天津临港调研报告 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】
2007优秀调研成果（11）
关于天津临港工业区循环经济发展的调研与建议
天津临港工业区是滨海新区化学工业区和临港产业区的核心组成部分，是规划建设中的国家级石化基地。临港工业区自2003年6月正式动工建设，截至目前，围海已达22平方公里，其中18平方公里已完成造陆，招商引资已突破1200亿元，其中百亿元以上项目达到5个。中石油、中化工两个三百亿元以上项目的引进，将奠定临港工业区世界级化工区的地位；中船重工项目的引进，使临港工业区向建设全国重要的造修船基地迈出了坚实的一步。
一、临港工业区循环经济发展现状
（一）规划背景
临港工业区规划总面积约 80 平方公里，一期规划面积约22 平方公里。在产业结构上，临港工业区最终要形成全国重要的化工基地、造修船基地、装备制造业基地，同时发展成为港口物流基地和研发转化基地。一期开发主要是建设世界级的现代化学工业区，发展思路是：以中石油、中化工、渤化集团等为重点，建设全国重要的化工基地。以渤化集团、韩国LG 公司建设大型氯乙烯单体和聚氯乙烯等中下游产业项目为契机，建设百万吨级聚氯乙烯生产基地，逐步向上游石化龙头产业延伸。以中石油为依托，建设百万吨级乙烯及千万吨重质原油炼油装置，建设国家原油储备基地、成品油储备基地。最终
形成以乙烯为龙头的石油化工，以盐化工、氯碱化工为代表的海洋化工及其下游衍生品的材料化工、精细化工共同联合形成的化工产业集群。
在化工产业链条上，重点发展石油化工、海洋化工、一碳化工、能量综合利用四条循环经济产业链，形成从炼油、石脑油、乙烯等上游产品，到异氰酸酯、聚碳酸酯等中游产品，到精细化工、合成材料等下游产品的一个完整的上下游产业链，建成以石油化工、海洋化工、一碳化工紧密结合为特色，港化一体化的绿色生态循环经济的临港工业区。
（二）目前的开发建设情况
在开发建设过程中，临港工业区始终坚持发展循环经济的理念。在围海造地中，将建设大坝、围海造地、开挖航道与防洪、清淤、海河口整治相结合，取得了综合的经济效益、社会效益和环境效益；利用天津碱厂、大沽化工厂产生的工业废料皂化渣与吹填泥拌和造地，既解决了皂化渣污染、占地问题，又加快了围海造地的进度；将天津市区的拆房渣土作为工业区主次干道的路基原料，解决了城区拆房渣土污染、占地、填埋的难题。在招商引资中，注重上中下游产业的有机衔接、合理布局，形成完整的产业链条，使各个入区企业之间互为产品原料供应商，同时将“三废”处理与公用工程建设有机结合，从而达到“吃干榨尽”的目标，将污染降低到最低程度。在区域发展上，结合中心城区建设，全力配合老企业搬迁改造升级，
既降低了地区污染物排放总量，又促进了滨海新区中心商务商业区等功能区的建设，为整个地区发展循环经济做出了贡献。
目前工业区内已有三家企业投产运营，分别是台湾见龙、韩国LG和法国液化空气。其中见龙是世界上最大的发泡塑料生产商，法国液空是世界最大的工业气体生产商。在生产过程中，这三家企业全部采用了先进的生产工艺，并且积极开展清洁生产与资源的综合利用，配备先进的环保治理措施，对产生的污染处理后达标排放。
二、临港工业区发展的优势和制约因素
（一）优势
1、优越的地理位置，便捷的交通运输。
临港工业区处于天津滨海新区核心区和环渤海经济圈中心地带，具有经济腹地辽阔、市场辐射宽广的独特区位优势。
工业区的公路、铁路、航空、海运等交通运输都十分便利。天津是中国重要的铁路枢纽和航空港，公路交通四通八达，海运方面，与工业区紧邻的天津港已经发展成为我国北方最大的国际贸易口岸，现时作为天津港五大港区之一的临港工业区已初具规模。
2、丰富的自然资源，雄厚的产业基础。
天津拥有渤海、大港两大油田，蕴藏着丰富的油气资源，石油地质储量39亿吨，天然气地质储量1300亿立方米，产量近3000万吨/年。滨海新区同时具有盐、碱、石油、天然气四
大类化工资源，是国内少有如此齐全的资源来源地，其中海盐的产量占全国的四分之一。
天津石油、石化及化学工业具有悠久的历史和较强的实力，已经形成油气开采、海洋石油化工及精细化工三大板块，氯碱、纯碱等行业总体规模在国内外处于领先地位。新区聚集了中石化、中石油、中海油和中化工四大国家石化企业。
3、优惠的区域政策，广阔的发展前景。
滨海新区已经纳入全国发展战略，成为综合配套改革试验区，在临港工业区投资的企业可以享受国家赋予滨海新区的各项优惠政策，并享受工业区的其他优惠政策。
滨海新区的开发开放，必将带动临港工业区的发展，促进临港工业区二期、三期、四期加速开发，促进工业区外围配套的完善，使临港工业区在短期内发展成为海上工业新城。
（二）制约因素
1、水资源短缺。
滨海地区淡水资源天然不足，人均水资源量仅为180m3，不到全国平均水平的十三分之一、世界平均水平的五十分之一，远低于世界公认的人均占有量1000 m3的缺水警戒线，属重度缺水地区。而全市的十大用水大户就有5家在滨海新区，水资源严重不足，供需矛盾突出。
规划的临港工业区属重化工行业，对水资源的需求较大，如何保证临港工业区的水资源需求，尽量不占用滨海新区宝贵的新鲜地表水资源是临港工业区发展的主要制约因素。
2、有限的环境容量。
大气环境方面，影响滨海新区大气环境质量的因素主要是TSP、SO2、NO X，污染负荷最大的为总悬浮颗粒物。
水环境方面，滨海新区范围内河流、水库、海域均受到不同程度的污染，水环境问题复杂。上游淡水资源被截流，致使下游主要河流全年大部分时间无来水补充，形成河道式水库，航运功能完全丧失，河湖水系水环境容量和自净能力大幅度下降，上游及本地区大量污水排放又使污染加剧，多数水体水质指标已超过五类水体，水体功能不断下降。根据目前的渤海近岸海域的环境质量情况，大部分超出相应的功能区标准。因此，滨海新区的地表水环境已基本无环境容量。
石化行业既是国民经济的支柱性产业，又是一个受资源与环境严重制约的行业。其对资源与环境的最主要影响表现在生产过程中大量废水、废气和固体废料的排放。石化企业的污染治理一直是个难题，即使是在世界最好的石化企业中，污染也仍是严重的。
临港工业区今后将大力发展石化、化工产业，将不可避免的排放大量污染物，而滨海新区是否还具有相应的环境容量，同时根据国家政策，应增产不增污，因此如何能合理的解决临港工业区的污染物排放总量指标将成为规划实施的主要环境限制因素。
三、国内外化工园区的先进经验
（一）国外经验
发达国家建立化工园区已有几十年历史，积累了丰富的经验，其主要特点可以归纳为：
1、依托主要消费区或资源来源地，交通运输便利，配套设施完善，关联产业发达，大多具备良好的发展基础条件。
2、装置大型化，炼化一体化，大公司集聚，产业集中度高，土地利用率高，单位面积产出高，规模效应明显。例如，美国墨西哥湾沿岸地区聚集了上百家来自世界各地的大型石油石化公司，销售收入占美国石化工业的25%，炼油能力和乙烯产能分别占美国总能力的44%和95%。
3、全方位一体化的建设和生产运行理念。该理念的主要内容：一是项目设计一体化。利用化工产品上下游关联的特点，形成化工项目链。二是公用工程一体化。对园区能源供应进行统一规划、集中建设，形成一体化的“公用工程岛”。三是物流传输一体化。通过输送管网、仓库、码头、铁路和道路等，形成园区内一体化的物流运输系统。四是环境保护一体化。园区内设立环保中心，统一处理废水、废气、废渣。五是园区管理服务一体化。为驻园业主提供一站式服务，寓管理于服务之中。
“一体化”是国外着名化工园区建设的最核心理念，实行产品项目一体化、公用辅助一体化、物流运输一体化、环境保护一体化、管理服务一体化，以产业链和产品链维系在一起，形成较为完善的运行体系。德国路德维希化工园区位于莱茵河畔，由巴斯夫公司独资建设，是一个“一体化”的特大型生产
基地。按照“一体化”的要求，化工园区的产业链是根据不同的龙头装置预先规划好的，招商项目需严格按照产业链的要求，不属于产业链一环的企业无论规模多大都不能进入化工园区。通过将各个工厂用管道相互连接，增值链应运而生；同时由于原材料能够迅捷、可靠地抵达目的地，从而大幅度削减了生产成本，为巴斯夫提供了强劲的竞争优势。工厂中化学工艺流程所产生的能量可立即转换为蒸汽，并源源不断地流入巴斯夫蒸汽网络，而其他工厂则以这些蒸汽为能源，为其生产流程提供能量，追求生产、能源、废物流通、物流以及基础设施的一体化，从而实现社会、经济、环境效益的最优。
4、管理规范高效，投资主体间以产业链和产业关系为纽带，建立长期稳定的协作关系。
世界知名化工园区大多设有专门的管理公司，负责日常管理工作。有的管理公司还为园区提供公用工程、环保、后勤支持、设施管理等多元化服务，使入园公司得以将主要精力集中到业务运营上。
虽然化工园区内的生产界区模糊，但不同投资主体产权清晰，责权利分明。生产企业以产业链和产业关系为纽带相互投资参股，或建立长期合作联盟，合理分工，避免恶性竞争，合理配套发展产品链和价值链；采用经济合同管理模式，实行准入制生产，物流、资金流和交易流“三流合一”，信息共享。在经由园区内的管网输送保证下游生产企业原料供应的同时，实现装置原料的零库存。园区内产业链上的各家生产公司和公
共服务类公司依靠规范的运作机制，建立长期稳定的协作关系，共同营造互利的效益环境。
5、充分发挥自身优势，重视园区的特色化建设。
（二）国内经验
上海化学工业园区是中国改革开放以来第一个以石油和精细化工为主的专业开发区，自开工建设以来，从科学规划人手，在提高技术起点、引进先进项目、全面推行清洁生产和全过程污染控制的同时，充分借鉴世界级大型化工区的成功经验，并结合自身特点实施“一体化”开发理念，通过“产品项目、公用辅助、物流运输、环境保护、管理服务”的整合，实现物质闭路循环、能量多级利用的模式。目前园区内每平方公里吸引的投资高达亿美元；而园区内万元产值能耗只有112t 标准煤，水消耗量只有33t，只占同行业平均水平的1/2和
1/5，与企业自建公用工程相比，投资成本降低近半，能耗下降约30%。循环的有机链推动能源消耗产业向资源集约目标转型，传统污染企业向绿色环保方向转变。
上海化工区的第二个做法是按照循环经济的要求，建立化工园区的三圈循环经济体系。一是企业内部循环圈；二是园区内部循环圈，使园区内的资源得到了优化配置，废弃物得到了有效利用，排放污染减少到最低水平；三是化工园区与周边地区的循环圈，即通过管道、铁路等主要运输方式，化工园区与上海石化、吴淞化工基地实现物料的连接，构建更大区域的循环经济圈。
四、几点建议
（一）努力突破水资源瓶颈
目前可供滨海新区利用的水资源有：地表水、地下水、外调水、海水淡化或直接利用、再生水等。针对滨海新区水资源短缺的问题，建议临港工业区采取如下对策：
1、积极推行节水措施，减少区域水资源使用量。所有企业都要贯彻节约用水原则。入区企业要建设中水回用系统，选用节水设备，提高水的重复利用率。供水部门要制定中水利用优惠措施，鼓励使用中水，逐步提高中水回用率。建立海水、淡化水、再生水、循环水等多级循环、梯级利用的水循环体系。积极推广成套节水、蒸汽冷凝水回收利用、水网络集成等先进技术，提高水资源的重复利用率，实现万元产值耗水量不超过11吨的节水型园区。
积极开发海水淡化，推广中水回用
2、积极推进海水淡化，中水回用等非常规水资源的开发利用。把海水作为临港工业区的第一水源，在临港工业区建设海水淡化厂和海水直接利用设施。扩大海水和亚海水直接用于生产装置冷却。利用热电厂的电或热进行海水淡化，将浓缩后的海水用于工业制盐。同时根据各区污水处理厂的规模，建设相应的深度处理装置，实现中水回用。
（二）合理解决污染问题
临港工业区的开发建设，将新增大气污染物、水污染物排放总量。应按照国家有关污染物排放总量控制的要求，在天津
市层次对现有的滨海新区主要大气污染源制定污染物排放总量消减控制计划，在整个滨海积极建设城市污水处理厂，消减COD、氨氮等污染入海排放总量。利用老污染源治理腾出的环境容量，为临港工业区的发展提供总量指标。
对于产生的一般固体废物，应按照循环经济的原则，一方面要在化工区内形成产业链，实现废物的循环利用；另一方面采取卫生填埋的方式进行处理。对于危险废物，应送入天津市现有的危险废物处理中心进行无害化处置。
对现有化工企业的搬迁，应根据产业需要确定升级换代的要求。建议在化工产业发展上按国际先进水平设定环境准入门槛，应按照《天津临港工业区产业总体规划》确定的循环经济产业链选择入区项目，从清洁生产工艺上对入园项目严格要求，严格控制环境风险大、污染严重的产业和项目进入临港工业区。
（三）强化“一体化”发展举措
临港工业区应借鉴国内外经验，用“一体化”理念作指导，严格按照产业总体规划来建设工业区。此外，化工产业的主要特点之一是大部分非终端性产品互为原料，相互之间的关联性和配套性比较强，不但一个园区内部可以相互利用和阶梯利用，而且园区之间也可以互为补充，形成不同特色的产品链。因此，应加强园区之间的竞争与协作。作为天津滨海新区化学工业区和天津临港产业区的重要组成部分，临港工业区应
该与天津大港石化产业园区以及周边相关企业和园区建立联系，构建环渤海地区最完善的石化循环经济产业带。
中粮集团—大悦城商业研究 富港增城东汇城推广部 蒋里广
目录 ?中粮集团简介?大悦城商业版图 ?大悦城发展策略?大悦城商业品牌塑造?全国重点大悦城分析西单大悦城朝阳大悦城烟台大悦城上海大悦城天津大悦城沈阳大悦城成都大悦城
中粮集团简介 中粮集团有限公司（COFCO）是全球领先的农产品、食品领域多元化产品和服务供应商，集农产品贸易、物流、加工和粮油食品生产销售为一体，为接近全球四分之一的人口提供粮油食品。 目前，中粮资产超过719亿美元，336个分公司和机构覆盖140多个国家和地区。作为投资控股企业，中粮旗下拥有八家上市公司，其中包括中国食品（00506.HK）、中粮控股（00606.HK）、蒙牛乳业（02319.HK）、中粮包装(00906.HK)、大悦城地产（00207.HK）五家香港上市公司， 以及中粮屯河（600737.SH）、中粮地产（000031.SZ）和中粮生化（000930.SZ）三家内地公司。 凭借其良好的经营业绩，中粮持续名列美国《财富》杂志全球企业500强，居中国食品工业百强之首。
大悦城商业版图 大悦城城市综合体，集大型购物中心、甲级写字楼、服务公寓、高档住宅等为一体，实现购物、娱乐、观光、休闲、餐饮等功能，节约资源，高效运营城市生活，成为推动城市发展的重要力量。自2007年北京西单大悦城盛大开业至今，大悦城已成功复制了沈阳中街大悦城、天津大悦城、北京朝阳大悦城、上海大悦城、烟台大悦城6个运营项目 ，并成为中粮集团城市综合体的核心品牌。未来5年，大悦城还将在 全国以一线城市为核心，辐射长三角、珠三角、环渤海等经济圈，继续复制开发成都大悦城、天津六纬路大悦城、北京安定门大悦城、深圳大悦城等项目，扩大规模至30个大悦城城市综合体项目。
广州上下九步行街 调查报告 小组名称：我心飞翔小组 小组成员：中山大学政务学院04级公共事业管理专业陈王超李文曦汪欢李双梁英慈 沈新昌陈曼华魏青科 指导老师：谭昆智
二00六年二月十号 广州上下九步行街 调查报告 目录 一、前言 3．商店的排列风格一致 4．和谐上下九，人文步行街 （四）服务 1．对游客的服务；2．对租赁商店的服务 3．对网上市民的服务；4．政府和步行街合作服务（五）上下九步行街需要改进的地方 三、总结 1．物质文化；2．制度文化；3．精神文化
附：上下九步行街地理位置图 广州上下九步行街 调查报告 一、前言 （一）调查对象 多 地，如何健康有序有效地发展步行街就成了非常有必要探讨的问题。 上下九步行街作为全国知名的步行街，深受广大顾客的喜爱。有鉴于此，我们希望通过对广州上下九步行街进行调查，以便真实地得到对步行街的更为深刻的了解和认识。并且在此基础上，结合我们所查阅的资料和书籍，进行比较深入的研究，希望对上下九步行街以及其他步行街未来的发展有所裨益。 调查方法：查阅文献、实地考查、访谈、问卷调查 （四）调查准备---城市有机体的理论及生态化管理 为了不至于因为商业街太丰富的东西使得我们的调查过于散漫而凌乱，我们
先进行了查阅工作。结合我们“和谐上下九，人文商业街”的主题，我们决定采用芝加哥学派著名学者罗伯特·帕克（Robert E. Park）的城市有机体的理论作为指导，并且借用媒介管理中学过的生态化管理方式理论，来进行调查研究。 城市有机体理论假说，就是将城市类比为生物有机体，假借生物学方法来研究城市发展，认为城市规模增长，空间扩展和功能变迁等动态变化都受类似生物体的生理机制所支配。 生态化管理是一种新型的管理模式，强调事物之间的相互关系和相互影响。生态是生物学中的一个概念，是分析自然界相互依存又相互冲突的一种规律现 咨 如 行街在本身的媒体广告推介上做得不太令人满意，据悉上下九步行街到目前为止还没有建立自己的网站，另一方面通过报纸、电视等媒体做得宣传又很少见，所以在发挥媒体推介步行街的作用方面还略显薄弱。 分析可知，大概有50％的游客会一个月来上下九步行街5次以上，另外有10％的游客是天天来上下九步行街的，这些数据就可以足够保持步行街的人流量，也可以基本满足各个商家的门槛人口，看来上下九步行街的确有其自身的魅力来吸引这么多的游客。 大约有80％的游客来上下九的主要的目的是购物，而选择休闲娱乐的占少
天津市西青区 房地产市场调研报告
一、西青区房地产市场概述 在天津的西南方向，房地产市场呈现出欣欣向荣的景象。作为环城四区之一，西青区房地产市场吸引越来越多的业内人士与购房者关注。西青区的崛起得益于天津小城镇计划。与北京摊大饼的城市发展模式不同，天津通过卫星城镇点线面的带动促进整个城市发展。在天津城市外扩的大势下，西青区中北镇成为小城镇计划的亮点。从06年9月份起，西青区房地产突然发力，市场成交呈跳跃式发展。假日风景、水语花城、大地十二城、华亭国际、八栋适家等项目先后入市，市场供应的大幅放量拉动了周边需求的上升，市场成交一路走高。在环城四区中，西青区06年市场成交量占31%。此外，西青区南部地区天房美域、金厦新都庄园、洛卡小镇、亲亲家园等项目依靠天津市梅江南扩势头迅速崛起，成为具有广泛市场基础的又一潜力区域。西青区在西部、南部众多项目的合力作用下，市场成交迅速走高，成交价格不断攀升。 天津市的城市发展已到了一个快速扩张时期，城市人口快速增长给城市公共基础设施带来了更大的压力，也为天津住房供应提出挑战。天津房地产兴盛发展这么多年，中心城区商品住宅的高度、密度逐渐加大，价格不断提升。随着市中心压力增大，天津房地产市场急需向外突围。华苑的成功为商品住宅开发提供了一个方向，梅江则提供了另一个方向。但供房地产开发建设的舞台却不约而同指向西青区。
梅江发展优势，为西青板块带来了助力，在一定程度上提升了西青地产项目的品质，同时也丰富了西青住宅的产品结构。西青南部区域发展较早，是随着梅江南、梅江湾的陆续开发，而逐步走向成熟。同时伴随着土地资源的进一步减少，梅江效应所带动的大梅江板块，正在迅速发展，进而成为梅江片区的延展地带。此区域的领世郡、富力桃园等项目入市以来，也促进了西青南部片区的发展。 中北镇区域，是西青发展的另一个热点和主力军，得益于小城镇计划发展的天时。万科假日风景和金厦水语花城2005年入市热销，拉开了西部新城造城计划，2006年大地12城与华亭国际为中北镇区域市场增加新的活力，其热销甚至大幅提升了整个西青商品住宅成交量。2007年，富力地产也投身到西部造城运动中。 建设的西部新城，是城市化进程脚步加快的体现，它以400万建筑平米的规模，承载着天津“一轴两带三区”市域空间布局及城市发展轴带上的重要节点，承担疏解中心城人口、聚集新的产业、带动区域城镇发展的任务。在这个距离城市中心绝对距离较近的优势片区，集中了万科假日风景、金厦水语花城、大地十二城、华亭国际等诸多房地产项目，更加负担着城市化的重要任务，同城市外扩的脚步首先波及到这里，并非偶然，天津城市未来规划的促动，以及市区土地资源的日趋稀缺，导致市区房价持续飙升，为天津城市扩容提供了空间。 另外，新城的交通及基础设施等与住宅相关的建设目标在
商业街区情况调研报告 街商业街区是县城的商业集聚带,是市民居家购物休闲首选的商业街区,也是重要的对外窗口。街的形象代表着的城市形象,街的现在和未来是居民关注的焦点之一。 一、街的历史沿革和发展现状 据清光绪八年《县志》记载,溧邑自隋唐以来,街衢繁盛,物阜民康,唐时,城外街为县城之中心,县衙署和城隍庙就设在街道之中。万历二十七年,知县徐必达修治城内街道,皆铺以石。古往今来,街始终店家林立,商贾云集,生意兴旺,人流如潮,是我县一条传统的商业街,也是我县商业文化的聚集地。 街长450米,位于护城河北岸,珍珠路与中大街之间,居于商业核心区的中心位置。建国后,我县国有和集体商业公司的零售店面大都设在这条街上。1984年的县城总体规划,就把街确定为商业步行街。1995年初,县委、县政府结合旧城改造,对街南街区域进行全面拆旧建新,北面商铺也装修出新,路面进行了简易铺装,并于1996年1月8日举行了街商业步行街落成典礼,成为当时郊县旧城商业街区改造的样板工程。此后,街北街陆续进行了局部出新改造。XX年开始,以街为轴心,对珍珠路、交通路、中大街、大东门街围合地带进行“两场一街”(商贸文化广场、街商业广场、大东门
美食街)拆旧建新改造,XX年陆续建成投入运营。XX年街西北区域地块开工建设“名仕阁”商住楼,XX年底前将建成投入运行。至此,街商业街区的改造建设初步完毕,街已由原来的一条老商业街,演变成一个完整的商业街区。整个街区占地面积约40万平米,其中商用建筑面积约20万平米,街面广场、停车、空闲面积约5万多平米。街商业街区内拥有大小商户500多家,汇集了我县大型超市、电器卖场、星级酒店、休闲娱乐、时尚饮食和大部分知名品牌店。经过近几年的打造,街区内的商娱功能放大,时尚业态增多,门类逐步齐全,已经成为县城地区不可替代的商业中心区和人流物流聚集区,也是我县商业文化和对外形象的一张名片。 目前,对商业街区实施管理的单位有5家:一是“两场一街办公室”,原在“县三产办”名下,XX年1月以后移交给永阳镇三产办,从事带有一定政府综合协调性质的管理职能;二是“两场一街”的物业管理公司,共有3家,分别是:管理街商业广场的瑞祥物业公司,管理商贸文化广场的秦环物业公司和管理大东门美食街的青河物业公司,均由原开发建设“两场一街”的3家开发商分别聘用,从事区域内的日常物业管理;三是由市容局承担街包括南区及“两场一街”以外的街巷河沿的市容环卫管理。 二、街商业街区目前存在的主要问题 街商业街区虽然经过几次改造,但限于当时的财力、规
商业街市场调研报 告 1 2020年4月19日
风陵渡商业街市场调研报告 前言鉴于风陵渡商业街的整体规划,经过我公司相关人员的初步调研, 根据整体市场的现状和区域市场的特性,发掘项目的优点并加以专业发挥,对此项目的可行性、定位及营销策略提供以下市场分析与建议。 一、基本市场情况 1、区域市场状况该地处三省交界的”金三角”地区,交通发达,辐射范围广泛,所覆盖地区有:陕西潼关、河南灵宝、山西运城、芮城、永济等地,所辐射的地区广,但在房地产行业规范化上规模的专业市场却处于初级阶段以芮城县为例说明: 芮城县人口35万,城镇人口5万多,人均年经济收入在5000多元,商业主要集中在永乐路、洞滨大道一带,主要是满足本地消费市场。其商业市场呈以下特点: (1) 由专业房地产公司开发; (2) 有百货商场、超市等大型零售业态,超市(如盛宝润发,面积多㎡,地上两层)生意较好; (3) 现有品牌较少,全部为国内品牌(如红豆、古士旗、 2 2020年4月19日
虎豹、九牧王、啄木鸟、森达、鳄鱼),进货渠道均在西安; (4) 有酒吧、休闲屋等休闲娱乐场所; (5) 临街门面面积一般在20㎡－80㎡,以50㎡居多; (6) 租金在25元╱㎡·月－80元╱㎡·月之间; (7) 出现专业售房机构,地处当地最繁华地段,但现场布置简陋、售楼人员不专、宣传资料粗糙、销售途径单一,不能营造良好销售氛围2、定向市场状况风陵渡地处陕、晋、豫三省的交汇处,是通往西北、西南和中原的咽喉,属省级经济开发区,距县城芮城35公里。城镇规划面积188.5平方公里,现有人口8万多,城镇人口1万多,主要分布在道北,人均经济生活水平较低,民风淳朴,以农副产业为支柱产业,商业相对较发达,交通方便,与潼关一河之隔,大风铁路、运风高速和多条简易公路形成发达的交通网。同时,市政基础配套已初具雏形,但政府管理较宽松。当前,潼关等地农民逢年过会在风陵渡购物。亚宝药业、电厂等大型企业即将进驻,将对当地的经济产生巨大的影响。当前,风陵渡的商业主要分布在老街、南街、北街一带,其中有黄河市场、副食品商城、老街市场,但以摊位经营为主,经营状况不理想,一般只在过会、农闲时营业。风陵渡的商业主要是以老街、南街、北街的临街门面为主,呈以下特点: (1) 主要由供销社和个人开发,缺乏统一管理,大多陈 3 2020年4月19日
本部分报告将通过对天津市商业市场的考察和潜在竞争工程的研究，了解天津市商业物业市场的发展特性，以为本工程的发展提供参考。 基于研究针对性的考虑，本部分研究对象将主要集中在中心城区的大中型中档以上物业。 3.1整体商业市场分析 3.1.1市场供应 ?据不完全统计，截至2008年底为止，天津市中心城区商业设施用地面 积约1400万平方M，全市5000平M以上的大中型商贸设施有277个，其中万平M以上的大型商贸设施有171个， 图3.1：天津商业物业供应走势图资料来源：北京乾之恒 ?截止到2008年底，在天津市内六区的商业物业中，不计农贸市场、建材电器等专业市场以及早期商业物业和低档底商，目前天津市主要的商业街和底商提供沿街网点商业面积约157.1万平方M，1万平方M 以上规模的百货与大卖场设施约107.5万平方M，购物中心面积约76.7万平方M，大型超市和专业市场约45万平方M，总共386.3万平方M。
*注：上表中所列工程均为2006年之前开业的工程 资料来源：北京乾之恒 图3.2：天津主要商业形态情况 资料来源：北京乾之恒 ? 2005年，市场新增友谊新天地、远东百货等大型商业，市场新增供应 量在112万平方M 。 ? 天津商业市场存量较大，供应迅速增长，这既为天津商业带来新鲜的 活力，也加剧了行业的竞争。 3.1.2 商业区域分布特征 ? 从区域分布来看，天津主要零售区域多集中于城市中心和平区、南开 区和河西区。
图3.3：天津主要区域商业规模的比较 资料来源：北京乾之恒 ?天津市主要的商业区包括：和平路－滨江道、鼓楼－南市、大胡同－古文化街、南京路、小白楼－十一经路、友谊路—梅江、大沽南路、中山路－金钟河等市级或准市级商业区。 ?归纳总结天津市各个主要商圈的基本特点是：分布较为集中，临街店铺体系发达，经营档次和内容差别较大，内部商业业态多种多样。 ?从宏观角度来看，天津市商圈主要分为四类，主要包括：o以鼓楼-南市、古文化街、大沽路为代表传统中低挡特色商业区； o以大胡同、和平路－滨江道为代表的低档、中档城市居民商业区； o以南京路、小白楼、友谊路为代表的中高档商务型商业区； o金钟河等具有一定大区域辐射力的半区域型商圈。 ?各个商圈的发展，多呈现出以大型商业物业为核心，以商业沿街店铺体系为延伸，多种商业业态互补并存的复合型组合发展态势。 ?大型购物中心和Shopping Mall在各个商圈的外围获得很大的发展，随着旧城改造、海河开发和整体旅游市场开发的推进，各个商圈获得新的规划和建设。该计划规范了市场，升级了商业设施的档次及规模，但也对各个商圈旧有的商业氛围和特色造成了一定的破坏。 ?从目前的发展态势来看，部分新物业的整体档次和经营形态缺乏长远的发展计划和良好的控制，整体经营情况并不理想。 ?随着新兴商业在商圈改造中的兴起，各个商圈可能面临重新组合、重新定位的可能。如古文化街可能并入鼓楼－南市，而东马路可能和南马路形成新的商圈。 ?友谊路商业区周边集中了众多的城市配套公建、商务以及政府职能机构，并开发建设了众多的大型居住工程，有望发展成为城市外围的商业核心。 ?南京路-小白楼-大沽南路一线发展缺乏平衡，规模较大、档次较高的
H&M服装调研报告 目录 一·调研结果 1·品牌介绍 1-1品牌历史 1-2品牌档案 1-3设计团队 1-4品牌效益 1-5品牌识别 1-6国内分店 2·产品定位及目标消费群 3·2013年产品调研 3-1 产品明细表 3-2 产品结构分析图 3-3 面料明细表 3-4面料结构分析图 3-5款式图汇总 3-6 色彩结构分析图 3-7本季产品风格概述 3-8 榜样品牌
3-9 竞争对手 4·2013年9~12月份销售调查5·形象及服务调查 5-1 品牌的定位 5-2 形象与定位的一致 5-3商品成列 5-4 服务 二·综合论述 1·从营销组合的角度分析 2·结论和建议 三·结束语
品牌历史 H&M公司（Hennes & Mauritz AB）欧洲最大的服饰零售商，H&M是一间来自瑞典的时装公司，在世界多个国家，包括欧洲及美国设有分店，以价廉物美闻名。H&M由Erling Persson在1947年成立。来自瑞典的连锁服饰店Hennes&Mauritz（H&M）的名字，在亚洲或许鲜被提及，但是在欧洲却是名气不小。以销售量为衡量标准，H&M是欧洲最大的服饰零售商，即使在冷飕飕的景气中，业绩一样持续发烧。公司这一季推出的女性灯笼裤供不应求。流行、品质及价格的三合一。来自瑞典的连锁服饰店海恩斯莫里斯的名字，在亚洲或许很少被提及，但是在欧洲却是名气不小。H&M以最优惠的价格，提供时尚与品质。 品牌档案 H&M首家专卖店于1947年在瑞典开业。 H&M提供男、女、青少年及儿童时装。 H&M的时装系列主要由100多位内部设计师，配合采购人员与打板师携手创造。 H&M还销售自有品牌的化妆品、配饰和鞋类产品。 专卖店每天都有时尚新品亮相。 在瑞典、挪威、丹麦、芬兰、荷兰、德国及奥地利，H&M还通过网络与邮购方式销售时装。H&M本身不设厂房，产品均采购自约800家主要位于亚洲及欧洲的独立供应商。 H&M在全球大约有20家生产办事处，主要分布于欧洲与亚洲。 H&M约有73,000名员工。 H&M旗下有女装、男装、青少年装以及童装，包括服装、配饰、内衣、运动装、牛仔等诸多产品。 自2004年起，不断推出与顶级大设计师联名系列，一个个便宜又颇具设计师特色的联名设计系列成为H&M每年一度的招牌菜。2008年，H&M与大设计师联名的新高潮是川久保玲×H&M的圆点衣和不对称剪裁系列，在H&M东京店上市时引发了混乱的疯抢，上海H&M 店里的几件也在10分钟之内卖光。 斯黛拉?麦卡特尼曾经说，之所以选择与H&M合作，是为了满足那些喜欢她的时装却买不起的人们。H&M则回应：“我们受到知名设计师青睐的秘诀，是H&M的顾客群更广泛。”08年11月，H&M又宣布了2009年的合作对象是英国著名设计师马修?威廉姆森(Matthew Williamson)。 店内货品街头感更强，更加年轻化，如苏格兰格子成为本季主推系列。设计简单的基本款居多，每件衣服都有多个尺码，即使同为身高165厘米，胸围也分很多种，十分人性化。公关总监吴骦表示，H&M奉行的是以“最相宜的价格，提供时尚和品质”，这三个方面永远都是三位一体的 首先是把”平价，快速时尚”模式渲染成为接近商业神话的效果，这种推广模式，使自己获得更大的生存空间
商业步行街调研报告 ——以中街为例 吴艳红 168040013 12级风景园林 前言：商业街是一种多功能、多业种、多业态的商业集群体。它由许多零售网点共同组成。历史形成的传统商业街，往往位于城市的中心区。它们是城市的名片，体现着城市的繁荣和发展。以沈阳市中街及其周边的商业区构成的城市中心区为研究对象，关注像这样的城市中心区域一样由以不同速度运动着的人群占据的，并能产生出丰富、实在的社会关系和可栖居的场所感的叠加和界面的潜力。将不同的运动循环、速度和时空特征融入产生场所的交界面中，力求使这一区域在空间和行为上取得和谐。并且关注中街城市中心区商业空间组织方式，关注该地块对城市特色的体现，如何让中街这类城市中心区融汇历史与现代，通过交通，界面组织等空间元素更好的展现城市独有的风貌，塑造更好更具地域性特色的城市环境，进一步强化中街的场所精神，体现中街“中国最早商业步行街”的商业价值，提升城市商业空间形象。 沈阳著名的商业街——中街，有380多年历史，号称“东北第一街”。后金将明朝所筑砖城进行改建扩建，按照中国历史上流传的 “左祖右社、面 朝后市”之说， 将原来的 “十”字型两 条街改筑为 “井”字型4 条街。即今沈阳 路、中街路、朝 阳街、正阳街。
当时，中街路称四平街，东西两侧建有钟楼、鼓楼各一座。街长579．3米，宽11．7 米。如今的中街已成为沈阳第一条步行街.街道两旁店铺鳞次栉比,买卖兴隆，一派欣欣向荣之意。 1.人文历史 沈阳市中街是全长1500米的沈阳中街是沈阳最早的商业街，1625年，“大金”迁都沈阳，经济更趋繁荣，四平街(今中街)便形 成了。吉顺丝房、 老天合绸缎庄等 大百货商店，多集 中在街路的南北 两侧；丰富多采、 琳朗满目的小商 品行市(市场)，都 散布在沿衔的胡 同里。沈阳中街，也是中国第一条步行街，是沈阳历史悠久、交易繁华的商业区，是早期城市的商业文化中心，自明清开设以来，距今已有三百八十多年现在历史。这一地区现存多栋保护建筑。沈阳中街始建于1899年，它是沈阳市早期城市建设活动的主要地区之一。从前清皇封御赐的荣耀，到今天遐迩闻名的繁华，中街见证了沈阳商业文明的发展历程。 沈阳中街作为历史悠久发展成熟的城市商业中心区具有明显的区位优势。沈阳中街城市风格鲜明，中街及其周边的环境就能较好的体现沈阳市的城市风貌，沈阳故宫，沈阳老字号吉顺丝房旧址，风格统一地反映了沈阳的城市特征。 2.人性化商业区 2.1空间界面
活动现场安全风险预测和评估报告本次活动项目位置在西单大悦城一层中庭 一、大型活动安全风险评估依据和评估内容 对大型活动进行安全风险评估的主要法律依据有:《北京市大型社会活动安全管理条例》及大型社会活动安全管理的相关规定;北京市公安局有关大型社会活动风险评估标准;北京市消防局有关大型社会活动消防安全管理规定。二、大型活动安全风险评估工作程序 为了保证风险评估的效果,应该根据举办大型活动的内容、性质和各方面因素,对受理安全风险评估的大型活动区别对待;进行风险评估工作必须严格执行一套工作程序,规范管理。 (一)接待受理 公司在业务开展受理风险评估项目过程中,始终按照《条例》规定,对举办活动单位提供相关材料初步核准,详细了解活动的有关情况后,双方签定协议书,明确安全风险评估的相关事项和工作时限。 (二)查勘场地 根据举办活动的情况,对举办的大型活动的现场进行实地查勘,主要了解活动现场安全设施配备的具体情况,以及应急出入口、消防设施等重点部位。 (三)分析论证 结合所举办大型活动的具体特点和活动涉及到的人、地、物、事以及其他可能涉及到的各方面的安全因素,进行综合分析论证,提出意见和建议。
(四)出具安全风险评估报告 在分析论证举办活动的可行性后,出具安全风险评估意见,逐级审核批准后,形成报告交主办单位。安全风险评估结论分为一至五级五个档次。在评估工作中遇到的难点和问题,我们会及时请教公司的专家和顾问,具体问题具体分析。 三、安全风险评估的主要方法 根据《条例》及北京市公安局、北京市消防局有关大型社会活动安全管理,结合受理的举办活动的具 体情况,按照举办活动的类型,分别进行安全风险评估。 (一)详尽了解举办活动的情况 大型活动安全风险评估是按照《条例》规定,在允许范围内,详细了解举办活动的人、地、物、事及其他因素等具体情况,分别对主办单位、场地情况进行询问和实地查勘,为准确进行风险预测、安全评估提供条件。1.主办单位提供有关情况(1)申请举办大型活动的材料符合《条例》规定。包括批准文件、申请报告、资质证明、安全保卫方案、安全检查的设施设备证明材料、活动使用的证件和门票等全部申报材料。(2)主办单位的基本情况,包括主办单位性质及隶属关系、举办活动的具体内容等。活动的安全责任人和现场负责人。(3)举办活动的情况。活动性质属国内、国际或者全国性,活动对社会的影响程度,其他还包括:参加活动单位情况、活动现场搭建设施情况、活动具体内容、观众群体类别等。2.提供场地单位提供有关情况(1)提供场地单位的基本情况,包括单位性质及隶属关系、举办活动的场地条件,安全责任人和现场负责人。(2)提供场地单位保卫机构的
四川理工学院调查报告 设计方案 《大学城商业街市场定位分析》 专业：统计学 班级：2011级1班 指导老师： 学生： 学号： 2014年12月13日
一、前言 商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。商业街规模大小不一，和经营的商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。但商业街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。如果一个商业街盲目追求规模效应，那么商业街将会面临市场承接力不够引发的经营困境，所以对于商业街的市场定位和结构设计是非常重要的。在大学城这种高消费人流量密集的商业街尤其要对顾客的需求有一个明确的了解。商业街的市场定位一旦出现偏差就会导致商业街的衰退所以我针对大学城商业街的市场定位，规划设计了一份调查报告。
要求详细了解大学城商业街的消费者组成部分，消费者对其的认知程度以及大学城商业街内的店铺竞争及其销售情况，为大学城商业街做出准确的市场定位。 1.了解大学城商业街的消费者主要构成 2.对于主要消费人群有针对性的调查其消费结构 3.了解消费者对大学城商业街的各种店铺的评价 4.全面了解消费者对于大学城商业街的不同店铺的支持程度
3.1 调查前分析 那么现在的商业街会出现了什么问题呢？经过了解大学城商业街作为一个商业街其商业气氛却是尚欠浓厚，无法与其他商业大街相比。不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，从满足消费群体的需求出发，这是商业项目定位及业态组合设计的基本则。针对此原则列出了以下几个调查重点。 大学城商业街坐落于几所大学之间地理位置极佳，人流量巨大，对此次调查的重点是放在学生身上。大学生消费能力调查是主要的对此提出问题应了解附近大学生的消费比重进行了解。了解了消费比重之后我们还需要知道被调查者每次来到商业街的消费情况。这有助于我们对大学城商业街有更加准确的定位。学生整体消费能力并不是太强，消费层次划分比较明显。学生消费结构比较简单，对于各式各样的商品需求并不是那么巨大，但是学生对于服装，娱乐，餐饮的消费还是巨大的。还有一个不能忽视的方面就是现在学生的通讯消费，以及日用品支出。伙食及日用品支出排在学生消费支出的首位，交通、通讯（手机话费、上网等）支出排在第二位，绝大大部分学生用于服饰、学习、聚餐交际方面的支出不大。 在大学城商业街的店铺与学生日常生活配套越高那么对于这种商铺的发展应该是越来越好的因此我们还要调查大学生对于商业街的店铺的支持率以便更加准确的定位大学城商业街，根据以往的调查项目 银行、水果店、超市、风味餐饮店的支持率排在前列，73%的项目的支持率超过
天津大悦城 项目概况 由世界500强企业中粮集团斥资近50亿元倾心打造的天津大悦城项目占地8.9万平方米，总建筑规模53万平方米（含地下部分），涵盖一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、酒店式服务公寓和高档住宅等多业态的“城市综合体”。项目地处天津市内环核心区域，和平区与南开区的交汇处，项目四面临街，49条公交线及2010年底开通的地铁2号线，组成了通达的交通脉络。金钻地段赋予其无可比拟的傲人优势。国际化趋势的地标性商业建筑群彰
显了现代城市商业的独特风貌。 商业概况 天津大悦城购物中心部分建筑面积达25万平方米，主体部分为四层，局部五层，地下三层为大型停车场及地上停车楼，车位数高达3000余个，可谓天津核心区域内商业体量最大的项目，其定位是“国际时尚青年城”，是天津未来新的消费目的地，建成后将是一座集购物、餐饮、娱乐、休闲等于一体的大型商业旗舰。 交通状况 项目位置距离地铁一号线（西南角站）和地铁4号线（东南角站）步行均5分钟。周边拥有49条公交线，并与2011年年底开通的地铁2号线出口无缝连接，组成了通达的立体交通脉络。大大增强了本项目的便利性和交通易达性。 商圈状况 项目地处天津市核心区域，其便捷的交通优势使项目周边具有极大的辐射力。项目周边3公里范围内拥有73万人口，5公里范围内拥有330万人口。区域内新增成熟高端社区300万平米，约14万中高端消费群体。古文化街、食品街、鼓楼商业街等天津著名旅游景点，
每年有近600万的旅游人群。项目比邻天大、南大等著名高等学府，周边人文环境好，是天津市重要对外展示窗口之一。 建筑亮点 ?2009年天津市新的十大地标性建筑群。 ?项目位于天津市核心区域内，地理位置优越，不仅处于和平、南开两区交界处，还占据 了三大传统商圈(东马路、南市、和平路商圈)交汇的核心位置，是天津市级最大的新兴商圈 ?25万平米的超大商业建筑体量，可以承载最齐全的功能业态。 ?项目拥有便利的立体交通脉络，不仅有多条公交线路到达，同时还与2010年底开通的 地铁2号线无缝连接。 ?天津市拥有最多停车位（近3000个）的综合体，停车楼与购物中心L2、L3层紧密连接 ?在天津首次引入综合电影院、全明星真冰场、主题KTV和美式大型儿童体验中心等主 力业态，全方位的功能业态，满足消费者一站式购物的体验需求。 购物中心定位 ?整体定位：国际时尚青年城 1.主力客群：18-35岁年轻时尚的都市青年； 2.B区定位：时尚潮流馆 C区定位：青春活力馆 3.B、C各楼层定位： B区 C区 1)B1—缤纷大街 1）B1--动感地带 2)F1—国际大街 2）F1—活力地带 3)F2—摩登大街 3）F2—炫彩园地 4)F3—潮流大街 4）F3—梦幻木马 5)F4—欢聚大街 5）F4—宇宙之城 4.购物中心亮点： 运用最具前沿的高端数码电子科技、引入最具时尚潮流感的新品牌、打造 最具前卫、视觉震撼的2托3特色主题街区，增添新颖的购物感觉，使消 费者置身其中享受随心。 场地平面图
专业模块分析
目录 第一部分概要 第二部分天津百货业商圈分析 第三部分南京路商圈百货店代表调查分析第四部分滨江道商圈百货店代表分析 第五部分和平路商圈代表百货店分析 第六部分南门外商圈代表百货店分析 第七部分小白楼商圈代表百货点分析 第八部分友谊商厦分析 第九部分小结
第一部分概要 一、调研目的 此次调研的目的是为了了解天津各大商圈百货店经营特色、状况，为海信（天津）国际购物中心提出合理性建议。 二、调研范围 天津五大商圈和友谊商厦 三、调研时间 2006年4月 四、调研对象 南京路：伊势丹、国际、津乐汇 滨江道：伊都锦、友谊新天地、滨江商厦 和平路：百盛 南门外：新世界 小白楼：滨江购物、凯旋门 友谊路：友谊商厦
第二部分天津百货业商圈分析 一、五大商圈概况 整个天津百货店按其地理位置可以将其分成五个重点商圈。这五个商圈分别是：南京路商圈、滨江道商圈、和平路商圈、南门外商圈、小白楼商圈。可以说这5个商圈是整个天津最发达的商业地段，是整个天津经济发展的晴雨表。由于历史文化、现代商业竞争、周遍商业环境等诸多因素的影响使得这五大商圈也出现了各自的商业特征。 1.南京路商圈地处于天津和平区南京路，毗邻天津市最繁华步行街——滨江道，周边商场、写字楼众多，商业氛围好。此商圈商场大多为同种业态、同种规模，注重服务质量，定位高端市场。虽然这种近似一致的市场定位加剧了各个百货店的竞争，但同时也产生了一定的聚集效应，吸引了更多的消费者。 2.滨江道商圈地处于和平区滨江道，是天津最繁华、最密集的商业区，周围娱乐、餐饮业发达，已成为天津一大旅游景区。此商圈专卖店，百货店十分聚集，竞争激烈，使得各百货店实行市场细化，错位经营。由于其强大的聚集效应使得此商圈客流很大。但是此商圈由于设计年代久远，几大商场都没有地下停车场，周边道路狭窄，交通不便利，在一定程度上制约了高级百货业态的发展。 3．和平路商圈地处天津和平区和平路步行街，毗邻天津站，与滨江道交错，周围零售种类多样化，有沃儿玛超市、国美电器，百安居装饰等。由于此商圈与滨江道商圈相邻，使得两大商圈相似，但是和平路商圈的正装专卖店，高级娱乐、餐饮场所相对较多，使得此商圈消费人群相对中年化，名品购买力要强于滨江道商圈。 4. 南门外商业圈地处南开区东北角，毗邻古文化街，古玩城、鼓楼等有着浓厚天津传统文化的商业区，周围分布居民小区。此商圈百货店较少，竞争不激烈，主要定位中端市场。但是由于南门外商圈具有良好的交通和商业文化氛围，使得此商圈百货店在未来发展中势必突飞猛进。 5．小白楼商业圈地处和平区、河东区和河西区交界处，地理位置优越，是海信（天津）国际购物中心所在商圈。此商圈为高档写字楼聚集区，消费水平高。不过，目前小白楼商圈面积毕竟有限，纯粹
一．调研意义 通过这次的调查对新乡步行街考察把握流行趋势，了解步行街市场的运作、发展趋势，了解步行街情况，培养和提高对销售市场的了解和分析能力。通过新乡步行街的考察，进一步加强对理论知识的理解，进而将在学校学到的理论知识与社会实践相结合以适应社会和市场。 二．调研方法 通过实地考察和自我观察的方法对步行街进行实地调查 三．调研背景 随着消费结构逐渐升级。随着人们收入水平的提高，对消费的需求已不再停留在需要的阶段，而开始注意工作、生活和社交的需求，因此，经营者在选择其经营方式不但要表现其经济实力更要迎合消费者的品味要求。 四．调研分析 （1）通过实地考察分析发现50%的人认为本市的平均价格在50~100内价格能更好地适应消费者的要求，不过由于价格较为中庸，可能存在相应的质量问题。在50元以下的有10%这些商家可能是出于销售量的考虑或者是传统观念的影响，不过品牌效应却不强。100~200元的占40%说明随着经济的发展还有消费者收入水平的提高，费者都乐意去消费能体现自身素质的高档商品。 从此数据可得出，本市的消费水平属于中等水平。 把商品价格控制在50到100元之间的商家因为觉得价格中等,可以保质保量，经营者基本以价格稳住消费者市场，同时以保证质量为主，保证销售量为辅助，吸引了一大批消费力不强的年轻人进行服装消费。价格区间在50元一下的商家则是觉得价格比较低廉,能扩大销售量,可是品牌效应不强，会给消费者造成质量不好的印象。而价格区间定在100~200的商家则认为这个价格既能保证利润,又能体现品牌。 （2）商家在选取店铺地点的时候考虑的因素 商家在选取店铺地点的时候,考虑最多的因素是人流密集度,占了79%,由于中国的市场的现况是供过于求,这形成了以消费者为导向的买方市场,在这种情况下,商店的位置越接近人流的地方,就越出于有利的地位;人流密集的地段所销售的商品往往符合一个城市的大部分消费者的消费水平。通常而言，在人口密集处的地段开店，成功的几率往往比普通地段高出很多。人口密度越高，则进驻该区域的可能性越大。在评估某具体项目时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。 其次是同类型店铺的集散程度,占15%,这可能是商家出于竞争程度的考虑, 竞争的好处之一是可以提高服务质量，让消费者用更少的钱获得更好或者更多的消费和服务。竞争导致地方政府违反区位比较优势，盲目发展非优势产业，导致
光谷步行街调查报告
光谷步行街调查报告 调查目的：通过对光谷步行街零售店的布局、销售经营活动、交通 的调查，不仅让我们对光谷步行街有个全新的认识, 也促进了我们对商业街的特点和功能的学习。 调查方式：实地考察；网上查阅资料调查地点：光谷步行街 调查时间：12月01日15：00—19:00 调查背景：光谷步行街，位于武汉市武昌鲁巷广场, 总占地面积41.79万平方米，总建筑面积约150万平方米，是由一条1350米目前世界 最长纯步行商业街串起，集购物消费、餐饮娱乐、旅游观光、休闲健身、商务办公、酒店居住于一体的、多功能、全业态、复合型超级商业步行街。步行街作为新时期的一种商业存在模式，体现的是一种组织、一个地理的概念。严格意义上，它不是一种独立的业态却是各种各样业态的集合体。它有着自己独特的特征，至此调查则以光谷步行街为例，其旨在于观察、分析并总结光谷步行街的相关特征。 调查内容: 1、选址问题 影响光谷步行街的选址可以总结为以下三个方面: 人口因素、交通因素以及其他因素。分析如下:
1）人口因素 人作为需求的主体，在选址的决策中自然占据着重要的地 位。具体分析如下: ①人口数量众所周知，武汉是全国三大高校聚集地之 ，有大专院校近50余所，在校大学生约60万人。而以鲁巷 为核心的光谷片区, 聚集了全市80%以上的高校及学生消费人 群，是国内第三大智力密集区。如此庞大的人口数量是光谷步 行街能以欣欣向荣的基础。 ②收入情况需求量是指一段时间内消费者想买而且 有能力购买的商品的数量。基于这一点，在有了庞大的消费群 体后，还应当考虑其消费的能力，也就是消费者的收入情况的 分析。仅大学生方面，人均年消费万余元，除学杂费5000 元左右外，个人人均支配额5000余元，年均消费额高达200亿。 这样的一群消费群体，既是汉口商业多年繁荣昌盛的主要动力，也是武昌商业独当一面、破局腾飞的最大引擎。 2）交通因素 交通因素对于选址决策而言无疑是重要的也是必要的，交通便利的程度一定意义上决定着整个商业街的繁荣程度。正所谓流通生财，交通的越是便利就越有利于车流人流的增加，从而也就带来了资金的流通，越有利于商业街自身的发展。 对于光谷步行街而言，步行街周边设有好几个公交车站, 如珞瑜路光谷广场，珞瑜路鲁巷广场，雄楚大道民族大道口等,
天津市已有主要商圈与商业调查分析 一、天津市商圈整体感受 天津商业缺乏个性，缺乏灵活运用和创新。天津商业缺乏有效的规划，商业中心主要沿着南京路展开，滨江道和平路档次较低，提升档次，提高商店服务能力、增加娱乐、餐饮等内容是首要任务。 友谊商店与伊势丹基本代表了天津高端百货，但友谊商店远离核心商圈，伊势丹缺乏国际一线品牌，所以天津高端百货还有一定发展空间。最佳位置还是比邻伊势丹而居，坐享和平路、滨江道之热闹，坐拥地铁之便捷，不失区域之繁华。 天津的商业还处在旧有商圈的氛围，没有建立新商业圈，东马路新世界百货还刚刚步入正轨，周边环境尚在等待完善，小白楼商业区随着城改的兴建而渐趋衰落，目前仅有的两个滨江购物广场与凯旋门百货难以承担大规模商圈所需的商业氛围，需要周边新建的恒华中心等开业后才能有所兴旺。 天津商业的规划布局一个主要问题是政府职能部门的指导落后，而且国际化商业机构一段时期内不看好天津，市民消费能力还尚需时日提高，恩格尔系数远远高于京沪等地。未来发展还有待于结合交通规划、城市功能的架构进行布局，地铁沿线是城市主要活力主干之一，南京路6个主要站点的地上物盖是新型商业放射线的方向，海光寺、鞍山道、营口道、国际大厦、小白楼、南楼等将成为核心标点。 二、天津商业调研初步结论 1、目前天津主要形成滨江路—和平路金街商圈、小白楼商圈、南京路商圈、南市东马 路商圈等几个主要商圈，以及西南部天津体育中心地区正在形成的时代奥城商圈， 河西区的南楼商圈，以及南部友谊路的友谊商场，东部河东区的嘉华国际商业中心 （沃尔玛嘉华店），红桥区的大胡同等大型商业设施； 2、天津商业正在由以前的单一商业核心结构向城市多核心结构发展，目前天津只有单 一核心的市级商业中心（辐射范围为整个天津市），即为市中心的滨江路—和平路 金街与南京路商圈，而小白楼商圈、南楼商圈、嘉华商圈与新兴时代奥城商圈都是 为以服务于周边地区为主的人群的区域性商圈，其辐射范围和影响力较小，大型综
商业街调查报告范文 篇一：商业街市场定位调查报告设计方案 四川理工学院调查报告 设计方案 《大学城商业街市场定位分析》 专业：统计学 班级： XX级1班 指导老师： 学生： 学号： XX年12月13日 一、前言 商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。商业街规模大小不一，和经营的商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。但商业街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。如果一个商业街盲目追求规模效应，那么商业街将会面临市场承接力不够引发的经营困境，所以对于商业街的市场定位和结构设计是非常重要的。在大学城这种高
消费人流量密集的商业街尤其要对顾客的需求有一个明确的了解。商业街的市场定位一旦出现偏差就会导致商业街的衰退所以我针对大学城商业街的市场定位，规划设计了一份调查报告。 要求详细了解大学城商业街的消费者组成部分，消费者对其的认知程度以及大学城商业街内的店铺竞争及其销售情况，为大学城商业街做出准确的市场定位。 1. 了解大学城商业街的消费者主要构成 2. 对于主要消费人群有针对性的调查其消费结构 3. 了解消费者对大学城商业街的各种店铺的评价 4. 全面了解消费者对于大学城商业街的不同店铺的支持程度 3.1 调查前分析那么现在的商业街会出现了什么问题呢？经过了解大学城商业街作为一个商业街其商业气氛却是尚欠浓厚，无法与其他商业大街相比。不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，从满足消费群体的需求出发，这是商业项目定位及业态组合设计的基本则。针对此原则列出了以下几个调查重点。大学城商业街坐落于几所大学之间地理位置极佳，人流量巨大，对此次调查的重点是放在学生身上。大学生消费能力调查是主要的对此提出问题应了解附近大学生的消费比重进行了解。了解了消费比
调查报告,改革开放后的天津篇一：天津地铁研究报告 天津地铁 分析报告 学校： 姓名： 指导教师： 学院： 专业班级： 学号：中南大学陈群交通运输工程学院交通运输xxxx班 201x年12月 一、天津地铁项目概况 天津，简称津，中华人民共和国直辖市、国家中心城市、超大城市、环渤海地区经济中心、首批沿海开放城市，全国先进制造研发基地、北方国际航运核心区、金融创新运营示范区、改革开放先行区。天津位于华北平原海河五大支流汇流处，东临渤海，北依燕山，海河在城中蜿蜒而过，海河是天津的母亲河。天津滨海新区被誉为“中国经济第三增长极”。天津是夏季达沃斯论坛常驻举办城市。天津是中国第二个拥有地铁的城市。天津第一条地铁于1970年4月7日决定建设，1970年6月5日动工，1976年1月10日不载
客试通车，1984年12月28日正式通车运营。截至XX年12月，天津地铁共有9条运营线路（包括地铁1～3、6号线和津滨轻轨），组成覆盖天津市11个市辖区、拥有112座运营车站（换乘站重复计算，不重复计算换乘站则为104座车站）、总长166千米运营线路的轨道交通系统。日均客流量约90万人次，XX年5月1日的万人次为天津地铁最高单日客流。“十三五”时期，天津将建成地铁5、6号线，1号线东延线，4、7、10、11号线一期；到2020年城市轨道交通运营里程达到320公里以上，届时轨道交通占公共交通出行比例达到40%以上。天津地铁全长 公里，XX年 10月9日停运。XX年5月，改造后的天津地1号线重新投入运营。天津地铁2号线也于XX年竣工并投入运营。地铁3号线正在紧锣密鼓地设计与建设之中。根据天津市的建设与发展规划，天津市中心城区快速轨道城市交通规划由9 条轨道交通线路组成。天津地铁1号线、2号线和3号线为轨道交通骨干线；天津地铁4号线、5 号线和6号线为轨道交通填充线；7号线和8号线为轨道交通外围线；9号线为津滨轻轨线，总长度为。 二、天津地铁线路概况 天津地铁1号线北起北辰区刘园，南至津南区双林，总长度为26. 188 km。其中天津西站至新华路段为既有线，长7. 4 km，既有线以北新建路段长7. 5 km，以南新建路