彭州房地产市场调研报告
一：彭州概况描述：
1：彭州概况：
彭州位于四川省会成都西北25公里处，是古蜀国的发祥地，素有“天府金盆”、“蜀汉名区”的美誉，且有三千年的文明史，历史悠久，有众多的历史文化遗迹，如镇国寺、正觉寺、龙兴寺、云居院等千年古迹以及三昧水唐宋摩崖造像等。
彭州下辖28个镇，全市幅员面积1419.38平方公里，居成都市区、县、市第二位，北与茂县、汶川县接壤，东邻什邡、广汉市，南与郫县、新都相望，西连都江堰市，是蜀中“膏腴之地”、“英灵秀出之乡”。
彭州市地质、地貌构造较为复杂，主要为山地、丘陵、平原三种地貌，河流众多，气候温和，自然资源丰富，品种繁多，犹以旅游资源为多，从平原到山区，分布着众多的名山胜景，九锋山、丹景山、天台山、白鹿顶、葛仙山、白鹿公园、龙门山国家地质公园、白水河自然保护区等。
2、彭州经济发展现状及特点：
〈1〉：彭州市全市总人口78万，占地面积1420平方公里，其中彭州市区面积9平方公里，人口12万人。
〈2〉经济运行中存在的问题：
〈〈1〉〉：经济发展总体水平较低，经济运行质量不高，工业发展滞后，人均GDP、人均财力在成都市区（市）县中排名靠后。
〈〈2〉〉：企业改革资金缺乏，攻坚难度大。
〈〈3〉〉：城市就业和再就业压力增大，城市困难职工增多。〈〈4〉〉：财政负担重、增收难，干部福利待遇兑现难。〈〈5〉〉：市镇两级历史负债大、包袱重，镇级经济困难问题突出。
〈3〉经济特点：
〈〈1〉〉：成都北郊资源宝库：
彭州有丰富的矿藏、林业、药材、水利和旅游资源。可以说，彭州是成都北郊的“聚宝盆”，也是“天府金盆”。
〈〈2〉〉、绿色工业扩散基地：
在发展绿色环保工业方面，取得了可喜的成绩。目前已有美国、日本、澳大利亚、国际金融投资公司（IFC）、新希望集团等国家和财团投资彭州的绿色工业企业。
〈〈3〉〉：“十五”规划中等城市：
四川省、成都市“十五”规划已明确提出，在2010年将达到20万人，城区面积将达到20平方公里，2020年将达到32万人，城区面积将达到30平方公里
〈〈4〉〉中国西部蔬菜之乡：
〈〈5〉〉都市假日休闲港湾：
彭州人正以“牡丹故乡、避暑胜地、宗教文化、地质奇观”为四大旅游特色，致力于把彭州建设成为成都、重庆等大都市的假日休闲港湾。
〈〈6〉〉2012年成都市北改后备区
2013年成都——德阳同城化北线发展区
3：彭州市政基础及发展规划
〈1〉：市政基础
现代工业基础：彭州工业发达，已形成了以医药、建村、化工、能源为支柱的八大产业，40多个门类的工业发展格局，全市乡及乡以上工业企业共317家，其中销售收入在500万元以上的企业60家。
现代农业基础：彭州先后建立了蔬菜、小禽畜、中药材、五倍子、粮油等十三大国家、省、成都市级农业生产商品基地，1996年提前3年实现全市绿化达标和平原绿化达标。
品贸易基础：彭州运输、科技、劳务、建筑、证券等专业市场规模居成都郊县前列，各种专业、综合批发、零售市场55个，其中蔬菜批发市场是我国西南最大的高层次、大容量、全方位、多功能的蔬菜专业批发市场，是全国百强集贸市场之一和全国十大蔬菜市场之一，并荣获"全国文明"（国家级）市场称号。彭州拥有多家金融分支机构，并已自成融资体系。
交通基础：彭州交通四通八达，新建、改建、扩建了二环路、成青路、成彭路、彭白路、银白路、大三路、蒙三路、小夫路、安彭路、川西大桥等路桥，取得了显著成绩。如今，一个以城区天彭镇为中心，境内5条出口道路为骨架的四通八达、纵横交错
1：彭州房地产发展概况：
九十年代初，彭州以"推倒一座旧城，建立一座新城"为目标，加速旧城改造和新区开发。十余年来，仅城区就拆除旧房30余万平方米，市区人均居住面积由1990年的7.5平方米增加到现在的20平方米，城市绿化面积120公顷。随着水、电、气、通讯等基础设施的配套完善，香港等海外企业集团纷纷来彭州从事房地产开发。目前，在彭州市注册的外资、合资、独资房地产开发企业已达20余家，房地产年交易量16万平方米以上据统计资料显示，近两年彭州房地产开发呈上升趋势，商品房屋销售增势更为显著。
2：彭州市房地产相关政策及措施：
彭州市政府出台了一系列房地产投资的政策优惠、措施配套，市委、市政府先后制定了《彭州市投资优惠政策》、《关于在西部大开发中促进全市改革开放、招商引资和加快经济发展的决定》、《关于抓住西部大开发机遇实现彭州跨越式发展的意见》、《彭州市小区物业管理办法》等文件，为规范彭州房地产市场行为，促进房地产业健康发展提供了有力保障。彭州市房产交易服务体系完善，中介、管理等机构健全，并成立了专门的房地产交易中心，房地产管理实行了微机化管理，房地产的交易、办证实行了一条龙服务。彭州城市人口发展迅速，农业人口向非农业人口转移的速度加快，随着经济的发展和城市化进程的加快，进一
步加大了住宅群体消费的力度。
3 ：区域房地产市场回顾及发展特点
彭州市房地产的市场化开发是从1998年开始起步的，当年商品房开发总面积很少，均价在600元/㎡左右，之后，随着国家和彭州当地政府一系列有利于房地产发展政策的出台，商品房开发面积大幅度增加。目前年彭州的房地产开工量和竣工量都十分巨大,特别是以东区的开发为主,呈现出一派欣欣向荣的景象。与此同时，房价也从原来的600元/㎡上升到现在的4000余元/㎡左右。商品房的设计也由原来单调的排列走向多元化、更加人性化的设计,房地产的建筑风格、园林设计、建筑施工、营销手段等日益成熟起来，但是由于彭州处于大成都市的郊县，受到交通、能源、工农业、金融、商贸等基础设施的制约，整体经济相对落后，人们收入水平不高，购买力相对不足，
其市场特点如下：
●市场供需特征——本地市场整体供大于求，本地有效购买力不足。
●商品房价格相对较高，均价在3800元/㎡—4400元/㎡。
●新商品房面积中小型，普遍在70—110㎡为主。
●市场住房建筑风格多以中式、现代式风格为主。
●市中区楼盘体量处于中小水平，规划缺少特色和环境个性，市新城区（牡丹新城）由于置信、朋城远界、德坤汀城、中节能新时代、恒昌贵筑、紫光兴城、鸿运星城，等大开发商的入驻，
改变了楼盘格局。
●当地缺乏主流媒体，与市民的日常生活息息相关的是成都的主流媒体。
●宣传手段较为单一，多以路牌广告和派发DM单张为主。4：区域房地产发展态势预测
首先，由于成彭高速公路的建成和通车，彭州与大成都市的时间距离将大大缩短，处于成都“半小时”经济圈，便利的交通和彭州得天独厚的自然环境，再加上当地丰富的旅游资源将会带动“观光旅游”的兴起和繁荣，因此，将会吸引更多的外地人到此投资置业，其次，随着成都市政府和省政府系列利好政策的出台（划入成都平原经济核心带、省政府确定的重点市（县）之一，全省16个中等城市之一，到2010年市区面积达30平方公里，人口30万人），未来几年是我国城市化发展最为重要的几年，将
有大批农村致富人口涌向城市，因此，我们有理由相信：彭州的房地产开发将迎来全新的开发时代！以前以彭州当地开发商为主的开发局面将被彻底打破，市场呼唤更优秀的开发商加盟，优秀开发商的到来必将改变彭州房地产市场的游戏规则，讲信誉、树品牌的开发商必将引领当地房地产开发进入一个高水平的发展阶段。
总结：由于彭州房地产开发公司数量众多，楼盘规模也处在中等或中等偏上水平，，未来的竞争将是全方位的竞争，其中包括开发商信誉、户型、环境（园林设计）、营销手段、广告推广等的竞争，归纳起来就是品牌的竞争；据调查资料显示，彭州本地市场上置信的房产品牌较好。纵观国内其它大城市，都有一个或几个响亮的房产品牌，所以，树立彭州房产的第二个品牌，超越众多竞争对手，是营销推广的重中之重。
三：彭州在售楼盘调查
彭州市区房地产开发项目较多，本报告之全部在售的项目：置信逸都-F区、中节能新时代、恒昌贵筑、紫光兴城、锦城国际的开发、规划以及各项经济技术指标逐一进行调查分析，：
◆置信逸都-丹郡.
1、项目概况
目前在售的置信逸都-丹郡.是成都的开发商成都置信-彭州置信在彭州牡丹大道旁开发的一个项目，项目位于彭州市金彭东路行政中心对面，周边区域交通方便，产品品质较高，集住宅业
和商业于一体的中和开发项目。
2、主要数据
发展商：成都置信-彭州置信
地理位置：置信逸都-丹郡位于天彭镇东干道延伸段，东临牡丹大道，西临爱国村7社，距离老城区3分钟，。
项目地址：彭州牡丹大道旁。
总占地面积：350亩
总建筑面积：
容积率：C区1.58
开盘日期：2007年4月份
交房日期：2009年5月份
面积范围：58.59—190.11
起价：2080元/平方米
最高价：2700元/平方米
均价2500元/平方米
四：消费者需求调查分析
〈一〉：购房特征：
1、有26.48%的消费者倾向于在二环路以内的南区购房，而牡丹大道受工业园区影响，消费者对其居住环境的认可性较弱，但随着行政中心的迁入，此看法已有较大改变。
2、彭州市老百姓大多拥有自置产权的住宅，购商品房的主要目的在于提高生活质量，因此商品房急需程度不高，这也是影响本市房地产销售较慢的原因之一；建设良好物业服务，为提高人们的生活质量做准备，是吸引消费者购房的途径之一。
3费者购房除了选择区域环境、交通便捷以外，对地块的升值潜力也很看重。
4、人们越来越重视开发商的信誉及楼盘品质，建立良好的口
碑信誉是楼盘销售的又一关键途径。
5、彭州的家庭结构以3—4口之家为主，一般家庭都有老人或小孩，在对小区配套需求调查分析中，大多消费者对医疗保健室、老年人活动场所及儿童游乐设施的需求显得非常高；对小区环境要求以草坪、花草树木、水景为主；对房屋结构需求上，喜欢大客厅、大主卧、大露台、双卫，而厨房、次卫、次卧够用就行；对面积的需求主要在80——140平米，以三室二厅双卫为
主，其次是二室二厅单卫，喜欢错式结构，交房标准上以清水房为佳。
6、本地消费者接受购房价格主要范围在2000元，接受的总价在15--25万左右，略低于市场销售价格范围，但如果按揭，接受总款可达25--35万，因此可加大消费者对房屋总款的接受度。
7、住宅销售价格是其购房最重要的因素，因此做好价格策略是项目的销售关键途径之一。
8、电视、报刊广告在本地影响较小，如何进行口碑传播也很重要。
〈二〉、消费者购房目的分析
“二次购房改善居住条件”的消费者占主要地位，达42.51%，其次是“购房自用”，占40.07%。可见，彭州市民的生活已达
到一定高度，提高生活质量是目前市民所最希望的。再来看消
费者居住状况，“拥有产权的自置住宅”占52.22%，
排行第一位，而无产权住房和租凭住房仅占4.88%、13.24%,体量比例非常小,说明彭州市民急需购房的需求并不大。进一步印证了彭州的老百姓生活质量正逐渐提高，如果看到自己满意的房子,还是准备购买。因此对于当地房产项目来说，除了项目建设、园林规划外，物业服务也很重要。
〈三〉、消费者购房因素分析
根据消费者选择住宅最重要的因素统计来看，排行第一、第
二、第三重要因素的分别是“价格”、“小区环境”、“开发商信誉”，价格和小区环境的重要是勿庸置疑的，在“小区环境”喜欢来看，消费者对“休闲草坪、花草树森、水景”更感兴趣，因此环境不用太复杂，简单但赏心悦目即可。而“开发商的信誉”排在“物业管理、户型、小区配套”等因素之上，在我们调查消费者知道哪些楼盘名字和本地房地产公司的名字时，大多数消费者都很模糊，几乎答不上来，更别说对他们的高度评价了。因此更应证了项目品牌、开发商信誉的重要性，这也是我们在此后应力推房产品牌的重要原因。
〈四〉、小区配套意向分析：
在小区配套方面，消费者对室内泳池、网球场、乒乓球场不感兴趣，基本上处于可有可无的地步，说明当地消费者对这些设施的认可度不高，而对室外泳池、健身房、晨跑道等健身设施认可度较高，消费者对几种健身设施的不同态度反映出彭州购房者的审美水平和养身倾向，建议在以后景观设计方面尊重消费者意愿；对阅览室和医疗保健室的较高需求量表明彭州消费者比较重视提高生活质量，有一定的高层次需求；彭州的家庭结构以3—4口之家为主，一般家庭都有老人或小孩，加之中年购房者较多，年龄较大，购房又是长期的事，出于以后年龄大了的需求，因此对老年人活动场所和儿童游乐设施的需求显得非常高，分别占到73%和79%；而对购物超市的需求比例达到79%，说明人们对居家环境的方便越来越看中。消费者对后几种配套设施的需求程度
较高且较为集中，因此做好这些配套设施是本案成功的重要因素。
〈五〉、消费者户型结构需求意向
消费者对主卧、客厅的面积需求都很大，而选够用占少数，这说明大客厅、大卧室仍然是市场消费的主流。而餐厅、厨房、次卧、次卫要求较低，够用就行。在对住宅配套的要求上，消费者对大露台和双卫的需求比较大，选择非常需要和比较需要的比例非常高，这说明消费者还是非常喜欢自然的休闲空间。对储藏市和休闲厅的选择基本上集中在比较需要和有无皆可这两项，说明这两种设计间于中间，有一定的市场需求，但市场范围不是很大，需求主要来自较为宽裕的家庭，说明这两种结构设计很重要，应该是户型设计的重点考虑因素。
根据以分析我们看到，和大多数消费者一样，彭州的消费者购房同样非常理性的，对户型的要求即气派又实用，大客厅、大卧室、大露台、双卫同够用的餐厅、厨房、次卧、次卫相结合，就是目前老百姓最喜欢的标准房型构造，当然，通风、采光必不可少。
从消费者喜欢的户型上看，三房占多数，达55%（三房双卫同三房单位相加），其次是二房占35%。选择100—120㎡的消费者约占35%左右，所占的比例最大，；其次是120—140㎡、80—100㎡，其比例分别约占18%和16%，由此可见，80—140平方米是市场主要需求的房屋面积。
从购买房屋类型所需求的面积分布来看:
一室一厅60平米左右为主;
二室60-100平米为主;
三室100-140平米为主;
四室以同三室的面积有所交叉,以140平米以上为主.
〈七〉、消费者购房宣传渠道分析：
消费者说出知道的楼盘名称和房地产公司名称时，消费者对此的印象都很模糊，说的上来的都很少，因此根据彭州实际情况，建议另辟蹊径从口碑宣传上出发，采用朋友介绍的方式可取得较好效果。
五：彭州市土地供应状况
1号地：位于牡丹大道西侧〈行政中路〉国有土地使用权，占地66.32亩，用途为酒店业用地C25。
2号地：位于牡丹大道西侧〈行政中路〉国有土地使用权，占地190.68亩，用途为商业用地C25.二类居住用地R21。
3号地：天彭镇东郊村地块国有土地使用权，占地9.98亩，用途为二类居住用地R21。
4号地：天彭镇调露村〈牡丹大道西侧〉国有土地使用权，占地81.82亩，用途为二类居住用地R21。
5号地：天彭镇安澜村国有土地使用权，占地141.90亩，用途为商业用地C21.二类居住用地R21。
6号地：天彭镇花盆村.新茶村国有土地使用权，占地327.43