3房地产估价原则与估价程序
[学习目标]掌握合法原则、房地结合原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则，熟悉房地产估价的程序。
3.1 房地产估价的原则
前已述及，房地产市场是不完全竞争市场，房地产价格通常随交易的需要而个别形成，受许多个别因素影响。因此，估价师在评估时，还要根据个人经验对市场作出判断，是科学方法与经验判断的结合。估价师在进行评估活动时，必须受到行业的行为准则约束，在一定的评估原则下开展评估活动。人们在对房地产估价的反复实践和理论探索中，逐步认识了房地产价格形成运动的客观规律，并总结出了一些简明扼要的在房地产估价活动中应遵守的法则、标准，这即为房地产估价的原则。
房地产估价原则是房地产估价理论的重要组成部分，它使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，使对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。估价人员都应正确地理解房地产估价原则，并以此作为行动的指南。
作为引进产物的房地产估价理论，对房地产估价原则的认识，有一个借鉴、吸收、消化、总结和提高的过程。目前，对房地产估价原则的论述可谓仁者见仁，智者见智。从理论上说，估价原则与估价要求确有区别，估价原则反映的是房地产价格运动内在的规律，而独立、科学、客观、公正的总要求以及依法估价等，是社会对房地产估价者提出的要求，是估价的前提条件；但从现实的角度看，像依法估价这样的估价要求在实际估价工作中又确实十分重要，有包括在估价原则中的必要性。因此，我们认为我国现阶段房地产估价应遵循的原则有合法原则、房地结合原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
3.1.1合法原则
房地产的合法原则是指房地产估价应以估价对象的合法权益即合法产权、合法使用、合法处分为前提来进行。
(1)在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。
现行的房地产权属证书有：《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》、《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
根据上述权属证书和其他有关证件如：政府关于房地产方面的文件、法院关于房地产方面的裁决书等，就可以判明待估房地产的产权情况，按其合法产权评估。具体需明确：农民集体所有的土地不能当作国家所有的土地来估价，行政划拨的土地不能当作有偿出让的土地来估价，临时用地不能当作长久用地来估价，违法
占地不能当作合法占地来估价，临时建筑不能当作永久建筑来估价，违法建筑不能当作合法建筑来估价，产权有争议的房地产不能当作产权无争议的房地产来估价，手续不完备的房地产不能当作手续完备的房地产来估价，部分产权的房地产不能当作完全产权的房地产来估价，共有的房地产不能当作独有的房地产来估价。
(2)在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。
城市规划、土地用途管制是房地产使用中必须执行的强制性标准。因此，在估价中也必须以其使用符合这些规定为前提。在用途方面，如果城市规划规定了某宗土地为居住用途，即使从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用途，除非申请变更为商业用途且得到批准，否则也必须以居住用途为前提来估价。在容积率方面，如果城市规划规定了某宗土地的容积率，则必须以不超过此容积率为前提来估价，如果超过此容积率来估价，由于超出的容积率违法没有法律保障，由此评估出的较高的价格得不到社会承认，从而不能实现。
(3)在合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）等
允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、增与等。
3.1.2房地结合原则
房地结合原则是指无论是对房屋建筑的估价，还是对地产的估价都必须把房与地结合起来。这是因为：
房屋不能离开土地而单独存在，土地包含其上的一切附着物。评估房屋的价格，必须考虑地段环境、土地位置及土地价格，因为房屋不可以脱离其赖以立足的土地而流通。同理，评估土地价格，无论该土地是用于土地再开发，还是直接用于经营，附着其上的房屋建筑都应包括其中。否则，要么土地使用权变动毫无实际内容，要么行使土地使用权，附着其上的一切物品就无法独立地实现其使用价值。
房地结合原则说明，房产估价要考虑地价因素，地产估价也应考虑房产价格。这种结合并不否定房地权属关系的相对分离及房地分割的单独交易，但这种分离与分割只是房地不同所有者、使用者的利益分配问题。如某一地块附有房屋建筑，土地使用权属于甲所有，房屋则属于乙所有。假设房屋所有者乙要出卖其房屋，另一买主要购买其房屋。对此，房屋的估价必须考虑地价，只不过乙得到的只是房地价格中的分割屋价，土地所有权者得到另一部分（在不转让土地使用权的情况下），即地租。房屋买主同时支付房价与地租。土地使用权与房屋所有权分离这种情况，在现实生活中往往演化为近似股份经济的合伙联营经济形式。
3.1.3最高最佳使用原则
最高最佳使用原则也称最有效使用原则，是指在合法使用的前提下，以委估房地产最高最佳或最有效使用的方式为估价基础进行估价。
房地产估价之所以要遵循最高最佳使用原则，是因为在现实房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，采用最有效的使用方式，
以取得最大的经济效益。这主要是以投资者的理性投资行为为基础而形成的基本原则。
最高最佳使用具体包括三个方面：⑴法律许可范围内最佳的用途：土地可以用作商业、工业、住宅等多种用途，但同一地块在不同用途状态下其收益并不相同，我们要在规划许可前提下，选择能最大限度发挥房地产效用的用途。如城市中心商服繁华地段有一房地产，规划用途为商服业用途，由于历史原因，目前为工业用途、或生活服务设施（如菜场），效益明显偏低，其用途显然不是最优。估价时，不应以现状用途为估价依据，而应以可能的最优用途（商服业）进行估价。又如，城市中的某一块空地，尽管目前的收益为零甚至为负（如支付必要的管理费用），但并不意味着该宗土地没有价格，只是它目前尚未处于最高最佳使用状态。估价时，也应根据规划要求，确定最佳用途，而后估价。⑵最佳的规模：对一个企业而言，其土地、资本、劳动和管理等要素中，只有各要素合理配置与组合，才能发挥最佳效果。同样，对一宗房地产来说，其房屋建筑和土地也必须合理配置。相对于土地，建筑物的面积太大或太小，均不能发挥房地产的最佳效益：太大，则场地空间不够，人流、物流拥挤，影响其整体效益的发挥；太小，则造成资源浪费，资产效益降低。⑶最佳的集约利用度：这里的最佳集约利用度并不是最大集约利用度，不是单纯地追求容积率或其他一些指标，而是包括生态环境、社会经济要素在内的综合的集约利用度。它要求土地、建筑物与周围环境，如绿地比例、配套设施、相关与竞争性房地产的数量、分布等相协调，实现广义意义下的最佳集约利用。
一些房地产估价著作中所提到的均衡原则和适合原则，实际上是最有效使用原则的引伸。均衡原则：以房地产内部构成要素的组合是否保持平衡，来判断其最有效使用。适合原则：以房地产整体对外部环境是否保持均衡，来判断其最有效使用。均衡原则加上适合原则，即内部构成要素为适当的组合，外部环境为最协调的状态时，为最高最佳的使用状态。
当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：⑴保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价；⑵转换用途前提：认为转换用途予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价；⑶装修改造前提：认为装修改造但不转换用途予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价；⑷重新利用前提：认为拆除现有建筑物予以利用最为有利时，应以拆除现有建筑物后再予以利用为前提估价；⑸上述情形的某种组合。
3.1.4替代原则
替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
所谓类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相似的房地产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的房地产所处的区域范围。
按照经济理性主义假定，消费者的消费行为总是使其消费效果的满足程度达到最大化。在此假定下，同一市场上，当两种或两种以上商品具有相同效用时，消费者总是愿意以较低价格购买具有一定效用的商品；反之，当消费者以一定价格去购买商品时，总是期望购买对他而言是最大效用的商品。这种可替代性使商品在市场这一“看不见的手”的作用下，价格最终趋向一致，这就是经济学的替代原理。房地产商品也遵循这一原理，同一供求范围内的某宗房地产的价格，必然会受到具有替代关系的类似房地产价格的影响，并相互竞争，使价格在某种程度上趋于一致。因此，评估房地产价格时，在房地产同一供求范围内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产具有替代可能的房地产价格及条件，从而确定待估房地产的价格。当然，由于房地产的个别性，完全相同的房地产是没有的，但具有相近效用和使用条件的房地产还是大量存在的（即替代关系是存在的），由此可以得到“类似”的价格水平，我们再对待估房地产与已交易的房地产进行仔细的比较，并对其中的差别作适当的修正，就能得到待估房地产较准确的价格。可见，替代原则是市场比较法的理论基础。
替代原则也是重置成本法可以成立的依据之一。在评估旧有房地产价格时，如果重置新的不动产的原价（如果旧有不动产的建筑物是旧的，重置的新的建筑物要考虑折旧）高于旧有不动产的价格，是不会考虑重建的。因此，由于替代原则的存在，对可能重置的房地产，重置原价就成为其价格上限。
替代原则与收益法也有密切关系。某一房地产价格，如有替代可能，则可以决定能与该房地产产生同等纯收益的其他房地产的价格。
3.1.5估价时点原则
估价时点原则是指必须把委估房地产置于估价时点进行估价。或者说，估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。估价时点，又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个特定的具体时间（日期），不是估价人员可以随意假定的，必须根据估价目的来确定。它通常用年、月、日表示。
房地产估价中必须遵循估价时点原则的主要原因在于：⑴任何一个房地产市场总是处在不断的发展变化之中，决定和影响房地产价格的因素也在不断变化之中。这样，房地产价格也就处于不断变化之中，在不同的时间，同一宗房地产往往有不同的价格。因而，房地产的价格始终只是特定时间的价格，这就决定了估价时必须有一个特定的时间——估价时点，假定市场情况“静止”在此时间点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的情况为准（期货估价例外），估价额是相对于估价时点的价格。⑵房地产交易是涉及众多法律、法规的
权益性交易。房地产交易，无论是买卖、租赁，还是出让、转让、抵押和继承，都不象一般商品那样靠物质实体在当事人之间交付（流通）完成，即买主带走他所购商品，而主要靠法律、法规和契约来完成。但法律、法规、政策的颁布、修改、实施和权益的确认、登记和过户，都是有明确的时间界限的。这样就能确定市场的条件和交易双方的责任界限。⑶市场比较法、重置成本法和收益法等房地产估价的基本方法也都是与估价时点紧密联系的。例如，在运用重置成本法估价时，必须采用重置成本减折旧的方法，而不能直接用建筑物原值减折旧来确定建筑物的价格，这里，重置成本和折旧都包含了时间变化的因素。
估价时点并非总是与估价作业日期（估价作业日期是正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日）相一致的。实际估价中，一般将估价人员执行现场勘察的日期定为估价时点，或因特殊需要将其他日期定为估价时点。确立估价时点原则的意义在于：估价时点是责任交代的界限和评估房地产时值的界限。
不同估价目的的房地产估价，其估价时点与估价所依据的估价对象状况和房地产市场情况的关系见图3-1-1或表3-1-1。
3.2 房地产估价程序
房地产估价是一项比较复杂的经济活动，工作过程存在一定的主观性，估价结果涉及到各方的切身利益。要高效、高质量地评估出房地产的价格，除了要求估价人员具有坚实的业务基础，谙熟房地产估价的理论、方法及有关法规政策，并切实遵守“公正、公开、公平”的原则与职业道德规范外，还需遵循一套科学严谨的房地产估价程序。
房地产估价程序是指房地产估价全过程的各个具体步骤和环节，按其内在联系所排列出的进行顺序，是完成房地产估价的作业流程。透过房地产估价程序，可以看到房地产估价的全过程，了解到房地产估价中各项具体工作之间的内在联系性。
图3-1-1 估价时点与房地产市场情况的关系
表3-1-1估价时点、估价对象状况和房地产市场情况的关系
自获取估价业务至完成估价后的资料归档为止，房地产估价应按下列程序进行：⑴获取估价业务；⑵明确估价基本事项；⑶拟定估价作业方案；⑷搜集、整理估价所需资料；⑸实地查勘估价对象；⑹选定估价方法计算；⑺确定估价结果；
⑻撰写估价报告；⑼估价资料归档。
房地产估价程序的各个步骤之间并不是完全割裂的，相互之间会有一些交叉。同时，尽管按照上述程序步骤进行估价，实际估价中仍有时免不了一定的反复。
下面针对房地产估价的具体程序进行介绍：
3.2.1获取估价业务
获取估价业务是指获取房地产估价业务，这是房地产估价的先决条件。如果不能正常获取房地产估价业务，即使有合法的估价机构、优秀的估价专业人员和良好的估价物质基础，也是无米之炊，无从谈及房地产估价。
在市场经济条件下，不断获取足够多的和大的估价业务，保证估价业务的来源，涉及到估价机构的经营问题，很显然，它对房地产估价机构的生存和发展是非常重要的。需要指出的是，不能为了获取房地产估价业务而迎合客户的不合理要求，更不能以非法的或不正当的方法和手段获取房地产估价业务。
获取房地产估价业务的途径主要有主动争取和接受委托两种：
(1)主动争取
所谓主动争取是指估价机构或机构工作人员走出去，到房地产市场上去承揽估价业务。
随着我国房地产市场的快速发展和房地产估价制度的实施，房地产估价机构的发展也很迅速，包括土地和房地产估价机构在内，已拥有了一定数量的市场性估价机构，房地产估价市场的竞争正在加大并将趋于激烈。对于这些市场性估价机构，在机构信誉与特色尚未确立的情况下，主动争取是他们最重要的甚至是唯一的估价业务来源。当然，估价机构间的无序恶性竞争尚待有序化和规范化。
(2)接受委托
与主动争取估价业务不同，接受委托是指坐等委托估价者找上门，委托估价机构对指定的房地产进行估价。它是另一种房地产估价业务的获取途径，与主动争取估价业务途径一样，在房地产市场发育程度较低和较高的情况下均存在。
在房地产市场发育程度较低的情况下，各种估价机构的设立存在一定程度的可塑性，估价机构间的竞争一般缺乏规则性和有序性，某些机构可能凭借其与管理部门或管理部门的一些工作人员间的特殊关系，容易获取估价业务，存在一定程度的垄断性。在房地产市场发育程度较高时，房地产估价机构的发育程度也相应较高，少量估价机构在激烈的竞争中，凭借其优秀的评估质量和优质的服务而逐渐建立起良好的社会信誉。对于这些估价机构，会有许多委托估价者请求他们提供估价服务。
此外，某些类型的房地产价格需专门的或指定的评估机构进行估价。如我国土地使用权出让价格的评估，具有明显的政府行为，一般需指定专门的估价机构。
3.2.2明确估价基本事项
无论从何种途径获取房地产估价业务，估价方与委托估价方一般都有一个业务接洽的过程，在此过程中，估价方要就估价的基本事项以及估价收费问题与委托估价方沟通和协商，予以明确，并签订合同，为后续工作打好基础。其中明确估价基本事项主要包括以下内容。
(1)明确估价目的
所谓估价目的，是指为何种需要而估价。估价目的决定了房地产价格类型，
也决定了估价的依据，是实施房地产估价的前提条件。受理估价的具体目的主要包括：①市场行为：买卖、租赁、转让、抵押、典当、保险、拍卖等；②企业行为：合资、合作、股份制改造、上市、兼并、破产清算、承包等；③政府行为：农用地征用、土地使用权出让、课税、拆迁补偿、作价收购、土地使用权收回等；④其他：继承、纠纷、赠与及可行性研究、他项权利造成的房地产贬值等。任何一个估价项目都有估价目的，估价目的应由委托人提出，但在实际中委托人可能并不懂得估价目的这样的专业概念，这就需要估价人员提出问题，通过委托人的回答认可来确定，还可以通过了解将要完成的估价报告书究竟是提交给谁使用、认可来进一步明确。
(2)明确估价对象。
明确估价对象即明确待估对象的基本情况，包括物质实体状况和权益状况。
①物质实体状况
通过询问等方式了解估价对象房地产的物质实体状况。房地产按实体存在形态分析，无非是单纯的土地、土地与建筑物整体、附有建筑物的土地、单纯的建筑物这四种。待估房地产实体具体是那一种，要搞清楚。若是单纯的土地，这土地是生地，还是熟地；若是熟地，是“三通一平”地，还是“七通一平”地。若是土地与建筑物整体，是居住用房地产、商业用房地产、工业用房地产，还是其他类型的房地产。若是附有建筑物的土地，该建筑物是将依然存在下去，还是将被拆除。如果估价对象房地产是单纯的建筑物，则需明确该建筑物的含义，如为写字楼是否包括其中配备的设备，如为宾馆是否包括其中的家具等。
②权益状况。
估价人员要向委估方索取描述估价对象房地产基本状况的资料，如坐落位置、面积、用途、建筑结构、产权状况（拥有的是所有权还是使用权，若是使用权，使用年限多长，已使用了多少年，还剩多少年）等。
③明确估价时点
估价时点是指决定房地产价格的具体时间点。由于同一房地产价格随时间而变化，所评估的房地产价格，必定是某一时点的价格，而并非只是一个纯粹的数字。因此，在进行房地产估价时，必须明确估价时点。否则，在估价过程中，有关参数的选择、调整幅度的确定等将无法进行，其估价也将毫无意义。
在实际估价中，委托人也往往不懂得要提出估价时点，这也需要估价人员提出问题，让委托估价者回答认可。但估价时点不是由委托估价方或估价人员任意假定的，而应根据估价目的来确定。
估价时点可以是某年、某月，也可以准确到日，至于日期的详细程度，取决于所要评估的房地产价格类型和市场变化情况。一般来说，买卖价格、租赁价格比抵押价格和课税价格所要求的日期详细，通常要具体到日。在同样条件下，估价时点越具体，要求估价的精度越高，估价的难度也越大。
在一项估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有内在联系的，其中估价目的是龙头。
④明确估价日期
估价日期是进行房地产估价的作业日期。估价日期的确定也意味着明确了估价报告书的交付日期，因为，估价作业日期的止日期一般即为估价报告书的交付日期。
估价报告书的交付日期一般是由委托估价方提出的，估价人员本着热情为客户服务的原则应尽量满足这一要求。当然，这一满足不是无原则无条件的，估价方必须充分考虑估价所必需的时间，当估价难度较大而委托估价方提出的时间太短以至于不能保证较公平合理地评估出价格时，估价人员应向委托估价方说明原因，商定一个较合适的时间。而一旦明确了估价报告书的交付日期，估价方必须按期保质地完成估价工作，如期交付估价报告书，否则会影响估价机构和估价人员的信誉。一般房地产估价项目的作业日期为10—15个工作日。
3.2.3签订估价合同
在明确估价基本事项的基础上，估价方与委托估价方应签订委托估价合同或协议，以法律形式肯定双方的业务关系，规定双方的权利和义务，陈述估价基本事项。
估价合同内容一般包括：签订合同双方、估价对象、估价目的、估价时点、估价报告书交付日期、估价费用及付款方式、委托估价方需提供的资料和给予的配合、估价方的保密职责、双方违约责任及处罚等。
房地产估价合同示例可参考附录一《房地产估价合同（示例）》
3.2.4拟订估价作业方案
为保证估价工作高效率、有秩序地进行，根据估价目的、待估房地产基本情况及合同条款，估价方应及时拟定合理的估价作业方案，其主要内容包括：①拟采用的估价技术路线和估价方法；②拟调查收集的资料及其来源渠道；③预计所用的时间、人力、经费；④拟定作业步骤和作业进度。
对于单宗的房地产估价，估价作业时间与估价作业计划比较容易安排，制定估价作业计划多采用线条图（又称横道图）的方法，其优点是直观、简明、方便；对于一些大型的综合性估价项目，如大型企业集团上市所需的房地产估价，可能涉及几百乃至上千宗分布在不同地区且类型不同的房地产估价。它的估价往往需要组织较大的估价队伍，必须拟定详细的估价作业计划，包括详细的技术路线、拟选用的估价方法、收集资料的要求、分估价报告撰写的要求、时间的安排、人员的培训以及对分估价结果的平衡与综合的考虑等。制定这类房地产估价的作业计划可采用网络计划技术（又称计划协调技术和计划评审技术）的方法，保证最合理地使用人力、物力和财力来完成估价任务。
3.2.5搜集、整理估价所需资料
估价资料是为应用估价方法、作出估价结论及撰写估价报告书提供依据的，因此，估价资料是否全面、真实、详细直接关系到估价结果的可靠性和准确性。估价资料的收集与整理并不是当有估价项目时才进行，而是估价机构和估价人员长期而持续的一项工作，尤其是宏观因素和区域因素方面的资料更是如此。
房地产估价资料一般包括下列四个方面：⑴对房地产价格有普遍影响的资料，主要包括：统计资料、法律法规资料、社会经济资料、城市规划资料等。⑵对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料，主要包括：市场交易资料、交通条件资料、基础设施资料、建筑物造价资料、环境质量资料等；⑶类似房地产的交易、成本、收益实例资料；⑷反映估价对象状况的资料。
收集估价资料，其来源主要有：⑴委托估价方；⑵实地勘察；⑶政府有关部门；⑷房地产交易市场及有关中介机构；⑸有关当事人；⑹专业性刊物。
对于收集到的估价资料，应当及时进行整理。资料的整理包含两层含义：第一，整理后的资料应具有全面性、正确性。由于主、客观的种种原因，所收集的资料存在一定的遗留、虚假或错误。如在房地产交易时，由于交易某一方的急购（售）或攀比等交易心理的影响和干扰，导致房地产交易价格出现偏差。对于数据不全以及虚假或错误的房地产估价资料，要及时安排补充调查，或予以完善，或予以更正、剔除；第二，整理后的资料应保持统一性。随着估价业务的开展，估价资料日益增多，要按资料类型、性质进行整理并归档。当代信息技术的飞速发展，为建立完整、统一标准的公共和个人估价资料数据库打下了良好的技术基础。
对于具体的房地产估价项目来说，需要收集什么样的资料取决于采用的估价方法。不同的估价方法，其所需的估价资料并不完全相同，有些是共性的，有些是有侧重性的。
⑴共性资料
主要包括：①权证资料。如土地使用权证（包括宗地图）、土地使用权出让合同与宗地使用条件、房屋所有权证（包括房屋平面图）、他项权利登记、建设工程许可证、商品房买卖许可证等。②其他资料。如土地级别与基准地价资料、房屋重置成本资料、区域因素资料、微观因素资料等。
⑵不同估价方法所侧重的资料
市场比较法
主要有：①比较案例情况资料，包括：交易价格、交易时间、交易情况、当时市场行情等；②比较案例区域因素资料，包括：商服繁华程度、交通条件（如道路通达度、交通便捷度）、基础设施配套状况（如供水、供电、供气等）、公用设施配套状况（如医院、学校、金融机构、文体娱乐设施等）、环境状况（如污染程度、绿化率等）。对于不同的房地产类型，其所关注的重点是不一样的。如商业房地产最为关注的是商服繁华程度，住宅房地产主要关注基础设施和公用设施配
套情况、环境状况、交通条件等方面，而工业性房地产则主要关注交通状况、动力供应、积聚规模等；③比较案例微观因素资料，包括：宗地状况（名称、坐落、面积、形状、四至、土地级别、基准地价、土地使用权出让年限、剩余使用年限、容积率、临街状况、地形地质条件、生熟程度等）、建筑物状况（名称、面积、结构、设备、装修、平面布置、楼层、朝向、建成年代、新旧程度、利用现状、配套程度等）、周围环境；④其他资料，如融资条件、企业情况等。
收益法
主要有：①估价时点前三年的，同一供需圈内同类型的房地产市场租金、空置率水平资料；②估价时点前三年的，同一供需圈内同类型房地产平均经营收益水平资料；③同类型房地产经营成本与费用资料，包括土地使用权出让年限、剩余使用年限、面积、房屋结构类型、耐用年限、建成年代、成新度、建筑面积、设备、装修、房屋重置价格等；④待估房地产所在地区一年期存贷款利率、同行业及相关行业平均收益率与风险水平、同类物业租售比率资料；⑤竞争性与互补性物业情况。
成本法
主要有：①同一供需圈内的地价资料，包括名称、坐落、面积、形状、四至、土地级别、基准地价、土地使用权出让年限、剩余使用年限、容积率、临街状况、地形地质条件、生熟程度等；②建筑物资料，包括名称、面积、结构、设备、装修、平面布置、楼层、朝向、建成年代、新旧程度等；③建筑安装工程费用资料；
④前期工程费用资料；⑤市政公共设施建设费用资料；⑥建筑物及设备折旧或成新度评定标准资料；⑦与房地产投资相关的贷款利率、利润、税费资料。
假设开发法
主要有：①有关房地产建设项目的批准文件资料，如土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等；②建设用地规划资料，包括土地面积、用途、使用年期、建筑密度、容积率、绿地率等；③建筑设计资料，包括建筑面积、结构、类型、高度、层数、外观、设备、装修、建设工期等；④建筑造价资料，包括土地取得成本、前期工程费用、市政公共设施建设费用、建筑安装工程费用、利润率、税金、分年度投资计划等；⑤同一地价区段同类型物业的市场交易价格、租金水平、空置率资料；⑥所在地区贷款利率、销售费用。
3.2.6实地查勘估价对象
实地查勘是指房地产估价人员亲临现场对估价对象的有关内容进行实地考察，以便对委估房地产的实体构造、权利状态、环境条件等具体内容进行充分了解和客观确认。
由于房地产在实体上具有不可移动性和个别性等特点，在物权和适用上又存在多样化的特征，仅仅根据委托人或当事人提供的情况，难以做到具体、准确地
把握估价对象。俗话说“百闻不如一见”，这句话用在房地产估价中是很贴切的。通过实地查勘，估价人员可以在现场亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣；查勘估价对象的使用情况及外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、产权等资料进行核实；同时收集补充估价所需的其他资料，了解当地房地产市场的特征和情况，以及对估价对象及其周围环境或临街状况进行拍照等。
通常，委托估价方应派出熟悉情况的人陪同估价人员实地查勘。在实地查勘过程中，估价人员要事先准备已设计好的专门表格，将有关查勘情况和数据认真记录下来，形成“实地查勘记录”。完成实地查勘后，实地查勘人员和委托方中的陪同人员都应在“实地查勘记录”上签字，并注明实地查勘日期。这对处理以后可能会出现的房地产估价纠纷也很有好处。
3.2.7选定估价方法计算
在前述工作的基础上，根据待估房地产估价对象、估价目的和资料的详实程度，就可正式确定采用的估价方法，然后，采用相应的估价方法进行具体计算。当然，这里需具备一个前提和六个要求。
一个前提是：估价人员应深刻理解并能正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等估价方法及这些估价方法的综合运用。关于各种具体的估价方法将在后面有关章节详细介绍。
六个要求是：⑴同一估价对象一般需同时采用两种或两种以上的估价方法，以使估价结果相互补充和印证；⑵根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用这些估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，则应在估价报告中予以说明并陈述理由；⑶有条件采用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要的估价方法；⑷具有收益性的房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种方法；⑸具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法；⑹在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。
3.2.8确定估价结果
估价结果的确定过程，是使评估价格不断接近客观实际的过程。不同的估价方法是从不同的角度考虑对房地产进行估价的，因此，用不同估价方法对同一宗房地产进行估价，其计算结果很自然不会相同。估价人员应对这些结果进行分析、处理，以确定最终估价额。确定估价结果可分三个步骤进行：
第一、分析不同估价方法计算出结果的可靠性，尤其是当这些计算结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因。对不同估价方法计算出的结果进行检查应按下列从低级错误到高级错误的顺序进行：⑴计算过程是否有误；⑵基础数据是否准确；⑶参数选择是否合理；⑷是否符合估价原则；⑸公式选用是否恰当；
⑹选用的估价方法是否适宜估价对象和估价目的。
第二、求出估价综合值。房地产估价的结果只能有一个，因为房地产的估价额在一定条件下是客观而唯一的。因此，该步骤是把各种房地产估价方法计算出的价格调整成最可能的单一金额或落入范围。调整的性质取决于估价事项、所采用的估价方法和所求出计算价格的可靠性。在确认所选用的估价方法计算出的结果无误后，根据待估房地产具体情况及估价师的判断，采用某种数值处理的数学方法，计算出一个估价的综合值。这些数值处理方法一般有：
⑴简单算术平均数法。即将各种估价方法计算出的所有结果累加，除以项数。设P1，P2，P3，…，P n为计算出的n个价格，Ｐ为估价综合值，则计算公式：Ｐ＝( P1+P2+P3+...+P n) / n式(3-2-1)
⑵加权算术平均数法。若所选不同估价方法相对于待估房地产，其可靠性有一定差异，就要考虑每种估价方法所计算出的价格在综合估价结果中具有的不同重要性，因而要赋予每个价格不同的权数，然后综合平均出一个价格。设P1，P2，P3，…，P n为计算出的n个价格，Ｐ为估价综合值，ｆ1，ｆ2，ｆ3，…,ｆn 依次为P1，P2，P3，…，P n的权数，则计算公式：
Ｐ＝（Ｐ1f1+Ｐ2f2+Ｐ3f3+…+Ｐn f n）/(ｆ1+ｆ2+ｆ3+…+ｆn)式(3-2-2)
显然，选用加权算术平均数法，通常要对评估估价对象房地产最适用可靠的估价方法所计算出的结果赋予较大的权数，反之，赋予较小的权数。
⑶判断法。最常见的是求取估价综合值时，以一种估价方法计算出的价格为主，其他估价方法计算出的价格只供参考。
⑷中位数法。即将各种不同估价方法计算出的所有价格按大小顺序排列，中位数即为估价综合值。当项数为奇数时，取其中项为中位数，；当项数为偶数时，则以中间两项的平均值为中位数。
⑸众数法。即在各种不同估价方法计算出的所有价格中，以价格相同的项数最多的为众数，即估价综合值。
因房地产估价的试算价格数量有限，上述中位数法、众数法难以满足统计要求，故一般不宜采用。
在估价报告中，估价师可以解释用不同估价方法所求出的计算结果的差异，说明每一种估价方法的适用性和相对依赖度。
第三、确定最终估价额。通过上面第二个步骤，虽然综合出了一个价格，但这个价格通常还不能定为估价对象房地产的最终估价额。因为影响房地产价格的因素众多，估价人员不能拘泥于用某些计算公式得出的结果，还需要依靠自己的专业经验及对房地产市场行情的理解来把握价格。因此，在上面第二个步骤的基础上，估价人员应考虑一些不可量化的价格影响因素，同时可听取有关人士的意见，对该估价综合值进行适当的调整，或取整，或认定，作为最终的估价结果。当有调整时，应在估价报告中明确阐述理由。
3.2.9撰写估价报告
估价人员在确定了最终的估价额后，应撰写正式的估价报告。估价报告是房地产估价机构履行委托估价合同的成果，也是估价机构所承担法律责任的书面文件，同时又是房地产估价管理部门对估价机构评定质量和资质等级的重要依据。其质量的高低，取决于估价结论的准确性、估价方法选择的正确性、参数确定的合理性和报告的格式、文字表述水平、印刷质量等。前者是估价报告书的内在质量，是根本，要给予充分的重视；后者是估价报告书的外在质量，对估价报告的质量有重要影响，不可偏废。
3.2.9.1撰写估价报告的原则
撰写估价报告的原则是内容全面、格式清晰、简明扼要、突出评估依据。3.2.9.2撰写估价报告的要求
(1)全面：估价报告应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，同时，封面、附录等附件资料应齐全、配套。
(2)公正和客观：估价报告应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评价，作出的结论应有充分的依据。主要表现在：①估价报告应是估价机构的估价人员独立完成的，它不应受有关部门或有关人士的影响和干扰；②估价报告资料引用要正确，内容要详实，不允许引用片面、断章资料，甚至是虚假资料；③应根据详实可靠的资料，客观选择和判断有关参数或调整程度；④防止先入为主，先定结论再找依据的作法，使估价的艺术性陷入主观性；⑤对一些确因客观条件所限，而又必须做出判断或推测的参数或修正幅度，估价人员应作出实事求是的分析，摆出自己的观点；⑥用词要客观，不要用带有较强烈感情色彩的词句。
(3)准确：估价报告的用语应力求准确，避免使用摸棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响。
(4)概括：估价报告应使用简洁的文字和语言对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特性的资料来说明情况，表达观点。
(5)及时：要按委托估价合同规定的时间及时完成报告并送达委托人。
(6)美观性：估价报告的纸张、封面设计、排版、装订应有较好的质量，尽量做到图文并茂。
3.2.9.3估价报告书的形式
估价报告书有定型式、自由式两种，可根据估价活动的具体情况灵活选用。
(1)定型式估价报告书，又称为固定式或封闭式估价报告书，格式、内容固定，估价人员只需按表格要求填写即可。其优点是一般事项反映全面，填写省时省力；缺点是不能根据估价对象的具体情况深入分析某些特殊事项，如有关参数
的选择、调整幅度的确定等，不能详细分析，突出重点，而这一点往往是估价报告质量和估价人员业务水平的体现所在。如果能针对不同的估价目的和不同类型的房地产，制作相应的定型式估价报告书，则可以有效地弥补这一缺点。
定型式估价报告书一般用于成片多宗房地产的同时估价，且单宗房地产的价值较低时，如旧城改造拆迁估价。
(2)自由式估价报告书，又称为叙述式或开放式估价报告书，是由估价人员根据评估对象的情况和需要而自由撰写的、无一定格式的估价报告书。其优缺点恰好与定型式估价报告书相反。当然，这种所谓的“自由”，只是个相对的概念，是相对于定型式估价报告书而言的，实际上它也有一定的规范格式要求。一般的估价报告书都采用这种形式。
目前，土地估价报告与房地产估价报告的规范格式要求存在一定的差异。相信，随着房地产市场的发育，管理体制的理顺，两者将趋于统一。有关土地估价报告与房地产估价报告的规范格式，分别参见附录二、附录三。
3.2.9.4估价报告书的组成
一份完整的估价报告书通常由下述部分组成：⑴封面；⑵目录；⑶致委托方函；⑷估价师声明；⑸估价的假设和限制条件；⑹估价结果报告；⑺估价技术报告；⑻附件
3.2.9.5估价报告书的内容
尽管房地产估价报告的格式不一，但一般要记载以下内容：
(1)正文的基本事项：估价项目名称；委托方名称或姓名和住所；估价方（房地产估价机构）名称和住所；估价对象；估价目的；估价时点；估价作业日期；价值定义；估价依据；估价原则；估价人员；注册房地产估价师的声明和签字；估价报告应用的有效期；估价的假设和限制条件；估价技术路线、方法和测算过程；估价结果及其确定的理由。
(2)附件的基本内容：估价所需产权证件及相应证明材料；反映估价对象有关状况的图片、图件（地籍图、宗地图、规划平面图、建筑平面图）等；估价中引用的其他专用文件资料；原始资料和实地查勘的数据等。
以上附件部分一般为复印件。
3.2.10估价资料归档
完成并向委托人出具估价报告后，估价人员应及时对涉及该估价项目的资料进行整理、归档，妥善保管。这将有利于估价机构和估价人员不断提高估价水平，同时也有助于行政主管部门和行业协会对估价机构进行资质审查和考核，还有助于解决以后可能发生的估价纠纷。
估价资料归档的内容包括：⑴委托估价合同；⑵向委托人出具的估价报告；
⑶实地查勘记录；⑷估价项目来源和接洽情况；⑸估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见等。
估价资料的保存时间一般应在15年或15年以上。
[练习与思考题]
1、什么是房地产估价原则？如何理解在理论上估价原则与估价要求是有区别的？
2、什么是合法原则？
3、什么是房地结合原则？
4、什么是最高最佳使用原则？
5、什么是替代原则？
6、什么是估价时点原则？
7、估价时点与估价作业日期有何区别？
8、估价时点是否总为“现在”，为什么？
9、什么是房地产估价程序？
10、明确估价的注意事项包括哪些内容？
11、如何制定估价作业方案？
12、如何进行实地查勘？
13、一个估价项目中的估价对象、估价目的和估价时点之间为何有内在关系？试举例说明？
14、估价报告书有哪几种类型？
15、估价报告由哪几部分组成？
16、估价报告书应记载那些内容？
17、估价资料为何要归档？
房地产评估复习题及答案(一 第一章房地产和房地产评估 1.按房地产的(B 来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆ A.收益性 B.用途 C.市场性 D.地段 2.出租或营业型房地产的评估可以采用: (☆ A.比较法 B.收益还原法 C.假设开发法 D.成本评估法 3.人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估;其评估对象为:( A.已消失的房地产 B.在建工程 C.房地产的未来状况 D.房地产过去状况与现在状况的差异状况
4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: ( A.商业、办公、工业、居住 B.商业、居住、办公、工业 C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公 5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆ A.用途 B.开发程度 C.是否产生收益 D.经营使用方式 6.某土地使用权的有限期为40年,已使用20年,新建的房屋的耐用年数为50年,则房屋的所有权为:A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年 7.房地产交易很难采取样品交易的方式,必须到实地观察,房地产评估也要进行实地查勘,这是由房地产的(决定的 A.不可移动性 B. 相互影响性 C.数量有限性 D.独一无二性 8.房地产的价值注重:(
A.实物 B.权益 C.区位 D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:( A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权, B.支付典价后只能获得房地产的使用权 C.支付典价后房地产的使用者不付租金 D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆ A.商业 B.办公 C.特殊用途 D.综合 答案1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C 第二章房地产价格 1.最能说明土地价格水平高低的价格是:( A.土地单价 B.基准地价 C.楼面地价
房地产估价理论与方法精讲班第17讲讲义 第一节房地产估价原则概述 房地产估价原则 一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价原则的含义、种类、作用，各项房地产估价原则对房地产估价、特别是对估价结果的要求，房地产估价为何要遵守这些原则以及在实际估价中如何遵守这些原则等的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 1．了解房地产估价原则的含义； 2．熟悉房地产估价原则的种类； 3．熟悉房地产估价原则的作用； 4．掌握独立、客观、公正原则； 5．掌握合法原则； 6．掌握最高最佳使用原则； 7．掌握估价时点原则； 8．熟悉替代原则； 9．熟悉谨慎原则。 二、内容讲解 第五章房地产估价原则 本章介绍房地产估价原则的含义、种类、作用，各项原则对房地产估价特别是对估价结果的要求，房地产估价为何要遵守这些原则以及在实际估价中如何遵守这些原则。 第一节房地产估价原则概述 一、房地产估价原则的含义 房地产价格虽然受许多复杂多变的因素的影响，但观察其形成和变动过程，仍然存在一些基本规律。房地产价格在总体上、从某种意义上讲是客观存在的，不会因为个别市场参与者希望它有多高它就会有那么高，或者希望它有多低它就会有那么低。因此，房地产估价师要评估出客观合理的房地产价值，就不能把自己主观随意认定的某个“价值”强加给估价对象，而应当遵循房地产价格形成和变动的客观规律，通过对这些规律的认识与掌握，运用科学的估价方法，把客观存在
的房地产价值“发现”、“揭示”出来。 人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，并在此基础上总结、提炼出了一些简明扼要的进行房地产估价应当依据的法则或标准。这些法则或标准就是房地产估价原则。 二、房地产估价原则的种类 房地产估价原则主要有以下6项：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③最高最佳使用原则； ④估价时点原则；⑤替代原则；⑥谨慎原则。这些原则可以分为以下3个层次：①基本原则；②普适技术性原则；③特殊原则。房地产估价工作的性质，决定了独立、客观、公正原则是房地产估价的基本原则。“独立、客观、公正”对于房地产估价师而言，就好比是对于医生而言的“救死扶伤”，对于律师而言的“维护当事人合法权益”。因此，独立、客观、公正不仅是房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。 在各种估价目的的房地产估价中都应遵守的原则，称为普适性原则或者一般原则，主要有独立、客观、公正原则，合法原则，最高最佳使用原则，估价时点原则，替代原则。其中除独立、客观、公正原则是基本原则外，其余都是技术性原则，可以将它们称为普适技术性原则。 某些估价目的的房地产估价还应遵守一些其他原则，例如房地产抵押估价还应遵守谨慎原则。这些仅适用于某种或某些估价目的的房地产估价原则，可以称为特殊原则。 由上可知，最高行为准则与技术性原则是相互对应的，普适性原则与特殊原则也是相互对应的。因此，谨慎原则也属于技术性原则。 三、房地产估价原则的作用 房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评估价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评估价值首先界定到一个合理的较小范围内，然后结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精准的价值。因此，每一位房地产估价师都应当熟知并正确理解房地产估价原则，以此作为估价时的指南。一旦正确掌握了房地产估价原则，可以收到事半功倍的效果。 如果违背了房地产估价原则，评估出的价值就不可能客观合理。因此，评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是看估价机构和估价师是否遵守了估价原则。 第二节独立、客观、公正原则
本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳利用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则。 1、独立、客观、公正原则 要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。 2、合法原则 要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。 3、价值时点原则 要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。 4、替代原则 要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。 5、最高最佳利用原则 要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。 6、谨慎原则 要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则。 比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。 1、比较法：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。 2、收益法：预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。 3、成本法：测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。 4、假设开发法：求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。 5、房地产抵押价值，估价对象假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。
房地产估价业务操作流程 必须调查的贷款基本信息情况内容： 委托人姓名及联系方式，贷款银行全称（**银行**支行），客户经理及联系方式，预贷款金额及贷款比例，标的物类型（住宅、商业门面、工业厂房、土地、在建工程、办公楼等）。 一、受理估价委托 1、明确估价目的 估价目的从本质上讲应是由委托人基于其估价需要而提出并决定的。但在实际中，估价人员不应期望委托人像估价专家那样提出估价目的、特别是提出符合估价要求的那种明确、具体的估价目的。因为委托人往往不懂得要提出估价目的，不懂得如何表达其估价目的，甚至不懂得什么是估价目的。但估价又必须明确估价目的。这就要求估价人员主动提出相关的问题，与委托人进行充分沟通，认真细致地了解委托人的估价目的。在弄清了委托人的估价目的之后，估价师应当用 符合估价要求的表述将其表达出来，然后请委托人确认。 任何估价项目都有估价目的，因为委托人不会无缘无故花钱委托估价机构估价。因此，估价目的可以通过询问委托人未来完成后的估价报告是作何种用途、提供给谁使用或者由谁认可来明确。 估价目的决定了房地产价格类型，也决定了估价的依据，是实施房地产估价的前提条件。受理估价的具体目的主要包括：抵押价值评估（住宅、商业门面、办公楼、宾馆、工业厂房、在建工程、土地）、市场价值评估、司法鉴定评估、租赁价格评估等，我们工作中最常见的估价目的类型为抵押价值评估。 2、明确估价对象 明确估价对象的实物状况，是要搞清楚委托人要求估价的房地产是如何构成的，范围多大。较具体地说，它是土地，还是建筑物，或是既包括土地又包括建筑物；是一宗房地产，还是多宗房地产，或是一宗房地产的某个部分。对于正在运营、使用的房地产，例如宾馆、商场、餐馆、影剧院、游乐场、高尔夫球场、汽车加油站、码头、厂房等，还应明确是否包含其中的家具、电器、装饰品、专业设备等房地产以外的财产，例如工业房地产是否包括地块内的基础设施、构筑
房地产估价原则 (总分：87.00，做题时间：90分钟) 一、(一)单项选择题 (每题的备选答案中只有一个最符合题意) (总题数：29，分数：29.00) 1.在具体的一个房地产估价项目中，估价时点究竟是现在还是过去或者未来，是由( )决定的。 A．估价委托人 B．估价方法 C．注册房地产估价师 D．估价目的 （分数：1.00） A. B. C. D. √ 解析： 2.( )不仅是房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。A．合法原则 B．独立、客观、公正 C．最高最佳原则 D．估价时点原则 （分数：1.00） A. B. √ C. D. 解析： 3.在房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在( )的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。 A．委托人 B．估价报告预期使用者 C．管理部门 D．中立 （分数：1.00） A. B. C. D. √ 解析： 4.房地产估价的合法原则是针对( )来讲的。 A．估价机构 B．估价人员 C．估价对象 D．估价方法 （分数：1.00） A. B.
C. √ D. 解析： 5.在依法判定的估价对象使用权利方面，应以( )为依据。 A．相关合同 B．法律、法规、政策 C．土地用途管制 D．国家的价格政策 （分数：1.00） A. B. C. √ D. 解析： 6.在依法判定的估价对象处分权利方面，应以( )等允许的处分方式为依据。 A．相关合同 B．法律、法规、政策 C．土地用途管制 D．国家的价格政策 （分数：1.00） A. B. √ C. D. 解析： 7.在房地产抵押估价中，关于遵循谨慎原则的说法错误的是( )。 A．在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘 B．在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低 C．在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧 D．在运用假设开发法估价时，不应低估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润 （分数：1.00） A. B. C. D. √ 解析：在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。 8.某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据( )应按服装店用途进行估价。 A．合法原则 B．最高最佳使用原则 C．估价时点原则 D．替代原则 （分数：1.00） A. B. √
房地产估价作业程序 一、估价申请和业务受理 1.估价申请 由当事人向我专业评估机构提出申请，并填写评估委托书。评估申请书或评估委托书应写明的事项包括： （1）当事人的姓名、住址等（法人或其他组织名称、隶属关系、所在地址、法定代表人姓名等）； （2）评估标的物的名称、类型、面积、地理位置和环境条件等； （3）申请评估的原因和用途； （4）房屋产权人、土地所有权人； （5）委托评估的要求。除了评估申请书（委托书）以外，申请人还要向我房地产价格评估机构提供各种有关证明资料，如房屋所有权证，土地使用证，买方单独委托评估时房地产权人出具的同意评估的证明，设计和施工图纸，使用期维修、保险及其他费用资料等。 2.业务受理 我房地产价格评估机构在收到评估委托人的申请书和有关证明及资料后，要在一个有限的时间内（如3天）作出是否受理此项业务的决策并通知申请人。估价者在作出接受委托的决策前要对委托人和评估标的物的基本情况进行初步了解，来界定有关估价的一些重要问题。这些问题主要包括；估价目的、估价对象、估价的作业日期等。 （1）由于估价目的的不同使价格类型也有所不同，如买卖交易价格、抵押价格、租赁价格、典当价格、课税价格、征用价格等。不同的估价目的，对估价的精度要求不同，对市场价格实现的各种条件限定不同，所采用的估价方法也有所区别。因此估伙者对委托人估价目的的明确把握是正确决策和做好估价工作的前提条件。 （2）确定估价对象，核实踏勘的建筑物是否与委托方所提供的资料相一致。 （3）依据委托方要求，在合理的情况下按时完成评估报告，以保证公司信誉。 二、制定估价作业计划 制定房地产价格评估作业计划是为了使估价工作有条不紊、按时、高效完成，计划一经确定，一般要按计划逐段进行估价工作。在规模较大的评估项目中，制定计划对估价作业的成败与质量有着极为重要的作用。制定估价作业计划可大体包括以下几个内容： 1．确定估价作业的具体因素
六、价值类型 房地产抵押价值：抵押房地产在价值时点的价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 七、估价原则（略） 八、估价依据（略） 九、估价方法 本次估价的估价目的是对已建成的房地产即饭店房地产进行现有价值估价。通过实地查勘和对周边区域的调查并分析有关资料后，根据估价对象饭店房地产的特点和实际情况，进行评估方法的具体选择。饭店物业作为一种能直接获取长期收益的经营性不动产，区别于其他各类物业，特别是中大型星级饭店房地产，其房地产价值已并非各项要素资产的简单估价加总，据此我们确定将收益法作为本次某饭店抵押价值评估的基本方法。同时，在饭店房地产构成要素资产的单项评估遵循贡献原则的前提下，除收益法外，成本法也具有评估合理性的一面，能够保守地测算估价对象的现有价值。因此我们拟采用成本法作为本次饭店房地产估价的辅助方法。 错处：缺所选用估价方法的定义或内涵。 十、估价结果 估价对象在价值时点的评估结果如下： 市场价值：人民币220064656元，大写金额：人民币贰亿贰仟零陆万肆仟陆佰伍拾陆元整；知悉的法定优先受偿款为零；抵押价值：人民币220064656元，大写金额：人民币贰亿零叁佰肆拾玖万叁仟壹佰壹拾伍元整。 错处：估价结果中缺单价表示或不列单价的理由。 十一、注册房地产估价师（略） 十二、实地查勘期（略） 十三、估价作业期（略） 十四、风险提示（略） 十五、变现能力分析（史记：建议大家结合案例教材32、33页内容对比学习）
房地产变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。 估价对象变现能力分析表2－25 错处：在估价结果报告中的估价对象变现能力分析中缺少变现时间长短、变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序的说明。 ××市××镇港口路某饭店房地产抵押估价技术报告（节选） 一、估价对象描述与分析 （一）估价对象区位状况描述与分析（略） （二）估价对象实物状况描述与分析 该饭店占地面积3691㎡，总高22层，地下1层，总建筑面积为28105．32㎡，饭店于2012年9月开始营业，并于2014年4月17日取得《中国四星级饭店证书》。该饭店是一家集客房、餐饮、娱乐、休闲为一体的多功能商务型饭店，目前已成为××镇标志性建筑物之一。该饭店自开业以来经营收益稳定上升，年经营收入从2012年的2100余万元上升至2014年的1．38亿元。饭店各功能部分经营状况良好，客房入住率在××市同档次饭店中处于较高水平，年均入住率可达到85%左右，饭店平
第六章市场法练习题 一、单项选择题 1、市场法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（ A ）。 A、类似房地产的交易E、相同房地产的交易 C、相关房地产的交易 D、房地产的市场交易 2、搜集交易实例时应注意所搜集内容的（C）。 A、相关性和规范化E、统一性和相关性 C、统一性和规范化 D、统一性和准确性 3、由于房地产的价值量大，成交价格往往米用（ B ）的方式支付。 A、支付定金E、分期付款 C、一次付清 D、预付房款 4、房地产正常成交价格的形成方式，是（D）方式。 A、招标、拍卖E、合同定价 C、通过市场交易成交 D、买卖双方经过充分讨价还价的协议 5、中国大陆招标、拍卖土地使用权的出让价较能反映市场行情，而协议出让价（B）。 A、往往偏咼E、往往偏低 C、往往咼于或低于市场价 D、也基本与市场价吻合 6、正常成交，是指在（ D ）应缴纳的交易税费下的价格。 A、买卖双方缴纳E、买方缴纳 C、卖方缴纳 D、买卖双方各自缴纳自己 7、如估价对象为一宗土地，选取的可比实例的土地面积（ C ）。 A、应与该宗土地的面积相等 E、可大于或小于该宗土地的面积 C、应与该宗土地的面积近似 D、应与该宗土地的面积保持一定差距 8、可比实例的交易类型应与（A ）吻合 A、估价目的E、估价时点 C、估价对象 D、估价方法
A、抵押、抵债E、类似 C、一般买卖 D、市场交际成交 10、交易实例的成交日期与估价时点相隔（ B ）以上的一般不宜采用。 A 、半年B、1 年 C、2 年 D 、3 年 11、选取可比实例的数量，一般要求选取（ D ）的可比实例即可。 A、5 个以上 B、10 个以下 C、5~10 个 D 、3~10 个 12、估价中为便于比较，价格以（ C ）为基准。 A 、房地产总价B、房地产单价 C、一次付清 D、分期付款 13、某宗房地产的交易总价款为50 万元，其中首期付款20%，余款于半年后和一年后分两期平均 支付。假设季利率为 1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为（ A ）元。 A 、48.60 B 、47.90 C、49.20 D 、50 14、在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格，其中土地除了单价、还可为（B ）。 A 、总价 B 、楼面地价 C、容积率 D 、覆盖率 15、如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用 （ C ）的市场汇价进行换算。 A 、估价作业日期 B 、成交日期 C、估价时点 D 、交易日期修正后 16、可比实例房地产状况，应是可比实例房地产在其（ B ）的状况。 A 、估价作业日期 B 、成交日期 C、交易价格 D 、交易日期修正后 17、交易情况的修正，要以（D）为基准。 A 、成交价格 B 、市场价格 C、交易价格 D 、正常价格 18、交易日期调整实际上是（A）。经过了交易日期修正后，就将可比实例在其成交日
房地产估价原则 公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-
本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳利用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则。 1、独立、客观、公正原则 要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。 2、合法原则 要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。 3、价值时点原则 要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。 4、替代原则 要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。 5、最高最佳利用原则 要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。 6、谨慎原则 要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则。 比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。 收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。 1、比较法：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
2、收益法：预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。 3、成本法：测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。 4、假设开发法：求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。 5、房地产抵押价值，估价对象假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。
中华人民共和国国家标准房地产估价规范 简介 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（1999年6月1日起实施） 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起执行） 总则 1．0．1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。 1．0．2本规范适用于房地产估价活动。 1．0．3房地产估价应独立、客观、公正。 1．0．4房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。 术语 2．0．1房地产real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 2．0．2房地产估价real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 2．0．3估价对象subject property 一个具体估价项目中需要估价的房地产。 2．0. 4估价目的appraisal purpose 估价结果的期望用途。 2．0．5估价时点appraisal date，date of Value 估价结果对应的日期。 2．0．6客观合理价格或价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。 2．0．7公开市场open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。
房地产估价程序操作规 范介绍 集团档案编码：[YTTR-YTPT28-YTNTL98-UYTYNN08]
房地产估价程序流程介绍 房地产估价程序流程 房地产估价流程，首先明确估价基本事项，拟定估价作业方案，搜集估价所需资料，实地查勘估价对象这四大步骤，在估价过程中，要对估价的对象有充分的了解。 一、明确估价基本事项 包括: (1)明确估价对象的实体状况，如对土地，应明确它的地籍范围和地籍号，以及坐落位置用途，面积、形状等;对房屋，应明确它的坐落位置(门牌号码)、结构、层数、面积、使用情况等。 (2)明确估价对象的权利状态，如完全产权、已设定有某种他项权利的不完全产权，房屋的部分墙体的归属等等都必须明确。 (3)明确估价对象的范围，如单纯评估土地的价值，或单纯评估房屋的价值，或评估一幢房屋中的某个部位等等，都必须明确。 (4)明确估价目的，由于同一房地产出于不同的估价目的，其估价结果往往不同。所以，必须明确委托估价人请求估价的目的是什么，以区分不同性质的估价。 (5)明确估价时点，某房地产的估价结果，是表示该房地产在某一个特定时点上的价格。因此，必须明确估价时点，如果不确定估价时点，房地产估价是没有意义的。 (6)明确估价报告交付的日期，交付估价报告的日期一般由委托估价方提出，也可由委托估价方和受理估价方协商确定，一般估价报告的作业日期为7-15个工作日。 二、拟定估价作业方案 主要是就估价所要做的各项工作作出日程进度安排，包括对估价作业内容、作业人员、时间进度、所需经费等的安排，以便于控制进度及协调合作。 三、搜集估价所需资料 由于估价对象和所采取的估价方法的不同，房地产估价所需的资料也不同。一般来说，所搜集的估价资料包括： (1)产权资料 (2)房屋建筑资料 (3)市场交易资料 (4)土地资料 (5)法律和规划资料。 四、实地查勘估价对象 实地查勘是就估价对象的有关内容到实地查清核实，从估价对象房地产的实体构造、权利状态、环境条件方面的具体内容进行客观确认。 相关阅读： 一、估价基本方法 1、成本法。成本法是以建造该类房地产需耗费的各项费用之和为基础。费用包括：土地出让金、城市配套设施建设费、征地、拆迁安置补偿费、勘探设计及前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、管理费、银行利息、税金、销售费用、开发利润等。其中，地产价格可以以该块土地使用权的费用和土地开发成为熟地所需耗费的各项费用之和为基础，再加上正常的税金和利润。这里需要特别指出成本法中的一种特殊的方法：重置成本法。因为重置成本法不需要考虑未来利益和长远效益，不需要计算地产价值，在实际运用中经常采用重置价结合成新进行估价; (1)根据估价房产房屋建筑结构、等级，选定房屋重置价格标准(以当地标准为准)。 (2)根据估价房产的建成年代，使用年限，残值率、剩余经济寿命、建筑物的新旧程度，估计该房产的折旧额或成新度(一般以当地公布的标准为准，不需另行计算)。 (3)楼层、墙体和层高的修正。
房地产估价案例分析 -----------------------作者：
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我的案例笔记（03年）二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法 (11) 第五部分不同估价目的下的估价……………………………………… 11 一、土地使用权出让价格评估 (11) 二、房地产转让价格评估 (12)
三、房地产租赁价格评估 (12) 四、房地产抵押价值评估 (13) 五、房地产保险估价 (14) 六、房地产课税估价 (14) 七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15) 八、房地产的分割、合并估价 (15) 九、房地产纠纷估价 (16) 十、房地产拍卖底价评估 (17) 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17) 十二、损害赔偿估价 (18) 第六部分各种类型的房地产估价……………………………………… 18 一、居住房地产估价 (18) 二、商业（含餐饮）房地产估价 (18) 三、商务办公（写字楼）房地产估价 (18) 四、旅馆（含娱乐）房地产估价 (19) 五、工业房地产估价 (19) 六、特殊用途房地产估价 (19) 第七部分估价报告格式………………………………………………… 19 估价报告常见错误…………………………………………………… 21
中国人民共和国国家标准 房地产估价基本术语标准 Standard for basic terminology of estate appraisal GB/T 50899–2013 主编部门：中华人民共和国住房和城乡建设部 批准部门：中华人民共和国住房和城乡建设部 施行日期： 2 0 1 4 年 2 月 1 日 中国建筑工业出版社 2013年北京
中华人民共和国国家标准 房地产估价基本术语标准 Standard for basic terminology of estate appraisal GB/T 50899–2013 * 中国建筑工业出版社出版、发行（北京两郊百万店） 各地新华书店、建筑书店经销 北京红版制版公司制版 廊坊市海涛印刷有限公司印刷 * 开本：850*1168毫米 1/32 印张：2 67 千字 2013年12月第一版 2013年12月第一次印刷 定价：13.00元 统一书号：15112·23790 版权所有翻印必究 如有印刷问题，可寄本社退换 （邮政编码100037） 本社网址：https://www.doczj.com/doc/4b18349087.html, 网上书店：https://www.doczj.com/doc/4b18349087.html,
中华人民共和国住房和城乡建设部 公告 第 84 号 住房城乡建设部关于发布国家标准 《房地产估价基本术语标准》的公告 现批准《房地产估价基本术语标准》为国家标准，编号为GB/T50899-2013，自2014年2月1日实施。 本规范由我部标准定额研究组织中国建筑工业出版社发行。 中华人民共和国住房和城乡建设部 2013年6月26日
房地产评估复习题及答案(一) 第一章房地产和房地产评估 1．按房地产的（B ）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆ A.收益性 B.用途 C.市场性 D.地段 2．出租或营业型房地产的评估可以采用: （）☆ A.比较法 B.收益还原法 C.假设开发法 D.成本评估法 3．人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其评估对象为：（） A.已消失的房地产 B.在建工程 C.房地产的未来状况 D.房地产过去状况与现在状况的差异状况 4．从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: （） A.商业、办公、工业、居住 B.商业、居住、办公、工业 C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公 5．娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的：（）☆ A.用途 B.开发程度 C.是否产生收益 D.经营使用方式 6．某土地使用权的有限期为40年，已使用20年，新建的房屋的耐用年数为50年，则房屋的所有权为：A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年 7．房地产交易很难采取样品交易的方式，必须到实地观察，房地产评估也要进行实地查勘，这是由房地产的（）决定的 A.不可移动性 B. 相互影响性 C.数量有限性 D.独一无二性 8．房地产的价值注重：（） A.实物 B.权益 C.区位 D.实物、权益、区位9．典权制度是中国特有的，下列阐述正确的为：（） A.支付等于买价的典价，即可获得房地产的所有权， B.支付典价后只能获得房地产的使用权 C.支付典价后房地产的使用者不付租金 D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10．医院、学校是属于哪一类房地产（）☆ A.商业 B.办公 C.特殊用途 D.综合答案 1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C 第二章房地产价格 1．最能说明土地价格水平高低的价格是：（） A．土地单价 B．基准地价 C．楼面地价 D．标定地价 2．决定某一房地产价格水平高低的，主要是（）的供求状况。☆ A．本地区的房地产 B．全国房地产 C．全国本类房地产 D．本地区本类房地产 3．一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，总价为30万元，其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%)，则：（） A．实际价格28.5万元，名义价格30万元 B．实际价格29.28万元，名义价格30万元 C．实际价格30万元，名义价格不存在 D．实际价格28.578万元，名义价格30万元 4．采用比较法求得的价格通常称为( ) A.路线价 B.比准价格 C.积算价格 D.收益价格 5．目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属( ) A.市场调节价 B.政府指导价 C.政府定价 D.政府规定的最低限价 6．在房地产销售过程中，（）是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低。 A．起价 B．标价 C．成交价 D．均价 7．下列价格阐述正确的是：（） A．市场价格＞抵押价值＞征用价值＞课税价值 B．市场价格＞征用价值＞抵押价值＞课税价值 C．市场价格＞课税价值＞征用价值＞抵押价值 D．市场价格＞征用价值＞课税价值＞抵押价值 8．投资价值评估时所采用的折现率为：（） A．根据市场现状 B．最低收益率 C．最高收益率 D．社会一般
房地产估价程序流程介绍 房地产估价程序流程 房地产估价流程，首先明确估价基本事项，拟定估价作业方案，搜集估价所需资料，实地查勘估价对象这四大步骤，在估价过程中，要对估价的对象有充分的了解。 一、明确估价基本事项 包括: (1)明确估价对象的实体状况，如对土地，应明确它的地籍范围和地籍号，以及坐落位置用途，面积、形状等;对房屋，应明确它的坐落位置(门牌号码)、结构、层数、面积、使用情况等。 (2)明确估价对象的权利状态，如完全产权、已设定有某种他项权利的不完全产权，房屋的部分墙体的归属等等都必须明确。 (3)明确估价对象的范围，如单纯评估土地的价值，或单纯评估房屋的价值，或评估一幢房屋中的某个部位等等，都必须明确。 (4)明确估价目的，由于同一房地产出于不同的估价目的，其估价结果往往不同。所以，必须明确委托估价人请求估价的目的是什么，以区分不同性质的估价。 (5)明确估价时点，某房地产的估价结果，是表示该房地产在某一个特定时点上的价格。因此，必须明确估价时点，如果不确定估价时点，房地产估价是没有意义的。 (6)明确估价报告交付的日期，交付估价报告的日期一般由委托估价方提出，也可由委托估价方和受理估价方协商确定，一般估价报告的作业日期为7-15个工作日。 二、拟定估价作业方案 主要是就估价所要做的各项工作作出日程进度安排，包括对估价作业内容、作业人员、时间进度、所需经费等的安排，以便于控制进度及协调合作。 三、搜集估价所需资料 由于估价对象和所采取的估价方法的不同，房地产估价所需的资料也不同。一般来说，所搜集的估价资料包括： (1)产权资料 (2)房屋建筑资料 (3)市场交易资料 (4)土地资料 (5)法律和规划资料。 四、实地查勘估价对象 实地查勘是就估价对象的有关内容到实地查清核实，从估价对象房地产的实体构造、权利状态、环境条件方面的具体内容进行客观确认。 相关阅读： 一、估价基本方法 1、成本法。成本法是以建造该类房地产需耗费的各项费用之和为基础。费用包括：土地出让金、城市配套设施建设费、征地、拆迁安置补偿费、勘探设计及前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、管理费、银行利息、税金、销售费用、开发利润等。其中，地产价格可以以该块土地使用权的费用和土地开发成为熟地所需耗费的各项费用之和为基础，再加上正常的税金和利润。这里需要特别指出成本法中的一种特殊的方法：重置成本法。因为重置成本法不需要考虑未来利益和长远效益，不需要计算地产价值，在实际运用中经常采用重置价结合成新进行估价;
2019房地产估价师继续教育答案
1、历史性建筑用地或历史性土地的地价可选用假设开发法或市场调整法（对） 2、历史性建筑估价时，选取的可比实例成交时间也应严格遵循《估价规范》的要求，不得超过两年。（错） 3、下列哪项不是土地的历史文化增值影响因素（规划保护限制） 4、越秀房地产信托投资基金是全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金（对） 5、房地产估价机构业务多元化应考虑不同的业务之间可资源共享。（对） 6、中介化使估价业务的需求明确，有利于规范；使估价业务发展减缓，节省成本。（错） 7、不动产金融产品投资会面临不动产市场周期波动造成的物业价值缩水或物业收益损失风险，其风险不会对保险 公司的资产配置稳定性产生影响。（错）8、健康的管理架构是通过建立有效率、有实效、易监控的运营平台来建立的。 （对） 9、尊重客观因素，需要做到：顺应市场,不要妄自拓展,要固本培元。（对） 10、“互联网+”会促进估价行业的估价体验由专业驱动转向用户驱动变化，重新发现、引导、激发（对） 11、“互联网+估价”将数据转变为房地产估价机构最重要和最核心的资源。 （对） 12、成为全球商业房地产服务与投资公司的途径：合纵连横、创造规模，通过自我成长与战略并购完成。（对） 13、湿营销是用激烈的方式把服务在更广的受众中自发传播。 （必修）历史性建筑介绍王全民 1 第一讲23分传统建筑主要具有传承性、普遍性和演进性三方面属性。（对） 2 第二讲24分下列不属于民居建筑的是（）。（D.坛庙建筑） 3 第二讲39分剪边是带有屋檐的建筑中，屋檐伸出梁架之外的部分。（错） 4 第三讲8分下列选项中不是中国古建筑主要特征的是（）。（C.防御性较差） 5 第三讲25分古建筑中的墙体多数是非承重体，只起对房屋的围护和阻隔作用。（对） （必修）历史性建筑估价案例分析王全民 1 第一讲13分历史性建筑成本法估价，不宜采用房地分估的基本途径。（错） 2 第一讲36分历史性建筑因其特殊因素众多，其重新建造或仿照建造的内容与要求不同，估价中需全面掌握估价对象状况和特殊性。（对） 3 第三讲40分 下列不属于建设成本的项目是（）。（A.管理费用） （选修）房地产估价的多元化之路专家团 01讲 估价业务多元化是从单纯的鉴证性估价，扩展到咨询性估价和相关咨询顾问。Y.对 29’房地产估价机构业务多元化应考虑不同的业务之间可资源共享。Y.对 02讲 14’59 中介化使估价业务的需求明确，有利于规范；使估价业务发展减缓，节省成本。N.错 03讲 14’59投融资顾问业务能满足投资人和融资人双方投融资需求。Y.对 04讲 10:00保险资金直接投资范围包括：商业、办公、养老、医疗等类型的不动产。Y.对 11:58不动产金融产品投资会面临不动产市场周期波动造成的物业价值缩水或物业收益损失风险，其风险不会对保险公司的资产配置稳定性产生影响。N.错 （必修）房地产估价方法黄学军 房地产估价方法（一）
第一章 1、下列叙述正确的是（ ） A.权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利和利益； B.实物、权益和区位三者对房地产价值影响都很大； C.通行权为典型的他项权； D.国有土地使用权即为出让土地使用权。 2、由于房地产（ ），所以具有难以变现性。 A.价值量大； B.不可移动； C.独一无二性； D.易受限制性。 3、某宗地的规划容积率为3，可兴建6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该 宗土地的单价为（ ）元/m 2 。 A.100 B.300 C. 900 D.600 4、从本质上看，不动产的基本特征是（ ）。 A.耐久性； B.个别性； C.不可移动性； D.保值增值性。 5、房地产之所以有价格，其前提条件是（ ）。 A.有用性； B.稀缺性； C.有效供给； D.有效需求。 6、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（ ）等设施或条件以及场地平整。 A.排水、给水、电力、通讯； B.给水、排水、燃力、热力； C.排水、电力、通讯、燃力； D.排水、电力、通讯、热力。 7、楼面地价是（ ）之比。 A.土地总价与土地总面积； B.土地总价与建筑总面积； C.土地单价与建筑容积率； D.土地单价与建筑覆盖率。 8、一宗2000平方米的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/ m 2 。现按规划拟改为 商业用地，容积率为5.0，楼面地价为950元/ m 2 ，则理论上应该补地价（单价）为 元/ m 2 。 8．一套建筑面积为100m 2，单价为2000元/m 2 的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年 内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31％，则该套住宅的（ ）。
第四章房地产评估 一、单项选择题 1.城镇土地的基准地价是（） A.某时点城镇土地的单位价格 B.某时期城镇土地的单位价格 C.某时点城镇区域性土地平均价 D.某期城镇土地区域性平均价 2.待评估建筑物账面原值为l00万元，竣工于2000年底，假定2000年的物价指数为100％，从2000年到2003年的价格增长幅度每年为15％，则2003年底该建筑物的重置成本为（） A.11 5万元 B.152.O9万元 C.132.25万元 D.174.9万元 3.下列建筑物中属于民用建筑物的是（） A.交通运输业建筑物 B.厂房 C.行政事业用建筑 D.道路、桥梁 4.一般说来，相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格，沿海开放城市（）内地城市。 A.高于 B.低于 C.等于 D.不确定 5.运用预决算调整法时，需要调整的三材差价指（）的差价。 A.钢材、钢筋混凝土、砖 B.钢材、木材、水泥 C.木材、水泥、砖 D.钢材、水泥、钢筋混凝土 6.待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300m2，建筑面积200m2，月租金3 000元，土地还原利率为7％，建筑物还原利率为 8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收人的年总成本为7 600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格1 000元／m2，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是（） A.61 667元 B.92 500元 C.789 950元 D.58 041元 7.前期费用是建筑物成本中的一项组成部分，下列各项中属于建筑物成本前期费用的是（） A.职工的培训 B.地上附属物拆除费 C.资金成本 D.建筑安装工程费 8.商业用房和商品住宅可根据建筑物经营收益或建筑物的交易状况运用（）进行评估。 A.收益法 B.市场法 C.收益法或市场法 D.收益法或成本法 9.预决算调整法一般不宜对（）的建筑物进行评估。 A.用途相同 B.结构相同 C.数量较多 D.数量较少 10.土地使用权评估的假设开发法中，计算利润的基础是（） A.地价＋建筑费 B.地价＋建筑费＋利息 C.地价＋建筑费＋专业费＋利息 D.地价＋专业费＋建筑费 11.交易实例土地的价格为1 800元／m2，待估土地达到与交易实例同等环境条件预计需要8年，折现率定为9％，则待估土地的价格为（） A.901.21元 B.903.36元 C.902.22元 D.900元 12.土地与建筑物用途不协调造成的价值损失一般是（） A.土地的功能性贬值 B.建筑物的功能性贬值 C.土地的经济性贬值 D.建筑物的经济性贬值 13.建筑物的墙、柱用砖砌筑，楼屋、屋架采用木材制造，这种结构是（） A.砖木结构 B.砖混结构 C.木结构 D.简易建筑物 14.国家规定的土地使用权出让年限，工业用地使用权最高出让年限为（） A.70年 B.40年 C.60年 D.50年