房地产企业税收筹划实例分析
武汉市水务建设工程公司熊毅
在市场经济体制下，税收对纳税人的收益有着重大影响，谋取最轻税负，始终是纳税人孜孜以求的目标。税收筹划，就是纳税人在不违反国家税收法规的范围内，通过对投资、经营、理财等各项经济活动的事先周密筹划和合理安排，尽可能地减轻税负，为纳税人带来税收利益，并最终为纳税人带来经济利益的管理活动，它同纳税人追求企业价值最大化的目标一致。税收筹划对企业和国家都具有重要的作用。对企业而言，税收筹划得当，用足用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，有效维护企业权益，使自身价值达到最大化，促进企业良性发展。对国家而言，税收筹划促进企业遵循国家产业政策的导向，有利于国家重点扶持的落后地区和幼稚产业的发展，有利于经济结构和产业结构的优化，从总体上扩大了国家税收的税基，增加了税源，有利于整个国民经济的健康、快速、稳定发展。
一、有关流转税的筹划
(一)营业税的筹划方案
例1：A房地产开发公司准备为一个住宅小区做促销活动．在开盘当日推出了一个面向客户群体的营销方案。方案一：凡在开盘日签订购房合同的客户．均可以享受免交年的物业管理费、送价值千元的冷暖空调一台和新马泰旅游。该销售优惠吸引了不少消费者前来购买．在优惠期间销售住宅，实现销售收入1 600万元，送出空调总价
值1 0万元．优惠的物业管理费合计为4万元．送出的旅游团票价值26万元。方案二：公司采取折扣的方式，优惠2．5％，直接送价值40万元的折扣。
这个案例涉及营业税中视同销售情况。在方案一中公司直接给业主免交物业管理费用．免费赠送空调和旅游．这些免费赠送的实物和劳务要视同销售．在销售商品房的同时送实物和劳务，等于发生了混合销售行为，所以要将所赠送的实物和劳务的价值加到房屋的销售收入中．合并缴纳营业税，则公司应缴纳的营业税为(1 600+40)×5％=82万元。在方案二中公司将实物和服务优惠的价值直接作为购房折扣，在成交价中抵减，则可以直接按折扣后的金额作为营业额．公司应缴纳的营业税为(1 600—40)×5％=78万元。方案二只是修改了优惠方式．由赠送实物转换成直接折扣就节省了营业税4万元。
(二)契税的筹划方案
契税是在土地、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签订合同以及所确定价格的一定比例．向承受权属者一次性征收的一种行为税。房地产开发公司通过购买、受让、受赠、交换等方式取得土地使用权和房物所有权时要缴纳契税。
例2：A房地产公司要将6000万的物业资产转移到控股的C公司名下．由于所有权发生了转移需要缴纳契税，目前武汉市的税率为1．5％。则要缴纳6000×1．5％=90万元的契税。税法规定：“企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业．对派生方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。”尽管本例
中C是A的控股企业，但双方的投资主体不全相同。如果A房地产公司采取新设立分公司方式分立，将新设立的分公司注册资本按股份比例分给A公司原来的股东．则被分立公司和分立公司主体一致．就可免征契税。
(三、)土地增值税的筹划方案
土地增值税税率为四级超率累进税率．税率从30％到60％，增值额越多．税率越高。此外对于纳税人建造普通标准住宅出售的．如果增值额没有超过扣除项目金额20％，免予征收土地增值税。土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。(1)控制增值额的方法有减少收入、增加成本。例如将装修收入从收入中分解出去，也可以通过折扣方式适当地降低商品房的价格．这样在加快销售资金回笼的同时，降低了增值额．使企业少缴或免缴土地增值税．增加了企业的效益。(2)房地产开发企业还可以通过对开发成．本的研究．适当增加开发项目的一些投资．例如加大对园林绿化的投入，提高住宅的配套设施标准等，这样既增加了开发成本和可扣除项目的金额，同时叉能使整个在建项目的环境更加优美．配套更加完善，有利于促进房地产的销售和房地产开发企业品牌的建设。
例3：A房地产公司开发一住宅小区．住宅可售面积1 00000平方米，全部都是普通住宅。销售均价为3500元．预计销售总收入为35000万元，缴纳的营业税为1 750万元．城市建设维护税及教育费附加为1 75万元，取得土地使用权费用和开发成本为20800万元。
方案一：直接按现状开发销售。其中可扣除项目金额为20800×(1+1 0％+20％)+1 750+1 75=28965，增值额为35000—28965：6035，增值率为20．8％．应缴纳的土地增值税为6035×30％=1 81 0．5万元。方案二：在小区中心花园建设一个喷泉．美化绿化整个小区．在靠近马路的地方建隔音带，追加园林绿化方面的投资300万元，则可扣除项目金额为(20800+300)×(1+1 0％+20％)+1 750+1 75=29355，增值额为35000—29355=5645，增值率为1 9．2％．正好符合税收优惠政策，可以免交土地增值税。投资了300万对小区进行绿化．提高了小区的配套设施和商品房质量．同时少缴了1 81 0．5万的税收。
(四)城镇土地使用税的筹划方案
对城镇土地使用税的筹划主要是利用税收优惠和征收范围。(1)房地产开发公司建造商品房用地，原则上应按规定计征土地使用税．但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征、减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市税务局根据从严原则．结合具体情况确定。(2)税法规定城镇土地使用税征收范围是城市、县城、建制镇、工矿区，因此企业可将注册地选择在城郊结合部的农村．这样既少缴了税款，又不致因交通等问题影响企业的正常生产经营。(3)外商投资企业和外国企业不缴纳城镇土地使用税．企业可以寻求外商的资金．把企业转换成外商投资企业和外国企业。
例4：A房地产公司要在襄樊开发新的投资项目．已经通过竞拍买下土地1 00000平方米．打算由下属项目公司D负责进行筹建。方案一：将下属公司D的注册地选择在市区，襄樊市的土地使用税征
收标准为4元每平方米。方案二：将下属公司D的注册地选择在城郊结合部的农村。对于方案一．公司要缴纳的土地使用税为40万．而方案二由于是在农村设立的项目公司D则免去了城镇土地使用税。
(五)印花税的筹划方案
印花税的筹划方法有分开核算筹划法、模糊金额筹划法、减少流转环节法。第一，同一凭证因载有两个或两个以上经济事项而适用不同税目税率，若分别记载金额应分别计算应纳税额．相加后按合计税额贴花；若未分别记载金额的按税率高的贴花。所以这种情况要尽量分别核算金额。第二，模糊金额筹划法是指当事人在签定数额较大的合同时．有意使合同上所载金额在能够明确条件下不最终确定，以达到少缴印花税目的。第三，由于在劳务的流转环节中．每一次订立合同均需缴纳一次印花税．所以减少流转环节也是节省印花税的方法。
例5：甲房地产公司将一笔价款3000万元的工程承包给A房地产公司．A公司又将其中1 000万元的工程分包给乙公司．800万元的工程分包给丙公司。则四个公司应纳印花税税额分别为：甲公司应纳印花税：3000×0．03％=0．9万元
A公司应纳印花税=3000×O．03％+1000×0．03％+800×0．03％=1．44万元
乙公司应纳印花税=1 000×O．03％=O．3万元
丙公司应纳印花税=800×O．03％=O．24万元
如果A房地产公司与甲房地产公司协商．让甲公司与乙公司、丙公司分别签订1 000万元和800万元的合同。剩余1 200万元合同
一、项目概况 某房地产项目主要有两期工程项目。第一期是商业一栋、二栋、三栋和商业塔楼第三栋，第二期是商业四栋、五栋和商业搭楼第一、第二栋。其中商业店铺一栋、二栋、三栋、四栋和商业五栋（购物中心）的建筑面积分别为10214、6543、10773、5425、69802平方米，商业搭楼第一栋、第二栋和第三栋的建筑面积分别为20604、15349、19578平方米，三栋塔楼的可售面积为52489万平方米，土地征用及拆迁补偿费966.3万元，前期工程费1528.037万元，基础设施费2468.498万元，公共配套设施费162.21万元，建筑安装成本32499.567 万元，土地成本19000万元。本项目中的塔楼对外销售的市场价格为1.8万/平方米。 公司准备对商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋进行对外销售，可售面积预计30599平方米，对外出租商业五栋（购物中心），三栋塔楼一致对外进行销售。根据市场预测，本项目中商业店铺的市场销售价（均价）为2.15万/平方米，租赁价格为每月150元/平方米。商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋的土地征用及拆迁补偿费755.5万元，前期工程费506.4万元，基础设施费1464.94万元，公共配套设施费96.27万元，建筑安装成本12,530.12 万元，土地成本15000万元。 二、税收筹划方案的涉税分析 （一）商业店铺的税收筹划方案的涉税分析 1、方案一：商业店铺直接对外销售的涉税分析 销售店铺总收入： 30599×2.15=65787.85（万） （1）店铺收入的营业税： 65787.85×5%=3289.393（万） （2）店铺收入的城市维护建设税及其附加： 3289.393×(7%+3%)=328.9393 (万 （3）印花税的计算 销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：65787.85×0.05%=32.894（万元）（4）店铺收入的土地增值税计算： ①店铺总收入： 30599×2.15=65787.85（万） ②税法规定的扣除项目： 设开发间接费等费用为W，店铺的开发费用为Y。 则店铺的开发成本： 土地征用及拆迁补偿费755.5万元+前期工程费506.4万元+基础设施费1464.94万元+公共配套设施费96.27万元+建筑安装成本12,530.12 万元+开发间接费等费用W=（15353.23+W）万元。 加计扣除成本为（15353.23+W+15000）×20%=（6070.646+0.2W）万元。 扣除额为：15353.23+W+Y+15000+3289.393+328.9393+（6070.646+0.2W）=（40042.208+1.2W+Y)（万元）（由于印花税32.894万元已经计入了“管理费用”，在计算土地增值税时，不需要进行扣除） ③增值额： 65787.85-（ ④增值率： （25745.642-1.2W-Y)÷（40042.208+1.2W+Y) =N（假设为N）。 由于25745.642÷40042.208=64.3%，在W和Y不知道的情况下，则N的增值率的最
企业税收筹划与财务管理文章精选 2008年第12期 北京大成方略纳税人俱乐部 Beijing Dachengfanglue Taxpayer Club 本资料内容主要选白报纸、杂志及网络 免费资料，仅供俱乐部会员阅读学习
（2008年第12期总字第三十九期） 2008年6月16日 1、利用网上认证实现进项税额及时抵扣----- 3 2、新办企业减免税起始时间不同的筹划----- 4 3、企业和个人对地震灾区捐赠的纳税筹划——9 4、一知半解搞筹划节税不成反增负------ 15 5、名称两字之差公司损失惨重-------- 18 6、企业补充养老保险列支的财税分析----- 21 7、账务处理不是可有可无的事---------- 24 8、金融工具会计与税务处理的差异（一）——27 9、---------------------------------------- 金融工具会计与税务处理的差异（二） ------------ 32 10、公益性捐赠一举两得 ------------- 37 一、税收筹划 利用网上认证实现进项税额及时抵扣 〈〈增值税专用发票抵扣联信息企业采集方式管理规定》（国税发
[2003]71号）规定：增值税专用发票抵扣联信息企业采集方式是指由增值税一般纳税人采集抵扣联的明文和密文信息形成电子数据，通过网络或磁盘报送税务机关，由税务机关进行认证的一种专用发票认证方式，实行纳税人白愿的原则。 抵扣联信息企业采集方式主要包括了增值税发票网上认证方式。 网上认证不仅使得专用发票认证可以足不出户，24小时随时办理认证，降低纳税人的纳税成本，而且也使国税机关认证工作量大为减轻，达到了税企“双赢”的效果。此外，网上认证也为增值税一般纳税人实现进项税额应抵尽抵提供了筹划契机。 这一筹划思路的设计方案为： 第一步由增值税一般纳税人向主管税务机关申请采用增值税专 用发票网上认证方式，由于网上认证属于税务机关大力推广的认证方式，只要纳税人提出申请都会很顺利的得到主管税务机关的批准； 第二步是如果购货方一般纳税人在月末仍未收到销货方当月已 经开出的增值税专用发票抵扣联和发票联，应请销货方在月末最后一 天前将其留存的记账联进行传真或者通过电子邮件形式发回记账联影印件，然后由购货方白行扫描或人工录入记账联票面信息进行网上认证，据此可以减少当月的增值税应纳税额。 筹划的可行性分析： 一、由于专用发票认证采集的是增值税专用发票的开票日期、发票代码、发票号码、购销双方的税务登记号、金额、税额和发票上的 84位密文的电子信息，因此无论采集增值税专用发票的哪一联内容都不会
房地产企业税务筹划各阶段全攻略 房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税。由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环，有必要对房地产开发环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，抓住一些税务筹划机会，更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。 一、立项环节 很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。但是，若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准，则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。若整体增值率低于个别房地产的增值率，那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。（实务中，不同的地区操作有区别，要具体向当地地税部门了解清楚） 企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的税务筹划机会。 二、融资环节 企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大，根据《企业所得税法》的规定，企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额，超出规定标准的利息可能不得税前扣除；同时，根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出有限额，因此，部分利息可能不得作为扣除项目。 企业应提前与税务机关沟通，明确关联方贷款利息可扣除限额，从而明确最佳关联方贷款金额，尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。 如企业向关联方支付的利息超过同期金融机构的贷款利率，根据《企业所得税法实施条
《税收筹划》教学案例 一、增值税筹划案例 案例1 销售激励方式的税收筹划 一、基本案情 海岛时装经销公司以几项世界名牌服装零售为主，商品销售平均利润为30％。他们准备在2009年春节期间开展一次促销活动，以扩大该企业在当地的影响。经测算如果将商品打八折让利销售，企业可以维持在计划利润的水平上。在促销活动的酝酿阶段，企业的决策层对销售活动的涉税问题不甚了解，于是他们向海风税务师事务所的注册税务师提出咨询。 为了帮助该企业了解销售环节的涉税问题，并就有关问题做出决策，海风税务师事务所的专家提出三个方案进行税收分析：方案一：让利(折扣)20 %销售，即企业将10 000元的货物以8 000元的价格销售；方案二：赠送20％的购物券，即企业在销售10 000元货物的同时，另外再赠送2 000元的购物券，持券人仍可以凭购物券购买商品；方案三：返还20％的现金，即企业销售10 000元货物的同时，向购货人赠送2 000元现金。企业决策者根据不同促销方案的涉税情况做出决策。 二、分析点评 (一)筹划分析 现以销售10 000元的商品为基数，公司每销售10 000元商品发生可以在企业所得税前扣除的工资和其他费用600元。具体计算分析如下： 方案一：让利20%销售商品。 因为让利销售是在销售环节将销售利润让渡给消费者，让利20％销售就是将计划作价为10 000元的商品作价8 000元(购进成本为含税价7 000元)销售出去。假设其他因素不变的情况下，企业的税利情况是： 应纳增值税额＝8 000÷（1+17％）×17％－7 000÷（1+17％）×17％ ＝1162.39－1017.09 =145．30(元) 应纳企业所得税＝[8 000÷（1+17%）－7 000÷（1+17％）－600]×25％ ＝63．68(元)
房地产开发企业税收筹划 -----------**地产 纳税筹划是纳税人为达到减轻税负和规避税务风险的目的，而在税法允许的范围内，通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程。通过对**项目进行税收提前筹划，而不是事后的补救，以达到减轻公司税负和规避税务风险的目的。 【唐山房地产企业应纳税税率】 行业税负：房地产开发企业的整体税负率为10%左右。 【主要税收筹划方法】 一、利用税收优惠 二、收入分散法
三、 增加扣除项目金额法 【筹划方法在各阶段的运用】 一、总包施工单位、监理、造价咨询、跟踪审计单位招标 1、 确定施工、监理、造价咨询、跟踪审计单位 2、 拟定、签订合同 税收筹划（增加扣除项目金额法）： 签订工程合同时：尽量争取“甲方供材”，既可以保证项目质量，又可以在合理范围内合同中虚增材料金额提高项目成本（避免项目最后不能核定征收所得税及土地增值税时成本过低税负过重）。“甲供材料”有两种流程：如下图： 模式一：合同内甲供（即甲控） 在签订工程合同内注明，乙方委托甲方代购材料，销货方将发票开具给乙方（建筑安装企业），并由甲方将该项发票转交给乙方。甲方为乙方代购材料，乙方将甲代购材料应全额计入工程造价，一并计征增值税开具“建筑业”发票。 在签订工程合同内注明，建筑材料由甲方提供，销货方将材料发票开 具给甲方，甲方提供的材料价款不包括在工程合同内。乙方承包工程在开具发票时“甲供材料”价款不能作为发票开具金额。 “甲供材料”的缺点是增加了甲方材料的资金投入和资金支付压力，
需提前做好融资安排。 二、招标合同备案 1、根据住建局要求进行合同备案 三、建设工程施工许可证办理 1、办理《建设工程施工许可证》 四、施工组织 1、施工组织 五、办理《商品房预（销）售许可证》 六、销售 1、项目营销筹备期 税收筹划（收入分散法）： 为了缓解资金压力，未取得《商品房预售许可证》的情况下，可采取诚意金、意向金方式收取准业主款项，以满足开发项目建设的资金需要。房地产企业收取的“诚意金”，不是按照合同约定收取的，仅仅是按照《订房单》（或类似凭据）约定收取的，它不受《合同法》约束。 2、项目预热期 3、项目开盘前准备 税务筹划（收入分散法）： 成立装饰装修公司或找一家资质高的装饰装修联营，在合理范围内分出一部分收入，这样既可以节省土地增值税又可以节省 增值税税金及附加（分出收入部分对应的5%土地增值税可节省；
我国企业跨国经营的税收筹划分析 【10/17/2002信息】一、我国企业跨国经营存在的主要问题 (一)投资区域过于集中，且区域特色不够明显 80年代中期以来，我国的对外投资主要集中在港澳地区，最近几年，主要集中于港澳地区和美国、欧盟、日本等20余个发达国家和地区。这种过于集中的地区分布、不但不利于分散风险，而且往往造成我国境外企业之间的相互竞争，竞相压价，不但损害了自身利益，也影响了国际市场的开拓与发展，而且损害我国企业的国际形象。同时，我国企业没有较好地把自己的技术优势与所投资国家和地区的产业政策、资源优势、市场条件和消费水平结合起来，没能形成独具特色的投资优势。 (二)投资规模有限，投资方式单一，融资渠道较少 众所周知，我国跨国企业投资规模小，销售收入不高。而且投资方式也较单一，目前在境外投资企业中，对外投资方式仍有78％属于新建，兼并收购仅占22％，且经营方式以合资为主，所有权的安排以少数股权居多。此外，从融资渠道上看，我国企业海外经营活动的规模亦受到很大限制。一般来说，大型跨国公司不是有自己的财务公司之类的非银行金融机构，就是在境内外有密切联系的金融伙伴，而我国从事海外投资经营活动的企业很少有自己的财务公司，又没有对外担保权与对外融资权，因此，很难在国内外通过直接或间接融资渠道筹集资金，难以与国际市场中堪称“航母”级
大企业进行市场份额的争夺。 (三)没有明确的跨国战略投资目标 跨国公司是一个全球化的经济组织，战略投资是其海外投资的一大特点。跨国公司境外投资是战略投资，从长期利益出发，先立足，后发展，再扎根，目的是占领市场。这与个别中小企业寻求短期利益甚至欺诈行为形成鲜明的对比。跨国公司把母子公司看作一个整体，各子公司之间联成一体，在全球范围内协调行动，在全球范围内进行资源的配置和产品的生产与销售。而我国企业在海外投资大多数是中小企业，缺乏真正的跨国经营意识，一般只求“投资少、见效快”，缺乏打开国际市场的战略目标。总公司没有统一的全球战略，子公司之间是孤立的、分割式的经营，各地的子公司不能联成一体，各子公司仅与母公司进行双向联系，整个公司没有形成统一的全球网络，子公司不能在全球范围内协调行动，在全球范围内进行资源配置和产品的生产与销售。 (四)管理水平有限，服务较差 我国许多企业跨国经营管理不善，如母子公司关系没有理顺，行政性管理色彩很浓，基本上是粗放型管理，使海外子公司缺乏足够的积极性及独立灵活的市场应变能力，从而使得成本中的管理费用过高；一些企业的母公司尚不具备条件去有效地监督海外企业的资金动作状况，子公司的财务状况混乱。 二、跨国经营进行税收筹划的可行性分析 从以上分析可看出，我国企业跨国经营目前还存在许多问题，这也表明我国企业的跨国经营确实面临不少的困难，而要解决这些问题，需要从多方面着手进行。从财务的角度出发，进行税收筹划则显得十分必要和迫切。 税收筹划是指纳税人在税法规定许可的范围内，通过对经营、投资、理财活动事
第一章税收筹划概论 案例分析题 张先生是一位建筑设计工程师，2017年，利用业余时间为某项工程设计图纸，同时担任该项工程的顾问，工作时间10个月，获取报酬30000元。那么，这30000元报酬是要求建筑单位一次性支付，还是在其担任工程顾问的期间，分10个月支付，每月支付3000元呢 答案：若按一次性支付，张先生获取的报酬30000元应按劳务报酬缴纳个人所得税。劳务报酬所得超过4000元的，可减除劳务报酬收入20%的扣除费用，适用30%的税率，则张先生应该缴纳的税额为： 30000×（1-20%）×30%-2000=5200元 若分10个月支付，则每月获得的劳务报酬为3000元，劳务报酬所得大于800元且没有超过4000元，可减除800元的扣除费用，适用20%的税率，则张先生一共需要缴纳的税额为： （3000-800）×20%×10=4400元 由于分10个月支付劳务报酬的应缴税额比一次性支付劳务报酬应缴税额少800元（5200-4400），则张先生应选择分10个月支付，每月支付3000元。 第二章公司设立的税收筹划 案例分析题 【案例1】非居民企业税收筹划 在香港注册的非居民企业A，在内地设立了常设机构B。20×7年3月，B机构就20×6年应纳税所得额向当地主管税务机关办理汇算清缴，应纳税所得额为1 000万元，其中：①特许权使用费收入500万元，相关费用及税金100万元；②利息收入450万元，相关费用及税金50万元；③从其控股30%的居民企业甲取得股息200万元，无相关费用及税金；④其他经营收入100万元；⑤可扣除的其他成本费用及税金合计100万元。上述各项所得均与B 机构有实际联系，不考虑其他因素。B机构所得税据实申报，应申报企业所得税1 000×25%＝250（万元）。
一套完整的某房地产企业税收筹划方案 第一部分税收筹划的含义 在市场经济体制下，税收对纳税人的收益有着重大影响，谋取最轻税负始终是纳税人孜孜以 求的目标。税收筹划就是在不违反税收法规的前提下，纳税人通过对投资、经营、理财等各 项经济活动的事先周密筹划和合理安排，尽可能地减轻税负，为纳税人带来税收利益，并最 终为纳税人带来经济利益的管理活动，它同纳税人追求企业价值最大化的目标一致；税收筹划有利于提高企业的经营管理水平和会计核算水平，有利于降低企业的经营风险，有利于节 约税收成本。 税收筹划完全合法、符合立法意图，鼓励税收筹划。《注册税务师管理暂行办法》明确规定， “税收筹划是注册税务师的业务容之一”，从规章的层面肯定了税收筹划存在的必要。随着 税收筹划的不断完善和发展，税收筹划将进一步提升法律级次，更加有法可依。 房地产企业主要有以下四种运营方式：一是通过国土局挂牌交易；二是合作建房；三是收购 一块土地进行项目开发；四是收购公司或者股权转让。下面，从企业经营过程中金额最大、最为重要的两个税种（土地增值税、企业所得税）分别阐述房地产企业的税收筹划。 第二部分房地产企业土地增值税的税收筹划 税务法规是税务部门征税的法律依据，企业进行税务筹划，首先应立足于税务法规，立足于 税法规定的税收优惠政策。在房地产税费中，土地增值税引人关注，原因一是税率较高，税 负重，二是筹划余地较大，可以节省较多税金支出。 土地增值税税法规定，有下列5种情形之一的，可以享受免征土地增值税的优惠政策： 1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%。
2、因建设需要依法征用、收回的房地产。因城市规划、建设的需要而搬迁，由纳税人自行 转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。 3、房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中 的房地产，暂免征土地增值税。 4、合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自 用的，暂免征土地增值税。 5、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。 根据以上的土地增值税的优惠政策，我们分别策划以下方案： （一）“临界点”筹划方案： 房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大缴税越多，导致房价越高。因此，如何在行业中做到房价最低、应缴土地增值税最少、所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题，这就涉及到增值税的“临界点”。 “临界点”：税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额（转让收入减除税法规定的 扣除项目金额后的余额）未超过扣除项目金额20 %，免征土地增值税；增值额超过扣除项 目金额20 %，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20 %的增值额”就是“临界点”。 基本思路：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享 受免税待遇。土地增值税税率实行四级超额累进税率，税率从30%到60%，增值越多、税 率越高。因此，增值额成为税率的决定因素，土地增值税筹划的关键点就是合理合法地控制、降低增值额。 控制增值额，必须从税法规定的五个扣除项目入手：取得土地使用权所支付的金额、房地产 开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、是指从事 财政部规定的其他扣除项目(主要 房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成 本之和的
企业税收筹划的理论分析 一、税收筹划产生和发展的原因 （一）税收筹划是纳税人生存和发展的必然选择 随着经济的不断发展，市场竞争日趋激烈，企业要在激烈的竞争环境中立于不败之地，并且有所发展，不仅要扩大生产规模，提高劳动生产率，增加收入，也要采用新技术、新工艺，对固定资产进行更新改造，减少原材料消耗，降低生产成本。在经济资源有限、生产力水平相对稳定的条件下，收入的增长、生产成本的降低都有一定的限度。故通过税收筹划，降低税收成本成为纳税人的必然选择。 （二）税收筹划是社会主义市场经济的客观要求 由于税收具有无偿性的特点，所以税收必然会在一定程度上损害纳税人的既得经济利益，与纳税人的利润最大化的经营目标相背离。这就要求纳税人认真研究政府的税收政策及立法精神，针对自身的经营特点，进行有效的税收筹划，找到能够为自己所利用的途径，在依法纳税的前提下，减轻税收负担。论文网 （三）我国的税收优惠政策及国际间的税收制度的差异为税收筹划提供了广阔的空间
地区间、部门间发展不平衡，产业结构不合理是制约我国经济发展的重要因素。调整产业结构、产品结构，促进落后地区的经济发展是我国目前宏观控制的主要内容。为了达到这一目标，我国充分发挥税收这一经济杠杆的作用，在税收制度的制定上，在诸多税种上都制定了一些区域税收优惠政策，产业、行业税收优惠政策，产品税收优惠政策等。另外，由于各国的政治经济制度不同，国情不同，税收制度也存在一定的差异，有的国家不征或少征所得税，税率有高有低，税基有大有小。这就使纳税人有更多的选择机会，给纳税人进行税收筹划提供了广大的操作空间。 二、我国税收筹划的现状分析 税收筹划在发达国家十分普遍，已经成为企业，尤其是跨国公司制定经营和发展战略的一个重要组成部分。在我国，税收筹划开展较晚，发展较为缓慢。究其原因有以下几个方面： （一）意识淡薄、观念陈旧 税收筹划目前并没有被我国企业所普遍接受，许多企业不理解税收筹划的真正意义，认为税收筹划就是偷税、漏税。除此之外，理论界对税收筹划重视程度不够也是制约我国税收筹划广泛开展的一
税收筹划企业利益最大案例分析 【最新资料，WORD文档，可编辑】
税收筹划是每个企业都必须有的一个环节，通过税收筹划可以制定合理的税收方式，最大限度的减少公司的损失，让公司利益最大化。 本文将以某研究所企业设立、经营活动中的会计核算、职工薪酬三方面管理决策中的税收筹划实例，表明通过加强对企业税收筹划在管理决策中的应用，来合理减轻企业的税收负担，保证企业价值最大化目标的实现。 一、企业设立决策的税收筹划 某研究所为使剩余资金充分发挥效能，实现收益最大化，有意向投资设立一家下属公司，希望公司设立后能使单位获得更大的收益水平，同时税负最轻，这就需要对建立子公司或分公司进行决策。 如果决定采用公司制组织形式投资设立一个新企业，将面临成立子公司或是分公司决策的选择。对企业的税收有直接的影响。从法律地位上讲，子公司必须具备独立的法人资格，这是子公司与分公司的根本区别所在。子公司和母公司之间是一种法律上财产权益关系，没有直接的隶属关系，子公司应当以其全部财产独立地承担民事责任，当然也包括独立纳税的义务。 分公司没有独立的法律地位，不具有法人资格。分公司业务活动的结果由总公司承受，总公司应以自己的全部财产对分公司所产生的债务承担责任。分公司的设立只须在当地履行简单的登记和营业手续即可，因此，分公司一般不独立履行纳税义务，而将全部的经营成果都汇总到总公司一并纳税。 一家盈利情况较好的企业，拟投资设立一新公司，预计这家新公司未来3年均会出现经营亏损，经过税收筹划，企业应做出以非法人身份投资设立分公司的管理决策。分公司不具有法人资格，由总公司汇总缴纳企业所得税，可实现总公司调节盈亏，合理减轻企业所得税的负担。 如果当无税收优惠的企业投资设立能够享受税收优惠的机构时，适合设立子公司，以使子公司在独立纳税时享受税收优惠政策。 除税收因素外，企业在决定采用何种组织形式时，也要考虑分公司与子公司在其他诸多方面存在的差异：如分公司无独立经营权与决策权，而子公司有独立经营与决策权；分公司不能独立签署合同，子公司能签署合同；分公司设立程序简单，费用低，子公司设立程序复杂，费用高等，以此进行综合的判断。 二、企业经营管理活动中会计核算的税收筹划 通过会计核算也能进行税收策划，必须“未雨绸缪”。企业会计核算中的税收筹划，实际上就是按照企业会计核算的要求和特点，设计企业的全部业务和经营活动，通过会计核算结果的变化，实现企业税收筹划的目的。会计核算是整个税收筹划方案的起点和终点。 合同文本设计是企业“分别核算”的基础环节，财务核算是企业“分别核算”的核心环节。如果两项业务分别核算会使企业税收负担最小、企业价值最大，那么企业在承接业务时，便可与客户确定两份不同业务合同。如果两项业务合并核算会使企业税收负担最小、企业价值最大，那么企业在承接业务时，便可与客户确定一份单一业务合同。
房地产税收筹划案例 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】
一、项目概况 某房地产项目主要有两期工程项目。第一期是商业一栋、二栋、三栋和商业塔楼第三栋，第二期是商业四栋、五栋和商业搭楼第一、第二栋。其中商业店铺一栋、二栋、三栋、四栋和商业五栋（购物中心）的建筑面积分别为10214、6543、10773、5425、69802平方米，商业搭楼第一栋、第二栋和第三栋的建筑面积分别为20604、15349、19578平方米，三栋塔楼的可售面积为52489万平方米，土地征用及拆迁补偿费万元，前期工程费万元，基础设施费万元，公共配套设施费万元，建筑安装成本万元，土地成本19000万元。本项目中的塔楼对外销售的市场价格为万/平方米。 公司准备对商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋进行对外销售，可售面积预计30599平方米，对外出租商业五栋（购物中心），三栋塔楼一致对外进行销售。根据市场预测，本项目中商业店铺的市场销售价（均价）为万/平方米，租赁价格为每月150元/平方米。商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋的土地征用及拆迁补偿费万元，前期工程费万元，基础设施费万元，公共配套设施费万元，建筑安装成本12,万元，土地成本15000万元。 二、方案的涉税分析 （一）商业店铺的方案的涉税分析 1、方案一：商业店铺直接对外销售的涉税分析 销售店铺总收入：
30599×=（万） （1）店铺收入的营业税： ×5%=（万） （2）店铺收入的城市维护建设税及其附加： ×(7%+3%)=(万 （3）印花税的计算 销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：×%=（万元） （4）店铺收入的土地增值税计算： ①店铺总收入： 30599×=（万） ②规定的扣除项目： 设开发间接费等费用为W，店铺的开发费用为Y。 则店铺的开发成本： 土地征用及拆迁补偿费万元+前期工程费万元+基础设施费万元+公共配套设施费万元+建筑安装成本12,万元+开发间接费等费用W=（+W）万元。 加计扣除成本为（+W+15000）×20%=（+）万元。
企业所得税税务筹划及案例分析 第一节企业所得税基础知识 企业所得税是针对企业的营业所得交纳的税款。所针对的企业包括国有企业、集体企业、私营企业（不包括个人独资企业和合伙企业，这两种企业不具备企业法人资格，按照个人所得税计税）、联营企业、股份制企业、以及经国家有关部门批准，依法注册登记的事业单位和社会团体等组织。 为了可以直观的分析企业所得税的避税方法，这里只介绍企业所得税的计算方法。企业所得税的征收分为两种方法： 1．针对可以准确核算收入总额和成本费用支出的企业，实行核算征收。在这种征收方法下，企业所得税计算如下： 应纳税额＝（收入总额－准予扣除项目金额）×税率 括号内的“收入总额－准予扣除项目金额”，我们称为应纳税所得额。 2．针对不可以准确核算收入总额和成本费用支出，不能向主管税务机关提供真实、准确、完整的纳税资料的企业，实行核定征收。核定征收又分为两种： 定额征收，即由税务机关按照一定得标准、程序方法，直接核定企业应交的所得税额。 核定应税所得率征收，即由税务机关按照一定得标准、程序方法预先核定纳税人的应税所得率，然后企业按照如下公式纳税：应纳税额＝（收入总额×应税所得率）×税率 对实行第二种征收方式，即核定征收方式的企业，由于应税所得率由税务机关设定，缺乏可操作的弹性，所以，我们往下讨论的企业避税问题主要针对适用核算征收的企业。但这并不表明核算征收就一定比核定征收可以交纳更少的税款。这需要具体情况具体计算。 第二节企业所得税的避税技巧 企业所得税的避税，可以大概从两个方面进行筹划。一是落脚于上述的计税公式。即“应纳税额＝（收入总额－准予扣除项目金额）×税率”。另一方面就是利用税法规定的其它政策，如税收优惠政策、亏损弥补政策等。 一、应纳税额＝（收入总额－准予扣除项目金额）×税率 该计税公式很直观的告诉我们，要少缴税，需要账面的收入总额尽量少、准予扣除项目金额尽量多、税率尽量低。收入总额是操作弹性较小的。而准予扣除项目金额就是我们操作的主要目标。税法对准予扣除项目金额做了许多限制规定，以下我们从几个方面来简单说明怎样可以在税法允许的范围内充分利用扣除项目金额，以使应纳税额尽量少。 1．工资薪金支出 税法对工资薪金支出的扣除标准是有限定的。无论企业是采取计税工资扣除办法还是实行工资、薪金总额与经济效益挂钩办法，也只是能在扣除标准内扣除工资薪金支出费用。所以，我们在进行税务筹划时，应尽量利用上这个限额。 【案例】 某企业2003年度应发职工工资100万元。但由于当年货款不能及时收回，资金周转困难，所以当年只发了50万。会计只对所发的50万计入了费用。2004年度资金收回，企业把2003年度所欠的50万全部补发。加上本年度的应发工资100万，2004年一共发放工资150万。（2003、2004的计税工资均为100万） 这种情况下，2003年计算所得税的时候，工资扣除额只为计入费用的实际发放工资50万。而在2004年补发所欠的50万时，因其超过2004年的计税工资标准，所以超过的部分，即补发的50万工资，是不能在税前扣除的。换句话说，企业多交了50万×33％＝16.5万的所
A公司企业所得税纳税筹划 一、公司概况 公司主要从事新型公路养护机械的技术开发与制造,公司经营范围:公路筑路养护设备、除雪设备、市政环卫设备、港口设备、铁路养护设备、机场养护设备、特种设备的开发、制造及销售;公路养护施工。经营货物及技术进出口;设备租赁。公司发展至今年产值仅50-100亿元,市场保有量600-700亿元,预计2020年养护机械市场规模将达到10,095亿元-12,975亿元,未来十年平均每年新增配置量将达到近1,000亿元。目前公司正在进行冷吹式机场除雪车、机场跑道除冰液洒布车、机械式综合除雪车等行业高端产品的研发。 二、A公司财务状况及涉税情况分析 A公司2011年度的财务状况及涉税情况如下: (一)收入及利润 2011年度实现营业收入202,890,132、77元,比上年增加69,637,942、72元,同比增长52、26个百分点。此外,2011年,A公司在营业外收入方面共盈利10,004,544、57元(主要为政府补助)。2011年全年实现利润76,927,135、78元,比上年同期增加44,960,325、91元,降幅71、1%。 (二)费用水平 A公司2011年发生销售成本99,812,049、59元,销售费用18,388,472、57元,管理费用17,198,476、76元,财务费用一3,148,719、35元。2011年列支工资薪金3,802,905、23元,列支工会经费14,185、92元,职工福利费68,679、64元,职工教育经费10,355、00元;列支业务招待费2,104,552、57元,折旧摊销支出875,848、44元。 (三)其她涉税财务指标 2011年,应收账款年初金额为43,199,192、5元,年末余额为63,461,696、12元;其她应收款年初金额为5,881,719、03元,年末金额为6,212,883、27元元,计提坏账准备1,687,505、49元。 (四)企业所得税纳税现状及分析 公司涉及的主要税种有增值税17%、营业税5%、城建税7%、教育费附加3%、地方教育费附加2%、企业所得税25%、个人所得税。2008年1月1日实施
纳税筹划案例分析题 第一次作业： 一，纳税人A购买了100000元的公司，债券利率为10%，纳税人B购买100000政府债券，利率为8%，这两种债券的到期日和风险日相同。AB纳税人的所得税税率为25% 要求：（1）计算两个纳税人获得税后收益率是多少？(2)如何选择。 解析：纳税人A：税后收益=100000【1-25】*100%=7.5% 纳税人B：按税法规定，企业购买政府债券免所得税，故投资收益与利率相等为8%。筹划结论：两种债券到期日和风险日相同的情况下，纳税人B的投资收益高于纳税人A。 二，一家大公司聘请你作为纳税顾问，这家公司有累积税收亏损，并预计以后几年会维持这种状况，该公司打算在外地建立一家新配送工厂，估计该工厂的投资成本1000万元，公司考虑3种方案： A方案：借入1000万元建厂； B方案：发行普通股筹款1000万元； C方案：向当地所有者租用厂房； 要求：准备一份简要报告，描述出每种方案的税收结果，在报告中，清你推荐从税收角度分析最有效方案。 关于**企业税收筹划方案的分析报告 **企业： 现将该企业成立配送公司的三个投资方案的从税收角度分析情况报告如下： A方案的分析，企业借入资金1000万元所产生的利息税前列支可以节所得税，减少了企业税负；但是高负债给企业带来了高风险的同时使企业投资收益大。 B方案的分析，发行普通股筹款1000万元，其股利分配属于税后分配，会使所得税税负增加，但投资风险小，与方案一相比投资收益低。 C方案的分析，厂房租金税前列支可节所得税，同时会减少现金流出量，减低了风险性。 综上所述，从税收角度看选择方案C对降低低税负及风险比较有效。 三、避免成为法定纳税人案例： 甲公司是一家餐饮店，主要为乙公司提供商业招待服务，甲企业每月营业税为500000元，发生总费用200000元。 甲公司缴纳的营业税=500000+5%=25000（元） 要求：双方企业如何筹划。 解析：如果甲、乙双方进行税收筹划，由乙公司对甲公司进行兼并，兼并之后原本存在的服务行为就变成了企业内部行为，而这种内部行为是不需要缴纳营业税的。因此，甲公司不再是营业税纳税人，从而节税25000元。 第二次作业 一，直接投资，间接投资的税收筹划（教材第80页） A公司为中国居民企业适用25%所得税税率，用闲置资金1500万元对外投资，方案有：方案一，与其他公司联营共同创建高新企业A公司占30%预计高新企业每年可盈利300万元税后利润全部分配。（高新企业所得税税率15%） 方案二，A公司用1500万元购买国债年利率6%每年可获利息收入90万（税法规定：购买国债免交企业所得税） 要求（1）计算A公司两个方案的投资收益
一、房地产企业税收情况概述 税务筹划，是纳税人在国家税收法律规定许可范围内，通过对投资、经营、核算等一系列经济活动的事先安排，以充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切税收优惠政策和运用税收法规所允许的技术差异，从而达到尽可能降低税收负担或递延缴纳税款的目的，以使纳税人获得最大的经济利益。在对房地产项目税收进行筹划之前，有必要先了解一下当前房地产项目税收立法整体情况。一个房地产项目从招投标、开发、建设到销售（转让）过程主要涉及以下这些税种：企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、契税等，相对应的法规为各税种暂行条例及其实施细则以及财政、税收部门的规章、通知、批复等。因此，进行税务筹划，必须是在充分了解国家税收政策的基础上结合企业的自身情况进行。税务筹划的分类主要可以分为分行业、分税种、根据经营活动三种类别进行筹划。房地产项目可以从企业的经营活动以及区分不同税种进行税务筹划。 二、根据房地产企业的日常经营活动进行税务筹划 房地产企业从土地使用权的出让，一直到房产完工进行销售过程需要与其他企业发生交易行为，比如资金借贷、合作开发、投资入股等；同时房地产企业也会由于日常的经营需要，进行企业框架的重组，比如设立项目公司、销售公司、公司分立、合并等。在这些日常经营活动中，都涉及到税收方面的问题，由于采用不同的方式进行经营活动，所带来的税负是不一样，因此可以通过科学、合理的经营方式来取得合法合理节税、减轻企业税负的效果： 1、通过不同的投资方式进行税务筹划
根据我国现行税法规定，投资收益、经营收入及利息收入涉及的税目与税率是不同的，会产生同样的投资收入所对应的税负不同的情况。因此出于对节税利益的追求，可以通过将不同性质的收入进行相互转换达到税收筹划的效果。譬如A公司有300万的闲置资金，希望与某房地产开发公司B进行合作，至于采用什么样的方式进行合作很有讲究，毕竟采用何种方式进行合作将直接对A公司的今后取得的合作收入的纳税活动产生决定性的影响。A公司主要可以采取三种方式与B公司进行合作：第一种是直接将300万作为出资与B公司进行合作开发房产；第二种是通过金融机构将300万资金出借给B公司参与房产开发；第三种是采取投资入股方式参与房产开发。假设A公司在1年以后中途退出该房产开发项目，经与B公司协商，分得现金60万。第一种方式下，60万收入按税法规定作为项目收入分利。由于A公司出资金，其收入不分摊任何成本，在公司分得60万元时，相当于公司将合作开发的房产中属于自己的部分转让给B公司，转让价格为360万元。转让收入需要缴纳不动产销售的营业税及附加、企业所得税。其中营业税及附加为19.8万元，企业所得税13.27万元，税后收入为26.93万元。第二种方式下，假设A公司通过金融机构将300万借给B公司，利率为5%。1年后A公司同样收回60万元，其作为利息收入，应缴纳金融业营业税及附加3.3万元，企业所得税18.71万元，税后利润37.99万元。在第三种情况下，房产完工销售后分回股利60万元。由于A、B两个公司的税率相同，公司60万税后利润不需要补税，即A公司所获经济利益为60万元。从以上三种投资方式看第三种税负最轻，但要承担经营风险，而且B公司不负责还本。第一种与第二种相比，第一种投资方式税负较重，但是A公司直接参与了房产开发项目，获得开发经验。在实际操作中，由于经营收入、利息收入、以及分红收入在
利用企业所得税减免税政策筹划 现行的鼓励科技发展的税收优惠政策 ? ? ? ?1.对科研单位和大专院校的技术转让、技术咨询、技术培训、技术服务、技术承包、技术出口的所得，暂免征收所得税；其他企事业单位技术转让及有关的技术咨询服务、技术服务和技术培训收入，年所得不超过30万元的部分，暂免征收所得税。 2.为鼓励企业增加科技投入，允许企业将从事新产品、新技术开发的费用，在征收所得税之前列支，不受比例限制。 3.对经国务院批准成立的高新技术产业开发区内认定的高新技术企业，可减按15％的优惠税率征收企业所得税，并规定在开办之日起两年内免征所得税。 4.税法规定，对新办的独立核算的从事咨询业（包括科技、法律、会计、审计、税务等咨询业）、信息业、技术服务业的企业或经营单位，自开业之日起，免征所得税一年。税法同时规定，高新技术企业、第三产业企业、利用“三废”为主要原料生产的企业、“老、少、边、穷”地区新办企业、新办的劳动就业服务企业，如为年度中间开业，当年实际生产经营期不足6个月的，可向主管税务机关申请选择就当年所得缴纳企业所得税，其减征、免征企业所得税的执行期限，可推延至下一年度起计算。 如企业已选择该办法后次年度发生亏损，其上一年度已纳税款，不予退库，亏损年度应计算为减免执行期限，其亏损额可按规定用以后年度的所得抵补。 企业所得税的优惠政策多种多样，企业应当彻底了解各项减免税政策法规，在组建、注册、经营方式上充分参考所得税优惠政策，以达总体税负的优化。 例如，某公司于1999年9月中旬开业，属于科技开发企业。该公司1999年并没有享受企业所得税优惠，缴纳了1999年9月～12月四个月的企业所得税6万元。而是把享受税收优惠的期限选择在2000年。按照公司预测，2000年实现的利润将突破100万元，如果把减免税年度选择在2000年，享受的税收优惠会更多。2000年1～6月，该公司已累计实现利润54万元，按公司现有业务水平计算，全年可实现利润超过100万元，这样，公司今年享受减免的企业所得税将达到33万元，与1999年的企业所得税额6万元相比，两种方案税负差额高
房地产企业税收筹划问题研究 毕业论文（设计）文献综述题目：房地产企业税收筹划问题研究一、前言部分2003 年9 月，国务院发布“18”号文件，首次肯定了房地产企业在国民经济发展中的支柱地位，并明确提出房地产企业可持续健康发展。2006 年 5 月17 ，又一次重新提出房地产业是我国经日，国务院研究提出六条措施即“国六条”济发展的一个重要支柱产业。2007 年的“两会”，房地产业的发展又备受关注。这表明房地产业的支柱产业地位依然得到政府层面的承认和肯定。住房分配实行货币化后，住房市场需求空间大，市场需求持续旺盛，引发了一轮又一轮的房地产投资热，从而曾一度导致房地产泡沫现象。中央政府为了抑制房地产投资过热，平抑房价，从2005 年开始加大对房地产的调控力度，在土地、税收和信贷等方面出台了一系列调控政策。在土地方面调控政策有：从2006 年的“国六条’’开始，国家有关土地方面的政策就接二连三地出台，从《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》、到2010 年9 月27 日《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》等一系列措施和政策的出台。这表明中央政府对土地的监管力度逐渐加大，而土地阀门越收越紧的趋势非常明显。《关于房地产开发业务征收企在房地产税收方面的调控政策也在不断加强。业所得税问题的通知》，对房地产所得税相关制度进行大（国税发200631 号）幅度调整，将原企业所得税中的漏洞基本堵死，从而影响房地产企业因所得税而《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理占用资金增加l～2％。有关问题的通知》国税发2006187 号规定：自2007 年2 月1 日起，国家将在全国范围内加强土地增值税清算管理工作，房地产企业利润空间被极度挤压。财政部、国土资源部、中国人民银行联合发布《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》规定：从2007 年1 月1 日起，城镇土地使用税额标准提高2 倍，新增建设用地有偿使用费提高l 倍。最近又不断出台政策加强营业税、个人所得税的征收管理。财政部、国家税务《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》财税200978 号等等政策。以上这些调控政策将促使房地产行业向更为理性、规范的方向发展，行业资源将重新整合，优胜劣汰机制将逐步完善，优质房地产企业在面临挑战的同时也面临更多的发展机遇。房地产企业由原来的暴利行业慢慢地在政府宏观调控下变成“平利行业。房地产企业只有做大做强才有自己的立足之地，要想做大做强就必须更好地把握今天的有利条件，并进行合理的税收筹划。本文将站在房地产企业的角度进行综述，主要将围绕房地产企业的税收筹划现状，房地产企业进行税收筹划的必要性和应注意的问题，并针对当前的状态提出相应的解决措施几方面进行。二、主体部分（一）国外关于房地产企业税收筹划问题的研究自从1935英国上议院议员汤姆林爵士针对“税务局长诉温斯特大公刀一案作出的相关声明之后，税收筹划的行为逐渐为社会所关注并被法律认可。税收筹划开始从企业经营计划里面独立出来，不少税务专家和学者对税收筹划理论和方法的研究开始向深度和广度发展，并由此带动了包括个人税收筹划在内的对税收筹划的全面研究。可以说，税收筹划在国外已经相当普遍，它包括了对个人的税收筹划、区域性的税收筹划以及跨国投资的税收筹划以及跨国投资的税收筹划。自20世纪80年代以来，税收筹划业务广泛发展起起来，与此同时，相关的税收筹划理论研究也随之蓬勃发展。特别是以税收筹划为主要内容的国际税收筹划专业杂志开始广泛发展，如《税收管理国际论坛》和《税收筹划国际评论》。威廉J迈克劳斯基（1998）中对房地产税在中欧和东欧的发展历程进行分析、如何理解房地产市场以及对房地产发展的主要影响和房地产投资地块的经济学等作了深入的研究。唐纳德布鲁斯约翰（2010）指出：税收政策的变化对企业创业活动产生的重要影响，但是国家税收组合并不是国家企业创业创收的决定性因素。由于各国的房地产税制不同，因此根据各国的房地产税制而进行的专门税收筹划各不相同，这对于我国的房地产企业税收筹划没有很多借鉴意义。（二）国内对于房地产企业税收筹划问题的研究1、房地产企业税收筹划的现状在我国，企业的税收筹划活动还刚起步，税收筹划在理论研究方面比较薄弱，在实践方