现工作流的自动化,以及流程的实时监控与跟踪;3)实现文档管理的自动化,并可按权限进行查询使用;4)随时随地安排业务。
快捷酒店可行性报告篇一:快捷商务酒店可行性报告1-1项目背景商贸集团自成立后,酒店管理有限公司秉承集团以酒店业为主业的多元化发展思路,兼顾高中低端市场,打造精品高端通泰五星级酒店,加强管理现有四星级蓝鲸大厦,扩大市场份额以四星标准建设的快捷商务酒店占领区县。
为重新打造快捷商务酒店品牌,提升品牌价值。
我公司决定将在(原桥东法院),大道与政府街交叉路口建设两家快捷商务酒店,酒店将建成市及张长途汽车站广场地段的标志性建筑。
为此我们经过认真的筹划准备、细致的调查研究及慎密的分析预测,编制本报告,敬请审批。
1-2项目目的1-2.1 整体目标秉承集团整体规划,发展酒店主业,强化自身优势。
配合的经济旅游开发,打造--商务酒店品牌,给投资者带来丰厚的回报。
整合--优势资源,领跑---商务酒店市场。
通过对新建筑合理的规划以及适当的经营措施,能够争取较好的市场效益。
1-2.2 项目契机--及--县发展规划、旅游开发。
---是历史文化古城。
历史文化悠久,旅游资源丰富,拥有国家级文物保护单位27个,省级文物保护单位101个,全国十大考古新发现3处,是河北省文物大市之一。
得天独厚的旅游资源为张家口市旅游业的发展提供了优越的条件。
---地区夏季气候凉爽,景色宜人,是极富特色的旅游避署胜地。
元中都遗址、中都原始草原度假村、闪电河、天鹅湖等旅游景点吸引着京津地区及省内外游客。
在夏季是京津地区游客首选的最佳避暑地。
今年冬季举办冬季节日旅游项目异彩纷呈,包括国际滑雪赛事、滑雪嘉年华、圣诞滑雪狂欢节、雪地音乐节、旅游地产展销会、旅游商品和户外运动装备展销、温泉冬季沐浴主题活动等20余项。
由于---一年四季的旅游项目众多,全年到张旅游人群稳定增长,促使的---旅游业及相关配套产业得到了蓬勃发展。
---市委市政府制定规划中,把围绕旅游服务业打造成全市第一主导产业的战略目标,大力实施旅游精品工程,精心打造旅游整体形象。
---地区旅游环境和旅游相关产业链正在发生着崭新的变化。
酒店项目可行性研究报告目录第一章总论…………………………………………………….1.1项目名称与承办单位 .....................................1.2申请报告编制的依据和研究范围 ...........................1.3承办单位概况 ...........................................1.4项目提出的理由 .........................................1.5研究工作概况 ...........................................1.6建设条件 ...............................................1.7建设内容及投资估算 .....................................1.8结论及建议 .............................................1.9主要技术经济指标 ....................................... 第二章项目背景及建设的必要性……………………………2.1项目背景 ...............................................2.2项目建设的必要性 ....................................... 第三章建设条件………………………………………….3.1地理位置概况 ...........................................3.2自然条件 ...............................................3.3区位交通、通讯条件 .....................................3.4基础设施条件 ...........................................3.5项目建设材料供应 .......................................3.6政府支持 ...............................................第四章建设方案………………………………………………4.1总体规划 ...............................................4.2空间组合 ...............................................4.3公建、商业建筑与公用设施布置 ...........................4.4道路交通组织 ...........................................4.5绿化与景观环境 .........................................4.6项目主要建筑规划指标 ................................... 第五章公用工程……………………………………………..5.1给排水工程 .............................................5.2热力工程 ...............................................5.3电气工程 ...............................................第六章环保、消防、节能…………………………………..6.1环保 ...................................................6.2消防 ...................................................6.3节能 ................................................... 第七章项目管理及建筑进度………………………………..7.1项目管理 ...............................................7.2项目实施阶段 ...........................................7.3建设周期 ............................................... 第八章投资估算及资金筹措………………………………..8.1估算说明 ...............................................8.2估算方法和依据 .........................................8.3 总投资估算 ............................................8.4资金来源 ............................................... 第九章财务评价……………………………………………..9. 1 费用与效益估算依据 ....................................9. 2 费用与效益估算数据选取 ................................9.3运营收入及营业税预测 ...................................9.4 项目运营成本测算 ......................................9.5项目损益分析 ...........................................9.6贷款偿还计划 ...........................................9.7盈亏平衡分析 ...........................................9.8风险性分析 .............................................第十章社会效益评价………………………………………..10.1就业效果分析 ..........................................10.2对区域资源配置的影响 ..................................10.3对环境保护和生态平衡的保护 ............................10.4对区域经济发展的影响 ..................................10.5对提高人民物质文化生活及社会福利的影响................10.6 对远景发展的影响 .................................... 第十一章结论及建议……………………………………….11.1 结论 ..................................................11.2 建议 .................................................. 附件:1.某某投资股份有限公司营业执照、税务登记证、代码证2.建设用地规划意见3.建设工程规划证4.本项目地块土地使用权证书5.环评意见附图:1. 项目地理位置图2. 总平面布置图第一章总论1.1项目名称与承办单位1.1.1项目名称某假日酒店1.1.2承办单位承办单位名称:某某投资股份有限公司法定代表人:某1.1.3项目拟建地点:“某假日酒店”项目位于某县永宁大道以北,建设路以东,东临某县检察院、祥瑞小区。
星级酒店建设项目可行性研究报告第四章项目建设地址与建设条件4.1 建设地点选择项目建设地址位于陕西省西安市长安区沣京路,紧邻财富中心,区域交通便利,环境优越。
4.2 项目规划占地面积项目建设用地性质为商业用地,规划用地面积20亩。
4.3 建设条件4.3.1 地形地貌长安区地形为山区、山前坡地及平原区三个不同的自然区域。
南部秦岭山区峪道中森林植被茂密,最高海拔冰晶顶(静峪脑)3015.1米,山脊海拔680米,渭河滩地最低点海拔388米。
长安区南部山区除秦岭梁为东西走向外,其余山梁均为南北走向,山势陡峭(45度以上),峰峦重叠。
按地表形态分为中山、低山、陡坡。
中山分布于海拔1000米以上,分水岭陡峻,起伏较大,多为对称山脊,山脊有孤峰存在,各山岭由南向北呈叶脉形分布,形成大小支脉175道,成为各沟峪的分水岭。
较高山峰有11座:首阳山、凤凰山、方家梁、土坡梁、九华山、木咀梁、万家岭、圭峰山、郭家山、宛华山、天空岔梁。
河谷一般呈“V”型,谷宽5—20米,河谷切割不对称。
由于山高坡陡、土层薄,不宜农耕,现多为林地及荒山草坡。
低山分布于海拔600—1000米之间,山脊起伏不大,分水岭成浑圆形。
山坡堆积物较多,低洼处保留有黄土状砂质粘土,厚度5—20米。
有的地方为土、石、岩屑混合物。
河谷一般呈“V”形,宽度在25米以上,个别地方为“箱形谷”。
由于坡度较缓,且有一定的黄土沉积,多为山区农耕地。
长安区北部平原构造上属渭河地堑的一部分,按地貌特征可分秦岭北麓山前洪积扇、扇缘洼地、黄土台原、渭河阶地及河漫滩地,海拔600—388米。
洪积扇分布于山基线以北,童家滩、郝家寨、南斑竹园、仝夏堡、余下村、焦将村、高力渠、草堂寺东西一线以南。
地表坡度0度30分至4度,地势较高,水利条件较差。
扇缘洼地分布于洪积扇以北,秦渡镇、牛东村、牙道村、城区、格家庄、甘水坊东西一线以南,地表坡度小于1度,土层较厚,水利条件好,但排水不畅,雨季地表常积水。
柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告目录第一章申报单位及项目概况.......... 错误!未定义书签。
第一节项目申报单位概况......... 错误!未定义书签。
第二节项目概况................. 错误!未定义书签。
第三节项目建设的必要性......... 错误!未定义书签。
第四节项目申请报告的依据....... 错误!未定义书签。
第五节场址的选择和建设条件..... 错误!未定义书签。
第六节项目技术方案、设备方案和工程方案错误!未定义书签。
第七节项目的抗震设防措施....... 错误!未定义书签。
第八节企业组织和劳动定员....... 错误!未定义书签。
第十节项目实施进度安排......... 错误!未定义书签。
第十一节投资估算与资金筹措..... 错误!未定义书签。
第二章发展规划产业政策和行业准入分析错误!未定义书签。
第一节国民经济和社会发展规划符合性分析错误!未定义书签。
第二节项目产业政策分析......... 错误!未定义书签。
第三节行业准入分析............. 错误!未定义书签。
第三章资源开发及综合利用分析...... 错误!未定义书签。
第一节资源利用方案............. 错误!未定义书签。
第二节资源节约措施............. 错误!未定义书签。
第四章节能方案分析................ 错误!未定义书签。
第一节能耗指标................. 错误!未定义书签。
第二节节能措施综述............. 错误!未定义书签。
第三节计量措施................. 错误!未定义书签。
第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析错误!未定义书签。
第一节项目选址及用地方案....... 错误!未定义书签。
土地利用合理性分析............... 错误!未定义书签。
第三节征地拆迁和移民安置分析... 错误!未定义书签。
第六章环境和生态影响分析.......... 错误!未定义书签。
酒店宾馆装修工程可行性研究报告酒店宾馆装修工程可行性研究报告(此文档为word格式,下载后您可任意修改编辑!)目录第一章总论 (3)第一节项目背景 (3)第二节项目概况 (6)第二章项目建设背景及必要性 (9)第一节项目建设背景 (9)第二节项目建设的必要性 (9)第三章投资环境及市场分析 (11)第一节某某市经济形势 (11)第二节某某市的发展规划、投资环境 (12)第三节市场分析 (14)第四章建设规模及建设内容 (20)第一节建设规模 (20)第二节建设内容 (20)第五章项目选址及建设条件 (22)第一节项目选址 (22)第二节场址土地权属类别 (23)第三节项目区概况 (23)第六章工程建设方案 (27)第一节设计理念 (27)第二节设计依据 (28)第三节工程方案总体概述 (28)第四节外立面设计 (29)第五节总体环境设计 (29)第六节绿化设计 (30)第七章总平面布置和公用工程及辅助设施方案 (31)第一节公用工程 (31)第八章环境影响评价 (41)第一节执行标准 (41)第二节项目建设过程中的主要环境影响 (42)第三节项目建成后的主要环境影响 (42)第四节施工期环境影响分析及对策措施 (42)第五节营运期环境影响分析及对策措施 (51)第六节噪声环境影响分析及对策 (53)第九章安全卫生和节能 (55)第一节安全卫生 (55)第二节节能措施 (55)第三节节水措施 (58)第十章组织机构、劳动定员及招投标 (61)第一节机构组织及劳动定员 (61)第二节工程招投标 (61)第三节项目监督与评价 (63)第十一章项目实施计划 (65)建设工期 (65)项目实施进度安排 (66)第十二章投资估算与财务分析 (67)第十三章结论及建议 (68)第一章总论一、项目背景1、项目名称某某酒店改扩建装修工程2、项目承办单位概况承办单位:某某装饰发展有限公司某某装饰发展有限公司成立于1993年6月,公司位于某某市某某服装工业园,占地20000㎡,注册资本5020万元,有200余亩苗圃一处,内有各种花卉、苗木150余种。
一、酒店业和经济型酒店的概念及特征(一)酒店业的概念与分类1.酒店的定义酒店(Hotel)- 来源于法语,当时的意思是贵族在乡间招待贵宾的别墅,在港澳地区及东南亚地区被称为“酒店”,在中国被称为酒店、饭店、宾馆、旅店、旅馆等。
2.酒店分类1)按酒店功能分类1.1商务型、经济型、旅游度假型、汽车旅馆型每种酒店以星级为划分,现在目前最多的酒店就是商务型酒店,旅游型酒店在中国任然处于发展阶段,经济型酒店现在非常受宠,如7天,莫泰168等等都是许多人首选的经济型酒店,汽车旅馆型主要是在国外的高速公路上出现得很多,中国现在还较少。
1.2旅游度假型又衍生出以下两种形式:1.2.1分时度假酒店(又称独立产权式酒店)这是为了吸引宾客,尽快回收资金,酒店经营者用“合股购买客房产权”的方式来让不同的购买者每年轮流使用同一间客房。
而若某人独立购买了一间客房,除每年自己来享受之外,平时则由酒店方代为出租。
1.2.2公寓式酒店这是近年来又新推出的一种品种,在将客房原有的使用功能上增加了一个自助厨房间,便于客人自助餐饮,适合于长年租住或家庭型的客源。
使酒店客房不仅作为“睡觉的地方”,而且是居住的空间。
1.3商务型又衍生出以下两种形式:1.3.1国宾馆是满足政府接待功能为主的商务酒店,这是一种具有中国特色的酒店经营方式。
1.3.2国际会议中心是举办各种大型商务会议的酒店。
2)按酒店价格分类经济型、中档型、豪华型3)按酒店建筑设备、酒店规模、服务质量、管理水平划分通行的旅游酒店的等级共分五等,即五星、四星、三星、二星、一星酒店。
3.1五星酒店这是旅游酒店的最高等级。
设备十分豪华,设施更加完善,除了房间设施豪华外,服务设施齐全。
各种各样的餐厅,较大规模的宴会厅、会议厅,综合服务比较齐全。
是社交、会议、娱乐、购物、消遣、保健等活动中心。
3.2四星酒店设备豪华,综合服务设施完善,服务项目多,服务质量优良,室内环境艺术,提供优质服务。
客人不仅能够得到高级的物质享受,也能得到很好的精神享受。
3.3三星酒店设备齐全,不仅提供食宿,还有会议室、游艺厅、酒吧间、咖啡厅、美容室等综合服务设施。
这种属于中等水平的酒店因设施及服务良好而价相对较便宜在国际上最受欢迎,数量较多。
3.4二星酒店设备一般,除具备客房、餐厅等基本设备外,还有卖品部、邮电、理发等综合服务设施,服务质量较好,属于一般旅行等级。
3.5一星酒店设备简单,具备食、宿两个最基本功能,能满足客人最简单的旅行需要。
4)按酒店特点分类国际型酒店、地方特色型酒店、情人酒店、招待所……决策失误而给业主和管理方带来损失的可能性。
虽然目前进入中国市场的国外酒店集团大都只是单纯提供管理服务,不介入酒店的产权投资,但是也有一些酒店公司在提供酒店管理合同的同时通过参与股权投资的方式加强对被托管酒店的控制能力。
3.酒店经营模式投资和管理酒店的六种模式从投资和管理的运营角度,目前,在国内外投资和管理星级酒店主要有六种模式:3.1模式一:投资者自己经营、管理酒店,不与其它酒店产生关系酒店投资者不同任何外部公司产生任何关系,采用自己经营、管理的方式运营酒店,也就是选择作为单体酒店(Independent Hotel)存在这种单体酒店的经营模式在我国最为常见,目前大量的国有酒店都采用了这种方式。
□模式一的优点酒店投资者可以从所有权、管理权、营销权等各个方面对酒店进行严格的控制,如果酒店投资者有良好的管理团队、知名度很高的品牌形象及完善的营销系统渠道,酒店可以获得良好的发展,并且,这种模式可以使酒店投资者得到酒店经营所产生的所有利润。
□模式一的缺点这种单体酒店无法获得通过网络化经营实现的规模经济,在提高品牌知名度和扩大营销渠道方面存在很大困难。
在国外,随着各种形式的酒店集团的发展,大型酒店集团凭借其强大的品牌及营销优势对单体酒店施加了巨大的压力,大量单体酒店纷纷加入某个酒店集团的系统。
在欧美等酒店业发达的国家,单体酒店在酒店业中的比重不断降低。
3.2模式二:投资者自己管理经营,但是加入一个更大的联盟团体来获得一些支持酒店完全由投资者来进行管理和经营,但通过加入一个或几个酒店联盟获得营销和预订方面的支持。
这种情况在国内比较少见。
目前国内虽然也有一些联盟性组织,但尚无法对酒店的运营带来实质性效益。
国外的一些酒店在完全由投资者经营和管理的同时,会选择加入诸如世界一流酒店组织(Leading Hotels of The World) 、世界小型豪华酒店组织(Small Luxury Hotels of the World Ltd.)等酒店联盟的方式获得营销方面的支持。
□模式二的优点选择加入酒店联盟所支付的费用要远远小于加入某个特许经营联号系统,而且酒店自身的品牌不必发生改变,可以保持相当的独立性。
□模式二的缺点但是由于酒店联盟不像酒店联号那样给酒店全面的营销支持,酒店自身营销能力的强弱和品牌知名度的高低成为了选择这种模式的酒店成功与否的关键因素。
此外,如果自身没有一个良好的管理队伍的话,这类酒店的发展会受到很大的限制。
3.3模式三:投资者把酒店交给专业的酒店管理公司管理投资者选择由独立的酒店管理公司或联号管理公司管理酒店,再加入酒店联盟,在酒店投资者没有酒店业管理经验的情况下,选择专业的管理公司管理酒店成为一种较好的选择。
□模式三的优点如果投资者本身并不具备管理酒店的先进经验以及其它资源储备,那么专业的管理公司将帮助他实现这些并带来良好效益。
□模式三的缺点投资者必须将酒店的管理权让渡给酒店管理公司,对酒店经营管理的控制大大降低。
而且,聘请专业的酒店管理公司往往需要支付高昂的管理费用和人员开支,使酒店的经营利润受到侵蚀。
此时,管理公司的选择和管理合同的谈判变得十分重要。
选择了酒店管理公司以后,投资者面临的一个问题是如何扩大酒店自身的影响,增强营销能力。
这种情况下可以选择加入酒店联盟的方式参与到更大范围内的促销、常客优惠计划、信用卡优惠折扣等活动中吸引到更多的客源。
3.4模式四:投资者自己经营管理酒店,但是通过特许经营等方式,加入一个更大的酒店品牌集团。
酒店投资者可以成为某一个酒店联号的特许经营受许方,使用其品牌,但由自己经营管理酒店一些酒店在长期的发展过程中积累了丰富的管理经验,对客服务已经达到了很高的水平,但是由于品牌的知名度较低,限制了酒店客源的进一步扩大。
□模式四的优点可以利用具有知名酒店品牌在整个市场上的广泛影响力提高自己的销售能力。
一般来说,这种酒店由于没有将管理权让渡给外部的管理公司,投资者对酒店仍可以实施严格的控制,让渡出去的仅仅是酒店的营销权,所给付的也仅仅是与酒店客房数量比例关系固定的特许经营费用,不会随酒店经营状况的变化而变化。
对于管理水平很高的酒店来说,这种模式是迅速扩大自身影响的一种有效方式。
□模式四的缺点酒店的未来发展,要受到品牌的限制。
3.5模式五:委托管理+特许经营的双重运作酒店的投资者可以通过某种一揽子协议,或者在和某个酒店联号签订管理合同的同时又和这家酒店联号签订一份特许经营协议,即:一家酒店可以同时接受一家酒店联号提供的两类不同的服务——管理服务和品牌及相关营销服务目前,诸如希尔顿、喜来登等大型的酒店公司既可以向酒店投资者提供酒店管理服务,同时又可以向酒店投资者提供酒店品牌特许经营服务。
各个不同的酒店公司所提供服务的功能、特色、费用是各不相同的,在这种情况下,一些酒店投资者往往选择最有利于自身的组合方式,由不同的酒店管理公司分别提供不同的管理服务和品牌许可服务。
但是,一般而言,酒店的投资者在选择酒店品牌和酒店管理公司的时候,最好能选择同一家酒店公司。
在酒店业的实践中,投资者可以和酒店公司签订两份合同,也可以和酒店公司签订一份总括性的管理合同,特许经营的相关内容同时包含在管理合同中,也就是通过一个一揽子的管理合同同时得到一家酒店公司能提供的两类服务。
3.6模式六:让委托管理方成为酒店的股东,带资管理选择带资管理合同,酒店管理公司参股酒店,成为联合投资者。
一些酒店管理公司在和酒店业主签订管理合同的同时购买酒店的部分股权。
□模式六的优点将管理公司和酒店捆绑到一起,防止酒店管理公司做出不利于业主的决策。
同时,酒店管理公司可以在酒店的战略计划制定过程中起关键作用,减少战略决策失误而给业主和管理方带来损失的可能性。
虽然目前进入中国市场的国外酒店集团大都只是单纯提供管理服务,不介入酒店的产权投资,但是也有一些酒店公司在提供酒店管理合同的同时通过参与股权投资的方式加强对被托管酒店的控制能力。
(二)经济型酒店的定义及特征近几年来,高速增长的经济为各大城市带来了庞大的商务客源和大批旅游者,一种既能享受星级宾馆标准、收费又不高的经济型酒店自然而然受到欢迎。
经济型酒店相比已发展成熟、规范化高档酒店,带来更多的商业机会,既包括经济型酒店数量、规模、档次等涉及硬件、资金的方面,也包括产权、机制、经营模式、管理服务、行业体制等方面。
由于经济型酒店规模及经营相对灵活,除了常规的房地产项目策划具有参照意义,对于重庆目前的空置商业用房和因“退二进三”遗留的工业用房而言,更具有开阔思路、盘活存量的重要作用。
本文主要研究目前我市经济型连锁酒店分布、规模、配套、房价、发展趋势等特征,以期为外来经济连锁酒店企业、本地房地产开发决策提供参照。
1、经济型酒店的概念经济型酒店(Budget Hotel)是相对于传统的全服务酒店(Full Service Hotel)而存在的一种酒店业态,国外对经济型酒店的划分主要以价格为标准,结合国内特点,我们认为,经济型连锁酒店可以定义为:以大众型观光旅行者和中小商务旅行者为主要服务对象,以客房为唯一或核心产品,以加盟或特许经营等经营模式为主,价格低廉(一般在300元人民币以下),服务标准,性价比高的现代酒店业态。
2、经济型酒店的分类就世界范围来看,经济型酒店可以划分为三种类型:城市商务型酒店,青年旅舍,汽车旅馆。
3、经济型酒店的特征经济型连锁酒店作为一种新兴业态,是经济发展和社会生活的产物,它区别于面对社会上流阶层的全服务酒店,是满足普通旅行客人和商务客人住宿需求的产品设施。
它的基本特征包括:1)产品的有限性。
经济型酒店紧扣酒店的核心价值——住宿,以客房产品为灵魂,去除了其他非必需的服务,从而大幅度削减了成本。
一般来说,经济型酒店只提供客房和早餐(Bed & Breakfast),会议、休闲娱乐等功能则尽可能压缩或免去,仅一些有限服务酒店提供简单的餐饮、健身和会议设施。
2)高性价比。
与一般社会旅馆不同的是,经济型酒店非常强调客房设施的舒适性和服务的标准化,突出清洁卫生、舒适方便的特点,同时价格适中。
相对于高档饭店动辄上千元的房价,经济型酒店的价格一般在人民币300元以下,一些青年旅舍和汽车旅馆甚至只有几十至一百元左右。