第一章旅游开发条件(SWOT分析)
一、优势（Strength）
1、区位条件优越
古雷笔架山——菜屿列岛地处我国厦门、汕头两个经济特区之间，与台湾海峡隔海相望。规划区距厦门仅77海里，公路138公里；距汕头72海里、公路146公里；直线距离澎湖湾98海里、高雄港143海里、台中港140海里，皆是我国重要的旅游目的地和客源输出地，旅游客源市场前景广阔，潜力巨大。
2、出入交通便捷
规划区有良好的公路与外界相接。漳沼高速公路和省道漳东线横贯半岛。由区内到厦门或汕头机场仅需90分钟车程。古雷港是我国为数不多的可供建设20万吨以上泊位的深水港之一，具有水位深，不淤积，航道宽、风浪小、航泊条件好，紧靠国际航线和拥有锚地等突出优点。
二、劣势(Weakness)
1、传统旅游资源相对贫乏
古雷半岛的传统旅游资源，尤其是自然山水风光和历史文化类资源相对贫乏。不足以对游客形成较强的吸引力。就我国目前的现实情况来看，传统旅游资源仍然是大多数地区旅游开发的重点和核心。古雷传统旅游资源的相对贫乏制约了古雷旅游业的发展。
2、旅游产品体系尚未形成
从旅游目的地角度出发，旅游产品是指旅游经营者凭借旅游吸引物、交通和旅游设施，向旅游者提供的，用以满足其旅游需求的全部服务。古雷镇目前还没有较完善的宾馆、商场、餐厅、体育场馆等接待设施，更谈不上将景点和旅游设施通过交通组织形成旅游线，因此尚不构成一种全面的旅游产品（如最简单的一日游），形不成完整意义上的旅游生产力。
3、社会知名度较低
古雷笔架山——菜屿列岛旅游区尚在规划之中，与周边一些开发经营时间较长的旅游区相比，知名度还很不够。这就需要在较短时间里统一传播目标，整合各种传播工具，充分发挥各个传播工具的作用，进行宣传营销和市场推广。
三、机遇(Opportunity)
1、南太武经贸协作区的经济发展
南太武经贸协作区具有承接国内外产业的梯度转移，连接长三角与珠三角两大经济圈，促进海峡西岸连片发展繁荣的重要作用，是福建省发展新的增长极和实现工业化的重要载体。古雷港口经济区瞄准台湾产业结构调整与转移，充分利用古雷港口经济区的区位与资源优势，努力创造条件，参与区域分工，使古雷港口经济区成为承接台湾产业转移的重要基地，成为海峡西岸经济繁荣带的新增长点，成为厦门一汕头经济圈的重要组成部分。
2、沪浙粤旅游区的大发展与休闲度假旅游的兴起
沪浙粤旅游区经济发达，实力雄厚，既是海外旅游者入境旅游的重要目的地，也是国内旅游和出境旅游的重要客源产出地。我国城市居民休假制度的完善、带薪休假制的即将推行，浙沪粤居民观光旅游的普及与休闲度假需求的增长，为古雷半岛重点开发休闲度假旅游产品提供了机遇。
3、福建省政府对旅游业的扶持
福建省旅游业经过20多年的发展，已基本上形成了吃、住、行、游、购、娱配套的产业体系，旅游发展内部条件成熟。全省各地区、各行业都把旅游业作为新的经济增长点和支柱产业来加以培育，旅游业的发展将受到政府的大力扶持。
4、2008年奥运会给我国旅游业带来的新机遇
即将于2008年召开的北京奥运会将对我国旅游业的发展产生重大影响，带来了新的发展机遇。第一，奥运会的召开将会引来更多的入境游客；第二，以奥运为契机，国内外先进技术和产品的广泛应用，将会解决诸多制约旅游业发展的瓶颈问题；第三，旅游业的进一步开发将为区域旅游发展注入新的活力。
四、挑战(Threats)
1、地处在厦门——汕头核心旅游链的边缘
在漳州市旅游发展总体规划中，古雷被定位于核心旅游链的边缘，使之在漳州市整个旅游发展格局中缺乏足够的重视和支持。
2、周边高密度、高知名度旅游城市及景点带来的竞争
古雷的旅游资源不具有垄断性。从省内看，同类滨海度假区如东山、厦门等的竞争压力很大，从全国范围看，北海、珠海、深圳、宁波等来热带滨海旅游城市，青岛、烟台、大连等温带滨海旅游城市以及其他国家级度假区竞争激烈；从南中国海来看，其他邻近国家的众多旅游城市都表现出了滨海特性，且设备完善、经营史长、市场占有率高。这些高知名度的旅游城市和景点对其客源市场形成极大的竞争压力。
由上述分析可知，古雷的旅游业不能再走由观光旅游起步，向观光＋度假逐步发展的常规之路，而必须以立足漳州市，辐射福建省、广东省，抢占长江三角洲乃至华东地区城市居民的休闲度假市场。
第二章客源市场分析与目标定位
一、旅游客源市场分析
由于种种原因，漳浦县的旅游统计资料十分匮乏，考虑到其旅游吸引物与漳州基本同质，故在此借对漳州市旅游市场所作的相关分析，作为漳浦县旅游客源市场目标确定的参照性依据。
㈠旅游客源市场地域分布
1、漳州旅游客源的海外市场结构
表1：2002年海外旅游市场结构
2、漳州市省内客源结构分布
图1：漳州市省内游客地域分布图
上图表明来自厦门和漳州本地的旅游者总量占据着非常重要的地位。
㈡漳州旅游客源的基本特征
1、年龄结构
图2：福建省国内游客年龄结构示意图
2002年全省国内游客仍以青壮年游客（25岁-44岁）为主，占48. 7%，比上年上升1. 6个百分点，是国内游客的主力军；青少年游客（15-24岁）居其次，占25. 5%，45-59岁游客占18. 7%，列第三，60岁及以上游客占5. 8%，14岁以下的游客占1. 3%。
从分类游客看，在外省游客中，45-59岁的游客所占比例较高，占21%；在本省多日游游客中，25-44岁的游客最多，占49%；在一日游中15-24岁及25-44岁的游客相当，分别占35%和38%，成为游客主体。
2、职业结构
图3：漳州市游客职业构成图
从图中可以看出，教师、三资企业职员、国企职员和公务员由于每年都有固定的假期或休假，收入相对较高而且比较稳定，因此出游率较高，是漳州客源市场的主流，四者共占69.2%。
学生除了法定节假日外，还有寒暑假，因而有充足的时间出游，这一部分市场占12.7%。民企职员、其他职员由于一直比较繁忙，出游的机率较小，因此所占比例均小于10%。
3、文化程度
图4：漳州市游客文化水平构成图
上图显示出如下特征：
以本科学历的旅游者占多数，大专以上学历的旅游者占85.5%，受高中和初小教育的旅游者比例明显比前者小，为12.7%，未受教育的旅游者仅占游客总数的1.8%。
4、旅游动机构成
图5：漳州市国内游客旅游动机分析图
从图中可以看出，来漳州的国内游客旅游动机以商务和观光旅游为主，两者占57%。
5、出游方式的选择
图6：漳州市国内游客出游方式
抽样调查表明：以单位集体出游为主要特征，全家或与朋友一道出游者共占41.8%，跟随旅行社出游的占21.8%，独自出游的仅有5.5%。旅行社组织来漳州旅游的比例较高，这说明漳州市在旅游市场的开拓上已有了一定基础，且已与各旅行社初步形成业务上的对接和战略合作联盟。
6、信息获知渠道
图7：漳州市游客信息来源结构表
分散的数据表明了漳州旅游宣传仍处于一个相当初始的阶段。伴随着漳州以及漳浦旅游业的发展，应逐步调整信息传播方式，合理地利用互联网、宣传小册子等更多的媒介宣传通路。
7、停留时间
图8：游客在漳州市停留时间分布图
从图中可看出，游客在漳州平均停留时间多选择为1-2天，客观上与国人目前出游时间的选择大致相当。从整体上来看，游客在漳州市的平均停留时间为1.67天，，与相邻其他省内景区有一定差距。这主要是漳州目前旅游景点产品质量较低，对游客吸引力不够。
8、消费结构
通过调查表分析，七成以上的游客花费在500元以内，其次500-600元，最高消费达5000元。游客在漳州市的平均花费为535.24元，略高于全国平均水平(437.35元)。
二、目标市场定位
㈠旅游市场定位
以漳州各县市及其相邻县（市）为基础市场，把厦门、泉州、汕头等周边大中城市及台湾地区作为重点营销对象，并将沿同三线南北各300公里以内的东南沿海各地城乡居民及以上海为核心的长江三角洲和以广州为核心的珠江三角洲作为主要的潜在增长极，幷服务于未来古雷经济开发区居民，结合滨海资源优势，以大海为吸引力核心，努力成为热衷于海洋一族的周末休闲、娱乐、度假的优选旅游目的地。
㈡目标市场细分
1、一级市场
定位于漳浦、漳州和距离100公里左右的邻县居民及商务客人，由之构成为规划地当前的基本客源市场。
2、二级市场
定位于距漳浦100至300公里的周边大中城市，主要包括厦门、泉州、汕头、潮州等重点城市居民。
海外市场则对应台湾地区来大陆进行朝圣、商务活动的游客，为其提供度假、休闲、观光等活动的场所，呼应福州市及福建省北部地区。
3、三级市场
定位于以上海为核心的长江三角洲和以广州为核心的珠江三角洲市场以及内陆纵深地区的常住居民，同时包含前来福建省各大中城市进行项目考察、商务洽谈、文化交流、短期工作的内地人士。
海外市场主要包括港澳市场以及印度尼西亚、菲律宾等东南亚国家市场。
三、游客消费水平预测
1、一日游
图9：旅游区一日游花费预测图
2、二日游
图10：旅游区二日游花费预测
四、发展目标定位
㈠近期目标(2004-2007年)
⑴通过初步建设，初步完善规划地的旅游接待功能，建立和健全旅游区管理机构及相应的投资开发机制，全面开展规划实施与管理工作。
⑵通过旅游区的开发建设，优化当地产业结构，协调社会经济的平衡发展。
⑶期末接待游客人数达18万人次，实现较为稳定的经济效益。
㈡远期目标(2008-2015年)
⑴完成景区项目的更新，进一步提升景区品位，形成牢固的旅游形象品牌。
⑵旅游区由规模扩张型开始向效益型转变，经济、社会、生态环境效益获得同步和协调发展。
⑶到2010年前后接待游客74万人次，全面达到国家AAAA级旅游区的相关标准。
第三章游线组织
一、陆地游线组织
游线A：榕树广场——问天广场——牌坊——天后宫——妈祖塑像——妈祖艺术展览馆——海滨广场——沙滩运动中心（海上运动中心）
游线B：榕树广场——问天广场——登山俱乐部——野战排——林间小栖——石堡——观音寺——森林·海滨浴场——海滨广场——沙滩运动中心（海上运动中心）
二、海上游线组织
根据本规划区的各个海岛旅游资源的特点，通过规划将海岛重新命名，赋予各个海岛新的意义，形成海岛旅游的主题。
沙洲岛命名为世纪岛，表达对过去生命的追溯；
井安岛命名为行知岛，表现对生命意义探求领悟的过程；
红屿岛命名为生命岛，象征着生命意义的开端；
巴流岛命名为成功岛，寄托在生命过程中获取成功的美好愿望；
菜屿岛命名为自由岛，反映对生命意义的反思后对自由追求。
因此，海岛旅游的游线组织为：
世纪岛——行知岛——生命岛——成功岛——自由岛
三、游程安排
1、一日游
近期：
主入口——榕树广场——野战排——林间小栖——石堡——观音寺——沙滩运动基地（海滨浴场）
主入口——榕树广场——问天广场——牌坊——天后宫——妈祖塑像——妈祖艺术展览馆——海洋村
次入口——海洋村——沙洲岛——井安岛
中远期：
可增加巴流岛、红屿岛、菜屿岛的旅游线路。
2、二日游
近期：
榕树广场——野战排——林间小栖——石堡——观音寺——沙滩运动基地——沙洲岛——井安岛
中远期：
榕树广场——野战排——林间小栖——石堡——观音寺——沙滩运动基地——沙洲岛——海上八仙——红屿岛——井安岛——菜屿岛
3、多日游
可结合休闲度假等不同要求选择安排游程与内容。
第四章项目建设分期规划
一、空间配置与时间配置
根据景区发展和市场变化的需要，合理配置景区建设的空间和时间，使两者相对应，分期开发，分步推出。每一建设周期和建设空间都有不同的主题，通过不断地推出不同主题的新项目，及时更新产品，以老产品开拓新市场，以新产品巩固老市场，保持景区长盛不衰，实现可持续发展。
二、项目建设周期安排
表2：项目建设周期表
第五章 营销规划
一、旅游形象策划与推广
㈠物质景观形象设计
规划区在景观上要体现历史感、文化性和生态性，并注重与传统民俗文化和现实生活及自然环境的交融与有机结合，景区新建设施一定要和原建筑风格和文化特征相一致，建筑小品和局部景观的建设均须体现景区的整体环境氛围和文化特征。
㈡视觉识别系统（VI）设计
古雷应建立标准化的视觉识别系统，以形成统一的形象特征。其设计需要突出以下要素：
1、标准色和标徽的设计。
笔架山——菜屿列岛旅游区的标徽和标准色的选择要突出古雷滨海度假特色。可选用古雷地区特有的岩石颜色。
2、旅游区内部符号导视与解说系统
重点在入门区（第一印象区）、主要游览线、标志性景点。入口区要体现旅游区的标准化名称和标徽图案；旅游区游览线的符号设计要成为吸引游客兴致的关键点。
3、旅游区辅助设施的规范化设计与管理
主要包括为旅游者提供各种服务的设施如公共卫生间、电话亭、小卖店、垃圾箱、照明设施、小憩设施、旅游宣传牌、本旅游区独特商品的外包装等。
4、办公环境的营造
古雷笔架山——菜屿列岛旅游区在旅游系统内的办公用品，设备，招牌，交通工具，橱窗广告，陈列室，文件，门票，宣传材料等统一标注旅游区标志和使用标准色、标准字。古雷笔架山——菜屿列岛旅游区的工作人员（包括管理人员、服务人员、营业主）按分工和工作环境设计不同的服装，形成一定体系的服装视觉形象。接待服务场所人员的服装以闽南本地服饰为主，特别注意与周边旅游区有所区别，形成古雷特色。其他工作服也应体现此特色。
5、宣传广告牌
在公路到古雷笔架山——菜屿列岛旅游区主要路口处竖立“热情的古雷恭候您”和“欢迎再访古雷”等表示迎送的蓝底白字招牌。在周边城市火车站、机场候机大厅及出口地段设立以精美图片介绍古雷笔架山——菜屿列岛旅游点的橱窗、路牌等广告。所有招牌均应饰以区徽。
㈢行为识别系统（BI）设计
行为识别系统设计关注旅游者心理感受，从地方风俗、文化、居民行为与服务形象等方面入手，营造笔架山——菜屿列岛的社会氛围和服务形象。行为识别系统设计规划重点是：
1、保护生态
旅游区员工的生态教育必须得到正规培训，各景点说明应有专业生态保护内容，使其生态教育水平得以提高。员工必须在生态保护方面以身作则，并教育个别不轨游客；旅游者的生态意识应当通过对古雷的旅游得以强化。
2、好客淳朴
要求服务者和当地居民在仁义信念基础上的热情、礼貌、诚实信用，以旅游者为本。所有员工挂牌持照上岗，微笑服务，并做到童叟无欺，价格公道；当地居民义务咨询、义务导游，宽厚待客。充分体现“好客淳朴、仁义宽厚”的人文理念。
3、自觉服务
自觉服务体现了一个旅游区员工及居民的参与意识和业务素质。员工发自内心地、热情地解决客人的困难和合理要求，对不合理要求要作耐心和委婉的解释；自觉形成良好的卫生环境，在旅游季节到来之前集中整顿环境卫生，清除垃圾，在旅游季节，每天除夜间清扫道路卫生外，白天也应设专人清扫和捡拾垃圾。
4、管理高效
强调管理部门的工作人员必须有较强的敬业精神和较强的业务素质，以“微笑的服务、热情的古雷”作为总的质量形象，强调质量意识，抓好管理监督，实现服务达标，增加竞争
能力。在市场调查、产品推广、公共关系、促销活动、公益文化活动、内部管理等方面有所作为。树立管理即服务的理念，不但服务于游客，而且服务于员工和当地居民；处理问题快而迅速，公正而有技巧；特别强调合理组织交通，防止各种恶性事故的发生，保证游客的人身和财物的安全。管理中要特别注意贯彻落实生态旅游原则。
二、形象推广与传播策划
㈠形象传播策略
旅游形象的建立有赖于系统和高效率的形象传播，未来笔架山——菜屿列岛的旅游形象传播应和旅游市场营销结合起来，加大旅游形象广告宣传的力度，同时大力开拓公共关系、节事活动、网络媒介宣传等多样化形象传播途径。
1、开业策划
主要利用新闻媒介策划新闻，打造全新的笔架山——菜屿列岛形象。开业的时机、形式对旅游区的起步很重要，建议选择在一年的第一个旅游旺季“五·一”期间，以节庆的形式开业，聚集旺盛的人气，争取一炮打响。
2、形象宣传资料的设计
通过旅游宣传页、导游图和门票等信息载体，突出笔架山——菜屿列岛的主题和口号。导游图和门票合为一体，可印在门票的背面，门票票面图案选取古城有特色的景观，采取抽象手法表现古城特色。
3、形象传播方式
⑴形象广告策略
以报纸、广播、杂志、电视、路牌、灯箱、宣传海报等媒体进行形象宣传；有针对性地在最重要的省市公共汽车、火车等交通工具上，张贴广告、宣传画；在车站、机场等交通场所设立广告宣传牌。在街头橱窗，布置宣传图片、景观模型等，重点介绍古雷笔架山——菜屿列岛的旅游风景及特色。
组团派员到目标市场地举办宣传活动，并配以大量宣传品发放。
聘请有知名度的社会人士为笔架山——菜屿列岛的形象大使，为笔架山——菜屿列岛进行形象宣传。
⑵公共关系策略
邀请有广泛影响力的新闻媒体和旅游专栏记者到笔架山——菜屿列岛访问，制造和发布与古雷地区社会经济发展相关的有利新闻，或举办有影响力的社会经济活动，吸引媒体关注，从而达到宣传笔架山——菜屿列岛的目的。
邀请度假。参加对象主要包括：有名的社会人士、旅游专家，以及某些着名公司高层领导者（引导、鼓励公司员工旅游）。
组织本地文化团体、艺术团体、体育或科技交流团体到外地进行交流，带上各种光盘、宣传册等资料，开展将“古雷笔架山——菜屿列岛送到家门口”或“把古雷笔架山——菜屿列岛送出去，把世界请进来”等宣传活动，另外在其它部门的招商引资会上也将旅游区作为投资环境介绍的一部分，抓住每一个宣传机会。
⑶利用节事活动进行形象传播推广
举办具有地方特色的旅游节，作为当地标志性的旅游节事活动，融生态旅游、人文自然观光、度假休闲娱乐、商业贸易洽谈、科技文化交流于一体，使其成为当地旅游的拳头产品之一。积极寻求与周边市场的合作，使旅游节事取得事半功倍的效果。
⑷网络形象传播推广
通过BBS电子公告牌、电子邮件、时事新闻、图文和视频多功能发布非营利性信息对旅游者进行网上促销，渠道可选择：
全国性大型旅游网站；地方性、区域性旅游网站；综合门户网站旅游频道；旅游主管部门和经营企业的主页；专题性个人旅游网站。
⑸参加旅游展览。
每年利用各种展览会和博览会（如北京旅游资源展示会、国家旅游局海外促销会日本、韩国、蒙古国、香港、美国、法国站）的临时场所，以及旅游交易中心（如北京旅游交易中心）永久性场所，精心策划与设计旅游区展台，吸引观展者的注意，发放旅游宣传手册或资料。
4、形象巩固
重视古雷旅游业形象在客源地运作的同时，也注重在目的地的协调。在接待、服务、细节关照及参与性节日的设计中进一步丰富、印证旅游者对影响其构成良好“想象形象”“反应形象”信息。
5、建“笔架山——菜屿列岛”网站
利用网络进行产品与形象双重驱动传播。网站内容着重于宣传古雷旅游形象，并与其他大型旅游网站相连接，扩大在网民中的影响。
㈡形象推广策略
表3：形象推广策略
三、市场营销策划
㈠客源市场开发
在笔架山——菜屿列岛发展相对成熟，旅游形象力达到一定阶段时，有步骤地将客源市场持续扩展。市场空间根据交通条件的改善而逐步拓展，不仅考虑同三公路沿线的客源市场，更应该加强区域合作，与本地的漳浦火山地质公园联合促销，与附近的厦门鼓浪屿景区及机场建立紧密的合作关系，拓宽远距离客源市场进入古雷的渠道。在稳定原有的闽南市场及周边市场的同时，积极拓展以上海为核心的长江三角市场、珠三角市场，更远推至京津唐、全国范围以及海外市场。
㈡市场推广与促销策略
1、人员促销
重点促销闽南周边大中城市、台湾等一、二级市场，可组团派员到重点城市举办旅游宣传发布会、散发资料等。
2、公共关系促销
加强与各商务机构、机关企事业、文化组织、宣传媒体的联系，有计划地邀请组织这些机构和媒体到笔架山——菜屿列岛参观、游览、组织活动、会务等，利用其口碑传播和媒体报道宣传笔架山——菜屿列岛，并可与上述机构建立长期联系，将笔架山——菜屿列岛辟为这些机构定点游览、休闲基地。
3、广告促销
通过电视、广播、报纸、杂志等媒体进行广告宣传，并适时安排新闻发布会。可选择以下具体媒体：
⑴电视：漳州与闽南地区和汕头、潮州等重点城市的有线电视台及卫星频道；华东地区沪宁杭与周边节点城市的有线电视台及卫星频道。
⑵广播：闽南地区重点城市的经济台；华东地区沪宁杭与周边节点城市的经济台。
⑶报纸：《中国旅游报》、《华东旅游报》、《江南游报》。
⑷杂志：《旅行家》、《时尚旅游》、《中国国家地理》。
4、节事促销
积极参加各项区域组织的市场促销活动，如国内及省内各类旅游交易会，努力提高古雷在区域和国内市场上的知名度，授予代表性游客（名人、记者、专家等）旅游地“荣誉居民”称号；委托前往外地的文化、艺术、体育、科技交流团体协助宣传。
5、联合促销
充分利用周边滨海旅游资源较为集中的优势，进行联合促销，打响该地区滨海旅游的品牌，借联合之势，行错位竞争，以突显笔架山——菜屿列岛的独到之处。如福州、莆田、泉州、厦门、漳州及潮汕地区，各自拥有自己的特色与优势，可组成闽南滨海旅游带进行联合促销，使之成为具有巨大吸引力的超级景观链。
6、加强网络营销的力度
依据客源市场的现状与发展趋势，自助游游客有着相当数量并不断增加，对此类游客需有针对性的进行网上宣传促销，吸引其注意力，争取此客源。可选择以下网站：
⑴全国性大型旅游网站：中国旅游网、中国旅游资讯网。
⑵地方性、区域性旅游网站：福建旅游之窗。
⑶综合门户网站旅游频道：新浪、网易、搜狐。
⑷旅游主管部门和经营企业的主页。
⑸专题性个人旅游网站。
7、合理使用销售激励
短期、临时的通过有奖销售、售点促销的方式刺激消费需求。
⑴有选择的为旅游消费者安排新的旅游产品或服务。
⑵节庆、专题活动期间对游客的优惠。
⑶对旅游经营代理机构的销售奖励。
⑷协助旅游经营代理机构促销，如为其提供宣传单、招贴、展具、实物纪念品等。
⑸在旅游淡季向游客赠送古雷笔架山——菜屿列岛旅游纪念品，向游客发放定点购物商店、饭店的优惠券，并可持券抽奖，奖品由组织者邮寄给游客。旅游淡季时降价销售。对旅行社进行价格优惠。
8、其它营销方式
⑴价值较低，但具有明显地方工艺特色的旅游纪念品与精美宣传印刷品的派送。
⑵派遣文化艺术团到外地进行民俗演出交流等活动。
㈢旅游营销实施方案
1、营销方案分期和资金分配
依据古雷旅游发展现状与经济发展水平，在充分分析古雷的市场情况下，旅游营销按两阶段进行，分别为近期（2004-2007年）、中远期（2008年以后）。具体营销资金在目标市场的分配如下（见表4）：
表4：营销资金在目标市场的分配方案
2、近期营销经费分配
笔架山——菜屿列岛前期旅游营销费用中，由政府拨款与旅游企业投入共同组成。具体分配比例（见表5）：
表5：近期营销资金的具体分配方案
以后年份的旅游营销费用按旅游总收入的4-5%计提。 四、旅游产品开发与创新
在古雷现有旅游产品不断完善成熟的基础上，积极开发新的旅游产品，以旅游新品的不断开发促动古雷旅游业的持续发展。并使已开发旅游产品不断变化、创新，始终保持其市场差异性和产品独有性，巩固其市场竞争优势。
1、旅游商品开发
旅游商品的开发应逐步成为古雷旅游收入的一个重要来源。提倡将门票开发具有地方特色的旅游商品，并使之成为传播旅游地形象的媒介。
笔架山——菜屿列岛景区可开发的旅游商品系列为：旅游土特产品类、旅游音像制品类、旅游绿色食品类；利用当地竹、木、土石等资源制作的石雕、木雕、竹雕等工艺纪念品；与
各景点展示、表演、体验等活动相关联的书画、服装、饰物等旅游纪念品；当地风味小吃、经济种植作物等。
2、旅游体验式产品的开发
未来的经济是体验式经济。未来的旅游在于参与，在于体验。笔架山——菜屿列岛景区应在休闲度假的基础上，结合山地及海滨的特点，不定期地滚动开发一些让游客舒适、快乐、
惊险、刺激、新奇、独特的主动参与型体验旅游项目，加强游客的心理印象。
第六章 规划实施建议
一、项目运作与管理机制
旅游区的开发建设和经营管理，应借鉴目前国内许多旅游景区在经营管理体制改革中摸索出的成功经验，走按市场规律运行的企业化经营道路。即建立在以政府为引导，以市场为导向，以企业化经营为方式的项目运作与管理机制，其实施步骤为：
1、完善“旅游区管理办公室”（或“管委会”）的管理体制
成立由古雷镇行政、公安、税务、工商、文教、卫生、交通、环保、土地等相关部门共同组成的“旅游区管理办公室”（或“管委会”）。代表政府对旅游区的规划、开发和经营实施统一的管理和有效监督。其主要职能：对旅游区开发、建设、经营管理中的重大事项实行监督、审批；协调旅游区开发、建设、经营中有关部门、单位和地方的责、权、利关系；负责旅游区的行业管理，处理游客投诉等相关工作；负责旅游区的文物保护、环境保护和社会治安工作。
2、成立“笔架山——菜屿列岛旅游区有限公司”
由公司对整个风景区项目开发、市场营销、形象宣传等进行纯市场化运作，并可以通过招商引资、合作、承包、租赁等形式将风景区内的各个旅游、服务项目的经营权转让给企业或个人，从而实现经营成果最大化。
3、相应的政策支持和法规保障
为保证对项目的科学规划、合理开发、正常经营和有效管理，政府行政部门应制定和推出相应的优惠政策和管理法规为整个项目提供强力支持和保障。
二、抓紧培养和引进旅游人才。
高素质的经营管理人才是旅游区开发经营走向成功的根本保障。古雷的旅游开发刚刚开始起步，缺乏从事旅游经营管理的专门人才。建议采取以下措施培养、引进专业人才：
A、采取优惠政策，从全国范围内招聘、引进一批中高级经营管理人员和技术骨干。
B、依托福建省内各学校的教育力量，培养各类旅游管理和服务人员，为旅游区的发展提供人才保障。
C、采取院校培训与在职培训相结合，聘请旅游专家举办各类讲座，选拔优秀从业人员到外地深造，加强在岗培训，鼓励自学成才。
三、注重环境保护，防止旅游异化
1、合理控制旅游容量
滨海旅游之所以能迅速发展，主要是这里空气清新、海水明澈、沙滩洁净，远离污染与噪音。在很大程度上游客是把滨海作为一种逃避城市喧哗、摆脱工作压力的世外桃源来看的。如果不合理控制旅游容量，就会给旅游业的发展带来负面效应，是一种旅游异化。
2、坚持环保意识，追求生态平衡
规划和建设好污水处理、绿化和停车场等。
四、严格执行规划
1、尽快施行规划
旅游区的总体规划完成经审查批复后，应按照总体规划的要求制定旅游区的详细规划，在实施中应报规定部门审批，办理立项、选址，手续齐备后才能申请开工手续，这样才能保证合法建设和旅游区的建设质量。
2、严格把关
坚持分管规划建设领导的一支笔原则，对立项、建设用地、位置、效果图从严把关。
3、保证质量
坚持精品意识，对每一幢建筑，包括一个装饰小品，一扇窗、一块瓦的选择定位都要求精益求精
第二章结构设计 、设计依据 1、《建筑结构可靠度设计统一标准》(GB 50068-2001) (GB50009-2001)(2006 2、《建筑结构荷载规范》 年版） 3、《混凝土结构设计规范》(GB 50010-2002) 4、《高层建筑混凝土结构技术规程》(JGJ 3-2002 ) 5、《砌体结构设计规范》(GB50003-2001) 6、《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2002) 7、《建筑桩基技术规程》(JGJ94-2008) 8、《人民防空地下室设计规范》(GB50038-2005) 9、《地下工程防水技术规范》(GB50108-2001) 10、《高层建筑箱形与筏形基础技术规范》 (JGJ6-99) 11、《建筑抗震设计规范》 (GB50011-2001) （2008 年版） 二、自然条件 本工程位xxxxxxx基本风压值为0.70KN/ 〃。地震设防烈度7 度，设计基本地震加速度0.10g ，建筑抗震类别为乙类建筑，按抗震设计。工程结构安全等级为二级，设计使用年限为50 年。 三、结构计算 1、恒载：
楼面及屋面恒载按实际计算 2、楼层活载： 住宅厅、卧室、楼梯、走廊：2.0KN/ m 阳台 2.5KN/m 住宅厨房、卫生间 2.0KN/m 灵活隔断0.5KN/m 上人屋面 2.0KN/m 不上人屋面0.5KN/m 物业管理、商店等 3.5KN/m 设备机房7.0KN/m 3、地下室人防设计核爆动荷载等效静荷载标准值 地下室顶板60KN/m地下室底版25KN/m 地下室外墙55KN/m出入口临空墙130KN/m 直接受核爆冲击作用的门框墙200KN/川 与普通地下室相邻的隔墙70KN/m2 与普通地下室相邻的门框墙140KN/m 四、主要结构材料 1、砌体：填充墙在0.000以下采用Mu10实心页岩砖，Mu10水泥砂浆砌筑；0.000以上采用Mu7.5混凝土空心砌块或加气混凝土砌块， M7.5混合砂浆砌筑。 2、混泥土强度等级：地下室部分（梁、板、柱、墙）：C35,地下室底版和外墙抗渗等级为
海南电子元件项目规划建设方案 投资分析/实施方案
摘要说明— 电阻器的应用领域十分广泛，主要用于工业自动化、航空航天、电力、轨道交通、汽车等传统行业，以及LED照明、新能源、充电桩、通讯、物 联网等新兴产业。 该电阻项目计划总投资2923.00万元，其中：固定资产投资2420.12 万元，占项目总投资的82.80%；流动资金502.88万元，占项目总投资的17.20%。 达产年营业收入3499.00万元，总成本费用2703.88万元，税金及附 加50.19万元，利润总额795.12万元，利税总额954.98万元，税后净利 润596.34万元，达产年纳税总额358.64万元；达产年投资利润率27.20%，投资利税率32.67%，投资回报率20.40%，全部投资回收期6.40年，提供 就业职位55个。 随着电子整机产品的轻薄化、便携化、复杂化以及集成化，电子元器 件行业的制造工艺也在不断进步，以片式化、微型化、高频化、模块化、 高功率密度比、响应速率快、高精度等为代表特征的新型电子元器件逐渐 成为电子元器件行业的主流。 报告内容：项目总论、背景及必要性、市场研究分析、建设内容、选 址可行性研究、土建工程分析、工艺说明、环境保护、清洁生产、安全卫
生、项目风险情况、节能方案、进度计划、项目投资计划方案、项目经济评价分析、综合结论等。 规划设计/投资分析/产业运营
海南电子元件项目规划建设方案目录 第一章项目总论 第二章背景及必要性 第三章市场研究分析 第四章建设内容 第五章选址可行性研究 第六章土建工程分析 第七章工艺说明 第八章环境保护、清洁生产 第九章安全卫生 第十章项目风险情况 第十一章节能方案 第十二章进度计划 第十三章项目投资计划方案 第十四章项目经济评价分析 第十五章招标方案 第十六章综合结论
项目规划设计方案说明 2004.10.10 ※规划设计指导原则： 1、延续历史街区城市机理，创造尺度怡人、空间丰富的步行街区 2、结合自然景观，发挥××最具魅力的山、水、街的城市特色，使本地的街区与××自然的山水风光融为一体。 3、发扬地方建筑的特色，小青瓦、白粉墙、坡屋面、木格窗、马头墙、青石板，使用当地的建筑材料以及构造方法，创造与传统建筑风格相协调的又方便现代生活使用的地方建筑。 4、发展多元化社区和××独有的文化特色，营造休闲式的商业步行街，为市民及旅游者提供体验地方文化、自然山水风光以及现代生活的理想场所。 5、通过合理的规划设计，创造性地发挥用地的商业价值。 ※规划方案说明： ·进一步细分地块，减小地块尺度，增加沿街的商业面积，将接近方形的用地分解成6个小地块，形成两条纵向的主要步行街和三条横向的小巷，使建筑形成沿街道周边分布的商铺，从规划上解决了体量及街道尺度问题，营造怡人的休闲氛围，体现×ד宁小勿大、宁低勿高、宁淡勿浓”的三个特色。 ·沿用传统街道的空间尺度，沿街店面采用本地传统的3.6m～4.4m尺度，采用开敞式经营方式，基本上都是两面临街的的铺面，这也是我们的一个卖点——“空间”，通过弯曲的街道（宽度6～8m）以及小广场创造街道的氛围。 ·结合周边的地块，设计设计步行道路系统，形成步行街、广场、山景系列。 ·主要街道的方向性引入自然对景。主要的纵向街道方向由碧莲峰和龙头山的对景关系确定，并通过道路宽窄、曲直的变化，增加景观视角的多样性，形成自然融入的独特街道氛围。 ·步行街的主入口朝向自然引导步行街人流：江滨路＋府前路＋西街（商贸拆迁后）＋桂花桥，规划街道的延续性、连贯性，很自然地引导人流进入礼堂片的美食广场。 ※建筑方案说明：
当前文文件修改密码：8362839 房地产开发项目开发流程 选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书 ↓ 向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书 ↓ 向计委申报立项报告 ↓ 计委函至规划局 ↓ 规划局会签返计委 ↓ 计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签 ↓ 运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告 计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告 ↓ 对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作 ↓ 据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知 ↓ 规划局法征地意见函 ↓ 到土地管理部门及土地使用部门征求意见 ┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓ 新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所旧城改造到区地政科 结果报市房地局结果报市房管局 ┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛ 市政府下文批地 ↓ ┏━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓ 画桩位给钉桩条件，测绘院规划局办理建设用地规划据此到地政部门办理 钉桩，成果给设计人许可证用地批准书,评估项目建设用地地价
││ 申请确定规划设计条件冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得 │土地使用证 按规划设计条件征询意│ 见表到区配套部门征求意见地政部门审查安置方案、安置房 ││ 规划局审查后下规划条件通知单发拆迁许可证 ││ 委托进行规划方案设计动迁会及拆迁安置 ││ 到规划局领设计方案送审书场地三通一平，领取房地产开发手册 │ │ 规划局审方案提出意见 1.到园木局申请伐树许可证 │ 2.了解线路情况与供电局运行班协商 修改后送首规委审图改造、移线方案 │ 3.煤气、道路、上下水改路由 首规委召开市政协调会 4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式 出市政会议纪要供电方案，申请临时施工用电，委托施工。 ┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛ 进行个体设计（大公共建筑首规委审查） ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ 领建筑工程规划许可证出施工图开节能证明│││ 运用“营销策划展示设计系统”到计委申请，列入到税务局取税单制作资料计划（建委会签） │││ 报价小组审查，领取内外销到建委工程处领开工持年度计划、税单到区计、经委领许可证审批表投资许可证登记卡，登记并取得许可证│ 建委、物价局下文批价 │ 运用“营销策划展示设计系统”┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛ “房地产销售管理系统”销售到市政部门盖章，证明市政条件落实 │ 四源费缴纳 │ 到开发办市政处核实任务 │ 开发办工程处同意招标 │ 填招标申请书并到市招标办登记 │ 招标办看现场
《龙湖旅游风情小镇概念规划》项目说明 一、项目规划背景 1、海南“国际旅游岛”建设背景的推动。 2008年4月25日，省政府举行新闻发布会，首次发布《海南国际旅游岛建设行动计划》，这一计划为海南的旅游业转型升级和国际化进程起到了积极的推动作用； 2009年12月31日，国务院出台了《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》； 2010年1月6日，海南省人民政府在国新办召开国际旅游岛建设的新闻发布会，海南国际旅游岛建设正式上升为国家战略。 2、海南省政府对旅游产业政策的重要支持。 2000年—2010年海南省增强旅游业产业开放力度，确立海南旅游的创新机制，争取成为全国旅游业的“试验田”；对海南旅游的地位、作用、资源再认识，全方位塑造海南旅游整体形象；从产业、企业、产品、管理、人才五方面进行重大结构调整，努力促进海南旅游产业升级；制定《海南旅游产业政策》，建立海南旅游发展的保障体系。 3、定安县把旅游业作为调整产业结构的重大举措。 面对重大的发展机遇，如何利用优势的交通区位条件、良好的资源条件，结合各城镇特点打造精品的旅游度假设施成为当前建设发展的重中之重。 在《2009年定安县人民政府工作报告》中明确指出发展以旅游业为龙头的现代服务业是支撑当前经济多元发展和未来长远发展的重要支柱产业。首先要高水准开发建设一批重点旅游项目，全力推进旅游景区宾馆及旅游房地产项目的成片开发，推动全县旅游基础设施上规模、上档次；其次要大力发展现代服务业，加快发展休闲、养生、运动产业，高标准建设适应中外游客需要的中医保健、冷泉疗养设施；最后要结合旅游业、服务业的发展，加快城镇基础设施改造。
4、与周边南丽湖风景区、十里风情长廊景区联动发展的需要。 位于项目以西区域是规划正在打造的十里风情长廊，有极其深厚的文化底蕴，紧接着的是南丽湖风景区，南丽湖是海南省琼北地区最大的人工淡水湖，景区内湖水清澈，碧波荡漾，四周胶林环抱，绿树翠竹临岸，山青水秀，明净瑰丽，旅游配套设施齐全，在省内外具有一定的知名度。项目如何依托周边旅游资源优势，与周边景区形成联动发展，是我们本次规划的重点。 二、现状用地分析 1、地理位置 龙湖旅游风情小镇位于定安县龙湖镇境内，项目北距海口市50公里、定安县城15公里，南离琼海市32公里，西去海南风景名胜区文笔峰、南丽湖9公里。 2、规划范围和面积 范围是东起石井园村，南靠陈村、佳永村，西临东线高速，北至龙湖镇镇区，面积为13.35平方公里。 3、自然条件 3.1气候条件 属热带季风海洋性气候。夏长冬暖，最热的7月平均气温28.5℃，最冷1月平均气温为17.2℃，年平均温度24℃以上。年降雨量1970---1980毫米，光照充足。 3.2地形地貌 地势呈东南高，西北低，地处海拔50至100米的半丘陵地带，土壤东南部为红壤土，西北部为沙壤土。 3.3水资源 场地内主要有三旬水库和几个小型水库，灌溉水渠较多。
第一章项目概况 一、项目概况 （一）项目名称 食醋项目 （二）项目选址 xxx新兴产业示范区 （三）项目用地规模 项目总用地面积45376.01平方米（折合约68.03亩）。 （四）项目用地控制指标 该工程规划建筑系数59.98%，建筑容积率1.26，建设区域绿化覆盖率6.02%，固定资产投资强度183.90万元/亩。 （五）土建工程指标 项目净用地面积45376.01平方米，建筑物基底占地面积27216.53平方米，总建筑面积57173.77平方米，其中：规划建设主体工程41131.43平方米，项目规划绿化面积3444.10平方米。 （六）设备选型方案 项目计划购置设备共计151台（套），设备购置费3788.24万元。 （七）节能分析
1、项目年用电量866303.80千瓦时，折合106.47吨标准煤。 2、项目年总用水量11226.33立方米，折合0.96吨标准煤。 3、“食醋项目投资建设项目”，年用电量866303.80千瓦时，年总用 水量11226.33立方米，项目年综合总耗能量（当量值）107.43吨标准煤/年。达产年综合节能量30.30吨标准煤/年，项目总节能率29.17%，能源利用效果良好。 （八）环境保护 项目符合xxx新兴产业示范区发展规划，符合xxx新兴产业示范区产 业结构调整规划和国家的产业发展政策；对产生的各类污染物都采取了切 实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，项目建设不会对 区域生态环境产生明显的影响。 （九）项目总投资及资金构成 项目预计总投资14772.57万元，其中：固定资产投资12510.72万元，占项目总投资的84.69%；流动资金2261.85万元，占项目总投资的15.31%。 （十）资金筹措 该项目现阶段投资均由企业自筹。 （十一）项目预期经济效益规划目标 预期达产年营业收入21100.00万元，总成本费用16106.32万元，税 金及附加264.16万元，利润总额4993.68万元，利税总额5946.62万元， 税后净利润3745.26万元，达产年纳税总额2201.36万元；达产年投资利
房地产项目开发流程（完整版） 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
项目设计流程说明 流程编号及名称： R/CM02.02 .01 项目设计 一、流程简介： 1、流程内容 项目设计阶段的流程，包括工艺包设计，基础设计，详细设计等。 2、流程的起止点 起点就是由我们先提出设计要求，终止点就是由所选的国内设计院设计出详细设计，出施工图。 3、术语解释： 工艺包设计：由所选专利商进行软件设计。 基础设计：在工艺包的基础之上进行基础设计，由国内设计院进行转化。 详细设计：在基础设计的基础之上进行详细设计，最后转化为施工图。 二、流程涉及部门及职责 1、业务主管部门及职责： 生产新区生产部是主管部门，主要负责项目的前期工作及项目在设计过程的审核。 2、业务参与部门及职责： 工程部，主要是负责施工图的审核；
所选专利商，主要是做工艺包设计； 国内设计院，主要是做基础设计和详细设计。 三、流程涉及的相关制度和记录 1、制度： 2、记录：装置合同 四、涉及风险和相关控制 五、其他需要说明的事项 一、流程简介： 1、流程内容 综合部办公室按照《炼油与销售分公司工程建设项目管理文件汇编》中的关于印发《中国石油天然气股份有限公司炼油与销售建设项目工程建设总体部署编制办法》的通知进行项目总体部署的编制。其中涉及到建设、设计、施工、物资采办、监理、生产等相关部门，流程由综合部起草提纲及部门的分工经生产新区领导小组审查，各相关部门按提纲要求进行编写最后形成初稿，再经领导及相关部门讨论定稿并保存。 2、流程的起止点 总体部署提纲的起草到总体部署的定稿 3、术语解释： 二、流程涉及部门及职责 2、业务主管部门及职责： 生产新区综合部：总体部署的编制
3、业务参与部门及职责： 生产新区领导小组及相关部门：参与总体部署的编制及审核 三、流程涉及的相关制度和记录 1、制度： 2、记录： 四、涉及风险和相关控制 无 五、其他需要说明的事项 大连XX分公司工程招标流程说明 流程编号及名称：R/CM02.02.03工程招标 一、流程简介： 1、流程内容:1）接到公司规划部门的计划后，先由公司主管领导落实投资计划，然后由新区工程部组织具体落实。2）由工程部计划科计划员编制招标文件，人事处负责审查投标单位的资质；3）计划员向投标单位发出招标邀请书并发放招标文件；4）计划组织召开投标预备会5）计划接收各投标单位的投标文件6）由公司招标领导小组现场开标、评标并确定中标单位；7）由计划向中标单位发放中标通知书并签订合同；8）将相关文件存档保存。 2、流程的起止点 起点：规划计划流程 终点：签订中标合同。 3、术语解释：
海南新建游艇项目投资分析报告 规划设计/投资分析/产业运营
报告说明— 游艇的种类丰富，主要包括运动游艇、休闲游艇、商务游艇、特种艇、赛艇等。随着船舶技术、信息技术的发展，以及人工智能加速应用，正推 动着智能游艇的加速出现。 该游艇项目计划总投资10312.79万元，其中：固定资产投资7312.91 万元，占项目总投资的70.91%；流动资金2999.88万元，占项目总投资的29.09%。 达产年营业收入21917.00万元，总成本费用16630.35万元，税金及 附加200.81万元，利润总额5286.65万元，利税总额6216.65万元，税后 净利润3964.99万元，达产年纳税总额2251.66万元；达产年投资利润率51.26%，投资利税率60.28%，投资回报率38.45%，全部投资回收期4.10年，提供就业职位332个。 游艇，就像高尔夫、直升机等富人游戏曾一度辉煌，现如今也一起面 临着低迷的尴尬期。中国船舶工业协会船艇分会理事长杨新发说，现在75%以上的游艇企业订单严重不足，大部分游艇俱乐部门庭冷落，游艇展览会 直落式下滑，游艇销售好像踩了刹车。游艇行业遇寒冬，一方面是国家反 腐在一定程度上抑制了高端奢侈品行业的消费力度，另外，即便我国不缺 富人，国内富人在游艇方面的开支和消费理念仍然远远落后于海外富人， 国内游艇行业的消费者还有很大的成长空间。当消费者跟风式消费散去，
游艇消费市场趋势回归理性，业内人士表示，这是游艇行业在动荡中发出趋于健康发展的重要信号也是游艇行业面临的重大考验。
第一章概论 一、项目概况 （一）项目名称及背景 海南新建游艇项目 游艇，是一种水上娱乐用高级耐用消费品。它集航海、运动、娱乐、 休闲等功能于一体，满足个人及家庭享受生活的需要。而游艇产业在我国 目前仍处于初级发展阶段，但与此同时伴随着富裕群体的涌现，以及中产 阶级的崛起游艇产业在我国具备有十分广阔的发展前景。 游艇沙发行业的带动者--游艇，这是我们每天都关心的一个行业，游 艇被称为“漂浮在黄金水道上的商机”，是一种水上娱乐高级耐用消费品。游艇消费具有巨大的辐射效应，能够带动其上下游共同发展。成熟的游艇 产业链的收入主要由上游设备及发动机、中游的游艇制造和销售及下游的 游艇消费服务构成。 （二）项目选址 某某产业园区 海南省，简称琼，是中华人民共和国省级行政区，省会海口。是中国 的经济特区、自由贸易试验区（港），地处中国华南地区，北以琼州海峡 与广东划界，西临北部湾与广西、越南相对，东濒南海与台湾对望，东南
某旧城改造项目规划设计方案说明 一、工程概况 本项目位于富阳城区北入口，在入城口城标大转盘的东南侧。地块北临大桥路，南至光明路，东临北渠，西为迎宾路。总用地66038㎡，为城市综合用地。 二、设计依据 1、某规划设计所勘测红线图电子版。 2、建设单位关于富阳市迎宾路旧城改造项目规划设计策划及设计委托任务书。 3、迎宾路旧城改造项目（电力城）方案专家意见汇合（2004年4月2日）。 4、迎宾路旧城改造项目情况汇报会纪要（2005年4月22日）（附件一）。 5、省规划设计院提供的《富阳迎宾路城市设计》控制性详规。 三、规划设计理念 地块位于迎宾路东侧，作为迎宾路改造工程的首个项目，我们根据省规院的《富阳迎宾路城市设计》的分析，“迎宾路段处于富阳城区与受降之间，能为郊区化提供商务办公、商业、金融等配套服务的合适区域”。经过对地块进行了仔细地现场踏勘、有关技术资料收集和系统分析，本着“以人为本”的设计理念，合理地布局地块内商务功能、居住功能和商业功能，来完善城市的功能与空间关系，改善城市形象。 四、规划目的 区域整合，功能提升，交通改善，景观改造。 五、现状分析 目前地块上主要有富阳供电局及其他单位企业厂房建筑、零星住宅、堆场等，布局凌乱，建筑陈旧，因此市政府及有关领导专门成立迎宾路旧城改造领导小组办公室，负责对项目的实施。 从城市总体布局看，该地块位于将要改造的迎宾路的南端，富阳城区北部，有较好的基础条件，是迎宾路改造的重点区域，该地块的开发有利于推动富阳城区北扩，扩大城市建设空间。从交通区位看，该地块位于富阳北部的入城口，交通区位较好，是杭州进入富阳城区的大门。从自然景观看，东有舒姑坪和北渠，西为城市发展区的，是具有人工与自然过渡之利的场所。 六、功能定位 根据富阳市迎宾路地段的城市控制性详细规划，保留地块内变配电所和市供电局大楼，其余建筑全部拆除，并对变配电所和市供电局大楼进行改造，将室外变改为室内变。
大港油田分公司年度投资计划流程说明 流程编号及名称： EP01.03 年度投资计划 一、流程简介： 1、流程内容 本流程规定了大港油田分公司年度投资建议计划的编制过程，主要包括项目前期、初步设计、年度建议计划编制及报审等程序及职责分工。 2、流程的起止点 流程起点为：规划计划科组织项目前期工作。 流程的终点为：企划处报审油田公司年度投资建议计划。 3、术语解释： 二、流程涉及部门及职责 1、业务主管部门及职责： 企划处：项目前期管理、初步设计管理、各专业年度投资建议计划汇总平衡、编制公司年度投资建议计划并报总经理批准后，报审公司年度投资建议计划。 2、业务参与部门及职责： 股份公司规划计划部：下达年度投资计划编制通知； 勘探与生产公司（天然气与管道公司）计划处：下达年度投资计划编制通知； 勘探处：负责油气预探建议计划的编制组织，并组织公司业务主管领导、相关处室领导及有关专家评审，形成建议计划交企划处。 开发处：负责油藏评价、油气开发、老油藏描述建议计划的编制组织，并组织公司业务主管领导、相关处室领导及有关专家评审，形成建议计划交企划处。 钻采处：负责老油气田调整改造、新技术推广及三次采油、大修侧钻建议计划的编制组织，并组织公司业务主管领导、相关处室领导及有关专家评审，形成建议计划交企划处。 生产处：负责土地、装备、水、电、路、讯、防洪排涝建议计划的编制组织，并组织公司业务主管领导、相关处室领导及有关专家评审，形成建议计划交企划处。 技安环保处：负责安全、环保、节能建议计划的编制组织，并组织公司业务主管领导、相关处室领导及有关专家评审，形成建议计划交企划处。 科技信息处：负责勘探开发计算机建议计划的编制组织，并组织公司业务主管领导、相关处室领导及有关专家评审，形成建议计划交企划处。 企划处：负责勘探开发辅助工程、公用系统工程建议计划的编制组织，并组织公司业务主管领导、相关处室领导及有关专家评审，形成建议计划。 三、流程涉及的相关制度和记录
2０05-2020海南东方市滨海北片区详细规划 说明书目录 1.项目概况 １．１.规划背景 (3) 1.2.规划范围与用地规模3? 1.３.规划依据 (3) １．4.规划目标3? 1.5.规划原则 (3) 2.现状分析 2．１.区位分析.................................................. ４ 2.2.气候条件 (4) 2.3.地震烈度 (4) 2.4．土地利用................................................... ４ 2.5．规划用地特征分析 (5) 2.６.地形分析 (5) 2.7.水文?5 ２．8.现状道路系统 (5) 2．9．用地权属5? 3.规划布局 3.1．规划理念6? 3.2.对控规的主要调整............................................ ６ 3.３．空间布局结构?６ 3.4．总体布局 (7) ３.５．道路系统规划8? 3．6.步行系统规划 (8) 3.７.绿地系统规划9? 3.８.空间景观规划9? 3．9.公共设施规划10? ３．１０．规划技术经济指标..................................... 1０ 3.11．建筑风格................................................. 1３ ４.工程规划 ４.1.道路定线与竖向规划 (15) 4.2.给水工程规划?１5 4.３.排水工程规划 (16) ４.４.电力工程规划 (17) 4.５.电信工程规划19? 4．６.燃气工程规划 (19) 4.7．综合防灾规划2?１ ５.分期规划与投资估算
软件项目计划书编写说明 一、项目计划书格式 根据《GB8567－88计算机软件产品开发文件编制指南》中项目开发计划的要求，结合实际情况调整后的《项目计划书》内容索引如下： 1 引言 1.1 编写目的 1.2 背景 1.3 定义 1.4 参考资料 1.5 标准、条约和约定 2 项目概述 2.1项目目标 2.2产品目标与范围 2.3假设与约束 2.4 项目工作范围 2.5 应交付成果 2.5.1 需完成的软件 2.5.2 需提交用户的文档 2.5.3 须提交内部的文档 2.5.4 应当提供的服务 2.6 项目开发环境 2.7 项目验收方式与依据 3 项目团队组织 3.1 组织结构 3.2 人员分工 3.3 协作与沟通 3.3.1 内部协作 3.3.2 外部沟通 4 实施计划 4.1 风险评估及对策 4.2 工作流程 4.3 总体进度计划 4.4 项目监控 4.4.1 质量控制计划 4.4.2 进度监控计划 4.4.3 预算监控计划 4.4.4 配置管理计划 5 支持条件 5.1 内部支持（可选） 5.2 客户支持（对项目而言）
5.3 外包（可选） 6 预算（可选） 6.1 人员成本 6.2 设备成本 6.3 其它经费预算 6.4 项目合计经费预算 7 关键问题 8专题计划要点 二、项目计划书的编写说明 1 引言 1.1 编写目的 说明编写这份项目计划的目的，并指出预期的读者。 作用：本节是为了说明编制“项目计划书”亦即本文档的意图和希望达到的效果。注意这里的“目的”不是“项目目标”，而是为了说明本文档的目的与作用。“项目目标”在2.1中说明。 意义：使项目成员和项目干系人了解项目开发计划书的作用、希望达到的效果。开发计划书的作用一般都是“项目成员以及项目干系人之间的共识与约定，项目生命周期所有活动的行动基础，以便项目团队根据本计划书开展和检查项目工作。” 例如可以这么写：为了保证项目团队按时保质地完成项目目标，便于项目团队成员更好地了解项目情况，使项目工作开展的各个过程合理有序，因此以文件化的形式，把对于在项目生命周期内的工作任务范围、各项工作的任务分解、项目团队组织结构、各团队成员的工作责任、团队内外沟通协作方式、开发进度、经费预算、项目内外环境条件、风险对策等内容做出的安排以书面的方式，作为项目团队成员以及项目干系人之间的共识与约定，项目生命周期内的所有项目活动的行动基础，项目团队开展和检查项目工作的依据。 常见的问题：把项目本身的“项目目标”误作编制项目开发计划的目的。 1.2 背景 主要说明项目的来历，一些需要项目团队成员知道的相关情况。主要有以下内容： 项目的名称：经过与客户商定或经过立项手续统一确定的项目名称，一般与所待开发的软件系统名称有较大的关系，如针对“XX系统”开发的项目名称是“XX系统开发”。 项目的委托单位：如果是根据合同进行的软件开发项目，项目的委托单位就是合同中的甲方；如果是自行研发的软件产品，项目的委托单位就是本企业。 项目的用户（单位）：软件或网络的使用单位，可以泛指某个用户群。注意项目的用户或单位有时与项目的委托单位是同一个，有时是不一样的。如海关的报关软件、税务的报税软件，委托单位是海关或税务机关，但使用的用户或单位不仅有海关或税务机关，还包括需要报关、报税的企业单位。 项目的任务提出者：本企业内部提出需要完成此项目的人员，一般是领导或商务人员；注意项目的任务提出者一般不同于项目的委托单位，前者一般是企业内部的人员。如果是内部开发项目，则两者的区别在于前者指人，后者指单位。 项目的主要承担部门：有些企业根据行业方向或工作性质的不同把软件开发分成不同的部门（也有的分为不同事业部）。项目的特点就是其矩阵式组织，一般一个项目的项目成员可能由不同的部门组成，甚至可能由研发部门、开发部门、测试部门、集成部门、服务部门等等其中几个组成。需要根据项目所涉及的范围确定本项目的主要承担部门。 项目建设背景：从政治环境上、业务环境上说明项目建设背景，说明项目的大环境、来龙去脉。这有利于项目成员更好地理解项目目标和各项任务。
海南煤矸石综合利用项目 规划建设方案 规划设计/投资方案/产业运营
海南煤矸石综合利用项目规划建设方案说明 近十五年来，在不同地域利用煤矸石制作建筑材料和路面材料，尤其 是煤矸石烧结砖，发现煤矸石的种类及其所占比例的不同，直接影响烧结 砖的产量、质量，此外对设备及其配件的磨损程度明显也不一样。 该煤矸石烧结砖项目计划总投资11819.37万元，其中：固定资产投资10615.23万元，占项目总投资的89.81%；流动资金1204.14万元，占项目 总投资的10.19%。 达产年营业收入11685.00万元，总成本费用8905.95万元，税金及附 加213.18万元，利润总额2779.05万元，利税总额3375.55万元，税后净 利润2084.29万元，达产年纳税总额1291.26万元；达产年投资利润率 23.51%，投资利税率28.56%，投资回报率17.63%，全部投资回收期7.17年，提供就业职位178个。 报告从节约资源和保护环境的角度出发，遵循“创新、先进、可靠、 实用、效益”的指导方针，严格按照技术先进、低能耗、低污染、控制投 资的要求，确保投资项目技术先进、质量优良、保证进度、节省投资、提 高效益，充分利用成熟、先进经验，实现降低成本、提高经济效益的目标。 ......
报告主要内容：项目概况、投资背景及必要性分析、项目调研分析、 建设规划、选址规划、工程设计、项目工艺及设备分析、项目环境影响情 况说明、生产安全、项目风险评价、节能概况、计划安排、投资计划方案、项目经济评价、综合结论等。 利用煤矸石作为原料制砖，自身发热量除满足本身烧成需要外，还能 利用余热干燥砖坯等。煤矸石代替粘土质砖，不仅节约大量原料，还节约 了黏土和堆放煤矸石占用的场地及减少对环境的破坏。
巫山神女溪风景区总体规划说明书 第一章现状概况 一、地理位置 巫山神女溪景区位于重庆市巫山县秀峰区和河梁区境内，地处东经109°33ˊ~110°11ˊ，北纬30°45ˊ~31°28ˊ交汇处，与黄金水道长江的巫峡段“丁”字相接。景区西距重庆市区486公里，离巫山县城22公里，东距湖北省宜昌市170公里，是三峡风景名胜区巫峡主景区的重要组成部分。景区与未来建成的三峡大坝124公里，为重庆市域内距三峡大坝最近的风景区。 二、自然环境 （一）气候 景区地处亚热带湿润区，气候温和、雨量充沛、四季分明、雨热同季。年平均气温18.4°C，最高气温41.8°C，最低气温-6.9°C。全年日照时数1540小时，平均降水量1049.8毫米。春季74天，夏季138天，秋季76天，冬季77天；无霜期305天。区内盛行偏北与东北风，瞬间最大风速35米/秒。 由于景区内垂直高差大、地形复杂，呈现垂直分布的立体气候特征：如谷底与山顶反关，阳坡与阴坡的差别。同时谷内空气流动亦受地形影响，形成神秘的神女溪大风及特殊的云雾气候。 （二）地质地貌 景区地质构造属巫山背斜翼部分，山体经地壳运动抬升而成。岩层为碳盐类沉积岩。岩层内部常软硬质相间，部分岩体容易滑动，且易受流水浸蚀、溶蚀、切割。 神女溪景区属峡江深谷型地貌，区内山陡谷深、群峰竞秀、溪河穿越，丘陵平坝少、暗河溶洞多。神女溪发源于巫山县境内官渡区观音乡香树坪，上游名为官渡河，中段名紫阳河，下游为神女溪。景区内最高点香树坪（海拔1080米）距最低点青石镇（海拔75米）相差千余米。神女溪峡谷溪谷河床平均坡降3%，常年平均流量6.18米3/秒。最大流量3000米3/秒，最小流量1.2米3/秒。径流平均深620毫米。两河口以下段（两河口星火电站至长江口）长7.0公里，落差约100米，平均坡降1.5%。 （三）动、植物资源及生态状况 神女溪源于官渡区观音乡香树坪海拔1462米的抱峰山，神女溪上游段官渡河10公里两岸原始森林密集、人迹罕至，物种极为丰富；中段紫阳河因周边居民以树为柴，加之外地商贩于此收购木材，大型树木已砍伐待尽，灌木亦不断被蚕食，农户毁林开荒，种植作物，水土流失十分严重。 区内野生植物品种较多，其中有不少稀有药材。野生动物资源较丰富，不乏国家一、二级保护动物、较常是的有野山羊、果子狸等。神女溪中水产鱼类品种也较丰富。 神女溪上游官渡河一带无人破坏，山峰及溪河两侧物种丰富，生态条件良好。中游生态因农事生产和生活所需而破坏，生态环境十分严峻，下游（两河口至青石村）主景区，该区神女溪南侧坡地坡度几乎都不少于25度、覆土层薄，岩石裸露多、土地贫瘠，水土流失严重。北侧多为急陡坡与悬崖，植被覆盖状况尚好，但成型大树均遭伐尽。生态情况亦不容乐观。 （四）水资源状况 神女溪汇水面积较大，径流自西南而来，先向东北后折向东汇入长江，全长31.9公里。流域未受污染，所以溪流水质良好。 受地形限制，两侧台地上用水困难，水资源缺乏。水源为蓄存雨水，水质、水量都难以保证。 三、社会经济 区内现有青石村、王家大屋、智家大屋三个自然村，为湖广填四川和抗战灾
房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段 (一)开发商提出开发设想就是整个房地产项目开发的起点。 在市场经济体制条件下,开发设想就是房地产开发商最关键的一项工作,从这项工作起,整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想就是否准确地反映了市场的需要,将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势,确定不同地段的发展前景,把握不同项目的市场需求状况。 (二)可行性研究就是房地产项目开发的第二步,也就是非常关键的一步。 开发商提出了设想,但这种设想究竟有没有真正的市场前景,需要进行可行性研究。可行性研究就是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府就是否批准此项目立项,银行就是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究,就可能有两种结果:一就是可行性研究表明这个设想不可行,那么即使开发商不同意,这个项目开发的全过程实际上就结束了;二就是可行性研究表明这个设想可行,则不出意外,这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前,在我国忽视可行性研究,或者将可行性研究当成一种形式的风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚,这造成了空置率居高不下等一系列恶果,需要政府认真对待。 (三)申请项目用地就是房地产开发的第三步,也就是正式启动项目开发的第一步。 土地就是所有建筑的基础,申请土地就是房地产开发正式启动的第一步。在我国,由于人多地少,土地资源成为极为稀缺的资源,对许多开发商来说,拿到土地才就是最关键的一步,有了土地就有了开发的全部条件,有土地就不愁项目赚不到钱。因此,在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来
规定可以有划拨与出让两种获得土地的方式,划拨土地太多,冲击了正常的土地市场的运行,目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地,绝大多数土地都就是通过出让获得。但在实际上,从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却就是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后,要到建设行政主管部门备案,领取《房地产开发项目手册》。 (四)项目设计就是房地产开发的第四步,也就是关系到项目就是否符合市场需要的重要一步。 根据项目的规模,设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说,一般要分成方案设计、初步设计与施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上,应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计就是初步设计基础上的更详细的设计,具有工程设备各构成部分的尺寸、布置与主要施工方法;并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前,需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件,以获得规划设计条件通知书(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等)。房地产开发商根据规划设计通知书,委托有规划设计资格的单位完成方案设计,然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料,报经城市规划行政管理部门审查,确认符合规划要求后,核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后,即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查,确认其符合规划设计要点后,建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政
第一篇开发前期的工作 一、确定投资建设工程项目 对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。 二、建设项目用地计划办理 1.所需资料 a.地形图（划示用地范围，标明大约面积） b.与地块出让单位签署的用地协议 2. 办理程序 a.备齐资料 b.到地块所在地土地部门办理 三、建设工程项目建议书的编制与报批 1.编制及所需资料 a. 开发单位营业执照 b. 开发资质证书 c 用地计划审核意见 d. 建筑设计方案（总平面图等） e. 其他相关资料 2.报批程序与报批资料 a.将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其编制《项目建议书》 b.准备《关于项目建议书报批申请报告》 c.将《项目建议书》与申请报告送计委报批 注：投资3000万元以下项目由区计委立项；超过3000万元以下项目由区计委转报有关部门审批 四A、建设工程项目选址意见申办 1. 所需资料 a.批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份） b.地形图（均应划示用地范围） 4份 c.土地权属证（复印件1份） d.联建协议书（复印件1份） e.选址论证 f.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取） 2. 申办程序 a.准备数份项目建议书批复及数份地形图 b.将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章 c.将有关部门的意见备齐，同时备齐（1）项所有资料，送区规划局规划科办理四B、建设用地规划许可证申办 1. 所需资料 a.建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份） b.地形图（均应划示用地范围） 6份（其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章） c.国有土地使用权出让合同文件及副图（1份）
中国·海南 龙沐湾南十栋修建性详细规划设计说明书 项目开发单位以十数年的成功营城造市的经验，以卓越而超前的眼光，以国际化的建设标准，以强大的经济实力，在世界范围内整合规划、建筑设计、策划、酒店管理、景观设计等专业咨询与设计团队，通过共同的协调沟通和设计形成本次规划。本次规划的目的是打造世界一流的独具海南西海岸特征的休闲综合度假区。建造一座面向全世界的全新旅游度假圣地，高层度假公寓、独栋别墅和配套会所为一体，使其具有特定地域历史传承和浓郁热带休闲风情。多个专业团队经过多轮严谨和缜密的思考和推敲设计，按照规划目拟出以下规划设计说明书。 一、规划依据、指导思想与原则 1、规划编制依据 （1）《中华人民共和国城市规划法》（1990年4月1日）； （2）建设部《城市规划编制办法》（2006年4月1日）； （3）海南省规划技术管理的相关规定； （4）《城市用地分类与规划建设用地指标》（ＧＢＪ１３７－９０）； （5）《龙沐湾国际旅游度假区总体规划》； （6）《龙沐湾国际旅游度假区核心区控制性详细规划》； （7）国家相关建筑、场地和市政设计规范及海南省相关地方法规； （8）业主提供的任务书及其它协调沟通文件。 2、规划编制的原则 按照龙沐湾控规与总体规划的内容和业主的要求，协调安排规划区内各项用地布局，合理确定各项建设用地，在规划中遵循以下原则： （1）以龙沐湾总体规划和控制性详细规划为依据，充分结合该区建设特点，因地制宜，合理布局，建立功能完善合理的现代化、生态型、风情化、地域化度假区。 （2）度假区建设与生态环境治理保护相结合，坚持可持续发展战略。建立与自然环境及用地特征相吻合的生态模式，控制环境污染，优化景观，形成与度假区人口容量相 适宜的生态环境，实现经济、社会和环境效益的统一。 （3）体现以人为本的理念，通过广场设计、绿地空间、院落空间、步行空间和滨海度假
一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。 （一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点 在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。 （二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步 开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对 待。 （三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步 土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。