供求双双大幅回落低空置率助推租金创新高
4月份，一手办公物业市场再次遭遇“寒流”，供求面积双双大幅下挫。相比上个月，本月无一例整栋成交案例是导致环比成交数据大幅下探的主要原因，但这并不能完全表明办公物业成交热情正在下滑。如果剔除大宗交易数据，本月办公物业成交量仍有4.41%的环比上扬。随着房地产调控政策不放松基调的持续，住宅限购的挤出效应在未来仍将继续，加之上海甲级写字楼空置率的不断下降、租金水平的稳步提升，未来的办公物业投资市场值得期待，特别是核心区域办公物业仍将是关注焦点。
本月，全市甲级写字楼空置率持续下滑，部分商务区甚至降至历史最低水平。由于企业对办公物业租赁需求整体保持旺盛，而近期甲级写字楼的释出量有所放缓，导致写字楼空置率的持续下行。市场上可租甲级写字楼日渐稀缺，直接导致了本月租金水平的大幅上扬。另外，相比去年1月份，上海甲级写字楼租金的累计涨幅已经达到了21.92%，持续上涨的租金也在不断增加企业的办公成本并推动部分需求外移，这对次中心区商务区的发展提供升级机遇，也给外围商务区的成长增强原动力。
资金链重压推动商业物业转让
l上海迪士尼本月底开建主题乐园主体：4月10日，上海迪士尼项目工地桩机林立。本月底，上海迪士尼乐园将正式开建主题乐园主体，这也预示着整个乐园的建设进入实质性阶段。作为全球第六个、中国内地第一个迪士尼主题乐园，上海迪士尼项目预计2015年底建成开园。
l SOHO中国21亿购绿城上海项目，在沪项目达11个：4月17日，SOHO中国发公告称，SOHO中国上海公司与绿城控股订立框架协议，以21.38亿元收购上海绿城广场置业全部股权，收购均价为19,800元/平方米。天山路项目位于上海长宁区虹桥涉外贸易中心最核心地段，项目作办公及商业用途，占地总面积约2.56万平方米，总建筑面积约17.22万平方米。项目所在区域是上海市第一个涉外商务区，入驻内外资企业及机构4400多家，50%以上之公司为外资企业及机构，包括英特尔、通用电气、三星、壳牌等跨国企业。
中原解读：迪士尼的进入对带动区域内商业升级，提升人口倒入会起到积极意义，3月份上海迪士尼所在的浦东新区曾推出5综合体地块，并且多临近迪士尼，地方政府期望借力迪士尼乐园的带动综合体建设，这是机遇，更是一个很大的挑战。从国外迪士尼布局来看，都是采取封闭式运营，流动人群能否带动周边5例综合体项目尚存疑惑。SOHO中国巨额并购上海商业地产项目，反映出楼市低迷对于房企资金链的考验在不断加大，为抵御未来可能产生的市场更低谷，部分企业不得已出售手中成熟物业，以增加资金厚度，未来这一现象将会逐步增多。4月份上海办公市场简要
?大体量办公物业推盘收缩，拉低全市新增供应大幅回落。4月，全市新增供应办公物业11.52万平方米，环比下滑46.43%，同比去年则增长了15.98%。本月新增办公物业共7例，比上个月增加了1例。其中中外环供应办公物业面积占全市供应量的44.19%，为全市供应主力环线。
?成交面积大幅回落，成交过万项目竟见空缺。全月一手办公物业成交
6.90万平方米，环比缩水60.88%，同比下滑了49.97%。本月办公物
业成交案例中，无一例项目成交过万平方米。
?供过于求致库存量持续抬升，内环内存量占比近四成。本月市场仍现供过于求的局面，供求比升至1.67：1，整体库小幅提升。截至本月底，全市一手办公物业库存量453.90万平方米，较上月增加4.62万平方米，小幅增长了1.03%。其中内环内区域存量占全市比重为39%。
?内环内办公物业风光难现，全市成交均价再回低位。本月，全市一手办公市场成交均价环比大幅下滑31.14%，达到23,214元/平方米，与去年同期相比则小幅下挫5.15%。本月成交量排行前三的项目均位于中环线以外区域。
?甲级写字楼租金创新高，空置率持续下落。4月，甲级写字楼租金升至历史新高，环比增长5.62%，为9.70元/平方米·天，相比去年同期，上涨了20.81%。同时，全市甲级写字楼的平均空置率下滑至3.73%。上海办公市场整体走势图（2011年4月-2012年4月）
数据来源：上海中原研究咨询部
大体量办公物业推盘收缩 拉低全市新增供应大幅回落
本月，上海一手办公物业新增供应大幅回落，新增项目中大体量办公物业项目明显收缩，这是拉低全市供应面积的主因。4月，全市新增供应办公物业11.52万平方米，环比下滑46.43%，同比去年则增长了15.98%。本月新增办公物业共7例，比上个月增加了1例。
按环线来看，除内中环区域零供应以外，其余四环线均有办公房源推出。其中中外环供应办公物业项目共3例，总面积达到5.09万平方米，而上个月该区域供应量为零，占全市供应量的44.19%，为全市供应主力环线；内环内本月供应大幅收缩，降至1.98万平方米，环比下滑70.73%。按行政区来看，本月的供应集中在嘉定、宝山和浦东等六个区，其中有两区供应面积超过2万平方米，分别为嘉定区的2.99万平方米、宝山区的2.41万平方米。
上个月供应项目中单体超过5万平方米的大宗办公物业项目达到三例，而本月供应面积最大的一例项目不足3万平方米。虽然，面积数据上存在下滑，但供应项目数量仍有增长，这表明开发企业推盘积极性并未明显降低。 上海写字楼月度新增供应走势图（2011年4月-2012年4月）
数据来源：上海中原研究咨询部
2012年4月上海写字楼新增供应面积环线分布
17%
0%
45%
27%
11%内环内内中环中外环外郊环
郊环外
数据来源：上海中原研究咨询部
2012年4月上海写字楼新增供应面积区域分布
数据来源：上海中原研究咨询部
典型新推楼盘点评：上海国际研发总部基地
本月全市范围内上市体量最大的三个办公项目为：位于嘉定区的新城金郡园、宝山区的上海国际研发总部基地及浦东新区的东方城市大厦，供应面积分别为2.70万平方米、2.41万平方米及2.00万平方米。
上海国际研发总部基地位于上海宝山科技园内，是由上海市政府、宝山区政府授牌的高新技术产业园区。上海国际研发总部基地全区采用”一心四区”布局（一管理中心、四个研发功能区）规划面积近133公顷，融合研发、孵化、服务、创新等功能，积极构筑上海高新技术产业高地。项目底层也同步引进银行、餐饮等一站式丰富商务资源，满足企业商务生活需要。一期规划总建筑面积约11万平方米，引进动漫、科技、文化类企业总部、区域总部和研发中心等行业入驻。
本月，该项目推出8套办公房源，合计24,120平方米。
成交面积大幅回落成交过万项目竟见空缺
本月，成交量再次下滑至低位水平，甚至接近春节淡季的成交量。全月一手办公物业成交6.90万平方米，环比缩水60.88%，同比下滑了49.97%，2010年以来，仅有三个月份的成交量低于本月。本月办公物业成交案例中，无一例项目成交过万平方米。成交面积前三的项目三湘未来海岸广场、卓越商务中心、绿地丰翔新城，成交面积总面积仅为1.39万平方米，占全市总成交量的20.21%，只得关注的是这三例均为商住楼。
从环线成交来看，上月成交表现旺盛的区域，如内化内、外郊环，本月均出现不同程度的萎缩，降幅分别为90.28%、31.55%，至1.18万平方、2.36万平方米，其中外郊环取代内环内成为本月成交主力区域，占全市比重达到34.22%；另外，中外环增幅抢眼，本月大幅上扬146%，达到1.63万平方米。
分行政区来看，本月成交最为突出的三个区为：杨浦区、宝山区、嘉定区，成交面积分别为0.97万平方米、0.96万平方米、0.92万平方米，这三个区占全市成交面积的四成。
上海写字楼月度成交面积走势图（2011年4月-2012年4月）
数据来源：上海中原研究咨询部
2012年4月上海写字楼成交面积环线分布
数据来源：上海中原研究咨询部2012年4月上海写字楼成交区域分布
数据来源：上海中原研究咨询部
热销楼盘解析：三湘未来海岸广场
4月，一手办公市场成交面积排名前三的项目依次为：杨浦新江湾城板块的三湘未来海岸广场、奉贤南桥新城板块的卓越商务中心、宝山大场板块的绿地丰翔新城，成交面积分别为：0.55万平方米、0.51万平方米、0.33万平方米。
三湘未来海岸广场位于杨浦区新江湾城板块，总建筑面积近6万平方米，包涵一幢时尚MINISOHO、一幢创意LOFTSHOHO 和一幢国际生态住宅，可提供工作、居住、休闲、交际、娱乐等功能。该项目于去年11月份首次推出商住房源，本月初再次旧盘加推。
该项目去年成交均价为30,580元/平方米，到今年第一季度成交均价则降至27,264元/平方米，而在本月其成交均价更是进一步下滑，降至20,170元/平方米，累计降幅达到三成。项目所在的新江湾城板块办公房源十分稀缺，加之降价的推动作用，导致近期成交表现十分突出。
供过于求致库存量持续抬升内环内存量占比近四成
4月，上海一手办公市场供求双双下滑，大宗成交大幅萎缩。本月市场仍现供过于求的局面，供求比升至1.67：1，整体库小幅提升。截至本月底，全市一手办公物业库存量453.90万平方米，较上月增加4.62万平方米，小幅增长了1.03%。本月，全市办公物业的去化周期为39个月，库存的去化压力依然存在。4月份，上海住宅市场再次陷入僵局，购房者交投积极性普遍下滑，市场再现低迷观望的情绪，楼市前景的不确定性一定程度上影响了投资者的投资步伐，另一方面，市场上优质办公物业较为稀缺，外围区域受限于较慢的租金增速，对投资者吸引力较低，未来全市办公物业库存去化压力仍有加大的趋势。
按环线来看，参与供应的环线区域不再仅仅是内环内、外郊环两个区域，中外环、郊环外的供应量也开始加大。其中中外环供应最为活跃，是成交量的3倍之多，推动了该区域存量的大幅抬升；同时，内化内、外郊环、郊环外各区域也都表现为供过于求，存量小幅攀升；另外，内中环本月供应为零，而良好的成交表现加速存量去化。从区县的分布来看，宝山区、嘉定区、浦东新区供应表现突出，但成交热情相对平淡，供过去求表现突出，库存大幅提升；普陀区、杨浦区供需双双平淡，库存量小幅升高；另外，奉贤区、闸北区本月虽然为零供应，但是仍有不俗的成交量，区域库存量下滑。
上海写字楼供求情况走势图（2011年4月-2012年4月）
资料来源：上海中原研究咨询部.上海写字楼存量走势图（2011年4月-2012年4月）
资料来源：上海中原研究咨询部.
上海各环线供求情况面积分布图（2012年4月）
资料来源：上海中原研究咨询部.重点供求区县的供求面积分布图（2012年4月）
资料来源：上海中原研究咨询部.
上海各环线存量面积分布图（
2012年4月）资料来源：上海中原研究咨询部. 重点区县的
存量面积分布图（2012年4月）资料来源：上海中原研究咨询部.
内环内办公物业风光难现全市成交均价再回低位
4月，一手办公物业成交量再次低落，其中内环内优质办公物业成交占比大幅回落，导致全市成交均价出现显著下滑。本月，全市一手办公市场成交均价环比大幅下滑31.14%，达到23,214元/平方米，与去年同期相比则小幅下挫5.15%。本月成交量排行前三的项目均位于中环线以外区域，其中有两例位于外郊环，如奉贤区的卓越商务中心本月成交均价为14,279元/平方米，宝山区的绿地丰翔新城成交均价仅为9,348元/平方米。上月成交均价的大幅上扬是主要受到中心区域办公物业的大面积成交的带动，而本月内该区域的成交大幅下滑，核心区域优质办公物业仍然十分稀缺。
按环线来看，本月内环内区域出现多例核心区域办公物业成交，且在区域内成交表现突出，导致该区域成交均价仍处于高位，本月仅微幅下挫1.4%，至41,039元/平方米；内中环区域主要受到海珀府邸的高价成交，推动了该区域成交均价环比上涨23.34%，达到29,800元/平方米；外郊环区域同样是受成交结构的影响，成交均价上扬11.52%，升至14,403元/平方米；另外，郊环外、中外环区域成交均价小幅下挫，降幅分别为2.12%、5.72%。
上海写字楼总体成交价格走势图（2011年4月-2012年4月）
资料来源：上海中原研究咨询部
高端商业楼盘点评：中融碧玉蓝天大厦
4月，一手办公市场成交均价最高的三个项目是浦东新区陆家嘴滨江板块的中融碧玉蓝天大厦、静安区南京西路板块的御华山大厦和虹口区北外滩板块中信广场，成交均价分别达到：74,647元/平方米、63,773元/平方米和56,691元/平方米。
中融碧玉蓝天位于上海浦东小陆家嘴金融贸易区核心位置，与东方明珠电视塔、金茂大厦隔街相视，傲立于汇丰大厦、中银大厦、交银大厦、国家开发银行大厦、招商银行大厦、民生银行大厦等国内外金融企业总部之间。大厦地下4层，地上43层，楼高220米，总建筑面积近10万平方米，是一幢现代化、智能化、多功能的国际级金融商务办公楼宇。
项目于2008年建成，最早在2007年的成交均价为45,000元/平方米，到2009年成交均价则升至54,166元/平方米，本月该项目为整层成交，成交均价为74,647元/平方米，这是该项目成交案例中的最高价。
甲级写字楼租金创新高空置率持续下落
租金空置率
2012年4月，甲级写字楼租金升至历史新高，环比增长5.62%，为9.70元/平方米·天，相比去年同期，上涨了20.81%。从各商务区的表现来看，全市各区均出现不同程度的增长，其中南京西路、淮海中路、虹桥商务区及小陆家嘴增幅较为突出，分别为7.50%、6.87%、6.56%及4.97%，达到10.92元/平方米·天，10.99元/平方米·天、6.76元/平方米·天和10.39元/平方米·天；人民广场、徐家汇增幅相对平稳，分别为2.00%、2.98%，达到8.69元/平方米·天、8.06元/平方米·天。
本月，全市各个商务区写字楼租金均呈现出不同程度的上扬。其主要原因在于，甲级写字楼空置率的大幅下探，可租写字楼房源不断减少，推动了租金水平的上扬，同时这种上涨动力也将不断向新兴商务区传递，推动非核心商务区的投资热情升温。
2012年4月，写字楼市场租赁需求持续旺盛，全市甲级写字楼的空置率跌至新低。截至月底全市甲级写字楼的平均空置率降低了1.84个百分点，至3.73%。从各商务区的表现来看，各个区域空置率均有不同程度的下滑，其中徐家汇空置率下滑幅度最为显著，减少了6.76个百分点，达到3.18%；淮海中路、南京西路空置率降幅也较为显著，减少了4.37个百分点、4.23个百分点，分别降至3.41%、2.95%；另外，虹桥开发区本月空置率降低至2.31%，是监测区域内空置率低的商务区。
本月，全市写字楼空置率持续下滑，部分商务区甚至降至历史最低水平。近期，甲级写字楼的释出量不断减速，难以满足企业对办公物业日益增长的租赁需求，导致甲级写字楼空置率大幅下滑。同时，核心区域写字楼不断上涨的租金水平也在不断增加企业的办公成本，这对外围区域新兴商务区的发展提供了机遇。
上海甲级写字楼租金走势（2011年4月-2012年4月）资料来
源：上海中原研究咨询部.上海甲级写字楼空置走势（2011年4月-2012年4月）资料来源：上海中原研究咨询部.
投资建议：非核心商务区写字楼值得关注商住楼投资需谨慎
中央商务区写字楼日益稀缺，可租房源不断减少，这将迫使部分企业开始向非中心商务区扩张。同时，相比中央商务区写字楼不断上扬的租金，非中心区对中小企业更显“亲和”，将成为未来上海写字楼市场新的增长点。特别是对于拥有良好的轨道交通和商业配套的甲级写字楼，有效弥补非核心商务区办公氛围不足的缺陷，对成长性企业具有较强的吸引力，值得投资者关注。
然而，对于中环以外区域的写字楼仍需持谨慎态度，特别是商住楼项目。一方面，中外环以外区域，交通通达性偏弱，不利于中小企业对人才的吸引；另外，商住楼的产品定位模糊，居住办公混杂一定程度上影响了办公品质，此类产品容易在中环内区域找到替代品，再加上投资回报周期长等弊端，投资者在考虑此类产品时需做多方面评估。
附表：
4月份上海写字楼物业供应项目（按面积降序排列）
序号项目名称区县环线板块上市套数上市面积(㎡)
1 新城金郡园嘉定区外郊环嘉定主城区板块499 26,973
2 上海国际研发总部基地宝山区中外环大场板块8 24,120
3 东方城市大厦浦东新区内环内洋泾板块312 19,762
4 三湘未来海岸广场杨浦区中外环新江湾城板块280 14,572
5 公司办公房嘉定区郊环外嘉定主城区板块13 12,934
6 绿洲长中大厦普陀区中外环真如板块5
7 12,224
7 昌鑫花园松江区外郊环松江新城西区板块25 4,643 资料来源：上海中原研究咨询部
4月上海写字楼物业成交面积TOP10
序号楼盘名称区域环线板块总套数总面积(㎡) 成交均价(元/㎡)
1 三湘未来海岸广场杨浦区中外环新江湾城板块109 5,541 11,178
2 卓越商务中心奉贤区外郊环南桥新城板块101 5,139 7,339
3 绿地丰翔新城宝山区外郊环大场板块51 3,268 3,055
4 沪东财富国际广场杨浦区内中环五角场板块 3 2,746 7,710
5 光启城徐汇区内环内徐家汇板块13 2,730 9,309
6 金沙商务广场普陀区中外环长征板块11 2,571 5,981
7 真如时代生活中心（B1南块项目）普陀区内中环真如板块53 2,544 4,796
8 中铁中环时代广场闸北区中外环彭浦板块13 2,416 5,211
9 海珀府邸徐汇区内中环龙华板块28 2,189 11,195
10 上海宝山万达广场宝山区中外环张庙板块24 1,997 4,540 资料来源：上海中原研究咨询部
4月上海写字楼物业成交均价TOP10
序号楼盘名称区域环线板块总套数总面积(㎡) 成交均价(元/㎡)
1 中融碧玉蓝天大厦浦东新区内环内陆家嘴滨江板块 1 1,977 74,647
2 御华山大厦静安区内环内南京西路板块
3 1,062 63,773
3 中信广场虹口区内环内北外滩板块 2 449 56,691
4 海珀府邸徐汇区内中环龙华板块28 2,189 51,146
5 绿地滨江国际中心徐汇区内中环龙华板块 4 911 48,995
6 日月光中心卢湾区内环内打浦桥板块 5 35
7 42,381
7 长泰企业天地广场闸北区内环内不夜城板块 1 129 36,861
8 源达大厦普陀区内环内长寿板块 4 195 34,501
9 光启城徐汇区内环内徐家汇板块13 2,730 34,099
10 赢华国际广场普陀区内中环长风板块 1 130 31,388 资料来源：上海中原研究咨询部
4月上海写字楼物业成交套数TOP10
序号物业名称区域环线板块总套数总面积(㎡) 成交均价(元/㎡)
1 三湘未来海岸广场杨浦区中外环新江湾城板块109 5,541 20,174
2 卓越商务中心奉贤区外郊环南桥新城板块101 5,139 14,279
3 真如时代生活中心（B1南块项目）普陀区内中环真如板块53 2,54
4 18,855
4 绿地丰翔新城宝山区外郊环大场板块51 3,268 9,348
5 嘉龙大厦嘉定区内中环真新板块34 1,923 14,305
6 峰汇嘉苑嘉定区外郊环嘉定主城区板块34 1,740 11,217
7 福都商务广场松江区外郊环松江新城东区板块30 1,180 16,663
8 海珀府邸徐汇区内中环龙华板块28 2,189 51,146
9 上置美兰湖索浒大厦宝山区郊环外罗店板块25 1,602 13,732
10 上海宝山万达广场宝山区中外环张庙板块24 1,997 22,731 资料来源：上海中原研究咨询部
4月上海写字楼物业环线热点成交楼盘（按面积排序）
环线楼盘名称区域板块总套数总面积(㎡) 成交均价(元/㎡) 内环内光启城徐汇区徐家汇板块13 2,730 34,099 内环内中融碧玉蓝天大厦浦东新区陆家嘴滨江板块 1 1,977 74,647 内中环沪东财富国际广场杨浦区五角场板块 3 2,746 28,081 内中环真如时代生活中心（B1南块项目）普陀区真如板块53 2,544 18,855 中外环三湘未来海岸广场杨浦区新江湾城板块109 5,541 20,174 中外环金沙商务广场普陀区长征板块11 2,571 23,268 外郊环卓越商务中心奉贤区南桥新城板块101 5,139 14,279 外郊环绿地丰翔新城宝山区大场板块51 3,268 9,348 郊环外绿地嘉尚国际广场嘉定区嘉定主城区板块18 1,665 13,093 郊环外上置美兰湖索浒大厦宝山区罗店板块25 1,602 13,732 资料来源：上海中原研究咨询部
4月上海写字楼物业区域成交典型楼盘
区域楼盘名称环线板块总套数总面积(㎡) 成交均价(元/㎡) 宝山区绿地丰翔新城外郊环大场板块51 3,268 9,348
崇明区陈家镇滨江生态休闲运动居住区4号
地块B区二期工程
郊环外陈家镇板块
22 1,268 18,088
奉贤区卓越商务中心外郊环南桥新城板块101 5,139 14,279 虹口区海伦国际大厦内环内四川北路板块7 947 24,906 嘉定区嘉龙大厦内中环真新板块34 1,923 14,305 金山区金山国际贸易城郊环外金山新城板块 4 373 3,685 静安区御华山大厦内环内南京西路板块 3 1,062 63,773 卢湾区日月光中心内环内打浦桥板块 5 357 42,381 闵行区翡冷翠园外郊环浦江板块 5 870 17,575 南汇区周浦镇老镇区21号地块商办楼外郊环周康板块9 420 18,546 浦东新区中融碧玉蓝天大厦内环内陆家嘴滨江板块 1 1,977 74,647 普陀区金沙商务广场中外环长征板块11 2,571 23,268 青浦区重固新世纪商业广场外郊环青浦北部板块 1 67 10,456 松江区福都商务广场外郊环松江新城东区板块30 1,180 16,663 徐汇区光启城内环内徐家汇板块13 2,730 34,099 杨浦区三湘未来海岸广场中外环新江湾城板块109 5,541 20,174 闸北区中铁中环时代广场中外环彭浦板块13 2,416 21,572 资料来源：上海中原研究咨询部
说明：
中原写字楼监测系统：上海中原研究咨询部根据上海市房地产交易中心、统计局公布的相关信息及中原调研数据整理补充而得。研究对象：上海市18个区县写字楼项目。
作者：
龚飞51787145
gongfei@https://www.doczj.com/doc/4f8203946.html,
审核：
宋会雍5178 7314
songhy@https://www.doczj.com/doc/4f8203946.html,
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上海浦东写字楼市场分析 第一章．办公楼市场分析 一．办公楼及其发展空间 办公楼是因商务活动的需要、集中在一群小房子中的、各自独立又相互紧密联系的相关业务群体。建筑师从土地的集中有效利用和减少交通时间与距离考虑，开始将这些分散的小房子堆在一起向高发展，把各行业的客户集中在一起。随后发现当这些工作人群集中之后，又需要解决他们的其他生活需求如喝咖啡、吃饭、休闲健身等问题，又开始在办公楼中增加相应的功能设施。经过长期的发展，办公楼有了其特定的含义及概念。也有人给出了新的名字——写字楼。 独立的写字楼尽管功能齐全，但容量有限，不可能包罗万象，于是人们就将相关行业用更多的写字楼集中在一起，并配以旅馆、酒店、
商业等，使这成片的写字楼形成中央商务区——CBD。CBD成为城市主要商务活动的核心区域之一，大大提高了城市空间的利用和商务活动与交往的效率。 高速成长与发展中的中小企业，常常无能力也无必要独立拥有这种带有标志性的巨大写字楼，因此这些中小型企业大多租用或购买大型写字楼中的一部分，形成不同企业的合并办公。这既保证有独立的私密的办公地点，又减少相关的自身配套设施，利用社会化的服务方式减少相关成本。因此，写字楼就要充分考虑这些用户的特点而力求使相关配套设施齐全，服务功能齐全。 二．办公楼的环境 这里指的是大环境，即办公楼所在的区域、地段、位置、市政配套设施、小区配套设施、空间规划布局等一系列影响办公人员的生理、心理的因素。
写字楼给人印象是耸入云端的玻璃幕墙、富丽堂皇的大堂、行色匆匆的白领、门口拥堵的车流。这种写字楼是完全程序化、事务性工作的场所，而非企业张扬个性、推崇创造力的工具。但是，建筑本身其实不过是一个水泥做的盒子，最终赋予建筑个性的其实是身在其中的住户、是人、是企业。 目前最通行的说法，健康的写字楼是指符合人们对工作环境质量的要求，拥有现代建筑所具有的各种优势，兼具健康性与环境性的写字楼。对“两空一绿”有很高的要求。“两空”指空气质量、空间感，“一绿”指绿化率。归纳起来，评价一个写字楼是否是健康写字楼，应包含以下条件： （一）交通 交通便利是办公楼的基本条件，其决定了员工上下班的方便与所需时间的长短。员工在选择公司时，如果要转几次车才能到公司的话，往往还是要考虑考虑的。转车一是耽误时间，二是可能会影响到员工的心情、增加疲劳度。因此，地铁沿线、交通枢纽等都是做办公楼的首选。
独家发布：CORC上海甲级写字楼市场年度报告 房讯网独家发布中国写字楼研究中心(CORC)2010年上海甲级写字楼市场年度报告摘要。 2002--2010年上海写字楼历年租金与售价比较表 概览 宏观经济 上海市统计局数据显示,2010年上海实现生产总值16872.42亿元,按可比价格计算,比上年增长9.9%. 2010年是上海世博会的举办年,也是实施"十一五"规划的最后一年,上海整体经济运行保持平稳较快发展,运行质量和效益不断提高. 分产业看,第一产业增加值114.15亿元,下降6.6%;第二产业增加值7139.96亿元,增长16.8%;第三产业增加值9618.31亿元,增长5%. 受世博带动效应的拉动,上海第三产业增长平稳.统计显示,世博会举办直接带动了批发零售、住宿餐饮和交通运输等服务行业快速增长.全年批发和零售业实现增加值2512.89亿元,比上年增长13.1%.商品销售总额37383.25亿元,增长24.2%,增幅同比提高4.9个百分点. 其中,世博特许商品累计实现销售额309.58亿元,世博园区商业实现零售额45.07亿元.全年住宿和餐饮业实现增加值266.45亿元,国际旅游入境人数达到851.12万人次.
2010年上海市全年交通运输、仓储和邮政业实现增加值746.41亿元,金融业实现增加值1931.73亿元,房地产业实现增加值1042.5亿元,信息传输、计算机服务和软件业实现增加值636.03亿元. 写字楼市场 2010年,针对持续高涨的房价,国家连续出台了房地产宏观调控政策,"新国十条"、9 .29 新政、两次加息及六次上调存款准备金利率,新政一定程度上影响了商业地产的发展,但就总体而言,各轮房地产调控对住宅地产的影响远远甚于商业地产. 在此背景下,2010年上海写字楼市场迎来一个稳定上升的局面. 首先,国内宏观经济的稳定推动有租赁需求的企业开始活跃,在金融、证券类公司的拉动下,从2010年第二季度开始,上海甲级写字楼租金止跌保持平稳,第三季度市场新增需求和新增供应基本持平,空置率逐步走低,进一步带动租金小幅上涨.第四季度度上海甲级写字楼市场继续表现活跃,新增需求稳步上升,租金售价大幅上涨. 第二,次中心商务区的甲级写字楼市场延续全年表现良好,在缺乏新增供应的情况下,空置率大幅下跌,租金有明显提高. 第三,浦西写字楼市场强势复苏,租金上涨势头领先整个上海写字楼市场.尤其徐家汇商圈,因港汇双塔租金的强劲上扬,导致整个商圈租金环比比增长12.5%.此外,南京西路以及 淮海路两大老牌商圈租金也分别上涨明显.相比较而言,浦东市场租金相对平稳. 第四,销售方面,截至2010年12月,上海全市写字楼销售成交量约为130万平方米.4月出台的调控新政对写字楼销售市场也带来了一定的影响,银行贷款政策收紧影响客户资金筹措,市场的观望情绪使得5月出现成交萎靡,但这一状况从6月开始逐步改善,成交缓慢回升,售价明显上扬. 最后,郊县区域的写字楼成为2010年写字楼销售市场的一个热点区域. 2009年,外环外的写字楼成交占全市36%,这一数字在2010年上升为42%.2010年7-8月,外环外的写字楼成交甚至占当月全市总成交量的半壁江山.CORC分析认为,造成这一现象的主要原因是世博期间施工管制造成内环内供应量锐减、基础设施建设对外郊环地区写字楼市场的拉动,以及通
昆明写字楼市场调查报告
目录壹、序言 贰、昆明写字楼的发展过程 叁、昆明写字楼的分布情况 肆、昆明写字楼产品分析 1、写字楼与商住楼的比较分析 2、昆明写字楼存在问题和特征 伍、昆明写字楼市场供需关系分析 1、总体需求特征 2、昆明在售写字楼分析 3、昆明写字楼潜在供应 4、昆明在售、未来写字楼供应情况 5、案例分析 陆、昆明甲级写字楼需求预测 柒、总结
一、序言 写字楼的发展和城市经济的发展息息相关。写字楼作为经济活动的一种载体，同时也作为房地产领域中一项高端的投资产品，其价值取向则来自于整个城市的经济发展水平，经济的发展方向和速度，会对整个写字楼及其投资市场带来很大的波动；而针对不同城市区域市场，城市的区域特征、及其区域经济结构、产业结构将会形成不同需求特征的写字楼市场。 昆明的经济结构及规模是制约写字楼发展的主要因素，就目前写字楼市场需求状况来看，主要的需求对象是中小企业或创业群体，从而导致整体写字楼市场定位较低。从产业结构特征来看，昆明主要发展二、三次产业，云南地处西南，经济发展相对落后，并且属于旅游大省，服务业及商业贸易发展日益频繁，政策环境不断改善，一批中小企业迅速发展起来，市场对办公物业的需求增大。随着昆明城市规划、经济发展潜力、竞争力的不断提升，市场对高端写字楼物业的需求将增大，同时个性化商住办公产品也将不断涌现。 二、昆明写字楼的发展过程 根据昆明市房地产开发协会统计调查显示，昆明市内的高层、小高层建筑中，建设于上世纪六十年代的有4幢，七十年代的有10幢，八十年代的有50幢，而建于九十年代以后的高层建筑则超过了660幢。在这些高楼大厦中，写字楼占了较大份额，总建筑面积超过40万平方米。
上海写字楼市场分析 历史回顾 （1）整体趋势 2015年，上海写字楼新增供应和净吸纳量双双突破百万平方米，同时达到史上最高值。供需两旺，2015年被称为上海写字楼市场有史以来最活跃的一年，数据显示，去年上海写字楼新增供应量达105万平方米，为史上最高，同期写字楼净吸纳量也达到史无前例的106万平方米。以P2P互联网金融公司为代表的大量非银金融企业，带来超出预计的写字楼需求量。这从市场内外资需求之比也可得到印证：2015年，上海写字楼的内资需求首次超过外资需求，二者比例为58:42，这个数字在2014年仅为37:63。 2015年上海写字楼市场的另一大变化是，次中心区域的写字楼需求量增长明显，首次超过传统核心区域，二者比例为52:48。这一现象可能归于几个原因，包括核心高租金和低空置率，科技类、制造类企业的旺盛需求，以及轨道交通因素。其中，12、13号线的开通影响至关重要。此前，上海轨道交通线路呈“东西强、南北弱”的格局，从核心区域出发，东西线上的虹桥、花木等地区都已成熟饱和，南北线上的发展相对迟滞。随着12、13号线开通，南北线上的次中心区域，与核心区域连通性大大增强，继而带动这些区域内的写字楼活跃度提升。典型的受益板块包括世博滨江、北外滩、长寿路，以及与静安合并后的原闸北火车站板块。 此外，从2015年的情况看，上海核心区域的写字楼空置率保持在5%以下，平均租金增幅达6.1%；浦东的空置率仅为1%，租金增幅达10.3%。 （2）写字楼市场供应 写字楼市场延续稳定而温和的复苏势头。2015 年上海的办公楼供给当期供给有所增长。2015 年全年办公楼新开工面积为304.87 万平方米。同比减少
一:中原地产的简介 中原集团创立于一九七八年，是一家以房地产代理业务为主， 涉足物业管理、测量估价、按揭代理、资产管理等多个领域的大型综合性企业，旗下拥有旗舰品牌中原地产，及利嘉阁地产、宝原地产、信誉家、森拓普、利尊等多家子公司及附属品牌，是房地产代理行业及相关服务领域的先行者和市场引领者。同时，敢于大胆尝试，努力开创全方位多元化服务的中原集团，其业务范围还涉及投资移民、人事顾问、数据整合及软件开发等多个领域。 中原集团立足香港，以服务中国内地、香港及澳门三地的房地产市场为业务发展核心，经过30余年发展，已经在深圳、广州、上海、北京、天津、四川、重庆、东莞等全国34个城市成立分公司，业务辐射至全国过百城市，聘任员工逾30000人，跨地域分店总数逾1600间，是目前房地产代理行业内最具规模的企业之一。近期中原集团更将业务拓展至华北及新加坡两地市场，逐步扩大在华语区的布局。 二．发展简史 中原地产代理有限公司于1978年成立，最初于港岛代理住宅物业买卖。中原的管理文化、创新的精神及公平合理的报酬制度，吸引一群销售精英加盟，业绩愈见理想，规模也愈来愈大。经过逾30年的发展，「中原地产」现已成为一个中港知名的地产代理品牌，而中原地产代理有限公司则成为中原集团的旗舰公司。 中原地产提供各类住宅、写字楼、工商厦、厂房、商铺、车位及地皮等物业的租售代理、项目策划及按揭转介服务。怀着「不炒楼、不食价」的宗旨，把业主委托的放盘全数引进市场，让买家有最多的选择、亦把出价最佳的买家推荐给业主。凭着「公开信息、公平交易」的信念，中原地产提供丰富的市场信息及分析，包括创立多个地产信息网站–中原外网、中原地图、中原数据，及反映二手住宅楼价走势的中原城市指数，协助顾客于瞬息万变的地产市场中办别危机、争取机遇，达至公平的交易。 依托香港背景，秉承“无为而治”的管理理念，中原集团旗下主打品牌中原地产不仅在香港独占鳌头，内地业务更是节节攀升，自上世纪90年代初进入内地市场以来，凭借在香港的成功经验和模式，采用顺势而为的灵活应变策略，中原地产已在内地近34个主要城市完成网点布局，并迅速实现本土化融合，在各地市场占据重要位置，同时，中原地产以专业、诚信的品牌形象在市场上赢得良好口碑，成为房地产代理行业内的成功典范和标杆。2001年，中原集团继续加快发展步伐，在美国911事件的大背景之下，大胆进取，全面收购香港排名第三的地产公司利嘉阁，令集团整体格局和市场部署更趋完善。 中原集团拥有强大的网络资源优势和品牌资源互补优势，不断延展的市场布局和不断拓宽的业务范围，令中原集团在资源储备及调配使用方面
上海写字楼市场2007年预测新年伊始，向来是盘点过去、展望未来的最佳时机——如何充分把握刚刚过去的2006年，剖析上海写字楼市场在宏观调控下的市场特征和存在问题，然后重新对2007年上海市写字市场的发展趋势进行评估——这也是上海市房地产管理部门、开发商、机构投资者和消费者普遍关心的热点问题。作为一名房地产研究员，笔者从中国宏观经济环境出发，将房地产业与上海市区域经济发展相联系，依据写字楼市场近几年的数据表现，从供应量、成交量和销售价格三个方面透视2007年上海写字楼市场的发展趋势。 供应量：将继续放大，预计同比涨幅将超过30% 2006年上海市销售型写字楼的上市量继续高歌猛进，同比涨幅达到10%。写字楼集中供应在浦东新区、杨浦区、闵行区、嘉定区和长宁区等区域，其中浦东新区的供应量最大，约占全市总供应量的25.8%。租赁型甲级写字楼供应量，因楼盘上市节奏的间歇性调整而出现明显回落，全年上市量仅为23.5万平方米。 2007上海销售型写字楼供应总量和增幅预测 2007上海租赁型甲级写字楼供应总量和增幅预测 资料来源： 根据影响写字楼供应量的因素和2003-2006年上海写字楼市场的数据表现，进行统计回归分析，建立经济学模型，据此得出2007年上海市销售型写字楼供应量预测值为214.8万平方米，租赁型甲级写字楼预测值为31.5万平方米。我们认为，2007年上海市写字楼供应量上涨主要基于以下四个方面的原因： 首先，中国经济继续保持又好又快的局面，投资者信心高涨。房地产发展与中国经济的走势息息相关，经济周期对写字楼的影响更为显著，投资者对于中国2007年宏观经济走势的预测看好。从历史发展进程看，1998-2006年我国经济高速发展，GDP 增速超过9%，房地产业发展与之相一致，也获得高速的发展。国内外不同权威机构对2007年中国GDP 增速做出预测，认为将超过9.3%。机构对于中国GDP增速的预测虽然有所下调，但依然看好中国经济的发展；在中国经济向好的大背景下，投资者信心高涨。上海市作为全国的经济重心和金融中心，房地产经济的持续走强是不可避免的。 其次，奥运和世博效应。在2008年奥运会大背景下，写字楼供应量增加是必然趋势。2010年世博会将在上海召开，为迎接世博会的来临，从2004年到2010年对上海的总投资额将超过300亿美元，巨大房地产商机吸引国内外投资者的眼球，世博效应带来国内外投资者对于写字楼物业的追加投资。 再次，市政规划和服务化进程的推动。上海市正在实施“退二进三”战略，2005年初，
中原地产十大诱人广告语 中原地产十大诱人广告语提要：广告语:阳光懒懒，日子缓缓出品单位:新世纪国际企业联盟:龙泊圣地参展人观感:最喜欢这句广告语弥散出来的味道 中原地产十大诱人广告语 每个企业的广告语，都是一个企业形象、精神、宗旨等的浓缩表达，但本文中的点评只是“大众评审团”的随意点评:我们来了，我们看了，我们记住了，我们有感慨，我们有感动，仅此而已。 1广告语:一湾水，一个家，一生爱 出品单位:河南城开集团:威尼斯水城 参展人观感:最爱这句广告语的意境，最感动其间流露出来的浓得化不开的真情。以友情的名义，享受一湾旖旎的浅水；以爱情的名义，构筑一个温暖的家；以亲情的名义，在威尼斯守候一生。家不再是一个空间，而是用一生来相依相守的；门前的水也不再是一个载体，而是刻录一生酸甜苦辣，述说着家的温馨与隽永一湾水，一个家，一生爱，一辈子的牵手…… 2广告语:阳光懒懒，日子缓缓 出品单位:新世纪国际企业联盟:龙泊圣地 参展人观感:最喜欢这句广告语弥散出来的味道。坐在
企业放在展台的靠椅上，欣赏着展台上的喷绘画面，一时会有不知身在何方的迷蒙感觉:蓝莹莹的水，青翠翠的树，鸟儿在低翔，鱼儿在嬉戏，光溜溜的鹅卵石，怒放的白色小花，两个人相对而坐，悠然泛舟碧波……就让阳光这样懒懒地照在身上，就这样和家人、友人执手相牵…… 3广告语:势在四方，筑在中央 出品单位:河南鑫苑置业有限公司:鑫苑·中央花园 参展人观感:最欣赏这句广告语的大气。 鑫苑·中央花园的广告语“势在四方，筑在中央”琅琅上口，并有相应的历史渊源，更便于传播和记忆。该广告语源自两千多年前韩非子的“事在四方，要在中央”，巧妙借用“四方”与“中央”的关系，准确地传达出了项目位于金水路和中州大道两条城市中轴线交会处的稀缺位置。同时这句广告语低调内敛、不事张扬的风格也与一贯坚持正和大气的鑫苑品牌形象相吻合。 4广告语:人在中原，家在纽约 出品单位:河南顺驰地产有限公司:顺驰·中央特区 参展人观感:这句广告语把人的思绪一下子从郑州推向世界。在喷绘的世界地图上，标注的都是世界著名的城市，伦敦、莫斯科、渥太华、纽约、悉尼……忽然就是郑州了，红五星照耀下，赫然就是顺驰·中央特区了。并不知道这个公司到底想用“人在中原，家在纽约”这句话表达什么意思，
目录 第一篇市场篇 第一章市场分析 第二章消费者分析 第二篇项目篇 第一章项目分析第二章项目定位 第三篇营销篇 第一章营销策略 第二章营销预备第三章推广打算
第一篇 市场篇 第一章市场分析 一、写字楼市场分析 二、公寓市场分析 三、商服用房市场分析 四、车公庙片区市场分析 一、写字楼市场分析（一）写字楼市场供需现状
1、市场供需（截至2001年5月） 供 深圳市中高档写字楼交付使用的现楼的供应量为2,950,310平方米 罗湖区1,024,516平方米 福田区1,636,999平方米 南山区240,830平方米 需 市场占有量为2,212,732.5平方米（占用率75%） 罗湖（75%）： 福田（80%）： 南山（70%）： 中心区确立给福田区写字楼市场带来商机，罗湖区区域优势渐弱。 （二）写字楼市场特征及趋势预测 1、写字楼市场租售略显平淡 进入2001年第一季度，写字楼市场与上一季度相比略显平淡，呈季节性放缓。一方面由于大多数公司已在去年末和今年初选好合适的办公场所搬入，临时可不能再考虑新的物业。即使有客户垂询，多是为年底的搬迁做预备。另一方面，美国经济滑坡，一些跨国公司原定的扩张打算搁浅；同时由于香港的经济跟随美国
大市，香港公司在深圳的投资脚步也放慢，因此总体的物业需求有较明显的减少。 2、两大利好促进经济良性进展 a) 随着申奥成功及明年初入WTO利好消息传来，对深圳的经济进展产生了良好的阻碍，深圳的写字楼市场有明显的回暖现象。展望2001年下半年，可能深圳写字楼市场会比本季活跃。除了福田中心区仍将保持良好势头以外，随着高新技术产业对物业需求的增加，科技产业园片区的写字楼市场也会逐步起动。b) 加入WTO后，由于经济活动总量的增加，将从总体上扩大国内房地产的需求量，而需求的增加又将导致供给在下一期增加，形成动态平衡的关系。在北京、上海、深圳等大中都市，其位于CBD的写字楼、高档公寓、商住楼和经济开发区的工业厂房的需求都将大为增加。 3、写字楼市场整体趋向好 深圳写字楼市场整体趋势向好，吸引了许多投资者的目光，买卖市场开始活跃。位置好、价格合理、升值潜力大的楼盘是投资热点，如位于中心区的江苏大厦，已达到96%的入住率。 4、高交会促进写字楼市场 深圳举办的高交会，促进许多知识密集性的高新中小企业蓬勃进展，对写字楼市场需求有所上升。 5、租赁写字楼的大多为新成立的公司 前期（2001年上半年）租赁成交多是原租户的续租或扩租，其
供求双双大幅回落低空置率助推租金创新高 4月份，一手办公物业市场再次遭遇“寒流”，供求面积双双大幅下挫。相比上个月，本月无一例整栋成交案例是导致环比成交数据大幅下探的主要原因，但这并不能完全表明办公物业成交热情正在下滑。如果剔除大宗交易数据，本月办公物业成交量仍有4.41%的环比上扬。随着房地产调控政策不放松基调的持续，住宅限购的挤出效应在未来仍将继续，加之上海甲级写字楼空置率的不断下降、租金水平的稳步提升，未来的办公物业投资市场值得期待，特别是核心区域办公物业仍将是关注焦点。 本月，全市甲级写字楼空置率持续下滑，部分商务区甚至降至历史最低水平。由于企业对办公物业租赁需求整体保持旺盛，而近期甲级写字楼的释出量有所放缓，导致写字楼空置率的持续下行。市场上可租甲级写字楼日渐稀缺，直接导致了本月租金水平的大幅上扬。另外，相比去年1月份，上海甲级写字楼租金的累计涨幅已经达到了21.92%，持续上涨的租金也在不断增加企业的办公成本并推动部分需求外移，这对次中心区商务区的发展提供升级机遇，也给外围商务区的成长增强原动力。 资金链重压推动商业物业转让 l上海迪士尼本月底开建主题乐园主体：4月10日，上海迪士尼项目工地桩机林立。本月底，上海迪士尼乐园将正式开建主题乐园主体，这也预示着整个乐园的建设进入实质性阶段。作为全球第六个、中国内地第一个迪士尼主题乐园，上海迪士尼项目预计2015年底建成开园。 l SOHO中国21亿购绿城上海项目，在沪项目达11个：4月17日，SOHO中国发公告称，SOHO中国上海公司与绿城控股订立框架协议，以21.38亿元收购上海绿城广场置业全部股权，收购均价为19,800元/平方米。天山路项目位于上海长宁区虹桥涉外贸易中心最核心地段，项目作办公及商业用途，占地总面积约2.56万平方米，总建筑面积约17.22万平方米。项目所在区域是上海市第一个涉外商务区，入驻内外资企业及机构4400多家，50%以上之公司为外资企业及机构，包括英特尔、通用电气、三星、壳牌等跨国企业。 中原解读：迪士尼的进入对带动区域内商业升级，提升人口倒入会起到积极意义，3月份上海迪士尼所在的浦东新区曾推出5综合体地块，并且多临近迪士尼，地方政府期望借力迪士尼乐园的带动综合体建设，这是机遇，更是一个很大的挑战。从国外迪士尼布局来看，都是采取封闭式运营，流动人群能否带动周边5例综合体项目尚存疑惑。SOHO中国巨额并购上海商业地产项目，反映出楼市低迷对于房企资金链的考验在不断加大，为抵御未来可能产生的市场更低谷，部分企业不得已出售手中成熟物业，以增加资金厚度，未来这一现象将会逐步增多。4月份上海办公市场简要 ?大体量办公物业推盘收缩，拉低全市新增供应大幅回落。4月，全市新增供应办公物业11.52万平方米，环比下滑46.43%，同比去年则增长了15.98%。本月新增办公物业共7例，比上个月增加了1例。其中中外环供应办公物业面积占全市供应量的44.19%，为全市供应主力环线。 ?成交面积大幅回落，成交过万项目竟见空缺。全月一手办公物业成交 6.90万平方米，环比缩水60.88%，同比下滑了49.97%。本月办公物 业成交案例中，无一例项目成交过万平方米。 ?供过于求致库存量持续抬升，内环内存量占比近四成。本月市场仍现供过于求的局面，供求比升至1.67：1，整体库小幅提升。截至本月底，全市一手办公物业库存量453.90万平方米，较上月增加4.62万平方米，小幅增长了1.03%。其中内环内区域存量占全市比重为39%。 ?内环内办公物业风光难现，全市成交均价再回低位。本月，全市一手办公市场成交均价环比大幅下滑31.14%，达到23,214元/平方米，与去年同期相比则小幅下挫5.15%。本月成交量排行前三的项目均位于中环线以外区域。 ?甲级写字楼租金创新高，空置率持续下落。4月，甲级写字楼租金升至历史新高，环比增长5.62%，为9.70元/平方米·天，相比去年同期，上涨了20.81%。同时，全市甲级写字楼的平均空置率下滑至3.73%。上海办公市场整体走势图（2011年4月-2012年4月） 数据来源：上海中原研究咨询部
目录 前言 (4) 一汉口写字楼市场简况 (4) 1.1 汉口写字楼市场发展回顾 (4) 1.2 写字楼总体市场特征 (5) 二汉口写字楼市场供应需求分析 (6) 2.1 汉口写字楼市场供应分析 (6) 2.1.1 供应量分析 (6) 2.1.2 租金/售价分析 (7) ★武汉市写字楼价格指数 (7) ★武汉市字楼市场成交价格 (8) ★汉口写字楼市场板块价格特征 (8) ★汉口写字楼市场板块租金特征 (9) 2.1.3 租售率分析 (10) 2.1.4 物业特征分析 (11) 2.2 写字楼市场需求分析 (12) 2.2.1 市场需求简况 (12) 2.2.2 市场需求特征分析 (13)
三工程调研分析 (14) 3.1 工程资源调查分析 (14) 3.1.1 地理位置及交通 (14) 3.1.2 商务办公环境 (14) 3.2 工程SWOT分析 (14) 四工程定位 (15) 4.1 工程营销推广建议 (21) 4.1.1 推广策略 (21) 4.1.2 营销策略 (22) 4.1.3 工程营销思路 (22) 4.1.４工程销售目标 (22) 附件 (23) 前言 写字楼作为商业房地产的前沿物业，是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。与其它形式的商业房产（如购物中心）一样，在工程开发前必须进行可行性分析，
准确的市场定位。 【一汉口写字楼市场简况】 武汉是一个拥有数百年的历史和800万人口的大城市，数度被评为“21世纪最具发展潜力城市”之一。武汉市新经济的高速发展将带动武汉经济的再次腾飞，同时也为商务写字楼带来了巨大的发展空间。 1.1 汉口写字楼市场发展回顾 汉口地区写字楼市场的发展大致可以分为三个阶段：（如下表所示） 分析： ※第一阶段，以泰和广场、武汉广场、世贸广场为代表，作为武汉市第一批纯写字楼，几年内，吸收了相当部分的高端市场．后来由于市场变化，价格逐步走低。 ※第二阶段，以建银大厦、招银大厦、瑞通广场为代表，新兴的金融一条街出现了武汉市大规模的甲级写字楼群，这批写字楼的出现，迎合金融一条街的规划发展，吸收了大部分高端市场，主要是外地驻汉机构。 ※第三阶段，从1998年起，在武汉市房地产蓬勃发展、商住楼大批出现的背景下，写字楼市场发展放慢了脚步。 通过回顾分析汉口地区写字楼市场发展过程，我们发现：
深圳市写字楼市场调研报告 一、深圳市写字楼市场概况； 深圳市主要的写字楼分布在福田中心区、罗湖地王商圈区、南山后海新区、车公庙区、南山科技园区5个片区，5个片区我们概括如下： 从深圳写字楼主要的5个片区来看，最近几年有项目在售的主要是福田中心区、车公庙和后海新区，罗湖地王商圈作为老牌商务中心在规划发展上空间较小，而我们将主要从在售项目所在片区的销售情况来分析深圳市写字楼目前的市场情况。 1、目前市场情况；
深圳市福田中心区无论是从发展现状还是规划前景来看，无疑是最受客户认同的商务中心区，福田中心区现阶段卓越世纪中心33000元/平米的销售均价，较高的达到140元/平米的租赁价格均是深圳市的价格标杆。但是这个价格标杆并不是绝对的，因为一些片区的地标性建筑，比起中心区的一些普通甲级写字楼在租赁和销售价格上都要高，如招商银行大厦等。因此写字楼的价值导向除了区位外，其能否作为地标性建筑同样是重要的价值导向，如同为中心区的卓越时代广场和财富广场，两者租金差距达到了近30%。 后海商务中心现阶段主要的写字楼只有天利中央商务中心和海岸城东西座，未形成规模效应。 虽然认同度上还比不上受福田中心区辐射的深南大道沿线车公庙片区（NEO企业大道售价高过后海商务中心售价约13%），但后海片区商业配套成熟，有海岸城、保利文化中心的购物商场，同时规划有总部经济区和高尚住宅区，发展潜力巨大。 盛唐大厦和金谷3号所在的车公庙滨海大道沿线物业，整体配套和规划档次均较低，销售均价为19000元/平米左右，租金在80元/平米左右，比后海商务中心普遍低10%。 2、市场价格变化情况分析； 中心区二手写字楼售价成交价分析 中心区二手写字楼租金成交价分析
2016年第四季度上海写字楼租赁市场报告 一、办办视点 1. 政策风向标 ① 沪进行土拍资金审核，加强土拍监管力度 10月14日，上海市土地交易市场官网发布公告，针对11月即将拍卖的三宗地块，增加了出让权补充公告。公告强调，竞买申请文件增加经会计师事务所及注册会计师鉴证的《商品住房用地交易资金来源情况补充申报及承诺》，增加30日竞买资格审查时间，对交易资金来源进行审核。 ② 黄浦发展规划：打造金融城，从CBD到CAZ 10月27日，上海市政府公布了《上海市城市总体规划（2016-2040）》，其中中央活动区的规划最引人注目，而黄浦区正处于中央活动区域范围内。根据规划，黄浦区将从“CBD”(中央商务区)到“CAZ”（中央活动区），从空间布局和功能上将金融、创意产业、文化以及旅游融合发展、相辅相成。 ③ 上海暂时将不再进行公寓式办公楼审批 上海已于12月22日开始暂停公寓式办公楼的规土管理各项审批事项的审批。上海市规划和国土资源局日前召开研究加强“类住宅”管理有关工作部署会议，明确表态对类住宅加强管控，并督促各区对类住宅的供应量、销售量、存量等基本情况进行摸底、排查。 2. 市场动态 ① 李嘉诚出售上海写字楼物业，正式撤出浦东 10月26日，长实地产发布公告称，间接全资附属公司、李嘉诚海外基金会直接全资附属公司就出售Mapleleaf Developments立买卖协议。长江实业旗下的HPL、chinex以及李嘉诚海外基金会附属公司champ，共同持有的Mapleleaf Developments100%股权，后者间接拥有和记黄埔地产（上海）陆家嘴有限公司，而和黄地产陆家嘴拥有上海世纪汇广场。这也是此番交易的标的项目，交易价格为200亿元人民币。 ② 万丈资本以23.75亿收购上海中区广场项目 北京时间10月28日晚间，万丈资本有限公司以人民币23.75亿元的物业价值，收购凯雷地产基金旗下Central Land Estate Limited公司100%股权，进而持有位于上海市人民广场的Central Plaza中区广场项目。
xx上海中原地产租房合同范本下载 租房协议书的内容主要包括出租人及承租人的一些权利及义务，包括出租人需要给承租人提供的房屋的使用时间与价格以及房屋设施的配备等，还包括承租人对出租人房子使用、保护、期限等等的一些权利和义务，详细内容可见租房协议书样本。下面的是分享的上海中原地产租房合同范本，欢迎借鉴! 上海中原地产租房合同范本1 出租方(以下简称甲方)：__________ 身份证号：____________________电话：__________ 承租方(以下简称乙方)：__________ 身份证号：____________________电话：__________ 依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、互利互惠的基础上，经协商甲方愿意将使用、管理权属于自己的房屋出租给乙方，双方根据国家相关规定，达成一致协议：第一条房屋基本情况 (一)房屋坐落于________________________建筑面积______平方米。 (二)房屋权属情况：甲方持有(□房屋所有权证/□公有住房租赁合同/□房屋买卖合同/□其它房屋来源证明文件)，房屋所有权人(购房人)姓名：__________ 第二条租金、押金交纳期及方式 (一)租用期限____年，自____年____月____日至____年____月____日。甲方应于____年____月____日前将房屋按约定条件交付给乙。
3、本合同签定之日，乙方一次性支付____年____月____日至____年____月____日共____月的租金人民币￥________元(大写：____________)，其余租金支付方式。 第三条：水电费、保洁费、电话费和维修费的缴费办法： 1、保洁费、水电费、电话费、宽带费：由乙方自行向有关部门交纳; 2、维修费：租赁期间，乙方导致租赁物有关的设施损毁，维修费由乙方负责。 第四条：出租方与承租方的变更 租赁期间，乙方如欲将房屋转租给第三方使用，必须事先征得甲方的同意，付清所有费用，并办理有关手续后，取得使用权的第三方方可成为本合同的当然乙方，签订书面合同的同时享有原乙方的权利，承担乙方的义务。 第五条：乙方的职责 1、乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取，如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金。 2、乙方在租赁期间，必须保护租赁期内设备和设施的完好无损(自然折旧除外)，乙方不得擅自改变租赁房屋的结构及用途，如确需要变更用途，需经甲方同意方可进行。乙方造成租赁房屋及其设备的损毁，应负责恢复原状。 3、乙方如在租赁房屋内安装超过电子负荷的任何仪器或机械以及特殊设备，须征得甲方同意。未经甲方同意和因未办理相关手续而产生
一、上海中原物业代理/顾问有限公司简介 中原（中国）旗下上海中原物业代理/顾问有限公司，成立于1998年，以上海为立足点，服务范围拓展至整个华东地区，以专业精干的地产代理形象向周边城市辐射发展。 上海中原现有员工逾3500人、门店200余家，2009年佣金收入超过7.2亿，再创新高。上海中原作为沪上地产代理行业的领头羊，历年来获奖无数，蝉联八届业内权威奖项“金桥奖”、蝉联两届“上海市房地产关注商标（品牌）”，以骄人业绩和出色表现奠定了举足轻重的行业地位。 上海中原重视资讯公开、专业技能，实行一二手联动经营模式。业务上形成营销代理、二手中介住宅部以及工商铺三大支柱，加上总部设立于上海的中原（中国）地产研究中心，服务质素远胜同行。 营销代理以一手项目代理为主业务，凭借强大的研究能力和丰富的操作经验，为客户提供全程地产咨询、营销、代理服务。中介住宅部秉承中原集团“公开资讯、公平交易、不炒楼、不食差价”的经营理念，服务定位中高端客户，致力于为客户提供二手房/豪宅/洋房的买卖、租赁一站式服务。工商铺立足上海，辐射华东地区，为客户提供中高档写字楼、商铺租售代理服务，是众多国内国际知名品牌和跨国企业的租赁代理商。中原（中国）地产研究中心长期对各大城市房地产市场进行监测、咨询、研究，其定期出版的研究刊物及研究报告成为指导楼市投资的风向标。 上海中原立志于创建和谐健康的地产代理行业，推动行业市场的稳步发展，并矢志不渝地为之而努力。 二、中原集团及集团主席简介 中原集团旗舰中原地产于一九七八年成立于香港，经过三十年的发展，成为香港规模最大的地产代理公司之一。集团主席施永青先生于零一年间，成功全面收购利嘉阁地产代理有限公司。中原集团目前拥有员工两万余人，跨地域分行超过一千间。 中原集团主席施永青先生 领袖经历： 施永青先生原籍浙江宁波，1949年出生于上海，四岁时定居香港，一直在港
写字楼市场调查报 告 1
某写字楼市场调查表
市调人员: 日期:
调查日期: 一、地理位置 1.项目所处哪个区域,具体地理位置如何? 2.项目的东西南北与什么相邻?小环境有何特色? 3.项目距市中心、火车站、飞机场等主要地标有多少公里?交通状况 如何? 4.项目周围主要交通设施有哪些?具体情况如何? 5.项目周围的公交汽车的车别、班次情形,各路线的起始站及其经过 的路线? 6.项目周围的商场有多少及其营业状况如何?
7.项目周围的学校多少及其地点交通如何? 8.项目周围的医院多少及其地点交通如何? 9.项目周围的其它公共设施,游乐设施如何? 10.地理环境对本楼有什么有利和不利因素? 二、楼盘状况 11.本楼盘的发展商是? 12.本楼盘是由谁主设计(曾设计过哪些著名工程)?哪个设计院?承建商是谁?监理是哪家? 13.本楼盘是谁进行物业管理的? 14.项目: A.本项目的土地总面积为多少? B.总建筑面积为多少平方米?大厦外有无绿化,面积多少?楼内绿化 的考虑? C.容积率、覆盖率分别是多少? 15.该大厦是内销还是外销房? 16.国有土地使用证?使用年限?起始年月? 17.房屋所有权? 18.建筑用地规划许可证?建筑工程规划许可证?商品房预售许可证? 19.本项目的规划情形如何,办公还是商住?大厦的使用功能是? 20.本项目的建筑物的面积、层数、总高度、正面宽度及深度? 21.本建筑在造型、设计上的突出之处是什么?
22.何时开工、完工、及工作天数?现在工程进度? 23.每层有多少种格局、面积、户数?本楼盘总户数? 24.得房率为多少?每套的净面积是多少? 25.建筑物的结构如何? 26.地下室的高度、每层的高度及室内净高各为多少? 27.公共设施如何规划?如何使用? 28.大堂面积、项目零星空白面积及其美化情形如何? 29.公共面积和公共设施的使用权、所有权问题? 30.公摊面积主要包含哪些地方?如何计算? 31.整个的配套设施是否和大厦一起竣工、一起交付使用? 32.车位: A.停车场的设置在什么地方?交通便利与否? B.地上车位、地下车位、露天车位、室内车位分别有多少?一共有多 少个? C.车位的面积有多大?长多少?宽多少? D.回车道多大? E.自行车车位有多少?位置在哪? F.车位是租或售?价格如何? 33.建材设备及其品牌: A.门窗、地面、内墙、天花、每层公共厕所的用材与品牌? B.外立面、大堂、地坪、电梯、电梯间、电梯箱、楼梯间? C.照明、防火防盗设备、给排水设备、电视、电话、宽带设备、室
市场综述 从上海、北京、深圳、广州等大城市的房地产发展状况及经验来看，房地产市场上写字楼的启动和发展要落后住宅市场两年左右。经过对苏州房地产的调查研究分析，尤其是对写字楼近况的调查，得出一个初步的结论：苏州目前的写字楼市场正处在启动期，而且是启动期的前期，其发展潜力、投资价值、未来前景将在近来这几年中得到充分展现，苏州房地产市场的新一波浪潮将在这里掀起。 市区的好几个曾经影响市容的“烂尾楼”，如今都“老树发新芽”，纷纷都重新包装上市，很多都是往写字楼路线上走。精装修小户型火了，那是苏州房地产市场已经走到了第二个发展阶段（高单价、小面积，低总价的阶段），写字楼市场的发展已经是经济发展的必然趋势。 长江三角洲是中国甚至全球机经济发展最活跃的区域之一，吸引了众多国内外企业的涌入，同时有着中国加入WTO的有利因素，将使这个区域的经济保持长期稳定的强势增长。 ◇苏州在此区域保持重要的位置和 地位，也是世界24个最具有发展 潜力的城市之一，GDP及增长列 江苏首位，而写字楼市场比南京 甚至无锡都有较大差距。 ◇苏州经济10年来一直保持着两位 数的增长，去年更是有103.9%的
增长。外资外地企业纷纷进驻，本地私营企业大量涌现，总量和增 速在全省都处在首位。 苏州写字楼的市场与苏州的经济发展和城市地位有着很大的差距，而写字楼市场的发展直接影响当地的商务成本和机会，所以苏州的写字楼的市场发展是必须的亦是必然的，这样才能满足经济增长的要求。 苏州的住宅市场从1999年发展至今，从低谷走向了高潮，且一浪高过一浪，正有向浪尖冲的势头，4年来一直保持着火爆的市场，而写字楼的市场却是不温不火，一直是迈着小步的前进，目前，这块市场有了明显的变化：◇市区、园区、新区的主要中高档写字楼的租赁率达到95%左右，部分写字楼的价格出现了40%的增长，平均租金达到50元/月·㎡， 新区、园区的部分高档写字楼更达到100元/月·㎡。 ◇根据统计局的数据，苏州办公楼2003年1-8月份新开工面积14046㎡、竣工面积39964㎡，而同期实际销售面积达到52029㎡，销售 价格也一路上升，各区域都有10-20%的增长。且销售势头良好。 ◇近期，那些几年甚至十几年前建造的，由于当年的资金等诸多问题而新成的“烂尾楼”，如今在市场和政府的调节下也披上了“新装”， 其中有7个都涉及到写字楼，且租售市场良好。 从市场的角度来看，苏州目前的写字楼市场的供给不能满足市场的需求，众多的投资商也瞄准了这样的市场，很多房产投资客也从投资住宅市场向投资写字楼转变，苏州的写字楼市场将进入高速发展阶段。
写字楼市场：复苏与理性，踏上平稳发展之路 https://www.doczj.com/doc/4f8203946.html,《中原地产市场研究》2010-7-21 17:45:49 与住宅市场的起起落落相比，写字楼市场总体上保持着稳步上升的走势，与中国整体经济的发展速度保持同步。2008-2009年，"次贷"危机带来的全球金融海啸让中国写字楼市场经历了近十年来幅度最大的一次调整；而2009年底到2010年上半年，大规模的经济刺激计划让企业信心快速恢复，写字楼市场踏上复苏之路。 与住宅市场的起起落落相比，写字楼市场总体上保持着稳步上升的走势，与中国整体经济的发展速度保持同步。2008-2009年，"次贷"危机带来的全球金融海啸让中国写字楼市场经历了近十年来幅度最大的一次调整；而2009年底到2010年上半年，大规模的经济刺激计划让企业信心快速恢复，写字楼市场踏上复苏之路。 图6-1四大城市甲级写字楼租金指数走势图 数据来源：中原集团研究中心 我们认为，未来全国写字楼租金将继续保持稳定上升态势，但租金上涨速度不会太快，未来供应较多以及经济的不确定性都将阻碍租金的快速反弹。其中北京、上海、广州写字楼租金仍将延续回升的态势；深圳租金的上涨已经延续了一年，由于未来供应偏多，因此短期内租金上升空间有限。销售市场方面，下半年写字楼的供应仍将进一步放大，写字楼的销售也将随之增加，但增长幅度有限，同时写字楼价格将进一步上升。 (一)市场表现：销售平稳租赁回暖稳步复苏 2010年4月，调控新政接连推出，住宅市场量价齐跌，而写字楼市场的表现则明显优于住宅市场。写字楼销售市场平稳，租赁市场回暖，房地产开发商为了"过冬"，纷纷上调商业地产的开发比例，写字楼市场迎来了新的发展机遇。 销售市场：供求激增整体供不应求 2010年上半年，写字楼销售市场十分活跃，无论供应还是需求同比均出现40%左右的增长，整体呈现供不应求局面。新政出台后，写字楼市场也受到了一定程度的影响，在供应大幅增长的同时，销售面积却
中原地产营销策略解析 中原地产营销策略解析作者：佚名 时间：2008-9-30 浏览量： 中原地产代理有限公司创立于1978年,现已发展成为香港最具规模和最受客户信赖的地产代理公司之一。中原在香港的分行超过180间,员工有2600多人,现在每月促成的生意额超过300亿港元,在香港地产代理行业中具有举足轻重的领导地位。除了代理各类楼宇的租售业务外,中原还雇有测量师为客户提供多项专业服务。此外,中原在北京、上海、广州、重庆等几十个大城市均设有分公司,积极拓展国内地产代理业务,雇用的员工亦有数千人。可以说,在国内地产界,中原也是无人不晓。中原获得这样骄人的成绩,它的成功之道是什么呢? .敢于创业 中原地产的创始人施永青先生,在中学毕业后出来工作,先是在工人夜校教了8年书,后来出来打工。过了一段时间,他
深感由于学历不够,打工不会有什么前途,而施永青又是一个极有主见、有能力同时反叛精神很强的人。他觉得打工的收入与自己的贡献不相称,更主要的是难以发挥自己的聪明才智,因此他毅然辞掉工作和一个中学同学合伙,每人出5000块钱,开始了他们的地产代理生意,而“中原”这个名称是他的一个朋友注册的进出口公司的名称。为节省注册费就借用了这个名字,没想到如今成了名牌。关于创业,施永青有他独到的见解,他认为,创业不一定要死守什么规则,正所谓,“条条大路通罗马”。由自己走出来的路才有满足感。所以适合创业的人有两种:一种是愿意承担自己成败风险的人。另一种是有自己主见,希望有发展空间的人。当时社会上有高学历的会计师、医生、律师等专业人士都属于收入稳定的职业,不需出来创业,那时的创业者多是一些所谓走不上正路的人。如读书少的,难民,失婚的妇女等,可是说是逼上梁山。 2.独沽一味,诚信为本 中原刚创业时,社会的地产公司名为地产代理,实际上是炒楼为主,代理为辅。而这种既炒楼又代理的方式是不符合客