上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题业主的建筑物区分所有权之评析(下)
杨立新中国人民大学法学院教授
关键词: 区分所有权/专有权/共有权/共同管理权/成员权/建筑物
内容提要: 建筑物依土地之承载得其成就, 人类因建筑物之依归而创建文明。因此, 建筑物之于人类发展, 占非常重要地位。建筑物之所有权及利用权, 更是物权法规则的核心之一。而建筑物区分所有权之渊源, 由来久远, 于古老之埃及、巴比伦及希腊之律法即有迹可寻。19 世纪初, 区分所有权的形式即已为各国地区之民事立法所采用, 二次世界大战结束后, 建筑物区分所有权制度, 更发展为各国地区不动产所有权法律上之重要制度。我国为因应城市公有化、福利型住房制度转入商品化住房制度的社会客观性需求, 暨顺应我国城市化进程的加速, 并为取得多层或高层住宅之城市居民提供立体物权的规范依据, 于《物权法》第六章专章规定了“业主的建筑物区分所有权”。但检视《物权法》关于建筑物区分所有权制度的规定, 仍存有不足以规范区分所有权法律关系之处。为此, 本文试图从建筑物区分所有权理论分析角度入手, 检视《物权法》第六章的立法取向及
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其基本内容, 并提出其存在的相关问题与解决对策, 俾作为日后最
高人民法院为司法解释或法院判决之参考依据。
(四) 未规定共有权人的具体权利义务
1. 问题说明:《物权法》对建筑物区分所有权之共有部分仅规定两条半的条文,即第72 条第1 款和第73 条、第74 条,除就其共有部分的范围采排除法兼采列举规定外,对于共有权人的具体权利义务,则漏未规定。故对于共有权人的具体权利义务, 仍需由司法解释和学理解释进行填补, 以建立其具体规则,作为遵循处理之依据。
2. 解决对策
(1) 共有权人的权利
区分所有权人对于共有部分享有的权利如下:
1) 使用权
区分所有权人有权按照共有部分之种类、性质、构造、用途,使用共有部分, 其他区分所有权人不得限制和干涉。至于如何使用, 应当依照共有部分性质而定,也可以依照约定使用, 或为共同使用, 或为轮流使用。违反使用用途之不当使用, 应按规约处理,停止其不当使用,造成损害者,应当赔偿损害。
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2) 收益的共有权
区分所有权人对建筑物的共有部分享有收益权,对共有部分收取的收益,包括收取的天然孳息及法定孳息,如出租屋顶设置广告物取得之租金收益,归全体区分所有权人共同分享, 并按照自己专有部分所占比例分享受益。
另有一个问题, 是公房房改卖给个人的房屋上之广告收益,应归属于何人所有? 或谓因房改房具有其特殊性,是认这个收益应归属于单位,或者房产局所有。惟本文认为, 房改房原先的建设用地使用权虽是划拨,并非出让取得,但日后将房改房出让给他人时,仍需补交土地出让金,故已与一般商品房无异,此房屋上的广告空间乃属建筑物专有部分以外之其它部分,而具有共有性质,其共有的建筑物创造之收益,理应归属全体业主所有。
3) 处分权
全体业主对建筑物的共有部分享有同等的处分权。对共有部分的拆除、更新或者设置负担,需经过全体业主组成的业主大会决定, 非由个人或者某部分人决定。对于共有部分在法律上处分, 应当随同自己的专有部分一并处分,不得分离处分。
4) 物权保护请求权
上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题区分所有建筑物的共有部分遭受侵害, 任何业主都有权要求加害人停止侵害、返还原物、恢复原状、赔偿损失。
(2) 共有权人的义务
区分所有权人对于共有部分承担的义务如下:
1) 维护现状的义务
各共有人负有维持建筑物共有部分互有现状的义务,任何区分所有权人永远不得请求分割共有部分,此为区分所有建筑物之共有部分的基本特性。
2) 不得侵占的义务
各共有人使用共有部分时, 必须维护共有部分的正常使用状态,不得侵占共有部分,不得改动共有部分的设置和结构, 并应保持共有部分之完好和清洁。任何人使用不当造成共有部分的损害, 应当承担赔偿责任。
3) 按照共有部分的用途使用的义务
对于区分所有建筑物之共有部分使用时, 应当按共有部分的使用性质使用,不得将共有部分改作他用。使用性质也称为固有用途,
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即依共有部分的种类、位置、构造、性质或依规约规定的目的使用共有部分。
4) 费用负担义务
区分所有权人应当共同分摊共有部分所生之费用,属于全体区分所有权人的共有部分,由全体区分所有权人共同分摊, 属于部分区分所有权人的共有部分,由该部分区分所有权人共同分摊。共同费用包括:日常维修费用,更新土地或楼房的共有部分及公共设备的费用,管理实物的费用,等等。负担的办法,应当按照专有部分持分比例决定,即共同所有千分率,计算各区分所有权人专有部分在全部建筑面积中的千分率,计算其所分担的份额。《物权法》第72 条第1 款后段规定:“不得以放弃权利不履行义务”,即已明定对共有部分,不得以放弃权利,作为不履行义务之理由。
(五) 未规定共同管理权的具体权利内容
1. 问题说明:共同管理权是建筑物业主作为整栋建筑物所有人
团体成员之一所享有的权利。对于整栋建筑物的所有权而言, 实际上是一种特殊的按份共有,每个业主都按其份额对专用部分享有专有权,对共有部分享有共有权。与按份共有关系一样,各业主之间是共有关系,因此,各国立法均规定一栋建筑物的全体业主必须组成一个团体, 整体享有地上权、地役权及其他共同的权利,管理共用设施及其他事
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务,解决纠纷。每一个成员作为团体成员之一,享有权利,承担义务。惟《物权法》对于共同管理权的具体权利内容,漏未规定,仍需由司法解释和学理解释进行填补,以建立其具体规则,作为遵循处理之依据。
2. 解决对策
业主作为团体成员,在管理上的权利义务,分述如下:
(1) 表决权
指区分所有权人有权参加全体业主大会, 参与制定规约,参与讨论、表决全体业主的共同事务。每一个业主都有权提议召开业主大会, 提出讨论的议题,对重大事务作出决议。对于业主实施违反共同利益的行为,其他业主可以提出动议,召开会议决议制止或者责令其赔偿。
(2) 选举权和被选举权
业主大会的任何成员, 都有成为业主委员会组成人员的选举权
和被选举权,可以通过选举,推选适当的业主或者自己担任负责工作, 或者委派其他人担任相当的工作。对不尽职的人员亦可请求罢免或者解除其职务。
(3) 监督权
上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题对于业主大会委派的管理人或者管理委员会,有权监督其工作,对于不尽职的管理人有权提出批评、改进意见,建议业主大会决议更换管理人。值得注意的是,《物权法》第78 条第2 款规定“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销其决定内容”,亦是赋予监督权的具体规定。
(4) 遵守业主大会决议的义务
业主作为业主大会的成员, 除了享有以上权利之外,还要承担相应的团体义务。要承认业主大会通过的决议、章程, 及参加团体会议的义务, 并应服从业主大会多数成员作出决议的义务, 遵守规约的义务,服从管理人管理的义务, 承担规约所订的义务。
(六)“业主的建筑物区分所有权”的业主名称涵义太窄
1. 问题说明:关于“业主的建筑物区分所有权”的名称不当。立法者虽考虑我国商品房交易习惯上称所有权人为业主,并有国务院此前已颁布的《物业管理条例》与《房地产统计指标解释》(试行) 等两部行政法规规定,业主为物业的所有权人或者房屋的所有权人,可资依据。惟建筑物区分所有权制度于各国地区立法上名称上虽不尽相同,但其实质内容却是相同,并无在建筑物区分所有权之字句前画蛇添足加上“物业的所有权人”(业主)之限定性用语之例。一者,因称
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谓过于冗长,不符法律概念明确性与简洁性之基本要求;二者,因加上该“物业的所有权人”(业主) 之限定性用语后,其范围似就不能包括本于租赁或者使用借贷等法律关系而占有专有部分或约定专用部分使用之非区分所有权人。故就《物权法》第六章的适用范围,仍应藉由司法解释和立法目的扩大解释,以求其适用范围包括承租人与借用人等占用人。
2.解决对策: 日后修法时应将第六章章名之“业主的”字句删除。在实践上, 最高人民法院作出第六章之司法解释时,可借鉴台湾“公寓大厦管理条例”第3 条第8 项:“住户:指公寓大厦之区分所有权人、承租人或其他经区分所有权人同意而为专有部分之使用者或业经取得停车空间建筑物所有权者”之规定,其第六章内容适用之对象应包含本于租赁、设定专用使用权或者使用借贷等法律关系而占有专有部分或约定专用部分使用之非区分所有权人 [1],以填补该漏洞。
(七) 未规定共有部分之专用使用权的客体、设定方式、设定主体及其移转效力
1.问题说明:共有权的标的物, 是区分所有建筑物中的共有部分。《物权法》第70 条与第72 条第1 款所述共有部分, 均指“专有部分以外的共有部分” [2],学者表述为:“业主专有部分以外的
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共有部分通常是指,除建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分之外的部分,既包括建筑物内的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电器管线等部分,也包括建筑物区划内,由业主共同使用的物业管
理用房、绿地、道路、公用设施以及其它公共场所等,但法律另有规定的除外。” [3]惟共有部分的范围可包含三者:一是区分所有建筑物专有部分以外的其馀部分, 如区分所有建筑物的基础、梁柱、承重墙壁及楼地板构造、外墙、楼顶、以及连通数个专有部分的走廊、楼梯,和通往室外的门厅等; 二是不属专有部分的附属物及附属建筑物,如供应区分所有建筑物的水、电力、暖气、天然气、管线设备等与建筑物效用上不可分或区分所有权人生活上不可缺部分之附属物, 以
及附属建筑物如防空避难室、屋顶突出物、游泳池、蓄水池、水箱、化粪池、电气室、机械室、帮浦室、配电室、受电室、交谊室、电梯机房等;三是区分所有权人约定共同使用之专有部分与其附属物, 此部分为区分所有建筑物的专有部分, 具有独立性可作为区分所有权
之客体,然经区分所有权人的约定, 供共同使用, 而成为共有部分,
于学理上称为“共有使用”, 或称“专用使用权”。而专用使用权在实践上颇为常见,例如地下室的停车场,供特定区分所有权人之专用;又如屋顶平台由顶楼之特定区分所有权人辟空中花园或其它之利用,皆是适例。但《物权法》就此共同部分专用使用权的客体、设定方式及其设定主体,皆漏未规定。而在实践上,由特定人设定专用使用权,
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独占使用区分所有建筑物的共有部分者,为数不少,仍需由司法解释和学理解释进行填补。
2. 解决对策
(1) 专用使用权的性质
关于专用使用权的法律性质, 理论上有三种不同观点:第一说, 认为专用使用权在性质上为租赁权,因专用使用权一般为有偿取得,从而具有租赁权之性质,专用使用权人不得将其专用使用权转让或转租他人。第二说, 认为专用使用权在性质上为地役权,因此种权利设定后,实际上已经为区分所有权人的共有权设定了负担, 且此种权利由特定人专属使用,故为地役权。第三说,认为专用使用权设定以后,专用使用权人之所以能够享受权利,乃是因其他区分所有权人不行使对共有部分权利所造成的, 所以是其他区分所有权人不行使共有权利反射出来的利益 [4]。本文认为专用使用权的设立使特定区分所有权人或者第三人对于区分所有建筑物共有部分或其基地之特定部分取得排他之使用收益权, 其性质应属于共有物之管理 [5]。
(2) 专用使用权的客体
专用使用权是指特定区分所有权人对于区分所有建筑物共有部分或其基地之特定部分取得排他之使用收益权而言 [6],或称为专用
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权。依学者通说,得为专用使用权的客体者主要可分为两类:其一,区分所有建筑物本身所占地面以外的空地, 如将之设置专用庭院或者专用停车位;其二,区分所有建筑物的共有部分, 如在屋顶上设置广告塔、外壁悬挂招牌 [7]。然于共有部分中, 某些为全体区分所有权人生活中必须使用的共有财产,如公共电梯、楼梯、走廊、门厅等,应由全体区分所有权人共同使用, 不得将其确定为特定区分所有权人专用 [8]。
(3) 专用使用权的设定方式
专用使用权的设定方式,主要有三种:其一, 出让合同,即依区分所有建筑物出让合同设定专用使用权,大多数都是在建筑物开发出售时确定的 [9]。例如,与一楼相连接的庭院,一般都作为一层居住的区分所有权人的私家庭院, 此在出售商品房时就已确定,并非依照业主大会的决议或者业主的规约。其二,依管理规约设定专用使用权。其三,依共有法理设定,即由区分所有权人过半数及其持分合计过半数的同意,并以集会决议行之 [10]。
(4) 专用使用权的设定主体及其移转效力
关于专用使用权的设定主体一般为区分所有权人,但亦得为特定第三人。值得注意的是,如原先同意设定该专用使用权的区分所有权人将其专用部分的所有权转让予他人后, 受让人是否应受到原设定
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规定或合同的限制?有两种不同观点:否定说认为,既然专用使用权是一种债权, 本无对抗第三人的效力;肯定说认为,为了避免破坏原有专用使用权设定的状态及效力,应使专用使用权具有物权的效力[11]。从国外立法例观之,德国《住宅所有权法》强调专用使用权的设定或变更,必须登记,始得对区分所有权之受让人或继承人发生效力 [12]。又日本《建筑物区分所有权法》第33 条规定, 设立专用使用权的事项应明确载于规约中,规约应放置于特定地方,由专人保管,有利害关系人请求时, 除有正当理由外, 不得拒绝规约之阅览。惟《物权法》就上述共有部分之专用使用权的设定或变更, 对于原同意之区分所有权人的继受人所生效力如何? 均漏未规定。承上所述,本文认为专用使用权乃是共有人间依约定由部分共有人占有共有物之特定部分而为使用之权, 此项约定为共有物分管契约之一种, 专用使用权之取得实为基于分管契约而来,故亦称为“分管契约说”。此项约定内容如系继受人所明知或可得而知者, 自应受其拘束[13]。而德国以登记为发生效力要件及日本以设立专用使用权需明载于规约中,揆其目的,无非系将设立专用使用权之事项以公示方法, 一方面保护专用使用权之取得人之合法权益, 另方面使交易之第三人得以明知或可得而知该事实之存在, 不致遭受不测之损害。
另一个问题是, 区分所有权人于取得专用使用权之后,于转让其专有部分之所有权时得否将该专用使用权一并转让给继受人? 有两
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种观点:第一种观点认为,如专用使用权为债权性质,若无其他区分所有权人之同意,不得转让和转租他人;但如认为专用使用权为物权性质, 则可以转让和转租他人。第二种观点认为,专用使用权与共有权紧密联结,是从属于共有权的权利,应经全体共有人的同意,才能转让[14]。惟本文认为,取得专用使用权,既为共有物利用方法之约定,其法律性质应属于共有物之分管合同,除非法律、规约或约定有禁止转让该专用使用权之情形。否则,该取得专用使用权之区分所有权人于转让自己之专有部分时, 自得一并将其取得之专用使用权转让给继
受之区分所有权人, 或者单独将该专用使用权转让给其他区分所有
权人取得。
(八) 未规定区分所有权人之继受人的权利义务
1. 问题说明:业主应当遵守法律、法规以及管理规约,业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力, 分别为《物权法》第83 条第1 款与第78条第1 款所明定。但《物权法》对于业主的继受人是否应受上述法律、法规、管理规约及业主大会决定拘束,则并无规定。如对此成员权所生共同关系的权利义务未加以规范, 日后倘发生区分所有权人转让其专有部分或继承时, 其原有区分所有权人间的
权利义务,对其继受人或继承人是否继续有拘束力?? [15]即易生争议。故为避免区分所有权人的继受人遭受不测损害,显有对区分所有
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权人之继受人的权利义务,明文加以规范之必要。为此,仍需由司法解释和学理解释进行填补,以杜纷争。
2. 解决对策
(1) 区分所有权人之间依法律、法规所生的权利义务
区分所有权人因共有关系与相邻关系而生之共同关系,即为德国学者所称之成员权 [16]。而为维持区分所有权人间的共同关系, 凡区分所有权人间依法律、法规所生权利义务,无论是概括继受人或者是特定继受人均应受其拘束。而所称法律及法规, 不以《物权法》为限,如《物业管理条例》、《城市异产毗连房屋管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》等规定均属之。因法律及法规本身即具有公示性,其立法目的系维持区分所有权人的共同关系,当然拘束继受人,而继承人亦同受其拘束。
(2) 区分所有权人之间依规约所生的权利义务
1) 管理规约的制定与修订程序
管理规约是业主大会制定的区分所有建筑物管理的自治规则,内容是业主为了增进共同利益,确保良好的生活环境, 经业主大会决定的共同遵守事项 [17]。管理规约的订立、变更或废止,都必须经过业主大会决议。依《物业管理条例》第12 条第1 款规定,如拟制定和
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修改管理规约,则应有持有投票权的1/ 2 以上业主参加开会, 并有与会业主所持投票权2/ 3 以上通过,始能为之 [18]。但依《物权法》第76 条第2 款后段仅规定制定和修改建筑物及其附属设施的管理
规约,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,此外,并无开会业主所持投票权比例的规定。是该开会的法定投票权比例,仍应依上述《物业管理条例》第12 条第1 款规定办理, 至于同意持分权比例则依《物权法》第76 条第2 款后段规定。
2) 管理规约的内容
管理规约的内容主要包括:一是业主之间的权利义务关系;二是
关于业主之间的共同事务;三是业主之间利益协调的事项;四是对违
反义务的业主的处理办法。
3) 管理规约的效力
管理规约的效力除对于该建筑物的全体业主有拘束力外,尚及于业主的继受人。所谓业主的继受人,依其性质可分为概括继受人与特定继受人,特定继受人又可分为移转继受人与设定继受人。概括继受人,如继承人、营业合并人或财产概括承受人, 渠等依法均为权利义务的概括承受人,因此自应受管理规约的拘束。至于特定继受人, 如业主(专有部分) 的买受人、受赠人等移转继受人,或者业主(专有部
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分) 的承租人、借用人等设定继受人。本文认为如继受人得经由请求阅揽规约, 而明知或者可得而知其继受之权利义务内容者, 继受人当不致遭受不测损害,故继受人应受拘束; 其继受人如为继承人, 亦当然受拘束。否则,该特定继受人不受规约拘束 [19]。
(3) 区分所有权人之间依业主大会决定所生的权利义务
《物权法》第78 条第1 款规定:“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。”依此规定,业主大会决定固对业主发生法律约束力, 但对于业主的继受人是否也有约束力,并未规定,应属立法上之漏洞。本文认为如继受人得经由请求阅揽业主大会决定文件,而明知或者可得而知其继受之权利义务内容者,继受人当不致遭受不测损害,自应受其拘束;其继受人如为继承人, 亦当然受拘束。否则, 该特定继受人不受业主大会决定拘束。另上述第78条第1 款将业主委员会与业主大会并列,在理论上,亦有可议之处。因业主委员会系业主大会的执行机构,其所作决定应依照规约或业主大会的决定,不得抵触。
综上所述,本文建议条文的表述应当为:“业主间依法律、法规所生的权利义务, 继受人应受约束。其依管理规约或业主大会决定所生的权利义务, 继受人对于管理规约或业主大会决定的内容明知或者可得而知或继承人的,亦同受其约束。”
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(九) 未规定关于修缮专有部分、共有部分或设置管线的进入权
1. 问题说明:当业主委员会或区分所有权人为
维护或修缮自已之专有部分时, 有时非使用他区分所有权人之专有部分或约定专用部分不可, 他区分所有权人即有容忍义务[20]。此乃因区分所有建筑物之各专有部分在物理上相互连接, 彼此间的用役面紧密结合一起,形成密切的立体相邻关系,且因区分所有关系,还有共有部分与人法(管理制度) 等因素,从而各区分所有权人对自己所属专有部分的使用、收益或处分应受彼此间强力拘束与制约。是在实践上,对于业主委员会为维护、修缮共用部分或设置管线,必须进入或使用业主的专有部分或约定专用部分时,业主不得拒绝; 业主为维护、修缮专有部分或约定专用部分,必须进入或使用他业主的专有部分或约定专用部分时,他业主不得拒绝,如须使用共用部分时,应经业主委员会同意后为之等事项,即显有规范之必要,但《物权法》对此漏未规定。仍需由司法解释和学理解释进行填补,以调整业主委员会与业主间及业主彼此间的相邻关系。
2. 解决对策
一般建筑物之使用功能须藉适当之维护与修缮,始能保持其机能之完整 [21],区分所有建筑物之专有部分亦不例外。但区分所有权人于修缮自己专有部分时,常非使用他区分所有权人之专有或共有部分
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不可,例如一楼之天花板漏水,非经二楼地板着手即无从修理,即为适例。于此情形,区分所有权人基于区分所有权相互制约关系, 应互负容忍义务。亦即彼此间应容忍他人利用自己之专有部分从事建筑物之维护或修缮 [22]。但应限于必要之范围内始可为之。业主委员会为维护、修缮共用部分或设置管线,必须进入或使用业主的专有部分或约定专用部分时,其理亦同。但如业主须使用共用部分从事维护或修缮其专有部分或约定专用部分时, 则应经业主委员会同意后, 始得为之。另外,值得注意的是, 依区分所有权法理,对他人专有部分行使用请求权时,其相对人不以专有部分之区分所有权人为限; 若区分所有权人已将其专有部分出租或出借时, 亦可向承租人或借用人等占有人行使 [23]。其次, 使用请求权之对象,亦不以物理上前后左右或上下相邻接之专有部分为限 [24]。又为了确保当事人间权益平衡,使用他人专有部分以维护或修缮自己之专有部分时,如因而损害他区分所有权人者,应负恢复原状或支付偿金义务 [25]。
综上所论,本文建议条文的表述应当为:“业主委员会为维护、修缮共用部分或设置管线,必须进入或使用业主的专有部分或约定专用部分时, 业主不得拒绝。业主为维护、修缮专有部分或约定专用部分,必须进入或使用他业主的专有部分或约定专用部分时,他业主不得拒绝, 如须使用共用部分时, 应经业主委员会同意后为之。但进入或使
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用, 应择其损害最少之处所及方法为之, 并应修复或补偿所生损害。”
五、结语
由于各国政治、经济制度存在差异性,导致各国所发展之住宅政策亦有所不同, 进而形成不同的住宅模式 [26]。以我国的住宅政策与住宅制度为例, 亦经历了不同的发展历程,即由公有化、福利型制度的住房政策 [27]逐渐转向现今有偿的多元主体的住宅商品化制度。我国因将住房的生产、交换、取得纳入社会主义市场经济中, 在大量的多层和高层建筑物按居住单元被出售后, 乃相应产生对居住于同一栋建筑物上若干单元所有权人间的相互关系加以规范、调整之必要性 [28]。为加强城市异产毗连房屋的管理,维护房屋所有人、使用人的合法权益,明确管理、修缮责任及保障房屋的正常使用,建设部遂于1989年12 月21 日(2001 年8 月15 日修正) 发布了《城市异产毗连房屋管理规定》 [29],并于1992 年6 月15日颁发了《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》,共同构成中国有关多层和高层区分所有建筑物的两个基本性法规。
同时,随着民用住宅的建设与分配逐步由福利型领域转入商品化时,与住宅之建设、出售、分配、管理、使用、维修、调换等有关的法律关系发生重大变化,实践上出现了许多新的法律问题亟待解决
上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题[30]。再者,我国城市化进程的加速发展,造成城市人口膨胀与过度集中,地价高昂,为解决城市居民的居住问题,有效利用土地空间,不得
不大量兴建更多多层或高层建筑物。我国于2007 年3 月16 日通过的《物权法》固已于第六章专章规定“业主的建筑物区分所有权”,凭以作为规范及调整区分所有权人之间所生各种法律关系之依据。然承前所述,业主的建筑物区分所有权,是《物权法》规定的新型物权,也是共有制度中一种特殊的共有形式。它既不同于按份共有,又不同于共同共有,而是为解决城市民用高层住宅所有权归属的特殊的共有制度。《物权法》对建筑物区分所有权的规定, 尚存有若干缺漏。现今解决之道,除可留待日后参考其他国家地区之立法例,再行制定一
部适合中国国情的《建筑物区分所有权法》,以完善调整建筑物区分所有权领域内之全部法律关系外,只能期待最高人民法院对《物权法》第六章作出相应的司法解释 [31], 或者遇具体个案时经由审理法院参考学者解释作出适当判决, 以资救济处理。
Abstract : The building , depending on t he soil that bear s the weight , get s it s achievement , while t hehumankind , because of building’s subordination , establishes it s civilization1 Thus , during humankind’s development , building occupies a very important role1 The building’s ownership and it s utilizing right even isone of t he cores of
第三章现代建筑物区分所有权制度 复习思考题参考答案 1、现代建筑物区分所有权的含义？ 建筑物区分所有权是指对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。我国学者对建筑物所有权作了如下界定：建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共有部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。该界定表明建筑物所有权是由专有所有权、共有所有权（共有部分持分权）和成员权三部分组成。 2、成员权包含了那些内容? 成员权，亦称构成员权，是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权 利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员 而享有的权利与承担的义务。 成员权的内容是指建筑物区分所有权人作为成员权人所享有的权利及承担的义务。 ⑴区分所有权人作为成员权人所享有的权利 --- 表决权； --- 参与订立规约权； --- 选聘和解聘管理者的权利； --- 请求权:①请求召集集合； ②请求正当管理共同关系的事务； ③请求收取共用部分应得的利益； ④请求停止违反共同利益的行为，并有权请求拍卖违反义务者 的专有所有权，解除其共同关系； ⑤其他请求权。 ⑵区分所有权人作为成员权人在享有上述权利的同时。也应承担以下义务： --- 执行区分所有权人管理团体所作出的决议的义务； --- 遵守管理规约的义务； --- 接受管理者管理的义务。 3、简述建筑物区分所有权制度中的管理内容 根据各国建筑物区分所有权法，区分所有建筑物的管理，也就是我们所说的物业 管理，是指为维持区分所有建筑物的物理机能，并充分发挥其社会的、经济的机能，而 对之所进行的一切经营活动。现代区分所有建筑物的管理，包括物的管理与人的管理。
论建筑物区分所有权中业主共有权的保护 本文作者：焦富民扬州大学法学院教授 一、建筑物区分所有权中共有权的保护前提识别共用部分[1]的范围 建筑物区分所有权是随着现代城市的兴起以及现代建筑技术的高度发达而产生的一种较为特殊的不动产所有权形态，它是一项复合型权利，是对一栋楼房中专有部分的专有权、对共用部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的集合。由于共用部分是建筑物区分所有的核心重要问题，[2]因此，共有权是建筑物区分所有权中的核心权利，但对其理论研究的不足，立法保护的缺漏，使其成了建筑物区分所有权中最易发生纠纷和最易受到侵害的权利。因此，探讨共有权的保护不仅有利于共有权的行使，而且也是完善其本身的需要。共有权，也称‘共用部分持份权’或‘持份共有权部分’，是建筑物区分所有权结构中另一重要的‘物法性’要素，其与另一‘物法性要素’即专有所有权共同构成建筑物区分所有权制度的‘两个灵魂’共同性灵魂与单独性灵魂。共有权，指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约之规定，对区分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的权利。[3]因此，共用部分作为共有权的客体，成为共有权中一个最为重要的因素，决定了共有权的范围和性质，从某种程度上说，正确识别共用部分的范围，是共有权合理行使并得以有效保护的关键。 (一)共用部分的识别模式和范围的确定比较法视野的考察 如何识别共用部分，确定其范围，各国、各地区立法有不同的规定。总的来看，主要有三种典型的识别模式，即一是排除式，二是列举式，三是排除与推定、列举相结合式。 1.排除式 排除式的识别模式，即认为建筑物专有部分以外的部分为共用部分，典型的立法例为日本和我国台湾地区。日本现行的《建筑物区分所有权法》第2条第4项规定，共用部分为建筑物的专有部分以外的部分、建筑物的不属于专有部分的附属物及第四条第(二)款规定的成为共用部分的附属建筑物;第4条规定：共用部分即指通过数个专有部分之走廊，楼梯及其他构造上供区分所有权人全体或部分共用的建筑物部分。[4]易言之，在日本，除去法定专有部分及约定专有部分外，都属于共有部分，而且共有部分又有法定共有和约定共有之分。 [5]我国台湾地区民法第799条对共用部分也做了明定，即区分建筑物及其附属物之共同部分，推定为各所有人之共有。台湾公寓大厦管理条例第3条第4款规定：共用部分指公寓大厦专有部分以外之其他部分及不属专有之附属建筑物，而供共同使用者。[6] 2.列举式 该模式没有对共用部分下定义，而是采列举方法规定哪些属于共用部分，采用此种识别标准的国家主要是意大利。《意大利民法典》对区分建筑物的共用部分进行了列举，该法典第1117条规定：在权利证书未作相反规定的情况下，建筑物的下列部分属于不同楼层或者同一楼层的不同单位的所有人共有：(1)建筑物占用的土地、地基、主墙、屋顶、屋顶平台、楼梯、大门、门廊、前庭、拱廊、天井以及其他所有必须共用的部分;(2)门房和看门人的住
最高法审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释法释[2009]7号 【法规标题】最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 【颁布单位】最高人民法院 【发文字号】法释[2009]7号 【颁布时间】2009-5-14 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 最高人民法院 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 （2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过） 法释[2009]7号 中华人民共和国最高人民法院公告 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。 二○○九年五月十四日 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。 第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。 前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。 第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。 第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。 第八条物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定： （一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘
建筑物区分所有权的共有部分 1、不知是谁最早想到在商品房买卖中搞出个公用建筑面积分摊这个馊主意的?!由于商品房是按照面积计价的，一平方米几千元或者几万元的价格下，开发商以交付的实际套内建筑面积计算销售面积往往感到吃亏，因为电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有部分是开发商花钱买的地和建设起来的，因此开发商玩了小聪明把这些共有部分的面积折算到每套房子的面积中去，要业主分摊这部分费用，因此搞出了每套销售面积包含公用建筑面积的分摊这种鬼把戏。因此，当业主购买了100平方米的套间时，实际得房面积，即套内建筑面积只有80多平方，另外10多平方是业主花了钱但搞不清在哪里的共有面积，当然，开发商安慰说：共有面积是每家都要用到的，在房产证上清楚地写在那里了，你的钱也没有白花呀，至少是个心理安慰，就像人民银行是人民的呀，哈哈。潜台词是：真傻，我把共有部分费用摊到你们身上了，你们买单了，仅仅得到的是房产证上几个面积的数字而已。 2、聪明反被聪明误!如果开发商知道后来发生的不可控制的后果(业主们群情激昂地争夺车库、会所等产权的事情大量出现)，开发商再也不会干这种蠢事了。因为完全有别的可以替代的方式来做这件事情。最初人们，包括开发商都比较朴实，都用经济学的方式来计算实际销售的面积成本，把共有部分的费用折算成公摊面积给了业主，开发商还以为占了便宜。其实，共有部分的费用即使要让业主买单，也可以不折算成公摊面积，而是分摊到套内建筑面积的价格中去，看起来每平方米的价格高了些，但是少了很多的法律上的麻烦。换句话说，开发商可以只卖套内建筑面积，房屋的所有共有面积，包括小区内的所有公用面积和设备，开发商都可以把所有权保留在自己名下。因为开发商购买了全部小区的土地并投资建造了小区，对小区内全部公用的地域和设备都依法享有原始或继受取得的物权。
现代建筑物区分所 有权制度
第三章现代建筑物区分所有权制度 复习思考题参考答案 1、现代建筑物区分所有权的含义? 建筑物区分所有权是指对建筑物的与其它部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。中国学者对建筑物所有权作了如下界定:建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时,各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权,与对建筑物共用部分所享有的共有部分持分权,以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。该界定表明建筑物所有权是由专有所有权、共有所有权(共有部分持分权)和成员权三部分组成。 2、成员权包含了那些内容? 成员权,亦称构成员权,是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的,作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利与承担的义务。 成员权的内容是指建筑物区分所有权人作为成员权人所享有的权利及承担的义务。 ⑴区分所有权人作为成员权人所享有的权利 --- 表决权; --- 参与订立规约权; --- 选聘和解聘管理者的权利;
--- 请求权:①请求召集集合; ②请求正当管理共同关系的事务; ③请求收取共用部分应得的利益; ④请求停止违反共同利益的行为,并有权请求拍卖违反 义务者的专有所有权,解除其共同关系; ⑤其它请求权。 ⑵区分所有权人作为成员权人在享有上述权利的同时。也应承担以下义务: --- 执行区分所有权人管理团体所作出的决议的义务; --- 遵守管理规约的义务; --- 接受管理者管理的义务。 3、简述建筑物区分所有权制度中的管理内容 根据各国建筑物区分所有权法,区分所有建筑物的管理,也就是我们所说的物业管理,是指为维持区分所有建筑物的物理机能,并充分发挥其社会的、经济的机能,而对之所进行的一切经营活动。现代区分所有建筑物的管理,包括物的管理与人的管理。 ①物的管理 所谓物的管理,是指对建筑物、基地以及附属设施的保存、改良、利用以至处分等所为的物理的管理。原则上仅限于物业的共用部分。 ②人的管理
论建筑物区分所有权中的共有部分登记 摘要 20XX年12月22日新出台的《不动产统一登记暂行条例》（以下称“暂行条例”）在第五条中列明了需要登记的九类权利事项，而现实登记工作中涉及到其他需要明确的登记事项。建筑物区分所有权中共有部分涉及到多方所有权人，而缺乏对这一部分的具体登记说明引发了很多争议。本文将结合此次《暂行条例》对共有部分登记进行研究，并对具体登记程序提出探讨。 论文关键词建筑物区分所有权共有部分土地登记不动产 建筑物区分所有权是与房屋所有权登记相关的一种单独所有权类型，它的独立性与完整性体现在包含专有权、共有权与管理权三项权利内容。对于专有权这种排他性的权力，在现行的房屋登记簿与房产证上可以得到登记上的保障。而对于共有权的客体共有部分则存在缺乏明确划分标准、缺少登记规定等问题。在20XX年全面推行不动产统一登记的大形势下，笔者将就共有部分登记相关规定进行研究讨论。 一、共有部分登记范围的认定 （一）法律规定中的问题 在我国现行的法律法规中，缺乏对共有部分登记的专门规定。在建筑物所有权证书上的共有部分登记只涉及到“公摊”。以住房为例，“房屋公摊”是指分摊的公用面积，与套内面积一起构成了商品房的建筑面积，在房产证书上得到列明，以证明是业主所有权的一部分。但是，公摊部分与共有部分的范围是不一致的，它主要集中于建筑体内部与套内居住相关的外墙墙体、楼梯、公共过道等公用部分。而如今建筑物共有权争议热点涉及到的车库、绿化带、楼顶平台等部分则缺乏法律规定的登记规则与形式。权力状况与登记客体不匹配，在现行的不动产登记模式下，共有权无法得到保障。 在对这一部分的登记展开研究前，要对建筑组区分所有权的共有具体部分进行明确。这是开展登记研究的前提与重要环节。 在对这一范围的认定上，一般存在三种模式，一是排除式，二是列举式，三是排除与推定、列举相结合式。我国《物权法》中采用的就是第三种，排除的方法。规定建筑物内除住宅、经营性用房等专有部分以外就是共有部分。具体来说在该法第七十条规定了：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”；第七十三条
建筑物区分所有权和相邻权的区别适用 （摘自2012年1月5日人民法院报） 陈明霞李春艳 原告叶某、沈某、董某、朱某、林某均居住在江苏省扬州市房地产测绘队所有楼房的同一单元内。该幢房屋为商住楼，测绘队将位于该单元一、二楼的营业用房租给孙某夫妻经营火锅店。原告认为，火锅店擅自在房屋一楼与二楼的楼梯间开设边门，其对边门的使用致使楼梯间的墙面与楼梯踏步污损较重，为此，5名原告以测绘队、火锅店及孙某夫妻为被告诉至法院，要求被告立即用砖墙封闭在一楼、二楼楼道旁擅自开设的边门，恢复原状。 法院经审理判令被告用砖墙封闭一楼边门；针对二楼边门，采取从房内加设水坝型门槛的措施，确保房内之水不能外流至楼梯间。 法律法规明确规定了建筑物区分所有权和相邻关系的定义，对其内涵在此不作阐述。应予注意的是，上述两个概念在特定场合下出现选择适用的问题，即在区分所有的建筑物内，各所有人或使用人因专有部分之间或专有部分与共有部分之间彼此邻近形成相邻关系时，业主应基于建筑物区分所有权还是相邻权来维护自身权益。 本案中，两个边门虽开设在楼梯间，但并未阻碍其余业主的上下通行，只是火锅店从边门倾倒垃圾、泔水的行为导致楼梯间卫生环境较差，虽不方便居民的生活，却有利于火锅店的生产经营，双方利益形成冲突。在此类案件的审理中，尽管当事人通常基于相邻关系而提出诉请，为全面保护当事人的合法权益，审判人员仍应主动尝试从建筑物区分所有权的角度展开分析，且因相邻权是所有权的延伸，建筑物区分所有权本应优于相邻权得到保护。因此，处理业主提起的区分所有的建筑物内的相邻权纠纷时，应避免遗漏了对建筑物区分所有权是否受到侵害进行考察。 本案中，两个边门应否封闭，首先应当解答的第一个问题是：边门的开设是否侵犯了业主的共有权。楼梯间是同一楼层的业主过往的通道，为全体业主的出入通行提供便利，从功能和目的来看，其应当属于建筑物的共有部分。根据法院查明的事实，原告主张二楼边门系火锅店擅自开设缺乏事实依据，因此原告不得基于共有权主张被告封闭二楼边门。而一楼边门确系擅自开设，已侵害了业主的共
建筑物区分所有权包括哪些部分 建筑物区分所有权分析 “建筑物区分所有权是随着城市化的发展、人口大量向城市集中、土地立体化利用的加剧而产生的一种特殊的所有权形态。物权法草案对此作了专章规定。” 对外经济贸易大学法学院教授苏号朋解释说，当一栋建筑物由多个独立的单元组成，且各个单元可以由不同的人拥有所有权时，则各个单元的所有人即拥有了建筑物区分所有权。 苏号朋教授说，建筑物区分所有权包括三个组成部分：一是专有部分的所有权。所谓专有部分，是指在构造上及使用上具有独立性，并且能够成为所有权客体的部分，如一栋住宅楼中的某一套房屋。二是共有权，指所有人依据法律、合同以及全体所有人之间的规约，对建筑物的基本构造部分、建筑物的共用部分、土地使用权及设施等共同享有的财产权利。三是成员权，当整栋建筑物或整个小区的全体所有人成立管理组织以便有效管理相关事务时，各个所有人即享有成员权，包括对重要管理事项的表决权、参与订立规约的权利、选举管理者的权利、解除管理者的权利、请求停止违反共同利益行为的权利等。 苏号朋教授介绍说：物权法草案较之先前颁布的《物业管理条例》和《城市异产毗连房屋管理规定》这两部法规具有如下新颖性：一是首次使用了业主的建筑物区分所有权的概念。虽然我国早已存在建筑物区分所有权的事实，但我国法律一直未确认这一概念。物权法草案采纳了这一概念，从而为我国的物权类型增加了新的内容。二是确认了建筑物区分所有权的内容。物权法草案明确规定建筑物区分所有权包括专有部分的所有权、专有部分以外的共有部分的共有权以及共同管理的权利。三是明确了重要设施的权利归属。物权法草案规定，建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设设施的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。四是对业主的行为加以严格规范。物权法草案规定业主对建筑物专有部分实施的行为不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益;所有人将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房时，应当经有利害关系的全体业主同意。 名词解释 建筑物区分所有权指根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的对其专有部分的专有权和对共用部分的共有权的结合。
论建筑物区分所有权的构成（下）——兼议《物权法》第70条的规定 关键词: 建筑物区分所有权/构成/解释 内容提要: 建筑物区分所有权的构成或曰含义在学说上有“一元论说”（包括“专有权说”和“共有权说”）、“二元论说”、“新一元论说”及“三元论说”。其中，“三元论说”反映和代表了现代建筑物区分所有权制度的发展趋势。中国《物权法》第70条采取“三元论说”。该条所用概念如“业主”、“专有部分”、“共有部分”及“共同管理”等，有的属于措辞欠当，有的属于难以理解，因此需要进行解释。 （四）关于“新一元论说”（“享益部分说”） “新一元论说”是现代各国家和地区关于建筑物区分所有权意义的最新学说。它产生于对二元论说的批判过程中，但事实上却未能越出二元论说的框框，实际上属于二元论说的另一种翻版或变形。这表现在它将二元论说中的专有权和共用部分持分权的客体——专有部分和共用部分予以并合，抽象为一个单一的“享益部分”，进而将区分所有权解为在此享益部分上成立的权利。另外，“新一元论说”将建筑物区分所有权的客体把握为享益部分，其根本目的在于使区分所有权的客体物质化，以避免因专有部分的空间成为区分所有权的客体而面临的理
论上的困惑。而事实上，自近代以来尤其是自19世纪工业革命以降，空间可为物，并得成为权利的客体已为大多数国家的立法、判例及学说所承认，并因此成为现代不动产法发展的一项潮流。可见，奠基于批判二元论说的专有部分仅仅是
“抽象空间”基础上的新一元论说是有其理论基础上的缺陷的。从而也就可以认为，对新一元论说倡导的建筑物区分所有权的享益部分权利观，在现阶段作出肯定的评价，是不妥当的。 （五）关于“三元论说” 三元论说将建筑物区分所有权解为由三部分构成，即专有所有权、共有所有权和成员权。该说为晚近以来各国关于建筑物区分所有权构成的最新学说，其具有以下五项优点。 其一，将建筑物区分所有权解为由专有所有权、共用部分持分权及成员权构成，可以克服前述各说之不足。 其二，三元论说从根本上反映了建筑物区分所有权的本质属性，表明了建筑物区分所有权是一种特殊的不动产所有权形态，以及此种特殊的不动产所有权形态所具有的若干特殊性。
浅析建筑物区分所有权之共有部分 [摘要]随着城市化进程加快,城市人口激增,地价猛涨,住宅短缺。房屋的建造不得不向空中和地下扩展,结果使区分所有建筑物大量涌现。由于同一栋建筑物中的区分所有权人往往数量众多,生活习惯存在差异,对于区分所有建筑物共有部分的使用,难免不牵涉到部分或是全体区分所有权人的利益,冲突和纠纷由此导致。 [关键词]建筑物区分所有权；共有权；物权 一、区分所有权制度之理论研究 （一）建筑物区分所有权的概念 各国对建筑物所有权的定义不尽相同，我国学者对建筑物区分所有权的定义是：建筑物区分所有权是对一栋楼房中专有部分的专有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。 （二）区分所有权的性质 在理论上，对建筑物区分所有权的界定也还是各有所长，关于它的概念表述是如此不同，以至于使人们对于建筑物区分所有权究竟是怎样一种法律制度发生了模糊的印象。事实上，对建筑物区分所有权的界定，有三种不同的界定方法，分别是一元说，二元说和三元说。一元说有“专有权”说和“共有权”说两种，笔者认为把建筑物区分所有权仅仅界定为专有权是不全面的。笔者赞同三元说这种观点，区分所有权应将专有权、共有权、成员权三个构成要素作为一个整体看待，因此权利人不得保留专有部分所有权而抵押共有部分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权和共有权。 二、共有部分的范围 （一）共有部分划分 按照学者的理解区分所有建筑物共有部分大体包括三部分：1.建筑物的基本构造部分,例如为维持建筑物的安全及其外观所必要的支柱、屋顶、外墙、承重墙及基础工作物。2.建筑物的共用部分及必要的附属物,例如楼梯间、消防设备、走廊、楼梯、电梯、公共大门等。3.仅为部分区分所有人所共有的部分。例如各层楼间的楼板,仅为相邻部分区分所有人所共有。 （二）我国对共有部分的法律规定
论建筑物区分所有权中业主共有权的保护 焦富民扬州大学法学院教授 上传时间:2007-12-17 一、建筑物区分所有权中共有权的保护前提——识别共用部分[1]的范围 建筑物区分所有权是随着现代城市的兴起以及现代建筑技术的高度发达而产生的一种较为特殊的不动产所有权形态，它是一项复合型权利，是对一栋楼房中专有部分的专有权、对共用部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的集合。由于“共用部分是建筑物区分所有的核心重要问题”，[2]因此，共有权是建筑物区分所有权中的核心权利，但对其理论研究的不足，立法保护的缺漏，使其成了建筑物区分所有权中最易发生纠纷和最易受到侵害的权利。因此，探讨共有权的保护不仅有利于共有权的行使，而且也是完善其本身的需要。“共有权，也称‘共用部分持份权’或‘持份共有权部分’，是建筑物区分所有权结构中另一重要的‘物法性’要素，其与另一‘物法性要素’即专有所有权共同构成建筑物区分所有权制度的‘两个灵魂’——共同性灵魂与单独性灵魂。共有权，指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约之规定，对区分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的权利。”[3]因此，共用部分作为共有权的客体，成为共有权中一个最为重要的因素，决定了共有权的范围和性质，从某种程度上说，正确识别共用部分的范围，是共有权合理行使并得以有效保护的关键。 （一）共用部分的识别模式和范围的确定——比较法视野的考察 如何识别共用部分，确定其范围，各国、各地区立法有不同的规定。总的来看，主要有三种典型的识别模式，即一是排除式，二是列举式，三是排除与推定、列举相结合式。 1．排除式 排除式的识别模式，即认为建筑物专有部分以外的部分为共用部分，典型的立法例为日本和我国台湾地区。日本现行的《建筑物区分所有权法》第2条第4项规定，共用部分为“建筑物的专有部分以外的部分、建筑物的不属于专有部分的附属物及第四条第（二）款规定的成为共用部分的附属建筑物”；第4条规定：“共用部分”即指“通过数个专有部分之走廊，楼梯及其他构造上供区分所有权人全体或部分共用的建筑物部分。”[4]易言之，在日本，除去法定专有部分及约定专有部分外，都属于共有部分，而且共有部分又有法定共有和约定共有之分。[5]我国台湾地区民法第799条对共用部分也做了明定，即“区分建筑物及其附属物之共同部分，推定为各所有人之共有”。台湾“公寓大厦管理条例”第3条第4款规定：“共用部分指公寓大厦专有部分以外之其他部分及不属专有之附属建筑物，而供共同使用者。”[6] 2．列举式 该模式没有对共用部分下定义，而是采列举方法规定哪些属于共用部分，采用此种识别标准的国家主要是意大利。《意大利民法典》对区分建筑物的共用部分进行了列举，该法典第1117条规定：“在权利证书未作相反规定的情况下，建筑物的下列部分属于不同楼层或者同一楼层的不同单位的所有人共有：（1）建筑物占用的土地、地基、主墙、屋顶、屋顶平台、楼梯、大门、门廊、前庭、拱廊、天井以及其他所有必须共用的部分；（2）门房和看门人的
建筑物区分所有权纠纷 谢东、吴宁、X俊杰诉吴小敏建筑物区分所有权纠纷案 【要点提示】 业主改变房屋的分隔墙壁XX或侵权的，应承担相应的民事责任。 【案例索引】 一审：XX省丹阳市人民法院（2008）丹民一初字第1588号（2008年5月16日） 二审：XX省XX市中级法院（2008）镇民一终字第593号（2008年6月20日） 【案情】 原告：谢东、吴宁、X俊杰。 被告：吴小敏。 原、被告系楼上楼下的相邻住户。原告谢东是丹阳市画院路30号北楼1单元401室房屋的登记所有人，吴宁是丹阳市画院路30号北楼1单元501室房屋的登记所有人，X俊杰是丹阳市画院路30号北楼1单元601室房屋的登记所有人。被告吴小敏于1999年8月领取了丹阳市画院路30号108门面房的房屋所有权证，该门面房是三原告所在的丹阳市画院路30号北楼1单元的一楼。该1单元的二楼也属被告吴小敏所有。在该楼的北部，有一个独立的归该一、二层房屋独用的楼道，该楼道现已纳入被告的私人活动空间。一楼门面房被
告现用于开设麻将馆。该门面房内室南墙上原来无门也无窗。2008年3月，被告在未经有关部门审批以及未与原告等其他同一单元业主协商一致的情况下，在前述内室南墙上开设了一扇门，并安装了防盗门，此即本案诉争之门。该门正对着三原告所在的北1单元南部的楼道口，楼上住户在此楼道口安装了一扇铁皮门。在此南楼道内，二楼无门，三楼住宅的门朝西开设在东墙上，四楼至六楼住宅的门则开设在南墙上，即同与诉争之门的地理位置，此均为该楼道内的原始设置。三原告于2008年4月25日向本院提起诉讼，要求被告排除妨碍，将其在墙体上开设的门恢复原状。 原告谢东、吴宁、X俊杰诉称：三原告与被告系相邻关系，三原告所在单元一楼楼道的北面即被告的门面房。2008年3月，被告在三原告毫不知情的情况下，擅自在楼道北面的墙体上开设了一个门，以致原告所在的单元直接与被告开设的临街的麻将馆相通，严重妨碍了三原告的正常通行，造成了三原告住宅的不安全性，麻将馆的嘈杂喧哗声和烟尘也严重影响了三原告的正常生活和休息。原告方多次与被告交涉，要求其恢复原状，被告均置之不理。三原告起诉请求判令被告立即排除妨碍，将其擅自开设的门恢复原状。 被告吴小敏辩称：被告在自己房子的墙壁上开门并安装防盗门是被告行使房屋所有权的正当行为，是合法使用共同共有建筑物的行为。开设该门有利于被告室内通风和采光，利于被告改善室内环境，且未对原告的住宅带来不安全性，也未对原告造成通行妨碍。该楼道是公共通道，属整个单元的各业主共同共有，不为任何一方单独所有，
《建筑物区分所有权》读后感 建筑物区分所有权作为现代民法之一项重要的不动产权所有权形式，自19世纪初叶迄至20世纪60年代，已经普遍为德国、法国、日本、意大利、美国、英国、新加坡、瑞士及我国台湾、香港民事立法所确立，并由此成为各国家和地区法制上的一项重要制度。更重要的是建筑物区分所有权对与老百姓来说，也是息息相关的。因此，本人阅读陈鑫所著的《建筑物区分所有权》，深刻的了解到作者深厚的法学背景及将物权法从“纸面上的法律”转成“现实中的法律”法学功底。 这本书从学理、法条、立法争议和典型案例等视角，深入精到地剖析了与我们的生活密切相关的物权法制度。体现了以下几特点：“专”。以建筑物区分所有权主要制度为主题，在内容上力图最大限度总结和反映近年来我国这领域的新进展和新成果。 “精。突出重点，在每个点的整理中力争容纳最大限度的信息量，追踪立法过程，梳理各版草案的变化，厘清争点、热点、疑难点，力图精确地反映和论述立法、立法解释的内容，对其理论缺陷及适用中的问题，也不回避。 “实”。理论联系实际。从现实生活中精选出真实的案例，展现建筑物区分所有权对现实生活的影响。可以帮助我们融会贯通，学以致用。概念和特性 建筑物区分所有权是指由区分所有建筑物的专有权、共有权以及基于共同关系而产生的成员权所构成的特别所有权共同构成的复合物权。 建筑物区分所有权具有的特征：内容构成的复合性、权力处分的一体性；规范对象是特定的空间，而非实体；是人与物的关系和人与人的关系的结合。由于其规范的是一种非实体、复合性的权利，特别是在我国土地所有权归国家集体所有的特殊条件下，理解和认识有一定难度，甚至一些学者和专家都认为它是一种“假所有权”。但从另外角度看，正是说明了确立我国的建筑物区分所有权的重要性。 法律规定
建筑物区分所有权和相邻权的区别适用 (人民法院报2012年1月12日) 陈明霞李春艳 原告叶某、沈某、董某、朱某、林某均居住在江苏省扬州市房地产测绘队所有楼房的同一单元内。该幢房屋为商住楼，测绘队将位于该单元一、二楼的营业用房租给孙某夫妻经营火锅店。原告认为，火锅店擅自在房屋一楼与二楼的楼梯间开设边门，其对边门的使用致使楼梯间的墙面与楼梯踏步污损较重，为此，5名原告以测绘队、火锅店及孙某夫妻为被告诉至法院，要求被告立即用砖墙封闭在一楼、二楼楼道旁擅自开设的边门，恢复原状。 法院经审理判令被告用砖墙封闭一楼边门；针对二楼边门，采取从房内加设水坝型门槛的措施，确保房内之水不能外流至楼梯间。 法律法规明确规定了建筑物区分所有权和相邻关系的定义，对其内涵在此不作阐述。应予注意的是，上述两个概念在特定场合下出现选择适用的问题，即在区分所有的建筑物内，各所有人或使用人因专有部分之间或专有部分与共有部分之间彼此邻近形成相邻关系时，业主应基于建筑物区分所有权还是相邻权来维护自身权益。 本案中，两个边门虽开设在楼梯间，但并未阻碍其余业主的上下通行，只是火锅店从边门倾倒垃圾、泔水的行为导致楼梯间卫生环境较差，虽不方便居民的生活，却有利于火锅店的生产经营，双方利益形
成冲突。在此类案件的审理中，尽管当事人通常基于相邻关系而提出诉请，为全面保护当事人的合法权益，审判人员仍应主动尝试从建筑物区分所有权的角度展开分析，且因相邻权是所有权的延伸，建筑物区分所有权本应优于相邻权得到保护。因此，处理业主提起的区分所有的建筑物内的相邻权纠纷时，应避免遗漏了对建筑物区分所有权是否受到侵害进行考察。 本案中，两个边门应否封闭，首先应当解答的第一个问题是：边门的开设是否侵犯了业主的共有权。楼梯间是同一楼层的业主过往的通道，为全体业主的出入通行提供便利，从功能和目的来看，其应当属于建筑物的共有部分。根据法院查明的事实，原告主张二楼边门系火锅店擅自开设缺乏事实依据，因此原告不得基于共有权主张被告封闭二楼边门。而一楼边门确系擅自开设，已侵害了业主的共有权，应当予以封闭。 此外，为全面保护业主的合法利益，妥善处理纠纷，还应分析边门的存在是否侵害了其他业主的相邻权。一方面，火锅店对二楼边门的使用客观上导致水从厨房内通过门缝外流至楼梯间；另一方面，火锅店较易引发火灾，应有符合规定数量的出口以保障消防安全。业主的相邻权与公共安全利益两利相权，再考虑到商用两住楼的性质和基于相邻关系业主应承担的容忍义务，在能够采取其他措施最大限度排除居民通行障碍的情形下，不应封闭二楼边门。法院判决由被告对二楼
建筑物区分所有权司法解释 1政府规定 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过） 为正确审理案件，依法保护的合法权益，根据等法律的规定，结合民事审判实践，制 定本解释。 2管理办法 第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 第二条内符合下列条件的房屋，以及、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定中的等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理，损害他人合法权益的除外。 第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。 前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。 第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。 第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及依法决定或者依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。 第八条物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定： （一）专有部分面积，按照记载的面积计算；尚未进行的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算； 3物权法规 （二）建筑物总面积，按照的统计总和计算。 第九条物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算； （二）总人数，按照前项的统计总和计算。
上海《物权法》第一案 此案中的原告为龚女士一家4人。龚女士在诉状上称，2005年2月，一家花了50余万元购买了位于上海市南汇区惠南镇城东路759弄康达公寓的一套房子。随后，龚女士又支付了3.3万元，向房产商购买了一个小区汽车停车位以及一间地下自行车库。06年5月19日，在办理了房屋交接手续后龚女士一家获得了该部位使用权。但在07年9月，龚女士将公寓开发商———上海兴吉房地产开发有限公司告上法庭。理由是“地面停车位以及地下自行车库属业主共有，兴吉公司无权予以销售”。龚女士一家要求兴吉公司返还购买钱款，并支付因此产生的430元利息。本案双方争议焦点在于兴吉公司是否有权出售地下自行车库和地面停车位。 龚女士认为，根据相关规定，自己向兴吉公司购买的地面汽车停车位和地下自行车车库属于小区公共配套设施，应归全体业主共有，所以兴吉公司无权销售停车位和车库使用权。 被告兴吉公司承认，小区内并没有设置位于地面上的自行车停车位，而且车位和地下车库的使用权均卖给了龚女士，并且是开发商收下了这笔款项。“我们认为地下自行车车库不是公用部位，而是专用部位，根据上海市住宅管理相关的若干意见，我们出售所有权的做法是有充分法律依据的。”兴吉公司的代理人称，即便地下车库是公用部位，根据规定也要求予以出租，不得闲置。在兴吉公司看来，自己不但有权销售地下车库和地面停车位，而且也不存在3.3万元不当得利之说，所以不同意予以返还。 但龚女士一方对兴吉公司辩称的依据提出异议。“规定中所描述的是机动车车库，即便包括非机动车车库，也不能说明对方有权利出售，”龚女士代理人强调，“现在谈的是业主‘共有’，而非‘公用’。” 至于对方的“使用权出售”一说，龚女士代理人表示，除了房屋以外，即车库和停车位是无法出售使用权的，原因在于使用权归属于所有权。 但兴吉公司坚持认为，作为“专用”部分的地下车库，其所有权和使用权都可以转让。“本案中的合同没有约定地下车库归业主所有。”兴吉公司的代理人称。 对于争议焦点，法院审理后认为，根据《上海市住宅物业管理规定》，物业管理区域内按规划配建的非机动车车库归全体业主所有。但由于本案引发争议的地下自行车车库，为兴吉公司利用地下空间投资建造，且已形成可独立使用构筑物，不属于小区共用公共设施，其所有权应归兴吉公司所有，因此有权出售自行车车库。 至于业主龚女士要求返还地面汽车停车位购买款的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。现房地产公司将小区汽车停车位出售给龚女士，与法有悖，兴吉公司应当将收取的款项退还龚女士，并承担相应利息损失。 据此，法院依法作出一审判决，即兴吉公司退还龚女士地面汽车停车位转让款1万元，以及相应的利息损失。
建筑物区分所有权专有权案例 一、改变住房用于案例 在一个小区里面，一个业主把他的房子租给了一家饭店作为服务员的宿舍，一个80多平米的房子里面住了20多个年轻姑娘，晚上下班很晚，而且不是一起下班，年轻姑娘一个接着一个回来，有的后半夜才回来，还都要洗漱，有的还要边洗边唱，弄得上下左右的邻居都休息不好，怨声载道。邻居告到街道，街道不管；告到公安局，公安局不管；找到物业，物业也不管，说我们怎么能管业主？我们只是服务而已。我在节目中说，物业怎么不能管？都能管！管的依据是什么？就是这一条，业主不能改变住房的用途。节目播出不久，这家的出租合同就解除了，姑娘们就搬走了，邻居也就清净了。 二、违反建筑物使用目的案例 有个一个人买了商品房的底商的几间门市房，然后又在二楼买了十几套住宅，因为买的是楼花，所以这个买主就要求开发商在他买的一层底商和二层十几套房子之间单独建设一个楼梯。要知道，底商和上面的楼层之间的适用要求是不一样的，底商和住宅之间的楼板在防水等方面的要求比一办的楼板要严格得多。开发商因为考虑到这是一个大主顾，就这么办了，加了一个楼梯。等房子投入使用后，这个人就把底商做了浴室，上面是客房，客人洗完澡就上楼休息。结果，不到三个月，三楼、四楼甚至五楼住宅居民的地板全翘了，家具打不开了，于是大家就告他。法院判决这个业主败诉，要求他恢复原状，拆掉楼梯，赔偿损失。理由就是他改变了用途。 三、卫生间移改案例 原告余某某诉称，原被告系上下邻居，1997年9月起被告开始装修住房，同年11月，原告发现自已卫生间上方有漏水现象，经交涉被告多次检修未成，被告装修房屋时将卫生间内的卫生洁具移到该卫生间的左侧卧室内，并在该房内安装了台盆、便盆、浴缸等物品，
民法理论前沿与实务课期末论文 论文题目：中国民法的继受和发展—以建筑物区 分所有权为例 作者：魏瑞 学号： 2014100758 学院： 2014级法律硕士（法学） 指导教师：朱岩 完成日期： 2015-1-16
摘要： 《物权法》第6 章规定了“业主的建筑物区分所有权”。该制度自从19 世纪初在《法国民法典》中出现以来，被多个国家借鉴，发展至今，已然成为现代民法财产权制度的一个重要组成部分。建筑物区分所有权制度对于明确产权关系及权利者的权利义务有重要意义。本文主要论述了建筑物区分所有权制度的基本理论及其物权特征。并结合实践中的具体应用和解释学方面的分析详细论述了建筑物区分所有权的具体情形，以及当下关于该制度的热点问题和对其改进的建议。 关键词：建筑物区分所有权、专有权、共有权、成员权 前言 查士丁尼法典体现了罗马人的民法精华，19世纪初拿破仑编纂法国民法典时大量阅读了罗马法的著作，19世纪末德国人制定民法典时已经有了法国民法的经验,此后瑞士、荷兰、日本等国家制定民法典时，仔细比较了法、德民法的得失，20世纪末欧盟在不同的民事领域尝试着统合时，立法者面对的已经是难以消化的满汉大餐了。120世纪最后20年全球化改变了世界的各个方面,各国民法典也在这一巨大的时代背景下进行着自我调整。中国的民法法典化正是在这种全球化的背景之下进行的。一方面，“国际性”要求我们学习、借鉴、继受其他国家的民法理论、制度和规则；另一方面，“民族性”要求我们立足本国的实际，在继受的基础上进行选择创新，建立符合我国实际的民法体系。2建筑物区分所有权，是民法中重要组成部分，在本文中，笔者将以建筑物区分所有权制度为例，逐步分析其立法背景、中外立法中体现和变化、结构、实践运用和解释以及当前制度存在的问题和完善建议几个方面分析这一制度的历史变迁，以更好理解该制度在民法中对外国民法的继受和本法的建构发展趋势。 1苏永钦：《民事立法与公私法的接轨》，北京大学出版社，2005年，第4页