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立足产业完善服务看专业市场如何转型升级

立足产业完善服务看专业市场如何转型升

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2013/12/19 14:02:38来源: 中国皮革网作者：

[导读]近年来，我国皮革专业市场的发展出现了分化、整合、转型与提升的趋势，一批大型专业市场进入了以提升品质、创建品牌为特征的集约型发展阶段。

皮革行业正在经历新一轮的转型升级和结构调整，皮革专业市场也在经历同样的革新。近年来，我国皮革专业市场的发展出现了分化、整合、转型与提升的趋势，一批大型专业市场进入了以提升品质、创建品牌为特征的集约型发展阶段。

专业市场的快速发展是既有专业市场本身发展规律所在，也受皮革产业的发展特点的影响。理清历史方能洞见未来，回顾皮革专业市场的发展轨迹，在专业市场投资建设方面颇有建树的广东鞋业厂商会会长、广东新濠畔集团有限公司董事长刘穗龙对此感触颇深。

以史为鉴可知兴替

广州的皮革生意起源很早，皮革业主要集中在今天解放南路西面那条濠畔街。当时没有专业的鞋材类市场，经过市场考察和调研，刘穗龙创办了广东第一家经营鞋业的专业市场——广东鞋业城，92年成立了蒂豪鞋业城，98年成立了广州第一家专业鞋材批发市场“新濠畔鞋材皮革五金批发广场”。

在这期间，通过不断适应市场环境变化，专业市场做出了相应的调整，稳步发展。进入21世纪，中国加入世贸组织后，专业市场也与国际接轨，其单一的买卖功能，已经不能满足行业发展的需要，开始趋于多元化、国际化，市场商品的专门性和以批发为主的交易方式也渐渐发生转变，更多表现为提供市场需要的多方位专业服务。做市场其实就是做服务，而服务是产品价值的一部分，也是提升企业抗竞争能力、

抗风险能力的重要组成部分。

2008年底，冲击全球经济的金融海啸爆发，这对很多企业和商户而言是一个相当大的冲击。刘穗龙对此有着清醒地认识：我们是做市场做服务的，应该与商家同呼吸、共命运，只有一起度过难关，才能有更好的发展，所以，我们当时主动给商家减租，降低商户的运营成本。

目前，专业市场的发展已经进入到了一个转型升级的全新阶段，行业需要服务功能方面的创新，通过不断开拓新的领域来助力鞋业产业的转型升级。这一阶段可以说非常重要，是专业市场可持续发展的必经之路。

繁华背后更需警醒

总体而言，改革开放以来，专业市场一直处于平稳发展的态势。近年来，皮革专业市场在全国遍地开花，时有专业市场开业或破土动工的动态传出，其呈现的井喷的态势引起业界关注。近几年来专业市场突飞猛进式的发展，虽然专业市场的繁荣某种程度上反映了产业的繁荣，但其井喷式地发展需要业界冷静和警醒，思考行业的发展动力与成长空间。专业市场的风生水起除却产业发展和消费市场需要的因素，商业地产热潮也在其中推波助澜。

根据中国皮革协会市场流通专业委员会的调研统计，我国皮革专业市场已有超过1500家，其范围覆盖了华北、东北、华东和中南部和西南部，尤其以华北、东北、江浙和广东区域最为密集。在皮革产业发达、专业市场起步较早的广东地区，有上百家不同类型的大型专业市场，类型涵盖了皮革和毛皮市场、鞋靴类市场、箱包皮具类市场、五金材料类市场和综合类市场;在皮革产业发达的江浙地区，集聚着十几个大型皮革专业市场，很多市场的产品都十分类似;华北地区以北京为中心，也有十几家不同类型的大型皮革专业市场。

皮革专业市场肆意生长的同时也面临一些瓶颈，例如规模较小、档次较低；建筑陈旧，物流基础薄弱，辐射范围小；管理者经营理念落后，品牌意识不强，难以适应现代商业模式、交易手段、服务内容创新的要求。比如专业市场商业规划不合理，无序发展，很多市场的兴建都是市场自发行为，专业市场的定位不够精准明晰，缺乏自己的核心竞争力。隐患不除难以长足发展，有些市场开业不久就举步维艰甚至关门歇业，如青岛崂山区的青岛皮草城，青岛市区天幕城内的温乐都皮革城和城阳区中心广场的皮草城。

中国皮革协会副理事长刘穗龙认为，专业市场要配合产业的发展，也需要同步转型，比如提升服务的精细化程度、开拓电子商务平台、构建一体化多功能服务平台等。目前的制鞋业必须通过优化产业结构，转型发展。通过创新发展，盘活和利用好已有资源，推动产业集群化，打造最优产业链服务，才能继续充分发挥广东鞋业的优势。具体到广东鞋业这方面，我们需要把产业的核心技术，比如技术、人才、研发、市场等集中到一起，不能让他们流失。

商业模式决定成败

专业市场是为行业做服务的，那么其转型升级的着力点就要从服务入手，切实提升服务质量、完善服务内容。专业市场由传统物业向商业物业转变，融合了更多的商业服务功能，在服务的精细化程度上不断提升。刘穗龙认为，专业市场作为产业的一分子，需要对产品的生产负责。举例来说，中高档皮革市场需要引入质量体系，对皮革产品进行按照产地、质量进行分类与指导，对皮的性能与产品类别进行指导。哪种皮革适合做哪类鞋，为中小企业提供研发参考，这些都是完善服务的方式。就新濠畔而言，集团将集中力量，构建全产业链服务平台，尽最大的努力，为行业提供最优质和全面的服务。除提高企业内部员工工作能力及服务素养外，集团还致力打造一个综合性的服务平台。这个平台既要能整合产业链上中下游，又要满足简单、快捷、高效的产业发展模式，还要有一个完善的服务系统来提供优势服务，更要包含设计研发、品牌孵化来满足企业未来发展战略需要。这样一来，鞋业的智慧就可以永久地留在广东，留在中国，广东乃至中国因而继续保持在全球化竞争中的优势，中国就会变成全球鞋业的中心。

打造一个新时代的“全球鞋业产业服务一体化中心”是刘穗龙一直以来的鞋业梦想。“广州世界鞋都”以“全球鞋业产业服务一体化中心”为发展理念，以产业链微笑曲线两端“研发设计”和“品牌总部”为特色商业模式，以“服务化、平台化、金融化、信息化和网络化”为目标，整合提升鞋业专业服务的核心竞争力，发挥“全产业链专业服务”的集聚效应优势，从而为全球鞋业产业提供完善的综合性服务。

在第十八届国际鞋业技术大会召开之时，作为会议的独家赞助商，广东新濠畔集团有限公司董事长刘穗龙坦言，在过往鞋业市场经营的二十余年中，他也见证了中国鞋业的发展历程，并深切地体会到，技术的研发与创新是产业的核心，要让中国鞋业更好地发展，就必须与国际接轨，学习交流最先进的技术信息，提高技术竞争力。他向国内外业界朋友介绍了集团倾力“打造全球鞋业产业链一体化平台”的项目规划，得到了全球鞋业界的支持和肯定。新濠畔计划用3年时间，精心打造“广州世界鞋都”，根据制鞋产业和企业的共性、个性化服务需求，设计并配置系统化产业服务功能，如研发设计、品牌运营、展示贸易、仓储物流、电子商务、金融结算、行业交流、国际会展、人才引进与培训、鞋业标准制定及质量检验检测等多种功能。在业界精英的共同努力下，“广州世界鞋都”建成后，将成为全球鞋业研发商、生产商、渠道商、经销商、采购商和产业服务商云集的现代产业集聚中心，以及中国鞋业与世界鞋业贸易交流的首要窗口和平台。

商业模式是决定产业成败的关键因素，也是转型升级的突破口。在转型升级的重要阶段，专业市场需要注入新的思路，创意研发、时尚运作，结合行业发展脉络，为行业提供多方位的服务，构建全产业链服务平台。

除此之外，专业市场的健康发展需要政府、行业协会同努力。政府对市场的规划、监督管理方面应该有所作为，对于新建、扩建大型专业市场，应该科学论证、合理规划、有效监督。中国皮革协会在引导专业市场发展方面发挥了积极有效的作用，采取了标准规范、等级认定等一系列有效的举措，引导专业市场走上健康有序的发展道路，努力实现又快又好的发展局面。（鲍希）

王先庆：广州专业市场的发展困局与转型升级

(2013-05-29 15:52:39)

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分类：广州研究

标签：

财经

广州荔湾区聚集了246个专业市场，占用了大量的土地等资源，还带来了大量的交通和治安问题，其纳税额甚至不如一家五星级酒店。这也是广州面临的一道难题。为何广州专业市场转型升级总是“雷声大雨点小”？怎样才会有实效？广东商学院流通经济研究所所长王先庆表示，专业市场是广州城市经济的一大特色，是快速工业化的产物，虽然专业市场本身没有带来多大税收，但让经济充满活力，打通了批发零售、物流、酒店、设计等产业链，提升了广州的影响力。本文由《南方日报》记者胡良光采写，发表于该报2013年5月29日GC04版，原标题为：荔湾：不能畏难搬市场关键政府要让利。

议困局

专业市场自发形成带来顽疾

荔湾专业市场发展面临的难题，也是整个广州的课题。据不完全统计，广州专业市场的数量仍有上千家，在越秀、海珠、天河等中心城区同样遍地开花，交通拥堵、治安等顽疾同样难解决。

“交通太乱了，很堵，走路更要小心！”有住在中大布匹市场附近小区的网友诉苦说，原先市场还没扩散开来，周围环境还是比较好的，现在是一团糟，人也很杂乱。“希望市场可以搬走。”

28日，广东商学院流通经济研究所所长王先庆表示，专业市场是广州城市经济的一大特色，是快速工业化的产物，北京、上海、天津都没有这样的历史和条件。广东是世界工厂之一，无论是原辅材料，还是产品销售，主要都以广州为中心，由于供需两头无法对接，因此就逐渐产生了作为中间枢纽的专业市场，这也成为整合珠三角产业上下游的关键环节。

“专业市场对广州的作用很大。”王先庆说，尽管专业市场本身没有带来多大税收，但让经济充满活力，打通了批发零售、物流、酒店、设计等产业链，提升了广州的影响力。广州与珠三角乃至世界的联系，很大程度就靠专业市场。

据悉，从空间布局上看，目前广州市有高达54％的市场集中在内层圈（即三大老城区），40%的市场位于中层圈，仅6%的市场位于外层圈。老城区由于历史原因致使交通拥挤、用地紧张，从而导致物流与商流矛盾突出，为人诟病。

王先庆说，广州绝大部分的专业市场都是自发盲目形成的，由政府规划、主导投资和参与建设的少之又少，大多档次较低，形象也不佳，在交通、治安、消

防、税收等方面存在着诸多问题，很多甚至还是临时建筑，如一德路的干货和玩具、十三行的服装市场等。出现问题的原因在于，政府预计性太差，没有作出长远规划。而投资商也急功近利，只想自身利益，初期没有想到整个市场日后的整体发展。例如，一个白马市场就辐射出了一马等多个市场，“万马奔腾”，政府规划在此是缺失、滞后的。

王先庆认为，广州建设国际商贸中心，专业市场其实是可圈可点的一大基础，其转型升级是持续不断的过程，伴随着工业化、信息化、国际化等展开。专业市场的人气和商气是经过长时间积累形成的，政府要负起责任来，不能一搬了之。

论阻力

“商家有钱赚哪想转型”

早在2008年，广州市政府就针对专业批发市场改造提出了“内层圈搬走一批，中层圈改造一批，外层圈新建一批”的升级策略，并推动“现金、现货、现场”（“三现”）的传统交易向展贸型现代交易市场转型。

但是，至今一直“雷声大雨点小”。专业市场转型升级的背后，存在什么阻力？为什么一直推不动？

“现在商户有钱赚，场主有租收，各自做生意，都不管其它的了，哪会想着转型升级。这是老大难的问题。”28日荔湾区相关人士道出难处。

他说，专业市场长期形成的“三现”习惯很难改变，转型升级肯定要损害部分人的利益，场主、商户要多付出成本，买家也不愿意配合。比如，改为展贸，场主要多投资并压减商铺；统一物流商户成本也可能增加。单凭一区之力也较难推进。

作为广州市专业市场转型升级试验区之一的荔湾，将以华林玉器城、清平药材市场为试点，推进专业市场转型升级试验区工作。但目前还没有成熟的思路和做法，一切还在探索之中。

据了解，站西鞋城有些老板也愿意升级，但仅停留在硬件方面，而非从功能、布局等方面全面调整。广州有投资商也反映，在转型中也碰到诸多困难，如土地资源稀缺，旧城留给专业市场升级的空间有限，有的产品很难通过展贸或电子商务交易。

王先庆认为，首先，一个市场形成并不容易，这不是政府一个命令、规划，就可以转型升级的。其次，市场背后有不同主体和利益关系，军队、央企、国企、私企，非常复杂，不会简单听从政府的调整。第三，专业市场的发展与集聚，是工业化城市化的需要，人为过度拔苗助长，效果不会好。第四，政府对专业市场的认识和理解不够，能否真正推动，取决与政府力度大不大，方式对不对，时机准不准。

他说，像黄沙水产市场，五六年前就曾说搬迁，但政府、企业等主体之间沟通不够，错过了一些机会，现在市场愈发成熟，有一大批商家依赖市场谋生发财，这时转型升级更困难了，已经过了搬迁的最佳时机。

找出路

让市场精品化、品牌化

那么，专业市场转型升级这步棋究竟该怎么走？“广州打造国际商贸中心，离不开越秀、荔湾、海珠等老城区专业市场的转型升级，在此可探索不同模式和道路。”王先庆认为，转型升级无非几种路径，包括就地转型转营、商流物流分离升级、搬迁，目前主流是后面两种。

其中，有两个关系要处理好。第一，处理好专业市场生命力、价值与现实的矛盾，政府抱怨没税收，实际上是因为经济融合度不够高，没有把专业市场相关的产业链打造起来。第二，专业市场让人爱恨交加，怎样保护好知名品牌，又尽量降低负面效应？要淘汰粗放、占用资源、落后、不规范的市场，让专业市场朝精品化、品牌化发展。

在他看来，专业市场升级改造已不再是单一的问题，而是涉及到广州整体经济产业的转型，政府、协会和企业要形成合力，一起推动。

“现在暂时没有好的经验学习，需要摸着石头过河。”荔湾区相关人士表示，该区主要是减量提质，引导相对低端、杂乱的市场转型，同时做大做强知名市场，尽量减少“三现”交易，这样可以减少很多社会问题。他说，随着“三旧”改造推进，有的地方要拆迁重建，规划不符合条件的也要改造，预计老城区专业市场的数量会逐渐减少。

“长期下去不是办法，政府要下定决心，不要随意拍脑袋。”黄华军也持类似观点：如果能够通过改造，市场实现“商流”与“物流”分离，将配送、仓储等功能转到广州外圈层，而市区市场主要是展贸功能，将较好解决这一问题。

他呼吁，首先政府做好规划，通过政策优惠等引导，将物流等环节迁到外围，中心城区保留展贸、研发、设计等环节。另外，一个巴掌拍不响，商户也要有长远眼光，积极配合才行。

“批发市场行业本身散乱，集中度不高，很难管理。政府要扶持、引导个体化转为企业，在税费减免、贷款等方面做好服务；同时有意识地培养大企业，便于管理。总之，关键政府要让利、引导。”黄华军认为，通过这些手段进一步培养擦亮广州商贸品牌、树立广州价格，进一步与国际接轨，将有助于广州打造国际商贸中心。

■网议

@瀚思工作室：与越秀相比，荔湾是更“老”的城区，虽然它的历史更短一些。现实地看，西关地区需要与越秀西南片区统筹考虑，荔湾涌的初步成功能否进一步扩大到整个区域。原芳村地区要与整个京广高铁沿线区域结合，大发展恐怕至少要五年之后了。

@Dt王煜：关乎产业升级以及长期的发展，经济增长质量才是王道，刘易斯拐点已经降临广州。

@小华子：大型市场外迁，是城市规划的必然规律。城市要健康稳步地发展商业，便需要对专业市场进行合理布局——物流、车流、人流、仓储、交易展示要求更高的大型专业市场，必须外迁以适应这种趋势。

改革开放以来,中国的专业市场迅速兴起,并成为广大城乡地区最重要的一种商品流通业态,中小企业可持续发展的重要平台,对区域经济的增长、城市化产生了深远的影响；但是,近年来,专业市场目前也面临着许多的问题,有些学者提出了“专业市场衰亡论”,在新的经济形势下,专业市场今后如何发展,影响专业市场转型升级的动力机制是什么,如何实现专业市场的可持续发展,这是本文写作的初衷。本文主要围绕以下几个步骤展开。首先,从专业市场的形成原因、功能、演进历程、发展前景和面临的问题几个方面进行综述,进一步分析研究的理论基础：分工理论、交易费用理论。其次通过对于浙江专业市场的发展历程,专业市场的地位、发展现状分析得知专业市场发展的机遇和挑战,说明专业市场转型升级具有必要性。接着,提出专业市场转型升级的目标：国际化、现代化。通过阐述专业市场国际化的原因和专业市场国际化的路径来阐释国际化是专业市场转型升级趋势。由于信息化和技术的创新能够提升专业市场的交易效率,扩展市场范围,那么专业市场的现代化也是专业市场转型升级的必由之路。然后,构建出专业市场转型升级的动力机制模型,并对模型中包含的专业化分工机制、竞争机制和区域网络创新机制进行具体的阐述：专业市场的专业化分工包括横向专业化分工和纵向专业化分工,影响专业化分工机制的因素有市场需求、产业集群、交易的方式和规则；竞争协同机制是指在价值创造中相互关联的专业市场和企业之间的竞争和协同,以实现专业市场集群组成的系统的整体平衡和有序结构；网络创新机制是从影响创新网络的结构和活动来进一步阐述的。最后,结合专业市场转型升级的机制和目标从产业集群、市场功能创新、发展国际贸易、加强政府管理等方面提出专业市场转型升级的具体路径。并以义乌专业市场的转型升级为例来验证以上的论述。

目前广州的专业市场非常多，想要做旺、做出品牌，必须不断地更新换代，近几年大规模的展贸综合体是一种发展趋势。业内资深专家韩世同分析，商贸综合体更确切的说其实是专业市场的升级版，是普通专业市场发展到一定规模的必然产物，利于提升专业市场的发展档次，但真正的高端商贸综合体，仅有规模行不通，需要有各种配套，如物流配送、电子商务等。

按照习近平总书记在党的十八届三中全会上强调的，使市场在资源配置中起决定性作用的要求，明确专业批发市场转型升级的定位，推进全市专业批发市场的价值链从低端向高端、管理服务从无序到有序、市场辐射从国内向国际、交易手段从传统向现代转型。政府要加强组织领导，更好地发挥弥补市场失灵的作用，做到既不越位、也不缺位。一要抓规划，抓紧制定完善全市专业批发市场转型升级发展规划；二要抓监管，着力解决“监管不到位”问题，营造公平竞争环境；三要抓服务，做好重点批发市场及其周边的公共服务配套；四要抓行业

组织，充分发挥行业协会的桥梁纽带、行业自律和行业服务作用。

都已完全跳脱传统专业市场的概念束缚，不再拘泥于一时一地的产业布局与客商群体，而是与现代服务业相结合，成就一个个城市商业综合体。

从与实体经济相辅相成、促进相关行业发展和专业性等角度来说，专业市场仍然有极强的生命力并仍有不可替代的作用。但无论是尚存的温州老市场，还是新兴的新市场，都要尽快转型或及时开拓符合新商业模式下的发展之路，才能让市场保持长久生命力。

：“温州有强大的加工基地，又有日趋便捷的交通体系，专业市场仍然大有可为，但零散门户的经营方式已不适应时代潮流，未来的专业市场要有贸易总部、研发设计、成品采样、仓储物流、商务休闲、娱乐购物等功能为一体的综合体。”

中国鞋都鞋革城总经理毛青云也表示，以温州产业作为后盾，加上众多在外开发市场的温商群体的经验、智慧和资金，温州新老市场的转型和创新潜力很大。

解读广州传统专业市场转型升级之路

Aopusen澳普森,15年专业箱包品牌商！

来源：中国皮界2014-04-21 参与互动|

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在广州二千年的发展历史中，“商”字承载着其不可磨灭的经济记忆。这个千年商都，已经将商业深深地植入到人们的衣食住行中。要谈起对广州这座千年商都的荣光与沉浮，一定要讲到广州城大小角落散落着的传统专业市场。早在上个世界八九十年代，当很多内地省份还在固步自封之时，作为改革开放先行之地的广州，已然打破了时代的枷锁，代表着商贸原始形态的批发市场，在这里得以兴起和发展。

如今，遍布在广州城里大大小小的专业市场已达1100家，成为华南地区乃至全国商品的最大集散地之一。有专家曾这样描述广州专业市场的繁荣：站西路鞋城的鞋业销量约占全国内销和外销总量的70%，打下了“全球十双鞋，广东有其三”的江山；中大布匹市场有“全球面料看广东，广东面料看中大”的美名；国内市场上销售的箱包，有一半出自桂花岗和梓元岗；流花服饰商圈交易量占全国35%……”千余个专业市场经过长时间的发展，很多形成自己独特的氛围和环境,有的甚至成为广州的一张城市名片。

但广州的传统专业市场大都是历史自发而形成，其发展过程中，缺乏综合规划。当城市坏境逐步更新时，传统专业市场扩张用地狭小、配套缺乏、交通拥挤等问题就日益凸显。有些专业市场的单体规模偏小，无法形成规模化与集群化效应。诸多的问题让人不得不思考，广州的传统专业市场该走上一条怎样的转型升级之路？

带着这样的疑问，本报记者走访了广州数家有代表性的传统专业市场。希望通过解读他们的转型升级模式，能协助更多传统专业市场逐步探索出适合自身发展需求的转型升级之路。

传统专业市场转型升级五大要素

O2O电子商务拓展新渠道

电商的便利性与无地界等优势，让它的市场占有率越来越大，增长速度也很快。这样的环境下，传统专业市场建立O2O电子商务平台，成为了一种必然的趋势。O2O模式为传统专业市场拓展新渠道、融合线上线下环节、扭转线下采购和销售低迷带来了机会。但传统专业市场要推进O2O模式发展，需要认清O2O本质，重构造信息流和物流系统，优化利益分配模式。其核心仍然是客户体验感，3d技术的应用将是很好的尝试，通过3d商业展贸平台，将引领传统专业市场走向多元化的3d时代，把客户分解为粉丝、玩家、顾客等多角色，同时对自身的商业品牌也能进行重构。

改进配套设施完善市场环境

很多传统专业市场都是由历史原因自然发展形成的，一开始并没有经过专业的市场规划，当其发展已有二三十年，有过繁荣和兴盛之后，所处的城市也在日新月异的时候，传统专业市场“小、乱、差”的印象日益凸显，市场管理混乱是最常见的问题。传统专业市场需要清理经营、仓储和住宿“三合一”现象，结合消防安全整治、城市拆迁计划、市政路网建设和交通管制等诸多因素，做出合理的规划。

优化商户品质提升市场层次

中国传统专业市场内的商户大都是以做代工产品起家。曾经外销市场的强烈需求，让很多传统专业市场得到了极快的发展。但随着用户需求的改变，越来越多的低端产品销售举步艰难，谋求转型，力图创新服务，强化自身品牌特色，将市场内的低端产品逐步清理洗牌，优化市场商户品质，一起搭建专业化的品牌市场，成为了很多传统专业市场与商户们转型升级的共识与追求。

展贸一体化改变单一批发格局

传统专业市场转型升级，不仅仅是将批发市场规模扩大化这么简单。综合化，多功能化更是传统专业市场转型升级的关键所在。跨行业整合的大型主题商城的概念由此应运而生，它是以“专业市场经营、购物中心管理”为宗旨，它与传统的小型批发市场不同,集休闲、购物、零售、批发、展贸等多功能于一体,还能大力打造企业服务中心、电子商务中心和物

流服务中心等众多设施,为入驻商户提供更全面、更优质的服务。注重与商户的互动是该经营模式的创新理念。商城与商户会加强互动沟通,定期组织推广活动,实现购销对接。

打造创意文化园加深市场底蕴

传统专业市场转型升级除了相关硬件的升级外，文化类的软升级也是必不可少。以“创意设计”为特色，集创意设计、制作、交流、消费与体验为一体交流、消费与体验为一体的现代文化创意产业园的建立也是至关重要的转型升级要素。

做优人才培养，壮大设计师队伍，鼓励高等院校、研究机构和专业市场文化创意人才的国际交流；设立文化创意奖，对发展文化创意产业做出突出贡献的集体和个人给予表彰和奖励。不断创新文化创意人才引进和奖励机制，积极打造文化创意产业的领军人物。休闲娱乐、文化旅游、创业设计和制作工艺流程于一体的综合业态的构建，能极大的推动传统市场的转型升级。

服务多元化，新生代传统专业市场的升级策略

传统专业市场需要逐步转型升级成一个展贸综合体。形成为融合产品展示、贸易交流、O2O电子商务和行业发展研究，商务办公、酒店餐饮、综合娱乐等多核心功能于一体的综合型市场。

硬件设施完备是新生市场的先天优势

尚峰对比那些设施陈旧，急需改变硬件环境的旧市场而言，硬件设施方面有着先天的优势。经过专业的市场规划，尚峰商场拥有18台大型广日电梯，每个月定期维保2次以上，确保安全无误。全场10千伏专线和独立变压器，保证用电质量与安全，T5长寿命日光管和电子整路，更能减少无功功率，提高用电指数。全场采用商圈内最先进的集中式供冷系统，三台大型螺杆热组，制冷比达80-90%，制冷快、省电、节能，使场内温度有效地控制在26度左右。

为避免火灾隐患，商场配置有独立的消防系统和监控系统。消防系统采用先进的多地址码报警装置，清晰地显示各监控点现场情况。独立的消防泵房、自动补水箱等设施，保证消防用水水源充足和压力正常。宽敞的走火通道保证所有人的安全撤离，场内消防栓、灭火器、防毒面具一应俱全。每月2次的消防演练，更使员工和商户掌握灭火、逃生的知识和实践经验。

为了能更好地解决防盗、安全预警，商场内配置有完善的监控系统，不仅全场200多专业个摄像头全天候摄影存档，还拥有独立的监控室，并配置专职监控人员24小时值班。同时，多媒体影视系统为商户提供产品宣传、行业信息、影视娱乐等功能，大型公共广播系统及时的向全体人员通报场内的最新消息。

人性化服务要多元化是升级之重

经过一年的运营，尚峰开门率达93%以上，出租率达85%以上。除了硬件设施的优势外，尚峰不断提供升级人性化服务，形成多元化服务的营销方式是尚峰在竞争激烈的大环境中，站住脚跟的关键所在。

原辅材料行业有一个不成文的行业规定：采购商拿货能够月度结算款项，或者是分期结算，很少有一手交钱一手交货的情况。这样的行业特殊性，时下通过线上支付的020模式目前就很难在原辅料专业市场有所发展。在O2O模式炒得热火朝天的时代，尚峰却非常清晰自己的市场特点与定位，将市场优势和品质的优化放在首位，市场把不是以原辅料为主，信誉不好的商家逐步自然淘汰；解决大市场停车难的问题，洽谈新的停车位，将商户的车位转移到别处，给采购商提供更便利的停车环境；持续市场的后续两期开发，让整个市场更具规模化，业态更加完美。与此同时，搜集更多地采购商资源，搭建网络推广平台，微信共享采购资源平台，开展商家与采购商的联谊互动；组织尚峰商户与温州、湖北等地的厂家洽谈合作。尚峰采用多形式，多渠道的人性化服务，为入驻商家带来了更全面的物业服务。

广州尚峰皮具有限公司总经理广州市皮具行业商会名誉会长罗耀光

“梓元岗、走马岗、岗头大街三路交汇处是一个兵火飞扬，硝烟四起的“皮具江湖”，20多个皮具专业市场齐聚于此，无数商家都渴望能在江湖之中一战成名。尚峰作为进驻一年多的新生市场，如同仗剑独行,初入江湖的年轻人，想要在众多皮具专业市场里面突围而出，就必需不断地升级优化。硬件设施与人性化服务并驾齐驱，两者相辅相成的运营模式是必不可少的。”

尚峰五金皮料交易市场简介

尚峰开展客户座谈会

广州尚峰五金皮料交易市场是由广州尚峰皮具有限公司投资开发的五金皮料交易市场，位于广州市越秀区三元里走马岗1号，处于皮料皮具商圈核心路段的梓元岗、走马岗、岗头大街三路交汇处，毗邻20多个皮具专业市场，可与1万多户皮具材料采购资源进行有效对接，预估每年能达到500亿的采购商机。同时，南靠广州火车站、省汽车、市场汽车站，西接内环路、机场高速、广深高速出入口，北临三元里地铁站、广佛高速、广清高速，能确保人流、货流的及时畅通，有较优势的地理位置。整个交易市场分3期工程开发，总占地面积约450000平方米。目前已开发的1期总投资近亿元，占地约15000平方米，总建筑面积30000平方米，地下负一层至地上四层，拥有商铺约500间。尚峰交易市场内汇集全国各地的优质真皮、PVC、五金、拉链、辅料、箱包等系列配套材料。

尚峰为了带给商家更多元化服务，除了搞活动送现金，为采购商带来实际收益的这种常规推广模式之外，从去年就开始组织商户组成足球联盟。通过足球比赛，加深彼此的友谊，增进彼此之间的交流合作。同时还有羽毛球联谊等多种体育项目。

整合市场资源，石井20余家市场组成商圈联盟

商圈联盟的产生，将以点状分布的单体传统专业市场转型升级为线状市场联盟。由此而生的集群化效应，不但实现了市场资源共享，避免了同质化竞争，还能极大提升每个单体传统专业市场的品牌美誉度。

引入国内外优质商户，尾货市场转型为品牌市场

广州中心城区的传统专业市场租金日益攀升，迫使一部分商户产生了搬离的想法；国外的一二线品牌大都以专卖店形式进驻中国市场，但三四线品牌却一直未找到进驻中国市场的适合之路，如何将这些国内外优质商户引入石井商圈，同时将石井商圈部分低档商户向黄金围等地洗牌迁移，是石井商圈面临的第一个转型升级的问题。

石井商圈联盟将通过一系列优惠扶持政策，吸引优质商家入驻。从白马，沙河等迁移而来的商户，会以优价长租约的形式予以鼓励。具体来说，这些商户的租金相对低价，涨幅也相对较低，同时会将3年租约延长为5年。石井商圈联盟会与交易会对接，与俄罗斯商会合作。让广货北上，打通由广州延伸到新疆、乌克兰、直至东欧的新欧亚商路。扩张外围商路的同时，也将利用就近优势，实现厂商对接，比如，石井周边分布着很多小型制鞋厂，联盟将搭建起石井商户与这些鞋厂的合作平台，让附近鞋厂成为石井商户的紧急货源提供者。对于石井商圈内的老商户，石井商圈联盟也会采取疏导式调整升级，利用租金的价格差，实现了将参杂在鞋城的皮具商引导到皮具城内，又将皮具城内的鞋商吸引回鞋城。

建立电子商务港，打造O20展贸式专业市场

石井商圈要从一个无序的状态，进入到有序的发展之中，市场就必须要做到分工更细化更专业化。分工细化方面，除了扩建休息餐饮区域，扩充停车位等措施外，会将仓库和物流配送从传统专业市场管理层面分离出去，交给更专业的企业去打理，将仓库转移到市场附近的空置厂房中。而更专业化的市场运作，就是将传统的库存式市场转型升级为020展贸式的专业市场。

石井商圈联盟已在石井开发筹建电子商务港。该商务港内既有商务企业的办公区域，也将有淘宝商家入驻。石井商圈有几千家商户，拥有从服装、男女内衣，一直到鞋、皮具、牛仔布等丰富的货源。石井商圈联盟将利用这些货源优势，与大学生创业者合作，吸引他们进驻电子商务港，以单个卡位的形式租给创业者，提供电脑或WIFI，前台有传真和复印，每个卡位只收取每月300-400元的租金，拥有一个卡位，创业者就能申请营业执照。创业者将和石井的商户达成联盟，共同开拓线上线下市场。对于创业者而言，一旦在线上确认订单，立马就能联系商圈商户就地拿货发货；对于商圈商户，多出了数千名创业者在线上为他们进

行销售推广。如此双赢的合作模式，将有效推进石井商圈的展贸式市场发展。

广大服装皮具商贸城总经理石井商圈联盟秘书长冯建文

“广州为提高城市综合竞争力，确立了“南拓、北优、东进、西联”的城市发展战略。“石井商圈“作为汇集服饰，皮具鞋业等多类传统专业市场的综合性商圈，无疑是广州“北优”战略的商贸重点。成立商圈联盟是石井街经济转型升级的手段之一，通过商圈联盟把企业集中在一起，能达到行业自律，企业实现共赢。政府也能通过商圈联盟实现地区经济提升，达到综合治理的目的。”

石井商圈联盟简介

石井商圈联盟从2012年由石井街牵头筹划，由庆丰、锦东、银马、广大、国大共五家服装市场发起，联合商圈20多家专业尾货批发市场，以统一形象、统一推广、统一服务、统一物流、统一管理的发展模式形成资源整合，设立华南最大服装尾货中转和配送中心。商圈总经营面积超过100万平方，商铺1万多家、从业人员10多万、年交易额近300亿,是华南最大尾货商圈。通过商圈资源共享，商圈联盟会定期组织研讨会，聚集专业人士，共同探讨市场运作模式，进行资源整合，实现信息共享，促进整体升级改造。通过研讨会等形式在行业内形成影响，把石井市场做大做强。东有沙河、南有增城、西有流花，石井商圈联盟要将石井服装尾货批发市场，升级为能比肩广州三大服装批发商圈的规模，打造为第四大服装批发商圈。

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石井商圈开通免费巴士为采购商提供更便利服务

免费巴士于2014年4月1日正式开通，每天每隔15分钟发车一趟，分为市场巡环一线和市场巡环二线这两个线路。

●市场巡环一线：广大领汇（女装）服装城→国大童装城（时装城）→广大服装城→马岗村口→国大男装城→庆丰纺织城→锦东服装城→锦东公交车站→广大纺织服装城→广大·国大鞋城→广大领汇（女装）服装城

●市场巡环二线：广大皮具牛仔城→政务中心（国大·庆丰）→庆丰置业纺织城→庆丰置业服装城→银马男装城（南门）→银马广场（正门）→庆丰置业纺织城→庆丰服装第一城（农商行）→庆丰纺织城（换乘）→国大男装城→广大皮具牛仔城

产融结合，实现集团化跨界资本运作

当多个成熟专业市场实现了集团化管理之时，市场的资源已由共享转型为彼此升级融

合，形成了更趋完善的产业链条，产业资本也成倍增长。由此触发的“产融结合”的发展路径，就成为传统专业市场转型升级的必然趋势。拥有越秀地产和越秀房托基金两个上市平台的越秀集团，实现了资本多元化运作，让产业与金融之间相互依存、相互驱动，利用产业的资源和品牌优势支持金融的发展，并以金融资本为后盾推动产业资本的发展。

白马服装城与三个办公物业组合上市开启产融结合模式

2005年，越秀地产分拆旗下4项出租物业，包括白马服装城和三个位于天河商业中心区并与地铁或铁路邻近的办公室物业，以房地产信托基金的形式，在香港联交所主板上市。将部分商业地产项目注入房地产信托基金（REITs）是越秀地产对“地产+信托”模式联动运作的初衷。通过将成熟的商业地产项目注入越秀房产信托基金，从而帮助加快商业地产的周转速度，加速资金回笼，无论为地产项目，还是为房产信托本身，都是大有裨益。

2012年，越秀地产再次发挥房地产信托基金（REITs）的平台优势，成功将广州国际金融中心注入越秀房托基金，标志着越秀地产成功向“开发+运营+金融”的房地产发展模式转型升级。越秀地产即时有48亿元现金收入，大幅减低其净资产负责率至33.5%。同时，以前越秀房托基金才60亿左右的资产规模，一个白马服装城就占了50%，风险高度集中。现在各种高端的超甲级写字楼、酒店、公寓、商场进入以后整个结构发生了很大的变化。广州国际金融中心的注入，让越秀房托基金的规模一下变成了220亿，结构发生了很大的变化，抗风险能力和持续盈利能力，增值能力都有了很大转变。由于越秀地产持有越秀房托基金35.58%股权，此举既可增加前者资金周转，又可长期持有具增长潜力的核心物业。

白马服装城

广州白马服装城位于紧邻广州火车站的站南路，现有建筑面积约60000平方米，共10层，4层商场、5层写字楼、1层地下停车场。

越秀·财富天地广场——鞋贸行业的“白马升级版”

财富天地是集休闲购物特色，零售、批发、展贸于一体的大型主题商城。项目中心位置有一个大型中庭广场，是一个挑高34米的中空空间，可以用来举办T台秀等活动。商城各区中庭和主通道的鞋型雕塑，极具现代艺术气息和时尚气息。除了引入品牌总部企业外，主题商城内还将设有包括金融、工商、税务、法律、物流中心在内的全方位商务服务配套，为品牌企业办理日常经营业务提供便捷通道。专属电子商务系统也是该项目的一大经营亮点，通过线上商务与实体贸易相结合，实现网上展示、在线订单、电子物流、网上银行结算等电子商务高端交易功能，升级传统“三现交易”模式，全面提升商贸效率。

越秀地产积极实施“房地产开发”和“商业地产”双轮驱动的发展策略，构建现代商业地产运营体系，加强与越秀房托的互动，让这两个平台进入常态的互动状态中。越秀地产未来会出售非核心物业，核心商业物业则会长期持有。而越秀地产目前拥有的1300万平方土储当中，有30%为商业用地。财富天地将延续开发-营运-金融的模式，待物业营运成熟时，

或效仿广州国际金融中心将其注入到越秀房托基金。

越秀·财富天地广场

财富天地位于广州站西鞋业、流花服装及梓元岗皮具三大传统商圈交会处，是越秀投资逾30亿元的鞋业皮具商城。

越秀地产股份有限公司简介

越秀地产股份有限公司总部位于广州国际金融中心，是广州越秀集团有限公司控股的房地产开发企业，该公司及其附属公司主要业务为房地产发展及投资，业务主要集中在广州地区，并已逐步扩展至珠三角、长三角、环渤海和中部地区。该公司亦持有越秀房地产投资信托基金的35.58%权益。2013年荣获中国房地产业联合会、中国行业信息统计协会、焦点中国网联合发布的2013年度中国房地产业综合实力100强。

除了资金实力雄厚外，越秀地产深耕广州近30年，开发了众多住宅楼盘，其商业运营经验极为丰富。越秀地产旗下有广州国际金融中心、白马服装市场、中港皮具城、财富天地广场等多个优秀商业物业。自越秀地产成立以来，公司始终坚持发展与城市同步，成功开发并运作了广州天河中央商圈、流花商圈、江南西商圈、南沙商圈等四大商圈。商圈内的广州白马服装市场和广州国际金融中心已成为地标项目。越秀地产着眼于构建现代商业地产运营体系，积极实施“房地产开发”和“商业地产”双轮驱动的发展策略。

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信息化升级转型，广州白马服装城WiFi全覆盖工程完工

广州白马服装市场WlFl全覆盖工程于2014年3月28日全面完工并如期投入使用，初期带宽100兆，可同时容纳在线人数8000人，为场内商户及来自全国各地的采购商提供免费服务。开通免费WIFI是白马加快转型升级实施信息化建设的关键一步，旨在方便经营户与采购商的交流、促进现场交易及推进电商业务的长远发展。

石家庄商业地产专业市场转型升级面临“软硬件”变革

石市河北新闻网-燕赵都市报2013-12-27 09:16

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[导读]细数2013年石家庄楼市中出现的专业市场，包括服装、家纺、布艺等日用行业，也包括汽配件和后汽车市场等五金业，究竟专业市场该如何转型升级，才能真正做到“专业”化。

细数2013年石家庄楼市中出现的专业市场，既包括了服装、家纺、布艺等日用行业，也包括汽配件和后汽车市场等五金业，还包括电子等高科技行业。究竟专业市场该如何转型升级，才能真正做到“专业”化，本期观察家来共同探讨专业市场的专业化运营之路。

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