三、流转税
（一）增值税
根据财税[2016]36 号规定：
1、税率
销售不动产、出租不动产：税率为11%
简易计税，征收率为3%
2、新老项目
房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。2016年4月30日以后的为新项目。
实际工作中，认定老项目的其他情形：在2016年4月30日前的施工合同，可以辅助有付款记录、工程形象进度、照片等。
3、销项税
（1）销售额
根据“国家税务总局公告2016年第18 号”：
销售额二（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）*
（1+11%）
当期允许扣除的土地价款二（当期销售房地产项目建筑面积宁房地产项目可供销售建筑面积）X支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面
积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
根据“国家税务总局公告2016年第86号”：
“当期销售房地产项目建筑面积” “房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。
一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
根据“财税〔2016〕140号”，房地产开发企业新项目，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
（2）销售折扣
第四十四条纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额。
第四十三条纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。
例如：同一项目户型的相同期间中，因为司庆当天9折优惠。税务机关有可能认为价格明显偏低要求核定销售额。
（3）预缴税款
房地产开发企业米取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款二预收款+（1+适用税率或征收率）X 3%
适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%勺征收率计算。
预收款包括分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的预收款。定金属于预收款；诚意金、认筹金和订金不属于预收款。
（4）关于房地产开发企业自行开发的开发产品转为固定资产后再销售问题
根据河北省局“关于全面推开营改增有关政策问题的解答”（之二）房地产开发企业销售权属登记在自己名下的不动产，应当按照《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局2016年第14号公告）的规定进行税务处理，不适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号），不允许扣除土地成本。
登记在房地产企业名下房产，再次销售时，属于“二手”，不是房地产开发项目尚未办理权属登记的房产，因此应适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局2016年第14号公告）。
例如：新天地商业街等自持物业。
根据，国家税务总局2016年第14号公告：
一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征
收率计算应纳税额。
一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（适用11%勺税率）。
（5）不动产经营租赁
第一、根据，国家税务总局公告2016年第16号，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。税率11%
不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3%的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
应预缴税款=含税销售额+（1+11% X 3%
第二、根据总局公告2016年第86号，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务
（6）明确了甲供材的问题
根据河北省局“关于全面推开营改增有关政策问题的解答”（之二）关于甲供材料是否计入建筑服务销售额问题：甲供材料不属于纳
税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，因此不计入建筑服务销售额。
（7）代收费
根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，下列项目不征收增值税：开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。
根据河北省国税局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之
二），《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条规定：“以委托方名义开具发票代委托方收取的款项”不属于价外费用。因此房地产开发企业为不动产买受人代收转付，并以不动产买受人名义取得票据的办证费、契税、印花税等代收转付费用不属于价外费用的范围。
注意：重点是以委托方名义。收费章不能体现“本公司”。
（8）精装房
根据河北省国税局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之
二），房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。房地产企业“买房赠家电”等营销方式的纳税比照本原则处理。
（9）转让不动产差额缴税
根据总局公告2016年第73号，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。
2016年4月30日及以前缴纳契税的
增值税应纳税额=［全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（含营业税）］-（1+5% X 5%
2016年5月1日及以后缴纳契税的
增值税应纳税额二［全部交易价格（含增值税）+ （1+5% -契税计税金额（不含增值税）］X 5%
4、进项税
（1）进项税额转出
一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模” 为依据进行划分。
不得抵扣的进项税额二当期无法划分的全部进项税额X（简易计
税、免税房地产项目建设规模宁房地产项目总建设规模）
例如：开发公司营改增后出现过费用类的进项税额抵扣票，没有在备注栏注明项目名称（属于无法划分的进项税额），又没有在发票认证时做进项税额转出。而被省国税局作为疑点进行了预警。
这里，以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进
行划分。有不尽合理的地方，当期销售的以前老项目尾房很少而建筑规模占比大，造成转出的进项税金过多。
（2）混合行为购进
第三十九条纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的
销售额；未分别核算的，从高适用税率。
例如：在电梯、门窗一类的合同审批中，应当分别注明材料设备、安装工程的金额和发票税率。不能一看属于安装工程就要求11%的税率发票。
（3）不动产进项税额
根据，国家税务总局公告2016年第15号，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1 日后发生的不动产在建工程，其进项税额第一年抵扣比例为60%第二年抵扣比例为40%取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。
纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。
房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。
5、增值税免税
根据“营业税改征增值税试点过渡政策的规定”，免征增值税的利息：统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息。
统借方向资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的，应全额缴纳增值税。
在企业所得税方面，根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企
业所得税处理办法》的通知：企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
6、纳税义务发生时间
根据“河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二）”房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。交付时间，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。
达到纳税义务发生时间的缴税：适用一般计税方法计税的，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。适用简易计税方法计税的，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减
完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
实际工作中，需要登记抵减已预缴税款的台账。
7、发票
根据河北省局“关于全面推开营改增有关政策问题的解答”（之二）:提供建筑服务，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。
销售不动产，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产
名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位” 栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。
出租不动产，应在备注栏注明不动产的详细地址。
&营改增后其他税种计税依据
根据财税〔2016〕43号，
（1）计征契税的成交价格不含增值税。
（2）房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
（3）土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收
入。
新一轮西部大开发税收优惠政策解读 2011年，财政部、海关总署、国家税务总局印发《关于深入实施西部大开发战略有关税收政策问题的通知》（财税〔2011〕58号），明确了新一轮西部大开发税收优惠政策：自2011年1月1日至2020年12月31日，对设在西部地区的以《西部地区鼓励类产业目录》中规定的产业项目为主营业务，且其主营业务收入占企业收入总额70%以上的企业减按15%的税率征收企业所得税。对西部地区2010年12月31日前新办的、根据《财政部国家税务总局海关总署关于西部大开发税收优惠政策问题的通知》（财税〔2001〕202号）第二条第三款规定可以享受企业所得税“两免三减半”优惠的交通、电力、水利、邮政、广播电视企业，其享受的企业所得税“两免三减半”优惠可以继续享受到期满为止。 近日，国家税务总局出台了《关于深入实施西部大开发战略有关企业所得税问题的公告》（国家税务总局公告2012年第12号，以下简称《公告》）。为执行好《公告》，贵州省国家税务局制定下发了《贵州省国家税务局关于执行<关于深入实施西部大开发战略有关企业所得税问题的公告>的通知》（黔国税函〔2012〕82号），进一步明确了政策执行过程中的操作性问题。 为贯彻执行好新一轮西部大开发税收优惠政策，现就相关政策及要求作如下解读： 一、收入总额的计算口径 上一轮西部大开发税收优惠的政策文件，即《财政部、国家税务总局、海关总署关于西部大开发税收优惠政策问题的通知》（财税〔2001〕202号）规定：西部企业要享受低税率优惠，按15%的税率缴纳企业所得税，必须具备前提条件，即以国家鼓励类产业项目为主营业务，且主营业务收入占企业总收入70%以上。但该文件并未明确收入总额具体范围，而此次下发的《公告》对此进行了明确，即收入总额应为《企业所得税法》第六条规定的收入总额，在此之前，各省市对该政策执行中各有差异，而《公告》的出台统一了政策的执行口径。 二、税务机关的审核(备案)权限及流程 《公告》第二条规定：“企业应当在年度汇算清缴前向主管税务机关提出书面申请并附送相关资料。第一年须报主管税务机关审核确认，第二年及以后年度实行备案管理。各省、自治区、直辖市和计划单列市税务机关可结合本地实际制定具体审核、备案管理办法，并报国家税务总局（所得税司）备案。” 我省结合国税系统执行西部大开发税收优惠政策的具体情况，对西部大开发税收优惠的审核确认、备案管理工作有关事宜予以明确：
房地产产业政策 1、2010年全国房地产政策综述 2010年是房地产调控的大年，也被业界称为史上最严厉调控年。今年的房地产调控始于2009年12月7日的中央经济工作会议，以国务院办公厅1月7日印发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称"国十一条"）为标志，以"平稳发展"为总体基调的第一轮调控；第二轮调控以国务院4月17日印发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称"国十条"）为标志，以"坚决遏制过快上涨"为总体基调；第三轮调控以各部委在9月29日前后下发的关于落实"国十条"为标志，其中财政部、国税局、住建部下发《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》；住建部、国土部对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求；央行下发《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》；住建部、国土部、监察部下发《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》。这轮调控以"巩固调控"为总体基调。 纵观2010年的三轮房地产调控政策，基本呈现以下特点： （1）三轮调控"一轮严于一轮" 三轮调控均是对房地产市场整体上出现的一些积极的变化做出的及时反应。第一轮调控是针对金融危机过后2008年四季度以来，随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，国务院出台"国十一条"；第二轮调控是由于第一轮调控未取得成效，国务院对待房地产市场的态度由"平稳发展"转向"坚决遏制过快上涨"；经过两轮调控的房地产市场取得一定成效，但随着"金九银十"的到来，市场又表现出积极的变化，因此第三轮调控出击，主要是国家有关部委针对"国十条"进一步严格要求地方政府出台细则进行落实，动用行政手段，表现在地方进行"限购"等。 而被业界很多称为"房地产新政"出台的三轮调控，实际上很多政策在几年前就已提出，如信贷政策，有些甚至在房改初期就已经提出，如住房保障政策。只不过很多政策随着国内外经济形势变化等诸多因素，并没有有效的落实，才导致中央一轮接着一轮的重申。 （2）既调"需求"，又调"供应" 调控--平静--反弹--再调控。2010年，房地产市场如此这般的反复了三次，热闹非凡。市场蠢蠢欲动，政策频频加码，市场与政策经过激烈的博弈和对冲。今年的三轮调控总体上从供应和需求两个面上进行调控： 需求端，首先是严格执行差别化信贷政策，在支持自住性住房需求的同时，抑制投资投机性购房。 供应端，继续努力增加住房有效供给，调整供应结构，增加公租房和中小套型商品房。 （3）严"商品房"，宽"保障房" 主要体现在对商品房的信贷、交易、税收等进行严格；而对于保障房的土地、税收、融资等方面放宽管理。同时在商品房的政策方面也有紧有松，以紧为主，房地产金融政策和税收政策方面，既有提高门槛，如对中小套型商品房的土地供应加大；也有降低门槛，但提高门槛远多于降低门槛的，如商品房二套房首付调高到50%，三套房停贷等。
【房开优惠】房地产领域的税收优惠政策汇总 房地产领域的财务人员，目前占所有财务人员的比重是40%。也就是说，10个会计人里边，就有4个是做房地产以及房地产周边的。考虑到房地产行业的财务人员这么多，今天就对房地产领域的税收优惠政策来个大汇总。（建议收藏） 增值税 （一）一般纳税人转让2016年4月30日前取得的不动产可选择简易计税 1. 转让非自建不动产可差额纳税 一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动
产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。2.一般纳税人转让自建不动产全额纳税 一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 依据：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（八）项 （二）一般纳税人销售自行开发的房地产老项目可简易计税 房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。 房地产老项目，是指： （1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； （2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
2009.12.07中央经济工作会议：明年要 增加普通商品住房供给 中央经济会议指出，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求， 加大农村危房改造支持力度。 2009.12.09个人住房转让营业税征免 时限由2年恢复到5年 国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费 政策继续实施。 2009.12.14 国务院提四措施遏制部分城 市房价过快上涨 国务院提四措施遏制房价：一要增加普通商品住房的有效供给；二是继续支 持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管； 四要继续大规模推进保障性安居工程建设。 2009.12.17 5部委新政打击囤地炒地：拿 地首付不低于50% 财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明 确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过 一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土 地出让款的50%”。 2009.12.23 财政部：五年内住房转让全 额征收营业税 自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全 额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年 的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收 营业税；个人将购买超过5年(含5年) 的普通住房对外销售的，免征营业 税。 2010.01.10 国办发出通知要求促进房 地产市场平稳健康发展 国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促 进房地产市场平稳健康发展。 2010.01.12 央行上调准备金率强力遏制 信贷冲锋 中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存 款准备金率0.5个百分点。 2010.02.20 银监会发布流动资金贷款管 理暂行办法打击炒房者 流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经 营的领域和用途。 2010.03.10 国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查 国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用 地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度； 五、开展房地产用地突出问题专项检查。 2010.03.18 国资委要求78家非地产主业 央企15天出退出方案 按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房 地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目 后要退出房地产业务。 2010.04.11 银监会：银行不得对投机投 资购房贷款 中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购 房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加 大差别化信贷政策执行力度。 2010.04.13 住建部：加快保障房建设遏 制房价过快上涨 住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中， 公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上 涨。 2010.04.15 国务院常务会：贷款买二套 房首付不得低于50% 14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付 款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且 套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。 2010.04.17 国务院：房价过高地区可暂 停发放第三套房贷 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以 上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非
企业布局税收洼地，可能涉及的税收政策总结 布局税收洼地是税务筹划的一种方式，在我国，最明显的税收洼地是西部大开发地区，包括重庆市、四川省、贵州省、云南省、西藏自治区、陕西省、甘肃省、宁夏回族自治区、青海省、新疆维吾尔自治区、新疆生产建设兵团、内蒙古自治区和广西壮族自治区。湖南省湘西土家族苗族自治州、湖北省恩施土家族苗族自治州、吉林省延边朝鲜族自治州，可以比照西部地区的税收政策执行。 可以享受的税收优惠： 对设在西部地区以《西部地区鼓励类产业目录》(国家发展和改革委员会令第15号)中新增鼓励类产业项目为主营业务，且其当年度主营业务收入占企业收入总额70%以上的企业，可减按15%税率缴纳企业所得税。 对在新疆喀什、霍尔果斯两个特殊经济开发区内新办的属于《新疆困难地区重点鼓励发展产业企业所得税优惠目录》(以下简称《目录》)范围内的企业(是指以《目录》中规定的产业项目为主营业务，其主营业务收入占企业收入总额70%以上的企业)，自取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，五年内免征企业所得税。 涉及的税收政策很多，简要总结如下： 1、财政部、海关总署、国家税务总局关于深入实施西部大开发战略有关税收政策问题的通知(财税[2011]58号) 2、财政部国家税务总局关于新疆喀什霍尔果斯两个特殊经济开发区企业所得税优惠政策的通知(财税[2011]112号)
3、《国家税务总局关于深入实施西部大开发战略有关企业所得税问题的公告》(国家税务总局公告2012年第12号) 4、关于《深入实施西部大开发战略有关企业所得税问题的公告》的解读(国家税务总局办公厅) 5、国家税务总局关于执行《西部地区鼓励类产业目录》有关企业所得税问题的公告(国家税务总局公告2015年第14号) 6、关于《国家税务总局关于执行<西部地区鼓励类产业目录>有关企业所得税问题的公告》的解读(国家税务总局办公厅) 7、财政部、国家税务总局、国家发展改革委、工业和信息化部关于完善新疆困难地区重点鼓励发展产业企业所得税优惠目录的通知(财税[2016]85号) 8、企业所得税法第二十九条民族自治地方的自治机关对本民族自治地方的企业应缴纳的企业所得税中属于地方分享的部分，可以决定减征或者免征。自治州、自治县决定减征或者免征的，须报省、自治区、直辖市人民政府批准。 9、国家税务总局关于印发《跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理办法》的公告(国家税务总局公告2012年第57号) 10、关于《印发〈跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理办法〉的公告》的解读(国家税务总局办公厅) 鉴于政策很多，无法将内容全部贴到这里，有需要的朋友自行按文件号或文件名查询。
建筑业增值税税收政策指引 发布时间：2016-03-30 18:50:00 来源： 【字体：大中小】 第一部分?纳税人 在中华人民共和国境内提供建筑服务的单位和个人，为增值税纳税人。 单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。 个人，是指个体工商户和其他个人。 在境内销售提供建筑服务是指建筑服务的销售方或者购买方在境内； 第二部分?征税范围 一、建筑服务的征税范围，依照试点实施办法附的《销售服务、无形资产或者不动产注释》执行。 二、建筑服务税目注释 建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。 （一）工程服务。 工程服务，是指新建、改建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或者支柱、操作平台的安装或者装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业。 （二）安装服务。
安装服务，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备以及其他各种设备、设施的装配、安置工程作业，包括与被安装设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业，以及被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业。 固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费，按照安装服务缴纳增值税。 （三）修缮服务。 修缮服务，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或者延长其使用期限的工程作业。 （四）装饰服务。 装饰服务，是指对建筑物、构筑物进行修饰装修，使之美观或者具有特定用途的工程作业。 （五）其他建筑服务。 其他建筑服务，是指上列工程作业之外的各种工程作业服务，如钻井（打井）、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚（不包括航道疏浚）、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、表面附着物（包括岩层、土层、沙层等）剥离和清理等工程作业。 第三部分?税率和征收率 纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。纳税人提供建筑服务的年应征增值税销售额超过500万元（含本数）的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
最新房地产宏观政策 宏观政策的出台对房地产行业的未来发展和走向起到了引领的作用，其影响力不可小觑，下面让带你们一起了解一下最新房地产宏观政策吧。 最新房地产宏观政策：购房限购政策 1、取消商业银行的差别化信贷，并通过住房公积金贷款的低利率、低首付、提高贷款上限，支持中间阶层置业。现行的差别化信贷政策违背商业银行的逐利本能，必须靠银监会三令五申才可实施，而限购令可基本禁绝利用信贷资源炒房和过度投资的行为。 2、取消限价房，逐步取消经济适用房。中产阶层可购买性价比更好的新建或二手商品住宅;住房保障体系从“以售为主”转向“租售并举”，将来可转向“以租为主”直至最终取消经济适用房。 3、原用于调整供应结构、抑制地价的90/70和中小套型、中低价位普通商品房用地可以取消。国有土地出让继续坚持市场化改革方向，尽量减少易导致暗箱操作的综合评标。 4、6月新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的，上半年新建住房成交量同比增幅较高的，位于已限购城市周边，外地购房比例较高的，存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。 最新房地产宏观政策：增加土地供应
国土资源部部长姜大明在两会期间表示，将采取分类调控的原则，增加一线城市的土地供应面积。最近一线城市房价上升快，引起关注，为防止异常交易推高房价，全力支持一线城市地方政府调控措施。 记者了解到，由于此前房地产市场的不景气，包括北上深等一线城市去年均大幅减少了土地出让的宗数和面积，与此同时，由于下半年以来土地市场的火爆，北上深等一线城市屡屡拍出高价地。姜大明关于将增加一线城市土地供应的消息一经传出，即在地产界引发了热议。 最新房地产宏观政策：整治“首付贷” 去年下半年以来，北上深等一线城市房价大幅上涨，以“首付贷”为代表的杠杆资金被认为是推动此轮房价上涨的一个重要因素。在上海“链家事件”发生以后，记者曾在《地产中介链家的“金融风暴”》中提到“首付贷”给房地产市场带来的风险。在今年两会上，“首付贷”将何去何从成为委员代表和媒体记者关注的一个焦点。 两会期间“金融改革与发展”媒体发布会上，在回答“如何看待首付贷”时，央行副行长潘功胜表示，央行会同有关部门一起，结合即将开始的互联网金融的专项整治活动，对房地产中介机构、房地产开发企业及其与p2p平台合作开展的金融业务，开始进行清理和整顿，打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。 最新房地产宏观政策：房地产税立法
房地产业的税收优惠政策集锦 （段光勋整理并更新） 目录 第一部分一般性税收优惠政策 (4) 1、营业税 (4) 住房公积金贷款取得的收入，免征营业税 (4) 单位和个人销售其购置的不动产，可以差额缴纳营业税 (4) 对个人出租住房，在3%税率的基础上减半征收营业税 (4) 个人无偿赠与不动产、土地使用权，符合条件的，暂免征收营业税 (4) 个人销售住房的营业税政策 (5) 2、企业所得税 (5) 住房公积金贷款取得的收入，免征企业所得税 (5) 对企业取得的政策性搬迁或处置收入的企业所得税处理 (5) 3、个人所得税 (6) 对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所 得税 (6) 对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免 征个人所得税 (6) 对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。 (6) 以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税 (6) 4、土地增值税 (7) 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值 税 (7) 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税 (7) 以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，不征收土地增值税 (8) 个人转让原自用住房，免征土地增值税 (8) 以房地产进行投资、联营的土地增值税政策 (8) 合作建房、兼并、换房的土地增值税政策 (9) 转让回收的房地产取得的收入，免征土地增值税 (9) 土地增值税清算的滞纳金 (9) 5、房产税 (10) 房地产开发的房产税政策 (10) 对个人出租住房，按4%的税率征收房产税 (10) 单位向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税 (10) 6、城镇土地使用税 (10) 对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税 (11) 地下建筑用地，暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税 (11) 7、耕地占用税 (11) 农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税 (11) 8、契税 (12)
2003年-2013年中国房地产调控政策一览【摘要】完善稳定房价，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管，一直都是中国房地产调控的核心宗旨。 2003年(1项政策) 2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业; ——《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，将房地产行业定位拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。 2004年(2项政策) 2004年3月，831大限提高拿地“门槛”，调控开始 ——国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31”大限，此举是中央政府从土地供给抑制房地产过热的举措。 2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率 ——中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。 2005年(6项政策) 2005年3月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面 ——央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策;对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。 2005年3月，房地产税改革深入，调控涉及交易环节 ——财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前房地产保有和交易环节税费偏轻，今后将重点推进房地产税改革。 2005年3月，国八条出台，调控上升到政治高度(老国八条) 国务院出台八点意见稳定房价， 一是高度重视稳定住房价格， 二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制。 三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房的土地供应，并督促建设; 四是严格控制被动型住房需求，主要是控制拆迁数量; 五是正确引导居民合理消费需求; 六是全面监测房地产市场运行; 七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施; 八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查; 2005年5月，七部委意见，调控加强、细则出台(新国八条)
税收优惠在整个税款征收中的占比很少，但它却是国家实施宏观调控的一个重要方面，税务机关通过落实各项税收优惠政策，使纳税人应当享受的各项税收优惠得以具体兑现，从而有效地促进了企业经济的发展。然而，有些纳税人受利益驱动，利用国家的税收优惠政策，通过编造不实鉴定，办假外资企业和虚假的申报骗取税务机关的减免税优惠，导致国家税款严重流失。为了加强征收管理，维护税收秩序，堵塞税收优惠政策落实过程中的税收漏洞，笔者本着税务机关便于征收管理和维护，税收优惠政策准确执行的原则，分析在实际征管中导致税款流失的根本原因，就几个比较突出的问题进行探讨，提出对策，以期达到规范税收优惠的目的。一、税收优惠政策执行中面临的突出问题及原因1、个体工商业户的销售收入难于确定。个体工商业户建帐建制是一个老大难问题，虽建帐但大多虚假不实，帐证不全更是随处可见。不建帐或者造成这种情况的原因，一是由于个体经营者普遍知识水平较低，根本不懂财务制度，许多个体户经营收支与家庭的其他费用混为一体，致使无法记帐。二是为了降低进货价格，个体户在进货时，如向供货方索要发票，供货方就会抬高货物的出售单价，故一般不要原始发票，这样在客观上造成原始凭证缺乏，因此进货登记簿和凭证粘贴簿等也就形同虚设了。帐证不全的直接后果，导致了申报数据的不准确。税务机关只能以保本法或以其耗用的原材料，燃料动力等，推算销售收入，而推算出来的销售收入与实际的销售收入必然存在差异，从而导致有些销售收入超过起征点的个体户免征了增值税，而低于起征点的却征收了增值税，从而影响了税收优惠政策的公正性。2、农业产品出售者的身份难于确定。农业生产者到外县(市)销售其自产的农产品，一般由所在地税务机关为其开具《自产自销证明》，由销售地税务机关查验后、免征增值税；但农业生产者在本县(市)销售其自产的农产品，因出售者数量众多，且流动性强，一般不会持《自产自销证明》，致使税务机关在实际征管中，对出售者的身份无法辨认，从而使一些临时商贩或无证经营农产品的个体户无形中享受了免税的待遇，逃避了应缴的增值税。3、进口仪器、设备的用途难于在确定。纳税人将用于非科学研究、科学试验和教育的进口仪器、设备的用途向税务机关作虚假申报，待享受到免税待遇后，即改变其用途，这样就会使国家税款白白流失。4、外商投资企业的真假难于确定。在所有税收优惠中，要算外商投资企业的税收优惠最多，有著名的生产性外商投资企业所得税的“二免三减半”；有经济特区、经济技术开发及沿海经济开放区的优惠税率；还有先进技术企业、“双密”型企业的减半征收；以及购进国产设备的所得税抵免和再投资退税等等，如何用足用好这些优惠政策，更好地促进外向型经济的稳定持续发展，是外商投资企业税收优惠政策的落实关键所在。现阶段外商投资企业如雨后春笋，就我市而言，平均每年就以25.8%递增，在日常的征收管理中，我们发现一些规模较大，销售较多的民营企业和私营企业都摇身一变，变成了独资或合资的企业，然后堂而皇之地去享受“二免三减半”的税收优惠，而享受完“二免三减半”之后，企业的销售就会明显减少，甚至会出现零销售，从此或变成一个空壳企业，或变为另一个外资企业的附属关联企业，待经营期满10年，即申请注销关闭大吉，而一个由同一法定代表人管理的新外资企业又会出现，接着便会继续去享受“二免三减半”的税收优惠了。5、福利企业的企业性质难于确定。原有一些属国有、集体性质或乡镇办、村办的福利企业，通过改制成了股份制企业，名称上虽然是股份制，而实际上已为一人或数个股东所控制，成为真正意义上的个体、私营企业，如果只按企业营业执照上标明的“企业性质”来核对其性质而忽略了其实际性，那么，税收优惠的范围就会在疏忽中扩大。另外要注意假报“四残”人员名单的情况，有些企业的“四残”人员占比根本达不到标准，而以虚假申报的方式来骗取税收优惠照顾。6、废旧资源综合利用产品用料掺比签定的真假无法确定。废旧资源综合利用产品企业有有权机关批准，其生产的产品.通过技术监督部门鉴定，废旧资源的用料掺比达到规定标准，并发给鉴定证书。然而，税务机关在实际调查中发现，有的产品根本达不到规定的比例，但因其有有权部门的技术鉴定证明，仍给予办理了税收优惠。
2020：建筑行业税收优惠政策一览 从2020年初疫情在我国全面爆发以来，各行各业几乎是百废待兴，进入停工停产停课停学中。尤其是对于建筑行业来讲更是一次比较大的冲击，本身作为劳动密集型的建筑行业来讲大量的工地项目被暂停，大量从业人员待业，大量的业务周转被迫中断。本应在19年底进行财务清算时需要补交大量的成本票，可实际上是很难找齐的，许多企业也因此忙的焦头烂额。虽然从营改增实施以来到政府提出的减税降费，但作为建筑企业来讲税收压力压力还是比较大的，比如建筑行业中的材料票、劳务票、以及建材销售等。这些成本票的缺乏可谓是令建筑企业苦不堪言。 现行的建筑企业采取的节税方式无外乎两种，一是向成本比较多的企业购买票据来作为增值税的进项抵扣。这种方式实际上已经触碰到了法律的红线，买卖发票的后果无需多言，大家都比较清楚。而另外一种则是通过个人独资企业去享受核定征收政策，这种方式是比较可行的，且几乎无风险，并且操作性比较强，是现目前节税比较安全的方式。 从2020年一季度末开始，各行各业开始逐步复工复产，而经历了疫情影响的建筑行业在新的一年该如何面对税收问题呢？又该怎样去享受这些优惠政策呢？ 第一种方式是通过在园区成立分公司或者新公司去享受税收奖励，这个奖励还是比较大的，增值税根据地方财政所得部分的50%-70%予以奖励，企业所得税根据地方财政所得部 分的50%-70%予以奖励。比如某建筑设计公司入驻前利润1000w，增值税1000w× 0.13=130w，所得税1000w×0.25=250w。合计380w；入驻后：增值税节税130w×50%
×65%=42.25w，所得税节税250w×40%×65%=65w。合计节税42.25w+65w=107.25w。这些钱都是企业通过正规的方式得来的，何乐而不为呢？ Ps：（奖励梯度是有标准的，上交的税款越多，奖励比例越大） 第二种方式则是核定征收政策，也是在园区成立个人独资企业（小规模纳税人）来享受的，核定企业的个人所得税，税率0.5-2.1%。3%的增值税照常缴纳，免25%的企业所得税，缴纳0.5-2.1%的个人所得税即可。所以节税比也是非常高的。 大家不难发现，上面提到的两种政策都有一个关键词：园区。是的，园区洼地的税收优惠政策来源于我们的总部经济招商。那么每个园区的政策如何？政府的支持程度如何？稳定性如何？以及你的企业是否符合园区的招商政策？欲了解更多详情请移步GZH：税易点
近年房地产业重要政策法规 2002至2004年房地产业重要政策法规一览 11号令 2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。此前，北京市近90%的土地是通过协议方式转让的，11号令的颁布，被业界称为“新一轮土地革命”的开始。 33号文件 为具体实施11号文，2002年6月底北京市出台了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知》(也就是33号文件)，该文件重申了经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易外，同时却又为土地协议转让留出了“四个口子”，即绿化隔离带项目、小城镇建设项目、开发带危旧房改造项目以及国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地。这个文件使协议转
让得以延续，相当多的项目都套上了这四类名目，实际上是一个“缓期执行”的做法；截止彼时，已有大量土地流入房地产商手中。121号文件 2003年6月5日，央行印发了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发［2003］121号)，要求商业银行进一步落实房地产信贷政策，防范房地产信贷风险，促进房地产金融健康发展。此文件对高档房和个人商业用房贷款进行了严格的限制，引起业界反对声一片。 18号文件 2003年8月12日，国务院发出《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，即“国务院18号文件”，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。4号令 2004年2月，北京市国土房管局联合四部门制定了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》(4号文件)，短短6条700多字，将原先留的口子一一堵死，整个北京土地市场原有的游戏规则被完全改变。 4号令明确了经营性用地全部入市交易、堵上“四个口子”的同时，也规定按“33号令”可以协议出让且发改委或规划委已立项或回复
国家对作为再生利用资源的废旧物资给予了一定的增值税税收优惠政策，减少了资源浪费，提高了资源的综合利用能力和水平，但通过近几年的政策执行情况来看，出现了较多的利用废旧物资偷逃增值税现象，有悖于国家出台此项税收优惠政策的初衷。究其原因，一方面是政策规定中有不完善的地方，另一方面是一些纳税人钻政策空隙，大肆侵占国家税款，同时也有一些是税务机关未能严格加强管理的原因。为进一步规范税收经济秩序，正确理解、贯彻和执行国家的废旧物资税收优惠政策，认真落实近期国务院发出的《关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知》要求，完善有利于节约资源的资源综合利用和废旧物资回收利用税收优惠政策。今年，我们对所属的废旧物资回收经营单位进行了调查，共检查废旧物资回收经营单位22户，经营规模也各自不同，有国有企业，有集体企业，有限责任公司（大多数为个人企业），注册资金大多为30万到50万元（个别国有企业和集体企业注册资金几百万元），但经营收入数额却非常大且呈逐年上升趋势，有的年度增长幅竟达十几倍，由上年的200万左右上升到2000—3000万元左右；另一方面，实际经营场所与其经营收入额明显不相适应，财务核算不正规，财务制度不健全；经营商品的种类大多集中在废旧金属上，如废旧钛材、废钢铁。在税收政策方面，对废旧物资回收企业享受免税政策，定期核定纳税人的免税资格，符合条件的即享受免税，相反则不享受免税。 归纳之，有以下方面的情况和问题： 一、废旧物资回收经营单位未能严格执行税收财务制度，会计核算不健全。根据财政部财会字[1995]6号文件“关于减免和返还流转税的会计处理规定”第二条规定，国税发[2004]60号文件第三条规定，国税发[2005]24号文件第四条规定，国税函[2005]544号文件第六条规定，废旧物资回收经营单位应建立、健全会计核算制度，按照有关规定设置核算科目，对于直接减免的增值税，借记“应交税金应交增值税”科目，应增设“补贴收入”科目，凡不具备条件的，一律不得享受增值税优惠政策。但从调查了解的情况来看一般纳税人企业有四户，其余的十八户属小规模纳税人，有近二十户未设置销项税金、应交税金帐簿，一般纳税人企业未进行应交增值税的核算，这样就形成了废旧物资回收经营单位的销售收入成为含税收入，同税收核算的会计收入口径形成差异，从而影响税收核算；另一方面由于不按规定进行应税项目与免税项目分别核算，造成有些增值税应税项目不能正确反映，影响增值税的管理和征收。在调查中就发现某废旧物资回收企业在核算中就如上述所存在的问题相同，未按规定对免税项目设置相应的科目进行核算，造成本应交增值税项目的，反而以营业税项目开具地税发票缴了营业税。 二、发票开具混乱，不能严格按规定开具。由于国家对废旧物资回收单位销售的废旧物资免征增值税，因此废旧物资回收单位销售货物时开具发票的货物价格、数量与自己应纳税额无直接联系，这样废旧物资回收单位在开具货物销售发票时存在着很大的随意性，购货方需要开多少发票，完全是自己说了算，一些废旧物资回收单位为了能提高货物价格、从购货方拿到好处费，他们可根据购货方的意图随意开具普通发票。为购货方虚增购货数量、扩大进项税抵扣金额、偷逃增值税提供了便利。收购发票是废旧物资回收经营单位用于收
建筑业营改增税收最新细则 在营改增新政实施前的营业税税制下，建筑业20xx年度纳营业税5136亿占营业税的27%，是营业税税源的主要来源之一。而营改增后，建筑业将受到怎样的影响?下文是橙子收集的关于建筑业营改增的细则，欢迎阅读! 建筑业营改增税收最新细则全文 一、建筑业增值税纳税人 (一)在中华人民共和国境内提供建筑服务的单位和个人，为建筑业增值税纳税人。 单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。个人，是指个体工商户和其他个人。 (二)单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人(以下统称承包人)以发包人、出租人、被挂靠人(以下统称发包人)名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。 (三)纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。 1、应税行为(包括在境内销售服务、无形资产或者不动产)的年应征增值税销售额(以下称应税销售额)超过财政部和国家税务总局规定标准(500万元)的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个
体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。 2、年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。 (四)中华人民共和国境外单位或者个人在境内提供建筑服务，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。财政部和国家税务总局另有规定的除外。 二、征税范围 建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。 (一)工程服务。 工程服务，是指新建、改建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或者支柱、操作平台的安装或者装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业。 (二)安装服务。 安装服务，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备以及其他各种设备、设施的装配、安置工程作业，包括与被安装设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业，以及被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业。 固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费，按照安装
2015年9月中国房地产行业政策汇总分析 中国指数研究院10月8日发布《2015年9月中国房地产政策跟踪报告》，9月百城住宅均价继续双涨。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为为10817元/平方米，环比上涨0.28%,涨幅较上月收窄0.67个百分点。均价较去年同期上涨1.36%,涨幅较上月扩大1.21个百分点。北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20061元/平方米，环比上涨0.50%,涨幅较上月收窄1.45个百分点；同比上涨5.64%,涨幅较上月扩大1.81个百分点。 一、市场情况：百城均价继续双涨主要城市同比回升明显 2012年1月-2015年9月百城价格指数 9月百城住宅均价继续双涨。根据中国房地产指数系统百城价格指数对
100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为为10817元/平方米，环比上涨0.28%,涨幅较上月收窄0.67个百分点。均价较去年同期上涨1.36%,涨幅较上月扩大1.21个百分点。北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20061元/平方米，环比上涨0.50%,涨幅较上月收窄1.45个百分点；同比上涨5.64%,涨幅较上月扩大1.81个百分点。 9月各级城市成交同比继续回升。在一系列政策支持下9月市场成交持续回暖，其中一线及二三线城市月度周均同比依然呈现增长趋势。具体来看，一线城市月度周均成交继续回升，同比增幅75%,环比微幅下降23%%,其中上海同比增幅达121%领先其他三市。二三线城市月度周均同比多呈现两位数增长，环比小幅上涨6%.从全年累计同比来看，一线城市累计增幅在50%以上，二三线城市累计增幅超四成。 二、中央地方政策再宽松助力库存去化活跃市场 首套房商贷首付降至五年内最低。9月30日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》：在不实施"限购"措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%.从上年930新政以来，已有三轮信贷政策放松（930、330、831新政），到三季度，其政策效应减弱，主要城市成交量和同比均出现回落。此次商贷门槛的降低将进一步扩大首置刚需和部分改善型
房地产行业税收管理中存在的问题及对策
房地产行业税收管理中存在的问题及对策 一、房地产行业税收管理中存在的主要问题 1、房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。 2、房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。帐务不全，有的甚至根本没有帐。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。 3、房地产行业流动性强。流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。 4、易造成其他偷逃税行为。很多房地产开发企业的供货商无固定经营场所，无营业证和税务登记证，开具虚假发票行为严重，经营行为隐蔽、流动性大，如果对房地产行业税收管理不到位，这些供货商偷逃税更有了可乘之机，造成国家税款流失。
税收优惠政策执行效应分析与思考 来源：本站发布时间 一、“十一五”时期荆州市税收优惠执行效果明显 “十一五”时期，是荆州国税系统执行国家结构性减税政策，减税让利最多最大的五年，也是地方经济发展最好、税收收入增长最快最多的五年。“十五”时期,全市共组织国税收入 亿元，税收优惠累计亿元，占国税收入的比重为。而“十一五”期间，税收优惠累计达亿元，占同期国税收入的。五年间，税收优惠总额增长了两倍, 占国税收入的比重提高了近个百分 点。“十一五”期间，全市国税系统享受税收优惠政策的纳税人共计户次。按税种分，其中增值税减免亿元、所得税减免亿元、车辆购置税减免万元、办理出口退税亿元。据统计，上述亿元税收优惠充分发挥出政策导向和税收调控职能。其中，用于固定资产基础建设投资亿元，用于技术改造亿元，用于新产品、新技术研发亿元，用于改善民生等支出亿元。对推动地方经济发展和改善人民生活水平发挥了引导性作用。从政策时效性和区域经济特色考虑，我们选择高新技术企业所得税、增值税转型和农业产业化等三个重点优惠政策项目，通过采集相关数据，运用评估模型，以定性与定量相结合的方法，进行税收优惠政策效应的实证分析。 （一）增值税转型税收政策执行情况。增值税转型改革两年多来，荆州市企业共计申报抵扣固定资产进项税额万元，占同期申报抵扣进项税总额的，占同期应纳增值税总额的，历年抵扣税额相对均衡。同时，固定资产抵扣的行业性、项目性、区域性集中现象十分突出。分行业看，占比最大的是电力、热力生产和供应业，共抵扣万元，占抵扣总额的; 其次是化 学原料及化学制品制造业，共抵扣万元，占抵扣总额的。这三年间，我市固定资产抵扣相对集中在荆州城区，集中在几个大项目上，带动城区的抵扣额占到全市的。 （二）高新技术企业税收优惠政策执行情况。年新《所得税法》颁布以来，全市共有家企业享受了高新技术企业优惠政策，其中国税部门管理的有家，均为工业企业，均具有核心自主知识产权和技术领先优势，取得《高新技术企业证书》。按认定时间分，年度认定家、年度认定家、年度认定家。按所属类型分，高新技术改造传统产业户，资源与环境技术户，新材料技术户。户企业中，有户企业在实施新法前享受外商投资企业税收优惠。新法实施年来，家企业累计享受所得税减免万元; 享受研发费加计扣除额万元，其中按照研发费用加计扣除万元，按照无形资产成本的摊销万元。新法施行前后，企业减免税额和加计扣除额增加的幅度相当大，年减免税额较年增长; 研发费加计扣除额较年度大幅增长。根据企业实际发生数计算，户企业近三年平均所得税税负率为。 （三）农业产业化税收优惠政策执行情况。到年底，荆州已建成国家级农业产业化龙头企业个，省级龙头企业个。其中国税部门管理的省级以上的企业家。全市农业产业化优惠具有“范围广、数额大、不平衡”等特征。“范围广”指农业产业化涉及的一揽子非专有税收优惠类别和项目，在全市企业中均涉及。“数额大”指税收优惠的额度相当可观，在“十一五”期间，家企业共实现免征增值税销售收入亿元，享受增值税即征即退亿元，所得税减免亿元，出口退税亿元。国家级农业产业化龙头企业德炎水产享受出口退免税万元。“不平衡”指税种优惠的不平衡，目前所得税直接减免的力度相对薄弱; 企业享受优惠的不平衡，由于经营项目、经营规模、经营能力方面的差异，有户龙头企业几乎没有享受到直接的税收优惠。