商业开发新模式——豪布斯卡

豪布斯卡（HOPSCA）模式在甘肃天水的应用及营销策略分析本文通过对国际先进地产模式豪布斯卡的描述，浅议了豪布斯卡在甘肃天水的应用及其营销策略。

标签：豪布斯卡区域经济需求一、豪布斯卡（HOPSCA）简介1.豪布斯卡（HOPSCA）的概念豪布斯卡（HOPSCA），意为“现代化、多功能、综合性商业街区”，是经济发展到一定阶段的产物，它营造丰富多彩、缤纷万象的街区生活方式。

是由其内部六大主要功能的英文单词首字母组合而成，是指集酒店（hotel）、写字楼（office）、景观（parking）、购物街区（shoppingmall）、会议娱乐（convention）、住宅（apartment）六大功能要素于一体的多功能、现代化城市综合体，且各个功能之间是一种优势互补的关系，是一种科学的、有价值的、能够适应城市发展的模式，具有可持续发展性，它加强了与城市的融合、与环境的协调。

豪布斯卡（HOPSCA）一般位于城市边缘地区，建筑规模庞大，商业功能繁多，业态齐全，文化品位高尚，由多种地产功能互补和联动，体现了资源共生、优势互补、聚合增值的优势，是传统的“纯居住生活区”向综合区模式演变的产物。

HOPSCA这一称呼最初是于1986年出现在法国巴黎附近的拉德芳斯，后来拉德芳斯因HOPSCA而成为举世瞩目的巴黎次中心区，纽约第五大道也因HOPSCA而令世界各地旅游者趋之若鹜，上海新天地则因HOPSCA成了许多时代尖端人物竞相造访之地。

2.豪布斯卡（HOPSCA）与城市发展当今社会越来越向着信息化、国际化和分工协作化的方向发展。

以前我国按照工业、居住、商业和文教等进行功能划分，这种单功能分区使得区域间缺乏相互的协调与联系，势必会导致社会运行成本增加，经济运行效率低下，土地使用效率低下及生活成本加大。

直接结果就是建筑功能趋于单一，城市空间与时间的隔离，土地资源的浪费，缺乏城市景观与活力。

单功能的城市划分和复杂的交通网络也会给城市结构的健康发展，经济文化的交流带来了不利影响，拖慢了整个社会的效率，进而阻碍人们物质生活水平的进一步提高。

城市综合体-核心商圈目录：1、城市综合体综合论述2、城市综合体各类产品的功能划分3、综合体及商圈主要区域4、投资收益回报分析5、综合体内部管理6、城市综合体成功的案例1、城市综合本的综合论述：✧城市综合体---即HOPSCA音译为豪布斯卡。

即主要是①主题酒店(HOTL)、②商务写字楼(OFFICE)、③立体空中花园(PARK)、④购物中心（Shopping mall）、⑤会展中心、会议中心（Convention）、⑥高尚住宅(公寓) (Apartment )的开始字母的缩写，并综合了独立商铺和街区、市民休闲广场的高科技建筑组合。

成为时尚高端商务人士聚集之地。

✧它是-----集酒店、商务、休闲、娱乐、餐饮、会展、健身、高档居住、旅游、商业贸易于一体的建筑群；是城市名片、民众乐园、消费天堂，一个具有现代繁华都市气质的一站式消费场所。

✧它天生贵胄，是人人期待，万众瞩目的明星。

它也是一座城市的心脏、地标和灵魂，24小时不夜城，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，因此又被称为一座“迷你”的城中之城，它可以再造一个城市的商业核心，成为一个城市的地标性商业圈，带动周边地产及物业的价值攀升。

综合体通常位于—位于城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD(中央商务区)、城市的副中心或规划中的城市未来发展新区。

拥有与外界联系紧密的城市交通网络、信息网络，是公共交通的枢纽。

有完整的街区特点，是城市向空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。

独享和兼具城市的自然景观（水、湖）、公共资源如：城市广场。

大城市市区已经没有占地5万平方米以上的地块，很多城市综合体的选址是在城郊结合部。

综合体是高科技、高智能的集合：城市综合体建筑是高科技、高智能的集合，表现在建筑材料、设施设备、物业管理、通信手段、安全消防等等方面。

城市综合体的优势及作用：对于降低商务成本、提高公司的运营效率、增强公司形象力有突出的优势。

住宅、公寓、写字楼的销售可实现现金的回笼。

城市综合体，西方称“HOPSCA（豪布斯卡）”，即酒店HOTEL＋写字楼OFFICE＋停车场PARKING＋大型综合购物中心SHOPPINGMALL＋会展博览CONVENTION＋社区公寓APARTMENT的复合体。

中国对城市综合体的产品组合比较灵活，一般特指城市商业综合体，即位于城市市区中心或主要商业区的商业利用综合体，突出主题性封闭式的MALL、零售主力店、开放式步行街，结合社区公寓、商务酒店、写字楼等为一体，综合开发的房地产项目，由于聚集了重要的商业资源和服务功能，一般成为城市重要的功能性建筑集群和商业枢纽，前几年在一二线城市有较集中的发展。

当前，中国城市化进程迅速提高，人口向区域中心城市集中，现代生活方式和商业资源向三四线城市渗透、扩展，如何合理规划和建设合理的现代化的城市商业综合体，是摆在实业界和政府面前的重要任务。

笔者多年从事城市商业综合体的策划和运营，有几点体会：一、城市商业综合体首先要符合城市发展规划首先，城市商业综合体是土地使用强度和规划强度较高的集中开发的商业建筑集群。

随着城市居住格局和消费能力的变化，无论新区建设，还是旧区改造，都需要合理布局的商业网点配套，需要适合商业环境的新的商业物业内容，政府规划部门首先在用地上，应该充分预留商业用地，并科学规划用地内容和控制性规划要点。

其次，在三四线城市商业地域极为有限，土地资源极为宝贵的情况下，如何引导或影响政府利用土地及空间，实现商业资源与城市功能的重新配置，达到集约目的，是发展商和运营商应该积极有为的工作。

发展商和运营商应积极为政府相关规划提供有效建议，使建设项目的功能直接被接纳到城市功能规划中，使政府能够更多了解城市实际需求，达到发展规划与资源配置的更好结合。

特别是要充分帮助政府解决急难的城市“旧城改造”、“新区商业中心”区块二级用地开发问题，对于缓解城市居住、交通、环境与治安等压力都是可以得到政府积极支持的，在用地规划、工程规划上也可获得优惠便利的政策条件。

商业地产新模式---豪布斯卡搜索更多相关主题的帖子: 豪布斯卡商业地产被过滤广告一、HOPSCA的源起、国际领先性自20世纪70年代以来，世界范围内的许多城市开始对其城市中心区建设进行深度思考和改造实践。

为了避免重蹈过去城市开发功能单一，建筑分散无序的覆辙，很多城市在旧城改造或新城建设的过程中，开始强调中心区功能完整和建筑统一的原则。

法国拉德方斯的HOPSCA规划模式就是一个成功的例子。

拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。

目前已建成写字楼247万平方米、其中商务区215万平方米、公园区32万平方米、法国最大的企业一半在这里；建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人；并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；内有欧洲最大的商业中心，亦是欧洲最大的公交换乘中心。

建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善；建成占地25公顷的公园，种植有400余种植物，建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。

庞大的资源互相影响，互相作用，拉德方斯已具备小型城市的基本功能，她带给人们的不仅是商务、居住、办公等一站式的完备生活，更成为巴黎次中心区，享誉世界。

从国际视野来看，现代城市中心区的开发建设目前已发展到了综合开发的高级阶段，通过综合性的开发，结合社会经济发展目标和城市总体规划要求，进行统一规划、综合布局来获得良好的经济效益，社会效益和环境效益。

这种开发建设需要建设全过程的互相配合、协同发展。

HOPSCA在这样的城市发展背景下成为卓有成效的开发模式。

二、什么是HOPSCA？1．HOPSCA的概念HOPSCA是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。

HOPSCA包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时HOPSCA通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。

豪布斯卡：孤舟？集群？2008-05-29 14:14:39 来源：浏览：98次同在淮河路步行街，百盛发展的这两年，也是鼓楼商厦成长最快的两年。

只不过“君住长江头，我住长江尾”而已。

淮河路中西段二者各守其一，但百盛和鼓楼都没有“孤舟一掷”拼个鱼死网破，倒是“集群共生”，相安无事。

这倒叫人想起西方振兴商业街导入“豪布斯卡”原则一事来，豪布斯卡原则表面上看，讲的是商业街要具备购物、旅游、休闲、娱乐、商务五大功能，实际上强调的是三大原则：集群、平衡、共生。

前文所述商铺租售问题，是商业街开发机构怎样主动把握市场，根据商业街定位寻找对应商业业态、业种的问题，这里所说的集群，是指相同业态、业种为共同做大市场集聚在一起形成合力，但不同店铺不合商街又细分市场，形成某个主题、某个行业或某个业态或某个业种二错位经营。

如果说合肥百盛逍遥广场与合肥鼓楼按着与淮河路上相映生辉，共同做大了合肥消费的市场时尚消费领域里这块蛋糕的现实我，还不足以说明商业街集群效应的广告，那么淮河路东段近期的发展正好是一个明显的列子。

淮河路东段传统上经营小五金的，1995年改造后的五年时间里，这里五金又重返故地，但未成气候，以后的两年时间里，又陆续进驻了小百货店、小饰品店、小吃店。

尽管合肥百盛的进入，淮河路客流量及商业成交额逐年明显走强，整个商业街气候逐年增强，但淮河路东段始终不愠不火。

以致中房公司开发的“松荫阁”商用房待高闺七、八年难以出阁。

今年年初，经过对淮河路商业街商流、人流、物流的调研民营企业依立腾服饰公司介入松荫阁，于是松荫阁摇身一变成为窈窕淑女—依立腾服饰城。

在整体定位上，依立腾服饰城导入广州白马、天马商厦二经营模式，以北京大红门、杭州四季春服装市场为标杆确立为品牌服装交易市场，重点引进省市级总代理、总经销。

由于地处商业街，铺位是租是售确有争论。

凭，寸土寸金本身有利可图，租，本大利薄，但能汇聚相当一部分服装经营户，能把服装城的特色做出来。

城市商业综合体商业综合体全称为城市商业综合体，英文为HOPSCA，即豪布斯卡，其为当今地产模式的最高形式，它是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产。

HOPSCA是由酒店（Hotel）、写字楼（Office Building）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会议中心（Convention）、公寓（Apartment）等的英文单词或词组的首个单词的首个字母构成。

每个商业综合体至少组合了上述功能中的三种，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，是以一种功能为主、多种功能配套的多功能配套的多功能、高效率的建筑群落，往往也被称为“城中之城”。

ＨＯＰＳＣＡ体现了商业配套和生活服务双轨模式的与时俱进，她是整体布局完善、功能特色明显、分散化、多样化、多层次的现代服务业集聚区；是现代复合地产的新高地、新载体。

ＨＯＰＳＣＡ对一个城市经济的发展和商业设施的完善将起到极大的推动作用，它绝不是几种产业的简单叠加，其有机的组合必将释放出巨大的能量，创造出巨大的需求空间和商机。

从1999年以来，在商业网点向商业地产转移的时候，不同的地产受到开发商朋友的广泛的关注。

作为城市商业综合体，2000年的时候就有人提出来，这个要作为专门的商业地产的研究。

实际上目前朝两个方向走第一个方向是理论界对建筑综合体的研究逐步深入。

从传统的对过去的一些区域性的经济研究，逐步转向单体建筑向复合型建筑的整体的研究深入。

主要表现为三块:第一块是已有专业的研究队伍;第二块是在大学里面，关于综合体理论的研究;第三块是海归派的学者的研究。

城市综合体是中国改革开放下的发展大方向。

第二个方向是从实践当中，出现了三支力量。

第一支力量是以大型购物中心为载体，逐步发展新型的城市商业综合体。

第二支力量我们原来关注的建筑综合体进一步分化以休闲为业态的休闲综合体、旅游设施综合体，还有以写字楼为主体的写字楼综合体，都在全国各地都有一些尝试。